Tribunal: TJDFT
Processo: 0727189-68.2022.8.07.0001
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-26
Data de publicação: 2025-07-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CAPÍTULO AUTÔNOMO DA SENTENÇA. NÃO IMPUGNAÇÃO PELAS PARTES. COISA JULGADA PARCIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C PERDAS E DANOS. CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL. NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO. NULIDADE. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. IMÓVEL EM ÁREA IRREGULAR. DEVOLUÇÃO DE APARTAMENTO DADO COMO PAGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. TRANSFERÊNCIA A TERCEIROS DE BOA-FÉ. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR. POSSIBILIDADE. NEXO DE CAUSALIDADE. DEMONSTRAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA MANTIDA.
1. Constatado que o capítulo autônomo e independente da sentença - que reconheceu a boa-fé de terceiros na aquisição de imóvel - não foi impugnado pelas partes em sede recursal, impõe-se o reconhecimento dos efeitos da coisa julgada material quanto à parte da decisão sobre a qual não houve insurgência.
2. O parágrafo único do art. 723 do Código Civil, com redação incluída pela Lei no 12.236 de 2010, dispõe que: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.
3. No caso concreto, o conjunto probatório evidencia que a participação do Recorrente foi direta e determinante para os prejuízos decorrentes das relações jurídicas discutidas nos autos, pois, na qualidade de intermediador imobiliário, conduziu os Autores à celebração de negócio jurídico simulado de cessão de direitos envolvendo lotes irregulares. Atuou, ainda, em desconformidade com os deveres legais inerentes à atividade de corretagem, circunstâncias que justificam sua responsabilização pelos prejuízos materiais sofridos pelos Autores, em permuta imobiliária envolvendo apartamento e cessão de direitos sobre lotes de natureza irregular, objeto de vendas sobrepostas.
4. À luz da teoria da aparência e do princípio da causalidade, as circunstâncias do caso impõem a manutenção da sentença que julgou procedente o pedido formulado contra a empresa recorrente, para declarar a nulidade do negócio jurídico, bem como para condená-la ao pagamento de honorários sucumbenciais.
5. Apelação conhecida e não provida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CAPÍTULO AUTÔNOMO DA SENTENÇA. NÃO IMPUGNAÇÃO PELAS PARTES. COISA JULGADA PARCIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C PERDAS E DANOS. CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL. NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO. NULIDADE. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. IMÓVEL EM ÁREA IRREGULAR. DEVOLUÇÃO DE APARTAMENTO DADO COMO PAGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. TRANSFERÊNCIA A TERCEIROS DE BOA-FÉ. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR. POSSIBILIDADE. NEXO DE CAUSALIDADE. DEMONSTRAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA MANTIDA.
1. Constatado que o capítulo autônomo e independente da sentença - que reconheceu a boa-fé de terceiros na aquisição de imóvel - não foi impugnado pelas partes em sede recursal, impõe-se o reconhecimento dos efeitos da coisa julgada material quanto à parte da decisão sobre a qual não houve insurgência.
2. O parágrafo único do art. 723 do Código Civil, com redação incluída pela Lei no 12.236 de 2010, dispõe que: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.
3. No caso concreto, o conjunto probatório evidencia que a participação do Recorrente foi direta e determinante para os prejuízos decorrentes das relações jurídicas discutidas nos autos, pois, na qualidade de intermediador imobiliário, conduziu os Autores à celebração de negócio jurídico simulado de cessão de direitos envolvendo lotes irregulares. Atuou, ainda, em desconformidade com os deveres legais inerentes à atividade de corretagem, circunstâncias que justificam sua responsabilização pelos prejuízos materiais sofridos pelos Autores, em permuta imobiliária envolvendo apartamento e cessão de direitos sobre lotes de natureza irregular, objeto de vendas sobrepostas.
4. À luz da teoria da aparência e do princípio da causalidade, as circunstâncias do caso impõem a manutenção da sentença que julgou procedente o pedido formulado contra a empresa recorrente, para declarar a nulidade do negócio jurídico, bem como para condená-la ao pagamento de honorários sucumbenciais.
5. Apelação conhecida e não provida.