Tribunal: TJDFT
Processo: 0711940-79.2024.8.07.0010
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-04-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO. RETENÇÃO. COEFICIENTE DE 10% (DEZ POR CENTO). FRUIÇÃO. ENCARGOS CONDOMINIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Na presente hipótese as questões submetidas ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consistem em deliberar a respeito do coeficiente de retenção dos valores pagos, bem como do montante relativo a encargos condominiais, e também os relacionados ao IPTU.
2. A relação jurídica negocial em exame é de consumo, uma vez que as partes contratantes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor, de acordo com as normas previstas nos artigos 2o e 3o, ambos do Código de Defesa do Consumidor.
3. Inicialmente, convém ressaltar que a desconstituição do negócio jurídico, no caso, impõe a restituição parcial do valor pago. A esse respeito atente-se ao entendimento consolidado na jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial no 1.300.418-SC, sob a sistemática dos recursos repetitivos.
4. À vista do exposto, diante da atribuição da causa de resolução às condutas das partes deve haver a restituição dos valores pagos pelo adquirente, sopesada a concorrência das causas que ocasionaram a desconstituição do negócio, sendo necessário esclarecer que no suporte fático do ato ilícito relativo que ocasiona o inadimplemento da obrigação, no presente caso, a culpa (ocasionada por imprudência, imperícia ou negligência do negociante) é dado irrelevante. Nos contratos bilaterais orientados por comportamentos objetivamente determináveis, como pagamento, entrega de chaves e outras similares, deve ser investigada se a mora deve ser efetivamente imputada à parte, pois pode haver, em tese, a ocorrência de exceções, como nas hipóteses de fortuito ou forma maior, por exemplo. O que importa é se a causa da mora pode ser imputada ao devedor, ou não. A questão, repise-se, em negócios jurídicos como o examinado nos autos não é de culpa, mas de causalidade.
5. No caso, diante da desconstituição do negócio jurídico de promessa de compra e venda, em razão de causa atribuída aos adquirentes, deve haver a restituição do montante pago com retenção parcial, sendo coerente e razoável a proporção adotada pelo ilustre Juízo sentenciante, relativa à retenção, pelo vendedor, do coeficiente de 10% (dez por cento) do montante recebido.
6. Quanto ao mais, em relação ao valor alusivo à retenção do montante pago pelo consumidor, em decorrência da resolução do negócio jurídico em exame, não merece prosperar a irresignação deduzida pela sociedade empresária apelante, que sustenta a aplicabilidade do percentual mínimo de 25% (vinte e cinco por cento) com fundamento na regra jurídica prevista no art. 67-A, inc. II, da Lei no 4.591/1964. Essa regra jurídica, com efeito, determina a retenção de valor correspondente a até 25% (vinte e cinco por cento).
7. Em relação ao encargo pela fruição do imóvel é importante destacar a norma prevista no art. 67-A, inc. III, da Lei no 4.591/1964. 7.1. No caso de desconstituição do negócio jurídico por causa atribuída aos compradores, é permitida a exigência do valor correspondente à fruição do imóvel equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento) do valor atualizado do contrato, pro rata die. 7.2. Inexiste, portanto, irregularidade na dedução do respectivo montante por parte da sociedade empresária ré, desde que limitada ao coeficiente de 0,5% (cinco décimos por cento) do valor atualizado do contrato, pro rata die.
8. Finalmente, o adimplemento das obrigações em favor do condomínio consiste em obrigação imposta a todos os condôminos, tendo por objetivo custear as despesas comuns. 8.1. Com efeito, os adquirentes somente podem ser responsabilizados pelo pagamento dos encargos condominiais a partir do momento em que foram imitidos na posse do bem, o que usualmente ocorre com a entrega das chaves do imóvel. 8.3. Percebe-se, no caso, que os autores receberam e usufruíram do imóvel sem, no entanto, adimplir as respectivas obrigações relacionadas aos encargos condominiais.
9. A pretendida retenção de valores alusivos ao IPTU não foi objeto da contestação, tampouco apreciada pelo Juízo singular, o que revela a inviabilidade de apreciação por este Egrégio Tribunal de Justiça.
10. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO. RETENÇÃO. COEFICIENTE DE 10% (DEZ POR CENTO). FRUIÇÃO. ENCARGOS CONDOMINIAIS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Na presente hipótese as questões submetidas ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consistem em deliberar a respeito do coeficiente de retenção dos valores pagos, bem como do montante relativo a encargos condominiais, e também os relacionados ao IPTU.
2. A relação jurídica negocial em exame é de consumo, uma vez que as partes contratantes se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor, de acordo com as normas previstas nos artigos 2o e 3o, ambos do Código de Defesa do Consumidor.
3. Inicialmente, convém ressaltar que a desconstituição do negócio jurídico, no caso, impõe a restituição parcial do valor pago. A esse respeito atente-se ao entendimento consolidado na jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial no 1.300.418-SC, sob a sistemática dos recursos repetitivos.
4. À vista do exposto, diante da atribuição da causa de resolução às condutas das partes deve haver a restituição dos valores pagos pelo adquirente, sopesada a concorrência das causas que ocasionaram a desconstituição do negócio, sendo necessário esclarecer que no suporte fático do ato ilícito relativo que ocasiona o inadimplemento da obrigação, no presente caso, a culpa (ocasionada por imprudência, imperícia ou negligência do negociante) é dado irrelevante. Nos contratos bilaterais orientados por comportamentos objetivamente determináveis, como pagamento, entrega de chaves e outras similares, deve ser investigada se a mora deve ser efetivamente imputada à parte, pois pode haver, em tese, a ocorrência de exceções, como nas hipóteses de fortuito ou forma maior, por exemplo. O que importa é se a causa da mora pode ser imputada ao devedor, ou não. A questão, repise-se, em negócios jurídicos como o examinado nos autos não é de culpa, mas de causalidade.
5. No caso, diante da desconstituição do negócio jurídico de promessa de compra e venda, em razão de causa atribuída aos adquirentes, deve haver a restituição do montante pago com retenção parcial, sendo coerente e razoável a proporção adotada pelo ilustre Juízo sentenciante, relativa à retenção, pelo vendedor, do coeficiente de 10% (dez por cento) do montante recebido.
6. Quanto ao mais, em relação ao valor alusivo à retenção do montante pago pelo consumidor, em decorrência da resolução do negócio jurídico em exame, não merece prosperar a irresignação deduzida pela sociedade empresária apelante, que sustenta a aplicabilidade do percentual mínimo de 25% (vinte e cinco por cento) com fundamento na regra jurídica prevista no art. 67-A, inc. II, da Lei no 4.591/1964. Essa regra jurídica, com efeito, determina a retenção de valor correspondente a até 25% (vinte e cinco por cento).
7. Em relação ao encargo pela fruição do imóvel é importante destacar a norma prevista no art. 67-A, inc. III, da Lei no 4.591/1964. 7.1. No caso de desconstituição do negócio jurídico por causa atribuída aos compradores, é permitida a exigência do valor correspondente à fruição do imóvel equivalente a 0,5% (cinco décimos por cento) do valor atualizado do contrato, pro rata die. 7.2. Inexiste, portanto, irregularidade na dedução do respectivo montante por parte da sociedade empresária ré, desde que limitada ao coeficiente de 0,5% (cinco décimos por cento) do valor atualizado do contrato, pro rata die.
8. Finalmente, o adimplemento das obrigações em favor do condomínio consiste em obrigação imposta a todos os condôminos, tendo por objetivo custear as despesas comuns. 8.1. Com efeito, os adquirentes somente podem ser responsabilizados pelo pagamento dos encargos condominiais a partir do momento em que foram imitidos na posse do bem, o que usualmente ocorre com a entrega das chaves do imóvel. 8.3. Percebe-se, no caso, que os autores receberam e usufruíram do imóvel sem, no entanto, adimplir as respectivas obrigações relacionadas aos encargos condominiais.
9. A pretendida retenção de valores alusivos ao IPTU não foi objeto da contestação, tampouco apreciada pelo Juízo singular, o que revela a inviabilidade de apreciação por este Egrégio Tribunal de Justiça.
10. Recurso conhecido e parcialmente provido.