Tribunal: TJDFT
Processo: 0788337-30.2025.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. INCOMPETÊNCIA AFASTADA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRA. LIMITAÇÃO AO JUROS EFETIVOS. EXCLUSÃO DE TAXAS E SEGURO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar as requeridas ao pagamento de lucros cessantes, no percentual mensal de 0,5% do valor do imóvel, a contar de 29/06/2022 até 28/04/2023, bem como à restituição dos valores pagos a título de juros de obra no mesmo período, acrescidos de juros e correção monetária.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 80884423). Foram ofertadas contrarrazões (ID 80884424).
3. Na origem, o autor narrou que celebrou contrato de compromisso de compra e venda de unidade habitacional com as rés, com previsão de entrega para dezembro de 2021, acrescida de tolerância de 180 dias. Alegou que o prazo final se encerrou em 30 de junho de 2022, mas a entrega somente ocorreu em 27 de abril de 2023. Sustentou que permaneceu privado do uso do imóvel durante o período de atraso. Argumentou que arcou com despesas de aluguel para moradia. Pontuou que continuou pagando juros de obra após o prazo contratual. Informou que os encargos superaram valores ordinários do financiamento. Asseverou que o atraso decorreu de falha exclusiva das construtoras. Defendeu a abusividade da cobrança de encargos após a mora. Afirmou que suportou prejuízos materiais comprovados por planilha de desembolsos. Alegou que deixou de auferir renda ou fruição do bem. Sustentou a incidência das normas consumeristas. Requereu indenização por lucros cessantes e restituição dos valores pagos indevidamente.
4. As rés interpuseram recurso e sustentaram a incompetência do Juizado Especial em razão da complexidade e do valor da causa. Alegaram necessidade de perícia técnica para apuração dos valores. Defenderam que o atraso decorreu de caso fortuito e força maior, especialmente em razão da pandemia. Argumentaram que a paralisação do setor e a escassez de insumos impediram o cumprimento do cronograma. Afirmaram que o termo de reserva não estabelece relação de comprador e vendedor. que inexistiu conduta culposa. Pleitearam a admissão do prazo constante do contrato de compra e venda como o efetivo para a entrega do bem, acrescidos da tolerância de 180 dias + 60 dias para entrega das chaves. Sustentaram que os lucros cessantes não seriam presumidos. Impugnaram a restituição dos juros de obra, requerendo a limitação da condenação ao valor discriminado no demonstrativo do financiamento a título de "juros".
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. As questões em discussão são: (i) a competência Juizado Especial Cível; (ii) a data final para entrega do imóvel e, por conseguinte, a configuração do inadimplemento; (iii) a possibilidade de cobrança de lucros cessantes pelo período de atraso na entrega do imóvel; (iv) a possibilidade de restituição dos juros de obra e seu valor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A preliminar de incompetência não merece acolhimento. O valor da causa corresponde ao proveito econômico pretendido, restrito às verbas indenizatórias, não ultrapassando o limite legal do Juizado. A controvérsia foi comprovada por documentos contratuais e comprovantes de pagamento, sendo desnecessária prova pericial complexa.
7. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional, embora redigido de forma simplificada, possui natureza jurídica de contrato preliminar, pois estabelece condições essenciais do negócio e vincula a incorporadora à futura transferência do imóvel ao adquirente. Em razão da boa-fé objetiva e do dever de informação, suas cláusulas devem ser observadas, somente podendo ser alteradas mediante anuência expressa do consumidor, em disposição clara e inequívoca. No caso, o contrato definitivo não apresentou cláusula destacada ou consentimento específico quanto à prorrogação substancial do prazo de entrega, limitando-se à mera indicação de nova data, circunstância insuficiente para caracterizar novação contratual, nos termos do art. 361 do Código Civil. Assim, deve prevalecer o prazo originalmente pactuado. Os julgados colacionados no recurso refletem entendimento minoritário e não tem caráter vinculativo.
8. Quanto à alegação de caso fortuito e força maior em razão da pandemia da Covid-19, os documentos apresentados demonstraram dificuldades genéricas enfrentadas pelo setor da construção civil, mas não evidenciaram, de forma concreta e individualizada, impedimento específico à conclusão da obra do empreendimento do autor. A excludente de responsabilidade exige prova do nexo direto entre o evento extraordinário e o atraso verificado, bem como demonstração de adoção de medidas efetivas para mitigar os impactos, ônus do qual as recorrentes não se desincumbiram. Ademais, o contrato foi firmado já em contexto pandêmico, circunstância que afasta a imprevisibilidade do evento.
9. Consta dos autos que a entrega do imóvel estava prevista para 30/12/2021 (Termo de Reserva – ID 80882073) , admitida tolerância de 180 dias, findando-se o prazo em 28/06/2022 (ID 80882073, p. 6, cláusula 23). A posse, entretanto, somente foi disponibilizada em 28/04/2023 (ID 80882104), configurando mora inequívoca das fornecedoras. Não há elementos que comprovem prorrogação válida do prazo ou concordância expressa do consumidor com eventual extensão, razão pela qual se reconhece o atraso contratual.
10. Caracterizado o inadimplemento, a privação do uso do imóvel enseja indenização por lucros cessantes, porquanto o bem possui aptidão econômica para moradia ou geração de renda, sendo presumível o prejuízo decorrente da indisponibilidade. O critério adotado na sentença, correspondente a percentual mensal sobre o valor do imóvel, revela-se adequado, proporcional e suficiente para recompor a perda experimentada, inexistindo motivo para modificação.
11. De igual modo, é indevida a cobrança de juros de obra após o término do prazo contratual de entrega. A transferência ao consumidor do custo financeiro decorrente do atraso imputável exclusivamente ao fornecedor viola o equilíbrio contratual e impõe vantagem excessiva às rés. Comprovados os pagamentos realizados após a mora, correta a determinação de restituição dos valores desembolsados. No entanto, a sentença acolheu os cálculos apresentados pelo autor, que dizem respeito a integralidade dos valores pagos pela parcela do financiamento imobiliário, parâmetro que extrapola os juros de obra, por englobar parcelas distintas (ex.: taxas e seguro). Dessa forma, deve haver devolução do valor pago pelo recorrido, nos termos da planilha de evolução (ID 80882074), limitada a coluna "juros".
IV. DISPOSITIVO
12. Preliminar de incompetência rejeitada. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada tão somente para limitar o pagamento dos juros de obra aos valores constantes da coluna "juros" da planilha de evolução do financiamento (ID 80882074).
13. Custas recolhidas. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios, em razão da ausência de recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. INCOMPETÊNCIA AFASTADA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRA. LIMITAÇÃO AO JUROS EFETIVOS. EXCLUSÃO DE TAXAS E SEGURO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar as requeridas ao pagamento de lucros cessantes, no percentual mensal de 0,5% do valor do imóvel, a contar de 29/06/2022 até 28/04/2023, bem como à restituição dos valores pagos a título de juros de obra no mesmo período, acrescidos de juros e correção monetária.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 80884423). Foram ofertadas contrarrazões (ID 80884424).
3. Na origem, o autor narrou que celebrou contrato de compromisso de compra e venda de unidade habitacional com as rés, com previsão de entrega para dezembro de 2021, acrescida de tolerância de 180 dias. Alegou que o prazo final se encerrou em 30 de junho de 2022, mas a entrega somente ocorreu em 27 de abril de 2023. Sustentou que permaneceu privado do uso do imóvel durante o período de atraso. Argumentou que arcou com despesas de aluguel para moradia. Pontuou que continuou pagando juros de obra após o prazo contratual. Informou que os encargos superaram valores ordinários do financiamento. Asseverou que o atraso decorreu de falha exclusiva das construtoras. Defendeu a abusividade da cobrança de encargos após a mora. Afirmou que suportou prejuízos materiais comprovados por planilha de desembolsos. Alegou que deixou de auferir renda ou fruição do bem. Sustentou a incidência das normas consumeristas. Requereu indenização por lucros cessantes e restituição dos valores pagos indevidamente.
4. As rés interpuseram recurso e sustentaram a incompetência do Juizado Especial em razão da complexidade e do valor da causa. Alegaram necessidade de perícia técnica para apuração dos valores. Defenderam que o atraso decorreu de caso fortuito e força maior, especialmente em razão da pandemia. Argumentaram que a paralisação do setor e a escassez de insumos impediram o cumprimento do cronograma. Afirmaram que o termo de reserva não estabelece relação de comprador e vendedor. que inexistiu conduta culposa. Pleitearam a admissão do prazo constante do contrato de compra e venda como o efetivo para a entrega do bem, acrescidos da tolerância de 180 dias + 60 dias para entrega das chaves. Sustentaram que os lucros cessantes não seriam presumidos. Impugnaram a restituição dos juros de obra, requerendo a limitação da condenação ao valor discriminado no demonstrativo do financiamento a título de "juros".
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. As questões em discussão são: (i) a competência Juizado Especial Cível; (ii) a data final para entrega do imóvel e, por conseguinte, a configuração do inadimplemento; (iii) a possibilidade de cobrança de lucros cessantes pelo período de atraso na entrega do imóvel; (iv) a possibilidade de restituição dos juros de obra e seu valor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A preliminar de incompetência não merece acolhimento. O valor da causa corresponde ao proveito econômico pretendido, restrito às verbas indenizatórias, não ultrapassando o limite legal do Juizado. A controvérsia foi comprovada por documentos contratuais e comprovantes de pagamento, sendo desnecessária prova pericial complexa.
7. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional, embora redigido de forma simplificada, possui natureza jurídica de contrato preliminar, pois estabelece condições essenciais do negócio e vincula a incorporadora à futura transferência do imóvel ao adquirente. Em razão da boa-fé objetiva e do dever de informação, suas cláusulas devem ser observadas, somente podendo ser alteradas mediante anuência expressa do consumidor, em disposição clara e inequívoca. No caso, o contrato definitivo não apresentou cláusula destacada ou consentimento específico quanto à prorrogação substancial do prazo de entrega, limitando-se à mera indicação de nova data, circunstância insuficiente para caracterizar novação contratual, nos termos do art. 361 do Código Civil. Assim, deve prevalecer o prazo originalmente pactuado. Os julgados colacionados no recurso refletem entendimento minoritário e não tem caráter vinculativo.
8. Quanto à alegação de caso fortuito e força maior em razão da pandemia da Covid-19, os documentos apresentados demonstraram dificuldades genéricas enfrentadas pelo setor da construção civil, mas não evidenciaram, de forma concreta e individualizada, impedimento específico à conclusão da obra do empreendimento do autor. A excludente de responsabilidade exige prova do nexo direto entre o evento extraordinário e o atraso verificado, bem como demonstração de adoção de medidas efetivas para mitigar os impactos, ônus do qual as recorrentes não se desincumbiram. Ademais, o contrato foi firmado já em contexto pandêmico, circunstância que afasta a imprevisibilidade do evento.
9. Consta dos autos que a entrega do imóvel estava prevista para 30/12/2021 (Termo de Reserva – ID 80882073) , admitida tolerância de 180 dias, findando-se o prazo em 28/06/2022 (ID 80882073, p. 6, cláusula 23). A posse, entretanto, somente foi disponibilizada em 28/04/2023 (ID 80882104), configurando mora inequívoca das fornecedoras. Não há elementos que comprovem prorrogação válida do prazo ou concordância expressa do consumidor com eventual extensão, razão pela qual se reconhece o atraso contratual.
10. Caracterizado o inadimplemento, a privação do uso do imóvel enseja indenização por lucros cessantes, porquanto o bem possui aptidão econômica para moradia ou geração de renda, sendo presumível o prejuízo decorrente da indisponibilidade. O critério adotado na sentença, correspondente a percentual mensal sobre o valor do imóvel, revela-se adequado, proporcional e suficiente para recompor a perda experimentada, inexistindo motivo para modificação.
11. De igual modo, é indevida a cobrança de juros de obra após o término do prazo contratual de entrega. A transferência ao consumidor do custo financeiro decorrente do atraso imputável exclusivamente ao fornecedor viola o equilíbrio contratual e impõe vantagem excessiva às rés. Comprovados os pagamentos realizados após a mora, correta a determinação de restituição dos valores desembolsados. No entanto, a sentença acolheu os cálculos apresentados pelo autor, que dizem respeito a integralidade dos valores pagos pela parcela do financiamento imobiliário, parâmetro que extrapola os juros de obra, por englobar parcelas distintas (ex.: taxas e seguro). Dessa forma, deve haver devolução do valor pago pelo recorrido, nos termos da planilha de evolução (ID 80882074), limitada a coluna "juros".
IV. DISPOSITIVO
12. Preliminar de incompetência rejeitada. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada tão somente para limitar o pagamento dos juros de obra aos valores constantes da coluna "juros" da planilha de evolução do financiamento (ID 80882074).
13. Custas recolhidas. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios, em razão da ausência de recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei no 9.099/95.