Tribunal: TJDFT
Processo: 0704019-02.2025.8.07.0021
Órgão julgador: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-03-02

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ITAPOÃ PARQUE. VALOR DA CAUSA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO REJEITADA. MÉRITO. NATUREZA JURÍDICA DO TERMO DE RESERVA. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1.1. Da lide. Trata-se de ação indenizatória em razão de atraso na entrega da obra do empreendimento Itapoã Parque, no Distrito Federal; a autora adquiriu imóvel das recorrentes por meio do programa “Casa Verde e Amarela”, com data de entrega prevista no termo de reserva para 30/12/2021 e prazo de tolerância de 180 dias; as chaves foram entregues em 05/12/2023; as requeridas alegam que deveria ser considerado o prazo previsto no contrato de financiamento.
1.1. Da sentença. As requeridas foram condenadas (i) ao pagamento dos valores pagos pela autora a título juros de obra referente ao período de 01/07/2022 a 05/12/2023; (ii) ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, no importe de 0,5% do valor do imóvel de 01/07/2022 até 05/12/2023.
1.2. Do recurso. As recorrentes suscitam preliminar de incompetência dos Juizados para julgamento da lide e, no mérito, sustentam que o atraso na entrega do imóvel ocorreu em razão da crise gerada pela pandemia de COVID-19, o que configura caso fortuito; que pode ser reconhecida a prorrogação do prazo de entrega em razão da pandemia; e que o termo de reserva é documento não vinculante, devendo ser considerado o prazo previsto no contrato de compra e venda.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em analisar: preliminarmente, (i) a competência dos Juizados para julgamento da causa; no mérito, (ii) determinar qual instrumento contratual rege os prazos para cumprimento das obrigações pactuadas, se o termo de reserva ou o contrato de compra e venda; e (iii) apurar a ocorrência de caso fortuito, em razão da pandemia, e se ocorreu causa excludente da responsabilidade das recorrentes ou, subsidiariamente, se pode ser prorrogado o prazo de entrega do imóvel em razão dos efeitos da pandemia.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Da preliminar de incompetência dos Juizados. O valor do contrato de compra e venda não representa o valor econômico pretendido pela recorrida, de modo que a discussão sobre a sua aplicabilidade quanto ao prazo não é suficiente para que se altere o valor da causa; a apuração dos juros de obra exige mero cálculo aritmético, de modo que ausente complexidade na causa. Preliminar que se rejeita.
4. Da natureza jurídica do Termo de Reserva. 4.1. Nos termos do Tema 996/STJ, o contrato deve indicar prazo certo e inteligível para entrega do imóvel, não vinculado a outros negócios jurídicos. 4.2. Majoritariamente se entende que o Termo de Reserva é parte integrante do contrato de compra e venda, destacando-se, ainda, que a proposta obriga o proponente (CC, art. 427). 4.3. No contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para a Construção de Unidade Habitacional, celebrado entre as partes e a CEF, não consta a data de entrega da obra de forma clara e inteligível, ferindo o direito básico de informação do consumidor; logo, deve prevalecer o prazo previsto no Termo de Reserva (30/12/2021), com a tolerância de 180 dias corridos nele prevista e sem considerar o prazo de 60 dias, que é previsto apenas no concreto de compra e venda, em respeito ao dever de informação e à boa-fé objetiva. Precedente: Acórdão 1929591.
5. Da inexistência de caso fortuito. 5.1. O termo de reserva da unidade foi assinado em 16/06/2021, com prazo de entrega da unidade imobiliária para 30/12/2021. 5.2. em que pese a alegação das recorrentes de que o atraso decorreu da falta de insumos por ocasião do surto de COVID-19, é fato notório que a pandemia foi oficialmente declarada em março do ano de 2020, de modo que, na data da assinatura do Termo de Reserva era possível ao fornecedor avaliar as condições de mercado e riscos do negócio em conformidade com os desafios vigentes à época da contratação. Precedente: Acórdão 1822185. 5.3. Ausente caso fortuito ou força maior, pois, quando assinado o termo de reserva e, portanto, ajustado o prazo de entrega do imóvel, as fornecedoras já tinham ciência dos impactos causados pela pandemia, de modo que se mantém sua responsabilidade pelo atraso, não sendo possível, ainda, a determinação judicial de prorrogação do prazo de entrega. 5.4. Devidos, portanto, a indenização por lucros cessantes e o ressarcimento de juros de obra.
IV. DISPOSITIVO
6. Recurso conhecido, preliminar rejeitada, e não provido. Recorrentes condenadas ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Tese de julgamento:
"1. O prazo de entrega do imóvel previsto no termo de reserva prevalece sobre o contrato de compra e venda. 2. A pandemia de covid-19 não configura caso fortuito ou força maior capaz de afastar a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel”.
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 427.
Jurisprudência relevante citada: STJ, STJ, Tema 996, REsp no 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 11.09.2019. TJDFT, Acórdão 1822185, Rel. Daniel Felipe Machado, Terceira Turma Recursal, j. 26.2.2024; Acórdão 1929591, 0709809-16.2024.8.07.0016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 27/09/2024, publicado no DJe: 11/10/2024.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ITAPOÃ PARQUE. VALOR DA CAUSA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO REJEITADA. MÉRITO. NATUREZA JURÍDICA DO TERMO DE RESERVA. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1.1. Da lide. Trata-se de ação indenizatória em razão de atraso na entrega da obra do empreendimento Itapoã Parque, no Distrito Federal; a autora adquiriu imóvel das recorrentes por meio do programa “Casa Verde e Amarela”, com data de entrega prevista no termo de reserva para 30/12/2021 e prazo de tolerância de 180 dias; as chaves foram entregues em 05/12/2023; as requeridas alegam que deveria ser considerado o prazo previsto no contrato de financiamento.
1.1. Da sentença. As requeridas foram condenadas (i) ao pagamento dos valores pagos pela autora a título juros de obra referente ao período de 01/07/2022 a 05/12/2023; (ii) ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, no importe de 0,5% do valor do imóvel de 01/07/2022 até 05/12/2023.
1.2. Do recurso. As recorrentes suscitam preliminar de incompetência dos Juizados para julgamento da lide e, no mérito, sustentam que o atraso na entrega do imóvel ocorreu em razão da crise gerada pela pandemia de COVID-19, o que configura caso fortuito; que pode ser reconhecida a prorrogação do prazo de entrega em razão da pandemia; e que o termo de reserva é documento não vinculante, devendo ser considerado o prazo previsto no contrato de compra e venda.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em analisar: preliminarmente, (i) a competência dos Juizados para julgamento da causa; no mérito, (ii) determinar qual instrumento contratual rege os prazos para cumprimento das obrigações pactuadas, se o termo de reserva ou o contrato de compra e venda; e (iii) apurar a ocorrência de caso fortuito, em razão da pandemia, e se ocorreu causa excludente da responsabilidade das recorrentes ou, subsidiariamente, se pode ser prorrogado o prazo de entrega do imóvel em razão dos efeitos da pandemia.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Da preliminar de incompetência dos Juizados. O valor do contrato de compra e venda não representa o valor econômico pretendido pela recorrida, de modo que a discussão sobre a sua aplicabilidade quanto ao prazo não é suficiente para que se altere o valor da causa; a apuração dos juros de obra exige mero cálculo aritmético, de modo que ausente complexidade na causa. Preliminar que se rejeita.
4. Da natureza jurídica do Termo de Reserva. 4.1. Nos termos do Tema 996/STJ, o contrato deve indicar prazo certo e inteligível para entrega do imóvel, não vinculado a outros negócios jurídicos. 4.2. Majoritariamente se entende que o Termo de Reserva é parte integrante do contrato de compra e venda, destacando-se, ainda, que a proposta obriga o proponente (CC, art. 427). 4.3. No contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para a Construção de Unidade Habitacional, celebrado entre as partes e a CEF, não consta a data de entrega da obra de forma clara e inteligível, ferindo o direito básico de informação do consumidor; logo, deve prevalecer o prazo previsto no Termo de Reserva (30/12/2021), com a tolerância de 180 dias corridos nele prevista e sem considerar o prazo de 60 dias, que é previsto apenas no concreto de compra e venda, em respeito ao dever de informação e à boa-fé objetiva. Precedente: Acórdão 1929591.
5. Da inexistência de caso fortuito. 5.1. O termo de reserva da unidade foi assinado em 16/06/2021, com prazo de entrega da unidade imobiliária para 30/12/2021. 5.2. em que pese a alegação das recorrentes de que o atraso decorreu da falta de insumos por ocasião do surto de COVID-19, é fato notório que a pandemia foi oficialmente declarada em março do ano de 2020, de modo que, na data da assinatura do Termo de Reserva era possível ao fornecedor avaliar as condições de mercado e riscos do negócio em conformidade com os desafios vigentes à época da contratação. Precedente: Acórdão 1822185. 5.3. Ausente caso fortuito ou força maior, pois, quando assinado o termo de reserva e, portanto, ajustado o prazo de entrega do imóvel, as fornecedoras já tinham ciência dos impactos causados pela pandemia, de modo que se mantém sua responsabilidade pelo atraso, não sendo possível, ainda, a determinação judicial de prorrogação do prazo de entrega. 5.4. Devidos, portanto, a indenização por lucros cessantes e o ressarcimento de juros de obra.
IV. DISPOSITIVO
6. Recurso conhecido, preliminar rejeitada, e não provido. Recorrentes condenadas ao pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Tese de julgamento:
"1. O prazo de entrega do imóvel previsto no termo de reserva prevalece sobre o contrato de compra e venda. 2. A pandemia de covid-19 não configura caso fortuito ou força maior capaz de afastar a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel”.
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 427.
Jurisprudência relevante citada: STJ, STJ, Tema 996, REsp no 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 11.09.2019. TJDFT, Acórdão 1822185, Rel. Daniel Felipe Machado, Terceira Turma Recursal, j. 26.2.2024; Acórdão 1929591, 0709809-16.2024.8.07.0016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 27/09/2024, publicado no DJe: 11/10/2024.