Tribunal: TJDFT
Processo: 0700467-55.2022.8.07.0014
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-10
Data de publicação: 2025-06-25

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. PRELIMINARES DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO, DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM E DE INÉPCIA DA INICIAL. REJEIÇÃO. PREJUDICIAIS DE PRECRIÇÃO E DE DECADÊNCIA REJEITADAS. MÉRITO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO IMOBILIÁRIO. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO EQUITATIVA DO VALOR FIXADO. CABIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença pela qual foi julgado procedente o pedido deduzido na inicial de ação de conhecimento ajuizada por adquirentes de imóvel contra empresas promitente vendedora e construtora, com o objetivo de obter a condenação das rés ao pagamento da multa contratual em virtude de atraso na entrega das áreas comuns do empreendimento. As rés, no recurso de apelação interposto, arguem preliminares de ilegitimidade passiva ad causam e de inépcia da inicial, bem como prejudiciais de prescrição e decadência. Quanto ao mérito, sustentam não estar configurado o atraso na entrega da unidade imobiliária e defendem, subsidiariamente, a possibilidade de redução da cláusula penal pactuada. Os autores, em contrarrazões, alegam que o recurso de apelação não deve ser conhecido, tendo em vista que a pretensão deduzida pelos apelantes se mostra contrária a precedente do colendo Superior Tribunal.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há 6 (seis) questões em discussão: (i) verificar se a pretensão recursal se mostra contrária à tese firmada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça sob o Tema no 970; (ii) analisar se estaria evidenciada a legitimidade passiva ad causam da construtora para responder pelo inadimplemento contratual; (iii) definir se estaria caracterizada a inépcia da petição inicial; (iv) determinar se estaria configurada a prescrição da pretensão deduzida na inicial ou a decadência do direito invocado pelos autores; (v) estabelecer se houve atraso na entrega das áreas comuns, apto a ensejar a aplicação da cláusula penal moratória; (vi) examinar se é cabível a redução equitativa da cláusula penal estipulada contratualmente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Observado que a controvérsia recursal não envolve discussão acerca da possibilidade da cumulação da cláusula penal com a indenização por lucros cessantes, tem-se por inaplicável o entendimento firmado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça sob o Tema no 970, o que torna incabível o pedido de não conhecimento do recurso de apelação formulado em contrarrazões, com base na regra inserta no artigo 932, inciso IV, alínea “b”, do Código de Processo Civil.
4. Tendo em vista que as empresas rés integram o mesmo grupo econômico e atuaram em parceria para a realização do empreendimento imobiliário, deve ser aplicada, ao caso em apreço, a teoria da aparência, que tem por finalidade resguardar o consumidor de boa-fé que, ao firmar o negócio jurídico, foi induzido a acreditar estar celebrando o contrato com a pessoa jurídica à qual imputa a responsabilidade pelo cumprimento de obrigação contatual.
5. Observado que a parte autora narrou de forma clara os fatos nos quais fundamenta o pedido de condenação das rés ao pagamento de multa moratória contratual, e formulou pedido coerente com a pretensão deduzida, mostra-se impositiva a rejeição da preliminar de inépcia da inicial.
6. Consoante entendimento consolidado no âmbito do colendo Superior Tribunal de Justiça e desta egrégia Corte, em se tratando de ação de cobrança fundamentada em descumprimento de obrigação contratual, deve ser observado o prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil, tendo em vista a inexistência de prazo específico para tal hipótese.
7. O prazo decadencial previsto no inciso II do artigo 26, do Código de Defesa do Consumidor refere-se à hipótese de reclamação por vícios aparentes ou de fácil constatação, de modo que não se mostra aplicável no caso de pretensão de imposição de multa moratória decorrente de descumprimento de obrigação prevista em contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
8. Em conformidade com a regra inserta no artigo 408 do Código Civil, o devedor incorre de pleno direito na cláusula penal, ao deixar de cumprir culposamente a obrigação ou quando houver constituição em mora.
8.1. Caracterizado o descumprimento da obrigação de entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, no prazo pactuado pelas partes contratantes, tem-se por cabível a imposição da multa moratória prevista contratualmente para esta hipótese.
8.2. A inexistência de ressalva, por parte dos promitentes compradores, a respeito da falta de conclusão de itens da área comum do condomínio por ocasião do recebimento da unidade imobiliária, não afasta a exigibilidade da multa moratória, porquanto não importa renúncia ao direito previsto na cláusula penal.
9. O Código Civil prevê a possibilidade de redução judicial equitativa da cláusula penal quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio (artigo 413).
9.1. Constatado, no caso concreto que as empresas rés cumpriram parcial da obrigação pactuada, uma vez que o descumprimento obrigacional se restringiu ao atraso na entrega de itens das áreas comuns do empreendimento imobiliário, mostra-se impositiva a redução equitativa da multa moratória prevista contratualmente.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Apelação cível conhecida. Preliminares e prejudiciais de prescrição e decadência rejeitadas. No mérito, recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. Ao relator somente é assegurada a possibilidade de negar provimento ao recurso, de forma monocrática, com base na regra inserta no artigo 932, inciso IV, alínea “b”, do Código de Processo Civil, quando a pretensão recursal se mostrar contrária ao entendimento firmado em acórdão prolatado pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos, hipótese inocorrente no caso concreto.
2. A construtora integrante do mesmo grupo econômico da promitente vendedora é parte legítima para responder por descumprimento do prazo para entrega do imóvel adquirido em construção, quando atuam em conjunto para a realização do empreendimento imobiliário.
3. Incabível o acolhimento da tese de inépcia da petição inicial, quando observado que o pedido e a causa de pedir foram descritos de forma adequada e apta a ensejar a exata compreensão da pretensão deduzida pelos autores, viabilizando o regular exercício do contraditório e da ampla defesa pela parte ré.
4. A pretensão de cobrança de multa prevista em cláusula penal por descumprimento contratual sujeita-se ao prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.
5. O atraso na entrega das áreas comuns do condomínio configura inadimplemento contratual, ensejando a aplicação da cláusula penal moratória.
6. A cláusula penal pode ser reduzida judicialmente quando houver cumprimento parcial da obrigação, nos termos do artigo 413 do Código Civil.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205, 408 e 413; CPC, arts. 85, § 2o, 86, caput, e 932, IV, “b”.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp no 2.008.186/SP, Terceira Turma Rel. Min. Humberto Martins; STJ, Tema no 970; TJDFT, APC no 0710809-83.2021.8.07.0007, 1a Turma Cível, Rel. Des. Teófilo Caetano; TJDFT, APC no 0040978-25.2015.8.07.0001, 8a Turma Cível, Rel. Des. Robson Teixeira de Freitas; TJDFT, APC no 0714275-46.2021.8.07.0020, 8a Turma Cível, Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro; APC no 0710066-62.2019.8.07.0001, 6a Turma Cível, Rel. Desa. Vera Andrighi, TJDFT, APC no 0743607-18.2021.8.07.0001, 5a Turma Cível, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques; TJDFT, APC no 0722057-64.2021.8.07.0001, 1a Turma Cível, Rel. Des. Rômulo de Araújo Mendes; TJDFT, APC no 0002593-32.2016.8.07.0014, 3a Turma Cível, Rel. Desa. Fátima Rafael; TJDFT, APC no 0716463-06.2020.8.07.0001, 8a Turma Cível, Rel. Des. Eustáquio De Castro.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. PRELIMINARES DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO, DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM E DE INÉPCIA DA INICIAL. REJEIÇÃO. PREJUDICIAIS DE PRECRIÇÃO E DE DECADÊNCIA REJEITADAS. MÉRITO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO IMOBILIÁRIO. INCIDÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. REDUÇÃO EQUITATIVA DO VALOR FIXADO. CABIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença pela qual foi julgado procedente o pedido deduzido na inicial de ação de conhecimento ajuizada por adquirentes de imóvel contra empresas promitente vendedora e construtora, com o objetivo de obter a condenação das rés ao pagamento da multa contratual em virtude de atraso na entrega das áreas comuns do empreendimento. As rés, no recurso de apelação interposto, arguem preliminares de ilegitimidade passiva ad causam e de inépcia da inicial, bem como prejudiciais de prescrição e decadência. Quanto ao mérito, sustentam não estar configurado o atraso na entrega da unidade imobiliária e defendem, subsidiariamente, a possibilidade de redução da cláusula penal pactuada. Os autores, em contrarrazões, alegam que o recurso de apelação não deve ser conhecido, tendo em vista que a pretensão deduzida pelos apelantes se mostra contrária a precedente do colendo Superior Tribunal.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há 6 (seis) questões em discussão: (i) verificar se a pretensão recursal se mostra contrária à tese firmada pelo colendo Superior Tribunal de Justiça sob o Tema no 970; (ii) analisar se estaria evidenciada a legitimidade passiva ad causam da construtora para responder pelo inadimplemento contratual; (iii) definir se estaria caracterizada a inépcia da petição inicial; (iv) determinar se estaria configurada a prescrição da pretensão deduzida na inicial ou a decadência do direito invocado pelos autores; (v) estabelecer se houve atraso na entrega das áreas comuns, apto a ensejar a aplicação da cláusula penal moratória; (vi) examinar se é cabível a redução equitativa da cláusula penal estipulada contratualmente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Observado que a controvérsia recursal não envolve discussão acerca da possibilidade da cumulação da cláusula penal com a indenização por lucros cessantes, tem-se por inaplicável o entendimento firmado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça sob o Tema no 970, o que torna incabível o pedido de não conhecimento do recurso de apelação formulado em contrarrazões, com base na regra inserta no artigo 932, inciso IV, alínea “b”, do Código de Processo Civil.
4. Tendo em vista que as empresas rés integram o mesmo grupo econômico e atuaram em parceria para a realização do empreendimento imobiliário, deve ser aplicada, ao caso em apreço, a teoria da aparência, que tem por finalidade resguardar o consumidor de boa-fé que, ao firmar o negócio jurídico, foi induzido a acreditar estar celebrando o contrato com a pessoa jurídica à qual imputa a responsabilidade pelo cumprimento de obrigação contatual.
5. Observado que a parte autora narrou de forma clara os fatos nos quais fundamenta o pedido de condenação das rés ao pagamento de multa moratória contratual, e formulou pedido coerente com a pretensão deduzida, mostra-se impositiva a rejeição da preliminar de inépcia da inicial.
6. Consoante entendimento consolidado no âmbito do colendo Superior Tribunal de Justiça e desta egrégia Corte, em se tratando de ação de cobrança fundamentada em descumprimento de obrigação contratual, deve ser observado o prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil, tendo em vista a inexistência de prazo específico para tal hipótese.
7. O prazo decadencial previsto no inciso II do artigo 26, do Código de Defesa do Consumidor refere-se à hipótese de reclamação por vícios aparentes ou de fácil constatação, de modo que não se mostra aplicável no caso de pretensão de imposição de multa moratória decorrente de descumprimento de obrigação prevista em contrato de promessa de compra e venda de imóvel.
8. Em conformidade com a regra inserta no artigo 408 do Código Civil, o devedor incorre de pleno direito na cláusula penal, ao deixar de cumprir culposamente a obrigação ou quando houver constituição em mora.
8.1. Caracterizado o descumprimento da obrigação de entrega do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, no prazo pactuado pelas partes contratantes, tem-se por cabível a imposição da multa moratória prevista contratualmente para esta hipótese.
8.2. A inexistência de ressalva, por parte dos promitentes compradores, a respeito da falta de conclusão de itens da área comum do condomínio por ocasião do recebimento da unidade imobiliária, não afasta a exigibilidade da multa moratória, porquanto não importa renúncia ao direito previsto na cláusula penal.
9. O Código Civil prevê a possibilidade de redução judicial equitativa da cláusula penal quando a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio (artigo 413).
9.1. Constatado, no caso concreto que as empresas rés cumpriram parcial da obrigação pactuada, uma vez que o descumprimento obrigacional se restringiu ao atraso na entrega de itens das áreas comuns do empreendimento imobiliário, mostra-se impositiva a redução equitativa da multa moratória prevista contratualmente.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Apelação cível conhecida. Preliminares e prejudiciais de prescrição e decadência rejeitadas. No mérito, recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. Ao relator somente é assegurada a possibilidade de negar provimento ao recurso, de forma monocrática, com base na regra inserta no artigo 932, inciso IV, alínea “b”, do Código de Processo Civil, quando a pretensão recursal se mostrar contrária ao entendimento firmado em acórdão prolatado pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos, hipótese inocorrente no caso concreto.
2. A construtora integrante do mesmo grupo econômico da promitente vendedora é parte legítima para responder por descumprimento do prazo para entrega do imóvel adquirido em construção, quando atuam em conjunto para a realização do empreendimento imobiliário.
3. Incabível o acolhimento da tese de inépcia da petição inicial, quando observado que o pedido e a causa de pedir foram descritos de forma adequada e apta a ensejar a exata compreensão da pretensão deduzida pelos autores, viabilizando o regular exercício do contraditório e da ampla defesa pela parte ré.
4. A pretensão de cobrança de multa prevista em cláusula penal por descumprimento contratual sujeita-se ao prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil.
5. O atraso na entrega das áreas comuns do condomínio configura inadimplemento contratual, ensejando a aplicação da cláusula penal moratória.
6. A cláusula penal pode ser reduzida judicialmente quando houver cumprimento parcial da obrigação, nos termos do artigo 413 do Código Civil.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205, 408 e 413; CPC, arts. 85, § 2o, 86, caput, e 932, IV, “b”.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp no 2.008.186/SP, Terceira Turma Rel. Min. Humberto Martins; STJ, Tema no 970; TJDFT, APC no 0710809-83.2021.8.07.0007, 1a Turma Cível, Rel. Des. Teófilo Caetano; TJDFT, APC no 0040978-25.2015.8.07.0001, 8a Turma Cível, Rel. Des. Robson Teixeira de Freitas; TJDFT, APC no 0714275-46.2021.8.07.0020, 8a Turma Cível, Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro; APC no 0710066-62.2019.8.07.0001, 6a Turma Cível, Rel. Desa. Vera Andrighi, TJDFT, APC no 0743607-18.2021.8.07.0001, 5a Turma Cível, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques; TJDFT, APC no 0722057-64.2021.8.07.0001, 1a Turma Cível, Rel. Des. Rômulo de Araújo Mendes; TJDFT, APC no 0002593-32.2016.8.07.0014, 3a Turma Cível, Rel. Desa. Fátima Rafael; TJDFT, APC no 0716463-06.2020.8.07.0001, 8a Turma Cível, Rel. Des. Eustáquio De Castro.