Tribunal: TJDFT
Processo: 0755111-82.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JANSEN FIALHO DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-03-30

Ementa:
Ementa: Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Despesas condominiais. Novação objetiva. Perda da natureza propter rem. Coisa julgada. Impossibilidade de penhora de imóvel de proprietária estranha ao acordo. Recurso provido.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em cumprimento de sentença a qual deferiu a penhora de imóvel registrado em nome da agravante Urbanizadora Paranoazinho. Na origem, o Condomínio ajuizou execução em face do possuidor para a cobrança de despesas condominiais, tendo as partes firmado acordo extrajudicial posteriormente homologado judicialmente. Diante do inadimplemento do acordo, foi requerido o cumprimento de sentença, ocasião em que se constatou que o imóvel estava registrado em nome da agravante, sendo deferida a constrição sob o fundamento de tratar-se de obrigação propter rem. A agravante pleiteia a desconstituição da penhora.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) definir a natureza jurídica da dívida cobrada pelo Condomínio do possuidor; (ii) estabelecer se houve novação das obrigações condominiais com a celebração e homologação do acordo; e (iii) determinar se a proprietária registral deve responder com seu patrimônio pelo débito exequendo.
III. Razões de decidir
3. As contribuições condominiais possuem, em regra, natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e acompanhando-o independentemente da pessoa do titular.
4. A novação objetiva, nos termos do art. 360, I, do Código Civil, extingue a obrigação anterior e a substitui por nova obrigação, com conteúdo e condições distintas, assumida pessoalmente pelo devedor.
5. O acordo firmado entre o Condomínio e o possuidor, homologado judicialmente, substituiu a obrigação originária de pagamento das despesas condominiais, sem qualquer ressalva quanto à preservação da natureza propter rem, caracterizando novação objetiva.
6. Com a novação, a obrigação perde a natureza propter rem e se transmuta em obrigação pessoal do devedor que a assumiu.
7. A natureza jurídica do débito fixada no título executivo judicial transitado em julgado está acobertada pela coisa julgada, sendo vedada sua rediscussão na fase de cumprimento de sentença, conforme art. 507 do CPC.
8. A constrição de bem pertencente a terceiro estranho à relação processual, sem sua participação no acordo e no título executivo, viola os princípios do contraditório e da ampla defesa (art. 5o, LIV e LV, da CF) e contraria a regra de que a execução deve se dirigir contra o devedor da obrigação (art. 779 do CPC).
IV. Dispositivo
9. Agravo de instrumento provido.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LIV e LV; CC, art. 360, I; CPC, arts. 507 e 779; Lei no 8.009/90, art. 3o, IV.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1415586, 0740390-67.2021.8.07.0000, Rel. Des. Ana Cantarino, 5a Turma Cível, j. 19.04.2022, DJe 02.05.2022.

Inteiro teor:
Ementa: Direito civil e processual civil. Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Despesas condominiais. Novação objetiva. Perda da natureza propter rem. Coisa julgada. Impossibilidade de penhora de imóvel de proprietária estranha ao acordo. Recurso provido.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em cumprimento de sentença a qual deferiu a penhora de imóvel registrado em nome da agravante Urbanizadora Paranoazinho. Na origem, o Condomínio ajuizou execução em face do possuidor para a cobrança de despesas condominiais, tendo as partes firmado acordo extrajudicial posteriormente homologado judicialmente. Diante do inadimplemento do acordo, foi requerido o cumprimento de sentença, ocasião em que se constatou que o imóvel estava registrado em nome da agravante, sendo deferida a constrição sob o fundamento de tratar-se de obrigação propter rem. A agravante pleiteia a desconstituição da penhora.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão: (i) definir a natureza jurídica da dívida cobrada pelo Condomínio do possuidor; (ii) estabelecer se houve novação das obrigações condominiais com a celebração e homologação do acordo; e (iii) determinar se a proprietária registral deve responder com seu patrimônio pelo débito exequendo.
III. Razões de decidir
3. As contribuições condominiais possuem, em regra, natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e acompanhando-o independentemente da pessoa do titular.
4. A novação objetiva, nos termos do art. 360, I, do Código Civil, extingue a obrigação anterior e a substitui por nova obrigação, com conteúdo e condições distintas, assumida pessoalmente pelo devedor.
5. O acordo firmado entre o Condomínio e o possuidor, homologado judicialmente, substituiu a obrigação originária de pagamento das despesas condominiais, sem qualquer ressalva quanto à preservação da natureza propter rem, caracterizando novação objetiva.
6. Com a novação, a obrigação perde a natureza propter rem e se transmuta em obrigação pessoal do devedor que a assumiu.
7. A natureza jurídica do débito fixada no título executivo judicial transitado em julgado está acobertada pela coisa julgada, sendo vedada sua rediscussão na fase de cumprimento de sentença, conforme art. 507 do CPC.
8. A constrição de bem pertencente a terceiro estranho à relação processual, sem sua participação no acordo e no título executivo, viola os princípios do contraditório e da ampla defesa (art. 5o, LIV e LV, da CF) e contraria a regra de que a execução deve se dirigir contra o devedor da obrigação (art. 779 do CPC).
IV. Dispositivo
9. Agravo de instrumento provido.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LIV e LV; CC, art. 360, I; CPC, arts. 507 e 779; Lei no 8.009/90, art. 3o, IV.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1415586, 0740390-67.2021.8.07.0000, Rel. Des. Ana Cantarino, 5a Turma Cível, j. 19.04.2022, DJe 02.05.2022.