Tribunal: TJDFT
Processo: 0711060-42.2023.8.07.0004
Órgão julgador: JOSE FIRMO REIS SOUB
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-21
Data de publicação: 2026-05-26

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR CONSTITUÍDO SOB A FORMA DE ASSOCIAÇÃO. TAXAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. TEMAS 882/STJ E 492/STF. DISTINGUISHING. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. HONORÁRIOS CONVENCIONAIS. INADMISSIBILIDADE. SENTENÇA NÃO ALTERADA.
I. Caso em exame
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança ajuizada por associação de moradores, para condenar o réu ao pagamento de contribuições ordinárias e extraordinárias referentes ao lote no 15-A, relativas ao período de abril a agosto de 2023.
2. A sentença afastou a cobrança quanto a outras seis unidades por ausência de prova da posse. Reconheceu a sucumbência recíproca. Indeferiu a inclusão de honorários advocatícios convencionais como encargo automático do débito.
3. O réu sustenta a inexigibilidade das contribuições, com fundamento nos Temas 882/STJ e 492/STF, e a nulidade das assembleias por vício de convocação e de quórum. A autora pretende afastar a sucumbência recíproca e incluir honorários convencionais de 20% (vinte por cento) previstos em estatuto.
II. Questão em discussão
4. Há quatro pontos em discussão: (i) saber se os Temas 882/STJ e 492/STF se aplicam a condomínio irregular constituído sob a forma de associação no Distrito Federal; (ii) saber se o possuidor de fração ideal em condomínio de fato está obrigado ao pagamento das contribuições aprovadas em assembleia; (iii) saber se há nulidade das assembleias por vício de convocação ou de quórum; e (iv) saber se é cabível a cobrança de honorários advocatícios convencionais como parcela integrante do débito condominial.
III. Razões de decidir
5. Os Temas 882/STJ e 492/STF referem-se a associações de moradores em loteamentos abertos ou fechados. Não se aplicam automaticamente a condomínios irregulares do Distrito Federal, nos quais há ocupação coletiva do solo, acesso controlado e prestação de serviços comuns indispensáveis. Realizado distinguishing.
6. O condomínio irregular, ainda que formalizado como associação, exerce funções típicas de administração de áreas comuns. As despesas condominiais possuem natureza propter rem. O possuidor da unidade que se beneficia dos serviços deve contribuir para o rateio, sob pena de enriquecimento sem causa.
7. Comprovada a posse do lote no 15-A pelo réu, é legítima a cobrança das contribuições ordinárias e extraordinárias aprovadas em assembleia. Não houve prova da posse das demais unidades. Correta a limitação da condenação a um único imóvel.
8. A invalidação de assembleia exige demonstração de prejuízo concreto. A documentação comprova a realização das assembleias e a aprovação das taxas. Não demonstrado vício capaz de comprometer a validade das deliberações.
9. O inadimplemento constitui o devedor em mora de pleno direito. Incidem juros moratórios desde o vencimento de cada parcela, multa prevista na convenção e atualização monetária.
10. A estipulação estatutária de honorários advocatícios convencionais não vincula o condômino inadimplente como encargo automático do débito. Os honorários contratuais ajustados entre associação e patrono não podem ser transferidos ao devedor. Apenas os honorários sucumbenciais fixados judicialmente são exigíveis.
11. A procedência parcial do pedido, restrita a uma das sete unidades indicadas na inicial, justifica a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC.
IV. Dispositivo e tese
12. Recursos conhecidos e desprovidos. Mantida a sentença. Majorados os honorários advocatícios para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Tese de julgamento: “1. As contribuições instituídas por associação que administra condomínio irregular no Distrito Federal são exigíveis do possuidor da unidade que se beneficia dos serviços comuns, não se aplicando automaticamente os Temas 882/STJ e 492/STF. 2. Honorários advocatícios contratuais previstos em estatuto não podem ser incluídos como encargo automático do débito condominial, devendo a verba honorária observar o regime da sucumbência processual.”

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR CONSTITUÍDO SOB A FORMA DE ASSOCIAÇÃO. TAXAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. TEMAS 882/STJ E 492/STF. DISTINGUISHING. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. HONORÁRIOS CONVENCIONAIS. INADMISSIBILIDADE. SENTENÇA NÃO ALTERADA.
I. Caso em exame
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança ajuizada por associação de moradores, para condenar o réu ao pagamento de contribuições ordinárias e extraordinárias referentes ao lote no 15-A, relativas ao período de abril a agosto de 2023.
2. A sentença afastou a cobrança quanto a outras seis unidades por ausência de prova da posse. Reconheceu a sucumbência recíproca. Indeferiu a inclusão de honorários advocatícios convencionais como encargo automático do débito.
3. O réu sustenta a inexigibilidade das contribuições, com fundamento nos Temas 882/STJ e 492/STF, e a nulidade das assembleias por vício de convocação e de quórum. A autora pretende afastar a sucumbência recíproca e incluir honorários convencionais de 20% (vinte por cento) previstos em estatuto.
II. Questão em discussão
4. Há quatro pontos em discussão: (i) saber se os Temas 882/STJ e 492/STF se aplicam a condomínio irregular constituído sob a forma de associação no Distrito Federal; (ii) saber se o possuidor de fração ideal em condomínio de fato está obrigado ao pagamento das contribuições aprovadas em assembleia; (iii) saber se há nulidade das assembleias por vício de convocação ou de quórum; e (iv) saber se é cabível a cobrança de honorários advocatícios convencionais como parcela integrante do débito condominial.
III. Razões de decidir
5. Os Temas 882/STJ e 492/STF referem-se a associações de moradores em loteamentos abertos ou fechados. Não se aplicam automaticamente a condomínios irregulares do Distrito Federal, nos quais há ocupação coletiva do solo, acesso controlado e prestação de serviços comuns indispensáveis. Realizado distinguishing.
6. O condomínio irregular, ainda que formalizado como associação, exerce funções típicas de administração de áreas comuns. As despesas condominiais possuem natureza propter rem. O possuidor da unidade que se beneficia dos serviços deve contribuir para o rateio, sob pena de enriquecimento sem causa.
7. Comprovada a posse do lote no 15-A pelo réu, é legítima a cobrança das contribuições ordinárias e extraordinárias aprovadas em assembleia. Não houve prova da posse das demais unidades. Correta a limitação da condenação a um único imóvel.
8. A invalidação de assembleia exige demonstração de prejuízo concreto. A documentação comprova a realização das assembleias e a aprovação das taxas. Não demonstrado vício capaz de comprometer a validade das deliberações.
9. O inadimplemento constitui o devedor em mora de pleno direito. Incidem juros moratórios desde o vencimento de cada parcela, multa prevista na convenção e atualização monetária.
10. A estipulação estatutária de honorários advocatícios convencionais não vincula o condômino inadimplente como encargo automático do débito. Os honorários contratuais ajustados entre associação e patrono não podem ser transferidos ao devedor. Apenas os honorários sucumbenciais fixados judicialmente são exigíveis.
11. A procedência parcial do pedido, restrita a uma das sete unidades indicadas na inicial, justifica a sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do CPC.
IV. Dispositivo e tese
12. Recursos conhecidos e desprovidos. Mantida a sentença. Majorados os honorários advocatícios para 11% (onze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Tese de julgamento: “1. As contribuições instituídas por associação que administra condomínio irregular no Distrito Federal são exigíveis do possuidor da unidade que se beneficia dos serviços comuns, não se aplicando automaticamente os Temas 882/STJ e 492/STF. 2. Honorários advocatícios contratuais previstos em estatuto não podem ser incluídos como encargo automático do débito condominial, devendo a verba honorária observar o regime da sucumbência processual.”