Tribunal: TJDFT
Processo: 0734558-14.2025.8.07.0000
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-01-29
Data de publicação: 2026-02-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. EXTENSÃO INDEVIDA DA COISA JULGADA. SUB-ROGAÇÃO LEGAL DO LOCADOR. LEGITIMIDADE DA LOCATÁRIA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em execução de título extrajudicial, acolheu a exceção de pré-executividade apresentada pela segunda executada, reconhecendo sua ilegitimidade passiva e determinando sua exclusão da demanda.
2. A agravante alega que a decisão de ilegitimidade proferida na ação de despejo no 0707856-62.2024.8.07.0001 não se aplica à execução, pois naquela causa discutia-se apenas a ausência de assinatura da agravada no termo aditivo de 2014, sem afastar sua responsabilidade como locatária no contrato original de 2013, que embasa o título executivo.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A controvérsia recursal consiste em definir se a agravada, que assinou o contrato de locação original de 2013, mas não o aditivo de 2014 que alterou a figura do locador em razão de alienação do imóvel, é parte legítima para figurar no polo passivo da execução de aluguéis e encargos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A coisa julgada formada na ação de despejo tem eficácia apenas nos limites da lide e das questões decididas, conforme o art. 503 do CPC, não podendo ser ampliada para hipóteses distintas, como a execução de débito contratual.
5. O contrato de locação de 2013 foi assinado pela agravada na qualidade de locatária, constituindo título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, CPC), com cláusula de prorrogação automática.
6. A alienação do imóvel e a substituição do locador não extinguem a locação nem liberam o locatário, pois o art. 8o da Lei no 8.245/1991 prevê a sub-rogação legal do adquirente nos direitos e deveres do antigo locador. A ausência de assinatura no aditivo não afasta a responsabilidade contratual da locatária.
7. A jurisprudência do STJ reconhece que a transferência do imóvel locado não extingue o contrato nem afeta a legitimidade do locatário, legitimando o adquirente a cobrar os créditos respectivos (REsp 620.072/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, DJ 03.10.2005).
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e provido.
Tese de julgamento:
“1. A decisão que reconhece ilegitimidade em ação de despejo não se estende automaticamente à execução fundada em contrato de locação anterior regularmente assinado. 2. A alienação do imóvel locado não extingue o contrato nem afasta a responsabilidade do locatário, operando-se a sub-rogação legal do adquirente nos direitos e deveres do antigo locador (art. 8o da Lei no 8.245/1991).”

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. EXTENSÃO INDEVIDA DA COISA JULGADA. SUB-ROGAÇÃO LEGAL DO LOCADOR. LEGITIMIDADE DA LOCATÁRIA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em execução de título extrajudicial, acolheu a exceção de pré-executividade apresentada pela segunda executada, reconhecendo sua ilegitimidade passiva e determinando sua exclusão da demanda.
2. A agravante alega que a decisão de ilegitimidade proferida na ação de despejo no 0707856-62.2024.8.07.0001 não se aplica à execução, pois naquela causa discutia-se apenas a ausência de assinatura da agravada no termo aditivo de 2014, sem afastar sua responsabilidade como locatária no contrato original de 2013, que embasa o título executivo.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A controvérsia recursal consiste em definir se a agravada, que assinou o contrato de locação original de 2013, mas não o aditivo de 2014 que alterou a figura do locador em razão de alienação do imóvel, é parte legítima para figurar no polo passivo da execução de aluguéis e encargos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A coisa julgada formada na ação de despejo tem eficácia apenas nos limites da lide e das questões decididas, conforme o art. 503 do CPC, não podendo ser ampliada para hipóteses distintas, como a execução de débito contratual.
5. O contrato de locação de 2013 foi assinado pela agravada na qualidade de locatária, constituindo título executivo extrajudicial (art. 784, VIII, CPC), com cláusula de prorrogação automática.
6. A alienação do imóvel e a substituição do locador não extinguem a locação nem liberam o locatário, pois o art. 8o da Lei no 8.245/1991 prevê a sub-rogação legal do adquirente nos direitos e deveres do antigo locador. A ausência de assinatura no aditivo não afasta a responsabilidade contratual da locatária.
7. A jurisprudência do STJ reconhece que a transferência do imóvel locado não extingue o contrato nem afeta a legitimidade do locatário, legitimando o adquirente a cobrar os créditos respectivos (REsp 620.072/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, DJ 03.10.2005).
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e provido.
Tese de julgamento:
“1. A decisão que reconhece ilegitimidade em ação de despejo não se estende automaticamente à execução fundada em contrato de locação anterior regularmente assinado. 2. A alienação do imóvel locado não extingue o contrato nem afasta a responsabilidade do locatário, operando-se a sub-rogação legal do adquirente nos direitos e deveres do antigo locador (art. 8o da Lei no 8.245/1991).”