Tribunal: TJDFT
Processo: 0703837-16.2025.8.07.0021
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-02-05
Data de publicação: 2026-02-23

Ementa:
RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. TERMO DE RESERVA. NATUREZA CONTRATUAL. PRAZO DE ENTREGA. OBSERVÂNCIA DO TEMA 996 DO STJ. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. INOCORRÊNCIA DE NOVAÇÃO. ATRASO CONFIGURADO. FORTUITO INTERNO. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA E INSUMOS. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. LUCROS CESSANTES. NATUREZA INDENIZATÓRIA. VALOR LOCATÍCIO. JUROS DE OBRA. DEVOLUÇÃO APÓS O PRAZO CONTRATUAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do Juizado Especial Cível e Criminal e Juizado de Violência Doméstica e Familiar contra a Mulher do Itapoã/DF que julgou procedentes os pedidos para condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de valores a título de juros de obra e lucros cessantes decorrentes de atraso na entrega de imóvel.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 79533297). Não foram oferecidas contrarrazões.
3. Na origem, a autora narrou que assinou Termo de Reserva de Unidade Habitacional n° 38301 do empreendimento Itapoã Parque em 22/04/2021, com entrega prevista para 30/12/2021, prorrogável por 180 dias corridos (30/06/2022). Argumentou que as rés alteraram o prazo no contrato de financiamento para 15/05/2023 sem consentimento, gerando cobrança indevida de juros de obra de julho/2022 a dezembro/2023 (R$ 8.290,21 atualizados). Pontuou que o imóvel foi entregue apenas em 05/12/2023, causando prejuízo por lucros cessantes equivalentes a 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso (R$ 12.730,88 atualizados). Argumentou aplicação do CDC, inversão do ônus da prova e nulidade de cláusulas abusivas pelo Tema 996/STJ.
4. No recurso, as recorrentes alegaram incompetência do Juizado Especial pelo valor do imóvel e complexidade da prova técnica para juros de obra. Argumentaram caso fortuito/força maior pela pandemia de COVID-19, com escassez de insumos e mão de obra comprovada por cartas de fornecedores. Sustentaram novação contratual pelo Contrato de Compra e Venda, prevalecendo sobre o Termo de Reserva preliminar, de modo que o prazo pactuado seria 15/05/2023, que acrescido da tolerância de 180 dias e dos 60 dias para entrega das chaves culminaria no prazo final efetivo de 08/01/2024. Pontuaram ausência de prova de pagamento de juros de obra e impossibilidade de lucros cessantes em imóvel habitacional do Minha Casa Minha Vida. Ao final, requereram o conhecimento e o provimento do recurso, para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos ou reconhecer prorrogação pelo período pandêmico (1 ano e 10 meses).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é cabível considerar o Termo de Reserva como marco vinculativo para o prazo de entrega, bem como a possibilidade de prorrogação constante de cláusula exclusiva do contrato de promessa de compra e venda; (ii) definir se a pandemia de COVID-19 configura caso fortuito e força maior apto ao afastamento do prazo de entrega do bem; (iii) a existência e comprovação de pagamento de juros de obra pagos após o prazo contratual; (iv) analisar o cabimento de indenização por lucros cessantes em imóvel de finalidade habitacional.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide, não havendo necessidade de perícia. Na espécie, as provas contidas estão aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e lucros cessantes. Dessa forma, os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizados Especiais. Preliminar rejeitada.
7. O Termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil).
8. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 79531345, p.1) o bem deveria ser entregue em 30/12/2021, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos (30/06/22), independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/22, o que não ocorreu.
9. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 79531347, p.6/7, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que se trata de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado noDJE:6/11/2024.
10. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
11. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...)Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel"(Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024 eAcórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023).
12. É ilícito o repasse dos juros de obra ou encargos equivalentes após o prazo ajustado para entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Impõe-se devolução simples dos valores pagos pelo recorrido, nos termos da planilha de evolução (ID 79531348), especificamente no campo "juros", cuja leitura técnica fundamentou corretamente a condenação estabelecida na sentença recorrida.
IV. DISPOSITIVO
13. Recurso conhecido. Preliminar de incompetência rejeitada. Recurso não provido.
14. Sem condenação em honorários ante a não apresentação de contrarrazões.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. TERMO DE RESERVA. NATUREZA CONTRATUAL. PRAZO DE ENTREGA. OBSERVÂNCIA DO TEMA 996 DO STJ. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. INOCORRÊNCIA DE NOVAÇÃO. ATRASO CONFIGURADO. FORTUITO INTERNO. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA E INSUMOS. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. LUCROS CESSANTES. NATUREZA INDENIZATÓRIA. VALOR LOCATÍCIO. JUROS DE OBRA. DEVOLUÇÃO APÓS O PRAZO CONTRATUAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do Juizado Especial Cível e Criminal e Juizado de Violência Doméstica e Familiar contra a Mulher do Itapoã/DF que julgou procedentes os pedidos para condenar as requeridas, solidariamente, ao pagamento de valores a título de juros de obra e lucros cessantes decorrentes de atraso na entrega de imóvel.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 79533297). Não foram oferecidas contrarrazões.
3. Na origem, a autora narrou que assinou Termo de Reserva de Unidade Habitacional n° 38301 do empreendimento Itapoã Parque em 22/04/2021, com entrega prevista para 30/12/2021, prorrogável por 180 dias corridos (30/06/2022). Argumentou que as rés alteraram o prazo no contrato de financiamento para 15/05/2023 sem consentimento, gerando cobrança indevida de juros de obra de julho/2022 a dezembro/2023 (R$ 8.290,21 atualizados). Pontuou que o imóvel foi entregue apenas em 05/12/2023, causando prejuízo por lucros cessantes equivalentes a 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso (R$ 12.730,88 atualizados). Argumentou aplicação do CDC, inversão do ônus da prova e nulidade de cláusulas abusivas pelo Tema 996/STJ.
4. No recurso, as recorrentes alegaram incompetência do Juizado Especial pelo valor do imóvel e complexidade da prova técnica para juros de obra. Argumentaram caso fortuito/força maior pela pandemia de COVID-19, com escassez de insumos e mão de obra comprovada por cartas de fornecedores. Sustentaram novação contratual pelo Contrato de Compra e Venda, prevalecendo sobre o Termo de Reserva preliminar, de modo que o prazo pactuado seria 15/05/2023, que acrescido da tolerância de 180 dias e dos 60 dias para entrega das chaves culminaria no prazo final efetivo de 08/01/2024. Pontuaram ausência de prova de pagamento de juros de obra e impossibilidade de lucros cessantes em imóvel habitacional do Minha Casa Minha Vida. Ao final, requereram o conhecimento e o provimento do recurso, para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos ou reconhecer prorrogação pelo período pandêmico (1 ano e 10 meses).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é cabível considerar o Termo de Reserva como marco vinculativo para o prazo de entrega, bem como a possibilidade de prorrogação constante de cláusula exclusiva do contrato de promessa de compra e venda; (ii) definir se a pandemia de COVID-19 configura caso fortuito e força maior apto ao afastamento do prazo de entrega do bem; (iii) a existência e comprovação de pagamento de juros de obra pagos após o prazo contratual; (iv) analisar o cabimento de indenização por lucros cessantes em imóvel de finalidade habitacional.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide, não havendo necessidade de perícia. Na espécie, as provas contidas estão aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e lucros cessantes. Dessa forma, os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizados Especiais. Preliminar rejeitada.
7. O Termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil).
8. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 79531345, p.1) o bem deveria ser entregue em 30/12/2021, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos (30/06/22), independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/22, o que não ocorreu.
9. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 79531347, p.6/7, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que se trata de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado noDJE:6/11/2024.
10. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
11. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...)Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel"(Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024 eAcórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023).
12. É ilícito o repasse dos juros de obra ou encargos equivalentes após o prazo ajustado para entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Impõe-se devolução simples dos valores pagos pelo recorrido, nos termos da planilha de evolução (ID 79531348), especificamente no campo "juros", cuja leitura técnica fundamentou corretamente a condenação estabelecida na sentença recorrida.
IV. DISPOSITIVO
13. Recurso conhecido. Preliminar de incompetência rejeitada. Recurso não provido.
14. Sem condenação em honorários ante a não apresentação de contrarrazões.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.