Tribunal: TJDFT
Processo: 0750229-45.2023.8.07.0001
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-08
Data de publicação: 2026-05-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. IMÓVEL. BEM PÚBLICO. CONCESSÃO DE USO. CESSÃO DE DIREITOS CONTRATUAIS. POSSE LEGÍTIMA DERIVADA DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA. VALIDADE DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS. COBRANÇA DEVIDA. DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE CONTRATAR SEGURO CONTRA INCÊNDIO. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pelo autor contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão de contrato c/c despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, julgou improcedentes os pedidos iniciais. Discute-se contrato de locação comercial firmado em 12/05/2023, pelo prazo de 60 meses, referente às Lojas e Mezaninos no 36 e 38, situados no SAI/SUL, Trecho 10, Lote 05, Brasília/DF, mediante aluguel mensal de R$ 23.500,00 que integram a denominada “Multifeira” do CEASA/DF, construída e explorada com base no Contrato de Concessão de Uso no 02/1994 celebrado entre CEASA/DF e ENGECOPA Construtora e Incorporadora S.A., posteriormente objeto de cessão de direitos à autora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se é válido o contrato de locação celebrado entre particulares envolvendo imóvel situado em bem público, quando o locador possui posse derivada de contrato de concessão de uso e cessão de direitos; (ii) estabelecer se é cabível a cobrança dos aluguéis inadimplidos; e (iii) determinar a incidência e eventual redução da cláusula penal decorrente do descumprimento da obrigação contratual de contratação de seguro contra incêndio.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O negócio jurídico é válido quando presentes os requisitos do art. 104 do Código Civil, consistentes em agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei.
4. A celebração de contrato de locação não exige, necessariamente, a propriedade do bem pelo locador, sendo suficiente que detenha título jurídico ou posse qualificada que lhe confira poderes de uso e administração do imóvel, aptos a assegurar ao locatário o gozo pacífico da coisa durante a vigência do contrato.
5. A jurisprudência admite, em hipóteses excepcionais, a locação entre particulares envolvendo bem público, desde que demonstrada a posse legítima do locador e a existência de vínculo jurídico com a Administração Pública.
6. No caso concreto, a posse originária do imóvel decorre do Contrato de Concessão de Uso no 02/1994 firmado entre CEASA/DF e ENGECOPA, posteriormente sucedido por cessão de direitos à autora, o que evidencia vínculo jurídico com a Administração Pública e confere aparência de legitimidade à ocupação do bem.
7. A ausência de providência administrativa ou judicial voltada à retomada do imóvel pelo Poder Público, aliada à manifestação administrativa posterior reconhecendo a cessão de direitos e a posse de boa-fé exercida pela autora, afasta, no momento, a alegação de nulidade do contrato de locação.
8. Demonstrado o inadimplemento dos aluguéis referentes aos meses de agosto, setembro, outubro e novembro de 2023, é devida a cobrança dos valores correspondentes, nos termos da cláusula contratual que estabelece o pagamento antecipado do aluguel até o dia 12 de cada mês.
9. O contrato atribui ao locatário a obrigação de contratar seguro contra incêndio, obrigação que não foi comprovadamente cumprida, configurando descumprimento contratual apto a ensejar a incidência de cláusula penal.
10. A multa contratual equivalente a três aluguéis revela-se manifestamente excessiva diante das circunstâncias do caso, especialmente considerando o período de inadimplemento, razão pela qual deve ser reduzida equitativamente, nos termos do art. 413 do Código Civil.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso provido.
Tese de julgamento:
1. A validade do contrato de locação entre particulares envolvendo bem público exige que o locador detenha posse legítima ou vínculo jurídico derivado da Administração Pública que legitime sua ocupação e permita a fruição do bem pelo locatário.
2. Demonstrado o inadimplemento dos aluguéis pactuados em contrato de locação válido, é devida a cobrança das parcelas não quitadas.
3. A cláusula penal contratual pode ser reduzida equitativamente pelo juiz quando o montante fixado se revelar manifestamente excessivo diante das circunstâncias do caso concreto.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 104 e 413; Lei no 8.245/1991, art. 22, VIII; CPC, art. 85, §2o.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2021047, 0704821-09.2020.8.07.0010, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, j. 16.07.2025, DJe 30.07.2025.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. IMÓVEL. BEM PÚBLICO. CONCESSÃO DE USO. CESSÃO DE DIREITOS CONTRATUAIS. POSSE LEGÍTIMA DERIVADA DA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA. VALIDADE DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS. COBRANÇA DEVIDA. DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE CONTRATAR SEGURO CONTRA INCÊNDIO. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pelo autor contra sentença que julgou improcedente ação de rescisão de contrato c/c despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, julgou improcedentes os pedidos iniciais. Discute-se contrato de locação comercial firmado em 12/05/2023, pelo prazo de 60 meses, referente às Lojas e Mezaninos no 36 e 38, situados no SAI/SUL, Trecho 10, Lote 05, Brasília/DF, mediante aluguel mensal de R$ 23.500,00 que integram a denominada “Multifeira” do CEASA/DF, construída e explorada com base no Contrato de Concessão de Uso no 02/1994 celebrado entre CEASA/DF e ENGECOPA Construtora e Incorporadora S.A., posteriormente objeto de cessão de direitos à autora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se é válido o contrato de locação celebrado entre particulares envolvendo imóvel situado em bem público, quando o locador possui posse derivada de contrato de concessão de uso e cessão de direitos; (ii) estabelecer se é cabível a cobrança dos aluguéis inadimplidos; e (iii) determinar a incidência e eventual redução da cláusula penal decorrente do descumprimento da obrigação contratual de contratação de seguro contra incêndio.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O negócio jurídico é válido quando presentes os requisitos do art. 104 do Código Civil, consistentes em agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei.
4. A celebração de contrato de locação não exige, necessariamente, a propriedade do bem pelo locador, sendo suficiente que detenha título jurídico ou posse qualificada que lhe confira poderes de uso e administração do imóvel, aptos a assegurar ao locatário o gozo pacífico da coisa durante a vigência do contrato.
5. A jurisprudência admite, em hipóteses excepcionais, a locação entre particulares envolvendo bem público, desde que demonstrada a posse legítima do locador e a existência de vínculo jurídico com a Administração Pública.
6. No caso concreto, a posse originária do imóvel decorre do Contrato de Concessão de Uso no 02/1994 firmado entre CEASA/DF e ENGECOPA, posteriormente sucedido por cessão de direitos à autora, o que evidencia vínculo jurídico com a Administração Pública e confere aparência de legitimidade à ocupação do bem.
7. A ausência de providência administrativa ou judicial voltada à retomada do imóvel pelo Poder Público, aliada à manifestação administrativa posterior reconhecendo a cessão de direitos e a posse de boa-fé exercida pela autora, afasta, no momento, a alegação de nulidade do contrato de locação.
8. Demonstrado o inadimplemento dos aluguéis referentes aos meses de agosto, setembro, outubro e novembro de 2023, é devida a cobrança dos valores correspondentes, nos termos da cláusula contratual que estabelece o pagamento antecipado do aluguel até o dia 12 de cada mês.
9. O contrato atribui ao locatário a obrigação de contratar seguro contra incêndio, obrigação que não foi comprovadamente cumprida, configurando descumprimento contratual apto a ensejar a incidência de cláusula penal.
10. A multa contratual equivalente a três aluguéis revela-se manifestamente excessiva diante das circunstâncias do caso, especialmente considerando o período de inadimplemento, razão pela qual deve ser reduzida equitativamente, nos termos do art. 413 do Código Civil.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso provido.
Tese de julgamento:
1. A validade do contrato de locação entre particulares envolvendo bem público exige que o locador detenha posse legítima ou vínculo jurídico derivado da Administração Pública que legitime sua ocupação e permita a fruição do bem pelo locatário.
2. Demonstrado o inadimplemento dos aluguéis pactuados em contrato de locação válido, é devida a cobrança das parcelas não quitadas.
3. A cláusula penal contratual pode ser reduzida equitativamente pelo juiz quando o montante fixado se revelar manifestamente excessivo diante das circunstâncias do caso concreto.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 104 e 413; Lei no 8.245/1991, art. 22, VIII; CPC, art. 85, §2o.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2021047, 0704821-09.2020.8.07.0010, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, j. 16.07.2025, DJe 30.07.2025.