Tribunal: TJDFT
Processo: 0719178-97.2025.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-10-28
Data de publicação: 2025-11-05

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL DA FAZENDA PÚBLICA. DIREITO TRIBUTÁRIO. IPTU. IMÓVEL DESMEMBRADO. LANÇAMENTO TRIBUTÁRIO. AUSÊNCIA DE MOTIVAÇÃO TÉCNICA ADEQUADA. VIOLAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE E ISONOMIA. DESPROPORCIONALIDADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelo DISTRITO FEDERAL em face da sentença que julgou procedente "o pedido formulado pela parte autora para anular o lançamento do IPTU 2025 referente ao imóvel situado no Setor Habitacional Vicente Pires, Chácara 60, Lote 5A, inscrição 53934326, bem como, determinar que o Distrito Federal refaça o lançamento tributário, observando os princípios da legalidade, isonomia e razoabilidade, com base em critérios técnicos devidamente motivados."
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 74906332).
3. Em suas razões recursais, o recorrente alega, em síntese, legitimidade da reavaliação realizada, pois o Supremo Tribunal Federal permite reajustes nas bases de cálculo quando há defasagem entre valor venal e valor de mercado. Assevera que a valorização decorreu da situação de irregularidade urbanística do empreendimento em Vicente Pires, que ainda não foi regularizado, e que imóveis desmembrados são considerados "imóveis novos", permitindo assim avaliação individualizada pela administração tributária. Aduz que há a presunção de legalidade dos atos administrativos, e que os atos administrativos fiscais têm presunções de legitimidade, legalidade e veracidade que só podem ser afastadas mediante prova cabal em sentido contrário. Argumenta que o autor não apresentou laudo de avaliação técnica para contestar a avaliação fiscal e que abriu mão da produção de prova pericial durante a instrução processual, ônus que lhe cabia.
4. Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 74906337).
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar a correção do ato administrativo que majorou o base de cálculo do IPTU em 100%.
III. Razões de decidir
6. O Decreto 28.445/2007 dispõe que o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil (Decreto-Lei no. 82, de 26 de dezembro de 1966, art. 3o): I - localizado na zona urbana do Distrito Federal. O imposto é anual e, para todos os efeitos legais, considera-se ocorrido o fato gerador no dia 1o de janeiro de cada ano, em relação ao imóvel adquirido em exercícios anteriores. A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel, apurado, anualmente, por meio de avaliação da Secretaria de Estado de Fazenda (Decreto-Lei no. 82, de 26 de dezembro de 1966, art. 19).
7. No caso, o autor e terceiro firmaram o contrato de cessão de direito de posse do imóvel em 2021 pelo valor total de R$480,000,000 (ID 74906312). Em 2024, foi realizado desmembramento no cadastro imobiliário fiscal do imóvel, nos seguintes termos: "a área dos solicitantes ARI FERREIRA DE ANDRADE FILHO e GABRIELA SARKIS TEIXEIRA RIBEIRO DE ANDRADE (LOTE 05-A) é acrescida de uma edificação de natureza residencial com área declarada de 125,00m2; na área vizinha (LOTE 05-B) não existe edificação." Restou consignado na ata notarial, item 6.5, que a fração do lote possuía o valor de R$ 740.000,00 (setecentos e quarenta mil reais). (ID 74906313)
8. Segundo o Distrito Federal "um imóvel desmembrado é considerado imóvel novo, não constante no Anexo I da lei de Pauta. Com isso, é permitido ao Distrito Federal efetuar a avaliação individualizada pela administração tributária. Quando do desmembramento do imóvel em 2024, foi aplicado o dispositivo previsto no artigo 4o da Lei 7.368, de 26 de dezembro de 2023. Foi por causa desse dispositivo que foi possível, no momento do desmembramento, atualizar a base de cálculo das unidades criadas" (ID 74906323- pág.12).
9. Consoante consta no Ofício No 616/2025 - SEEC/SEFAZ/SUREC/CTDIR/GETIM para contestação da base de cálculo do imóvel o contribuinte deve apresentar apresentar Laudo de Avaliação, conforme previsto no item 9.2 do Edital de Lançamento de IPTU e TLP no 3, de 6 de março de 2025, entretanto o documento não foi apresentado pelo contribuinte (ID 74906323 - pág. 12 )
10. Embora os atos administrativos gozem de presunção de legitimidade, legalidade e veracidade, tal presunção não é absoluta, podendo ser afastada quando demonstrada a ausência de fundamentação técnica adequada.
11. O desmembramento de imóvel permite reavaliação individualizada pela Administração Tributária, mas não dispensa a necessária motivação do ato administrativo com critérios técnicos objetivos e devidamente fundamentados.
12. A fixação de base de cálculo de IPTU que resulte em aumento de 100% em relação ao exercício anterior, sem apresentação de laudo técnico, memorial de cálculo ou justificativa proporcional, configura vício de motivação.
13. No caso, nenhuma das partes apresentaram laudo técnico específico da avaliação do imóvel. O autor não apresentou o Laudo de Avaliação solicitado, e a ré, por sua vez, afirmou genericamente que " foram encontrados imóveis na região sendo comercializados entre R$1.200,000,00 e R$1.600.000.00, sem apresentar quais foram os imóveis utilizados como referências a fim de viabilizar a comparação dos elementos elencados no art. 13, Decreto no 28.445/2007, tais como área construída, idade do imóvel, estado de conservação, entre outros.
14. A documentação apresentada pelo DF não demonstra o critérios técnicos específicos utilizados na avaliação e a metodologia aplicada para chegar ao valor de R$ 1.071.824,64.
15. A discrepância significativa entre o valor lançado e imóveis similares na mesma região, sem adequada justificativa técnica, viola o princípio da isonomia tributária.
16. Como bem fundamentado pela douta magistrada, "apesar de alegar avaliação individualizada, o Distrito Federal não apresentou qualquer laudo técnico, planilha ou justificativa específica para a fixação do valor venal, limitando-se a invocar genericamente a legislação. A ausência de motivação concreta e transparente do lançamento tributário compromete sua validade, nos termos do art. 37, caput, da Constituição Federal, que impõe à Administração Pública o dever de agir com legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência."
17. Compete à Administração demonstrar a correção de seus atos quando há indícios prima facie de irregularidade, não se podendo exigir do contribuinte a produção de prova pericial para questionar lançamento desprovido de fundamentação técnica.
18. Irrepreensível, portanto, a sentença vergastada
IV. Dispositivo e tese
19. Recurso conhecido e improvido.
20. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados estes fixados em R$ 600,00 (seiscentos reais), por apreciação equitativa, na forma do art. 85, § 8o, do CPC, para cada patrono dos recorridos. Isento o recorrente do pagamentos das custas processuais.
21. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL DA FAZENDA PÚBLICA. DIREITO TRIBUTÁRIO. IPTU. IMÓVEL DESMEMBRADO. LANÇAMENTO TRIBUTÁRIO. AUSÊNCIA DE MOTIVAÇÃO TÉCNICA ADEQUADA. VIOLAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE E ISONOMIA. DESPROPORCIONALIDADE. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelo DISTRITO FEDERAL em face da sentença que julgou procedente "o pedido formulado pela parte autora para anular o lançamento do IPTU 2025 referente ao imóvel situado no Setor Habitacional Vicente Pires, Chácara 60, Lote 5A, inscrição 53934326, bem como, determinar que o Distrito Federal refaça o lançamento tributário, observando os princípios da legalidade, isonomia e razoabilidade, com base em critérios técnicos devidamente motivados."
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 74906332).
3. Em suas razões recursais, o recorrente alega, em síntese, legitimidade da reavaliação realizada, pois o Supremo Tribunal Federal permite reajustes nas bases de cálculo quando há defasagem entre valor venal e valor de mercado. Assevera que a valorização decorreu da situação de irregularidade urbanística do empreendimento em Vicente Pires, que ainda não foi regularizado, e que imóveis desmembrados são considerados "imóveis novos", permitindo assim avaliação individualizada pela administração tributária. Aduz que há a presunção de legalidade dos atos administrativos, e que os atos administrativos fiscais têm presunções de legitimidade, legalidade e veracidade que só podem ser afastadas mediante prova cabal em sentido contrário. Argumenta que o autor não apresentou laudo de avaliação técnica para contestar a avaliação fiscal e que abriu mão da produção de prova pericial durante a instrução processual, ônus que lhe cabia.
4. Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 74906337).
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar a correção do ato administrativo que majorou o base de cálculo do IPTU em 100%.
III. Razões de decidir
6. O Decreto 28.445/2007 dispõe que o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil (Decreto-Lei no. 82, de 26 de dezembro de 1966, art. 3o): I - localizado na zona urbana do Distrito Federal. O imposto é anual e, para todos os efeitos legais, considera-se ocorrido o fato gerador no dia 1o de janeiro de cada ano, em relação ao imóvel adquirido em exercícios anteriores. A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel, apurado, anualmente, por meio de avaliação da Secretaria de Estado de Fazenda (Decreto-Lei no. 82, de 26 de dezembro de 1966, art. 19).
7. No caso, o autor e terceiro firmaram o contrato de cessão de direito de posse do imóvel em 2021 pelo valor total de R$480,000,000 (ID 74906312). Em 2024, foi realizado desmembramento no cadastro imobiliário fiscal do imóvel, nos seguintes termos: "a área dos solicitantes ARI FERREIRA DE ANDRADE FILHO e GABRIELA SARKIS TEIXEIRA RIBEIRO DE ANDRADE (LOTE 05-A) é acrescida de uma edificação de natureza residencial com área declarada de 125,00m2; na área vizinha (LOTE 05-B) não existe edificação." Restou consignado na ata notarial, item 6.5, que a fração do lote possuía o valor de R$ 740.000,00 (setecentos e quarenta mil reais). (ID 74906313)
8. Segundo o Distrito Federal "um imóvel desmembrado é considerado imóvel novo, não constante no Anexo I da lei de Pauta. Com isso, é permitido ao Distrito Federal efetuar a avaliação individualizada pela administração tributária. Quando do desmembramento do imóvel em 2024, foi aplicado o dispositivo previsto no artigo 4o da Lei 7.368, de 26 de dezembro de 2023. Foi por causa desse dispositivo que foi possível, no momento do desmembramento, atualizar a base de cálculo das unidades criadas" (ID 74906323- pág.12).
9. Consoante consta no Ofício No 616/2025 - SEEC/SEFAZ/SUREC/CTDIR/GETIM para contestação da base de cálculo do imóvel o contribuinte deve apresentar apresentar Laudo de Avaliação, conforme previsto no item 9.2 do Edital de Lançamento de IPTU e TLP no 3, de 6 de março de 2025, entretanto o documento não foi apresentado pelo contribuinte (ID 74906323 - pág. 12 )
10. Embora os atos administrativos gozem de presunção de legitimidade, legalidade e veracidade, tal presunção não é absoluta, podendo ser afastada quando demonstrada a ausência de fundamentação técnica adequada.
11. O desmembramento de imóvel permite reavaliação individualizada pela Administração Tributária, mas não dispensa a necessária motivação do ato administrativo com critérios técnicos objetivos e devidamente fundamentados.
12. A fixação de base de cálculo de IPTU que resulte em aumento de 100% em relação ao exercício anterior, sem apresentação de laudo técnico, memorial de cálculo ou justificativa proporcional, configura vício de motivação.
13. No caso, nenhuma das partes apresentaram laudo técnico específico da avaliação do imóvel. O autor não apresentou o Laudo de Avaliação solicitado, e a ré, por sua vez, afirmou genericamente que " foram encontrados imóveis na região sendo comercializados entre R$1.200,000,00 e R$1.600.000.00, sem apresentar quais foram os imóveis utilizados como referências a fim de viabilizar a comparação dos elementos elencados no art. 13, Decreto no 28.445/2007, tais como área construída, idade do imóvel, estado de conservação, entre outros.
14. A documentação apresentada pelo DF não demonstra o critérios técnicos específicos utilizados na avaliação e a metodologia aplicada para chegar ao valor de R$ 1.071.824,64.
15. A discrepância significativa entre o valor lançado e imóveis similares na mesma região, sem adequada justificativa técnica, viola o princípio da isonomia tributária.
16. Como bem fundamentado pela douta magistrada, "apesar de alegar avaliação individualizada, o Distrito Federal não apresentou qualquer laudo técnico, planilha ou justificativa específica para a fixação do valor venal, limitando-se a invocar genericamente a legislação. A ausência de motivação concreta e transparente do lançamento tributário compromete sua validade, nos termos do art. 37, caput, da Constituição Federal, que impõe à Administração Pública o dever de agir com legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência."
17. Compete à Administração demonstrar a correção de seus atos quando há indícios prima facie de irregularidade, não se podendo exigir do contribuinte a produção de prova pericial para questionar lançamento desprovido de fundamentação técnica.
18. Irrepreensível, portanto, a sentença vergastada
IV. Dispositivo e tese
19. Recurso conhecido e improvido.
20. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados estes fixados em R$ 600,00 (seiscentos reais), por apreciação equitativa, na forma do art. 85, § 8o, do CPC, para cada patrono dos recorridos. Isento o recorrente do pagamentos das custas processuais.
21. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.