Tribunal: TJDFT
Processo: 0745777-21.2025.8.07.0001
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-20

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. RESCISÃO ANTECIPADA. IMÓVEL SEM CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE. DESCUMPRIMENTO DO DEVER LEGAL PELO LOCADOR. INEXIGIBILIDADE DE MULTA RESCISÓRIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pela administradora do imóvel contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a inexistência e inexigibilidade de débito referente à multa rescisória e encargos decorrentes da rescisão antecipada de contrato de locação residencial, bem como determinar a exclusão da cobrança de plataformas de negociação e vedar a inscrição do nome do locatário em cadastros de restrição ao crédito, reconhecendo que a rescisão ocorreu por culpa do locador em razão da ausência de condições mínimas de habitabilidade do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o imóvel foi entregue em condições de servir ao uso a que se destinava, nos termos da Lei n. 8.245/91; (ii) estabelecer se, diante da rescisão antecipada motivada por defeitos estruturais não sanados, é exigível a multa rescisória prevista no contrato de locação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O conjunto probatório demonstra que o imóvel apresentava vícios graves desde o início da locação, como infiltrações, vazamentos hidráulicos, falhas elétricas e problemas estruturais, comprometendo a habitabilidade.
4. A imobiliária foi reiteradamente notificada dos defeitos, por mensagens e e-mails, e permaneceu inerte, sem adotar providências eficazes para solução dos problemas.
5. O locador descumpre o dever legal de entregar e manter o imóvel em condições de uso, nos termos do art. 22 da Lei no 8.245/91, quando não realiza reparos necessários após a ciência dos vícios.
6. O Termo de Vistoria de Entrada não afasta a responsabilidade do locador, especialmente quando os próprios defeitos já estavam ali registrados e foram tempestivamente impugnados pelo locatário.
7. Os defeitos constatados não configuram meros reparos ordinários, mas comprometem a salubridade, segurança e funcionalidade do imóvel, caracterizando inadimplemento contratual do locador.
8. O parágrafo único do art. 26 da Lei de Locações pressupõe que o locador tenha iniciado os reparos necessários tão logo tome conhecimento, contudo, no caso, em mais de um mês de contrato, o locador sequer iniciou os reparos necessários e não se revelaria razoável exigir que o locatário permanecesse por tempo maior no imóvel que não apresentava condições de habitabilidade.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
1. O descumprimento do dever legal pelo locador de entregar e manter o imóvel em condições de habitabilidade autoriza a rescisão contratual pelo locatário sem incidência de multa.
2. A inércia do locador diante de vícios estruturais do imóvel configura inadimplemento contratual apto a afastar encargos decorrentes da rescisão antecipada.
3. O termo de vistoria não exclui a responsabilidade do locador quando os defeitos são contemporâneos à locação, oportunamente impugnados e não são sanados.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/91, arts. 22 e 26.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão no 1943730, 0709228-17.2022.8.07.0001, Rel. Des. Carmen Bittencourt, 8a Turma Cível, j. 12/11/2024.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. RESCISÃO ANTECIPADA. IMÓVEL SEM CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE. DESCUMPRIMENTO DO DEVER LEGAL PELO LOCADOR. INEXIGIBILIDADE DE MULTA RESCISÓRIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pela administradora do imóvel contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a inexistência e inexigibilidade de débito referente à multa rescisória e encargos decorrentes da rescisão antecipada de contrato de locação residencial, bem como determinar a exclusão da cobrança de plataformas de negociação e vedar a inscrição do nome do locatário em cadastros de restrição ao crédito, reconhecendo que a rescisão ocorreu por culpa do locador em razão da ausência de condições mínimas de habitabilidade do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o imóvel foi entregue em condições de servir ao uso a que se destinava, nos termos da Lei n. 8.245/91; (ii) estabelecer se, diante da rescisão antecipada motivada por defeitos estruturais não sanados, é exigível a multa rescisória prevista no contrato de locação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O conjunto probatório demonstra que o imóvel apresentava vícios graves desde o início da locação, como infiltrações, vazamentos hidráulicos, falhas elétricas e problemas estruturais, comprometendo a habitabilidade.
4. A imobiliária foi reiteradamente notificada dos defeitos, por mensagens e e-mails, e permaneceu inerte, sem adotar providências eficazes para solução dos problemas.
5. O locador descumpre o dever legal de entregar e manter o imóvel em condições de uso, nos termos do art. 22 da Lei no 8.245/91, quando não realiza reparos necessários após a ciência dos vícios.
6. O Termo de Vistoria de Entrada não afasta a responsabilidade do locador, especialmente quando os próprios defeitos já estavam ali registrados e foram tempestivamente impugnados pelo locatário.
7. Os defeitos constatados não configuram meros reparos ordinários, mas comprometem a salubridade, segurança e funcionalidade do imóvel, caracterizando inadimplemento contratual do locador.
8. O parágrafo único do art. 26 da Lei de Locações pressupõe que o locador tenha iniciado os reparos necessários tão logo tome conhecimento, contudo, no caso, em mais de um mês de contrato, o locador sequer iniciou os reparos necessários e não se revelaria razoável exigir que o locatário permanecesse por tempo maior no imóvel que não apresentava condições de habitabilidade.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
1. O descumprimento do dever legal pelo locador de entregar e manter o imóvel em condições de habitabilidade autoriza a rescisão contratual pelo locatário sem incidência de multa.
2. A inércia do locador diante de vícios estruturais do imóvel configura inadimplemento contratual apto a afastar encargos decorrentes da rescisão antecipada.
3. O termo de vistoria não exclui a responsabilidade do locador quando os defeitos são contemporâneos à locação, oportunamente impugnados e não são sanados.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/91, arts. 22 e 26.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão no 1943730, 0709228-17.2022.8.07.0001, Rel. Des. Carmen Bittencourt, 8a Turma Cível, j. 12/11/2024.