Tribunal: TJDFT
Processo: 0737622-97.2023.8.07.0001
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-03-20
Data de publicação: 2025-04-01

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO. IMÓVEL. FUNDO DE RESERVA. OBRIGAÇÃO ‘PROPTER REM’. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por antigos proprietários de imóvel contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização relativa à cota do fundo de reserva do condomínio, oriunda de indenização paga por construtora para reparação de vícios de construção. Alegam que os valores das taxas extras, por eles pagos anteriormente à venda do imóvel, configuram direito pessoal, e não obrigação ‘propter rem’.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se os valores pagos a título de taxas extraordinárias, destinadas à reparação de vícios construtivos, configuram obrigação propter rem ou direito pessoal; (ii) estabelecer se os apelantes possuem legitimidade para pleitear a cota de indenização distribuída aos condôminos após a alienação do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A obrigação condominial possui natureza ‘propter rem’, vinculando-se ao imóvel, conforme art. 1.345 do Código Civil, e não ao proprietário anterior, independentemente de quem tenha efetuado o pagamento.
4. A Convenção Condominial dispõe que taxas extraordinárias integram o fundo de reserva do condomínio, atrelando-se à unidade imobiliária, e não ao titular específico.
5. A deliberação em assembleia geral determinou que os valores da indenização seriam distribuídos aos proprietários vigentes, sem cláusula de exceção que preservasse direitos de antigos titulares.
6. A ausência de cláusula específica no contrato de compra e venda para exclusão do direito à indenização reflete a transmissão integral de direitos e obrigações aos adquirentes do imóvel.
7. A Jurisprudência reiterada do TJDFT confirma que o direito à cota de indenização originada de fundo de reserva vincula-se ao proprietário atual do imóvel, não ao ex-proprietário.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A indenização oriunda de taxas extraordinárias destinadas ao fundo de reserva possui natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e ao proprietário atual, em conformidade com a Convenção Condominial.”; “2. A transmissão de imóvel inclui, salvo disposição expressa em sentido contrário, os direitos e obrigações relacionados ao bem.”.
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.345, 249 e 346.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT - Acórdão 1920427, Relatora VERA ANDRIGHI, 6a TURMA CÍVEL, j. 18/09/2024; Acórdão 1907147, Relator CARLOS PIRES SOARES NETO, 1a TURMA CÍVEL, j. 14/08/2024, DJe: 28/08/2024; Acórdão 1926474, Relator CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, 1a TURMA CÍVEL, j. 02/10/2024, Dje 08/10/2024; Acórdão 1921836, Relator HECTOR VALVERDE SANTANNA, 2a TURMA CÍVEL, j. 11/09/2024, DJe: 25/09/2024.

Inteiro teor:
EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO. IMÓVEL. FUNDO DE RESERVA. OBRIGAÇÃO ‘PROPTER REM’. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por antigos proprietários de imóvel contra sentença que julgou improcedente pedido de indenização relativa à cota do fundo de reserva do condomínio, oriunda de indenização paga por construtora para reparação de vícios de construção. Alegam que os valores das taxas extras, por eles pagos anteriormente à venda do imóvel, configuram direito pessoal, e não obrigação ‘propter rem’.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se os valores pagos a título de taxas extraordinárias, destinadas à reparação de vícios construtivos, configuram obrigação propter rem ou direito pessoal; (ii) estabelecer se os apelantes possuem legitimidade para pleitear a cota de indenização distribuída aos condôminos após a alienação do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A obrigação condominial possui natureza ‘propter rem’, vinculando-se ao imóvel, conforme art. 1.345 do Código Civil, e não ao proprietário anterior, independentemente de quem tenha efetuado o pagamento.
4. A Convenção Condominial dispõe que taxas extraordinárias integram o fundo de reserva do condomínio, atrelando-se à unidade imobiliária, e não ao titular específico.
5. A deliberação em assembleia geral determinou que os valores da indenização seriam distribuídos aos proprietários vigentes, sem cláusula de exceção que preservasse direitos de antigos titulares.
6. A ausência de cláusula específica no contrato de compra e venda para exclusão do direito à indenização reflete a transmissão integral de direitos e obrigações aos adquirentes do imóvel.
7. A Jurisprudência reiterada do TJDFT confirma que o direito à cota de indenização originada de fundo de reserva vincula-se ao proprietário atual do imóvel, não ao ex-proprietário.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: “1. A indenização oriunda de taxas extraordinárias destinadas ao fundo de reserva possui natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e ao proprietário atual, em conformidade com a Convenção Condominial.”; “2. A transmissão de imóvel inclui, salvo disposição expressa em sentido contrário, os direitos e obrigações relacionados ao bem.”.
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.345, 249 e 346.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT - Acórdão 1920427, Relatora VERA ANDRIGHI, 6a TURMA CÍVEL, j. 18/09/2024; Acórdão 1907147, Relator CARLOS PIRES SOARES NETO, 1a TURMA CÍVEL, j. 14/08/2024, DJe: 28/08/2024; Acórdão 1926474, Relator CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, 1a TURMA CÍVEL, j. 02/10/2024, Dje 08/10/2024; Acórdão 1921836, Relator HECTOR VALVERDE SANTANNA, 2a TURMA CÍVEL, j. 11/09/2024, DJe: 25/09/2024.