Tribunal: TJDFT
Processo: 0702169-10.2025.8.07.0021
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. VÍCIOS NÃO CONFIGURADA. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. EMBARGOS REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Embargos de Declaração opostos pelas partes requeridas em face do Acórdão que negou provimento ao Recurso Inominado por elas interposto, mantendo a sentença que as condenou ao pagamento de danos materiais e lucros cessantes pelo atraso na entrega de imóvel, acolhendo a pretensão recursal apenas no que concerne ao termo inicial de cômputo dos valores que devem ser pagos a título de lucros cessantes (ID 76642347).
2. As embargantes sustentam a existência de contradição na análise da alegação de que o termo de reserva não possui natureza de contrato preliminar e se distingue do contrato definitivo de compra e venda, razão pela qual o prazo de entrega nele indicado não poderia ser utilizado para aferir a tempestividade da entrega do imóvel. Sustentam, ainda, a existência de contradição ao argumento de que a cláusula que prevê prazo de 60 dias para entrega das chaves não foi adequadamente analisada. Alegam que também é contraditória a análise da alegação de ocorrência de caso fortuito em decorrência da pandemia da COVID-19. Verberam que há omissão quanto à natureza da planilha acostada pela parte autora, pois representaria o financiamento, não se prestando a comprovar o que teria sido pago a título de juros de obra. Insistem em que há omissão quanto ao que consistiriam os juros de obra, devendo ser computados, apenas, os valores contidos na coluna “juros”, caso seja aceita a planilha acostada aos autos. Aduzem, por fim, que o termo inicial para cômputo dos valores a serem pagos implicaria em cálculo proporcional dos juros de obra, o que não seria admitido. Requerem, assim, o acolhimento dos embargos para que sejam sanadas as contradições e omissões apontadas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em verificar se há contradições e omissões no julgado.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Os Embargos Declaratórios constituem uma espécie de recurso integrativo por meio do qual se busca sanar vícios que podem acometer a decisão judicial. Esses vícios incluem obscuridade, contradição, omissão ou erro material. A jurisprudência firmou-se no sentido da necessidade de existência de vício intrínseco da decisão para comportar a oposição dos embargos. O vício deve estar necessariamente contido nas premissas do próprio julgamento. Precedentes: STJ, REsp 251.315/SP e REsp 702.442/RJ.
5. No caso em exame, não se verificam os vícios apontados, mas a irresignação da parte com o resultado do julgamento, uma vez que os temas foram enfrentados devidamente no Acórdão, sobretudo com a menção ao item 1.1 do Tema 996, do STJ. Não obstante, cumpre ressaltar que, em relação à alegada impertinência da atribuição de caráter preliminar ao Termo de Reserva, deve-se observar que a elaboração do Tema 996, pelo Superior Tribunal de Justiça, considerou a impossibilidade de que o negócio jurídico se valha de cláusula contratual que coloque o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, inc. IV, CDC), o que acontece na hipótese em que o prazo “for fixado de maneira apenas estimativa e condicional, ficando vinculado, ainda, a um evento futuro, no caso, à data de obtenção do financiamento pelo adquirente ou àquela que for determinada pelo agente financeiro no referido contrato. Isso acaba por atribuir à incorporadora o direito de postergar a entrega da obra por prazo excessivamente longo e oneroso para o comprador, a ponto de afastar, inclusive, o próprio risco da atividade, que pertence à empresa” (REsp 1.729.593/SP). Logo, saber se o Termo de Reserva constitui contrato preliminar, nos estritos moldes da legislação civil, não contribui para o deslinde da controvérsia, na medida em que a Corte optou por prestigiar o equilíbrio da relação contratual.
6. Por oportuno, anota-se que, com o advento da tese de julgamento sintetizada no Tema 966, do STJ, toda cláusula contratual que pretenda ampliar o prazo de entrega de imóvel inicialmente pactuado é abusiva e, portanto, deve ser afastada.
7. Não se verifica, ademais, a existência da indigitada contradição quanto aos prazos adicionais, pois a inaplicabilidade do prazo adicional de 60 dias foi devidamente fundamentada no item 9 do Acórdão, quando se reforçou a prevalência do pacto contido no Termo de Reserva, em atenção à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.582.318/RJ, seguida pelo TJDFT. Não há incoerência lógica, no Acórdão, que justifique o manejo dos aclaratórios com essa finalidade, inclusive porque a prorrogação do prazo de entrega do imóvel para além dos 180 dias é inadmissível no negócio jurídico em questão (REsp 1.582.318/RJ).
8. Repise-se que a aplicação de um prazo adicional de 60 dias extrapolaria o interstício que o STJ, em exercício de ponderação, entendeu suficiente para atender, inclusive, aos interesses das próprias incorporadoras no que concerne ao prazo de validade do registro da incorporação e ao prazo de carência para se desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965), além do prazo para saneamento do vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC), como destacado no REsp 1.582.318/RJ. Não há, portanto, justificativa suficiente para o acréscimo de 60 dias que, embora conste do contrato, deve ser afastado porque coloca o consumidor em desvantagem excessiva, o que não se pode admitir.
9. Cumpre anotar, também, que em relação ao que restou decidido no processo n. 0723553-78.2024.8.07.0016, após debate entre as integrantes desta Turma, passou-se a adotar, de modo unânime, o posicionamento exposto no Acórdão embargado, que deve prevalecer, uma vez que prestigia a possibilidade de planejamento do adquirente, a partir do cumprimento fiel dos prazos de entrega pelo incorporador e pelo construtor.
10. A rediscussão da controvérsia atinente ao suposto impacto da pandemia da COVID-19 sobre a atividade empresarial das recorrentes não pode ser admitida em sede de embargos, pois os fundamentos para rejeição dessa tese foram claramente expostos no item 10 do Acórdão.
11. Como destacado no Acórdão, as objeções acerca da planilha juntada aos autos como prova de pagamento dos juros de obra não merecem prosperar, pois o documento não se refere, apenas, ao financiamento contratado pela parte adquirente, na medida em que, claramente, também estampa as quantias pagas durante a construção do imóvel, abrangendo, por conseguinte, os juros de obra (ID 75505815). Além disso, os itens que compõem os juros de obra foram minuciosamente destrinchados nos itens 15 a 20 do acórdão, mediante cotejo das cláusulas contratuais, de modo que a alegada omissão não passa de mero descontentamento das recorrentes quanto ao resultado do julgamento.
12. Por fim, também não merece acolhida a alegação de que houve contradição quanto à definição do termo inicial dos lucros cessantes no dia 29/06/2022, pois é evidente que esse crédito deve ser calculado de modo proporcional, no meses de junho/2022 e outubro/2023, tendo em vista a entrega do imóvel em 26/10/2023. Em relação aos juros de obra, o Acórdão é claro ao estabelecer que, a despeito do comando judicial de cômputo a partir da data de entrega, em relação ao mês de junho/2022 já não haveria o que se restituir porque os juros de obra eram devidos na data de vencimento, em 09/06/2022, tornando-se indevidos, no entanto, a partir do vencimento seguinte (09/07/2022), tendo em vista que a entrega deveria ter sido realizada, no mês anterior, em 28/06/2022 (item 12). Não há, portanto, qualquer cálculo de proporcionalidade em relação aos juros de obra.
IV. DISPOSITIVO
13. Embargos de declaração rejeitados.
14. A súmula do julgamento servirá de acórdão nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.
_____________
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 251.315/SP, Rel. Ministro Francisco Peçanha Martins, Rel. p/ Acórdão Ministra Eliana Calmon, 2a Turma, j. 01/09/2005; REsp 702.442/RJ, Rel. Ministro Luiz Fux, 1a Turma, j. 16/08/2005; REsp n. 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 12/9/2017; REsp n. 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 25/9/2019.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. VÍCIOS NÃO CONFIGURADA. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. EMBARGOS REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Embargos de Declaração opostos pelas partes requeridas em face do Acórdão que negou provimento ao Recurso Inominado por elas interposto, mantendo a sentença que as condenou ao pagamento de danos materiais e lucros cessantes pelo atraso na entrega de imóvel, acolhendo a pretensão recursal apenas no que concerne ao termo inicial de cômputo dos valores que devem ser pagos a título de lucros cessantes (ID 76642347).
2. As embargantes sustentam a existência de contradição na análise da alegação de que o termo de reserva não possui natureza de contrato preliminar e se distingue do contrato definitivo de compra e venda, razão pela qual o prazo de entrega nele indicado não poderia ser utilizado para aferir a tempestividade da entrega do imóvel. Sustentam, ainda, a existência de contradição ao argumento de que a cláusula que prevê prazo de 60 dias para entrega das chaves não foi adequadamente analisada. Alegam que também é contraditória a análise da alegação de ocorrência de caso fortuito em decorrência da pandemia da COVID-19. Verberam que há omissão quanto à natureza da planilha acostada pela parte autora, pois representaria o financiamento, não se prestando a comprovar o que teria sido pago a título de juros de obra. Insistem em que há omissão quanto ao que consistiriam os juros de obra, devendo ser computados, apenas, os valores contidos na coluna “juros”, caso seja aceita a planilha acostada aos autos. Aduzem, por fim, que o termo inicial para cômputo dos valores a serem pagos implicaria em cálculo proporcional dos juros de obra, o que não seria admitido. Requerem, assim, o acolhimento dos embargos para que sejam sanadas as contradições e omissões apontadas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em verificar se há contradições e omissões no julgado.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Os Embargos Declaratórios constituem uma espécie de recurso integrativo por meio do qual se busca sanar vícios que podem acometer a decisão judicial. Esses vícios incluem obscuridade, contradição, omissão ou erro material. A jurisprudência firmou-se no sentido da necessidade de existência de vício intrínseco da decisão para comportar a oposição dos embargos. O vício deve estar necessariamente contido nas premissas do próprio julgamento. Precedentes: STJ, REsp 251.315/SP e REsp 702.442/RJ.
5. No caso em exame, não se verificam os vícios apontados, mas a irresignação da parte com o resultado do julgamento, uma vez que os temas foram enfrentados devidamente no Acórdão, sobretudo com a menção ao item 1.1 do Tema 996, do STJ. Não obstante, cumpre ressaltar que, em relação à alegada impertinência da atribuição de caráter preliminar ao Termo de Reserva, deve-se observar que a elaboração do Tema 996, pelo Superior Tribunal de Justiça, considerou a impossibilidade de que o negócio jurídico se valha de cláusula contratual que coloque o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, inc. IV, CDC), o que acontece na hipótese em que o prazo “for fixado de maneira apenas estimativa e condicional, ficando vinculado, ainda, a um evento futuro, no caso, à data de obtenção do financiamento pelo adquirente ou àquela que for determinada pelo agente financeiro no referido contrato. Isso acaba por atribuir à incorporadora o direito de postergar a entrega da obra por prazo excessivamente longo e oneroso para o comprador, a ponto de afastar, inclusive, o próprio risco da atividade, que pertence à empresa” (REsp 1.729.593/SP). Logo, saber se o Termo de Reserva constitui contrato preliminar, nos estritos moldes da legislação civil, não contribui para o deslinde da controvérsia, na medida em que a Corte optou por prestigiar o equilíbrio da relação contratual.
6. Por oportuno, anota-se que, com o advento da tese de julgamento sintetizada no Tema 966, do STJ, toda cláusula contratual que pretenda ampliar o prazo de entrega de imóvel inicialmente pactuado é abusiva e, portanto, deve ser afastada.
7. Não se verifica, ademais, a existência da indigitada contradição quanto aos prazos adicionais, pois a inaplicabilidade do prazo adicional de 60 dias foi devidamente fundamentada no item 9 do Acórdão, quando se reforçou a prevalência do pacto contido no Termo de Reserva, em atenção à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.582.318/RJ, seguida pelo TJDFT. Não há incoerência lógica, no Acórdão, que justifique o manejo dos aclaratórios com essa finalidade, inclusive porque a prorrogação do prazo de entrega do imóvel para além dos 180 dias é inadmissível no negócio jurídico em questão (REsp 1.582.318/RJ).
8. Repise-se que a aplicação de um prazo adicional de 60 dias extrapolaria o interstício que o STJ, em exercício de ponderação, entendeu suficiente para atender, inclusive, aos interesses das próprias incorporadoras no que concerne ao prazo de validade do registro da incorporação e ao prazo de carência para se desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965), além do prazo para saneamento do vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC), como destacado no REsp 1.582.318/RJ. Não há, portanto, justificativa suficiente para o acréscimo de 60 dias que, embora conste do contrato, deve ser afastado porque coloca o consumidor em desvantagem excessiva, o que não se pode admitir.
9. Cumpre anotar, também, que em relação ao que restou decidido no processo n. 0723553-78.2024.8.07.0016, após debate entre as integrantes desta Turma, passou-se a adotar, de modo unânime, o posicionamento exposto no Acórdão embargado, que deve prevalecer, uma vez que prestigia a possibilidade de planejamento do adquirente, a partir do cumprimento fiel dos prazos de entrega pelo incorporador e pelo construtor.
10. A rediscussão da controvérsia atinente ao suposto impacto da pandemia da COVID-19 sobre a atividade empresarial das recorrentes não pode ser admitida em sede de embargos, pois os fundamentos para rejeição dessa tese foram claramente expostos no item 10 do Acórdão.
11. Como destacado no Acórdão, as objeções acerca da planilha juntada aos autos como prova de pagamento dos juros de obra não merecem prosperar, pois o documento não se refere, apenas, ao financiamento contratado pela parte adquirente, na medida em que, claramente, também estampa as quantias pagas durante a construção do imóvel, abrangendo, por conseguinte, os juros de obra (ID 75505815). Além disso, os itens que compõem os juros de obra foram minuciosamente destrinchados nos itens 15 a 20 do acórdão, mediante cotejo das cláusulas contratuais, de modo que a alegada omissão não passa de mero descontentamento das recorrentes quanto ao resultado do julgamento.
12. Por fim, também não merece acolhida a alegação de que houve contradição quanto à definição do termo inicial dos lucros cessantes no dia 29/06/2022, pois é evidente que esse crédito deve ser calculado de modo proporcional, no meses de junho/2022 e outubro/2023, tendo em vista a entrega do imóvel em 26/10/2023. Em relação aos juros de obra, o Acórdão é claro ao estabelecer que, a despeito do comando judicial de cômputo a partir da data de entrega, em relação ao mês de junho/2022 já não haveria o que se restituir porque os juros de obra eram devidos na data de vencimento, em 09/06/2022, tornando-se indevidos, no entanto, a partir do vencimento seguinte (09/07/2022), tendo em vista que a entrega deveria ter sido realizada, no mês anterior, em 28/06/2022 (item 12). Não há, portanto, qualquer cálculo de proporcionalidade em relação aos juros de obra.
IV. DISPOSITIVO
13. Embargos de declaração rejeitados.
14. A súmula do julgamento servirá de acórdão nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.
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Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 251.315/SP, Rel. Ministro Francisco Peçanha Martins, Rel. p/ Acórdão Ministra Eliana Calmon, 2a Turma, j. 01/09/2005; REsp 702.442/RJ, Rel. Ministro Luiz Fux, 1a Turma, j. 16/08/2005; REsp n. 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 12/9/2017; REsp n. 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 25/9/2019.