Tribunal: TJDFT
Processo: 0712987-74.2022.8.07.0005
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-04-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. IMÓVEL COMERCIAL. SOCIEDADE DE FATO. NÃO COMPROVAÇÃO. NEGÓCIO JURÍDICO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. LEI No 8.245/1991. INADIMPLEMENTO. ENCARGOS ORDINÁRIOS DE CONSUMO. OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO QUE SE SERVIU DOS SERVIÇOS. OBRIGAÇÃO PROPTER PERSONAM. ÔNUS DA PROVA. RECURSO DESPROVIDO.
1. Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em verificar se: a) o negócio jurídico celebrado entre as partes configura efetivamente relação negocial de locação comercial ou se a hipótese seria de sociedade de fato; e b) a exigibilidade dos valores referentes às parcelas dos alugueres e aos encargos ordinários da locação supostamente inadimplidos.
2. A relação jurídica estabelecida mediante contraprestação mensal fixa corresponde a negócio jurídico de locação de imóvel comercial, disciplinado pela Lei no 8.245/91. 2.1. A ausência de instrumento negocial escrito não tem o condão de descaracterizar o negócio, que tem características informais, uma vez que a locação não residencial prescinde de forma especial para sua validade, nos termos do art. 107 do Código Civil.
3. Nesse contexto, para existência de sociedade de fato, deve-se observar a regra prevista no art. 981 do Código Civil. Nesses termos, a sociedade pressupõe contribuição recíproca das partes para o exercício de atividade econômica e a partilha dos resultados, exigindo-se, ainda, a presença do affectio societatis, ou seja, a intenção comum de associar-se. 3.1. Na hipótese, o acervo probatório trazido a exame não revela a presença desses elementos.
4. É obrigação do locatário efetuar o pagamento do valor dos alugueres e encargos da locação (art. 23, inc. I, da Lei no 8.245/1991).
5. A ocupação do imóvel sem o adimplemento das obrigações respectivas caracteriza o inadimplemento, o que atrai a aplicação das regras previstas nos artigos 389 e 395, ambos do Código Civil. 5.1. A ocupação comprovada e o consumo efetivo geram o dever de reembolso ao titular que suportou o pagamento, sob risco de enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil). 5.2. No caso em exame é incontroversa a efetiva utilização dos serviços de água e luz pelos locatários, assim como o não pagamento das faturas respectivas.
6. O art. 373, inciso II, do CPC estabelece que é atribuição dos réus a demonstração de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do da pretensão exercida pelo autor. No entanto, não houve, efetivamente, o atendimento a essa diretriz. 6.1. A ausência de prova de cumprimento da obrigação conduz, portanto, à manutenção da condenação quanto às parcelas locatícias.
7. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. IMÓVEL COMERCIAL. SOCIEDADE DE FATO. NÃO COMPROVAÇÃO. NEGÓCIO JURÍDICO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. LEI No 8.245/1991. INADIMPLEMENTO. ENCARGOS ORDINÁRIOS DE CONSUMO. OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO QUE SE SERVIU DOS SERVIÇOS. OBRIGAÇÃO PROPTER PERSONAM. ÔNUS DA PROVA. RECURSO DESPROVIDO.
1. Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em verificar se: a) o negócio jurídico celebrado entre as partes configura efetivamente relação negocial de locação comercial ou se a hipótese seria de sociedade de fato; e b) a exigibilidade dos valores referentes às parcelas dos alugueres e aos encargos ordinários da locação supostamente inadimplidos.
2. A relação jurídica estabelecida mediante contraprestação mensal fixa corresponde a negócio jurídico de locação de imóvel comercial, disciplinado pela Lei no 8.245/91. 2.1. A ausência de instrumento negocial escrito não tem o condão de descaracterizar o negócio, que tem características informais, uma vez que a locação não residencial prescinde de forma especial para sua validade, nos termos do art. 107 do Código Civil.
3. Nesse contexto, para existência de sociedade de fato, deve-se observar a regra prevista no art. 981 do Código Civil. Nesses termos, a sociedade pressupõe contribuição recíproca das partes para o exercício de atividade econômica e a partilha dos resultados, exigindo-se, ainda, a presença do affectio societatis, ou seja, a intenção comum de associar-se. 3.1. Na hipótese, o acervo probatório trazido a exame não revela a presença desses elementos.
4. É obrigação do locatário efetuar o pagamento do valor dos alugueres e encargos da locação (art. 23, inc. I, da Lei no 8.245/1991).
5. A ocupação do imóvel sem o adimplemento das obrigações respectivas caracteriza o inadimplemento, o que atrai a aplicação das regras previstas nos artigos 389 e 395, ambos do Código Civil. 5.1. A ocupação comprovada e o consumo efetivo geram o dever de reembolso ao titular que suportou o pagamento, sob risco de enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil). 5.2. No caso em exame é incontroversa a efetiva utilização dos serviços de água e luz pelos locatários, assim como o não pagamento das faturas respectivas.
6. O art. 373, inciso II, do CPC estabelece que é atribuição dos réus a demonstração de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do da pretensão exercida pelo autor. No entanto, não houve, efetivamente, o atendimento a essa diretriz. 6.1. A ausência de prova de cumprimento da obrigação conduz, portanto, à manutenção da condenação quanto às parcelas locatícias.
7. Recurso conhecido e desprovido.