Tribunal: TJDFT
Processo: 0702289-16.2021.8.07.0014
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-08
Data de publicação: 2025-07-18

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMITENTE/COMPRADORA QUE NÃO SE RECUSA A TRANSFERIR O IMÓVEL OBJETO DE COMPRA E VENDA PARA SEU NOME. EMPECILHOS VERIFICADOS POR PENDÊNCIAS SUSCITADAS PELO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO RELATIVAMENTE À DOCUMENTAÇÃO DOS PROMITENTES/VENDEDORES FALECIDOS. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. AJUIZAMENTO INVIÁVEL DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PARA RESOLVER AS QUESTÕES QUE NO CASO CONCRETO IMPEDEM A LAVRATURA DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. INSCRIÇÃO INDEVIDA DO NOME DO PROMITENTE-VENDEDOR FALECIDO EM DÍVIDA ATIVA. TRIBUTOS NÃO QUITADOS PELA PROMOTENTE/COMPRADORA QUE ESTÁ NA POSSE DO IMÓVEL. DANO MORAL IN RE IPSA. QUANTUM INDENIZATÓRIO. CRITÉRIOS DE PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE OBSERVADOS. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que extinguiu, sem resolução de mérito, pedido de adjudicação compulsória formulado pelo espólio dos promitentes/vendedores falecidos em desfavor de promitente/compradora e julgou parcialmente procedentes os pedidos cumulados de obrigação de fazer e de indenização por danos morais, em razão da inscrição indevida do nome do autor falecido em dívida ativa.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia recursal reside em verificar: (i) a possibilidade de ser extinta, sem resolução de mérito, ação de adjudicação compulsória de imóvel proposta pelo espólio dos promitentes/vendedores em desfavor da promitente/compradora que deixou de transferir o imóvel objeto de compra e venda para seu nome em razão de pendências suscitadas pelo cartório de registro imobiliário, as quais devem ser resolvidas pelos promitentes/vendedores; e (ii) se configurado está dano moral e se razoabilidade há na fixação do valor de indenização estabelecido pela inscrição indevida do nome do autor falecido em dívida ativa por débito de IPTU/TLP não adimplido pela promitente/compradora, que está na posse do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A transmissão da propriedade pode ocorrer por sentença de adjudicação de imóvel quando houver recusa ou impedimento pessoal à outorga da escritura pública de compra e venda a ser levada a registro no cartório imobiliário apesar de devidamente pago o preço total negociado. Para tanto, deverá o autor demonstrar ter interesse de agir (ou interesse processual), que é condição da ação consubstanciada na existência de triplo fator: necessidade, utilidade e adequação. Necessidade haverá se demonstrar a parte precisar de obter, por meio de processo judicial, a proteção de interesse substancial materializado em direito subjetivo de que se afirme titular. Utilidade haverá se a parte buscar, por meio de demanda em que postula a intervenção do Poder Judiciário, afastar um prejuízo com a satisfação da tutela jurisdicional que postulou, a qual pode consistir em vantagem a ser acrescida a seu patrimônio material ou imaterial. Adequação haverá se razoabilidade houver entre o provimento postulado e o meio processual escolhido para dar solução ao conflito de direito material trazido à solução judicial.
4. A adjudicação compulsória está prevista no art. 1.418 do CC: “o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”. Quanto à ação de adjudicação compulsória foi ela instituída como instrumento jurídico que permite ao promitente/comprador de um imóvel que tenha pago a totalidade do preço ajustado, diante da recusa apresentada pelo promitente/vendedor de cumprir a obrigação de outorgar a escritura pública de compra e venda, exigir em substituição à lavratura desta, ao intendo de concluir o negócio jurídico, que, por sentença, seja expedida carta de adjudicação do imóvel objeto de compra e venda. Trata-se de verdadeiro suprimento judicial de vontade para suprir a obrigação não adimplida pelo promitente/vendedor de outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel. Também é viável o ajuizamento de ação de adjudicação compulsória pelo promitente/vendedor quando o promitente/comprador cria empecilhos à lavratura da escritura de compra e venda. Nessa hipótese o promitente/vendedor tem interesse em postular ao Poder Judiciário que, por meio de carta de adjudicação, adjudique o imóvel negociado ao comprador que atua para se eximir da condição de proprietário, especialmente no que toca à assunção de responsabilidade tributárias e de obrigações propter rem.
4. Caso concreto em que não foi registrada a transferência de titularidade do imóvel objeto de compra e venda no competente Cartório de Registro de Imóveis à conta de pendências na documentação surgidas com o falecimento dos outrora promitente/vendedores. Outros documentos necessários passaram a ser exigidos para registro do imóvel em nome do novo proprietário. Essa causa do impedimento é, todavia, estranha à quaisquer das hipóteses autorizadoras do manejo da ação de adjudicação compulsória, afinal, não se trata de comportamento exigência à parte ré, última promitente/compradora. para o caso concreto é inútil a provocação do Poder Judiciário por meio da ação de adjudicação do imóvel, que aptidão não tem para regularizar as pendências relativas a documentação suscitadas pelo Cartório Imobiliário. Interesse processual não reconhecido ao autor, que não necessita de provimento judicial para suprir vontade da ré, o que evidencia a inadequação da demanda proposta, especialmente porque sequer resiste a parte demandada à pretendida transferência do imóvel para seu nome. Processo regularmente extinto, sem resolução de mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC.
5. A inscrição indevida do nome do promitente/vendedor - autor falecido - em dívida ativa, por débito de IPTU/TLP não pago pela promitente/compradora, gera dano moral presumido (in re ipsa), motivo pelo qual sua configuração independe da produção de prova concreta do abalo aos direitos individuais da vítima. Indenização arbitrada em observância aos postulados da razoabilidade e da proporcionalidade.
IV. DISPOSITIVO
6. Recursos conhecidos e desprovidos.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, X. CC, art. 12; art. 927; art. 944; art. 1.418. CPC, art. 485, inc. VI; art. 487, inc. I; art. 85, §§ 2o e 11; art. 98, § 3o; art. 1.010, § 1o; art. 1.012; art. 1.013.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, APC 0718760-60.2023.8.07.0007, Rel. Eustáquio de Castro, 8a Turma Cível, j. 11/2/2025, p. 17/2/2025.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMITENTE/COMPRADORA QUE NÃO SE RECUSA A TRANSFERIR O IMÓVEL OBJETO DE COMPRA E VENDA PARA SEU NOME. EMPECILHOS VERIFICADOS POR PENDÊNCIAS SUSCITADAS PELO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO RELATIVAMENTE À DOCUMENTAÇÃO DOS PROMITENTES/VENDEDORES FALECIDOS. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. AJUIZAMENTO INVIÁVEL DE AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PARA RESOLVER AS QUESTÕES QUE NO CASO CONCRETO IMPEDEM A LAVRATURA DO REGISTRO IMOBILIÁRIO. FALTA DE INTERESSE DE AGIR. INSCRIÇÃO INDEVIDA DO NOME DO PROMITENTE-VENDEDOR FALECIDO EM DÍVIDA ATIVA. TRIBUTOS NÃO QUITADOS PELA PROMOTENTE/COMPRADORA QUE ESTÁ NA POSSE DO IMÓVEL. DANO MORAL IN RE IPSA. QUANTUM INDENIZATÓRIO. CRITÉRIOS DE PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE OBSERVADOS. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que extinguiu, sem resolução de mérito, pedido de adjudicação compulsória formulado pelo espólio dos promitentes/vendedores falecidos em desfavor de promitente/compradora e julgou parcialmente procedentes os pedidos cumulados de obrigação de fazer e de indenização por danos morais, em razão da inscrição indevida do nome do autor falecido em dívida ativa.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia recursal reside em verificar: (i) a possibilidade de ser extinta, sem resolução de mérito, ação de adjudicação compulsória de imóvel proposta pelo espólio dos promitentes/vendedores em desfavor da promitente/compradora que deixou de transferir o imóvel objeto de compra e venda para seu nome em razão de pendências suscitadas pelo cartório de registro imobiliário, as quais devem ser resolvidas pelos promitentes/vendedores; e (ii) se configurado está dano moral e se razoabilidade há na fixação do valor de indenização estabelecido pela inscrição indevida do nome do autor falecido em dívida ativa por débito de IPTU/TLP não adimplido pela promitente/compradora, que está na posse do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A transmissão da propriedade pode ocorrer por sentença de adjudicação de imóvel quando houver recusa ou impedimento pessoal à outorga da escritura pública de compra e venda a ser levada a registro no cartório imobiliário apesar de devidamente pago o preço total negociado. Para tanto, deverá o autor demonstrar ter interesse de agir (ou interesse processual), que é condição da ação consubstanciada na existência de triplo fator: necessidade, utilidade e adequação. Necessidade haverá se demonstrar a parte precisar de obter, por meio de processo judicial, a proteção de interesse substancial materializado em direito subjetivo de que se afirme titular. Utilidade haverá se a parte buscar, por meio de demanda em que postula a intervenção do Poder Judiciário, afastar um prejuízo com a satisfação da tutela jurisdicional que postulou, a qual pode consistir em vantagem a ser acrescida a seu patrimônio material ou imaterial. Adequação haverá se razoabilidade houver entre o provimento postulado e o meio processual escolhido para dar solução ao conflito de direito material trazido à solução judicial.
4. A adjudicação compulsória está prevista no art. 1.418 do CC: “o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel”. Quanto à ação de adjudicação compulsória foi ela instituída como instrumento jurídico que permite ao promitente/comprador de um imóvel que tenha pago a totalidade do preço ajustado, diante da recusa apresentada pelo promitente/vendedor de cumprir a obrigação de outorgar a escritura pública de compra e venda, exigir em substituição à lavratura desta, ao intendo de concluir o negócio jurídico, que, por sentença, seja expedida carta de adjudicação do imóvel objeto de compra e venda. Trata-se de verdadeiro suprimento judicial de vontade para suprir a obrigação não adimplida pelo promitente/vendedor de outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel. Também é viável o ajuizamento de ação de adjudicação compulsória pelo promitente/vendedor quando o promitente/comprador cria empecilhos à lavratura da escritura de compra e venda. Nessa hipótese o promitente/vendedor tem interesse em postular ao Poder Judiciário que, por meio de carta de adjudicação, adjudique o imóvel negociado ao comprador que atua para se eximir da condição de proprietário, especialmente no que toca à assunção de responsabilidade tributárias e de obrigações propter rem.
4. Caso concreto em que não foi registrada a transferência de titularidade do imóvel objeto de compra e venda no competente Cartório de Registro de Imóveis à conta de pendências na documentação surgidas com o falecimento dos outrora promitente/vendedores. Outros documentos necessários passaram a ser exigidos para registro do imóvel em nome do novo proprietário. Essa causa do impedimento é, todavia, estranha à quaisquer das hipóteses autorizadoras do manejo da ação de adjudicação compulsória, afinal, não se trata de comportamento exigência à parte ré, última promitente/compradora. para o caso concreto é inútil a provocação do Poder Judiciário por meio da ação de adjudicação do imóvel, que aptidão não tem para regularizar as pendências relativas a documentação suscitadas pelo Cartório Imobiliário. Interesse processual não reconhecido ao autor, que não necessita de provimento judicial para suprir vontade da ré, o que evidencia a inadequação da demanda proposta, especialmente porque sequer resiste a parte demandada à pretendida transferência do imóvel para seu nome. Processo regularmente extinto, sem resolução de mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC.
5. A inscrição indevida do nome do promitente/vendedor - autor falecido - em dívida ativa, por débito de IPTU/TLP não pago pela promitente/compradora, gera dano moral presumido (in re ipsa), motivo pelo qual sua configuração independe da produção de prova concreta do abalo aos direitos individuais da vítima. Indenização arbitrada em observância aos postulados da razoabilidade e da proporcionalidade.
IV. DISPOSITIVO
6. Recursos conhecidos e desprovidos.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, X. CC, art. 12; art. 927; art. 944; art. 1.418. CPC, art. 485, inc. VI; art. 487, inc. I; art. 85, §§ 2o e 11; art. 98, § 3o; art. 1.010, § 1o; art. 1.012; art. 1.013.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, APC 0718760-60.2023.8.07.0007, Rel. Eustáquio de Castro, 8a Turma Cível, j. 11/2/2025, p. 17/2/2025.