Tribunal: TJDFT
Processo: 0740186-33.2025.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-02-24
Data de publicação: 2026-03-05

Ementa:
DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO NÃO OBSERVADA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL PARA FINS COMERCIAIS. BENFEITORIAS. CLÁUSULA CONTRATUAL. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. AUTORIZAÇÃO NÃO COMPROVADA. INDENIZAÇÃO. NÃO CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso inominado interposto pela parte autora em face da sentença que julgou improcedente o pedido contido na inicial.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 78289052). Foram ofertadas contrarrazões (ID 78289055).
3. Na origem, a parte autora ajuizou ação para obter o ressarcimento do valor de R$ 51.341,70, correspondente às obras realizadas no imóvel comercial locado. Informou que, em 18/08/2023, as partes firmaram contrato de locação para fins comerciais. Afirmou que, na assinatura do pacto, foi realizada vistoria, cujo laudo foi entregue em 22/08/2023. Aduziu que apresentou impugnação em 31/08/2023, ao constatar vícios estruturais relevantes, como infiltrações, tubulações danificadas, ausência de chaves e fissuras. Sustentou que, diante da urgência e dos riscos à saúde e segurança, efetuou obras de reparo e adequação no valor total de R$ 51.341,70. Ante a negativa de solução extrajudicial, ajuizou a presente demanda para ser ressarcido pelos gastos comprovadamente realizados.
4. Em suas razões recursais, os recorrentes suscitaram preliminar de nulidade da sentença, ao argumento de ausência de fundamentação, pois o juízo desconsiderou as conclusões dos laudos técnicos sem indicar, de forma analítica e com base em outros elementos dos autos, as razões de sua eventual inadequação. No mérito, sustentaram que os laudos apresentados demonstram que as intervenções realizadas eram imprescindíveis para a preservação da estrutura do imóvel e para evitar sua deterioração, enquadrando-se no art. 96, § 3o, do Código Civil. Alegaram que as obras não se limitaram a mera conveniência comercial, constituindo medida necessária para assegurar a conformidade do imóvel com requisitos legais e normativos mínimos. Defenderam que, conforme fotos e laudos, as instalações originais apresentavam irregularidades graves, como tubulações sem ancoragem, conexões improvisadas e inclinação inadequada, evidenciando quadro de precariedade. Destacaram que as obras executadas, realizadas de boa-fé pelos locatários, visaram restaurar a funcionalidade e segurança do bem, caracterizando benfeitorias necessárias. Aduziram que, diante da urgência e da natureza essencial das reformas, não se exigia autorização prévia do locador, nos termos do art. 35 da Lei 8.245/91. Asseveraram que os vícios estruturais, graves e preexistentes ao contrato, foram omitidos na vistoria inicial, que falsamente atestou o “bom estado” das tubulações. Pontuaram que tais vícios ocultos macularam o negócio jurídico desde a origem, revelando a incompatibilidade entre a carência para pagamento de aluguéis de apenas quatro meses prevista e a magnitude dos problemas. Requereram o provimento do recurso para julgar procedente o pedido inicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. As questões em discussão consistem em definir: (i) se a sentença é nula por ausência de fundamentação; (ii) se os documentos apresentados comprovam a existência de vícios graves, ocultos e preexistentes ao contrato, aptos a caracterizar a precariedade estrutural do imóvel; (iii) se as obras realizadas pelos locatários configuram benfeitorias necessárias; e (iv) se, diante da natureza e urgência dos reparos, é dispensável a autorização prévia do locador para fins de reconhecimento do direito ao ressarcimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação. Nos termos do art. 11 do CPC, todas as decisões judiciais devem ser motivadas, sob pena de nulidade. No caso, contudo, não se verifica ausência de fundamentação. A sentença impugnada apreciou o mérito da controvérsia e expôs, ainda que de forma concisa, os fundamentos fáticos e jurídicos que embasaram o convencimento da magistrada. O mero inconformismo da parte com a conclusão adotada não caracteriza nulidade. Preliminar rejeitada.
7. No caso em exame, o contrato celebrado entre as partes disciplina expressamente a questão das benfeitorias. A cláusula quarta (ID 78288549, p. 4) registra que os locatários examinaram o imóvel e o aceitaram conforme o termo de vistoria assinado, obrigando-se a realizar, às suas expensas, os reparos decorrentes do uso regular, notadamente aqueles relacionados a entupimentos e obstruções das redes de esgoto e águas pluviais, devendo restituir o imóvel nas condições consignadas no termo, sem direito a retenção ou indenização por quaisquer benfeitorias, ainda que realizadas com autorização. O § 2o da mesma cláusula condiciona a execução de obras à prévia manifestação expressa dos locadores, mediante envio dos projetos e documentos pertinentes.
8. Nesse quadro, o laudo de vistoria elaborado antes da entrega das chaves apresenta descrição minuciosa do estado do imóvel e foi validado por ambas as partes. Por possuir presunção de veracidade, constitui referência objetiva para aferição de eventuais defeitos preexistentes à locação. Após impugnação apresentada pelo locatário (ID 78288551), foi promovido o reparo no bem, ainda que de forma simples.
9. A impugnação apresentada pelo locatário (ID 78288551) não é suficiente para afastar o conteúdo do laudo inicial, sobretudo porque desacompanhada de prova técnica idônea e contemporânea à assinatura do contrato, apta a demonstrar a existência de vícios ocultos ou falhas estruturais relevantes. Os laudos particulares juntados posteriormente foram produzidos meses após o início das obras e refletem, em grande medida, o estado do imóvel durante intervenções promovidas por iniciativa do próprio locatário, o que inviabiliza a aferição precisa da origem e da preexistência dos problemas relatados. Ademais, no contrato de locação houve a isenção do pagamento de 4 (quatro) meses, que soma R$32.000,00 (trinta e dois mil reais), condição usualmente oferecida nas hipóteses de locação de imóvel que necessita de reforma.
10. A análise do conjunto probatório revela que o locatário procedeu a ampla reforma, com substituições de tubulações, correções de impermeabilização e outras melhorias significativas. Todavia, tais intervenções não se vinculam, necessariamente, a defeitos estruturais imputáveis ao locador, especialmente diante da inexistência de laudo técnico independente e anterior às obras que comprove a gravidade dos danos alegados. De igual modo, a contranotificação dos locadores (ID 78288552) não contém reconhecimento de responsabilidade pelos vícios nem promessa de reembolso das despesas assumidas, notadamente em razão do evidente estado do imóvel - que carecia de reforma - no momento da locação, especialmente para o exercício de atividade (farmácia de manipulação) cujas exigências sanitárias são maiores.
11. Conforme ajustado entre as partes, foi concedida carência de quatro meses no pagamento dos aluguéis, justamente porque o imóvel seria recebido nas condições em que se encontrava, sem que recaísse sobre o locador a obrigação de executar reparos, salvo quanto a vícios estruturais preexistentes — os quais não foram comprovados. Embora o art. 35 da Lei no 8.245/91 preveja o direito à indenização por benfeitorias necessárias, é válida, conforme a Súmula 335 do STJ, a cláusula contratual que estabelece a renúncia à indenização e ao direito de retenção: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.
12. Assim, diante da validade do laudo de vistoria, da ausência de prova contundente acerca da existência de vícios ocultos anteriores à locação e da impossibilidade de individualizar quais intervenções decorreram de necessidade técnica e quais resultaram de decisão empresarial do locatário para adequação do imóvel ao seu ramo de atividade, conclui-se que não houve comprovação do fato constitutivo do direito invocado, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC. Portanto, a manutenção integral da sentença é medida que se impõe.

IV. DISPOSITIVO

13. Recurso conhecido. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada. Recurso não provido.
14. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO NÃO OBSERVADA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL PARA FINS COMERCIAIS. BENFEITORIAS. CLÁUSULA CONTRATUAL. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS. AUTORIZAÇÃO NÃO COMPROVADA. INDENIZAÇÃO. NÃO CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso inominado interposto pela parte autora em face da sentença que julgou improcedente o pedido contido na inicial.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 78289052). Foram ofertadas contrarrazões (ID 78289055).
3. Na origem, a parte autora ajuizou ação para obter o ressarcimento do valor de R$ 51.341,70, correspondente às obras realizadas no imóvel comercial locado. Informou que, em 18/08/2023, as partes firmaram contrato de locação para fins comerciais. Afirmou que, na assinatura do pacto, foi realizada vistoria, cujo laudo foi entregue em 22/08/2023. Aduziu que apresentou impugnação em 31/08/2023, ao constatar vícios estruturais relevantes, como infiltrações, tubulações danificadas, ausência de chaves e fissuras. Sustentou que, diante da urgência e dos riscos à saúde e segurança, efetuou obras de reparo e adequação no valor total de R$ 51.341,70. Ante a negativa de solução extrajudicial, ajuizou a presente demanda para ser ressarcido pelos gastos comprovadamente realizados.
4. Em suas razões recursais, os recorrentes suscitaram preliminar de nulidade da sentença, ao argumento de ausência de fundamentação, pois o juízo desconsiderou as conclusões dos laudos técnicos sem indicar, de forma analítica e com base em outros elementos dos autos, as razões de sua eventual inadequação. No mérito, sustentaram que os laudos apresentados demonstram que as intervenções realizadas eram imprescindíveis para a preservação da estrutura do imóvel e para evitar sua deterioração, enquadrando-se no art. 96, § 3o, do Código Civil. Alegaram que as obras não se limitaram a mera conveniência comercial, constituindo medida necessária para assegurar a conformidade do imóvel com requisitos legais e normativos mínimos. Defenderam que, conforme fotos e laudos, as instalações originais apresentavam irregularidades graves, como tubulações sem ancoragem, conexões improvisadas e inclinação inadequada, evidenciando quadro de precariedade. Destacaram que as obras executadas, realizadas de boa-fé pelos locatários, visaram restaurar a funcionalidade e segurança do bem, caracterizando benfeitorias necessárias. Aduziram que, diante da urgência e da natureza essencial das reformas, não se exigia autorização prévia do locador, nos termos do art. 35 da Lei 8.245/91. Asseveraram que os vícios estruturais, graves e preexistentes ao contrato, foram omitidos na vistoria inicial, que falsamente atestou o “bom estado” das tubulações. Pontuaram que tais vícios ocultos macularam o negócio jurídico desde a origem, revelando a incompatibilidade entre a carência para pagamento de aluguéis de apenas quatro meses prevista e a magnitude dos problemas. Requereram o provimento do recurso para julgar procedente o pedido inicial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. As questões em discussão consistem em definir: (i) se a sentença é nula por ausência de fundamentação; (ii) se os documentos apresentados comprovam a existência de vícios graves, ocultos e preexistentes ao contrato, aptos a caracterizar a precariedade estrutural do imóvel; (iii) se as obras realizadas pelos locatários configuram benfeitorias necessárias; e (iv) se, diante da natureza e urgência dos reparos, é dispensável a autorização prévia do locador para fins de reconhecimento do direito ao ressarcimento.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação. Nos termos do art. 11 do CPC, todas as decisões judiciais devem ser motivadas, sob pena de nulidade. No caso, contudo, não se verifica ausência de fundamentação. A sentença impugnada apreciou o mérito da controvérsia e expôs, ainda que de forma concisa, os fundamentos fáticos e jurídicos que embasaram o convencimento da magistrada. O mero inconformismo da parte com a conclusão adotada não caracteriza nulidade. Preliminar rejeitada.
7. No caso em exame, o contrato celebrado entre as partes disciplina expressamente a questão das benfeitorias. A cláusula quarta (ID 78288549, p. 4) registra que os locatários examinaram o imóvel e o aceitaram conforme o termo de vistoria assinado, obrigando-se a realizar, às suas expensas, os reparos decorrentes do uso regular, notadamente aqueles relacionados a entupimentos e obstruções das redes de esgoto e águas pluviais, devendo restituir o imóvel nas condições consignadas no termo, sem direito a retenção ou indenização por quaisquer benfeitorias, ainda que realizadas com autorização. O § 2o da mesma cláusula condiciona a execução de obras à prévia manifestação expressa dos locadores, mediante envio dos projetos e documentos pertinentes.
8. Nesse quadro, o laudo de vistoria elaborado antes da entrega das chaves apresenta descrição minuciosa do estado do imóvel e foi validado por ambas as partes. Por possuir presunção de veracidade, constitui referência objetiva para aferição de eventuais defeitos preexistentes à locação. Após impugnação apresentada pelo locatário (ID 78288551), foi promovido o reparo no bem, ainda que de forma simples.
9. A impugnação apresentada pelo locatário (ID 78288551) não é suficiente para afastar o conteúdo do laudo inicial, sobretudo porque desacompanhada de prova técnica idônea e contemporânea à assinatura do contrato, apta a demonstrar a existência de vícios ocultos ou falhas estruturais relevantes. Os laudos particulares juntados posteriormente foram produzidos meses após o início das obras e refletem, em grande medida, o estado do imóvel durante intervenções promovidas por iniciativa do próprio locatário, o que inviabiliza a aferição precisa da origem e da preexistência dos problemas relatados. Ademais, no contrato de locação houve a isenção do pagamento de 4 (quatro) meses, que soma R$32.000,00 (trinta e dois mil reais), condição usualmente oferecida nas hipóteses de locação de imóvel que necessita de reforma.
10. A análise do conjunto probatório revela que o locatário procedeu a ampla reforma, com substituições de tubulações, correções de impermeabilização e outras melhorias significativas. Todavia, tais intervenções não se vinculam, necessariamente, a defeitos estruturais imputáveis ao locador, especialmente diante da inexistência de laudo técnico independente e anterior às obras que comprove a gravidade dos danos alegados. De igual modo, a contranotificação dos locadores (ID 78288552) não contém reconhecimento de responsabilidade pelos vícios nem promessa de reembolso das despesas assumidas, notadamente em razão do evidente estado do imóvel - que carecia de reforma - no momento da locação, especialmente para o exercício de atividade (farmácia de manipulação) cujas exigências sanitárias são maiores.
11. Conforme ajustado entre as partes, foi concedida carência de quatro meses no pagamento dos aluguéis, justamente porque o imóvel seria recebido nas condições em que se encontrava, sem que recaísse sobre o locador a obrigação de executar reparos, salvo quanto a vícios estruturais preexistentes — os quais não foram comprovados. Embora o art. 35 da Lei no 8.245/91 preveja o direito à indenização por benfeitorias necessárias, é válida, conforme a Súmula 335 do STJ, a cláusula contratual que estabelece a renúncia à indenização e ao direito de retenção: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.
12. Assim, diante da validade do laudo de vistoria, da ausência de prova contundente acerca da existência de vícios ocultos anteriores à locação e da impossibilidade de individualizar quais intervenções decorreram de necessidade técnica e quais resultaram de decisão empresarial do locatário para adequação do imóvel ao seu ramo de atividade, conclui-se que não houve comprovação do fato constitutivo do direito invocado, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC. Portanto, a manutenção integral da sentença é medida que se impõe.

IV. DISPOSITIVO

13. Recurso conhecido. Preliminar de nulidade da sentença rejeitada. Recurso não provido.
14. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.