Tribunal: TJDFT
Processo: 0741248-56.2025.8.07.0001
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-06-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E RECONVENÇÃO. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. TRIENAL. MÉRITO. LOCAÇÃO. FUNDO DE RESERVA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA NÃO CARACTERIZADA. REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS. SUCUMBÊNCIA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. REJEIÇÃO. DESPROVIMENTO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra r. sentença que, em ação de cobrança cumulada com repetição de indébito e pedido de reparação de danos morais, reconheceu a ilegalidade da cobrança do fundo de reserva condominial suportado pelo locatário, pronunciou a prescrição quanto às parcelas anteriores ao triênio que antecedeu o ajuizamento da demanda, condenou à restituição parcial dos valores pagos, afastou a responsabilidade da administradora imobiliária, rejeitou o pedido de reparação de danos morais e julgou procedente reconvenção para cobrança de encargos locatícios inadimplidos.
II. Questão em discussão
2. Definir: (i) o prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição dos valores pagos indevidamente a título de fundo de reserva condominial; (ii) a possibilidade de aplicação da teoria da actio nata para modulação do termo inicial da prescrição; (iii) a existência de responsabilidade solidária da administradora imobiliária; (iv) a configuração de reparação de danos morais à pessoa jurídica; (v) a validade da condenação imposta em sede de reconvenção; e (vi) a correta distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. Razões de decidir
3. A pretensão de restituição de valores pagos indevidamente a título de fundo de reserva condominial, encargo classificado como despesa extraordinária e de responsabilidade legal do locador, possui natureza de ressarcimento fundada em enriquecimento sem causa, submetendo-se ao prazo prescricional trienal previsto no art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil, afastada a incidência do prazo quinquenal do art. 206, § 5o, inciso I, do mesmo diploma.
4. Inviável a aplicação da teoria da actio nata em sua vertente subjetiva, porquanto a cobrança questionada era contínua e objetivamente verificável ao longo da relação locatícia, inexistindo impedimento ao conhecimento da suposta ilegalidade, sobretudo diante do dever de diligência exigível de pessoas jurídicas empresárias.
5. A administradora imobiliária, atuando como mera mandatária da locadora, não integra a relação jurídica material referente à obrigação legal de suportar o fundo de reserva condominial, inexistindo nexo causal ou benefício econômico que justifique a imputação de responsabilidade solidária.
6. A cobrança indevida do fundo de reserva condominial, por si só, não configura reparação de danos morais à pessoa jurídica, ausente prova de abalo à honra objetiva, à imagem ou à reputação no meio social ou comercial.
7. Os documentos juntados apenas em grau recursal não comprovam a quitação dos encargos locatícios exigidos na reconvenção, além de configurarem inovação probatória vedada, nos termos do art. 435 do Código de Processo Civil, impondo-se a manutenção da procedência do pedido reconvencional.
8. Inexistente conduta processual dolosa apta a caracterizar litigância de má-fé, sendo insuficiente, para tanto, a mera divergência interpretativa ou o exercício regular do direito de recorrer.
9. Mantem-se a sucumbência fixada na r. sentença, uma vez que na reconvenção houve sucumbência integral das autoras/reconvindas e na ação principal parcial sucumbência, legitimando a distribuição dos ônus conforme o grau de êxito de cada parte, com majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.
IV. Dispositivo
10. Apelação conhecida e desprovida.
Legislação relevante citada: Código Civil, art. 186. Código Civil, art. 188, inciso I. Código Civil, art. 206, § 3o, inciso IV. Código Civil, art. 206, § 5o, inciso I. Código Civil, art. 927. Código de Processo Civil, art. 369. Código de Processo Civil, art. 373. Código de Processo Civil, art. 435. Código de Processo Civil, art. 487, inciso I. Código de Processo Civil, art. 1.012, caput. Código de Processo Civil, art. 1.026, § 2o. Código de Processo Civil, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: Acórdão 1785807, Apelação Cível n. 0704765-72.2022.8.07.0020, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, julgamento em 22/11/2023, DJe de 14/12/2023. Acórdão 2101956, Apelação Cível n. 0715420-39.2022.8.07.0009, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, julgamento em 04/03/2026, DJe de 30/03/2026.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA CUMULADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO E RECONVENÇÃO. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. TRIENAL. MÉRITO. LOCAÇÃO. FUNDO DE RESERVA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA NÃO CARACTERIZADA. REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS. SUCUMBÊNCIA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. REJEIÇÃO. DESPROVIMENTO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra r. sentença que, em ação de cobrança cumulada com repetição de indébito e pedido de reparação de danos morais, reconheceu a ilegalidade da cobrança do fundo de reserva condominial suportado pelo locatário, pronunciou a prescrição quanto às parcelas anteriores ao triênio que antecedeu o ajuizamento da demanda, condenou à restituição parcial dos valores pagos, afastou a responsabilidade da administradora imobiliária, rejeitou o pedido de reparação de danos morais e julgou procedente reconvenção para cobrança de encargos locatícios inadimplidos.
II. Questão em discussão
2. Definir: (i) o prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição dos valores pagos indevidamente a título de fundo de reserva condominial; (ii) a possibilidade de aplicação da teoria da actio nata para modulação do termo inicial da prescrição; (iii) a existência de responsabilidade solidária da administradora imobiliária; (iv) a configuração de reparação de danos morais à pessoa jurídica; (v) a validade da condenação imposta em sede de reconvenção; e (vi) a correta distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. Razões de decidir
3. A pretensão de restituição de valores pagos indevidamente a título de fundo de reserva condominial, encargo classificado como despesa extraordinária e de responsabilidade legal do locador, possui natureza de ressarcimento fundada em enriquecimento sem causa, submetendo-se ao prazo prescricional trienal previsto no art. 206, § 3o, inciso IV, do Código Civil, afastada a incidência do prazo quinquenal do art. 206, § 5o, inciso I, do mesmo diploma.
4. Inviável a aplicação da teoria da actio nata em sua vertente subjetiva, porquanto a cobrança questionada era contínua e objetivamente verificável ao longo da relação locatícia, inexistindo impedimento ao conhecimento da suposta ilegalidade, sobretudo diante do dever de diligência exigível de pessoas jurídicas empresárias.
5. A administradora imobiliária, atuando como mera mandatária da locadora, não integra a relação jurídica material referente à obrigação legal de suportar o fundo de reserva condominial, inexistindo nexo causal ou benefício econômico que justifique a imputação de responsabilidade solidária.
6. A cobrança indevida do fundo de reserva condominial, por si só, não configura reparação de danos morais à pessoa jurídica, ausente prova de abalo à honra objetiva, à imagem ou à reputação no meio social ou comercial.
7. Os documentos juntados apenas em grau recursal não comprovam a quitação dos encargos locatícios exigidos na reconvenção, além de configurarem inovação probatória vedada, nos termos do art. 435 do Código de Processo Civil, impondo-se a manutenção da procedência do pedido reconvencional.
8. Inexistente conduta processual dolosa apta a caracterizar litigância de má-fé, sendo insuficiente, para tanto, a mera divergência interpretativa ou o exercício regular do direito de recorrer.
9. Mantem-se a sucumbência fixada na r. sentença, uma vez que na reconvenção houve sucumbência integral das autoras/reconvindas e na ação principal parcial sucumbência, legitimando a distribuição dos ônus conforme o grau de êxito de cada parte, com majoração dos honorários advocatícios em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.
IV. Dispositivo
10. Apelação conhecida e desprovida.
Legislação relevante citada: Código Civil, art. 186. Código Civil, art. 188, inciso I. Código Civil, art. 206, § 3o, inciso IV. Código Civil, art. 206, § 5o, inciso I. Código Civil, art. 927. Código de Processo Civil, art. 369. Código de Processo Civil, art. 373. Código de Processo Civil, art. 435. Código de Processo Civil, art. 487, inciso I. Código de Processo Civil, art. 1.012, caput. Código de Processo Civil, art. 1.026, § 2o. Código de Processo Civil, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: Acórdão 1785807, Apelação Cível n. 0704765-72.2022.8.07.0020, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, julgamento em 22/11/2023, DJe de 14/12/2023. Acórdão 2101956, Apelação Cível n. 0715420-39.2022.8.07.0009, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, julgamento em 04/03/2026, DJe de 30/03/2026.