Tribunal: TJDFT
Processo: 0703936-83.2025.8.07.0021
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-26

Ementa:
Ementa. Direito do consumidor. Juizado Especial Cível. Promessa de compra e venda de imóvel na planta. Preliminar de incompetência afastada. Atraso na entrega do imóvel. Prazo previsto em termo de reserva. Tema 996 do STJ. Juros de obra indevidos após o prazo de tolerância. Restituição de valores. Lucros cessantes presumidos. Fortuito interno. Desprovido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pela requerida em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para: a) condenar a requerida a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 01/11/2023, até a data da entrega do imóvel, em 07/06/2024 (ID 254702946), a ser apurado por simples cálculos, o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação (os valores a serem utilizados como parâmetro para a realização dos cálculos dos juros de obra são os segregados na coluna “JUROS"; b) condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/11/2023, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (07/06/2024 (ID 254702946), o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 79536053). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, a parte requerida, preliminarmente, argumenta a incompetência do Juizado Especial Cível, com base no valor da causa e na necessidade de perícia técnica. No mérito, invoca a pandemia como caso fortuito que justifica a prorrogação da entrega das obras, além de destacar a natureza preliminar do Termo de Reserva, que não deve prevalecer sobre o Contrato de Compra e Venda. Questiona a sentença por utilizar data incorreta para a entrega do imóvel e alega falta de comprovação dos danos e lucros cessantes. Diante disso, a parte requerida pleiteia o conhecimento e total provimento do recurso para declarar a incompetência do Juizado Especial Cível, reformar a sentença julgando improcedente o pedido de indenização a título de juros de obra e lucros cessantes, reconhecer a necessidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, e, subsidiariamente, que seja considerado o prazo de entrega conforme o Contrato de Compra e Venda, com a tolerância legal.
4. Em contrarrazões, a parte requerente aduz que que o Juizado Especial Cível é competente, pois o valor da causa está no limite legal, sem complexidade que exija perícia, conforme jurisprudência do TJDFT. No mérito, sustenta a ausência de caso fortuito ou força maior, com riscos da pandemia conhecidos, e que o atraso persistiu após o fim da calamidade. Defende a prevalência do Termo de Reserva no prazo de entrega e a prática abusiva na alteração unilateral. Quanto aos juros de obra e lucros cessantes, afirma comprovação documental.
II. Questão em discussão
5. A questão em discussão consiste em saber se: (i) é competente o Juizado Especial Cível em razão do valor da causa ou da complexidade da matéria; (ii) qual o prazo de entrega do imóvel que deve prevalecer e se devem ser computados prazos adicionais; (iii) a pandemia de COVID-19 e seus impactos configuram caso fortuito ou força maior para afastar a responsabilidade das rés por eventual atraso na entrega do imóvel; (iv) os danos materiais foram devidamente comprovados e se são passíveis de indenização.
III. Razões de decidir
6. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível. A demanda versa sobre alegados danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel. Não há falar em incompetência do Juizado Especial Cível, uma vez que os valores pleiteados não ultrapassam o limite de 40 (quarenta) salários mínimos. Ademais, eventual excedente ao valor de alçada é considerado renunciado, nos termos do art. 3o, § 3o, da Lei no 9.099/1995. Não se verifica, outrossim, a necessidade de realização de prova pericial para apuração dos valores reclamados. Especificamente quanto aos juros de obra, a parte autora pleiteia a restituição de quantias que entende indevidamente pagas, circunstância que afasta qualquer alegação de complexidade nos cálculos. Preliminar rejeitada.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, nos termos dos arts. 2o e 3o da Lei no 8.078/1990, aplicando-se, portanto, as disposições do Código de Defesa do Consumidor.
8. Consta dos autos que as partes firmaram o “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 39647 – Itapoã Parque” (ID 79535553), no qual foi estimada a data de entrega do imóvel para 30/04/2023, admitida tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos para a conclusão da unidade imobiliária.
9. O STJ, ao julgar o Tema 996, aplicável aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, firmou o entendimento de que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
10. Nesse contexto, o prazo estipulado no contrato de promessa de compra e venda não pode prevalecer sobre aquele previsto no Termo de Reserva, especialmente porque, no primeiro instrumento, a informação não é apresentada de forma clara, ostensiva e inteligível, em afronta aos princípios da transparência e da boa-fé objetiva previstos no CDC. Observa-se que o referido prazo consta de quadro geral de informações, passível de fácil desatenção pelo consumidor, sobretudo por divergir de modo significativo daquele anteriormente estipulado e aceito no Termo de Reserva, documento que orientou a legítima expectativa da parte autora quanto à data de entrega do imóvel.
11. Ressalte-se que o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais do contrato definitivo, nos termos do art. 462 do Código Civil.
12. Assim, deve prevalecer o prazo de 30/04/2023 para a conclusão da obra da unidade imobiliária, acrescido apenas da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, diante da inexistência, no Termo de Reserva, de previsão de prazo adicional para a entrega das chaves.
13. Ultrapassado o prazo de tolerância, torna-se ilícita a cobrança de juros de obra ou encargo equivalente. Correta, portanto, a sentença que determinou a restituição dos valores pagos pelo consumidor, uma vez que o atraso na entrega do imóvel decorreu exclusivamente de conduta imputável às rés, impondo ao autor o pagamento indevido da referida taxa durante o período de mora.
14. Lucros cessantes. O descumprimento contratual consubstanciado na demora na entrega de imóvel adquirido na planta enseja a indenização por lucros cessantes, porquanto o bem possui potencialidade econômica, seja para fins de locação, seja para uso próprio. Em ambas as hipóteses, os lucros cessantes devem ser apurados com base no valor locatício de imóvel equivalente ou mediante arbitramento judicial.
15. No julgamento do REsp no 1.729.593/SP, restou decidido que, ultrapassado o prazo contratual para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do adquirente é presumido, caracterizando-se pela indevida privação do uso do bem, o que autoriza a indenização correspondente a aluguel mensal, calculado com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o término do prazo de tolerância até a efetiva disponibilização da posse direta ao adquirente.
16. A alegação de caso fortuito ou força maior, consubstanciada na escassez de insumos e de mão de obra, além de não comprovada nos autos, não autoriza a prorrogação do prazo de entrega do imóvel nem afasta a responsabilidade decorrente da mora, por se tratar de fortuito interno, inerente ao risco da atividade econômica exercida pelas rés. Nesse sentido: “(...)11. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019)”. Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pelos recorrentes. Mesmo diante da situação pandêmica vivida, não foi comprovado nos autos que eventual escassez de mão de obra qualificada teria afetado por tanto tempo a conclusão das obras. (...) (Acórdão 1838553, 07492321720238070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 26/3/2024, publicado no DJE: 10/4/2024.)
IV. Dispositivo e tese
17. Recurso conhecido. Preliminar afastada. E desprovido. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995.
18. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o; CC, art. 462.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019; TJDFT, Acórdão 1838553, 07492321720238070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 26/3/2024, publicado no DJE: 10/4/2024.

Inteiro teor:
Ementa. Direito do consumidor. Juizado Especial Cível. Promessa de compra e venda de imóvel na planta. Preliminar de incompetência afastada. Atraso na entrega do imóvel. Prazo previsto em termo de reserva. Tema 996 do STJ. Juros de obra indevidos após o prazo de tolerância. Restituição de valores. Lucros cessantes presumidos. Fortuito interno. Desprovido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pela requerida em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para: a) condenar a requerida a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 01/11/2023, até a data da entrega do imóvel, em 07/06/2024 (ID 254702946), a ser apurado por simples cálculos, o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação (os valores a serem utilizados como parâmetro para a realização dos cálculos dos juros de obra são os segregados na coluna “JUROS"; b) condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/11/2023, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (07/06/2024 (ID 254702946), o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 79536053). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, a parte requerida, preliminarmente, argumenta a incompetência do Juizado Especial Cível, com base no valor da causa e na necessidade de perícia técnica. No mérito, invoca a pandemia como caso fortuito que justifica a prorrogação da entrega das obras, além de destacar a natureza preliminar do Termo de Reserva, que não deve prevalecer sobre o Contrato de Compra e Venda. Questiona a sentença por utilizar data incorreta para a entrega do imóvel e alega falta de comprovação dos danos e lucros cessantes. Diante disso, a parte requerida pleiteia o conhecimento e total provimento do recurso para declarar a incompetência do Juizado Especial Cível, reformar a sentença julgando improcedente o pedido de indenização a título de juros de obra e lucros cessantes, reconhecer a necessidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, e, subsidiariamente, que seja considerado o prazo de entrega conforme o Contrato de Compra e Venda, com a tolerância legal.
4. Em contrarrazões, a parte requerente aduz que que o Juizado Especial Cível é competente, pois o valor da causa está no limite legal, sem complexidade que exija perícia, conforme jurisprudência do TJDFT. No mérito, sustenta a ausência de caso fortuito ou força maior, com riscos da pandemia conhecidos, e que o atraso persistiu após o fim da calamidade. Defende a prevalência do Termo de Reserva no prazo de entrega e a prática abusiva na alteração unilateral. Quanto aos juros de obra e lucros cessantes, afirma comprovação documental.
II. Questão em discussão
5. A questão em discussão consiste em saber se: (i) é competente o Juizado Especial Cível em razão do valor da causa ou da complexidade da matéria; (ii) qual o prazo de entrega do imóvel que deve prevalecer e se devem ser computados prazos adicionais; (iii) a pandemia de COVID-19 e seus impactos configuram caso fortuito ou força maior para afastar a responsabilidade das rés por eventual atraso na entrega do imóvel; (iv) os danos materiais foram devidamente comprovados e se são passíveis de indenização.
III. Razões de decidir
6. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível. A demanda versa sobre alegados danos decorrentes do atraso na entrega do imóvel. Não há falar em incompetência do Juizado Especial Cível, uma vez que os valores pleiteados não ultrapassam o limite de 40 (quarenta) salários mínimos. Ademais, eventual excedente ao valor de alçada é considerado renunciado, nos termos do art. 3o, § 3o, da Lei no 9.099/1995. Não se verifica, outrossim, a necessidade de realização de prova pericial para apuração dos valores reclamados. Especificamente quanto aos juros de obra, a parte autora pleiteia a restituição de quantias que entende indevidamente pagas, circunstância que afasta qualquer alegação de complexidade nos cálculos. Preliminar rejeitada.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, nos termos dos arts. 2o e 3o da Lei no 8.078/1990, aplicando-se, portanto, as disposições do Código de Defesa do Consumidor.
8. Consta dos autos que as partes firmaram o “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 39647 – Itapoã Parque” (ID 79535553), no qual foi estimada a data de entrega do imóvel para 30/04/2023, admitida tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos para a conclusão da unidade imobiliária.
9. O STJ, ao julgar o Tema 996, aplicável aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, firmou o entendimento de que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
10. Nesse contexto, o prazo estipulado no contrato de promessa de compra e venda não pode prevalecer sobre aquele previsto no Termo de Reserva, especialmente porque, no primeiro instrumento, a informação não é apresentada de forma clara, ostensiva e inteligível, em afronta aos princípios da transparência e da boa-fé objetiva previstos no CDC. Observa-se que o referido prazo consta de quadro geral de informações, passível de fácil desatenção pelo consumidor, sobretudo por divergir de modo significativo daquele anteriormente estipulado e aceito no Termo de Reserva, documento que orientou a legítima expectativa da parte autora quanto à data de entrega do imóvel.
11. Ressalte-se que o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais do contrato definitivo, nos termos do art. 462 do Código Civil.
12. Assim, deve prevalecer o prazo de 30/04/2023 para a conclusão da obra da unidade imobiliária, acrescido apenas da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, diante da inexistência, no Termo de Reserva, de previsão de prazo adicional para a entrega das chaves.
13. Ultrapassado o prazo de tolerância, torna-se ilícita a cobrança de juros de obra ou encargo equivalente. Correta, portanto, a sentença que determinou a restituição dos valores pagos pelo consumidor, uma vez que o atraso na entrega do imóvel decorreu exclusivamente de conduta imputável às rés, impondo ao autor o pagamento indevido da referida taxa durante o período de mora.
14. Lucros cessantes. O descumprimento contratual consubstanciado na demora na entrega de imóvel adquirido na planta enseja a indenização por lucros cessantes, porquanto o bem possui potencialidade econômica, seja para fins de locação, seja para uso próprio. Em ambas as hipóteses, os lucros cessantes devem ser apurados com base no valor locatício de imóvel equivalente ou mediante arbitramento judicial.
15. No julgamento do REsp no 1.729.593/SP, restou decidido que, ultrapassado o prazo contratual para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do adquirente é presumido, caracterizando-se pela indevida privação do uso do bem, o que autoriza a indenização correspondente a aluguel mensal, calculado com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o término do prazo de tolerância até a efetiva disponibilização da posse direta ao adquirente.
16. A alegação de caso fortuito ou força maior, consubstanciada na escassez de insumos e de mão de obra, além de não comprovada nos autos, não autoriza a prorrogação do prazo de entrega do imóvel nem afasta a responsabilidade decorrente da mora, por se tratar de fortuito interno, inerente ao risco da atividade econômica exercida pelas rés. Nesse sentido: “(...)11. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019)”. Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pelos recorrentes. Mesmo diante da situação pandêmica vivida, não foi comprovado nos autos que eventual escassez de mão de obra qualificada teria afetado por tanto tempo a conclusão das obras. (...) (Acórdão 1838553, 07492321720238070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 26/3/2024, publicado no DJE: 10/4/2024.)
IV. Dispositivo e tese
17. Recurso conhecido. Preliminar afastada. E desprovido. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995.
18. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o; CC, art. 462.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019; TJDFT, Acórdão 1838553, 07492321720238070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 26/3/2024, publicado no DJE: 10/4/2024.