Tribunal: TJDFT
Processo: 0728705-31.2019.8.07.0001
Órgão julgador: RENATO SCUSSEL
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-28

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. BENFEITORIAS REALIZADAS PELA LOCATÁRIA. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO. VALIDADE DA FIANÇA. LEGITIMIDADE ATIVA DO LOCADOR APÓS ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE DENÚNCIA AO CONTRATO. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas pela locatária e por seus fiadores contra sentença proferida em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios, visando, respectivamente, a obtenção de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel, declaração de nulidade da fiança prestada, ressarcimento por obras no imóvel e reconhecimento da ilegitimidade do locador para cobrança de aluguéis após a alienação do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é devida indenização à locatária pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado; (ii) estabelecer se a cláusula de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias é válida; (iii) determinar se a fiança prestada pelos fiadores é nula; e (iv) verificar se o locador original possui legitimidade para cobrar os aluguéis vencidos após a alienação do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cláusula contratual que prevê a renúncia da locatária à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias é válida, nos termos do art. 35 da Lei 8.245/1991 e da Súmula 335 do STJ, prevalecendo sobre alegações em sentido contrário.
4. Ainda que as benfeitorias tenham sido autorizadas e eventualmente necessárias, a locatária renunciou expressamente a qualquer direito de indenização, o que obsta a pretensão indenizatória.
5. A ausência de laudo de vistoria inicial não caracteriza cerceamento de defesa, diante da renúncia contratual e da fruição do imóvel pela locatária por vários anos.
6. A utilização de área pública pela locatária, sem regularização, não gera direito a indenização nem responsabilidade do locador.
7. A fiança é válida, pois firmada com conhecimento das cláusulas contratuais, com assinatura reconhecida em cartório, e sem prova de vício de consentimento ou incapacidade.
8. É possível a renúncia ao benefício de ordem pelo fiador, conforme previsão contratual expressa e autorização legal (art. 828, I, CC).
9. A alienação do imóvel durante a locação não retira a legitimidade ativa do locador original para cobrar os aluguéis vencidos, diante da ausência de denúncia do contrato pelo adquirente e da permanência da locatária no imóvel até a entrega formal das chaves.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recursos desprovidos.
Tese de julgamento:
1. É válida a cláusula contratual de renúncia da locatária ao direito de indenização e retenção por benfeitorias realizadas no imóvel, nos termos do art. 35 da Lei 8.245/1991 e da Súmula 335 do STJ.
2. A fiança prestada com ciência das cláusulas e assinatura reconhecida em cartório é válida, sendo lícita a renúncia ao benefício de ordem prevista no art. 828, I, do Código Civil.
3. O locador original mantém legitimidade para cobrança de aluguéis vencidos após a alienação do imóvel, quando ausente denúncia do contrato e constatado que ele ficou na administração do imóvel, sendo devidos os aluguéis até a entrega das chaves.

Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/1991, arts. 8o, 35 e 37, II; CC, arts. 104, 818, 827, 828, I; CPC, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 335; STJ, AgInt no AREsp 210.183/MG, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, j. 24/06/2019; TJDFT, Acórdãos 1969898, 1626607, 1741656, 1927454, 1899399, 1710461.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. LOCAÇÃO COMERCIAL. BENFEITORIAS REALIZADAS PELA LOCATÁRIA. RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO. VALIDADE DA FIANÇA. LEGITIMIDADE ATIVA DO LOCADOR APÓS ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE DENÚNCIA AO CONTRATO. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas pela locatária e por seus fiadores contra sentença proferida em ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios, visando, respectivamente, a obtenção de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel, declaração de nulidade da fiança prestada, ressarcimento por obras no imóvel e reconhecimento da ilegitimidade do locador para cobrança de aluguéis após a alienação do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é devida indenização à locatária pelas benfeitorias realizadas no imóvel locado; (ii) estabelecer se a cláusula de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias é válida; (iii) determinar se a fiança prestada pelos fiadores é nula; e (iv) verificar se o locador original possui legitimidade para cobrar os aluguéis vencidos após a alienação do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cláusula contratual que prevê a renúncia da locatária à indenização e ao direito de retenção por benfeitorias é válida, nos termos do art. 35 da Lei 8.245/1991 e da Súmula 335 do STJ, prevalecendo sobre alegações em sentido contrário.
4. Ainda que as benfeitorias tenham sido autorizadas e eventualmente necessárias, a locatária renunciou expressamente a qualquer direito de indenização, o que obsta a pretensão indenizatória.
5. A ausência de laudo de vistoria inicial não caracteriza cerceamento de defesa, diante da renúncia contratual e da fruição do imóvel pela locatária por vários anos.
6. A utilização de área pública pela locatária, sem regularização, não gera direito a indenização nem responsabilidade do locador.
7. A fiança é válida, pois firmada com conhecimento das cláusulas contratuais, com assinatura reconhecida em cartório, e sem prova de vício de consentimento ou incapacidade.
8. É possível a renúncia ao benefício de ordem pelo fiador, conforme previsão contratual expressa e autorização legal (art. 828, I, CC).
9. A alienação do imóvel durante a locação não retira a legitimidade ativa do locador original para cobrar os aluguéis vencidos, diante da ausência de denúncia do contrato pelo adquirente e da permanência da locatária no imóvel até a entrega formal das chaves.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recursos desprovidos.
Tese de julgamento:
1. É válida a cláusula contratual de renúncia da locatária ao direito de indenização e retenção por benfeitorias realizadas no imóvel, nos termos do art. 35 da Lei 8.245/1991 e da Súmula 335 do STJ.
2. A fiança prestada com ciência das cláusulas e assinatura reconhecida em cartório é válida, sendo lícita a renúncia ao benefício de ordem prevista no art. 828, I, do Código Civil.
3. O locador original mantém legitimidade para cobrança de aluguéis vencidos após a alienação do imóvel, quando ausente denúncia do contrato e constatado que ele ficou na administração do imóvel, sendo devidos os aluguéis até a entrega das chaves.

Dispositivos relevantes citados: Lei 8.245/1991, arts. 8o, 35 e 37, II; CC, arts. 104, 818, 827, 828, I; CPC, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 335; STJ, AgInt no AREsp 210.183/MG, Rel. Min. Marco Buzzi, 4a Turma, j. 24/06/2019; TJDFT, Acórdãos 1969898, 1626607, 1741656, 1927454, 1899399, 1710461.