Tribunal: TJDFT
Processo: 0701089-81.2019.8.07.0001
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-01
Data de publicação: 2025-07-22

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA E ENTREGA DA UNIDADE. DEMORA NA CONCESSÃO DO HABITE-SE CAUSA PELA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA. FORTUITO INTERNO. CASO FORTUITO OU DE FORÇA MAIOR NÃO DESMONSTRADO. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DIREITO DO CONSUMIDOR PROMISSÁRIO ADQUIRENTE À RESCISÃO CONTRATUAL. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS CORRIGIDAS MONETARIAMENTE DE IMEDIATO E DE UMA SÓ VEZ. NÃO CABIMENTO DA RETENÇÃO PARCIAL. ARTIGO 43-A E § 1o DA LEI N. 4.591/1964 E SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INDENIZAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES. LOCAÇÃO DO IMÓVEL. PERÍODO POSTERIOR AO PRAZO DE TOLERÂNCIA ATÉ MANIFESTAÇÃO DO INTERESSE NO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO ANTERIOR À CONCESSÃO DO HABITE-SE. VALOR DA LOCAÇÃO DE 0,5% AO MÊS DA QUANTIA EFETIVAMENTE DESEMBOLSADA ATUALIZADA MONETARIAMENTE. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de apelação interposta pela construtora, nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais ajuizada pelo consumidor promissário adquirente, contra a sentença que resolveu o processo com exame de mérito, ao julgar parcialmente procedentes os pedidos, para decretar a rescisão do contrato havido entre as partes por culpa exclusiva das rés e condená-las a restituírem ao requerente a integralidade dos valores pagos com correção monetária pelo IPCA, desde o desembolso de cada parcela, mais juros moratórios pela SELIC, deduzido o IPCA desde a citação e a pagarem a quantia correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel, a título de aluguel no período indicado na exordial, sendo que o montante deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA desde o vencimento de cada um dos alugueres, e acrescido de juros moratórios pela SELIC, deduzido o IPCA, a contar a citação. Na apelação, a construtora sustenta que o caso fortuito ou de força maior exclui sua responsabilidade pelo atraso na conclusão da obra e que, caso o consumidor mantenha interesse na rescisão, ela tem direito de reter 15% (quinze por cento) do total dos valores pagos, bem como defende que não há direito à indenização de lucros cessantes, os quais, se mantidos, devem ser apurados em liquidação.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. Na apelação, são discutidas (i) a ocorrência de caso fortuito ou de força maior para excluir a culpa exclusiva pelo atraso na entrega do imóvel; (ii) o direito à retenção de 15% (quinze por cento) dos valores pagos em razão da rescisão contratual por iniciativa do autor; (iii) a não indenização dos lucros cessantes ou, se mantida, a necessidade de apuração do valor em liquidação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A construtora não demonstrou quando solicitou e obteve o habite-se, tampouco que a demora excedeu ao tempo do período de tolerância e que foi provocada exclusiva e injustificadamente pela Administração Pública, de sorte que, sendo seu o ônus da prova do fato impeditivo, nos termos do inciso II do artigo 373 do Código de Processo Civil, e não se desincumbindo, não há excluir sua responsabilidade pela demora injustificada na conclusão do empreendimento e entrega do imóvel ao consumidor depois de esgotado o prazo de tolerância previsto no contrato.
4. Definido que o consumidor tem direito à rescisão contratual e ao recebimento do valor integral das parcelas pagas, corrigidas monetariamente desde cada desembolso, de imediato e de uma só vez, em razão da responsabilidade exclusiva das construtoras pela rescisão contratual, consoante o § 1o do artigo 43-A da Lei n. 4.591/1964 e enunciado sumular n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, sendo este de observância obrigatória pelos tribunais nos termos do inciso IV do artigo 927 do Código de Processo Civil, elas não podem reter o montante de 15% (quinze por cento) daqueles valores para ressarcimento de custos administrativos, publicidade e tributos.
5. Os aluguéis, como lucros cessantes, são devidos desde o momento em que o consumidor, como promissário comprador, ficou privado da oportunidade de usufruir do imóvel objeto do negócio havido com as construtoras, sendo que o atraso injustificado na conclusão da obra e entrega do imóvel gera presunção de dano (lucros cessantes), uma vez que o bem possui potencialidade de ganhos, seja pela locação, seja pela ocupação própria.
6. O valor mensal do aluguel deve ser calculado em 0,5% (meio por cento) do montante do preço efetivamente desembolsado pelo promissário adquirente e não sobre a totalidade do valor do imóvel estipulado no contrato de promessa de compra e venda no período de apuração dos lucros cessantes, segundo precedentes da 8a Turma Cível.
IV. DISPOSITIVO E TESES
7. Apelação conhecida e parcialmente provida. Sem majoração dos honorários recursais.
Teses de julgamento:
1. Sem prova do caso fortuito ou de força maior posterior ao período de tolerância previsto no contrato para o atraso na conclusão do empreendimento, não é possível excluir a responsabilidade exclusiva da construtora.
2. O consumidor tem direito à rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, quando o atraso na conclusão da obra é atribuível exclusivamente à construtora, e ao recebimento do valor integral das parcelas pagas, corrigidas monetariamente desde cada desembolso, de imediato e de uma só vez, consoante o § 1o do artigo 43-A da Lei n. 4.591/1964 e enunciado sumular n. 543 do Superior Tribunal de Justiça.
3. Os lucros cessantes são presumidos no atraso injustificado na conclusão da obra e entrega da unidade imobiliária ao consumidor, consistindo em aluguéis que o consumidor deixou de fruir, devem ser calculados tendo por termo inicial a data posterior ao término do prazo de tolerância mediante a aplicação de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor total atualizado desembolsado pelo consumidor por mês até a data em que houve a manifestação do consumidor de interesse no desfazimento do vínculo contratual.
Dispositivos relevantes citados: CC, artigos 393; 402; 403 e 475; CPC, artigos 373, II e 927, IV e Lei n. 4.591/1964, artigo 43-A, § 1o.
Precedentes relevantes citados: STJ, Súmula 543 e AgRg no AG n. 1.319.473, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma e TJDFT, Acórdão 1982819, 0706501-27.2023.8.07.0009, rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível; Acórdão 1929742, 0738765-18.2023.8.07.0003, rel. Des. Eustáquio de Castro, 8a Turma Cível; Acórdão 1982819, 0706501-27.2023.8.07.0009, rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível; Acórdão 1702591, 0742462-24.2021.8.07.0001, rel. Des. Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível; Acórdão 1769353, 0721154-11.2021.8.07.0007, rel. Des. Eustáquio de Castro, 8a Turma Cível; Acórdão 1419600, 0700669-08.2021.8.07.0001, rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível e Acórdão 1669757, 0046701-59.2014.8.07.0001, rel. Des. Flávio Fernando Almeida da Fonseca, 8a Turma Cível.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO INJUSTIFICADO NA CONCLUSÃO DA OBRA E ENTREGA DA UNIDADE. DEMORA NA CONCESSÃO DO HABITE-SE CAUSA PELA ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA. FORTUITO INTERNO. CASO FORTUITO OU DE FORÇA MAIOR NÃO DESMONSTRADO. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DIREITO DO CONSUMIDOR PROMISSÁRIO ADQUIRENTE À RESCISÃO CONTRATUAL. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS CORRIGIDAS MONETARIAMENTE DE IMEDIATO E DE UMA SÓ VEZ. NÃO CABIMENTO DA RETENÇÃO PARCIAL. ARTIGO 43-A E § 1o DA LEI N. 4.591/1964 E SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INDENIZAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES. LOCAÇÃO DO IMÓVEL. PERÍODO POSTERIOR AO PRAZO DE TOLERÂNCIA ATÉ MANIFESTAÇÃO DO INTERESSE NO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO ANTERIOR À CONCESSÃO DO HABITE-SE. VALOR DA LOCAÇÃO DE 0,5% AO MÊS DA QUANTIA EFETIVAMENTE DESEMBOLSADA ATUALIZADA MONETARIAMENTE. REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de apelação interposta pela construtora, nos autos da ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais ajuizada pelo consumidor promissário adquirente, contra a sentença que resolveu o processo com exame de mérito, ao julgar parcialmente procedentes os pedidos, para decretar a rescisão do contrato havido entre as partes por culpa exclusiva das rés e condená-las a restituírem ao requerente a integralidade dos valores pagos com correção monetária pelo IPCA, desde o desembolso de cada parcela, mais juros moratórios pela SELIC, deduzido o IPCA desde a citação e a pagarem a quantia correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel, a título de aluguel no período indicado na exordial, sendo que o montante deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA desde o vencimento de cada um dos alugueres, e acrescido de juros moratórios pela SELIC, deduzido o IPCA, a contar a citação. Na apelação, a construtora sustenta que o caso fortuito ou de força maior exclui sua responsabilidade pelo atraso na conclusão da obra e que, caso o consumidor mantenha interesse na rescisão, ela tem direito de reter 15% (quinze por cento) do total dos valores pagos, bem como defende que não há direito à indenização de lucros cessantes, os quais, se mantidos, devem ser apurados em liquidação.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. Na apelação, são discutidas (i) a ocorrência de caso fortuito ou de força maior para excluir a culpa exclusiva pelo atraso na entrega do imóvel; (ii) o direito à retenção de 15% (quinze por cento) dos valores pagos em razão da rescisão contratual por iniciativa do autor; (iii) a não indenização dos lucros cessantes ou, se mantida, a necessidade de apuração do valor em liquidação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A construtora não demonstrou quando solicitou e obteve o habite-se, tampouco que a demora excedeu ao tempo do período de tolerância e que foi provocada exclusiva e injustificadamente pela Administração Pública, de sorte que, sendo seu o ônus da prova do fato impeditivo, nos termos do inciso II do artigo 373 do Código de Processo Civil, e não se desincumbindo, não há excluir sua responsabilidade pela demora injustificada na conclusão do empreendimento e entrega do imóvel ao consumidor depois de esgotado o prazo de tolerância previsto no contrato.
4. Definido que o consumidor tem direito à rescisão contratual e ao recebimento do valor integral das parcelas pagas, corrigidas monetariamente desde cada desembolso, de imediato e de uma só vez, em razão da responsabilidade exclusiva das construtoras pela rescisão contratual, consoante o § 1o do artigo 43-A da Lei n. 4.591/1964 e enunciado sumular n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, sendo este de observância obrigatória pelos tribunais nos termos do inciso IV do artigo 927 do Código de Processo Civil, elas não podem reter o montante de 15% (quinze por cento) daqueles valores para ressarcimento de custos administrativos, publicidade e tributos.
5. Os aluguéis, como lucros cessantes, são devidos desde o momento em que o consumidor, como promissário comprador, ficou privado da oportunidade de usufruir do imóvel objeto do negócio havido com as construtoras, sendo que o atraso injustificado na conclusão da obra e entrega do imóvel gera presunção de dano (lucros cessantes), uma vez que o bem possui potencialidade de ganhos, seja pela locação, seja pela ocupação própria.
6. O valor mensal do aluguel deve ser calculado em 0,5% (meio por cento) do montante do preço efetivamente desembolsado pelo promissário adquirente e não sobre a totalidade do valor do imóvel estipulado no contrato de promessa de compra e venda no período de apuração dos lucros cessantes, segundo precedentes da 8a Turma Cível.
IV. DISPOSITIVO E TESES
7. Apelação conhecida e parcialmente provida. Sem majoração dos honorários recursais.
Teses de julgamento:
1. Sem prova do caso fortuito ou de força maior posterior ao período de tolerância previsto no contrato para o atraso na conclusão do empreendimento, não é possível excluir a responsabilidade exclusiva da construtora.
2. O consumidor tem direito à rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, quando o atraso na conclusão da obra é atribuível exclusivamente à construtora, e ao recebimento do valor integral das parcelas pagas, corrigidas monetariamente desde cada desembolso, de imediato e de uma só vez, consoante o § 1o do artigo 43-A da Lei n. 4.591/1964 e enunciado sumular n. 543 do Superior Tribunal de Justiça.
3. Os lucros cessantes são presumidos no atraso injustificado na conclusão da obra e entrega da unidade imobiliária ao consumidor, consistindo em aluguéis que o consumidor deixou de fruir, devem ser calculados tendo por termo inicial a data posterior ao término do prazo de tolerância mediante a aplicação de 0,5% (meio por cento) ao mês sobre o valor total atualizado desembolsado pelo consumidor por mês até a data em que houve a manifestação do consumidor de interesse no desfazimento do vínculo contratual.
Dispositivos relevantes citados: CC, artigos 393; 402; 403 e 475; CPC, artigos 373, II e 927, IV e Lei n. 4.591/1964, artigo 43-A, § 1o.
Precedentes relevantes citados: STJ, Súmula 543 e AgRg no AG n. 1.319.473, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma e TJDFT, Acórdão 1982819, 0706501-27.2023.8.07.0009, rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível; Acórdão 1929742, 0738765-18.2023.8.07.0003, rel. Des. Eustáquio de Castro, 8a Turma Cível; Acórdão 1982819, 0706501-27.2023.8.07.0009, rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível; Acórdão 1702591, 0742462-24.2021.8.07.0001, rel. Des. Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível; Acórdão 1769353, 0721154-11.2021.8.07.0007, rel. Des. Eustáquio de Castro, 8a Turma Cível; Acórdão 1419600, 0700669-08.2021.8.07.0001, rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível e Acórdão 1669757, 0046701-59.2014.8.07.0001, rel. Des. Flávio Fernando Almeida da Fonseca, 8a Turma Cível.