Tribunal: TJDFT
Processo: 0706998-85.2025.8.07.0004
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-02-23
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
Civil e inquilinato. Recurso inominado. Locação residencial. Alienação do imóvel na vigência do contrato. Multa contratual devida. Denúncia contratual que caberia ao adquirente do imóvel. Prazo legal para desocupação. Restituição de caução extrajudicial. Correção monetária. Reparos no imóvel. Ausência de prova. Preliminares de ilegitimidade passiva e de cerceamento de defesa rejeitadas. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pelas partes requeridas (locador do imóvel e procurador/administrador) contra sentença que julgou procedentes os pedidos deduzidos na inicial para condená-los, solidariamente, a restituir ao autor (locatário) o valor da caução e a multa contratual correspondente a 3 meses de aluguel. Os recorrentes suscitam preliminares de cerceamento de defesa e de ilegitimidade passiva de um dos demandados e, no mérito, alegam que o valor da caução foi devolvido, mas foram descontadas as quantias relativas aos débitos de água, luz, IPTU, além do necessário ao reparo do imóvel. Sustentam a inaplicabilidade da multa da cláusula 16a.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em definir se é devida a retenção da caução pelos recorrentes e sua condenação ao pagamento da multa contratual.
III. Razões de decidir
3. Não prospera a preliminar de cerceamento de defesa, posto que os fatos cujas provas (oitiva e inspeção judicial) foram indeferidas, devem ser comprovados por prova documental, não suprindo completamente, a prova oral e a inspeção judicial. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada.
4. Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva de um dos réus (procurador/administrador), verifica-se que ele possui responsabilidade no caso, porquanto mantém relação direta sobre o imóvel como proprietário e que aufere benefício direto com a locação. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
5. A multa por descumprimento contratual prevista na cláusula 16a pressupõe, como o próprio nome sugere, a inobservância dos termos contratuais, ou seja, exsurge da culpa (ou do dolo) do contratante que não promoveu a execução contratual da forma como pactuada.
6. A alienação do imóvel locado durante a vigência contratual não revela comportamento inadequado, mas prerrogativa assegurada por lei, cujas consequências são reguladas pela própria norma especial. Além da preferência na aquisição, exige a lei que a denúncia do contrato de aluguel seja feita pelo adquirente do imóvel, e não por seu atual proprietário.
6.1. Estabelece o art. 8o, da Lei 8.245/91: “Art. 8o Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. § 1o Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. § 2o A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação”.
6.2. Portanto, não basta conceder ao locatário o direito de preferência na aquisição do imóvel, é imprescindível que essa faculdade seja oferecida por quem passará a deter os direitos de propriedade sobre o bem e desde que não exista contrato com prazo específico averbado na matrícula do imóvel.
6.3. Embora o contrato seja por prazo certo (24 meses), não há prova da sua averbação no Registro de Imóveis competente a compelir o adquirente a aguardar o término da locação, tornando facultativa a denúncia contratual prevista no art. 8o da Lei de Locações.
6.4. Todavia, a denúncia contratual, como dito acima, foi exercida pelo então proprietário do imóvel, representado por seu mandatário (corretor), em infringência direta à lei. Esse comportamento, ainda que feito por quem não fosse de direito, gerou efeitos equivalentes, pois os inquilinos se viram obrigados a deixar o imóvel residencial após a notificação extrajudicial para o exercício da preferência no direito de compra.
6.5. Atuou o corretor de imóveis como se fosse proprietário, devendo ser responsabilizado, em solidariedade com o antigo dono do bem, em razão do mandato conferido ao primeiro, pelo descumprimento contratual oriundo da retomada imediata. Cristaliza-se na hipótese a teoria da aparência, segundo a qual protege-se a confiança daquele que atuou de boa-fé, mas que cujo fato não corresponde à realidade. Os inquilinos, entendendo serem os locadores as pessoas legítimas para denunciar o contrato, deixaram o imóvel após a notificação extrajudicial.
7. A restituição da caução é avença que também possui previsão legal e mesmo que silente o instrumento particular, incidente na hipótese a norma do § 2o, do art. 38, da Lei no 8.245/91, que estabelece o seu depósito em caderneta de poupança e sua reversão ao locatário por ocasião do levantamento. No ponto, a sentença considerou o valor pago extrajudicialmente (R$142,19) relativo ao complemento da caução no cômputo da diferença a ser paga pelos recorrentes.
8. O art. 23, inciso III, da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91) preconiza que o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
9. A devolução do imóvel, ainda que oriunda de resilição contratual da parte adversa, não afasta a responsabilidade do locatário. Entender de modo diverso ensejaria enriquecimento ilícito e descumprimento contratual por parte do inquilino.
10. Todavia, ainda que seja um direito do locador, a restituição em devido estado de conservação não dispensa prova categórica nesse sentido. Os valores de pintura e manutenção do imóvel no importe de R$739,00, conforme planilha descritiva, não foram efetivamente comprovados pela parte recorrente. Os documentos de IDs 77201282, 77201283 e 77201284 comprovam o orçamento dos materiais e da mão-de-obra, mas não guardam relação com a quantia exigida pelo locador, por ocasião do ajuste de contas. Então, ante a inexistência de prova do dano material, a sentença deve ser mantida nesse ponto.
11. Portanto, a sentença deve ser mantida integralmente pelas razões expostas acima.
IV. Dispositivo
12. Preliminares de cerceamento de defesa e de ilegitimidade passiva rejeitadas. Recurso desprovido.
13. Mantida a forma de correção monetária.
14. Condeno os recorrentes a pagarem as custas processuais e os honorários advocatícios que fixo em 15% do valor da condenação.
_________
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/1991, arts. 23, III, 37 e 38, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: Acórdão 1673978, 0700305-93.2022.8.07.0003, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/03/2023, publicado no DJe: 20/03/2023; Acórdão 1375117, 0703003-35.2019.8.07.0017, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 24/09/2021, publicado no DJe: 14/10/2021.

Inteiro teor:
Civil e inquilinato. Recurso inominado. Locação residencial. Alienação do imóvel na vigência do contrato. Multa contratual devida. Denúncia contratual que caberia ao adquirente do imóvel. Prazo legal para desocupação. Restituição de caução extrajudicial. Correção monetária. Reparos no imóvel. Ausência de prova. Preliminares de ilegitimidade passiva e de cerceamento de defesa rejeitadas. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pelas partes requeridas (locador do imóvel e procurador/administrador) contra sentença que julgou procedentes os pedidos deduzidos na inicial para condená-los, solidariamente, a restituir ao autor (locatário) o valor da caução e a multa contratual correspondente a 3 meses de aluguel. Os recorrentes suscitam preliminares de cerceamento de defesa e de ilegitimidade passiva de um dos demandados e, no mérito, alegam que o valor da caução foi devolvido, mas foram descontadas as quantias relativas aos débitos de água, luz, IPTU, além do necessário ao reparo do imóvel. Sustentam a inaplicabilidade da multa da cláusula 16a.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em definir se é devida a retenção da caução pelos recorrentes e sua condenação ao pagamento da multa contratual.
III. Razões de decidir
3. Não prospera a preliminar de cerceamento de defesa, posto que os fatos cujas provas (oitiva e inspeção judicial) foram indeferidas, devem ser comprovados por prova documental, não suprindo completamente, a prova oral e a inspeção judicial. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada.
4. Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva de um dos réus (procurador/administrador), verifica-se que ele possui responsabilidade no caso, porquanto mantém relação direta sobre o imóvel como proprietário e que aufere benefício direto com a locação. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
5. A multa por descumprimento contratual prevista na cláusula 16a pressupõe, como o próprio nome sugere, a inobservância dos termos contratuais, ou seja, exsurge da culpa (ou do dolo) do contratante que não promoveu a execução contratual da forma como pactuada.
6. A alienação do imóvel locado durante a vigência contratual não revela comportamento inadequado, mas prerrogativa assegurada por lei, cujas consequências são reguladas pela própria norma especial. Além da preferência na aquisição, exige a lei que a denúncia do contrato de aluguel seja feita pelo adquirente do imóvel, e não por seu atual proprietário.
6.1. Estabelece o art. 8o, da Lei 8.245/91: “Art. 8o Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. § 1o Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. § 2o A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação”.
6.2. Portanto, não basta conceder ao locatário o direito de preferência na aquisição do imóvel, é imprescindível que essa faculdade seja oferecida por quem passará a deter os direitos de propriedade sobre o bem e desde que não exista contrato com prazo específico averbado na matrícula do imóvel.
6.3. Embora o contrato seja por prazo certo (24 meses), não há prova da sua averbação no Registro de Imóveis competente a compelir o adquirente a aguardar o término da locação, tornando facultativa a denúncia contratual prevista no art. 8o da Lei de Locações.
6.4. Todavia, a denúncia contratual, como dito acima, foi exercida pelo então proprietário do imóvel, representado por seu mandatário (corretor), em infringência direta à lei. Esse comportamento, ainda que feito por quem não fosse de direito, gerou efeitos equivalentes, pois os inquilinos se viram obrigados a deixar o imóvel residencial após a notificação extrajudicial para o exercício da preferência no direito de compra.
6.5. Atuou o corretor de imóveis como se fosse proprietário, devendo ser responsabilizado, em solidariedade com o antigo dono do bem, em razão do mandato conferido ao primeiro, pelo descumprimento contratual oriundo da retomada imediata. Cristaliza-se na hipótese a teoria da aparência, segundo a qual protege-se a confiança daquele que atuou de boa-fé, mas que cujo fato não corresponde à realidade. Os inquilinos, entendendo serem os locadores as pessoas legítimas para denunciar o contrato, deixaram o imóvel após a notificação extrajudicial.
7. A restituição da caução é avença que também possui previsão legal e mesmo que silente o instrumento particular, incidente na hipótese a norma do § 2o, do art. 38, da Lei no 8.245/91, que estabelece o seu depósito em caderneta de poupança e sua reversão ao locatário por ocasião do levantamento. No ponto, a sentença considerou o valor pago extrajudicialmente (R$142,19) relativo ao complemento da caução no cômputo da diferença a ser paga pelos recorrentes.
8. O art. 23, inciso III, da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91) preconiza que o locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
9. A devolução do imóvel, ainda que oriunda de resilição contratual da parte adversa, não afasta a responsabilidade do locatário. Entender de modo diverso ensejaria enriquecimento ilícito e descumprimento contratual por parte do inquilino.
10. Todavia, ainda que seja um direito do locador, a restituição em devido estado de conservação não dispensa prova categórica nesse sentido. Os valores de pintura e manutenção do imóvel no importe de R$739,00, conforme planilha descritiva, não foram efetivamente comprovados pela parte recorrente. Os documentos de IDs 77201282, 77201283 e 77201284 comprovam o orçamento dos materiais e da mão-de-obra, mas não guardam relação com a quantia exigida pelo locador, por ocasião do ajuste de contas. Então, ante a inexistência de prova do dano material, a sentença deve ser mantida nesse ponto.
11. Portanto, a sentença deve ser mantida integralmente pelas razões expostas acima.
IV. Dispositivo
12. Preliminares de cerceamento de defesa e de ilegitimidade passiva rejeitadas. Recurso desprovido.
13. Mantida a forma de correção monetária.
14. Condeno os recorrentes a pagarem as custas processuais e os honorários advocatícios que fixo em 15% do valor da condenação.
_________
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/1991, arts. 23, III, 37 e 38, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: Acórdão 1673978, 0700305-93.2022.8.07.0003, Relator(a): GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 15/03/2023, publicado no DJe: 20/03/2023; Acórdão 1375117, 0703003-35.2019.8.07.0017, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 24/09/2021, publicado no DJe: 14/10/2021.