Tribunal: TJDFT
Processo: 0714411-95.2024.8.07.0001
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-05
Data de publicação: 2025-06-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. COMPRA E VENDA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. PREVISÃO DE ENTREGA DO IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. MORA DAS PROMITENTES VENDEDORAS. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA (JUROS DE OBRA) E LUCROS CESSANTES. SENTENÇA MANTIDA.
1. Trata-se de apelação cível interposta pelas rés (vendedoras) contra sentença pela qual condenadas a indenizar os autores/compradores por danos materiais (juros de obra pagos após o prazo de tolerância e lucros cessantes), em decorrência do atraso na entrega da unidade imobiliária.
2. Evidenciada a adequação de JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. para suportar as obrigações impostas por sentença, mostra-se insubsistente a sua alegação de ilegitimidade passiva ad causam. À luz da teoria da asserção, resta caracterizada a pertinência subjetiva de IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A (rés/apelantes) com as alegações de direito material deduzidas na inicial, verificando-se a legitimidade de ambas para figurarem no polo passivo da demanda.
3. O termo de reserva de unidade habitacional congrega a vontade dos negociantes e individualiza o objeto da avença, revelando-se como “fonte de direitos e obrigações, sendo a data nele prevista apta à configuração do inadimplemento. Dito de outra forma, trata-se de uma oferta que obviamente vincula a incorporadora e o consumidor, parte mais vulnerável da relação jurídica.” (Acórdão 1924402, 0750594-02.2023.8.07.0001, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/09/2024, publicado no DJe: 01/10/2024). E a desconsideração do seu conteúdo pelos vendedores/réus/apelantes ofende os princípios da probidade e da boa-fé, consoante o disposto no art. 422 do Código Civil. 3.1. De acordo com o termo de reserva de unidade habitacional n. 40031, do qual consta que os autores/apelados adquiriram apartamento no âmbito do programa Minha Casa, Minha vida, mediante financiamento bancário, e a conclusão do empreendimento onde localizado o bem deveria ocorrer “até a data acima prevista [30/12/2021], admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição (...)”. No entanto, a carta de habite-se somente foi emitida em 14/4/2023, com entrega das chaves aos compradores/autores em 27/4/2023.
4. O STJ, em julgamento do Tema 996, assentou a tese vinculante de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.). E, nos termos do art. 48 do CDC, as declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, razões de se ter caracterizado o atraso na entrega da unidade imobiliária após o dia 22/6/2022 (termo final do prazo de tolerância de 6 meses), conforme bem definido em sentença.
5. A pandemia de COVID-19 não consubstancia caso fortuito para o fim de afastar a responsabilidade das rés/apelantes pela sua mora, pois estas não se desincumbiram do ônus de comprovar impactos concretos da pandemia sobre o desenvolvimento de suas atividades comerciais (p.ex., documentos de revisão e atraso na execução de projetos; redução da mão de obra em decorrência das restrições de circulação impostas pelo Poder Público; interrupção na cadeia de suprimentos etc.).
6. Configurado o atraso na entrega da unidade imobiliária por culpa exclusiva das rés/apelantes, estas devem indenizar os autores pelas perdas e danos suportados, quais sejam o pagamento dos juros de obra após o exaurimento do prazo de tolerância (22/6/2022) e os lucros cessantes, correspondentes ao período que os compradores/autores foram privados do uso do apartamento adquirido, conforme definido pelo STJ, também em julgamento do Tema 996: “1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”.
7. Recurso conhecido, preliminar rejeitada e, no mérito, não provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. COMPRA E VENDA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. PREVISÃO DE ENTREGA DO IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. MORA DAS PROMITENTES VENDEDORAS. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA (JUROS DE OBRA) E LUCROS CESSANTES. SENTENÇA MANTIDA.
1. Trata-se de apelação cível interposta pelas rés (vendedoras) contra sentença pela qual condenadas a indenizar os autores/compradores por danos materiais (juros de obra pagos após o prazo de tolerância e lucros cessantes), em decorrência do atraso na entrega da unidade imobiliária.
2. Evidenciada a adequação de JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. para suportar as obrigações impostas por sentença, mostra-se insubsistente a sua alegação de ilegitimidade passiva ad causam. À luz da teoria da asserção, resta caracterizada a pertinência subjetiva de IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A (rés/apelantes) com as alegações de direito material deduzidas na inicial, verificando-se a legitimidade de ambas para figurarem no polo passivo da demanda.
3. O termo de reserva de unidade habitacional congrega a vontade dos negociantes e individualiza o objeto da avença, revelando-se como “fonte de direitos e obrigações, sendo a data nele prevista apta à configuração do inadimplemento. Dito de outra forma, trata-se de uma oferta que obviamente vincula a incorporadora e o consumidor, parte mais vulnerável da relação jurídica.” (Acórdão 1924402, 0750594-02.2023.8.07.0001, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/09/2024, publicado no DJe: 01/10/2024). E a desconsideração do seu conteúdo pelos vendedores/réus/apelantes ofende os princípios da probidade e da boa-fé, consoante o disposto no art. 422 do Código Civil. 3.1. De acordo com o termo de reserva de unidade habitacional n. 40031, do qual consta que os autores/apelados adquiriram apartamento no âmbito do programa Minha Casa, Minha vida, mediante financiamento bancário, e a conclusão do empreendimento onde localizado o bem deveria ocorrer “até a data acima prevista [30/12/2021], admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição (...)”. No entanto, a carta de habite-se somente foi emitida em 14/4/2023, com entrega das chaves aos compradores/autores em 27/4/2023.
4. O STJ, em julgamento do Tema 996, assentou a tese vinculante de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.). E, nos termos do art. 48 do CDC, as declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, razões de se ter caracterizado o atraso na entrega da unidade imobiliária após o dia 22/6/2022 (termo final do prazo de tolerância de 6 meses), conforme bem definido em sentença.
5. A pandemia de COVID-19 não consubstancia caso fortuito para o fim de afastar a responsabilidade das rés/apelantes pela sua mora, pois estas não se desincumbiram do ônus de comprovar impactos concretos da pandemia sobre o desenvolvimento de suas atividades comerciais (p.ex., documentos de revisão e atraso na execução de projetos; redução da mão de obra em decorrência das restrições de circulação impostas pelo Poder Público; interrupção na cadeia de suprimentos etc.).
6. Configurado o atraso na entrega da unidade imobiliária por culpa exclusiva das rés/apelantes, estas devem indenizar os autores pelas perdas e danos suportados, quais sejam o pagamento dos juros de obra após o exaurimento do prazo de tolerância (22/6/2022) e os lucros cessantes, correspondentes ao período que os compradores/autores foram privados do uso do apartamento adquirido, conforme definido pelo STJ, também em julgamento do Tema 996: “1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”.
7. Recurso conhecido, preliminar rejeitada e, no mérito, não provido.