Tribunal: TJDFT
Processo: 0706677-93.2024.8.07.0001
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-30
Data de publicação: 2026-05-14

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. PRECLUSÃO. CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA E DECISÃO SURPRESA. INOCORRÊNCIA. PRELIMINARES REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA. PANDEMIA DA COVID-19. FORTUITO INTERNO. RESCISÃO POR CULPA DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 DO STJ. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas contra sentença que, na ação de rescisão contratual c/c reparação de danos materiais ajuizada por adquirentes de unidade imobiliária em regime de multipropriedade em face da incorporadora, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a resolução do contrato por culpa exclusiva da ré, determinar a restituição integral das quantias pagas, sem retenção, com correção monetária desde cada desembolso e juros desde a citação, bem como condenar a ré ao pagamento de multa por atraso na entrega da obra, nos termos da cláusula 11, §3o, VII, do contrato. A ré suscitou preliminar de incompetência do juízo e nulidade por cerceamento de defesa e decisão surpresa, além de impugnar a restituição integral e a multa. Os autores requereram a inversão da cláusula penal compensatória prevista apenas em seu desfavor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: Preliminarmente: (i) definir se é possível rediscutir a incompetência do juízo, diante de prévia decisão transitada em julgado; (ii) estabelecer se o julgamento antecipado da lide configurou cerceamento de defesa ou decisão surpresa. No mérito: (iii) determinar se o atraso na entrega do imóvel, após aditamento contratual firmado durante a pandemia, caracteriza fortuito externo apto a afastar a culpa da incorporadora; e (iv) verificar a extensão da restituição dos valores pagos e a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor dos consumidores.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Reconhece-se a preclusão quanto à alegação de incompetência do juízo, pois a matéria foi definitivamente decidida em agravo de instrumento, com trânsito em julgado, vedada sua rediscussão no curso do processo, nos termos do art. 507 do CPC.
4. Afasta-se a preliminar de cerceamento de defesa, pois o julgamento antecipado do mérito é legítimo quando o conjunto probatório é suficiente para a formação do convencimento judicial, cabendo ao magistrado indeferir provas inúteis ou protelatórias, conforme arts. 355, I, e 370 do CPC. 4.1. Não há decisão surpresa quando as partes foram previamente intimadas acerca do julgamento antecipado da lide. Preliminares rejeitadas.
5. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de promessa de compra e venda em regime de multipropriedade, pois os adquirentes são destinatários finais do serviço, nos termos dos arts. 2o e 3o do CDC.
6. O atraso na entrega do empreendimento, mesmo após aditamento firmado em outubro de 2021, não se justifica pela pandemia da Covid-19, pois seus efeitos já eram previsíveis à época, configurando fortuito interno e risco inerente à atividade empresarial.
7. Reconhecida a culpa exclusiva da incorporadora pela resolução contratual, impõe-se o retorno das partes ao status quo ante, com restituição integral e imediata das parcelas pagas
8. É cabível a inversão da cláusula penal prevista apenas em desfavor do consumidor, aplicando-se, por analogia, a penalidade estipulada na Cláusula Oitava, item V, em favor dos autores, nos termos da tese firmada no Tema 971 do STJ, a fim de restabelecer o equilíbrio contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso da ré parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Recurso dos autores provido.

Teses de julgamento: 1. A pandemia da Covid-19 não configura fortuito externo apto a afastar a responsabilidade da incorporadora quando o aditamento contratual é firmado em momento em que seus efeitos já eram previsíveis. 2. Na resolução do contrato por culpa exclusiva da incorporadora, é devida a restituição integral das parcelas pagas pelo consumidor. 3. Havendo cláusula penal prevista apenas em desfavor do consumidor, admite-se sua inversão em favor deste, nos termos do Tema 971 do STJ.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I, 370, parágrafo único, 507; CDC, arts. 2o, 3o e 51; Lei n. 4.591/64, art. 67-A; CC, art. 406, §1o.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, 5a Turma Cível, Rel. Des. Maria Ivatônia, j. 29/08/2024; TJDFT, 8a Turma Cível, Rel. Des. José Firmo Reis Soub, j. 07/05/2024; TJDFT, 6a Turma Cível, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, j. 22/06/2022; TJDFT, 3a Turma Cível, Rel. Des. Roberto Freitas Filho, j. 11/03/2020; TJDFT, 7a Turma Cível, Rel. Des. Fabrício Fontoura Bezerra, j. 15/10/2025; S STJ, REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, j. 13/09/2017 (Tema 971); STJ, Súmula 543.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. PRECLUSÃO. CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA E DECISÃO SURPRESA. INOCORRÊNCIA. PRELIMINARES REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA. PANDEMIA DA COVID-19. FORTUITO INTERNO. RESCISÃO POR CULPA DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. TEMA 971 DO STJ. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DOS AUTORES PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas contra sentença que, na ação de rescisão contratual c/c reparação de danos materiais ajuizada por adquirentes de unidade imobiliária em regime de multipropriedade em face da incorporadora, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a resolução do contrato por culpa exclusiva da ré, determinar a restituição integral das quantias pagas, sem retenção, com correção monetária desde cada desembolso e juros desde a citação, bem como condenar a ré ao pagamento de multa por atraso na entrega da obra, nos termos da cláusula 11, §3o, VII, do contrato. A ré suscitou preliminar de incompetência do juízo e nulidade por cerceamento de defesa e decisão surpresa, além de impugnar a restituição integral e a multa. Os autores requereram a inversão da cláusula penal compensatória prevista apenas em seu desfavor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: Preliminarmente: (i) definir se é possível rediscutir a incompetência do juízo, diante de prévia decisão transitada em julgado; (ii) estabelecer se o julgamento antecipado da lide configurou cerceamento de defesa ou decisão surpresa. No mérito: (iii) determinar se o atraso na entrega do imóvel, após aditamento contratual firmado durante a pandemia, caracteriza fortuito externo apto a afastar a culpa da incorporadora; e (iv) verificar a extensão da restituição dos valores pagos e a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor dos consumidores.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Reconhece-se a preclusão quanto à alegação de incompetência do juízo, pois a matéria foi definitivamente decidida em agravo de instrumento, com trânsito em julgado, vedada sua rediscussão no curso do processo, nos termos do art. 507 do CPC.
4. Afasta-se a preliminar de cerceamento de defesa, pois o julgamento antecipado do mérito é legítimo quando o conjunto probatório é suficiente para a formação do convencimento judicial, cabendo ao magistrado indeferir provas inúteis ou protelatórias, conforme arts. 355, I, e 370 do CPC. 4.1. Não há decisão surpresa quando as partes foram previamente intimadas acerca do julgamento antecipado da lide. Preliminares rejeitadas.
5. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de promessa de compra e venda em regime de multipropriedade, pois os adquirentes são destinatários finais do serviço, nos termos dos arts. 2o e 3o do CDC.
6. O atraso na entrega do empreendimento, mesmo após aditamento firmado em outubro de 2021, não se justifica pela pandemia da Covid-19, pois seus efeitos já eram previsíveis à época, configurando fortuito interno e risco inerente à atividade empresarial.
7. Reconhecida a culpa exclusiva da incorporadora pela resolução contratual, impõe-se o retorno das partes ao status quo ante, com restituição integral e imediata das parcelas pagas
8. É cabível a inversão da cláusula penal prevista apenas em desfavor do consumidor, aplicando-se, por analogia, a penalidade estipulada na Cláusula Oitava, item V, em favor dos autores, nos termos da tese firmada no Tema 971 do STJ, a fim de restabelecer o equilíbrio contratual.

IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso da ré parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. Recurso dos autores provido.

Teses de julgamento: 1. A pandemia da Covid-19 não configura fortuito externo apto a afastar a responsabilidade da incorporadora quando o aditamento contratual é firmado em momento em que seus efeitos já eram previsíveis. 2. Na resolução do contrato por culpa exclusiva da incorporadora, é devida a restituição integral das parcelas pagas pelo consumidor. 3. Havendo cláusula penal prevista apenas em desfavor do consumidor, admite-se sua inversão em favor deste, nos termos do Tema 971 do STJ.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I, 370, parágrafo único, 507; CDC, arts. 2o, 3o e 51; Lei n. 4.591/64, art. 67-A; CC, art. 406, §1o.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, 5a Turma Cível, Rel. Des. Maria Ivatônia, j. 29/08/2024; TJDFT, 8a Turma Cível, Rel. Des. José Firmo Reis Soub, j. 07/05/2024; TJDFT, 6a Turma Cível, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, j. 22/06/2022; TJDFT, 3a Turma Cível, Rel. Des. Roberto Freitas Filho, j. 11/03/2020; TJDFT, 7a Turma Cível, Rel. Des. Fabrício Fontoura Bezerra, j. 15/10/2025; S STJ, REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, j. 13/09/2017 (Tema 971); STJ, Súmula 543.