Tribunal: TJDFT
Processo: 0774535-33.2023.8.07.0016
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-04-23
Data de publicação: 2025-05-28

Ementa:
Civil e processual civil. Ação de cobrança de taxas condominiais. Loteamento rural. Natureza jurídica. Condomínio de fato. Denominação. Associação. Irrelevância para aferição da natureza que ostenta. Taxas condominiais. Condômino/associado. Fruição dos serviços fomentados pela entidade. Inadimplência. Cobrança. Capacidade processual. Equiparação do “condomínio de fato” à sociedade despersonalizada. Inadimplência. Titular de fração autônoma. Adesão à associação. Necessidade de demonstração. Tese de repercussão geral. Distinção do caso concreto. Realidade e fatos distintos dos abordados e que ensejaram a tese. Aplicação. Afastamento. Legitimidade. Apelo conhecido e desprovido. Sentença mantida.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação interposta em face da sentença que, no ambiente da ação de cobrança que manejara associação de moradores derivada de parcelamento do solo ainda pendente de regularização em desfavor do associado/condômino, julgara parcialmente procedente o pedido para condenar o réu ao pagamento das contribuições ordinárias (taxas condominiais) inadimplidas, pertinentes a uma das unidades reputadas como sendo de sua titularidade, bem como das parcelas que se vencerem no curso da lide e que eventualmente deixem de ser adimplidas.
II. Questão em discussão
2. O objeto da ação e do apelo cinge-se à aferição da viabilidade de associação de moradores, à guisa de ser tratada como entidade similar ao condomínio legalmente constituído, promover a cobrança das parcelas aprovadas em assembleia junto ao titular/detentor de direitos pertinentes a unidade inserida no perímetro do correlato empreendimento, conquanto ainda pendente de regularização o loteamento no qual está inserida e não tenha formalmente aderido ao correlato quadro de associados, não obstante não negue a condição de titular e fruidor dos serviços fomentados pela entidade.

III. Razões de decidir
3. Os “condomínios irregulares” redundaram na germinação de efeitos e conflitos que, ante sua relevância e alcance social, não podiam ficar à míngua de modulação judicial, ensejando a inexorabilidade dos fatos e a missão confiada ao Judiciário de resolver os conflitos sociais a suplantação do formalismo e que passassem a merecer o mesmo tratamento dispensado às sociedades despersonalizadas, culminando com o reconhecimento de que, ostentando a qualidade de condomínios de fato e/ou associação de moradores, estão revestido de legitimidade para promoverem a cobrança de taxas de manutenção ainda que o ato através do qual foram constituídos não esteja inscrito no fólio registral por se qualificarem como loteamento irregular.
4. A origem e destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, conquanto não tenha sido formal e legalmente constituída, se efetivamente está destinada à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio de fato, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade despersonalizada.
5. Conquanto não se afigurando viável se lhe dispensar o mesmo tratamento conferido ao condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que os integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia, independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei, germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei no 4.591/64, arts. 7o e 8o), a cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança, conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos (REsp no 1.280.871).
6. O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do “distinguishing”, não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento decorrente de parcelamento do solo rural e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assimilando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados “condomínio de fato”, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos (CPC, arts. 489, §1o, IV, 926 e 927, §1o).
7. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pelo condômino, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei no 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive ao equiparar os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese.
8. Assimilando que efetivamente é detentor de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento rural do qual germinara o condomínio de fato ou associação de moradores, dela fruindo, o fato implica a imputação ao possuidor da qualificação de condômino independentemente de qualquer manifestação de vontade dele derivada, pois decorre a qualidade da simples detenção da fração que ocupa, tornando-o obrigado a concorrer para o custeio das despesas geradas pela entidade condominial na administração das áreas comuns e fomento dos serviços destinados a todos os condôminos de forma indiscriminada, inclusive porque, em se tratando de serviços fomentados a todos os condôminos de forma indistinta, todos devem concorrer para seu fomento na forma resolvida em assembleia.
9. Conquanto ninguém seja obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei e que a inserção em entidade associativa é voluntária, sem o que não se legitima que a entidade exija as contribuições previstas no seu ato constitutivo, essa resolução não se aplica à situação de fato concreta em que, conquanto denominada associação, o ente assume a feição de “condomínio de fato” por ter germinado de parcelamento do solo rural, fomentando todos os serviços inerentes ao condomínio regularmente constituído, tornando inviável que o possuidor de unidade autônoma inserida no perímetro compreendido, conquanto frua e usufrua de todas as benfeitorias erigidas pela entidade e dos serviços que fomente, seja eximido de concorrer, assim como os demais, para o custeio dos serviços fomentados diariamente, pois incompatível com o sistema, que não convive nem compactua com o locupletamento ilícito.
10. Consoante emerge dos precedentes que resultaram na fixação de tese pela Corte Superior de Justiça no ambiente de julgamento que irradia efeito vinculante - STJ, REsp no 1.280.871 -, dispuseram sobre premissas dissonantes da realidade descortinada no ambiente do Distrito Federal pelos denominados “condomínios irregulares”, o mesmo sucede quando se trata de parcelamento rural devidamente guarnecido de cercamento e delimitação física, inclusive com controle de entrada e saída, pois emergiram os julgados que nortearam o entendimento de situações concretas em que eram constituídas associações de moradores de ruas ou bairros, legitimando que, mediante aplicação da técnica do distinguishing, as teses deixem de ser aplicadas na resolução do caso concreto que versa sobre cobrança de taxas derivadas efetivamente de condomínio de fato passível de assim ser emoldurado e tratado.
11. Ao condômino em mora, ao assumir essa condição e reconhecer a inadimplência que lhe fora imputada, somente remanesce solver a obrigação inadimplida como forma de ser alforriado, traduzindo o acolhimento do pedido formulado em seu desfavor pelo condomínio, ante a perduração da mora, imperativo legal coadunado com a regulação que pauta as obrigações condominiais e com o princípio que repugna o locupletamento ilícito.
IV. Dispositivo
12. Apelação conhecida e desprovida. Unânime.

Inteiro teor:
Civil e processual civil. Ação de cobrança de taxas condominiais. Loteamento rural. Natureza jurídica. Condomínio de fato. Denominação. Associação. Irrelevância para aferição da natureza que ostenta. Taxas condominiais. Condômino/associado. Fruição dos serviços fomentados pela entidade. Inadimplência. Cobrança. Capacidade processual. Equiparação do “condomínio de fato” à sociedade despersonalizada. Inadimplência. Titular de fração autônoma. Adesão à associação. Necessidade de demonstração. Tese de repercussão geral. Distinção do caso concreto. Realidade e fatos distintos dos abordados e que ensejaram a tese. Aplicação. Afastamento. Legitimidade. Apelo conhecido e desprovido. Sentença mantida.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação interposta em face da sentença que, no ambiente da ação de cobrança que manejara associação de moradores derivada de parcelamento do solo ainda pendente de regularização em desfavor do associado/condômino, julgara parcialmente procedente o pedido para condenar o réu ao pagamento das contribuições ordinárias (taxas condominiais) inadimplidas, pertinentes a uma das unidades reputadas como sendo de sua titularidade, bem como das parcelas que se vencerem no curso da lide e que eventualmente deixem de ser adimplidas.
II. Questão em discussão
2. O objeto da ação e do apelo cinge-se à aferição da viabilidade de associação de moradores, à guisa de ser tratada como entidade similar ao condomínio legalmente constituído, promover a cobrança das parcelas aprovadas em assembleia junto ao titular/detentor de direitos pertinentes a unidade inserida no perímetro do correlato empreendimento, conquanto ainda pendente de regularização o loteamento no qual está inserida e não tenha formalmente aderido ao correlato quadro de associados, não obstante não negue a condição de titular e fruidor dos serviços fomentados pela entidade.

III. Razões de decidir
3. Os “condomínios irregulares” redundaram na germinação de efeitos e conflitos que, ante sua relevância e alcance social, não podiam ficar à míngua de modulação judicial, ensejando a inexorabilidade dos fatos e a missão confiada ao Judiciário de resolver os conflitos sociais a suplantação do formalismo e que passassem a merecer o mesmo tratamento dispensado às sociedades despersonalizadas, culminando com o reconhecimento de que, ostentando a qualidade de condomínios de fato e/ou associação de moradores, estão revestido de legitimidade para promoverem a cobrança de taxas de manutenção ainda que o ato através do qual foram constituídos não esteja inscrito no fólio registral por se qualificarem como loteamento irregular.
4. A origem e destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, conquanto não tenha sido formal e legalmente constituída, se efetivamente está destinada à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio de fato, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade despersonalizada.
5. Conquanto não se afigurando viável se lhe dispensar o mesmo tratamento conferido ao condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que os integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia, independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei, germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei no 4.591/64, arts. 7o e 8o), a cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança, conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos (REsp no 1.280.871).
6. O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do “distinguishing”, não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento decorrente de parcelamento do solo rural e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assimilando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados “condomínio de fato”, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos (CPC, arts. 489, §1o, IV, 926 e 927, §1o).
7. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pelo condômino, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei no 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive ao equiparar os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese.
8. Assimilando que efetivamente é detentor de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento rural do qual germinara o condomínio de fato ou associação de moradores, dela fruindo, o fato implica a imputação ao possuidor da qualificação de condômino independentemente de qualquer manifestação de vontade dele derivada, pois decorre a qualidade da simples detenção da fração que ocupa, tornando-o obrigado a concorrer para o custeio das despesas geradas pela entidade condominial na administração das áreas comuns e fomento dos serviços destinados a todos os condôminos de forma indiscriminada, inclusive porque, em se tratando de serviços fomentados a todos os condôminos de forma indistinta, todos devem concorrer para seu fomento na forma resolvida em assembleia.
9. Conquanto ninguém seja obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei e que a inserção em entidade associativa é voluntária, sem o que não se legitima que a entidade exija as contribuições previstas no seu ato constitutivo, essa resolução não se aplica à situação de fato concreta em que, conquanto denominada associação, o ente assume a feição de “condomínio de fato” por ter germinado de parcelamento do solo rural, fomentando todos os serviços inerentes ao condomínio regularmente constituído, tornando inviável que o possuidor de unidade autônoma inserida no perímetro compreendido, conquanto frua e usufrua de todas as benfeitorias erigidas pela entidade e dos serviços que fomente, seja eximido de concorrer, assim como os demais, para o custeio dos serviços fomentados diariamente, pois incompatível com o sistema, que não convive nem compactua com o locupletamento ilícito.
10. Consoante emerge dos precedentes que resultaram na fixação de tese pela Corte Superior de Justiça no ambiente de julgamento que irradia efeito vinculante - STJ, REsp no 1.280.871 -, dispuseram sobre premissas dissonantes da realidade descortinada no ambiente do Distrito Federal pelos denominados “condomínios irregulares”, o mesmo sucede quando se trata de parcelamento rural devidamente guarnecido de cercamento e delimitação física, inclusive com controle de entrada e saída, pois emergiram os julgados que nortearam o entendimento de situações concretas em que eram constituídas associações de moradores de ruas ou bairros, legitimando que, mediante aplicação da técnica do distinguishing, as teses deixem de ser aplicadas na resolução do caso concreto que versa sobre cobrança de taxas derivadas efetivamente de condomínio de fato passível de assim ser emoldurado e tratado.
11. Ao condômino em mora, ao assumir essa condição e reconhecer a inadimplência que lhe fora imputada, somente remanesce solver a obrigação inadimplida como forma de ser alforriado, traduzindo o acolhimento do pedido formulado em seu desfavor pelo condomínio, ante a perduração da mora, imperativo legal coadunado com a regulação que pauta as obrigações condominiais e com o princípio que repugna o locupletamento ilícito.
IV. Dispositivo
12. Apelação conhecida e desprovida. Unânime.