Tribunal: TJDFT
Processo: 0705721-63.2023.8.07.0017
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE VÍNCULO JURÍDICO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO. DIALETICIDADE RECURSAL. AUSÊNCIA. CONHECIMENTO PARCIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS PELA ENTIDADE. OBRIGAÇÃO PELO PAGAMENTO DO CONDÔMINO TEM ACESSO AOS SERVIÇOS E INFRAESTRUTURA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. Caso em Exame.
1. Cuida-se de Apelação Cível interposta pelo Autor nos autos da ação de obrigação de fazer c/c declaração de inexistência de vínculo jurídico em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos autorais.
II. Questão em discussão.
2. A controvérsia recursal consiste em verificar a legalidade da cobrança dos valores relacionados à taxa condominial ordinária ou extraordinária por Associação de Moradores.
III. Razões de decidir.
3. As associações de moradores poderão ser consideradas condomínios de fato na medida em que desempenham atividades de condomínio, ainda que irregular, uma vez constituídas para gerir e administrar o interesse comum dos proprietários e possuidores de lotes na área.
3.1. “As teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) e do RE 695.911 (Tema 492) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, por se tratarem de situações fáticas distintas.” (Acórdão 1253141, 07127591920198070001, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 3/6/2020).
3.2. O possuidor de imóvel situado em condomínio irregular tem a obrigação de concorrer para o custeio das atividades e da infraestrutura condominial, independentemente de anuência ou registro na associação de moradores, bastando que a sua unidade tenha acesso aos serviços disponibilizados.
3.3. Ainda que o possuidor ou condômino afirme não utilizar da estrutura do condomínio, é beneficiado direta ou indiretamente pelos serviços e infraestrutura fornecidos nas áreas comuns, tais como água, recolhimento de lixo, esgoto, iluminação da rua, serviços de segurança, suporte administrativo, equipamentos de lazer, sem contar a valorização de seu imóvel pela existência de uma estrutura de condomínio em seu imóvel. Não contribuir para o custeio da infraestrutura e da manutenção das áreas comuns ensejaria o enriquecimento sem causa do condômino.
3.4. No caso em exame, ao tempo da aquisição de direitos sobre o imóvel pelo Autor, a área já se encontrava sob administração do condomínio irregular por convenção registrada, a qual expressamente incluiu a unidade do Apelante Autor na área do Condomínio Montes Verdes, sito na Fazenda Sucupira, Chácara 01, Riacho Fundo I/DF. Frise-se, ainda, ter o Autor assinado termo de confissão de dívida quanto às taxas condominiais devidas pelo imóvel, anuindo com a obrigação de pagar as cotas cobradas pelo condomínio.
3.5. Em sendo o Apelante Autor adquirente de direitos sobre o imóvel localizado dentro dos limites de condomínio de fato, deve concorrer com as cotas para o custeio das despesas comuns.
IV. Dispositivo e tese.
4. Apelação conhecida em parte e, na extensão, e desprovida.

Tese de julgamento: “O possuidor de imóvel situado em condomínio irregular tem a obrigação de concorrer para o custeio das atividades e da infraestrutura condominial, independentemente de anuência ou registro na associação de moradores, bastando que a sua unidade tenha acesso aos serviços disponibilizados, uma vez que ele se beneficia diretamente ou indiretamente, sob pena de enriquecimento sem causa.”
__________
Dispositivos relevantes citados: artigos 1.315, 1.336 e 1.358-A do Código Civil; art. 1.010, III, do CPC.
Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 492; STJ, Tema 882; TJDFT, Acórdão 1940183, Relator Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, data de julgamento: 30/10/2024; TJDFT, Acórdão 2036481, Relatora Ana Maria Ferreira da Silva, 3a Turma Cível, data de julgamento: 21/08/2025; TJDFT, Acórdão 2026390, Relatora Carmen Bittencourt, 8a Turma Cível, data de julgamento: 29/07/2025, TJDFT, Acórdão 1253141, Relatora Vera Andrighi, 6a Turma Cível, data de julgamento: 03/06/2020.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE VÍNCULO JURÍDICO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO. DIALETICIDADE RECURSAL. AUSÊNCIA. CONHECIMENTO PARCIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS PELA ENTIDADE. OBRIGAÇÃO PELO PAGAMENTO DO CONDÔMINO TEM ACESSO AOS SERVIÇOS E INFRAESTRUTURA. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. Caso em Exame.
1. Cuida-se de Apelação Cível interposta pelo Autor nos autos da ação de obrigação de fazer c/c declaração de inexistência de vínculo jurídico em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos autorais.
II. Questão em discussão.
2. A controvérsia recursal consiste em verificar a legalidade da cobrança dos valores relacionados à taxa condominial ordinária ou extraordinária por Associação de Moradores.
III. Razões de decidir.
3. As associações de moradores poderão ser consideradas condomínios de fato na medida em que desempenham atividades de condomínio, ainda que irregular, uma vez constituídas para gerir e administrar o interesse comum dos proprietários e possuidores de lotes na área.
3.1. “As teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) e do RE 695.911 (Tema 492) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, por se tratarem de situações fáticas distintas.” (Acórdão 1253141, 07127591920198070001, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 3/6/2020).
3.2. O possuidor de imóvel situado em condomínio irregular tem a obrigação de concorrer para o custeio das atividades e da infraestrutura condominial, independentemente de anuência ou registro na associação de moradores, bastando que a sua unidade tenha acesso aos serviços disponibilizados.
3.3. Ainda que o possuidor ou condômino afirme não utilizar da estrutura do condomínio, é beneficiado direta ou indiretamente pelos serviços e infraestrutura fornecidos nas áreas comuns, tais como água, recolhimento de lixo, esgoto, iluminação da rua, serviços de segurança, suporte administrativo, equipamentos de lazer, sem contar a valorização de seu imóvel pela existência de uma estrutura de condomínio em seu imóvel. Não contribuir para o custeio da infraestrutura e da manutenção das áreas comuns ensejaria o enriquecimento sem causa do condômino.
3.4. No caso em exame, ao tempo da aquisição de direitos sobre o imóvel pelo Autor, a área já se encontrava sob administração do condomínio irregular por convenção registrada, a qual expressamente incluiu a unidade do Apelante Autor na área do Condomínio Montes Verdes, sito na Fazenda Sucupira, Chácara 01, Riacho Fundo I/DF. Frise-se, ainda, ter o Autor assinado termo de confissão de dívida quanto às taxas condominiais devidas pelo imóvel, anuindo com a obrigação de pagar as cotas cobradas pelo condomínio.
3.5. Em sendo o Apelante Autor adquirente de direitos sobre o imóvel localizado dentro dos limites de condomínio de fato, deve concorrer com as cotas para o custeio das despesas comuns.
IV. Dispositivo e tese.
4. Apelação conhecida em parte e, na extensão, e desprovida.

Tese de julgamento: “O possuidor de imóvel situado em condomínio irregular tem a obrigação de concorrer para o custeio das atividades e da infraestrutura condominial, independentemente de anuência ou registro na associação de moradores, bastando que a sua unidade tenha acesso aos serviços disponibilizados, uma vez que ele se beneficia diretamente ou indiretamente, sob pena de enriquecimento sem causa.”
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Dispositivos relevantes citados: artigos 1.315, 1.336 e 1.358-A do Código Civil; art. 1.010, III, do CPC.
Jurisprudência relevante citada: STF, Tema 492; STJ, Tema 882; TJDFT, Acórdão 1940183, Relator Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, data de julgamento: 30/10/2024; TJDFT, Acórdão 2036481, Relatora Ana Maria Ferreira da Silva, 3a Turma Cível, data de julgamento: 21/08/2025; TJDFT, Acórdão 2026390, Relatora Carmen Bittencourt, 8a Turma Cível, data de julgamento: 29/07/2025, TJDFT, Acórdão 1253141, Relatora Vera Andrighi, 6a Turma Cível, data de julgamento: 03/06/2020.