Tribunal: TJDFT
Processo: 0725188-41.2021.8.07.0003
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-03
Data de publicação: 2025-09-17

Ementa:
Direito civil. Apelação cível. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. Gratuidade de justiça requerida em grau de recurso. Recolhimento do preparo. Preclusão lógica. Compromisso de compra e venda de imóvel objeto de inventário. Ausência de autorização judicial para alienação. Pagamento de valor compreendido como arras. Inadimplemento contratual. Responsabilidade concorrente das partes. Fixação de percentual razoável para compensar os promitentes vendedores. Precedentes do STJ. Ausência de comprovação de benfeitorias no imóvel. Promitentes compradores devem indenizar os promitentes vendedores pelo tempo de ocupação do imóvel. “Alugueres”. Apuração do quantum a ser realizada em fase de liquidação de sentença mediante prova pericial. Recurso dos autores conhecido e parcialmente provido. Recurso adesivo dos réus conhecido e parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Apelação cível objetivando a reforma de sentença que julgou improcedentes os pedidos da inicial e parcialmente procedente o pedido formulado em sede de reconvenção
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão reside na análise da validade e dos efeitos jurídicos de contrato de promessa de compra e venda celebrado entre os autores e os réus, tendo por objeto imóvel pertencente a espólio, cuja alienação ocorreu sem autorização judicial, bem como na definição da responsabilidade pelo inadimplemento contratual e das consequências patrimoniais daí decorrentes. Além disso, discute-se a possibilidade de restituição integral dos valores pagos, a caracterização — ou não — do instituto das arras, o eventual direito à indenização por benfeitorias supostamente realizadas no imóvel pelos autores e, por fim, o cabimento de indenização por alugueres pleiteada pelos réus em sede de reconvenção, em decorrência da ocupação do bem pelos promitentes compradores durante o período de fruição do imóvel.
III. Razões de decidir
3. Os autores apelantes apresentaram declaração de hipossuficiência econômica, requerendo a concessão da gratuidade de justiça em sede recursal. Contudo, recolheram o preparo recursal. Sendo assim, o recolhimento preparo recursal obsta a apreciação do pedido, formulado em recurso, de concessão dos benefícios da justiça gratuita, em razão da ocorrência da preclusão lógica, porquanto ao recolher o preparo os apelantes praticaram conduta incompatível com o requerimento de concessão do benefício.
4. A alienação de bem pertencente a espólio, ainda que possível em determinadas hipóteses, encontra-se submetida a rígido controle judicial, nos termos do art. 619, I, do CPC. Para que o negócio jurídico produza efeitos válidos e eficazes, é imprescindível que haja autorização do juízo do inventário, o que visa resguardar os interesses do espólio, dos herdeiros e de eventuais credores.
5. No caso em epígrafe, os autores celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel que integrava o acervo hereditário de processo de inventário ainda em curso. O negócio previa o pagamento de R$ 150.000,00, sendo R$ 94.000,00 antecipados como sinal e o restante a ser quitado após a conclusão do inventário. Consta dos autos que o valor de R$ 94.000,00 foi efetivamente depositado em conta judicial vinculada ao inventário e, posteriormente, repartido entre os herdeiros, inclusive aqueles que figuram como réus na presente ação. Nesse contexto, verifica-se que o contrato foi celebrado e parcialmente executado sem a prévia autorização judicial exigida para a alienação de bens do espólio, conforme demonstra a decisão interlocutória proferida nos autos do processo de inventário de no 000731778.2017.8.07.0003.
6. O juízo sucessório reconheceu que a alienação ocorreu sem a devida autorização judicial e em desconformidade com a forma legal. Ainda assim, o magistrado do inventário considerou mais benéfico à solução do processo validar pragmaticamente os efeitos do contrato da promessa de compra e venda, considerando a posse e administração do bem pelos adquirentes desde 2017 e reconhecendo que os frutos e benfeitorias, desde então, lhes pertencem. Mais que isso, a própria decisão do juízo sucessório determinou a adoção de medidas conjuntas por parte do inventariante, de uma herdeira específica e dos autores para regularização da situação patrimonial e encerramento do feito sucessório. Tal circunstância evidencia que a regularização da alienação não dependia apenas da iniciativa dos autores, mas também da atuação dos herdeiros e, sobretudo, do inventariante, cuja inércia contribuiu de forma decisiva para a não concretização da venda.
7. À luz desse cenário, não se pode admitir que a culpa pelo inadimplemento contratual seja atribuída exclusivamente aos autores, como o fez a instância originária. O próprio juízo da 2a Vara de Família e de Órfãos e Sucessões de Ceilândia reconhece que a não formalização da venda decorreu de fatores alheios à vontade dos promitentes compradores, envolvendo falhas de natureza processual e omissões dos responsáveis pela condução do inventário. Diante desse panorama, não é possível afirmar que os autores agiram com culpa exclusiva pela inexecução do contrato, o que afasta a incidência do art. 418 do CC em sua inteireza. Ao contrário, os elementos dos autos indicam que houve, no mínimo, responsabilidade concorrente ou compartilhada, sendo prudente adotar uma solução equitativa que evite o enriquecimento sem causa, assegure a devolução dos valores pagos, mas possibilite eventual retenção proporcional para compensar fruição do bem, desgaste ou desvalorização do imóvel.
8. De acordo com o STJ, se a proporção entre a quantia paga inicialmente e o preço total ajustado evidenciar que o pagamento inicial englobava mais do que o sinal, não se pode declarar a perda integral daquela quantia inicial como se fosse arrasconfirmatórias, sendo legítima a redução equitativa do valor a ser retido.
9. Levando em consideração que a inexecução do contrato decorreu de responsabilidade compartilhada entre as partes, mostra-se inadequada a retenção integral do valor pago a título de sinal. Ainda que não se trate de hipótese de devolução integral, tampouco se justifica a aplicação do art. 418 do CC em favor dos promitentes vendedores. Nessa perspectiva, e em observância aos princípios da boa-fé, da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, o mais prudente seria a retenção de 15% sobre o valor pago, a título de compensação por eventuais prejuízos decorrentes da frustração do negócio e do uso prolongado do imóvel, devendo o valor remanescente, devidamente corrigido, ser restituído aos autores. Todavia, considerando o longo período de ocupação do imóvel pelos autores, que ultrapassa 7 (sete) anos, e a possibilidade de fruição econômica parcial do bem, a retenção de 15% sobre o valor pago a título de sinal seria insuficiente para compensar adequadamente os promitentes vendedores, razão pela qual a restituição integral da quantia desembolsada pelos autores se mostra mais razoável. Em contrapartida, deve ser reconhecido o direito à indenização pelos alugueres correspondentes ao período de fruição do imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença.
10. A ausência de documentação comprobatória nos autos (notas fiscais, recibos, orçamento etc.) inviabiliza o reconhecimento imediato do direito à compensação por benfeitorias nesta fase processual. A simples apresentação de fotografias, desacompanhada de prova idônea dos investimentos realizados, não atende ao ônus probatório mínimo necessário.
11. Os autores detêm a posse do imóvel desde 2017, período no qual o bem não foi administrado pelo espólio ou por seus representantes legais. Ainda que a posse tenha decorrido de um contrato de promessa de compra e venda, cuja execução restou frustrada, é certo que a ocupação se manteve por período considerável, ensejando fruição exclusiva do bem por terceiros em detrimento dos demais herdeiros. Nessa esteira, é legítima a pretensão de recebimento de indenização proporcional ao uso do imóvel, de modo a evitar o enriquecimento sem causa dos autores. Trata-se de situação excepcional, em que a posse prolongada por parte dos autores, desacompanhada de justa contraprestação, deve gerar efeitos patrimoniais compensatórios, especialmente diante da inércia na formalização da alienação.
IV. Dispositivo
12. Recurso dos autores conhecido e parcialmente provido para afastar a aplicação do art. 418 do CC, reconhecendo a inexistência da cláusula de arras no contrato firmado entre as partes e determinar a restituição integral do valor de R$ 94.000,00 (noventa e quatro mil reais), pago a título de sinal, devidamente corrigido desde a data do desembolso.
Recurso adesivo dos réus conhecido e parcialmente provido para reconhecer o direito à percepção de indenização pela ocupação do imóvel pelos autores durante o período em que permaneceram na posse do bem, com eventual apuração de fruição econômica, remetendo-se a apuração do quantum à fase de liquidação de sentença, onde será oportunizada a produção da prova pericial, se for o caso.
_________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 324, § 1o, 619, I; CC, art. 418.
Jurisprudência relevante citada: STJ, 3a Turma. REsp 1.513.259-MS, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 16/2/2016.

Inteiro teor:
Direito civil. Apelação cível. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores. Gratuidade de justiça requerida em grau de recurso. Recolhimento do preparo. Preclusão lógica. Compromisso de compra e venda de imóvel objeto de inventário. Ausência de autorização judicial para alienação. Pagamento de valor compreendido como arras. Inadimplemento contratual. Responsabilidade concorrente das partes. Fixação de percentual razoável para compensar os promitentes vendedores. Precedentes do STJ. Ausência de comprovação de benfeitorias no imóvel. Promitentes compradores devem indenizar os promitentes vendedores pelo tempo de ocupação do imóvel. “Alugueres”. Apuração do quantum a ser realizada em fase de liquidação de sentença mediante prova pericial. Recurso dos autores conhecido e parcialmente provido. Recurso adesivo dos réus conhecido e parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Apelação cível objetivando a reforma de sentença que julgou improcedentes os pedidos da inicial e parcialmente procedente o pedido formulado em sede de reconvenção
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão reside na análise da validade e dos efeitos jurídicos de contrato de promessa de compra e venda celebrado entre os autores e os réus, tendo por objeto imóvel pertencente a espólio, cuja alienação ocorreu sem autorização judicial, bem como na definição da responsabilidade pelo inadimplemento contratual e das consequências patrimoniais daí decorrentes. Além disso, discute-se a possibilidade de restituição integral dos valores pagos, a caracterização — ou não — do instituto das arras, o eventual direito à indenização por benfeitorias supostamente realizadas no imóvel pelos autores e, por fim, o cabimento de indenização por alugueres pleiteada pelos réus em sede de reconvenção, em decorrência da ocupação do bem pelos promitentes compradores durante o período de fruição do imóvel.
III. Razões de decidir
3. Os autores apelantes apresentaram declaração de hipossuficiência econômica, requerendo a concessão da gratuidade de justiça em sede recursal. Contudo, recolheram o preparo recursal. Sendo assim, o recolhimento preparo recursal obsta a apreciação do pedido, formulado em recurso, de concessão dos benefícios da justiça gratuita, em razão da ocorrência da preclusão lógica, porquanto ao recolher o preparo os apelantes praticaram conduta incompatível com o requerimento de concessão do benefício.
4. A alienação de bem pertencente a espólio, ainda que possível em determinadas hipóteses, encontra-se submetida a rígido controle judicial, nos termos do art. 619, I, do CPC. Para que o negócio jurídico produza efeitos válidos e eficazes, é imprescindível que haja autorização do juízo do inventário, o que visa resguardar os interesses do espólio, dos herdeiros e de eventuais credores.
5. No caso em epígrafe, os autores celebraram contrato de promessa de compra e venda de imóvel que integrava o acervo hereditário de processo de inventário ainda em curso. O negócio previa o pagamento de R$ 150.000,00, sendo R$ 94.000,00 antecipados como sinal e o restante a ser quitado após a conclusão do inventário. Consta dos autos que o valor de R$ 94.000,00 foi efetivamente depositado em conta judicial vinculada ao inventário e, posteriormente, repartido entre os herdeiros, inclusive aqueles que figuram como réus na presente ação. Nesse contexto, verifica-se que o contrato foi celebrado e parcialmente executado sem a prévia autorização judicial exigida para a alienação de bens do espólio, conforme demonstra a decisão interlocutória proferida nos autos do processo de inventário de no 000731778.2017.8.07.0003.
6. O juízo sucessório reconheceu que a alienação ocorreu sem a devida autorização judicial e em desconformidade com a forma legal. Ainda assim, o magistrado do inventário considerou mais benéfico à solução do processo validar pragmaticamente os efeitos do contrato da promessa de compra e venda, considerando a posse e administração do bem pelos adquirentes desde 2017 e reconhecendo que os frutos e benfeitorias, desde então, lhes pertencem. Mais que isso, a própria decisão do juízo sucessório determinou a adoção de medidas conjuntas por parte do inventariante, de uma herdeira específica e dos autores para regularização da situação patrimonial e encerramento do feito sucessório. Tal circunstância evidencia que a regularização da alienação não dependia apenas da iniciativa dos autores, mas também da atuação dos herdeiros e, sobretudo, do inventariante, cuja inércia contribuiu de forma decisiva para a não concretização da venda.
7. À luz desse cenário, não se pode admitir que a culpa pelo inadimplemento contratual seja atribuída exclusivamente aos autores, como o fez a instância originária. O próprio juízo da 2a Vara de Família e de Órfãos e Sucessões de Ceilândia reconhece que a não formalização da venda decorreu de fatores alheios à vontade dos promitentes compradores, envolvendo falhas de natureza processual e omissões dos responsáveis pela condução do inventário. Diante desse panorama, não é possível afirmar que os autores agiram com culpa exclusiva pela inexecução do contrato, o que afasta a incidência do art. 418 do CC em sua inteireza. Ao contrário, os elementos dos autos indicam que houve, no mínimo, responsabilidade concorrente ou compartilhada, sendo prudente adotar uma solução equitativa que evite o enriquecimento sem causa, assegure a devolução dos valores pagos, mas possibilite eventual retenção proporcional para compensar fruição do bem, desgaste ou desvalorização do imóvel.
8. De acordo com o STJ, se a proporção entre a quantia paga inicialmente e o preço total ajustado evidenciar que o pagamento inicial englobava mais do que o sinal, não se pode declarar a perda integral daquela quantia inicial como se fosse arrasconfirmatórias, sendo legítima a redução equitativa do valor a ser retido.
9. Levando em consideração que a inexecução do contrato decorreu de responsabilidade compartilhada entre as partes, mostra-se inadequada a retenção integral do valor pago a título de sinal. Ainda que não se trate de hipótese de devolução integral, tampouco se justifica a aplicação do art. 418 do CC em favor dos promitentes vendedores. Nessa perspectiva, e em observância aos princípios da boa-fé, da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, o mais prudente seria a retenção de 15% sobre o valor pago, a título de compensação por eventuais prejuízos decorrentes da frustração do negócio e do uso prolongado do imóvel, devendo o valor remanescente, devidamente corrigido, ser restituído aos autores. Todavia, considerando o longo período de ocupação do imóvel pelos autores, que ultrapassa 7 (sete) anos, e a possibilidade de fruição econômica parcial do bem, a retenção de 15% sobre o valor pago a título de sinal seria insuficiente para compensar adequadamente os promitentes vendedores, razão pela qual a restituição integral da quantia desembolsada pelos autores se mostra mais razoável. Em contrapartida, deve ser reconhecido o direito à indenização pelos alugueres correspondentes ao período de fruição do imóvel, a ser apurado em liquidação de sentença.
10. A ausência de documentação comprobatória nos autos (notas fiscais, recibos, orçamento etc.) inviabiliza o reconhecimento imediato do direito à compensação por benfeitorias nesta fase processual. A simples apresentação de fotografias, desacompanhada de prova idônea dos investimentos realizados, não atende ao ônus probatório mínimo necessário.
11. Os autores detêm a posse do imóvel desde 2017, período no qual o bem não foi administrado pelo espólio ou por seus representantes legais. Ainda que a posse tenha decorrido de um contrato de promessa de compra e venda, cuja execução restou frustrada, é certo que a ocupação se manteve por período considerável, ensejando fruição exclusiva do bem por terceiros em detrimento dos demais herdeiros. Nessa esteira, é legítima a pretensão de recebimento de indenização proporcional ao uso do imóvel, de modo a evitar o enriquecimento sem causa dos autores. Trata-se de situação excepcional, em que a posse prolongada por parte dos autores, desacompanhada de justa contraprestação, deve gerar efeitos patrimoniais compensatórios, especialmente diante da inércia na formalização da alienação.
IV. Dispositivo
12. Recurso dos autores conhecido e parcialmente provido para afastar a aplicação do art. 418 do CC, reconhecendo a inexistência da cláusula de arras no contrato firmado entre as partes e determinar a restituição integral do valor de R$ 94.000,00 (noventa e quatro mil reais), pago a título de sinal, devidamente corrigido desde a data do desembolso.
Recurso adesivo dos réus conhecido e parcialmente provido para reconhecer o direito à percepção de indenização pela ocupação do imóvel pelos autores durante o período em que permaneceram na posse do bem, com eventual apuração de fruição econômica, remetendo-se a apuração do quantum à fase de liquidação de sentença, onde será oportunizada a produção da prova pericial, se for o caso.
_________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 324, § 1o, 619, I; CC, art. 418.
Jurisprudência relevante citada: STJ, 3a Turma. REsp 1.513.259-MS, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 16/2/2016.