Tribunal: TJDFT
Processo: 0702635-73.2016.8.07.0003
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-16
Data de publicação: 2025-05-29

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSOS INOMINADOS. CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. TEORIA DA ASSERÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. ITBI COMPLEMENTAR E SALDO REMANESCENTE DO FINANCIAMENTO. FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. FATO ATRIBUÍDO À INTERMEDIADORA CREDENCIADA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA E SOLIDÁRIA DO VENDEDOR PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES ACRESCIDOS. LUCROS CESSANTES. VALOR LOCATÍCIO MENSAL ARBITRADO ADEQUADO. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. MERO ABORRECIMENTO. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.I. Caso em exame1. Trata-se de recursos inominados interpostos por ambas as partes em face da sentença proferida pelo Juízo do 2o Juizado Especial Cível de Ceilândia que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a parte requerida "a) Na obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais até o mês do registro da escritura de compra e venda do imóvel adquirido pelo autor; b) ao pagamento dos valores de R$ R$ 2.280,00 (dois mil, duzentos e oitenta reais) a título de devolução do pagamento a maior do ITBI e o valor de R$ 493,47 (quatrocentos e noventa e três reais e quarenta e sete centavos) a título de ressarcimento do financiamento, ao autor. Sobre os valores deverão incidir juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e correção monetária a contar da data do ajuizamento do feito. c) ao pagamento dos lucros cessantes no valor mensal de R$ 700,00 (setecentos reais) relativos aos meses de outubro de 2015 à maio de 2016, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e correção monetária a contar da data do ajuizamento do feito" (ID 1241069).2. Embargos de declaração opostos pelo autor (ID 1241074) conhecidos e rejeitados (ID 1241083).3. Recursos próprios e tempestivos (ID 1241078 e 1241087). Custas e preparo recolhidos.4. Em suas razões recursais, a ré suscita preliminarmente sua ilegitimidade passiva para o feito em relação ao pedido de restituição do ITBI complementar e do saldo remanescente do financiamento, justificando que a demora se deu por culpa exclusiva da Credimob. No mérito, sustenta que o atraso na entrega das chaves se deu em razão da demora na obtenção do financiamento imobiliário, que se deu por culpa exclusiva do autor. Alega que o lucro cessante não é consequência direta e imediata do descumprimento da promessa de compra e venda. Aduz que o montante a ser pago a título de lucros cessantes deve observar o valor de mercado dos alugueis do empreendimento. Afirma que, ao assinar o contrato, o autor concordou em pagar as taxas condominiais devidas anteriores a entrega das chaves. Menciona que não praticou qualquer ilegalidade. Pede a reforma da sentença, com a improcedência dos pedidos iniciais.5. Em suas razões recursais, o autor sustenta a necessidade de declaração da inexistência dos débitos condominiais a partir de outubro de 2015 até a entrega das chaves e de condenação por danos morais, diante da situação vivenciada. Aduz que os lucros cessantes devem ser calculados com base no valor de R$ 1.600,00. Pede a reforma da sentença, nos termos expostos.6. Contrarrazões da ré pelo desprovimento do recurso do autor (ID 1241093).7. Sem contrarrazões do autor (ID 1241094).8. O feito foi suspenso até o pronunciamento da Câmara de Uniformização, Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 2016.00.2.034904-4 (ID 1249832).II. Questão em discussão9. Saber se a ré deve ser responsabilizada pelas taxas condominiais até a entrega das chaves, se são devidos lucros cessantes, se o valor locatício mensal arbitrado é adequado e se a situação vivenciada acarretou dano moral.III. Razões de decidir10. Os recursos serão analisados conjuntamente.11. Preliminar de ilegitimidade passiva. À luz da teoria da asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as afirmações da parte autora na petição inicial e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado. No caso, conquanto o imóvel tenha sido adquirido da parte requerida, a parte autora informou na petição inicial que não teve a opção de utilizar outro correspondente bancário, sendo a Credimob a única credenciada para intermediar o financiamento, o que evidencia a legitimidade passiva da ré. A análise da eventual responsabilidade pelos fatos narrados conduz à apreciação do mérito, a ser oportunamente analisado. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.12. A relação entabulada entre as partes é nitidamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).13. Obrigações condominiais. A Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR no. 2016.00.2.034904-4, firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador". (IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174). No caso, o compromisso de compra e venda foi celebrado entre as partes em 30/10/2015 (ID 1241060), já com a carta de habite-se expedida (cláusula décima primeira). Não obstante, o imóvel somente foi entregue ao autor em 17/05/2016 (ID 1241063). Assim, ainda que tenha havido atraso na obtenção do financiamento, a ré deve ser responsabilizada pelo pagamento das obrigações condominiais desde a assinatura do contrato até a entrega e imissão do autor na posse direta da unidade imobiliária. Desnecessária a declaração da inexistência dos débitos condominiais a partir de outubro de 2015, já que implícita na responsabilização da ré pelo pagamento das obrigações condominiais.14. ITBI complementar e saldo remanescente do financiamento. Conquanto a Credimob tenha atuado como correspondente bancária da Caixa Econômica Federal, ela (Credimob) foi a única opção dada pela representante da ré ao autor como empresa credenciada a fazer a intermediação do financiamento bancário, não lhe deixando outra alternativa. Assim, ainda que o ITBI complementar e o saldo remanescente do financiamento tenham decorrido de fato atribuído à Credimob, a ré deve ser responsabilizada pela restituição desses valores complementares, tendo em vista a falha na prestação dos serviços. Vale lembrar que, nos termos do art. 14 do CDC, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa e de dolo. Ademais, nos termos dos artigos 7o, parágrafo único e 25, parágrafo primeiro, havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos.15. Lucros cessantes. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel adquirido pelo autor, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel, seja ele comercial ou residencial, gera potencialidade de ganhos, seja pela locação, seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. O valor locatício mensal de R$ 700,00 reais, arbitrado na sentença para imóveis assemelhados, se mostra adequado em vista dos laudos de avaliação trazidos aos autos, não merecendo, portanto, qualquer reparo.16. Dano moral. Quanto ao suposto dano moral, necessário que reste comprovada a violação aos direitos da personalidade (art. 5.o, V e X, da CF, e art. 6.o, VI, do CDC). No caso, a mora contratual da empresa requerida não vulnerou atributos da personalidade do autor, a justificar a indenização por danos morais, até porque o atraso não foi excessivo. Ressalte-se que, não se tratando de dano in re ipsa, é imprescindível a demonstração de violação aos direitos da personalidade, o que não ocorreu na hipótese. Nesse sentido: Acórdão 1834657, 0735766-53.2023.8.07.0016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 18/03/2024, publicado no DJe: 04/04/2024.17. Assim, a sentença não merece qualquer reparo.IV. Dispositivo e tese18. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. Condeno ambos os recorrentes ao pagamento das custas processuais e o autor ao pagamento de honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação. Sem condenação da ré ao pagamento de honorários advocatícios, tendo em vista a ausência de contrarrazões do autor.19. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSOS INOMINADOS. CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. TEORIA DA ASSERÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TAXAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. ITBI COMPLEMENTAR E SALDO REMANESCENTE DO FINANCIAMENTO. FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. FATO ATRIBUÍDO À INTERMEDIADORA CREDENCIADA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA E SOLIDÁRIA DO VENDEDOR PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES ACRESCIDOS. LUCROS CESSANTES. VALOR LOCATÍCIO MENSAL ARBITRADO ADEQUADO. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. MERO ABORRECIMENTO. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.I. Caso em exame1. Trata-se de recursos inominados interpostos por ambas as partes em face da sentença proferida pelo Juízo do 2o Juizado Especial Cível de Ceilândia que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a parte requerida "a) Na obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais até o mês do registro da escritura de compra e venda do imóvel adquirido pelo autor; b) ao pagamento dos valores de R$ R$ 2.280,00 (dois mil, duzentos e oitenta reais) a título de devolução do pagamento a maior do ITBI e o valor de R$ 493,47 (quatrocentos e noventa e três reais e quarenta e sete centavos) a título de ressarcimento do financiamento, ao autor. Sobre os valores deverão incidir juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e correção monetária a contar da data do ajuizamento do feito. c) ao pagamento dos lucros cessantes no valor mensal de R$ 700,00 (setecentos reais) relativos aos meses de outubro de 2015 à maio de 2016, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e correção monetária a contar da data do ajuizamento do feito" (ID 1241069).2. Embargos de declaração opostos pelo autor (ID 1241074) conhecidos e rejeitados (ID 1241083).3. Recursos próprios e tempestivos (ID 1241078 e 1241087). Custas e preparo recolhidos.4. Em suas razões recursais, a ré suscita preliminarmente sua ilegitimidade passiva para o feito em relação ao pedido de restituição do ITBI complementar e do saldo remanescente do financiamento, justificando que a demora se deu por culpa exclusiva da Credimob. No mérito, sustenta que o atraso na entrega das chaves se deu em razão da demora na obtenção do financiamento imobiliário, que se deu por culpa exclusiva do autor. Alega que o lucro cessante não é consequência direta e imediata do descumprimento da promessa de compra e venda. Aduz que o montante a ser pago a título de lucros cessantes deve observar o valor de mercado dos alugueis do empreendimento. Afirma que, ao assinar o contrato, o autor concordou em pagar as taxas condominiais devidas anteriores a entrega das chaves. Menciona que não praticou qualquer ilegalidade. Pede a reforma da sentença, com a improcedência dos pedidos iniciais.5. Em suas razões recursais, o autor sustenta a necessidade de declaração da inexistência dos débitos condominiais a partir de outubro de 2015 até a entrega das chaves e de condenação por danos morais, diante da situação vivenciada. Aduz que os lucros cessantes devem ser calculados com base no valor de R$ 1.600,00. Pede a reforma da sentença, nos termos expostos.6. Contrarrazões da ré pelo desprovimento do recurso do autor (ID 1241093).7. Sem contrarrazões do autor (ID 1241094).8. O feito foi suspenso até o pronunciamento da Câmara de Uniformização, Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 2016.00.2.034904-4 (ID 1249832).II. Questão em discussão9. Saber se a ré deve ser responsabilizada pelas taxas condominiais até a entrega das chaves, se são devidos lucros cessantes, se o valor locatício mensal arbitrado é adequado e se a situação vivenciada acarretou dano moral.III. Razões de decidir10. Os recursos serão analisados conjuntamente.11. Preliminar de ilegitimidade passiva. À luz da teoria da asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as afirmações da parte autora na petição inicial e o cabimento, em tese, do provimento jurisdicional almejado. No caso, conquanto o imóvel tenha sido adquirido da parte requerida, a parte autora informou na petição inicial que não teve a opção de utilizar outro correspondente bancário, sendo a Credimob a única credenciada para intermediar o financiamento, o que evidencia a legitimidade passiva da ré. A análise da eventual responsabilidade pelos fatos narrados conduz à apreciação do mérito, a ser oportunamente analisado. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.12. A relação entabulada entre as partes é nitidamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).13. Obrigações condominiais. A Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR no. 2016.00.2.034904-4, firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador". (IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174). No caso, o compromisso de compra e venda foi celebrado entre as partes em 30/10/2015 (ID 1241060), já com a carta de habite-se expedida (cláusula décima primeira). Não obstante, o imóvel somente foi entregue ao autor em 17/05/2016 (ID 1241063). Assim, ainda que tenha havido atraso na obtenção do financiamento, a ré deve ser responsabilizada pelo pagamento das obrigações condominiais desde a assinatura do contrato até a entrega e imissão do autor na posse direta da unidade imobiliária. Desnecessária a declaração da inexistência dos débitos condominiais a partir de outubro de 2015, já que implícita na responsabilização da ré pelo pagamento das obrigações condominiais.14. ITBI complementar e saldo remanescente do financiamento. Conquanto a Credimob tenha atuado como correspondente bancária da Caixa Econômica Federal, ela (Credimob) foi a única opção dada pela representante da ré ao autor como empresa credenciada a fazer a intermediação do financiamento bancário, não lhe deixando outra alternativa. Assim, ainda que o ITBI complementar e o saldo remanescente do financiamento tenham decorrido de fato atribuído à Credimob, a ré deve ser responsabilizada pela restituição desses valores complementares, tendo em vista a falha na prestação dos serviços. Vale lembrar que, nos termos do art. 14 do CDC, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa e de dolo. Ademais, nos termos dos artigos 7o, parágrafo único e 25, parágrafo primeiro, havendo mais de um responsável pela causação do dano, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos.15. Lucros cessantes. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel adquirido pelo autor, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel, seja ele comercial ou residencial, gera potencialidade de ganhos, seja pela locação, seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. O valor locatício mensal de R$ 700,00 reais, arbitrado na sentença para imóveis assemelhados, se mostra adequado em vista dos laudos de avaliação trazidos aos autos, não merecendo, portanto, qualquer reparo.16. Dano moral. Quanto ao suposto dano moral, necessário que reste comprovada a violação aos direitos da personalidade (art. 5.o, V e X, da CF, e art. 6.o, VI, do CDC). No caso, a mora contratual da empresa requerida não vulnerou atributos da personalidade do autor, a justificar a indenização por danos morais, até porque o atraso não foi excessivo. Ressalte-se que, não se tratando de dano in re ipsa, é imprescindível a demonstração de violação aos direitos da personalidade, o que não ocorreu na hipótese. Nesse sentido: Acórdão 1834657, 0735766-53.2023.8.07.0016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 18/03/2024, publicado no DJe: 04/04/2024.17. Assim, a sentença não merece qualquer reparo.IV. Dispositivo e tese18. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. Condeno ambos os recorrentes ao pagamento das custas processuais e o autor ao pagamento de honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação. Sem condenação da ré ao pagamento de honorários advocatícios, tendo em vista a ausência de contrarrazões do autor.19. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.