Tribunal: TJDFT
Processo: 0746478-50.2023.8.07.0001
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-07
Data de publicação: 2025-08-18

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXTENSÃO DO PRAZO DE PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA SEM A INCIDÊNCIA DE MULTA MORATÓRIA. MERA TOLERÂNCIA POR PARTE DOS PROMITENTES VENDEDORES. BOA-FÉ OBJETIVA. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. CONFIGURAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. DUBIEDADE. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA. ACOLHIMENTO PARCIAL DA PRETENSÃO RECURSAL.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença pela qual foi julgado improcedente pedido formulado na inicial de ação monitória proposta com o objetivo de constituir título judicial no valor correspondente à multa moratória, juros de mora e correção monetária, previstos em contrato de promessa de compra e venda celebrado pelas partes litigantes, em razão do atraso no pagamento da última parcela do preço do imóvel estabelecido contratualmente. Os apelantes arguem preliminar de nulidade da sentença por haver sido oportunizada, ao réu, a juntada de documentos aos autos após o encerramento da fase de instrução. Ponderam, ademais, que não poderia lhes ser atribuída qualquer responsabilidade pela demora na assinatura e fornecimento de documentos necessários ao registro de condomínio e emissão de escritura pública, devendo ser reconhecido o inadimplemento contratual por parte do promitente comprador.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há 3 (três) questões em discussão: (i) definir se estaria configurada a nulidade da sentença em razão da concessão de oportunidade para que o réu promovesse a juntada de documentos aos autos após o encerramento da fase instrutória; (ii) estabelecer se os promitentes vendedores incorreram em conduta contrária à boa-fé objetiva, que pudesse inviabilizar ou dificultar o cumprimento das obrigações assumidas pelo promitente comprador, ensejando o atraso no pagamento da última parcela do preço do imóvel estabelecido no contrato de promessa de compra e venda de imóvel; (iii) verificar se a extensão do prazo para pagamento da última parcela, sem a incidência de multa moratória, evidencia hipótese de novação ou caracteriza mera tolerância; (iv) determinar qual a cláusula penal deve ser aplicada ao caso concreto.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. De acordo com o artigo 370 do Código de Processo Civil, incumbe ao magistrado, de ofício ou a requerimento das partes, determinar a produção das provas necessárias ao julgamento do mérito da causa.
3.1. Não configura hipótese de nulidade do processo a concessão de oportunidade para que a parte ré promova a juntada de documentos aos autos, com a finalidade de esclarecer questões debatidas na audiência de instrução e julgamento.
3.2. A juntada de documentos aos autos, ainda que após o encerramento da fase instrutória, não acarreta a nulidade do processo, quando a documentação apresentada não se mostrar relevante para a solução do litígio (pas de nullité sans grief).
4. A solução de controvérsias relacionadas a inadimplemento contratual deve ser orientada pelos princípios da probidade e da boa-fé objetiva, aos quais as partes contratantes se encontram vinculadas, tanto na conclusão do contrato quanto em sua execução, na forma prevista no artigo 422 do Código Civil.
5. Em se tratando de contrato de promessa de compra e venda de lote residencial, com a finalidade de desmembramento para implantação de condomínio, é presumível a necessidade de correção de projetos e complementação da documentação apresentada aos órgãos competentes para aprovação, de modo que eventuais atrasos decorrentes de entraves burocráticos se encontram abrangidos pelo risco assumido pelo promitente comprador.
6. Observado, no caso concreto, a inexistência de mora imputável aos promitentes vendedores quanto ao fornecimento de informações e assinatura de documentos necessários à implantação do condomínio residencial, não há como lhes ser atribuída a responsabilidade pelo atraso no pagamento do saldo devedor do preço pactuado no contrato de promessa de compra e venda do imóvel.
7. A concessão de prorrogação do prazo para pagamento do saldo devedor do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, sem a incidência de multa moratória, deve ser interpretada segundo o princípio da boa-fé objetiva, presumindo-se que a eficácia da liberalidade estaria condicionada somente ao efetivo cumprimento da obrigação pecuniária no termo acordado.
8. Caracterizada a mora quanto ao pagamento do saldo devedor do contrato de promessa de compra e venda, deve o promitente comprador responder pelo pagamento da multa estabelecida contratualmente.
9. Diante da existência de cláusulas penais dúbias, deve prevalecer a que reflete, com maior precisão, o fato que gerou o reconhecimento do inadimplemento contratual.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Apelação cível conhecida. Preliminar rejeitada. No mérito, recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. A juntada de documentos após o encerramento da fase instrutória, relacionados a questões debatidas na audiência de instrução e julgamento, não caracteriza hipótese de nulidade do processo, sobretudo quando a documentação carreada aos autos não se mostrar relevante para a solução do litígio.
2. A concessão informal da extensão do prazo para cumprimento de obrigação contratual não configura novação nem tem o condão de afastar a incidência de cláusula penal moratória, quando a parte beneficiada pela liberalidade permanece em mora.
3. O inadimplemento de obrigação prevista em contrato de promessa de compra e venda de imóvel decorrente de entraves burocráticos que se encontram abrangidos pelo risco assumido pelo promitente comprador e que não podem ser atribuídos aos promitentes compradores torna cabível a incidência da multa moratória.
4. Na hipótese em que o contrato celebrado pelas partes estabeleça cláusulas penais dúbias, deve prevalecer aquela que se amolda, em maior medida, ao fato gerador da penalidade.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EXTENSÃO DO PRAZO DE PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA SEM A INCIDÊNCIA DE MULTA MORATÓRIA. MERA TOLERÂNCIA POR PARTE DOS PROMITENTES VENDEDORES. BOA-FÉ OBJETIVA. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. CONFIGURAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. DUBIEDADE. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA. ACOLHIMENTO PARCIAL DA PRETENSÃO RECURSAL.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença pela qual foi julgado improcedente pedido formulado na inicial de ação monitória proposta com o objetivo de constituir título judicial no valor correspondente à multa moratória, juros de mora e correção monetária, previstos em contrato de promessa de compra e venda celebrado pelas partes litigantes, em razão do atraso no pagamento da última parcela do preço do imóvel estabelecido contratualmente. Os apelantes arguem preliminar de nulidade da sentença por haver sido oportunizada, ao réu, a juntada de documentos aos autos após o encerramento da fase de instrução. Ponderam, ademais, que não poderia lhes ser atribuída qualquer responsabilidade pela demora na assinatura e fornecimento de documentos necessários ao registro de condomínio e emissão de escritura pública, devendo ser reconhecido o inadimplemento contratual por parte do promitente comprador.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há 3 (três) questões em discussão: (i) definir se estaria configurada a nulidade da sentença em razão da concessão de oportunidade para que o réu promovesse a juntada de documentos aos autos após o encerramento da fase instrutória; (ii) estabelecer se os promitentes vendedores incorreram em conduta contrária à boa-fé objetiva, que pudesse inviabilizar ou dificultar o cumprimento das obrigações assumidas pelo promitente comprador, ensejando o atraso no pagamento da última parcela do preço do imóvel estabelecido no contrato de promessa de compra e venda de imóvel; (iii) verificar se a extensão do prazo para pagamento da última parcela, sem a incidência de multa moratória, evidencia hipótese de novação ou caracteriza mera tolerância; (iv) determinar qual a cláusula penal deve ser aplicada ao caso concreto.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. De acordo com o artigo 370 do Código de Processo Civil, incumbe ao magistrado, de ofício ou a requerimento das partes, determinar a produção das provas necessárias ao julgamento do mérito da causa.
3.1. Não configura hipótese de nulidade do processo a concessão de oportunidade para que a parte ré promova a juntada de documentos aos autos, com a finalidade de esclarecer questões debatidas na audiência de instrução e julgamento.
3.2. A juntada de documentos aos autos, ainda que após o encerramento da fase instrutória, não acarreta a nulidade do processo, quando a documentação apresentada não se mostrar relevante para a solução do litígio (pas de nullité sans grief).
4. A solução de controvérsias relacionadas a inadimplemento contratual deve ser orientada pelos princípios da probidade e da boa-fé objetiva, aos quais as partes contratantes se encontram vinculadas, tanto na conclusão do contrato quanto em sua execução, na forma prevista no artigo 422 do Código Civil.
5. Em se tratando de contrato de promessa de compra e venda de lote residencial, com a finalidade de desmembramento para implantação de condomínio, é presumível a necessidade de correção de projetos e complementação da documentação apresentada aos órgãos competentes para aprovação, de modo que eventuais atrasos decorrentes de entraves burocráticos se encontram abrangidos pelo risco assumido pelo promitente comprador.
6. Observado, no caso concreto, a inexistência de mora imputável aos promitentes vendedores quanto ao fornecimento de informações e assinatura de documentos necessários à implantação do condomínio residencial, não há como lhes ser atribuída a responsabilidade pelo atraso no pagamento do saldo devedor do preço pactuado no contrato de promessa de compra e venda do imóvel.
7. A concessão de prorrogação do prazo para pagamento do saldo devedor do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, sem a incidência de multa moratória, deve ser interpretada segundo o princípio da boa-fé objetiva, presumindo-se que a eficácia da liberalidade estaria condicionada somente ao efetivo cumprimento da obrigação pecuniária no termo acordado.
8. Caracterizada a mora quanto ao pagamento do saldo devedor do contrato de promessa de compra e venda, deve o promitente comprador responder pelo pagamento da multa estabelecida contratualmente.
9. Diante da existência de cláusulas penais dúbias, deve prevalecer a que reflete, com maior precisão, o fato que gerou o reconhecimento do inadimplemento contratual.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Apelação cível conhecida. Preliminar rejeitada. No mérito, recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. A juntada de documentos após o encerramento da fase instrutória, relacionados a questões debatidas na audiência de instrução e julgamento, não caracteriza hipótese de nulidade do processo, sobretudo quando a documentação carreada aos autos não se mostrar relevante para a solução do litígio.
2. A concessão informal da extensão do prazo para cumprimento de obrigação contratual não configura novação nem tem o condão de afastar a incidência de cláusula penal moratória, quando a parte beneficiada pela liberalidade permanece em mora.
3. O inadimplemento de obrigação prevista em contrato de promessa de compra e venda de imóvel decorrente de entraves burocráticos que se encontram abrangidos pelo risco assumido pelo promitente comprador e que não podem ser atribuídos aos promitentes compradores torna cabível a incidência da multa moratória.
4. Na hipótese em que o contrato celebrado pelas partes estabeleça cláusulas penais dúbias, deve prevalecer aquela que se amolda, em maior medida, ao fato gerador da penalidade.