Tribunal: TJDFT
Processo: 0782524-22.2025.8.07.0016
Órgão julgador: LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-06-02

Ementa:
Ementa: RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. NATUREZA CONTRATUAL. PRAZO DE ENTREGA. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. TEMA 996 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE NOVAÇÃO CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DE PRAZO ADICIONAL PREVISTO APENAS NO CONTRATO DEFINITIVO. PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE ECONÔMICA. LUCROS CESSANTES. PRESSUNÇÃO DO PREJUÍZO. CRITÉRIO LOCATÍCIO. JUROS DE OBRA COBRADOS APÓS O PRAZO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pelas rés contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condená-las, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes e à restituição de valores pagos a título de juros de obra após o prazo contratual de entrega do imóvel.
2. Na origem, a autora adquiriu unidade habitacional no empreendimento Itapoã Parque, sustentando atraso na entrega do imóvel, cujo prazo constava no Termo de Reserva para abril de 2023, com tolerância de 180 dias. Aduziu que a entrega das chaves ocorreu apenas em 30/07/2024, pleiteando lucros cessantes e restituição dos encargos indevidamente cobrados.
3. Em sede recursal, as recorrentes alegam, em síntese: (i) ocorrência de caso fortuito e força maior em razão da pandemia de COVID-19; (ii) prevalência do prazo previsto no contrato definitivo de compra e venda, com acréscimo de 180 dias e mais 60 dias para entrega das chaves; (iii) ausência de prova do pagamento de juros de obra; e (iv) impossibilidade de condenação em lucros cessantes.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
4. As questões em discussão consistem em verificar: (i) o marco contratual aplicável para definição do prazo de entrega do imóvel; (ii) a existência de excludente de responsabilidade pelo atraso; e (iii) a legitimidade da condenação em lucros cessantes e restituição de juros de obra.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, incidindo as normas do Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o, 3o e 14), com responsabilidade objetiva do fornecedor.
6. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional possui natureza de contrato preliminar apto a gerar legítima expectativa quanto às condições essenciais do negócio, inclusive o prazo de entrega. Sua alteração posterior exige informação clara, adequada e destacada ao consumidor, sob pena de violação ao art. 6o, III, do CDC.
7. No caso concreto, o documento previa entrega do imóvel em abril de 2023 (ID 82033668), admitindo-se tolerância contratual de 180 dias, fixando o prazo máximo para conclusão da obra em outubro de 2023. A entrega do imóvel somente ocorreu em 30/07/2024, caracterizando mora das fornecedoras (ID 82033667).
8. Não se verifica novação contratual válida. A mera indicação de novo prazo no contrato definitivo (ID 82033666- p.3), sem destaque e sem demonstração inequívoca de ciência e concordância do consumidor quanto à alteração substancial, não afasta o prazo originalmente pactuado (art. 361 do CC).
9. Igualmente inaplicável o período adicional de 60 dias previsto apenas no contrato definitivo de compra e venda, porquanto dissociado do prazo inicialmente pactuado e sem redação clara que evidencie a intenção de novar a obrigação originalmente pactuada, em afronta ao dever de informação e ao princípio da transparência nas relações de consumo (art. 6o, III, do CDC). Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, j. 21/10/2024, DJe: 6/11/2024.
10. A disponibilização das chaves ocorreu apenas em julho de 2024 (ID 82033667), após o término do prazo contratual, circunstância suficiente para caracterizar a mora. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, j. 17/6/2024, DJe: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, j. 5/8/2024, DJe: 13/8/2024.
11. A alegação de caso fortuito ou força maior fundada na pandemia de COVID-19 revela-se genérica, padronizada e desprovida de individualização fática. 11.1. O contrato foi celebrado em 2021, momento em que os impactos da pandemia já eram conhecidos, não se tratando de evento imprevisível. 11.2. Ademais, dificuldades relacionadas à cadeia produtiva, insumos e mão de obra configuram fortuito interno, inerente ao risco da atividade econômica, não sendo aptas a excluir a responsabilidade civil do fornecedor (art. 393 do CC). 11.3. A simples invocação de cenário macroeconômico, sem demonstração de nexo causal específico, não se presta a elidir a mora contratual, revelando tentativa de transferência indevida do risco do empreendimento ao consumidor.
12. Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao adquirente, consubstanciado na privação do uso do bem, sendo devida a indenização por lucros cessantes, fixada com base em critério locatício. Precedentes: Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, j. 5/6/2024, DJe: 11/6/2024 e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, j. 22/3/2023, DJe: 4/4/2023.
13. Também é indevida a cobrança de juros de obra após o término do prazo contratual de entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, devendo ser restituídos os valores pagos durante a mora da construtora.
14. A alegação de ausência de prova dos pagamentos não prospera. A sentença baseou-se em documentação idônea e suficiente à formação do convencimento judicial, sendo insuficiente a impugnação genérica desacompanhada de demonstração técnica ou prova em sentido contrário.
15. Ausentes fundamentos jurídicos relevantes para modificação do julgado, impõe-se a manutenção integral da sentença.
IV. DISPOSITIVO
16. Recurso conhecido e desprovido. 16.1. Sentença confirmada pelos próprios fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.
17. Condenam-se as recorrentes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
_________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 6o, III, e 14; CC, arts. 361 e 393; Lei no 9.099/95, arts. 46 e 55.
Jurisprudências relevantes citadas: TJDFT, Acórdão 1936825, 0713902-22.2024.8.07.0016, Rel.a Margareth Cristina Becker, Terceira Turma Recursal, j. 21/10/2024, DJe 6/11/2024, Acórdão 1878785, 0760618-44.2023.8.07.0016, Rel.a Giselle Rocha Raposo, Segunda Turma Recursal, j. 17/6/2024, DJe 27/6/2024, Acórdão 1902287, 0761806-72.2023.8.07.0016, Rel. Marco Antonio do Amaral, Terceira Turma Recursal, j. 5/8/2024, PJe 13/8/2024, Acórdão 1870337, 0728323-96.2023.8.07.0001, Rel. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 5/6/2024, DJe 11/6/2024, e Acórdão 1680685, 0740404-17.2022.8.07.0000, Rel.a Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, j. 22/3/2023, DJe 4/4/2023.

Inteiro teor:
Ementa: RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. NATUREZA CONTRATUAL. PRAZO DE ENTREGA. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. TEMA 996 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE NOVAÇÃO CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DE PRAZO ADICIONAL PREVISTO APENAS NO CONTRATO DEFINITIVO. PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE ECONÔMICA. LUCROS CESSANTES. PRESSUNÇÃO DO PREJUÍZO. CRITÉRIO LOCATÍCIO. JUROS DE OBRA COBRADOS APÓS O PRAZO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pelas rés contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condená-las, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes e à restituição de valores pagos a título de juros de obra após o prazo contratual de entrega do imóvel.
2. Na origem, a autora adquiriu unidade habitacional no empreendimento Itapoã Parque, sustentando atraso na entrega do imóvel, cujo prazo constava no Termo de Reserva para abril de 2023, com tolerância de 180 dias. Aduziu que a entrega das chaves ocorreu apenas em 30/07/2024, pleiteando lucros cessantes e restituição dos encargos indevidamente cobrados.
3. Em sede recursal, as recorrentes alegam, em síntese: (i) ocorrência de caso fortuito e força maior em razão da pandemia de COVID-19; (ii) prevalência do prazo previsto no contrato definitivo de compra e venda, com acréscimo de 180 dias e mais 60 dias para entrega das chaves; (iii) ausência de prova do pagamento de juros de obra; e (iv) impossibilidade de condenação em lucros cessantes.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
4. As questões em discussão consistem em verificar: (i) o marco contratual aplicável para definição do prazo de entrega do imóvel; (ii) a existência de excludente de responsabilidade pelo atraso; e (iii) a legitimidade da condenação em lucros cessantes e restituição de juros de obra.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, incidindo as normas do Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o, 3o e 14), com responsabilidade objetiva do fornecedor.
6. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional possui natureza de contrato preliminar apto a gerar legítima expectativa quanto às condições essenciais do negócio, inclusive o prazo de entrega. Sua alteração posterior exige informação clara, adequada e destacada ao consumidor, sob pena de violação ao art. 6o, III, do CDC.
7. No caso concreto, o documento previa entrega do imóvel em abril de 2023 (ID 82033668), admitindo-se tolerância contratual de 180 dias, fixando o prazo máximo para conclusão da obra em outubro de 2023. A entrega do imóvel somente ocorreu em 30/07/2024, caracterizando mora das fornecedoras (ID 82033667).
8. Não se verifica novação contratual válida. A mera indicação de novo prazo no contrato definitivo (ID 82033666- p.3), sem destaque e sem demonstração inequívoca de ciência e concordância do consumidor quanto à alteração substancial, não afasta o prazo originalmente pactuado (art. 361 do CC).
9. Igualmente inaplicável o período adicional de 60 dias previsto apenas no contrato definitivo de compra e venda, porquanto dissociado do prazo inicialmente pactuado e sem redação clara que evidencie a intenção de novar a obrigação originalmente pactuada, em afronta ao dever de informação e ao princípio da transparência nas relações de consumo (art. 6o, III, do CDC). Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, j. 21/10/2024, DJe: 6/11/2024.
10. A disponibilização das chaves ocorreu apenas em julho de 2024 (ID 82033667), após o término do prazo contratual, circunstância suficiente para caracterizar a mora. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, j. 17/6/2024, DJe: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, j. 5/8/2024, DJe: 13/8/2024.
11. A alegação de caso fortuito ou força maior fundada na pandemia de COVID-19 revela-se genérica, padronizada e desprovida de individualização fática. 11.1. O contrato foi celebrado em 2021, momento em que os impactos da pandemia já eram conhecidos, não se tratando de evento imprevisível. 11.2. Ademais, dificuldades relacionadas à cadeia produtiva, insumos e mão de obra configuram fortuito interno, inerente ao risco da atividade econômica, não sendo aptas a excluir a responsabilidade civil do fornecedor (art. 393 do CC). 11.3. A simples invocação de cenário macroeconômico, sem demonstração de nexo causal específico, não se presta a elidir a mora contratual, revelando tentativa de transferência indevida do risco do empreendimento ao consumidor.
12. Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao adquirente, consubstanciado na privação do uso do bem, sendo devida a indenização por lucros cessantes, fixada com base em critério locatício. Precedentes: Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, j. 5/6/2024, DJe: 11/6/2024 e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, j. 22/3/2023, DJe: 4/4/2023.
13. Também é indevida a cobrança de juros de obra após o término do prazo contratual de entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, devendo ser restituídos os valores pagos durante a mora da construtora.
14. A alegação de ausência de prova dos pagamentos não prospera. A sentença baseou-se em documentação idônea e suficiente à formação do convencimento judicial, sendo insuficiente a impugnação genérica desacompanhada de demonstração técnica ou prova em sentido contrário.
15. Ausentes fundamentos jurídicos relevantes para modificação do julgado, impõe-se a manutenção integral da sentença.
IV. DISPOSITIVO
16. Recurso conhecido e desprovido. 16.1. Sentença confirmada pelos próprios fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.
17. Condenam-se as recorrentes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
_________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 6o, III, e 14; CC, arts. 361 e 393; Lei no 9.099/95, arts. 46 e 55.
Jurisprudências relevantes citadas: TJDFT, Acórdão 1936825, 0713902-22.2024.8.07.0016, Rel.a Margareth Cristina Becker, Terceira Turma Recursal, j. 21/10/2024, DJe 6/11/2024, Acórdão 1878785, 0760618-44.2023.8.07.0016, Rel.a Giselle Rocha Raposo, Segunda Turma Recursal, j. 17/6/2024, DJe 27/6/2024, Acórdão 1902287, 0761806-72.2023.8.07.0016, Rel. Marco Antonio do Amaral, Terceira Turma Recursal, j. 5/8/2024, PJe 13/8/2024, Acórdão 1870337, 0728323-96.2023.8.07.0001, Rel. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 5/6/2024, DJe 11/6/2024, e Acórdão 1680685, 0740404-17.2022.8.07.0000, Rel.a Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, j. 22/3/2023, DJe 4/4/2023.