Tribunal: TJDFT
Processo: 0703399-50.2025.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-26

Ementa:
EMENTA: CIVIL, CONTRATOS, LOCAÇÃO RESIDENCIAL, PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL COM EXONERAÇÃO DE FIADORES MOVIDA POR RAFAEL DE AGUIAR (LOCATÁRIO), CARLOS MELLO E SILVIA ROSAS (FIADORES) E, RECONVENÇÃO JULGADAS PARCIALMENTE PROCEDENTES, CONTRA JORGE POVOA (LOCADOR) E JAQUELINE MEDEIROS. DISSOLUÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL. SUB-ROGAÇÃO LEGAL DA COMPANHEIRA REMANESCENTE. ART. 12 DA LEI DO INQUILINATO. PEDIDOS RECONVENCIONAIS DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA, MULTA CONTRATUAL, LUCROS CESSANTES, DANOS MORAIS, MANUTENÇÃO DA FIANÇA E REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. IMPROCEDÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
Sinópse fática: Os autores, locatário e fiadores do contrato de locação residencial firmado com o primeiro réu, buscam, inicialmente, a rescisão do pacto com a declaração de desoneração das partes e, em seguida, a determinação à segunda ré, ex-companheira do primeiro autor, Sra. Jaqueline Medeiros, atualmente ocupante do imóvel após a dissolução da união estável, para promover a adequação do contrato de locação ou proceder à desocupação do bem. A controvérsia envolve, na ação principal, a possibilidade de rescisão do contrato celebrado entre Rafael (locatário) e Jorge (locador), bem como a ordem para desocupação do imóvel pela corré Jaqueline (ex-companheira do locatário), diante do rompimento da união estável e da alegada inadimplência locatícia.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pelo locador contra sentença proferida em ação de resilição de contrato de locação residencial, na qual o locatário e seus fiadores requereram a desoneração das obrigações contratuais em razão do término do prazo e da dissolução de união estável, com permanência da ex-companheira no imóvel. 1.1. Na contestação, o réu sustentou a validade do contrato e a renovação automática da locação. Em reconvenção, formulou pedidos de reconhecimento da prorrogação automática por mais 12 meses, aplicação de multa contratual, manutenção da responsabilidade do locatário e dos fiadores até a entrega das chaves, condenação ao pagamento de lucros cessantes, indenização por danos morais, levantamento de valores depositados em juízo, fixação de multa diária e redistribuição dos ônus sucumbenciais. 1.2. Na sentença, foram julgados parcialmente procedentes os pedidos da ação principal e da reconvenção para: a) Acolher a preliminar de impugnação ao valor da causa; b) Reconhecer a sub-rogação legal automática da ré Jaqueline na posição de locatária, nos termos do art. 12 da Lei do Inquilinato, a partir de 30/12/2024, data da ciência inequívoca do locador Jorge; c) Declarar o locatário Rafael desonerado das obrigações contratuais a partir de 31/01/2025 e os fiadores desonerados a partir de 30/04/2025, observando o prazo de 120 dias previsto no art. 12, § 2o, da Lei do Inquilinato; d) Reconhecer Jaqueline como responsável integral pelo contrato a partir de fevereiro/2025, constatando inadimplência nos aluguéis desde essa data; e) Determinar à ré Jaqueline a purgação da mora no prazo de 15 dias, sob pena de despejo compulsório em 30 dias, conforme art. 63 da Lei no 8.245/1991. Quanto aos demais pedidos e providências: a) Rejeitou os pedidos de renovação automática do contrato, multa contratual, lucros cessantes e danos morais formulados na reconvenção; b) Autorizou o locador Jorge a levantar os valores depositados em juízo referentes aos meses de fevereiro, março e abril/2025, caso não ocorra purgação da mora, e determinou a restituição a Rafael dos valores relativos a maio, junho e julho/2025; c) Concedeu os benefícios da justiça gratuita à ré Jaqueline; d) Condenou os réus ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, distribuídos na proporção de 50% para cada parte ré, em virtude da sucumbência mínima do autor na ação principal. A exigibilidade permanece suspensa em relação à segunda requerida, Jaqueline, em razão da concessão dos benefícios da justiça gratuita. Em relação à reconvenção, o magistrado condenou o reconvinte, Jorge, ao pagamento das custas processuais da reconvenção e dos honorários advocatícios em favor dos autores, fixados em 10% sobre o valor atualizado da reconvenção, conforme art. 85, § 2o, do CPC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há sete questões em discussão: (i) definir se é aplicável a sub-rogação legal do art. 12 da Lei no 8.245/1991 em favor da ex-companheira a qual permaneceu no imóvel; (ii) estabelecer se a ausência de prova formal da união estável impede a incidência da sub-rogação; (iii) determinar se a não devolução das chaves enseja renovação automática do contrato; (iv) verificar a extensão da responsabilidade do locatário originário após a sub-rogação; (v) definir o termo final da responsabilidade dos fiadores; (vi) apurar a procedência dos pedidos reconvencionais de multa contratual, lucros cessantes e danos morais; e (vii) examinar a correção da distribuição dos ônus sucumbenciais na reconvenção.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A sub-rogação prevista no art. 12 da Lei do Inquilinato opera-se automaticamente com a dissolução da união estável e a permanência de um dos conviventes no imóvel, sendo a notificação ao locador exigência apenas formalizadora, e não constitutiva; por isso, correta a sub-rogação reconhecida após ciência inequívoca do locador em 30/12/2024. Precedente Turmário: “[...] 3. No caso, o contrato de locação foi subscrito pela agravante, todavia, o locador restou notificado extrajudicialmente sobre o divórcio, assim como acerca da permanência do ex-cônjuge no imóvel. 3.1. A esse respeito, nos termos do art. 12 da Lei no 8.245/1991, sobrevindo o divórcio do casal, opera-se a subrogação automática da locação ao ex-cônjuge residente, quando notificado o locador, conforme se verificou na hipótese dos autos. 3.2. Ademais, além de agravante não residir no imóvel, não pode responder pelos aluguéis vencidos a partir da moradia exclusiva do excônjuge. 3.3. Ou seja, a responsabilidade da excônjuge limita-se a débitos anteriores à notificação, não exigidos na presente ação, tornando indevida sua inclusão no polo passivo. 3.4. Aliás, trata-se de sub-rogação legal que independe de ciência do locado, e que se opera no momento da separação com a saída do lar de um dos cônjuges ou companheiros, gerando consequências apenas entre eles até que seja avisado o senhorio. Até aí, diante deste, locatário é aquele cônjuge em nome de quem foi contratada a locação. Precedente: “Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, bastando para tanto a notificação ao locador, a fim de que reste caracterizada a subrogação da avença locatícia em face exclusivamente do cônjuge que permanecer no imóvel.” (20150110740514APC, Relator: Romeu Gonzaga Neiva, 4a Turma Cível, DJe: 27/06/2016). [...].” (0709913-22.2025.8.07.0000, 2a Cível, DJE: 30/7/2025).
4. A configuração fática da união estável e sua dissolução, corroborada pela permanência exclusiva da ex-companheira no imóvel e pela existência de demanda própria, é suficiente para a incidência do art. 12 da Lei do Inquilinato, afastando interpretação meramente formal do contrato.
5. A declaração de “solteiro” no contrato não afasta a incidência da sub-rogação legal, pois não impede o reconhecimento da união estável comprovada e não caracteriza conduta contraditória, sobretudo diante da boa-fé do locatário e da sub-rogada.
6. A cláusula de renovação automática pressupõe a permanência do locatário originário na posse, o que se torna incompatível com a sub-rogação legal da nova locatária, inviabilizando a prorrogação automática em relação ao locatário o qual deixou o imóvel.
7. A responsabilidade do locatário originário cessa com a sub-rogação e com o decurso do prazo por ele indicado para desocupação, não podendo ser prolongada por inércia do locador em regularizar a relação contratual com a sub-rogada.
8. A fiança, por seu caráter intuitu personae, extingue-se após o prazo legal de 120 dias contado da notificação ao locador, nos termos do art. 12, § 2o, da Lei no 8.245/1991, sendo inválida a pretensão de manutenção da garantia até a efetiva entrega das chaves. Precedente deste TJDFT: “[...] 3.1. Em razão do caráter intuitu personae da fiança, trata-se de situação excepcional que justifica a possibilidade de exoneração da fiança, desde que regularmente notificado o locador. 3.2. A obrigação dos fiadores pelas obrigações do contrato afiançado cessa 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. [...].” (0732913-92.2018.8.07.0001, Relator: Rômulo de Araújo Mendes, 1a Turma Cível, DJE: 14/12/2023.).
9. A multa contratual é incabível quando a rescisão decorre de situação expressamente protegida por norma de ordem pública, inexistindo infração contratual imputável ao locatário ou à sub-rogada.
10. Os lucros cessantes não se prestam a compensar eventual diferença entre aluguel contratual e valor de mercado, pois a sub-rogação legal assegura a continuidade da locação nas mesmas condições originalmente pactuadas.
11. A permanência da ex-companheira no imóvel não configura cessão indevida da posse, mas exercício regular de direito decorrente de sub-rogação legal, afastando a configuração de dano moral.
12. A rejeição da quase totalidade dos pedidos reconvencionais justifica a condenação integral do reconvinte ao pagamento das custas e honorários da reconvenção, em razão de sua sucumbência substancial.
13. A norma do art. 85, § 11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão do improvimento do recurso, devem ser majorados os honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa principal, e de 10% para 12% sobre o valor atualizado da reconvenção.
IV. DISPOSITIVO E TESE
14. Recurso improvido.
Tese de julgamento: “1. A sub-rogação do contrato de locação residencial em favor da companheira a qual permanece no imóvel após a dissolução da união estável opera-se automaticamente, independentemente de prova formal prévia do vínculo. 2. A responsabilidade dos fiadores limita-se ao prazo de 120 dias após a notificação do locador, sendo vedada sua prorrogação por cláusula contratual. 3. São improcedentes os pedidos reconvencionais de renovação automática do contrato, multa contratual, lucros cessantes e danos morais quando a permanência no imóvel decorre de sub-rogação legal prevista no art. 12 da Lei do Inquilinato.”
_____
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/1991, art. 12 e §§ 1o e 2o; CC, arts. 422, 402 e 944; CPC, art. 85, §§ 2o e 11;
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, 0738633-64.2023.8.07.0001, Relatora: Diva Lucy de Faria Pereira, 1a Turma Cível, DJE: 18/9/2025; TJDFT, 0709913-22.2025.8.07.0000, Relator: João Egmont, 2a Turma Cível, DJE: 30/7/2025; TJDFT, 725163-97.2022.8.07.0001, Relator: Álvaro Ciarlini, 2a Turma Cível, DJE: 15/10/2024; TJDFT, 0732913-92.2018.8.07.0001, Relator: Rômulo de Araújo Mendes, 1a Turma Cível, DJE: 14/12/2023; TJDFT, 0703579-47.2017.8.07.0001, Relator: Cesar Loyola, 2a Turma Cível, DJE: 25/10/2018.

Inteiro teor:
EMENTA: CIVIL, CONTRATOS, LOCAÇÃO RESIDENCIAL, PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL COM EXONERAÇÃO DE FIADORES MOVIDA POR RAFAEL DE AGUIAR (LOCATÁRIO), CARLOS MELLO E SILVIA ROSAS (FIADORES) E, RECONVENÇÃO JULGADAS PARCIALMENTE PROCEDENTES, CONTRA JORGE POVOA (LOCADOR) E JAQUELINE MEDEIROS. DISSOLUÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL. SUB-ROGAÇÃO LEGAL DA COMPANHEIRA REMANESCENTE. ART. 12 DA LEI DO INQUILINATO. PEDIDOS RECONVENCIONAIS DE RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA, MULTA CONTRATUAL, LUCROS CESSANTES, DANOS MORAIS, MANUTENÇÃO DA FIANÇA E REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. IMPROCEDÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
Sinópse fática: Os autores, locatário e fiadores do contrato de locação residencial firmado com o primeiro réu, buscam, inicialmente, a rescisão do pacto com a declaração de desoneração das partes e, em seguida, a determinação à segunda ré, ex-companheira do primeiro autor, Sra. Jaqueline Medeiros, atualmente ocupante do imóvel após a dissolução da união estável, para promover a adequação do contrato de locação ou proceder à desocupação do bem. A controvérsia envolve, na ação principal, a possibilidade de rescisão do contrato celebrado entre Rafael (locatário) e Jorge (locador), bem como a ordem para desocupação do imóvel pela corré Jaqueline (ex-companheira do locatário), diante do rompimento da união estável e da alegada inadimplência locatícia.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pelo locador contra sentença proferida em ação de resilição de contrato de locação residencial, na qual o locatário e seus fiadores requereram a desoneração das obrigações contratuais em razão do término do prazo e da dissolução de união estável, com permanência da ex-companheira no imóvel. 1.1. Na contestação, o réu sustentou a validade do contrato e a renovação automática da locação. Em reconvenção, formulou pedidos de reconhecimento da prorrogação automática por mais 12 meses, aplicação de multa contratual, manutenção da responsabilidade do locatário e dos fiadores até a entrega das chaves, condenação ao pagamento de lucros cessantes, indenização por danos morais, levantamento de valores depositados em juízo, fixação de multa diária e redistribuição dos ônus sucumbenciais. 1.2. Na sentença, foram julgados parcialmente procedentes os pedidos da ação principal e da reconvenção para: a) Acolher a preliminar de impugnação ao valor da causa; b) Reconhecer a sub-rogação legal automática da ré Jaqueline na posição de locatária, nos termos do art. 12 da Lei do Inquilinato, a partir de 30/12/2024, data da ciência inequívoca do locador Jorge; c) Declarar o locatário Rafael desonerado das obrigações contratuais a partir de 31/01/2025 e os fiadores desonerados a partir de 30/04/2025, observando o prazo de 120 dias previsto no art. 12, § 2o, da Lei do Inquilinato; d) Reconhecer Jaqueline como responsável integral pelo contrato a partir de fevereiro/2025, constatando inadimplência nos aluguéis desde essa data; e) Determinar à ré Jaqueline a purgação da mora no prazo de 15 dias, sob pena de despejo compulsório em 30 dias, conforme art. 63 da Lei no 8.245/1991. Quanto aos demais pedidos e providências: a) Rejeitou os pedidos de renovação automática do contrato, multa contratual, lucros cessantes e danos morais formulados na reconvenção; b) Autorizou o locador Jorge a levantar os valores depositados em juízo referentes aos meses de fevereiro, março e abril/2025, caso não ocorra purgação da mora, e determinou a restituição a Rafael dos valores relativos a maio, junho e julho/2025; c) Concedeu os benefícios da justiça gratuita à ré Jaqueline; d) Condenou os réus ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, distribuídos na proporção de 50% para cada parte ré, em virtude da sucumbência mínima do autor na ação principal. A exigibilidade permanece suspensa em relação à segunda requerida, Jaqueline, em razão da concessão dos benefícios da justiça gratuita. Em relação à reconvenção, o magistrado condenou o reconvinte, Jorge, ao pagamento das custas processuais da reconvenção e dos honorários advocatícios em favor dos autores, fixados em 10% sobre o valor atualizado da reconvenção, conforme art. 85, § 2o, do CPC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há sete questões em discussão: (i) definir se é aplicável a sub-rogação legal do art. 12 da Lei no 8.245/1991 em favor da ex-companheira a qual permaneceu no imóvel; (ii) estabelecer se a ausência de prova formal da união estável impede a incidência da sub-rogação; (iii) determinar se a não devolução das chaves enseja renovação automática do contrato; (iv) verificar a extensão da responsabilidade do locatário originário após a sub-rogação; (v) definir o termo final da responsabilidade dos fiadores; (vi) apurar a procedência dos pedidos reconvencionais de multa contratual, lucros cessantes e danos morais; e (vii) examinar a correção da distribuição dos ônus sucumbenciais na reconvenção.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A sub-rogação prevista no art. 12 da Lei do Inquilinato opera-se automaticamente com a dissolução da união estável e a permanência de um dos conviventes no imóvel, sendo a notificação ao locador exigência apenas formalizadora, e não constitutiva; por isso, correta a sub-rogação reconhecida após ciência inequívoca do locador em 30/12/2024. Precedente Turmário: “[...] 3. No caso, o contrato de locação foi subscrito pela agravante, todavia, o locador restou notificado extrajudicialmente sobre o divórcio, assim como acerca da permanência do ex-cônjuge no imóvel. 3.1. A esse respeito, nos termos do art. 12 da Lei no 8.245/1991, sobrevindo o divórcio do casal, opera-se a subrogação automática da locação ao ex-cônjuge residente, quando notificado o locador, conforme se verificou na hipótese dos autos. 3.2. Ademais, além de agravante não residir no imóvel, não pode responder pelos aluguéis vencidos a partir da moradia exclusiva do excônjuge. 3.3. Ou seja, a responsabilidade da excônjuge limita-se a débitos anteriores à notificação, não exigidos na presente ação, tornando indevida sua inclusão no polo passivo. 3.4. Aliás, trata-se de sub-rogação legal que independe de ciência do locado, e que se opera no momento da separação com a saída do lar de um dos cônjuges ou companheiros, gerando consequências apenas entre eles até que seja avisado o senhorio. Até aí, diante deste, locatário é aquele cônjuge em nome de quem foi contratada a locação. Precedente: “Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, bastando para tanto a notificação ao locador, a fim de que reste caracterizada a subrogação da avença locatícia em face exclusivamente do cônjuge que permanecer no imóvel.” (20150110740514APC, Relator: Romeu Gonzaga Neiva, 4a Turma Cível, DJe: 27/06/2016). [...].” (0709913-22.2025.8.07.0000, 2a Cível, DJE: 30/7/2025).
4. A configuração fática da união estável e sua dissolução, corroborada pela permanência exclusiva da ex-companheira no imóvel e pela existência de demanda própria, é suficiente para a incidência do art. 12 da Lei do Inquilinato, afastando interpretação meramente formal do contrato.
5. A declaração de “solteiro” no contrato não afasta a incidência da sub-rogação legal, pois não impede o reconhecimento da união estável comprovada e não caracteriza conduta contraditória, sobretudo diante da boa-fé do locatário e da sub-rogada.
6. A cláusula de renovação automática pressupõe a permanência do locatário originário na posse, o que se torna incompatível com a sub-rogação legal da nova locatária, inviabilizando a prorrogação automática em relação ao locatário o qual deixou o imóvel.
7. A responsabilidade do locatário originário cessa com a sub-rogação e com o decurso do prazo por ele indicado para desocupação, não podendo ser prolongada por inércia do locador em regularizar a relação contratual com a sub-rogada.
8. A fiança, por seu caráter intuitu personae, extingue-se após o prazo legal de 120 dias contado da notificação ao locador, nos termos do art. 12, § 2o, da Lei no 8.245/1991, sendo inválida a pretensão de manutenção da garantia até a efetiva entrega das chaves. Precedente deste TJDFT: “[...] 3.1. Em razão do caráter intuitu personae da fiança, trata-se de situação excepcional que justifica a possibilidade de exoneração da fiança, desde que regularmente notificado o locador. 3.2. A obrigação dos fiadores pelas obrigações do contrato afiançado cessa 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. [...].” (0732913-92.2018.8.07.0001, Relator: Rômulo de Araújo Mendes, 1a Turma Cível, DJE: 14/12/2023.).
9. A multa contratual é incabível quando a rescisão decorre de situação expressamente protegida por norma de ordem pública, inexistindo infração contratual imputável ao locatário ou à sub-rogada.
10. Os lucros cessantes não se prestam a compensar eventual diferença entre aluguel contratual e valor de mercado, pois a sub-rogação legal assegura a continuidade da locação nas mesmas condições originalmente pactuadas.
11. A permanência da ex-companheira no imóvel não configura cessão indevida da posse, mas exercício regular de direito decorrente de sub-rogação legal, afastando a configuração de dano moral.
12. A rejeição da quase totalidade dos pedidos reconvencionais justifica a condenação integral do reconvinte ao pagamento das custas e honorários da reconvenção, em razão de sua sucumbência substancial.
13. A norma do art. 85, § 11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão do improvimento do recurso, devem ser majorados os honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa principal, e de 10% para 12% sobre o valor atualizado da reconvenção.
IV. DISPOSITIVO E TESE
14. Recurso improvido.
Tese de julgamento: “1. A sub-rogação do contrato de locação residencial em favor da companheira a qual permanece no imóvel após a dissolução da união estável opera-se automaticamente, independentemente de prova formal prévia do vínculo. 2. A responsabilidade dos fiadores limita-se ao prazo de 120 dias após a notificação do locador, sendo vedada sua prorrogação por cláusula contratual. 3. São improcedentes os pedidos reconvencionais de renovação automática do contrato, multa contratual, lucros cessantes e danos morais quando a permanência no imóvel decorre de sub-rogação legal prevista no art. 12 da Lei do Inquilinato.”
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Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/1991, art. 12 e §§ 1o e 2o; CC, arts. 422, 402 e 944; CPC, art. 85, §§ 2o e 11;
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, 0738633-64.2023.8.07.0001, Relatora: Diva Lucy de Faria Pereira, 1a Turma Cível, DJE: 18/9/2025; TJDFT, 0709913-22.2025.8.07.0000, Relator: João Egmont, 2a Turma Cível, DJE: 30/7/2025; TJDFT, 725163-97.2022.8.07.0001, Relator: Álvaro Ciarlini, 2a Turma Cível, DJE: 15/10/2024; TJDFT, 0732913-92.2018.8.07.0001, Relator: Rômulo de Araújo Mendes, 1a Turma Cível, DJE: 14/12/2023; TJDFT, 0703579-47.2017.8.07.0001, Relator: Cesar Loyola, 2a Turma Cível, DJE: 25/10/2018.