Tribunal: TJDFT
Processo: 0709040-29.2024.8.07.0009
Órgão julgador: FÁTIMA RAFAEL
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-14
Data de publicação: 2025-09-02

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.
I. CASO EM EXAME
1. Cuida-se de apelação cível interposta contra a sentença que julgou procedente parte dos pedidos formulados na ação, para rescindir o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, por culpa exclusiva da ré, e condená-la a restituir integralmente os valores pagos pela autora. A apelante sustenta ausência de inadimplemento, impugna o valor da condenação e invoca o regime de patrimônio de afetação como impedimento à restituição imediata.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (I) definir se houve inadimplemento contratual pela ré capaz de ensejar a rescisão do contrato; (II) estabelecer se a restituição dos valores pagos pela autora deve ser integral e imediata; (III) determinar se incidem as regras do patrimônio de afetação para postergar a restituição pretendida; e (IV) verificar se há elementos que justifiquem a condenação da apelante por litigância de má-fé.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Ainda que a ação tenha sido proposta antes do fim do prazo contratual de tolerância para a entrega da obra, a ausência de viabilidade de conclusão do empreendimento (que ainda está na etapa de fundação) na data aprazada demonstra o inadimplemento pela promitente vendedora.
4. Conforme a Súmula 543 do STJ, a rescisão contratual por culpa do promitente vendedor impõe a restituição imediata e integral dos valores pagos pelo promissário comprador.
5. A sentença não determinou a restituição da comissão de corretagem paga pela autora, nem há pedido nesse sentido, inexistindo interesse recursal da ré quanto ao tema.
6. Os comprovantes de pagamento constantes dos autos demonstram que o valor efetivamente desembolsado pela autora é de R$ 29.264,77, sendo indevida a fixação da condenação em montante maior.
7. A alegação de sujeição do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação não se sustenta, diante da inexistência de prova de averbação na matrícula do imóvel, conforme exigência do art. 31-B da Lei no 4.591/64.
8. Ainda que houvesse afetação regularmente constituída, o art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64 se limita às hipóteses de rescisão por inadimplemento do promissário comprador, não se aplicando ao caso de inadimplemento da incorporadora.
9. Na hipótese de inadimplemento da promitente vendedora, aplica-se o art. 43-A, § 1o, da mesma lei, que autoriza a rescisão contratual com a restituição integral dos valores pagos pelo promissário comprador, no prazo de até 60 dias.
10. O pedido de condenação da ré por litigância de má-fé deve ser indeferido, pois a interposição do recurso constitui exercício regular do direito de defesa, não havendo nos autos prova de qualquer das condutas descritas no art. 80 do CPC, tais como alteração da verdade dos fatos ou objetivo ilegal com o uso do processo.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Apelação parcialmente provida. Unânime.
Tese de julgamento:
1. A falta de entrega de um imóvel no prazo estabelecido em contrato, sem justificativa legal ou técnica válida, configura inadimplemento da vendedora, conferindo ao comprador o direito de rescindir o contrato.
2. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora, o promissário comprador tem direito à restituição integral e imediata dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.
3. A comprovação dos valores efetivamente pagos é ônus do promissário comprador. Os valores alegados e não comprovados devem ser deduzidos do valor da condenação.
4. A aplicação do regime do patrimônio de afetação pressupõe sua constituição regular e averbação na matrícula do imóvel, que não foi comprovada nos autos.
5. O art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64 aplica-se exclusivamente à resolução motivada por inadimplemento do promissário comprador, sendo inaplicável em caso de inadimplemento da promitente vendedora.
6. A mera interposição de recurso não configura litigância de má-fé, sendo necessário demonstrar conduta dolosa ou abusiva, nos termos do art. 80 do CPC.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 80 e 373, II; e Lei no 4.591/64, arts. 31-B, 43-A, § 1o, e 67-A, § 5o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA. PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO.
I. CASO EM EXAME
1. Cuida-se de apelação cível interposta contra a sentença que julgou procedente parte dos pedidos formulados na ação, para rescindir o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, por culpa exclusiva da ré, e condená-la a restituir integralmente os valores pagos pela autora. A apelante sustenta ausência de inadimplemento, impugna o valor da condenação e invoca o regime de patrimônio de afetação como impedimento à restituição imediata.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (I) definir se houve inadimplemento contratual pela ré capaz de ensejar a rescisão do contrato; (II) estabelecer se a restituição dos valores pagos pela autora deve ser integral e imediata; (III) determinar se incidem as regras do patrimônio de afetação para postergar a restituição pretendida; e (IV) verificar se há elementos que justifiquem a condenação da apelante por litigância de má-fé.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Ainda que a ação tenha sido proposta antes do fim do prazo contratual de tolerância para a entrega da obra, a ausência de viabilidade de conclusão do empreendimento (que ainda está na etapa de fundação) na data aprazada demonstra o inadimplemento pela promitente vendedora.
4. Conforme a Súmula 543 do STJ, a rescisão contratual por culpa do promitente vendedor impõe a restituição imediata e integral dos valores pagos pelo promissário comprador.
5. A sentença não determinou a restituição da comissão de corretagem paga pela autora, nem há pedido nesse sentido, inexistindo interesse recursal da ré quanto ao tema.
6. Os comprovantes de pagamento constantes dos autos demonstram que o valor efetivamente desembolsado pela autora é de R$ 29.264,77, sendo indevida a fixação da condenação em montante maior.
7. A alegação de sujeição do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação não se sustenta, diante da inexistência de prova de averbação na matrícula do imóvel, conforme exigência do art. 31-B da Lei no 4.591/64.
8. Ainda que houvesse afetação regularmente constituída, o art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64 se limita às hipóteses de rescisão por inadimplemento do promissário comprador, não se aplicando ao caso de inadimplemento da incorporadora.
9. Na hipótese de inadimplemento da promitente vendedora, aplica-se o art. 43-A, § 1o, da mesma lei, que autoriza a rescisão contratual com a restituição integral dos valores pagos pelo promissário comprador, no prazo de até 60 dias.
10. O pedido de condenação da ré por litigância de má-fé deve ser indeferido, pois a interposição do recurso constitui exercício regular do direito de defesa, não havendo nos autos prova de qualquer das condutas descritas no art. 80 do CPC, tais como alteração da verdade dos fatos ou objetivo ilegal com o uso do processo.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Apelação parcialmente provida. Unânime.
Tese de julgamento:
1. A falta de entrega de um imóvel no prazo estabelecido em contrato, sem justificativa legal ou técnica válida, configura inadimplemento da vendedora, conferindo ao comprador o direito de rescindir o contrato.
2. Na hipótese de rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora, o promissário comprador tem direito à restituição integral e imediata dos valores pagos, conforme a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça.
3. A comprovação dos valores efetivamente pagos é ônus do promissário comprador. Os valores alegados e não comprovados devem ser deduzidos do valor da condenação.
4. A aplicação do regime do patrimônio de afetação pressupõe sua constituição regular e averbação na matrícula do imóvel, que não foi comprovada nos autos.
5. O art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64 aplica-se exclusivamente à resolução motivada por inadimplemento do promissário comprador, sendo inaplicável em caso de inadimplemento da promitente vendedora.
6. A mera interposição de recurso não configura litigância de má-fé, sendo necessário demonstrar conduta dolosa ou abusiva, nos termos do art. 80 do CPC.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 80 e 373, II; e Lei no 4.591/64, arts. 31-B, 43-A, § 1o, e 67-A, § 5o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543.