Tribunal: TJDFT
Processo: 0716791-80.2023.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-03-28
Data de publicação: 2025-04-11

Ementa:
Ementa. Direito civil. Ação de rescisão contratual. Recurso inominado. Contrato de locação comercial. Rescisão antecipada a pedido do locatário. Multa. Proporcionalidade ao período restante do contrato. Não provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado objetivando a reforma de sentença julgou parcialmente procedente para: 1) declarar rescindido o pacto locatício entre partes retroativo à março de 2023, quando restituído pela parte autora à parte ré o imóvel locado e objeto deste processo, discriminado na inicial; 2) condenar a parte autora ao pagamento em favor da parte ré do valor residual contratual, a título de multa rescisória, o valor de R$ 5.650,52, monetariamente corrigida pelo IPCA e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da prolação desta sentença, observadas as regras advindas da Lei 14.905/2024.
2. Em suas razões recursais (ID 67065545), a parte ré alega que o juízo sentenciante deixou de considerar o que fora pactuado no contrato entabulado entre as partes, o qual previa multa compensatória de valor correspondente a 3 (três) meses do aluguel em vigor no momento da infração. Afirma que, embora a respeitável sentença tenha se baseado no art. 4o da Lei 8.245/91, é necessário avaliar sua aplicação ao caso concreto, pois a cláusula penal estabelecida no contrato entre as partes não apresenta caráter excessivamente oneroso ou desproporcional, considerando os objetivos do negócio. Defende que, ao analisar o prazo de 36 meses do contrato de locação e a desocupação ocorrida com apenas 18 meses de permanência, impõe-se reconhecer que a multa equivalente a 3 (três) meses do valor do aluguel se mostra razoável e justa, com o objetivo de desestimular a rescisão antecipada do contrato. Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença, julgando improcedente os pedidos, mantendo a multa compensatória no montante correspondente a 3 vezes o valor do aluguel, nos termos da Cláusula I c/c Cláusula V do contrato de locação.
3. Custas e preparo recolhidos.
4. Contrarrazões no ID. 67065551, nas quais a parte recorrida suscita preliminar de ausência de dialeticidade. No mérito, defende que os argumentos recursais não devem prosperar, pois deve ser observada a proporcionalidade na multa arbitrada, nos termos do artigo 4o, da Lei do Inquilinato.
II. Questão em discussão
5. A questão em discussão consiste em saber se a multa por rescisão antecipada do contrato de locação, a pedido do locatário, deve ser proporcional ao período restante do previsto contratualmente.
III. Razões de decidir
6. Preliminar de inadmissão recursal por violação ao princípio da dialeticidade rejeitada, uma vez que o recurso contém impugnação específica aos fundamentos da sentença, ao alegar que a multa deve ser aplicada em sua integralidade – três vezes o valor do aluguel vigente.
7. Nos termos do art. 4o, da Lei no 8.245/91, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locatário pode devolver o imóvel alugado, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato.
8. Nesse contexto, em que pesem os argumentos recursais, a multa por rescisão contratual antecipada, no caso dos autos, deve ser calculada proporcionalmente ao período restante da vigência do contrato de locação, mostrando-se incabível a cobrança da multa contratual integral.
9. Nesse sentido: “(...) 8. Quanto a redução da multa pela rescisão contratual antes do encerramento do prazo (entrega antecipada do imóvel), nos termos do art. 4o da lei do inquilinato (Lei 8245\91), embora não haja previsão contratual para redução da multa, como argumenta o locador/recorrente, há previsão legal para revisão de cláusula penal. A sentença observou corretamente a redução da penalidade ao considerar o valor proporcional com o tempo final estabelecido para a locação. (...) (Acórdão 1834168, 0706320-45.2022.8.07.0014, Relator(a): DANIEL FELIPE MACHADO, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 18/03/2024, publicado no DJe: 04/04/2024).”
10. Desse modo, a manutenção da sentença é medida que se impõe.
IV. Dispositivo e tese
11. Recurso conhecido e não provido. Condenada a parte recorrente ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Tese de julgamento: “Nos termos do art. 4o, da Lei no 8.245/91, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locatário pode devolver o imóvel alugado, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato.”
_________
Dispositivo relevante citado: Lei 8245/91, art. 4o; Lei 9.9099/95, art. 46.

Jurisprudência relevante citada: TJDFT: Acórdão 1834168, 0706320-45.2022.8.07.0014, Relator(a): DANIEL FELIPE MACHADO, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 18/03/2024.

Inteiro teor:
Ementa. Direito civil. Ação de rescisão contratual. Recurso inominado. Contrato de locação comercial. Rescisão antecipada a pedido do locatário. Multa. Proporcionalidade ao período restante do contrato. Não provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado objetivando a reforma de sentença julgou parcialmente procedente para: 1) declarar rescindido o pacto locatício entre partes retroativo à março de 2023, quando restituído pela parte autora à parte ré o imóvel locado e objeto deste processo, discriminado na inicial; 2) condenar a parte autora ao pagamento em favor da parte ré do valor residual contratual, a título de multa rescisória, o valor de R$ 5.650,52, monetariamente corrigida pelo IPCA e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da prolação desta sentença, observadas as regras advindas da Lei 14.905/2024.
2. Em suas razões recursais (ID 67065545), a parte ré alega que o juízo sentenciante deixou de considerar o que fora pactuado no contrato entabulado entre as partes, o qual previa multa compensatória de valor correspondente a 3 (três) meses do aluguel em vigor no momento da infração. Afirma que, embora a respeitável sentença tenha se baseado no art. 4o da Lei 8.245/91, é necessário avaliar sua aplicação ao caso concreto, pois a cláusula penal estabelecida no contrato entre as partes não apresenta caráter excessivamente oneroso ou desproporcional, considerando os objetivos do negócio. Defende que, ao analisar o prazo de 36 meses do contrato de locação e a desocupação ocorrida com apenas 18 meses de permanência, impõe-se reconhecer que a multa equivalente a 3 (três) meses do valor do aluguel se mostra razoável e justa, com o objetivo de desestimular a rescisão antecipada do contrato. Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença, julgando improcedente os pedidos, mantendo a multa compensatória no montante correspondente a 3 vezes o valor do aluguel, nos termos da Cláusula I c/c Cláusula V do contrato de locação.
3. Custas e preparo recolhidos.
4. Contrarrazões no ID. 67065551, nas quais a parte recorrida suscita preliminar de ausência de dialeticidade. No mérito, defende que os argumentos recursais não devem prosperar, pois deve ser observada a proporcionalidade na multa arbitrada, nos termos do artigo 4o, da Lei do Inquilinato.
II. Questão em discussão
5. A questão em discussão consiste em saber se a multa por rescisão antecipada do contrato de locação, a pedido do locatário, deve ser proporcional ao período restante do previsto contratualmente.
III. Razões de decidir
6. Preliminar de inadmissão recursal por violação ao princípio da dialeticidade rejeitada, uma vez que o recurso contém impugnação específica aos fundamentos da sentença, ao alegar que a multa deve ser aplicada em sua integralidade – três vezes o valor do aluguel vigente.
7. Nos termos do art. 4o, da Lei no 8.245/91, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locatário pode devolver o imóvel alugado, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato.
8. Nesse contexto, em que pesem os argumentos recursais, a multa por rescisão contratual antecipada, no caso dos autos, deve ser calculada proporcionalmente ao período restante da vigência do contrato de locação, mostrando-se incabível a cobrança da multa contratual integral.
9. Nesse sentido: “(...) 8. Quanto a redução da multa pela rescisão contratual antes do encerramento do prazo (entrega antecipada do imóvel), nos termos do art. 4o da lei do inquilinato (Lei 8245\91), embora não haja previsão contratual para redução da multa, como argumenta o locador/recorrente, há previsão legal para revisão de cláusula penal. A sentença observou corretamente a redução da penalidade ao considerar o valor proporcional com o tempo final estabelecido para a locação. (...) (Acórdão 1834168, 0706320-45.2022.8.07.0014, Relator(a): DANIEL FELIPE MACHADO, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 18/03/2024, publicado no DJe: 04/04/2024).”
10. Desse modo, a manutenção da sentença é medida que se impõe.
IV. Dispositivo e tese
11. Recurso conhecido e não provido. Condenada a parte recorrente ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Tese de julgamento: “Nos termos do art. 4o, da Lei no 8.245/91, durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locatário pode devolver o imóvel alugado, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato.”
_________
Dispositivo relevante citado: Lei 8245/91, art. 4o; Lei 9.9099/95, art. 46.

Jurisprudência relevante citada: TJDFT: Acórdão 1834168, 0706320-45.2022.8.07.0014, Relator(a): DANIEL FELIPE MACHADO, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 18/03/2024.