Tribunal: TJDFT
Processo: 0751938-02.2025.8.07.0016
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. TERMO DE RESERVA E CONTRATO DE FINANCIAMENTO. CLÁUSULAS COM PRAZOS DIVERSOS. ABUSIVIDADE. ADOÇÃO DO PRAZO MAIS FAVORÁVEL. INEXISTÊNCIA DE NOVAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. FORTUITO INTERNO. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. JUROS DE OBRA. RESSARCIMENTO DEVIDO. PERÍODO DE MORA. EXCLUSÃO DO SEGURO HABITACIONAL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso inominado interposto pela parte ré em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer o atraso na entrega de imóvel e condenar a construtora ao ressarcimento dos valores pagos durante o período de mora, bem como ao pagamento de indenização por lucros cessantes.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 78800568). Foram ofertadas contrarrazões (ID 78800571).
3. A recorrente arguiu preliminar de incompetência em razão do valor da causa e de necessidade de produção de prova pericial. No mérito, sustentou a validade das cláusulas contratuais, especialmente quanto à alegada novação do prazo de entrega, afastando a configuração de atraso na conclusão do imóvel. Defendeu, ainda, a licitude da cobrança dos juros de obra pelo agente financeiro durante a fase de construção, afastando o dever de ressarcimento. Aduziu a ocorrência de caso fortuito decorrente da escassez de materiais e mão de obra no período da pandemia de coronavírus, o que excluiria sua responsabilidade. Por fim, afirmou inexistir dano material indenizável.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há três questões em discussão: (i) analisar a preliminar de incompetência em razão do valor da causa e necessidade de prova pericial; (ii) verificar a existência de atraso na entrega do imóvel e a consequente responsabilidade da construtora, com cabimento de indenização por lucros cessantes e ressarcimento de encargos; e (iii) definir a extensão do ressarcimento dos valores pagos durante o período de mora, especialmente quanto à inclusão ou exclusão do seguro habitacional.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Preliminar de incompetência em razão do valor da causa rejeitada, tendo em vista que a demanda versa sobre indenização decorrente de inadimplemento contratual, razão pela qual o valor da causa deve corresponder à extensão do prejuízo alegado, e não ao valor integral do contrato.
6. Preliminar de incompetência em razão da alegada necessidade de perícia técnica rejeitada, uma vez que mostra-se desnecessária a produção de prova pericial, porquanto os documentos constantes dos autos são suficientes para a adequada solução da controvérsia, especialmente no que se refere aos valores despendidos a título de juros de obra.
7. Aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de relação entre fornecedor e consumidor em contrato de promessa de compra e venda de imóvel (artigos 2o e 3o do CDC).
8. A existência de cláusulas contratuais com prazos distintos para entrega do imóvel configura prática abusiva.
9. No caso, consta do termo de reserva que a entrega do empreendimento deveria ocorrer em 30/12/2021, com possibilidade de prorrogação por 180 (cento e oitenta) dias. Já o contrato de financiamento indica data diversa, fixada em 25/08/2023. Ainda que o financiamento seja instrumento indispensável à viabilização da compra, por meio do qual se opera o pagamento do preço, a coexistência de marcos distintos para a entrega do imóvel impõe ao consumidor ônus excessivo, caracterizando desequilíbrio contratual, devendo prevalecer a interpretação mais favorável ao consumidor, com adoção do prazo mais benéfico, nos termos dos arts. 47 e 51, IV, do CDC.
10. Ademais, não se verifica novação contratual quanto ao prazo de entrega, por ausência de manifestação inequívoca de vontade do consumidor nesse sentido (art. 361 do Código Civil).
11. Configurado o atraso na entrega do imóvel, incide a responsabilidade da construtora pelos prejuízos decorrentes da mora, nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil. Não se caracteriza hipótese de caso fortuito ou força maior, porquanto eventuais dificuldades relacionadas à obtenção de insumos ou mão de obra integram o risco da atividade empresarial, qualificando-se como fortuito interno, incapaz de romper o nexo causal. Ademais, considerando que a pandemia já era fato conhecido à época da contratação, cabia à construtora dimensionar adequadamente os riscos inerentes à execução do empreendimento.
12. Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, em razão da privação do uso do bem, bem como o ressarcimento dos encargos suportados pelo consumidor durante o período de mora.
13. No caso, restou comprovado o pagamento de encargos até o término da obra, ocorrido em 17/06/2024, sendo que a primeira prestação do financiamento apenas se iniciou em 04/07/2024, o que evidencia que os valores pagos anteriormente se inserem no período de atraso e, portanto, devem ser restituídos, na medida em que não seriam devidos se o imóvel tivesse sido entregue no prazo ajustado.
14. Outrossim, o atraso na entrega do imóvel enseja o dever de indenizar pela privação do uso do bem, conforme também estabelecido no Tema 996 do STJ, sendo cabível a fixação de lucros cessantes com base em valor locatício. No caso, mostra-se adequada a adoção de percentual entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) do valor do imóvel, parâmetro amplamente utilizado no mercado, inexistindo motivo para alteração do quantum fixado na sentença.
15. Quanto aos encargos pagos na fase de construção, é devido o ressarcimento dos valores que guardem nexo causal direto com o atraso da obra.
16. Os encargos cobrados nesse período compreendem não apenas os juros de obra, mas também parcelas relativas ao seguro habitacional, sendo necessária a distinção entre tais rubricas. Apenas os valores correspondentes aos juros de obra — compreendidos como aqueles vinculados à amortização/correção na fase de construção e aos juros propriamente ditos — decorrem diretamente da mora da construtora, devendo ser ressarcidos. O seguro habitacional, por sua vez, constitui encargo vinculado ao contrato de financiamento, subsistindo independentemente do atraso, inexistindo nexo causal que justifique sua restituição.
17. A limitação do ressarcimento aos juros de obra observa os arts. 395 e 402 do Código Civil, preserva o equilíbrio contratual e evita enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO

18. Preliminares rejeitadas. Recurso conhecido e parcialmente provido, para limitar o ressarcimento dos valores pagos durante o período de mora aos juros de obra, excluindo-se os valores referentes ao seguro habitacional. Mantidos os demais termos da sentença, inclusive a condenação ao pagamento de lucros cessantes.
19. Sem condenações em honorários sucumbenciais em razão do provimento parcial do recurso, conforme art. 55 da Lei 9.099/95.
20. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. TERMO DE RESERVA E CONTRATO DE FINANCIAMENTO. CLÁUSULAS COM PRAZOS DIVERSOS. ABUSIVIDADE. ADOÇÃO DO PRAZO MAIS FAVORÁVEL. INEXISTÊNCIA DE NOVAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. FORTUITO INTERNO. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. JUROS DE OBRA. RESSARCIMENTO DEVIDO. PERÍODO DE MORA. EXCLUSÃO DO SEGURO HABITACIONAL. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso inominado interposto pela parte ré em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer o atraso na entrega de imóvel e condenar a construtora ao ressarcimento dos valores pagos durante o período de mora, bem como ao pagamento de indenização por lucros cessantes.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 78800568). Foram ofertadas contrarrazões (ID 78800571).
3. A recorrente arguiu preliminar de incompetência em razão do valor da causa e de necessidade de produção de prova pericial. No mérito, sustentou a validade das cláusulas contratuais, especialmente quanto à alegada novação do prazo de entrega, afastando a configuração de atraso na conclusão do imóvel. Defendeu, ainda, a licitude da cobrança dos juros de obra pelo agente financeiro durante a fase de construção, afastando o dever de ressarcimento. Aduziu a ocorrência de caso fortuito decorrente da escassez de materiais e mão de obra no período da pandemia de coronavírus, o que excluiria sua responsabilidade. Por fim, afirmou inexistir dano material indenizável.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há três questões em discussão: (i) analisar a preliminar de incompetência em razão do valor da causa e necessidade de prova pericial; (ii) verificar a existência de atraso na entrega do imóvel e a consequente responsabilidade da construtora, com cabimento de indenização por lucros cessantes e ressarcimento de encargos; e (iii) definir a extensão do ressarcimento dos valores pagos durante o período de mora, especialmente quanto à inclusão ou exclusão do seguro habitacional.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Preliminar de incompetência em razão do valor da causa rejeitada, tendo em vista que a demanda versa sobre indenização decorrente de inadimplemento contratual, razão pela qual o valor da causa deve corresponder à extensão do prejuízo alegado, e não ao valor integral do contrato.
6. Preliminar de incompetência em razão da alegada necessidade de perícia técnica rejeitada, uma vez que mostra-se desnecessária a produção de prova pericial, porquanto os documentos constantes dos autos são suficientes para a adequada solução da controvérsia, especialmente no que se refere aos valores despendidos a título de juros de obra.
7. Aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de relação entre fornecedor e consumidor em contrato de promessa de compra e venda de imóvel (artigos 2o e 3o do CDC).
8. A existência de cláusulas contratuais com prazos distintos para entrega do imóvel configura prática abusiva.
9. No caso, consta do termo de reserva que a entrega do empreendimento deveria ocorrer em 30/12/2021, com possibilidade de prorrogação por 180 (cento e oitenta) dias. Já o contrato de financiamento indica data diversa, fixada em 25/08/2023. Ainda que o financiamento seja instrumento indispensável à viabilização da compra, por meio do qual se opera o pagamento do preço, a coexistência de marcos distintos para a entrega do imóvel impõe ao consumidor ônus excessivo, caracterizando desequilíbrio contratual, devendo prevalecer a interpretação mais favorável ao consumidor, com adoção do prazo mais benéfico, nos termos dos arts. 47 e 51, IV, do CDC.
10. Ademais, não se verifica novação contratual quanto ao prazo de entrega, por ausência de manifestação inequívoca de vontade do consumidor nesse sentido (art. 361 do Código Civil).
11. Configurado o atraso na entrega do imóvel, incide a responsabilidade da construtora pelos prejuízos decorrentes da mora, nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil. Não se caracteriza hipótese de caso fortuito ou força maior, porquanto eventuais dificuldades relacionadas à obtenção de insumos ou mão de obra integram o risco da atividade empresarial, qualificando-se como fortuito interno, incapaz de romper o nexo causal. Ademais, considerando que a pandemia já era fato conhecido à época da contratação, cabia à construtora dimensionar adequadamente os riscos inerentes à execução do empreendimento.
12. Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por lucros cessantes, em razão da privação do uso do bem, bem como o ressarcimento dos encargos suportados pelo consumidor durante o período de mora.
13. No caso, restou comprovado o pagamento de encargos até o término da obra, ocorrido em 17/06/2024, sendo que a primeira prestação do financiamento apenas se iniciou em 04/07/2024, o que evidencia que os valores pagos anteriormente se inserem no período de atraso e, portanto, devem ser restituídos, na medida em que não seriam devidos se o imóvel tivesse sido entregue no prazo ajustado.
14. Outrossim, o atraso na entrega do imóvel enseja o dever de indenizar pela privação do uso do bem, conforme também estabelecido no Tema 996 do STJ, sendo cabível a fixação de lucros cessantes com base em valor locatício. No caso, mostra-se adequada a adoção de percentual entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) do valor do imóvel, parâmetro amplamente utilizado no mercado, inexistindo motivo para alteração do quantum fixado na sentença.
15. Quanto aos encargos pagos na fase de construção, é devido o ressarcimento dos valores que guardem nexo causal direto com o atraso da obra.
16. Os encargos cobrados nesse período compreendem não apenas os juros de obra, mas também parcelas relativas ao seguro habitacional, sendo necessária a distinção entre tais rubricas. Apenas os valores correspondentes aos juros de obra — compreendidos como aqueles vinculados à amortização/correção na fase de construção e aos juros propriamente ditos — decorrem diretamente da mora da construtora, devendo ser ressarcidos. O seguro habitacional, por sua vez, constitui encargo vinculado ao contrato de financiamento, subsistindo independentemente do atraso, inexistindo nexo causal que justifique sua restituição.
17. A limitação do ressarcimento aos juros de obra observa os arts. 395 e 402 do Código Civil, preserva o equilíbrio contratual e evita enriquecimento sem causa.

IV. DISPOSITIVO

18. Preliminares rejeitadas. Recurso conhecido e parcialmente provido, para limitar o ressarcimento dos valores pagos durante o período de mora aos juros de obra, excluindo-se os valores referentes ao seguro habitacional. Mantidos os demais termos da sentença, inclusive a condenação ao pagamento de lucros cessantes.
19. Sem condenações em honorários sucumbenciais em razão do provimento parcial do recurso, conforme art. 55 da Lei 9.099/95.
20. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.