Tribunal: TJDFT
Processo: 0806048-48.2025.8.07.0016
Órgão julgador: MARILZA NEVES GEBRIM
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-05-27
Data de publicação: 2026-06-01

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DISTRATO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI No 13.786/2018. ART. 67-A, § 5o, DA LEI No 4.591/1964. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. CIÊNCIA NO CONTRATO E NO PEDIDO DE DISTRATO. AFETAÇÃO COMPROVADA NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. PRELIMINARES REJEITADAS. SENTENÇA REFORMADA. PEDIDOS IMPROCEDENTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. A parte ré interpôs recurso inominado contra sentença que julgou procedente o pedido formulado pela parte autora para reconhecer a abusividade da retenção superior a 25% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção e condenar a incorporadora à restituição da diferença. A autora alegou que, após solicitar o distrato, recebeu valor inferior ao que entende devido, pois a ré aplicou retenção aproximada de 50% sobre as quantias pagas.
2. A recorrente sustenta, em preliminar, a incompetência do Juizado Especial Cível, a inépcia parcial da inicial e a ausência de interesse de agir quanto ao pedido de constrição patrimonial. No mérito, afirma que a retenção contratual é válida, porque o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, há previsão expressa de retenção de 50% no contrato e a parte compradora teve ciência da regra no instrumento contratual e no pedido de distrato.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o valor da causa afasta a competência do Juizado Especial Cível; (ii) estabelecer se há inépcia da inicial ou ausência de interesse de agir; (iii) verificar se é válida a retenção de 50% dos valores pagos em distrato de contrato submetido ao patrimônio de afetação; e (iv) definir os efeitos sucumbenciais do provimento recursal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O recurso é conhecido, pois presentes os pressupostos de admissibilidade. O preparo foi recolhido pela recorrente, e não há gratuidade de justiça deferida em seu favor.
5. Embora a relação jurídica decorra de contrato imobiliário de valor superior ao limite de alçada, o pedido submetido ao juízo limita-se à restituição da diferença entre o valor retido e o percentual que a autora entende devido. O proveito econômico perseguido corresponde à quantia indicada na inicial e se encontra dentro da competência dos Juizados Especiais. Rejeito a preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível.
6. A petição inicial identifica o contrato, o distrato, o percentual retido, o valor pretendido e os fundamentos jurídicos da pretensão. Há causa de pedir e pedido determinados, o que permite o exercício do contraditório e o julgamento do mérito. Rejeito a preliminar de inépcia da inicial.
7. A alegação de ausência de interesse de agir quanto ao pedido de constrição de bens não impede o exame do pedido principal. A constrição patrimonial somente será analisada em eventual fase de cumprimento de sentença, se formado título executivo judicial. Essa inadequação pontual não contamina a pretensão principal de restituição.
8. No mérito, o contrato foi celebrado após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018. O instrumento particular informa, no item 2.7 do quadro resumo, que o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação, com referência à AV.13/105.472. As cláusulas 2.5 e 2.5.1 das condições gerais também registram a submissão da incorporação ao regime dos arts. 31-A a 31-F da Lei no 4.591/1964.
9. A cláusula 5.1 do contrato, constante do ID 83764331, prevê expressamente que, em caso de distrato por iniciativa unilateral do comprador ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do comprador, será retido, a título de cláusula penal convencional, o percentual de 50% sobre o valor efetivamente pago, com fundamento no art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, incluído pela Lei no 13.786/2018. A mesma regra é reiterada na cláusula 8.1 das condições gerais.
10. O pedido de distrato de ID 83764332 confirma a ciência da parte compradora quanto às consequências do desfazimento contratual. O documento registra a solicitação de distrato, a incidência da retenção pactuada e a autorização para revenda da unidade, o que demonstra que a resilição decorreu de iniciativa da adquirente.
11. A existência do patrimônio de afetação não se limita à previsão contratual. A matrícula imobiliária juntada no ID 83764335, págs. 19/20, comprova a averbação do termo de afetação, circunstância que atrai a incidência da regra especial do art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964.
12. O art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964 autoriza que a pena convencional seja estabelecida até o limite de 50% das quantias pagas pelo adquirente quando o contrato estiver submetido ao patrimônio de afetação. Essa norma especial e posterior disciplina especificamente o distrato em incorporação imobiliária afetada e não é afastada, de forma automática, pelas normas gerais do Código de Defesa do Consumidor.
13. A retenção de 50% não depende da demonstração individualizada de prejuízo pela incorporadora, pois o art. 67-A, § 1o, da Lei no 4.591/1964 dispõe que, para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. A finalidade da regra é proteger a estabilidade financeira do empreendimento afetado e a coletividade dos demais adquirentes.
14. Não há prova de vício de consentimento, omissão informacional ou inexistência do regime de afetação. Ao contrário, os documentos indicam ciência expressa da compradora acerca do patrimônio de afetação e da cláusula penal, além de comprovação registral da afetação do empreendimento.
15. A sentença deve ser reformada, pois aplicou o limite geral de 25% sem considerar que o contrato estava submetido ao regime de patrimônio de afetação, que a cláusula de retenção de 50% foi pactuada de forma expressa e que a afetação foi comprovada pela matrícula imobiliária. Impondo-se o juízo de improcedência da pretensão deduzida.
16. Considerando que o art. 55 da Lei no 9.099/1995 somente autoriza a condenação do recorrente vencido em honorários na fase recursal, ressalvada hipótese de litigância de má-fé, não verificada no caso, com o provimento do recurso e o julgamento de improcedência dos pedidos, não há condenação em verbas de sucumbência.
IV. DISPOSITIVO
17. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos formulados pela parte autora na inicial.
18. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/1995.
19. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/1995.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL, IMOBILIÁRIO E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DISTRATO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI No 13.786/2018. ART. 67-A, § 5o, DA LEI No 4.591/1964. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. CIÊNCIA NO CONTRATO E NO PEDIDO DE DISTRATO. AFETAÇÃO COMPROVADA NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. PRELIMINARES REJEITADAS. SENTENÇA REFORMADA. PEDIDOS IMPROCEDENTES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. A parte ré interpôs recurso inominado contra sentença que julgou procedente o pedido formulado pela parte autora para reconhecer a abusividade da retenção superior a 25% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção e condenar a incorporadora à restituição da diferença. A autora alegou que, após solicitar o distrato, recebeu valor inferior ao que entende devido, pois a ré aplicou retenção aproximada de 50% sobre as quantias pagas.
2. A recorrente sustenta, em preliminar, a incompetência do Juizado Especial Cível, a inépcia parcial da inicial e a ausência de interesse de agir quanto ao pedido de constrição patrimonial. No mérito, afirma que a retenção contratual é válida, porque o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, há previsão expressa de retenção de 50% no contrato e a parte compradora teve ciência da regra no instrumento contratual e no pedido de distrato.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há quatro questões em discussão: (i) definir se o valor da causa afasta a competência do Juizado Especial Cível; (ii) estabelecer se há inépcia da inicial ou ausência de interesse de agir; (iii) verificar se é válida a retenção de 50% dos valores pagos em distrato de contrato submetido ao patrimônio de afetação; e (iv) definir os efeitos sucumbenciais do provimento recursal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O recurso é conhecido, pois presentes os pressupostos de admissibilidade. O preparo foi recolhido pela recorrente, e não há gratuidade de justiça deferida em seu favor.
5. Embora a relação jurídica decorra de contrato imobiliário de valor superior ao limite de alçada, o pedido submetido ao juízo limita-se à restituição da diferença entre o valor retido e o percentual que a autora entende devido. O proveito econômico perseguido corresponde à quantia indicada na inicial e se encontra dentro da competência dos Juizados Especiais. Rejeito a preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível.
6. A petição inicial identifica o contrato, o distrato, o percentual retido, o valor pretendido e os fundamentos jurídicos da pretensão. Há causa de pedir e pedido determinados, o que permite o exercício do contraditório e o julgamento do mérito. Rejeito a preliminar de inépcia da inicial.
7. A alegação de ausência de interesse de agir quanto ao pedido de constrição de bens não impede o exame do pedido principal. A constrição patrimonial somente será analisada em eventual fase de cumprimento de sentença, se formado título executivo judicial. Essa inadequação pontual não contamina a pretensão principal de restituição.
8. No mérito, o contrato foi celebrado após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018. O instrumento particular informa, no item 2.7 do quadro resumo, que o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação, com referência à AV.13/105.472. As cláusulas 2.5 e 2.5.1 das condições gerais também registram a submissão da incorporação ao regime dos arts. 31-A a 31-F da Lei no 4.591/1964.
9. A cláusula 5.1 do contrato, constante do ID 83764331, prevê expressamente que, em caso de distrato por iniciativa unilateral do comprador ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do comprador, será retido, a título de cláusula penal convencional, o percentual de 50% sobre o valor efetivamente pago, com fundamento no art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964, incluído pela Lei no 13.786/2018. A mesma regra é reiterada na cláusula 8.1 das condições gerais.
10. O pedido de distrato de ID 83764332 confirma a ciência da parte compradora quanto às consequências do desfazimento contratual. O documento registra a solicitação de distrato, a incidência da retenção pactuada e a autorização para revenda da unidade, o que demonstra que a resilição decorreu de iniciativa da adquirente.
11. A existência do patrimônio de afetação não se limita à previsão contratual. A matrícula imobiliária juntada no ID 83764335, págs. 19/20, comprova a averbação do termo de afetação, circunstância que atrai a incidência da regra especial do art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964.
12. O art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964 autoriza que a pena convencional seja estabelecida até o limite de 50% das quantias pagas pelo adquirente quando o contrato estiver submetido ao patrimônio de afetação. Essa norma especial e posterior disciplina especificamente o distrato em incorporação imobiliária afetada e não é afastada, de forma automática, pelas normas gerais do Código de Defesa do Consumidor.
13. A retenção de 50% não depende da demonstração individualizada de prejuízo pela incorporadora, pois o art. 67-A, § 1o, da Lei no 4.591/1964 dispõe que, para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo. A finalidade da regra é proteger a estabilidade financeira do empreendimento afetado e a coletividade dos demais adquirentes.
14. Não há prova de vício de consentimento, omissão informacional ou inexistência do regime de afetação. Ao contrário, os documentos indicam ciência expressa da compradora acerca do patrimônio de afetação e da cláusula penal, além de comprovação registral da afetação do empreendimento.
15. A sentença deve ser reformada, pois aplicou o limite geral de 25% sem considerar que o contrato estava submetido ao regime de patrimônio de afetação, que a cláusula de retenção de 50% foi pactuada de forma expressa e que a afetação foi comprovada pela matrícula imobiliária. Impondo-se o juízo de improcedência da pretensão deduzida.
16. Considerando que o art. 55 da Lei no 9.099/1995 somente autoriza a condenação do recorrente vencido em honorários na fase recursal, ressalvada hipótese de litigância de má-fé, não verificada no caso, com o provimento do recurso e o julgamento de improcedência dos pedidos, não há condenação em verbas de sucumbência.
IV. DISPOSITIVO
17. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos formulados pela parte autora na inicial.
18. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários advocatícios, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/1995.
19. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/1995.