Tribunal: TJDFT
Processo: 0744493-30.2025.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-11

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. TERMO DE RESERVA. PRAZO DE ENTREGA. NATUREZA VINCULANTE ANALISADA. CLÁUSULA CONTRATUAL DE TOLERÂNCIA. INAPLICABILIDADE. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. PANDEMIA DA COVID-19. FORTUITO INTERNO. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. VIA INADEQUADA. EMBARGOS REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de Embargos de Declaração interpostos em face do acórdão desta Turma Recursal que conheceu do recurso e não o proveu.
2. O embargante alegou que o acórdão teria considerado equivocadamente o Termo de Reserva Habitacional como marco vinculativo para a entrega do imóvel, defendendo que referido documento não impôs obrigações definitivas entre as partes e não gerou dever de entrega ou pagamento. Sustentou que o Termo de Reserva apenas registrou intenção inicial de aquisição, sem força contratual apta a caracterizar mora ou descumprimento. Afirmou que o acórdão deixou de analisar a distinção jurídica entre o termo preliminar e o contrato de compra e venda, o qual, segundo argumentou, estabeleceu o prazo efetivo de entrega em 26/05/2023. Indicou omissão quanto à cláusula contratual que previa prazo adicional de 60 dias para entrega das chaves, afirmando tratar-se de estipulação clara, específica e assinada pelas partes. Alegou ainda omissão quanto à apreciação concreta da tese de caso fortuito/força maior decorrente da pandemia de Covid-19, apontando documentos de fornecedores que comprovariam escassez de insumos e mão de obra entre 2020 e 2022. Requereu, ao final, o recebimento e o acolhimento dos presentes embargos de declaração.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem na existência de omissão: (i) quanto à análise individualizada da natureza jurídica do Termo de Reserva e sua aptidão para vincular o prazo de entrega do imóvel; (ii) quanto à apreciação específica da Cláusula 4.12 do contrato de compra e venda, que prevê prazo adicional de 60 dias para a entrega das chaves; e (iii) quanto à avaliação concreta da tese de caso fortuito/força maior decorrente da pandemia, considerando os impactos sistêmicos demonstrados nos autos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O acórdão embargado reconheceu que o Termo de Reserva, embora simplificado, possui natureza de contrato preliminar, dotado de efeito vinculativo suficiente para estabelecer o prazo de entrega do imóvel. Ao contrário do que alega a embargante, o documento não registra mera intenção negocial, mas consolida oferta e aceitação com indicação clara de objeto e data de disponibilização da unidade habitacional. A interpretação adotada observou o Tema 996 do STJ, segundo o qual o prazo de entrega não pode ser deslocado para contratos posteriores ou condicionado ao financiamento, razão pela qual prevalece o marco temporal estipulado originalmente.
5. Ademais, a alteração da data de conclusão no contrato posterior não se mostra apta a constituir novação válida, porque não foi acompanhada de manifestação inequívoca do consumidor acerca da renúncia ao prazo previsto no Termo de Reserva. A mera indicação de nova data, desacompanhada de cláusula expressa informando a alteração substancial do cronograma, não atende aos requisitos legais de modificação contratual, tampouco evidencia ciência adequada ou consentimento livre do comprador. Por isso, a tese da embargante foi devidamente afastada.
6. Quanto ao argumento de atraso em virtude de caso fortuito, A decisão destacou que a avença foi firmada quando os efeitos da COVID-19 já eram amplamente conhecidos, com parte significativa da população vacinada, o que retira o caráter de imprevisibilidade exigido pelo art. 393 do Código Civil. Ademais, a eventual falta de materiais, maquinário ou mão de obra decorre do risco normal da atividade empresarial, configurando fortuito interno, cujo ônus não pode ser transferido ao consumidor. Assim, a alegação da embargante foi devidamente examinada e rejeitada.
IV. DISPOSITIVO
7. Embargos de Declaração conhecidos e rejeitados.
8. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei no 9.099/1995.

Inteiro teor:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. TERMO DE RESERVA. PRAZO DE ENTREGA. NATUREZA VINCULANTE ANALISADA. CLÁUSULA CONTRATUAL DE TOLERÂNCIA. INAPLICABILIDADE. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR. PANDEMIA DA COVID-19. FORTUITO INTERNO. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. VIA INADEQUADA. EMBARGOS REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de Embargos de Declaração interpostos em face do acórdão desta Turma Recursal que conheceu do recurso e não o proveu.
2. O embargante alegou que o acórdão teria considerado equivocadamente o Termo de Reserva Habitacional como marco vinculativo para a entrega do imóvel, defendendo que referido documento não impôs obrigações definitivas entre as partes e não gerou dever de entrega ou pagamento. Sustentou que o Termo de Reserva apenas registrou intenção inicial de aquisição, sem força contratual apta a caracterizar mora ou descumprimento. Afirmou que o acórdão deixou de analisar a distinção jurídica entre o termo preliminar e o contrato de compra e venda, o qual, segundo argumentou, estabeleceu o prazo efetivo de entrega em 26/05/2023. Indicou omissão quanto à cláusula contratual que previa prazo adicional de 60 dias para entrega das chaves, afirmando tratar-se de estipulação clara, específica e assinada pelas partes. Alegou ainda omissão quanto à apreciação concreta da tese de caso fortuito/força maior decorrente da pandemia de Covid-19, apontando documentos de fornecedores que comprovariam escassez de insumos e mão de obra entre 2020 e 2022. Requereu, ao final, o recebimento e o acolhimento dos presentes embargos de declaração.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem na existência de omissão: (i) quanto à análise individualizada da natureza jurídica do Termo de Reserva e sua aptidão para vincular o prazo de entrega do imóvel; (ii) quanto à apreciação específica da Cláusula 4.12 do contrato de compra e venda, que prevê prazo adicional de 60 dias para a entrega das chaves; e (iii) quanto à avaliação concreta da tese de caso fortuito/força maior decorrente da pandemia, considerando os impactos sistêmicos demonstrados nos autos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O acórdão embargado reconheceu que o Termo de Reserva, embora simplificado, possui natureza de contrato preliminar, dotado de efeito vinculativo suficiente para estabelecer o prazo de entrega do imóvel. Ao contrário do que alega a embargante, o documento não registra mera intenção negocial, mas consolida oferta e aceitação com indicação clara de objeto e data de disponibilização da unidade habitacional. A interpretação adotada observou o Tema 996 do STJ, segundo o qual o prazo de entrega não pode ser deslocado para contratos posteriores ou condicionado ao financiamento, razão pela qual prevalece o marco temporal estipulado originalmente.
5. Ademais, a alteração da data de conclusão no contrato posterior não se mostra apta a constituir novação válida, porque não foi acompanhada de manifestação inequívoca do consumidor acerca da renúncia ao prazo previsto no Termo de Reserva. A mera indicação de nova data, desacompanhada de cláusula expressa informando a alteração substancial do cronograma, não atende aos requisitos legais de modificação contratual, tampouco evidencia ciência adequada ou consentimento livre do comprador. Por isso, a tese da embargante foi devidamente afastada.
6. Quanto ao argumento de atraso em virtude de caso fortuito, A decisão destacou que a avença foi firmada quando os efeitos da COVID-19 já eram amplamente conhecidos, com parte significativa da população vacinada, o que retira o caráter de imprevisibilidade exigido pelo art. 393 do Código Civil. Ademais, a eventual falta de materiais, maquinário ou mão de obra decorre do risco normal da atividade empresarial, configurando fortuito interno, cujo ônus não pode ser transferido ao consumidor. Assim, a alegação da embargante foi devidamente examinada e rejeitada.
IV. DISPOSITIVO
7. Embargos de Declaração conhecidos e rejeitados.
8. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei no 9.099/1995.