Tribunal: TJDFT
Processo: 0715571-11.2022.8.07.0007
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-08-08

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0715571-11.2022.8.07.0007 RECORRENTE: JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A RECORRIDO: DOUGLAS RIBEIRO DA SILVA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. APELAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. SENTENÇA NÃO ALTERADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível contra sentença que, em ação de indenização por danos materiais cumulada com lucros cessantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a parte ré ao pagamento de lucros cessantes, na quantia mensal de aluguel de imóvel semelhante ao objeto do contrato, além da restituição dos valores pagos a título de juros de obra. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 1. Há duas questões em discussão: (i) definir se a construtora tem legitimidade para figurar no polo passivo quanto ao ressarcimento dos juros de obra; (ii) estabelecer se há responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel e consequente dever de indenização por lucros cessantes e reembolso dos juros de obra. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A legitimidade passiva da construtora para responder pelo pedido de indenização decorrente dos juros de obra é reconhecida, pois a controvérsia não envolve a legalidade da cobrança realizada pela instituição financeira, mas sim o inadimplemento contratual da parte ré. 2. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta configura relação de consumo, submetendo-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, sendo exigível o cumprimento da oferta e dos prazos estabelecidos. 3. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual, impondo a responsabilidade pelo pagamento de indenização por lucros cessantes, presumidos pelo período de indisponibilidade do imóvel. 4. Os juros de obra cobrados pela instituição financeira após o prazo contratual devem ser ressarcidos pela construtora, pois decorrem diretamente do descumprimento do contrato. 5. A alegação de caso fortuito e força maior não afasta a responsabilidade da incorporadora, uma vez que a escassez de mão de obra, a alta de preços e a falta de materiais de construção não constituem eventos imprevisíveis no ramo da construção civil. IV. DISPOSITIVO E TESE 1. Recurso conhecido, preliminar rejeitada e improvido. Tese de julgamento: 1. A construtora tem legitimidade passiva para responder pelo pedido de indenização decorrente do atraso na entrega do imóvel, independentemente da instituição financeira envolvida no financiamento. 2. Ultrapassado o prazo contratual e o período de tolerância de 180 dias, configura-se a mora da incorporadora, impondo-se a sua responsabilidade até a efetiva entrega do imóvel. 3. O comprador tem direito ao ressarcimento dos juros de obra pagos à instituição financeira no período de atraso, desde que demonstrado o inadimplemento contratual da construtora. 4. O atraso na entrega do imóvel adquirido na planta gera presunção de prejuízo ao comprador, cabendo indenização por lucros cessantes, equivalente ao valor locatício do bem. 5. A escassez de mão de obra, a alta de preços e a falta de materiais de construção não constituem caso fortuito ou força maior para eximir a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega da obra. A parte recorrente aponta violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 3o, do Código de Processo Civil, sustentando ilegitimidade passiva no que se refere à responsabilidade pela cobrança dos juros de obra; b) artigo 360, inciso I, do Código Civil, asseverando que houve novação da obrigação relativa ao prazo de entrega, além da validade do prazo estipulado no contrato de compra e venda; c) artigo 393, do Código Civil, afirmando que demonstraram que o setor da construção civil foi drasticamente afetado pelos desdobramentos da crise sanitária global, enfrentando escassez de mão de obra qualificada, interrupções no fornecimento de materiais, lockdowns, e diversas outras restrições que impactaram diretamente o cronograma das obras. Apontam, no aspecto, dissenso pretoriano com julgados do TJ/MG. Requer ainda, que as publicações sejam realizadas, exclusivamente, em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a fixação de honorários recursais. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não comporta seguimento no tocante ao indicado malferimento aos artigos 3o, do Código de Processo Civil, e 360, inciso I, e 393, ambos do Código Civil, bem como em relação ao suposto dissenso pretoriano. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou o seguinte: No caso, conquanto o Termo de Reserva de Unidade Habitacional não constitua um Contrato de Compra e Venda em sentido estrito, é indiscutível que ele contém informações essenciais sobre o empreendimento imobiliário e configura oferta que vincula o consumidor, que se encontra em posição de vulnerabilidade na relação jurídica. Além disso, verifica-se nos autos que não foi celebrado qualquer outro contrato de compra e venda com a construtora e incorporadora. Na verdade, foi formalizado, exclusivamente, um contrato de financiamento imobiliário com a Caixa Econômica Federal, com cláusulas que versam sobre as condições do financiamento. (ID 69240209). Dessa forma, considerando as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, deve prevalecer o entendimento esposado na sentença de que o Termo de Reserva constitui oferta que vincula a aquisição imobiliária (...) os juros de obra são devidos, uma vez que a inadimplência contratual do apelante deu causa ao excesso de juros, cobrados pelo agente financeiro em face do financiamento de imóvel habitacional (...) a escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta de materiais de construção, não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de afastar a responsabilidade da construtora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos, não podendo ser invocados no presente caso, inobstante a situação ocasionada pela pandemia (ID 72774051). Com efeito, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matérias de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ, óbices também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea "c" do permissivo constitucional (REsp n. 2.208.666/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJEN de 12/6/2025). No que concerne ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. Por fim, DEFIRO o pedido de publicação, conforme requerido no ID 73125713. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A029

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0715571-11.2022.8.07.0007 RECORRENTE: JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A RECORRIDO: DOUGLAS RIBEIRO DA SILVA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. APELAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. SENTENÇA NÃO ALTERADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível contra sentença que, em ação de indenização por danos materiais cumulada com lucros cessantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a parte ré ao pagamento de lucros cessantes, na quantia mensal de aluguel de imóvel semelhante ao objeto do contrato, além da restituição dos valores pagos a título de juros de obra. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 1. Há duas questões em discussão: (i) definir se a construtora tem legitimidade para figurar no polo passivo quanto ao ressarcimento dos juros de obra; (ii) estabelecer se há responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel e consequente dever de indenização por lucros cessantes e reembolso dos juros de obra. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A legitimidade passiva da construtora para responder pelo pedido de indenização decorrente dos juros de obra é reconhecida, pois a controvérsia não envolve a legalidade da cobrança realizada pela instituição financeira, mas sim o inadimplemento contratual da parte ré. 2. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta configura relação de consumo, submetendo-se às normas do Código de Defesa do Consumidor, sendo exigível o cumprimento da oferta e dos prazos estabelecidos. 3. O atraso na entrega do imóvel configura inadimplemento contratual, impondo a responsabilidade pelo pagamento de indenização por lucros cessantes, presumidos pelo período de indisponibilidade do imóvel. 4. Os juros de obra cobrados pela instituição financeira após o prazo contratual devem ser ressarcidos pela construtora, pois decorrem diretamente do descumprimento do contrato. 5. A alegação de caso fortuito e força maior não afasta a responsabilidade da incorporadora, uma vez que a escassez de mão de obra, a alta de preços e a falta de materiais de construção não constituem eventos imprevisíveis no ramo da construção civil. IV. DISPOSITIVO E TESE 1. Recurso conhecido, preliminar rejeitada e improvido. Tese de julgamento: 1. A construtora tem legitimidade passiva para responder pelo pedido de indenização decorrente do atraso na entrega do imóvel, independentemente da instituição financeira envolvida no financiamento. 2. Ultrapassado o prazo contratual e o período de tolerância de 180 dias, configura-se a mora da incorporadora, impondo-se a sua responsabilidade até a efetiva entrega do imóvel. 3. O comprador tem direito ao ressarcimento dos juros de obra pagos à instituição financeira no período de atraso, desde que demonstrado o inadimplemento contratual da construtora. 4. O atraso na entrega do imóvel adquirido na planta gera presunção de prejuízo ao comprador, cabendo indenização por lucros cessantes, equivalente ao valor locatício do bem. 5. A escassez de mão de obra, a alta de preços e a falta de materiais de construção não constituem caso fortuito ou força maior para eximir a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega da obra. A parte recorrente aponta violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 3o, do Código de Processo Civil, sustentando ilegitimidade passiva no que se refere à responsabilidade pela cobrança dos juros de obra; b) artigo 360, inciso I, do Código Civil, asseverando que houve novação da obrigação relativa ao prazo de entrega, além da validade do prazo estipulado no contrato de compra e venda; c) artigo 393, do Código Civil, afirmando que demonstraram que o setor da construção civil foi drasticamente afetado pelos desdobramentos da crise sanitária global, enfrentando escassez de mão de obra qualificada, interrupções no fornecimento de materiais, lockdowns, e diversas outras restrições que impactaram diretamente o cronograma das obras. Apontam, no aspecto, dissenso pretoriano com julgados do TJ/MG. Requer ainda, que as publicações sejam realizadas, exclusivamente, em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a fixação de honorários recursais. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não comporta seguimento no tocante ao indicado malferimento aos artigos 3o, do Código de Processo Civil, e 360, inciso I, e 393, ambos do Código Civil, bem como em relação ao suposto dissenso pretoriano. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou o seguinte: No caso, conquanto o Termo de Reserva de Unidade Habitacional não constitua um Contrato de Compra e Venda em sentido estrito, é indiscutível que ele contém informações essenciais sobre o empreendimento imobiliário e configura oferta que vincula o consumidor, que se encontra em posição de vulnerabilidade na relação jurídica. Além disso, verifica-se nos autos que não foi celebrado qualquer outro contrato de compra e venda com a construtora e incorporadora. Na verdade, foi formalizado, exclusivamente, um contrato de financiamento imobiliário com a Caixa Econômica Federal, com cláusulas que versam sobre as condições do financiamento. (ID 69240209). Dessa forma, considerando as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, deve prevalecer o entendimento esposado na sentença de que o Termo de Reserva constitui oferta que vincula a aquisição imobiliária (...) os juros de obra são devidos, uma vez que a inadimplência contratual do apelante deu causa ao excesso de juros, cobrados pelo agente financeiro em face do financiamento de imóvel habitacional (...) a escassez de mão de obra especializada, a alta dos preços e/ou a falta de materiais de construção, não configuram casos fortuitos ou fatos de terceiro capazes de afastar a responsabilidade da construtora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracterizam-se, pois, como fortuitos internos, não podendo ser invocados no presente caso, inobstante a situação ocasionada pela pandemia (ID 72774051). Com efeito, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matérias de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ, óbices também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea "c" do permissivo constitucional (REsp n. 2.208.666/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJEN de 12/6/2025). No que concerne ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. Por fim, DEFIRO o pedido de publicação, conforme requerido no ID 73125713. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A029