Tribunal: TJDFT
Processo: 0715144-21.2025.8.07.0003
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-29

Ementa:
EMENTA: CIVIL, CONSUMIDOR, PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, AJUIZADA POR TIAGO HENRIQUE NUNES DE LIMA CONTRA VITÓRIA DA UNIÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR REJEITADA. PEDIDO FORMULADO EM CONTRARRAZÕES NÃO CONHECIDO. RETENÇÃO CONTRATUAL. LIMITAÇÃO A 25%. LEI 13.786/2018. CLÁUSULA ABUSIVA. RECURSO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pela ré contra sentença de parcial procedência em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na qual o juízo de origem declarou a nulidade das cláusulas do distrato prevendo retenção superior a 25% dos valores pagos e condenou a ré à restituição da diferença entre o total desembolsado pelo autor e o percentual de retenção legalmente admitido, deduzido o montante já devolvido administrativamente.
2. A ré apelante sustenta, em sede preliminar, a ausência de interesse de agir do autor em razão da quitação plena e geral outorgada no distrato; no mérito, defende a impossibilidade de revisão do distrato como ato jurídico perfeito, a legalidade da cláusula penal de 10% sobre o valor total da negociação e a validade da retenção adicional de valores relativos a comissão de corretagem, IPTU e taxas associativas.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. Há três questões em discussão: (i) a preliminar de ausência de interesse de agir, diante da existência de cláusula de quitação plena e geral no instrumento de distrato; (ii) nas contrarrazões, o cabimento de pedido revisional formulado por parte não recorrente, visando à condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais; e (iii) no mérito, a validade das cláusulas do distrato referentes ao percentual de retenção dos valores pagos pelo adquirente, à luz da Lei 13.786/2018 e do Código de Defesa do Consumidor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Da preliminar de ausência de interesse de agir. 4.1. A cláusula de quitação plena e geral inserida em instrumento de distrato não afasta o direito do consumidor de submeter ao Poder Judiciário o controle de validade das obrigações ali pactuadas. 4.2. Nas relações de consumo, a quitação deve ser interpretada restritivamente, limitando seus efeitos aos valores efetivamente recebidos, sendo nulas as cláusulas implicativas de renúncia a direitos, nos termos do art. 51, inciso I, do CDC. 4.3. O princípio da inafastabilidade da jurisdição, previsto no art. 5o, inciso XXXV, da CF/1988, assegura ao consumidor o acesso ao Judiciário para questionar a legalidade de cláusulas abusivas, independentemente de quitação anterior. 4.4. Preliminar rejeitada.
5. Do pedido revisional nas contrarrazões. 5.1. O pedido de condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, formulado pelo apelado exclusivamente nas contrarrazões, não comporta conhecimento. 5.2. As contrarrazões constituem peça destinada à impugnação das razões recursais, não se prestando à formulação de pretensão nova ou à ampliação do objeto litigioso em sede recursal, sob pena de violação ao princípio da proibição da reformatio in pejus. 5.3. Pedido não conhecido.
6. A relação jurídica entre as partes é de consumo, sujeitando-se às normas protetivas do CDC. 6.1. O contrato foi celebrado na vigência da Lei 13.786/2018, cujo art. 67-A limita a retenção, nos casos de desfazimento do contrato por fato imputado ao adquirente, a 25% dos valores pagos, salvo na hipótese de patrimônio de afetação, circunstância não comprovada nos autos. 6.2. A retenção de aproximadamente 83% dos valores adimplidos configura vantagem exagerada em detrimento do consumidor, incompatível com o art. 51, inciso IV, do CDC.
7. A validade formal do distrato como ato jurídico bilateral não impede o controle judicial de cláusulas abusivas. A verificação de abusividade independe da demonstração de vício de consentimento, decorrendo diretamente da incidência das normas cogentes do CDC, inafastáveis pela vontade das partes. 8. A pretensão de retenção adicional a título de comissão de corretagem, IPTU e taxas associativas não merece acolhida. O limite de 25% fixado pela Lei 13.786/2018 já contempla as despesas administrativas e de comercialização decorrentes da rescisão contratual por fato imputado ao adquirente, sendo indevida a acumulação de rubricas adicionais de retenção ao percentual legal.
9. Precedente desta Corte: “(...) 4. A jurisprudência consolidada do STJ e do TJDFT estabelece que, em contratos de compra e venda de imóvel não edificado, a retenção de 25% dos valores pagos é suficiente para cobrir despesas administrativas e eventuais prejuízos do vendedor, sendo indevida retenção abusiva que comprometa a devolução ao consumidor. (...).” (0717237-31.2023.8.07.0001, Relator: Fabrício Fontoura Bezerra, 7a Turma Cível, DJe: 29/05/2025.).
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso improvido. Majorados os honorários advocatícios de 10% para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Tese de julgamento: "1. A cláusula de quitação plena e geral inserida em instrumento de distrato não afasta o interesse de agir do consumidor para questionar judicialmente a validade de cláusulas abusivas relativas ao percentual de retenção de valores pagos. 2. O pedido revisional formulado exclusivamente nas contrarrazões por parte não recorrente não comporta conhecimento, por extrapolar a função processual da peça. 3. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados na vigência da Lei 13.786/2018, o percentual máximo de retenção em caso de desfazimento por fato imputado ao adquirente é de 25% dos valores pagos, sendo indevida a acumulação de rubricas adicionais a esse teto legal."
_________
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXV; CDC, arts. 51, I e IV; CC, art. 406; Lei no 13.786/2018, art. 67-A; CPC, arts. 85, §§ 2o e 11, e 98, § 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543; TJDFT, 0704607-82.2024.8.07.0008, Rel. Renato Scussel, 2a Turma Cível, DJe: 11/07/2025; TJDFT, 0717237-31.2023.8.07.0001, Rel. Fabrício Fontoura Bezerra, 7a Turma Cível, DJe: 29/05/2025; TJDFT, 0703572-18.2023.8.07.0010, Rel. Diva Lucy De Faria Pereira, 1a Turma Cível, DJe: 16/05/2025; TJDFT, 0723572-66.2023.8.07.0001, Rel. Fátima Rafael, 3a Turma Cível, DJe: 13/06/2025.

Inteiro teor:
EMENTA: CIVIL, CONSUMIDOR, PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA, AJUIZADA POR TIAGO HENRIQUE NUNES DE LIMA CONTRA VITÓRIA DA UNIÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR REJEITADA. PEDIDO FORMULADO EM CONTRARRAZÕES NÃO CONHECIDO. RETENÇÃO CONTRATUAL. LIMITAÇÃO A 25%. LEI 13.786/2018. CLÁUSULA ABUSIVA. RECURSO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pela ré contra sentença de parcial procedência em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na qual o juízo de origem declarou a nulidade das cláusulas do distrato prevendo retenção superior a 25% dos valores pagos e condenou a ré à restituição da diferença entre o total desembolsado pelo autor e o percentual de retenção legalmente admitido, deduzido o montante já devolvido administrativamente.
2. A ré apelante sustenta, em sede preliminar, a ausência de interesse de agir do autor em razão da quitação plena e geral outorgada no distrato; no mérito, defende a impossibilidade de revisão do distrato como ato jurídico perfeito, a legalidade da cláusula penal de 10% sobre o valor total da negociação e a validade da retenção adicional de valores relativos a comissão de corretagem, IPTU e taxas associativas.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. Há três questões em discussão: (i) a preliminar de ausência de interesse de agir, diante da existência de cláusula de quitação plena e geral no instrumento de distrato; (ii) nas contrarrazões, o cabimento de pedido revisional formulado por parte não recorrente, visando à condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais; e (iii) no mérito, a validade das cláusulas do distrato referentes ao percentual de retenção dos valores pagos pelo adquirente, à luz da Lei 13.786/2018 e do Código de Defesa do Consumidor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Da preliminar de ausência de interesse de agir. 4.1. A cláusula de quitação plena e geral inserida em instrumento de distrato não afasta o direito do consumidor de submeter ao Poder Judiciário o controle de validade das obrigações ali pactuadas. 4.2. Nas relações de consumo, a quitação deve ser interpretada restritivamente, limitando seus efeitos aos valores efetivamente recebidos, sendo nulas as cláusulas implicativas de renúncia a direitos, nos termos do art. 51, inciso I, do CDC. 4.3. O princípio da inafastabilidade da jurisdição, previsto no art. 5o, inciso XXXV, da CF/1988, assegura ao consumidor o acesso ao Judiciário para questionar a legalidade de cláusulas abusivas, independentemente de quitação anterior. 4.4. Preliminar rejeitada.
5. Do pedido revisional nas contrarrazões. 5.1. O pedido de condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais, formulado pelo apelado exclusivamente nas contrarrazões, não comporta conhecimento. 5.2. As contrarrazões constituem peça destinada à impugnação das razões recursais, não se prestando à formulação de pretensão nova ou à ampliação do objeto litigioso em sede recursal, sob pena de violação ao princípio da proibição da reformatio in pejus. 5.3. Pedido não conhecido.
6. A relação jurídica entre as partes é de consumo, sujeitando-se às normas protetivas do CDC. 6.1. O contrato foi celebrado na vigência da Lei 13.786/2018, cujo art. 67-A limita a retenção, nos casos de desfazimento do contrato por fato imputado ao adquirente, a 25% dos valores pagos, salvo na hipótese de patrimônio de afetação, circunstância não comprovada nos autos. 6.2. A retenção de aproximadamente 83% dos valores adimplidos configura vantagem exagerada em detrimento do consumidor, incompatível com o art. 51, inciso IV, do CDC.
7. A validade formal do distrato como ato jurídico bilateral não impede o controle judicial de cláusulas abusivas. A verificação de abusividade independe da demonstração de vício de consentimento, decorrendo diretamente da incidência das normas cogentes do CDC, inafastáveis pela vontade das partes. 8. A pretensão de retenção adicional a título de comissão de corretagem, IPTU e taxas associativas não merece acolhida. O limite de 25% fixado pela Lei 13.786/2018 já contempla as despesas administrativas e de comercialização decorrentes da rescisão contratual por fato imputado ao adquirente, sendo indevida a acumulação de rubricas adicionais de retenção ao percentual legal.
9. Precedente desta Corte: “(...) 4. A jurisprudência consolidada do STJ e do TJDFT estabelece que, em contratos de compra e venda de imóvel não edificado, a retenção de 25% dos valores pagos é suficiente para cobrir despesas administrativas e eventuais prejuízos do vendedor, sendo indevida retenção abusiva que comprometa a devolução ao consumidor. (...).” (0717237-31.2023.8.07.0001, Relator: Fabrício Fontoura Bezerra, 7a Turma Cível, DJe: 29/05/2025.).
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso improvido. Majorados os honorários advocatícios de 10% para 12% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Tese de julgamento: "1. A cláusula de quitação plena e geral inserida em instrumento de distrato não afasta o interesse de agir do consumidor para questionar judicialmente a validade de cláusulas abusivas relativas ao percentual de retenção de valores pagos. 2. O pedido revisional formulado exclusivamente nas contrarrazões por parte não recorrente não comporta conhecimento, por extrapolar a função processual da peça. 3. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados na vigência da Lei 13.786/2018, o percentual máximo de retenção em caso de desfazimento por fato imputado ao adquirente é de 25% dos valores pagos, sendo indevida a acumulação de rubricas adicionais a esse teto legal."
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Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXV; CDC, arts. 51, I e IV; CC, art. 406; Lei no 13.786/2018, art. 67-A; CPC, arts. 85, §§ 2o e 11, e 98, § 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543; TJDFT, 0704607-82.2024.8.07.0008, Rel. Renato Scussel, 2a Turma Cível, DJe: 11/07/2025; TJDFT, 0717237-31.2023.8.07.0001, Rel. Fabrício Fontoura Bezerra, 7a Turma Cível, DJe: 29/05/2025; TJDFT, 0703572-18.2023.8.07.0010, Rel. Diva Lucy De Faria Pereira, 1a Turma Cível, DJe: 16/05/2025; TJDFT, 0723572-66.2023.8.07.0001, Rel. Fátima Rafael, 3a Turma Cível, DJe: 13/06/2025.