Tribunal: TJDFT
Processo: 0705737-49.2025.8.07.0016
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-24
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. MÉRITO. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA E CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE ENTREGA. VINCULAÇÃO DA CONSTRUTORA AO PRAZO ESTABELECIDO NO TERMO DE RESERVA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CONFIGURAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE FORÇA MAIOR. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CÁLCULO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. MANUTENÇÃO. RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRA. READEQUAÇÃO DO PERÍODO DE MORA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença pela qual foram julgados parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial da ação de conhecimento ajuizada por adquirente de imóvel em face de incorporadora e construtora, objetivando a condenação das rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes e o ressarcimento de valores desembolsados a título de juros de obra, em razão do atraso na entrega de unidade habitacional adquirida por meio de contrato de compra e venda, precedido da celebração de termo de reserva de unidade imobiliária. As empresas rés, no recurso de apelação interposto, sustentam (i) inexistência de atraso, (ii) ocorrência de força maior decorrente da pandemia de COVID-19, (iii) erro no termo inicial do atraso e (iv) excesso no valor da indenização fixada.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve atraso na entrega do imóvel, considerando os diferentes prazos contratuais; (ii) verificar se a pandemia de COVID-19 configura hipótese de força maior apta a afastar a responsabilidade civil das construtoras; (iii) revisar o termo inicial e o valor da indenização por lucros cessantes e do ressarcimento de juros de obra.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O termo de reserva de unidade imobiliária, pelo qual uma das partes (promitente vendedor) se compromete a vender um bem imóvel a outra parte (promissário comprador), a qual se obriga a adquirir a unidade imobiliária mediante condições previamente definidas no instrumento contratual preliminar, equipara-se ao contrato de promessa de compra e venda, vinculando as partes contratantes às obrigações pactuadas.
4. A alteração de cláusula prevista no contrato preliminar em prejuízo ao consumidor caracteriza hipótese de violação da boa-fé objetiva, devendo ser considerada nula de pleno direito.
5. Tendo em vista que a pandemia de COVID-19 foi declarada pela Organização Mundial de Saúde em data anterior à celebração do termo de reserva de unidade imobiliária, tal evento não caracteriza motivo de força maior apto a justificar a prorrogação do prazo de entrega do bem imóvel.
6. O atraso na entrega de imóvel adquirido em construção frustra a possibilidade de utilização do bem por parte do adquirente, seja para fins de moradia própria ou para obtenção de frutos decorrente de sua locação, o que torna cabível a indenização por lucros cessantes, consoante entendimento firmado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, sob o Tema no 996.
7. Mostra-se adequada a fixação da indenização por lucros cessantes com base no valor locatício de imóveis semelhantes, conforme entendimento consolidado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça sob o Tema no 996.
8. Comprovado o pagamento de juros de obra no período posterior ao prazo pactuado para entrega do imóvel, a adquirente faz jus ao ressarcimento do montante desembolsado indevidamente a este título.
9. A mora do promitente vendedor, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, inicia-se no dia subsequente ao término do prazo contratual (acrescido do período de tolerância).
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada. Sem honorários recursais.
Teses de julgamento:
1. O termo de reserva de unidade imobiliária se equipara ao contrato preliminar e vincula os contratantes, sendo nulas alterações supervenientes efetuadas em prejuízo do adquirente.
2. Apenas circunstâncias supervenientes à celebração do negócio jurídico podem caracterizar motivo de força maior apto a justificar a alteração do prazo de entrega do imóvel objeto de contrato de compra e venda.
3. O atraso na entrega de imóvel enseja indenização por lucros cessantes presumidos, calculados com base no valor locatício de imóvel assemelhado (Tema no 996 do STJ).
4. O termo inicial da mora é o dia subsequente ao fim do prazo de tolerância contratual, devendo ser ajustado o valor da indenização de forma proporcional ao período efetivo de atraso.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. MÉRITO. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA E CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE ENTREGA. VINCULAÇÃO DA CONSTRUTORA AO PRAZO ESTABELECIDO NO TERMO DE RESERVA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CONFIGURAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE FORÇA MAIOR. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CÁLCULO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. MANUTENÇÃO. RESTITUIÇÃO DE JUROS DE OBRA. READEQUAÇÃO DO PERÍODO DE MORA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença pela qual foram julgados parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial da ação de conhecimento ajuizada por adquirente de imóvel em face de incorporadora e construtora, objetivando a condenação das rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes e o ressarcimento de valores desembolsados a título de juros de obra, em razão do atraso na entrega de unidade habitacional adquirida por meio de contrato de compra e venda, precedido da celebração de termo de reserva de unidade imobiliária. As empresas rés, no recurso de apelação interposto, sustentam (i) inexistência de atraso, (ii) ocorrência de força maior decorrente da pandemia de COVID-19, (iii) erro no termo inicial do atraso e (iv) excesso no valor da indenização fixada.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve atraso na entrega do imóvel, considerando os diferentes prazos contratuais; (ii) verificar se a pandemia de COVID-19 configura hipótese de força maior apta a afastar a responsabilidade civil das construtoras; (iii) revisar o termo inicial e o valor da indenização por lucros cessantes e do ressarcimento de juros de obra.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O termo de reserva de unidade imobiliária, pelo qual uma das partes (promitente vendedor) se compromete a vender um bem imóvel a outra parte (promissário comprador), a qual se obriga a adquirir a unidade imobiliária mediante condições previamente definidas no instrumento contratual preliminar, equipara-se ao contrato de promessa de compra e venda, vinculando as partes contratantes às obrigações pactuadas.
4. A alteração de cláusula prevista no contrato preliminar em prejuízo ao consumidor caracteriza hipótese de violação da boa-fé objetiva, devendo ser considerada nula de pleno direito.
5. Tendo em vista que a pandemia de COVID-19 foi declarada pela Organização Mundial de Saúde em data anterior à celebração do termo de reserva de unidade imobiliária, tal evento não caracteriza motivo de força maior apto a justificar a prorrogação do prazo de entrega do bem imóvel.
6. O atraso na entrega de imóvel adquirido em construção frustra a possibilidade de utilização do bem por parte do adquirente, seja para fins de moradia própria ou para obtenção de frutos decorrente de sua locação, o que torna cabível a indenização por lucros cessantes, consoante entendimento firmado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, sob o Tema no 996.
7. Mostra-se adequada a fixação da indenização por lucros cessantes com base no valor locatício de imóveis semelhantes, conforme entendimento consolidado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça sob o Tema no 996.
8. Comprovado o pagamento de juros de obra no período posterior ao prazo pactuado para entrega do imóvel, a adquirente faz jus ao ressarcimento do montante desembolsado indevidamente a este título.
9. A mora do promitente vendedor, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, inicia-se no dia subsequente ao término do prazo contratual (acrescido do período de tolerância).
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso de apelação conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada. Sem honorários recursais.
Teses de julgamento:
1. O termo de reserva de unidade imobiliária se equipara ao contrato preliminar e vincula os contratantes, sendo nulas alterações supervenientes efetuadas em prejuízo do adquirente.
2. Apenas circunstâncias supervenientes à celebração do negócio jurídico podem caracterizar motivo de força maior apto a justificar a alteração do prazo de entrega do imóvel objeto de contrato de compra e venda.
3. O atraso na entrega de imóvel enseja indenização por lucros cessantes presumidos, calculados com base no valor locatício de imóvel assemelhado (Tema no 996 do STJ).
4. O termo inicial da mora é o dia subsequente ao fim do prazo de tolerância contratual, devendo ser ajustado o valor da indenização de forma proporcional ao período efetivo de atraso.