Tribunal: TJDFT
Processo: 0722849-24.2022.8.07.0020
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE RATEIO. CONDOMÍNIO DE FATO EM ÁREA PARTICULAR. POSSE E FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS. LEGITIMIDADE PASSIVA. INDEFERIMENTO DE DOCUMENTO NOVO. INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 492/STF E 882/STJ. INEXISTÊNCIA DE COISA JULGADA. UNICIDADE DO IMÓVEL AFASTADA. PROVA TESTEMUNHAL. PRECLUSÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. HONORÁRIOS CONVENCIONAIS E SUCUMBENCIAIS. CUMULAÇÃO POSSÍVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de taxas condominiais proposta por condomínio de fato localizado em área particular.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em analisar a legalidade da cobrança de taxas por condomínio de fato em desfavor de morador que contesta o vínculo associativo.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A legitimidade passiva está comprovada pelos documentos constantes dos autos, incluindo cadastro da unidade e participação da recorrente em assembleia na condição de titular da unidade, o que confirma a posse e fruição dos serviços comuns. Rejeita-se, portanto, a preliminar suscitada.
4. O pedido de juntada de documento novo deve ser indeferido quando o documento é anterior à fase instrutória e não se demonstre impedimento que justifique a apresentação tardia, nos termos do art. 435 do CPC.
5. As provas demonstram que a unidade utilizada pela recorrente possui acesso e fruição próprios dos serviços mantidos pelo condomínio de fato, configurando obrigação propter rem.
6. Não apresentada contradita na audiência, a prova testemunhal permanece válida, ocorrendo preclusão consumativa, nos termos do art. 457, §1o, do CPC.
7. A tese de inconstitucionalidade da cobrança, baseada nos Temas 492/STF e 882/STJ, não se aplica ao caso por tratarse de condomínio de fato em área particular, no qual há fruição direta de serviços. Opera-se distinguishing.
8. A cumulação de honorários convencionais e sucumbenciais é possível, pois possuem naturezas jurídicas distintas: os primeiros decorrem de previsão estatutária, enquanto os segundos decorrem da sucumbência.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso conhecido. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. No mérito, desprovido.
_______
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 435, 457 §1o, 373 II, 322 §2o; CC, art. 884; Lei 13.465/2017, art. 36A.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1966403, Rel. João Egmont, 2a Turma Cível, j. 05/02/2025; TJDFT, Acórdão 2022097, Rel. Diva Lucy De Faria Pereira, 1a Turma Cível, j.16/07/2025; TJDFT, Acórdão 2024867, Rel. Lucimeire Maria Da Silva, 5a Turma Cível, j. 31/07/2025.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE RATEIO. CONDOMÍNIO DE FATO EM ÁREA PARTICULAR. POSSE E FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS. LEGITIMIDADE PASSIVA. INDEFERIMENTO DE DOCUMENTO NOVO. INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 492/STF E 882/STJ. INEXISTÊNCIA DE COISA JULGADA. UNICIDADE DO IMÓVEL AFASTADA. PROVA TESTEMUNHAL. PRECLUSÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. HONORÁRIOS CONVENCIONAIS E SUCUMBENCIAIS. CUMULAÇÃO POSSÍVEL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança de taxas condominiais proposta por condomínio de fato localizado em área particular.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em analisar a legalidade da cobrança de taxas por condomínio de fato em desfavor de morador que contesta o vínculo associativo.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A legitimidade passiva está comprovada pelos documentos constantes dos autos, incluindo cadastro da unidade e participação da recorrente em assembleia na condição de titular da unidade, o que confirma a posse e fruição dos serviços comuns. Rejeita-se, portanto, a preliminar suscitada.
4. O pedido de juntada de documento novo deve ser indeferido quando o documento é anterior à fase instrutória e não se demonstre impedimento que justifique a apresentação tardia, nos termos do art. 435 do CPC.
5. As provas demonstram que a unidade utilizada pela recorrente possui acesso e fruição próprios dos serviços mantidos pelo condomínio de fato, configurando obrigação propter rem.
6. Não apresentada contradita na audiência, a prova testemunhal permanece válida, ocorrendo preclusão consumativa, nos termos do art. 457, §1o, do CPC.
7. A tese de inconstitucionalidade da cobrança, baseada nos Temas 492/STF e 882/STJ, não se aplica ao caso por tratarse de condomínio de fato em área particular, no qual há fruição direta de serviços. Opera-se distinguishing.
8. A cumulação de honorários convencionais e sucumbenciais é possível, pois possuem naturezas jurídicas distintas: os primeiros decorrem de previsão estatutária, enquanto os segundos decorrem da sucumbência.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso conhecido. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. No mérito, desprovido.
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Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 435, 457 §1o, 373 II, 322 §2o; CC, art. 884; Lei 13.465/2017, art. 36A.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1966403, Rel. João Egmont, 2a Turma Cível, j. 05/02/2025; TJDFT, Acórdão 2022097, Rel. Diva Lucy De Faria Pereira, 1a Turma Cível, j.16/07/2025; TJDFT, Acórdão 2024867, Rel. Lucimeire Maria Da Silva, 5a Turma Cível, j. 31/07/2025.