Tribunal: TJDFT
Processo: 0729357-66.2024.8.07.0003
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0729357-66.2024.8.07.0003 RECORRENTES: PEDRO CALAZANS DOS SANTOS, JEANINN BRAUNA CALAZANS RECORRIDOS: JOÃO CHAVES FREITAS, TATIANA CARDOSO NAZARENO FREITAS DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO PARCIAL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO DECORRENTE DE EXIGÊNCIAS DE TERCEIRO (CONSÓRCIO). AUSÊNCIA DE CULPA DAS PARTES. RETENÇÃO DAS ARRAS. IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas ajuizada por JOÃO CHAVES FREITAS e TATIANA CARDOSO NAZARENO FREITAS em face de PEDRO CALAZANS DOS SANTOS e JEANINN BRAUNA CALAZANS, relativa a promessa de compra e venda de imóvel no valor de R$ 460.000,00, com pagamento de parte em recursos próprios (R$ 22.000,00) e saldo por carta de consórcio. Diante de exigências do agente financeiro que inviabilizaram a operação, a sentença declarou resolvido o contrato e condenou os réus à restituição integral dos valores desembolsados. Os réus apelaram, defendendo o direito de reter as arras sob o argumento de que a frustração do negócio decorreu de culpa dos compradores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se, diante da rescisão contratual motivada por exigências de terceiro (consórcio), cabe aos vendedores a retenção do valor pago a título de arras ou se deve prevalecer a restituição integral, afastada qualquer penalidade. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. As relações contratuais regem-se pela função social do contrato, pela boa-fé objetiva e pelo equilíbrio contratual (CC, arts. 421, 421-A e 422), impondo-se interpretação que evite enriquecimento sem causa. 4. O inadimplemento decorre de exigências do agente financeiro responsável pela carta de consórcio, notadamente divergências entre escritura, habite-se e informações do imóvel, situação alheia à vontade das partes. 5. Os compradores adimpliram o valor ajustado a título de sinal e recursos para regularização, enquanto os vendedores disponibilizaram a documentação acessível, inexistindo demonstração de culpa contratual. 6. A retenção das arras confirmatórias somente é admissível em caso de desistência ou inadimplemento imputável a uma das partes, hipótese inocorrente, impondo-se o retorno das partes ao status quo ante, com devolução integral dos valores pagos. 7. A jurisprudência do TJDFT é pacífica no sentido de que a rescisão por fato alheio às partes afasta a retenção das arras, impondo a restituição simples do montante desembolsado. 8. O não provimento do recurso enseja a majoração dos honorários advocatícios em favor dos patronos dos apelados, conforme art. 85, §11, CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A resolução do contrato por exigência de terceiro, alheia à vontade das partes, não autoriza a retenção das arras."; "2. A restituição integral dos valores pagos é devida quando não se comprova inadimplemento culposo de qualquer dos contratantes. 3. A retenção de valores nessa hipótese configuraria enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico." __________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 421-A e 422; CPC, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Apelação Cível no 0723244-73.2022.8.07.0001, Rel. Des. Aiston Henrique de Sousa, 4a Turma Cível, j. 25.10.2023, DJe 03.11.2023. Os recorrentes alegam violação ao artigo 418 do Código Civil, sustentam que, diante da inexecução do contrato por culpa dos compradores, seria legítima a retenção das arras pagas, conforme previsão legal, configurando inadimplemento contratual imputável aos mesmos. Requerem a condenação dos recorridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, a serem fixados em percentual máximo de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Sem preparo haja vista a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não deve prosseguir no que tange ao indicado vilipêndio ao artigo 418 do Código Civil, porquanto, “Considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ”. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.485.246/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025). Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-Z4B

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0729357-66.2024.8.07.0003 RECORRENTES: PEDRO CALAZANS DOS SANTOS, JEANINN BRAUNA CALAZANS RECORRIDOS: JOÃO CHAVES FREITAS, TATIANA CARDOSO NAZARENO FREITAS DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO PARCIAL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO DECORRENTE DE EXIGÊNCIAS DE TERCEIRO (CONSÓRCIO). AUSÊNCIA DE CULPA DAS PARTES. RETENÇÃO DAS ARRAS. IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas ajuizada por JOÃO CHAVES FREITAS e TATIANA CARDOSO NAZARENO FREITAS em face de PEDRO CALAZANS DOS SANTOS e JEANINN BRAUNA CALAZANS, relativa a promessa de compra e venda de imóvel no valor de R$ 460.000,00, com pagamento de parte em recursos próprios (R$ 22.000,00) e saldo por carta de consórcio. Diante de exigências do agente financeiro que inviabilizaram a operação, a sentença declarou resolvido o contrato e condenou os réus à restituição integral dos valores desembolsados. Os réus apelaram, defendendo o direito de reter as arras sob o argumento de que a frustração do negócio decorreu de culpa dos compradores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir se, diante da rescisão contratual motivada por exigências de terceiro (consórcio), cabe aos vendedores a retenção do valor pago a título de arras ou se deve prevalecer a restituição integral, afastada qualquer penalidade. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. As relações contratuais regem-se pela função social do contrato, pela boa-fé objetiva e pelo equilíbrio contratual (CC, arts. 421, 421-A e 422), impondo-se interpretação que evite enriquecimento sem causa. 4. O inadimplemento decorre de exigências do agente financeiro responsável pela carta de consórcio, notadamente divergências entre escritura, habite-se e informações do imóvel, situação alheia à vontade das partes. 5. Os compradores adimpliram o valor ajustado a título de sinal e recursos para regularização, enquanto os vendedores disponibilizaram a documentação acessível, inexistindo demonstração de culpa contratual. 6. A retenção das arras confirmatórias somente é admissível em caso de desistência ou inadimplemento imputável a uma das partes, hipótese inocorrente, impondo-se o retorno das partes ao status quo ante, com devolução integral dos valores pagos. 7. A jurisprudência do TJDFT é pacífica no sentido de que a rescisão por fato alheio às partes afasta a retenção das arras, impondo a restituição simples do montante desembolsado. 8. O não provimento do recurso enseja a majoração dos honorários advocatícios em favor dos patronos dos apelados, conforme art. 85, §11, CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Tese de julgamento: "1. A resolução do contrato por exigência de terceiro, alheia à vontade das partes, não autoriza a retenção das arras."; "2. A restituição integral dos valores pagos é devida quando não se comprova inadimplemento culposo de qualquer dos contratantes. 3. A retenção de valores nessa hipótese configuraria enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico." __________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 421-A e 422; CPC, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Apelação Cível no 0723244-73.2022.8.07.0001, Rel. Des. Aiston Henrique de Sousa, 4a Turma Cível, j. 25.10.2023, DJe 03.11.2023. Os recorrentes alegam violação ao artigo 418 do Código Civil, sustentam que, diante da inexecução do contrato por culpa dos compradores, seria legítima a retenção das arras pagas, conforme previsão legal, configurando inadimplemento contratual imputável aos mesmos. Requerem a condenação dos recorridos ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, a serem fixados em percentual máximo de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Sem preparo haja vista a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não deve prosseguir no que tange ao indicado vilipêndio ao artigo 418 do Código Civil, porquanto, “Considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ”. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.485.246/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025). Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-Z4B