Tribunal: TJDFT
Processo: 0711194-50.2025.8.07.0020
Órgão julgador: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-16

Ementa:
DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA NEGLIGENTE. RESPONSABILIDADE DA EMPRESA IMOBILIÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pela ré em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para condená-la na obrigação de fazer consistente em "i) podas em árvores, ii) pintura externa, iii) repor tampa da casa de máquina, iv) conserto na sauna, v) pintura de portões e janela do banheiro social, vi) troca de três cerâmicas quebradas", bem como ao pagamento da quantia de R$ 644,19 a título de consumo de água.
2. A recorrente suscita preliminares de nulidade da citação e de ilegitimidade passiva. No mérito, afirma que a responsabilidade pela entrega do imóvel em perfeito estado é exclusiva do locatário inadimplente e que sua função na qualidade de imobiliária é apenas administrativa, não podendo ser compelida a reparar os danos causados pelo inquilino. Quanto ao dano material, sustenta que o débito de consumo de água é do usuário do serviço até a desocupação do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões a serem analisadas por esta Turma Recursal consistem em verificar: (i) a nulidade da citação; (ii) se a ré tem legitimidade para figurar no polo passivo; (iii) a responsabilidade da ré pelos danos causados ao imóvel da autora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Preliminar de nulidade da citação. O domicílio eleitoral, inicialmente previsto pela resolução 234/2026 do CNJ e atualmente regulamentado pela resolução 455, estabelece a obrigatoriedade das empresas públicas e privadas se cadastrarem para fins de citação por meio do Domicílio Eletrônico. No caso, observa-se na aba "expedientes" do sistema PJe que a intimação foi enviada para o Domicílio Eletrônico da empresa, "via sistema", com registro de ciência em 14/07/2025. Portanto, válida a citação. Preliminar de nulidade rejeitada.
5. Preliminar de ilegitimidade passiva. As partes assinaram Contrato de Prestação de Serviço de Administração de Imóvel, sendo que a própria prestação de serviço é o que está sendo discutido na ação. Assim, considerando que a requerida é a intermediadora do contrato entre locador e locatário e administradora do imóvel em questão, possui legitimidade para figurar na ação em razão da evidente relação que tem com os fatos alegados pela autora. Preliminar rejeitada.
6. A relação jurídica estabelecida entre locador e imobiliária é de natureza cível e deve ser regida pela Lei de Locações (Lei n.o 8.245/1991).
7. Em regra, a imobiliária não responde por danos causados pelo locatário, ressalvados os casos de negligência ou falha na administração do imóvel, nos termos do art. 667 do Código Civil. Precedente: Acórdão 2016035.
8. No caso, restou demonstrada nos autos a pendência de consertos que não foram realizados pelo inquilino quando da entrega da casa, bem como a ausência de pagamento de fatura de consumo de água. Também não há qualquer documento que comprove a diligência da imobiliária nas cobranças das pendências e valores não quitados, inclusive mediante ajuizamento de ação judicial, conforme cláusula 12.1 do contrato (ID 80063431 - Pág. 6), razão pela qual resta configurada a falha na prestação do serviço de intermediação imobiliária, devendo ser mantida a sentença que condenou a imobiliária a reparar os danos no imóvel, bem como a ressarcir o valor não quitado referente ao débito de água.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso desprovido. Preliminares rejeitadas. Sentença mantida.
10. Custas recolhidas. Condenada a recorrente ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.
11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.
________________________
Dispositivos relevantes citados: CNJ, resolução 455; CC, art. 667.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2016035, 0746702-22.2022.8.07.0001, Relator: ROBERTO FREITAS FILHO, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 26/06/2025, publicado no DJe: 10/07/2025.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA NEGLIGENTE. RESPONSABILIDADE DA EMPRESA IMOBILIÁRIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pela ré em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para condená-la na obrigação de fazer consistente em "i) podas em árvores, ii) pintura externa, iii) repor tampa da casa de máquina, iv) conserto na sauna, v) pintura de portões e janela do banheiro social, vi) troca de três cerâmicas quebradas", bem como ao pagamento da quantia de R$ 644,19 a título de consumo de água.
2. A recorrente suscita preliminares de nulidade da citação e de ilegitimidade passiva. No mérito, afirma que a responsabilidade pela entrega do imóvel em perfeito estado é exclusiva do locatário inadimplente e que sua função na qualidade de imobiliária é apenas administrativa, não podendo ser compelida a reparar os danos causados pelo inquilino. Quanto ao dano material, sustenta que o débito de consumo de água é do usuário do serviço até a desocupação do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões a serem analisadas por esta Turma Recursal consistem em verificar: (i) a nulidade da citação; (ii) se a ré tem legitimidade para figurar no polo passivo; (iii) a responsabilidade da ré pelos danos causados ao imóvel da autora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Preliminar de nulidade da citação. O domicílio eleitoral, inicialmente previsto pela resolução 234/2026 do CNJ e atualmente regulamentado pela resolução 455, estabelece a obrigatoriedade das empresas públicas e privadas se cadastrarem para fins de citação por meio do Domicílio Eletrônico. No caso, observa-se na aba "expedientes" do sistema PJe que a intimação foi enviada para o Domicílio Eletrônico da empresa, "via sistema", com registro de ciência em 14/07/2025. Portanto, válida a citação. Preliminar de nulidade rejeitada.
5. Preliminar de ilegitimidade passiva. As partes assinaram Contrato de Prestação de Serviço de Administração de Imóvel, sendo que a própria prestação de serviço é o que está sendo discutido na ação. Assim, considerando que a requerida é a intermediadora do contrato entre locador e locatário e administradora do imóvel em questão, possui legitimidade para figurar na ação em razão da evidente relação que tem com os fatos alegados pela autora. Preliminar rejeitada.
6. A relação jurídica estabelecida entre locador e imobiliária é de natureza cível e deve ser regida pela Lei de Locações (Lei n.o 8.245/1991).
7. Em regra, a imobiliária não responde por danos causados pelo locatário, ressalvados os casos de negligência ou falha na administração do imóvel, nos termos do art. 667 do Código Civil. Precedente: Acórdão 2016035.
8. No caso, restou demonstrada nos autos a pendência de consertos que não foram realizados pelo inquilino quando da entrega da casa, bem como a ausência de pagamento de fatura de consumo de água. Também não há qualquer documento que comprove a diligência da imobiliária nas cobranças das pendências e valores não quitados, inclusive mediante ajuizamento de ação judicial, conforme cláusula 12.1 do contrato (ID 80063431 - Pág. 6), razão pela qual resta configurada a falha na prestação do serviço de intermediação imobiliária, devendo ser mantida a sentença que condenou a imobiliária a reparar os danos no imóvel, bem como a ressarcir o valor não quitado referente ao débito de água.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso desprovido. Preliminares rejeitadas. Sentença mantida.
10. Custas recolhidas. Condenada a recorrente ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da condenação.
11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.
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Dispositivos relevantes citados: CNJ, resolução 455; CC, art. 667.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2016035, 0746702-22.2022.8.07.0001, Relator: ROBERTO FREITAS FILHO, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 26/06/2025, publicado no DJe: 10/07/2025.