Tribunal: TJDFT
Processo: 0718361-78.2025.8.07.0001
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-26

Ementa:
Ementa: Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Promessa de compra e venda de imóvel. Distrato por iniciativa do comprador. Lei do distrato. Retenção de valores. Cláusula penal abusiva. Limitação a 25%. Manutenção da sentença. Recurso desprovido.
I.Caso em exame
1. Apelação contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenar a ré à restituição de 75% dos valores pagos, com retenção de 25%, afastando a devolução da comissão de corretagem.
II.Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de até 50% dos valores pagos em caso de distrato por iniciativa do comprador, à luz da Lei n. 13.786/2018 e do CDC e (ii) estabelecer se o percentual de retenção fixado em 25% atende aos princípios da razoabilidade e do equilíbrio contratual.
III.Razões De Decidir
3. Aplica-se a Lei n. 13.786/2018 ao contrato de promessa de compra e venda celebrado em loteamento urbano, sem afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor, dada a relação de consumo entre as partes.
4. A jurisprudência do STJ, consolidada na Súmula 543, assegura a restituição parcial das parcelas pagas, vedando retenção desproporcional que configure enriquecimento sem causa do fornecedor.
5. Submete-se a cláusula contratual ao controle de abusividade, sendo inválida a retenção automática de 50% quando implicar desvantagem exagerada ao consumidor, nos termos do art. 51, IV, do CDC.
6. Relativiza-se o princípio do pacta sunt servanda diante da necessidade de preservação da boa-fé objetiva, da função social do contrato e do equilíbrio contratual.

IV.Dispositivo E Tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A retenção de valores em distrato por iniciativa do comprador deve ser limitada a percentual razoável, vedada cláusula que imponha perda substancial das parcelas pagas. 2. A Lei do Distrato não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor nem o controle judicial de abusividade das cláusulas contratuais. 3. É adequada a fixação de retenção em 25% quando suficiente para compensar custos administrativos e evitar enriquecimento sem causa do fornecedor."
__________
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 13.786/2018; CDC, arts. 2o, 3o e 51, IV; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543.

Inteiro teor:
Ementa: Direito civil e do consumidor. Apelação cível. Promessa de compra e venda de imóvel. Distrato por iniciativa do comprador. Lei do distrato. Retenção de valores. Cláusula penal abusiva. Limitação a 25%. Manutenção da sentença. Recurso desprovido.
I.Caso em exame
1. Apelação contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir contrato de promessa de compra e venda de imóvel e condenar a ré à restituição de 75% dos valores pagos, com retenção de 25%, afastando a devolução da comissão de corretagem.
II.Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de até 50% dos valores pagos em caso de distrato por iniciativa do comprador, à luz da Lei n. 13.786/2018 e do CDC e (ii) estabelecer se o percentual de retenção fixado em 25% atende aos princípios da razoabilidade e do equilíbrio contratual.
III.Razões De Decidir
3. Aplica-se a Lei n. 13.786/2018 ao contrato de promessa de compra e venda celebrado em loteamento urbano, sem afastar a incidência do Código de Defesa do Consumidor, dada a relação de consumo entre as partes.
4. A jurisprudência do STJ, consolidada na Súmula 543, assegura a restituição parcial das parcelas pagas, vedando retenção desproporcional que configure enriquecimento sem causa do fornecedor.
5. Submete-se a cláusula contratual ao controle de abusividade, sendo inválida a retenção automática de 50% quando implicar desvantagem exagerada ao consumidor, nos termos do art. 51, IV, do CDC.
6. Relativiza-se o princípio do pacta sunt servanda diante da necessidade de preservação da boa-fé objetiva, da função social do contrato e do equilíbrio contratual.

IV.Dispositivo E Tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A retenção de valores em distrato por iniciativa do comprador deve ser limitada a percentual razoável, vedada cláusula que imponha perda substancial das parcelas pagas. 2. A Lei do Distrato não afasta a incidência do Código de Defesa do Consumidor nem o controle judicial de abusividade das cláusulas contratuais. 3. É adequada a fixação de retenção em 25% quando suficiente para compensar custos administrativos e evitar enriquecimento sem causa do fornecedor."
__________
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 13.786/2018; CDC, arts. 2o, 3o e 51, IV; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543.