Tribunal: TJDFT
Processo: 0714987-54.2025.8.07.0001
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-07
Data de publicação: 2026-05-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO MOTIVADA PELA DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE. CLÁUSULA PENAL. EMPREENDIMENTO SUBMETIDO AO REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50%. POSSIBILIDADE LEGAL. EXCESSIVIDADE. ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL. REDUÇÃO JUDICIAL PARA 25%. ADEQUAÇÃO. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pela promitente vendedora contra sentença que, em ação de conhecimento com pedido de restituição de valores decorrente de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa da compradora, revisou cláusula penal de retenção de 50% para 25% dos valores pagos, condenando a ré à restituição de 75% das quantias adimplidas, com correção monetária desde o desembolso e juros moratórios desde a citação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) aferir se é válida e aplicável, sem mitigação, a cláusula penal que prevê retenção de 50% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação, rescindido por iniciativa da adquirente; (ii) estabelecer o termo inicial de incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos.
III. RAZÕES DE DECIDIR1.
3. A cláusula penal estipulada nos contratos pode ser: i) moratória, quando o cumprimento da penalidade juntamente com o pagamento da prestação ainda se mostra possível para a manutenção do negócio ou ii) compensatória, na situação de inviabilidade de prosseguir-se com a execução do contrato.
4. Tendo a rescisão se dado por culpa exclusiva da compradora, esta deve arcar com o pagamento da cláusula penal que pré-fixa os danos (lucros cessantes e danos emergentes) decorrentes do inadimplemento.
5. A estipulação de cláusula penal compensatória não pode acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, ocasionando o desequilíbrio contratual entre as partes e o enriquecimento sem causa do fornecedor (artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor), sendo admissível a intervenção do Judiciário para determinar a revisão do percentual adotado para fins de retenção.
6. A Lei no 13.786/2018, ao introduzir o art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, admite a estipulação de cláusula penal de até 50% dos valores pagos nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, malgrado nessas hipóteses também se afigure plenamente possível a redução do percentual de retenção quando verificada excessividade.
7. No caso concreto, a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela autora afigura-se correta e suficiente para ressarcir os prejuízos decorrentes da inexecução do contrato pela compradora, sobretudo porque o vendedor irá retomar a posse do imóvel, e não foram comprovados outros prejuízos, tais como inadimplemento de tributos ou taxas condominiais.
8. Em contratos firmados após a vigência da Lei no 13.786/2018, os juros de mora incidentes sobre a restituição de valores, nas ações de rescisão ajuizadas pelo comprador, fluem a partir da citação, conforme entendimento consolidado em precedente repetitivo e em incidente de resolução de demandas repetitivas.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Apelação cível conhecida e desprovida. Sentença mantida. Honorários sucumbenciais majorados.
Tese de julgamento:
1. Embora válida a cláusula penal que prevê retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao regime de patrimônio de afetação, é admissível sua redução judicial quando se mostrar abusiva à luz do Código de Defesa do Consumidor.
2. Na rescisão contratual por iniciativa do comprador, a retenção de 25% dos valores pagos revela-se, em regra, proporcional e suficiente para compensar os prejuízos do vendedor, ausente demonstração de danos adicionais.
3. Nos contratos celebrados após a Lei no 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO MOTIVADA PELA DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE. CLÁUSULA PENAL. EMPREENDIMENTO SUBMETIDO AO REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50%. POSSIBILIDADE LEGAL. EXCESSIVIDADE. ARTIGO 413 DO CÓDIGO CIVIL. REDUÇÃO JUDICIAL PARA 25%. ADEQUAÇÃO. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pela promitente vendedora contra sentença que, em ação de conhecimento com pedido de restituição de valores decorrente de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa da compradora, revisou cláusula penal de retenção de 50% para 25% dos valores pagos, condenando a ré à restituição de 75% das quantias adimplidas, com correção monetária desde o desembolso e juros moratórios desde a citação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) aferir se é válida e aplicável, sem mitigação, a cláusula penal que prevê retenção de 50% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação, rescindido por iniciativa da adquirente; (ii) estabelecer o termo inicial de incidência dos juros de mora sobre os valores a serem restituídos.
III. RAZÕES DE DECIDIR1.
3. A cláusula penal estipulada nos contratos pode ser: i) moratória, quando o cumprimento da penalidade juntamente com o pagamento da prestação ainda se mostra possível para a manutenção do negócio ou ii) compensatória, na situação de inviabilidade de prosseguir-se com a execução do contrato.
4. Tendo a rescisão se dado por culpa exclusiva da compradora, esta deve arcar com o pagamento da cláusula penal que pré-fixa os danos (lucros cessantes e danos emergentes) decorrentes do inadimplemento.
5. A estipulação de cláusula penal compensatória não pode acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, ocasionando o desequilíbrio contratual entre as partes e o enriquecimento sem causa do fornecedor (artigo 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor), sendo admissível a intervenção do Judiciário para determinar a revisão do percentual adotado para fins de retenção.
6. A Lei no 13.786/2018, ao introduzir o art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, admite a estipulação de cláusula penal de até 50% dos valores pagos nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, malgrado nessas hipóteses também se afigure plenamente possível a redução do percentual de retenção quando verificada excessividade.
7. No caso concreto, a retenção do percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela autora afigura-se correta e suficiente para ressarcir os prejuízos decorrentes da inexecução do contrato pela compradora, sobretudo porque o vendedor irá retomar a posse do imóvel, e não foram comprovados outros prejuízos, tais como inadimplemento de tributos ou taxas condominiais.
8. Em contratos firmados após a vigência da Lei no 13.786/2018, os juros de mora incidentes sobre a restituição de valores, nas ações de rescisão ajuizadas pelo comprador, fluem a partir da citação, conforme entendimento consolidado em precedente repetitivo e em incidente de resolução de demandas repetitivas.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Apelação cível conhecida e desprovida. Sentença mantida. Honorários sucumbenciais majorados.
Tese de julgamento:
1. Embora válida a cláusula penal que prevê retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao regime de patrimônio de afetação, é admissível sua redução judicial quando se mostrar abusiva à luz do Código de Defesa do Consumidor.
2. Na rescisão contratual por iniciativa do comprador, a retenção de 25% dos valores pagos revela-se, em regra, proporcional e suficiente para compensar os prejuízos do vendedor, ausente demonstração de danos adicionais.
3. Nos contratos celebrados após a Lei no 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da citação.