Tribunal: TJDFT
Processo: 0749513-18.2023.8.07.0001
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-04-10
Data de publicação: 2025-05-05

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES. RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame.
1. Cuida-se de apelação cível interposta pelo Réu contra sentença proferida em ação de rescisão contratual com devolução de valores, parcialmente procedente.
II. Questão em discussão.
2. A controvérsia recursal consiste em analisar as preliminares de incompetência territorial e cerceamento de defesa; no mérito, consiste em analisar se houve culpa exclusiva da vendedora no atraso de entrega de unidade imobiliária.
III. Razões de decidir.
3. Devem ser rejeitadas as preliminares de cerceamento de defesa e de decisão surpresa, pois o magistrado de origem, além de intimar as partes para informar as provas a serem produzidas, fundamentou, na sentença, os motivos pelos quais indeferiu os pedidos de prova da Ré. Uma vez que não foi demonstrada a imprescindibilidade do depoimento pessoal e da oitiva de testemunhas, deve ser mantido o entendimento pelo indeferimento, com base no art. 370, parágrafo único, do CPC.
3.1. Apesar de o foro de eleição ter sido previsto no termo aditivo contratual, ele não vincula os compradores, tendo em vista a incidência do Código de Defesa do Consumidor na relação sob exame. Os Autores podem, então, ajuizar a demanda no foro de seu domicílio.
3.2. No mérito, a Ré não comprovou que as medidas restritivas determinadas no período da pandemia foram a causa determinante para o atraso na entrega do empreendimento imobiliário. De outro lado, matérias de jornais do Estado onde está em construção o empreendimento noticiaram que o atraso vem se prorrogando por anos, por motivos alheios à pandemia. Fica rejeitada, então, a tese da Ré de força maior ou fato imprevisível.
3.3. É forçoso reconhecer que a rescisão do contrato de compra e venda se deu por culpa exclusiva da vendedora, o que atrai as consequências previstas no art. 43-A da Lei 13.786/2018, quais sejam, devolução integral dos valores pagos, além da multa por descumprimento do contrato.
3.4. De acordo com o diálogo das fontes, a aplicação da Lei 13.786/2018 não afasta a aplicação do CDC e da súmula 543 do STJ, por força da qual a devolução dos valores deve se dar de modo imediato e integral, vez que houve culpa exclusiva do vendedor na rescisão.
3.5. Os danos emergentes compreendem as quantias desembolsadas a título de sinal, prestações e até comissão de corretagem, porque os credores deixaram de receber o objeto do contrato no tempo e modo ajustado. Logo, não é justo que, apesar da culpa da vendedora, se vejam obrigados a suportar parte do prejuízo, como a despesa pela comissão de corretagem
IV. Dispositivo e tese.
4. Recurso conhecido desprovido.

Tese de julgamento: “A rescisão de contrato de compra e venda de unidade imobiliária por culpa exclusiva do atraso da vendedora acarreta o dever de devolução integral dos valores pagos pelos compradores, além da multa pelo descumprimento contratual.”.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. MULTIPROPRIEDADE. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE VALORES. RETENÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. Caso em exame.
1. Cuida-se de apelação cível interposta pelo Réu contra sentença proferida em ação de rescisão contratual com devolução de valores, parcialmente procedente.
II. Questão em discussão.
2. A controvérsia recursal consiste em analisar as preliminares de incompetência territorial e cerceamento de defesa; no mérito, consiste em analisar se houve culpa exclusiva da vendedora no atraso de entrega de unidade imobiliária.
III. Razões de decidir.
3. Devem ser rejeitadas as preliminares de cerceamento de defesa e de decisão surpresa, pois o magistrado de origem, além de intimar as partes para informar as provas a serem produzidas, fundamentou, na sentença, os motivos pelos quais indeferiu os pedidos de prova da Ré. Uma vez que não foi demonstrada a imprescindibilidade do depoimento pessoal e da oitiva de testemunhas, deve ser mantido o entendimento pelo indeferimento, com base no art. 370, parágrafo único, do CPC.
3.1. Apesar de o foro de eleição ter sido previsto no termo aditivo contratual, ele não vincula os compradores, tendo em vista a incidência do Código de Defesa do Consumidor na relação sob exame. Os Autores podem, então, ajuizar a demanda no foro de seu domicílio.
3.2. No mérito, a Ré não comprovou que as medidas restritivas determinadas no período da pandemia foram a causa determinante para o atraso na entrega do empreendimento imobiliário. De outro lado, matérias de jornais do Estado onde está em construção o empreendimento noticiaram que o atraso vem se prorrogando por anos, por motivos alheios à pandemia. Fica rejeitada, então, a tese da Ré de força maior ou fato imprevisível.
3.3. É forçoso reconhecer que a rescisão do contrato de compra e venda se deu por culpa exclusiva da vendedora, o que atrai as consequências previstas no art. 43-A da Lei 13.786/2018, quais sejam, devolução integral dos valores pagos, além da multa por descumprimento do contrato.
3.4. De acordo com o diálogo das fontes, a aplicação da Lei 13.786/2018 não afasta a aplicação do CDC e da súmula 543 do STJ, por força da qual a devolução dos valores deve se dar de modo imediato e integral, vez que houve culpa exclusiva do vendedor na rescisão.
3.5. Os danos emergentes compreendem as quantias desembolsadas a título de sinal, prestações e até comissão de corretagem, porque os credores deixaram de receber o objeto do contrato no tempo e modo ajustado. Logo, não é justo que, apesar da culpa da vendedora, se vejam obrigados a suportar parte do prejuízo, como a despesa pela comissão de corretagem
IV. Dispositivo e tese.
4. Recurso conhecido desprovido.

Tese de julgamento: “A rescisão de contrato de compra e venda de unidade imobiliária por culpa exclusiva do atraso da vendedora acarreta o dever de devolução integral dos valores pagos pelos compradores, além da multa pelo descumprimento contratual.”.