Tribunal: TJDFT
Processo: 0704185-90.2022.8.07.0004
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-09-23

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0704185-90.2022.8.07.0004 RECORRENTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PIONNER RECORRIDO: BANCO DO BRASIL S/A DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO AJUIZADA POR CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DÉBITO CORRESPONDENTE A DIFERENÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO LOCATÁRIO. PRINCÍPIO DA PRIMAZIA DA DECISÃO DE MÉRITO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PAGAMENTOS REALIZADOS EM CONFORMIDADE COM O CONTRATO DE LOCAÇÃO E OS BOLETOS ENVIADOS PELA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. BOA-FÉ OBJETIVA E PROBIDADE. DÍVIDA INEXISTENTE. I. O condomínio edilício não tem legitimidade para cobrar judicialmente despesas condominiais senão do próprio condômino, nos termos dos artigos 1.334, inciso I, 1.336, inciso I, e 1.348, inciso VII, do Código Civil. II. Se o locatário descumpre a obrigação legal e contratual de adimplir as despesas de condomínio, apenas o condômino locador possui legitimidade para exigi-las judicialmente, presente o disposto nos artigos 23, inciso XII, e 25 da Lei 8.245/1991. III. De acordo com o princípio da primazia da decisão de mérito, consagrado no artigo 488 do Código de Processo Civil, a ilegitimidade passiva pode ser superada na hipótese em que a resolução do mérito favorece o réu. IV. Encontra obstáculo nos princípios da boa-fé objetiva e da probidade, hospedados no artigo 422 do Código, pretensão do condomínio edilício de exigir do locatário de unidade condominial pagamento de diferença de taxas condominiais adimplidas de acordo com o contrato de locação e com os boletos encaminhados. V. No contexto em que a obrigação foi cumprida pelo locatário ao longo dos anos nos exatos termos das cobranças realizadas pelo condomínio edilício, a boa-fé objetiva e a probidade contratual induzem, sob a perspectiva da supressio, à perda do direito de exigir o pagamento de diferença que só pode ser atribuída à sua própria desídia. VI. Apelação provida. O recorrente alega negativa de vigência aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489 e 1.022, ambos do Código de Processo Civil, sustentando negativa de prestação jurisdicional; b) artigo 23, inciso XII, da Lei 8.245/1991, ao argumento de que o condomínio é parte legítima para cobrar as taxas condominiais diretamente do Banco recorrido. Entende que deve ser reconhecida a legitimidade das partes para figurarem na demanda. Suscita, no aspecto, dissenso pretoriano com julgado da Corte Superior, a fim de demonstrá-lo; c) artigo 784, inciso X, do CPC, porque as taxas condominiais constituem título executivo extrajudicial, desde que previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, sendo plenamente exigíveis do locatário que reconhece a dívida; d) artigo 422 do Código Civil, afirmando que o banco locatário violou o princípio da boa-fé objetiva ao pagar valor inferior ao estipulado em assembleia, mesmo tendo ciência do valor correto e do critério de reajuste, agindo de forma seletiva e oportunista; e) artigo 187 do CC, por entender que o comportamento do banco configura abuso de direito, ao se beneficiar de erro contábil do condomínio e pagar valor inferior ao devido, mesmo após notificação expressa; f) artigo 1.333 do CC, defendendo que a convenção de condomínio obriga todos os condôminos e ocupantes, inclusive o locatário, ao cumprimento das obrigações condominiais, sendo irrelevante a ausência de intermediação da locadora; e g) artigo 1.348, inciso IV, do CC, tendo em vista que compete ao síndico cobrar dos condôminos e ocupantes as contribuições condominiais, sendo legítima a atuação direta também contra o locatário que ocupa o imóvel e reconhece a dívida. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. E, ao fazê-lo, verifico que o recurso especial deve ser admitido em relação à alínea "a" do permissivo constitucional, quanto ao alegado malferimento aos artigos 23, inciso XII, da Lei 8.245/1991, 1.333 e 1.348, inciso IV, todos do CC. Com efeito, as teses sustentadas pela parte recorrente, demais de prequestionadas, encerram discussão de cunho estritamente jurídico, passando ao largo, pois, do reexame de fatos e provas, o que reforça a conveniência de submissão do inconformismo à apreciação da Corte Superior. III – Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A027

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0704185-90.2022.8.07.0004 RECORRENTE: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO PIONNER RECORRIDO: BANCO DO BRASIL S/A DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO AJUIZADA POR CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DÉBITO CORRESPONDENTE A DIFERENÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO LOCATÁRIO. PRINCÍPIO DA PRIMAZIA DA DECISÃO DE MÉRITO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PAGAMENTOS REALIZADOS EM CONFORMIDADE COM O CONTRATO DE LOCAÇÃO E OS BOLETOS ENVIADOS PELA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. BOA-FÉ OBJETIVA E PROBIDADE. DÍVIDA INEXISTENTE. I. O condomínio edilício não tem legitimidade para cobrar judicialmente despesas condominiais senão do próprio condômino, nos termos dos artigos 1.334, inciso I, 1.336, inciso I, e 1.348, inciso VII, do Código Civil. II. Se o locatário descumpre a obrigação legal e contratual de adimplir as despesas de condomínio, apenas o condômino locador possui legitimidade para exigi-las judicialmente, presente o disposto nos artigos 23, inciso XII, e 25 da Lei 8.245/1991. III. De acordo com o princípio da primazia da decisão de mérito, consagrado no artigo 488 do Código de Processo Civil, a ilegitimidade passiva pode ser superada na hipótese em que a resolução do mérito favorece o réu. IV. Encontra obstáculo nos princípios da boa-fé objetiva e da probidade, hospedados no artigo 422 do Código, pretensão do condomínio edilício de exigir do locatário de unidade condominial pagamento de diferença de taxas condominiais adimplidas de acordo com o contrato de locação e com os boletos encaminhados. V. No contexto em que a obrigação foi cumprida pelo locatário ao longo dos anos nos exatos termos das cobranças realizadas pelo condomínio edilício, a boa-fé objetiva e a probidade contratual induzem, sob a perspectiva da supressio, à perda do direito de exigir o pagamento de diferença que só pode ser atribuída à sua própria desídia. VI. Apelação provida. O recorrente alega negativa de vigência aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489 e 1.022, ambos do Código de Processo Civil, sustentando negativa de prestação jurisdicional; b) artigo 23, inciso XII, da Lei 8.245/1991, ao argumento de que o condomínio é parte legítima para cobrar as taxas condominiais diretamente do Banco recorrido. Entende que deve ser reconhecida a legitimidade das partes para figurarem na demanda. Suscita, no aspecto, dissenso pretoriano com julgado da Corte Superior, a fim de demonstrá-lo; c) artigo 784, inciso X, do CPC, porque as taxas condominiais constituem título executivo extrajudicial, desde que previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, sendo plenamente exigíveis do locatário que reconhece a dívida; d) artigo 422 do Código Civil, afirmando que o banco locatário violou o princípio da boa-fé objetiva ao pagar valor inferior ao estipulado em assembleia, mesmo tendo ciência do valor correto e do critério de reajuste, agindo de forma seletiva e oportunista; e) artigo 187 do CC, por entender que o comportamento do banco configura abuso de direito, ao se beneficiar de erro contábil do condomínio e pagar valor inferior ao devido, mesmo após notificação expressa; f) artigo 1.333 do CC, defendendo que a convenção de condomínio obriga todos os condôminos e ocupantes, inclusive o locatário, ao cumprimento das obrigações condominiais, sendo irrelevante a ausência de intermediação da locadora; e g) artigo 1.348, inciso IV, do CC, tendo em vista que compete ao síndico cobrar dos condôminos e ocupantes as contribuições condominiais, sendo legítima a atuação direta também contra o locatário que ocupa o imóvel e reconhece a dívida. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. E, ao fazê-lo, verifico que o recurso especial deve ser admitido em relação à alínea "a" do permissivo constitucional, quanto ao alegado malferimento aos artigos 23, inciso XII, da Lei 8.245/1991, 1.333 e 1.348, inciso IV, todos do CC. Com efeito, as teses sustentadas pela parte recorrente, demais de prequestionadas, encerram discussão de cunho estritamente jurídico, passando ao largo, pois, do reexame de fatos e provas, o que reforça a conveniência de submissão do inconformismo à apreciação da Corte Superior. III – Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A027