Tribunal: TJDFT
Processo: 0747134-70.2024.8.07.0001
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-06
Data de publicação: 2025-11-19

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. MULTA COMPENSATÓRIA. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. FORÇA MAIOR E FORTUITO INTERNO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente pedido formulado em ação de obrigação de fazer com indenização por multa compensatória, em razão do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. A sentença também declarou nulas cláusulas contratuais que limitavam a responsabilidade da ré e rejeitou pedido de compensação de valores.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a cláusula contratual que fixa multa moratória inferior à prevista em lei é válida; (ii) saber se o atraso na entrega do imóvel pode ser justificado por força maior ou fato de terceiro; e (iii) saber se há valores a serem compensados em razão do congelamento da correção monetária.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cláusula contratual que prevê multa de 0,5% ao mês é nula, nos termos do art. 51, I, do CDC, devendo prevalecer a multa legal de 1% ao mês, conforme art. 43-A, § 2o, da Lei n. 4.591/1964.
4. O atraso na entrega do imóvel não se justifica pela pandemia de COVID-19, por ausência de prova específica de seu impacto na execução da obra, tampouco pela atuação da concessionária de energia, já que configura fortuito interno.
5. A cláusula que vincula a entrega do imóvel à expedição do “habite-se” é abusiva, pois não garante a efetiva possibilidade de uso do bem, sendo correta a contagem da mora até a data da entrega das chaves.
6. Inexistem valores a serem compensados, conforme cláusulas contratuais e declaração de quitação juntada aos autos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido. Honorários advocatícios majorados para 12% do valor da condenação.
Tese de julgamento:
"1. É nula a cláusula contratual que prevê multa moratória inferior à estabelecida no art. 43-A, § 2o, da Lei n. 4.591/1964. 2. A alegação genérica de ocorrência da pandemia COVID-19, constitui-se insuficiente para a caracterização do caso fortuito ou força maior, sem que a parte comprove, especificamente, como a crise sanitária afetou o andamento da obra. 3. A cláusula que vincula a entrega do imóvel à expedição do ‘habite-se’ é abusiva, devendo a mora ser contada até a entrega das chaves, momento em que o imóvel se tornou habitável. 4. Inexiste valores a serem compensados quando há declaração de quitação e previsão contratual clara sobre correção monetária."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 85, §§ 2o e 11, 373, 489, § 1o, I a IV; CDC, arts. 2o, 3o, 51, I; Lei n. 4.591/1964, art. 43-A, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, APC n. 0720537-35.2022.8.07.0001, Rel. Desa. Maria de Lourdes Abreu, 3a Turma Cível, j. 5/6/2024, DJe 18/6/2024; TJDFT, APC n. 0715437-71.2024.8.07.0020, Rel. Des. José Firmo Reis Soub, 8a Turma Cível, j. 10/6/2025, DJe 25/6/2025.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. MULTA COMPENSATÓRIA. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. FORÇA MAIOR E FORTUITO INTERNO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente pedido formulado em ação de obrigação de fazer com indenização por multa compensatória, em razão do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. A sentença também declarou nulas cláusulas contratuais que limitavam a responsabilidade da ré e rejeitou pedido de compensação de valores.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) saber se a cláusula contratual que fixa multa moratória inferior à prevista em lei é válida; (ii) saber se o atraso na entrega do imóvel pode ser justificado por força maior ou fato de terceiro; e (iii) saber se há valores a serem compensados em razão do congelamento da correção monetária.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cláusula contratual que prevê multa de 0,5% ao mês é nula, nos termos do art. 51, I, do CDC, devendo prevalecer a multa legal de 1% ao mês, conforme art. 43-A, § 2o, da Lei n. 4.591/1964.
4. O atraso na entrega do imóvel não se justifica pela pandemia de COVID-19, por ausência de prova específica de seu impacto na execução da obra, tampouco pela atuação da concessionária de energia, já que configura fortuito interno.
5. A cláusula que vincula a entrega do imóvel à expedição do “habite-se” é abusiva, pois não garante a efetiva possibilidade de uso do bem, sendo correta a contagem da mora até a data da entrega das chaves.
6. Inexistem valores a serem compensados, conforme cláusulas contratuais e declaração de quitação juntada aos autos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido. Honorários advocatícios majorados para 12% do valor da condenação.
Tese de julgamento:
"1. É nula a cláusula contratual que prevê multa moratória inferior à estabelecida no art. 43-A, § 2o, da Lei n. 4.591/1964. 2. A alegação genérica de ocorrência da pandemia COVID-19, constitui-se insuficiente para a caracterização do caso fortuito ou força maior, sem que a parte comprove, especificamente, como a crise sanitária afetou o andamento da obra. 3. A cláusula que vincula a entrega do imóvel à expedição do ‘habite-se’ é abusiva, devendo a mora ser contada até a entrega das chaves, momento em que o imóvel se tornou habitável. 4. Inexiste valores a serem compensados quando há declaração de quitação e previsão contratual clara sobre correção monetária."
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 85, §§ 2o e 11, 373, 489, § 1o, I a IV; CDC, arts. 2o, 3o, 51, I; Lei n. 4.591/1964, art. 43-A, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, APC n. 0720537-35.2022.8.07.0001, Rel. Desa. Maria de Lourdes Abreu, 3a Turma Cível, j. 5/6/2024, DJe 18/6/2024; TJDFT, APC n. 0715437-71.2024.8.07.0020, Rel. Des. José Firmo Reis Soub, 8a Turma Cível, j. 10/6/2025, DJe 25/6/2025.