Tribunal: TJDFT
Processo: 0749643-26.2024.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-02-07
Data de publicação: 2025-02-18

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TEMA 996 STJ. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. FORTUITO EXTERNO. NÃO OCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para: A) Condenar a ré a pagar para a parte autora indenização por lucros cessantes, referente ao período 18 meses de atraso, no valor de R$11.470,68; B) Condenar a ré a pagar para a parte autora indenização a título de juros de obra no valor de R$19.665,24. Em suas razões, argui preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível, uma vez que se deve considerar como valor da causa o valor dos contratos. No mérito, em síntese, alega que o atraso na obra decorreu de caso fortuito e de força maior, pela falta de matéria prima em razão da pandemia da Covid-19. Sustenta que o prazo de entrega a ser considerado é o do contrato de compra e venda e não do termo de reserva. Aduz que deve ser considerado o prazo de entrega previsto no contrato de compra e venda para eventual indenização de juros de obra e lucros cessantes.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
3. Preliminarmente, discute-se a competência dos Juizados Especiais para processar e julgar a demanda. No mérito, a questão em discussão consiste em analisar se faz jus a parte autora à indenização a título de danos materiais decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel adquirido da recorrente.
III. Razões de decidir
4. Na espécie, a autora busca indenização por danos materiais e danos morais em razão de inadimplemento contratual. Portanto, o valor da causa constitui o proveito econômico perseguido pela parte autora e não sobre o valor do contrato. Preliminar de incompetência do Juizado Especial rejeitada.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada sob a ótica do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
6. Consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n. 38829 Itapoã Parque” (ID66850119), o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega, deve ser considerado o prazo total de construção determinado no contrato de compra e venda, ou seja, 22/05/2023.
7. Diante do quadro fático, é pertinente mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
8. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que o prazo consta de um quadro geral, que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pela consumidora.
9. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
10. Com relação à alegação de caso fortuito, é entendimento sedimentado na jurisprudência deste E. TJDFT que a escassez de mão-de-obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento ou entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento pelo descumprimento do prazo pactuado. Nesse aspecto, tais eventos constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil e não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. Além disso, cabe frisar que no momento em que a parte autora adquiriu o imóvel a pandemia da Covid-19 já estava instalada há mais de um ano.
IV. Dispositivo e tese
11. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
12. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TEMA 996 STJ. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. FORTUITO EXTERNO. NÃO OCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais para: A) Condenar a ré a pagar para a parte autora indenização por lucros cessantes, referente ao período 18 meses de atraso, no valor de R$11.470,68; B) Condenar a ré a pagar para a parte autora indenização a título de juros de obra no valor de R$19.665,24. Em suas razões, argui preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível, uma vez que se deve considerar como valor da causa o valor dos contratos. No mérito, em síntese, alega que o atraso na obra decorreu de caso fortuito e de força maior, pela falta de matéria prima em razão da pandemia da Covid-19. Sustenta que o prazo de entrega a ser considerado é o do contrato de compra e venda e não do termo de reserva. Aduz que deve ser considerado o prazo de entrega previsto no contrato de compra e venda para eventual indenização de juros de obra e lucros cessantes.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
3. Preliminarmente, discute-se a competência dos Juizados Especiais para processar e julgar a demanda. No mérito, a questão em discussão consiste em analisar se faz jus a parte autora à indenização a título de danos materiais decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel adquirido da recorrente.
III. Razões de decidir
4. Na espécie, a autora busca indenização por danos materiais e danos morais em razão de inadimplemento contratual. Portanto, o valor da causa constitui o proveito econômico perseguido pela parte autora e não sobre o valor do contrato. Preliminar de incompetência do Juizado Especial rejeitada.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada sob a ótica do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
6. Consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n. 38829 Itapoã Parque” (ID66850119), o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega, deve ser considerado o prazo total de construção determinado no contrato de compra e venda, ou seja, 22/05/2023.
7. Diante do quadro fático, é pertinente mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
8. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que o prazo consta de um quadro geral, que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pela consumidora.
9. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
10. Com relação à alegação de caso fortuito, é entendimento sedimentado na jurisprudência deste E. TJDFT que a escassez de mão-de-obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento ou entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento pelo descumprimento do prazo pactuado. Nesse aspecto, tais eventos constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil e não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. Além disso, cabe frisar que no momento em que a parte autora adquiriu o imóvel a pandemia da Covid-19 já estava instalada há mais de um ano.
IV. Dispositivo e tese
11. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
12. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.