Tribunal: TJDFT
Processo: 0729545-31.2025.8.07.0001
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-01-21
Data de publicação: 2026-02-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE CORRETAGEM. JUROS DE MORA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS DESPROVIDOS.I. CASO EM EXAME:1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, firmada com incorporadora sob regime de patrimônio de afetação.
2. Consumidor pediu a rescisão do contrato, a restituição de 90% do valor pago e a devolução das taxas de corretagem e de decoração.
3. Sentença rescindiu o contrato; revisou a cláusula penal para 25% sobre os valores pagos; determinou a restituição de 75% ao comprador; autorizou a retenção integral da corretagem; e fixou juros de mora desde a citação.
4. Ambas as partes interpuseram apelação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
5. Há três questões em discussão:
(i) definir se a cláusula penal de 50% pactuada em contrato com patrimônio de afetação deve ser mantida ou reduzida;
(ii) verificar se a taxa de corretagem deve ser restituída ao adquirente;
(iii) estabelecer o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a restituição.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
6. A cláusula penal de 50%, embora permitida no regime de patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, art. 67-A, §5o), admite revisão quando gerar desvantagem excessiva ao consumidor, conforme o Código de Defesa do Consumidor (art. 51, IV) e o Código Civil (art. 413).
7. O empreendimento foi concluído sem prejuízo à incorporadora, que poderá revender o imóvel já pronto. O percentual de 25% fixado pelo juízo de origem é adequado, proporcional e conforme precedentes do STJ e do TJDFT.
8. A taxa de corretagem não deve ser devolvida. O primeiro promitente comprador recebeu informação prévia e clara sobre o preço total do imóvel e sobre o valor da corretagem, conforme documentos assinados. Aplica-se o Tema 938/STJ.
9. O cessionário assumiu a obrigação no estado em que se encontrava, sem alteração da substância do vínculo. A retenção da corretagem é autorizada pelo art. 67-A, I, da Lei 4.591/1964.
10. Os juros de mora incidem desde a citação. O Tema 1002/STJ não se aplica ao caso, porque o contrato foi firmado após a vigência da Lei 13.786/2018.
11. Mantêm-se todos os fundamentos e parâmetros fixados pela sentença.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
12. Recursos conhecidos e não providos.
Teses de julgamento:
1. A cláusula penal fixada em 50% pode ser reduzida judicialmente quando gerar desvantagem exagerada ao consumidor, ainda que autorizada pelo regime de patrimônio de afetação.
2. A taxa de corretagem é válida e pode ser retida quando houver informação prévia clara ao adquirente originário, conforme o Tema 938/STJ.
3. Em contratos firmados após a Lei 13.786/2018, os juros de mora incidentes sobre restituição em distrato contam da citação.
Dispositivos legais relevantes citados– Lei 4.591/1964, arts. 31-A a 31-F, 67-A e §5o.– Lei 13.786/2018.– Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o, 3o e 51, IV.– Código Civil, arts. 299, 408, 413 e 884.– Lei no 14.905/2024 (juros legais).
Jurisprudência relevante citada– STJ, Súmula 543.– STJ, Tema Repetitivo 938.– STJ, Tema Repetitivo 1002 (inaplicável ao caso).– REsp 2.212.229/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 12/8/2025.– AgInt nos EDcl no AREsp 2.639.509/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, j. 31/3/2025.– TJDFT, Acórdãos 2022446, 1943010, 1958114, 2057580.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE CORRETAGEM. JUROS DE MORA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSOS DESPROVIDOS.I. CASO EM EXAME:1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, firmada com incorporadora sob regime de patrimônio de afetação.
2. Consumidor pediu a rescisão do contrato, a restituição de 90% do valor pago e a devolução das taxas de corretagem e de decoração.
3. Sentença rescindiu o contrato; revisou a cláusula penal para 25% sobre os valores pagos; determinou a restituição de 75% ao comprador; autorizou a retenção integral da corretagem; e fixou juros de mora desde a citação.
4. Ambas as partes interpuseram apelação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
5. Há três questões em discussão:
(i) definir se a cláusula penal de 50% pactuada em contrato com patrimônio de afetação deve ser mantida ou reduzida;
(ii) verificar se a taxa de corretagem deve ser restituída ao adquirente;
(iii) estabelecer o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre a restituição.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
6. A cláusula penal de 50%, embora permitida no regime de patrimônio de afetação (Lei 4.591/1964, art. 67-A, §5o), admite revisão quando gerar desvantagem excessiva ao consumidor, conforme o Código de Defesa do Consumidor (art. 51, IV) e o Código Civil (art. 413).
7. O empreendimento foi concluído sem prejuízo à incorporadora, que poderá revender o imóvel já pronto. O percentual de 25% fixado pelo juízo de origem é adequado, proporcional e conforme precedentes do STJ e do TJDFT.
8. A taxa de corretagem não deve ser devolvida. O primeiro promitente comprador recebeu informação prévia e clara sobre o preço total do imóvel e sobre o valor da corretagem, conforme documentos assinados. Aplica-se o Tema 938/STJ.
9. O cessionário assumiu a obrigação no estado em que se encontrava, sem alteração da substância do vínculo. A retenção da corretagem é autorizada pelo art. 67-A, I, da Lei 4.591/1964.
10. Os juros de mora incidem desde a citação. O Tema 1002/STJ não se aplica ao caso, porque o contrato foi firmado após a vigência da Lei 13.786/2018.
11. Mantêm-se todos os fundamentos e parâmetros fixados pela sentença.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
12. Recursos conhecidos e não providos.
Teses de julgamento:
1. A cláusula penal fixada em 50% pode ser reduzida judicialmente quando gerar desvantagem exagerada ao consumidor, ainda que autorizada pelo regime de patrimônio de afetação.
2. A taxa de corretagem é válida e pode ser retida quando houver informação prévia clara ao adquirente originário, conforme o Tema 938/STJ.
3. Em contratos firmados após a Lei 13.786/2018, os juros de mora incidentes sobre restituição em distrato contam da citação.
Dispositivos legais relevantes citados– Lei 4.591/1964, arts. 31-A a 31-F, 67-A e §5o.– Lei 13.786/2018.– Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o, 3o e 51, IV.– Código Civil, arts. 299, 408, 413 e 884.– Lei no 14.905/2024 (juros legais).
Jurisprudência relevante citada– STJ, Súmula 543.– STJ, Tema Repetitivo 938.– STJ, Tema Repetitivo 1002 (inaplicável ao caso).– REsp 2.212.229/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 12/8/2025.– AgInt nos EDcl no AREsp 2.639.509/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, j. 31/3/2025.– TJDFT, Acórdãos 2022446, 1943010, 1958114, 2057580.