Tribunal: TJDFT
Processo: 0700937-60.2025.8.07.0021
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-22

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PANDEMIA DE COVID-19. CASO FORTUITO INTERNO. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. TEMA 996 DO STJ. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1 Apelação cível interposta por construtora e incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de condenação ao pagamento de lucros cessantes e restituição de juros de obra, em virtude de atraso na entrega de unidade imobiliária.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se os efeitos da pandemia de Covid-19 na cadeia produtiva e de mão de obra configuram excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior; (ii) estabelecer se o marco temporal para a aferição da mora e início dos encargos foi fixado corretamente conforme o contrato; (iii) determinar se é devida a restituição dos juros de obra pagos pelo adquirente após o esgotamento do prazo de entrega.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A responsabilidade das rés pelo atraso é objetiva, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, e a alegação de dificuldades decorrentes da pandemia de Covid-19 insere-se no risco da atividade econômica (fortuito interno), não sendo apta a romper o nexo causal quando ausente prova de paralisação estatal direta do empreendimento.
4. Inexistindo prova de autorização da credora fiduciária (Caixa Econômica Federal) para a dilação extraordinária do cronograma, prevalece o prazo original de construção acrescido da tolerância contratual de 60 dias para entrega das chaves.
5. De acordo com o Tema Repetitivo 996 do Superior Tribunal de Justiça, é ilícita a cobrança de juros de obra ou encargo equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância.
6. A responsabilidade da construtora pelo ressarcimento dos prejuízos decorrentes do atraso está expressamente prevista no instrumento contratual (Cláusula 13.3, "l"), e a falta de planilha detalhada não obsta a condenação, devendo a apuração dos valores ocorrer em liquidação de sentença.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: Intercorrências inerentes ao mercado imobiliário, como escassez de insumos ou mão de obra, configuram fortuito interno e não eximem a construtora da responsabilidade civil pelo atraso na entrega do imóvel ou da obrigação de restituir encargos de obra pagos após o prazo contratual.
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, art. 393; CDC, arts. 12 e 14.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 996 (REsp no 1.729.593/SP), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/09/2019.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PANDEMIA DE COVID-19. CASO FORTUITO INTERNO. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. TEMA 996 DO STJ. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1 Apelação cível interposta por construtora e incorporadora contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de condenação ao pagamento de lucros cessantes e restituição de juros de obra, em virtude de atraso na entrega de unidade imobiliária.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se os efeitos da pandemia de Covid-19 na cadeia produtiva e de mão de obra configuram excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior; (ii) estabelecer se o marco temporal para a aferição da mora e início dos encargos foi fixado corretamente conforme o contrato; (iii) determinar se é devida a restituição dos juros de obra pagos pelo adquirente após o esgotamento do prazo de entrega.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A responsabilidade das rés pelo atraso é objetiva, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, e a alegação de dificuldades decorrentes da pandemia de Covid-19 insere-se no risco da atividade econômica (fortuito interno), não sendo apta a romper o nexo causal quando ausente prova de paralisação estatal direta do empreendimento.
4. Inexistindo prova de autorização da credora fiduciária (Caixa Econômica Federal) para a dilação extraordinária do cronograma, prevalece o prazo original de construção acrescido da tolerância contratual de 60 dias para entrega das chaves.
5. De acordo com o Tema Repetitivo 996 do Superior Tribunal de Justiça, é ilícita a cobrança de juros de obra ou encargo equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância.
6. A responsabilidade da construtora pelo ressarcimento dos prejuízos decorrentes do atraso está expressamente prevista no instrumento contratual (Cláusula 13.3, "l"), e a falta de planilha detalhada não obsta a condenação, devendo a apuração dos valores ocorrer em liquidação de sentença.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: Intercorrências inerentes ao mercado imobiliário, como escassez de insumos ou mão de obra, configuram fortuito interno e não eximem a construtora da responsabilidade civil pelo atraso na entrega do imóvel ou da obrigação de restituir encargos de obra pagos após o prazo contratual.
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, art. 393; CDC, arts. 12 e 14.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 996 (REsp no 1.729.593/SP), Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/09/2019.