Tribunal: TJDFT
Processo: 0737964-11.2023.8.07.0001
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-04
Data de publicação: 2025-09-16

Ementa:
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. EXECUÇÃO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. PRESCRIÇÃO PARCIAL RECONHECIDA. PANDEMIA DE COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. REDUÇÃO PROPORCIONAL DOS ALUGUÉIS. BENFEITORIAS REALIZADAS SEM AUTORIZAÇÃO EXPRESSA. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta por Elisangela da Silva Nogueira contra sentença que julgou improcedentes os Embargos à Execução opostos em face de Districon Participações Ltda, nos quais a Apelante alegava: (i) prescrição parcial da dívida locatícia; (ii) aplicação da Teoria da Imprevisão em razão dos efeitos da pandemia de COVID-19; e (iii) direito à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel comercial objeto do contrato de locação. O juízo de origem rejeitou todas as teses e manteve a integralidade da execução fundada em aluguéis e encargos vencidos entre março e outubro de 2020.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se incide a prescrição trienal sobre os aluguéis e encargos vencidos antes de 15/05/2020; (ii) estabelecer se a pandemia de COVID-19 justifica a revisão do contrato de locação com base na Teoria da Imprevisão; e (iii) determinar se a Apelante tem direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A prescrição trienal, prevista no art. 206, § 3o, I, do CC, alcança os aluguéis e encargos vencidos antes de 15/05/2020, uma vez que a citação por edital foi declarada nula por má-fé da exequente, que detinha conhecimento do endereço da devedora. O comparecimento espontâneo da Apelante aos autos em 15/05/2023 é o marco interruptivo da prescrição, sem retroação à data de ajuizamento da execução, nos termos dos arts. 240, § 2o, e 239, § 1o, do CPC.
4. A pandemia de COVID-19 configura fato superveniente, extraordinário e imprevisível, apto a justificar a aplicação da Teoria da Imprevisão. A atividade exercida pela Apelante (escola de aviação civil) foi diretamente afetada por medidas sanitárias restritivas impostas por decretos governamentais e determinações da ANAC, impedindo a fruição econômica do imóvel locado.
5. A prova documental e os fatos notórios não impugnados atraem a incidência do art. 341 do CPC e demonstram a ocorrência de onerosidade excessiva, autorizando a redução proporcional dos aluguéis em 50% no período de 15/05/2020 a 31/10/2020, mantendo-se os demais encargos contratuais, em consonância com o princípio da função social do contrato e a boa-fé objetiva.
6. A cláusula contratual que prevê a incorporação das benfeitorias ao imóvel sem direito à indenização, na ausência de autorização expressa e escrita do locador, é válida e eficaz, conforme Súmula 335 do STJ. A Apelante não comprovou a existência de autorização formal nem conduta inequívoca da Apelada que pudesse configurar venire contra factum proprium ou gerar expectativa legítima de ressarcimento.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: "1. A prescrição trienal da pretensão de cobrança de aluguéis e encargos incide a partir do vencimento das parcelas, e somente se interrompe com a citação válida ou com o comparecimento espontâneo do devedor."; "2. A pandemia de COVID-19 e as medidas governamentais que inviabilizaram a atividade do locatário configuram caso fortuito ou força maior, justificando a revisão do contrato de locação comercial com base na Teoria da Imprevisão."; "3. É cabível a redução proporcional dos aluguéis em 50% no período em que a atividade comercial do locatário foi inviabilizada por força maior."; "4. Nos contratos de locação, é válida a cláusula que afasta o direito à indenização por benfeitorias não autorizadas expressamente e por escrito pelo locador.".
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Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXV; CC, arts. 206, § 3o, I; 317; 478; 884; 1.219; CPC, arts. 239, § 1o; 240, §§ 1o e 2o; 341; Lei 8.245/1991, art. 35.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 335; TJDFT, Acórdão 1872079, 0018896-79.2015.8.07.0007, Rel. RRoberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, j. 29/05/2024; TJDFT, Acórdão 1654088, 07222830620208070001, Rel. James Eduardo Oliveira, 4a Turma Cível, j. 01/12/2022; TJDFT, Acórdão 1668815, 0720101-13.2021.8.07.0001, Rel. Fátima Rafael, 3a Turma Cível, j. 23/02/2023; TJDFT, Acórdão 1621949, 0728493-73.2020.8.07.0001, Rel. Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, j. 21/09/2022; TJDFT, Acórdão 1374198, 0713239-60.2020.8.07.0001, Rel. Robson Teixeira De Freitas, 8a Turma Cível, j. 23/09/2021; TJDFT, Acórdão 1873244, 0731146-77.2022.8.07.0001, Soníria Rocha Campos D'assunção, 6a Turma Cível, j. 29/05/2024; TJDFT, Acórdão 1923157, 0716476-21.2019.8.07.0007, Rel. Robson Teixeira De Freitas, 8a Turma Cível, j. 17/09/2024; TJDFT, Acórdão 1836958, 0702261-44.2022.8.07.0004, Rel. Fernando Tavernard, 2a Turma Cível, j. 20/03/2024.

Inteiro teor:
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. EXECUÇÃO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. PRESCRIÇÃO PARCIAL RECONHECIDA. PANDEMIA DE COVID-19. TEORIA DA IMPREVISÃO. REDUÇÃO PROPORCIONAL DOS ALUGUÉIS. BENFEITORIAS REALIZADAS SEM AUTORIZAÇÃO EXPRESSA. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta por Elisangela da Silva Nogueira contra sentença que julgou improcedentes os Embargos à Execução opostos em face de Districon Participações Ltda, nos quais a Apelante alegava: (i) prescrição parcial da dívida locatícia; (ii) aplicação da Teoria da Imprevisão em razão dos efeitos da pandemia de COVID-19; e (iii) direito à indenização por benfeitorias realizadas no imóvel comercial objeto do contrato de locação. O juízo de origem rejeitou todas as teses e manteve a integralidade da execução fundada em aluguéis e encargos vencidos entre março e outubro de 2020.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se incide a prescrição trienal sobre os aluguéis e encargos vencidos antes de 15/05/2020; (ii) estabelecer se a pandemia de COVID-19 justifica a revisão do contrato de locação com base na Teoria da Imprevisão; e (iii) determinar se a Apelante tem direito à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A prescrição trienal, prevista no art. 206, § 3o, I, do CC, alcança os aluguéis e encargos vencidos antes de 15/05/2020, uma vez que a citação por edital foi declarada nula por má-fé da exequente, que detinha conhecimento do endereço da devedora. O comparecimento espontâneo da Apelante aos autos em 15/05/2023 é o marco interruptivo da prescrição, sem retroação à data de ajuizamento da execução, nos termos dos arts. 240, § 2o, e 239, § 1o, do CPC.
4. A pandemia de COVID-19 configura fato superveniente, extraordinário e imprevisível, apto a justificar a aplicação da Teoria da Imprevisão. A atividade exercida pela Apelante (escola de aviação civil) foi diretamente afetada por medidas sanitárias restritivas impostas por decretos governamentais e determinações da ANAC, impedindo a fruição econômica do imóvel locado.
5. A prova documental e os fatos notórios não impugnados atraem a incidência do art. 341 do CPC e demonstram a ocorrência de onerosidade excessiva, autorizando a redução proporcional dos aluguéis em 50% no período de 15/05/2020 a 31/10/2020, mantendo-se os demais encargos contratuais, em consonância com o princípio da função social do contrato e a boa-fé objetiva.
6. A cláusula contratual que prevê a incorporação das benfeitorias ao imóvel sem direito à indenização, na ausência de autorização expressa e escrita do locador, é válida e eficaz, conforme Súmula 335 do STJ. A Apelante não comprovou a existência de autorização formal nem conduta inequívoca da Apelada que pudesse configurar venire contra factum proprium ou gerar expectativa legítima de ressarcimento.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento: "1. A prescrição trienal da pretensão de cobrança de aluguéis e encargos incide a partir do vencimento das parcelas, e somente se interrompe com a citação válida ou com o comparecimento espontâneo do devedor."; "2. A pandemia de COVID-19 e as medidas governamentais que inviabilizaram a atividade do locatário configuram caso fortuito ou força maior, justificando a revisão do contrato de locação comercial com base na Teoria da Imprevisão."; "3. É cabível a redução proporcional dos aluguéis em 50% no período em que a atividade comercial do locatário foi inviabilizada por força maior."; "4. Nos contratos de locação, é válida a cláusula que afasta o direito à indenização por benfeitorias não autorizadas expressamente e por escrito pelo locador.".
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Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXV; CC, arts. 206, § 3o, I; 317; 478; 884; 1.219; CPC, arts. 239, § 1o; 240, §§ 1o e 2o; 341; Lei 8.245/1991, art. 35.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 335; TJDFT, Acórdão 1872079, 0018896-79.2015.8.07.0007, Rel. RRoberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, j. 29/05/2024; TJDFT, Acórdão 1654088, 07222830620208070001, Rel. James Eduardo Oliveira, 4a Turma Cível, j. 01/12/2022; TJDFT, Acórdão 1668815, 0720101-13.2021.8.07.0001, Rel. Fátima Rafael, 3a Turma Cível, j. 23/02/2023; TJDFT, Acórdão 1621949, 0728493-73.2020.8.07.0001, Rel. Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, j. 21/09/2022; TJDFT, Acórdão 1374198, 0713239-60.2020.8.07.0001, Rel. Robson Teixeira De Freitas, 8a Turma Cível, j. 23/09/2021; TJDFT, Acórdão 1873244, 0731146-77.2022.8.07.0001, Soníria Rocha Campos D'assunção, 6a Turma Cível, j. 29/05/2024; TJDFT, Acórdão 1923157, 0716476-21.2019.8.07.0007, Rel. Robson Teixeira De Freitas, 8a Turma Cível, j. 17/09/2024; TJDFT, Acórdão 1836958, 0702261-44.2022.8.07.0004, Rel. Fernando Tavernard, 2a Turma Cível, j. 20/03/2024.