Tribunal: TJDFT
Processo: 0710789-42.2023.8.07.0001
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-09-10

Ementa:
Ementa. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO CUMULADA COM USUCAPIÃO E INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. INVIABILIDADE. COMPRA E VENDA. NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO. LUCROS CESSANTES. LIMITAÇÃO COGENTE. BENFEITORIAS. DIREITO À INDENIZAÇÃO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. A apelação interposta pela parte autora visa à reforma da sentença de procedência parcial dos pedidos em ação de nulidade de negócio jurídico cumulada com usucapião e indenização.
2. Fatos relevantes. (i) em 2017, a parte autora passou a “exercer a posse” direta do imóvel, mediante promessa de compra e venda (sem registro) celebrada com sua tia (mãe do ora ré J.V.), então proprietária do bem; (ii) a parte autora realizou reformas no imóvel, assumiu encargos condominiais e quitou tributos; (iii) após o falecimento da antiga proprietária, seu filho e único herdeiro alienou o imóvel por escritura pública a terceiros, com registro na matrícula; (iv) a parte autora ajuizou ação para obter a declaração de nulidade dessa venda por impossibilidade jurídica do objeto, o reconhecimento da usucapião do direito real de aquisição da propriedade ou, alternativamente, o ressarcimento das despesas realizadas; (v) a parte ré ingressou com reconvenção, pedindo indenização por lucros cessantes em razão da ocupação indevida do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se (i) há aquisição da propriedade ou de direito real à aquisição por usucapião especial urbana; (ii) é nulo o negócio jurídico de compra e venda celebrado entre o herdeiro do imóvel da antiga proprietária e terceiros adquirentes; (iii) é devida a indenização por lucros cessantes; (iv) há direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A usucapião especial urbana exige posse com animus domini, contínua, pacífica, por cinco anos, em imóvel urbano de até 250 m2, utilizado para moradia, e desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel (CC, art. 1240).
5. A posse ad usucapionem é aquela em que o possuidor sabe que a coisa não lhe pertence, porém atua com o desejo de se converter em proprietário, pois quer excluir o antigo titular. Assim, a posse decorrente de promessa de compra e venda não quitada, em regra, não ampara a pretensão à aquisição por usucapião, tendo em vista que o promitente vendedor continua exercendo a posse indireta (CC, art. 1.197).
6. A posse exercida pela ora parte autora decorre de promessa de compra e venda sem registro e sem prova de quitação o animus domini, o que impede o reconhecimento da usucapião.
7. O direito real do promitente comprador, previsto no art. 1.225, VII, do CC, exige o registro da promessa de compra e venda no cartório de imóveis. A ausência de registro e da quitação do contrato inviabiliza sua oponibilidade a terceiros.
8. O negócio jurídico de compra e venda foi formalizado por escritura pública e registrado em matrícula sem ônus, respeitando o princípio da concentração dos atos na matrícula (Lei n.o 13.097/2015, art. 54). Não há vício de nulidade nem má-fé do adquirente.
9. A indenização por lucros cessantes devida pela parte autora deve ser limitada ao período entre 09.1o.2023 (notificação extrajudicial) e 15.10.2024 (fim do contrato de locação com terceiro), evitando-se enriquecimento sem causa. No capítulo, sentença ajustada.
10. Apesar de não comprovada a quitação integral das benfeitorias, a documentação apresentada (RRT, vídeos, fotos, notas fiscais e contratos) comprova que a parte autora realizou melhorias úteis no imóvel. É devida a indenização a ser apurada em fase de liquidação por arbitramento. No capítulo, sentença reformada.
IV. DISPOSITIVO
11. Apelação parcialmente provida.
_____________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: CF, art. 183; CC, arts. 96, 166, II, 1.197, 1.219, 1.225, VII, 1.240, 1.247 e 1.417; CPC, arts. 370, 375 e 509, §2o; Lei no 13.097/2015, art. 54.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.501.272/SC, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, DJe 15.05.2015; STJ, REsp 1.221.243/PR, rel. Min. João Otávio de Noronha, 3a Turma, DJe 10.03.2014; TJDFT, acórdão 950840, rel. Des. Rômulo de Araújo Mendes,1a Turma Cível, acórdão 996251, rel. Des. Simone Lucindo,1a Turma Cível, acórdão 1772465, rel. Des. Roberto Freitas Filho,3a Turma Cível.

Inteiro teor:
Ementa. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO CUMULADA COM USUCAPIÃO E INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. INVIABILIDADE. COMPRA E VENDA. NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO. LUCROS CESSANTES. LIMITAÇÃO COGENTE. BENFEITORIAS. DIREITO À INDENIZAÇÃO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. A apelação interposta pela parte autora visa à reforma da sentença de procedência parcial dos pedidos em ação de nulidade de negócio jurídico cumulada com usucapião e indenização.
2. Fatos relevantes. (i) em 2017, a parte autora passou a “exercer a posse” direta do imóvel, mediante promessa de compra e venda (sem registro) celebrada com sua tia (mãe do ora ré J.V.), então proprietária do bem; (ii) a parte autora realizou reformas no imóvel, assumiu encargos condominiais e quitou tributos; (iii) após o falecimento da antiga proprietária, seu filho e único herdeiro alienou o imóvel por escritura pública a terceiros, com registro na matrícula; (iv) a parte autora ajuizou ação para obter a declaração de nulidade dessa venda por impossibilidade jurídica do objeto, o reconhecimento da usucapião do direito real de aquisição da propriedade ou, alternativamente, o ressarcimento das despesas realizadas; (v) a parte ré ingressou com reconvenção, pedindo indenização por lucros cessantes em razão da ocupação indevida do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se (i) há aquisição da propriedade ou de direito real à aquisição por usucapião especial urbana; (ii) é nulo o negócio jurídico de compra e venda celebrado entre o herdeiro do imóvel da antiga proprietária e terceiros adquirentes; (iii) é devida a indenização por lucros cessantes; (iv) há direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A usucapião especial urbana exige posse com animus domini, contínua, pacífica, por cinco anos, em imóvel urbano de até 250 m2, utilizado para moradia, e desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel (CC, art. 1240).
5. A posse ad usucapionem é aquela em que o possuidor sabe que a coisa não lhe pertence, porém atua com o desejo de se converter em proprietário, pois quer excluir o antigo titular. Assim, a posse decorrente de promessa de compra e venda não quitada, em regra, não ampara a pretensão à aquisição por usucapião, tendo em vista que o promitente vendedor continua exercendo a posse indireta (CC, art. 1.197).
6. A posse exercida pela ora parte autora decorre de promessa de compra e venda sem registro e sem prova de quitação o animus domini, o que impede o reconhecimento da usucapião.
7. O direito real do promitente comprador, previsto no art. 1.225, VII, do CC, exige o registro da promessa de compra e venda no cartório de imóveis. A ausência de registro e da quitação do contrato inviabiliza sua oponibilidade a terceiros.
8. O negócio jurídico de compra e venda foi formalizado por escritura pública e registrado em matrícula sem ônus, respeitando o princípio da concentração dos atos na matrícula (Lei n.o 13.097/2015, art. 54). Não há vício de nulidade nem má-fé do adquirente.
9. A indenização por lucros cessantes devida pela parte autora deve ser limitada ao período entre 09.1o.2023 (notificação extrajudicial) e 15.10.2024 (fim do contrato de locação com terceiro), evitando-se enriquecimento sem causa. No capítulo, sentença ajustada.
10. Apesar de não comprovada a quitação integral das benfeitorias, a documentação apresentada (RRT, vídeos, fotos, notas fiscais e contratos) comprova que a parte autora realizou melhorias úteis no imóvel. É devida a indenização a ser apurada em fase de liquidação por arbitramento. No capítulo, sentença reformada.
IV. DISPOSITIVO
11. Apelação parcialmente provida.
_____________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: CF, art. 183; CC, arts. 96, 166, II, 1.197, 1.219, 1.225, VII, 1.240, 1.247 e 1.417; CPC, arts. 370, 375 e 509, §2o; Lei no 13.097/2015, art. 54.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.501.272/SC, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, DJe 15.05.2015; STJ, REsp 1.221.243/PR, rel. Min. João Otávio de Noronha, 3a Turma, DJe 10.03.2014; TJDFT, acórdão 950840, rel. Des. Rômulo de Araújo Mendes,1a Turma Cível, acórdão 996251, rel. Des. Simone Lucindo,1a Turma Cível, acórdão 1772465, rel. Des. Roberto Freitas Filho,3a Turma Cível.