Tribunal: TJDFT
Processo: 0717343-22.2025.8.07.0001
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-09
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
Ementa. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. REJEIÇÃO. MÉRITO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEMA 886 DO STJ. IMISSÃO NA POSSE. CONFIGURAÇÃO. EXCESSO DE EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE MEMÓRIA DE CÁLCULO. ART. 917, § 3o, DO CPC. SENTENÇA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que rejeitou embargos à execução opostos por adquirente de imóvel em condomínio, cobrando taxas condominiais vencidas. O embargante alega cerceamento de defesa e ausência de legitimidade passiva, além de excesso de execução por falta de memória de cálculo.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Verificar a responsabilidade do adquirente de imóvel submetido à obrigação propter rem quanto às taxas condominiais vencidas antes da imissão na posse, nos termos do Tema 886/STJ, bem como a ocorrência de cerceamento de defesa e excesso de execução.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O magistrado é o destinatário das provas, cabendo-lhe indeferir diligências inúteis quando o acervo documental for suficiente para o deslinde da causa. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada (Art. 370, CPC).
4. A fiança, como modalidade de garantia fidejussória, é o contrato mediante o qual o fiador garante ao credor, com seu patrimônio, a satisfação de uma dívida contraída por outra pessoa, caso este não a solva em seu vencimento.
5. A obrigação de pagar taxas condominiais é propter rem, recaindo sobre o adquirente após a imissão na posse, conforme Tema 886/STJ (REsp 1.349.253/RS). Configurada a posse do embargante, é legítima a cobrança dos débitos posteriores à aquisição.
6. O embargante assumiu expressamente a garantia das taxas condominiais até a efetiva desocupação do imóvel e entrega das chaves, conforme cláusula contratual, reforçando sua legitimidade passiva ad causam.
7. Nos termos do art. 917, §§ 3o e 4o, do CPC, a alegação de excesso de execução exige que o embargante aponte o valor que entende correto e apresente memória de cálculo na inicial, sob pena de não conhecimento da tese.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e não provido.

Tese: “O adquirente de unidade condominial responde por taxas vencidas após imissão na posse (Tema 886/STJ), com assunção expressa da garantia até desocupação e entrega das chaves, sem cerceamento de defesa quando provas documentais são suficientes.”

Inteiro teor:
Ementa. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. REJEIÇÃO. MÉRITO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEMA 886 DO STJ. IMISSÃO NA POSSE. CONFIGURAÇÃO. EXCESSO DE EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE MEMÓRIA DE CÁLCULO. ART. 917, § 3o, DO CPC. SENTENÇA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de recurso de apelação interposto contra sentença que rejeitou embargos à execução opostos por adquirente de imóvel em condomínio, cobrando taxas condominiais vencidas. O embargante alega cerceamento de defesa e ausência de legitimidade passiva, além de excesso de execução por falta de memória de cálculo.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Verificar a responsabilidade do adquirente de imóvel submetido à obrigação propter rem quanto às taxas condominiais vencidas antes da imissão na posse, nos termos do Tema 886/STJ, bem como a ocorrência de cerceamento de defesa e excesso de execução.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O magistrado é o destinatário das provas, cabendo-lhe indeferir diligências inúteis quando o acervo documental for suficiente para o deslinde da causa. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada (Art. 370, CPC).
4. A fiança, como modalidade de garantia fidejussória, é o contrato mediante o qual o fiador garante ao credor, com seu patrimônio, a satisfação de uma dívida contraída por outra pessoa, caso este não a solva em seu vencimento.
5. A obrigação de pagar taxas condominiais é propter rem, recaindo sobre o adquirente após a imissão na posse, conforme Tema 886/STJ (REsp 1.349.253/RS). Configurada a posse do embargante, é legítima a cobrança dos débitos posteriores à aquisição.
6. O embargante assumiu expressamente a garantia das taxas condominiais até a efetiva desocupação do imóvel e entrega das chaves, conforme cláusula contratual, reforçando sua legitimidade passiva ad causam.
7. Nos termos do art. 917, §§ 3o e 4o, do CPC, a alegação de excesso de execução exige que o embargante aponte o valor que entende correto e apresente memória de cálculo na inicial, sob pena de não conhecimento da tese.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e não provido.

Tese: “O adquirente de unidade condominial responde por taxas vencidas após imissão na posse (Tema 886/STJ), com assunção expressa da garantia até desocupação e entrega das chaves, sem cerceamento de defesa quando provas documentais são suficientes.”