Tribunal: TJDFT
Processo: 0749718-47.2023.8.07.0001
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-08
Data de publicação: 2025-10-22

Ementa:
Ementa. CONSUMIDOR. CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. OMISSÃO NA ANÁLISE DA CAPACIDADE DE CRÉDITO DOS LOCATÁRIOS E FIADORES. RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO. DEMAIS DANOS (I)MATERIAIS NÃO CONFIGURADOS. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. CAUSA MADURA. MÉRITO JULGADO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. A apelação interposta pelo autor visa à reforma da sentença, sem resolução de mérito, que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da parte ré para responder pelos danos (i)materiais.
2. Fatos relevantes. (i) o locador (autor) pede a condenação da imobiliária (ré) à reparação por danos causados por falha na prestação do serviço de intermediação imobiliária, centrados no ressarcimento de R$ 7.200,00, a título de comissões pagas; de R$ 92.576,94, à guisa de danos materiais (alugueres, taxas e tributos não pagos pelos locatários/fiadores) e de R$ 10.000,00, por danos extrapatrimoniais; (ii) as falhas na prestação do serviço incluem a negligência na seleção de inquilinos, omissão na avaliação de crédito, ausência de diligência prévia e condução imprudente da relação locatícia, com inadimplemento precoce e pagamentos irregulares por terceiros.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A controvérsia consiste em saber (a) se a ré/apelada pode ser responsabilizada pelos prejuízos materiais decorrentes da má prestação dos serviços de corretagem e administração imobiliária; e (b) se é possível responsabilizá-la por reparação por danos extrapatrimoniais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Embora o negócio jurídico firmado entre locador e locatário seja regido pela Lei no 8.245/91, a relação entre o locador e a empresa de intermediação imobiliária é, indubitavelmente, de consumo (Lei n. 8.078/90). A administradora/imobiliária é prestadora de serviço com intuito lucrativo no mercado de consumo (intermediação e gestão de contratos de locação), para quem busca a comodidade de seus serviços (o proprietário do imóvel que pretende colocá-lo, de forma mais vantajosa possível, à locação, ou o locatário que pretende encontrar o imóvel ideal para alugar e usar ou morar).
5. Nesse norte é de se desconstituir a sentença, uma vez que subsiste a pertinência subjetiva à imobiliária (ré) responder pelos alegados danos (i)materiais experimentados pela parte consumidora/autora. Maturidade processual (CPC, art. 1.013, § 2o, incisos I e III).
6. O contrato de intermediação imobiliária possui natureza jurídica complexa, reunindo características de corretagem, agenciamento, administração e mandato (CC, arts. 593, 653 e 722). Assim, uma de suas prestações típicas encontra parâmetro no contrato de mandato, que prevê o exercício pelo administrador/mandatário dos poderes que lhe foram conferidos para atuar no interesse do proprietário/mandante e administrar seus negócios; que preceitua a obrigação de agir de forma diligente e que estabelece o dever de indenizar os prejuízos causados ao contratante por sua conduta culposa (CC, art. 667).
7. No caso concreto é incontroversa a existência de contrato de intermediação (verbal) firmado entre o locador e a imobiliária ré.
8. O quadro fático-probatório evidencia a falha na prestação do serviço de intermediação, centrada na relevante negligência à análise mais acurada de crédito dos locatários e fiadores pela imobiliária.
9. O autor conseguiu demonstrar que os locatários e fiadores figuram em grande quantidade de demandas judiciais e de protestos de títulos, fator de fácil constatação pelo intermediário (réu) e que poderia gerar a recusa da locação do imóvel do autor (CPC, art. 375). Ademais, o réu não impugna, nem apresenta elementos de provas que demonstrem ter se desincumbido do encargo de necessária pesquisa das condições de crédito/fidúcia dos devedores da locação.
10. Por isso, a parte autora deve ser restituída dos valores pagos a título de comissão (R$ 7.200,00), em virtude dos defeituosos serviços prestados (vício de qualidade e segurança do serviço de intermediação imobiliária). No capítulo, o pedido é procedente.
11. A indenização pelos alugueres e encargos inadimplidos pelos locatários e fiadores constitui objeto de execução de título extrajudicial. O autor já teria recebido os valores ora cobrados. E não existe comprovação de que a imobiliária teria assumido essa obrigação.
12. Os danos extrapatrimoniais exigem relevante afetação aos direitos gerais da personalidade (CC, artigos 12 e 186), não comprovada na situação fática em comento.
IV. DISPOSITIVO
13. Apelação conhecida. Preliminar acolhida. Sentença desconstituída. Causa madura. Julgado procedente apenas o pedido de restituição de R$ 7.200,00. Apelação parcialmente provida.
_________________________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.078/1990, arts. 4o, 6o, 12, 14; Lei no 8.245/1991; CC, arts. 12, 112, 186, 389, paráfrafo único, 405, 406, § 1o, 422, 475, 593, 653, 667, 722, 884; CPC, arts. 85, § 2o, 86, parágrafo único, 375, 1.013, § 2o, incisos I e III.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1826527, Primeira Turma Cível, Relator(a): Diva Lucy de Faria Pereira, DJe: 15.3.2024; Acórdão 1435293, Relator(a): Leonardo Roscoe Bessa, Sexta Turma Cível, publicado no DJe: 15/07/2022; Acórdão 1030659, Relator.: Romulo De Araujo Mendes, Primeira Turma Cível, DJE : 26.7.2017, Pág.: 161-174; Acórdão 1788923, Relator.: Robson Teixeira de Freitas, Data de Julgamento: 21.11.2023, Oitava Turma Cível, Data de Publicação: 1o.12.2023; Acórdão 1851875, 0727964-49.2023.8.07.0001, Relator(a): Carmen Bittencourt, Oitava Turma Cível, publicado no DJe: 07/05/2024; Acórdão 910829, Relator(a): Vera Andrighi, Sexta Turma Cível, DJe: 15.12.2015.

Inteiro teor:
Ementa. CONSUMIDOR. CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. OMISSÃO NA ANÁLISE DA CAPACIDADE DE CRÉDITO DOS LOCATÁRIOS E FIADORES. RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO. DEMAIS DANOS (I)MATERIAIS NÃO CONFIGURADOS. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. CAUSA MADURA. MÉRITO JULGADO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. A apelação interposta pelo autor visa à reforma da sentença, sem resolução de mérito, que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da parte ré para responder pelos danos (i)materiais.
2. Fatos relevantes. (i) o locador (autor) pede a condenação da imobiliária (ré) à reparação por danos causados por falha na prestação do serviço de intermediação imobiliária, centrados no ressarcimento de R$ 7.200,00, a título de comissões pagas; de R$ 92.576,94, à guisa de danos materiais (alugueres, taxas e tributos não pagos pelos locatários/fiadores) e de R$ 10.000,00, por danos extrapatrimoniais; (ii) as falhas na prestação do serviço incluem a negligência na seleção de inquilinos, omissão na avaliação de crédito, ausência de diligência prévia e condução imprudente da relação locatícia, com inadimplemento precoce e pagamentos irregulares por terceiros.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A controvérsia consiste em saber (a) se a ré/apelada pode ser responsabilizada pelos prejuízos materiais decorrentes da má prestação dos serviços de corretagem e administração imobiliária; e (b) se é possível responsabilizá-la por reparação por danos extrapatrimoniais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Embora o negócio jurídico firmado entre locador e locatário seja regido pela Lei no 8.245/91, a relação entre o locador e a empresa de intermediação imobiliária é, indubitavelmente, de consumo (Lei n. 8.078/90). A administradora/imobiliária é prestadora de serviço com intuito lucrativo no mercado de consumo (intermediação e gestão de contratos de locação), para quem busca a comodidade de seus serviços (o proprietário do imóvel que pretende colocá-lo, de forma mais vantajosa possível, à locação, ou o locatário que pretende encontrar o imóvel ideal para alugar e usar ou morar).
5. Nesse norte é de se desconstituir a sentença, uma vez que subsiste a pertinência subjetiva à imobiliária (ré) responder pelos alegados danos (i)materiais experimentados pela parte consumidora/autora. Maturidade processual (CPC, art. 1.013, § 2o, incisos I e III).
6. O contrato de intermediação imobiliária possui natureza jurídica complexa, reunindo características de corretagem, agenciamento, administração e mandato (CC, arts. 593, 653 e 722). Assim, uma de suas prestações típicas encontra parâmetro no contrato de mandato, que prevê o exercício pelo administrador/mandatário dos poderes que lhe foram conferidos para atuar no interesse do proprietário/mandante e administrar seus negócios; que preceitua a obrigação de agir de forma diligente e que estabelece o dever de indenizar os prejuízos causados ao contratante por sua conduta culposa (CC, art. 667).
7. No caso concreto é incontroversa a existência de contrato de intermediação (verbal) firmado entre o locador e a imobiliária ré.
8. O quadro fático-probatório evidencia a falha na prestação do serviço de intermediação, centrada na relevante negligência à análise mais acurada de crédito dos locatários e fiadores pela imobiliária.
9. O autor conseguiu demonstrar que os locatários e fiadores figuram em grande quantidade de demandas judiciais e de protestos de títulos, fator de fácil constatação pelo intermediário (réu) e que poderia gerar a recusa da locação do imóvel do autor (CPC, art. 375). Ademais, o réu não impugna, nem apresenta elementos de provas que demonstrem ter se desincumbido do encargo de necessária pesquisa das condições de crédito/fidúcia dos devedores da locação.
10. Por isso, a parte autora deve ser restituída dos valores pagos a título de comissão (R$ 7.200,00), em virtude dos defeituosos serviços prestados (vício de qualidade e segurança do serviço de intermediação imobiliária). No capítulo, o pedido é procedente.
11. A indenização pelos alugueres e encargos inadimplidos pelos locatários e fiadores constitui objeto de execução de título extrajudicial. O autor já teria recebido os valores ora cobrados. E não existe comprovação de que a imobiliária teria assumido essa obrigação.
12. Os danos extrapatrimoniais exigem relevante afetação aos direitos gerais da personalidade (CC, artigos 12 e 186), não comprovada na situação fática em comento.
IV. DISPOSITIVO
13. Apelação conhecida. Preliminar acolhida. Sentença desconstituída. Causa madura. Julgado procedente apenas o pedido de restituição de R$ 7.200,00. Apelação parcialmente provida.
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Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.078/1990, arts. 4o, 6o, 12, 14; Lei no 8.245/1991; CC, arts. 12, 112, 186, 389, paráfrafo único, 405, 406, § 1o, 422, 475, 593, 653, 667, 722, 884; CPC, arts. 85, § 2o, 86, parágrafo único, 375, 1.013, § 2o, incisos I e III.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1826527, Primeira Turma Cível, Relator(a): Diva Lucy de Faria Pereira, DJe: 15.3.2024; Acórdão 1435293, Relator(a): Leonardo Roscoe Bessa, Sexta Turma Cível, publicado no DJe: 15/07/2022; Acórdão 1030659, Relator.: Romulo De Araujo Mendes, Primeira Turma Cível, DJE : 26.7.2017, Pág.: 161-174; Acórdão 1788923, Relator.: Robson Teixeira de Freitas, Data de Julgamento: 21.11.2023, Oitava Turma Cível, Data de Publicação: 1o.12.2023; Acórdão 1851875, 0727964-49.2023.8.07.0001, Relator(a): Carmen Bittencourt, Oitava Turma Cível, publicado no DJe: 07/05/2024; Acórdão 910829, Relator(a): Vera Andrighi, Sexta Turma Cível, DJe: 15.12.2015.