Tribunal: TJDFT
Processo: 0001500-40.2016.8.07.0012
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-30
Data de publicação: 2025-06-16

Ementa:
Ementa. Juizado especial cível. Direito do consumidor. Recurso inominado. Preliminar de ilegitimidade passiva. Rejeitada. IRDR 6. Compra de imóvel. Taxa condominial. Responsabilidade do comprador a partir da entrega das chaves. Não provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado objetivando a reforma de sentença que julgou procedente em parte os pedidos para condenar a ré a pagar à parte autora a quantia de R$ 378,00, acrescida de correção monetária desde os respectivos desembolsos e de juros legais a partir da citação.
2. Em suas razões recursais (ID 13719583), a ré, ora recorrente, preliminarmente, argui ilegitimidade passiva, sob argumento de que não pode ser obrigado a arcar com a restituição de crédito que não foi por ele cobrado, recebido ou usufruído. Aponta que, embora tenha instituído o condomínio, não é responsável pela emissão das taxas de cobrança aos condôminos, sendo responsável tão somente pela construção e incorporação das unidades habitacionais. Sustenta que, apesar de o imóvel estar à disposição da recorrida desde a assinatura do contrato, este não pode ser entregue nesta data, uma vez que a recorrida atrasou o cumprimento de suas obrigações contratuais quanto ao financiamento imobiliário. Aduz que, além da mora da recorrida e da previsão contratual de necessidade de quitação do imóvel para a entrega das chaves, há previsão contratual no sentido de que as taxas condominiais correm às custas da adquirente desde a disponibilidade do imóvel. Afirma que, em obediência ao disposto no TAC firmado entre a Defensoria Pública e a CODHAB na Ação Civil Pública n. 2013.01.1.085537-0, a recorrida deve arcar com o ônus das despesas condominiais a partir de 11/4/2015, ou seja, 60 (sessenta) dias contados da data da assinatura do contrato.
3. Recurso próprio e tempestivo. Custas e preparo recolhidos.
4. Contrarrazões no ID 13719585.
5. O feito foi suspenso até o trânsito em julgado do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR n. 2016.00.2.034904-4.
II. Questão em discussão
6. A controvérsia reside em determinar o responsável pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves do imóvel.
III. Razões de decidir
7. Ilegitimidade passiva. Antes da assunção da posse direta pelo comprador, a construtora/incorporadora é quem detém a qualidade de titular do domínio e de possuidora, sendo enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel que construíra e prometera à venda. Assim, a construtora e a incorporadora são partes legítimas para figurar no processo em que o consumidor pretende a restituição do valor pago a título de taxa condominial antes da entrega do imóvel. Precedentes: Acórdão 1251879, 00016034720168070012, Relator(a): ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 25/5/2020, publicado no DJE: 16/6/2020; Acórdão 1387958, 07105899720218070003, Relator(a): ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 22/11/2021, publicado no DJE: 1/12/2021. Preliminar rejeitada.
8. A relação jurídica é de consumo, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (CDC, arts. 2o e 3o).
9. A Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR n. 2016.00.2.034904-4, cujo trânsito em julgado ocorreu em 12/2/2025, firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." (IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174).
10. Entende-se, portanto, que a incorporadora ou construtora é responsável por todas as despesas referentes ao imóvel, incluindo taxas de entrega e impostos, até que os compradores recebam a posse direta da unidade, o que ocorre apenas com o recebimento das chaves, mesmo que haja atraso na obtenção de financiamento imobiliário.
11. Desse modo, as despesas condominiais vencidas anteriormente ao recebimento das chaves do imóvel são de responsabilidade do vendedor.
12. Com efeito, é nula a cláusula inserida no contrato de compra e venda que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das despesas condominiais antes da imissão na posse, porquanto ocasiona desequilíbrio contratual em desfavor da parte mais vulnerável (art. 51, IV, do CDC). No mesmo sentido: Acórdão 1432311, 07134426120218070009, Relatora: GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 29/06/2022, publicado no DJE: 04/07/2022.
13. Quanto ao TAC firmado na Ação Civil Pública mencionado pelo recorrente, verifica-se que o referido acordo não obriga o comprador ao pagamento das taxas condominiais antes da entrega do imóvel, bem como não obsta o ajuizamento de ação visando a declaração de abusividade de eventual cláusula contratual. Nesse sentido: “Na Ação Civil Pública, processo no 2013.01.1.085537-0, foi firmado o Termo de Compromisso e de Ajustamento de Conduta, em 13/09/2013, no qual restou acordado que compromissária, ora recorrente, somente poderia exigir a certidão de nada consta condominial dos adquirentes - emitida pelos respectivos condomínios que compõem o Setor Habitacional Mangueiral - após o prazo mínimo de 60 (sessenta) dias a contar da averbação do habite-se do respectivo condomínio perante o Ofício de Registro de Imóveis. Tem-se, portanto, que o TAC não obriga o recorrido ao pagamento das taxas de condomínio antes da entrega do imóvel, porquanto não houve apreciação por aquele juízo da legalidade, ou não, da cláusula contratual (7.1.1) que atribui ao consumidor a responsabilidade pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse. Além disso, o acordo realizado em Ação Civil Pública não obsta o ajuizamento, pelo consumidor, de demanda individual, visando a declaração de abusividade de cláusula contratual que transfere ao consumidor a responsabilidade pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse._ (Acórdão 1347013, 0721731-98.2017.8.07.0016, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 16/06/2021, publicado no DJe: 23/06/2021).
14. Pelo exposto, não merece reforma a sentença.
IV. Dispositivo e tese
15. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas. Condenada a parte recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 20% (vinte por cento) do valor da condenação. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
_________
Tese de julgamento: "A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.".

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Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o; CDC, art. 51, IV.

Jurisprudência relevante citada: Acórdão 1251879, 00016034720168070012, Relator(a): ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 25/5/2020, publicado no DJE: 16/6/2020; Acórdão 1387958, 07105899720218070003, Relator(a): ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 22/11/2021, publicado no DJE: 1/12/2021; IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174; Acórdão 1432311, 07134426120218070009, Relatora: GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 29/06/2022, publicado no DJE: 04/07/2022; Acórdão 1347013, 0721731-98.2017.8.07.0016, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 16/06/2021, publicado no DJe: 23/06/2021.

Inteiro teor:
Ementa. Juizado especial cível. Direito do consumidor. Recurso inominado. Preliminar de ilegitimidade passiva. Rejeitada. IRDR 6. Compra de imóvel. Taxa condominial. Responsabilidade do comprador a partir da entrega das chaves. Não provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado objetivando a reforma de sentença que julgou procedente em parte os pedidos para condenar a ré a pagar à parte autora a quantia de R$ 378,00, acrescida de correção monetária desde os respectivos desembolsos e de juros legais a partir da citação.
2. Em suas razões recursais (ID 13719583), a ré, ora recorrente, preliminarmente, argui ilegitimidade passiva, sob argumento de que não pode ser obrigado a arcar com a restituição de crédito que não foi por ele cobrado, recebido ou usufruído. Aponta que, embora tenha instituído o condomínio, não é responsável pela emissão das taxas de cobrança aos condôminos, sendo responsável tão somente pela construção e incorporação das unidades habitacionais. Sustenta que, apesar de o imóvel estar à disposição da recorrida desde a assinatura do contrato, este não pode ser entregue nesta data, uma vez que a recorrida atrasou o cumprimento de suas obrigações contratuais quanto ao financiamento imobiliário. Aduz que, além da mora da recorrida e da previsão contratual de necessidade de quitação do imóvel para a entrega das chaves, há previsão contratual no sentido de que as taxas condominiais correm às custas da adquirente desde a disponibilidade do imóvel. Afirma que, em obediência ao disposto no TAC firmado entre a Defensoria Pública e a CODHAB na Ação Civil Pública n. 2013.01.1.085537-0, a recorrida deve arcar com o ônus das despesas condominiais a partir de 11/4/2015, ou seja, 60 (sessenta) dias contados da data da assinatura do contrato.
3. Recurso próprio e tempestivo. Custas e preparo recolhidos.
4. Contrarrazões no ID 13719585.
5. O feito foi suspenso até o trânsito em julgado do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR n. 2016.00.2.034904-4.
II. Questão em discussão
6. A controvérsia reside em determinar o responsável pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves do imóvel.
III. Razões de decidir
7. Ilegitimidade passiva. Antes da assunção da posse direta pelo comprador, a construtora/incorporadora é quem detém a qualidade de titular do domínio e de possuidora, sendo enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel que construíra e prometera à venda. Assim, a construtora e a incorporadora são partes legítimas para figurar no processo em que o consumidor pretende a restituição do valor pago a título de taxa condominial antes da entrega do imóvel. Precedentes: Acórdão 1251879, 00016034720168070012, Relator(a): ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 25/5/2020, publicado no DJE: 16/6/2020; Acórdão 1387958, 07105899720218070003, Relator(a): ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 22/11/2021, publicado no DJE: 1/12/2021. Preliminar rejeitada.
8. A relação jurídica é de consumo, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (CDC, arts. 2o e 3o).
9. A Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR n. 2016.00.2.034904-4, cujo trânsito em julgado ocorreu em 12/2/2025, firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." (IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174).
10. Entende-se, portanto, que a incorporadora ou construtora é responsável por todas as despesas referentes ao imóvel, incluindo taxas de entrega e impostos, até que os compradores recebam a posse direta da unidade, o que ocorre apenas com o recebimento das chaves, mesmo que haja atraso na obtenção de financiamento imobiliário.
11. Desse modo, as despesas condominiais vencidas anteriormente ao recebimento das chaves do imóvel são de responsabilidade do vendedor.
12. Com efeito, é nula a cláusula inserida no contrato de compra e venda que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das despesas condominiais antes da imissão na posse, porquanto ocasiona desequilíbrio contratual em desfavor da parte mais vulnerável (art. 51, IV, do CDC). No mesmo sentido: Acórdão 1432311, 07134426120218070009, Relatora: GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 29/06/2022, publicado no DJE: 04/07/2022.
13. Quanto ao TAC firmado na Ação Civil Pública mencionado pelo recorrente, verifica-se que o referido acordo não obriga o comprador ao pagamento das taxas condominiais antes da entrega do imóvel, bem como não obsta o ajuizamento de ação visando a declaração de abusividade de eventual cláusula contratual. Nesse sentido: “Na Ação Civil Pública, processo no 2013.01.1.085537-0, foi firmado o Termo de Compromisso e de Ajustamento de Conduta, em 13/09/2013, no qual restou acordado que compromissária, ora recorrente, somente poderia exigir a certidão de nada consta condominial dos adquirentes - emitida pelos respectivos condomínios que compõem o Setor Habitacional Mangueiral - após o prazo mínimo de 60 (sessenta) dias a contar da averbação do habite-se do respectivo condomínio perante o Ofício de Registro de Imóveis. Tem-se, portanto, que o TAC não obriga o recorrido ao pagamento das taxas de condomínio antes da entrega do imóvel, porquanto não houve apreciação por aquele juízo da legalidade, ou não, da cláusula contratual (7.1.1) que atribui ao consumidor a responsabilidade pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse. Além disso, o acordo realizado em Ação Civil Pública não obsta o ajuizamento, pelo consumidor, de demanda individual, visando a declaração de abusividade de cláusula contratual que transfere ao consumidor a responsabilidade pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse._ (Acórdão 1347013, 0721731-98.2017.8.07.0016, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 16/06/2021, publicado no DJe: 23/06/2021).
14. Pelo exposto, não merece reforma a sentença.
IV. Dispositivo e tese
15. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas. Condenada a parte recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 20% (vinte por cento) do valor da condenação. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
_________
Tese de julgamento: "A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.".

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Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o; CDC, art. 51, IV.

Jurisprudência relevante citada: Acórdão 1251879, 00016034720168070012, Relator(a): ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 25/5/2020, publicado no DJE: 16/6/2020; Acórdão 1387958, 07105899720218070003, Relator(a): ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 22/11/2021, publicado no DJE: 1/12/2021; IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174; Acórdão 1432311, 07134426120218070009, Relatora: GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 29/06/2022, publicado no DJE: 04/07/2022; Acórdão 1347013, 0721731-98.2017.8.07.0016, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 16/06/2021, publicado no DJe: 23/06/2021.