Tribunal: TJDFT
Processo: 0730155-04.2022.8.07.0001
Órgão julgador: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-26
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. DANOS MATERIAIS. NÃO COMPROVADOS. LAUDO DE VISTORIA INICIAL. AUSÊNCIA. ÔNUS DA PROVA. LOCADOR. CONCESSÃO DE CARÊNCIA NO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS PARA NOVA LOCATÁRIA. ADAPTAÇÃO PARA NOVO MODELO DE NEGÓCIO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REDIMENSIONAMENTO. SENTENÇA REFORMADA.
1. O réu objetiva com o presente recurso obter a reforma da sentença para afastar a condenação ao pagamento de danos materiais oriundos da necessidade de reforma e retirada de equipamentos outrora instalados no imóvel objeto do contrato de locação não residencial, no valor de R$ 80.000,00, representados pelo período de carência para pagamento dos aluguéis concedidos ao novo locatário.
2. De acordo com o art. 23, inciso III da Lei 8.245/1991, o locatário é obrigado a “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.
3. No caso, contudo, restou incontroversa nos autos a ausência de laudo de vistoria inicial, de modo que não há como se constatar a situação do imóvel no início da relação locatícia.
4. Além disso, depreende-se da prova testemunhal que o estado em que o imóvel foi entregue não inviabilizava a sua utilização, demandando reforma para a hipótese de instalação de salas comerciais, o que corrobora a tese do apelante de que as alterações são provenientes da adoção de um novo modelo de negócio no imóvel.
5. Ademais, não há prova de que o prazo de carência ofertado para a nova locatária tenha sido concedido como uma forma de indenizar ou de compensar a autora pelos danos que alega ter suportado. Isso porque o contrato é claro em definir que as alterações e adaptações são necessárias para viabilizar o exercício das atividades da nova locatária. Trata-se de transformações no imóvel visando atender os interesses e os objetivos do novo empreendimento que passaria a funcionar no local.
6. De outro vértice, também restou avençado que a nova locatária realizaria a reforma sem direito a indenização, o que se alinha ao teor da Súmula 335 do STJ. De acordo com a jurisprudência, dada a dinâmica peculiar das locações não residenciais, que implicam a necessidade de realização de alterações com vistas a adaptar o bem para o exercício da atividade empresarial, há a possiblidade de renúncia de indenização, justamente em virtude da incorporação das benfeitorias, uma vez que o locador, ao final do contrato, receberá o imóvel no estado em que se encontra.
7. Na hipótese, diante da incorporação das adaptações realizadas no imóvel pela nova locatária, impor ao apelante (locatário anterior) o dever de indenizar a imobiliária pela reforma do imóvel, representado pela carência que esta concedeu à nova contratante, implica o enriquecimento ilícito da imobiliária. As benfeitorias realizadas no imóvel locado, além de atenderem os interesses empresariais do locatário, também agregam valor ao bem e, em última análise, ao patrimônio do locador.
8. A nova locação do imóvel comprova que não havia impedimento à sua utilização, não se vislumbrando a existência de um liame objetivo entre os supostos danos que a imobiliária alega ter suportado e o período de carência que ela ofertou à nova locatária. Não há como presumir a existência do dano, ou que a forma como o imóvel foi entregue tenha prejudicado o regular uso do bem, ou ainda que tenha sido a causa da demora na nova locação.
9. Nos termos do caput do art. 86 do CPC, deve ser mantida a sucumbência recíproca e não equivalente entre as partes, repartindo-se os ônus de sucumbência proporcionalmente entre elas, cabendo à autora arcar com 60% e, o réu, com 40%.
10. Apelação conhecida e provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. DANOS MATERIAIS. NÃO COMPROVADOS. LAUDO DE VISTORIA INICIAL. AUSÊNCIA. ÔNUS DA PROVA. LOCADOR. CONCESSÃO DE CARÊNCIA NO PAGAMENTO DE ALUGUÉIS PARA NOVA LOCATÁRIA. ADAPTAÇÃO PARA NOVO MODELO DE NEGÓCIO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REDIMENSIONAMENTO. SENTENÇA REFORMADA.
1. O réu objetiva com o presente recurso obter a reforma da sentença para afastar a condenação ao pagamento de danos materiais oriundos da necessidade de reforma e retirada de equipamentos outrora instalados no imóvel objeto do contrato de locação não residencial, no valor de R$ 80.000,00, representados pelo período de carência para pagamento dos aluguéis concedidos ao novo locatário.
2. De acordo com o art. 23, inciso III da Lei 8.245/1991, o locatário é obrigado a “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.
3. No caso, contudo, restou incontroversa nos autos a ausência de laudo de vistoria inicial, de modo que não há como se constatar a situação do imóvel no início da relação locatícia.
4. Além disso, depreende-se da prova testemunhal que o estado em que o imóvel foi entregue não inviabilizava a sua utilização, demandando reforma para a hipótese de instalação de salas comerciais, o que corrobora a tese do apelante de que as alterações são provenientes da adoção de um novo modelo de negócio no imóvel.
5. Ademais, não há prova de que o prazo de carência ofertado para a nova locatária tenha sido concedido como uma forma de indenizar ou de compensar a autora pelos danos que alega ter suportado. Isso porque o contrato é claro em definir que as alterações e adaptações são necessárias para viabilizar o exercício das atividades da nova locatária. Trata-se de transformações no imóvel visando atender os interesses e os objetivos do novo empreendimento que passaria a funcionar no local.
6. De outro vértice, também restou avençado que a nova locatária realizaria a reforma sem direito a indenização, o que se alinha ao teor da Súmula 335 do STJ. De acordo com a jurisprudência, dada a dinâmica peculiar das locações não residenciais, que implicam a necessidade de realização de alterações com vistas a adaptar o bem para o exercício da atividade empresarial, há a possiblidade de renúncia de indenização, justamente em virtude da incorporação das benfeitorias, uma vez que o locador, ao final do contrato, receberá o imóvel no estado em que se encontra.
7. Na hipótese, diante da incorporação das adaptações realizadas no imóvel pela nova locatária, impor ao apelante (locatário anterior) o dever de indenizar a imobiliária pela reforma do imóvel, representado pela carência que esta concedeu à nova contratante, implica o enriquecimento ilícito da imobiliária. As benfeitorias realizadas no imóvel locado, além de atenderem os interesses empresariais do locatário, também agregam valor ao bem e, em última análise, ao patrimônio do locador.
8. A nova locação do imóvel comprova que não havia impedimento à sua utilização, não se vislumbrando a existência de um liame objetivo entre os supostos danos que a imobiliária alega ter suportado e o período de carência que ela ofertou à nova locatária. Não há como presumir a existência do dano, ou que a forma como o imóvel foi entregue tenha prejudicado o regular uso do bem, ou ainda que tenha sido a causa da demora na nova locação.
9. Nos termos do caput do art. 86 do CPC, deve ser mantida a sucumbência recíproca e não equivalente entre as partes, repartindo-se os ônus de sucumbência proporcionalmente entre elas, cabendo à autora arcar com 60% e, o réu, com 40%.
10. Apelação conhecida e provida.