Tribunal: TJDFT
Processo: 0700674-25.2024.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0700674-25.2024.8.07.0001 RECORRENTE: JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A RECORRIDOS: ADRIANA FRANCISCA RODRIGUES MIRANDA, RÔMULO ROYS DE MIRANDA RODRIGUES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. REJEIÇÃO. MÉRITO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CONFIGURAÇÃO. PROGRAMA HABITACIONAL. CODHAB/DF. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. VINCULAÇÃO. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO. TEMA No 996 DO C. STJ. 1. No presente caso é possível constatar a existência de provas suficientes para atestar a alegada situação de hipossuficiência, de acordo com os documentos juntados aos presentes autos pelos autores. 2. O exame sobre a legitimidade das partes deve ser feito com a observância da Teoria da Asserção. A presença da legitimidade, assim como das demais condições da ação, deve ser verificada de forma abstrata e levando em consideração apenas as alegações expendidas na petição inicial. Preliminar rejeitada. 3. A pretensão dos autos não se destina à discussão do contrato de financiamento firmado com o agente financeiro, mas sim, ao ressarcimento dos juros de obra decorrentes do suposto atraso na entrega da edificação, o que não atrai a necessidade de litisconsórcio e nem a competência da Justiça Federal. Preliminar rejeitada. 4. Cuida-se de ação de indenização na qual se persegue a condenação da construtora e incorporadora pelo atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida em Programa Habitacional em lucros cessantes, bem assim, o reembolso dos juros de obra pagos. 5.Na hipótese dos autos, foi firmada Proposta de Reserva de Unidade entre as partes, estabelecendo direitos, obrigações e condições para aprovação do financiamento imobiliário pela instituição bancária. Demais disso, há expressa previsão dos prazos para conclusão da edificação, juntamente com período de tolerância e procedimentos de entregas das chaves. 6. Nesse sentido, considerando que o termo celebrado com anuência expressa das partes, possui cláusulas relativas ao empreendimento imobiliário e aos deveres da construtora e incorporadora, sendo essencial para a posterior assinatura do contrato de financiamento, bem assim, as normativas previstas na legislação civil e consumerista, é certo que deve vincular as partes. 7. O consumidor, nitidamente hipossuficiente e vulnerável perante as construtoras e incorporadoras, ao celebrar uma proposta de aquisição de unidade habitacional, ainda que vinculado a um programa habitacional, nutre uma expectativa legítima de contrair ao seu patrimônio pessoal um bem imóvel nas condições ali pactuadas, e, posteriormente, ao assinar o contrato de alienação fiduciária, apenas adere aos termos de pagamento ali contidos. 8. É incontroverso que, tanto nas relações consumeristas (art. 30, do CDC), como nas relações regidas pelo Código Civil, a oferta vincula o ofertante, como bem dispõe o art. 427: “A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso”. 9. Por todo o exposto, levando em consideração que o Termo de Reserva foi assinado pelas partes, com o posterior financiamento necessário ao aperfeiçoamento da compra e venda, constata-se a validade da proposta de reserva da unidade imobiliária, devendo ser observado o prazo final ali contido. 10. Vale registrar que o c. STJ, no julgamento do Tema no 996, sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou o seguinte entendimento: “(...)1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. 11. No tocante aos juros de obra, tal encargo é devido pelo adquirente do imóvel pelo prazo previsto no contrato, entre o período da obra e sua conclusão. Diante da evidente inexecução contratual por parte dos apelados, entendo que também assiste razão ao citado reembolso. 12. Negou-se provimento ao apelo. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 360, inciso I, do Código Civil, sustentando que o termo de reserva da unidade não pode ser considerado como o documento vinculante para o prazo de entrega do imóvel. Afirma a necessidade de observância do contrato de compra e venda firmado entre as partes; b) artigo 393 do Código Civil, asseverando que o recorrente não deve ser responsabilizado pela mora contratual, porquanto o contrato foi firmado no período da pandemia da COVID-19, causando fortuito externo e/ou força maior; c) artigo 926 do Código de Processo Civil, defendendo que a indenização no tocante aos lucros cessantes deve ser calculada com base no percentual de 0,5 (cinco décimos) sobre o valor do imóvel. Aponta divergência jurisprudencial quanto à tese discorrida, colacionando julgados de outros tribunais para demonstrá-la. Requer que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não deve ser admitido quanto à apontada ofensa ao artigo 360, inciso I, do Código Civil. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que (ID 67444993): Muito embora o Termo de Reserva de Unidade Habitacional não seja um Contrato de Compra e Venda propriamente dito, é inquestionável que ele abarca dados relativos ao empreendimento imobiliário, sendo uma oferta que vincula o consumidor, parte mais vulnerável nessa relação jurídica. Demais disso, extrai-se dos autos que não foi pactuado nenhum outro contrato de compra e venda com a construtora e incorporadora, mas apenas, o contrato de financiamento imobiliário com a Caixa Econômica Federal, que cuida, exclusivamente, da alienação fiduciária entabulada. Não há no negócio jurídico de compra e venda por alienação fiduciária deveres e obrigações da construtora e incorporadora quanto à conclusão da edificação e nem quaisquer itens relativos à obra. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que ultrapassa os limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Melhor sorte não colhe o apelo especial quanto ao apontado malferimento aos artigos 393 do Código Civil e 926 do Código de Processo Civil, uma vez que tais dispositivos legais, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração, não foram objeto de decisão por parte do órgão julgador, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou o entendimento de que “não há incompatibilidade entre a inexistência de ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 e a ausência de prequestionamento, com a incidência do enunciado n. 211 da Súmula do STJ quanto às teses invocadas pela parte recorrente, que, entretanto, não são debatidas pelo tribunal local, por entender suficientes para a solução da controvérsia outros argumentos utilizados pelo colegiado” (AgInt no AREsp n. 2.611.993/PE, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/11/2024, DJe de 18/11/2024). Registre-se, ademais, que “a ausência de debate, no acórdão recorrido, acerca da tese recursal, também inviabiliza o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial, pois, sem discussão prévia pela instância pretérita, fica inviabilizada a demonstração de que houve adoção de interpretação diversa" (AgInt no AREsp 2.310.465/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023). De semelhante teor, o (AgInt no AREsp 2.611.993/PE, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/11/2024, DJe de 18/11/2024). No mesmo sentido: "O óbice da ausência de prequestionamento impede a análise do dissenso jurisprudencial, porquanto inviável a comprovação da similitude das circunstâncias fáticas e do direito aplicado" (AgInt no AREsp 2.611.993/PE, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/11/2024, DJe de 18/11/2024). Por fim, determino que as publicações relativas à parte recorrente sejam feitas exclusivamente em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A002

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0700674-25.2024.8.07.0001 RECORRENTE: JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A RECORRIDOS: ADRIANA FRANCISCA RODRIGUES MIRANDA, RÔMULO ROYS DE MIRANDA RODRIGUES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA GRATUITA. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. REJEIÇÃO. MÉRITO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CONFIGURAÇÃO. PROGRAMA HABITACIONAL. CODHAB/DF. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. VINCULAÇÃO. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO. TEMA No 996 DO C. STJ. 1. No presente caso é possível constatar a existência de provas suficientes para atestar a alegada situação de hipossuficiência, de acordo com os documentos juntados aos presentes autos pelos autores. 2. O exame sobre a legitimidade das partes deve ser feito com a observância da Teoria da Asserção. A presença da legitimidade, assim como das demais condições da ação, deve ser verificada de forma abstrata e levando em consideração apenas as alegações expendidas na petição inicial. Preliminar rejeitada. 3. A pretensão dos autos não se destina à discussão do contrato de financiamento firmado com o agente financeiro, mas sim, ao ressarcimento dos juros de obra decorrentes do suposto atraso na entrega da edificação, o que não atrai a necessidade de litisconsórcio e nem a competência da Justiça Federal. Preliminar rejeitada. 4. Cuida-se de ação de indenização na qual se persegue a condenação da construtora e incorporadora pelo atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida em Programa Habitacional em lucros cessantes, bem assim, o reembolso dos juros de obra pagos. 5.Na hipótese dos autos, foi firmada Proposta de Reserva de Unidade entre as partes, estabelecendo direitos, obrigações e condições para aprovação do financiamento imobiliário pela instituição bancária. Demais disso, há expressa previsão dos prazos para conclusão da edificação, juntamente com período de tolerância e procedimentos de entregas das chaves. 6. Nesse sentido, considerando que o termo celebrado com anuência expressa das partes, possui cláusulas relativas ao empreendimento imobiliário e aos deveres da construtora e incorporadora, sendo essencial para a posterior assinatura do contrato de financiamento, bem assim, as normativas previstas na legislação civil e consumerista, é certo que deve vincular as partes. 7. O consumidor, nitidamente hipossuficiente e vulnerável perante as construtoras e incorporadoras, ao celebrar uma proposta de aquisição de unidade habitacional, ainda que vinculado a um programa habitacional, nutre uma expectativa legítima de contrair ao seu patrimônio pessoal um bem imóvel nas condições ali pactuadas, e, posteriormente, ao assinar o contrato de alienação fiduciária, apenas adere aos termos de pagamento ali contidos. 8. É incontroverso que, tanto nas relações consumeristas (art. 30, do CDC), como nas relações regidas pelo Código Civil, a oferta vincula o ofertante, como bem dispõe o art. 427: “A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso”. 9. Por todo o exposto, levando em consideração que o Termo de Reserva foi assinado pelas partes, com o posterior financiamento necessário ao aperfeiçoamento da compra e venda, constata-se a validade da proposta de reserva da unidade imobiliária, devendo ser observado o prazo final ali contido. 10. Vale registrar que o c. STJ, no julgamento do Tema no 996, sob a sistemática dos recursos repetitivos, firmou o seguinte entendimento: “(...)1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. 11. No tocante aos juros de obra, tal encargo é devido pelo adquirente do imóvel pelo prazo previsto no contrato, entre o período da obra e sua conclusão. Diante da evidente inexecução contratual por parte dos apelados, entendo que também assiste razão ao citado reembolso. 12. Negou-se provimento ao apelo. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 360, inciso I, do Código Civil, sustentando que o termo de reserva da unidade não pode ser considerado como o documento vinculante para o prazo de entrega do imóvel. Afirma a necessidade de observância do contrato de compra e venda firmado entre as partes; b) artigo 393 do Código Civil, asseverando que o recorrente não deve ser responsabilizado pela mora contratual, porquanto o contrato foi firmado no período da pandemia da COVID-19, causando fortuito externo e/ou força maior; c) artigo 926 do Código de Processo Civil, defendendo que a indenização no tocante aos lucros cessantes deve ser calculada com base no percentual de 0,5 (cinco décimos) sobre o valor do imóvel. Aponta divergência jurisprudencial quanto à tese discorrida, colacionando julgados de outros tribunais para demonstrá-la. Requer que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não deve ser admitido quanto à apontada ofensa ao artigo 360, inciso I, do Código Civil. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que (ID 67444993): Muito embora o Termo de Reserva de Unidade Habitacional não seja um Contrato de Compra e Venda propriamente dito, é inquestionável que ele abarca dados relativos ao empreendimento imobiliário, sendo uma oferta que vincula o consumidor, parte mais vulnerável nessa relação jurídica. Demais disso, extrai-se dos autos que não foi pactuado nenhum outro contrato de compra e venda com a construtora e incorporadora, mas apenas, o contrato de financiamento imobiliário com a Caixa Econômica Federal, que cuida, exclusivamente, da alienação fiduciária entabulada. Não há no negócio jurídico de compra e venda por alienação fiduciária deveres e obrigações da construtora e incorporadora quanto à conclusão da edificação e nem quaisquer itens relativos à obra. Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que ultrapassa os limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Melhor sorte não colhe o apelo especial quanto ao apontado malferimento aos artigos 393 do Código Civil e 926 do Código de Processo Civil, uma vez que tais dispositivos legais, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração, não foram objeto de decisão por parte do órgão julgador, ficando caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou o entendimento de que “não há incompatibilidade entre a inexistência de ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 e a ausência de prequestionamento, com a incidência do enunciado n. 211 da Súmula do STJ quanto às teses invocadas pela parte recorrente, que, entretanto, não são debatidas pelo tribunal local, por entender suficientes para a solução da controvérsia outros argumentos utilizados pelo colegiado” (AgInt no AREsp n. 2.611.993/PE, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/11/2024, DJe de 18/11/2024). Registre-se, ademais, que “a ausência de debate, no acórdão recorrido, acerca da tese recursal, também inviabiliza o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial, pois, sem discussão prévia pela instância pretérita, fica inviabilizada a demonstração de que houve adoção de interpretação diversa" (AgInt no AREsp 2.310.465/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023). De semelhante teor, o (AgInt no AREsp 2.611.993/PE, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/11/2024, DJe de 18/11/2024). No mesmo sentido: "O óbice da ausência de prequestionamento impede a análise do dissenso jurisprudencial, porquanto inviável a comprovação da similitude das circunstâncias fáticas e do direito aplicado" (AgInt no AREsp 2.611.993/PE, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/11/2024, DJe de 18/11/2024). Por fim, determino que as publicações relativas à parte recorrente sejam feitas exclusivamente em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A002