Tribunal: TJDFT
Processo: 0704772-19.2021.8.07.0014
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-17
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E NULIDADE POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEIÇÃO. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ADMINISTRADORA IMOBILIÁRIA. MANDATO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. GARANTIA LOCATÍCIA. CONTRATO ACESSÓRIO. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO. DANOS MORAIS. PEDIDOS IMPROCEDENTES EM FACE DAS APELANTES. RECURSOS PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas por imobiliária administradora e por garantidora locatícia contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização, declarou rescindido contrato de locação por vícios estruturais do imóvel e condenou solidariamente os réus à restituição de valores, ao pagamento de multa contratual e de indenização por danos morais decorrentes de inscrição das autoras em cadastro de inadimplentes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a imobiliária administradora é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda; (ii) saber se a sentença é parcialmente nula por deficiência de fundamentação quanto à multa contratual; (iii) saber se incide o Código de Defesa do Consumidor na relação locatícia e nos contratos conexos; e (iv) saber se a imobiliária e a garantidora respondem solidariamente por restituição, multa e danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A legitimidade passiva deve ser aferida segundo a teoria da asserção. Como as autoras imputaram à imobiliária participação na relação jurídica e nos fatos narrados, é adequada sua presença no polo passivo. Preliminar rejeitada.
4. A sentença apresentou fundamentação suficiente quanto à aplicação da multa contratual, não configurando nulidade por ausência de motivação (CR/1988, art. 93, IX; CPC, art. 489). Preliminar rejeitada.
5. O contrato de locação de imóvel urbano rege-se pela Lei no 8.245/1991 e, subsidiariamente, pelo Código Civil, não se aplicando o CDC à relação entre locador e locatário, ainda que haja intermediação por imobiliária.
6. Nos termos do art. 22 da Lei no 8.245/1991, incumbe ao locador entregar e manter o imóvel em condições de uso, respondendo pelos vícios estruturais que comprometam sua habitabilidade.
7. A imobiliária que atua como mandatária do locador não assume obrigação própria quanto à conservação estrutural do bem, inexistindo fundamento legal ou contratual para responsabilização solidária (CC, art. 265).
8. A garantia locatícia constitui obrigação acessória destinada a assegurar o adimplemento das obrigações pecuniárias do contrato principal, não se estendendo à garantidora responsabilidade por vícios estruturais do imóvel.
9. A inscrição indevida em cadastro restritivo configura dano moral presumido. Reconhecida a inexigibilidade do débito imputado às locatárias, a responsabilidade pela negativação recai sobre o locador, a quem se atribui a obrigação que deu origem à cobrança.
10. Inexistente conduta ilícita autônoma da garantidora, que atuou nos limites do contrato de garantia, afasta-se sua condenação por danos morais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Apelações conhecidas e providas. Preliminares rejeitadas.
Tese de julgamento: “1. O contrato de locação rege-se pela Lei no 8.245/1991, não se aplicando o CDC à relação entre locador e locatário. 2. A administradora que atua como mandatária não responde por vícios estruturais do imóvel. 3. A garantia locatícia não implica responsabilidade da garantidora por obrigações próprias do locador.”
Dispositivos relevantes citados: CR/88, art. 93, IX; CPC/2015, arts. 11, 489, §1o, 98, §3o; CC/2002, arts. 186, 188, I, 265, 818, 927; Lei no 8.245/1991, art. 22.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 509.304/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 16.05.2013, DJe 23.05.2013; STJ, REsp no 1.846.331/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 10.03.2020, DJe 13.03.2020; STJ, AgInt no AREsp no 2.560.760/SE, Rel. Min. Carlos Cini Marchionatti (Des. Conv. TJRS), 3a Turma, j. 24.02.2025, DJEN 28.02.2025; STJ, AgInt no REsp no 1.285.546/RJ, Rel. Min. Lázaro Guimarães (Des. Conv. TRF5), 4a Turma, j. 20.03.2018, DJe 27.03.2018; TJDFT, Acórdão 1650920, 07293854520218070001, Rel. Des. João Egmont, 2a Turma Cível, j. 07.12.2022, PJe 20.12.2022; TJDFT, Acórdão 1315837, 0737357-06.2020.8.07.0000, Rel. Des. Vera Andrighi, 6a Turma Cível, j. 02.02.2021, DJe 28.02.2021; TJDFT, Acórdão 2081052, 0731877-05.2024.8.07.0001, Rel. Des. Ana Cantarino, 5a Turma Cível, j. 28.01.2026, DJe 05.02.2026.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E NULIDADE POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEIÇÃO. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ADMINISTRADORA IMOBILIÁRIA. MANDATO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. GARANTIA LOCATÍCIA. CONTRATO ACESSÓRIO. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO. DANOS MORAIS. PEDIDOS IMPROCEDENTES EM FACE DAS APELANTES. RECURSOS PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas por imobiliária administradora e por garantidora locatícia contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização, declarou rescindido contrato de locação por vícios estruturais do imóvel e condenou solidariamente os réus à restituição de valores, ao pagamento de multa contratual e de indenização por danos morais decorrentes de inscrição das autoras em cadastro de inadimplentes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a imobiliária administradora é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda; (ii) saber se a sentença é parcialmente nula por deficiência de fundamentação quanto à multa contratual; (iii) saber se incide o Código de Defesa do Consumidor na relação locatícia e nos contratos conexos; e (iv) saber se a imobiliária e a garantidora respondem solidariamente por restituição, multa e danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A legitimidade passiva deve ser aferida segundo a teoria da asserção. Como as autoras imputaram à imobiliária participação na relação jurídica e nos fatos narrados, é adequada sua presença no polo passivo. Preliminar rejeitada.
4. A sentença apresentou fundamentação suficiente quanto à aplicação da multa contratual, não configurando nulidade por ausência de motivação (CR/1988, art. 93, IX; CPC, art. 489). Preliminar rejeitada.
5. O contrato de locação de imóvel urbano rege-se pela Lei no 8.245/1991 e, subsidiariamente, pelo Código Civil, não se aplicando o CDC à relação entre locador e locatário, ainda que haja intermediação por imobiliária.
6. Nos termos do art. 22 da Lei no 8.245/1991, incumbe ao locador entregar e manter o imóvel em condições de uso, respondendo pelos vícios estruturais que comprometam sua habitabilidade.
7. A imobiliária que atua como mandatária do locador não assume obrigação própria quanto à conservação estrutural do bem, inexistindo fundamento legal ou contratual para responsabilização solidária (CC, art. 265).
8. A garantia locatícia constitui obrigação acessória destinada a assegurar o adimplemento das obrigações pecuniárias do contrato principal, não se estendendo à garantidora responsabilidade por vícios estruturais do imóvel.
9. A inscrição indevida em cadastro restritivo configura dano moral presumido. Reconhecida a inexigibilidade do débito imputado às locatárias, a responsabilidade pela negativação recai sobre o locador, a quem se atribui a obrigação que deu origem à cobrança.
10. Inexistente conduta ilícita autônoma da garantidora, que atuou nos limites do contrato de garantia, afasta-se sua condenação por danos morais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Apelações conhecidas e providas. Preliminares rejeitadas.
Tese de julgamento: “1. O contrato de locação rege-se pela Lei no 8.245/1991, não se aplicando o CDC à relação entre locador e locatário. 2. A administradora que atua como mandatária não responde por vícios estruturais do imóvel. 3. A garantia locatícia não implica responsabilidade da garantidora por obrigações próprias do locador.”
Dispositivos relevantes citados: CR/88, art. 93, IX; CPC/2015, arts. 11, 489, §1o, 98, §3o; CC/2002, arts. 186, 188, I, 265, 818, 927; Lei no 8.245/1991, art. 22.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 509.304/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 16.05.2013, DJe 23.05.2013; STJ, REsp no 1.846.331/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 10.03.2020, DJe 13.03.2020; STJ, AgInt no AREsp no 2.560.760/SE, Rel. Min. Carlos Cini Marchionatti (Des. Conv. TJRS), 3a Turma, j. 24.02.2025, DJEN 28.02.2025; STJ, AgInt no REsp no 1.285.546/RJ, Rel. Min. Lázaro Guimarães (Des. Conv. TRF5), 4a Turma, j. 20.03.2018, DJe 27.03.2018; TJDFT, Acórdão 1650920, 07293854520218070001, Rel. Des. João Egmont, 2a Turma Cível, j. 07.12.2022, PJe 20.12.2022; TJDFT, Acórdão 1315837, 0737357-06.2020.8.07.0000, Rel. Des. Vera Andrighi, 6a Turma Cível, j. 02.02.2021, DJe 28.02.2021; TJDFT, Acórdão 2081052, 0731877-05.2024.8.07.0001, Rel. Des. Ana Cantarino, 5a Turma Cível, j. 28.01.2026, DJe 05.02.2026.