Tribunal: TJDFT
Processo: 0718982-28.2023.8.07.0007
Órgão julgador: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-05
Data de publicação: 2025-07-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR E PROCESSO CIVIL. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E COMPETÊNCIA PARA O JULGAMENTO DO FEITO. MATÉRIAS PRECLUSAS. PRELIMINAR. NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA E VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO À DECISÃO SURPRESA. REJEIÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. FORTUITO EXTERNO (PANDEMIA DE COVID-19 E FALTA DE INSUMOS). NÃO CONFIGURAÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. SÚMULA No 543/STJ. OBSERVÂNCIA NECESSÁRIA. LEI 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TEMA No 971 DA SISTEMÁTICA DOS REPETITIVOS. SENTENÇA MANTIDA.
1. Em virtude da preclusão (art. 507 do CPC), a apelação cível não deve ser conhecida em parte, no tocante aos temas da incidência do Código de Defesa do Consumidor à controvérsia estabelecida nestes autos, bem como sobre a discussão atinente à cláusula de eleição de foro presente no contrato de adesão objeto de litígio, o que foi objeto de anterior agravo de instrumento processado e julgado pela Quinta Turma Cível (agravo de instrumento no 0719841-31.2024.8.07.0000 – Acórdão no 1930639).
2. O julgamento antecipado da lide, quando desnecessária a dilação probatória, não traduz cerceamento de defesa, ao revés, encontra-se em consonância com o art. 355, inciso I, do CPC. No caso, a análise do pedido da lide, que consiste em averiguar a existência de inadimplemento contratual, não depende de dilação probatória na forma da produção de prova oral, bastando os documentos juntados ao feito para corroborar o exame da pretensão, razão por que despiciendo o pedido de realização de audiência para elucidação dos fatos. De mais a mais, é descabida a alegação de violação ao princípio da vedação à decisão surpresa, uma vez que o juízo de origem permitiu às partes a apresentação dos motivos que justificariam a dilação probatória, mas, em face do alegado na situação concreta, promoveu o julgamento antecipado da lide enquanto seu poder-dever.
3. Até mesmo porque fundamentada em alegações meramente genéricas e desprovidas de justificativas plausíveis para o caso concreto, não há configuração de fortuito externo, seja caso fortuito, seja força maior, que justifique o atraso na entrega da obra alegado pela apelante pela intempérie da pandemia de coronavírus ou pela falta de insumos na construção civil, donde desprovido de sustentação o argumento de ausência de sua culpa pelo inadimplemento contratual ora observado.
4. A apelante não tem razão quando defende a impossibilidade de restituição integral e imediata de todos os valores pagos, uma vez que as conclusões estampadas em sentença observaram o definido no enunciado no 543 da Súmula do STJ, segundo o qual: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).
5. A aplicação de preceitos da Lei no 13.786/2018 (no que incluiu os arts. 67-A e 43-A, § 1o, da Lei no 4.591/64) não é devida para os contratos anteriores à sua vigência.
6. Uma vez verificado o inadimplemento contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora, é devida a inversão da cláusula penal compensatória prevista apenas em seu favor na avença, nos termos da jurisprudência firmada pelo STJ sob a sistemática dos repetitivos, momento em que firmada a tese jurídica no sentido de que “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema no 971 - REsp n. 1.631.485/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019.).
7. Apelação cível conhecida em parte e, nessa extensão, desprovida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR E PROCESSO CIVIL. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E COMPETÊNCIA PARA O JULGAMENTO DO FEITO. MATÉRIAS PRECLUSAS. PRELIMINAR. NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA E VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO À DECISÃO SURPRESA. REJEIÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL. FORTUITO EXTERNO (PANDEMIA DE COVID-19 E FALTA DE INSUMOS). NÃO CONFIGURAÇÃO. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. SÚMULA No 543/STJ. OBSERVÂNCIA NECESSÁRIA. LEI 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. TEMA No 971 DA SISTEMÁTICA DOS REPETITIVOS. SENTENÇA MANTIDA.
1. Em virtude da preclusão (art. 507 do CPC), a apelação cível não deve ser conhecida em parte, no tocante aos temas da incidência do Código de Defesa do Consumidor à controvérsia estabelecida nestes autos, bem como sobre a discussão atinente à cláusula de eleição de foro presente no contrato de adesão objeto de litígio, o que foi objeto de anterior agravo de instrumento processado e julgado pela Quinta Turma Cível (agravo de instrumento no 0719841-31.2024.8.07.0000 – Acórdão no 1930639).
2. O julgamento antecipado da lide, quando desnecessária a dilação probatória, não traduz cerceamento de defesa, ao revés, encontra-se em consonância com o art. 355, inciso I, do CPC. No caso, a análise do pedido da lide, que consiste em averiguar a existência de inadimplemento contratual, não depende de dilação probatória na forma da produção de prova oral, bastando os documentos juntados ao feito para corroborar o exame da pretensão, razão por que despiciendo o pedido de realização de audiência para elucidação dos fatos. De mais a mais, é descabida a alegação de violação ao princípio da vedação à decisão surpresa, uma vez que o juízo de origem permitiu às partes a apresentação dos motivos que justificariam a dilação probatória, mas, em face do alegado na situação concreta, promoveu o julgamento antecipado da lide enquanto seu poder-dever.
3. Até mesmo porque fundamentada em alegações meramente genéricas e desprovidas de justificativas plausíveis para o caso concreto, não há configuração de fortuito externo, seja caso fortuito, seja força maior, que justifique o atraso na entrega da obra alegado pela apelante pela intempérie da pandemia de coronavírus ou pela falta de insumos na construção civil, donde desprovido de sustentação o argumento de ausência de sua culpa pelo inadimplemento contratual ora observado.
4. A apelante não tem razão quando defende a impossibilidade de restituição integral e imediata de todos os valores pagos, uma vez que as conclusões estampadas em sentença observaram o definido no enunciado no 543 da Súmula do STJ, segundo o qual: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (SÚMULA 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).
5. A aplicação de preceitos da Lei no 13.786/2018 (no que incluiu os arts. 67-A e 43-A, § 1o, da Lei no 4.591/64) não é devida para os contratos anteriores à sua vigência.
6. Uma vez verificado o inadimplemento contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora, é devida a inversão da cláusula penal compensatória prevista apenas em seu favor na avença, nos termos da jurisprudência firmada pelo STJ sob a sistemática dos repetitivos, momento em que firmada a tese jurídica no sentido de que “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (Tema no 971 - REsp n. 1.631.485/DF, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019.).
7. Apelação cível conhecida em parte e, nessa extensão, desprovida.