Tribunal: TJDFT
Processo: 0717761-62.2022.8.07.0001
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-02-26
Data de publicação: 2025-03-05

Ementa:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCIADORA. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE INCORPORADORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. APLICABILIDADE DA SÚMULA No 308 DO STJ. BAIXA DO GRAVAME. SOLIDARIEDADE ENTRE INCORPORADORA E AGENTE FINANCEIRO. DIREITO DO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. ART. 1.418 DO CÓDIGO CIVIL. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO CONHECIDO DE DESPROVIDO.
1. Preclusão Consumativa: Nos termos da jurisprudência deste Tribunal, a ausência de interposição de agravo de instrumento contra decisão saneadora que rejeitou preliminares gera preclusão consumativa, inviabilizando a rediscussão da ilegitimidade passiva do banco em sede recursal.
2. Ineficácia da Hipoteca em Relação ao Adquirente de Boa-fé: A hipoteca constituída entre a incorporadora e o banco não é oponível ao adquirente de boa-fé, conforme estabelece a Súmula no 308 do STJ. O direito à moradia e a confiança legítima do adquirente, respaldados pelos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva (arts. 421 e 422 do Código Civil), prevalecem sobre os interesses creditícios do banco. Precedentes.
3. Direito Real do Adquirente (Art. 1.418 do Código Civil): O promitente comprador, titular de direito real, tem direito à outorga da escritura definitiva livre de ônus, podendo, caso o vendedor se recuse, requerer judicialmente a adjudicação do imóvel. A hipoteca firmada entre a incorporadora e o banco, sem anuência do adquirente, não pode obstar a obtenção da propriedade plena e desembaraçada.
4. Solidariedade dos Réus Quanto à Baixa do Gravame: A responsabilidade pela baixa do gravame é solidária entre a incorporadora e o banco. Tal solidariedade decorre da obrigação comum de entregar o imóvel livre de ônus ao adquirente, cuja quitação integral do preço torna inexigível qualquer gravame hipotecário que lhe seja alheio. Precedentes.
5. Honorários de Sucumbência: Consoante o princípio da causalidade, os honorários advocatícios são devidos exclusivamente pelo banco apelante, que resistiu ao pedido do adquirente e manteve o gravame hipotecário, impedindo a plena aquisição da propriedade. Majoram-se os honorários em 2%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
6. Recurso conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INSTITUIÇÃO FINANCIADORA. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA FIRMADA ENTRE INCORPORADORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO AO ADQUIRENTE. APLICABILIDADE DA SÚMULA No 308 DO STJ. BAIXA DO GRAVAME. SOLIDARIEDADE ENTRE INCORPORADORA E AGENTE FINANCEIRO. DIREITO DO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. ART. 1.418 DO CÓDIGO CIVIL. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO CONHECIDO DE DESPROVIDO.
1. Preclusão Consumativa: Nos termos da jurisprudência deste Tribunal, a ausência de interposição de agravo de instrumento contra decisão saneadora que rejeitou preliminares gera preclusão consumativa, inviabilizando a rediscussão da ilegitimidade passiva do banco em sede recursal.
2. Ineficácia da Hipoteca em Relação ao Adquirente de Boa-fé: A hipoteca constituída entre a incorporadora e o banco não é oponível ao adquirente de boa-fé, conforme estabelece a Súmula no 308 do STJ. O direito à moradia e a confiança legítima do adquirente, respaldados pelos princípios da função social do contrato e da boa-fé objetiva (arts. 421 e 422 do Código Civil), prevalecem sobre os interesses creditícios do banco. Precedentes.
3. Direito Real do Adquirente (Art. 1.418 do Código Civil): O promitente comprador, titular de direito real, tem direito à outorga da escritura definitiva livre de ônus, podendo, caso o vendedor se recuse, requerer judicialmente a adjudicação do imóvel. A hipoteca firmada entre a incorporadora e o banco, sem anuência do adquirente, não pode obstar a obtenção da propriedade plena e desembaraçada.
4. Solidariedade dos Réus Quanto à Baixa do Gravame: A responsabilidade pela baixa do gravame é solidária entre a incorporadora e o banco. Tal solidariedade decorre da obrigação comum de entregar o imóvel livre de ônus ao adquirente, cuja quitação integral do preço torna inexigível qualquer gravame hipotecário que lhe seja alheio. Precedentes.
5. Honorários de Sucumbência: Consoante o princípio da causalidade, os honorários advocatícios são devidos exclusivamente pelo banco apelante, que resistiu ao pedido do adquirente e manteve o gravame hipotecário, impedindo a plena aquisição da propriedade. Majoram-se os honorários em 2%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
6. Recurso conhecido e desprovido.