Tribunal: TJDFT
Processo: 0707954-76.2022.8.07.0014
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-08-01

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. MULTA CONTRATUAL. VALIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de cobrança de multa contratual, reconheceu o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta e condenou as rés ao pagamento de multa contratual, com correção monetária pelo INPC desde o vencimento e juros de 1% ao mês a partir da citação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) reconhecer a incompetência territorial do juízo de origem; (ii) analisar a ilegitimidade passiva da empresa ré; (iii) examinar a ocorrência de prescrição da pretensão indenizatória; (iv) verificar a existência de caso fortuito apto a afastar a multa contratual; (v) avaliar a validade e proporcionalidade da cláusula penal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A alegação de incompetência territorial e de incorreção do valor da causa não foi suscitada em contestação, configurando inovação recursal e vedada sua apreciação em sede de apelação, conforme artigos 65 e 293 do CPC.
4. A preliminar de ilegitimidade passiva é afastada com base na Teoria da Asserção, pois a autora demonstrou, na inicial e em réplica, a participação da empresa na relação contratual, incluindo recebimento do sinal e uso de seu logotipo no contrato.
5. A pretensão indenizatória decorrente de inadimplemento contratual sujeita-se ao prazo prescricional de 10 anos, nos termos do art. 205 do Código Civil e conforme jurisprudência do STJ no EREsp 1.281.594-SP, não havendo que se falar em prescrição.
6. Os eventos alegados (atrasos administrativos e ação civil pública) não configuram caso fortuito, pois são inerentes ao risco do negócio no setor da construção civil e não impedem a incidência da cláusula penal.
7. A cláusula contratual que prevê multa de 1% ao mês pro rata die pelo atraso na entrega do imóvel é válida, tendo sido expressamente pactuada entre as partes e proporcional aos prejuízos suportados pelos autores.
8. A atuação conjunta das rés na venda do imóvel, a comunhão de endereço comercial e o controle acionário evidenciam a existência de grupo econômico, legitimando a responsabilização solidária.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido, em parte, e desprovido.
Tese de julgamento:
1. A alegação de incompetência territorial e de incorreção do valor da causa não pode ser conhecida em grau recursal por configurar inovação recursal.
2. A ilegitimidade passiva deve ser analisada com base na Teoria da Asserção, bastando a narrativa inicial que indique, em tese, vínculo entre a parte e o objeto litigioso.
3. A pretensão de indenização por inadimplemento contratual prescreve em 10 anos, conforme art. 205 do Código Civil.
4. Não caracteriza caso fortuito ou força maior a suspensão de obra por ação civil pública ou atraso de órgãos públicos, por se tratar de risco inerente à atividade econômica.
5. É válida e exigível a cláusula penal contratual que estabelece multa de 1% ao mês pelo atraso na entrega de imóvel, desde que pactuada e proporcional ao dano.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 65, 85, §§ 2o e 11, 293; CC, arts. 205 e 206-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 1.281.594-SP; TJDFT, Acórdão 1904697, 0084933-19.2009.8.07.0001, Rel. Des. Vera Andrighi, j. 07.08.2024; TJDFT, Acórdão 1355264, 0700005-40.2018.8.07.0014, Rel. Des. Esdras Neves, j. 14.07.2021.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. MULTA CONTRATUAL. VALIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de cobrança de multa contratual, reconheceu o atraso na entrega de imóvel adquirido na planta e condenou as rés ao pagamento de multa contratual, com correção monetária pelo INPC desde o vencimento e juros de 1% ao mês a partir da citação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) reconhecer a incompetência territorial do juízo de origem; (ii) analisar a ilegitimidade passiva da empresa ré; (iii) examinar a ocorrência de prescrição da pretensão indenizatória; (iv) verificar a existência de caso fortuito apto a afastar a multa contratual; (v) avaliar a validade e proporcionalidade da cláusula penal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A alegação de incompetência territorial e de incorreção do valor da causa não foi suscitada em contestação, configurando inovação recursal e vedada sua apreciação em sede de apelação, conforme artigos 65 e 293 do CPC.
4. A preliminar de ilegitimidade passiva é afastada com base na Teoria da Asserção, pois a autora demonstrou, na inicial e em réplica, a participação da empresa na relação contratual, incluindo recebimento do sinal e uso de seu logotipo no contrato.
5. A pretensão indenizatória decorrente de inadimplemento contratual sujeita-se ao prazo prescricional de 10 anos, nos termos do art. 205 do Código Civil e conforme jurisprudência do STJ no EREsp 1.281.594-SP, não havendo que se falar em prescrição.
6. Os eventos alegados (atrasos administrativos e ação civil pública) não configuram caso fortuito, pois são inerentes ao risco do negócio no setor da construção civil e não impedem a incidência da cláusula penal.
7. A cláusula contratual que prevê multa de 1% ao mês pro rata die pelo atraso na entrega do imóvel é válida, tendo sido expressamente pactuada entre as partes e proporcional aos prejuízos suportados pelos autores.
8. A atuação conjunta das rés na venda do imóvel, a comunhão de endereço comercial e o controle acionário evidenciam a existência de grupo econômico, legitimando a responsabilização solidária.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido, em parte, e desprovido.
Tese de julgamento:
1. A alegação de incompetência territorial e de incorreção do valor da causa não pode ser conhecida em grau recursal por configurar inovação recursal.
2. A ilegitimidade passiva deve ser analisada com base na Teoria da Asserção, bastando a narrativa inicial que indique, em tese, vínculo entre a parte e o objeto litigioso.
3. A pretensão de indenização por inadimplemento contratual prescreve em 10 anos, conforme art. 205 do Código Civil.
4. Não caracteriza caso fortuito ou força maior a suspensão de obra por ação civil pública ou atraso de órgãos públicos, por se tratar de risco inerente à atividade econômica.
5. É válida e exigível a cláusula penal contratual que estabelece multa de 1% ao mês pelo atraso na entrega de imóvel, desde que pactuada e proporcional ao dano.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 65, 85, §§ 2o e 11, 293; CC, arts. 205 e 206-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 1.281.594-SP; TJDFT, Acórdão 1904697, 0084933-19.2009.8.07.0001, Rel. Des. Vera Andrighi, j. 07.08.2024; TJDFT, Acórdão 1355264, 0700005-40.2018.8.07.0014, Rel. Des. Esdras Neves, j. 14.07.2021.