Tribunal: TJDFT
Processo: 0706499-13.2025.8.07.0001
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FUNDADA EM CONTRATO PARTICULAR COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA. FALTA DE REGISTRO. INEXISTÊNCIA DE ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS. INVALIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO. INEXISTÊNCIA DE HIPOTECA VÁLIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a inexistência de título executivo extrajudicial apto a embasar a execução fundada em contrato de mútuo com garantia hipotecária, formalizado por instrumento particular, não registrado em cartório, ausente de escritura pública e sem assinatura de duas testemunhas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em aferir a validade do contrato como título executivo extrajudicial, diante da ausência de escritura pública, registro cartorial, outorga uxória e assinatura de duas testemunhas, bem como a possibilidade de penhora do imóvel ofertado em garantia com base nesse instrumento.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O art. 784, V, do CPC admite como título executivo o contrato garantido por hipoteca, desde que esta esteja validamente constituída, o que pressupõe o cumprimento dos requisitos legais, inclusive a observância da forma solene exigida para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis.
4. Conforme o art. 108 do Código Civil, a escritura pública é exigida para constituição de hipoteca sobre bens imóveis de valor superior a 30 salários-mínimos, salvo hipóteses legais específicas (como contratos firmados no âmbito do SFH ou SFI), inexistentes no caso dos autos.
5. A ausência de escritura pública inviabiliza a constituição válida da hipoteca, tornando o contrato ineficaz como título executivo previsto no art. 784, V, do CPC.
6. De igual modo, a ausência de assinatura de duas testemunhas no contrato afasta sua caracterização como título executivo extrajudicial com base no inciso III do art. 784 do CPC, que exige tal formalidade para documentos particulares assinados pelo devedor.
7. A invalidade do título por inobservância da forma legal essencial (ausência de escritura pública e de registro) e dos requisitos formais do CPC (duas testemunhas) acarreta a inexistência de título executivo e, por conseguinte, a nulidade da execução, prejudicando a análise dos demais pedidos do apelante.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A hipoteca constituída por instrumento particular, sem escritura pública nem registro, é inválida para fins de execução forçada, salvo nas hipóteses legais expressas que autorizam a dispensa da forma pública.
2. Contrato particular desprovido de assinatura de duas testemunhas não constitui título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, III, do CPC.
3. A ausência de título executivo válido obsta o prosseguimento da execução e acarreta a nulidade do processo.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 104, 784, III e V, e 85, § 11; CC, arts. 108 e 1.427; Lei no 4.380/1964, art. 61, § 5o; Lei no 9.514/1997, art. 38.

Inteiro teor:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FUNDADA EM CONTRATO PARTICULAR COM GARANTIA HIPOTECÁRIA. AUSÊNCIA DE ESCRITURA PÚBLICA. FALTA DE REGISTRO. INEXISTÊNCIA DE ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS. INVALIDADE DO TÍTULO EXECUTIVO. INEXISTÊNCIA DE HIPOTECA VÁLIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que reconheceu a inexistência de título executivo extrajudicial apto a embasar a execução fundada em contrato de mútuo com garantia hipotecária, formalizado por instrumento particular, não registrado em cartório, ausente de escritura pública e sem assinatura de duas testemunhas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em aferir a validade do contrato como título executivo extrajudicial, diante da ausência de escritura pública, registro cartorial, outorga uxória e assinatura de duas testemunhas, bem como a possibilidade de penhora do imóvel ofertado em garantia com base nesse instrumento.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O art. 784, V, do CPC admite como título executivo o contrato garantido por hipoteca, desde que esta esteja validamente constituída, o que pressupõe o cumprimento dos requisitos legais, inclusive a observância da forma solene exigida para negócios que envolvam direitos reais sobre imóveis.
4. Conforme o art. 108 do Código Civil, a escritura pública é exigida para constituição de hipoteca sobre bens imóveis de valor superior a 30 salários-mínimos, salvo hipóteses legais específicas (como contratos firmados no âmbito do SFH ou SFI), inexistentes no caso dos autos.
5. A ausência de escritura pública inviabiliza a constituição válida da hipoteca, tornando o contrato ineficaz como título executivo previsto no art. 784, V, do CPC.
6. De igual modo, a ausência de assinatura de duas testemunhas no contrato afasta sua caracterização como título executivo extrajudicial com base no inciso III do art. 784 do CPC, que exige tal formalidade para documentos particulares assinados pelo devedor.
7. A invalidade do título por inobservância da forma legal essencial (ausência de escritura pública e de registro) e dos requisitos formais do CPC (duas testemunhas) acarreta a inexistência de título executivo e, por conseguinte, a nulidade da execução, prejudicando a análise dos demais pedidos do apelante.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A hipoteca constituída por instrumento particular, sem escritura pública nem registro, é inválida para fins de execução forçada, salvo nas hipóteses legais expressas que autorizam a dispensa da forma pública.
2. Contrato particular desprovido de assinatura de duas testemunhas não constitui título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, III, do CPC.
3. A ausência de título executivo válido obsta o prosseguimento da execução e acarreta a nulidade do processo.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 104, 784, III e V, e 85, § 11; CC, arts. 108 e 1.427; Lei no 4.380/1964, art. 61, § 5o; Lei no 9.514/1997, art. 38.