Tribunal: TJDFT
Processo: 0704933-73.2023.8.07.0009
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-02-05
Data de publicação: 2025-02-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR. SENTENÇA ULTRA PETITA. PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO. REJEITADA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. CULPA EXCLUSIVA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA. NÃO CONFIGURADA. SÚMULA 543 STJ. RESTITUIÇÃO AO STATUS QUO ANTE. PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO. CLÁUSULA ABUSIVA. REVISÃO. INTEGRAÇÃO DO CONTRATO. PRINCÍPIO DA CONSERVAÇÃO DO CONTRATO. CUMPRIMENTO DA FUNÇÃO SOCIOECONÔMICA. EQUILÍBRIO. CLÁUSULA PENAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES. NON BIS IN IDEM.
1. O art. 141 do Código de Processo Civil estabelece que o juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte. Ademais, define o art. 492 que "é vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado." Todavia, dispõe o art. 322, § 2o, do CPC, que “a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé”.
2. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacífico que não configura julgamento ultra petita, com violação ao princípio da adstrição, o provimento jurisdicional produzido nos limites do pedido, O pedido deve ser interpretado lógica e sistematicamente em toda a petição inicial (AgInt no REsp n. 1.829.793/SE, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 21/10/2019, DJe 23/10/2019). Preliminar rejeitada.
3. A incidência do Código de Defesa do Consumidor-CDC não afasta a legalidade do prazo de tolerância para entrega da unidade imobiliária - desde que haja informação clara a respeito (art. 31 do CDC). O prazo de tolerância de 180 dias não é, a princípio, abusivo. Considera-se a ausência de controle das adversidades e vicissitudes inerentes à atividade de incorporação imobiliária (chuvas, escassez de material, demora na emissão de habite-se, etc.) - compra de imóvel em construção.
4. As dificuldades causadas pela pandemia da Covid-19, por si só, não configuram caso fortuito ou força maior para alterar a data de entrega do apartamento, notadamente quando a promessa de compra e venda foi celebrada dentro do contexto de restrições sanitárias. Os riscos assumidos pela empresa acompanham a própria dinâmica de sua atividade.
5. A conduta morosa da incorporadora é anterior a do consumidor e atrai a responsabilidade pelo encerramento do negócio jurídico por sua culpa exclusiva.
6. Nos termos do art. 475 do Código Civil (CC), a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
7. O Superior Tribunal de Justiça - STJ consolidou o entendimento de que "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543).
8. Com o reconhecimento da culpa exclusiva da incorporadora no inadimplemento, o consumidor pode postular a extinção do contrato com o retorno das partes ao status quo ante: devolução integral dos valores pagos ao consumidor; e restituição do lote à incorporadora.
9. A culpa exclusiva da incorporadora impõe a devolução da comissão de corretagem. A natureza de despesa administrativa onera o contrato e, como regra, a repercussão econômica é repassada ao consumidor.
10. O CDC não aceita limitação de indenização do consumidor por vicio ou fato do serviço ou do serviço. O consumidor lesado tem direito à indenização integral dos danos. Vários dispositivos são expressos nesse sentidos (art. 6o, VI, 24, 25. 51, I,)
11. O art. 6o, V, CDC dispõe sobre o direito do consumidor à modificação da cláusula contratual que estabeleça prestação desproporcional ou revisão de fatos supervenientes que a torne excessivamente onerosa. Acrescente-se que "as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor" (art. 47 do CDC).
12. O direito à modificação das cláusulas desproporcionais excepciona o princípio da obrigatoriedade do contrato (pacta sunt servanda) com o objetivo de reequilibrar a relação de consumo e manter o contrato de modo útil para ambas as partes (fornecedor e consumidor).
13. O dispositivo deve ser analisado em diálogo com o § 2o do art. 51, o qual estabelece o princípio da conservação do contrato. O dispositivo é direcionado ao juiz que, ao constatar a abusividade de uma ou mais cláusulas abusivas, deve realizar esforço hermenêutico de excluí-las sem gerar “ônus excessivo a qualquer das partes”. Se não for possível interpretação a favor do consumidor que mantenha certo equilibro no contrato, o juiz, após excluir o efeito da cláusula abusiva, deve verificar se o contrato mantém condições – sem a cláusula – de cumprir sua função socioeconômica ou, ao contrário, se a nulidade da cláusula irá contaminar e invalidar todo o negócio jurídico.
14. A leitura do contrato deve ser interpretada à luz do CDC e do regime de proteção ao consumidor, de modo que as cláusulas confiram o equilíbrio necessário à relação jurídica estabelecida e sejam integradas, na medida do possível, para que não haja nulidade pela estipulação abusiva. Não deve restringir a possibilidade do consumidor de buscar outras reparações além das previstas, a título de perdas e danos.
15. Na hipótese, a cláusula penal deve ser interpretada no sentido de que, em caso de culpa da vendedora pela extinção do contrato, deverá pagar o idêntico valor ao consumidor (Tema 971 STJ).
16. Evidenciada a possibilidade de imputar a pena à incorporadora, a análise sistemática do CDC autoriza sua condenação à restituição dos valores pagos pelo consumidor, bem como se aplique a cláusula penal por inadimplemento exclusivo da ré/apelante.
17. Recurso e conhecido e não provido. Honorários sucumbenciais majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR. SENTENÇA ULTRA PETITA. PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO. REJEITADA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. CULPA EXCLUSIVA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. COVID-19. ONEROSIDADE EXCESSIVA. NÃO CONFIGURADA. SÚMULA 543 STJ. RESTITUIÇÃO AO STATUS QUO ANTE. PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO. CLÁUSULA ABUSIVA. REVISÃO. INTEGRAÇÃO DO CONTRATO. PRINCÍPIO DA CONSERVAÇÃO DO CONTRATO. CUMPRIMENTO DA FUNÇÃO SOCIOECONÔMICA. EQUILÍBRIO. CLÁUSULA PENAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES. NON BIS IN IDEM.
1. O art. 141 do Código de Processo Civil estabelece que o juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte. Ademais, define o art. 492 que "é vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado." Todavia, dispõe o art. 322, § 2o, do CPC, que “a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé”.
2. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacífico que não configura julgamento ultra petita, com violação ao princípio da adstrição, o provimento jurisdicional produzido nos limites do pedido, O pedido deve ser interpretado lógica e sistematicamente em toda a petição inicial (AgInt no REsp n. 1.829.793/SE, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 21/10/2019, DJe 23/10/2019). Preliminar rejeitada.
3. A incidência do Código de Defesa do Consumidor-CDC não afasta a legalidade do prazo de tolerância para entrega da unidade imobiliária - desde que haja informação clara a respeito (art. 31 do CDC). O prazo de tolerância de 180 dias não é, a princípio, abusivo. Considera-se a ausência de controle das adversidades e vicissitudes inerentes à atividade de incorporação imobiliária (chuvas, escassez de material, demora na emissão de habite-se, etc.) - compra de imóvel em construção.
4. As dificuldades causadas pela pandemia da Covid-19, por si só, não configuram caso fortuito ou força maior para alterar a data de entrega do apartamento, notadamente quando a promessa de compra e venda foi celebrada dentro do contexto de restrições sanitárias. Os riscos assumidos pela empresa acompanham a própria dinâmica de sua atividade.
5. A conduta morosa da incorporadora é anterior a do consumidor e atrai a responsabilidade pelo encerramento do negócio jurídico por sua culpa exclusiva.
6. Nos termos do art. 475 do Código Civil (CC), a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
7. O Superior Tribunal de Justiça - STJ consolidou o entendimento de que "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543).
8. Com o reconhecimento da culpa exclusiva da incorporadora no inadimplemento, o consumidor pode postular a extinção do contrato com o retorno das partes ao status quo ante: devolução integral dos valores pagos ao consumidor; e restituição do lote à incorporadora.
9. A culpa exclusiva da incorporadora impõe a devolução da comissão de corretagem. A natureza de despesa administrativa onera o contrato e, como regra, a repercussão econômica é repassada ao consumidor.
10. O CDC não aceita limitação de indenização do consumidor por vicio ou fato do serviço ou do serviço. O consumidor lesado tem direito à indenização integral dos danos. Vários dispositivos são expressos nesse sentidos (art. 6o, VI, 24, 25. 51, I,)
11. O art. 6o, V, CDC dispõe sobre o direito do consumidor à modificação da cláusula contratual que estabeleça prestação desproporcional ou revisão de fatos supervenientes que a torne excessivamente onerosa. Acrescente-se que "as cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor" (art. 47 do CDC).
12. O direito à modificação das cláusulas desproporcionais excepciona o princípio da obrigatoriedade do contrato (pacta sunt servanda) com o objetivo de reequilibrar a relação de consumo e manter o contrato de modo útil para ambas as partes (fornecedor e consumidor).
13. O dispositivo deve ser analisado em diálogo com o § 2o do art. 51, o qual estabelece o princípio da conservação do contrato. O dispositivo é direcionado ao juiz que, ao constatar a abusividade de uma ou mais cláusulas abusivas, deve realizar esforço hermenêutico de excluí-las sem gerar “ônus excessivo a qualquer das partes”. Se não for possível interpretação a favor do consumidor que mantenha certo equilibro no contrato, o juiz, após excluir o efeito da cláusula abusiva, deve verificar se o contrato mantém condições – sem a cláusula – de cumprir sua função socioeconômica ou, ao contrário, se a nulidade da cláusula irá contaminar e invalidar todo o negócio jurídico.
14. A leitura do contrato deve ser interpretada à luz do CDC e do regime de proteção ao consumidor, de modo que as cláusulas confiram o equilíbrio necessário à relação jurídica estabelecida e sejam integradas, na medida do possível, para que não haja nulidade pela estipulação abusiva. Não deve restringir a possibilidade do consumidor de buscar outras reparações além das previstas, a título de perdas e danos.
15. Na hipótese, a cláusula penal deve ser interpretada no sentido de que, em caso de culpa da vendedora pela extinção do contrato, deverá pagar o idêntico valor ao consumidor (Tema 971 STJ).
16. Evidenciada a possibilidade de imputar a pena à incorporadora, a análise sistemática do CDC autoriza sua condenação à restituição dos valores pagos pelo consumidor, bem como se aplique a cláusula penal por inadimplemento exclusivo da ré/apelante.
17. Recurso e conhecido e não provido. Honorários sucumbenciais majorados.