Tribunal: TJDFT
Processo: 0725402-10.2023.8.07.0020
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-12-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. DIREITO DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PANDEMIA. FORTUITO EXTERNO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. CLÁUSULA PENAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão contratual por inadimplemento da vendedora em contrato de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade. A sentença determinou a restituição integral dos valores pagos, a reversão da cláusula penal em favor da consumidora e afastou a cláusula de eleição de foro.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula de eleição de foro em contrato de adesão; (ii) estabelecer se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual; (iii) verificar se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; (iv) apurar se o atraso na entrega do imóvel configura fortuito externo excludente de responsabilidade; e (v) definir se é devida a restituição integral dos valores pagos e a reversão da cláusula penal.
III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula de eleição de foro é ineficaz quando impõe ônus excessivo ao consumidor, conforme art. 101, I, do CDC e jurisprudência consolidada.
4. A relação jurídica é regida pelo CDC, dada a vulnerabilidade do adquirente e a natureza do contrato de adesão.
5. Não há cerceamento de defesa quando o juiz fundamenta a desnecessidade de produção de prova oral e a parte não especifica os fatos que pretendia provar.
6. A pandemia de COVID-19, embora imprevisível, não justifica o atraso prolongado na entrega do imóvel, especialmente após a flexibilização das restrições sanitárias. A incorporadora não comprovou nexo causal direto entre o evento e o inadimplemento.
7. A restituição integral dos valores pagos é devida, nos termos da Súmula 543 do STJ, diante da culpa exclusiva da vendedora.
8. A cláusula penal estipulada apenas para o inadimplemento do comprador deve ser revertida em favor do consumidor, conforme Súmula 971 do STJ.
9. A correção monetária sobre a cláusula penal incide desde a data do inadimplemento contratual, em junho de 2021, conforme Súmula 43 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso parcialmente provido para fixar a incidência da correção monetária sobre a cláusula penal a partir de junho de 2021. Mantidos os demais termos da sentença.
Tese de julgamento: "1. A cláusula de eleição de foro em contrato de adesão é ineficaz quando impõe ônus excessivo ao consumidor. 2. O CDC é aplicável às relações contratuais de multipropriedade. 3. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a prova oral é desnecessária. 4. A pandemia não configura fortuito externo quando não comprovado nexo causal com o inadimplemento. 5. A restituição integral dos valores pagos e a reversão da cláusula penal são devidas em caso de inadimplemento da incorporadora."

Dispositivos relevantes citados: art. 63, §§ 1o, 3o e 5o, do CPC; art. 101, I, do CDC; art. 475 do CC; art. 67-A da Lei 4.591/64; Súmulas 43, 543 e 971 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas 543 e 971; TJDFT, Acórdãos 2024741, 2025220, 2028525, 2035797, 1707064.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. DIREITO DO CONSUMIDOR. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PANDEMIA. FORTUITO EXTERNO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. CLÁUSULA PENAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão contratual por inadimplemento da vendedora em contrato de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade. A sentença determinou a restituição integral dos valores pagos, a reversão da cláusula penal em favor da consumidora e afastou a cláusula de eleição de foro.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula de eleição de foro em contrato de adesão; (ii) estabelecer se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual; (iii) verificar se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; (iv) apurar se o atraso na entrega do imóvel configura fortuito externo excludente de responsabilidade; e (v) definir se é devida a restituição integral dos valores pagos e a reversão da cláusula penal.
III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula de eleição de foro é ineficaz quando impõe ônus excessivo ao consumidor, conforme art. 101, I, do CDC e jurisprudência consolidada.
4. A relação jurídica é regida pelo CDC, dada a vulnerabilidade do adquirente e a natureza do contrato de adesão.
5. Não há cerceamento de defesa quando o juiz fundamenta a desnecessidade de produção de prova oral e a parte não especifica os fatos que pretendia provar.
6. A pandemia de COVID-19, embora imprevisível, não justifica o atraso prolongado na entrega do imóvel, especialmente após a flexibilização das restrições sanitárias. A incorporadora não comprovou nexo causal direto entre o evento e o inadimplemento.
7. A restituição integral dos valores pagos é devida, nos termos da Súmula 543 do STJ, diante da culpa exclusiva da vendedora.
8. A cláusula penal estipulada apenas para o inadimplemento do comprador deve ser revertida em favor do consumidor, conforme Súmula 971 do STJ.
9. A correção monetária sobre a cláusula penal incide desde a data do inadimplemento contratual, em junho de 2021, conforme Súmula 43 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso parcialmente provido para fixar a incidência da correção monetária sobre a cláusula penal a partir de junho de 2021. Mantidos os demais termos da sentença.
Tese de julgamento: "1. A cláusula de eleição de foro em contrato de adesão é ineficaz quando impõe ônus excessivo ao consumidor. 2. O CDC é aplicável às relações contratuais de multipropriedade. 3. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a prova oral é desnecessária. 4. A pandemia não configura fortuito externo quando não comprovado nexo causal com o inadimplemento. 5. A restituição integral dos valores pagos e a reversão da cláusula penal são devidas em caso de inadimplemento da incorporadora."

Dispositivos relevantes citados: art. 63, §§ 1o, 3o e 5o, do CPC; art. 101, I, do CDC; art. 475 do CC; art. 67-A da Lei 4.591/64; Súmulas 43, 543 e 971 do STJ. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas 543 e 971; TJDFT, Acórdãos 2024741, 2025220, 2028525, 2035797, 1707064.