Tribunal: TJDFT
Processo: 0720224-80.2023.8.07.0020
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0720224-80.2023.8.07.0020 RECORRENTE: VITÓRIA DA UNIÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDO: ROMULO FERNANDO DELGADO RAMIREZ DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR. INTERESSE DE AGIR. TEORIA DA ASSERÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. UNILATERAL. PROMISSÁRIO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPENSAÇÃO. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. MODULAÇÃO DE EFEITOS PELO MAGISTRADO. ONEROSIDADE EXCESSIVA PARA O CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. MAJORAÇÃO. 1. O interesse de agir se evidencia com a presença do trinômio utilidade-necessidade-adequação da tutela jurisdicional para o alcance do bem jurídico pretendido ou a sua proteção. 2. O ordenamento jurídico brasileiro adotou a teoria da asserção, de forma que as condições da ação são consideradas preenchidas a partir das alegações feitas pela parte autora na petição inicial. 3. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacífico de que “é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual” (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.995.172/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023). 4. A compensação é meio extintivo da obrigação que pode ser alegada em contestação como matéria de defesa, independentemente da propositura de reconvenção e, se admitida, não caracteriza julgamento extra petita. Precedente do Superior Tribunal de Justiça. 5. O promitente comprador pode rescindir unilateralmente a avença, deduzido o percentual de 25% da quantia adimplida, como pena convencional, que pode chegar até o limite de 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação, além da comissão de corretagem (artigo 67-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018). 6. Depreende-se da interpretação conjunta do artigo 51, IV e §1o, III do Código de Defesa do Consumidor e do artigo 413 do Código Civil, que cabe ao magistrado, se observar a existência de cláusula penal contratual excessivamente onerosa para o consumidor ou que o coloque em desvantagem exagerada, considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, modular seus efeitos. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido. A parte recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 11, 141, 489, § 1o, incisos I, II, IV e VI, 490, 492, 927, inciso III, 987, § 2o, 1.013, caput, e § 1o, e 1.022, incisos I e II, parágrafo único, inciso II, todos do Código de Processo Civil, sustentando que o órgão julgador, mesmo instado a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, não sanou os vícios apontados, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional; b) artigos 360, inciso I, 421, parágrafo único, 421-A, caput, incisos I, II e III, 840 e 849, caput e parágrafo único, todos do CC e 485, inciso VI, do CPC, afirmando a impossibilidade de pleitear a revisão/rescisão de negócio jurídico extinto, por distrato, antes do ajuizamento da ação, quando sequer houve alegação de vício de consentimento; c) artigos 389, 395, 412, 413, 475 e 944, todos do CC, e 32-A, incisos II e V, da Lei 6.766/1979, sob o argumento de que, em se tratando de contrato de promessa de compra e venda celebrado na vigência da Lei 13.786/2018, a responsabilidade pelo pagamento integral da comissão de corretagem é do adquirente do imóvel. Defende, ainda, a incidência da cláusula penal no patamar de 10% (dez por cento) do valor do contrato, conforme expressamente previsto no instrumento contratual firmado pelas partes, ou, subsidiariamente, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores adimplidos pelo recorrido. Requer a concessão de efeito suspensivo ao presente apelo e que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO MENDES, OAB/MG 57.180. Em contrarrazões, o recorrido pede que as publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do patrono MÁRCIO BERNARDINO CAVALCANTE, OAB/CE 23.954. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial merece ser admitido quanto à indicada contrariedade aos artigos 389, 395, 412, 413, 475 e 944, todos do CC, e 32-A, incisos II e V, da Lei 6.766/1979. Com efeito, a tese sustentada pela parte recorrente, devidamente prequestionada, encerra discussão jurídica, dispensando o reexame de fatos e provas dos autos, razões pelas quais deve o inconformismo ser submetido à Corte Superior. Em relação ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (CPC/2015, artigo 995, caput e parágrafo único), uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (CPC/2015, artigo 1.029, § 5o, inciso III, c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que sua concessão só ocorrerá nos casos de situações absolutamente excepcionais, desde que amplamente demonstrada a teratologia do aresto impugnado ou a manifesta contrariedade deste à orientação jurisprudencial pacífica do Superior Tribunal de Justiça, aliado a um evidente risco de dano de difícil reparação, o que não se verifica no caso dos autos. Precedentes do STJ. Nesse sentido, confira-se, entre outros, o AgInt na TutAntAnt 256/PE, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 13/11/2024, DJe de 19/11/2024. Em face de tais razões, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Por fim, determino que as publicações relativas à parte recorrente sejam feitas exclusivamente em nome do advogado ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO MENDES, OAB/MG 57.180 e em relação ao recorrido, em nome do advogado MÁRCIO BERNARDINO CAVALCANTE, OAB/CE 23.954. III – Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A021

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0720224-80.2023.8.07.0020 RECORRENTE: VITÓRIA DA UNIÃO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDO: ROMULO FERNANDO DELGADO RAMIREZ DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. PRELIMINAR. INTERESSE DE AGIR. TEORIA DA ASSERÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. UNILATERAL. PROMISSÁRIO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPENSAÇÃO. POSSIBILIDADE. CLÁUSULA PENAL. MODULAÇÃO DE EFEITOS PELO MAGISTRADO. ONEROSIDADE EXCESSIVA PARA O CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. REDISTRIBUIÇÃO. MAJORAÇÃO. 1. O interesse de agir se evidencia com a presença do trinômio utilidade-necessidade-adequação da tutela jurisdicional para o alcance do bem jurídico pretendido ou a sua proteção. 2. O ordenamento jurídico brasileiro adotou a teoria da asserção, de forma que as condições da ação são consideradas preenchidas a partir das alegações feitas pela parte autora na petição inicial. 3. O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacífico de que “é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual” (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.995.172/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023). 4. A compensação é meio extintivo da obrigação que pode ser alegada em contestação como matéria de defesa, independentemente da propositura de reconvenção e, se admitida, não caracteriza julgamento extra petita. Precedente do Superior Tribunal de Justiça. 5. O promitente comprador pode rescindir unilateralmente a avença, deduzido o percentual de 25% da quantia adimplida, como pena convencional, que pode chegar até o limite de 50% quando a incorporação estiver sujeita ao regime de patrimônio de afetação, além da comissão de corretagem (artigo 67-A da Lei 4.591/64, incluído pela Lei 13.786/2018). 6. Depreende-se da interpretação conjunta do artigo 51, IV e §1o, III do Código de Defesa do Consumidor e do artigo 413 do Código Civil, que cabe ao magistrado, se observar a existência de cláusula penal contratual excessivamente onerosa para o consumidor ou que o coloque em desvantagem exagerada, considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, modular seus efeitos. 7. Recurso conhecido e parcialmente provido. A parte recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 11, 141, 489, § 1o, incisos I, II, IV e VI, 490, 492, 927, inciso III, 987, § 2o, 1.013, caput, e § 1o, e 1.022, incisos I e II, parágrafo único, inciso II, todos do Código de Processo Civil, sustentando que o órgão julgador, mesmo instado a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, não sanou os vícios apontados, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional; b) artigos 360, inciso I, 421, parágrafo único, 421-A, caput, incisos I, II e III, 840 e 849, caput e parágrafo único, todos do CC e 485, inciso VI, do CPC, afirmando a impossibilidade de pleitear a revisão/rescisão de negócio jurídico extinto, por distrato, antes do ajuizamento da ação, quando sequer houve alegação de vício de consentimento; c) artigos 389, 395, 412, 413, 475 e 944, todos do CC, e 32-A, incisos II e V, da Lei 6.766/1979, sob o argumento de que, em se tratando de contrato de promessa de compra e venda celebrado na vigência da Lei 13.786/2018, a responsabilidade pelo pagamento integral da comissão de corretagem é do adquirente do imóvel. Defende, ainda, a incidência da cláusula penal no patamar de 10% (dez por cento) do valor do contrato, conforme expressamente previsto no instrumento contratual firmado pelas partes, ou, subsidiariamente, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores adimplidos pelo recorrido. Requer a concessão de efeito suspensivo ao presente apelo e que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO MENDES, OAB/MG 57.180. Em contrarrazões, o recorrido pede que as publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do patrono MÁRCIO BERNARDINO CAVALCANTE, OAB/CE 23.954. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial merece ser admitido quanto à indicada contrariedade aos artigos 389, 395, 412, 413, 475 e 944, todos do CC, e 32-A, incisos II e V, da Lei 6.766/1979. Com efeito, a tese sustentada pela parte recorrente, devidamente prequestionada, encerra discussão jurídica, dispensando o reexame de fatos e provas dos autos, razões pelas quais deve o inconformismo ser submetido à Corte Superior. Em relação ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (CPC/2015, artigo 995, caput e parágrafo único), uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (CPC/2015, artigo 1.029, § 5o, inciso III, c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que sua concessão só ocorrerá nos casos de situações absolutamente excepcionais, desde que amplamente demonstrada a teratologia do aresto impugnado ou a manifesta contrariedade deste à orientação jurisprudencial pacífica do Superior Tribunal de Justiça, aliado a um evidente risco de dano de difícil reparação, o que não se verifica no caso dos autos. Precedentes do STJ. Nesse sentido, confira-se, entre outros, o AgInt na TutAntAnt 256/PE, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 13/11/2024, DJe de 19/11/2024. Em face de tais razões, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Por fim, determino que as publicações relativas à parte recorrente sejam feitas exclusivamente em nome do advogado ALBERTO MAGNO DE ANDRADE PINTO GONTIJO MENDES, OAB/MG 57.180 e em relação ao recorrido, em nome do advogado MÁRCIO BERNARDINO CAVALCANTE, OAB/CE 23.954. III – Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A021