Tribunal: TJDFT
Processo: 0768554-52.2025.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-09
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
Ementa. Direito civil e processual civil. Apelação cível. Embargos de terceiro. Arrendamento residencial com opção de compra. Inadimplemento contratual. Súmula 84/STJ. Não incidência. Recurso desprovido.
I. Caso em exame.
1. Apelação cível interposta por embargante contra sentença que julgou improcedentes embargos de terceiro ajuizados com o objetivo de afastar constrição judicial incidente sobre imóvel adquirido mediante contrato de arrendamento residencial com opção de compra firmado com integrante de grupo econômico responsabilizado por débitos de consórcio, em cumprimento de sentença promovido pela respectiva massa falida.
II. Questão em discussão.
2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se a posse exercida com base em contrato de arrendamento residencial com opção de compra, sem adimplemento integral das obrigações contratuais e sem exercício formal da opção de compra, é suficiente para amparar embargos de terceiro e afastar constrição judicial; e (ii) se a Súmula 84 do STJ e a proteção do bem de família são aplicáveis à situação da embargante.
III. Razões de decidir.
3. O contrato de arrendamento residencial com opção de compra não transmite o domínio nem confere direito aquisitivo imediato ao arrendatário, reservando-lhe apenas a posse direta e precária do bem, condicionada ao adimplemento integral das taxas pactuadas e ao exercício expresso da opção de compra ao término do prazo contratual.
4. A inadimplência da embargante desde 2006 impede o aperfeiçoamento da condição necessária ao exercício da opção de compra, sendo insuficiente para infirmar tal conclusão a propositura de ação de consignação em pagamento ajuizada apenas em 2016 e ainda sem sentença definitiva de quitação.
5. A suspensão da exigibilidade das parcelas decorrente de efeito suspensivo concedido em ação civil pública não produz efeito liberatório nem supre a ausência de pagamento efetivo das obrigações assumidas pela arrendatária, dado seu caráter meramente processual e provisório.
6. A Súmula 84 do STJ restringe-se às hipóteses em que o possuidor adimpliu integralmente as obrigações contratuais mas não promoveu o registro, sendo inaplicável quando a ausência de transferência do domínio decorre do próprio inadimplemento contratual.
7. A proteção do bem de família prevista na Lei no 8.009/90 pressupõe que o imóvel integre o patrimônio do devedor a título de domínio, não alcançando a mera posse precária ostentada pela embargante.
IV. Dispositivo.
8. Apelação conhecida e não provida.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 674 e 677; CC, art. 530; Lei no 8.009/90; Lei no 9.514/97; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 84; TJDFT, Acórdão 2082663, 0739513-56.2023.8.07.0001, Rel. Des. Antonio Fernandes da Luz, 6a Turma Cível, j. 21/01/2026; TJDFT, Acórdão 2041591, 0718445-95.2024.8.07.0007, Rel. Des. Mauricio Silva Miranda, 7a Turma Cível, j. 03/09/2025.

Inteiro teor:
Ementa. Direito civil e processual civil. Apelação cível. Embargos de terceiro. Arrendamento residencial com opção de compra. Inadimplemento contratual. Súmula 84/STJ. Não incidência. Recurso desprovido.
I. Caso em exame.
1. Apelação cível interposta por embargante contra sentença que julgou improcedentes embargos de terceiro ajuizados com o objetivo de afastar constrição judicial incidente sobre imóvel adquirido mediante contrato de arrendamento residencial com opção de compra firmado com integrante de grupo econômico responsabilizado por débitos de consórcio, em cumprimento de sentença promovido pela respectiva massa falida.
II. Questão em discussão.
2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se a posse exercida com base em contrato de arrendamento residencial com opção de compra, sem adimplemento integral das obrigações contratuais e sem exercício formal da opção de compra, é suficiente para amparar embargos de terceiro e afastar constrição judicial; e (ii) se a Súmula 84 do STJ e a proteção do bem de família são aplicáveis à situação da embargante.
III. Razões de decidir.
3. O contrato de arrendamento residencial com opção de compra não transmite o domínio nem confere direito aquisitivo imediato ao arrendatário, reservando-lhe apenas a posse direta e precária do bem, condicionada ao adimplemento integral das taxas pactuadas e ao exercício expresso da opção de compra ao término do prazo contratual.
4. A inadimplência da embargante desde 2006 impede o aperfeiçoamento da condição necessária ao exercício da opção de compra, sendo insuficiente para infirmar tal conclusão a propositura de ação de consignação em pagamento ajuizada apenas em 2016 e ainda sem sentença definitiva de quitação.
5. A suspensão da exigibilidade das parcelas decorrente de efeito suspensivo concedido em ação civil pública não produz efeito liberatório nem supre a ausência de pagamento efetivo das obrigações assumidas pela arrendatária, dado seu caráter meramente processual e provisório.
6. A Súmula 84 do STJ restringe-se às hipóteses em que o possuidor adimpliu integralmente as obrigações contratuais mas não promoveu o registro, sendo inaplicável quando a ausência de transferência do domínio decorre do próprio inadimplemento contratual.
7. A proteção do bem de família prevista na Lei no 8.009/90 pressupõe que o imóvel integre o patrimônio do devedor a título de domínio, não alcançando a mera posse precária ostentada pela embargante.
IV. Dispositivo.
8. Apelação conhecida e não provida.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 674 e 677; CC, art. 530; Lei no 8.009/90; Lei no 9.514/97; CPC, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 84; TJDFT, Acórdão 2082663, 0739513-56.2023.8.07.0001, Rel. Des. Antonio Fernandes da Luz, 6a Turma Cível, j. 21/01/2026; TJDFT, Acórdão 2041591, 0718445-95.2024.8.07.0007, Rel. Des. Mauricio Silva Miranda, 7a Turma Cível, j. 03/09/2025.