Tribunal: TJDFT
Processo: 0709377-36.2024.8.07.0003
Órgão julgador: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-06
Data de publicação: 2025-11-19

Ementa:
APELAÇÕES CIVEIS. RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI DO PARCELAMENTO URBANO (LEI 6.766/79). NÃO SUBSUNÇÃO DO FATO À NORMA. CULPA DO COMPRADOR. RELAÇÃO DE CONSUMO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. IPTU. RETENÇÃO DO VALOR A PARTIR DA EFETIVA IMISSÃO NA POSSE DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO. PARCELA ÚNICA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AUSÊNCIA DO IMPROBUS LITIGATOR. APELAÇÕES CONHECIDAS. RECURSOS DA AUTORA E RÉ PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Trata-se de apelações interpostas em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais na ação de resolução de contrato cumulada com restituição de valores pagos.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar a validade da cláusula penal que estabelece a retenção de 10% do valor atualizado do contrato; a possibilidade de restituição dos valores pagos em 12 parcelas; e a retenção das despesas com o pagamento do IPTU.
III. Razões de decidir
3. Ocorrendo rescisão da promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente comprador, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução pela vendedora dos valores recebidos pelo imóvel, sob pena de incorrer em enriquecimento sem causa, sem prejuízo de cobrança ou retenção da multa e outras despesas, quando devidamente ajustado.
4. A retenção de multa acima de 10% dos valores pagos revelou-se abusivo no caso presente, pois o incumprimento ocorreu ainda no início da relação celebrada pelas partes. E não há provas ou indícios de que as despesas suportadas pelo promitente vendedor alcançariam montante superior. Ademais, à luz do artigo 413 do Código Civil e os artigos 6o, V e 51, inciso II, do CDC, é possível a redução da mula quando verificado que sua aplicação colocaria o consumidor em vantagem exagerada.
5. É válida a cláusula que estabelece o pagamento do IPTU pelo comprador do imóvel após a efetiva imissão do promitente comprador na posse do lote.
6. A relação jurídica subjacente não está sujeita à Lei no. 6.766/79, alterada pela Lei n.° 13.786/2018, e consequentemente ao artigo 32-A, § 1°, II, porque não está presente o cumprimento das regras dos artigos 6o a 18 para o parcelamento de solo urbano para moradia. Consequentemente, aplicável a jurisprudência representada pela Súmula 543 do STJ, que determina a devolução integral e à vista do valor desembolsado pelo consumidor, abatidas apenas a multa e as despesas reconhecidas como legítimas.
7. A postulação ou defesa de um direito que se entende ser titular não configura litigância de má-fé. Para a sua caracterização, é preciso comprovar a ação maldosa, seja através do dolo ou da culpa grave, com o propósito de causar um dano processual. Sem o improbus litigator não é possível a imposição da pena processual.
IV. Dispositivo e tese
8. Recursos da autora e da ré parcialmente providos.
9. Tese de julgamento: "A cláusula penal em rescisão contratual por iniciativa do comprador pode ser reduzida na esteira do artigo 413 do CC e artigos 6o, V e 51, II do Código de Defesa do Consumidor. À luz da Súmula 543/STJ, a parcela a restituída ao consumidor deverá ser à vista após os abatimentos considerados legítimos. Cabível a retenção do valor do IPTU e após a comprovação da efetiva imissão do promitente comprador na posse do lote. Não se aplica a Lei no. 6.766/79 à relação jurídica que não preenche os requisitos previstos nos artigo 6o a 18 da Lei de Parcelamento de Solo Urbano"

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 2o, 3o, 6o, III, e 51, IV; CC, arts. 408 e 413; CPC/2015, art. 86, parágrafo único; Lei n. 6.766/79, art. 32-A, §1o, I e II, incluído pela Lei n. 13.786/18. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.863.007/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 25/08/2020; STJ, AgInt no REsp 1.876.811/GO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 15/08/2022; STJ, Tema Repetitivo 938, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 22/08/2018.

Inteiro teor:
APELAÇÕES CIVEIS. RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI DO PARCELAMENTO URBANO (LEI 6.766/79). NÃO SUBSUNÇÃO DO FATO À NORMA. CULPA DO COMPRADOR. RELAÇÃO DE CONSUMO. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. IPTU. RETENÇÃO DO VALOR A PARTIR DA EFETIVA IMISSÃO NA POSSE DO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO. PARCELA ÚNICA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. AUSÊNCIA DO IMPROBUS LITIGATOR. APELAÇÕES CONHECIDAS. RECURSOS DA AUTORA E RÉ PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Trata-se de apelações interpostas em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais na ação de resolução de contrato cumulada com restituição de valores pagos.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar a validade da cláusula penal que estabelece a retenção de 10% do valor atualizado do contrato; a possibilidade de restituição dos valores pagos em 12 parcelas; e a retenção das despesas com o pagamento do IPTU.
III. Razões de decidir
3. Ocorrendo rescisão da promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente comprador, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução pela vendedora dos valores recebidos pelo imóvel, sob pena de incorrer em enriquecimento sem causa, sem prejuízo de cobrança ou retenção da multa e outras despesas, quando devidamente ajustado.
4. A retenção de multa acima de 10% dos valores pagos revelou-se abusivo no caso presente, pois o incumprimento ocorreu ainda no início da relação celebrada pelas partes. E não há provas ou indícios de que as despesas suportadas pelo promitente vendedor alcançariam montante superior. Ademais, à luz do artigo 413 do Código Civil e os artigos 6o, V e 51, inciso II, do CDC, é possível a redução da mula quando verificado que sua aplicação colocaria o consumidor em vantagem exagerada.
5. É válida a cláusula que estabelece o pagamento do IPTU pelo comprador do imóvel após a efetiva imissão do promitente comprador na posse do lote.
6. A relação jurídica subjacente não está sujeita à Lei no. 6.766/79, alterada pela Lei n.° 13.786/2018, e consequentemente ao artigo 32-A, § 1°, II, porque não está presente o cumprimento das regras dos artigos 6o a 18 para o parcelamento de solo urbano para moradia. Consequentemente, aplicável a jurisprudência representada pela Súmula 543 do STJ, que determina a devolução integral e à vista do valor desembolsado pelo consumidor, abatidas apenas a multa e as despesas reconhecidas como legítimas.
7. A postulação ou defesa de um direito que se entende ser titular não configura litigância de má-fé. Para a sua caracterização, é preciso comprovar a ação maldosa, seja através do dolo ou da culpa grave, com o propósito de causar um dano processual. Sem o improbus litigator não é possível a imposição da pena processual.
IV. Dispositivo e tese
8. Recursos da autora e da ré parcialmente providos.
9. Tese de julgamento: "A cláusula penal em rescisão contratual por iniciativa do comprador pode ser reduzida na esteira do artigo 413 do CC e artigos 6o, V e 51, II do Código de Defesa do Consumidor. À luz da Súmula 543/STJ, a parcela a restituída ao consumidor deverá ser à vista após os abatimentos considerados legítimos. Cabível a retenção do valor do IPTU e após a comprovação da efetiva imissão do promitente comprador na posse do lote. Não se aplica a Lei no. 6.766/79 à relação jurídica que não preenche os requisitos previstos nos artigo 6o a 18 da Lei de Parcelamento de Solo Urbano"

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 2o, 3o, 6o, III, e 51, IV; CC, arts. 408 e 413; CPC/2015, art. 86, parágrafo único; Lei n. 6.766/79, art. 32-A, §1o, I e II, incluído pela Lei n. 13.786/18. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.863.007/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 25/08/2020; STJ, AgInt no REsp 1.876.811/GO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 15/08/2022; STJ, Tema Repetitivo 938, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 22/08/2018.