Tribunal: TJDFT
Processo: 0798763-38.2024.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-05
Data de publicação: 2025-05-15

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. ARBITRAMENTO. VALOR MÉDIO DO ALUGUEL DE IMÓVEL EQUIPARADO NO LOCAL. VALOR ARBITRADO NÃO QUESTIONADO OBJETIVAMENTE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 1° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedente o pedido inicial e condenou a parte ré, solidariamente, no pagamento do valor de R$ 6.681,84 (seis mil, seiscentos e oitenta e um reais e oitenta e quatro centavos), a título de juros de obra, bem como no pagamento do valor de R$ 600,00 (seiscentos reais), por cada mês de atraso, a contar de 30/06/22 até 23/10/23, momento da entrega das chaves, perfazendo um total de R$ 9.600,00 (nove mil e seiscentos reais) a título de lucros cessantes.
2. Na origem, a autora ajuizou ação de reparação por danos materiais e morais cumulado com pedido de restituição de valores de juros de obra. Narrou que em 03/11/20 firmou contrato de promessa compra e venda de uma unidade residencial no Residencial Itapoã Parque, no Itapoã/DF. Pontuou que, de acordo com o contrato entabulado entres as partes, a parte ré deveria entregar o bem em 30/12/21, com uma tolerância de 180(cento e oitenta) dias, o demarcaria como data final, o dia 30/06/22. Destacou que as requeridas continuaram com a cobrança referente aos juros de obra até outubro de 2023, quando recebeu as chaves do imóvel.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 70586981). Foram oferecidas contrarrazões (ID 70586892).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
5. As questões trazidas para análise desta Turma recursal consistem na competência do Juizado Especial, na alteração do valor da causa, na ocorrência de caso fortuito e de força maior (COVID-19), na prorrogação dos prazos para entrega de obras e na inexistência de relação jurídica comprador e vendedor com base no Termo de Reserva.
6. Em suas razões recursais, os requeridos alegaram que o valor do imóvel, objeto do contrato excede em 40 (quarenta) vezes o salário mínimo, limite da competência do Juizado Especial. Destacou que os Juizados Especiais julgam causa de menor complexidade e a autora requereu a restituição dos juros de obra, o que exige prova técnica para apuração dos valores devidos, demonstrando que o processamento da demanda deve ocorrer na Justiça Comum. Frisou que a pandemia (COVID-19) afetou diretamente o prazo de entrega da obra, já que ocasionou atrasos na totalidade da cadeia produtiva da construção civil. Observou que as medidas de restrição de circulação ocasionaram uma redução de mão de obra em vários Estados, gerando uma escassez que ultrapassou os limites do razoável. Argumentou que o devedor não deve responder pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou de força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil, afastando a responsabilidade civil. Ponderou pelo reconhecimento da inexistência de atraso na entrega do imóvel, considerando o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, pelo período de 1 ano e 10 meses, ou período menor razoável a ocorrência, considerando o tempo de pandemia no Distrito Federal. Destacou que o Termo de Reserva tem natureza preliminar e somente com a assinatura do Contrato de Compra e Venda é que se formaliza o compromisso legalmente vinculativo. Pontuou que o referido Termo não gera obrigações entre as partes, salvo a própria reserva da unidade, ou seja, a documentação não obriga o comprador ao pagamento, nem o vendedor à entrega da unidade, não sendo razoável exigir o cumprimento de um “prazo estimado”. Detalhou que o prazo de entrega do imóvel restou configurado no Contrato de Compra e Venda e seu prazo final seria o de 15/05/23. Assim, segundo o seu entendimento, o prazo de tolerância 180 dias postergaria a entrega até 12/11/23, bem como o prazo contratual de 60 dias definiria como data de entrega em 10/01/24. Dessa forma, apontou que como a entrega das chaves ocorreu em 23/10/23, não houve qualquer atraso. Ponderou que os recorridos não apresentaram nenhum documento plausível que sustentasse o pedido inicial, sendo necessário se notar que o imóvel não traria qualquer renda ou teria qualquer cunho comercial, dado o caráter estritamente residencial. Ao final, requereu o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar a sentença a fim de, preliminarmente, declarar a incompetência do Juizado Especial ou, em caso entendimento diverso, que indefira todos os pedidos da exordial ou que se considere a data estipulada no contrato compra e venda, com os respectivos prazos de tolerância e o indeferimento do pedido de restituição a título de juros de obra e lucros cessantes.
7. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. Na espécie, as provas contidas estão aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago a título de juros de obra e dos lucros cessantes. Dessa forma os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial e sua apuração depende de simples cálculos aritméticos. Preliminares rejeitadas.
8. O termo de reserva, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas.
9. Como se observa no referido Termo (ID 69167361, p.1) o bem deveria ter sido entregue em 30/12/2021, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 70586840, p. 6, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que tratava-se de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024.) e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023.)
13. Dessa forma, com base no critério objetivo acima especificado, é possível comprovar o prejuízo material e permitir ao juízo quantificá-lo. O parâmetro do valor da locação médica adotada na sentença é adequado, não tendo havido impugnação específica ao parâmetro adotado na sentença.
14. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, recurso não provido
15. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. ARBITRAMENTO. VALOR MÉDIO DO ALUGUEL DE IMÓVEL EQUIPARADO NO LOCAL. VALOR ARBITRADO NÃO QUESTIONADO OBJETIVAMENTE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 1° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedente o pedido inicial e condenou a parte ré, solidariamente, no pagamento do valor de R$ 6.681,84 (seis mil, seiscentos e oitenta e um reais e oitenta e quatro centavos), a título de juros de obra, bem como no pagamento do valor de R$ 600,00 (seiscentos reais), por cada mês de atraso, a contar de 30/06/22 até 23/10/23, momento da entrega das chaves, perfazendo um total de R$ 9.600,00 (nove mil e seiscentos reais) a título de lucros cessantes.
2. Na origem, a autora ajuizou ação de reparação por danos materiais e morais cumulado com pedido de restituição de valores de juros de obra. Narrou que em 03/11/20 firmou contrato de promessa compra e venda de uma unidade residencial no Residencial Itapoã Parque, no Itapoã/DF. Pontuou que, de acordo com o contrato entabulado entres as partes, a parte ré deveria entregar o bem em 30/12/21, com uma tolerância de 180(cento e oitenta) dias, o demarcaria como data final, o dia 30/06/22. Destacou que as requeridas continuaram com a cobrança referente aos juros de obra até outubro de 2023, quando recebeu as chaves do imóvel.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 70586981). Foram oferecidas contrarrazões (ID 70586892).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
5. As questões trazidas para análise desta Turma recursal consistem na competência do Juizado Especial, na alteração do valor da causa, na ocorrência de caso fortuito e de força maior (COVID-19), na prorrogação dos prazos para entrega de obras e na inexistência de relação jurídica comprador e vendedor com base no Termo de Reserva.
6. Em suas razões recursais, os requeridos alegaram que o valor do imóvel, objeto do contrato excede em 40 (quarenta) vezes o salário mínimo, limite da competência do Juizado Especial. Destacou que os Juizados Especiais julgam causa de menor complexidade e a autora requereu a restituição dos juros de obra, o que exige prova técnica para apuração dos valores devidos, demonstrando que o processamento da demanda deve ocorrer na Justiça Comum. Frisou que a pandemia (COVID-19) afetou diretamente o prazo de entrega da obra, já que ocasionou atrasos na totalidade da cadeia produtiva da construção civil. Observou que as medidas de restrição de circulação ocasionaram uma redução de mão de obra em vários Estados, gerando uma escassez que ultrapassou os limites do razoável. Argumentou que o devedor não deve responder pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou de força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil, afastando a responsabilidade civil. Ponderou pelo reconhecimento da inexistência de atraso na entrega do imóvel, considerando o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, pelo período de 1 ano e 10 meses, ou período menor razoável a ocorrência, considerando o tempo de pandemia no Distrito Federal. Destacou que o Termo de Reserva tem natureza preliminar e somente com a assinatura do Contrato de Compra e Venda é que se formaliza o compromisso legalmente vinculativo. Pontuou que o referido Termo não gera obrigações entre as partes, salvo a própria reserva da unidade, ou seja, a documentação não obriga o comprador ao pagamento, nem o vendedor à entrega da unidade, não sendo razoável exigir o cumprimento de um “prazo estimado”. Detalhou que o prazo de entrega do imóvel restou configurado no Contrato de Compra e Venda e seu prazo final seria o de 15/05/23. Assim, segundo o seu entendimento, o prazo de tolerância 180 dias postergaria a entrega até 12/11/23, bem como o prazo contratual de 60 dias definiria como data de entrega em 10/01/24. Dessa forma, apontou que como a entrega das chaves ocorreu em 23/10/23, não houve qualquer atraso. Ponderou que os recorridos não apresentaram nenhum documento plausível que sustentasse o pedido inicial, sendo necessário se notar que o imóvel não traria qualquer renda ou teria qualquer cunho comercial, dado o caráter estritamente residencial. Ao final, requereu o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar a sentença a fim de, preliminarmente, declarar a incompetência do Juizado Especial ou, em caso entendimento diverso, que indefira todos os pedidos da exordial ou que se considere a data estipulada no contrato compra e venda, com os respectivos prazos de tolerância e o indeferimento do pedido de restituição a título de juros de obra e lucros cessantes.
7. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. Na espécie, as provas contidas estão aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago a título de juros de obra e dos lucros cessantes. Dessa forma os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial e sua apuração depende de simples cálculos aritméticos. Preliminares rejeitadas.
8. O termo de reserva, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas.
9. Como se observa no referido Termo (ID 69167361, p.1) o bem deveria ter sido entregue em 30/12/2021, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 70586840, p. 6, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que tratava-se de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024.) e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023.)
13. Dessa forma, com base no critério objetivo acima especificado, é possível comprovar o prejuízo material e permitir ao juízo quantificá-lo. O parâmetro do valor da locação médica adotada na sentença é adequado, não tendo havido impugnação específica ao parâmetro adotado na sentença.
14. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, recurso não provido
15. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.