Tribunal: TJDFT
Processo: 0712102-44.2024.8.07.0020
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-11

Ementa:
Direito Civil, do Consumidor e Imobiliário. Ação de descumprimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Imóvel novo. Construção e incorporação. Contrato de promessa de compra e venda. Unidade autônoma. Imóvel em construção. Entrega. Atraso. Pretensão autoral de vinculação do prazo contratual, com a tolerância, ao registro do habite-se. Inviabilidade. Regularização registral do habite-se objeto de previsão contratual específica. Prazo estipulado em patamar razoável. Observância. Mora. Qualificação. Inocorrência. Taxas condominiais. Responsabilização dos adquirentes antes da efetiva entrega das chaves. Impossibilidade. Pagamento de débitos condominiais anteriores a esse marco. Ressarcimento. Imperiosidade. Danos emergentes. Qualificação. Preliminar. Inépcia da peça recursal. Ausência de dialeticidade. Fatos e fundamentos aptos a aparelharem o inconformismo e ensejarem a reforma do decidido. Subsistência. Preliminar rejeitada. Apelação conhecida e parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação aviada em face da sentença que, resolvendo a ação de conhecimento manejada pelos promissários adquirentes de unidade imobiliária em construção em face das promitentes vendedoras almejando a condenação das rés ao pagamento de lucros cessantes, por atraso na averbação do habite-se expedido, e de ressarcimento de valores pagos a título de taxas condominiais vencidas anteriormente à efetiva imissão na posse, julgara improcedentes os pedidos autorais.
II. Questão em discussão
2. As questões objeto do apelo advindo dos autores cingem-se à aferição da subsistência de atraso na entrega da unidade que perfizera o objeto do negociado entre as partes, o que pressupõe definir o marco final estabelecido para a conclusão do empreendimento imobiliário e averiguar se restara, ou não, ultrapassado, a fim de se concluir pelo aperfeiçoamento ou não dos pressupostos inerentes à responsabilidade civil contratual e à subsistência dos alegados lucros cessantes, perpassando, outrossim, pela elucidação da responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais inerentes à unidade imobiliária adquirida pelos apelantes pertinentes em período antecedente à efetiva imissão dos adquirentes na posse do imóvel.
III. Razões de decidir
3. Havendo simetria entre as razões recursais e o decidido, estando a argumentação desenvolvida destinada a ensejar resolução diversa da empreendida e ficando patenteado que os argumentos desenvolvidos dialogam com o resolvido, tem-se que o apelo ressoa devidamente aparelhado via de argumentação apta a infirmar o que restara assentado na sentença como expressão da correta materialização do direito, tornando inviável que seja afirmada a inépcia da peça recursal sob o prisma de que não observara o princípio da dialeticidade, que é mero corolário do princípio dispositivo (CPC, art. 1.010, incisos II a IV).
4. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoas físicas destinatárias finais dos apartamentos negociados qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal e à luz do que restara livremente negociado.
5. A estipulação contratual específica que dispõe sobre prazo adicional para a averbação do habite-se no cartório competente, não obstante tal providência encerre atribuição inerente à ao risco imputado à incorporadora, por refletir providência administrativa necessária à formalização do e ultimação do empreendimento, não implica, máxime em sendo ajustada em período razoável, restrição indevida aos direitos dos adquirentes, tampouco tangencia os preceitos disciplinados pelo Código de Defesa do Consumidor.
6. Obtida a carta de habite-se dentro do interregno contratualmente ajustado em compasso com o prazo de tolerância convencionado, e, ademais, tendo sua averbação sido consumada no ínterim adicionalmente convencionado para tanto, inviável a apreensão de que houvera mora e inadimplemento da incorporadora e, conseguintemente, de que subsiste lastro ao reconhecimento de lucros cessantes em favor dos consumidores fundados na imprecação de demora na ultimação da conclusão e entrega do imóvel novo prometido à venda.
7. Conquanto a taxa condominial detenha a natureza de obrigação propter rem, germinando do imóvel ou em função dele e a ele aderindo, acompanhando-o, independentemente da pessoa do proprietário, ensejando que, alienada a unidade imobiliária, o adquirente subrogue-se na obrigação de adimplir as parcelas condominiais por ele geradas, seus efeitos devem ser modulados quando se trata de apartamento novo prometido à venda, pois, sob esse prisma, não se afigura conforme o sistema que lhe confere enquadramento que o adquirente seja responsabilizado por parcelas germinadas quando a unidade ainda se encontrava sob a plena disponibilidade da construtora e promitente vendedora.
8. A qualificação como condômino não tem como pressuposto indispensável a detenção da condição de proprietário, podendo emergir, também, dos direitos derivados de promessa de compra e venda ou cessão de direitos, pois também irradiam efeitos jurídicos (Lei no 4.591/64, art. 9o), mas, considerando que somente com a entrega das chaves é que o adquirente passara a ter a efetiva posse do imóvel, restando legitimado a exercitar as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, sua responsabilidade pelas parcelas condominiais deve ser pautada por esse fato, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador, daí emergindo que, eventualmente realizados pagamentos sob essa formatação, os promitentes compradores devem ser ressarcidos na exata medida dos importes vertidos em períodos anteriores aos quais se afiguraram como responsáveis, pois tais valores se qualificam como danos emergentes.
IV. Dispositivo
9. Apelação conhecida e parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada. Preliminar rejeitada. Unânime.

Inteiro teor:
Direito Civil, do Consumidor e Imobiliário. Ação de descumprimento de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Imóvel novo. Construção e incorporação. Contrato de promessa de compra e venda. Unidade autônoma. Imóvel em construção. Entrega. Atraso. Pretensão autoral de vinculação do prazo contratual, com a tolerância, ao registro do habite-se. Inviabilidade. Regularização registral do habite-se objeto de previsão contratual específica. Prazo estipulado em patamar razoável. Observância. Mora. Qualificação. Inocorrência. Taxas condominiais. Responsabilização dos adquirentes antes da efetiva entrega das chaves. Impossibilidade. Pagamento de débitos condominiais anteriores a esse marco. Ressarcimento. Imperiosidade. Danos emergentes. Qualificação. Preliminar. Inépcia da peça recursal. Ausência de dialeticidade. Fatos e fundamentos aptos a aparelharem o inconformismo e ensejarem a reforma do decidido. Subsistência. Preliminar rejeitada. Apelação conhecida e parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação aviada em face da sentença que, resolvendo a ação de conhecimento manejada pelos promissários adquirentes de unidade imobiliária em construção em face das promitentes vendedoras almejando a condenação das rés ao pagamento de lucros cessantes, por atraso na averbação do habite-se expedido, e de ressarcimento de valores pagos a título de taxas condominiais vencidas anteriormente à efetiva imissão na posse, julgara improcedentes os pedidos autorais.
II. Questão em discussão
2. As questões objeto do apelo advindo dos autores cingem-se à aferição da subsistência de atraso na entrega da unidade que perfizera o objeto do negociado entre as partes, o que pressupõe definir o marco final estabelecido para a conclusão do empreendimento imobiliário e averiguar se restara, ou não, ultrapassado, a fim de se concluir pelo aperfeiçoamento ou não dos pressupostos inerentes à responsabilidade civil contratual e à subsistência dos alegados lucros cessantes, perpassando, outrossim, pela elucidação da responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais inerentes à unidade imobiliária adquirida pelos apelantes pertinentes em período antecedente à efetiva imissão dos adquirentes na posse do imóvel.
III. Razões de decidir
3. Havendo simetria entre as razões recursais e o decidido, estando a argumentação desenvolvida destinada a ensejar resolução diversa da empreendida e ficando patenteado que os argumentos desenvolvidos dialogam com o resolvido, tem-se que o apelo ressoa devidamente aparelhado via de argumentação apta a infirmar o que restara assentado na sentença como expressão da correta materialização do direito, tornando inviável que seja afirmada a inépcia da peça recursal sob o prisma de que não observara o princípio da dialeticidade, que é mero corolário do princípio dispositivo (CPC, art. 1.010, incisos II a IV).
4. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoas físicas destinatárias finais dos apartamentos negociados qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal e à luz do que restara livremente negociado.
5. A estipulação contratual específica que dispõe sobre prazo adicional para a averbação do habite-se no cartório competente, não obstante tal providência encerre atribuição inerente à ao risco imputado à incorporadora, por refletir providência administrativa necessária à formalização do e ultimação do empreendimento, não implica, máxime em sendo ajustada em período razoável, restrição indevida aos direitos dos adquirentes, tampouco tangencia os preceitos disciplinados pelo Código de Defesa do Consumidor.
6. Obtida a carta de habite-se dentro do interregno contratualmente ajustado em compasso com o prazo de tolerância convencionado, e, ademais, tendo sua averbação sido consumada no ínterim adicionalmente convencionado para tanto, inviável a apreensão de que houvera mora e inadimplemento da incorporadora e, conseguintemente, de que subsiste lastro ao reconhecimento de lucros cessantes em favor dos consumidores fundados na imprecação de demora na ultimação da conclusão e entrega do imóvel novo prometido à venda.
7. Conquanto a taxa condominial detenha a natureza de obrigação propter rem, germinando do imóvel ou em função dele e a ele aderindo, acompanhando-o, independentemente da pessoa do proprietário, ensejando que, alienada a unidade imobiliária, o adquirente subrogue-se na obrigação de adimplir as parcelas condominiais por ele geradas, seus efeitos devem ser modulados quando se trata de apartamento novo prometido à venda, pois, sob esse prisma, não se afigura conforme o sistema que lhe confere enquadramento que o adquirente seja responsabilizado por parcelas germinadas quando a unidade ainda se encontrava sob a plena disponibilidade da construtora e promitente vendedora.
8. A qualificação como condômino não tem como pressuposto indispensável a detenção da condição de proprietário, podendo emergir, também, dos direitos derivados de promessa de compra e venda ou cessão de direitos, pois também irradiam efeitos jurídicos (Lei no 4.591/64, art. 9o), mas, considerando que somente com a entrega das chaves é que o adquirente passara a ter a efetiva posse do imóvel, restando legitimado a exercitar as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, sua responsabilidade pelas parcelas condominiais deve ser pautada por esse fato, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador, daí emergindo que, eventualmente realizados pagamentos sob essa formatação, os promitentes compradores devem ser ressarcidos na exata medida dos importes vertidos em períodos anteriores aos quais se afiguraram como responsáveis, pois tais valores se qualificam como danos emergentes.
IV. Dispositivo
9. Apelação conhecida e parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada. Preliminar rejeitada. Unânime.