Tribunal: TJDFT
Processo: 0705828-88.2024.8.07.0012
Órgão julgador: ROMULO DE ARAUJO MENDES
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C COBRANÇA. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. AFASTADA. MÉRITO. RECONVENÇÃO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. INOCORRÊNCIA. AÇÃO PRINCIPAL. PEDIDO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL. CABIMENTO. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. IMPOSSIBILIDADE. AFASTAMENTO POR DECISÃO JUDICIAL. MEDIDAS PROTETIVAS DE URGÊNCIA. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta em face da sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Extinção de Condomínio c/c Cobrança.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste aferir (i) se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova testemunhal; (ii) se é cabível o reconhecimento da usucapião extraordinária em favor da ré; (iii) se é possível a alienação judicial do imóvel objeto de extinção do condomínio; (iv) se é devido o arbitramento de aluguéis em favor do autor pelo uso exclusivo do imóvel pela ré.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Paralelamente à ampla defesa e o seu derivativo de direito à produção de provas, cabe repisar que o Juízo é o destinatário das provas, sendo essas realizadas para convencer-lhe dos fatos controversos. Ademais, o Juízo também tem o dever de indeferir provas protelatórias e inúteis aos deslinde da causa.
3.1. No caso dos autos, o indeferimento da produção de prova testemunhal se deu com fundamento em sua desnecessidade, ao passo em que o fato incontroverso nos autos de que o autor residiu no imóvel até o 2023 seria suficiente para o deslinde do feito.
3.2. Desse modo, correta a decisão do Juízo de origem que indeferiu o pleito de produção de prova testemunhal, uma vez que, em sendo incontroversa a residência do autor no imóvel até o final de 2023, despicienda a realização de prova testemunhal a fim de comprovar a posse exclusiva da autora sobre o imóvel pelo prazo da prescrição aquisitiva da usucapião extraordinária.
4. A usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do CC possui os requisitos de posse ininterrupta e sem oposição, pelo prazo de 15 anos, como regra, ou pelo prazo de 10 caso o possuidor tenha estabelecido moradia habitual ou tenha realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
5. De início, cumpre observar que o imóvel, a princípio, trata-se de bem indivisível, a não ser que haja o desmembramento da sua matrícula. Nesse caso, então, a aquisição por usucapião de um imóvel não pode se dar apenas com relação à “parte da frente”, uma vez que não é possuidora de matrícula própria, mas sim com relação à sua totalidade.
6. De mais a mais, o imóvel em questão não é de propriedade de nenhuma das partes, uma vez que o que foi objeto de partilha na dissolução de união estável não é a propriedade, mas sim “eventuais direitos de posse sobre o imóvel”, o que denota muito possivelmente se tratar de imóvel não regularizado. Diante desse cenário, a pretensão de usucapião deveria ter sido proposta em face de quem figura como proprietário do imóvel, que certamente não é o autor, já que, assim como a autora, é detentor tão somente dos direitos possessórios.
7. Ainda que fossem superadas todas as questões supra elencadas, observa-se da prova dos autos que foram deferidas medidas protetivas de urgência em favor da ré/reconvinte, com o afastamento do autor do imóvel em 2023, sendo incontroverso nos autos que, até a data do afastamento por força de decisão judicial, o autor encontrava-se morando na parte dos fundos do imóvel partilhado.
8. A ré/reconvinte somente teria vindo a exercer a posse exclusiva do imóvel a partir de 2023, sendo que o ajuizamento da presente ação em 2024 demonstra que a posse não é pacífica, motivo pelo qual não preenchidos os requisitos da alegada usucapião extraordinária. Ademais, não se caracterizaria, tampouco, a ocorrência da usucapião familiar, prevista no art. 1.240-A do CC. A uma, porque a posse exercida não é sem oposição, a duas, porque não houve o abandono do lar pelo autor, ao passo em que sua retirada do imóvel foi forçada em virtude de decisão judicial no âmbito de medida protetiva de urgência.
9. Em relação à extinção do condomínio, não sendo atendido por um dos condôminos o direito estabelecido no artigo 1.320 do CC (exigir a divisão da coisa comum) de forma consensual, caberá ação de divisão e, não sendo possível a divisão, caberá a alienação da coisa, dividindo-se o valor recebido na proporção das quotas de cada um. Referida alienação poderá se dar por meio de adjudicação, alienação consensual ou hasta pública.
10. No caso sob análise, foram deferidas medidas protetivas de urgência em favor da ré, proibindo a aproximação do autor, bem como proibindo temporariamente a celebração de atos e contratos de compra, venda e locação de propriedade em comum, salvo expressa autorização judicial. Referidas medidas foram deferidas por prazo indeterminado, somente sendo revogadas mediante decisão judicial, sendo que não há notícia nos autos de revogação das medidas.
10.1. Desse modo, verifica-se excessivamente dificultosa, se não até impossível, a alienação consensual do bem por iniciativa das próprias partes, razão pela qual cabível a pretendida alienação judicial do imóvel.
11. Nos casos em que a utilização exclusiva do imóvel por um dos cônjuges decorre de decisão judicial proferida em contexto de violência doméstica e familiar contra a mulher, que determina afastamento do agressor do lar, é incabível se falar em arbitramento de aluguéis em seu favor.
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso da ré conhecido, preliminar rejeitada e não provido. Recurso do autor conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada.
___________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 370; CC, arts. 1.240-A, 1.238, 1.319, 1.320, 1.321 e 1.322.
Jurisprudência relevante citada: Acórdão no 1889218 de relatoria do Desembargador Robson Teixeira de Freitas na 8a Turma Cível; REsp no 1.852.807/PR de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino na Terceira Turma; REsp no 1.250.362/RS de relatoria do Ministro Raul Araújo na Segunda Seção; REsp no 2.166.825/SC de relatoria da Ministra Nancy Andrighi na Terceira Turma.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C COBRANÇA. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. AFASTADA. MÉRITO. RECONVENÇÃO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. INOCORRÊNCIA. AÇÃO PRINCIPAL. PEDIDO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL. CABIMENTO. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. IMPOSSIBILIDADE. AFASTAMENTO POR DECISÃO JUDICIAL. MEDIDAS PROTETIVAS DE URGÊNCIA. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RECURSO DO AUTOR CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta em face da sentença que julgou parcialmente procedente a Ação de Extinção de Condomínio c/c Cobrança.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste aferir (i) se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova testemunhal; (ii) se é cabível o reconhecimento da usucapião extraordinária em favor da ré; (iii) se é possível a alienação judicial do imóvel objeto de extinção do condomínio; (iv) se é devido o arbitramento de aluguéis em favor do autor pelo uso exclusivo do imóvel pela ré.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Paralelamente à ampla defesa e o seu derivativo de direito à produção de provas, cabe repisar que o Juízo é o destinatário das provas, sendo essas realizadas para convencer-lhe dos fatos controversos. Ademais, o Juízo também tem o dever de indeferir provas protelatórias e inúteis aos deslinde da causa.
3.1. No caso dos autos, o indeferimento da produção de prova testemunhal se deu com fundamento em sua desnecessidade, ao passo em que o fato incontroverso nos autos de que o autor residiu no imóvel até o 2023 seria suficiente para o deslinde do feito.
3.2. Desse modo, correta a decisão do Juízo de origem que indeferiu o pleito de produção de prova testemunhal, uma vez que, em sendo incontroversa a residência do autor no imóvel até o final de 2023, despicienda a realização de prova testemunhal a fim de comprovar a posse exclusiva da autora sobre o imóvel pelo prazo da prescrição aquisitiva da usucapião extraordinária.
4. A usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do CC possui os requisitos de posse ininterrupta e sem oposição, pelo prazo de 15 anos, como regra, ou pelo prazo de 10 caso o possuidor tenha estabelecido moradia habitual ou tenha realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
5. De início, cumpre observar que o imóvel, a princípio, trata-se de bem indivisível, a não ser que haja o desmembramento da sua matrícula. Nesse caso, então, a aquisição por usucapião de um imóvel não pode se dar apenas com relação à “parte da frente”, uma vez que não é possuidora de matrícula própria, mas sim com relação à sua totalidade.
6. De mais a mais, o imóvel em questão não é de propriedade de nenhuma das partes, uma vez que o que foi objeto de partilha na dissolução de união estável não é a propriedade, mas sim “eventuais direitos de posse sobre o imóvel”, o que denota muito possivelmente se tratar de imóvel não regularizado. Diante desse cenário, a pretensão de usucapião deveria ter sido proposta em face de quem figura como proprietário do imóvel, que certamente não é o autor, já que, assim como a autora, é detentor tão somente dos direitos possessórios.
7. Ainda que fossem superadas todas as questões supra elencadas, observa-se da prova dos autos que foram deferidas medidas protetivas de urgência em favor da ré/reconvinte, com o afastamento do autor do imóvel em 2023, sendo incontroverso nos autos que, até a data do afastamento por força de decisão judicial, o autor encontrava-se morando na parte dos fundos do imóvel partilhado.
8. A ré/reconvinte somente teria vindo a exercer a posse exclusiva do imóvel a partir de 2023, sendo que o ajuizamento da presente ação em 2024 demonstra que a posse não é pacífica, motivo pelo qual não preenchidos os requisitos da alegada usucapião extraordinária. Ademais, não se caracterizaria, tampouco, a ocorrência da usucapião familiar, prevista no art. 1.240-A do CC. A uma, porque a posse exercida não é sem oposição, a duas, porque não houve o abandono do lar pelo autor, ao passo em que sua retirada do imóvel foi forçada em virtude de decisão judicial no âmbito de medida protetiva de urgência.
9. Em relação à extinção do condomínio, não sendo atendido por um dos condôminos o direito estabelecido no artigo 1.320 do CC (exigir a divisão da coisa comum) de forma consensual, caberá ação de divisão e, não sendo possível a divisão, caberá a alienação da coisa, dividindo-se o valor recebido na proporção das quotas de cada um. Referida alienação poderá se dar por meio de adjudicação, alienação consensual ou hasta pública.
10. No caso sob análise, foram deferidas medidas protetivas de urgência em favor da ré, proibindo a aproximação do autor, bem como proibindo temporariamente a celebração de atos e contratos de compra, venda e locação de propriedade em comum, salvo expressa autorização judicial. Referidas medidas foram deferidas por prazo indeterminado, somente sendo revogadas mediante decisão judicial, sendo que não há notícia nos autos de revogação das medidas.
10.1. Desse modo, verifica-se excessivamente dificultosa, se não até impossível, a alienação consensual do bem por iniciativa das próprias partes, razão pela qual cabível a pretendida alienação judicial do imóvel.
11. Nos casos em que a utilização exclusiva do imóvel por um dos cônjuges decorre de decisão judicial proferida em contexto de violência doméstica e familiar contra a mulher, que determina afastamento do agressor do lar, é incabível se falar em arbitramento de aluguéis em seu favor.
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso da ré conhecido, preliminar rejeitada e não provido. Recurso do autor conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada.
___________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 370; CC, arts. 1.240-A, 1.238, 1.319, 1.320, 1.321 e 1.322.
Jurisprudência relevante citada: Acórdão no 1889218 de relatoria do Desembargador Robson Teixeira de Freitas na 8a Turma Cível; REsp no 1.852.807/PR de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino na Terceira Turma; REsp no 1.250.362/RS de relatoria do Ministro Raul Araújo na Segunda Seção; REsp no 2.166.825/SC de relatoria da Ministra Nancy Andrighi na Terceira Turma.