Tribunal: TJDFT
Processo: 0701740-79.2025.8.07.0009
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-11-26
Data de publicação: 2025-12-09

Ementa:
Ementa. Direito civil e do consumidor. Ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais. Recurso inominado. Contrato de administração de imóveis. Falha na prestação dos serviços. Responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços. Art. 14 do CDC. Provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado objetivando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão inicial para rescindir o contrato celebrado entre as partes e condenar a indenizar a demandante em danos morais, no importe de R$ 6.000,00 (seis mil reais), corrigidos monetariamente e com juros de mora desde a data do arbitramento.
2. Em suas razões recursais (ID 76927414), a parte recorrente afirma que a sentença desconsiderou as cláusulas do contrato de prestação de serviços firmado entre as partes e os comprovantes de débitos da CAESB e os protestos do Cartório. Alega que a Imobiliária Recorrida foi constituída em mora mediante notificação extrajudicial e e-mail acostados, quanto aos débitos cobrados. Diz que durante todo o período contratual, a Imobiliária recorrida recebeu integralmente os valores acordados para prestar os serviços, mas não realizou a contraprestação prevista nas cláusulas contratuais, configurando enriquecimento sem causa, descumprindo o contrato e levando a inscrição do nome da Recorrente a negativação e protestos indevidos. Aponta que a recorrente contratou os serviços da empresa recorrida para administração e locação do imóvel, cujos débitos foram contraídos na vigência contratual e sob responsabilidade da Imobiliária. Ressalta que a autora firmou contrato de administração de Imóvel diretamente com a imobiliária recorrida, cujas cláusulas preveem expressamente a responsabilidade da recorrida na ligação, desligamento e transferência dos encargos de água e energia elétrica. Aduz que sequer tem acesso aos contratos de locação firmados entre a recorrida e os Locatários do Imóvel, pois são documentos internos e restritos da Imobiliária, não podendo incluir “terceiros” locatários inadimplentes. Defende que não teria legitimidade ativa para demandar contra os respectivos “terceiros”, visto que os contratos de administração/locação acostados foram firmados, exclusivamente, entre a Imobiliária recorrida (procuradora) e os locatários do imóvel. Destaca que a imobiliária requerida descumpriu as cláusulas contratuais que preveem que a administradora se responsabilizaria pela cobrança decorrente de inadimplência de “impostos, taxas, condomínios e outros encargos pertinentes ao imóvel e a sua locação” em desfavor do locatário e seus fiadores (Cláusula Quarta). Ao final, requer que o recurso seja conhecido e provido para condenar a recorrida no pagamento de danos materiais relativos débitos com a CAESB, no valor de R$ 1.184,95 (um mil cento e oitenta e quatro reais e noventa e cinco centavos) junto a CAESB, relativos aos meses 12/2023, 01, 02 e 10/2024, 01/2025, e os que se vencerem no curso do processo e débitos no valor de R$ 4.113,22 (quatro mil cento e treze reais e vinte e dois centavos) relativos aos 22 (vinte e dois) protestos junto ao 8o e 9o Cartório de Protestos do Gama e respectivas custas e taxas cartorárias para exclusão dos respectivos protestos, e os que protestos inscritos no curso do processo, à título de danos materiais, decorrentes do descumprimento contratual e da falha na prestação dos serviços contratados, conforme pleiteado na inicial.
3. Sem preparo, em razão do pedido de gratuidade de justiça.
4. Contrarrazões no ID 76927419 pela intimação da recorrente para comprovar a hipossuficiência financeira alegada e pelo desprovimento do recurso.
II. Questão em discussão
5. A questão em discussão consiste em saber se a ré pode ser responsabilizada por débitos de responsabilidade dos inquilinos do imóvel por ela locado na qualidade de mandatária.
III. Razões de decidir
6. Gratuidade de justiça. Defere-se o pedido considerando as informações e documentos apresentados pela recorrente, especialmente os contracheques de ID 76927416, que demonstram os rendimentos módicos por ela percebidos.
5. A relação entabulada entre as partes é nitidamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90). Nesse sentido: REsp 509.304/PR. AgInt no AREsp 1.930.993/SP.
6. Nos termos do art. 14 do CDC, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa e de dolo. Tal responsabilidade será excluída se provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou que o fato ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.
7. Com relação à cobrança dos encargos referentes ao imóvel locado, o contrato havido entre as partes prevê que: “(...) CLÁUSULA QUARTA – A Contratada Administradora efetuará, à custa do Contratante Locador, os pagamentos dos impostos, taxas, condomínios e outros encargos pertinentes ao imóvel e à sua locação, e as demais despesas decorrentes, bem como as de reparo e pintura que se fizerem necessárias, cobrando-os do locatário e seus fiadores o que for de obrigação destes.” (ID 76927371, pág. 1)
8. Nesse contexto, a falha na prestação de serviços restou evidente, uma vez que as provas trazidas aos autos demonstram que a recorrido atuou sem a devida diligência no desempenho das funções de administradora do imóvel da recorrente. Isso porque consta expressamente no contrato o dever da recorrida de cobrar dos inquilinos o que fosse obrigação deles (dentre pagamento de impostos, taxas, condomínio, reparos e pinturas). Dentre os referidos débitos incluem-se, portanto, os encargos da locação, a exemplo das contas de água, luz e gás.
9. A declaração de situação fornecida pela CAESB (ID 76927373), relacionando diversos débitos de contas de água do imóvel em questão durante o período em que o contrato de administração de imóveis estava vigente, é ato administrativo que goza de presunção de veracidade e que, indiretamente, comprova a falha na prestação dos serviços, uma vez que caberia à ré, na qualidade de administradora dos imóveis, ter atuado diligentemente na cobrança dos valores devidos pelos locatários em relação a tais contas de água, o que não o fez, especialmente considerando que a contestação foi apresentada de modo extemporâneo. Assim, considerando a presunção de veracidade dos fatos alegados pela autora, devem ser ressarcidos, ainda, os débitos protestados também pela CAESB (IDs 76927374 e 76927375).
10. Desse modo, comprovados o dano e o nexo causal, deve a ré ser responsabilizada pelos prejuízos decorrentes dos débitos referentes às contas de água.
11. Registra-se, por oportuno, que a responsabilidade da ré, portanto, não decorre da assunção direta do débito de consumo referente às faturas de água, mas do inadimplemento de sua obrigação contratual de administrar o imóvel com diligência, o que inclui a cobrança tempestiva dos encargos e a prevenção de prejuízos ao locador. Nesse contexto, configura-se falha na prestação de serviço, nos termos do art. 14 do CDC
12. Nesse sentido, confira-se julgado de minha relatoria: Acórdão 1825300, 0708395-48.2022.8.07.0017, Relator(a): LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 01/03/2024, publicado no DJe: 15/03/2024.
13. Ante o exposto, a reforma da sentença recorrida é medida que se impõe.
IV. Dispositivo e tese
14. Recurso conhecido e provido para reformar a sentença e condenar a ré a pagar à autora o valor atualizado dos débitos das contas de água indicados nos IDs 76927373, 76927374 e 76927375. Conforme art. 786, parágrafo único, do CPC, meros cálculos aritméticos não retiram a liquidez do título. Sem condenação ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios (art. 55 da Lei no 9.099/95), em razão da ausência de recorrente vencido. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

_________
Dispositivo relevante citado: CDC, art. 14.
Jurisprudência relevante citada: STJ: REsp 509.304/PR. AgInt no AREsp 1.930.993/SP. TJDFT, Acórdão 1825300, 0708395-48.2022.8.07.0017, Relator(a): LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 01/03/2024, publicado no DJe: 15/03/2024.

Inteiro teor:
Ementa. Direito civil e do consumidor. Ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e morais. Recurso inominado. Contrato de administração de imóveis. Falha na prestação dos serviços. Responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços. Art. 14 do CDC. Provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado objetivando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedente a pretensão inicial para rescindir o contrato celebrado entre as partes e condenar a indenizar a demandante em danos morais, no importe de R$ 6.000,00 (seis mil reais), corrigidos monetariamente e com juros de mora desde a data do arbitramento.
2. Em suas razões recursais (ID 76927414), a parte recorrente afirma que a sentença desconsiderou as cláusulas do contrato de prestação de serviços firmado entre as partes e os comprovantes de débitos da CAESB e os protestos do Cartório. Alega que a Imobiliária Recorrida foi constituída em mora mediante notificação extrajudicial e e-mail acostados, quanto aos débitos cobrados. Diz que durante todo o período contratual, a Imobiliária recorrida recebeu integralmente os valores acordados para prestar os serviços, mas não realizou a contraprestação prevista nas cláusulas contratuais, configurando enriquecimento sem causa, descumprindo o contrato e levando a inscrição do nome da Recorrente a negativação e protestos indevidos. Aponta que a recorrente contratou os serviços da empresa recorrida para administração e locação do imóvel, cujos débitos foram contraídos na vigência contratual e sob responsabilidade da Imobiliária. Ressalta que a autora firmou contrato de administração de Imóvel diretamente com a imobiliária recorrida, cujas cláusulas preveem expressamente a responsabilidade da recorrida na ligação, desligamento e transferência dos encargos de água e energia elétrica. Aduz que sequer tem acesso aos contratos de locação firmados entre a recorrida e os Locatários do Imóvel, pois são documentos internos e restritos da Imobiliária, não podendo incluir “terceiros” locatários inadimplentes. Defende que não teria legitimidade ativa para demandar contra os respectivos “terceiros”, visto que os contratos de administração/locação acostados foram firmados, exclusivamente, entre a Imobiliária recorrida (procuradora) e os locatários do imóvel. Destaca que a imobiliária requerida descumpriu as cláusulas contratuais que preveem que a administradora se responsabilizaria pela cobrança decorrente de inadimplência de “impostos, taxas, condomínios e outros encargos pertinentes ao imóvel e a sua locação” em desfavor do locatário e seus fiadores (Cláusula Quarta). Ao final, requer que o recurso seja conhecido e provido para condenar a recorrida no pagamento de danos materiais relativos débitos com a CAESB, no valor de R$ 1.184,95 (um mil cento e oitenta e quatro reais e noventa e cinco centavos) junto a CAESB, relativos aos meses 12/2023, 01, 02 e 10/2024, 01/2025, e os que se vencerem no curso do processo e débitos no valor de R$ 4.113,22 (quatro mil cento e treze reais e vinte e dois centavos) relativos aos 22 (vinte e dois) protestos junto ao 8o e 9o Cartório de Protestos do Gama e respectivas custas e taxas cartorárias para exclusão dos respectivos protestos, e os que protestos inscritos no curso do processo, à título de danos materiais, decorrentes do descumprimento contratual e da falha na prestação dos serviços contratados, conforme pleiteado na inicial.
3. Sem preparo, em razão do pedido de gratuidade de justiça.
4. Contrarrazões no ID 76927419 pela intimação da recorrente para comprovar a hipossuficiência financeira alegada e pelo desprovimento do recurso.
II. Questão em discussão
5. A questão em discussão consiste em saber se a ré pode ser responsabilizada por débitos de responsabilidade dos inquilinos do imóvel por ela locado na qualidade de mandatária.
III. Razões de decidir
6. Gratuidade de justiça. Defere-se o pedido considerando as informações e documentos apresentados pela recorrente, especialmente os contracheques de ID 76927416, que demonstram os rendimentos módicos por ela percebidos.
5. A relação entabulada entre as partes é nitidamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90). Nesse sentido: REsp 509.304/PR. AgInt no AREsp 1.930.993/SP.
6. Nos termos do art. 14 do CDC, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa e de dolo. Tal responsabilidade será excluída se provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou que o fato ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.
7. Com relação à cobrança dos encargos referentes ao imóvel locado, o contrato havido entre as partes prevê que: “(...) CLÁUSULA QUARTA – A Contratada Administradora efetuará, à custa do Contratante Locador, os pagamentos dos impostos, taxas, condomínios e outros encargos pertinentes ao imóvel e à sua locação, e as demais despesas decorrentes, bem como as de reparo e pintura que se fizerem necessárias, cobrando-os do locatário e seus fiadores o que for de obrigação destes.” (ID 76927371, pág. 1)
8. Nesse contexto, a falha na prestação de serviços restou evidente, uma vez que as provas trazidas aos autos demonstram que a recorrido atuou sem a devida diligência no desempenho das funções de administradora do imóvel da recorrente. Isso porque consta expressamente no contrato o dever da recorrida de cobrar dos inquilinos o que fosse obrigação deles (dentre pagamento de impostos, taxas, condomínio, reparos e pinturas). Dentre os referidos débitos incluem-se, portanto, os encargos da locação, a exemplo das contas de água, luz e gás.
9. A declaração de situação fornecida pela CAESB (ID 76927373), relacionando diversos débitos de contas de água do imóvel em questão durante o período em que o contrato de administração de imóveis estava vigente, é ato administrativo que goza de presunção de veracidade e que, indiretamente, comprova a falha na prestação dos serviços, uma vez que caberia à ré, na qualidade de administradora dos imóveis, ter atuado diligentemente na cobrança dos valores devidos pelos locatários em relação a tais contas de água, o que não o fez, especialmente considerando que a contestação foi apresentada de modo extemporâneo. Assim, considerando a presunção de veracidade dos fatos alegados pela autora, devem ser ressarcidos, ainda, os débitos protestados também pela CAESB (IDs 76927374 e 76927375).
10. Desse modo, comprovados o dano e o nexo causal, deve a ré ser responsabilizada pelos prejuízos decorrentes dos débitos referentes às contas de água.
11. Registra-se, por oportuno, que a responsabilidade da ré, portanto, não decorre da assunção direta do débito de consumo referente às faturas de água, mas do inadimplemento de sua obrigação contratual de administrar o imóvel com diligência, o que inclui a cobrança tempestiva dos encargos e a prevenção de prejuízos ao locador. Nesse contexto, configura-se falha na prestação de serviço, nos termos do art. 14 do CDC
12. Nesse sentido, confira-se julgado de minha relatoria: Acórdão 1825300, 0708395-48.2022.8.07.0017, Relator(a): LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 01/03/2024, publicado no DJe: 15/03/2024.
13. Ante o exposto, a reforma da sentença recorrida é medida que se impõe.
IV. Dispositivo e tese
14. Recurso conhecido e provido para reformar a sentença e condenar a ré a pagar à autora o valor atualizado dos débitos das contas de água indicados nos IDs 76927373, 76927374 e 76927375. Conforme art. 786, parágrafo único, do CPC, meros cálculos aritméticos não retiram a liquidez do título. Sem condenação ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios (art. 55 da Lei no 9.099/95), em razão da ausência de recorrente vencido. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

_________
Dispositivo relevante citado: CDC, art. 14.
Jurisprudência relevante citada: STJ: REsp 509.304/PR. AgInt no AREsp 1.930.993/SP. TJDFT, Acórdão 1825300, 0708395-48.2022.8.07.0017, Relator(a): LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 01/03/2024, publicado no DJe: 15/03/2024.