Tribunal: TJDFT
Processo: 0713559-37.2025.8.07.0001
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTES. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO E PERCENTUAL. CORRETAGEM. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas pela vendedora e pela adquirente contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir contratos de compra e venda de dois lotes, reduzir a cláusula penal de 10% para 2,5% sobre o valor do contrato e limitar a retenção da corretagem a valor certo, com restituição atualizada dos valores pagos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão:
(i) saber se é válida a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, nos termos do art. 32-A da Lei no 6.766/1979;
(ii) saber se a cláusula penal deve incidir sobre o valor total do contrato ou apenas sobre os valores efetivamente pagos; e
(iii) saber se é legítima a limitação da retenção da corretagem ao montante fixado na sentença.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A aplicação literal da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, no caso concreto, resulta em retenção desproporcional, equivalente à quase totalidade dos valores pagos, o que viola o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.
4. Embora o art. 32-A da Lei no 6.766/1979 fixe percentual máximo de retenção, é cabível a redução equitativa da cláusula penal quando manifestamente excessiva, nos termos do art. 413 do Código Civil.
5. A redução da multa para 2,5% sobre o valor atualizado do contrato preserva a função indenizatória da cláusula penal, considerando os custos administrativos da vendedora e o retorno do imóvel ao seu patrimônio para nova comercialização.
6. A base de cálculo adotada — valor atualizado do contrato — encontra previsão legal e, combinada com o percentual reduzido, não gera onerosidade excessiva à adquirente.
7. A limitação da retenção da corretagem ao valor fixado na sentença observa a interpretação mais favorável ao consumidor diante das disposições contratuais.
IV. DISPOSITIVO
8. Recursos de apelação e apelação adesiva desprovidos. Sentença mantida.
TESE DE JULGAMENTO:
“1. É admissível a redução equitativa da cláusula penal prevista no art. 32-A da Lei no 6.766/1979 quando sua aplicação resultar em retenção manifestamente excessiva dos valores pagos pelo consumidor.
2. A incidência de percentual reduzido sobre o valor atualizado do contrato pode ser mantida quando preservado o equilíbrio contratual e afastada a perda substancial das prestações pagas”.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTES. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO E PERCENTUAL. CORRETAGEM. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas pela vendedora e pela adquirente contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir contratos de compra e venda de dois lotes, reduzir a cláusula penal de 10% para 2,5% sobre o valor do contrato e limitar a retenção da corretagem a valor certo, com restituição atualizada dos valores pagos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão:
(i) saber se é válida a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato, nos termos do art. 32-A da Lei no 6.766/1979;
(ii) saber se a cláusula penal deve incidir sobre o valor total do contrato ou apenas sobre os valores efetivamente pagos; e
(iii) saber se é legítima a limitação da retenção da corretagem ao montante fixado na sentença.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A aplicação literal da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, no caso concreto, resulta em retenção desproporcional, equivalente à quase totalidade dos valores pagos, o que viola o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.
4. Embora o art. 32-A da Lei no 6.766/1979 fixe percentual máximo de retenção, é cabível a redução equitativa da cláusula penal quando manifestamente excessiva, nos termos do art. 413 do Código Civil.
5. A redução da multa para 2,5% sobre o valor atualizado do contrato preserva a função indenizatória da cláusula penal, considerando os custos administrativos da vendedora e o retorno do imóvel ao seu patrimônio para nova comercialização.
6. A base de cálculo adotada — valor atualizado do contrato — encontra previsão legal e, combinada com o percentual reduzido, não gera onerosidade excessiva à adquirente.
7. A limitação da retenção da corretagem ao valor fixado na sentença observa a interpretação mais favorável ao consumidor diante das disposições contratuais.
IV. DISPOSITIVO
8. Recursos de apelação e apelação adesiva desprovidos. Sentença mantida.
TESE DE JULGAMENTO:
“1. É admissível a redução equitativa da cláusula penal prevista no art. 32-A da Lei no 6.766/1979 quando sua aplicação resultar em retenção manifestamente excessiva dos valores pagos pelo consumidor.
2. A incidência de percentual reduzido sobre o valor atualizado do contrato pode ser mantida quando preservado o equilíbrio contratual e afastada a perda substancial das prestações pagas”.