Tribunal: TJDFT
Processo: 0705259-41.2025.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-07-23
Data de publicação: 2025-07-31

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 6° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar as partes requeridas, solidariamente a pagarem a autora o valor de R$ 637,26, a título de danos materiais, a título de lucros cessantes, contados desde os vencimentos mensais, a contar da citação, até a data de entrega do imóvel em 16/08/24, bem como na quantia de R$ 2.715,44, a título de juros de obra de novembro/2023 a agosto/2024.
2. Na origem a autora, ora recorrida, ajuizou ação indenizatória de lucros cessantes cumulada com suspensão de cobrança de juros de obra cumulada com danos materiais e morais. Narrou que celebrou com a parte ré um contrato de compromisso de compra e venda do imóvel localizado no ITAPOA PARQUE. Pontuou que no momento da venda a promessa de entrega do imóvel era para abril de 2023, que com o acréscimo de tolerância contratual de 180 dias, o prazo final seria em outubro de 2023. Ressaltou que só receber o imóvel em 16/08/24, e que durante esse longo período, arcou com aluguel, condomínio e outros encargos, para garantia de sua moradia. Frisou que teve que arcar com os juros da obra que, em alguns momentos, superaram e muito o valor do imóvel.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 72725956). Foram oferecidas contrarrazões (ID 72725959).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
5. As questões trazidas para análise desta Turma Recursal consistem na incompetência do Juizado Especial, no valor da causa, na prorrogação dos prazos para entrega de obras e na natureza jurídica do Termo de Reserva e suas consequências.
6. Em suas razões recursais os requeridos, ora recorrentes alegaram que a competência para julgar a demanda não pode ser determinada apenas com base no valor atribuído à causa, já que, segunda suas razões, os elementos fáticos e jurídicos dos autos exigem uma apreciação mais detalhada e complexa, o que justifica a alegação de incompetência do Juizado Especial. Pontuou também que os cálculos a serem realizados demandam prova técnica, por meio de peritos judicias, particulares ou pela contadoria, o que ratifica a referida incompetência. Frisou que não se pode confundir o termo de reserva com o contrato de compra e venda, já que o primeiro não implica em compromisso vinculativo de aquisição do imóvel, e que só com o contrato de compra e venda é que se pode considerar o prazo para entrega do imóvel. Destacou que o termo de reserva é um negócio preliminar, que não gera obrigação entre as partes. Ressaltou que, ante tais argumentos, o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, qual seja, 19/10/23, é que deve prevalecer. Ademais, segundo suas razões, com o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e o prazo suplementar de 60 (sessenta) dias, a data de entrega que deveria ter sido considerada era o dia 05/06/24. Observou que as medidas de restrição de circulação ocasionaram uma redução de mão de obra em vários Estados, gerando uma escassez que ultrapassou os limites do razoável. Argumentou que o devedor não deve responder pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou de força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil, afastando a responsabilidade civil, e que caso não seja reconhecido que não houve atraso na entrega da obra, que seja considerada a prorrogação de pelo menos 1 ano e 10 meses, conforme já aceitos por este TJDFT. Observaram que não há o que se falar em juros de obra e lucros cessantes, já que não houve comprovação dos referidos juros e que o imóvel possui caráter eminentemente habitacional, não sendo utilizado para exploração comercial, não podendo ser usado para obtenção de lucro. Ao final, requereram o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar a sentença a fim de , preliminarmente, declarar a incompetência do Juizado Especial ou, em caso entendimento diverso, que indefira todos os pedidos da exordial ou que se considere a data estipulada no contrato compra e venda, com os respectivos prazos de tolerância e o indeferimento do pedido de restituição a título de juros de obra e lucros cessantes.
7. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. Na espécie, as provas contidas estão aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago a título de juros de obra e dos lucros cessantes. Dessa forma os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. Preliminares rejeitadas.
8. O termo de reserva, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas.
9. Como se observa no referido Termo (ID 71328867, p.1) o bem deveria ter sido entregue em 30/12/21, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 71328870, p. 6, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que trata-se de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024 e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023.)
13. A sentença fixou como critério objetivo o percentual de 0,5% sobre o valor da unidade imobiliária, para se estabelecer o prejuízo material, de forma que deve ser mantido nos mesmos termos.
14. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, recurso não provido. Sentença mantida integralmente.
15. Custas recolhidas. Fixados honorários de sucumbência no valor correspondente a 10% da condenação.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 6° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar as partes requeridas, solidariamente a pagarem a autora o valor de R$ 637,26, a título de danos materiais, a título de lucros cessantes, contados desde os vencimentos mensais, a contar da citação, até a data de entrega do imóvel em 16/08/24, bem como na quantia de R$ 2.715,44, a título de juros de obra de novembro/2023 a agosto/2024.
2. Na origem a autora, ora recorrida, ajuizou ação indenizatória de lucros cessantes cumulada com suspensão de cobrança de juros de obra cumulada com danos materiais e morais. Narrou que celebrou com a parte ré um contrato de compromisso de compra e venda do imóvel localizado no ITAPOA PARQUE. Pontuou que no momento da venda a promessa de entrega do imóvel era para abril de 2023, que com o acréscimo de tolerância contratual de 180 dias, o prazo final seria em outubro de 2023. Ressaltou que só receber o imóvel em 16/08/24, e que durante esse longo período, arcou com aluguel, condomínio e outros encargos, para garantia de sua moradia. Frisou que teve que arcar com os juros da obra que, em alguns momentos, superaram e muito o valor do imóvel.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 72725956). Foram oferecidas contrarrazões (ID 72725959).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
5. As questões trazidas para análise desta Turma Recursal consistem na incompetência do Juizado Especial, no valor da causa, na prorrogação dos prazos para entrega de obras e na natureza jurídica do Termo de Reserva e suas consequências.
6. Em suas razões recursais os requeridos, ora recorrentes alegaram que a competência para julgar a demanda não pode ser determinada apenas com base no valor atribuído à causa, já que, segunda suas razões, os elementos fáticos e jurídicos dos autos exigem uma apreciação mais detalhada e complexa, o que justifica a alegação de incompetência do Juizado Especial. Pontuou também que os cálculos a serem realizados demandam prova técnica, por meio de peritos judicias, particulares ou pela contadoria, o que ratifica a referida incompetência. Frisou que não se pode confundir o termo de reserva com o contrato de compra e venda, já que o primeiro não implica em compromisso vinculativo de aquisição do imóvel, e que só com o contrato de compra e venda é que se pode considerar o prazo para entrega do imóvel. Destacou que o termo de reserva é um negócio preliminar, que não gera obrigação entre as partes. Ressaltou que, ante tais argumentos, o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, qual seja, 19/10/23, é que deve prevalecer. Ademais, segundo suas razões, com o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias e o prazo suplementar de 60 (sessenta) dias, a data de entrega que deveria ter sido considerada era o dia 05/06/24. Observou que as medidas de restrição de circulação ocasionaram uma redução de mão de obra em vários Estados, gerando uma escassez que ultrapassou os limites do razoável. Argumentou que o devedor não deve responder pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou de força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil, afastando a responsabilidade civil, e que caso não seja reconhecido que não houve atraso na entrega da obra, que seja considerada a prorrogação de pelo menos 1 ano e 10 meses, conforme já aceitos por este TJDFT. Observaram que não há o que se falar em juros de obra e lucros cessantes, já que não houve comprovação dos referidos juros e que o imóvel possui caráter eminentemente habitacional, não sendo utilizado para exploração comercial, não podendo ser usado para obtenção de lucro. Ao final, requereram o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar a sentença a fim de , preliminarmente, declarar a incompetência do Juizado Especial ou, em caso entendimento diverso, que indefira todos os pedidos da exordial ou que se considere a data estipulada no contrato compra e venda, com os respectivos prazos de tolerância e o indeferimento do pedido de restituição a título de juros de obra e lucros cessantes.
7. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. Na espécie, as provas contidas estão aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago a título de juros de obra e dos lucros cessantes. Dessa forma os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. Preliminares rejeitadas.
8. O termo de reserva, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas.
9. Como se observa no referido Termo (ID 71328867, p.1) o bem deveria ter sido entregue em 30/12/21, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 71328870, p. 6, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que trata-se de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024 e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023.)
13. A sentença fixou como critério objetivo o percentual de 0,5% sobre o valor da unidade imobiliária, para se estabelecer o prejuízo material, de forma que deve ser mantido nos mesmos termos.
14. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, recurso não provido. Sentença mantida integralmente.
15. Custas recolhidas. Fixados honorários de sucumbência no valor correspondente a 10% da condenação.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.