Tribunal: TJDFT
Processo: 0759861-16.2024.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-03-28
Data de publicação: 2025-04-14

Ementa:
Ementa. Direito do consumidor. Ação indenizatória. Recurso inominado. Entrega de imóvel. Atraso. Juros de obra. Lucros Cessantes. Não provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado objetivando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos elencados na petição inicial para: a) condenar as empresas requeridas ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 30/10/2023, no importe de 0,5% do valor do imóvel até outubro de 2024, acrescido de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada mês devido, nos termos do art. 2o da Lei 14.905/2024 e b) condenar as empresas requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente ao que foi pago a título de juros de obra a partir de 30/10/2023 até outubro de 2024, acrescida de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada desembolso, nos termos do art. 2o da Lei 14.905/2024.
2. Em suas razões recursais (ID 66547441), a parte ré, ora recorrente, afirma que os autores assinaram um Termo de Reserva da unidade habitacional objeto da demanda e, posteriormente, o contrato de compra e venda de imóvel no valor de R$127.453,18. Defendem a incompetência do Juizado Especial Cível para apreciar a questão, pois: a) o valor do imóvel excede 40 salários mínimos e b) autora solicita a restituição dos juros de obra, tais cálculos demandam a prova técnica para apuração dos valores devidos, sendo que tal perícia técnica seja por meio de peritos judiciais, particulares ou por meio da contadoria judicial, e não se enquadra nas hipóteses de julgamento pelo juizado especial. Diz que houve caso fortuito e força maior, em razão do fato de que, ao longo das tratativas para a parte autora adquirir o imóvel objeto da lide, a pandemia da Covid-19 foi instalada. Pontua que é ilógico considerar que o Termo de Reserva não é instrumento tido como mero documento preliminar, cujo objetivo é, tão somente, garantir a reserva da unidade até que seja averiguada sua real condição financeira e legal e seu real interesse em adquirir o imóvel em definitivo por meio da assinatura do contrato de compra e venda. Ressalta que, diferente de um “contrato de promessa de compra e venda”, o Termo de Reserva não gera obrigação nenhuma entre as partes, se não a própria reserva, ou seja, não obriga o pretenso comprador ao pagamento, nem o vendedor a entrega da unidade, nem mesmo estipula qualquer outro ônus para qualquer das partes ante seu descumprimento. Conclui que o prazo da entrega do imóvel restou configurado de maneira clara no contrato de compra e seu prazo final seria o de 09/10/2023, de modo que o prazo de tolerância de 180 dias postergaria a entrega até 05/04/2024, bem como o prazo contratual de 60 dias postergaria para a data de 05/06/2024. Argumenta que não há que se falar em juros de obra e lucros cessantes em nenhuma das suas espécies, a uma em razão de sequer ter havido a comprovação dos juros de obra em meio a exordial, a duas pois o imóvel em questão possui caráter eminentemente habitacional e não para a exploração comercial, não podendo inclusive ser alugado ou alienado por um certo período de tempo. Ao final, requer o provimento do recurso para reformar a sentença a fim de: a) preliminarmente, que seja declarada a incompetência do Juizado Especial Cível para julgar a presente demanda e, consequentemente, a remessa dos autos para uma das Varas Cíveis; b) que seja reformada a r. Sentença, indeferindo todos os pedidos da exordial, considerando a excludente de responsabilidade civil por caso fortuito e força maior, motivado pela pandemia de COVID-19, nos termos do art. 393, do Código Civil; c) subsidiariamente, que seja reformada a r. Sentença para reconhecer a necessidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, considerando o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, pelo período de 1 ano e 10 meses ou período menor razoável, considerando que o período de pandemia no Distrito Federal nos termos do Decreto 40.924 de 26 de junho de 2020 que decretou a pandemia e o decreto 43.289 de 09 de maio de 2022 que revogou o decreto que decretou a pandemia; d) que seja reformada a sentença, para que seja reconhecido o atraso da entrega da Unidade de Habitação apenas após a data estabelecida em contrato, considerando que o prazo de entrega da unidade seja aquele contemplado no contrato de compra e venda, datando 09/10/2023, que acrescido da tolerância legal de 180 (cento e oitenta) dias, bem como do prazo de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves conforme previsão contratual, o termo final para a entrega da unidade seja 05/06/2024, somente podendo ser contado atraso na entrega após a referida data.; i) subsidiariamente, caso não seja reconhecida a soma de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves, que considere os 180 dias, acrescidos da data do contrato de compra e venda, ou seja, que seja considerado o prazo final 09/10/2023 +180 dias, não podendo ser paga qualquer indenização calculada em prazo anterior a 05/04/2024; e) que seja indeferido o pedido de restituição a título de juros de obra pela falta de comprovação do pagamento deste e de lucros cessantes, uma vez que além de não comprovado o dano que enseja tal reparação, o imóvel em questão não possui o condão de gerar renda e sim trata-se de um imóvel de cunho estritamente habitacional; f) por fim, com base no princípio da eventualidade, não sendo acatados os pedidos acima, que seja a alterado o termo inicial da condenação para o dia 28/12/2023, tendo em vista a tolerância contratual de 60 dias para entrega, não contemplada na sentença.
3. Custas e preparo recolhidos.
4. Contrarrazões no ID 66547443, nas quais a parte recorrida defende que o contrato de financiamento não é o documento hábil a comprovar o prazo para a finalização da obra, haja vista que é um contrato firmado entre as partes em momento posterior ao contrato de promessa de compra e venda, ou seja, aquele em que foi o primeiro contato do adquirente com o imóvel e o fez tomar a decisão final. Diz que o setor de construção civil foi inserido no rol de atividade de natureza essencial, pelo Decreto Federal no 10.282, de 20 de março de 2020. Alega ser necessária a inversão da clausula penal em benefício do consumidor. Destaca que, no período compreendido entre a data que deveriam ter sido entregues as chaves, até a presente data, a Autora está sendo obrigada a continuar pagando aluguel para sua moradia. Expõe que no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Ao final, requer que seja negado provimento ao recurso.
II. Questão em discussão
5. Há três questões em discussão consistentes em saber se: a) o juizado cível é competente para julgamento da presente causa; b) se houve quebra do nexo causal, em razão incidência de caso fortuito ou de força maior, entre os danos alegadamente sofridos pela autora e o serviço prestado pela parte ré e c) se é devida a reparação material relativa a juros de obra e lucros cessantes e, em caso positivo, qual seria o seu termo inicial.
III. Razões de decidir
6. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível. A presente demanda versa acerca dos alegados danos decorrentes de atraso na entrega do imóvel, de modo que não há que se falar em incompetência do Juizado Especial Cível, pois os valores pleiteados não excedem 40 salários mínimos. Acrescente-se que eventual valor excedido do valor de alçada dos juizados cíveis é tido como renúncia de crédito a teor do art. 3o, § 3o da Lei 9099/95. De outro, não se verifica necessidade de realização de perícia para cálculo dos valores cobrados pela parte autora. Especificamente com relação aos juros de obra, a parte autora requer o ressarcimento dos valores que entende terem sido pagos de forma indevida, razão pela qual não há que se falar em complexidade dos cálculos para apurar o valor da reparação. Preliminar rejeitada.
7. A relação entabulada entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
8. No caso dos autos, consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 47117 Itapoã Parque” (ID 66547294), o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/04/2023, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, houve novação contratual, pois o contrato de compra e venda determinaria o prazo total de construção em 09/10/2023, de modo que o atraso na entrega da obra, considerando o prazo de tolerância e de entrega das chaves, seria de apenas 20 dias.
9. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
10. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que o prazo consta de um quadro geral, que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/04/2023 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de apenas 180 dias corridos, em razão da ausência de previsão no termo de reserva de prazo adicional para entrega das chaves.
11. Além do mais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias, elaborando-se adendo ao contrato para novo prazo para 09/10/2023, sendo que a cláusula anterior previa entrega para 30/04/2023; trata-se, portanto, de cláusula abusiva que, como tal, deve ser tida como nula de pleno direito por ser exigência manifestamente excessiva nos termos do art. 39, V, Lei 8078 de 1990, não se tratando de novação contratual.
12. Após transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Isso porque, diante do atraso na entrega do imóvel, o autor sofreu prejuízos decorrentes de fato imputável somente às rés, haja vista que arcou com o pagamento da referida taxa durante período de atraso da obra.
13. O alegado caso fortuito ou de força maior - escassez de insumo e de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas rés. Além do mais, como bem pontuado pelo d. Juízo sentenciante, quando da assinatura do termo de reserva, firmado em 2022, já era possível quantificar e prever os efeitos da pandemia.
14. Nesse sentido: (...) 11. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019). Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pelos recorrentes. Mesmo diante da situação pandêmica vivida, não foi comprovado nos autos que eventual escassez de mão de obra qualificada teria afetado por tanto tempo a conclusão das obras. (...) (Acórdão 1838553, 07492321720238070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 26/3/2024, publicado no DJE: 10/4/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
15. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor de 0,5% do valor do imóvel ao mês fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado e pela jurisprudência desse Tribunal de Justiça.
16. Desse modo, a manutenção da sentença é medida que se impõe.
IV. Dispositivo e tese
17. Recurso inominado conhecido e não provido. Condenada a parte ré ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Teses de julgamento: “Nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Após transcorrido o prazo de tolerância da entrega de imóvel não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro equivalente.”
_________
Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência: STJ, REsp 1729593/SP e Tema 996; TJDFT, Acórdão 1838553, 07492321720238070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 26/3/2024.

Inteiro teor:
Ementa. Direito do consumidor. Ação indenizatória. Recurso inominado. Entrega de imóvel. Atraso. Juros de obra. Lucros Cessantes. Não provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado objetivando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos elencados na petição inicial para: a) condenar as empresas requeridas ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 30/10/2023, no importe de 0,5% do valor do imóvel até outubro de 2024, acrescido de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada mês devido, nos termos do art. 2o da Lei 14.905/2024 e b) condenar as empresas requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente ao que foi pago a título de juros de obra a partir de 30/10/2023 até outubro de 2024, acrescida de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada desembolso, nos termos do art. 2o da Lei 14.905/2024.
2. Em suas razões recursais (ID 66547441), a parte ré, ora recorrente, afirma que os autores assinaram um Termo de Reserva da unidade habitacional objeto da demanda e, posteriormente, o contrato de compra e venda de imóvel no valor de R$127.453,18. Defendem a incompetência do Juizado Especial Cível para apreciar a questão, pois: a) o valor do imóvel excede 40 salários mínimos e b) autora solicita a restituição dos juros de obra, tais cálculos demandam a prova técnica para apuração dos valores devidos, sendo que tal perícia técnica seja por meio de peritos judiciais, particulares ou por meio da contadoria judicial, e não se enquadra nas hipóteses de julgamento pelo juizado especial. Diz que houve caso fortuito e força maior, em razão do fato de que, ao longo das tratativas para a parte autora adquirir o imóvel objeto da lide, a pandemia da Covid-19 foi instalada. Pontua que é ilógico considerar que o Termo de Reserva não é instrumento tido como mero documento preliminar, cujo objetivo é, tão somente, garantir a reserva da unidade até que seja averiguada sua real condição financeira e legal e seu real interesse em adquirir o imóvel em definitivo por meio da assinatura do contrato de compra e venda. Ressalta que, diferente de um “contrato de promessa de compra e venda”, o Termo de Reserva não gera obrigação nenhuma entre as partes, se não a própria reserva, ou seja, não obriga o pretenso comprador ao pagamento, nem o vendedor a entrega da unidade, nem mesmo estipula qualquer outro ônus para qualquer das partes ante seu descumprimento. Conclui que o prazo da entrega do imóvel restou configurado de maneira clara no contrato de compra e seu prazo final seria o de 09/10/2023, de modo que o prazo de tolerância de 180 dias postergaria a entrega até 05/04/2024, bem como o prazo contratual de 60 dias postergaria para a data de 05/06/2024. Argumenta que não há que se falar em juros de obra e lucros cessantes em nenhuma das suas espécies, a uma em razão de sequer ter havido a comprovação dos juros de obra em meio a exordial, a duas pois o imóvel em questão possui caráter eminentemente habitacional e não para a exploração comercial, não podendo inclusive ser alugado ou alienado por um certo período de tempo. Ao final, requer o provimento do recurso para reformar a sentença a fim de: a) preliminarmente, que seja declarada a incompetência do Juizado Especial Cível para julgar a presente demanda e, consequentemente, a remessa dos autos para uma das Varas Cíveis; b) que seja reformada a r. Sentença, indeferindo todos os pedidos da exordial, considerando a excludente de responsabilidade civil por caso fortuito e força maior, motivado pela pandemia de COVID-19, nos termos do art. 393, do Código Civil; c) subsidiariamente, que seja reformada a r. Sentença para reconhecer a necessidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, considerando o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, pelo período de 1 ano e 10 meses ou período menor razoável, considerando que o período de pandemia no Distrito Federal nos termos do Decreto 40.924 de 26 de junho de 2020 que decretou a pandemia e o decreto 43.289 de 09 de maio de 2022 que revogou o decreto que decretou a pandemia; d) que seja reformada a sentença, para que seja reconhecido o atraso da entrega da Unidade de Habitação apenas após a data estabelecida em contrato, considerando que o prazo de entrega da unidade seja aquele contemplado no contrato de compra e venda, datando 09/10/2023, que acrescido da tolerância legal de 180 (cento e oitenta) dias, bem como do prazo de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves conforme previsão contratual, o termo final para a entrega da unidade seja 05/06/2024, somente podendo ser contado atraso na entrega após a referida data.; i) subsidiariamente, caso não seja reconhecida a soma de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves, que considere os 180 dias, acrescidos da data do contrato de compra e venda, ou seja, que seja considerado o prazo final 09/10/2023 +180 dias, não podendo ser paga qualquer indenização calculada em prazo anterior a 05/04/2024; e) que seja indeferido o pedido de restituição a título de juros de obra pela falta de comprovação do pagamento deste e de lucros cessantes, uma vez que além de não comprovado o dano que enseja tal reparação, o imóvel em questão não possui o condão de gerar renda e sim trata-se de um imóvel de cunho estritamente habitacional; f) por fim, com base no princípio da eventualidade, não sendo acatados os pedidos acima, que seja a alterado o termo inicial da condenação para o dia 28/12/2023, tendo em vista a tolerância contratual de 60 dias para entrega, não contemplada na sentença.
3. Custas e preparo recolhidos.
4. Contrarrazões no ID 66547443, nas quais a parte recorrida defende que o contrato de financiamento não é o documento hábil a comprovar o prazo para a finalização da obra, haja vista que é um contrato firmado entre as partes em momento posterior ao contrato de promessa de compra e venda, ou seja, aquele em que foi o primeiro contato do adquirente com o imóvel e o fez tomar a decisão final. Diz que o setor de construção civil foi inserido no rol de atividade de natureza essencial, pelo Decreto Federal no 10.282, de 20 de março de 2020. Alega ser necessária a inversão da clausula penal em benefício do consumidor. Destaca que, no período compreendido entre a data que deveriam ter sido entregues as chaves, até a presente data, a Autora está sendo obrigada a continuar pagando aluguel para sua moradia. Expõe que no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Ao final, requer que seja negado provimento ao recurso.
II. Questão em discussão
5. Há três questões em discussão consistentes em saber se: a) o juizado cível é competente para julgamento da presente causa; b) se houve quebra do nexo causal, em razão incidência de caso fortuito ou de força maior, entre os danos alegadamente sofridos pela autora e o serviço prestado pela parte ré e c) se é devida a reparação material relativa a juros de obra e lucros cessantes e, em caso positivo, qual seria o seu termo inicial.
III. Razões de decidir
6. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível. A presente demanda versa acerca dos alegados danos decorrentes de atraso na entrega do imóvel, de modo que não há que se falar em incompetência do Juizado Especial Cível, pois os valores pleiteados não excedem 40 salários mínimos. Acrescente-se que eventual valor excedido do valor de alçada dos juizados cíveis é tido como renúncia de crédito a teor do art. 3o, § 3o da Lei 9099/95. De outro, não se verifica necessidade de realização de perícia para cálculo dos valores cobrados pela parte autora. Especificamente com relação aos juros de obra, a parte autora requer o ressarcimento dos valores que entende terem sido pagos de forma indevida, razão pela qual não há que se falar em complexidade dos cálculos para apurar o valor da reparação. Preliminar rejeitada.
7. A relação entabulada entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
8. No caso dos autos, consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 47117 Itapoã Parque” (ID 66547294), o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/04/2023, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, houve novação contratual, pois o contrato de compra e venda determinaria o prazo total de construção em 09/10/2023, de modo que o atraso na entrega da obra, considerando o prazo de tolerância e de entrega das chaves, seria de apenas 20 dias.
9. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
10. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que o prazo consta de um quadro geral, que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/04/2023 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de apenas 180 dias corridos, em razão da ausência de previsão no termo de reserva de prazo adicional para entrega das chaves.
11. Além do mais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias, elaborando-se adendo ao contrato para novo prazo para 09/10/2023, sendo que a cláusula anterior previa entrega para 30/04/2023; trata-se, portanto, de cláusula abusiva que, como tal, deve ser tida como nula de pleno direito por ser exigência manifestamente excessiva nos termos do art. 39, V, Lei 8078 de 1990, não se tratando de novação contratual.
12. Após transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Isso porque, diante do atraso na entrega do imóvel, o autor sofreu prejuízos decorrentes de fato imputável somente às rés, haja vista que arcou com o pagamento da referida taxa durante período de atraso da obra.
13. O alegado caso fortuito ou de força maior - escassez de insumo e de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas rés. Além do mais, como bem pontuado pelo d. Juízo sentenciante, quando da assinatura do termo de reserva, firmado em 2022, já era possível quantificar e prever os efeitos da pandemia.
14. Nesse sentido: (...) 11. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019). Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pelos recorrentes. Mesmo diante da situação pandêmica vivida, não foi comprovado nos autos que eventual escassez de mão de obra qualificada teria afetado por tanto tempo a conclusão das obras. (...) (Acórdão 1838553, 07492321720238070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 26/3/2024, publicado no DJE: 10/4/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
15. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor de 0,5% do valor do imóvel ao mês fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado e pela jurisprudência desse Tribunal de Justiça.
16. Desse modo, a manutenção da sentença é medida que se impõe.
IV. Dispositivo e tese
17. Recurso inominado conhecido e não provido. Condenada a parte ré ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Teses de julgamento: “Nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Após transcorrido o prazo de tolerância da entrega de imóvel não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro equivalente.”
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Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência: STJ, REsp 1729593/SP e Tema 996; TJDFT, Acórdão 1838553, 07492321720238070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 26/3/2024.