Tribunal: TJDFT
Processo: 0718447-65.2024.8.07.0007
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-08
Data de publicação: 2025-08-04

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONDOMINIAL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONDOMÍNIO. CONTRATOS DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. FALTA DE ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS. AUSÊNCIA DE FORÇA EXECUTIVA DOS TÍTULOS. INVALIDADE DA EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLISO. APROVAÇÃO DOS CONTRATOS EM ASSEMBLEIA DE CONDÔMINOS. NÃO VERIFICADA. NULIDADE DOS CONTRATOS. PRECLUSÃO PRO JUDICATO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CARACTERIZADA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pela embargada/exequente contra sentença que julgou procedentes os embargos à execução, reconhecendo a nulidade do feito executivo, com fundamento no art. 803, I, do CPC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) verificar se os contratos apresentados pela exequente preenchem os requisitos legais para serem considerados títulos executivos extrajudiciais; (ii) apurar se os contratos foram validamente firmados à luz da legislação condominial, especialmente no que tange à necessidade de aprovação em assembleia; e (iii) examinar a existência de litigância de má-fé por parte da exequente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Por força do artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil, o contrato, para ter eficácia de título executivo extrajudicial, necessita, em regra, da assinatura do devedor e de duas testemunhas. 3.1. Há precedente do c. Superior Tribunal de Justiça no sentido de flexibilizar a exigência legal de assinatura das testemunhas quando houver comprovação da avença por outros meios (AgRg no AREsp n. 800.028/RS).
4. Uma vez que a avença não pôde ser demonstrada por outros meios, e levando-se em conta a ausência de assinatura de duas testemunhas nos contratos objeto da ação executiva, é certo que os instrumentos contratuais não preenchem os requisitos necessários para se enquadrarem como títulos executivos extrajudiciais, o que, por si só, já conduz à invalidade do feito executivo, por ausência de pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido, nos termos do artigo 803, inciso I, do Código de Processo Civil.
5. De acordo com a legislação de regência, todas as despesas do condomínio, sejam elas de conservação ou manutenção, por interessarem à coletividade dos condôminos, deverão ser aprovadas em assembleia geral, inclusive com fixação de orçamento prévio também sujeito a outorga assemblear (Arts. 1.341. e 1.350 do Código Civil; e Arts. 12, §4o, e 24, da Lei n. 4.591/1964).
6. Cabe ao síndico elaborar o orçamento da receita e da despesa do condomínio relativa a cada ano e prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas (artigo 1. 348, incisos VI e VIII; e artigo 22, §1o, alínea “f”, da Lei n. 4.591/1964).
7. Em regra, o síndico não pode contratar serviços sem a aprovação da assembleia, exceto em casos de urgência ou emergência.
8. Verificado que os contratos objeto dos autos não foram levados ao conhecimento e à aprovação da assembleia geral de condôminos, e que não foram prestadas contas acerca das despesas vinculadas aos instrumentos contratuais, as contratações devem ser consideradas inválidas, por flagrante violação à legislação aplicável ao caso.
9. A preclusão pro judicato, prevista no artigo 505 do Código de Processo Civil, é aplicável ao magistrado e tem como objetivo garantir a segurança jurídica e a estabilidade das decisões judiciais. Trata-se da impossibilidade do julgador de decidir novamente aquilo que já foi examinado, visando impedir a prolação de decisões conflitantes e incompatíveis com as anteriores. 9.1. Tal instituto perdura enquanto o contexto fático-jurídico que deu lugar à sua formação persistir, de modo que, modificando-se os fatos jurídicos sobre os quais se pronunciou o órgão jurisdicional, a preclusão não mais se verifica.
10. Havendo modificação no estado de fato e de direito acobertado pela preclusão, o julgador não decide novamente sobre a mesma lide, mas decide a respeito de nova lide, oriunda de um contexto fático-jurídico novo. Novos fatos dão origem a nova situação litigiosa, o que demanda nova disciplina jurisdicional.
11. A litigância de má-fé consiste na violação ao princípio da probidade e da lealdade processual, mediante a prática de atos abusivos do direito de demandar, quando ocorre a irregular utilização do direito subjetivo de ação em ponderação com sua finalidade, excedendo-se no uso dos meios de defesa ou de ação.
12. A despeito de não haver nos autos provas suficientes para corroborar as alegações apresentadas pela exequente/embargada, e de terem sido levantadas dúvidas acerca das circunstâncias que permeiam a celebração dos contratos objeto dos autos, tais fatos, por si só, não são capazes de conduzir ao entendimento de que houve prática de litigância de má-fé, em especial por não estar demonstrado o dolo da exequente/embargada, tampouco a prática de atos abusivos do direito de demandar.
IV. DISPOSITIVO E TESE
13. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
1. O contrato de prestação de serviços sem assinatura de duas testemunhas não possui força executiva, salvo prova robusta e inequívoca da avença por outros meios.
2. A validade de contratos firmados por síndico em nome do condomínio exige prévia aprovação em assembleia, salvo nos casos de urgência ou emergência legalmente justificados.
3. A ausência de prestação de contas e a contratação com empresa vinculada pessoalmente ao síndico, sem autorização assemblear, acarretam a invalidade da contratação perante o condomínio.
4. A preclusão pro judicato impede reanálise de questões já decididas, salvo modificação do contexto fático-jurídico subjacente.
5. A ausência de dolo ou abuso do direito de ação afasta a configuração de litigância de má-fé.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 80, 85, §11, 505, 784, III, e 803, I; CC, arts. 1.341, 1.348, VI e VIII, e 1.350; Lei 4.591/1964, arts. 12, §4o; 22, §1o, alínea “f”; e 24.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 800.028/RS, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma; TJDFT, Acórdãos 1949423, 1943756, 1882597, 1603085, 1278107, 1180174, 1072152, 1960916, 1964709 e 1961340.

Inteiro teor:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONDOMINIAL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONDOMÍNIO. CONTRATOS DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. FALTA DE ASSINATURA DE DUAS TESTEMUNHAS. AUSÊNCIA DE FORÇA EXECUTIVA DOS TÍTULOS. INVALIDADE DA EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO E DESENVOLVIMENTO VÁLISO. APROVAÇÃO DOS CONTRATOS EM ASSEMBLEIA DE CONDÔMINOS. NÃO VERIFICADA. NULIDADE DOS CONTRATOS. PRECLUSÃO PRO JUDICATO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CARACTERIZADA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pela embargada/exequente contra sentença que julgou procedentes os embargos à execução, reconhecendo a nulidade do feito executivo, com fundamento no art. 803, I, do CPC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) verificar se os contratos apresentados pela exequente preenchem os requisitos legais para serem considerados títulos executivos extrajudiciais; (ii) apurar se os contratos foram validamente firmados à luz da legislação condominial, especialmente no que tange à necessidade de aprovação em assembleia; e (iii) examinar a existência de litigância de má-fé por parte da exequente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Por força do artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil, o contrato, para ter eficácia de título executivo extrajudicial, necessita, em regra, da assinatura do devedor e de duas testemunhas. 3.1. Há precedente do c. Superior Tribunal de Justiça no sentido de flexibilizar a exigência legal de assinatura das testemunhas quando houver comprovação da avença por outros meios (AgRg no AREsp n. 800.028/RS).
4. Uma vez que a avença não pôde ser demonstrada por outros meios, e levando-se em conta a ausência de assinatura de duas testemunhas nos contratos objeto da ação executiva, é certo que os instrumentos contratuais não preenchem os requisitos necessários para se enquadrarem como títulos executivos extrajudiciais, o que, por si só, já conduz à invalidade do feito executivo, por ausência de pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido, nos termos do artigo 803, inciso I, do Código de Processo Civil.
5. De acordo com a legislação de regência, todas as despesas do condomínio, sejam elas de conservação ou manutenção, por interessarem à coletividade dos condôminos, deverão ser aprovadas em assembleia geral, inclusive com fixação de orçamento prévio também sujeito a outorga assemblear (Arts. 1.341. e 1.350 do Código Civil; e Arts. 12, §4o, e 24, da Lei n. 4.591/1964).
6. Cabe ao síndico elaborar o orçamento da receita e da despesa do condomínio relativa a cada ano e prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas (artigo 1. 348, incisos VI e VIII; e artigo 22, §1o, alínea “f”, da Lei n. 4.591/1964).
7. Em regra, o síndico não pode contratar serviços sem a aprovação da assembleia, exceto em casos de urgência ou emergência.
8. Verificado que os contratos objeto dos autos não foram levados ao conhecimento e à aprovação da assembleia geral de condôminos, e que não foram prestadas contas acerca das despesas vinculadas aos instrumentos contratuais, as contratações devem ser consideradas inválidas, por flagrante violação à legislação aplicável ao caso.
9. A preclusão pro judicato, prevista no artigo 505 do Código de Processo Civil, é aplicável ao magistrado e tem como objetivo garantir a segurança jurídica e a estabilidade das decisões judiciais. Trata-se da impossibilidade do julgador de decidir novamente aquilo que já foi examinado, visando impedir a prolação de decisões conflitantes e incompatíveis com as anteriores. 9.1. Tal instituto perdura enquanto o contexto fático-jurídico que deu lugar à sua formação persistir, de modo que, modificando-se os fatos jurídicos sobre os quais se pronunciou o órgão jurisdicional, a preclusão não mais se verifica.
10. Havendo modificação no estado de fato e de direito acobertado pela preclusão, o julgador não decide novamente sobre a mesma lide, mas decide a respeito de nova lide, oriunda de um contexto fático-jurídico novo. Novos fatos dão origem a nova situação litigiosa, o que demanda nova disciplina jurisdicional.
11. A litigância de má-fé consiste na violação ao princípio da probidade e da lealdade processual, mediante a prática de atos abusivos do direito de demandar, quando ocorre a irregular utilização do direito subjetivo de ação em ponderação com sua finalidade, excedendo-se no uso dos meios de defesa ou de ação.
12. A despeito de não haver nos autos provas suficientes para corroborar as alegações apresentadas pela exequente/embargada, e de terem sido levantadas dúvidas acerca das circunstâncias que permeiam a celebração dos contratos objeto dos autos, tais fatos, por si só, não são capazes de conduzir ao entendimento de que houve prática de litigância de má-fé, em especial por não estar demonstrado o dolo da exequente/embargada, tampouco a prática de atos abusivos do direito de demandar.
IV. DISPOSITIVO E TESE
13. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
1. O contrato de prestação de serviços sem assinatura de duas testemunhas não possui força executiva, salvo prova robusta e inequívoca da avença por outros meios.
2. A validade de contratos firmados por síndico em nome do condomínio exige prévia aprovação em assembleia, salvo nos casos de urgência ou emergência legalmente justificados.
3. A ausência de prestação de contas e a contratação com empresa vinculada pessoalmente ao síndico, sem autorização assemblear, acarretam a invalidade da contratação perante o condomínio.
4. A preclusão pro judicato impede reanálise de questões já decididas, salvo modificação do contexto fático-jurídico subjacente.
5. A ausência de dolo ou abuso do direito de ação afasta a configuração de litigância de má-fé.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 80, 85, §11, 505, 784, III, e 803, I; CC, arts. 1.341, 1.348, VI e VIII, e 1.350; Lei 4.591/1964, arts. 12, §4o; 22, §1o, alínea “f”; e 24.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 800.028/RS, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma; TJDFT, Acórdãos 1949423, 1943756, 1882597, 1603085, 1278107, 1180174, 1072152, 1960916, 1964709 e 1961340.