Tribunal: TJDFT
Processo: 0730737-33.2024.8.07.0001
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-04
Data de publicação: 2025-06-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. TERMO FINAL. ENTREGA DAS CHAVES. DISPONIBILDADE DO IMÓVEL. REPAROS. LAUDO DE VISTORIA. PROVA UNILATERAL. CLÁUSULA COMPENSATÓRIA. JUROS DE MORA. CORREÇÃO MONETÁRIA. BIS IN IDEM. PREFIXAÇÃO DAS PERDAS E DANOS. INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR. SENTENÇA REFORMADA. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.
1. O art. 23 da Lei 8.245/91 estabelece que o locatário é obrigado a "I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal; e VIII - pagar os impostos e taxas, salvo disposição expressa em contrário."
2. Com relação às garantias locatícias, o art. 40, III e parágrafo único da Lei 8.245/91 prevê a substituição da modalidade de garantia em caso de exoneração do fiador e a notificação para que o locatário apresente nova garantia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
3. A data de entrega das chaves formaliza o encerramento da relação contratual. O período anterior de reforma do imóvel, em que pese o locatário tenha desocupado o bem, não caracteriza o termo final. A manutenção do imóvel na posse do locatário indisponibiliza seu aproveitamento por parte do locador.
4. A produção unilateral de laudo de vistoria de saída, em tese, não é suficiente para comprovar o fato constitutivo do direito do autor, notadamente em face da ausência de comunicação prévia do locatário. Deve ser cotejado com as demais provas apresentadas no processo para que seja verificada a correspondência das informações com a condição do imóvel.
5. Estabelece o art. 409 do Código Civil (CC) que se a cláusula penal for estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode se referir à inexecução completa da obrigação, a de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora. Trata-se de cláusula acessória com objetivo de reforçar o integral cumprimento do ajuste. A legislação e doutrina distinguem as de caráter compensatório (quando relacionada ao não cumprimento útil do negócio jurídico) com as de caráter moratório (em caso de atraso).
6. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio, nos termos do art. 413, CC. Objetiva-se mitigar excessos decorrentes de cláusulas que, ao final, impõe enriquecimento sem causa nas relações civis.
7. O parágrafo único do art. 416, CC determina a impossibilidade de exigir indenização suplementar, salvo se tiver sido convencionada essa possibilidade, ainda que o prejuízo seja superior ao previsto na cláusula penal.
8. A correção monetária e juros de mora têm fundamentos distintos: a primeira objetiva preservar o valor real da obrigação enquanto o segundo se origina de uma penalidade por um atraso injustificado no cumprimento da obrigação. Os institutos, portanto, têm fatos geradores distintos, o que afasta, em tese, a configuração do bis in idem.
9. Na hipótese, a cláusula quarta do contrato de locação prevê a hipótese de multa contratual: "Fica estipulada a multa de 03 meses de aluguéis vigentes na data da ocorrência à parte que infringir quaisquer cláusulas deste contrato, facultando a parte inocente a considerar rescindida a locação, independentemente do tempo decorrido do presente contrato e, caso a parte que infringir qualquer cláusula deste contrato seja o Locatário, o Locador poderá promover o despejo do mesmo do imóvel."
10. A cláusula requer interpretação de acordo com a boa-fé objetiva (art. 113, CC).Tem naturezade cláusula compensatória. Pelos usos e costumes, se refere unicamente à extinção prematura do negócio jurídico e respectiva prefixação das perdas e danos.
11. O locatário violou, em tese, três obrigações contratuais que encontram correspondência na Lei de Locações: obrigação de pagamento do aluguel e acessórios, quando convencionados; restituição do imóvel no estado em que o recebeu; e substituição da garantia locatícia no prazo de 30 dias após notificação do locador.
12. A interpretação literal autorizaria, em tese, a invocação da cláusula penal por qualquer comportamento alheio à fiel execução do contrato. Todavia, considerando a boa-fé e costumes do mercado de locação de imóveis, a cláusula não se aplica para eventual indenização de danos causados ao imóvel. Seu propósito se direciona para prejuizo decorente de extinção antecipada do contrato. Seu propósito se direciona, na verdade, para a indenização decorrente da extinção prematura do contrato. Precedente.
11. Recurso conhecido e parcialmente provido. Honorários mantidos.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. TERMO FINAL. ENTREGA DAS CHAVES. DISPONIBILDADE DO IMÓVEL. REPAROS. LAUDO DE VISTORIA. PROVA UNILATERAL. CLÁUSULA COMPENSATÓRIA. JUROS DE MORA. CORREÇÃO MONETÁRIA. BIS IN IDEM. PREFIXAÇÃO DAS PERDAS E DANOS. INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR. SENTENÇA REFORMADA. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.
1. O art. 23 da Lei 8.245/91 estabelece que o locatário é obrigado a "I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal; e VIII - pagar os impostos e taxas, salvo disposição expressa em contrário."
2. Com relação às garantias locatícias, o art. 40, III e parágrafo único da Lei 8.245/91 prevê a substituição da modalidade de garantia em caso de exoneração do fiador e a notificação para que o locatário apresente nova garantia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.
3. A data de entrega das chaves formaliza o encerramento da relação contratual. O período anterior de reforma do imóvel, em que pese o locatário tenha desocupado o bem, não caracteriza o termo final. A manutenção do imóvel na posse do locatário indisponibiliza seu aproveitamento por parte do locador.
4. A produção unilateral de laudo de vistoria de saída, em tese, não é suficiente para comprovar o fato constitutivo do direito do autor, notadamente em face da ausência de comunicação prévia do locatário. Deve ser cotejado com as demais provas apresentadas no processo para que seja verificada a correspondência das informações com a condição do imóvel.
5. Estabelece o art. 409 do Código Civil (CC) que se a cláusula penal for estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode se referir à inexecução completa da obrigação, a de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora. Trata-se de cláusula acessória com objetivo de reforçar o integral cumprimento do ajuste. A legislação e doutrina distinguem as de caráter compensatório (quando relacionada ao não cumprimento útil do negócio jurídico) com as de caráter moratório (em caso de atraso).
6. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio, nos termos do art. 413, CC. Objetiva-se mitigar excessos decorrentes de cláusulas que, ao final, impõe enriquecimento sem causa nas relações civis.
7. O parágrafo único do art. 416, CC determina a impossibilidade de exigir indenização suplementar, salvo se tiver sido convencionada essa possibilidade, ainda que o prejuízo seja superior ao previsto na cláusula penal.
8. A correção monetária e juros de mora têm fundamentos distintos: a primeira objetiva preservar o valor real da obrigação enquanto o segundo se origina de uma penalidade por um atraso injustificado no cumprimento da obrigação. Os institutos, portanto, têm fatos geradores distintos, o que afasta, em tese, a configuração do bis in idem.
9. Na hipótese, a cláusula quarta do contrato de locação prevê a hipótese de multa contratual: "Fica estipulada a multa de 03 meses de aluguéis vigentes na data da ocorrência à parte que infringir quaisquer cláusulas deste contrato, facultando a parte inocente a considerar rescindida a locação, independentemente do tempo decorrido do presente contrato e, caso a parte que infringir qualquer cláusula deste contrato seja o Locatário, o Locador poderá promover o despejo do mesmo do imóvel."
10. A cláusula requer interpretação de acordo com a boa-fé objetiva (art. 113, CC).Tem naturezade cláusula compensatória. Pelos usos e costumes, se refere unicamente à extinção prematura do negócio jurídico e respectiva prefixação das perdas e danos.
11. O locatário violou, em tese, três obrigações contratuais que encontram correspondência na Lei de Locações: obrigação de pagamento do aluguel e acessórios, quando convencionados; restituição do imóvel no estado em que o recebeu; e substituição da garantia locatícia no prazo de 30 dias após notificação do locador.
12. A interpretação literal autorizaria, em tese, a invocação da cláusula penal por qualquer comportamento alheio à fiel execução do contrato. Todavia, considerando a boa-fé e costumes do mercado de locação de imóveis, a cláusula não se aplica para eventual indenização de danos causados ao imóvel. Seu propósito se direciona para prejuizo decorente de extinção antecipada do contrato. Seu propósito se direciona, na verdade, para a indenização decorrente da extinção prematura do contrato. Precedente.
11. Recurso conhecido e parcialmente provido. Honorários mantidos.