Tribunal: TJDFT
Processo: 0805434-43.2025.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-05-20
Data de publicação: 2026-06-01

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. TERMO DE RESERVA. NATUREZA DE CONTRATO PRELIMINAR. PRAZO CONTRATUAL. PANDEMIA DA COVID-19. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE FORTUITO EXTERNO. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA NÃO COMPROVADO. RESTITUIÇÃO INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto pelas rés em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de: (i) R$ 637,26 (seiscentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos), a título de danos materiais (lucros cessantes), com correção monetária pelo IPCA desde os vencimentos mensais e juros de mora a partir da citação; e (ii) R$ 3.672,11 (três mil, seiscentos e setenta e dois reais e onze centavos), a título de restituição de juros de obra referentes ao período de novembro/2023 a setembro/2024, acrescidos de correção monetária desde os desembolsos e juros de mora desde a citação.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 83207197). Foram ofertadas contrarrazões (ID 83207200).
3. Na origem, o autor ajuizou ação indenizatória, na qual narrou que celebrou contrato de compromisso de compra e venda de unidade habitacional localizada no Itapoã Parque/DF, com previsão de entrega para abril de 2023. Alegou que o prazo contratual, acrescido da tolerância de 180 dias, se encerrou em outubro de 2023, contudo a entrega do imóvel somente ocorreu em agosto de 2024. Sustentou que permaneceu privado do uso do bem durante o período de atraso. Argumentou que arcou com despesas de aluguel, condomínio e demais encargos para moradia. Pontuou que suportou cobrança de juros de obra mesmo após o prazo contratual. Informou que tais encargos, em alguns períodos, superaram o valor da prestação do financiamento. Asseverou que a demora decorreu de falha das rés. Defendeu a abusividade da cobrança de encargos após a mora. Alegou prejuízos materiais e lucros cessantes. Requereu a condenação das rés ao pagamento das indenizações correspondentes e à suspensão das cobranças indevidas.
4. Em suas razões recursais, as recorrentes alegaram a ocorrência de caso fortuito e força maior, sustentando que o atraso na entrega do imóvel decorreu dos impactos da pandemia da COVID-19 na cadeia produtiva da construção civil. Aduziram que houve escassez de insumos, redução de mão de obra e paralisações logísticas, circunstâncias comprovadas por documentos e estudos técnicos juntados aos autos. Argumentaram que tais eventos configuraram fortuito externo, nos termos do art. 393 do Código Civil, apto a afastar a responsabilidade civil. Sustentaram que o prazo contratual deveria ser prorrogado em razão do período de calamidade pública. Defendeu que não houve inadimplemento contratual imputável às recorrentes. Impugnaram a condenação ao pagamento de lucros cessantes e à restituição de juros de obra. Afirmaram que os documentos que acompanham a inicial não discriminam os juros de obra. Alegaram, ainda, que o termo de reserva não possui natureza vinculante, devendo prevalecer o contrato definitivo quanto ao prazo de entrega. Ao final, requereram o conhecimento e o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos ou, subsidiariamente, adequar o prazo contratual.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. As questões em discussão são: (i) a ocorrência de caso fortuito ou força maior apto a afastar a responsabilidade das recorrentes; (ii) a responsabilidade de indenização por lucros cessantes; (iii) a restituição dos juros de obra.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. As questões devolvidas ao conhecimento desta Turma Recursal restringem-se à análise da alegada ocorrência de caso fortuito ou força maior e à consequente validade das condenações impostas na sentença, nos termos do art. 1.013 do Código de Processo Civil.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, que prevê a responsabilidade objetiva do fornecedor pelos danos causados ao consumidor, nos termos do art. 14 do CDC.
8. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional, embora redigido de forma simplificada, possui natureza jurídica de contrato preliminar, pois estabelece condições essenciais do negócio e vincula a incorporadora à futura transferência do imóvel ao adquirente. À luz da boa-fé objetiva e do dever de informação, suas cláusulas devem ser observadas, somente podendo ser alteradas mediante anuência expressa do consumidor. No caso, o contrato definitivo não apresentou cláusula destacada ou consentimento específico quanto à prorrogação substancial do prazo de entrega, limitando-se à mera indicação de nova data, circunstância insuficiente para caracterizar novação contratual, nos termos do art. 361 do Código Civil, razão pela qual deve prevalecer o prazo originalmente pactuado.
9. A excludente de responsabilidade exige prova do nexo direto entre o evento extraordinário e o atraso verificado, bem como a demonstração de adoção de medidas efetivas para mitigação dos impactos, ônus do qual as recorrentes não se desincumbiram. Ademais, o contrato foi firmado já em contexto pandêmico, circunstância que afasta a imprevisibilidade do evento e reforça a assunção do risco da atividade econômica.
10. Caracterizado o inadimplemento contratual, a privação do uso do imóvel enseja indenização por lucros cessantes, porquanto o bem possui aptidão econômica para moradia ou geração de renda, sendo presumível o prejuízo decorrente da indisponibilidade. O critério adotado na sentença, correspondente a percentual mensal sobre o valor do imóvel, revela-se adequado, proporcional e suficiente para recompor a perda experimentada, inexistindo motivo para modificação.
11. O atraso na entrega do imóvel, em regra, enseja a restituição dos valores pagos a título de juros de obra. No entanto, em se tratando de dano material, este deve ser objetivamente comprovado. No caso em exame, o autor juntou aos autos apenas prints de extrato bancário que indica o pagamento de parcelas “pagas pelo fiador”, sem indicar a composição do débito (quais os valores relativos a juros de obra, seguro, taxas, etc). Ademais, o contrato objeto dos autos sequer prevê a figura do fiador. Não há prova do efetivo prejuízo, a despeito da expressa impugnação dos réus ao aludido documento em contestação, sendo inviável a condenação respectiva.
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso conhecido e parcialmente provido, para afastar a condenação das rés à restituição dos juros de obra. Sentença mantida em seus demais termos.
13. Custas recolhidas. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios, em razão da ausência de recorrente vencido, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. TERMO DE RESERVA. NATUREZA DE CONTRATO PRELIMINAR. PRAZO CONTRATUAL. PANDEMIA DA COVID-19. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE FORTUITO EXTERNO. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA NÃO COMPROVADO. RESTITUIÇÃO INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto pelas rés em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de: (i) R$ 637,26 (seiscentos e trinta e sete reais e vinte e seis centavos), a título de danos materiais (lucros cessantes), com correção monetária pelo IPCA desde os vencimentos mensais e juros de mora a partir da citação; e (ii) R$ 3.672,11 (três mil, seiscentos e setenta e dois reais e onze centavos), a título de restituição de juros de obra referentes ao período de novembro/2023 a setembro/2024, acrescidos de correção monetária desde os desembolsos e juros de mora desde a citação.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 83207197). Foram ofertadas contrarrazões (ID 83207200).
3. Na origem, o autor ajuizou ação indenizatória, na qual narrou que celebrou contrato de compromisso de compra e venda de unidade habitacional localizada no Itapoã Parque/DF, com previsão de entrega para abril de 2023. Alegou que o prazo contratual, acrescido da tolerância de 180 dias, se encerrou em outubro de 2023, contudo a entrega do imóvel somente ocorreu em agosto de 2024. Sustentou que permaneceu privado do uso do bem durante o período de atraso. Argumentou que arcou com despesas de aluguel, condomínio e demais encargos para moradia. Pontuou que suportou cobrança de juros de obra mesmo após o prazo contratual. Informou que tais encargos, em alguns períodos, superaram o valor da prestação do financiamento. Asseverou que a demora decorreu de falha das rés. Defendeu a abusividade da cobrança de encargos após a mora. Alegou prejuízos materiais e lucros cessantes. Requereu a condenação das rés ao pagamento das indenizações correspondentes e à suspensão das cobranças indevidas.
4. Em suas razões recursais, as recorrentes alegaram a ocorrência de caso fortuito e força maior, sustentando que o atraso na entrega do imóvel decorreu dos impactos da pandemia da COVID-19 na cadeia produtiva da construção civil. Aduziram que houve escassez de insumos, redução de mão de obra e paralisações logísticas, circunstâncias comprovadas por documentos e estudos técnicos juntados aos autos. Argumentaram que tais eventos configuraram fortuito externo, nos termos do art. 393 do Código Civil, apto a afastar a responsabilidade civil. Sustentaram que o prazo contratual deveria ser prorrogado em razão do período de calamidade pública. Defendeu que não houve inadimplemento contratual imputável às recorrentes. Impugnaram a condenação ao pagamento de lucros cessantes e à restituição de juros de obra. Afirmaram que os documentos que acompanham a inicial não discriminam os juros de obra. Alegaram, ainda, que o termo de reserva não possui natureza vinculante, devendo prevalecer o contrato definitivo quanto ao prazo de entrega. Ao final, requereram o conhecimento e o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos ou, subsidiariamente, adequar o prazo contratual.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. As questões em discussão são: (i) a ocorrência de caso fortuito ou força maior apto a afastar a responsabilidade das recorrentes; (ii) a responsabilidade de indenização por lucros cessantes; (iii) a restituição dos juros de obra.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. As questões devolvidas ao conhecimento desta Turma Recursal restringem-se à análise da alegada ocorrência de caso fortuito ou força maior e à consequente validade das condenações impostas na sentença, nos termos do art. 1.013 do Código de Processo Civil.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, que prevê a responsabilidade objetiva do fornecedor pelos danos causados ao consumidor, nos termos do art. 14 do CDC.
8. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional, embora redigido de forma simplificada, possui natureza jurídica de contrato preliminar, pois estabelece condições essenciais do negócio e vincula a incorporadora à futura transferência do imóvel ao adquirente. À luz da boa-fé objetiva e do dever de informação, suas cláusulas devem ser observadas, somente podendo ser alteradas mediante anuência expressa do consumidor. No caso, o contrato definitivo não apresentou cláusula destacada ou consentimento específico quanto à prorrogação substancial do prazo de entrega, limitando-se à mera indicação de nova data, circunstância insuficiente para caracterizar novação contratual, nos termos do art. 361 do Código Civil, razão pela qual deve prevalecer o prazo originalmente pactuado.
9. A excludente de responsabilidade exige prova do nexo direto entre o evento extraordinário e o atraso verificado, bem como a demonstração de adoção de medidas efetivas para mitigação dos impactos, ônus do qual as recorrentes não se desincumbiram. Ademais, o contrato foi firmado já em contexto pandêmico, circunstância que afasta a imprevisibilidade do evento e reforça a assunção do risco da atividade econômica.
10. Caracterizado o inadimplemento contratual, a privação do uso do imóvel enseja indenização por lucros cessantes, porquanto o bem possui aptidão econômica para moradia ou geração de renda, sendo presumível o prejuízo decorrente da indisponibilidade. O critério adotado na sentença, correspondente a percentual mensal sobre o valor do imóvel, revela-se adequado, proporcional e suficiente para recompor a perda experimentada, inexistindo motivo para modificação.
11. O atraso na entrega do imóvel, em regra, enseja a restituição dos valores pagos a título de juros de obra. No entanto, em se tratando de dano material, este deve ser objetivamente comprovado. No caso em exame, o autor juntou aos autos apenas prints de extrato bancário que indica o pagamento de parcelas “pagas pelo fiador”, sem indicar a composição do débito (quais os valores relativos a juros de obra, seguro, taxas, etc). Ademais, o contrato objeto dos autos sequer prevê a figura do fiador. Não há prova do efetivo prejuízo, a despeito da expressa impugnação dos réus ao aludido documento em contestação, sendo inviável a condenação respectiva.
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso conhecido e parcialmente provido, para afastar a condenação das rés à restituição dos juros de obra. Sentença mantida em seus demais termos.
13. Custas recolhidas. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios, em razão da ausência de recorrente vencido, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.