Tribunal: TJDFT
Processo: 0716534-32.2025.8.07.0001
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:
direito DO CONSUMIDOR. apelação cível. contrato de promessa de compra e venda de imóvel. distrato PELO COMPRADOR. cláusula penal. retenção de valores pagos. redução do percentual. danos morais. recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de ressarcimento e indenização por danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos para reduzir a cláusula penal de retenção de 50% para 30% sobre os valores pagos por promitente comprador de imóvel, além de condenar a vendedora ao pagamento de indenização por danos morais.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia recursal consiste em verificar a possibilidade de revisão da cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos, em distrato de contrato submetido ao regime de patrimônio de afetação, e a configuração de danos morais.
III. Razões de decidir
3. A cláusula penal prevista no contrato, fixando retenção de 50% dos valores pagos, encontra, a princípio, respaldo no art. 67-A, §5o, da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/18, aplicável a contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação. 4. Por outro lado, a relação jurídica em questão é de consumo, atraindo a incidência do CDC, que veda cláusulas que imponham desvantagem exagerada ao consumidor (art. 51, IV). 5. A jurisprudência do STJ admite a redução da cláusula penal quando a relação é de consumo e o percentual se mostra excessivo, mesmo após a Lei 13.786/18 (REsp 2.117.412/SP, REsp 2.212.229/SP).
6. No caso, não foi demonstrada a necessidade da retenção de 50%, mantendo-se a redução fixada na sentença para 30%, conforme pedido subsidiário dos autores (CPC, art. 492).
7. Ausente prova de quebra de confiança dos consumidores ou violação a direitos da personalidade, afasta-se a condenação por danos morais, pois a exigência da cláusula penal, ainda que reduzida judicialmente, decorreu da resolução contratual por iniciativa do adquirente, com respaldo legal e contratual.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso conhecido e parcialmente provido para afastar a condenação em indenização por danos morais.

Tese de julgamento: “Pode ser reduzida a cláusula penal que preveja a perda substancial das prestações pagas em distrato de compromisso de compra e venda de imóvel, quando configurada desvantagem exagerada ao consumidor, nos termos do art. 51, IV, do CDC e art. 413 do Código Civil.
A cobrança de cláusula penal que, a princípio, estava de acordo com a limitação legal e contratual não viola os direitos da personalidade, sendo indevida indenização por danos morais.”
___________________________

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, inc. V; 51, IV. CC, art. 413. CPC, art. 492. Lei 4.591/64, art. 67-A, §5o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.117.412/SP, Rel(a). Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, p. 12.09.2025. STJ, REsp 2.212.229/SP, Rel(a). Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, p. 18.08.2025. STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.639.509/SP, Rel(a). Min. Marco Buzzi, 4a Turma, p. 31.03.2025. TJDFT, APC 0705137-73.2025.8.07.0001, Rel(a). Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, p. 17.11.2025.

Inteiro teor:
direito DO CONSUMIDOR. apelação cível. contrato de promessa de compra e venda de imóvel. distrato PELO COMPRADOR. cláusula penal. retenção de valores pagos. redução do percentual. danos morais. recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de ressarcimento e indenização por danos morais, julgou parcialmente procedentes os pedidos para reduzir a cláusula penal de retenção de 50% para 30% sobre os valores pagos por promitente comprador de imóvel, além de condenar a vendedora ao pagamento de indenização por danos morais.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia recursal consiste em verificar a possibilidade de revisão da cláusula penal de retenção de 50% dos valores pagos, em distrato de contrato submetido ao regime de patrimônio de afetação, e a configuração de danos morais.
III. Razões de decidir
3. A cláusula penal prevista no contrato, fixando retenção de 50% dos valores pagos, encontra, a princípio, respaldo no art. 67-A, §5o, da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/18, aplicável a contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação. 4. Por outro lado, a relação jurídica em questão é de consumo, atraindo a incidência do CDC, que veda cláusulas que imponham desvantagem exagerada ao consumidor (art. 51, IV). 5. A jurisprudência do STJ admite a redução da cláusula penal quando a relação é de consumo e o percentual se mostra excessivo, mesmo após a Lei 13.786/18 (REsp 2.117.412/SP, REsp 2.212.229/SP).
6. No caso, não foi demonstrada a necessidade da retenção de 50%, mantendo-se a redução fixada na sentença para 30%, conforme pedido subsidiário dos autores (CPC, art. 492).
7. Ausente prova de quebra de confiança dos consumidores ou violação a direitos da personalidade, afasta-se a condenação por danos morais, pois a exigência da cláusula penal, ainda que reduzida judicialmente, decorreu da resolução contratual por iniciativa do adquirente, com respaldo legal e contratual.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso conhecido e parcialmente provido para afastar a condenação em indenização por danos morais.

Tese de julgamento: “Pode ser reduzida a cláusula penal que preveja a perda substancial das prestações pagas em distrato de compromisso de compra e venda de imóvel, quando configurada desvantagem exagerada ao consumidor, nos termos do art. 51, IV, do CDC e art. 413 do Código Civil.
A cobrança de cláusula penal que, a princípio, estava de acordo com a limitação legal e contratual não viola os direitos da personalidade, sendo indevida indenização por danos morais.”
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Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, inc. V; 51, IV. CC, art. 413. CPC, art. 492. Lei 4.591/64, art. 67-A, §5o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.117.412/SP, Rel(a). Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, p. 12.09.2025. STJ, REsp 2.212.229/SP, Rel(a). Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, p. 18.08.2025. STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 2.639.509/SP, Rel(a). Min. Marco Buzzi, 4a Turma, p. 31.03.2025. TJDFT, APC 0705137-73.2025.8.07.0001, Rel(a). Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, p. 17.11.2025.