Tribunal: TJDFT
Processo: 0704011-25.2025.8.07.0021
Órgão julgador: LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-04-08

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE DE PRORROGAÇÃO TÁCITA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré ,contra a sentença que julgou procedentes os pedidos para reconhecer o atraso na entrega do imóvel e condenar a recorrente ao ressarcimento dos juros da obra suportados pela autora no período de mora, além do pagamento de indenização por lucros cessantes.
2. Em suas razões, a recorrente defende a legalidade das cláusulas contratuais, em especial o prazo estabelecido no Contrato de Compra e Venda. Acrescentam que o prazo de entrega foi definido e comunicado no momento da venda, com prorrogação de 180 dias, além da prorrogação suplementar contratual de 60 dias, não havendo atraso na entrega da unidade imobiliária. Afirma que não é devido o ressarcimento dos juros de mora, pois a autora não comprovou o pagamento. Sustenta que houve caso fortuito, em razão da escassez de materiais e mão de obra durante a pandemia de coronavírus, de modo que não poderia ser responsabilizada
3. Recurso próprio, regular e tempestivo. Preparo recolhido. Contrarrazões apresentadas (ID. 80521921).
4 O negócio jurídico entabulado entre as partes, consistente em instrumento particular de promessa de compra e venda entre o particular (consumidor) e as construtoras (fornecedores), constitui autêntica relação de consumo, nos termos do que se extrai dos conceitos fixados nos artigos 2o e 3o do CDC.
5. Como se observa no termo de reserva entre as partes (ID. 80521828), o bem deveria ter sido entregue em 30/04/2023, sendo admitida a tolerância de 180 dias corridos. Por outro lado, o contrato de financiamento prevê prazo diverso, 09/10/2023. Embora o contrato com a instituição financeira seja essencial para a concretização da compra e venda, mesmo porque, é através do mútuo garantido por alienação fiduciária que se faz o pagamento do preço, é certo que a fixação de dois prazos de entrega põe o consumidor em desvantagem exagerada, tratando, portanto, de prática abusiva, nos termos do art. 51, IV do CDC. Demais disso, não há que se falar em novação, uma vez que não é nem expressa nem inequívoca a vontade do consumidor, nesse sentido (art. 361 do Código Civil).
6. O consumidor, ao celebrar o contrato, tem a legítima expectativa de que o imóvel será entregue no prazo ajustado, sendo esta data, inclusive, bastante relevante na formação da vontade de contratar. Ademais, é vedado ao fornecedor, nos termos do art. 39, XII, do CDC, deixar de fixar prazo para concluir sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério. Ainda nos termos do art. 47 do CDC, a interpretação das cláusulas contratuais se dará da forma mais favorável ao consumidor. Havendo cláusulas com fixação de prazos diversos, deve ser adotada aquela com prazo de entrega mais curto, porque é mais favorável ao consumidor.
7. Por ocasião do julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. Portanto, o prazo de entrega a ser considerado é aquele previsto no termo de reserva, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, não havendo que se falar em acréscimo de mais 60 (sessenta) dias previstos no contrato de financiamento.
8. Nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil, o devedor em mora responde pelos prejuízos a que deu causa, os quais abrangem o que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar. Não há que se falar em ocorrência de caso fortuito em razão de escassez de mão de obra ou insumos. Isso porque, sendo esta construtora de grande experiência no mercado de incorporação, não tem como ignorar esse fator. A ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada ou de insumos, não configura caso fortuito, daí por que não excluem a responsabilidade da empresa construtora. Trata-se, no máximo, de fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade, razão pela qual a requerida deve suportar o risco da atividade que exerce. Cumpre observar, ainda, que a pandemia do coronavírus se iniciou em meados de 2020 e o termo de reserva foi firmado em setembro de 2021, de modo que a construtora poderia e deveria prever com clareza o fluxo de mão de obra e insumos.
9. Também no julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.3. É lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo período de tolerância.” Todavia, no caso de atraso na entrega do imóvel, a construtora/incorporadora deverá ser responsável pela indenização de tal pagamento, durante o período moratório, por ser fato imputável somente a ela. O efetivo pagamento foi comprovado na planilha de evolução (ID. 80521824), emitida através da própria Caixa Econômica Federal. Desse modo, devem ser indenizados todos os encargos componentes da parcela de juros de obra paga na fase de construção, durante a mora da construtora. Não há reparo a ser feito na sentença.
10. Ainda conforme Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.” Portanto, é cabível a indenização pelos danos que a recorrida suportou, em razão da privação do uso do imóvel. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido na sentença, em quantia equivalente a 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves.
11. Recurso CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
12. A recorrente arcará com os honorários de sucumbência, os quais fixo em 10% do valor da condenação, conforme art. 55 da Lei 9.099/95
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, a teor do que dispõe o art. 46 da Lei 9099/1995.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. IMPOSSIBILIDADE DE PRORROGAÇÃO TÁCITA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré ,contra a sentença que julgou procedentes os pedidos para reconhecer o atraso na entrega do imóvel e condenar a recorrente ao ressarcimento dos juros da obra suportados pela autora no período de mora, além do pagamento de indenização por lucros cessantes.
2. Em suas razões, a recorrente defende a legalidade das cláusulas contratuais, em especial o prazo estabelecido no Contrato de Compra e Venda. Acrescentam que o prazo de entrega foi definido e comunicado no momento da venda, com prorrogação de 180 dias, além da prorrogação suplementar contratual de 60 dias, não havendo atraso na entrega da unidade imobiliária. Afirma que não é devido o ressarcimento dos juros de mora, pois a autora não comprovou o pagamento. Sustenta que houve caso fortuito, em razão da escassez de materiais e mão de obra durante a pandemia de coronavírus, de modo que não poderia ser responsabilizada
3. Recurso próprio, regular e tempestivo. Preparo recolhido. Contrarrazões apresentadas (ID. 80521921).
4 O negócio jurídico entabulado entre as partes, consistente em instrumento particular de promessa de compra e venda entre o particular (consumidor) e as construtoras (fornecedores), constitui autêntica relação de consumo, nos termos do que se extrai dos conceitos fixados nos artigos 2o e 3o do CDC.
5. Como se observa no termo de reserva entre as partes (ID. 80521828), o bem deveria ter sido entregue em 30/04/2023, sendo admitida a tolerância de 180 dias corridos. Por outro lado, o contrato de financiamento prevê prazo diverso, 09/10/2023. Embora o contrato com a instituição financeira seja essencial para a concretização da compra e venda, mesmo porque, é através do mútuo garantido por alienação fiduciária que se faz o pagamento do preço, é certo que a fixação de dois prazos de entrega põe o consumidor em desvantagem exagerada, tratando, portanto, de prática abusiva, nos termos do art. 51, IV do CDC. Demais disso, não há que se falar em novação, uma vez que não é nem expressa nem inequívoca a vontade do consumidor, nesse sentido (art. 361 do Código Civil).
6. O consumidor, ao celebrar o contrato, tem a legítima expectativa de que o imóvel será entregue no prazo ajustado, sendo esta data, inclusive, bastante relevante na formação da vontade de contratar. Ademais, é vedado ao fornecedor, nos termos do art. 39, XII, do CDC, deixar de fixar prazo para concluir sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério. Ainda nos termos do art. 47 do CDC, a interpretação das cláusulas contratuais se dará da forma mais favorável ao consumidor. Havendo cláusulas com fixação de prazos diversos, deve ser adotada aquela com prazo de entrega mais curto, porque é mais favorável ao consumidor.
7. Por ocasião do julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. Portanto, o prazo de entrega a ser considerado é aquele previsto no termo de reserva, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, não havendo que se falar em acréscimo de mais 60 (sessenta) dias previstos no contrato de financiamento.
8. Nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil, o devedor em mora responde pelos prejuízos a que deu causa, os quais abrangem o que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar. Não há que se falar em ocorrência de caso fortuito em razão de escassez de mão de obra ou insumos. Isso porque, sendo esta construtora de grande experiência no mercado de incorporação, não tem como ignorar esse fator. A ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada ou de insumos, não configura caso fortuito, daí por que não excluem a responsabilidade da empresa construtora. Trata-se, no máximo, de fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade, razão pela qual a requerida deve suportar o risco da atividade que exerce. Cumpre observar, ainda, que a pandemia do coronavírus se iniciou em meados de 2020 e o termo de reserva foi firmado em setembro de 2021, de modo que a construtora poderia e deveria prever com clareza o fluxo de mão de obra e insumos.
9. Também no julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.3. É lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo período de tolerância.” Todavia, no caso de atraso na entrega do imóvel, a construtora/incorporadora deverá ser responsável pela indenização de tal pagamento, durante o período moratório, por ser fato imputável somente a ela. O efetivo pagamento foi comprovado na planilha de evolução (ID. 80521824), emitida através da própria Caixa Econômica Federal. Desse modo, devem ser indenizados todos os encargos componentes da parcela de juros de obra paga na fase de construção, durante a mora da construtora. Não há reparo a ser feito na sentença.
10. Ainda conforme Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.” Portanto, é cabível a indenização pelos danos que a recorrida suportou, em razão da privação do uso do imóvel. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido na sentença, em quantia equivalente a 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves.
11. Recurso CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
12. A recorrente arcará com os honorários de sucumbência, os quais fixo em 10% do valor da condenação, conforme art. 55 da Lei 9.099/95
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, a teor do que dispõe o art. 46 da Lei 9099/1995.