Tribunal: TJDFT
Processo: 0701177-32.2023.8.07.0017
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-02-05

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701177-32.2023.8.07.0017 RECORRENTE: VESPER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDA: TATIANA KÉRCIA SANTOS DEMEZIO DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO DE 10% A 25% DA QUANTIA PAGA PELO CONSUMIDOR. SÚMULA 543 DO STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA INDEVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pela ré contra sentença que, em ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c restituição de valores, decretou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, e determinou o retorno das partes ao status quo ante, fixando a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pela autora durante a vigência do negócio jurídico. Em suas razões recursais, a empresa apelante sustentou a legalidade da retenção de 25% (vinte e cinco por cento) e pleiteou a cobrança de taxa de ocupação do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a majoração do percentual de retenção de 20% (vinte por cento) para 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos no contrato de compra e venda de imóvel; e (ii) estabelecer se é devida a cobrança de taxa de ocupação pelo uso do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Nos termos do artigo 54, § 2o, da Lei 8.078/90, é direito subjetivo do compromissário comprador a rescisão do contrato, devendo as partes retornar ao status quo ante, com a devolução dos valores pagos, observados os abatimentos compatíveis com a natureza do negócio jurídico avençado, devendo a retenção parcial ter por base a quantia paga pelo consumidor, e não o valor total do contrato, consoante o Enunciado da Súmula 543 do c. Superior Tribunal de Justiça. 4. Nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva do adquirente de imóvel, a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça entende ser lícita a retenção em favor do vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante pago. Precedentes. 5. Em caso de rescisão do compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, não é cabível o pagamento de taxa de ocupação ou de fruição pela posse do imóvel, quando, como no caso concreto, tratar-se de um bem não edificado. Precedentes. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelação cível conhecida e desprovida. Honorários recursais majorados. Tese de julgamento: 1. É lícita a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando essa retenção não impõe desvantagem excessiva ao consumidor. 2. Afigura-se indevida a cobrança de taxa de ocupação em imóvel não edificado que permaneceu sem uso pela compradora durante a vigência do negócio jurídico. Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV; Código Civil, art. 413; Lei 4.591/64, art. 67-A, II; CPC, art. 85, § 2o e § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 26/6/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.270.435/GO, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 26/6/2023. A recorrente alega que o acórdão impugnado encerrou vilipêndio aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 67-A, inciso II, e § 1o, da Lei 4.591/64, sustentado que possui o direito de reter 25% (vinte e cinco por cento) dos valores despendidos pela parte recorrida, independente da demonstração de prejuízo. Aponta, no aspecto, dissenso pretoriano com julgados do STJ; b) artigo 402 do Código Civil, afirmando ser incongruente condicionar a indenização pela taxa de ocupação à existência de edificação no imóvel. Assevera, portanto, que por se tratar de lucros cessantes, o fato gerador deveria ser a própria indisponibilidade do bem à vendedora. Indica, quanto ao assunto, divergência jurisprudencial com julgados do Superior Tribunal de Justiça. Pede, ainda, que as publicações sejam realizadas, exclusivamente, em nome do advogado CLÓVIS ALBERTO VOLPE FILHO, OAB/SP 225.214. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não comporta seguimento no que se refere ao indicado malferimento aos artigos 67-A, inciso II, e § 1o, da Lei 4.591/64, e 402 do Código Civil, bem como no que tange ao suposto dissenso pretoriano, pois o entendimento sufragado pelo órgão julgador se encontra em fina sintonia com a iterativa jurisprudência da Corte Superior, atraindo a incidência do enunciado 83 da Súmula do STJ. A propósito, confiram-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. REEXAME DE FATOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. [...] 7. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. Precedentes. [...] (AgInt no AREsp n. 2.669.570/CE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/12/2024, DJEN de 19/12/2024). CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA. LOTE EDIFICADO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte, não é cabível a cobrança de taxa de ocupação de imóvel quando se tratar de terreno sem edificação. [...] (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.060.869/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 4/6/2024). Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável ao recurso especial interposto tanto pela alínea "a" como pela alínea "c" do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.798.907/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 4/11/2024). Demais disso, também não cabe subir o inconformismo lastreado no indicado vilipêndio ao artigo 67-A, inciso II, e § 1o, da Lei 4.591/64, bem como no que concerne à suposta divergência interpretativa, porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que “denota-se escorreita, razoável e proporcional a r. sentença vergastada que rescindiu o contrato e determinou o retorno das partes ao status quo ante, fixando a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores desembolsados pela autora durante a vigência do negócio jurídico” (ID 64754484). Nesse passo, infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a parte recorrente, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ. Registre-se que “não é possível o conhecimento do recurso especial interposto pela divergência jurisprudencial na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos e não na interpretação da lei” (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.767.282/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 18/11/2024, DJe de 22/11/2024). Por fim, determino que as publicações relativas à parte insurgente sejam realizadas, de forma exclusiva, em nome do advogado CLÓVIS ALBERTO VOLPE FILHO, OAB/SP 225.214. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A016

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701177-32.2023.8.07.0017 RECORRENTE: VESPER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDA: TATIANA KÉRCIA SANTOS DEMEZIO DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO DE 10% A 25% DA QUANTIA PAGA PELO CONSUMIDOR. SÚMULA 543 DO STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA INDEVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pela ré contra sentença que, em ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c restituição de valores, decretou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, e determinou o retorno das partes ao status quo ante, fixando a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos pela autora durante a vigência do negócio jurídico. Em suas razões recursais, a empresa apelante sustentou a legalidade da retenção de 25% (vinte e cinco por cento) e pleiteou a cobrança de taxa de ocupação do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a majoração do percentual de retenção de 20% (vinte por cento) para 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos no contrato de compra e venda de imóvel; e (ii) estabelecer se é devida a cobrança de taxa de ocupação pelo uso do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Nos termos do artigo 54, § 2o, da Lei 8.078/90, é direito subjetivo do compromissário comprador a rescisão do contrato, devendo as partes retornar ao status quo ante, com a devolução dos valores pagos, observados os abatimentos compatíveis com a natureza do negócio jurídico avençado, devendo a retenção parcial ter por base a quantia paga pelo consumidor, e não o valor total do contrato, consoante o Enunciado da Súmula 543 do c. Superior Tribunal de Justiça. 4. Nos casos de rescisão contratual por culpa exclusiva do adquirente de imóvel, a jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça entende ser lícita a retenção em favor do vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante pago. Precedentes. 5. Em caso de rescisão do compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, não é cabível o pagamento de taxa de ocupação ou de fruição pela posse do imóvel, quando, como no caso concreto, tratar-se de um bem não edificado. Precedentes. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelação cível conhecida e desprovida. Honorários recursais majorados. Tese de julgamento: 1. É lícita a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando essa retenção não impõe desvantagem excessiva ao consumidor. 2. Afigura-se indevida a cobrança de taxa de ocupação em imóvel não edificado que permaneceu sem uso pela compradora durante a vigência do negócio jurídico. Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV; Código Civil, art. 413; Lei 4.591/64, art. 67-A, II; CPC, art. 85, § 2o e § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 26/6/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.270.435/GO, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 26/6/2023. A recorrente alega que o acórdão impugnado encerrou vilipêndio aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 67-A, inciso II, e § 1o, da Lei 4.591/64, sustentado que possui o direito de reter 25% (vinte e cinco por cento) dos valores despendidos pela parte recorrida, independente da demonstração de prejuízo. Aponta, no aspecto, dissenso pretoriano com julgados do STJ; b) artigo 402 do Código Civil, afirmando ser incongruente condicionar a indenização pela taxa de ocupação à existência de edificação no imóvel. Assevera, portanto, que por se tratar de lucros cessantes, o fato gerador deveria ser a própria indisponibilidade do bem à vendedora. Indica, quanto ao assunto, divergência jurisprudencial com julgados do Superior Tribunal de Justiça. Pede, ainda, que as publicações sejam realizadas, exclusivamente, em nome do advogado CLÓVIS ALBERTO VOLPE FILHO, OAB/SP 225.214. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não comporta seguimento no que se refere ao indicado malferimento aos artigos 67-A, inciso II, e § 1o, da Lei 4.591/64, e 402 do Código Civil, bem como no que tange ao suposto dissenso pretoriano, pois o entendimento sufragado pelo órgão julgador se encontra em fina sintonia com a iterativa jurisprudência da Corte Superior, atraindo a incidência do enunciado 83 da Súmula do STJ. A propósito, confiram-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. REEXAME DE FATOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 568/STJ. [...] 7. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, deve ser observada a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. Precedentes. [...] (AgInt no AREsp n. 2.669.570/CE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/12/2024, DJEN de 19/12/2024). CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA. LOTE EDIFICADO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte, não é cabível a cobrança de taxa de ocupação de imóvel quando se tratar de terreno sem edificação. [...] (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.060.869/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 4/6/2024). Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável ao recurso especial interposto tanto pela alínea "a" como pela alínea "c" do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.798.907/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 4/11/2024). Demais disso, também não cabe subir o inconformismo lastreado no indicado vilipêndio ao artigo 67-A, inciso II, e § 1o, da Lei 4.591/64, bem como no que concerne à suposta divergência interpretativa, porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que “denota-se escorreita, razoável e proporcional a r. sentença vergastada que rescindiu o contrato e determinou o retorno das partes ao status quo ante, fixando a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores desembolsados pela autora durante a vigência do negócio jurídico” (ID 64754484). Nesse passo, infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a parte recorrente, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ. Registre-se que “não é possível o conhecimento do recurso especial interposto pela divergência jurisprudencial na hipótese em que o dissídio é apoiado em fatos e não na interpretação da lei” (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.767.282/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 18/11/2024, DJe de 22/11/2024). Por fim, determino que as publicações relativas à parte insurgente sejam realizadas, de forma exclusiva, em nome do advogado CLÓVIS ALBERTO VOLPE FILHO, OAB/SP 225.214. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A016