Tribunal: TJDFT
Processo: 0703830-24.2025.8.07.0021
Órgão julgador: GABRIELA JARDON GUIMARAES DE FARIA
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-01-26
Data de publicação: 2026-02-10

Ementa:
RECURSO INOMINADO. INOVAÇÃO RECURSAL. PEDIDO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA FORMULADO EM CONTRARRAZÕES NÃO CONHECIDO. PRELIMINAR DE VALOR DA CAUSA E INCOMPETÊNCIA REJEITADAS. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. PLANILHA. SENTENÇA MANTIDA.
1. Configura indevida inovação recursal a alegação de preliminar de incompetência, se o argumento não foi deduzido na contestação. Se a alegação não foi objeto de debate em primeiro grau de jurisdição é indevida a sua apreciação na instância revisora ante os arts. 329, 1.013 e 1.014, do Código de Processo Civil, aplicados subsidiariamente à hipótese. Recurso não conhecido nessa parte.
2. Prescindível pedido de gratuidade de justiça em contrarrazões, ante os termos do art. 55 da Lei 9.099/1995, segundo o qual somente o recorrente vencido pagará as custas e os honorários de advogado.
3. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A razão de ser deste dispositivo é a necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
4. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/12/2021, com tolerância de 180 dias (ID 79181046 - Pág. 6, cláusula 21).
5. Se o contrato de compra e venda foi firmado em março de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis, portanto não se configurando como fortuito externo.
6. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...). 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
7. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância (estabelecido no pré-contrato) até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra cobrado pelo agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
8. Na hipótese, o imóvel haveria de ser entregue em 30/6/2022, já computados os 180 dias de tolerância, e foi entregue somente em 27/4/2023. Inviável a soma desse prazo de tolerância com o prazo de 60 dias para entrega das chaves previsto em instrumento separado e em momento diverso, devendo prevalecer o fixado no termo de reserva.
9. “A insurgência de que a planilha refletiria apenas financiamento não afasta os lançamentos específicos de juros de obra constantes dos autos. A aludida planilha é clara no que tange à composição dos valores cobrados do consumidor, de modo que os valores constantes da coluna denominada ‘juros’ são aqueles inerentes aos juros de obra.” (Acórdão 2066856, 0702647-18.2025.8.07.0021, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 12/11/2025, publicado no DJe: 26/11/2025)
10. Assim, é devida a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do bem e dos juros de obra cobrados pelo agente financeiro durante o período de atraso, na forma definida na sentença.
11. Recurso parcialmente conhecido. Na parte conhecida, desprovido.
12. Recorrente condenado a pagar as custas processuais e os honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. INOVAÇÃO RECURSAL. PEDIDO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA FORMULADO EM CONTRARRAZÕES NÃO CONHECIDO. PRELIMINAR DE VALOR DA CAUSA E INCOMPETÊNCIA REJEITADAS. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. PLANILHA. SENTENÇA MANTIDA.
1. Configura indevida inovação recursal a alegação de preliminar de incompetência, se o argumento não foi deduzido na contestação. Se a alegação não foi objeto de debate em primeiro grau de jurisdição é indevida a sua apreciação na instância revisora ante os arts. 329, 1.013 e 1.014, do Código de Processo Civil, aplicados subsidiariamente à hipótese. Recurso não conhecido nessa parte.
2. Prescindível pedido de gratuidade de justiça em contrarrazões, ante os termos do art. 55 da Lei 9.099/1995, segundo o qual somente o recorrente vencido pagará as custas e os honorários de advogado.
3. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A razão de ser deste dispositivo é a necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
4. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/12/2021, com tolerância de 180 dias (ID 79181046 - Pág. 6, cláusula 21).
5. Se o contrato de compra e venda foi firmado em março de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis, portanto não se configurando como fortuito externo.
6. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...). 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
7. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância (estabelecido no pré-contrato) até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra cobrado pelo agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
8. Na hipótese, o imóvel haveria de ser entregue em 30/6/2022, já computados os 180 dias de tolerância, e foi entregue somente em 27/4/2023. Inviável a soma desse prazo de tolerância com o prazo de 60 dias para entrega das chaves previsto em instrumento separado e em momento diverso, devendo prevalecer o fixado no termo de reserva.
9. “A insurgência de que a planilha refletiria apenas financiamento não afasta os lançamentos específicos de juros de obra constantes dos autos. A aludida planilha é clara no que tange à composição dos valores cobrados do consumidor, de modo que os valores constantes da coluna denominada ‘juros’ são aqueles inerentes aos juros de obra.” (Acórdão 2066856, 0702647-18.2025.8.07.0021, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 12/11/2025, publicado no DJe: 26/11/2025)
10. Assim, é devida a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do bem e dos juros de obra cobrados pelo agente financeiro durante o período de atraso, na forma definida na sentença.
11. Recurso parcialmente conhecido. Na parte conhecida, desprovido.
12. Recorrente condenado a pagar as custas processuais e os honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação.