Tribunal: TJDFT
Processo: 0729884-24.2024.8.07.0001
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONFISSÃO DE DÍVIDA. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE ILIQUIDEZ, ABUSIVIDADE DE ENCARGOS E EXCESSO DE EXECUÇÃO. INAPLICABILIDADE DO CDC. NATUREZA PROPTER REM. PRESCRIÇÃO AFASTADA. SENTENÇA INTEGRALMENTE MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. Caso em Exame.
1. Cuida-se de Apelação Cível interposta pelo Embargante contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos em face de cobrança de despesas condominiais executadas pelo Embargado, mantendo hígida a execução fundada em termo de confissão de dívida condominial dotado de liquidez, certeza e exigibilidade.
2. O Apelante sustentou: (i) inexistência de título executivo líquido; (ii) excesso de execução por encargos abusivos; (iii) prescrição; (iv) aplicação do CDC; (v) impossibilidade de capitalização; e (vi) pedido subsidiário de revisão e parcelamento compulsório do débito.
II. Questão em discussão.
3. A controvérsia recursal consiste em verificar se a sentença que julgou improcedentes os embargos à execução deve ser reformada, diante das alegações do Apelante no sentido de que o título executivo extrajudicial consubstanciado em confissão de dívida condominial seria ilíquido, inexigível ou eivado de abusividade, bem como se haveria excesso de execução em razão da incidência de juros, multa e encargos supostamente ilegais, além da ocorrência de prescrição ou decadência da pretensão executiva, da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre as partes e da possibilidade de revisão judicial ou parcelamento compulsório do débito, ou, ao revés, se a execução foi corretamente aparelhada em título válido, líquido, certo e exigível, inexistindo vícios capazes de desconstituí-la, de modo a justificar a manutenção integral da sentença recorrida.
III. Razões de decidir.
4. O título executivo apresenta liquidez, certeza e exigibilidade, porquanto lastreado em confissão de dívida validamente firmada, acompanhada de documentos que permitem aferição aritmética do débito, sendo desnecessária dilação probatória. Precedentes do STJ e do TJDFT corroboram a suficiência documental para execução de encargos condominiais.
5. O alegado excesso de execução não se comprova, visto que o Apelante não apresentou demonstrativo próprio de cálculo, descumprindo o art. 917, § 3o, do CPC. Encargos pactuados decorrem de previsão expressa no instrumento de confissão de dívida e não foram demonstrados vícios ou abusos concretos.
6. A prescrição não se configurou: além de se tratar de dívida recente, o prazo prescricional foi interrompido pela confissão de dívida (art. 202, VI, CC). Inviável falar em decadência por se tratar de relação obrigacional.
7. O CDC é inaplicável à relação entre condomínio e condômino, por possuir natureza propter rem e reger-se pelo Código Civil, convenção condominial e deliberações assembleares. Jurisprudência do STJ reafirma a inaplicabilidade do regime consumerista às relações condominiais
8. A revisão judicial do débito e o parcelamento compulsório não encontram amparo: o art. 916 do CPC exige depósito inicial, que não ocorreu; dificuldade financeira não afasta obrigação validamente assumida nem autoriza intervenção judicial para renegociação forçada.
IV. Dispositivo e tese.
9. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A confissão de dívida condominial, acompanhada da documentação pertinente, constitui título executivo extrajudicial líquido, certo e exigível. 2. A alegação de excesso de execução exige demonstração concreta e apresentação de demonstrativo próprio de cálculo, nos termos do art. 917, § 3o, do CPC. 3. O prazo prescricional quinquenal das despesas condominiais não se configura quando interrompido por confissão de dívida. 4. O Código de Defesa do Consumidor é inaplicável à relação jurídica entre condomínio e condômino. 5. O pedido de parcelamento compulsório da dívida não é cabível sem observância dos requisitos do art. 916 do CPC.”
__________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 783, 784, X; 1.012, caput; 917, § 3o; 85, § 11; CC/2002, arts. 202, VI; 206, § 5o, I; 1.333; 1.336, § 1o; Lei 4.591/1964, art. 9o, § 3o, “d”.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.048.856/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 23/05/2023. STJ, REsp 655.267/SP, Rel. Min. Jorge Scartezzini, Quarta Turma, j. 17/02/2005; TJDFT, Acórdão 2078685, 0745325-45.2024.8.07.0001, Rel. Des. Carlos Alberto Martins Filho, 1a Turma Cível, j. 10/12/2025.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONFISSÃO DE DÍVIDA. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. ALEGAÇÃO DE ILIQUIDEZ, ABUSIVIDADE DE ENCARGOS E EXCESSO DE EXECUÇÃO. INAPLICABILIDADE DO CDC. NATUREZA PROPTER REM. PRESCRIÇÃO AFASTADA. SENTENÇA INTEGRALMENTE MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. Caso em Exame.
1. Cuida-se de Apelação Cível interposta pelo Embargante contra sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos em face de cobrança de despesas condominiais executadas pelo Embargado, mantendo hígida a execução fundada em termo de confissão de dívida condominial dotado de liquidez, certeza e exigibilidade.
2. O Apelante sustentou: (i) inexistência de título executivo líquido; (ii) excesso de execução por encargos abusivos; (iii) prescrição; (iv) aplicação do CDC; (v) impossibilidade de capitalização; e (vi) pedido subsidiário de revisão e parcelamento compulsório do débito.
II. Questão em discussão.
3. A controvérsia recursal consiste em verificar se a sentença que julgou improcedentes os embargos à execução deve ser reformada, diante das alegações do Apelante no sentido de que o título executivo extrajudicial consubstanciado em confissão de dívida condominial seria ilíquido, inexigível ou eivado de abusividade, bem como se haveria excesso de execução em razão da incidência de juros, multa e encargos supostamente ilegais, além da ocorrência de prescrição ou decadência da pretensão executiva, da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica estabelecida entre as partes e da possibilidade de revisão judicial ou parcelamento compulsório do débito, ou, ao revés, se a execução foi corretamente aparelhada em título válido, líquido, certo e exigível, inexistindo vícios capazes de desconstituí-la, de modo a justificar a manutenção integral da sentença recorrida.
III. Razões de decidir.
4. O título executivo apresenta liquidez, certeza e exigibilidade, porquanto lastreado em confissão de dívida validamente firmada, acompanhada de documentos que permitem aferição aritmética do débito, sendo desnecessária dilação probatória. Precedentes do STJ e do TJDFT corroboram a suficiência documental para execução de encargos condominiais.
5. O alegado excesso de execução não se comprova, visto que o Apelante não apresentou demonstrativo próprio de cálculo, descumprindo o art. 917, § 3o, do CPC. Encargos pactuados decorrem de previsão expressa no instrumento de confissão de dívida e não foram demonstrados vícios ou abusos concretos.
6. A prescrição não se configurou: além de se tratar de dívida recente, o prazo prescricional foi interrompido pela confissão de dívida (art. 202, VI, CC). Inviável falar em decadência por se tratar de relação obrigacional.
7. O CDC é inaplicável à relação entre condomínio e condômino, por possuir natureza propter rem e reger-se pelo Código Civil, convenção condominial e deliberações assembleares. Jurisprudência do STJ reafirma a inaplicabilidade do regime consumerista às relações condominiais
8. A revisão judicial do débito e o parcelamento compulsório não encontram amparo: o art. 916 do CPC exige depósito inicial, que não ocorreu; dificuldade financeira não afasta obrigação validamente assumida nem autoriza intervenção judicial para renegociação forçada.
IV. Dispositivo e tese.
9. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A confissão de dívida condominial, acompanhada da documentação pertinente, constitui título executivo extrajudicial líquido, certo e exigível. 2. A alegação de excesso de execução exige demonstração concreta e apresentação de demonstrativo próprio de cálculo, nos termos do art. 917, § 3o, do CPC. 3. O prazo prescricional quinquenal das despesas condominiais não se configura quando interrompido por confissão de dívida. 4. O Código de Defesa do Consumidor é inaplicável à relação jurídica entre condomínio e condômino. 5. O pedido de parcelamento compulsório da dívida não é cabível sem observância dos requisitos do art. 916 do CPC.”
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Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 783, 784, X; 1.012, caput; 917, § 3o; 85, § 11; CC/2002, arts. 202, VI; 206, § 5o, I; 1.333; 1.336, § 1o; Lei 4.591/1964, art. 9o, § 3o, “d”.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.048.856/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 23/05/2023. STJ, REsp 655.267/SP, Rel. Min. Jorge Scartezzini, Quarta Turma, j. 17/02/2005; TJDFT, Acórdão 2078685, 0745325-45.2024.8.07.0001, Rel. Des. Carlos Alberto Martins Filho, 1a Turma Cível, j. 10/12/2025.