Tribunal: TJDFT
Processo: 0745854-64.2024.8.07.0001
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-04-23
Data de publicação: 2025-05-23

Ementa:
Ementa: Direito Civil E Processual Civil. Apelação Cível. Obrigação De Fazer. Baixa de Hipoteca. Legitimidade Passiva Do Credor Hipotecário. Incompetência Territorial. Impugnação Ao Valor Da Causa. Ineficácia Do Gravame. Quitação Do Imóvel. Multa Cominatória. Honorários Advocatícios. Apreciação Equitativa. Prequestionamento. Parcial Provimento.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta para reformar a sentença que condenou a instituição bancária apelante à baixa de hipoteca, na qual é credora hipotecária da construtora do Imóvel, no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00, limitada à R$ 5.000,00, bem como ao pagamento das custas e honorários advocatícios, esses fixados no importe de 10% do valor da causa.
II. Questões em discussão
2. Há seis questões em discussão: (i) verificar a legitimidade passiva do credor hipotecário para responder pela baixa da hipoteca; (ii) verificar se há incompetência territorial do Juízo de origem; (iii) definir se o valor da causa deve ser alterado; (iv) verificar a responsabilidade do credor hipotecário e a necessidade da baixa do gravame; (v) analisar se a fixação da multa cominatória estabelecida na decisão liminar deve ser mantida; e (vi) analisar se os honorários advocatícios foram fixados de forma razoável e proporcional e se o princípio da causalidade deve ser aplicado.
III. Razões de decidir
3. O banco apelante possui legitimidade passiva para responder pelo pedido de baixa da hipoteca, pois a garantia hipotecária foi constituída em seu favor, tornando-o corresponsável pela liberação do gravame.
4. A competência territorial foi corretamente fixada, conforme o art. 53, III, "a" do CPC, pois a instituição financeira possui sede no local do ajuizamento da ação.
5. A discussão nos autos se refere à baixa da hipoteca que recai sobre a unidade imobiliária, portanto, o valor da causa corresponderá ao valor do imóvel fixado no contrato de compra e venda.
6. A Súmula 308 do STJ estabelece que a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, sendo vedado que o gravame hipotecário impeça a obtenção da propriedade plena pelos compradores que quitaram integralmente o bem.
7. A obrigação de levantar o gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o banco credor, cabendo a este último proceder à baixa independentemente de sua participação na relação de compra e venda do imóvel.
8. A multa cominatória fixada para que a medida liminar de baixa do gravame foi cumprida deve ser mantida, pois o cumprimento da obrigação se deu após o prazo estabelecido na decisão.
9. O sistema processual cível brasileiro aplica o princípio da sucumbência como regra geral para a condenação em honorários advocatícios, nos termos do art. 85 do CPC. Assim, o princípio da causalidade somente deve ser aplicado em hipóteses excepcionais.
10. Para a fixação dos honorários advocatícios nas ações que tem por objeto a baixa de gravame hipotecário que impede os adquirentes de registrar a propriedade de seu imóvel, o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento de que a apreciação equitativa deve ser aplicada.
IV. Dispositivo e tese
11. Recurso parcialmente provido.
Teses de julgamento: "1. A instituição financeira beneficiária de hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro possui legitimidade passiva para responder por sua baixa em favor do adquirente do imóvel. 2. As ações ajuizadas contra as instituições bancárias podem ser ajuizadas no local da sede do banco. 3. O valor da causa em ações que visam dar baixa em hipoteca firmada entre a construtora e instituição bancária deve ser o valor do imóvel estabelecido no contrato de compra e venda. 4. A hipoteca firmada entre construtora e instituição financeira não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme a Súmula 308 do STJ. 5. A multa cominatória fixada para o cumprimento de decisão liminar deve ser mantida se a obrigação foi cumprida após o prazo determinado na decisão. 6. Os honorários advocatícios em ações de obrigação de fazer relativas à baixa de hipoteca devem ser fixados por equidade."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 53, III, "a", 292, II, 497 e 536; CC, arts. 1.418 e 1.500. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, AgInt no REsp 1.935.088/PB, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 14/12/2021; STJ, REsp 2092798/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 05/03/2024.

Inteiro teor:
Ementa: Direito Civil E Processual Civil. Apelação Cível. Obrigação De Fazer. Baixa de Hipoteca. Legitimidade Passiva Do Credor Hipotecário. Incompetência Territorial. Impugnação Ao Valor Da Causa. Ineficácia Do Gravame. Quitação Do Imóvel. Multa Cominatória. Honorários Advocatícios. Apreciação Equitativa. Prequestionamento. Parcial Provimento.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta para reformar a sentença que condenou a instituição bancária apelante à baixa de hipoteca, na qual é credora hipotecária da construtora do Imóvel, no prazo de 30 dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00, limitada à R$ 5.000,00, bem como ao pagamento das custas e honorários advocatícios, esses fixados no importe de 10% do valor da causa.
II. Questões em discussão
2. Há seis questões em discussão: (i) verificar a legitimidade passiva do credor hipotecário para responder pela baixa da hipoteca; (ii) verificar se há incompetência territorial do Juízo de origem; (iii) definir se o valor da causa deve ser alterado; (iv) verificar a responsabilidade do credor hipotecário e a necessidade da baixa do gravame; (v) analisar se a fixação da multa cominatória estabelecida na decisão liminar deve ser mantida; e (vi) analisar se os honorários advocatícios foram fixados de forma razoável e proporcional e se o princípio da causalidade deve ser aplicado.
III. Razões de decidir
3. O banco apelante possui legitimidade passiva para responder pelo pedido de baixa da hipoteca, pois a garantia hipotecária foi constituída em seu favor, tornando-o corresponsável pela liberação do gravame.
4. A competência territorial foi corretamente fixada, conforme o art. 53, III, "a" do CPC, pois a instituição financeira possui sede no local do ajuizamento da ação.
5. A discussão nos autos se refere à baixa da hipoteca que recai sobre a unidade imobiliária, portanto, o valor da causa corresponderá ao valor do imóvel fixado no contrato de compra e venda.
6. A Súmula 308 do STJ estabelece que a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, sendo vedado que o gravame hipotecário impeça a obtenção da propriedade plena pelos compradores que quitaram integralmente o bem.
7. A obrigação de levantar o gravame hipotecário é solidária entre a construtora e o banco credor, cabendo a este último proceder à baixa independentemente de sua participação na relação de compra e venda do imóvel.
8. A multa cominatória fixada para que a medida liminar de baixa do gravame foi cumprida deve ser mantida, pois o cumprimento da obrigação se deu após o prazo estabelecido na decisão.
9. O sistema processual cível brasileiro aplica o princípio da sucumbência como regra geral para a condenação em honorários advocatícios, nos termos do art. 85 do CPC. Assim, o princípio da causalidade somente deve ser aplicado em hipóteses excepcionais.
10. Para a fixação dos honorários advocatícios nas ações que tem por objeto a baixa de gravame hipotecário que impede os adquirentes de registrar a propriedade de seu imóvel, o Superior Tribunal de Justiça tem entendimento de que a apreciação equitativa deve ser aplicada.
IV. Dispositivo e tese
11. Recurso parcialmente provido.
Teses de julgamento: "1. A instituição financeira beneficiária de hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro possui legitimidade passiva para responder por sua baixa em favor do adquirente do imóvel. 2. As ações ajuizadas contra as instituições bancárias podem ser ajuizadas no local da sede do banco. 3. O valor da causa em ações que visam dar baixa em hipoteca firmada entre a construtora e instituição bancária deve ser o valor do imóvel estabelecido no contrato de compra e venda. 4. A hipoteca firmada entre construtora e instituição financeira não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, conforme a Súmula 308 do STJ. 5. A multa cominatória fixada para o cumprimento de decisão liminar deve ser mantida se a obrigação foi cumprida após o prazo determinado na decisão. 6. Os honorários advocatícios em ações de obrigação de fazer relativas à baixa de hipoteca devem ser fixados por equidade."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 53, III, "a", 292, II, 497 e 536; CC, arts. 1.418 e 1.500. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, AgInt no REsp 1.935.088/PB, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 14/12/2021; STJ, REsp 2092798/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 05/03/2024.