Tribunal: TJDFT
Processo: 0714945-79.2024.8.07.0020
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-06-02

Ementa:
Civil e processual civil. Ação de cobrança de taxas condominiais. Condomínio irregular. Natureza jurídica. Condomínio de fato. Taxas condominiais. Condômino/associado. Residência no imóvel. Fruição dos serviços fomentados pela entidade. Inadimplência. Cobrança. Capacidade processual. Equiparação do “condomínio de fato” à sociedade despersonalizada. Inadimplência. Adesão à associação. Necessidade de demonstração. Tese de repercussão geral. Distinção do caso concreto. Realidade e fatos distintos dos abordados e que ensejaram a tese. Aplicação. Afastamento. Legitimidade. Modulação do alcance. Parcelas vencidas após deflagração do cumprimento de sentença. Inclusão na condenação. Obrigações derivadas do mesmo vínculo. Perduração enquanto persistir a mora. Princípios informativos do processo. Efetividade. Celeridade. Economia. Incorporação pelo legislador processual (CPC, art. 323). Contrarrazões. Preliminar. Inovação recursal. Aferição. Inocorrência. Preliminar rejeitada. Apelação do réu conhecida e desprovida. Apelação do autor conhecida e provida. Sentença parcialmente reformada.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelações interpostas em face da sentença que, resolvendo ação de cobrança manejada por condomínio irregular em desfavor de condômino, julgara procedente o pedido para condenar a parte ré a pagar as taxas condominiais ordinárias e extraordinárias inadimplidas, além das parcelas cujo vencimento ocorresse durante todo o itinerário processual.
II. Questão em discussão
2. O objeto dos apelos cinge-se à aferição (i) da legitimidade da cobrança promovida pelo autor, em relação ao pagamento dos encargos associativos, notadamente à luz das afirmações exaradas pelo réu de ausência de formalização do condomínio e inexistência da formalização de aderência, por parte dele, ao quadro de associados; e (ii) do termo final da condenação ao pagamento das taxas condominiais vincendas, se limitado à deflagração da fase de cumprimento de sentença ou se estendido de modo a abarcar, inclusive, os encargos que se vencerem no curso da fase executiva.
III. Razões de decidir
3. A veiculação no recurso de matéria que efetivamente integrara a pretensão alinhada, inserindo-se nos contornos da causa posta em juízo, inibe a qualificação da alegação como inovação processual, que, inexoravelmente, é repugnada pelo estatuto processual vigente, elidindo, quando divisada, a possibilidade de ser conhecida como forma de serem preservados os princípios do duplo grau de jurisdição e da estabilidade das relações jurídicas, prevenida a ocorrência de supressão de instância e resguardado o efeito devolutivo da apelação, pois está municiado de poder para devolver à instância revisora a apreciação tão-só e exclusivamente das matérias que, integrando o objeto da lide, foram debatidas sob a égide do contraditório e elucidadas pela sentença.
4. Os “condomínios irregulares” redundaram na germinação de efeitos e conflitos que, ante sua relevância e alcance social, não podiam ficar à míngua de modulação judicial, ensejando a inexorabilidade dos fatos e a missão confiada ao Judiciário de resolver os conflitos sociais a suplantação do formalismo e que passassem a merecer o mesmo tratamento dispensado às sociedades despersonalizadas, culminando com o reconhecimento de que, ostentando a qualidade de condomínios de fato e/ou associação de moradores, estão revestido de legitimidade para promoverem a cobrança de taxas de manutenção ainda que o ato através do qual foram constituídos não esteja inscrito no fólio registral por se qualificarem como loteamento irregular.
5. A origem e destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, conquanto não tenha sido formal e legalmente constituída, se efetivamente está destinada à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio de fato, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade despersonalizada.
6. Conquanto não se afigurando viável se lhe dispensar o mesmo tratamento conferido ao condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que os integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia, independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei, germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei no 4.591/64, arts. 7o e 8o), a cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança, conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos (REsp no 1.280.871).
7. O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do “distinguishing”, não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento irregular e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assimilando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados “condomínio de fato”, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos (CPC, arts. 489, §1o, IV, 926 e 927, §1o).
8. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pelo condômino, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei no 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive ao equiparar os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese de cobrança.
9. Conquanto ninguém seja obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei e que a inserção em entidade associativa é voluntária, sem o que não se legitima que a entidade exija as contribuições previstas no seu ato constitutivo, essa resolução não se aplica à situação de fato concreta em que o ente assume a feição de “condomínio de fato”, fomentando todos os serviços inerentes ao condomínio regularmente constituído, tornando inviável que o possuidor e morador de unidade autônoma inserida no perímetro compreendido, conquanto frua e usufrua de todas as benfeitorias erigidas pela entidade e dos serviços que fomente, seja eximido de concorrer, assim como os demais moradores e vizinhos, para o custeio dos serviços fomentados diariamente, pois incompatível com o sistema, que não convive nem compactua com o locupletamento ilícito.
10. Ao condômino em mora, ao assumir essa condição e reconhecer a inadimplência que lhe fora imputada, somente remanesce solver a obrigação inadimplida como forma de ser alforriado, traduzindo o acolhimento do pedido formulado em seu desfavor pelo condomínio, ante a perduração da mora, imperativo legal coadunado com a regulação que pauta as obrigações condominiais e com o princípio que repugna o locupletamento ilícito.
11. O pragmatismo desvelado pelo artigo 323 do estatuto processual legitima que, em se qualificando as obrigações derivadas do título como periódicas, a obrigação imposta ao condômino em sede de ação de cobrança de parcelas condominiais englobe as parcelas vencidas, as que se venceram no curso da ação de conhecimento e, ainda, aquelas que se vencerem no curso de eventual cumprimento de sentença, enquanto perdurar a obrigação e o processo subsistir, uma vez que originárias do mesmo lastro material e a inadimplência as transmuda em exigíveis.
12. Acolhido pedido compreensivo de parcelas vencidas e vincendas derivadas da mesma gênese, a condenação compreende, além das parcelas vencidas e vincendas até a deflagração do cumprimento de sentença, as prestações vencidas até enquanto perdurar o vínculo obrigacional e o inadimplemento do réu, consoante a exata tradução da regra inserta no artigo 323 do estatuto processual vigente, apreensão que é simples corolário da concepção do processo sincrético, que engloba, num só processo, a fase de conhecimento e de materialização do decidido por meio de atos executivos.
IV. Dispositivo
13. Apelação do réu conhecida e desprovida. Apelação do autor conhecida e provida. Sentença parcialmente reformada. Preliminar de inovação recursal rejeitada. Unânime.

Inteiro teor:
Civil e processual civil. Ação de cobrança de taxas condominiais. Condomínio irregular. Natureza jurídica. Condomínio de fato. Taxas condominiais. Condômino/associado. Residência no imóvel. Fruição dos serviços fomentados pela entidade. Inadimplência. Cobrança. Capacidade processual. Equiparação do “condomínio de fato” à sociedade despersonalizada. Inadimplência. Adesão à associação. Necessidade de demonstração. Tese de repercussão geral. Distinção do caso concreto. Realidade e fatos distintos dos abordados e que ensejaram a tese. Aplicação. Afastamento. Legitimidade. Modulação do alcance. Parcelas vencidas após deflagração do cumprimento de sentença. Inclusão na condenação. Obrigações derivadas do mesmo vínculo. Perduração enquanto persistir a mora. Princípios informativos do processo. Efetividade. Celeridade. Economia. Incorporação pelo legislador processual (CPC, art. 323). Contrarrazões. Preliminar. Inovação recursal. Aferição. Inocorrência. Preliminar rejeitada. Apelação do réu conhecida e desprovida. Apelação do autor conhecida e provida. Sentença parcialmente reformada.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelações interpostas em face da sentença que, resolvendo ação de cobrança manejada por condomínio irregular em desfavor de condômino, julgara procedente o pedido para condenar a parte ré a pagar as taxas condominiais ordinárias e extraordinárias inadimplidas, além das parcelas cujo vencimento ocorresse durante todo o itinerário processual.
II. Questão em discussão
2. O objeto dos apelos cinge-se à aferição (i) da legitimidade da cobrança promovida pelo autor, em relação ao pagamento dos encargos associativos, notadamente à luz das afirmações exaradas pelo réu de ausência de formalização do condomínio e inexistência da formalização de aderência, por parte dele, ao quadro de associados; e (ii) do termo final da condenação ao pagamento das taxas condominiais vincendas, se limitado à deflagração da fase de cumprimento de sentença ou se estendido de modo a abarcar, inclusive, os encargos que se vencerem no curso da fase executiva.
III. Razões de decidir
3. A veiculação no recurso de matéria que efetivamente integrara a pretensão alinhada, inserindo-se nos contornos da causa posta em juízo, inibe a qualificação da alegação como inovação processual, que, inexoravelmente, é repugnada pelo estatuto processual vigente, elidindo, quando divisada, a possibilidade de ser conhecida como forma de serem preservados os princípios do duplo grau de jurisdição e da estabilidade das relações jurídicas, prevenida a ocorrência de supressão de instância e resguardado o efeito devolutivo da apelação, pois está municiado de poder para devolver à instância revisora a apreciação tão-só e exclusivamente das matérias que, integrando o objeto da lide, foram debatidas sob a égide do contraditório e elucidadas pela sentença.
4. Os “condomínios irregulares” redundaram na germinação de efeitos e conflitos que, ante sua relevância e alcance social, não podiam ficar à míngua de modulação judicial, ensejando a inexorabilidade dos fatos e a missão confiada ao Judiciário de resolver os conflitos sociais a suplantação do formalismo e que passassem a merecer o mesmo tratamento dispensado às sociedades despersonalizadas, culminando com o reconhecimento de que, ostentando a qualidade de condomínios de fato e/ou associação de moradores, estão revestido de legitimidade para promoverem a cobrança de taxas de manutenção ainda que o ato através do qual foram constituídos não esteja inscrito no fólio registral por se qualificarem como loteamento irregular.
5. A origem e destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, conquanto não tenha sido formal e legalmente constituída, se efetivamente está destinada à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio de fato, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade despersonalizada.
6. Conquanto não se afigurando viável se lhe dispensar o mesmo tratamento conferido ao condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que os integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia, independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei, germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei no 4.591/64, arts. 7o e 8o), a cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança, conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos (REsp no 1.280.871).
7. O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do “distinguishing”, não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento irregular e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assimilando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados “condomínio de fato”, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos (CPC, arts. 489, §1o, IV, 926 e 927, §1o).
8. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pelo condômino, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei no 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive ao equiparar os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese de cobrança.
9. Conquanto ninguém seja obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei e que a inserção em entidade associativa é voluntária, sem o que não se legitima que a entidade exija as contribuições previstas no seu ato constitutivo, essa resolução não se aplica à situação de fato concreta em que o ente assume a feição de “condomínio de fato”, fomentando todos os serviços inerentes ao condomínio regularmente constituído, tornando inviável que o possuidor e morador de unidade autônoma inserida no perímetro compreendido, conquanto frua e usufrua de todas as benfeitorias erigidas pela entidade e dos serviços que fomente, seja eximido de concorrer, assim como os demais moradores e vizinhos, para o custeio dos serviços fomentados diariamente, pois incompatível com o sistema, que não convive nem compactua com o locupletamento ilícito.
10. Ao condômino em mora, ao assumir essa condição e reconhecer a inadimplência que lhe fora imputada, somente remanesce solver a obrigação inadimplida como forma de ser alforriado, traduzindo o acolhimento do pedido formulado em seu desfavor pelo condomínio, ante a perduração da mora, imperativo legal coadunado com a regulação que pauta as obrigações condominiais e com o princípio que repugna o locupletamento ilícito.
11. O pragmatismo desvelado pelo artigo 323 do estatuto processual legitima que, em se qualificando as obrigações derivadas do título como periódicas, a obrigação imposta ao condômino em sede de ação de cobrança de parcelas condominiais englobe as parcelas vencidas, as que se venceram no curso da ação de conhecimento e, ainda, aquelas que se vencerem no curso de eventual cumprimento de sentença, enquanto perdurar a obrigação e o processo subsistir, uma vez que originárias do mesmo lastro material e a inadimplência as transmuda em exigíveis.
12. Acolhido pedido compreensivo de parcelas vencidas e vincendas derivadas da mesma gênese, a condenação compreende, além das parcelas vencidas e vincendas até a deflagração do cumprimento de sentença, as prestações vencidas até enquanto perdurar o vínculo obrigacional e o inadimplemento do réu, consoante a exata tradução da regra inserta no artigo 323 do estatuto processual vigente, apreensão que é simples corolário da concepção do processo sincrético, que engloba, num só processo, a fase de conhecimento e de materialização do decidido por meio de atos executivos.
IV. Dispositivo
13. Apelação do réu conhecida e desprovida. Apelação do autor conhecida e provida. Sentença parcialmente reformada. Preliminar de inovação recursal rejeitada. Unânime.