Tribunal: TJDFT
Processo: 0729734-77.2023.8.07.0001
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-01-29
Data de publicação: 2025-02-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA. ÔNUS PROCESSUAL. ART. 373, CPC. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. PRELIMINAR REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA BÁSICA E SERVIÇOS DE LAZER. CULPA EXCLUSIVA DOS VENDEDORES/CONSTRUTORES. INAPLICABILIDADE DO PROCEDIMENTO ESPECÍFICO PREVISTO NOS ARTIGOS 26 E 27 DA LEI N. 9.514/97. INCIDÊNCIA DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA. FATOS, DOCUMENTOS E PROVA TESTEMUNHAL. OBRAS DE INFRAESTRUTURA NÃO ENTREGUES NA FORMA PACTUADA. MORA/INADIMPLEMENTO APURADO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. SÚMULA 543/STJ E ART. 475, CCB. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO. POSSIBILIDADE. RETORNO NECESSÁRIO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. CABIMENTO. PRELIMINAR REJEITADA. APELOS DESPROVIDOS.
1. A questão preliminar suscitada, e efetivamente examinada e rejeitada, ilegitimidade passiva “ad causam” não merece prosperar em se tratando de prestação de serviços e havendo participado, efetivamente, da cadeia de consumo, à luz do disposto no art. 7o, parágrafo único c/c art. 17 e art. 25, §1o, todos do CDC – Lei no 8078/90.
2. A relação jurídica em exame, em venda de lotes para construção de casas de alto padrão, evidentemente, configura relação de consumo, tendo as rés atuado na qualidade de fornecedores de produtos e serviços, e o autor adquirente figurando como destinatário final do(s) produto(s), à luz dos artigos 2o e 3o, CDC – Lei no 8078/90.
3. O Código de Processo Civil disciplina que o juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de convencimento, nos termos do art. 371 e 479. Em conformidade com os princípios de direito instrumental, a elucidação dos fatos depende do cotejo das provas, porém, dispensada a produção daquelas inúteis ou repetidas. 3.1. Conforme o entendimento há muito firmado, o juiz, não é mero expectador da marcha processual. Ao contrário, é-lhe assegurada a faculdade de assumir atitude proativa de forma a ensejar a rapidez do curso do processo e alcançar seu objetivo teleológico, que é resolver o conflito de interesses estabelecido no seu bojo, sob a ótica do direito material.
4. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte. Resolverá o mérito acolhendo ou rejeitando, no todo ou em parte, os pedidos formulados pelas partes, sendo vedado proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado. (Artigos 141, 490 e 492, CPC).
5. Nos termos da cláusula terceira do Instrumento Particular de Compra e Venda de Lote no Parque Vivá (Jardim Atlãntico Sul – Jardim Botânico), em “CLAUSULAS GERAIS (ID 63527963, pág. 9/22), O Clube será desenvolvido em área de propriedade da Empreendedora-Loteadora – ELETRON AGROINDUSTRIAL LTDA. – situada na Quadra 02, Avenida Central, Lote 04, neste loteamento, que dará o direito de uso aos moradores do Loteamento, mediante pagamento de taxa conforme regulamento próprio instituído pela proprietária. 5.1. Parágrafo Único. As obras serão entregues até o mês de novembro de 2022 conforme projeto, contemplando os equipamentos e mobiliários, admitida a mesma tolerância para conclusão de 180 (cento e oitenta) dias.
6. No caso, foram produzidas provas (art. 373, CPC) documentais e testemunhais hábeis ao esclarecimentos dos fatos, que foram tomadas em consideração na sentença prolatada.
7. Os problemas relacionados à autorização de ligação definitiva de água potável pela CAESB e à aprovação do ponto de conexão e da rede interna de distribuição de energia pela NEOENERGIA e, ainda, entraves burocráticos perante a Administração Pública são intercorrências de pleno conhecimento das construtoras e, assim, devem ser consideradas no momento da estipulação do prazo de entrega do produto, pois se inserem nos riscos inerentes à atividade empresarial por elas desenvolvida (fortuito interno). 7.1. Nesse contexto, o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias serve, exatamente, para proteger a construtora contra atrasos na conclusão da obra decorrente desses entraves. Logo, não restou configurada a ocorrência de caso fortuito ou motivo de força maior capaz de justificar o atraso considerável da parte requerida na conclusão do empreendimento.
8. Não bastasse isso, as fotos juntadas pelo autor revelam que o estágio das obras e a infraestrutura já entregue não era condizente com as promessas estampadas no folder de lançamento, fato que somente ressalta o descumprimento das obrigações assumidas pelas rés, reforçando que foram elas que deram causa ao rompimento do vínculo contratual. 8.1. Portanto, caracterizado o inadimplemento contratual, as rés devem indenizar os autores pelos danos causados.
9. À luz do art. 475, CCB, e ainda Súmula 543/STJ, com a rescisão de contrato, e indenização por perdas e danos, há de ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva dos promitentes vendedores/construtores.
10. Havendo a rescisão do pactuado, as partes devem retornar ao “status quo ante”, evitando-se o enriquecimento indevido de qualquer delas, já que os lotes/imóveis serão devolvidos para nova venda futura, com as devidas valorizações.
11. Conforme o Tema 971/STJ: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." Resp 1.614.721/DF e Resp 1.631.485/DF. 11. 1. É abusiva a estipulação de cláusula penal exclusivamente ao consumidor para a hipótese de mora ou de inadimplemento contratual absoluto, uma vez que por essa regra contratual o prestador de serviços/fornecedor fica isento de tal reprimenda em situações de análogo descumprimento da avença. Entendimento firmado pelo c. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.614.721/DF, sob a sistemática de recursos repetitivos (Tema 971). 11.2. Caso concreto em que, verificado o descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelas vendedoras/construtoras, devida se afigurar a inversão da cláusula penal compensatória em favor dos consumidores.
12. Constatado, na situação concreta, o inadimplemento das vendedoras/construtoras pela pendência de obrigações relativas à construção de infraestrutura e implementação de serviços de lazer, é de ser reconhecida a possibilidade de resolução do negócio jurídico. Consequência lógica da rescisão contratual é o retorno das partes ao estado de coisas anterior, com imediata e integral restituição das quantias pagas pelo comprador, ora autor (Súmula 543/STJ), inclusive emolumentos cartorários e Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), e comissão de corretagem, se comprovadamente pagos.
13. A exigência de que o consumidor pague o IPTU antes da emissão da carta de habite-se ou transferência clara e definitiva da posse do(s) imóvel(eis) é abusiva, situação agravada quando se comprova que o comprador não pode usufruir do bem devido ao atraso na entrega por parte das rés-apelantes.
14. PRELIMINAR REJEITADA. APELOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLÊNCIA. ÔNUS PROCESSUAL. ART. 373, CPC. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. PRELIMINAR REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DE INFRAESTRUTURA BÁSICA E SERVIÇOS DE LAZER. CULPA EXCLUSIVA DOS VENDEDORES/CONSTRUTORES. INAPLICABILIDADE DO PROCEDIMENTO ESPECÍFICO PREVISTO NOS ARTIGOS 26 E 27 DA LEI N. 9.514/97. INCIDÊNCIA DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA. FATOS, DOCUMENTOS E PROVA TESTEMUNHAL. OBRAS DE INFRAESTRUTURA NÃO ENTREGUES NA FORMA PACTUADA. MORA/INADIMPLEMENTO APURADO. DEVOLUÇÃO DE VALORES. SÚMULA 543/STJ E ART. 475, CCB. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO. POSSIBILIDADE. RETORNO NECESSÁRIO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543 DO STJ. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INVERSÃO EM FAVOR DO CONSUMIDOR. CABIMENTO. PRELIMINAR REJEITADA. APELOS DESPROVIDOS.
1. A questão preliminar suscitada, e efetivamente examinada e rejeitada, ilegitimidade passiva “ad causam” não merece prosperar em se tratando de prestação de serviços e havendo participado, efetivamente, da cadeia de consumo, à luz do disposto no art. 7o, parágrafo único c/c art. 17 e art. 25, §1o, todos do CDC – Lei no 8078/90.
2. A relação jurídica em exame, em venda de lotes para construção de casas de alto padrão, evidentemente, configura relação de consumo, tendo as rés atuado na qualidade de fornecedores de produtos e serviços, e o autor adquirente figurando como destinatário final do(s) produto(s), à luz dos artigos 2o e 3o, CDC – Lei no 8078/90.
3. O Código de Processo Civil disciplina que o juiz apreciará a prova constante dos autos, independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão as razões da formação de convencimento, nos termos do art. 371 e 479. Em conformidade com os princípios de direito instrumental, a elucidação dos fatos depende do cotejo das provas, porém, dispensada a produção daquelas inúteis ou repetidas. 3.1. Conforme o entendimento há muito firmado, o juiz, não é mero expectador da marcha processual. Ao contrário, é-lhe assegurada a faculdade de assumir atitude proativa de forma a ensejar a rapidez do curso do processo e alcançar seu objetivo teleológico, que é resolver o conflito de interesses estabelecido no seu bojo, sob a ótica do direito material.
4. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte. Resolverá o mérito acolhendo ou rejeitando, no todo ou em parte, os pedidos formulados pelas partes, sendo vedado proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado. (Artigos 141, 490 e 492, CPC).
5. Nos termos da cláusula terceira do Instrumento Particular de Compra e Venda de Lote no Parque Vivá (Jardim Atlãntico Sul – Jardim Botânico), em “CLAUSULAS GERAIS (ID 63527963, pág. 9/22), O Clube será desenvolvido em área de propriedade da Empreendedora-Loteadora – ELETRON AGROINDUSTRIAL LTDA. – situada na Quadra 02, Avenida Central, Lote 04, neste loteamento, que dará o direito de uso aos moradores do Loteamento, mediante pagamento de taxa conforme regulamento próprio instituído pela proprietária. 5.1. Parágrafo Único. As obras serão entregues até o mês de novembro de 2022 conforme projeto, contemplando os equipamentos e mobiliários, admitida a mesma tolerância para conclusão de 180 (cento e oitenta) dias.
6. No caso, foram produzidas provas (art. 373, CPC) documentais e testemunhais hábeis ao esclarecimentos dos fatos, que foram tomadas em consideração na sentença prolatada.
7. Os problemas relacionados à autorização de ligação definitiva de água potável pela CAESB e à aprovação do ponto de conexão e da rede interna de distribuição de energia pela NEOENERGIA e, ainda, entraves burocráticos perante a Administração Pública são intercorrências de pleno conhecimento das construtoras e, assim, devem ser consideradas no momento da estipulação do prazo de entrega do produto, pois se inserem nos riscos inerentes à atividade empresarial por elas desenvolvida (fortuito interno). 7.1. Nesse contexto, o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias serve, exatamente, para proteger a construtora contra atrasos na conclusão da obra decorrente desses entraves. Logo, não restou configurada a ocorrência de caso fortuito ou motivo de força maior capaz de justificar o atraso considerável da parte requerida na conclusão do empreendimento.
8. Não bastasse isso, as fotos juntadas pelo autor revelam que o estágio das obras e a infraestrutura já entregue não era condizente com as promessas estampadas no folder de lançamento, fato que somente ressalta o descumprimento das obrigações assumidas pelas rés, reforçando que foram elas que deram causa ao rompimento do vínculo contratual. 8.1. Portanto, caracterizado o inadimplemento contratual, as rés devem indenizar os autores pelos danos causados.
9. À luz do art. 475, CCB, e ainda Súmula 543/STJ, com a rescisão de contrato, e indenização por perdas e danos, há de ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva dos promitentes vendedores/construtores.
10. Havendo a rescisão do pactuado, as partes devem retornar ao “status quo ante”, evitando-se o enriquecimento indevido de qualquer delas, já que os lotes/imóveis serão devolvidos para nova venda futura, com as devidas valorizações.
11. Conforme o Tema 971/STJ: "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." Resp 1.614.721/DF e Resp 1.631.485/DF. 11. 1. É abusiva a estipulação de cláusula penal exclusivamente ao consumidor para a hipótese de mora ou de inadimplemento contratual absoluto, uma vez que por essa regra contratual o prestador de serviços/fornecedor fica isento de tal reprimenda em situações de análogo descumprimento da avença. Entendimento firmado pelo c. Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.614.721/DF, sob a sistemática de recursos repetitivos (Tema 971). 11.2. Caso concreto em que, verificado o descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelas vendedoras/construtoras, devida se afigurar a inversão da cláusula penal compensatória em favor dos consumidores.
12. Constatado, na situação concreta, o inadimplemento das vendedoras/construtoras pela pendência de obrigações relativas à construção de infraestrutura e implementação de serviços de lazer, é de ser reconhecida a possibilidade de resolução do negócio jurídico. Consequência lógica da rescisão contratual é o retorno das partes ao estado de coisas anterior, com imediata e integral restituição das quantias pagas pelo comprador, ora autor (Súmula 543/STJ), inclusive emolumentos cartorários e Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), e comissão de corretagem, se comprovadamente pagos.
13. A exigência de que o consumidor pague o IPTU antes da emissão da carta de habite-se ou transferência clara e definitiva da posse do(s) imóvel(eis) é abusiva, situação agravada quando se comprova que o comprador não pode usufruir do bem devido ao atraso na entrega por parte das rés-apelantes.
14. PRELIMINAR REJEITADA. APELOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.