Tribunal: TJDFT
Processo: 0746240-94.2024.8.07.0001
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. MULTA COMPENSATÓRIA. NÃO INCIDÊNCIA. BIS IN IDEM CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos embargos à execução opostos pelos locatários, julgou-os parcialmente procedentes, para reconhecer o excesso de execução e afastar, entre outros, o pagamento da multa contratual correspondente a três aluguéis.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de cumular a cobrança de multa moratória, decorrente do atraso no pagamento de aluguéis e demais encargos locatícios, com a multa compensatória (cláusula penal) por descumprimento de prazo contratual ou rescisão antecipada, ainda que ambas as penalidades decorram do mesmo fato gerador.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento no sentido de que é possível a cumulação de multa moratória e multa penal de natureza compensatória em contratos de locação, desde que haja fatos geradores distintos para a incidência de cada uma das penalidades.
4. Na espécie, embora o contrato de locação preveja a incidência tanto da multa moratória quanto da multa compensatória (cláusula penal correspondente a três aluguéis), ambas foram imputadas ao locatário em razão de um mesmo fato gerador, qual seja, o inadimplemento dos aluguéis e demais encargos, sobretudo porque a cláusula décima sétima do contrato, que estipula a multa compensatória, expressamente se referiu à sua incidência caso o locatário "não efetuasse o pagamento do aluguel no prazo previsto na cláusula segunda".
5. Assim, a cobrança em duplicidade de multas por um mesmo fato gerador consubstancia dupla punição ao devedor, configurando bis in idem, o que é vedado pelo ordenamento jurídico. Assim, restando apurado que ambas as multas estão baseadas unicamente no inadimplemento, a aplicação cumulativa das penalidades é inviável.
6. Ademais, além de a rescisão contratual ter ocorrido próximo ao término do contrato, sendo motivada exclusivamente pelo falecimento da locatária, com comunicação formal e entrega das chaves, consta, ainda, da cláusula décima nona do contrato a viabilidade da desocupação sem a incidência multa compensatória decorrido um ano de vigência contratual, reforçando o descabimento da penalidade.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. É vedada a cumulação de multa moratória e multa compensatória em contrato de locação quando ambas as penalidades decorrem do mesmo fato gerador, sob pena de configuração de bis in idem.” “2. O inadimplemento de aluguéis e encargos locatícios, quando constitui a única causa de rescisão contratual, impede a aplicação cumulativa de multa moratória e cláusula penal compensatória.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, § 2o; art. 85, § 11; art. 487, I; CC, arts. 827, 835 e 838.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp n. 1.972.293/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023; Acórdão 1777771, 07184712520228070020, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 25/10/2023; Acórdão 1765695, 07033048920228070012, Relatora: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, 3a Turma Cível, data de julgamento: 28/09/2023.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. MULTA COMPENSATÓRIA. NÃO INCIDÊNCIA. BIS IN IDEM CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, nos embargos à execução opostos pelos locatários, julgou-os parcialmente procedentes, para reconhecer o excesso de execução e afastar, entre outros, o pagamento da multa contratual correspondente a três aluguéis.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia recursal consiste em decidir acerca da possibilidade de cumular a cobrança de multa moratória, decorrente do atraso no pagamento de aluguéis e demais encargos locatícios, com a multa compensatória (cláusula penal) por descumprimento de prazo contratual ou rescisão antecipada, ainda que ambas as penalidades decorram do mesmo fato gerador.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento no sentido de que é possível a cumulação de multa moratória e multa penal de natureza compensatória em contratos de locação, desde que haja fatos geradores distintos para a incidência de cada uma das penalidades.
4. Na espécie, embora o contrato de locação preveja a incidência tanto da multa moratória quanto da multa compensatória (cláusula penal correspondente a três aluguéis), ambas foram imputadas ao locatário em razão de um mesmo fato gerador, qual seja, o inadimplemento dos aluguéis e demais encargos, sobretudo porque a cláusula décima sétima do contrato, que estipula a multa compensatória, expressamente se referiu à sua incidência caso o locatário "não efetuasse o pagamento do aluguel no prazo previsto na cláusula segunda".
5. Assim, a cobrança em duplicidade de multas por um mesmo fato gerador consubstancia dupla punição ao devedor, configurando bis in idem, o que é vedado pelo ordenamento jurídico. Assim, restando apurado que ambas as multas estão baseadas unicamente no inadimplemento, a aplicação cumulativa das penalidades é inviável.
6. Ademais, além de a rescisão contratual ter ocorrido próximo ao término do contrato, sendo motivada exclusivamente pelo falecimento da locatária, com comunicação formal e entrega das chaves, consta, ainda, da cláusula décima nona do contrato a viabilidade da desocupação sem a incidência multa compensatória decorrido um ano de vigência contratual, reforçando o descabimento da penalidade.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. É vedada a cumulação de multa moratória e multa compensatória em contrato de locação quando ambas as penalidades decorrem do mesmo fato gerador, sob pena de configuração de bis in idem.” “2. O inadimplemento de aluguéis e encargos locatícios, quando constitui a única causa de rescisão contratual, impede a aplicação cumulativa de multa moratória e cláusula penal compensatória.”
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, § 2o; art. 85, § 11; art. 487, I; CC, arts. 827, 835 e 838.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp n. 1.972.293/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023; Acórdão 1777771, 07184712520228070020, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 25/10/2023; Acórdão 1765695, 07033048920228070012, Relatora: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, 3a Turma Cível, data de julgamento: 28/09/2023.