Tribunal: TJDFT
Processo: 0708572-37.2021.8.07.0020
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-21

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SEM PRELIMINARES. SITUAÇÃO ATÍPICA. AUSÊNCIA DE RESCISÃO FORMAL POR QUALQUER DAS PARTES. BOA-FÉ OBJETIVA. DEVERES PÓS-CONTRATUAIS. REVENDA DO IMÓVEL SEM NOTIFICAÇÃO. AUSÊNCIA DE DISTRATO. RETENÇÃO PROLONGADA DE VALORES. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RETENÇÃO DE VALORES. DESCABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1 Apelação cível interposta por incorporadora imobiliária contra sentença que declarou a resolução de contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da vendedora, condenou-a à restituição integral dos valores pagos a título de sinal pelo adquirente, ao pagamento de indenização por danos morais e ao pagamento de honorários advocatícios, indeferindo a pretensão de retenção de 25% dos valores pagos. O caso é atípico: nenhuma das partes adotou providência formal de rescisão durante aproximadamente seis anos, mas a vendedora revendeu o imóvel a terceiros sem notificação ao adquirente original e reteve integralmente os valores por ele pagos, acumulando vantagens patrimoniais de ambos os lados da relação obrigacional.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2 Há quatro questões em discussão: (i) definir se, em situação atípica na qual nenhuma das partes formalizou a rescisão contratual e a vendedora revendeu o imóvel sem notificação e sem restituir os valores recebidos, a culpa pela resolução é imputável à vendedora, por violação autônoma dos deveres pós-contratuais de lealdade, informação e cooperação, ou ao adquirente, em razão do inadimplemento quanto à obtenção do financiamento bancário; (ii) estabelecer se é legítima a retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente, à luz da correta imputação de culpa pela resolução; (iii) determinar se a privação prolongada de capital substancial, a revenda do imóvel a terceiros sem notificação e a ausência de qualquer iniciativa de distrato ou restituição por aproximadamente seis anos configuram dano moral indenizável, transcendendo o mero inadimplemento contratual; (iv) verificar os critérios de atualização monetária aplicáveis à restituição dos valores pagos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3 A relação entre adquirente pessoa física e incorporadora imobiliária é de consumo, com incidência cogente do CDC e dos deveres reforçados de transparência, lealdade e cooperação impostos ao fornecedor em todas as fases da relação obrigacional, inclusive na fase pós-contratual.
4 A situação dos autos é atípica: diferentemente das hipóteses corriqueiras em que uma das partes promove formalmente a rescisão e o debate se centra nos percentuais de retenção ou na culpa pelo desfazimento, nenhuma das partes adotou qualquer providência formal de rescisão ou distrato durante aproximadamente seis anos, o que confere ao caso especificidade e gravidade próprias que demandam solução jurídica igualmente específica.
5 A boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do CC, gera deveres anexos que vinculam os contratantes mesmo após o inadimplemento, impondo à vendedora — independentemente da mora do adquirente quanto ao financiamento — o dever de notificá-lo da rescisão, formalizar o distrato e restituir os valores recebidos antes de dispor novamente do imóvel para nova comercialização.
6 A vendedora que age como se o contrato estivesse extinto para fins de retomar e revender o imóvel, mas simultaneamente se mantém inerte quanto à restituição dos valores recebidos, adota comportamento contraditório que caracteriza venire contra factum proprium, modalidade de abuso de direito vedada pelo art. 187 do CC, sendo-lhe imputável a culpa pela resolução contratual.
7 A acumulação de vantagens pela vendedora — retenção do capital alheio por período prolongado e lucro auferido com a revenda do imóvel a terceiros sem qualquer comunicação ao adquirente original — configura enriquecimento sem causa, expressamente vedado pelo art. 884 do CC, que impõe a restituição integral dos valores pagos.
8 A cláusula de retenção de valores destina-se a compensar o fornecedor quando o adquirente dá causa ao desfazimento do contrato; reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, a retenção é indevida, abusiva e incompatível com o art. 51 do CDC.
9 A privação prolongada de capital oriundo da venda do único imóvel do adquirente, associada à revenda do bem a terceiros sem notificação e ao silêncio deliberado da vendedora durante aproximadamente seis anos, transcende o mero inadimplemento contratual ordinário e configura violação à dignidade do adquirente, ensejando indenização por danos morais.
10 A atualização monetária pelo IPCA desde a data do desembolso, com posterior incidência exclusiva da taxa SELIC a partir da citação, observa os parâmetros legais dos arts. 389 e 406 do CC e impede a transferência ao adquirente dos custos financeiros da retenção indevida perpetrada pela vendedora.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Apelação cível conhecida e desprovida.
Tese de julgamento: "A incorporadora imobiliária que, diante do inadimplemento do adquirente, revende o imóvel a terceiros sem notificação, sem formalizar o distrato e sem restituir os valores recebidos, retendo o capital alheio por período prolongado, viola autonomamente os deveres pós-contratuais da boa-fé objetiva, sendo-lhe imputável a culpa pela resolução contratual, com as consequências de restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5o, XXXII, e 170, V; CDC, arts. 2o, 3o, 4o, caput e I, 6o, III, e 51; CC, arts. 187, 389, 406, 422 e 884; CPC, arts. 85, §11, e 341.
Jurisprudência relevante citada: n/a.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SEM PRELIMINARES. SITUAÇÃO ATÍPICA. AUSÊNCIA DE RESCISÃO FORMAL POR QUALQUER DAS PARTES. BOA-FÉ OBJETIVA. DEVERES PÓS-CONTRATUAIS. REVENDA DO IMÓVEL SEM NOTIFICAÇÃO. AUSÊNCIA DE DISTRATO. RETENÇÃO PROLONGADA DE VALORES. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RETENÇÃO DE VALORES. DESCABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1 Apelação cível interposta por incorporadora imobiliária contra sentença que declarou a resolução de contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva da vendedora, condenou-a à restituição integral dos valores pagos a título de sinal pelo adquirente, ao pagamento de indenização por danos morais e ao pagamento de honorários advocatícios, indeferindo a pretensão de retenção de 25% dos valores pagos. O caso é atípico: nenhuma das partes adotou providência formal de rescisão durante aproximadamente seis anos, mas a vendedora revendeu o imóvel a terceiros sem notificação ao adquirente original e reteve integralmente os valores por ele pagos, acumulando vantagens patrimoniais de ambos os lados da relação obrigacional.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2 Há quatro questões em discussão: (i) definir se, em situação atípica na qual nenhuma das partes formalizou a rescisão contratual e a vendedora revendeu o imóvel sem notificação e sem restituir os valores recebidos, a culpa pela resolução é imputável à vendedora, por violação autônoma dos deveres pós-contratuais de lealdade, informação e cooperação, ou ao adquirente, em razão do inadimplemento quanto à obtenção do financiamento bancário; (ii) estabelecer se é legítima a retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente, à luz da correta imputação de culpa pela resolução; (iii) determinar se a privação prolongada de capital substancial, a revenda do imóvel a terceiros sem notificação e a ausência de qualquer iniciativa de distrato ou restituição por aproximadamente seis anos configuram dano moral indenizável, transcendendo o mero inadimplemento contratual; (iv) verificar os critérios de atualização monetária aplicáveis à restituição dos valores pagos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3 A relação entre adquirente pessoa física e incorporadora imobiliária é de consumo, com incidência cogente do CDC e dos deveres reforçados de transparência, lealdade e cooperação impostos ao fornecedor em todas as fases da relação obrigacional, inclusive na fase pós-contratual.
4 A situação dos autos é atípica: diferentemente das hipóteses corriqueiras em que uma das partes promove formalmente a rescisão e o debate se centra nos percentuais de retenção ou na culpa pelo desfazimento, nenhuma das partes adotou qualquer providência formal de rescisão ou distrato durante aproximadamente seis anos, o que confere ao caso especificidade e gravidade próprias que demandam solução jurídica igualmente específica.
5 A boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do CC, gera deveres anexos que vinculam os contratantes mesmo após o inadimplemento, impondo à vendedora — independentemente da mora do adquirente quanto ao financiamento — o dever de notificá-lo da rescisão, formalizar o distrato e restituir os valores recebidos antes de dispor novamente do imóvel para nova comercialização.
6 A vendedora que age como se o contrato estivesse extinto para fins de retomar e revender o imóvel, mas simultaneamente se mantém inerte quanto à restituição dos valores recebidos, adota comportamento contraditório que caracteriza venire contra factum proprium, modalidade de abuso de direito vedada pelo art. 187 do CC, sendo-lhe imputável a culpa pela resolução contratual.
7 A acumulação de vantagens pela vendedora — retenção do capital alheio por período prolongado e lucro auferido com a revenda do imóvel a terceiros sem qualquer comunicação ao adquirente original — configura enriquecimento sem causa, expressamente vedado pelo art. 884 do CC, que impõe a restituição integral dos valores pagos.
8 A cláusula de retenção de valores destina-se a compensar o fornecedor quando o adquirente dá causa ao desfazimento do contrato; reconhecida a culpa exclusiva da vendedora, a retenção é indevida, abusiva e incompatível com o art. 51 do CDC.
9 A privação prolongada de capital oriundo da venda do único imóvel do adquirente, associada à revenda do bem a terceiros sem notificação e ao silêncio deliberado da vendedora durante aproximadamente seis anos, transcende o mero inadimplemento contratual ordinário e configura violação à dignidade do adquirente, ensejando indenização por danos morais.
10 A atualização monetária pelo IPCA desde a data do desembolso, com posterior incidência exclusiva da taxa SELIC a partir da citação, observa os parâmetros legais dos arts. 389 e 406 do CC e impede a transferência ao adquirente dos custos financeiros da retenção indevida perpetrada pela vendedora.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Apelação cível conhecida e desprovida.
Tese de julgamento: "A incorporadora imobiliária que, diante do inadimplemento do adquirente, revende o imóvel a terceiros sem notificação, sem formalizar o distrato e sem restituir os valores recebidos, retendo o capital alheio por período prolongado, viola autonomamente os deveres pós-contratuais da boa-fé objetiva, sendo-lhe imputável a culpa pela resolução contratual, com as consequências de restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5o, XXXII, e 170, V; CDC, arts. 2o, 3o, 4o, caput e I, 6o, III, e 51; CC, arts. 187, 389, 406, 422 e 884; CPC, arts. 85, §11, e 341.
Jurisprudência relevante citada: n/a.