Tribunal: TJDFT
Processo: 0732872-36.2025.8.07.0016
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-28

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E IMOBILIÁRIO. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI No 13.786/2018 E CDC. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Ação de conhecimento proposta por Paulo Henrique Carvalho Nunes contra Cidade Verde Caldas Novas Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., visando à rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, firmado em 23/06/2021, por iniciativa do adquirente, com restituição parcial dos valores pagos.
2. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato, reconhecer a nulidade da taxa de fruição, autorizar a retenção da comissão de corretagem e de cláusula penal de 10% calculada sobre o valor atualizado do contrato e declarar inexistente saldo a restituir ao autor.
3. O autor apelou sustentando abusividade da cláusula penal incidente sobre o valor integral do contrato, defendendo sua limitação a 10% dos valores efetivamente pagos, bem como a devolução imediata e em parcela única de 90% das quantias desembolsadas.
II. Questão em discussão
4. Há duas questões em discussão: (i) saber se, em relação de consumo, a cláusula penal pode incidir sobre o valor integral do contrato ou deve limitar-se aos valores pagos pelo comprador; e (ii) saber se a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única ou de modo parcelado, à luz do CDC e da Lei no 13.786/2018.
III. Razões de decidir
5. Caracterizada relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei no 13.786/2018 quando houver conflito, vedada cláusula que imponha perda substancial das prestações pagas, nos termos do art. 53 do CDC.
6. A cláusula penal fixada em 10% sobre o valor integral e atualizado do contrato mostra-se abusiva, pois desvirtua a função indenizatória e enseja enriquecimento sem causa, devendo sua base de cálculo restringir-se aos valores efetivamente pagos pelo consumidor.
7. Em rescisão contratual por iniciativa do comprador, admite-se retenção moderada das parcelas pagas, suficiente para recompor despesas administrativas, observados os limites jurisprudenciais, sendo adequada, no caso, a retenção de 10% sobre os valores pagos.
8. A restituição das quantias devidas ao consumidor deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo abusivo o parcelamento, conforme orientação da Súmula 543 do STJ, sobretudo quando inexistente fruição do bem e afastada a taxa de ocupação.
IV. Dispositivo
9. Deu-se provimento ao apelo do autor para reformar a sentença, a fim de limitar a cláusula penal a 10% sobre os valores efetivamente pagos e condenar a ré à devolução imediata, em parcela única, de 90% das quantias desembolsadas pelo comprador.
_________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 39, V, 51, II e IV, e 53; CPC, art. 487, I; Lei no 13.786/2018; Lei no 6.766/1979, art. 32-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02/09/2025; STJ, Súmula 543; TJDFT, Acórdão no 1220944, Rel. Des. Esdras Neves, 6a Turma Cível, j. 11/12/2019.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E IMOBILIÁRIO. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI No 13.786/2018 E CDC. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Ação de conhecimento proposta por Paulo Henrique Carvalho Nunes contra Cidade Verde Caldas Novas Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda., visando à rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, firmado em 23/06/2021, por iniciativa do adquirente, com restituição parcial dos valores pagos.
2. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato, reconhecer a nulidade da taxa de fruição, autorizar a retenção da comissão de corretagem e de cláusula penal de 10% calculada sobre o valor atualizado do contrato e declarar inexistente saldo a restituir ao autor.
3. O autor apelou sustentando abusividade da cláusula penal incidente sobre o valor integral do contrato, defendendo sua limitação a 10% dos valores efetivamente pagos, bem como a devolução imediata e em parcela única de 90% das quantias desembolsadas.
II. Questão em discussão
4. Há duas questões em discussão: (i) saber se, em relação de consumo, a cláusula penal pode incidir sobre o valor integral do contrato ou deve limitar-se aos valores pagos pelo comprador; e (ii) saber se a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata e em parcela única ou de modo parcelado, à luz do CDC e da Lei no 13.786/2018.
III. Razões de decidir
5. Caracterizada relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei no 13.786/2018 quando houver conflito, vedada cláusula que imponha perda substancial das prestações pagas, nos termos do art. 53 do CDC.
6. A cláusula penal fixada em 10% sobre o valor integral e atualizado do contrato mostra-se abusiva, pois desvirtua a função indenizatória e enseja enriquecimento sem causa, devendo sua base de cálculo restringir-se aos valores efetivamente pagos pelo consumidor.
7. Em rescisão contratual por iniciativa do comprador, admite-se retenção moderada das parcelas pagas, suficiente para recompor despesas administrativas, observados os limites jurisprudenciais, sendo adequada, no caso, a retenção de 10% sobre os valores pagos.
8. A restituição das quantias devidas ao consumidor deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo abusivo o parcelamento, conforme orientação da Súmula 543 do STJ, sobretudo quando inexistente fruição do bem e afastada a taxa de ocupação.
IV. Dispositivo
9. Deu-se provimento ao apelo do autor para reformar a sentença, a fim de limitar a cláusula penal a 10% sobre os valores efetivamente pagos e condenar a ré à devolução imediata, em parcela única, de 90% das quantias desembolsadas pelo comprador.
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Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 39, V, 51, II e IV, e 53; CPC, art. 487, I; Lei no 13.786/2018; Lei no 6.766/1979, art. 32-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.106.548/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02/09/2025; STJ, Súmula 543; TJDFT, Acórdão no 1220944, Rel. Des. Esdras Neves, 6a Turma Cível, j. 11/12/2019.