Tribunal: TJDFT
Processo: 0766761-15.2024.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-04-07
Data de publicação: 2025-04-22

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 3° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e condenou solidariamente as requeridas a pagarem à autora a quantia de R$ 8.503,31 (oito mil quinhentos e três reais e trinta e um centavos), a título de juros de obra, e o montante de R$ 10.196,15 (dez mil cento e noventa e seis reais e quinze centavos), a título de lucros cessantes, corrigidos mensalmente desde julho de 2022.
2. Na origem, a autora, ora recorrida, celebrou com as requeridas contrato de compromisso de compra e venda de imóvel localizado no Condomínio Itapoã Parque, no valor de R$ 127.453,18 (cento e vinte sete mil quatrocentos e cinquenta e três reais e dezoito centavos). Destacou que conforme, contrato particular de promessa de compra e venda firmado em 14/07/21, a entrega do imóvel se daria em 30/12/21, o que não foi cumprido na data aprazada, tampouco nos 180 (cento e oitenta) dias seguintes, conforme cláusula 21. Frisou que o prazo se encerrou em 28/06/22, contudo, a entrega das chaves só ocorreu em 23/10/23, dezesseis meses após o decurso do prazo de tolerância. Pontuou que, em decorrência de todo o atraso, teve que arcar com os custos extras de juros de obra, exclusivamente por negligência das requeridas. Requereu o ressarcimento dos valores extras pagos a título de juros de obra e aluguéis/lucros cessantes.
3. Recurso próprio, tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 69697205). Foram oferecidas contrarrazões (ID 6967209).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
5. As questões trazidas para análise desta Turma recursal consistem na incompetência do Juizado Especial, na alteração do valor da causa, na ocorrência das excludentes de responsabilidade relativas ao caso fortuito e de força maior (covid-19), na prorrogação dos prazos para entrega de obras e na inexistência de relação jurídica de comprador e vendedor com base no Termo de Reserva.
6. Em suas razões recursais, os requeridos, ora recorrentes, alegaram que a decisão que rejeitou a preliminar de incompetência doo Juizado Especial Cível, em relação ao valor da causa, fundamentou-se exclusivamente no valor monetário pretendido e não no valor do contrato. Destacaram que tal entendimento contraria o princípio da correta avaliação do litígio. Ressaltaram que o valor do imóvel objeto do contrato excede em 40 (quarenta) vezes o salário mínimo, limite da competência do Juizado Especial. Pontuaram que os Juizados Especiais julgam causas de menor complexidade e a autora requereu a restituição dos juros de obra, o que exige prova técnica para apuração dos valores devidos, demonstrando que o processamento da demanda deve ocorrer no âmbito do procedimento comum. Argumentaram que não se pode confundir o Termo de Reserva com o contrato de compra e venda, sendo ambos institutos distintos. Narraram que o termo de reserva não implica em compromisso vinculativo de aquisição do imóvel, ao contrário do contrato de compra e venda, que é um instrumento formal de acordo entre as partes. Ressalvaram que ainda que o termo apresente uma data estimada de entrega, não pode ser considerado como cláusula vinculante sem a devida formalização do contrato definitivo. Reforçaram que o prazo estabelecido no contrato de compra e venda (17/05/23) é o que deve prevalecer, sem que haja qualquer confusão com os prazos do Termo de Reserva. Detalharam que a entrega das chaves se deu respeitando os prazos de 180 (cento e oitenta) dias e de 60 (sessenta) dias, estipulados em contrato, não havendo o que falar em ressarcimento, já que o prazo final se daria em 10/01/24 e o imóvel foi entregue em 09/11/23. Frisaram que a pandemia da COVID-19 afetou diretamente o prazo de entrega da obra, já que ocasionou atrasos na totalidade da cadeia produtiva da construção civil. Observaram que as medidas de restrição de circulação ocasionaram uma redução de mão de obra em vários Estados, gerando uma escassez que ultrapassou os limites do razoável. Argumentaram que o devedor não deve responder pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou de força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil, em razão do afastamento da responsabilidade civil. Apontaram que, no tocante aos juros de obra, os documentos juntados pela autora não comprovam efetivamente o pagamento dos valores alegados. Ao final, requereram o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar a sentença a fim de, preliminarmente, declarar a incompetência do Juizado Especial ou, em caso entendimento diverso, que indefira todos os pedidos da exordial ou que se considere a data estipulada no contrato compra e venda, com os respectivos prazos de tolerância e o indeferimento do pedido de restituição a título de juros de obra e lucros cessantes.
7. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. Na espécie, as provas contidas estão aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago a título de juros de obra e dos lucros cessantes, não havendo questionamento relativo à totalidade do contrato firmado. Dessa forma, os valores pleiteados correspondem ao valor da causa e se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. Preliminares rejeitadas.
8. O termo de reserva, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas.
9. Como se observa no referido Termo (ID 69696956, p.1) o bem deveria ter sido entregue em 30/12/21, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 28/06/2022, o que não ocorreu.
10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 69696957, p. 7, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que trata-se de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
13. A sentença fixou como critério objetivo o percentual de 0,5% sobre o valor da unidade imobiliária, para estabelecer o prejuízo material, de forma que deve ser mantida nos mesmos termos.
14. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, recurso não provido. Sentença mantida integralmente.
15. Custas recolhidas. Fixados honorários de sucumbência no valor correspondente a 10% da condenação.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 3° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e condenou solidariamente as requeridas a pagarem à autora a quantia de R$ 8.503,31 (oito mil quinhentos e três reais e trinta e um centavos), a título de juros de obra, e o montante de R$ 10.196,15 (dez mil cento e noventa e seis reais e quinze centavos), a título de lucros cessantes, corrigidos mensalmente desde julho de 2022.
2. Na origem, a autora, ora recorrida, celebrou com as requeridas contrato de compromisso de compra e venda de imóvel localizado no Condomínio Itapoã Parque, no valor de R$ 127.453,18 (cento e vinte sete mil quatrocentos e cinquenta e três reais e dezoito centavos). Destacou que conforme, contrato particular de promessa de compra e venda firmado em 14/07/21, a entrega do imóvel se daria em 30/12/21, o que não foi cumprido na data aprazada, tampouco nos 180 (cento e oitenta) dias seguintes, conforme cláusula 21. Frisou que o prazo se encerrou em 28/06/22, contudo, a entrega das chaves só ocorreu em 23/10/23, dezesseis meses após o decurso do prazo de tolerância. Pontuou que, em decorrência de todo o atraso, teve que arcar com os custos extras de juros de obra, exclusivamente por negligência das requeridas. Requereu o ressarcimento dos valores extras pagos a título de juros de obra e aluguéis/lucros cessantes.
3. Recurso próprio, tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 69697205). Foram oferecidas contrarrazões (ID 6967209).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
5. As questões trazidas para análise desta Turma recursal consistem na incompetência do Juizado Especial, na alteração do valor da causa, na ocorrência das excludentes de responsabilidade relativas ao caso fortuito e de força maior (covid-19), na prorrogação dos prazos para entrega de obras e na inexistência de relação jurídica de comprador e vendedor com base no Termo de Reserva.
6. Em suas razões recursais, os requeridos, ora recorrentes, alegaram que a decisão que rejeitou a preliminar de incompetência doo Juizado Especial Cível, em relação ao valor da causa, fundamentou-se exclusivamente no valor monetário pretendido e não no valor do contrato. Destacaram que tal entendimento contraria o princípio da correta avaliação do litígio. Ressaltaram que o valor do imóvel objeto do contrato excede em 40 (quarenta) vezes o salário mínimo, limite da competência do Juizado Especial. Pontuaram que os Juizados Especiais julgam causas de menor complexidade e a autora requereu a restituição dos juros de obra, o que exige prova técnica para apuração dos valores devidos, demonstrando que o processamento da demanda deve ocorrer no âmbito do procedimento comum. Argumentaram que não se pode confundir o Termo de Reserva com o contrato de compra e venda, sendo ambos institutos distintos. Narraram que o termo de reserva não implica em compromisso vinculativo de aquisição do imóvel, ao contrário do contrato de compra e venda, que é um instrumento formal de acordo entre as partes. Ressalvaram que ainda que o termo apresente uma data estimada de entrega, não pode ser considerado como cláusula vinculante sem a devida formalização do contrato definitivo. Reforçaram que o prazo estabelecido no contrato de compra e venda (17/05/23) é o que deve prevalecer, sem que haja qualquer confusão com os prazos do Termo de Reserva. Detalharam que a entrega das chaves se deu respeitando os prazos de 180 (cento e oitenta) dias e de 60 (sessenta) dias, estipulados em contrato, não havendo o que falar em ressarcimento, já que o prazo final se daria em 10/01/24 e o imóvel foi entregue em 09/11/23. Frisaram que a pandemia da COVID-19 afetou diretamente o prazo de entrega da obra, já que ocasionou atrasos na totalidade da cadeia produtiva da construção civil. Observaram que as medidas de restrição de circulação ocasionaram uma redução de mão de obra em vários Estados, gerando uma escassez que ultrapassou os limites do razoável. Argumentaram que o devedor não deve responder pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou de força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil, em razão do afastamento da responsabilidade civil. Apontaram que, no tocante aos juros de obra, os documentos juntados pela autora não comprovam efetivamente o pagamento dos valores alegados. Ao final, requereram o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar a sentença a fim de, preliminarmente, declarar a incompetência do Juizado Especial ou, em caso entendimento diverso, que indefira todos os pedidos da exordial ou que se considere a data estipulada no contrato compra e venda, com os respectivos prazos de tolerância e o indeferimento do pedido de restituição a título de juros de obra e lucros cessantes.
7. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. Na espécie, as provas contidas estão aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago a título de juros de obra e dos lucros cessantes, não havendo questionamento relativo à totalidade do contrato firmado. Dessa forma, os valores pleiteados correspondem ao valor da causa e se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. Preliminares rejeitadas.
8. O termo de reserva, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas.
9. Como se observa no referido Termo (ID 69696956, p.1) o bem deveria ter sido entregue em 30/12/21, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 28/06/2022, o que não ocorreu.
10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 69696957, p. 7, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que trata-se de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
13. A sentença fixou como critério objetivo o percentual de 0,5% sobre o valor da unidade imobiliária, para estabelecer o prejuízo material, de forma que deve ser mantida nos mesmos termos.
14. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, recurso não provido. Sentença mantida integralmente.
15. Custas recolhidas. Fixados honorários de sucumbência no valor correspondente a 10% da condenação.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.