Tribunal: TJDFT
Processo: 0794466-85.2024.8.07.0016
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-05
Data de publicação: 2025-05-15

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. VALOR DA CAUSA QUE SE MEDE PELO PROVEITO ECONÔMICO. PERÍCIA DESNECESSÁRIA. EFICÁCIA PRECLUSIVA DA COISA JULGADA. NÃO CONFIGURAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PRAZOS DE ENTREGA DIVERSOS. ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE ÂNIMO DE NOVAR. ADOÇÃO DA CLÁUSULA MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré, contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer o atraso na entrega do imóvel e condenar a recorrente ao pagamento de indenização por lucros cessantes. Suscita preliminares de incompetência em razão do valor da causa e da complexidade da matéria, bem assim de coisa julgada. No mérito, defende a legalidade das cláusulas contratuais, em especial a novação quanto ao prazo de entrega, de modo que não haveria atraso na entrega do imóvel. Sustenta que houve caso fortuito em razão da escassez de materiais e mão de obra durante a pandemia de coronavírus, de modo que não poderia ser responsabilizada. Afirma que a condenação ao pagamento de lucros cessantes configuraria “Bis in idem”, considerando a condenação imposta nos autos de no 0704773-90. Pede o acolhimento das preliminares e, caso ultrapassadas, a improcedência do pedido. Contrarrazões apresentadas.
II. Recurso cabível e tempestivo. Preparo recolhido.
III. Preliminar de incompetência. A presente ação tem como objeto indenização em razão de inadimplemento contratual. Assim, o valor da causa mede-se pela extensão do dano e não sobre o valor do contrato. Desnecessária a realização de perícia, uma vez que a parte autora não pugna pelo ressarcimento de juros de obra neste caso, ao contrário do sustentado pela recorrente. Preliminar rejeitada.
IV. Preliminar de coisa julgada. Com efeito, dispõe o art. 337, § 2o, do CPC/2015 que uma ação é idêntica a outra quando possui as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido. Ademais, segundo o § 4o do mesmo dispositivo legal, se a ação que está sendo repetida, com identidade nestes três elementos, já transitou em julgado, há a formação de coisa julgada. Esses elementos – partes, pedido e causa de pedir – formam a doutrina da tríplice identidade, a qual serve para delinear os limites subjetivos da coisa julgada, determinando sobre quais partes da ação ela recairá, bem como “os limites objetivos que se implementaram a partir do que fora pretendido na causa de pedir e pedidos, retirando-se destes também a percepção dos limites temporais da res iudicata” (THAMAY, Rennan. Coisa julgada. São Paulo: Thompson Reuters Brasil, 2018, p. 95).Dispõe o art. 508 do CPC/2015 que “transitada em julgado a decisão de mérito, considerar-se-ão deduzidas e repelidas todas as alegações e as defesas que a parte poderia opor tanto ao acolhimento quanto à rejeição do pedido”. Essa norma prevê a chamada eficácia preclusiva da coisa julgada, que “impede o conhecimento da causa de pedir já julgada (deduzida) e quaisquer argumentos que poderiam ser utilizados nela com o objetivo de contrapor àquilo que foi anteriormente decidido (dedutível)” (SÁ, Renato Montans de. Eficácia preclusiva da coisa julgada. São Paulo: Saraiva, 2011, p. 94). Assim, a eficácia preclusiva da coisa julgada impede a rediscussão de um pedido apreciado por decisão de mérito transitada em julgado, ainda que a parte interessada sustente teses jurídicas que podiam, mas não foram alegadas no processo. No caso dos autos, o pedido de indenização por lucros cessantes não foi formulado pela parte autora nos autos de no 0704773-90.2024.8.07.0016. Além disso, embora a causa de pedir próxima seja a mesma, ou seja, inadimplemento da construtora, a causa de pedir remota é diversa, considerando que o fundamento jurídico do pedido é diverso. Preliminar rejeitada.
V. Cumpre observar que se aplicam ao caso os ditames do Código de Defesa do Consumidor, pois as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2o e 3o daquele diploma legal.
VI. O prazo de entrega do empreendimento era 30/12/2021, segundo o termo de reserva, podendo ser prorrogado por mais 180 (cento e oitenta) dias. Por outro lado, o contrato de financiamento prevê prazo diverso, 22/05/2023. Embora o contrato com a instituição financeira seja essencial para a concretização da compra e venda, mesmo porque é através do mútuo garantido por alienação fiduciária que se faz o pagamento do preço, é certo que a fixação de dois prazos de entrega põe o consumidor em desvantagem exagerada, tratando, portanto, de prática abusiva, nos termos do art. 51, IV do CDC. Demais disso, não há que se falar em novação, uma vez que não é nem expressa e nem inequívoca a vontade do consumidor nesse sentido (art. 361 do Código Civil).
VII. O consumidor, ao celebrar o contrato, tem a legítima expectativa de que o imóvel será entregue no prazo ajustado, sendo esta data, inclusive, bastante relevante na formação da vontade de contratar. Ademais, é vedado ao fornecedor, nos termos do art. 39, XII do CDC, deixar de fixar prazo para concluir sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério. Ainda nos termos do art. 47 do CDC, a interpretação das cláusulas contratuais se dará da forma mais favorável ao consumidor. Havendo cláusulas com fixação de prazos diversos, deve ser adotada aquela com prazo de entrega mais curto, porque mais favorável ao consumidor.
VIII. Por ocasião do julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;”. Portanto, o prazo de entrega a ser considerado é aquele previsto no termo de reserva, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, não havendo que se falar em acréscimo de mais 60 (sessenta) dias previstos no contrato de financiamento.
IX. Nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil, o devedor em mora responde pelos prejuízos a que deu causa, os quais abrangem o que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar. Não há que se falar em ocorrência de caso fortuito em razão de escassez de mão de obra ou insumos. Isso porque construtora de grande experiência no mercado de incorporação não tem como ignorar esse fator. A ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada ou de insumos, não configura caso fortuito, daí porque não excluem a responsabilidade da empresa construtora. Trata-se, no máximo, de fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade, razão pela qual a requerida deve suportar diante do risco da atividade que exerce. Cumpre observar ainda que a pandemia do coronavírus se iniciou em meados de 2020 e o contrato foi firmado em 21/05/2021, poucos meses antes da data prevista para entrega do imóvel, 30/12/2021,de modo que a construtora podia prever com clareza o cronograma de construção e entrega do imóvel, fluxo de mão de obra e insumos, não havendo mais regras rígidas de isolamento social vigentes na época.
X. Conforme Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.” Não há que se falar em “bis in idem”, uma vez que a condenação ao pagamento de multa compensatória foi afastada no julgamento do Recurso Inominado interposto nos autos de no 0704773-90.2024.8.07.0016.Portanto, cabível a indenização pelos danos que a recorrida suportou em razão da privação do uso do imóvel. No que tange ao valor do aluguel, constitui prática comum no mercado se cobrar entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) do valor do imóvel a título de aluguel, sendo esta uma média de preço razoável. Portanto, não há reparo a ser feito na sentença.
XI. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
XII. A recorrente arcará com os honorários de sucumbência, os quais fixo em 10% do valor da condenação, conforme art. 55 da Lei 9.099/95.
XIII. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. VALOR DA CAUSA QUE SE MEDE PELO PROVEITO ECONÔMICO. PERÍCIA DESNECESSÁRIA. EFICÁCIA PRECLUSIVA DA COISA JULGADA. NÃO CONFIGURAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PRAZOS DE ENTREGA DIVERSOS. ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE ÂNIMO DE NOVAR. ADOÇÃO DA CLÁUSULA MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré, contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer o atraso na entrega do imóvel e condenar a recorrente ao pagamento de indenização por lucros cessantes. Suscita preliminares de incompetência em razão do valor da causa e da complexidade da matéria, bem assim de coisa julgada. No mérito, defende a legalidade das cláusulas contratuais, em especial a novação quanto ao prazo de entrega, de modo que não haveria atraso na entrega do imóvel. Sustenta que houve caso fortuito em razão da escassez de materiais e mão de obra durante a pandemia de coronavírus, de modo que não poderia ser responsabilizada. Afirma que a condenação ao pagamento de lucros cessantes configuraria “Bis in idem”, considerando a condenação imposta nos autos de no 0704773-90. Pede o acolhimento das preliminares e, caso ultrapassadas, a improcedência do pedido. Contrarrazões apresentadas.
II. Recurso cabível e tempestivo. Preparo recolhido.
III. Preliminar de incompetência. A presente ação tem como objeto indenização em razão de inadimplemento contratual. Assim, o valor da causa mede-se pela extensão do dano e não sobre o valor do contrato. Desnecessária a realização de perícia, uma vez que a parte autora não pugna pelo ressarcimento de juros de obra neste caso, ao contrário do sustentado pela recorrente. Preliminar rejeitada.
IV. Preliminar de coisa julgada. Com efeito, dispõe o art. 337, § 2o, do CPC/2015 que uma ação é idêntica a outra quando possui as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido. Ademais, segundo o § 4o do mesmo dispositivo legal, se a ação que está sendo repetida, com identidade nestes três elementos, já transitou em julgado, há a formação de coisa julgada. Esses elementos – partes, pedido e causa de pedir – formam a doutrina da tríplice identidade, a qual serve para delinear os limites subjetivos da coisa julgada, determinando sobre quais partes da ação ela recairá, bem como “os limites objetivos que se implementaram a partir do que fora pretendido na causa de pedir e pedidos, retirando-se destes também a percepção dos limites temporais da res iudicata” (THAMAY, Rennan. Coisa julgada. São Paulo: Thompson Reuters Brasil, 2018, p. 95).Dispõe o art. 508 do CPC/2015 que “transitada em julgado a decisão de mérito, considerar-se-ão deduzidas e repelidas todas as alegações e as defesas que a parte poderia opor tanto ao acolhimento quanto à rejeição do pedido”. Essa norma prevê a chamada eficácia preclusiva da coisa julgada, que “impede o conhecimento da causa de pedir já julgada (deduzida) e quaisquer argumentos que poderiam ser utilizados nela com o objetivo de contrapor àquilo que foi anteriormente decidido (dedutível)” (SÁ, Renato Montans de. Eficácia preclusiva da coisa julgada. São Paulo: Saraiva, 2011, p. 94). Assim, a eficácia preclusiva da coisa julgada impede a rediscussão de um pedido apreciado por decisão de mérito transitada em julgado, ainda que a parte interessada sustente teses jurídicas que podiam, mas não foram alegadas no processo. No caso dos autos, o pedido de indenização por lucros cessantes não foi formulado pela parte autora nos autos de no 0704773-90.2024.8.07.0016. Além disso, embora a causa de pedir próxima seja a mesma, ou seja, inadimplemento da construtora, a causa de pedir remota é diversa, considerando que o fundamento jurídico do pedido é diverso. Preliminar rejeitada.
V. Cumpre observar que se aplicam ao caso os ditames do Código de Defesa do Consumidor, pois as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2o e 3o daquele diploma legal.
VI. O prazo de entrega do empreendimento era 30/12/2021, segundo o termo de reserva, podendo ser prorrogado por mais 180 (cento e oitenta) dias. Por outro lado, o contrato de financiamento prevê prazo diverso, 22/05/2023. Embora o contrato com a instituição financeira seja essencial para a concretização da compra e venda, mesmo porque é através do mútuo garantido por alienação fiduciária que se faz o pagamento do preço, é certo que a fixação de dois prazos de entrega põe o consumidor em desvantagem exagerada, tratando, portanto, de prática abusiva, nos termos do art. 51, IV do CDC. Demais disso, não há que se falar em novação, uma vez que não é nem expressa e nem inequívoca a vontade do consumidor nesse sentido (art. 361 do Código Civil).
VII. O consumidor, ao celebrar o contrato, tem a legítima expectativa de que o imóvel será entregue no prazo ajustado, sendo esta data, inclusive, bastante relevante na formação da vontade de contratar. Ademais, é vedado ao fornecedor, nos termos do art. 39, XII do CDC, deixar de fixar prazo para concluir sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério. Ainda nos termos do art. 47 do CDC, a interpretação das cláusulas contratuais se dará da forma mais favorável ao consumidor. Havendo cláusulas com fixação de prazos diversos, deve ser adotada aquela com prazo de entrega mais curto, porque mais favorável ao consumidor.
VIII. Por ocasião do julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;”. Portanto, o prazo de entrega a ser considerado é aquele previsto no termo de reserva, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, não havendo que se falar em acréscimo de mais 60 (sessenta) dias previstos no contrato de financiamento.
IX. Nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil, o devedor em mora responde pelos prejuízos a que deu causa, os quais abrangem o que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar. Não há que se falar em ocorrência de caso fortuito em razão de escassez de mão de obra ou insumos. Isso porque construtora de grande experiência no mercado de incorporação não tem como ignorar esse fator. A ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada ou de insumos, não configura caso fortuito, daí porque não excluem a responsabilidade da empresa construtora. Trata-se, no máximo, de fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade, razão pela qual a requerida deve suportar diante do risco da atividade que exerce. Cumpre observar ainda que a pandemia do coronavírus se iniciou em meados de 2020 e o contrato foi firmado em 21/05/2021, poucos meses antes da data prevista para entrega do imóvel, 30/12/2021,de modo que a construtora podia prever com clareza o cronograma de construção e entrega do imóvel, fluxo de mão de obra e insumos, não havendo mais regras rígidas de isolamento social vigentes na época.
X. Conforme Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.” Não há que se falar em “bis in idem”, uma vez que a condenação ao pagamento de multa compensatória foi afastada no julgamento do Recurso Inominado interposto nos autos de no 0704773-90.2024.8.07.0016.Portanto, cabível a indenização pelos danos que a recorrida suportou em razão da privação do uso do imóvel. No que tange ao valor do aluguel, constitui prática comum no mercado se cobrar entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) do valor do imóvel a título de aluguel, sendo esta uma média de preço razoável. Portanto, não há reparo a ser feito na sentença.
XI. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
XII. A recorrente arcará com os honorários de sucumbência, os quais fixo em 10% do valor da condenação, conforme art. 55 da Lei 9.099/95.
XIII. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.