Tribunal: TJDFT
Processo: 0719855-28.2023.8.07.0007
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-22
Data de publicação: 2025-11-10

Ementa:
Ementa: Direito Civil. Apelação Cível. Ação de Cobrança. Locação. Taxas Condominiais e Reparos no Imóvel. Ausência de Provas Documentais e de Laudo de Vistoria. Ônus da Prova do Autor. Recurso Parcialmente Provido.
I. Caso em exame
1. Locação. Cobrança de taxas condominiais e reparos no imóvel. Dialeticidade.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação ao princípio da dialeticidade, diante da alegada ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença e (ii) saber se o autor comprovou documentalmente as taxas condominiais e os reparos no imóvel, aptos a justificar a condenação imposta.
III. Razões de decidir
3. Da dialeticidade: A preliminar foi rejeitada, pois o apelante impugnou especificamente os fundamentos da sentença, indicando de forma clara as razões de seu inconformismo, atendendo ao princípio da dialeticidade recursal.
4. Do mérito: A controvérsia envolve a prova das cobranças de condomínio e dos reparos no imóvel. O art. 373, I, do CPC impõe ao autor o ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito.
5. Quanto às taxas condominiais, o autor apresentou apenas planilha de débitos, sem qualquer comprovante emitido pelo condomínio (extratos, boletos ou recibos), o que inviabiliza a condenação do locatário. Assim, impõe-se a exclusão dessa cobrança (R$ 480,00).
6. Em relação aos reparos e pintura, a ausência de laudo de vistoria inicial impede aferir o estado do imóvel no início e no fim da locação. As fotografias juntadas não se mostram suficientes para comprovar danos imputáveis ao locatário. Dessa forma, também deve ser afastada essa parcela da condenação (R$ 2.100,00).
7. A jurisprudência do TJDFT reconhece que a ausência de laudo de vistoria inicial impede a aferição da extensão dos danos e a imposição do dever de indenizar (Acórdão n. 1966673, 2a Turma Cível, Rel. João Egmont, julgado em 05/02/2025).
8. Diante da parcial reforma da sentença, reconhece-se sucumbência recíproca, com redistribuição proporcional dos honorários advocatícios, nos termos do art. 86 do CPC.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso provido.
Tese de julgamento: “1. A ausência de comprovantes oficiais das taxas condominiais impede a condenação do locatário ao seu pagamento. 2. A inexistência de laudo de vistoria inicial inviabiliza o reconhecimento de danos e reparos no imóvel locado. 3. Reconhecida a sucumbência recíproca, os honorários advocatícios devem ser redistribuídos proporcionalmente.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, I, e art. 86; Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 23, III. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão n. 1966673, 0706801-76.2024.8.07.0001, Rel. João Egmont, 2a Turma Cível, julgado em 05/02/2025.

Inteiro teor:
Ementa: Direito Civil. Apelação Cível. Ação de Cobrança. Locação. Taxas Condominiais e Reparos no Imóvel. Ausência de Provas Documentais e de Laudo de Vistoria. Ônus da Prova do Autor. Recurso Parcialmente Provido.
I. Caso em exame
1. Locação. Cobrança de taxas condominiais e reparos no imóvel. Dialeticidade.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação ao princípio da dialeticidade, diante da alegada ausência de impugnação específica aos fundamentos da sentença e (ii) saber se o autor comprovou documentalmente as taxas condominiais e os reparos no imóvel, aptos a justificar a condenação imposta.
III. Razões de decidir
3. Da dialeticidade: A preliminar foi rejeitada, pois o apelante impugnou especificamente os fundamentos da sentença, indicando de forma clara as razões de seu inconformismo, atendendo ao princípio da dialeticidade recursal.
4. Do mérito: A controvérsia envolve a prova das cobranças de condomínio e dos reparos no imóvel. O art. 373, I, do CPC impõe ao autor o ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito.
5. Quanto às taxas condominiais, o autor apresentou apenas planilha de débitos, sem qualquer comprovante emitido pelo condomínio (extratos, boletos ou recibos), o que inviabiliza a condenação do locatário. Assim, impõe-se a exclusão dessa cobrança (R$ 480,00).
6. Em relação aos reparos e pintura, a ausência de laudo de vistoria inicial impede aferir o estado do imóvel no início e no fim da locação. As fotografias juntadas não se mostram suficientes para comprovar danos imputáveis ao locatário. Dessa forma, também deve ser afastada essa parcela da condenação (R$ 2.100,00).
7. A jurisprudência do TJDFT reconhece que a ausência de laudo de vistoria inicial impede a aferição da extensão dos danos e a imposição do dever de indenizar (Acórdão n. 1966673, 2a Turma Cível, Rel. João Egmont, julgado em 05/02/2025).
8. Diante da parcial reforma da sentença, reconhece-se sucumbência recíproca, com redistribuição proporcional dos honorários advocatícios, nos termos do art. 86 do CPC.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso provido.
Tese de julgamento: “1. A ausência de comprovantes oficiais das taxas condominiais impede a condenação do locatário ao seu pagamento. 2. A inexistência de laudo de vistoria inicial inviabiliza o reconhecimento de danos e reparos no imóvel locado. 3. Reconhecida a sucumbência recíproca, os honorários advocatícios devem ser redistribuídos proporcionalmente.”

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, I, e art. 86; Lei n. 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), art. 23, III. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão n. 1966673, 0706801-76.2024.8.07.0001, Rel. João Egmont, 2a Turma Cível, julgado em 05/02/2025.