Tribunal: TJDFT
Processo: 0703102-53.2024.8.07.0009
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-01
Data de publicação: 2025-10-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO. LOCAÇÃO. DESCONSTITUIÇÃO. INVIABILIDADE. ARRAS. RESTITUIÇÃO. VALOR PREVISTO. AVERBAÇÃO. CONSTRUÇÃO. RESSARCIMENTO. VALOR PAGO. RECURSO DESPROVIDO.
1. As questões submetidas ao exame deste Egrégio Tribunal de Justiça consistem em deliberar a respeito: a) da desconstituição do negócio jurídico de locação; b) do valor alusivo às arras; e c) do ressarcimento do valor gasto para a averbação das obras erigidas no imóvel.
2. O apelante pretende obter a desconstituição do negócio jurídico que teve como objeto a locação de imóvel residencial, nos termos da Lei no 8.245/1991 (Id. 71702139).
3. É necessário destacar que o cumprimento da obrigação é o modo convencional pelo qual opera-se a extinção do negócio jurídico bilateral. Essa situação jurídica de adimplemento é que põe termo ao negócio jurídico, pela via direta, por meio da consecução de seu objeto. Como modalidades, podemos entender haver a execução instantânea, ou imediata, ou mesmo o cumprimento diferido no tempo, como ocorre, por exemplo, nas locações por tempo indeterminado.
4. Em certas situações o negócio jurídico poderá ser extinto antes de ter alcançado seu fim, tanto em virtude de causas anteriores ou contemporâneas às declarações de vontade formadoras da obrigação, ou mesmo em decorrência de causas supervenientes.
5. É conveniente também esclarecer, a propósito, que a resilição, instituto próprio à desconstituição da declaração da vontade dos atos negociais, dar-se-á pela declaração da vontade de um ou de ambos os negociantes. No segundo caso ocorrerá o distrato (art. 472 do Código Civil).
6. No caso da resilição unilateral é necessário examinar a devida coerência entre os dispositivos que enunciam essa modalidade jurídica. Com efeito, a mencionada modalidade de extinção da obrigação negocial, nos estritos termos do art. 473 do Código Civil, deve ocorrer nas circunstâncias em que uma das partes, por meio de ato unilateral de comunicação à parte contrária, denuncia o contrato firmado.
7. Por isso, em virtude do efeito vinculativo dos contratos e de sua subsequente natureza obrigatória, não é possível, em regra, denunciar-se unilateralmente o negócio jurídico bilateral. Excepcionalmente, a resilição unilateral do negócio jurídico poderá ser promovida por meio da respectiva denúncia, que é o meio próprio para a obtenção do exercício do direito potestativo de não permanecer vinculado à força do negócio jurídico.
8. Ocorre que os negócios jurídicos celebrados entre as partes, de compra e venda de imóvel, bem como relativo à locação, são autônomos. O inadimplemento das obrigações estabelecidas no negócio de aquisição do imóvel não produz efeitos necessários na seara da locação. 8.1. Ademais, destaque-se que, no caso, a locação vigora por prazo indeterminado. A desconstituição do negócio jurídico de locação com a consequente retomada do imóvel, portanto, submete-se à norma estabelecida no art. 47, da Lei no 8.245/1991.
9. No caso, a pretensão relativa à desconstituição do negócio jurídico não decorre da norma prevista no art. 47, da Lei no 8.245/1991, o que impede, portanto, o acolhimento do item do pedido relativo à desconstituição do referido ato negocial.
10. É importante ressaltar que o montante das arras dadas é o elemento configurador da vinculação negocial preliminar, diante da entrega de valor em dinheiro ou de outro bem que possa gerar a presunção de celebração respectiva. 10.1. Com efeito, as arras podem ser classificadas em confirmatórias, se recebidas como início do pagamento do preço ajustado, ou, de modo menos habitual, como penitenciais, desde que o contrato preveja a possibilidade de arrependimento, caso em que desempenham a função de indenizar o outro contratante pela desistência do negócio jurídico.
11. No caso em deslinde o negócio jurídico de compra e venda foi celebrado de modo escrito entre as partes, com previsão expressa de arras estipulada no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais). 11.1. Ressalte-se que a norma prevista no art. 418, inc. I, do Código Civil prevê que, no caso de inexecução por parte de quem deu as arras, o respectivo montante pode ser retido pela outra parte. 11.2. A pretensão exercida pelo apelante consistente na retenção do valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), portanto, mostra-se incompatível com o conteúdo do referido negóco jurídico.
12. No que diz respeito ao ressarcimento do valor pago pelas obras erigidas no imóvel, é certo que os apelados não cumpriram a obrigação de promoção das medidas necessárias à expedição da carta de habite-se. 12.1. Isso não obstante, a referida situação não impede que os apelados sejam ressarcidos dos valores efetivamente gastos com as providências para a averbação da área construída.
13. Com efeito, os apelados celebraram negócio jurídico com o objetivo de averbação da área construída no imóvel pertencente ao apelante. O valor foi de R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais), pago em 10 de novembro de 2022. 13.1. Ressalte-se que a desconstituição do negócio jurídico de compra e venda do imóvel conduz as partes à situação jurídica anterior a sua celebração. Por essa razão, o apelante deverá restituir o valor pago pelos adquirentes.
14. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO. LOCAÇÃO. DESCONSTITUIÇÃO. INVIABILIDADE. ARRAS. RESTITUIÇÃO. VALOR PREVISTO. AVERBAÇÃO. CONSTRUÇÃO. RESSARCIMENTO. VALOR PAGO. RECURSO DESPROVIDO.
1. As questões submetidas ao exame deste Egrégio Tribunal de Justiça consistem em deliberar a respeito: a) da desconstituição do negócio jurídico de locação; b) do valor alusivo às arras; e c) do ressarcimento do valor gasto para a averbação das obras erigidas no imóvel.
2. O apelante pretende obter a desconstituição do negócio jurídico que teve como objeto a locação de imóvel residencial, nos termos da Lei no 8.245/1991 (Id. 71702139).
3. É necessário destacar que o cumprimento da obrigação é o modo convencional pelo qual opera-se a extinção do negócio jurídico bilateral. Essa situação jurídica de adimplemento é que põe termo ao negócio jurídico, pela via direta, por meio da consecução de seu objeto. Como modalidades, podemos entender haver a execução instantânea, ou imediata, ou mesmo o cumprimento diferido no tempo, como ocorre, por exemplo, nas locações por tempo indeterminado.
4. Em certas situações o negócio jurídico poderá ser extinto antes de ter alcançado seu fim, tanto em virtude de causas anteriores ou contemporâneas às declarações de vontade formadoras da obrigação, ou mesmo em decorrência de causas supervenientes.
5. É conveniente também esclarecer, a propósito, que a resilição, instituto próprio à desconstituição da declaração da vontade dos atos negociais, dar-se-á pela declaração da vontade de um ou de ambos os negociantes. No segundo caso ocorrerá o distrato (art. 472 do Código Civil).
6. No caso da resilição unilateral é necessário examinar a devida coerência entre os dispositivos que enunciam essa modalidade jurídica. Com efeito, a mencionada modalidade de extinção da obrigação negocial, nos estritos termos do art. 473 do Código Civil, deve ocorrer nas circunstâncias em que uma das partes, por meio de ato unilateral de comunicação à parte contrária, denuncia o contrato firmado.
7. Por isso, em virtude do efeito vinculativo dos contratos e de sua subsequente natureza obrigatória, não é possível, em regra, denunciar-se unilateralmente o negócio jurídico bilateral. Excepcionalmente, a resilição unilateral do negócio jurídico poderá ser promovida por meio da respectiva denúncia, que é o meio próprio para a obtenção do exercício do direito potestativo de não permanecer vinculado à força do negócio jurídico.
8. Ocorre que os negócios jurídicos celebrados entre as partes, de compra e venda de imóvel, bem como relativo à locação, são autônomos. O inadimplemento das obrigações estabelecidas no negócio de aquisição do imóvel não produz efeitos necessários na seara da locação. 8.1. Ademais, destaque-se que, no caso, a locação vigora por prazo indeterminado. A desconstituição do negócio jurídico de locação com a consequente retomada do imóvel, portanto, submete-se à norma estabelecida no art. 47, da Lei no 8.245/1991.
9. No caso, a pretensão relativa à desconstituição do negócio jurídico não decorre da norma prevista no art. 47, da Lei no 8.245/1991, o que impede, portanto, o acolhimento do item do pedido relativo à desconstituição do referido ato negocial.
10. É importante ressaltar que o montante das arras dadas é o elemento configurador da vinculação negocial preliminar, diante da entrega de valor em dinheiro ou de outro bem que possa gerar a presunção de celebração respectiva. 10.1. Com efeito, as arras podem ser classificadas em confirmatórias, se recebidas como início do pagamento do preço ajustado, ou, de modo menos habitual, como penitenciais, desde que o contrato preveja a possibilidade de arrependimento, caso em que desempenham a função de indenizar o outro contratante pela desistência do negócio jurídico.
11. No caso em deslinde o negócio jurídico de compra e venda foi celebrado de modo escrito entre as partes, com previsão expressa de arras estipulada no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais). 11.1. Ressalte-se que a norma prevista no art. 418, inc. I, do Código Civil prevê que, no caso de inexecução por parte de quem deu as arras, o respectivo montante pode ser retido pela outra parte. 11.2. A pretensão exercida pelo apelante consistente na retenção do valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), portanto, mostra-se incompatível com o conteúdo do referido negóco jurídico.
12. No que diz respeito ao ressarcimento do valor pago pelas obras erigidas no imóvel, é certo que os apelados não cumpriram a obrigação de promoção das medidas necessárias à expedição da carta de habite-se. 12.1. Isso não obstante, a referida situação não impede que os apelados sejam ressarcidos dos valores efetivamente gastos com as providências para a averbação da área construída.
13. Com efeito, os apelados celebraram negócio jurídico com o objetivo de averbação da área construída no imóvel pertencente ao apelante. O valor foi de R$ 6.500,00 (seis mil e quinhentos reais), pago em 10 de novembro de 2022. 13.1. Ressalte-se que a desconstituição do negócio jurídico de compra e venda do imóvel conduz as partes à situação jurídica anterior a sua celebração. Por essa razão, o apelante deverá restituir o valor pago pelos adquirentes.
14. Recurso conhecido e desprovido.