Tribunal: TJDFT
Processo: 0746973-78.2025.8.07.0016
Órgão julgador: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-24

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL. REJEITADA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. TEMA 996/STJ. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. PANDEMIA. FORTUITO INTERNO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso inominado interposto pelas rés objetivando a reforma da sentença que julgou procedentes os pedidos para condená-las: (i) ao pagamento de R$ 16.191,37, a título de juros de obras; e (ii) ao pagamento de R$ 16.018,99. A título de lucros cessantes, correspondentes aos meses de atraso na entrega da obra.
2. Fatos relevantes. Os autores adquiriram imóvel com as requeridas, por meio do programa “Minha Casa Minha Vida”, com data de entrega prevista para o dia 30/12/2021, contudo, a entrega das chaves ocorreu apenas em 31/05/2024.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) ) a ocorrência de fortuito externo capaz de acarretar o atraso das obras, em razão da pandemia causada pela COVID-19, que ocasionou escassez de insumos e mão de obra; (ii) examinar a natureza jurídica do termo de reserva e a imposição do prazo de entrega ali previsto; (iii) verificar se houve atraso na entrega do imóvel e eventual responsabilidade civil apta a justificar indenização pelos danos materiais causados aos compradores.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Da inexistência de Fortuito Externo. A justificativa da recorrente de atraso por força maior, decorrente da pandemia da covid-19, não foi comprovada nos autos, sobretudo porque quando da formalização do contrato já havia sido decretado o estado de pandemia, havendo pleno conhecimento das condições adversas pela recorrente. Verifica-se que o atraso está atrelado unicamente à administração da obra, configurando-se fortuito interno, insuficiente para afastar sua responsabilidade pelo inadimplemento. Destaca-se que o contrato foi firmado em 17/09/2021, momento em que as medidas sanitárias de combate à pandemia já estavam em vigor há mais de um ano. Além disso, nesse período já estava ocorrendo o retorno das atividades econômicas, o que afasta a alegação de caso fortuito trazida pelas recorrentes.
5. Da natureza jurídica do termo de reserva. Não merece prosperar a tese recursal de que termo de reserva é um documento preliminar, não vinculante, onde consta apenas uma mera estimativa de entrega, que não se configura um contrato de promessa de compra e venda, ou que a celebração do contrato posterior caracterizaria novação contratual apta a fixar um novo prazo estimado de entrega. O Tema 996/STJ veda a vinculação a outro negócio jurídico. Precedente: Acórdão 1929591.
6. Em relação ao argumento de que o Tema 996 do STJ não se aplica em caso recursos de financiamento provenientes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, destaca-se que, no voto do relator do REsp n. 1.729.593/SP, restou consignado que, nos casos de faixas de renda 1, 2 e 3, não existe distinção significativa, entre os contratos firmados sob as regras do SHF e do PMCMV, que autorize a adoção de tratamento diferenciado. 6.1. A jurisprudência das Turmas recursais consideram que, nos contratos firmados sob a égide do SHF, deve ser respeitado o prazo firmado no negócio, em respeito ao dever de prestar informação clara ao consumidor. Precedente: Acórdão 2023227.
7. Da responsabilidade civil decorrente do atraso na entrega do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça entendeu que, nas hipóteses semelhantes à dos autos, o prejuízo do comprador em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel é presumido, e, portanto, apto a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado. A jurisprudência das Turmas Recursais estabelece os lucros cessantes entre 0,5 a 1% do valor do imóvel ou pelo valor de mercado.
8. Dos juros de obra. A cobrança dos juros de obra decorreu da mora atribuível à recorrente, ao deixarem de cumprir com a obrigação de entregar o imóvel na data aprazada no contrato firmado. Segundo Tema 996 do STJ, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Ressarcimento devido dos valores pagos, devidamente comprovado nos autos.
9. Do Prazo de Tolerância. Em relação ao prazo de tolerância de 60 dias para a entrega das chaves, deve prevalecer a data de entrega expressamente prevista no termo de reserva, com a tolerância legal de 180 dias, não sendo viável a aplicação de prazos substitutivos previstos apenas do contrato de compra e venda, sob pena de violar o dever de prestar a adequada informação ao consumidor. Precedentes: Acórdãos 1964078 e 1912311.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso das rés CONHECIDO, preliminares rejeitadas e, no mérito, DESPROVIDO. Condenadas as recorrentes ao pagamento das custas e, de forma solidária, dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação. A ementa servirá de Acórdão, conforme art. 46 da Lei n.o 9.099/1995.
_____________________________________________________
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.834.003-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 17/09/2019; STJ, REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019; TJDFT, Acórdão 1929591, 0709809-16.2024.8.07.0016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 11/10/2024; TJDFT, Acórdão 2023227, 0815444-83.2024.8.07.0016, Relator(a): MARIA ISABEL DA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 31/07/2025; TJDFT, Acórdão 1964078, 0703650-42.2024.8.07.0021, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 18/02/2025.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL. REJEITADA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. TEMA 996/STJ. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. PANDEMIA. FORTUITO INTERNO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso inominado interposto pelas rés objetivando a reforma da sentença que julgou procedentes os pedidos para condená-las: (i) ao pagamento de R$ 16.191,37, a título de juros de obras; e (ii) ao pagamento de R$ 16.018,99. A título de lucros cessantes, correspondentes aos meses de atraso na entrega da obra.
2. Fatos relevantes. Os autores adquiriram imóvel com as requeridas, por meio do programa “Minha Casa Minha Vida”, com data de entrega prevista para o dia 30/12/2021, contudo, a entrega das chaves ocorreu apenas em 31/05/2024.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) ) a ocorrência de fortuito externo capaz de acarretar o atraso das obras, em razão da pandemia causada pela COVID-19, que ocasionou escassez de insumos e mão de obra; (ii) examinar a natureza jurídica do termo de reserva e a imposição do prazo de entrega ali previsto; (iii) verificar se houve atraso na entrega do imóvel e eventual responsabilidade civil apta a justificar indenização pelos danos materiais causados aos compradores.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Da inexistência de Fortuito Externo. A justificativa da recorrente de atraso por força maior, decorrente da pandemia da covid-19, não foi comprovada nos autos, sobretudo porque quando da formalização do contrato já havia sido decretado o estado de pandemia, havendo pleno conhecimento das condições adversas pela recorrente. Verifica-se que o atraso está atrelado unicamente à administração da obra, configurando-se fortuito interno, insuficiente para afastar sua responsabilidade pelo inadimplemento. Destaca-se que o contrato foi firmado em 17/09/2021, momento em que as medidas sanitárias de combate à pandemia já estavam em vigor há mais de um ano. Além disso, nesse período já estava ocorrendo o retorno das atividades econômicas, o que afasta a alegação de caso fortuito trazida pelas recorrentes.
5. Da natureza jurídica do termo de reserva. Não merece prosperar a tese recursal de que termo de reserva é um documento preliminar, não vinculante, onde consta apenas uma mera estimativa de entrega, que não se configura um contrato de promessa de compra e venda, ou que a celebração do contrato posterior caracterizaria novação contratual apta a fixar um novo prazo estimado de entrega. O Tema 996/STJ veda a vinculação a outro negócio jurídico. Precedente: Acórdão 1929591.
6. Em relação ao argumento de que o Tema 996 do STJ não se aplica em caso recursos de financiamento provenientes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, destaca-se que, no voto do relator do REsp n. 1.729.593/SP, restou consignado que, nos casos de faixas de renda 1, 2 e 3, não existe distinção significativa, entre os contratos firmados sob as regras do SHF e do PMCMV, que autorize a adoção de tratamento diferenciado. 6.1. A jurisprudência das Turmas recursais consideram que, nos contratos firmados sob a égide do SHF, deve ser respeitado o prazo firmado no negócio, em respeito ao dever de prestar informação clara ao consumidor. Precedente: Acórdão 2023227.
7. Da responsabilidade civil decorrente do atraso na entrega do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça entendeu que, nas hipóteses semelhantes à dos autos, o prejuízo do comprador em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel é presumido, e, portanto, apto a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado. A jurisprudência das Turmas Recursais estabelece os lucros cessantes entre 0,5 a 1% do valor do imóvel ou pelo valor de mercado.
8. Dos juros de obra. A cobrança dos juros de obra decorreu da mora atribuível à recorrente, ao deixarem de cumprir com a obrigação de entregar o imóvel na data aprazada no contrato firmado. Segundo Tema 996 do STJ, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Ressarcimento devido dos valores pagos, devidamente comprovado nos autos.
9. Do Prazo de Tolerância. Em relação ao prazo de tolerância de 60 dias para a entrega das chaves, deve prevalecer a data de entrega expressamente prevista no termo de reserva, com a tolerância legal de 180 dias, não sendo viável a aplicação de prazos substitutivos previstos apenas do contrato de compra e venda, sob pena de violar o dever de prestar a adequada informação ao consumidor. Precedentes: Acórdãos 1964078 e 1912311.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso das rés CONHECIDO, preliminares rejeitadas e, no mérito, DESPROVIDO. Condenadas as recorrentes ao pagamento das custas e, de forma solidária, dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação. A ementa servirá de Acórdão, conforme art. 46 da Lei n.o 9.099/1995.
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Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.834.003-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 17/09/2019; STJ, REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019; TJDFT, Acórdão 1929591, 0709809-16.2024.8.07.0016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 11/10/2024; TJDFT, Acórdão 2023227, 0815444-83.2024.8.07.0016, Relator(a): MARIA ISABEL DA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 31/07/2025; TJDFT, Acórdão 1964078, 0703650-42.2024.8.07.0021, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 18/02/2025.