Tribunal: TJDFT
Processo: 0727695-91.2025.8.07.0016
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-12-10
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. FORTUITO EXTERNO NÃO CARACTERIZADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pelas rés em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condená-las solidariamente ao pagamento de lucros cessantes na quantia de R$ 11.470,68, a contar de julho de 2022, correspondente a 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (dezembro/2023). Houve também condenação ao pagamento de juros de obra no período de 01/07/2022 até a data da entrega do imóvel, no importe de R$ 8.681,25.
2. As recorrentes alegam que o termo de reserva é preliminar, que não vincula as partes e que houve novação contratual com previsão de nova data de entrega do imóvel. Alegam, ainda, a existência de caso fortuito decorrente da pandemia de Covid-19, que causou atraso na cadeia produtiva e escassez de insumos. Contestam a comprovação do pagamento de juros de obra pela parte autora. Requerem a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, que seja alterada a data de entrega do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão devolvida a esta Turma Recursal consiste em definir (i) o termo final para entrega do imóvel; (ii) se as recorrentes são responsáveis pelo pagamento dos lucros cessantes e dos juros de obra, bem como (iii) eventual causa excludente de responsabilidade.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Preliminar de Irregularidade de Representação. A cláusula estatutária de validade de um ano restringe-se a procurações para negócios (ad negotia). O mandato judicial (ad judicia) é regido pelo art. 105 do CPC. Seus poderes, definidos por lei processual, só cessam por revogação, renúncia ou causas legais (art. 682 do CC), sendo, portanto, a alegação de vencimento da procuração para o foro inaplicável. Preliminar rejeitada.
5. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
6. Não merece acolhida a alegação da recorrente de que o termo de reserva de unidade habitacional não vincula as partes. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996), reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
7. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996, do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva de unidade habitacional, qual seja, 30/12/2021 (ID 78048864), com a tolerância de 180 dias, em 30/06/2022, o que afasta a tese de novação contratual das recorrentes.
8. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou de encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra correspondentes ao período de julho/2022 a dezembro/2023. Todavia, eventual parcela paga pela construtora deverá ser descontada. Ressalte-se que os juros de obra pagos deverão ser calculados considerando os valores que constam das colunas “Amortização/Correção na fase da obra” e “Juros” constantes da Planilha de Evolução apresentada pela Caixa Econômica Federal (ID 78048869), conforme precedente acórdão no 2022883. Assim, merece reforma a sentença no tocante ao cálculo de restituição dos juros de obra.
9. Destaca-se que não há que se falar em acréscimo de 60 dias adicionais para a entrega das chaves. Isso porque o STJ entende que “Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias” (REsp 1582318-RJ). Portanto, admitir a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por mais 60 dias afrontaria o entendimento fixado pelo STJ.
10. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido é o entendimento da Turma Recursal: acórdão 1861856.
11. Observa-se que a escassez de insumos não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Ademais, no ato da formalização do termo de reserva, 23/04/2021 (ID 76724859 – Pág. 9), a pandemia já estava instalada e era de conhecimento das rés, de modo que não subsiste o argumento do atraso ser decorrente das consequências da pandemia da Covid-19.
12. Ausente comprovação de fortuito externo, de força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pela consumidora adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcionais e adequados para reparar os prejuízos causados.
IV. DISPOSITIVO
13. Recurso parcialmente provido. Sentença reformada tão somente para constar que em relação aos cálculos da restituição de juros de obra, sejam descontadas eventuais parcelas pagas pela construtora e para estabelecer que sejam considerados os valores que constam das colunas “Amortização/Correção na fase da obra” e “Juros” da Planilha de Evolução acostada aos autos.
14. Custas recolhidas. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios, pois ausente recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.
_________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, artigos 2o e 3o; CPC, art. 105.
Jurisprudência relevante citada: STJ. 2a Seção. REsp 1.729.593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (recurso repetitivo – Tema 996); STJ. 3a Turma. REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024; TJDFT, Acórdão 2022883, 0705215-41.2024.8.07.0021, Relatora: MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 23/07/2025, publicado no DJe: 31/07/2025.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. FORTUITO EXTERNO NÃO CARACTERIZADO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pelas rés em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condená-las solidariamente ao pagamento de lucros cessantes na quantia de R$ 11.470,68, a contar de julho de 2022, correspondente a 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (dezembro/2023). Houve também condenação ao pagamento de juros de obra no período de 01/07/2022 até a data da entrega do imóvel, no importe de R$ 8.681,25.
2. As recorrentes alegam que o termo de reserva é preliminar, que não vincula as partes e que houve novação contratual com previsão de nova data de entrega do imóvel. Alegam, ainda, a existência de caso fortuito decorrente da pandemia de Covid-19, que causou atraso na cadeia produtiva e escassez de insumos. Contestam a comprovação do pagamento de juros de obra pela parte autora. Requerem a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, que seja alterada a data de entrega do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão devolvida a esta Turma Recursal consiste em definir (i) o termo final para entrega do imóvel; (ii) se as recorrentes são responsáveis pelo pagamento dos lucros cessantes e dos juros de obra, bem como (iii) eventual causa excludente de responsabilidade.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Preliminar de Irregularidade de Representação. A cláusula estatutária de validade de um ano restringe-se a procurações para negócios (ad negotia). O mandato judicial (ad judicia) é regido pelo art. 105 do CPC. Seus poderes, definidos por lei processual, só cessam por revogação, renúncia ou causas legais (art. 682 do CC), sendo, portanto, a alegação de vencimento da procuração para o foro inaplicável. Preliminar rejeitada.
5. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
6. Não merece acolhida a alegação da recorrente de que o termo de reserva de unidade habitacional não vincula as partes. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996), reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
7. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996, do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva de unidade habitacional, qual seja, 30/12/2021 (ID 78048864), com a tolerância de 180 dias, em 30/06/2022, o que afasta a tese de novação contratual das recorrentes.
8. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou de encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra correspondentes ao período de julho/2022 a dezembro/2023. Todavia, eventual parcela paga pela construtora deverá ser descontada. Ressalte-se que os juros de obra pagos deverão ser calculados considerando os valores que constam das colunas “Amortização/Correção na fase da obra” e “Juros” constantes da Planilha de Evolução apresentada pela Caixa Econômica Federal (ID 78048869), conforme precedente acórdão no 2022883. Assim, merece reforma a sentença no tocante ao cálculo de restituição dos juros de obra.
9. Destaca-se que não há que se falar em acréscimo de 60 dias adicionais para a entrega das chaves. Isso porque o STJ entende que “Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias” (REsp 1582318-RJ). Portanto, admitir a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por mais 60 dias afrontaria o entendimento fixado pelo STJ.
10. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido é o entendimento da Turma Recursal: acórdão 1861856.
11. Observa-se que a escassez de insumos não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Ademais, no ato da formalização do termo de reserva, 23/04/2021 (ID 76724859 – Pág. 9), a pandemia já estava instalada e era de conhecimento das rés, de modo que não subsiste o argumento do atraso ser decorrente das consequências da pandemia da Covid-19.
12. Ausente comprovação de fortuito externo, de força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pela consumidora adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcionais e adequados para reparar os prejuízos causados.
IV. DISPOSITIVO
13. Recurso parcialmente provido. Sentença reformada tão somente para constar que em relação aos cálculos da restituição de juros de obra, sejam descontadas eventuais parcelas pagas pela construtora e para estabelecer que sejam considerados os valores que constam das colunas “Amortização/Correção na fase da obra” e “Juros” da Planilha de Evolução acostada aos autos.
14. Custas recolhidas. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios, pois ausente recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.
_________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, artigos 2o e 3o; CPC, art. 105.
Jurisprudência relevante citada: STJ. 2a Seção. REsp 1.729.593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (recurso repetitivo – Tema 996); STJ. 3a Turma. REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024; TJDFT, Acórdão 2022883, 0705215-41.2024.8.07.0021, Relatora: MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 23/07/2025, publicado no DJe: 31/07/2025.