Tribunal: TJDFT
Processo: 0711176-48.2023.8.07.0004
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-26
Data de publicação: 2026-04-08

Ementa:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO URBANA. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO E AO DIREITO DE RETENÇÃO. INTERPRETAÇÃO ESTRITA. VÍCIOS GRAVES DE HABITABILIDADE E SEGURANÇA. POSSIBILIDADE TEÓRICA DE COMPENSAÇÃO. ÔNUS DA PROVA DO QUANTUM. AUSÊNCIA DE PROVA PERICIAL E INSUFICIÊNCIA DOCUMENTAL. MULTA RESCISÓRIA. FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. RENÚNCIA À COBRANÇA POR MENSAGEM (WHATSAPP). PROVA DIGITAL. BOA-FÉ OBJETIVA. PROIBIÇÃO DE COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível e recurso adesivo interpostos em embargos à execução, no âmbito de contrato de locação urbana, em que a locatária/embargante pretende compensar o débito executado com gastos de benfeitorias/reformas no imóvel e afastar a multa rescisória, enquanto o locador/exequente, em recurso adesivo, busca o restabelecimento da multa sob alegação de inexistência de poderes da administradora para renúncia.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a locatária/embargante pode compensar o débito executado com gastos de benfeitorias necessárias e se tais gastos estão comprovados e são indenizáveis, à luz de cláusulas de renúncia; (ii) estabelecer se a multa rescisória é exigível ou deve ser afastada, seja por alegada força maior, seja por renúncia anteriormente comunicada pela administradora do contrato.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O locador deve entregar o imóvel apto ao uso (Lei 8.245/91, art. 22, I), e cláusulas de renúncia à indenização e ao direito de retenção, embora válidas em tese, exigem interpretação estrita (CC, art. 114), para não legitimar enriquecimento sem causa quando se trate de correção de vícios graves e preexistentes de habitabilidade/segurança.
4. Os documentos e fotografias indicam problemas estruturais relevantes no imóvel (colunas, infiltrações, piso, telhado e instalação elétrica) aptos a ensejar a realização de benfeitorias necessárias, mas a compensação depende de prova idônea do valor efetivamente despendido e do excesso em relação à carência contratual já pactuada.
5. A comprovação do quantum compensável e a procedência integral dos embargos encontram-se inviabilizados, notadamente em face da ausência de requerimento de prova pericial por parte da embargante e considerando que as testemunhas por ela arroladas não compareceram à audiência designada. Além disso, os comprovantes apresentados não demonstram, com segurança, que os pagamentos se referiram às reformas do imóvel, além de terem sido impugnados pela parte embargada.
6. A exigibilidade de aluguéis e encargos vencidos subsiste diante da ausência de prova de quitação integral ou de compensação superior à carência contratual reconhecida. Do mesmo modo, a alegação de força maior fundada em atos de violência doméstica não se sustenta por ausência de prova do nexo causal, considerando-se que a entrega das chaves do imóvel ocorreu em 10/05/2023 e a revogação das medidas protetivas em 14/04/2023, sem demonstração de que o alegado agressor residisse no imóvel ou de que tal fato tenha determinado a desocupação.
7. A multa rescisória foi afastada por fundamento autônomo: renúncia à cobrança comunicada por mensagem de WhatsApp pela imobiliária/administradora, admitida como prova digital (CPC, art. 369), criando, assim, legítima expectativa na locatária e atraindo os deveres de lealdade e confiança, vedando comportamento contraditório posterior (venire contra factum proprium).
8. A alegação do exequente, relativa à ausência de poderes da administradora, não prospera quando, no contexto de locações urbanas, a administradora atua como gestora e interlocutora do contrato, inexistindo prova de limitação de poderes oponível à locatária, nem impugnação específica e tempestiva da comunicação, de modo que a declaração vincula o locador perante terceira de boa-fé, por aparência de representação e boa-fé objetiva.
V. DISPOSITIVO E TESE
9. Apelação e Recurso Adesivo conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento:
1. A compensação de benfeitorias necessárias em contrato de locação, ainda que teoricamente admissível diante de vícios graves preexistentes, exige prova técnica ou documental idônea do quantum efetivamente despendido e do excesso em relação à carência contratual, incumbindo o ônus à locatária.
2. A alegação de força maior para afastar multa rescisória demanda comprovação do nexo causal entre o fato invocado e a desocupação, não bastando a mera afirmação desacompanhada de elementos objetivos.
3. A renúncia à cobrança de multa rescisória comunicada por administradora do contrato, por mensagem eletrônica, constitui prova digital admissível e, ausente limitação de poderes oponível à locatária e impugnação tempestiva, vincula o locador perante terceira de boa-fé, por força da boa-fé objetiva e da proibição ao comportamento contraditório.

Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/91, art. 22, I; CC, art. 114; CPC, art. 369; CPC, art. 85, § 11; CPC, art. 371.
Jurisprudência relevante citada: Acórdão 2067961, 0700553-30.2025.8.07.0011, Rel. Flávio Fernando Almeida da Fonseca, 3a Turma Cível, j. 12/11/2025, DJe 01/12/2025.

Inteiro teor:
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO URBANA. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO E AO DIREITO DE RETENÇÃO. INTERPRETAÇÃO ESTRITA. VÍCIOS GRAVES DE HABITABILIDADE E SEGURANÇA. POSSIBILIDADE TEÓRICA DE COMPENSAÇÃO. ÔNUS DA PROVA DO QUANTUM. AUSÊNCIA DE PROVA PERICIAL E INSUFICIÊNCIA DOCUMENTAL. MULTA RESCISÓRIA. FORÇA MAIOR. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. RENÚNCIA À COBRANÇA POR MENSAGEM (WHATSAPP). PROVA DIGITAL. BOA-FÉ OBJETIVA. PROIBIÇÃO DE COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível e recurso adesivo interpostos em embargos à execução, no âmbito de contrato de locação urbana, em que a locatária/embargante pretende compensar o débito executado com gastos de benfeitorias/reformas no imóvel e afastar a multa rescisória, enquanto o locador/exequente, em recurso adesivo, busca o restabelecimento da multa sob alegação de inexistência de poderes da administradora para renúncia.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a locatária/embargante pode compensar o débito executado com gastos de benfeitorias necessárias e se tais gastos estão comprovados e são indenizáveis, à luz de cláusulas de renúncia; (ii) estabelecer se a multa rescisória é exigível ou deve ser afastada, seja por alegada força maior, seja por renúncia anteriormente comunicada pela administradora do contrato.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O locador deve entregar o imóvel apto ao uso (Lei 8.245/91, art. 22, I), e cláusulas de renúncia à indenização e ao direito de retenção, embora válidas em tese, exigem interpretação estrita (CC, art. 114), para não legitimar enriquecimento sem causa quando se trate de correção de vícios graves e preexistentes de habitabilidade/segurança.
4. Os documentos e fotografias indicam problemas estruturais relevantes no imóvel (colunas, infiltrações, piso, telhado e instalação elétrica) aptos a ensejar a realização de benfeitorias necessárias, mas a compensação depende de prova idônea do valor efetivamente despendido e do excesso em relação à carência contratual já pactuada.
5. A comprovação do quantum compensável e a procedência integral dos embargos encontram-se inviabilizados, notadamente em face da ausência de requerimento de prova pericial por parte da embargante e considerando que as testemunhas por ela arroladas não compareceram à audiência designada. Além disso, os comprovantes apresentados não demonstram, com segurança, que os pagamentos se referiram às reformas do imóvel, além de terem sido impugnados pela parte embargada.
6. A exigibilidade de aluguéis e encargos vencidos subsiste diante da ausência de prova de quitação integral ou de compensação superior à carência contratual reconhecida. Do mesmo modo, a alegação de força maior fundada em atos de violência doméstica não se sustenta por ausência de prova do nexo causal, considerando-se que a entrega das chaves do imóvel ocorreu em 10/05/2023 e a revogação das medidas protetivas em 14/04/2023, sem demonstração de que o alegado agressor residisse no imóvel ou de que tal fato tenha determinado a desocupação.
7. A multa rescisória foi afastada por fundamento autônomo: renúncia à cobrança comunicada por mensagem de WhatsApp pela imobiliária/administradora, admitida como prova digital (CPC, art. 369), criando, assim, legítima expectativa na locatária e atraindo os deveres de lealdade e confiança, vedando comportamento contraditório posterior (venire contra factum proprium).
8. A alegação do exequente, relativa à ausência de poderes da administradora, não prospera quando, no contexto de locações urbanas, a administradora atua como gestora e interlocutora do contrato, inexistindo prova de limitação de poderes oponível à locatária, nem impugnação específica e tempestiva da comunicação, de modo que a declaração vincula o locador perante terceira de boa-fé, por aparência de representação e boa-fé objetiva.
V. DISPOSITIVO E TESE
9. Apelação e Recurso Adesivo conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento:
1. A compensação de benfeitorias necessárias em contrato de locação, ainda que teoricamente admissível diante de vícios graves preexistentes, exige prova técnica ou documental idônea do quantum efetivamente despendido e do excesso em relação à carência contratual, incumbindo o ônus à locatária.
2. A alegação de força maior para afastar multa rescisória demanda comprovação do nexo causal entre o fato invocado e a desocupação, não bastando a mera afirmação desacompanhada de elementos objetivos.
3. A renúncia à cobrança de multa rescisória comunicada por administradora do contrato, por mensagem eletrônica, constitui prova digital admissível e, ausente limitação de poderes oponível à locatária e impugnação tempestiva, vincula o locador perante terceira de boa-fé, por força da boa-fé objetiva e da proibição ao comportamento contraditório.

Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/91, art. 22, I; CC, art. 114; CPC, art. 369; CPC, art. 85, § 11; CPC, art. 371.
Jurisprudência relevante citada: Acórdão 2067961, 0700553-30.2025.8.07.0011, Rel. Flávio Fernando Almeida da Fonseca, 3a Turma Cível, j. 12/11/2025, DJe 01/12/2025.