Tribunal: TJDFT
Processo: 0704445-14.2025.8.07.0021
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-27

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. CÁLCULO DOS JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. FORTUITO EXTERNO. OCORRÊNCIA NÃO COMPROVADA. RECURSO CONHECIDO. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recursos inominados interpostos por ambas as partes em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para: a) Condenar a requerida a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 01/07/2022 até a data da entrega do imóvel, em 12/12/2023 (ID 256452849), a ser apurado por simples cálculos, o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação (os valores a serem utilizados como parâmetro; para a realização dos cálculos dos juros de obra são os segregados na coluna “JUROS”); b) Condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/07/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (12/12/2023 (ID 256452849), o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação.
2. Em suas razões, a parte requerente/recorrente requer a majoração da restituição dos juros de obra. Para tanto, alega que limitar a restituição aos “juros puros” equivaleria a desconsiderar outros encargos, que, embora possuam rubricas distintas nas planilhas internas do financiamento, compõe a totalidade da despesa adicional imposta à recorrente em razão do atraso. Por sua vez, a parte requerida/recorrentes sustentam a existência de caso fortuito em decorrência da pandemia de Covid-19, que provocou atraso significativo em toda cadeia produtiva da construção civil, com a escassez de insumos e atrasos na logística. Alegam que o termo de reserva é um instrumento preliminar que não gera obrigação entre as partes e que o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, que foi devidamente acordado entre as partes, é que deve prevalecer. Assim, ressaltam que não houve atraso na entrega da obra, cujo prazo final era 24/05/2023, conforme prazo estipulado no contrato de compra e venda, que deve ser acrescido de dois prazos de tolerância, de 180 e 60 dias, respectivamente, de modo que deve ser reconhecida a prorrogação do prazo de entrega do imóvel. Aduz a ausência de juros de obra e lucros cessantes.
3. Recursos próprios e tempestivos. Recurso da parte autora dispensado de preparo ante a gratuidade de justiça que ora defiro. Recurso da parte ré com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
4. Discute-se se houve atraso na entrega do imóvel adquirido na planta pela parte autora e se do atraso decorre o dever da parte ré de indenizar a parte autora por danos materiais. Além disso, discute-se quais rubricas compõe os juros de obra.
III. Razões de decidir
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor.
6. Consta da inicial que as partes assinaram “termo de reserva de unidade habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n° 36065 Itapoã parque” (ID 79968098), o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, com tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, prevalece o prazo fixado em contrato de compra e venda, que determina o prazo total de construção até 24/05/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
7. Diante do quadro fático, é pertinente mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
8. Portanto, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Além disso, o termo de Reserva de Unidade Habitacional é parte integrante do contrato. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Outrossim, não é possível invocar o período adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda e dissociado do prazo inicialmente acordado entre as partes.
9. No caso concreto, a planilha juntada aos autos pela autora é suficiente para demonstrar o pagamento dos juros de obra (ID 79968102). A Cláusula 5.1.2 do contrato de financiamento dispõe que “durante a fase de construção, o pagamento dos encargos mensais será mediante débito em conta indicada de titularidade do(s) devedor(s), na CAIXA, sendo composto pelas parcelas de: a) Encargos relativos a juros e atualização monetária, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês; b) Taxa de administração, se devida; c) Prêmio de Seguro MIP – Morte e Invalidez Permanente” (79968101 - Pág. 8).
10. Assim, é devido o reembolso dos juros de obra incidentes sobre as parcelas compreendidas entre 01/07/2022 até a data da entrega do imóvel, em 12/12/2023, compreendendo as rubricas “Amortização”, “Juros”, “Seguro MIP e “Taxas”, que correspondem aos encargos indevidamente cobrados após o esgotamento do prazo contratual.
11. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
12. Por fim, pontua-se que a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da pandemia da covid-19, pois o termo foi assinado em 17/02/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há quase um ano, tendo as recorridas ciência da situação atual do setor de construção.
IV. Dispositivo e tese
13. RECURSOS CONHECIDOS. RECURSO DA PARTE REQUERIDA NÃO PROVIDO. RECURSO DA PARTE REQUERENTE PROVIDO para reformar parcialmente a sentença, a fim de que os juros de obra sejam calculados, para o período de 01/07/2022 a 12/12/2023, mediante cômputo das colunas “Amortização”, “Juros”, “Seguro MIP e “Taxas” contidos na Planilha de Evolução (ID 79968102), mantidos os critérios de atualização fixados pelo Juízo de origem. Sem condenação em custas e honorários para a parte autora, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95. Condeno a parte requerida vencida ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação (art. 55 da Lei n. 9.099/95).
14. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. CÁLCULO DOS JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. FORTUITO EXTERNO. OCORRÊNCIA NÃO COMPROVADA. RECURSO CONHECIDO. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recursos inominados interpostos por ambas as partes em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para: a) Condenar a requerida a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 01/07/2022 até a data da entrega do imóvel, em 12/12/2023 (ID 256452849), a ser apurado por simples cálculos, o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação (os valores a serem utilizados como parâmetro; para a realização dos cálculos dos juros de obra são os segregados na coluna “JUROS”); b) Condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/07/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (12/12/2023 (ID 256452849), o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação.
2. Em suas razões, a parte requerente/recorrente requer a majoração da restituição dos juros de obra. Para tanto, alega que limitar a restituição aos “juros puros” equivaleria a desconsiderar outros encargos, que, embora possuam rubricas distintas nas planilhas internas do financiamento, compõe a totalidade da despesa adicional imposta à recorrente em razão do atraso. Por sua vez, a parte requerida/recorrentes sustentam a existência de caso fortuito em decorrência da pandemia de Covid-19, que provocou atraso significativo em toda cadeia produtiva da construção civil, com a escassez de insumos e atrasos na logística. Alegam que o termo de reserva é um instrumento preliminar que não gera obrigação entre as partes e que o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, que foi devidamente acordado entre as partes, é que deve prevalecer. Assim, ressaltam que não houve atraso na entrega da obra, cujo prazo final era 24/05/2023, conforme prazo estipulado no contrato de compra e venda, que deve ser acrescido de dois prazos de tolerância, de 180 e 60 dias, respectivamente, de modo que deve ser reconhecida a prorrogação do prazo de entrega do imóvel. Aduz a ausência de juros de obra e lucros cessantes.
3. Recursos próprios e tempestivos. Recurso da parte autora dispensado de preparo ante a gratuidade de justiça que ora defiro. Recurso da parte ré com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
4. Discute-se se houve atraso na entrega do imóvel adquirido na planta pela parte autora e se do atraso decorre o dever da parte ré de indenizar a parte autora por danos materiais. Além disso, discute-se quais rubricas compõe os juros de obra.
III. Razões de decidir
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor.
6. Consta da inicial que as partes assinaram “termo de reserva de unidade habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n° 36065 Itapoã parque” (ID 79968098), o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, com tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, prevalece o prazo fixado em contrato de compra e venda, que determina o prazo total de construção até 24/05/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
7. Diante do quadro fático, é pertinente mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
8. Portanto, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Além disso, o termo de Reserva de Unidade Habitacional é parte integrante do contrato. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Outrossim, não é possível invocar o período adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda e dissociado do prazo inicialmente acordado entre as partes.
9. No caso concreto, a planilha juntada aos autos pela autora é suficiente para demonstrar o pagamento dos juros de obra (ID 79968102). A Cláusula 5.1.2 do contrato de financiamento dispõe que “durante a fase de construção, o pagamento dos encargos mensais será mediante débito em conta indicada de titularidade do(s) devedor(s), na CAIXA, sendo composto pelas parcelas de: a) Encargos relativos a juros e atualização monetária, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês; b) Taxa de administração, se devida; c) Prêmio de Seguro MIP – Morte e Invalidez Permanente” (79968101 - Pág. 8).
10. Assim, é devido o reembolso dos juros de obra incidentes sobre as parcelas compreendidas entre 01/07/2022 até a data da entrega do imóvel, em 12/12/2023, compreendendo as rubricas “Amortização”, “Juros”, “Seguro MIP e “Taxas”, que correspondem aos encargos indevidamente cobrados após o esgotamento do prazo contratual.
11. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
12. Por fim, pontua-se que a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da pandemia da covid-19, pois o termo foi assinado em 17/02/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há quase um ano, tendo as recorridas ciência da situação atual do setor de construção.
IV. Dispositivo e tese
13. RECURSOS CONHECIDOS. RECURSO DA PARTE REQUERIDA NÃO PROVIDO. RECURSO DA PARTE REQUERENTE PROVIDO para reformar parcialmente a sentença, a fim de que os juros de obra sejam calculados, para o período de 01/07/2022 a 12/12/2023, mediante cômputo das colunas “Amortização”, “Juros”, “Seguro MIP e “Taxas” contidos na Planilha de Evolução (ID 79968102), mantidos os critérios de atualização fixados pelo Juízo de origem. Sem condenação em custas e honorários para a parte autora, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95. Condeno a parte requerida vencida ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação (art. 55 da Lei n. 9.099/95).
14. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.