Tribunal: TJDFT
Processo: 0701926-75.2025.8.07.0018
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-10-08

Ementa:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE VALORES. LIMITAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. O Código de Defesa do Consumidor traz disciplina normativa, no art. 53, acerca dos contratos de compra e venda de imóvel mediante pagamento em prestações: "Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado."
2. O caput trata especificamente de cláusula penal compensatória para contratos que envolvem pagamento de prestações e alienação fiduciária. A preocupação é evidente: evitar enriquecimento sem causa do fornecedor que, além de ter a posse novamente do bem, receberia de volta tudo que o consumidor pagou.
3. A cláusula penal compensatória está prevista no art. 408 e seguintes do CC. Tem incidência em face de inexecução do contrato. Sua função é estabelecer previamente o valor das perdas e danos decorrentes da resolução do contrato. Na maior parte das vezes, como o valor indenizatório é estabelecido unilateralmente pela parte mais forte, a cláusula se mostra abusiva.
4. No próprio Código Civil, que disciplina relações de pessoas que estão em maior nível de igualdade, há previsão de possibilidade de redução judicial do valor da cláusula. Quer-se evitar o enriquecimento sem causa do credor. Após estabelecer que a cláusula penal não pode ser superior ao valor da obrigação principal, o art. 413 do CC dispõe que “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.
5. Nas relações de consumo, o propósito em evitar enriquecimento sem causa do fornecedor já decorre do disposto no art. 51, IV, o qual considera abusiva a cláusula que coloque o consumidor em desvantagem exagerada.
6. O advento da Lei do Distrato inaugura novo paradigma acerca da previsão da cláusula penal compensatória. Anteriormente, a delimitação do percentual foi definida pelo Poder Judiciário. Atualmente, a definição do teto de retenção é prevista expressamente, o que não afasta, porém, a possibilidade de revisão judicial diante das circunstâncias do caso concreto para verificar onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa do fornecedor (art. 51, IV, do CDC).
7. Não houve demonstração de conduta que desabone o comportamento da empresa nem que evidencie culpa recíproca pelo inadimplemento do consumidor - que deixou de adimplir com sua obrigação.
8. A retenção de 10% do contrato corresponde quase à totalidade dos valores pagos, portanto representa comprometimento acentuado de parte de poupança popular do consumidor, notadamente quando se verifica que o imóvel, após o distrato, retornará à condição de negociável pela incorporadora. O simples inadimplemento do consumidor não deve ser considerado como causa suficiente para imposição da cláusula penal no patamar máximo. O lote se encontra em condições de ser comercializado com terceiros.
9. De outro lado, a retenção de 10% dos valores pagos, como estipulado na sentença, representa valor insuficiente para custear as despesas administrativas do imóvel durante os 20 meses desde a celebração do contrato até a rescisão. Deve ser permitida a retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente, quantia mais adequada para a cobertura das despesas gerais do imóvel. Precedentes.
10. Quanto à forma de restituição, a Lei do Distrato estabelece que, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, o pagamento da restituição deve ocorrer em até 12 parcelas mensais, com início após prazo de carência (art. 32-A, §1). No caso, porém, em razão do baixo valor a ser restituído, o parcelamento em 12 vezes não se justifica. Há que se fazer, em face do diálogo das fontes (Lei do Distrato e CDC), interpretação teleológica do disposto no art. 32-A da Lei 6.766/1979.
11. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição nos casos de rescisão contrato de compra e venda de lote não edificado.
12. A cláusula que transfere ao consumidor a responsabilidade pelo IPTU não está em destaque, em ofensa direta ao disposto no art. 54 do CDC. A exigência de clareza e prévia informação não se limita à eventual presença de cláusula que estipule e cobrança. Como se trata de relação de consumo, é necessário verificar o contexto da contratação com destaque para a boa-fé objetiva (lealdade e transparência), especialmente, no momento pré-contratual (arts. 30, 31 e 46 do CDC).
13. A experiência (art. 375 do CPC) indica que, invariavelmente, os contratos de adesão contrariam as ofertas verbais e legítimas expectativas criadas no consumidor com relação ao preço do imóvel. Se, no momento da contratação por meio da oferta, não houve esclarecimento adequado de que o IPTU seria responsabilidade do consumidor antes da efetiva posse, eventual cláusula, ainda que destacada, pode ser nula por ofensa ao princípio da vinculação da oferta (art. 30 c/c 51, inciso XV, CDC).
14. O acervo probatório demonstra que o autor não exerceu a posse do imóvel, o que impossibilita a assunção de responsabilidade pelos débitos fiscais.
15. Há um escalonamento para fixar os honorários advocatícios: primeiro leva-se em conta o valor da condenação. Se ausente, parte-se para o proveito econômico. Na falta dos dois primeiros, aí sim se utiliza o valor da causa. (art. 85, §2). Como houve condenação, é esse o valor que deve ser utilizado para fixação dos honorários advocatícios.
16. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INADIMPLEMENTO. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE VALORES. LIMITAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. O Código de Defesa do Consumidor traz disciplina normativa, no art. 53, acerca dos contratos de compra e venda de imóvel mediante pagamento em prestações: "Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado."
2. O caput trata especificamente de cláusula penal compensatória para contratos que envolvem pagamento de prestações e alienação fiduciária. A preocupação é evidente: evitar enriquecimento sem causa do fornecedor que, além de ter a posse novamente do bem, receberia de volta tudo que o consumidor pagou.
3. A cláusula penal compensatória está prevista no art. 408 e seguintes do CC. Tem incidência em face de inexecução do contrato. Sua função é estabelecer previamente o valor das perdas e danos decorrentes da resolução do contrato. Na maior parte das vezes, como o valor indenizatório é estabelecido unilateralmente pela parte mais forte, a cláusula se mostra abusiva.
4. No próprio Código Civil, que disciplina relações de pessoas que estão em maior nível de igualdade, há previsão de possibilidade de redução judicial do valor da cláusula. Quer-se evitar o enriquecimento sem causa do credor. Após estabelecer que a cláusula penal não pode ser superior ao valor da obrigação principal, o art. 413 do CC dispõe que “a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.
5. Nas relações de consumo, o propósito em evitar enriquecimento sem causa do fornecedor já decorre do disposto no art. 51, IV, o qual considera abusiva a cláusula que coloque o consumidor em desvantagem exagerada.
6. O advento da Lei do Distrato inaugura novo paradigma acerca da previsão da cláusula penal compensatória. Anteriormente, a delimitação do percentual foi definida pelo Poder Judiciário. Atualmente, a definição do teto de retenção é prevista expressamente, o que não afasta, porém, a possibilidade de revisão judicial diante das circunstâncias do caso concreto para verificar onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa do fornecedor (art. 51, IV, do CDC).
7. Não houve demonstração de conduta que desabone o comportamento da empresa nem que evidencie culpa recíproca pelo inadimplemento do consumidor - que deixou de adimplir com sua obrigação.
8. A retenção de 10% do contrato corresponde quase à totalidade dos valores pagos, portanto representa comprometimento acentuado de parte de poupança popular do consumidor, notadamente quando se verifica que o imóvel, após o distrato, retornará à condição de negociável pela incorporadora. O simples inadimplemento do consumidor não deve ser considerado como causa suficiente para imposição da cláusula penal no patamar máximo. O lote se encontra em condições de ser comercializado com terceiros.
9. De outro lado, a retenção de 10% dos valores pagos, como estipulado na sentença, representa valor insuficiente para custear as despesas administrativas do imóvel durante os 20 meses desde a celebração do contrato até a rescisão. Deve ser permitida a retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente, quantia mais adequada para a cobertura das despesas gerais do imóvel. Precedentes.
10. Quanto à forma de restituição, a Lei do Distrato estabelece que, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, o pagamento da restituição deve ocorrer em até 12 parcelas mensais, com início após prazo de carência (art. 32-A, §1). No caso, porém, em razão do baixo valor a ser restituído, o parcelamento em 12 vezes não se justifica. Há que se fazer, em face do diálogo das fontes (Lei do Distrato e CDC), interpretação teleológica do disposto no art. 32-A da Lei 6.766/1979.
11. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição nos casos de rescisão contrato de compra e venda de lote não edificado.
12. A cláusula que transfere ao consumidor a responsabilidade pelo IPTU não está em destaque, em ofensa direta ao disposto no art. 54 do CDC. A exigência de clareza e prévia informação não se limita à eventual presença de cláusula que estipule e cobrança. Como se trata de relação de consumo, é necessário verificar o contexto da contratação com destaque para a boa-fé objetiva (lealdade e transparência), especialmente, no momento pré-contratual (arts. 30, 31 e 46 do CDC).
13. A experiência (art. 375 do CPC) indica que, invariavelmente, os contratos de adesão contrariam as ofertas verbais e legítimas expectativas criadas no consumidor com relação ao preço do imóvel. Se, no momento da contratação por meio da oferta, não houve esclarecimento adequado de que o IPTU seria responsabilidade do consumidor antes da efetiva posse, eventual cláusula, ainda que destacada, pode ser nula por ofensa ao princípio da vinculação da oferta (art. 30 c/c 51, inciso XV, CDC).
14. O acervo probatório demonstra que o autor não exerceu a posse do imóvel, o que impossibilita a assunção de responsabilidade pelos débitos fiscais.
15. Há um escalonamento para fixar os honorários advocatícios: primeiro leva-se em conta o valor da condenação. Se ausente, parte-se para o proveito econômico. Na falta dos dois primeiros, aí sim se utiliza o valor da causa. (art. 85, §2). Como houve condenação, é esse o valor que deve ser utilizado para fixação dos honorários advocatícios.
16. Recurso conhecido e parcialmente provido.