Tribunal: TJDFT
Processo: 0715145-56.2023.8.07.0009
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-07
Data de publicação: 2026-05-12

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BAIXA DE HIPOTECA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. SÚMULA 308 DO STJ. INEFICÁCIA DA HIPOTECA PERANTE TERCEIRO ADQUIRENTE. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NULIDADE PARCIAL DA SENTENÇA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. INAPLICABILIDADE DA EQUIDADE. FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CAUSA. ART. 85, § 2o, DO CPC. RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO AUTOR PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que, em ação indenizatória, julgou procedente o pedido formulado por adquirente de unidade imobiliária para determinar ao banco credor hipotecário a baixa de gravame incidente sobre o imóvel, sob o fundamento de que o autor quitou integralmente o preço da unidade. A sentença também fixou honorários advocatícios por equidade e determinou a outorga de escritura pública de compra e venda.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se o banco credor hipotecário possui legitimidade passiva para responder por pedido de baixa de hipoteca incidente sobre imóvel adquirido e quitado por terceiro; (ii) estabelecer se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao determinar a outorga de escritura pública de compra e venda sem pedido expresso; e (iii) determinar se os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados por equidade ou conforme os critérios do art. 85, § 2o, do CPC.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O credor hipotecário possui legitimidade passiva para integrar o polo passivo da demanda que busca a baixa de hipoteca, pois a eventual desconstituição do gravame repercute diretamente em sua esfera jurídica, além de depender de sua atuação para o cancelamento do registro, nos termos do art. 251 da Lei no 6.015/73.
4. A sentença não viola o contraditório ao mencionar a construtora na fundamentação, pois a condenação recai exclusivamente sobre a instituição financeira integrante da relação processual.
5. Configurado o julgamento extra petita em razão de a sentença determinar a outorga de escritura pública de compra e venda sem que tal providência tenha sido objeto de pedido na petição inicial, além de constituir obrigação que não pode ser cumprida pela instituição financeira, e sim pela construtora, proprietária do imóvel.
6. Demonstrada a quitação do preço do imóvel pelo adquirente, aplica-se a Súmula 308 do STJ, segundo a qual a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não produz efeitos em relação ao comprador da unidade, ainda que o gravame tenha sido constituído antes da promessa de compra e venda.
7. O eventual inadimplemento da construtora perante o agente financeiro não pode ser oposto ao adquirente de boa-fé que quitou o preço do imóvel, cabendo assegurar o cancelamento do gravame incidente sobre a unidade.
8. A fixação de honorários advocatícios por equidade é excepcional e somente se admite quando o proveito econômico for inestimável ou irrisório ou quando o valor da causa for muito baixo, hipóteses não configuradas no caso em que há valor da causa definido e significativo.
9. Nessa hipótese, os honorários sucumbenciais devem observar a regra geral do art. 85, § 2o, do CPC, sendo fixados entre 10% e 20% sobre o valor da condenação, do proveito econômico ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso do réu parcialmente provido e recurso do autor provido.
Tese de julgamento: "1. O credor hipotecário possui legitimidade passiva para responder à ação que visa à baixa de hipoteca incidente sobre imóvel adquirido e quitado por terceiro."; "2. A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro é ineficaz perante o adquirente que quitou o preço do imóvel, nos termos da Súmula 308 do STJ."; "3. Existindo valor da causa definido e não irrisório, os honorários advocatícios devem ser fixados conforme o art. 85, § 2o, do CPC, sendo inaplicável o critério da equidade.".
___
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 9o, 10, 85, §§ 2o, 8o e 11, 114, 141, 492 e 536; Lei no 6.015/73, art. 251.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; TJDFT, Acórdão no 1821580, 0706224-17.2023.8.07.0007, Rel. Des. Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, j. 22.02.2024, DJE 07.03.2024. TJDFT, Acórdão no 1805854, 0741089-55.2021.8.07.0001, Rel. Des. João Egmont, 2a Turma Cível, j. 31.01.2024, DJE 06.02.2024. TJDFT, Acórdão no 1694197, 0700455-23.2022.8.07.0020, Rel. Desa Ana Cantarino, 5a Turma Cível, j. 03.05.2023, DJE 08.05.2023. TJDFT, Acórdão no 1841408, 0728543-65.2021.8.07.0001, Rel. Desa Lucimeire Maria da Silva, 5a Turma Cível, j. 10.04.2024, DJE 16.04.2024. TJDFT, Acórdão no 1709668, 0704974-05.2021.8.07.0011, Rel. Desa Lucimeire Maria da Silva, 4a Turma Cível, j. 07.06.2023, DJE 20.06.2023. TJDFT, Acórdão no 1322484, 0704722-66.2020.8.07.0001, Rel. Desa Maria Ivatônia, 5a Turma Cível, j. 10.03.2021, DJE 15.03.2021.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BAIXA DE HIPOTECA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. SÚMULA 308 DO STJ. INEFICÁCIA DA HIPOTECA PERANTE TERCEIRO ADQUIRENTE. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NULIDADE PARCIAL DA SENTENÇA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. INAPLICABILIDADE DA EQUIDADE. FIXAÇÃO SOBRE O VALOR DA CAUSA. ART. 85, § 2o, DO CPC. RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO AUTOR PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que, em ação indenizatória, julgou procedente o pedido formulado por adquirente de unidade imobiliária para determinar ao banco credor hipotecário a baixa de gravame incidente sobre o imóvel, sob o fundamento de que o autor quitou integralmente o preço da unidade. A sentença também fixou honorários advocatícios por equidade e determinou a outorga de escritura pública de compra e venda.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se o banco credor hipotecário possui legitimidade passiva para responder por pedido de baixa de hipoteca incidente sobre imóvel adquirido e quitado por terceiro; (ii) estabelecer se a sentença incorreu em julgamento extra petita ao determinar a outorga de escritura pública de compra e venda sem pedido expresso; e (iii) determinar se os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados por equidade ou conforme os critérios do art. 85, § 2o, do CPC.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O credor hipotecário possui legitimidade passiva para integrar o polo passivo da demanda que busca a baixa de hipoteca, pois a eventual desconstituição do gravame repercute diretamente em sua esfera jurídica, além de depender de sua atuação para o cancelamento do registro, nos termos do art. 251 da Lei no 6.015/73.
4. A sentença não viola o contraditório ao mencionar a construtora na fundamentação, pois a condenação recai exclusivamente sobre a instituição financeira integrante da relação processual.
5. Configurado o julgamento extra petita em razão de a sentença determinar a outorga de escritura pública de compra e venda sem que tal providência tenha sido objeto de pedido na petição inicial, além de constituir obrigação que não pode ser cumprida pela instituição financeira, e sim pela construtora, proprietária do imóvel.
6. Demonstrada a quitação do preço do imóvel pelo adquirente, aplica-se a Súmula 308 do STJ, segundo a qual a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não produz efeitos em relação ao comprador da unidade, ainda que o gravame tenha sido constituído antes da promessa de compra e venda.
7. O eventual inadimplemento da construtora perante o agente financeiro não pode ser oposto ao adquirente de boa-fé que quitou o preço do imóvel, cabendo assegurar o cancelamento do gravame incidente sobre a unidade.
8. A fixação de honorários advocatícios por equidade é excepcional e somente se admite quando o proveito econômico for inestimável ou irrisório ou quando o valor da causa for muito baixo, hipóteses não configuradas no caso em que há valor da causa definido e significativo.
9. Nessa hipótese, os honorários sucumbenciais devem observar a regra geral do art. 85, § 2o, do CPC, sendo fixados entre 10% e 20% sobre o valor da condenação, do proveito econômico ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso do réu parcialmente provido e recurso do autor provido.
Tese de julgamento: "1. O credor hipotecário possui legitimidade passiva para responder à ação que visa à baixa de hipoteca incidente sobre imóvel adquirido e quitado por terceiro."; "2. A hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro é ineficaz perante o adquirente que quitou o preço do imóvel, nos termos da Súmula 308 do STJ."; "3. Existindo valor da causa definido e não irrisório, os honorários advocatícios devem ser fixados conforme o art. 85, § 2o, do CPC, sendo inaplicável o critério da equidade.".
___
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 9o, 10, 85, §§ 2o, 8o e 11, 114, 141, 492 e 536; Lei no 6.015/73, art. 251.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; TJDFT, Acórdão no 1821580, 0706224-17.2023.8.07.0007, Rel. Des. Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, j. 22.02.2024, DJE 07.03.2024. TJDFT, Acórdão no 1805854, 0741089-55.2021.8.07.0001, Rel. Des. João Egmont, 2a Turma Cível, j. 31.01.2024, DJE 06.02.2024. TJDFT, Acórdão no 1694197, 0700455-23.2022.8.07.0020, Rel. Desa Ana Cantarino, 5a Turma Cível, j. 03.05.2023, DJE 08.05.2023. TJDFT, Acórdão no 1841408, 0728543-65.2021.8.07.0001, Rel. Desa Lucimeire Maria da Silva, 5a Turma Cível, j. 10.04.2024, DJE 16.04.2024. TJDFT, Acórdão no 1709668, 0704974-05.2021.8.07.0011, Rel. Desa Lucimeire Maria da Silva, 4a Turma Cível, j. 07.06.2023, DJE 20.06.2023. TJDFT, Acórdão no 1322484, 0704722-66.2020.8.07.0001, Rel. Desa Maria Ivatônia, 5a Turma Cível, j. 10.03.2021, DJE 15.03.2021.