Tribunal: TJDFT
Processo: 0715089-87.2023.8.07.0020
Órgão julgador: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-21
Data de publicação: 2025-09-03

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO. DENOMINAÇÃO. ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA PARA AFERIÇÃO DA NATUREZA QUE OSTENTA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDÔMINO/ASSOCIADO. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS PELA ENTIDADE. TESE DE REPERCUSSÃO GERAL. DISTINÇÃO DO CASO CONCRETO. REALIDADE E FATOS DISTINTOS DOS ABORDADOS E QUE ENSEJARAM A TESE. APLICAÇÃO. AFASTAMENTO. HONORÁRIOS. FIXAÇÃO POR EQUIDADE.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação interposta pela autora em face de sentença que, em ação de inexigibilidade de taxas cobradas por associação de moradores derivada de parcelamento do solo ainda pendente de regularização, julgou improcedente o pedido. A parte ré interpõe apelação adesiva objetivando a majoração dos honorários.
II. Questão em discussão
2. O objeto da ação e do apelo da autora cinge-se à aferição da viabilidade de associação de moradores, à guisa de ser tratada como entidade similar ao condomínio legalmente constituído, promover a cobrança das parcelas aprovadas em assembleia junto ao titular/detentor de direitos pertinentes a unidade inserida no perímetro do correlato empreendimento, conquanto ainda pendente de regularização o loteamento no qual está inserida. A parte ré sustenta a necessidade de majorar a verba sucumbencial.
III. Razões de decidir
3. Consoante reiterada jurisprudência desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente e a sua efetiva destinação, mostrando-se irrelevante a denominação conferida, se associação de moradores ou condomínio, ou o fato de se tratar de condomínio regular ou irregular.
4. “As teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) e do RE 695.911 (Tema 492) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, por se tratarem de situações fáticas distintas” (Acórdão 1253141, 07127591920198070001, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 3/6/2020).
5. Consoante art. 36-A da Lei n. 6.766/1979, acrescentado pela Lei no 13.465/2017, as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. A administração de imóveis na forma retro definida, sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.
6. Nesse contexto, todo adquirente ou residente em imóvel situado em condomínio irregular tem a obrigação de concorrer, efetivamente, para o custeio das atividades desenvolvidas pelo ente, voltadas para administração das áreas comuns e à disponibilização de serviços destinados e/ou utilizados pelos ocupantes das unidades autônomas, independentemente de estar registrado na respectiva associação de proprietários, sob pena de enriquecimento sem causa.
7. Para a cobrança de taxas de rateio de despesas comuns, não é imprescindível que o associado tenha se integrado à associação de moradores, nem que dele usufrua, bastando que sua unidade imobiliária tenha à sua disposição os serviços disponibilizados pela entidade associativa, ainda que o morador deduza serem eles mínimos ou deles não usufrua.
8. Tendo em vista os critérios processuais para fixação dos honorários advocatícios, tenho como razoável e proporcional a fixação da verba sucumbencial no valor de R$1.000,00 (mil reais), com fulcro no §8o do art. 85 do CPC/2015.
VI. Dispositivo
9. Apelos conhecidos e não providos.

Artigos relevantes citados: CC, art. 1.336; Lei no 4.591/64, arts. 7o e 8o; CPC, arts. 489, §1o, IV, 926 e 927, §1o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.280.871, REsp 1.280.871/SP (Tema 882), STF, RE 695.911 (Tema 492); TJDFT, Acórdão 1253141, 07127591920198070001, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível; Acórdão 1193247, 00147568320168070001, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 7/8/2019, publicado no DJE: 20/8/2019; Acórdão 1649586, 00238237720138070001, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a Turma Cível, data de julgamento: 14/12/2022, publicado no DJE: 1/2/2023.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO. DENOMINAÇÃO. ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA PARA AFERIÇÃO DA NATUREZA QUE OSTENTA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDÔMINO/ASSOCIADO. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS PELA ENTIDADE. TESE DE REPERCUSSÃO GERAL. DISTINÇÃO DO CASO CONCRETO. REALIDADE E FATOS DISTINTOS DOS ABORDADOS E QUE ENSEJARAM A TESE. APLICAÇÃO. AFASTAMENTO. HONORÁRIOS. FIXAÇÃO POR EQUIDADE.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação interposta pela autora em face de sentença que, em ação de inexigibilidade de taxas cobradas por associação de moradores derivada de parcelamento do solo ainda pendente de regularização, julgou improcedente o pedido. A parte ré interpõe apelação adesiva objetivando a majoração dos honorários.
II. Questão em discussão
2. O objeto da ação e do apelo da autora cinge-se à aferição da viabilidade de associação de moradores, à guisa de ser tratada como entidade similar ao condomínio legalmente constituído, promover a cobrança das parcelas aprovadas em assembleia junto ao titular/detentor de direitos pertinentes a unidade inserida no perímetro do correlato empreendimento, conquanto ainda pendente de regularização o loteamento no qual está inserida. A parte ré sustenta a necessidade de majorar a verba sucumbencial.
III. Razões de decidir
3. Consoante reiterada jurisprudência desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente e a sua efetiva destinação, mostrando-se irrelevante a denominação conferida, se associação de moradores ou condomínio, ou o fato de se tratar de condomínio regular ou irregular.
4. “As teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) e do RE 695.911 (Tema 492) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, por se tratarem de situações fáticas distintas” (Acórdão 1253141, 07127591920198070001, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 3/6/2020).
5. Consoante art. 36-A da Lei n. 6.766/1979, acrescentado pela Lei no 13.465/2017, as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. A administração de imóveis na forma retro definida, sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.
6. Nesse contexto, todo adquirente ou residente em imóvel situado em condomínio irregular tem a obrigação de concorrer, efetivamente, para o custeio das atividades desenvolvidas pelo ente, voltadas para administração das áreas comuns e à disponibilização de serviços destinados e/ou utilizados pelos ocupantes das unidades autônomas, independentemente de estar registrado na respectiva associação de proprietários, sob pena de enriquecimento sem causa.
7. Para a cobrança de taxas de rateio de despesas comuns, não é imprescindível que o associado tenha se integrado à associação de moradores, nem que dele usufrua, bastando que sua unidade imobiliária tenha à sua disposição os serviços disponibilizados pela entidade associativa, ainda que o morador deduza serem eles mínimos ou deles não usufrua.
8. Tendo em vista os critérios processuais para fixação dos honorários advocatícios, tenho como razoável e proporcional a fixação da verba sucumbencial no valor de R$1.000,00 (mil reais), com fulcro no §8o do art. 85 do CPC/2015.
VI. Dispositivo
9. Apelos conhecidos e não providos.

Artigos relevantes citados: CC, art. 1.336; Lei no 4.591/64, arts. 7o e 8o; CPC, arts. 489, §1o, IV, 926 e 927, §1o.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.280.871, REsp 1.280.871/SP (Tema 882), STF, RE 695.911 (Tema 492); TJDFT, Acórdão 1253141, 07127591920198070001, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível; Acórdão 1193247, 00147568320168070001, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 3a Turma Cível, data de julgamento: 7/8/2019, publicado no DJE: 20/8/2019; Acórdão 1649586, 00238237720138070001, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a Turma Cível, data de julgamento: 14/12/2022, publicado no DJE: 1/2/2023.