Tribunal: TJDFT
Processo: 0700694-92.2020.8.07.0021
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-11-28

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0700694-92.2020.8.07.0021 RECORRENTES: NOEMI ALVAREZ PACHECO RUTKOSKI e OUTROS RECORRIDOS: CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS e OUTROS DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEITADA. MÉRITO. TAXAS CONDOMINIAIS FIXADAS EM ASSEMBLEIAS GERAIS. TEMA 882 DO STJ E 492 DO STF. DISTINÇÃO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. 1. O condomínio autor constituído sob a forma de associação de moradores tem legitimidade para cobrar taxas condominiais devidas por quem, por ser possuidor de fração ideal do condomínio, anuiu com a cobrança das taxas condominiais. 2. É dever do proprietário/possuidor de unidade imobiliária em condomínio horizontal, que usufruiu dos diversos serviços ofertados, contribuir com as despesas condominiais nos valores previamente aprovados em Assembleia. 3. O condomínio, mesmo irregular, possui legitimidade para cobrar as quotas-partes dos condôminos, os quais não podem se recusar a cumprir os termos da convenção devidamente aprovada. 4. Basta que a unidade imobiliária do réu seja contemplada com os serviços disponibilizados pela associação de moradores e que a despesa tenha sido aprovada em assembleia para que seja viável a cobrança de rateio das despesas comuns, considerando, ainda, a natureza propter rem da obrigação. 5. Não se aplica a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento repetitivo do Resp no 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), quando há a assunção da obrigação ao ter adquirido imóvel sabidamente em situação de condomínio. 6. Mesmo antes do advento da Lei 13.465/17, vigente desde 12/07/2017, o entendimento desta Corte de Justiça já estava firmado no sentido de que o possuidor ou proprietário de lote integrante de condomínio irregular deveria contribuir com o rateio, com o objetivo de arcar com as despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa. 7. No julgamento do RE 695.911/SP, submetido à sistemática da repercussão geral, o Supremo Tribunal Federal firmou a tese no 492, que diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados “condomínios”, o financiamento é exclusivamente privado – dos próprios moradores. 8. Apelo dos réus conhecido. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada. Recurso desprovido. A parte recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 5o, inciso XX, da Constituição Federal, ao argumento de ofensa ao direito à liberdade de associação, porquanto entende que não deve ser imposta a cobrança de taxa da qual não teria anuído; b) artigo 40 da Lei 6.766/1979, asseverando que não pode ser transferida à associação civil (condomínio), a cobrança de taxas condominiais, conforme entendimento consolidado no Tema 882 do STJ. Suscita, no aspecto, dissenso pretoriano com julgado da Corte Superior, a fim de demonstrá-lo; e c) Lei 13.465/2017, por entender que devem ser afastadas as cobranças referentes ao período anterior à referida Lei. Em razões e em contrarrazões recursais, há pedido de majoração dos honorários recursais. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 5o, inciso XX, da Constituição Federal. Isso porque não se mostra possível sua apreciação porque a Corte Superior assentou o entendimento de que “É vedado ao Superior Tribunal de Justiça, até mesmo para fins de prequestionamento, o exame de ofensa a dispositivos constitucionais, sob pena indevida de usurpação de competência do Supremo Tribunal Federal, a teor do art. 102 da Constituição Federal” (EDcl no AgRg no AREsp n. 2.521.343/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, DJe de 23/12/2024). Igual teor: EDcl no AgRg no AREsp n. 2.796.444/GO, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, julgado em 8/4/2025, DJEN de 15/4/2025. Tampouco cabe dar curso ao inconformismo lastreado na suposta ofensa ao artigo 40 da Lei 6.766/1979, uma vez que restou assentado no aresto resistido: “O Condomínio Entre Lagos constituiu-se como condomínio rural, formado a partir da Escritura Pública Declaratória de Direitos, Obrigações e Utilização de Área Rural juntada no ID 71555707. A área compreendida pelo condomínio apelado foi instituída como condomínio de fato e visando a regulamentação, com o rateio dos gastos para manutenção das áreas comuns em benefício de todos os moradores do local, foram realizadas assembleias gerais que instituíram as denominadas taxas condominiais. Vieram aos autos atas das assembleias do condomínio em que se fixou as taxas condominiais exigidas nos autos. Ademais disso, quanto à natureza jurídica do autor, a circunstância de ser um condomínio irregular, constituído sob a forma singela de associação, não lhe impediria de cobrar as taxas correlatas daqueles que se beneficiam dos serviços comuns prestados pelo ente coletivo” (ID 74302550). Nesse passo, para desconstituir as premissas adotadas pelo órgão julgador, a fim de acolher o pleito recursal, seria indispensável reapreciar cláusulas contratuais e elementos fáticos e probatórios, procedimentos vedados pelos enunciados sumulares 5 e 7, ambos do Superior Tribunal de Justiça. Demais disso, o entendimento do órgão julgador se encontra em sintonia com o sufragado pela Corte Superior, no sentido de que “O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos) (...). O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ” (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.875.457/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 22/9/2023). No mesmo sentido, entre outros, o AREsp n. 2.930.003, Ministra Maria Isabel Gallotti, DJEN de 10/9/2025. Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). Igualmente descabe dar curso ao inconformismo quanto ao suposto malferimento à Lei 13.465/2017. Isso porque “A falta de indicação dos dispositivos legais supostamente violados impede o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284 do STF)” (AgInt no AREsp n. 2.701.459/SC, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJe de 12/12/2024). Igual teor: AgRg nos EDcl no AREsp n. 2.807.826/GO, relator Ministro Rogerio Schietti Cruz, Sexta Turma, julgado em 8/4/2025, DJEN de 22/4/2025. No que diz respeito à majoração dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A027

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0700694-92.2020.8.07.0021 RECORRENTES: NOEMI ALVAREZ PACHECO RUTKOSKI e OUTROS RECORRIDOS: CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS e OUTROS DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEITADA. MÉRITO. TAXAS CONDOMINIAIS FIXADAS EM ASSEMBLEIAS GERAIS. TEMA 882 DO STJ E 492 DO STF. DISTINÇÃO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. 1. O condomínio autor constituído sob a forma de associação de moradores tem legitimidade para cobrar taxas condominiais devidas por quem, por ser possuidor de fração ideal do condomínio, anuiu com a cobrança das taxas condominiais. 2. É dever do proprietário/possuidor de unidade imobiliária em condomínio horizontal, que usufruiu dos diversos serviços ofertados, contribuir com as despesas condominiais nos valores previamente aprovados em Assembleia. 3. O condomínio, mesmo irregular, possui legitimidade para cobrar as quotas-partes dos condôminos, os quais não podem se recusar a cumprir os termos da convenção devidamente aprovada. 4. Basta que a unidade imobiliária do réu seja contemplada com os serviços disponibilizados pela associação de moradores e que a despesa tenha sido aprovada em assembleia para que seja viável a cobrança de rateio das despesas comuns, considerando, ainda, a natureza propter rem da obrigação. 5. Não se aplica a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento repetitivo do Resp no 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), quando há a assunção da obrigação ao ter adquirido imóvel sabidamente em situação de condomínio. 6. Mesmo antes do advento da Lei 13.465/17, vigente desde 12/07/2017, o entendimento desta Corte de Justiça já estava firmado no sentido de que o possuidor ou proprietário de lote integrante de condomínio irregular deveria contribuir com o rateio, com o objetivo de arcar com as despesas comuns, sob pena de enriquecimento sem causa. 7. No julgamento do RE 695.911/SP, submetido à sistemática da repercussão geral, o Supremo Tribunal Federal firmou a tese no 492, que diverge da situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, na qual, ante o fracionamento irregular e a inexistência de verbas e estrutura pública para formação e manutenção dos denominados “condomínios”, o financiamento é exclusivamente privado – dos próprios moradores. 8. Apelo dos réus conhecido. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada. Recurso desprovido. A parte recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 5o, inciso XX, da Constituição Federal, ao argumento de ofensa ao direito à liberdade de associação, porquanto entende que não deve ser imposta a cobrança de taxa da qual não teria anuído; b) artigo 40 da Lei 6.766/1979, asseverando que não pode ser transferida à associação civil (condomínio), a cobrança de taxas condominiais, conforme entendimento consolidado no Tema 882 do STJ. Suscita, no aspecto, dissenso pretoriano com julgado da Corte Superior, a fim de demonstrá-lo; e c) Lei 13.465/2017, por entender que devem ser afastadas as cobranças referentes ao período anterior à referida Lei. Em razões e em contrarrazões recursais, há pedido de majoração dos honorários recursais. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 5o, inciso XX, da Constituição Federal. Isso porque não se mostra possível sua apreciação porque a Corte Superior assentou o entendimento de que “É vedado ao Superior Tribunal de Justiça, até mesmo para fins de prequestionamento, o exame de ofensa a dispositivos constitucionais, sob pena indevida de usurpação de competência do Supremo Tribunal Federal, a teor do art. 102 da Constituição Federal” (EDcl no AgRg no AREsp n. 2.521.343/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, DJe de 23/12/2024). Igual teor: EDcl no AgRg no AREsp n. 2.796.444/GO, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, julgado em 8/4/2025, DJEN de 15/4/2025. Tampouco cabe dar curso ao inconformismo lastreado na suposta ofensa ao artigo 40 da Lei 6.766/1979, uma vez que restou assentado no aresto resistido: “O Condomínio Entre Lagos constituiu-se como condomínio rural, formado a partir da Escritura Pública Declaratória de Direitos, Obrigações e Utilização de Área Rural juntada no ID 71555707. A área compreendida pelo condomínio apelado foi instituída como condomínio de fato e visando a regulamentação, com o rateio dos gastos para manutenção das áreas comuns em benefício de todos os moradores do local, foram realizadas assembleias gerais que instituíram as denominadas taxas condominiais. Vieram aos autos atas das assembleias do condomínio em que se fixou as taxas condominiais exigidas nos autos. Ademais disso, quanto à natureza jurídica do autor, a circunstância de ser um condomínio irregular, constituído sob a forma singela de associação, não lhe impediria de cobrar as taxas correlatas daqueles que se beneficiam dos serviços comuns prestados pelo ente coletivo” (ID 74302550). Nesse passo, para desconstituir as premissas adotadas pelo órgão julgador, a fim de acolher o pleito recursal, seria indispensável reapreciar cláusulas contratuais e elementos fáticos e probatórios, procedimentos vedados pelos enunciados sumulares 5 e 7, ambos do Superior Tribunal de Justiça. Demais disso, o entendimento do órgão julgador se encontra em sintonia com o sufragado pela Corte Superior, no sentido de que “O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos) (...). O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ” (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.875.457/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 22/9/2023). No mesmo sentido, entre outros, o AREsp n. 2.930.003, Ministra Maria Isabel Gallotti, DJEN de 10/9/2025. Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). Igualmente descabe dar curso ao inconformismo quanto ao suposto malferimento à Lei 13.465/2017. Isso porque “A falta de indicação dos dispositivos legais supostamente violados impede o conhecimento do recurso especial (Súmula n. 284 do STF)” (AgInt no AREsp n. 2.701.459/SC, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJe de 12/12/2024). Igual teor: AgRg nos EDcl no AREsp n. 2.807.826/GO, relator Ministro Rogerio Schietti Cruz, Sexta Turma, julgado em 8/4/2025, DJEN de 22/4/2025. No que diz respeito à majoração dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A027