Tribunal: TJDFT
Processo: 0758415-75.2024.8.07.0016
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-02-21
Data de publicação: 2025-03-10

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. TERMO DE RESERVA HABITACIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA ESPECÍFICA DA CONSTRUÇÃO CIVIL. RISCO DO NEGÓCIO. FORTUITO INTERNO. NEXO CAUSAL MANTIDO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL CONFIGURADA. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. CABIMENTO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
I – ADMISSIBILIDADE.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46 da Lei 9.099, de 26/09/1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II – CASO EM EXAME.
2. Recurso Inominado interposto pelas rés/recorrentes em face da sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos deduzidos na inicial para condená-las solidariamente ao pagamento da indenização por lucros cessantes, referente ao período 23 meses de aluguel, alcançando R$ 637,27 ao mês, totalizando o valor de R$ 14.657,21 (quatorze mil seiscentos e cinquenta e sete reais e vinte e um centavos), bem como ao pagamento de R$ 16.609,42 (dezesseis mil seiscentos e nove reais e quarenta e dois centavos), referentes aos juros de obra que foram pagos, indevidamente, pela parte autora entre 07/2022 a 01/2024. Por fim, condenou as recorrentes a pagarem R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de indenização por danos morais. O juízo de origem concluiu que, em razão do atraso na entrega do imóvel, as recorrentes são responsáveis pelos danos causados ao consumidor, devendo arcar com as devidas reparações.
III – QUESTÕES EM DISCUSSÃO.
3. As recorrentes incialmente suscitam preliminar de incompetência dos juizados especiais devido ao valor da causa e eventual complexidade da matéria. No mérito, afirmam que em um termo de reserva habitacional prazo de entrega do imóvel seria apenas uma estimativa, sendo assim não haveria juros de obra, eis que supostamente não foi caracterizada a demora na entrega do imóvel. Sustentam que o atraso do empreendimento decorreu da escassez de mão de obra qualificada, consequência do crescimento do mercado imobiliário, bem como da crise sanitária da causada pela Covid- 19. Ao final impugnam o valor fixado a título de danos morais e alegam que não haveria a comprovação nos autos da sua ocorrência.
4. Contrarrazões apresentadas ID. 67742171. O recorrido rebate as razões recursais e ao final roga pela manutenção da sentença.
IV – RAZÃO DE DECIDIR.
5. Da preliminar. Incompetência dos Juizados Especiais. Rejeito a preliminar de incompetência dos Juizados Especiais Cíveis para processar e julgar o processo, ante à suposta imprescindibilidade realização de prova técnica, arguida pelas recorrentes. Saliento que a perícia será necessária no âmbito destes Juizados somente quando, após o esgotamento dos meios de provas possíveis, depender a solução do litígio. Contudo, não vislumbro a ocorrência desta hipótese, tendo em vista que para a solução do litígio é suficiente a realização de meros cálculos aritméticos. Quanto ao valor da causa, observo que, no presente caso, o proveito econômico buscado pelo autor/recorrido corresponde à soma dos danos morais e materiais decorrentes do atraso na entrega do imóvel pelas rés (CPC, art. 292, VI), montante que não ultrapassa o limite da alçada legal de 40 salários mínimos. Ressalto que o recorrido não pleiteia a resolução do contrato de compra e venda, motivo pelo qual não se deve considerar o valor total do contrato, conforme arguido pelas recorrentes. Preliminar Rejeitada.
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/1990).
7. Depreende-se dos autos que as partes firmaram Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 39519, Itapoã Parque, ID. 67741219, no qual a data de entrega do imóvel estava prevista para 30/12/2021, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária.
8. Inicialmente destaco que o Termo de Reserva de Unidade Habitacional está se tornando comum nos empreendimentos de incorporação imobiliária que antecedem um futuro contrato de compra e venda. Entretanto, o referido instrumento contratual não pode ser utilizado pelas construtoras/incorporadoras com o intuito de tornar mais complexa e difícil a compreensão dos consumidores em relação aos seus termos (art. 6, inc. II e IV, do CDC).
9. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019). Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pelas recorrentes. Mesmo diante da situação pandêmica vivida, não foi comprovado nos autos que eventual escassez de mão de obra qualificada teria afetado por tanto tempo a conclusão das obras.
10. Os juros de obra são devidos, por força de contrato, à instituição financeira pelo capital empregado no empreendimento. O pagamento de indenização pelos proponentes vendedores se dá a título de ressarcimento pelo pagamento dos juros de obra decorrente da mora no cumprimento do contrato (art. 395 do Código Civil). As Turmas Recursais deste Tribunal de Justiça têm adotado o entendimento de que, demonstrado o efetivo adimplemento das parcelas no período da mora, além de comprovada sua inexigibilidade, urge a indenização do consumidor, que somente arcou com a referida despesa, além do prazo inicialmente estipulado, em razão do atraso na entrega de imóvel. Esse entendimento encontra-se em consonância com o fixado pelo E. STJ, no tema 996 de Recurso Especial Repetitivo, que tratou de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, cujo conteúdo estabelece: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019).
11. Sendo assim, é imperativo que as recorrentes restituam os valores pagos a título de juros de obra conforme os termos estipulados na sentença e comprovantes de pagamento ID. 67741224, sem prejuízo dos valores devidos até a entrega das chaves.
12. A demora na entrega do imóvel comprado na planta, fruto do descumprimento contratual das recorrentes, assegura a indenização por lucros cessantes, haja vista eventual potencial de ganho com a ocupação própria ou locação. Desse modo, no julgamento do REsp no 1729593/SP foi fixado que o prejuízo presumido em desfavor do consumidor enseja o pagamento de indenização mensal tendo como parâmetro o valor locatício equivalente a 0,5% (meio por cento) do preço do contrato por mês, conforme estipulado pelo juízo de origem. (Acórdão 1795966, 07276834820238070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 1/12/2023, publicado no DJE: 15/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Desse modo, também, concluo que a sentença não merece reforma em relação a este tópico.
13. Do Dano Moral. Ao analisar detidamente os autos, constato que ficou configurado o ato ilícito passível de indenização, uma vez que a demora na entrega do imóvel ultrapassou o prazo de 12 meses. O imóvel deveria ter sido entregue em 23/06/2022, contudo, as chaves foram entregues apenas em 31/05/2024, o que evidencia o descumprimento do prazo contratual acordado, conforme termo de ID. 67741223.
14. “Precedente do STJ: "A jurisprudência desta Corte "tem entendido que, muito embora o simples descumprimento contratual não provoque danos morais indenizáveis, circunstâncias específicas da controvérsia podem configurar a lesão extrapatrimonial" (1.642.314/SE, Relatora a Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 22/3/2017). 4. A fundamentação do dano moral encontra-se justificada, tendo a Corte estadual destacado que o atraso da entrega do bem imóvel destinado à moradia, após 12 (doze) meses da data prevista, acarretou dano moral. A revisão dos fundamentos do acórdão estadual, demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que esbarra nas Súmulas n. 7 do STJ." ( AgInt no Agravo em Recurso Especial no 1.049.708 - RJ (2017/0019881-7) - Relator: Ministro Luis Felipe Salomão). 22. Na determinação do valor da reparação devida, é necessário considerar a gravidade do dano, a situação específica do lesado, além do porte econômico da parte responsável pelo dano. Também é importante não ignorar a função pedagógica e reparadora do dano moral, que visa aplicar uma sanção suficiente à parte ré/recorrente para evitar a repetição dos mesmos atos, sem gerar enriquecimento sem causa. Considerando todos esses elementos, o valor da reparação por danos morais fixado em R$5.000,00(cinco mil reais) é razoável e proporcional, não havendo justificativa suficiente para a redução do valor da indenização estipulado na sentença” – Acórdão 1940542, 0705739-53.2024.8.07.0016, Relator(a): LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 30/10/2024, publicado no DJe: 14/11/2024.
15. Nesse trilhar, entendo que o valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) fixados na sentença obedece aos critérios estabelecidos nos princípios da proporcionalidade e razoabilidade e evita o enriquecimento ilícito das partes.
V – DISPOSITIVO.
16. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. PRELIMINAR REJEITADA.
17. Condeno as recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (art. 55, Lei no 9.099/95).

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. CONSUMIDOR. TERMO DE RESERVA HABITACIONAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA ESPECÍFICA DA CONSTRUÇÃO CIVIL. RISCO DO NEGÓCIO. FORTUITO INTERNO. NEXO CAUSAL MANTIDO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL CONFIGURADA. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. CABIMENTO. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
I – ADMISSIBILIDADE.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46 da Lei 9.099, de 26/09/1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II – CASO EM EXAME.
2. Recurso Inominado interposto pelas rés/recorrentes em face da sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos deduzidos na inicial para condená-las solidariamente ao pagamento da indenização por lucros cessantes, referente ao período 23 meses de aluguel, alcançando R$ 637,27 ao mês, totalizando o valor de R$ 14.657,21 (quatorze mil seiscentos e cinquenta e sete reais e vinte e um centavos), bem como ao pagamento de R$ 16.609,42 (dezesseis mil seiscentos e nove reais e quarenta e dois centavos), referentes aos juros de obra que foram pagos, indevidamente, pela parte autora entre 07/2022 a 01/2024. Por fim, condenou as recorrentes a pagarem R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de indenização por danos morais. O juízo de origem concluiu que, em razão do atraso na entrega do imóvel, as recorrentes são responsáveis pelos danos causados ao consumidor, devendo arcar com as devidas reparações.
III – QUESTÕES EM DISCUSSÃO.
3. As recorrentes incialmente suscitam preliminar de incompetência dos juizados especiais devido ao valor da causa e eventual complexidade da matéria. No mérito, afirmam que em um termo de reserva habitacional prazo de entrega do imóvel seria apenas uma estimativa, sendo assim não haveria juros de obra, eis que supostamente não foi caracterizada a demora na entrega do imóvel. Sustentam que o atraso do empreendimento decorreu da escassez de mão de obra qualificada, consequência do crescimento do mercado imobiliário, bem como da crise sanitária da causada pela Covid- 19. Ao final impugnam o valor fixado a título de danos morais e alegam que não haveria a comprovação nos autos da sua ocorrência.
4. Contrarrazões apresentadas ID. 67742171. O recorrido rebate as razões recursais e ao final roga pela manutenção da sentença.
IV – RAZÃO DE DECIDIR.
5. Da preliminar. Incompetência dos Juizados Especiais. Rejeito a preliminar de incompetência dos Juizados Especiais Cíveis para processar e julgar o processo, ante à suposta imprescindibilidade realização de prova técnica, arguida pelas recorrentes. Saliento que a perícia será necessária no âmbito destes Juizados somente quando, após o esgotamento dos meios de provas possíveis, depender a solução do litígio. Contudo, não vislumbro a ocorrência desta hipótese, tendo em vista que para a solução do litígio é suficiente a realização de meros cálculos aritméticos. Quanto ao valor da causa, observo que, no presente caso, o proveito econômico buscado pelo autor/recorrido corresponde à soma dos danos morais e materiais decorrentes do atraso na entrega do imóvel pelas rés (CPC, art. 292, VI), montante que não ultrapassa o limite da alçada legal de 40 salários mínimos. Ressalto que o recorrido não pleiteia a resolução do contrato de compra e venda, motivo pelo qual não se deve considerar o valor total do contrato, conforme arguido pelas recorrentes. Preliminar Rejeitada.
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/1990).
7. Depreende-se dos autos que as partes firmaram Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 39519, Itapoã Parque, ID. 67741219, no qual a data de entrega do imóvel estava prevista para 30/12/2021, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária.
8. Inicialmente destaco que o Termo de Reserva de Unidade Habitacional está se tornando comum nos empreendimentos de incorporação imobiliária que antecedem um futuro contrato de compra e venda. Entretanto, o referido instrumento contratual não pode ser utilizado pelas construtoras/incorporadoras com o intuito de tornar mais complexa e difícil a compreensão dos consumidores em relação aos seus termos (art. 6, inc. II e IV, do CDC).
9. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019). Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pelas recorrentes. Mesmo diante da situação pandêmica vivida, não foi comprovado nos autos que eventual escassez de mão de obra qualificada teria afetado por tanto tempo a conclusão das obras.
10. Os juros de obra são devidos, por força de contrato, à instituição financeira pelo capital empregado no empreendimento. O pagamento de indenização pelos proponentes vendedores se dá a título de ressarcimento pelo pagamento dos juros de obra decorrente da mora no cumprimento do contrato (art. 395 do Código Civil). As Turmas Recursais deste Tribunal de Justiça têm adotado o entendimento de que, demonstrado o efetivo adimplemento das parcelas no período da mora, além de comprovada sua inexigibilidade, urge a indenização do consumidor, que somente arcou com a referida despesa, além do prazo inicialmente estipulado, em razão do atraso na entrega de imóvel. Esse entendimento encontra-se em consonância com o fixado pelo E. STJ, no tema 996 de Recurso Especial Repetitivo, que tratou de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, cujo conteúdo estabelece: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019).
11. Sendo assim, é imperativo que as recorrentes restituam os valores pagos a título de juros de obra conforme os termos estipulados na sentença e comprovantes de pagamento ID. 67741224, sem prejuízo dos valores devidos até a entrega das chaves.
12. A demora na entrega do imóvel comprado na planta, fruto do descumprimento contratual das recorrentes, assegura a indenização por lucros cessantes, haja vista eventual potencial de ganho com a ocupação própria ou locação. Desse modo, no julgamento do REsp no 1729593/SP foi fixado que o prejuízo presumido em desfavor do consumidor enseja o pagamento de indenização mensal tendo como parâmetro o valor locatício equivalente a 0,5% (meio por cento) do preço do contrato por mês, conforme estipulado pelo juízo de origem. (Acórdão 1795966, 07276834820238070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 1/12/2023, publicado no DJE: 15/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Desse modo, também, concluo que a sentença não merece reforma em relação a este tópico.
13. Do Dano Moral. Ao analisar detidamente os autos, constato que ficou configurado o ato ilícito passível de indenização, uma vez que a demora na entrega do imóvel ultrapassou o prazo de 12 meses. O imóvel deveria ter sido entregue em 23/06/2022, contudo, as chaves foram entregues apenas em 31/05/2024, o que evidencia o descumprimento do prazo contratual acordado, conforme termo de ID. 67741223.
14. “Precedente do STJ: "A jurisprudência desta Corte "tem entendido que, muito embora o simples descumprimento contratual não provoque danos morais indenizáveis, circunstâncias específicas da controvérsia podem configurar a lesão extrapatrimonial" (1.642.314/SE, Relatora a Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, DJe 22/3/2017). 4. A fundamentação do dano moral encontra-se justificada, tendo a Corte estadual destacado que o atraso da entrega do bem imóvel destinado à moradia, após 12 (doze) meses da data prevista, acarretou dano moral. A revisão dos fundamentos do acórdão estadual, demandaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que esbarra nas Súmulas n. 7 do STJ." ( AgInt no Agravo em Recurso Especial no 1.049.708 - RJ (2017/0019881-7) - Relator: Ministro Luis Felipe Salomão). 22. Na determinação do valor da reparação devida, é necessário considerar a gravidade do dano, a situação específica do lesado, além do porte econômico da parte responsável pelo dano. Também é importante não ignorar a função pedagógica e reparadora do dano moral, que visa aplicar uma sanção suficiente à parte ré/recorrente para evitar a repetição dos mesmos atos, sem gerar enriquecimento sem causa. Considerando todos esses elementos, o valor da reparação por danos morais fixado em R$5.000,00(cinco mil reais) é razoável e proporcional, não havendo justificativa suficiente para a redução do valor da indenização estipulado na sentença” – Acórdão 1940542, 0705739-53.2024.8.07.0016, Relator(a): LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 30/10/2024, publicado no DJe: 14/11/2024.
15. Nesse trilhar, entendo que o valor de R$5.000,00 (cinco mil reais) fixados na sentença obedece aos critérios estabelecidos nos princípios da proporcionalidade e razoabilidade e evita o enriquecimento ilícito das partes.
V – DISPOSITIVO.
16. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. PRELIMINAR REJEITADA.
17. Condeno as recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (art. 55, Lei no 9.099/95).