Tribunal: TJDFT
Processo: 0711858-41.2025.8.07.0001
Órgão julgador: VERA ANDRIGHI
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-27

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM INCORPORAÇÃO. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE ADIMPLENTE. DISTRATO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. ART. 67-A DA LEI 4.591/1964. CDC. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO EM PERCENTUAL INFERIOR AO TETO LEGAL. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta por adquirentes contra sentença que julga parcialmente procedentes pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, condena a incorporadora à devolução das quantias pagas, com retenção de até 50%, e determina divisão proporcional dos ônus sucumbenciais.
2. Os contratos envolvem aquisição de dois lotes no empreendimento Condomínio Residencial Jardins Genebra, submetido ao regime de patrimônio de afetação, com posterior desistência dos compradores, adimplentes, aceita pela incorporadora. Resta a controvérsia quanto ao percentual de retenção.
3. A sentença fixa retenção de 50% dos valores pagos, com fundamento no art. 67-A, §5o, da Lei 4.591/1964.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. Exame da validade e aplicabilidade da cláusula resolutiva expressa; definição do regime jurídico aplicável à desistência do adquirente adimplente; análise do percentual de retenção das quantias pagas; verificação de possível abusividade contratual e ocorrência de enriquecimento sem causa.
5. Impugnação dos apelantes quanto à aplicação automática do percentual máximo de retenção previsto no art. 67-A, §5o, da Lei 4.591/1964; alegação de interpretação favorável ao consumidor diante da ambiguidade contratual; pretensão de limitação da retenção ao percentual de 10%.
6. Análise da coexistência entre o Código de Defesas do Consumidor - CDC e a Lei do Distrato para fins de controle judicial da cláusula penal compensatória.
III. RAZÕES DE DECIDIR
7. O CDC traz disciplina normativa, no art. 53, acerca dos contratos de compra e venda de imóvel mediante pagamento em prestações: "Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado."
8. O caput trata especificamente de cláusula penal compensatória para contratos que envolvem pagamento de prestações e alienação fiduciária. A preocupação é evidente: evitar enriquecimento sem causa do fornecedor que, além de ter a posse novamente do bem, receberia de volta tudo que o consumidor pagou.
9. A cláusula penal compensatória está prevista no art. 408 e seguintes do Código Civil-CC. Tem incidência em face de inexecução do contrato. Sua função é estabelecer previamente o valor das perdas e danos decorrentes da resolução do contrato. Na maior parte das vezes, como o valor indenizatório é estabelecido unilateralmente pela parte mais forte, a cláusula se mostra abusiva.
10. No próprio Código Civil, que disciplina relações de pessoas que estão em maior nível de igualdade, há previsão de possibilidade de redução judicial do valor da cláusula. Quer-se evitar o enriquecimento sem causa do credor. Após estabelecer que a cláusula penal não pode ser superior ao valor da obrigação principal, o art. 413 do CC dispõe que “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.
11. Nas relações de consumo, o propósito em evitar enriquecimento sem causa do fornecedor já decorre do disposto no art. 51, IV, o qual considera abusiva a cláusula que coloque o consumidor em desvantagem exagerada. O tema gerou amplo debate no Superior Tribunal de Justiça-STJ, particularmente na definição do limite máximo do valor que a empresa de incorporação imobiliária (venda de imóveis em construção) pode reter, em face de inadimplemento do consumidor. Tal disposição contratual é denominada por alguns de cláusula de decaimento. Sua natureza é de cláusula penal compensatória, ou seja, prefixação de perdas e danos a ser paga pelo consumidor com a resolução do contrato.
12. Como, em regra, o imóvel está em construção, o fornecedor, com a resolução do contrato, realiza a promessa de venda do imóvel para outro consumidor. Em outras palavras, ao lado da retenção de parte do valor pago, a título de cláusula penal compensatória, o incorporador “recebe de volta” o imóvel, o que permite nova comercialização da unidade imobiliária.
13. Em agosto de 2005, o STJ editou a Súmula 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
14. No final de 2018, foi promulgada a Lei 13.786, que ficou conhecida como Lei do Distrato. A norma altera parcialmente a Lei 4.591/1964 (incorporação imobiliária) e, também, a Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo) para estabelecer os limites da multa para resolução e contratos de compra de imóvel em construção e lotes decorrentes de parcelamento de solo urbano, bem como os prazos de devolução dos valores pagos pelo consumidor.
15. Com relação à incorporação imobiliária, restou estabelecido no art. 67-A da Lei 4.591/1964 que, “em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I – a integralidade da comissão de corretagem; II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga”.
16. Na hipótese de a incorporação estar submetida ao regime do patrimônio de afetação, a pena convencional poderá ser estabelecida até o limite de 50% da quantia paga (§ 5o).
17. O advento da Lei do Distrato inaugura novo paradigma acerca da previsão da cláusula penal compensatória. A definição do teto de retenção não afasta possibilidade de revisão judicial diante das circunstâncias do caso concreto para verificar onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa do fornecedor (art. 51, IV, do CDC).
18. "A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte. (...) (REsp n. 2.222.022/MS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.)” – grifou-se
19. No caso, não há interesse processual no pedido de nulidade da cláusula resolutiva expressa porque ela não disciplina o litígio formado entre as partes. A extinção do contrato se deu por desistência, e não por inadimplemento dos apelantes-autores".
20. Embora juridicamente o empreendimento tenha sido enquadrado como incorporação imobiliária, por opção registral da construtora, — o que atrai formalmente a incidência da Lei 4.591/64 —, sob a ótica fática, trata-se de venda de solo vazio (simples loteamento). Não houve uso, desgaste ou depreciação do bem. Pelo contrário, com a retomada dos imóveis, a empresa dispõe de ativos que, presumivelmente, sofreram valorização imobiliária no decorrer um ano e meio entre a compra e o distrato. A empresa pode renegociá-los imediatamente a terceiros por valor atualizado. A ratio da norma que permite a multa de 50% (proteção do patrimônio de afetação em construções verticais complexas) não se amolda com perfeição ao caso. A infraestrutura do empreendimento (asfalto, portaria, etc.) não demanda o mesmo fluxo financeiro crítico de uma edificação predial, de modo que a desistência de um adquirente não coloca em risco a conclusão da obra coletiva.
21. No caso, a aplicação automática do teto de retenção de 50% (regime de afetação) é iníqua e desproporcional, o que exige o controle judicial obrigatório imposto pelo art. 413 do Código Civil e art. 51, IV, CDC. A retenção da metade da poupança popular de profissionais liberais, somada à recuperação integral da propriedade dos imóveis pela construtora, configuraria evidente enriquecimento sem causa. A cláusula penal compensatória não deve se converter em fonte de lucro ou instrumento de confisco; o propósito é, em tese, promover o ressarcimento de despesas administrativas e prejuízos que a extinção do contrato pode gerar.
22. A aplicação automática da penalidade máxima prevista na Lei de Distrato fere a finalidade da norma e gera enriquecimento sem causa, o que permite a redução equitativa. A retenção de 10% sobre o valor pago é suficiente e razoável para restabelecer o status quo ante, sem onerar excessivamente o consumidor e sem gerar prejuízos à construtora.
IV. DISPOSITIVO
23. Recurso conhecido e provido para condenar o recorrido à restituição das quantias pagas, autorizada a retenção de 10%, em parcela única, com correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora pela taxa Selic, a partir do trânsito em julgado, invertidos os ônus sucumbenciais e fixados se honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.
Legislação relevante: CC, arts. 408, 413 e 423; CDC, arts. 2o, 3o, 47, 51, IV, §1o, III e 53; CPC, art. 85, §§2o e 11, art. 1.012; Lei 4.591/1964, arts. 31-A a 31-F e art. 67-A; Lei 13.786/2018; Lei 9.514/1997; Lei 14.905/2024.
Acórdãos relevantes: STJ, AREsp 2.654.649/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, julgado em 16/06/2025; STJ, REsp 1.947.912/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva; STJ REsp n. 2.222.022/MS, rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, julgado em 9/12/2025; TJDFT, Acórdão 2028008, 0712780-59.2024.8.07.0020, rel. Héctor Valverde Santanna, 2a Turma Cível, j. 30/07/2025; TJDFT, Acórdão 1875420, 0720224-80.2023.8.07.0020, rel. Maria de Lourdes Abreu, 3a Turma Cível, j. 25/06/2024; TJDFT, Acórdão 1872926, 0716792-29.2022.8.07.0007, rel. Fernando Antônio Tavernard Lima, 2a Turma Cível, j. 29/05/2024.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM INCORPORAÇÃO. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE ADIMPLENTE. DISTRATO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. ART. 67-A DA LEI 4.591/1964. CDC. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO EM PERCENTUAL INFERIOR AO TETO LEGAL. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta por adquirentes contra sentença que julga parcialmente procedentes pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, condena a incorporadora à devolução das quantias pagas, com retenção de até 50%, e determina divisão proporcional dos ônus sucumbenciais.
2. Os contratos envolvem aquisição de dois lotes no empreendimento Condomínio Residencial Jardins Genebra, submetido ao regime de patrimônio de afetação, com posterior desistência dos compradores, adimplentes, aceita pela incorporadora. Resta a controvérsia quanto ao percentual de retenção.
3. A sentença fixa retenção de 50% dos valores pagos, com fundamento no art. 67-A, §5o, da Lei 4.591/1964.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. Exame da validade e aplicabilidade da cláusula resolutiva expressa; definição do regime jurídico aplicável à desistência do adquirente adimplente; análise do percentual de retenção das quantias pagas; verificação de possível abusividade contratual e ocorrência de enriquecimento sem causa.
5. Impugnação dos apelantes quanto à aplicação automática do percentual máximo de retenção previsto no art. 67-A, §5o, da Lei 4.591/1964; alegação de interpretação favorável ao consumidor diante da ambiguidade contratual; pretensão de limitação da retenção ao percentual de 10%.
6. Análise da coexistência entre o Código de Defesas do Consumidor - CDC e a Lei do Distrato para fins de controle judicial da cláusula penal compensatória.
III. RAZÕES DE DECIDIR
7. O CDC traz disciplina normativa, no art. 53, acerca dos contratos de compra e venda de imóvel mediante pagamento em prestações: "Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado."
8. O caput trata especificamente de cláusula penal compensatória para contratos que envolvem pagamento de prestações e alienação fiduciária. A preocupação é evidente: evitar enriquecimento sem causa do fornecedor que, além de ter a posse novamente do bem, receberia de volta tudo que o consumidor pagou.
9. A cláusula penal compensatória está prevista no art. 408 e seguintes do Código Civil-CC. Tem incidência em face de inexecução do contrato. Sua função é estabelecer previamente o valor das perdas e danos decorrentes da resolução do contrato. Na maior parte das vezes, como o valor indenizatório é estabelecido unilateralmente pela parte mais forte, a cláusula se mostra abusiva.
10. No próprio Código Civil, que disciplina relações de pessoas que estão em maior nível de igualdade, há previsão de possibilidade de redução judicial do valor da cláusula. Quer-se evitar o enriquecimento sem causa do credor. Após estabelecer que a cláusula penal não pode ser superior ao valor da obrigação principal, o art. 413 do CC dispõe que “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.
11. Nas relações de consumo, o propósito em evitar enriquecimento sem causa do fornecedor já decorre do disposto no art. 51, IV, o qual considera abusiva a cláusula que coloque o consumidor em desvantagem exagerada. O tema gerou amplo debate no Superior Tribunal de Justiça-STJ, particularmente na definição do limite máximo do valor que a empresa de incorporação imobiliária (venda de imóveis em construção) pode reter, em face de inadimplemento do consumidor. Tal disposição contratual é denominada por alguns de cláusula de decaimento. Sua natureza é de cláusula penal compensatória, ou seja, prefixação de perdas e danos a ser paga pelo consumidor com a resolução do contrato.
12. Como, em regra, o imóvel está em construção, o fornecedor, com a resolução do contrato, realiza a promessa de venda do imóvel para outro consumidor. Em outras palavras, ao lado da retenção de parte do valor pago, a título de cláusula penal compensatória, o incorporador “recebe de volta” o imóvel, o que permite nova comercialização da unidade imobiliária.
13. Em agosto de 2005, o STJ editou a Súmula 543: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
14. No final de 2018, foi promulgada a Lei 13.786, que ficou conhecida como Lei do Distrato. A norma altera parcialmente a Lei 4.591/1964 (incorporação imobiliária) e, também, a Lei 6.766/1979 (parcelamento do solo) para estabelecer os limites da multa para resolução e contratos de compra de imóvel em construção e lotes decorrentes de parcelamento de solo urbano, bem como os prazos de devolução dos valores pagos pelo consumidor.
15. Com relação à incorporação imobiliária, restou estabelecido no art. 67-A da Lei 4.591/1964 que, “em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I – a integralidade da comissão de corretagem; II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga”.
16. Na hipótese de a incorporação estar submetida ao regime do patrimônio de afetação, a pena convencional poderá ser estabelecida até o limite de 50% da quantia paga (§ 5o).
17. O advento da Lei do Distrato inaugura novo paradigma acerca da previsão da cláusula penal compensatória. A definição do teto de retenção não afasta possibilidade de revisão judicial diante das circunstâncias do caso concreto para verificar onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa do fornecedor (art. 51, IV, do CDC).
18. "A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte. (...) (REsp n. 2.222.022/MS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.)” – grifou-se
19. No caso, não há interesse processual no pedido de nulidade da cláusula resolutiva expressa porque ela não disciplina o litígio formado entre as partes. A extinção do contrato se deu por desistência, e não por inadimplemento dos apelantes-autores".
20. Embora juridicamente o empreendimento tenha sido enquadrado como incorporação imobiliária, por opção registral da construtora, — o que atrai formalmente a incidência da Lei 4.591/64 —, sob a ótica fática, trata-se de venda de solo vazio (simples loteamento). Não houve uso, desgaste ou depreciação do bem. Pelo contrário, com a retomada dos imóveis, a empresa dispõe de ativos que, presumivelmente, sofreram valorização imobiliária no decorrer um ano e meio entre a compra e o distrato. A empresa pode renegociá-los imediatamente a terceiros por valor atualizado. A ratio da norma que permite a multa de 50% (proteção do patrimônio de afetação em construções verticais complexas) não se amolda com perfeição ao caso. A infraestrutura do empreendimento (asfalto, portaria, etc.) não demanda o mesmo fluxo financeiro crítico de uma edificação predial, de modo que a desistência de um adquirente não coloca em risco a conclusão da obra coletiva.
21. No caso, a aplicação automática do teto de retenção de 50% (regime de afetação) é iníqua e desproporcional, o que exige o controle judicial obrigatório imposto pelo art. 413 do Código Civil e art. 51, IV, CDC. A retenção da metade da poupança popular de profissionais liberais, somada à recuperação integral da propriedade dos imóveis pela construtora, configuraria evidente enriquecimento sem causa. A cláusula penal compensatória não deve se converter em fonte de lucro ou instrumento de confisco; o propósito é, em tese, promover o ressarcimento de despesas administrativas e prejuízos que a extinção do contrato pode gerar.
22. A aplicação automática da penalidade máxima prevista na Lei de Distrato fere a finalidade da norma e gera enriquecimento sem causa, o que permite a redução equitativa. A retenção de 10% sobre o valor pago é suficiente e razoável para restabelecer o status quo ante, sem onerar excessivamente o consumidor e sem gerar prejuízos à construtora.
IV. DISPOSITIVO
23. Recurso conhecido e provido para condenar o recorrido à restituição das quantias pagas, autorizada a retenção de 10%, em parcela única, com correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora pela taxa Selic, a partir do trânsito em julgado, invertidos os ônus sucumbenciais e fixados se honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.
Legislação relevante: CC, arts. 408, 413 e 423; CDC, arts. 2o, 3o, 47, 51, IV, §1o, III e 53; CPC, art. 85, §§2o e 11, art. 1.012; Lei 4.591/1964, arts. 31-A a 31-F e art. 67-A; Lei 13.786/2018; Lei 9.514/1997; Lei 14.905/2024.
Acórdãos relevantes: STJ, AREsp 2.654.649/SP, rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, julgado em 16/06/2025; STJ, REsp 1.947.912/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva; STJ REsp n. 2.222.022/MS, rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, julgado em 9/12/2025; TJDFT, Acórdão 2028008, 0712780-59.2024.8.07.0020, rel. Héctor Valverde Santanna, 2a Turma Cível, j. 30/07/2025; TJDFT, Acórdão 1875420, 0720224-80.2023.8.07.0020, rel. Maria de Lourdes Abreu, 3a Turma Cível, j. 25/06/2024; TJDFT, Acórdão 1872926, 0716792-29.2022.8.07.0007, rel. Fernando Antônio Tavernard Lima, 2a Turma Cível, j. 29/05/2024.