Tribunal: TJDFT
Processo: 0720612-12.2025.8.07.0020
Órgão julgador: LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-05-20
Data de publicação: 2026-06-02

Ementa:
Ementa. Direito Civil. Recurso Inominado. Locação de imóvel residencial. Retenção de caução. Alegação de danos ao imóvel. Desgaste natural. Ônus da prova do locador. Ilegitimidade da retenção da garantia. Recurso não provido. Sentença mantida.
I. Caso em exame
1. Trata-se de Recurso Inominado movido em face de sentença do 2o Juizado Especial Cível de Águas Claras que julgou parcialmente procedente o pedido autoral.
2. Na inicial, ID 82849130, a parte autora firmou contrato escrito de locação residencial em 11/06/2025, relativo a imóvel residencial, tendo desocupado o bem após curto período. Sustenta que a requerida realizou vistoria de saída excessivamente rigorosa e passou a cobrar reparos referentes a desgaste natural ou vícios preexistentes, os quais não reconhece como de sua responsabilidade. Alega que as cobranças foram abusivas e vexatórias, em violação à Lei do Inquilinato, assim como alega que houve retenção da caução indevidamente. Pleiteou, nesse viés, a devolução da caução no valor de R$ 5.850,00 e indenização por danos morais no valor de R$ 3.004,00.
3. Em sentença, ID 82850726, o juízo de origem rejeitou as preliminares de incompetência territorial e de complexidade probatória. No mérito, entendeu que os reparos exigidos pela locadora decorriam de desgaste natural de locação de curta duração, não havendo prova de danos imputáveis ao locatário. Considerou, assim, ilegítima a retenção da caução e a cobrança proporcional de aluguel e condomínio após a disponibilização das chaves. Por outro lado, afastou o pedido de danos morais, por se tratar de mero inadimplemento contratual. O pedido foi julgado parcialmente procedente para condenar a requerida à restituição integral da caução.
4. Em suas razões, o recorrente sustenta a legalidade da retenção parcial da caução, afirmando ter agido em estrito cumprimento do contrato de locação e da Lei do Inquilinato. Alega que o termo de vistoria de saída apontou danos que extrapolariam o desgaste natural, justificando a retenção de R$ 1.500,00 para reparos. Insurge-se, assim, contra a sentença que determinou a devolução integral da caução. Requer a reforma do julgado para autorizar a retenção parcial e condenar o recorrido aos ônus sucumbenciais. 4.1. Preparo devidamente recolhido (ID 82850729).
5. Contrarrazões apresentadas em ID 82850738, ocasião na qual o recorrido pleiteia que o não provimento do recurso.
II. Questão em discussão
6. A controvérsia recursal consiste em analisar se a retenção da caução prestada pelo inquilino foi legítima e se há elementos autorizadores desta conduta.
III. Razões de decidir
7. No caso em análise, o recorrente sustenta a legitimidade da retenção parcial da caução, sob o argumento de que teriam sido constatadas deteriorações no imóvel ao término da locação. Afirma que os reparos descritos no laudo de saída extrapolariam o desgaste ordinário, razão pela qual seria lícita a compensação pretendida. Todavia, tal assertiva não se sustenta diante do conjunto probatório efetivamente produzido nos autos. A simples invocação de cláusulas contratuais não supre a necessidade de comprovação concreta dos fatos alegados.
8. Incumbia ao recorrente demonstrar, de forma clara e objetiva, a existência de danos imputáveis ao locatário, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil. Os documentos apresentados, contudo, não são suficientes para elidir as alegações autorais, limitando-se a descrições genéricas e a imagens que não evidenciam mau uso do imóvel. Ausente prova robusta que estabeleça nexo entre a conduta do locatário e os supostos prejuízos, não há como acolher a tese recursal.
9. A Lei do Inquilinato impõe ao locatário o dever de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III, da Lei no 8.245/1991). A mesma legislação autoriza a utilização da caução apenas para a satisfação de débitos efetivamente comprovados. Assim, a garantia locatícia somente pode ser utilizada quando demonstrados, de modo inequívoco, danos que ultrapassem o desgaste natural. Não comprovada tal circunstância, impõe-se a restituição integral.
10. No caso concreto, a comparação entre o laudo de vistoria de entrada e o de saída, aliada às imagens juntadas, indica, no máximo, sinais de desgaste natural compatíveis com o período de ocupação do imóvel. Não se verifica, nesse viés, prova de conduta culposa ou dolosa atribuível ao locatário.
11. A Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) regula a retenção da caução, estabelecendo que deve ser revertida em benefício do locatário ao término do contrato, salvo necessidade comprovada de sua utilização (art. 38, parágrafo 2o)
12. Ressalte-se, ainda, que, tendo a ocupação perdurado por apenas 77 dias (de 09/06/2025 a 25/08/2025), revela-se desarrazoada a exigência de pintura geral do imóvel, sobretudo na ausência de comprovação de danos concretos e específicos nas paredes.
13. Em casos semelhantes, o entendimento do TJDFT é no sentido de que é ônus do locador demonstrar que o locatário descumpriu o contrato de locação, deixando o imóvel em condições diversas das quais se obrigou (TJDFT, Acórdão 1951165, 0717494-74.2024.8.07.0016, Relator(a): Flávio Fernando Almeida da Fonseca, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 29/11/2024, publicado no DJe: 16/12/2024).
IV. Dispositivo
14. Recurso inominado conhecido e desprovido.
15. Custas recolhidas. Recorrente condenado ao pagamento de honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, na forma do art. 46 da Lei no 9.099/1995.

Inteiro teor:
Ementa. Direito Civil. Recurso Inominado. Locação de imóvel residencial. Retenção de caução. Alegação de danos ao imóvel. Desgaste natural. Ônus da prova do locador. Ilegitimidade da retenção da garantia. Recurso não provido. Sentença mantida.
I. Caso em exame
1. Trata-se de Recurso Inominado movido em face de sentença do 2o Juizado Especial Cível de Águas Claras que julgou parcialmente procedente o pedido autoral.
2. Na inicial, ID 82849130, a parte autora firmou contrato escrito de locação residencial em 11/06/2025, relativo a imóvel residencial, tendo desocupado o bem após curto período. Sustenta que a requerida realizou vistoria de saída excessivamente rigorosa e passou a cobrar reparos referentes a desgaste natural ou vícios preexistentes, os quais não reconhece como de sua responsabilidade. Alega que as cobranças foram abusivas e vexatórias, em violação à Lei do Inquilinato, assim como alega que houve retenção da caução indevidamente. Pleiteou, nesse viés, a devolução da caução no valor de R$ 5.850,00 e indenização por danos morais no valor de R$ 3.004,00.
3. Em sentença, ID 82850726, o juízo de origem rejeitou as preliminares de incompetência territorial e de complexidade probatória. No mérito, entendeu que os reparos exigidos pela locadora decorriam de desgaste natural de locação de curta duração, não havendo prova de danos imputáveis ao locatário. Considerou, assim, ilegítima a retenção da caução e a cobrança proporcional de aluguel e condomínio após a disponibilização das chaves. Por outro lado, afastou o pedido de danos morais, por se tratar de mero inadimplemento contratual. O pedido foi julgado parcialmente procedente para condenar a requerida à restituição integral da caução.
4. Em suas razões, o recorrente sustenta a legalidade da retenção parcial da caução, afirmando ter agido em estrito cumprimento do contrato de locação e da Lei do Inquilinato. Alega que o termo de vistoria de saída apontou danos que extrapolariam o desgaste natural, justificando a retenção de R$ 1.500,00 para reparos. Insurge-se, assim, contra a sentença que determinou a devolução integral da caução. Requer a reforma do julgado para autorizar a retenção parcial e condenar o recorrido aos ônus sucumbenciais. 4.1. Preparo devidamente recolhido (ID 82850729).
5. Contrarrazões apresentadas em ID 82850738, ocasião na qual o recorrido pleiteia que o não provimento do recurso.
II. Questão em discussão
6. A controvérsia recursal consiste em analisar se a retenção da caução prestada pelo inquilino foi legítima e se há elementos autorizadores desta conduta.
III. Razões de decidir
7. No caso em análise, o recorrente sustenta a legitimidade da retenção parcial da caução, sob o argumento de que teriam sido constatadas deteriorações no imóvel ao término da locação. Afirma que os reparos descritos no laudo de saída extrapolariam o desgaste ordinário, razão pela qual seria lícita a compensação pretendida. Todavia, tal assertiva não se sustenta diante do conjunto probatório efetivamente produzido nos autos. A simples invocação de cláusulas contratuais não supre a necessidade de comprovação concreta dos fatos alegados.
8. Incumbia ao recorrente demonstrar, de forma clara e objetiva, a existência de danos imputáveis ao locatário, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil. Os documentos apresentados, contudo, não são suficientes para elidir as alegações autorais, limitando-se a descrições genéricas e a imagens que não evidenciam mau uso do imóvel. Ausente prova robusta que estabeleça nexo entre a conduta do locatário e os supostos prejuízos, não há como acolher a tese recursal.
9. A Lei do Inquilinato impõe ao locatário o dever de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III, da Lei no 8.245/1991). A mesma legislação autoriza a utilização da caução apenas para a satisfação de débitos efetivamente comprovados. Assim, a garantia locatícia somente pode ser utilizada quando demonstrados, de modo inequívoco, danos que ultrapassem o desgaste natural. Não comprovada tal circunstância, impõe-se a restituição integral.
10. No caso concreto, a comparação entre o laudo de vistoria de entrada e o de saída, aliada às imagens juntadas, indica, no máximo, sinais de desgaste natural compatíveis com o período de ocupação do imóvel. Não se verifica, nesse viés, prova de conduta culposa ou dolosa atribuível ao locatário.
11. A Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) regula a retenção da caução, estabelecendo que deve ser revertida em benefício do locatário ao término do contrato, salvo necessidade comprovada de sua utilização (art. 38, parágrafo 2o)
12. Ressalte-se, ainda, que, tendo a ocupação perdurado por apenas 77 dias (de 09/06/2025 a 25/08/2025), revela-se desarrazoada a exigência de pintura geral do imóvel, sobretudo na ausência de comprovação de danos concretos e específicos nas paredes.
13. Em casos semelhantes, o entendimento do TJDFT é no sentido de que é ônus do locador demonstrar que o locatário descumpriu o contrato de locação, deixando o imóvel em condições diversas das quais se obrigou (TJDFT, Acórdão 1951165, 0717494-74.2024.8.07.0016, Relator(a): Flávio Fernando Almeida da Fonseca, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 29/11/2024, publicado no DJe: 16/12/2024).
IV. Dispositivo
14. Recurso inominado conhecido e desprovido.
15. Custas recolhidas. Recorrente condenado ao pagamento de honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, na forma do art. 46 da Lei no 9.099/1995.