Tribunal: TJDFT
Processo: 0703075-64.2024.8.07.0011
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0703075-64.2024.8.07.0011 RECORRENTE: G10 URBANISMO S/A RECORRIDOS: MARCO AURÉLIO DA SILVA GOMES, TANIA LARYSSA BARROS LOPES GOMES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE TAXA DE FRUIÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO IPTU. POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA SEM POSSE. SENTENÇA NÃO ALTERADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por G10 Urbanismo S/A contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e indenização por perdas e danos, para: (i) declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de terreno; (ii) reconhecer a nulidade da cláusula compromissória de arbitragem; (iii) condenar a ré à restituição de 77% (setenta e sete por cento) dos valores pagos; e (iv) determinar a devolução integral das quantias recebidas a título de comissão de corretagem e taxa de fruição. A apelante sustenta, preliminarmente, a existência de erro material e contradição na sentença quanto à devolução da taxa de fruição. No mérito, defende a legalidade da cláusula que atribui aos compradores a responsabilidade pelo pagamento do IPTU. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se há vício de erro material ou contradição na sentença ao reconhecer a nulidade da cláusula de taxa de fruição e, ao mesmo tempo, determinar a sua restituição; (ii) estabelecer se é válida a cobrança do IPTU dos compradores antes da imissão na posse do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença não apresenta vício de contradição, pois a nulidade da cláusula de taxa de fruição em caso de imóvel não edificado implica, logicamente, a restituição dos valores cobrados a esse título, conforme previsão do art. 182 do Código Civil e entendimento do Tribunal da Cidadania. 4. A cláusula contratual que prevê a cobrança da taxa de fruição condiciona sua exigibilidade ao exercício efetivo da posse, o que não foi comprovado no caso concreto, pois não houve edificação ou imissão no terreno pelos compradores. 5. A jurisprudência do Tribunal de Cidadania estabelece que a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento do IPTU pressupõe a imissão na posse do bem, o que não ocorreu no presente caso, tornando inexigível a cobrança do tributo ao tempo da vigência contratual. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. É nula a cláusula contratual que prevê taxa de fruição sem a efetiva posse do imóvel impõe a restituição dos valores cobrados indevidamente. 2. A cláusula que transfere ao comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU só é válida se houver prova da imissão na posse. 3. A ausência de posse pelos compradores afasta a exigibilidade de taxa de fruição e de IPTU incidentes sobre o imóvel. A parte recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 34 do Código Tributário Nacional, e 26, inciso VI, da Lei 6.766/1979, ao argumento de que o contribuinte do IPTU é o proprietário e titular do domínio útil do bem, razão pela qual entende que deve ser afastada a exigência de imissão física desse na posse do imóvel ou na ocasião de entrega das chaves para o pagamento do referido imposto. Suscita, no aspecto, dissenso pretoriano com julgado da Corte Superior, a fim de demonstrá-lo; e b) artigos 421, 421-A e 422, todos do Código Civil, porquanto entende que a liberdade contratual deve ser exercida nos limites da função social do contrato. Pontua que a revisão das cláusulas contratuais só seria admitida em hipóteses excepcionais. Defende abusividade das cláusulas contratuais e que seria possível a retenção, pela recorrente, dos valores correspondentes ao IPTU incidente durante o período de vigência contratual, segundo o acordo firmado entre as partes. Afirma que os contratantes devem observar a boa-fé objetiva. Requer que todas as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado WALLAS HENRIQUE, OAB/GO 63.290. Em contrarrazões, a parte recorrida pugna a condenação do recorrente ao pagamento de honorários sucumbenciais, nos termos do artigo 85 do Código de Processo Civil, e que todas as publicações sejam realizadas em nome do patrono THIAGO QUEIROZ DE CARVALHO, OAB/DF 55.737. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 34 do CTN e 26, inciso VI, da Lei 6.766/1979. Isso porque o entendimento do órgão julgador se encontra em sintonia com o sufragado pela Corte Superior, no sentido de que “o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes” (AgInt no REsp 1769395 / SP, Quarta Turma, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, DJEN 11/4/2025). Igual teor: AgInt no AREsp n. 2.544.282, Ministro Marco Buzzi, DJEN de 23/12/2025. Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). Tampouco cabe dar curso ao inconformismo lastreado na suposta ofensa aos artigos 421, 421-A e 422, todos do CC, porque a apreciação da tese recursal demandaria o reexame de cláusulas contratuais e do acervo fático e probatório, procedimento vedado pelos enunciados sumulares 5 e 7, ambos do Superior Tribunal de Justiça. Igualmente o apelo não deve seguir quanto ao arguido dissídio interpretativo, pois “Nos termos dos artigos 1.029, § 1o, do CPC/2015 e 255, § 1o, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, é inviável o conhecimento do recurso especial pela alínea "c" do permissivo constitucional, quando não demonstrada, como no caso em apreço, a similitude fática entre as hipóteses confrontadas, inviabilizando a análise da divergência de interpretação da lei federal invocada”. (AgInt no AREsp n. 2.701.662/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/12/2024, DJe de 20/12/2024). Mesmo teor: AgInt nos EDcl no REsp n. 2.191.662/MT, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 3/10/2025). Em relação ao pedido, em contrarrazões, de condenação da parte recorrente ao pagamento de honorários sucumbenciais, nos termos do artigo 85 do CPC, trata-se de pleito que refoge à competência desta Presidência. Assim, não conheço do pedido. Por fim, defiro o pedido de publicação conforme requerido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-A3F

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0703075-64.2024.8.07.0011 RECORRENTE: G10 URBANISMO S/A RECORRIDOS: MARCO AURÉLIO DA SILVA GOMES, TANIA LARYSSA BARROS LOPES GOMES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE TAXA DE FRUIÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO IPTU. POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA SEM POSSE. SENTENÇA NÃO ALTERADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta por G10 Urbanismo S/A contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e indenização por perdas e danos, para: (i) declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de terreno; (ii) reconhecer a nulidade da cláusula compromissória de arbitragem; (iii) condenar a ré à restituição de 77% (setenta e sete por cento) dos valores pagos; e (iv) determinar a devolução integral das quantias recebidas a título de comissão de corretagem e taxa de fruição. A apelante sustenta, preliminarmente, a existência de erro material e contradição na sentença quanto à devolução da taxa de fruição. No mérito, defende a legalidade da cláusula que atribui aos compradores a responsabilidade pelo pagamento do IPTU. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se há vício de erro material ou contradição na sentença ao reconhecer a nulidade da cláusula de taxa de fruição e, ao mesmo tempo, determinar a sua restituição; (ii) estabelecer se é válida a cobrança do IPTU dos compradores antes da imissão na posse do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A sentença não apresenta vício de contradição, pois a nulidade da cláusula de taxa de fruição em caso de imóvel não edificado implica, logicamente, a restituição dos valores cobrados a esse título, conforme previsão do art. 182 do Código Civil e entendimento do Tribunal da Cidadania. 4. A cláusula contratual que prevê a cobrança da taxa de fruição condiciona sua exigibilidade ao exercício efetivo da posse, o que não foi comprovado no caso concreto, pois não houve edificação ou imissão no terreno pelos compradores. 5. A jurisprudência do Tribunal de Cidadania estabelece que a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento do IPTU pressupõe a imissão na posse do bem, o que não ocorreu no presente caso, tornando inexigível a cobrança do tributo ao tempo da vigência contratual. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. É nula a cláusula contratual que prevê taxa de fruição sem a efetiva posse do imóvel impõe a restituição dos valores cobrados indevidamente. 2. A cláusula que transfere ao comprador a responsabilidade pelo pagamento do IPTU só é válida se houver prova da imissão na posse. 3. A ausência de posse pelos compradores afasta a exigibilidade de taxa de fruição e de IPTU incidentes sobre o imóvel. A parte recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 34 do Código Tributário Nacional, e 26, inciso VI, da Lei 6.766/1979, ao argumento de que o contribuinte do IPTU é o proprietário e titular do domínio útil do bem, razão pela qual entende que deve ser afastada a exigência de imissão física desse na posse do imóvel ou na ocasião de entrega das chaves para o pagamento do referido imposto. Suscita, no aspecto, dissenso pretoriano com julgado da Corte Superior, a fim de demonstrá-lo; e b) artigos 421, 421-A e 422, todos do Código Civil, porquanto entende que a liberdade contratual deve ser exercida nos limites da função social do contrato. Pontua que a revisão das cláusulas contratuais só seria admitida em hipóteses excepcionais. Defende abusividade das cláusulas contratuais e que seria possível a retenção, pela recorrente, dos valores correspondentes ao IPTU incidente durante o período de vigência contratual, segundo o acordo firmado entre as partes. Afirma que os contratantes devem observar a boa-fé objetiva. Requer que todas as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado WALLAS HENRIQUE, OAB/GO 63.290. Em contrarrazões, a parte recorrida pugna a condenação do recorrente ao pagamento de honorários sucumbenciais, nos termos do artigo 85 do Código de Processo Civil, e que todas as publicações sejam realizadas em nome do patrono THIAGO QUEIROZ DE CARVALHO, OAB/DF 55.737. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 34 do CTN e 26, inciso VI, da Lei 6.766/1979. Isso porque o entendimento do órgão julgador se encontra em sintonia com o sufragado pela Corte Superior, no sentido de que “o promitente comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU a partir da entrega das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Precedentes” (AgInt no REsp 1769395 / SP, Quarta Turma, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, DJEN 11/4/2025). Igual teor: AgInt no AREsp n. 2.544.282, Ministro Marco Buzzi, DJEN de 23/12/2025. Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). Tampouco cabe dar curso ao inconformismo lastreado na suposta ofensa aos artigos 421, 421-A e 422, todos do CC, porque a apreciação da tese recursal demandaria o reexame de cláusulas contratuais e do acervo fático e probatório, procedimento vedado pelos enunciados sumulares 5 e 7, ambos do Superior Tribunal de Justiça. Igualmente o apelo não deve seguir quanto ao arguido dissídio interpretativo, pois “Nos termos dos artigos 1.029, § 1o, do CPC/2015 e 255, § 1o, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, é inviável o conhecimento do recurso especial pela alínea "c" do permissivo constitucional, quando não demonstrada, como no caso em apreço, a similitude fática entre as hipóteses confrontadas, inviabilizando a análise da divergência de interpretação da lei federal invocada”. (AgInt no AREsp n. 2.701.662/GO, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/12/2024, DJe de 20/12/2024). Mesmo teor: AgInt nos EDcl no REsp n. 2.191.662/MT, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 3/10/2025). Em relação ao pedido, em contrarrazões, de condenação da parte recorrente ao pagamento de honorários sucumbenciais, nos termos do artigo 85 do CPC, trata-se de pleito que refoge à competência desta Presidência. Assim, não conheço do pedido. Por fim, defiro o pedido de publicação conforme requerido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-A3F