Tribunal: TJDFT
Processo: 0702866-31.2025.8.07.0021
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-09

Ementa:
DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. CASO FORTUITO. VÍCIOS NÃO CARACTERIZADOS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS.
I.CASO EM EXAME
1. Embargos de Declaração opostos pelas rés, com a intenção de modificar o acórdão, sob a alegação de haver contradição e omissão no julgado.
2. Nas razões recursais, sustentam que o acórdão deixou de analisar a alegação de que o Termo de Reserva não possui força vinculativa para referenciar o prazo de entrega do imóvel, não constituindo contrato definitivo, observando-se que a relação jurídica se consolida apenas com a assinatura do contrato de compra e venda. Alegam, ainda, haver contradição na decisão que teria ignorado as alegações acerca dos efeitos da pandemia.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se foi analisada a alegação da ausência de força vinculativa do Termo de Reserva; (ii) se houve contradição no que toca à análise da ocorrência de caso fortuito.
III. RAZÃO DE DECIDIR
4. O escopo dos embargos declaratórios não é outro senão sanar na decisão obscuridade, contradição, omissão, erro material (art. 48 da Lei 9.099/95 c/c art. 1.022 do CPC), ou seja, aqueles erros advindos de fatos incoerentes, aptos a deformar ou prejudicar a compreensão ou o alcance do que restou decidido pelo Colegiado, o que não se verifica no acórdão objurgado, e não a rediscussão das razões de julgamento.
5. O item 5 do acórdão embargado é esclarecedor de que o termo de reserva vincula as partes. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância, consoante tese fixada no Tema 966 do STJ.
6. Ademais, a teor do art. 48 do CDC, “As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. Assim, não há que se falar que o Termo de Reserva seja instrumento não vinculativo entre as partes, observando-se que efetivamente gerou legítima expectativa ao consumidor. Precedente: Acórdão 1988298.
7. No que se refere à tese de excludente de ilicitude por caso fortuito externo (art. 393 do CC), não há contradição, já que devidamente analisada e afastada no acórdão embargado. Conforme já mencionado no item 10 do acordão embargado, ao ser celebrado o negócio jurídico, a pandemia já se encontrava instaurada há mais de um ano. Portanto, os prazos estabelecidos já deveriam considerar o contexto pandêmico, possibilitando que as rés pudessem planejar e prever as necessidades das atividades desenvolvidas dentro da realidade daquela época. Precedente: Acórdão 1950080.
8. Assim, não se verifica qualquer vício no julgado, mas mero inconformismo das embargantes que pretendem rediscutir a matéria.
9. Por derradeiro, não havendo litigância de má-fé ou conduta protelatória, não há que se falar em aplicação de multa à parte embargante.
IV. DISPOSITIVO
10. Embargos rejeitados.
11. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46, Lei 9.099/95).
______________________
Dispositivo relevante citado: CDC, art. 48; CPC, art. 1.022; CC, art. 393.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1988298, R. EDI MARIA COUTINHO BIZZI, 3a TURMA RECURSAL, J. 07/04/2025, P. 22/04/2025; Acórdão 1950080, R. MARIA ISABEL DA SILVA, 2a TURMA RECURSAL DO TJDFT, J. 02/12/2024, P. 10/12/2024.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. CASO FORTUITO. VÍCIOS NÃO CARACTERIZADOS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS.
I.CASO EM EXAME
1. Embargos de Declaração opostos pelas rés, com a intenção de modificar o acórdão, sob a alegação de haver contradição e omissão no julgado.
2. Nas razões recursais, sustentam que o acórdão deixou de analisar a alegação de que o Termo de Reserva não possui força vinculativa para referenciar o prazo de entrega do imóvel, não constituindo contrato definitivo, observando-se que a relação jurídica se consolida apenas com a assinatura do contrato de compra e venda. Alegam, ainda, haver contradição na decisão que teria ignorado as alegações acerca dos efeitos da pandemia.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em verificar: (i) se foi analisada a alegação da ausência de força vinculativa do Termo de Reserva; (ii) se houve contradição no que toca à análise da ocorrência de caso fortuito.
III. RAZÃO DE DECIDIR
4. O escopo dos embargos declaratórios não é outro senão sanar na decisão obscuridade, contradição, omissão, erro material (art. 48 da Lei 9.099/95 c/c art. 1.022 do CPC), ou seja, aqueles erros advindos de fatos incoerentes, aptos a deformar ou prejudicar a compreensão ou o alcance do que restou decidido pelo Colegiado, o que não se verifica no acórdão objurgado, e não a rediscussão das razões de julgamento.
5. O item 5 do acórdão embargado é esclarecedor de que o termo de reserva vincula as partes. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância, consoante tese fixada no Tema 966 do STJ.
6. Ademais, a teor do art. 48 do CDC, “As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. Assim, não há que se falar que o Termo de Reserva seja instrumento não vinculativo entre as partes, observando-se que efetivamente gerou legítima expectativa ao consumidor. Precedente: Acórdão 1988298.
7. No que se refere à tese de excludente de ilicitude por caso fortuito externo (art. 393 do CC), não há contradição, já que devidamente analisada e afastada no acórdão embargado. Conforme já mencionado no item 10 do acordão embargado, ao ser celebrado o negócio jurídico, a pandemia já se encontrava instaurada há mais de um ano. Portanto, os prazos estabelecidos já deveriam considerar o contexto pandêmico, possibilitando que as rés pudessem planejar e prever as necessidades das atividades desenvolvidas dentro da realidade daquela época. Precedente: Acórdão 1950080.
8. Assim, não se verifica qualquer vício no julgado, mas mero inconformismo das embargantes que pretendem rediscutir a matéria.
9. Por derradeiro, não havendo litigância de má-fé ou conduta protelatória, não há que se falar em aplicação de multa à parte embargante.
IV. DISPOSITIVO
10. Embargos rejeitados.
11. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46, Lei 9.099/95).
______________________
Dispositivo relevante citado: CDC, art. 48; CPC, art. 1.022; CC, art. 393.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1988298, R. EDI MARIA COUTINHO BIZZI, 3a TURMA RECURSAL, J. 07/04/2025, P. 22/04/2025; Acórdão 1950080, R. MARIA ISABEL DA SILVA, 2a TURMA RECURSAL DO TJDFT, J. 02/12/2024, P. 10/12/2024.