Tribunal: TJDFT
Processo: 0724356-03.2024.8.07.0003
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0724356-03.2024.8.07.0003 RECORRENTES: ANOVA EMPREENDIMENTOS 03 SPE LTDA, ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI RECORRIDA: TALITA FERRAZ SCHUENCK DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. LEI 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONSTITUIÇÃO POSTERIOR AO PEDIDO DE DISTRATO. ESPECIFICIDADES DO CASO CONCRETO. FIXAÇÃO EM 10% DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA. 1. O Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 6o, inciso V, garante como direito básico do consumidor a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais, devendo-se observar a proporcionalidade entre o valor devido e o prejuízo causado. 2. O contrato formalizado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018 permite a adoção de percentual de até 25% da quantia paga, como limite para a pena convencional em caso de distrato, podendo chegar a 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, inciso I e §5o da Lei 4.591/1964), exigindo-se, para fixação do percentual máximo, a ponderação das circunstâncias do caso concreto, na esteira da jurisprudência. 3. Embora a rescisão contratual se dê pela desistência da promitente compradora, considerando que se deu antes mesmo do início da efetiva construção do empreendimento, ainda sem o inadimplemento da adquirente de qualquer das parcelas, não se verifica fundamento para a fixação de percentual acima de 10%, inexistindo prejuízos comprovados ou gastos excepcionais com o desfazimento do negócio, especialmente considerando-se a constituição do patrimônio de afetação em data posterior ao pedido de distrato. 4. Apelação conhecida e não provida. A parte recorrente alega violação ao artigo 67-A, §5o, da Lei 4.591/1964, afirmando o direito de retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pela parte recorrida, ao argumento de que a rescisão não é culpa exclusiva de sua parte. Por fim, requer a concessão da gratuidade de justiça e de efeito suspensivo ao recurso. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo dispensado nos termos do artigo 99, § 7o, do Código de Processo Civil. Quanto ao pedido de concessão de gratuidade de justiça, a jurisprudência da Corte Superior perfilha o entendimento de que “(...) é viável a formulação, no curso do processo, de pedido de gratuidade da justiça na própria petição recursal, dispensando-se a exigência de petição avulsa, quando não houver prejuízo ao trâmite normal do feito” (REsp n. 2.084.693, relatora Ministra Nancy Andrighi, DJe de 23/08/2023). A corroborar, destaca-se a decisão monocrática proferida no AREsp n. 3.076.077, Ministra Nancy Andrighi, DJEN de 16/12/2025. Diante de tal razão, o pedido deve ser submetido ao juízo natural para a análise da questão, se o caso. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 67-A, §5o, da Lei 4.591/1964. Isso porque, a turma julgadora, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou que “No caso em exame, a retenção praticada pela ré se mostra abusiva, uma vez que a cláusula penal nos termos da Cláusula 8 do instrumento celebrado entre as partes coloca a consumidora em nítida situação de desvantagem, ante a retenção de 36,34% dos valores pagos, sem peculiaridade que a imponha. (...) no caso em exame, embora a rescisão contratual se dê pela desistência da promitente compradora, considerando que se deu antes mesmo do início da efetiva construção do empreendimento, ainda sem o inadimplemento da adquirente de qualquer das parcelas, impõe-se levar em consideração as circunstâncias do caso, que envolve compradora humilde, que arcou com cada prestação, tendo havido o atraso no início das obras. (...) Nesse contexto, não verifico fundamento para a fixação de percentual acima do mínimo de 10%” (ID 75932699). Infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a recorrente, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ. Com efeito, segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “Considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ”. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.485.246/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025). A propósito, confira-se: DIREITO CIVIL. DOIS AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. AGRAVOS CONHECIDOS PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. (...) II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se o percentual de retenção de 15% dos valores pagos pelo comprador, fixado pelo Tribunal de origem, está em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, e se a devolução dos valores deve ser integral e acompanhada de juros de mora a partir da citação. III. Razões de decidir 4. O percentual de retenção de 15% foi considerado adequado pelo Tribunal de origem, com base nas peculiaridades do caso concreto, para compensar as despesas das construtoras sem ensejar enriquecimento ilícito, estando em conformidade com a jurisprudência do STJ, que admite percentuais entre 10% e 25%. 5. Nos termos da Súmula no 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 6. A análise do percentual de retenção e da forma de devolução dos valores pagos demanda reexame de fatos, provas e cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. (...) IV. Dispositivo 8. Agravos conhecidos para não conhecer dos recursos especiais. (AREsp n. 2.709.001/PE, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 24/11/2025). Em relação ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (artigo 995, caput e parágrafo único, do Código de Processo Civil), uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (CPC, artigo 1.029, § 5o, inciso III, c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que sua concessão só ocorrerá nos casos de situações absolutamente excepcionais, desde que amplamente demonstrada a teratologia do aresto impugnado ou a manifesta contrariedade deste à orientação jurisprudencial pacífica do Superior Tribunal de Justiça, aliado a um evidente risco de dano de difícil reparação, o que não se verifica na hipótese dos autos. Precedentes do STJ. Nesse sentido, confira-se o AgInt no REsp n. 2.204.789/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 14/11/2025. Diante de tais razões, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-C9T

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0724356-03.2024.8.07.0003 RECORRENTES: ANOVA EMPREENDIMENTOS 03 SPE LTDA, ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI RECORRIDA: TALITA FERRAZ SCHUENCK DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. LEI 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONSTITUIÇÃO POSTERIOR AO PEDIDO DE DISTRATO. ESPECIFICIDADES DO CASO CONCRETO. FIXAÇÃO EM 10% DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA MANTIDA. 1. O Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 6o, inciso V, garante como direito básico do consumidor a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais, devendo-se observar a proporcionalidade entre o valor devido e o prejuízo causado. 2. O contrato formalizado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018 permite a adoção de percentual de até 25% da quantia paga, como limite para a pena convencional em caso de distrato, podendo chegar a 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, inciso I e §5o da Lei 4.591/1964), exigindo-se, para fixação do percentual máximo, a ponderação das circunstâncias do caso concreto, na esteira da jurisprudência. 3. Embora a rescisão contratual se dê pela desistência da promitente compradora, considerando que se deu antes mesmo do início da efetiva construção do empreendimento, ainda sem o inadimplemento da adquirente de qualquer das parcelas, não se verifica fundamento para a fixação de percentual acima de 10%, inexistindo prejuízos comprovados ou gastos excepcionais com o desfazimento do negócio, especialmente considerando-se a constituição do patrimônio de afetação em data posterior ao pedido de distrato. 4. Apelação conhecida e não provida. A parte recorrente alega violação ao artigo 67-A, §5o, da Lei 4.591/1964, afirmando o direito de retenção de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos pela parte recorrida, ao argumento de que a rescisão não é culpa exclusiva de sua parte. Por fim, requer a concessão da gratuidade de justiça e de efeito suspensivo ao recurso. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo dispensado nos termos do artigo 99, § 7o, do Código de Processo Civil. Quanto ao pedido de concessão de gratuidade de justiça, a jurisprudência da Corte Superior perfilha o entendimento de que “(...) é viável a formulação, no curso do processo, de pedido de gratuidade da justiça na própria petição recursal, dispensando-se a exigência de petição avulsa, quando não houver prejuízo ao trâmite normal do feito” (REsp n. 2.084.693, relatora Ministra Nancy Andrighi, DJe de 23/08/2023). A corroborar, destaca-se a decisão monocrática proferida no AREsp n. 3.076.077, Ministra Nancy Andrighi, DJEN de 16/12/2025. Diante de tal razão, o pedido deve ser submetido ao juízo natural para a análise da questão, se o caso. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 67-A, §5o, da Lei 4.591/1964. Isso porque, a turma julgadora, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou que “No caso em exame, a retenção praticada pela ré se mostra abusiva, uma vez que a cláusula penal nos termos da Cláusula 8 do instrumento celebrado entre as partes coloca a consumidora em nítida situação de desvantagem, ante a retenção de 36,34% dos valores pagos, sem peculiaridade que a imponha. (...) no caso em exame, embora a rescisão contratual se dê pela desistência da promitente compradora, considerando que se deu antes mesmo do início da efetiva construção do empreendimento, ainda sem o inadimplemento da adquirente de qualquer das parcelas, impõe-se levar em consideração as circunstâncias do caso, que envolve compradora humilde, que arcou com cada prestação, tendo havido o atraso no início das obras. (...) Nesse contexto, não verifico fundamento para a fixação de percentual acima do mínimo de 10%” (ID 75932699). Infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a recorrente, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ. Com efeito, segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “Considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ”. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.485.246/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025). A propósito, confira-se: DIREITO CIVIL. DOIS AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. AGRAVOS CONHECIDOS PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. (...) II. Questão em discussão 3. A questão em discussão consiste em saber se o percentual de retenção de 15% dos valores pagos pelo comprador, fixado pelo Tribunal de origem, está em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, e se a devolução dos valores deve ser integral e acompanhada de juros de mora a partir da citação. III. Razões de decidir 4. O percentual de retenção de 15% foi considerado adequado pelo Tribunal de origem, com base nas peculiaridades do caso concreto, para compensar as despesas das construtoras sem ensejar enriquecimento ilícito, estando em conformidade com a jurisprudência do STJ, que admite percentuais entre 10% e 25%. 5. Nos termos da Súmula no 543 do STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 6. A análise do percentual de retenção e da forma de devolução dos valores pagos demanda reexame de fatos, provas e cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7 do STJ. (...) IV. Dispositivo 8. Agravos conhecidos para não conhecer dos recursos especiais. (AREsp n. 2.709.001/PE, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 24/11/2025). Em relação ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (artigo 995, caput e parágrafo único, do Código de Processo Civil), uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (CPC, artigo 1.029, § 5o, inciso III, c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que sua concessão só ocorrerá nos casos de situações absolutamente excepcionais, desde que amplamente demonstrada a teratologia do aresto impugnado ou a manifesta contrariedade deste à orientação jurisprudencial pacífica do Superior Tribunal de Justiça, aliado a um evidente risco de dano de difícil reparação, o que não se verifica na hipótese dos autos. Precedentes do STJ. Nesse sentido, confira-se o AgInt no REsp n. 2.204.789/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 14/11/2025. Diante de tais razões, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-C9T