Tribunal: TJDFT
Processo: 0728469-24.2025.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-09

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. SALA COMERCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. IMPEDIMENTO DE ACESSO AO IMÓVEL PELO LOCADOR. ALTERAÇÃO DE SENHA/FECHADURA. CULPA DO LOCADOR CONFIGURADA. INEXISTÊNCIA DE POSSE EFETIVA DO LOCATÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE ABANDONO. DANOS MATERIAIS. MULTA RESCISÓRIA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA. PEDIDO CONTRAPOSTO IMPROCEDENTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pelo RÉU, J.V.C.J., em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial para "a) DECLARAR a rescisão do contrato de locação de id. 230573744; b) CONDENAR solidariamente os requeridos a pagarem à autora a quantia de R$ 4.169,10 (quatro mil, cento e sessenta e nove reais e dez centavos), a título de danos materiais, corrigida monetariamente desde o desembolso e acrescida de juros a partir da citação; c) CONDENAR solidariamente os requeridos a pagarem à autora a quantia de R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais), a título de multa rescisória, corrigida monetariamente desde o ajuizamento da ação e acrescida de juros a partir da citação; d) CONDENAR solidariamente os requeridos a pagarem à autora a quantia de R$ 2.000,00 (dois mil reais), a título de danos morais, com incidência de correção monetária e juros legais desde a publicação da sentença."
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 79289440). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, o recorrente alega, em síntese, que a desistência do contrato ocorreu por parte da autora, locatária, que abandonou o imóvel. Esclarece que alterou a senha temporariamente e forneceu a nova senha dias depois. Aduz que não há prova de rescisão unilateral pelo proprietário. Assevera que as screenshots de WhatsApp apresentadas como prova são parciais e não autenticadas. Argumenta que cabe a inquilina, autora, o pagamento de R$ 1.546,67 (aluguel do período 17/01 a 14/02); R$ 260,83 (taxa de condomínio); R$ 4.800,00 (multa por rescisão imotivada); R$ 3.385,50 (reparos de danos no imóvel) e R$ 10.000,00 (danos morais). Requer a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos da inicial e procedente o pedido contraposto.
4. Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 79289450).
II. Questão em discussão
5. O cerne da controvérsia reside em determinar quem deu causa à rescisão contratual de locação: se o locador (proprietário) ou a locatária (autora), bem como se são devidos os danos materiais, a multa rescisória e os danos morais reclamados, além da responsabilidade solidária da imobiliária intermediadora.
III. Razões de decidir
6. Ainda que a locação em si seja relação de direito privado, há, no caso, prestação de serviço de intermediação/gestão imobiliária e discussão de cobranças e condutas no âmbito dessa prestação, o que permite – conforme compreensão adotada na origem – o enquadramento protetivo ao consumidor na relação com a intermediadora, sem prejuízo da responsabilidade do locador por sua conduta.
7. A imobiliária responde solidariamente pelos prejuízos decorrentes da falha na prestação do serviço de intermediação, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
8. Narra a autora que firmou contrato de locação de sala comercial com os réus em 15/01/2025, pelo período de 24 meses. Relata que 18/01/2025 ao tentar o primeiro acesso ao imóvel, não conseguiu, tendo sido informada pela imobiliária que o proprietário tinha desistido da locação e queria o imóvel de volta. Esclareceu que investiu R$ 19.933,90 na preparação da nova locação com caução, seguro, mudança de endereço, marketing, contabilidade); que tinha 8 pacientes agendados, que em razão da impossibilidade de acesso ao imóvel foram transferidos para outro médico; que o bloqueio ao acesso foi injustificado e após assinar contrato e que a imobiliária continuou cobrando aluguel mesmo após rescisão unilateral do proprietário.
9. Das provas coligidas aos autos, verifica-se que o contrato foi firmado em 15/01/2025 para o periodo de 17/01/2025 a 16/01/2027 (ID 79289349), aluguel vencido, 1o aluguel em 15/02/2025. Durante as tratativas de locação, em 07/01/2025, o recorrente autorizou o fechamento do contrato pela proposta apresentada pela autora (ID 79289408 - pág.3) e, em 09/01/2025, autorizou a retirada do letreiro (ID 79289408 - pág.4), ficando a cargo da autora a pintura da parede. Posteriormente, em 16/01/2025, desistiu da retirada do letreiro, pois iria danificar a pintura; em 17/01/2025 informou a imobiliária, 2a ré, que havia desistido de alugar a sala (ID 79289408 - pág.6) e no dia 20/01/2025 reafirmou que queria o distrato, que havia alterado a senha, inclusive ameaçando chamar a polícia caso alguém entrasse na sala (ID 79289417 - pág.3).
10. O conjunto probatório dos autos evidencia que, após a formalização do contrato de locação da sala comercial, a parte autora foi impedida de acessar o imóvel, em razão de conduta do próprio locador, que alterou a senha/fechadura e manifestou desinteresse na continuidade da locação, inviabilizando a fruição do bem.
11. Diante desse cenário, resta caracterizada a rescisão contratual por ato unilateral e injustificado do locador, não havendo falar em abandono do imóvel pela locatária, sobretudo porque não houve posse efetiva ou utilização regular do bem.
12. Não restou demonstrado nos autos o "abandono" ou desistência imputável à autora. Ao contrário, as comunicações do recorrente com a imobiliária atestam irrefutavelmente que em 17/01/2025 este informou a desistência, reafirmando em 20/01/2025 que queria o distrato e que havia alterado a senha, inclusive ameaçando chamar a polícia. Embora posteriormente, em 22/01/2025, tenha repassado a nova senha à imobiliária, esse ato não desfaz a rescisão já consumada nem afasta a culpa na rescisão.
13. Não se configura abandono quando o locatário é impedido de acessar o bem por ato do próprio locador. O abandono pressupõe posse anterior e fruição voluntária do imóvel. Na hipótese, a locatária jamais obteve posse útil e efetiva do imóvel, porque o locador a obstou desde o nascedouro. Portanto, é logicamente inconcebível atribuir-lhe responsabilidade pela rescisão.
14. Ausente posse efetiva ou fruição do imóvel pela locatária, não se configura abandono, sendo indevida a cobrança de alugueres e encargos.
15. Configurada a rescisão contratual por culpa exclusiva do locador, este é responsável pela reparação integral dos danos causados.
16. São devidos os danos materiais no valor de R$ 4.169,10, consistentes na restituição dos valores desembolsados pela autora na confiança da execução do contrato, incluindo: caução, seguro, alteração de endereço fiscal comercial, despesas com preparação profissional e investimentos na estruturação da atividade. Estes custos perderam sua utilidade prática quando o imóvel foi obstado pelo proprietário, configurando danos patrimoniais indenizáveis (art. 402, CC).
17. São devidos a multa rescisória no valor de R$ 4.800,00 (equivalente a 3 meses de aluguel, conforme multa contratual para rescisão antes do 12o mês). Conquanto normalmente incida sobre o rescindente, quando o rescindente é o locador em violação injustificada de direito contratual, a multa contratual converte-se em indenização em favor do locatário, constituindo compensação pelo rompimento antecipado injustificado da avença. Isto porque a ruptura do vínculo contratual não pode ser imputada à autora, sendo imputável exclusivamente ao proprietário.
18. A autora, profissional de saúde, planejou a instalação de consultório e agendou pacientes com base na celebração do contrato de locação. O bloqueio injustificado do acesso ao imóvel impediu-a de iniciar atividade profissional previamente planejada, causando frustração profissional, constrangimento evidente e abalo à reputação profissional (visto que pacientes tiveram que ser transferidos para outro endereço). O impedimento de acesso ao imóvel e a frustração da instalação de atividade profissional extrapolam o mero dissabor, configurando dano moral indenizável que justifica a indenização fixada em valor moderado e proporcional (arts. 186 e 927, CC).
19. O recorrente arguiu que as screenshots de WhatsApp apresentadas seriam prova inidônea por não serem autenticadas. Todavia, tal alegação é contornada pela confissão expressa e tácita do proprietário quanto à sua desistência da locação. As comunicações do próprio recorrente à imobiliária (datadas de 17/01, 20/01 e 22/01/2025) constituem confissão de seus atos, impossibilitando qualquer alegação em contrário. Mesmo que se descartassem as mensagens de WhatsApp, a confissão tácita do proprietário (sua própria comunicação expressa à imobiliária informando desistência e alteração de senha) permaneceria válida como prova. Ademais, não se verifica que houve quebra da cadeia de custódia. Não há nos autos qualquer elemento apto a demonstrar que houve adulteração da prova, alteração na ordem cronológica dos diálogos ou mesmo interferência de quem quer que seja, a ponto de invalidar a prova.
20. Assim, comprovado que o locador, logo após a assinatura do contrato de locação comercial, impediu o acesso da locatária ao imóvel, alterando senha/fechadura e manifestando desistência da avença, resta caracterizada a rescisão contratual por sua culpa.
21. O pedido contraposto (cobrança de alugueres/encargos e/ou indenizações em favor do réu) pressuporia comprovação de posse/fruição do imóvel pela autora, inadimplemento contratual ou dano causado ao bem. Contudo, prevalece nos autos a conclusão de que não houve posse útil consolidada, pois a própria fruição restou obstada no nascedouro por conduta do locador, o que enfraquece a hipótese de “abandono” e inviabiliza a cobrança de alugueres como se o contrato tivesse se desenvolvido normalmente
22. No tocante aos danos morais, a conduta do recorrente ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano, pois impediu a autora de iniciar atividade profissional previamente planejada, com frustração de agenda, prejuízos à organização da vida profissional e evidente constrangimento, justificando a indenização fixada em valor moderado e proporcional.
23. O impedimento de acesso ao imóvel e a frustração da instalação de atividade profissional extrapolam o mero dissabor, configurando dano moral indenizável.
IV. Dispositivo e tese
24. Recurso conhecido e improvido
25. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da honorários, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995.
26. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Tese de julgamento: "Constitui rescisão contratual unilateral e culposa a alteração de fechadura/senha de imóvel alugado pelo proprietário poucos dias após a assinatura do contrato, concomitante à manifestação expressa de desinteresse na manutenção da locação, não se configurando abandono quando o locatário é impedido de acessá-lo pelo próprio locador, respondendo o locador pelos danos materiais, multa rescisória e danos morais, com responsabilidade solidária da imobiliária intermediadora por falha na prestação de serviço.".

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. SALA COMERCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. IMPEDIMENTO DE ACESSO AO IMÓVEL PELO LOCADOR. ALTERAÇÃO DE SENHA/FECHADURA. CULPA DO LOCADOR CONFIGURADA. INEXISTÊNCIA DE POSSE EFETIVA DO LOCATÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE ABANDONO. DANOS MATERIAIS. MULTA RESCISÓRIA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA IMOBILIÁRIA. PEDIDO CONTRAPOSTO IMPROCEDENTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pelo RÉU, J.V.C.J., em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial para "a) DECLARAR a rescisão do contrato de locação de id. 230573744; b) CONDENAR solidariamente os requeridos a pagarem à autora a quantia de R$ 4.169,10 (quatro mil, cento e sessenta e nove reais e dez centavos), a título de danos materiais, corrigida monetariamente desde o desembolso e acrescida de juros a partir da citação; c) CONDENAR solidariamente os requeridos a pagarem à autora a quantia de R$ 4.800,00 (quatro mil e oitocentos reais), a título de multa rescisória, corrigida monetariamente desde o ajuizamento da ação e acrescida de juros a partir da citação; d) CONDENAR solidariamente os requeridos a pagarem à autora a quantia de R$ 2.000,00 (dois mil reais), a título de danos morais, com incidência de correção monetária e juros legais desde a publicação da sentença."
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 79289440). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, o recorrente alega, em síntese, que a desistência do contrato ocorreu por parte da autora, locatária, que abandonou o imóvel. Esclarece que alterou a senha temporariamente e forneceu a nova senha dias depois. Aduz que não há prova de rescisão unilateral pelo proprietário. Assevera que as screenshots de WhatsApp apresentadas como prova são parciais e não autenticadas. Argumenta que cabe a inquilina, autora, o pagamento de R$ 1.546,67 (aluguel do período 17/01 a 14/02); R$ 260,83 (taxa de condomínio); R$ 4.800,00 (multa por rescisão imotivada); R$ 3.385,50 (reparos de danos no imóvel) e R$ 10.000,00 (danos morais). Requer a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos da inicial e procedente o pedido contraposto.
4. Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 79289450).
II. Questão em discussão
5. O cerne da controvérsia reside em determinar quem deu causa à rescisão contratual de locação: se o locador (proprietário) ou a locatária (autora), bem como se são devidos os danos materiais, a multa rescisória e os danos morais reclamados, além da responsabilidade solidária da imobiliária intermediadora.
III. Razões de decidir
6. Ainda que a locação em si seja relação de direito privado, há, no caso, prestação de serviço de intermediação/gestão imobiliária e discussão de cobranças e condutas no âmbito dessa prestação, o que permite – conforme compreensão adotada na origem – o enquadramento protetivo ao consumidor na relação com a intermediadora, sem prejuízo da responsabilidade do locador por sua conduta.
7. A imobiliária responde solidariamente pelos prejuízos decorrentes da falha na prestação do serviço de intermediação, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
8. Narra a autora que firmou contrato de locação de sala comercial com os réus em 15/01/2025, pelo período de 24 meses. Relata que 18/01/2025 ao tentar o primeiro acesso ao imóvel, não conseguiu, tendo sido informada pela imobiliária que o proprietário tinha desistido da locação e queria o imóvel de volta. Esclareceu que investiu R$ 19.933,90 na preparação da nova locação com caução, seguro, mudança de endereço, marketing, contabilidade); que tinha 8 pacientes agendados, que em razão da impossibilidade de acesso ao imóvel foram transferidos para outro médico; que o bloqueio ao acesso foi injustificado e após assinar contrato e que a imobiliária continuou cobrando aluguel mesmo após rescisão unilateral do proprietário.
9. Das provas coligidas aos autos, verifica-se que o contrato foi firmado em 15/01/2025 para o periodo de 17/01/2025 a 16/01/2027 (ID 79289349), aluguel vencido, 1o aluguel em 15/02/2025. Durante as tratativas de locação, em 07/01/2025, o recorrente autorizou o fechamento do contrato pela proposta apresentada pela autora (ID 79289408 - pág.3) e, em 09/01/2025, autorizou a retirada do letreiro (ID 79289408 - pág.4), ficando a cargo da autora a pintura da parede. Posteriormente, em 16/01/2025, desistiu da retirada do letreiro, pois iria danificar a pintura; em 17/01/2025 informou a imobiliária, 2a ré, que havia desistido de alugar a sala (ID 79289408 - pág.6) e no dia 20/01/2025 reafirmou que queria o distrato, que havia alterado a senha, inclusive ameaçando chamar a polícia caso alguém entrasse na sala (ID 79289417 - pág.3).
10. O conjunto probatório dos autos evidencia que, após a formalização do contrato de locação da sala comercial, a parte autora foi impedida de acessar o imóvel, em razão de conduta do próprio locador, que alterou a senha/fechadura e manifestou desinteresse na continuidade da locação, inviabilizando a fruição do bem.
11. Diante desse cenário, resta caracterizada a rescisão contratual por ato unilateral e injustificado do locador, não havendo falar em abandono do imóvel pela locatária, sobretudo porque não houve posse efetiva ou utilização regular do bem.
12. Não restou demonstrado nos autos o "abandono" ou desistência imputável à autora. Ao contrário, as comunicações do recorrente com a imobiliária atestam irrefutavelmente que em 17/01/2025 este informou a desistência, reafirmando em 20/01/2025 que queria o distrato e que havia alterado a senha, inclusive ameaçando chamar a polícia. Embora posteriormente, em 22/01/2025, tenha repassado a nova senha à imobiliária, esse ato não desfaz a rescisão já consumada nem afasta a culpa na rescisão.
13. Não se configura abandono quando o locatário é impedido de acessar o bem por ato do próprio locador. O abandono pressupõe posse anterior e fruição voluntária do imóvel. Na hipótese, a locatária jamais obteve posse útil e efetiva do imóvel, porque o locador a obstou desde o nascedouro. Portanto, é logicamente inconcebível atribuir-lhe responsabilidade pela rescisão.
14. Ausente posse efetiva ou fruição do imóvel pela locatária, não se configura abandono, sendo indevida a cobrança de alugueres e encargos.
15. Configurada a rescisão contratual por culpa exclusiva do locador, este é responsável pela reparação integral dos danos causados.
16. São devidos os danos materiais no valor de R$ 4.169,10, consistentes na restituição dos valores desembolsados pela autora na confiança da execução do contrato, incluindo: caução, seguro, alteração de endereço fiscal comercial, despesas com preparação profissional e investimentos na estruturação da atividade. Estes custos perderam sua utilidade prática quando o imóvel foi obstado pelo proprietário, configurando danos patrimoniais indenizáveis (art. 402, CC).
17. São devidos a multa rescisória no valor de R$ 4.800,00 (equivalente a 3 meses de aluguel, conforme multa contratual para rescisão antes do 12o mês). Conquanto normalmente incida sobre o rescindente, quando o rescindente é o locador em violação injustificada de direito contratual, a multa contratual converte-se em indenização em favor do locatário, constituindo compensação pelo rompimento antecipado injustificado da avença. Isto porque a ruptura do vínculo contratual não pode ser imputada à autora, sendo imputável exclusivamente ao proprietário.
18. A autora, profissional de saúde, planejou a instalação de consultório e agendou pacientes com base na celebração do contrato de locação. O bloqueio injustificado do acesso ao imóvel impediu-a de iniciar atividade profissional previamente planejada, causando frustração profissional, constrangimento evidente e abalo à reputação profissional (visto que pacientes tiveram que ser transferidos para outro endereço). O impedimento de acesso ao imóvel e a frustração da instalação de atividade profissional extrapolam o mero dissabor, configurando dano moral indenizável que justifica a indenização fixada em valor moderado e proporcional (arts. 186 e 927, CC).
19. O recorrente arguiu que as screenshots de WhatsApp apresentadas seriam prova inidônea por não serem autenticadas. Todavia, tal alegação é contornada pela confissão expressa e tácita do proprietário quanto à sua desistência da locação. As comunicações do próprio recorrente à imobiliária (datadas de 17/01, 20/01 e 22/01/2025) constituem confissão de seus atos, impossibilitando qualquer alegação em contrário. Mesmo que se descartassem as mensagens de WhatsApp, a confissão tácita do proprietário (sua própria comunicação expressa à imobiliária informando desistência e alteração de senha) permaneceria válida como prova. Ademais, não se verifica que houve quebra da cadeia de custódia. Não há nos autos qualquer elemento apto a demonstrar que houve adulteração da prova, alteração na ordem cronológica dos diálogos ou mesmo interferência de quem quer que seja, a ponto de invalidar a prova.
20. Assim, comprovado que o locador, logo após a assinatura do contrato de locação comercial, impediu o acesso da locatária ao imóvel, alterando senha/fechadura e manifestando desistência da avença, resta caracterizada a rescisão contratual por sua culpa.
21. O pedido contraposto (cobrança de alugueres/encargos e/ou indenizações em favor do réu) pressuporia comprovação de posse/fruição do imóvel pela autora, inadimplemento contratual ou dano causado ao bem. Contudo, prevalece nos autos a conclusão de que não houve posse útil consolidada, pois a própria fruição restou obstada no nascedouro por conduta do locador, o que enfraquece a hipótese de “abandono” e inviabiliza a cobrança de alugueres como se o contrato tivesse se desenvolvido normalmente
22. No tocante aos danos morais, a conduta do recorrente ultrapassa o mero aborrecimento cotidiano, pois impediu a autora de iniciar atividade profissional previamente planejada, com frustração de agenda, prejuízos à organização da vida profissional e evidente constrangimento, justificando a indenização fixada em valor moderado e proporcional.
23. O impedimento de acesso ao imóvel e a frustração da instalação de atividade profissional extrapolam o mero dissabor, configurando dano moral indenizável.
IV. Dispositivo e tese
24. Recurso conhecido e improvido
25. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da honorários, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995.
26. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Tese de julgamento: "Constitui rescisão contratual unilateral e culposa a alteração de fechadura/senha de imóvel alugado pelo proprietário poucos dias após a assinatura do contrato, concomitante à manifestação expressa de desinteresse na manutenção da locação, não se configurando abandono quando o locatário é impedido de acessá-lo pelo próprio locador, respondendo o locador pelos danos materiais, multa rescisória e danos morais, com responsabilidade solidária da imobiliária intermediadora por falha na prestação de serviço.".