Tribunal: TJDFT
Processo: 0708586-83.2023.8.07.0009
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-12-04

Ementa:
Ementa. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PUBLICIDADE ENGANOSA NÃO DEMONSTRADA. ATRASO NA ENTREGA POR CULPA DO ADQUIRENTE. DANOS PATRIMONIAIS E EXTRAPATRIMONIAIS. NÃO CONFIGURADOS. RESSARCIMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS PAGAS EM PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES NA FORMA SIMPLES. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. A apelação interposta pelos autores (observada a dialeticidade) visa à reforma da sentença de parcial procedência dos pedidos iniciais, em que foi determinada apenas a restituição, na forma simples, dos valores pagos a título de taxas condominiais antes da efetiva entrega do imóvel aos adquirentes, e julgados improcedentes os pedidos de condenação por perdas e danos, danos patrimoniais e extrapatrimoniais.
2. Fatos relevantes. (i) as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial em 24.11.2021; (ii) a parte autora teria tido suas legítimas expectativas frustradas em razão da suposta alteração do projeto da escada do imóvel; (iii) o prazo para entrega da unidade imobiliária seria 31.08.2022, com tolerância de 180 dias; (iv) a carta de habite-se teria sido registrada na matrícula do imóvel em 02.12.2022, a escritura pública de compra e venda lavrada em 27.1o.2023, a quitação da parcela de habite-se pelos adquirentes em 08.3.2023 e a efetiva entrega das chaves em 06.4.2023; (v) os autores teriam recolhido três parcelas de taxas condominiais previamente ao recebimento do imóvel.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber: (1) se teria ocorrido (ou não) a alteração do projeto da escada em cascata apta a caracterizar propaganda enganosa e perdas e danos no valor de R$15.000,00; (2) se teria havido (ou não) atraso na entrega do imóvel hábil a gerar indenização por lucros cessantes; (3) se teria ocorrido (ou não) danos patrimoniais decorrentes de vícios no imóvel e extrapatrimoniais a justificar o pedido de reparação no valor de R$50.000,00, (4) se seria cabível (ou não) a devolução em dobro dos valores pagos a título de taxas condominiais antes da efetiva entrega das chaves do imóvel e (5) se os honorários de sucumbência foram distribuídos de maneira correta.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Indubitável que a relação jurídica de direito material se vincula aos ditames da Lei n.o 8.078/1990, uma vez presentes as figuras do consumidor (adquirente da unidade imobiliária/autora), do fornecedor (construtor e incorporador/réus) e do produto (compra e venda de apartamento no mercado de consumo) (arts. 2o e 3o).
5. Para que se configure a propaganda enganosa é imprescindível a existência de promessa contratual vinculante, o que não teria sido constatado.
6. No caso concreto, não se evidencia qualquer discrepância entre as informações constantes do contrato e as características do imóvel entregue ao proprietário que configure a publicidade enganosa. O contrato de promessa de compra e venda apresentado não faz qualquer menção específica à escadaria, e a escada entregue estaria em conformidade com a planta baixa do imóvel e com os materiais descritos. O memorial descritivo da obra tampouco qualifica a escada como sendo do tipo “cascata”, e não há cláusula contratual que estabeleça tal modelo como condição essencial do negócio jurídico.
7. As imagens apresentadas pela parte autora, especialmente as constantes de folder ilustrativo, retratariam uma unidade decorada, mobiliada e reformada, sem qualquer garantia de que a unidade adquirida contemplaria os itens ali dispostos. Ou seja, a base para as afirmações da parte autora de que a escada teria aquele aspecto visual (“cascata”) é essencialmente um prospecto comercial do empreendimento, com imagens meramente ilustrativas para a divulgação do edifício residencial, que não vinculariam a forma final da entrega do imóvel.
8. Não teriam sido demonstrados prejuízo efetivo, diminuição do valor do imóvel ou qualquer circunstância apta a justificar a pretendida condenação por perdas e danos.
9. A mera expedição e averbação de carta de “habite-se” não se confundem com a efetiva entrega do imóvel, a qual deve ser feita por meio de termo específico devidamente firmado pelo promitente comprador, salvo comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor. Nesse norte, a parte ré comprovou que a omissão da parte consumidora teria sido, de fato, a causa inviabilizadora da entrega do bem a tempo e modo, notadamente pela notificação dos apelantes, em 05.12.2022, para procederem à quitação do débito para fins de entrega das chaves.
10. Nesse quadrante, não há demora a ser imputada à parte apelada. O atraso na entrega não decorreu de ato da ré, mas sim da demora dos autores em cumprir com suas obrigações contratuais (cláusula 9.3), especialmente o pagamento da parcela final, o que afasta o nexo de causalidade necessário à configuração do dano material pretendido (lucros cessantes).
11. Os danos materiais decorrentes da existência de vícios no imóvel exigem concreta e precisa comprovação. Não se admite presunção, nem estimativa do prejuízo, na medida em que a reparação respectiva deverá se dar exatamente a perda financeira ou desfalque patrimonial experimentado por quem se diz lesado (CC, art. 944).
12. No caso concreto, não teria sido produzida qualquer prova idônea capaz de comprovar o alegado prejuízo material. A parte demandante teria apenas pedido genericamente a indenização, sem esclarecer a respectiva causa de pedir e sem quantificar efetivamente o dano (prejuízo).
13. Com relação aos danos extrapatrimoniais, estes exigem relevante afetação aos direitos gerais da personalidade (Código Civil, artigos 12 e 186). Os transtornos decorrentes de pequenos vícios no recebimento de imóvel adquirido na planta (avarias na pintura, exposição de ferrugem, sinais de infiltração no corredor e outros) e da cobrança de taxas condominiais antes da efetiva posse no imóvel não configuram, por si só, violação relevante aos direitos da personalidade, constituindo dissabores comuns inerentes às relações obrigacionais.
14. A cobrança antecipada das taxas condominiais, embora intempestiva em relação à posse efetiva do imóvel, caracteriza situação de engano justificável com base em cláusula contratual que poderia gerar dúvida razoável quanto ao termo inicial da obrigação, o que afasta a possibilidade de ressarcimento em dobro dos valores cobrados (CDC, art. 42, parágrafo único).
15. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas (Código de Processo Civil, art. 86). No caso concreto, embora a parte autora tenha obtido êxito no pedido de ressarcimento de valores indevidamente cobrados, foi sucumbente em relação aos demais pedidos, o que justifica a repartição equitativa dos ônus sucumbenciais.
IV. DISPOSITIVO
16. Apelação desprovida.
_________________________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 82, §2o, 85, 86, 373, inc. I, II; CC, arts. 12, 186944; Lei n. 8.078/1990, arts. 2o, 3o, 6o, IV, VIII, 36, 37, 42, pár. único.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1616949, Rel. Romeu Gonzaga Neiva, Sétima Turma Cível, DJe: 26.9.2022; Acórdão 1232435, Rela. Desa. Sandra Reves, Segunda Turma Cível, DJe: 10.3.2020; Acórdão 1767388, Rel. Mario-Zam Belmiro, Quarta Turma Cível, DJe: 24.10.2023; Acórdão 1851875, Rela. Desa. Carmen Bittencourt, Oitava Turma Cível DJe: 07.05.2024; Acórdão 1631560, Rel. Des. Simone LucindoPrimeira Turma Cível, DJe: 7.11.2022. Acórdão 1739627, Rel. Des. Carlos Pires Soares Neto, Primeira Turma Cível, DJe: 17.8.2023.

Inteiro teor:
Ementa. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PUBLICIDADE ENGANOSA NÃO DEMONSTRADA. ATRASO NA ENTREGA POR CULPA DO ADQUIRENTE. DANOS PATRIMONIAIS E EXTRAPATRIMONIAIS. NÃO CONFIGURADOS. RESSARCIMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS PAGAS EM PERÍODO ANTERIOR À ENTREGA DAS CHAVES NA FORMA SIMPLES. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. A apelação interposta pelos autores (observada a dialeticidade) visa à reforma da sentença de parcial procedência dos pedidos iniciais, em que foi determinada apenas a restituição, na forma simples, dos valores pagos a título de taxas condominiais antes da efetiva entrega do imóvel aos adquirentes, e julgados improcedentes os pedidos de condenação por perdas e danos, danos patrimoniais e extrapatrimoniais.
2. Fatos relevantes. (i) as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial em 24.11.2021; (ii) a parte autora teria tido suas legítimas expectativas frustradas em razão da suposta alteração do projeto da escada do imóvel; (iii) o prazo para entrega da unidade imobiliária seria 31.08.2022, com tolerância de 180 dias; (iv) a carta de habite-se teria sido registrada na matrícula do imóvel em 02.12.2022, a escritura pública de compra e venda lavrada em 27.1o.2023, a quitação da parcela de habite-se pelos adquirentes em 08.3.2023 e a efetiva entrega das chaves em 06.4.2023; (v) os autores teriam recolhido três parcelas de taxas condominiais previamente ao recebimento do imóvel.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber: (1) se teria ocorrido (ou não) a alteração do projeto da escada em cascata apta a caracterizar propaganda enganosa e perdas e danos no valor de R$15.000,00; (2) se teria havido (ou não) atraso na entrega do imóvel hábil a gerar indenização por lucros cessantes; (3) se teria ocorrido (ou não) danos patrimoniais decorrentes de vícios no imóvel e extrapatrimoniais a justificar o pedido de reparação no valor de R$50.000,00, (4) se seria cabível (ou não) a devolução em dobro dos valores pagos a título de taxas condominiais antes da efetiva entrega das chaves do imóvel e (5) se os honorários de sucumbência foram distribuídos de maneira correta.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Indubitável que a relação jurídica de direito material se vincula aos ditames da Lei n.o 8.078/1990, uma vez presentes as figuras do consumidor (adquirente da unidade imobiliária/autora), do fornecedor (construtor e incorporador/réus) e do produto (compra e venda de apartamento no mercado de consumo) (arts. 2o e 3o).
5. Para que se configure a propaganda enganosa é imprescindível a existência de promessa contratual vinculante, o que não teria sido constatado.
6. No caso concreto, não se evidencia qualquer discrepância entre as informações constantes do contrato e as características do imóvel entregue ao proprietário que configure a publicidade enganosa. O contrato de promessa de compra e venda apresentado não faz qualquer menção específica à escadaria, e a escada entregue estaria em conformidade com a planta baixa do imóvel e com os materiais descritos. O memorial descritivo da obra tampouco qualifica a escada como sendo do tipo “cascata”, e não há cláusula contratual que estabeleça tal modelo como condição essencial do negócio jurídico.
7. As imagens apresentadas pela parte autora, especialmente as constantes de folder ilustrativo, retratariam uma unidade decorada, mobiliada e reformada, sem qualquer garantia de que a unidade adquirida contemplaria os itens ali dispostos. Ou seja, a base para as afirmações da parte autora de que a escada teria aquele aspecto visual (“cascata”) é essencialmente um prospecto comercial do empreendimento, com imagens meramente ilustrativas para a divulgação do edifício residencial, que não vinculariam a forma final da entrega do imóvel.
8. Não teriam sido demonstrados prejuízo efetivo, diminuição do valor do imóvel ou qualquer circunstância apta a justificar a pretendida condenação por perdas e danos.
9. A mera expedição e averbação de carta de “habite-se” não se confundem com a efetiva entrega do imóvel, a qual deve ser feita por meio de termo específico devidamente firmado pelo promitente comprador, salvo comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor. Nesse norte, a parte ré comprovou que a omissão da parte consumidora teria sido, de fato, a causa inviabilizadora da entrega do bem a tempo e modo, notadamente pela notificação dos apelantes, em 05.12.2022, para procederem à quitação do débito para fins de entrega das chaves.
10. Nesse quadrante, não há demora a ser imputada à parte apelada. O atraso na entrega não decorreu de ato da ré, mas sim da demora dos autores em cumprir com suas obrigações contratuais (cláusula 9.3), especialmente o pagamento da parcela final, o que afasta o nexo de causalidade necessário à configuração do dano material pretendido (lucros cessantes).
11. Os danos materiais decorrentes da existência de vícios no imóvel exigem concreta e precisa comprovação. Não se admite presunção, nem estimativa do prejuízo, na medida em que a reparação respectiva deverá se dar exatamente a perda financeira ou desfalque patrimonial experimentado por quem se diz lesado (CC, art. 944).
12. No caso concreto, não teria sido produzida qualquer prova idônea capaz de comprovar o alegado prejuízo material. A parte demandante teria apenas pedido genericamente a indenização, sem esclarecer a respectiva causa de pedir e sem quantificar efetivamente o dano (prejuízo).
13. Com relação aos danos extrapatrimoniais, estes exigem relevante afetação aos direitos gerais da personalidade (Código Civil, artigos 12 e 186). Os transtornos decorrentes de pequenos vícios no recebimento de imóvel adquirido na planta (avarias na pintura, exposição de ferrugem, sinais de infiltração no corredor e outros) e da cobrança de taxas condominiais antes da efetiva posse no imóvel não configuram, por si só, violação relevante aos direitos da personalidade, constituindo dissabores comuns inerentes às relações obrigacionais.
14. A cobrança antecipada das taxas condominiais, embora intempestiva em relação à posse efetiva do imóvel, caracteriza situação de engano justificável com base em cláusula contratual que poderia gerar dúvida razoável quanto ao termo inicial da obrigação, o que afasta a possibilidade de ressarcimento em dobro dos valores cobrados (CDC, art. 42, parágrafo único).
15. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas (Código de Processo Civil, art. 86). No caso concreto, embora a parte autora tenha obtido êxito no pedido de ressarcimento de valores indevidamente cobrados, foi sucumbente em relação aos demais pedidos, o que justifica a repartição equitativa dos ônus sucumbenciais.
IV. DISPOSITIVO
16. Apelação desprovida.
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Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 82, §2o, 85, 86, 373, inc. I, II; CC, arts. 12, 186944; Lei n. 8.078/1990, arts. 2o, 3o, 6o, IV, VIII, 36, 37, 42, pár. único.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1616949, Rel. Romeu Gonzaga Neiva, Sétima Turma Cível, DJe: 26.9.2022; Acórdão 1232435, Rela. Desa. Sandra Reves, Segunda Turma Cível, DJe: 10.3.2020; Acórdão 1767388, Rel. Mario-Zam Belmiro, Quarta Turma Cível, DJe: 24.10.2023; Acórdão 1851875, Rela. Desa. Carmen Bittencourt, Oitava Turma Cível DJe: 07.05.2024; Acórdão 1631560, Rel. Des. Simone LucindoPrimeira Turma Cível, DJe: 7.11.2022. Acórdão 1739627, Rel. Des. Carlos Pires Soares Neto, Primeira Turma Cível, DJe: 17.8.2023.