Tribunal: TJDFT
Processo: 0755248-64.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INCLUSÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO NO POLO PASSIVO. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em execução de título executivo extrajudicial para cobrança de taxas condominiais, indeferiu o pedido de inclusão da credora fiduciária no polo passivo.
2. O juízo de origem entendeu que, nos termos do art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, o credor fiduciário somente pode responder por encargos condominiais após a consolidação da propriedade e a imissão na posse do imóvel.
3. A parte agravante sustenta que as despesas condominiais possuem natureza propter rem (art. 1.345 do CC) e que é necessária a citação do credor fiduciário para assegurar o contraditório e a efetividade da execução, inclusive quanto à eventual penhora do imóvel.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se é possível a inclusão do credor fiduciário no polo passivo de execução de despesas condominiais relativas a imóvel alienado fiduciariamente antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse.
III. Razões de decidir
5. As despesas condominiais possuem natureza propter rem e acompanham o imóvel, vinculando o titular do direito real sobre o bem, nos termos do art. 1.345 do CC.
6. As normas do art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e do art. 1.368-B, parágrafo único, do CC disciplinam a relação interna entre fiduciante e fiduciário, não afastando a natureza propter rem do débito condominial perante o condomínio.
7. A jurisprudência do STJ firmou entendimento de que é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução, assegurando-lhe a possibilidade de quitar o débito e sub-rogar-se nos direitos do condomínio.
8. A inclusão do credor fiduciário no polo passivo não implica responsabilização automática por débitos anteriores à consolidação da propriedade, mas garante o contraditório e viabiliza a adequada solução da execução.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso conhecido e provido para determinar a inclusão da credora fiduciária no polo passivo da execução, com a consequente citação.
Tese de julgamento: “1. É possível a inclusão do credor fiduciário no polo passivo de execução de despesas condominiais relativas a imóvel alienado fiduciariamente, ainda que não haja consolidação da propriedade. 2. A citação do credor fiduciário é necessária para viabilizar eventual penhora do imóvel e assegurar o contraditório, sem implicar responsabilização automática por débitos anteriores à imissão na posse”.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.345 e 1.368-B, parágrafo único; Lei no 9.514/1997, art. 27, § 8o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.059.278/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 23.05.2023, DJe 12.09.2023; STJ, REsp no 2.082.647/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12.03.2025, DJEN 27.05.2025; STJ, REsp no 2.100.103/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12.03.2025, DJEN 27.05.2025; STJ, AREsp no 2.759.361/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 25.08.2025, DJEN 28.08.2025.

Inteiro teor:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INCLUSÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO NO POLO PASSIVO. POSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em execução de título executivo extrajudicial para cobrança de taxas condominiais, indeferiu o pedido de inclusão da credora fiduciária no polo passivo.
2. O juízo de origem entendeu que, nos termos do art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997, o credor fiduciário somente pode responder por encargos condominiais após a consolidação da propriedade e a imissão na posse do imóvel.
3. A parte agravante sustenta que as despesas condominiais possuem natureza propter rem (art. 1.345 do CC) e que é necessária a citação do credor fiduciário para assegurar o contraditório e a efetividade da execução, inclusive quanto à eventual penhora do imóvel.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se é possível a inclusão do credor fiduciário no polo passivo de execução de despesas condominiais relativas a imóvel alienado fiduciariamente antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse.
III. Razões de decidir
5. As despesas condominiais possuem natureza propter rem e acompanham o imóvel, vinculando o titular do direito real sobre o bem, nos termos do art. 1.345 do CC.
6. As normas do art. 27, § 8o, da Lei no 9.514/1997 e do art. 1.368-B, parágrafo único, do CC disciplinam a relação interna entre fiduciante e fiduciário, não afastando a natureza propter rem do débito condominial perante o condomínio.
7. A jurisprudência do STJ firmou entendimento de que é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução, assegurando-lhe a possibilidade de quitar o débito e sub-rogar-se nos direitos do condomínio.
8. A inclusão do credor fiduciário no polo passivo não implica responsabilização automática por débitos anteriores à consolidação da propriedade, mas garante o contraditório e viabiliza a adequada solução da execução.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso conhecido e provido para determinar a inclusão da credora fiduciária no polo passivo da execução, com a consequente citação.
Tese de julgamento: “1. É possível a inclusão do credor fiduciário no polo passivo de execução de despesas condominiais relativas a imóvel alienado fiduciariamente, ainda que não haja consolidação da propriedade. 2. A citação do credor fiduciário é necessária para viabilizar eventual penhora do imóvel e assegurar o contraditório, sem implicar responsabilização automática por débitos anteriores à imissão na posse”.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.345 e 1.368-B, parágrafo único; Lei no 9.514/1997, art. 27, § 8o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 2.059.278/SC, Rel. Min. Marco Buzzi, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 23.05.2023, DJe 12.09.2023; STJ, REsp no 2.082.647/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12.03.2025, DJEN 27.05.2025; STJ, REsp no 2.100.103/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12.03.2025, DJEN 27.05.2025; STJ, AREsp no 2.759.361/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 25.08.2025, DJEN 28.08.2025.