Tribunal: TJDFT
Processo: 0701429-52.2025.8.07.0021
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-08-25
Data de publicação: 2025-09-05

Ementa:
Direito do consumidor, civil e processual civil. Recurso inominado. Juizado especial cível – competência – preliminar rejeitada. Atraso na entrega de imóvel – pandemia de COVID-19 – caso fortuito não configurado – aplicação do tema 996/STJ – termo de reserva – descumprimento do prazo – indenização por lucros cessantes – restituição dos juros de obra. No mérito, recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pelas rés contra sentença de parcial procedência que as condenou ao pagamento de indenização por lucros cessantes e à devolução dos valores pagos a título de juros de obra, em decorrência de atraso na entrega de imóvel. Sustentam, preliminarmente, a incompetência dos Juizados Especiais, sob o argumento de que o valor do imóvel deveria ser considerado para definição do valor da causa e da competência. No mérito, invocam caso fortuito decorrente da pandemia de COVID-19 para afastar a mora contratual; questionam a validade do Termo de Reserva como marco inicial do prazo de entrega, por sua suposta natureza preliminar, defendendo a aplicação apenas do prazo previsto no contrato de compra e venda, com o acréscimo de 180 dias úteis de tolerância e 60 dias para entrega das chaves; impugnam a condenação por lucros cessantes; e alegam inexistência de comprovação do pagamento dos juros de obra.

II. Questão em discussão
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se o Juizado Especial Cível é competente para processar e julgar a demanda; (ii) verificar se a pandemia de COVID-19 configura caso fortuito apto a afastar a responsabilidade das rés; (iii) estabelecer qual instrumento vincula o prazo ajustado para entrega do imóvel e se ocorreu o seu descumprimento; (iv) apurar se é devida a indenização por lucros cessantes; e (v) determinar a legitimidade da restituição dos valores pagos a título de juros de obra.

III. Razões de decidir
3. Não merece acolhida a preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível, pois o valor da causa não se confunde com o valor do contrato. O entendimento pacífico é de que, em demandas como a presente, deve ser considerado o proveito econômico almejado pela parte autora, não se aplicando o valor integral do contrato como parâmetro para definir a competência. Assim, não se vislumbra ofensa ao limite imposto pelo art. 3o, I, da Lei 9.099/95. Preliminar de incompetência rejeitada.

4. A alegação de que a pandemia de COVID-19 configuraria caso fortuito capaz de afastar a responsabilidade da construtora não merece acolhida. O contrato foi firmado quando os impactos da pandemia já eram conhecidos e não poderiam ser considerados como fatos imprevisíveis a ensejar justa causa para mora da construtora. Além disso, o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação total durante o período pandêmico.

5. A parte recorrente sustenta que a data válida para a entrega do imóvel não é aquela indicada no Termo de Reserva, mas sim a estipulada no Contrato de Compra e Venda. A tese defendida pelas rés configura um típico caso de novação contratual, que ocorre quando há uma substituição de uma obrigação por outra nova, extinguindo a anterior. No entanto, essa argumentação não se sustenta à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada sobre o tema. Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1729593/SP), firmou entendimento de que o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes. Desse modo, a data pactuado para entrega do imóvel era 30/04/2023 (ID 232109341), acrescentando, ainda, a prorrogação de 180 dias corridos a partir dessa data (30/10/2023), prazo este que foi descumprido pelas partes requeridas.
6. O atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo adquirente, nos termos do Tema 996 do STJ: “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”, qual seja, em 20/08/2024 (ID 232109340). Assim, a indenização deve ter como parâmetro o valor locatício médio, e a sentença corretamente adotou o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel.
7. Quanto à restituição dos juros de obra, igualmente restou pacificado pelo STJ a licitude da cobrança desses encargos após o prazo ajustado para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância, porque o mutuário somente foi onerado deste encargo em razão da desídia da requerida no cumprimento das obrigações assumidas contratualmente. Considerando que a mora contratual da ré teve início em 30/10/2023, os valores pagos a título de juros de obra após essa data devem ser ressarcidos ao autor, até a data da entrega do imóvel, em 20/08/2024 (ID 232109340). A incidência dos juros de mora foi comprovada pela parte autora (ID 74319009).

8. Irreparável, pois, a sentença recorrida, por seus próprios fundamentos.

IV. Dispositivo
9. Preliminar rejeitada. No mérito, desprovido.
10. Decisão proferida na forma do art. 46 da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.

11. Diante da sucumbência, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, condeno a recorrente ao pagamento das custas processuais e das verbas honorárias respectivas, estas fixadas em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação.
___________________
Dispositivos relevantes citados: Lei 9.099/95, art. 3o, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.

Inteiro teor:
Direito do consumidor, civil e processual civil. Recurso inominado. Juizado especial cível – competência – preliminar rejeitada. Atraso na entrega de imóvel – pandemia de COVID-19 – caso fortuito não configurado – aplicação do tema 996/STJ – termo de reserva – descumprimento do prazo – indenização por lucros cessantes – restituição dos juros de obra. No mérito, recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pelas rés contra sentença de parcial procedência que as condenou ao pagamento de indenização por lucros cessantes e à devolução dos valores pagos a título de juros de obra, em decorrência de atraso na entrega de imóvel. Sustentam, preliminarmente, a incompetência dos Juizados Especiais, sob o argumento de que o valor do imóvel deveria ser considerado para definição do valor da causa e da competência. No mérito, invocam caso fortuito decorrente da pandemia de COVID-19 para afastar a mora contratual; questionam a validade do Termo de Reserva como marco inicial do prazo de entrega, por sua suposta natureza preliminar, defendendo a aplicação apenas do prazo previsto no contrato de compra e venda, com o acréscimo de 180 dias úteis de tolerância e 60 dias para entrega das chaves; impugnam a condenação por lucros cessantes; e alegam inexistência de comprovação do pagamento dos juros de obra.

II. Questão em discussão
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se o Juizado Especial Cível é competente para processar e julgar a demanda; (ii) verificar se a pandemia de COVID-19 configura caso fortuito apto a afastar a responsabilidade das rés; (iii) estabelecer qual instrumento vincula o prazo ajustado para entrega do imóvel e se ocorreu o seu descumprimento; (iv) apurar se é devida a indenização por lucros cessantes; e (v) determinar a legitimidade da restituição dos valores pagos a título de juros de obra.

III. Razões de decidir
3. Não merece acolhida a preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível, pois o valor da causa não se confunde com o valor do contrato. O entendimento pacífico é de que, em demandas como a presente, deve ser considerado o proveito econômico almejado pela parte autora, não se aplicando o valor integral do contrato como parâmetro para definir a competência. Assim, não se vislumbra ofensa ao limite imposto pelo art. 3o, I, da Lei 9.099/95. Preliminar de incompetência rejeitada.

4. A alegação de que a pandemia de COVID-19 configuraria caso fortuito capaz de afastar a responsabilidade da construtora não merece acolhida. O contrato foi firmado quando os impactos da pandemia já eram conhecidos e não poderiam ser considerados como fatos imprevisíveis a ensejar justa causa para mora da construtora. Além disso, o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação total durante o período pandêmico.

5. A parte recorrente sustenta que a data válida para a entrega do imóvel não é aquela indicada no Termo de Reserva, mas sim a estipulada no Contrato de Compra e Venda. A tese defendida pelas rés configura um típico caso de novação contratual, que ocorre quando há uma substituição de uma obrigação por outra nova, extinguindo a anterior. No entanto, essa argumentação não se sustenta à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada sobre o tema. Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1729593/SP), firmou entendimento de que o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes. Desse modo, a data pactuado para entrega do imóvel era 30/04/2023 (ID 232109341), acrescentando, ainda, a prorrogação de 180 dias corridos a partir dessa data (30/10/2023), prazo este que foi descumprido pelas partes requeridas.
6. O atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo adquirente, nos termos do Tema 996 do STJ: “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”, qual seja, em 20/08/2024 (ID 232109340). Assim, a indenização deve ter como parâmetro o valor locatício médio, e a sentença corretamente adotou o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel.
7. Quanto à restituição dos juros de obra, igualmente restou pacificado pelo STJ a licitude da cobrança desses encargos após o prazo ajustado para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância, porque o mutuário somente foi onerado deste encargo em razão da desídia da requerida no cumprimento das obrigações assumidas contratualmente. Considerando que a mora contratual da ré teve início em 30/10/2023, os valores pagos a título de juros de obra após essa data devem ser ressarcidos ao autor, até a data da entrega do imóvel, em 20/08/2024 (ID 232109340). A incidência dos juros de mora foi comprovada pela parte autora (ID 74319009).

8. Irreparável, pois, a sentença recorrida, por seus próprios fundamentos.

IV. Dispositivo
9. Preliminar rejeitada. No mérito, desprovido.
10. Decisão proferida na forma do art. 46 da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.

11. Diante da sucumbência, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, condeno a recorrente ao pagamento das custas processuais e das verbas honorárias respectivas, estas fixadas em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação.
___________________
Dispositivos relevantes citados: Lei 9.099/95, art. 3o, I.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.