Tribunal: TJDFT
Processo: 0706617-23.2024.8.07.0001
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-17
Data de publicação: 2025-07-28

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INEXISTENTE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MORA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. ARRAS COMPENSATÓRIAS. DIREITO À RETENÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Apelação da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos na ação principal para rescindir o contrato entre as partes e devolver os valores pagos pelo autor na execução do contrato, julgando parcialmente procedente a reconvenção para autorizar a retenção das arras compensatórias.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia cinge-se em aferir qual das partes do contrato de promessa de compra e venda incorreu em mora, bem como aferir o direito à retenção e o valor das arras compensatórias.
III. Razões de decidir
3.Considera-se extra petita a sentença na qual o juiz decide demanda diferente da que foi proposta, deixando de observar as partes, o pedido e a causa de pedir. Em relação a este último elemento identificador da ação, entende-se que o magistrado pode inovar quanto aos fundamentos jurídicos do pedido, pois o juiz conhece o direito (jura novit curia).
4. Na espécie, o tema atinente à mora do autor foi amplamente abordado na reconvenção como causa de pedir e requerido pelos reconvintes o reconhecimento do direito de retenção das arras. A sentença observou o princípio da adstrição, não havendo se falar em decisão extra petita.
5. Não há nos autos documento que comprove que, até 28/01/2023, o autor tenha colocado o apartamento à disposição dos réus apelados. Ademais, se houvesse oposição, o autor apelante poderia valer-se da ação de consignação em juízo das chaves, para não incorrer em mora.
6. Ficou evidenciada a mora do autor-apelante, de modo que ele não poderia exigir o cumprimento do contrato da outra parte, com base no instituto jurídico da exceção do contrato não cumprido, nos termos do art. 476 do Código Civil, que prevê que nenhum contratante pode exigir o cumprimento da obrigação do outro antes de ter cumprido a sua própria obrigação.
7. As arras penitenciais não se presumem, portanto, devem constar do ajuste, uma vez que possuem natureza de pacto acessório, de modo que o valor pago a título de sinal não configura, por si só, em arras caso não haja expressa convenção, tratando-se de mero início de pagamento, sem qualquer função de prefixação de perdas e danos.
8. No caso, o contrato prevê que o valor dado como sinal é gravado como arras, o qual já foi reduzido pelo juízo singular ao equivalente a 10% do valor total do contrato. Este valor é proporcional e razoável diante do valor vultoso do negócio jurídico e tem origem na mora do promitente comprador e da previsão contratual.
IV. Dispositivo
9. Recurso conhecido e não provido.
_____________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 417 a 420; CPC, arts. 141 e 492.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INEXISTENTE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MORA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. ARRAS COMPENSATÓRIAS. DIREITO À RETENÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Apelação da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos na ação principal para rescindir o contrato entre as partes e devolver os valores pagos pelo autor na execução do contrato, julgando parcialmente procedente a reconvenção para autorizar a retenção das arras compensatórias.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia cinge-se em aferir qual das partes do contrato de promessa de compra e venda incorreu em mora, bem como aferir o direito à retenção e o valor das arras compensatórias.
III. Razões de decidir
3.Considera-se extra petita a sentença na qual o juiz decide demanda diferente da que foi proposta, deixando de observar as partes, o pedido e a causa de pedir. Em relação a este último elemento identificador da ação, entende-se que o magistrado pode inovar quanto aos fundamentos jurídicos do pedido, pois o juiz conhece o direito (jura novit curia).
4. Na espécie, o tema atinente à mora do autor foi amplamente abordado na reconvenção como causa de pedir e requerido pelos reconvintes o reconhecimento do direito de retenção das arras. A sentença observou o princípio da adstrição, não havendo se falar em decisão extra petita.
5. Não há nos autos documento que comprove que, até 28/01/2023, o autor tenha colocado o apartamento à disposição dos réus apelados. Ademais, se houvesse oposição, o autor apelante poderia valer-se da ação de consignação em juízo das chaves, para não incorrer em mora.
6. Ficou evidenciada a mora do autor-apelante, de modo que ele não poderia exigir o cumprimento do contrato da outra parte, com base no instituto jurídico da exceção do contrato não cumprido, nos termos do art. 476 do Código Civil, que prevê que nenhum contratante pode exigir o cumprimento da obrigação do outro antes de ter cumprido a sua própria obrigação.
7. As arras penitenciais não se presumem, portanto, devem constar do ajuste, uma vez que possuem natureza de pacto acessório, de modo que o valor pago a título de sinal não configura, por si só, em arras caso não haja expressa convenção, tratando-se de mero início de pagamento, sem qualquer função de prefixação de perdas e danos.
8. No caso, o contrato prevê que o valor dado como sinal é gravado como arras, o qual já foi reduzido pelo juízo singular ao equivalente a 10% do valor total do contrato. Este valor é proporcional e razoável diante do valor vultoso do negócio jurídico e tem origem na mora do promitente comprador e da previsão contratual.
IV. Dispositivo
9. Recurso conhecido e não provido.
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Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 417 a 420; CPC, arts. 141 e 492.