Tribunal: TJDFT
Processo: 0717333-17.2021.8.07.0001
Órgão julgador: RENATO SCUSSEL
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-25
Data de publicação: 2025-07-10

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PANDEMIA DE COVID-19. LITISPENDÊNCIA. RECONVENÇÃO. RESPONSABILIDADE DE FIADORES. DÉBITOS DE IPTU, ÁGUA E ENERGIA. MULTA CONTRATUAL. REFORMA DO IMÓVEL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta por locatária e fiadores contra sentença que extinguiu, sem resolução de mérito, a ação principal de rescisão contratual, ao reconhecer litispendência com ação de consignação de chaves anterior, e julgou parcialmente procedente a reconvenção proposta pela locadora para condenar os apelantes ao pagamento proporcional de IPTU, contas de consumo, multa por rescisão antecipada do contrato e indenização por danos ao imóvel locado.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em nulidade por ausência de fundamentação ou cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se há litispendência entre a ação de rescisão contratual e a ação de consignação de chaves; (iii) determinar a responsabilidade dos fiadores pelos encargos contratuais; (iv) apurar a forma correta de rateio dos débitos de IPTU e de consumo de água e energia; e (v) analisar a validade indenização pela reforma do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O Juízo de origem saneou corretamente o feito após cassação da sentença anterior, observando os limites do acórdão que determinou a resolução das questões prejudiciais, não havendo nulidade por ausência de fundamentação ou cerceamento de defesa.
4. A ampla defesa e a produção de provas são garantias fundamentais, mas cabe ao magistrado, como destinatário final da prova, decidir sobre a necessidade de sua produção. No caso, a prova documental foi considerada suficiente para o julgamento da causa, sendo desnecessária a produção de outras provas requeridas pelas partes.
5. A petição que cumpre os requisitos dos arts. 319, 320 e 322 do CPC não é inepta.
6. A fiadora possui legitimidade para integrar o polo passivo da reconvenção, relativa à de cobrança dos débitos da locação.
7. Não é mais possível a discussão de questão já decidida anteriormente, sem que as partes tenham interposto recurso, em razão da preclusão consumativa. No caso, a impugnação ao valor da causa já foi decidida em anterior julgamento.
8. A existência de anterior ação de consignação de chaves, com pedido de extinção das obrigações contratuais, inclusive de multa e indenização pela reforma do imóvel, configura litispendência com a presente ação de rescisão contratual. No caso, a anterior ação declarou que a multa rescisória e a indenização pela reforma do imóvel é devida, mesmo diante da pandemia, pois o contrato foi objeto de revisão judicial anterior, o que descaracteriza a alegação de onerosidade excessiva superveniente.
9. A cláusula contratual determina a responsabilidade do locatário e fiadores pelo pagamento de despesas de IPTU, na proporção da área ocupada e de água e energia, nas proporções estipuladas para cada inquilino.
10. A indenização por reforma do imóvel é cabível, com valor a ser apurado em liquidação de sentença, diante da obrigação legal de devolução do imóvel no estado original (Lei 8.245/91, art. 23, III).
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. Não há nulidade na sentença quando o Juízo fundamenta adequadamente sua decisão e analisa as questões essenciais ao deslinde da controvérsia.
2. Configura litispendência a propositura de ação de rescisão contratual quando já existente ação anterior de consignação de chaves com pedidos idênticos de extinção das obrigações contratuais.
3. Os fiadores respondem solidariamente pelas obrigações contratuais estipuladas expressamente no contrato de locação.
4. O pagamento do IPTU deve observar a proporção da área ocupada, enquanto os encargos de água e energia devem ser divididos em partes iguais entre os inquilinos.
5. A indenização pelos danos ao imóvel é cabível, sendo apurada em liquidação de sentença.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 485, V; 355, I; 373; 489; 492; 507; CC, arts. 421, 422, 478, 818; Lei 8.245/91, art. 23, III.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2.109.955/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, 2a Turma, DJe 24.03.2025; TJDFT, Acórdão 1402586, 0712302-16.2021.8.07.0001, Rel. Des. João Egmont, DJe 08.03.2022.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PANDEMIA DE COVID-19. LITISPENDÊNCIA. RECONVENÇÃO. RESPONSABILIDADE DE FIADORES. DÉBITOS DE IPTU, ÁGUA E ENERGIA. MULTA CONTRATUAL. REFORMA DO IMÓVEL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta por locatária e fiadores contra sentença que extinguiu, sem resolução de mérito, a ação principal de rescisão contratual, ao reconhecer litispendência com ação de consignação de chaves anterior, e julgou parcialmente procedente a reconvenção proposta pela locadora para condenar os apelantes ao pagamento proporcional de IPTU, contas de consumo, multa por rescisão antecipada do contrato e indenização por danos ao imóvel locado.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a sentença incorreu em nulidade por ausência de fundamentação ou cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se há litispendência entre a ação de rescisão contratual e a ação de consignação de chaves; (iii) determinar a responsabilidade dos fiadores pelos encargos contratuais; (iv) apurar a forma correta de rateio dos débitos de IPTU e de consumo de água e energia; e (v) analisar a validade indenização pela reforma do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O Juízo de origem saneou corretamente o feito após cassação da sentença anterior, observando os limites do acórdão que determinou a resolução das questões prejudiciais, não havendo nulidade por ausência de fundamentação ou cerceamento de defesa.
4. A ampla defesa e a produção de provas são garantias fundamentais, mas cabe ao magistrado, como destinatário final da prova, decidir sobre a necessidade de sua produção. No caso, a prova documental foi considerada suficiente para o julgamento da causa, sendo desnecessária a produção de outras provas requeridas pelas partes.
5. A petição que cumpre os requisitos dos arts. 319, 320 e 322 do CPC não é inepta.
6. A fiadora possui legitimidade para integrar o polo passivo da reconvenção, relativa à de cobrança dos débitos da locação.
7. Não é mais possível a discussão de questão já decidida anteriormente, sem que as partes tenham interposto recurso, em razão da preclusão consumativa. No caso, a impugnação ao valor da causa já foi decidida em anterior julgamento.
8. A existência de anterior ação de consignação de chaves, com pedido de extinção das obrigações contratuais, inclusive de multa e indenização pela reforma do imóvel, configura litispendência com a presente ação de rescisão contratual. No caso, a anterior ação declarou que a multa rescisória e a indenização pela reforma do imóvel é devida, mesmo diante da pandemia, pois o contrato foi objeto de revisão judicial anterior, o que descaracteriza a alegação de onerosidade excessiva superveniente.
9. A cláusula contratual determina a responsabilidade do locatário e fiadores pelo pagamento de despesas de IPTU, na proporção da área ocupada e de água e energia, nas proporções estipuladas para cada inquilino.
10. A indenização por reforma do imóvel é cabível, com valor a ser apurado em liquidação de sentença, diante da obrigação legal de devolução do imóvel no estado original (Lei 8.245/91, art. 23, III).
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. Não há nulidade na sentença quando o Juízo fundamenta adequadamente sua decisão e analisa as questões essenciais ao deslinde da controvérsia.
2. Configura litispendência a propositura de ação de rescisão contratual quando já existente ação anterior de consignação de chaves com pedidos idênticos de extinção das obrigações contratuais.
3. Os fiadores respondem solidariamente pelas obrigações contratuais estipuladas expressamente no contrato de locação.
4. O pagamento do IPTU deve observar a proporção da área ocupada, enquanto os encargos de água e energia devem ser divididos em partes iguais entre os inquilinos.
5. A indenização pelos danos ao imóvel é cabível, sendo apurada em liquidação de sentença.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 485, V; 355, I; 373; 489; 492; 507; CC, arts. 421, 422, 478, 818; Lei 8.245/91, art. 23, III.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no REsp 2.109.955/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, 2a Turma, DJe 24.03.2025; TJDFT, Acórdão 1402586, 0712302-16.2021.8.07.0001, Rel. Des. João Egmont, DJe 08.03.2022.