Tribunal: TJDFT
Processo: 0705618-12.2025.8.07.0009
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-04-28

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONAIS. CLÁUSULA "ATÉ 20%". APLICAÇÃO DO TETO. NECESSIDADE DE MOTIVAÇÃO CONCRETA. PARCIAL REFORMA. ABUSO DE DIREITO. COBRANÇA TARDIA. FACULDADE DO CREDOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. ART. 187 DO CC. ENCARGOS SOBRE VERBAS EXTRAORDINÁRIAS. CONVENÇÃO SEM DISTINÇÃO. INCIDÊNCIA MANTIDA. PARCELAS VINCENDAS. ART. 323 DO CPC. APLICABILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pelo AUTOR em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido da inicial condenar o réu "a pagar à parte autora a quantia de R$ 42.764,25 (quarenta e dois mil setecentos e sessenta e quatro reais e vinte e cinco centavos), monetariamente corrigida a partir da apresentação da última planilha atualizada do débito (15/10/2025 - id. 253503382), deduzida da SELIC, pelo IPCA e acrescidos juros de mora pela taxa SELIC desde a citação."
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 80721213). Tendo em vista os documentos apresentados pela recorrente, defiro o requerimento de gratuidade judiciária.
3. Em suas razões recursais, o recorrente alega em síntese: (i) abusividade na fixação automática dos honorários advocatícios convencionais no patamar máximo de 20%, sem análise de proporcionalidade; (ii) abuso de direito pela cobrança judicial tardia, que teria potencializado artificialmente o débito; (iii) impossibilidade de incidência de encargos moratórios sobre fundo de reserva, taxas extraordinárias e taxa natalina, por ausência de previsão expressa; (iv) inaplicabilidade do art. 323 do CPC no âmbito dos Juizados Especiais; e (v) desproporcionalidade global do valor da condenação.
4. Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 80721218)
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar a i) proporcionalidade dos honorários advocatícios convencionados. ii) possibilidade de cobrança tardia das taxas condominiais; iii) a possibilidade de incidência de multa e juros de mora sobre fundo de reserva, taxas natalinas e taxas extraordinárias; iv) possibilidade de inclusão das parcelas vencidas no curso do processo.
III. Razões de decidir
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza paritária, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do Código Civil.
7. Narra o autor, Associação de Moradores da QR 603, Chácara 39 de Samambaia Norte (Condomínio Residencial Vida Nova) que o requerido é proprietário de unidade condominial denominada Rua 03, Lote 29A e possui débitos de taxas condominiais, fundo de reserva, taxa extraordinária e taxa natalina em aberto desde o ano de 2020.
8. "2. A jurisprudência do colendo STF (Tema 492) e do egrégio STJ (Tema 882) restringe a cobrança de taxas a proprietários que tenham anuído à associação, especialmente em loteamentos de acesso controlado. Contudo, tais precedentes não se aplicam ao presente caso, que envolve condomínio irregular com controle de acesso e infraestrutura mantida exclusivamente pelos moradores. 3. Este egrégio Tribunal de Justiça possui orientação no sentido de que a aquisição dos direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato enseja a sua aderência automática à associação de moradores do local. Por consequência, é dispensável a filiação do possuidor à associação de moradores para a cobrança do rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade. 4. É imperioso o reconhecimento do dever da ré apelante em contribuir para o rateio das despesas comuns por todo o período cobrado em função dos serviços e melhorias que guarnecem o seu imóvel, o que contribui para a valorização imobiliária. Isentá-la da obrigação de pagar a quantia devida implicaria enriquecimento sem causa, nos termos art. 884 do Código Civil, o que é incompatível com o princípio da boa-fé." (Acórdão 2070165, 0709952-60.2023.8.07.0009, Relator(a): MAURICIO SILVA MIRANDA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/11/2025, publicado no DJe: 11/12/2025).
9. As taxas ordinárias, o fundo de reserva, as taxas extraordinárias e a taxa natalina, todas deliberadas em assembleias regularmente convocadas e aprovadas, compõem o rateio das despesas comuns e são exigíveis do associado inadimplente. Tais despesas constituem obrigação propter rem, vinculando o condômino independentemente da regularidade formal do condomínio, nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil.
10. O prazo de três meses previsto na convenção condominial para ajuizamento da cobrança judicial é mera faculdade do credor, não prazo prescricional nem decadencial. O exercício do direito dentro do quinquênio legal (art. 206, §5o, I, CC) não configura, por si só, abuso de direito, sendo insuficiente para afastar os encargos moratórios legalmente incidentes. Destaca-se que a cobrança se limita as taxas e demais encargos devidos a partir de 04/2020 (ID 80720748)
11. Para a caracterização do ilícito do art. 187 do CC, seria necessária a demonstração de que o credor agiu exclusivamente com propósito emulativo ou desviou o exercício do direito de sua função econômico-social. Isso não foi demonstrado. Pelo contrário: o condomínio alegou, e não foi infirmado, que houve tentativa de acordo extrajudicial que o recorrente não cumpriu. A postergação do ajuizamento é compatível com a tentativa de autocomposição, amplamente incentivada.
12. Não prospera a tese de que a demora "potencializou artificialmente" o débito. O recorrente confunde o efeito natural da mora com o ilícito do credor. O recorrente é quem deixou de adimplir as parcelas por anos a fio; os encargos moratórios são consequência direta de sua própria conduta omissiva. Não é lícito ao devedor beneficiar-se de eventual inércia do credor para eximir-se dos efeitos legais e convencionais da mora que ele mesmo deu causa.
13. A Convenção Condominial não estabelece distinção quanto ao regime de mora entre contribuições ordinárias e extraordinárias. O art. 27, §1o, ao prever multa de 2% e juros de 1% ao mês sobre o débito, refere-se genericamente ao inadimplemento condominial, sem excetuar o fundo de reserva, as taxas extraordinárias ou a taxa natalina.
14. Inexistindo distinção expressa na convenção entre contribuições ordinárias e extraordinárias quanto ao regime de mora, a multa de 2% e os juros de 1% ao mês incidem sobre todas as verbas condominiais inadimplidas, incluindo fundo de reserva, taxas natalinas e taxas extraordinárias.
15. O art. 323 do CPC é aplicável ao procedimento dos Juizados Especiais nas obrigações de trato sucessivo, sendo legítima a inclusão de parcelas vencidas no curso do processo, com o limite imposto pela própria sentença (mora superior a três meses antes da prolação). Não restou configurado a violação ao contraditório , pois o recorrente teve plena ciência da natureza continuada da obrigação e pôde impugnar, como de fato o fez, os critérios de cálculo.
16. A cláusula convencional que prevê honorários advocatícios "de até 20%" estabelece um teto, não uma tarifa fixa. A aplicação automática do percentual máximo, sem qualquer fundamentação concreta sobre a proporcionalidade no caso específico, contraria os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa (arts. 5o, II, e 187 do CC).
17. O princípio da proporcionalidade exige que o percentual aplicado guarde relação razoável com o esforço e o risco assumidos pelo causídico na cobrança, bem como com o grau de inadimplência e o porte da obrigação. No caso em tela, o valor principal da dívida já é expressivo (superior a R$ 25.000,00 de principal, antes dos encargos), de modo que a aplicação de 20% sobre ele gera honorários de elevado montante sem motivação específica que o justifique.
18. Cabível, portanto, a redução para 10% do débito principal, patmar que remunera adequadamente o trabalho técnico de cobrança e guarda proporcionalidade com o caso.
IV. Dispositivo e tese
19. Recurso parcialmente provido, tão somente para reduzir os honorários advocatícios convencionais de 20% para 10% sobre o valor do débito principal (excluídos os próprios honorários da base de cálculo). Mantida os demais termos da sentença.
20.Vencedor o recorrente, mesmo que em parte, não há condenação ao pagamento das custas e honorários de sucumbência.
21. O recorrente foi patrocinado em juízo por advogado dativo, nomeado pela decisão de ID 80721182 - Pág. 2. Assim, com observância ao disposto no artigo 22 do Decreto Distrital 43.821/22 que regulamenta a Lei Distrital 7.157/22, fixo o valor de R$ 600,00 (seiscentos reais) a título de honorários advocatícios ao patrono do recorrente.
22. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONAIS. CLÁUSULA "ATÉ 20%". APLICAÇÃO DO TETO. NECESSIDADE DE MOTIVAÇÃO CONCRETA. PARCIAL REFORMA. ABUSO DE DIREITO. COBRANÇA TARDIA. FACULDADE DO CREDOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. ART. 187 DO CC. ENCARGOS SOBRE VERBAS EXTRAORDINÁRIAS. CONVENÇÃO SEM DISTINÇÃO. INCIDÊNCIA MANTIDA. PARCELAS VINCENDAS. ART. 323 DO CPC. APLICABILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pelo AUTOR em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido da inicial condenar o réu "a pagar à parte autora a quantia de R$ 42.764,25 (quarenta e dois mil setecentos e sessenta e quatro reais e vinte e cinco centavos), monetariamente corrigida a partir da apresentação da última planilha atualizada do débito (15/10/2025 - id. 253503382), deduzida da SELIC, pelo IPCA e acrescidos juros de mora pela taxa SELIC desde a citação."
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 80721213). Tendo em vista os documentos apresentados pela recorrente, defiro o requerimento de gratuidade judiciária.
3. Em suas razões recursais, o recorrente alega em síntese: (i) abusividade na fixação automática dos honorários advocatícios convencionais no patamar máximo de 20%, sem análise de proporcionalidade; (ii) abuso de direito pela cobrança judicial tardia, que teria potencializado artificialmente o débito; (iii) impossibilidade de incidência de encargos moratórios sobre fundo de reserva, taxas extraordinárias e taxa natalina, por ausência de previsão expressa; (iv) inaplicabilidade do art. 323 do CPC no âmbito dos Juizados Especiais; e (v) desproporcionalidade global do valor da condenação.
4. Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 80721218)
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar a i) proporcionalidade dos honorários advocatícios convencionados. ii) possibilidade de cobrança tardia das taxas condominiais; iii) a possibilidade de incidência de multa e juros de mora sobre fundo de reserva, taxas natalinas e taxas extraordinárias; iv) possibilidade de inclusão das parcelas vencidas no curso do processo.
III. Razões de decidir
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza paritária, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do Código Civil.
7. Narra o autor, Associação de Moradores da QR 603, Chácara 39 de Samambaia Norte (Condomínio Residencial Vida Nova) que o requerido é proprietário de unidade condominial denominada Rua 03, Lote 29A e possui débitos de taxas condominiais, fundo de reserva, taxa extraordinária e taxa natalina em aberto desde o ano de 2020.
8. "2. A jurisprudência do colendo STF (Tema 492) e do egrégio STJ (Tema 882) restringe a cobrança de taxas a proprietários que tenham anuído à associação, especialmente em loteamentos de acesso controlado. Contudo, tais precedentes não se aplicam ao presente caso, que envolve condomínio irregular com controle de acesso e infraestrutura mantida exclusivamente pelos moradores. 3. Este egrégio Tribunal de Justiça possui orientação no sentido de que a aquisição dos direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato enseja a sua aderência automática à associação de moradores do local. Por consequência, é dispensável a filiação do possuidor à associação de moradores para a cobrança do rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade. 4. É imperioso o reconhecimento do dever da ré apelante em contribuir para o rateio das despesas comuns por todo o período cobrado em função dos serviços e melhorias que guarnecem o seu imóvel, o que contribui para a valorização imobiliária. Isentá-la da obrigação de pagar a quantia devida implicaria enriquecimento sem causa, nos termos art. 884 do Código Civil, o que é incompatível com o princípio da boa-fé." (Acórdão 2070165, 0709952-60.2023.8.07.0009, Relator(a): MAURICIO SILVA MIRANDA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 19/11/2025, publicado no DJe: 11/12/2025).
9. As taxas ordinárias, o fundo de reserva, as taxas extraordinárias e a taxa natalina, todas deliberadas em assembleias regularmente convocadas e aprovadas, compõem o rateio das despesas comuns e são exigíveis do associado inadimplente. Tais despesas constituem obrigação propter rem, vinculando o condômino independentemente da regularidade formal do condomínio, nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil.
10. O prazo de três meses previsto na convenção condominial para ajuizamento da cobrança judicial é mera faculdade do credor, não prazo prescricional nem decadencial. O exercício do direito dentro do quinquênio legal (art. 206, §5o, I, CC) não configura, por si só, abuso de direito, sendo insuficiente para afastar os encargos moratórios legalmente incidentes. Destaca-se que a cobrança se limita as taxas e demais encargos devidos a partir de 04/2020 (ID 80720748)
11. Para a caracterização do ilícito do art. 187 do CC, seria necessária a demonstração de que o credor agiu exclusivamente com propósito emulativo ou desviou o exercício do direito de sua função econômico-social. Isso não foi demonstrado. Pelo contrário: o condomínio alegou, e não foi infirmado, que houve tentativa de acordo extrajudicial que o recorrente não cumpriu. A postergação do ajuizamento é compatível com a tentativa de autocomposição, amplamente incentivada.
12. Não prospera a tese de que a demora "potencializou artificialmente" o débito. O recorrente confunde o efeito natural da mora com o ilícito do credor. O recorrente é quem deixou de adimplir as parcelas por anos a fio; os encargos moratórios são consequência direta de sua própria conduta omissiva. Não é lícito ao devedor beneficiar-se de eventual inércia do credor para eximir-se dos efeitos legais e convencionais da mora que ele mesmo deu causa.
13. A Convenção Condominial não estabelece distinção quanto ao regime de mora entre contribuições ordinárias e extraordinárias. O art. 27, §1o, ao prever multa de 2% e juros de 1% ao mês sobre o débito, refere-se genericamente ao inadimplemento condominial, sem excetuar o fundo de reserva, as taxas extraordinárias ou a taxa natalina.
14. Inexistindo distinção expressa na convenção entre contribuições ordinárias e extraordinárias quanto ao regime de mora, a multa de 2% e os juros de 1% ao mês incidem sobre todas as verbas condominiais inadimplidas, incluindo fundo de reserva, taxas natalinas e taxas extraordinárias.
15. O art. 323 do CPC é aplicável ao procedimento dos Juizados Especiais nas obrigações de trato sucessivo, sendo legítima a inclusão de parcelas vencidas no curso do processo, com o limite imposto pela própria sentença (mora superior a três meses antes da prolação). Não restou configurado a violação ao contraditório , pois o recorrente teve plena ciência da natureza continuada da obrigação e pôde impugnar, como de fato o fez, os critérios de cálculo.
16. A cláusula convencional que prevê honorários advocatícios "de até 20%" estabelece um teto, não uma tarifa fixa. A aplicação automática do percentual máximo, sem qualquer fundamentação concreta sobre a proporcionalidade no caso específico, contraria os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa (arts. 5o, II, e 187 do CC).
17. O princípio da proporcionalidade exige que o percentual aplicado guarde relação razoável com o esforço e o risco assumidos pelo causídico na cobrança, bem como com o grau de inadimplência e o porte da obrigação. No caso em tela, o valor principal da dívida já é expressivo (superior a R$ 25.000,00 de principal, antes dos encargos), de modo que a aplicação de 20% sobre ele gera honorários de elevado montante sem motivação específica que o justifique.
18. Cabível, portanto, a redução para 10% do débito principal, patmar que remunera adequadamente o trabalho técnico de cobrança e guarda proporcionalidade com o caso.
IV. Dispositivo e tese
19. Recurso parcialmente provido, tão somente para reduzir os honorários advocatícios convencionais de 20% para 10% sobre o valor do débito principal (excluídos os próprios honorários da base de cálculo). Mantida os demais termos da sentença.
20.Vencedor o recorrente, mesmo que em parte, não há condenação ao pagamento das custas e honorários de sucumbência.
21. O recorrente foi patrocinado em juízo por advogado dativo, nomeado pela decisão de ID 80721182 - Pág. 2. Assim, com observância ao disposto no artigo 22 do Decreto Distrital 43.821/22 que regulamenta a Lei Distrital 7.157/22, fixo o valor de R$ 600,00 (seiscentos reais) a título de honorários advocatícios ao patrono do recorrente.
22. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.