Tribunal: TJDFT
Processo: 0731482-47.2023.8.07.0001
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-02-05
Data de publicação: 2025-02-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR E CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DISTRATO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DISCUSSAO DE CLÁUSULAS. POSSIBILIDADE. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELA CONSUMIDORA. INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA, JUROS DE MORA E MULTA PREVISTA EM CONTRATO. CLÁUSULA PENAL. NÃO INCIDÊNCIA NO MONTANTE DEVOLVIDO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE NÃO CARACTERIZADA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Trata-se de apelação interposta por promitente compradora (autora) contra sentença pela qual foram julgados improcedentes os pedidos de anulação de contrato de compra e venda, restituição de valores pagos e indenização por dano moral.
2. A jurisprudência é firme no sentido de que, no âmbito dos contratos submetidos aos ditames do CDC, o distrato pactuado posteriormente pelas partes não inviabiliza ao consumidor, parte vulnerável, postular em juízo a declaração de nulidade de eventuais cláusulas abusivas constantes do negócio originário (vide: AgInt no REsp 1.557.343/SP, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, j. 4/6/2019, DJe 28/6/2019). 2.1. Por isto, não deve prevalecer a conclusão do juízo de origem, no sentido de que, mesmo no âmbito do microssistema consumerista, a resilição do contrato firmado pelas partes, mediante distrato, inviabilizaria a análise sobre eventuais cláusulas abusivas inseridas no negócio jurídico desfeito.
3. “( ) 1. O atraso injustificado pela construtora autoriza a parte prejudicada a requerer a rescisão do negócio jurídico, com o consequente retorno das partes ao estado em que se encontravam anteriormente à celebração do contrato, o que inclui o dever de indenização das despesas havidas com comissão de corretagem” (Acórdão 1669757, 00467015920148070001, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, 8a Turma Cível, data de julgamento: 28/2/2023, publicado no DJE: 20/3/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada). 3.1. Na espécie, a autora/apelante alegou que a unidade imobiliária objeto do contrato não foi entregue pela incorporadora/ré no prazo de tolerância estipulado, vencido em 29/4/2023. A incorporadora/ré, por sua vez, não contestou essa alegação nem comprovou a conclusão das obras e a entrega do imóvel, configurando o inadimplemento contratual.
4. No contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, previstas, no cálculo da devolução de valores, a correção monetária e a multa de 2%; não previstos juros de mora, mesmo diante da não entrega do imóvel conforme acordado entre as partes. 4.1. Nesse contexto, deve ser restituído à autora o montante das parcelas já pagas com incidência de atualização monetária e juros de mora contados da citação (mora ex re), aplicada ainda a multa de 2%.Do valor apurado, devem ser subtraídos os R$13.367,45 já pagos pela Construtora para evitar enriquecimento ilícito.
5. No caso, existe no contrato entabulado entre as partes cláusula penal estabelecida em desfavor da consumidora, sem que verifique correspondência para a hipótese de inadimplemento por parte da construtora referente a qualquer uma de suas obrigações. No entanto, no montante já devolvido à autora, não aplicada a cláusula penal. Nada a prover no ponto.
6. As questões relativas à cobrança de comissão de corretagem do adquirente do imóvel e de serviço de assessoria técnico imobiliária (SATI) foram apreciadas pelo Superior Tribunal de Justiça em recurso repetitivo (Tema 938). 6.1.Fixada a tese de que: a) é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado ao consumidor, no momento da contratação, o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; e b) é abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. 6.2. No caso, informado à consumidora o preço do imóvel, destacada a comissão de corretagem; estipulada entre as partes que a obrigação de pagamento de comissão de corretagem caberia à autora.
7. A autora/apelante alega que a inexecução do contrato de compra e venda afetou “seus planos para buscar uma forma de consolidar o casamento planejado”. No entanto, não se extrai dos autos quando se realizaria o matrimônio (distribuição de convites; contratos com fornecedores; requerimento de habilitação prévia em cartório entre outros aspectos) nem de que o enlace entre os noivos estaria vinculado à entrega do imóvel, não havendo que se falar em dano moral indenizável.
8. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR E CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. DISTRATO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DISCUSSAO DE CLÁUSULAS. POSSIBILIDADE. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELA CONSUMIDORA. INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA, JUROS DE MORA E MULTA PREVISTA EM CONTRATO. CLÁUSULA PENAL. NÃO INCIDÊNCIA NO MONTANTE DEVOLVIDO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE NÃO CARACTERIZADA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Trata-se de apelação interposta por promitente compradora (autora) contra sentença pela qual foram julgados improcedentes os pedidos de anulação de contrato de compra e venda, restituição de valores pagos e indenização por dano moral.
2. A jurisprudência é firme no sentido de que, no âmbito dos contratos submetidos aos ditames do CDC, o distrato pactuado posteriormente pelas partes não inviabiliza ao consumidor, parte vulnerável, postular em juízo a declaração de nulidade de eventuais cláusulas abusivas constantes do negócio originário (vide: AgInt no REsp 1.557.343/SP, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, j. 4/6/2019, DJe 28/6/2019). 2.1. Por isto, não deve prevalecer a conclusão do juízo de origem, no sentido de que, mesmo no âmbito do microssistema consumerista, a resilição do contrato firmado pelas partes, mediante distrato, inviabilizaria a análise sobre eventuais cláusulas abusivas inseridas no negócio jurídico desfeito.
3. “( ) 1. O atraso injustificado pela construtora autoriza a parte prejudicada a requerer a rescisão do negócio jurídico, com o consequente retorno das partes ao estado em que se encontravam anteriormente à celebração do contrato, o que inclui o dever de indenização das despesas havidas com comissão de corretagem” (Acórdão 1669757, 00467015920148070001, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, 8a Turma Cível, data de julgamento: 28/2/2023, publicado no DJE: 20/3/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada). 3.1. Na espécie, a autora/apelante alegou que a unidade imobiliária objeto do contrato não foi entregue pela incorporadora/ré no prazo de tolerância estipulado, vencido em 29/4/2023. A incorporadora/ré, por sua vez, não contestou essa alegação nem comprovou a conclusão das obras e a entrega do imóvel, configurando o inadimplemento contratual.
4. No contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, previstas, no cálculo da devolução de valores, a correção monetária e a multa de 2%; não previstos juros de mora, mesmo diante da não entrega do imóvel conforme acordado entre as partes. 4.1. Nesse contexto, deve ser restituído à autora o montante das parcelas já pagas com incidência de atualização monetária e juros de mora contados da citação (mora ex re), aplicada ainda a multa de 2%.Do valor apurado, devem ser subtraídos os R$13.367,45 já pagos pela Construtora para evitar enriquecimento ilícito.
5. No caso, existe no contrato entabulado entre as partes cláusula penal estabelecida em desfavor da consumidora, sem que verifique correspondência para a hipótese de inadimplemento por parte da construtora referente a qualquer uma de suas obrigações. No entanto, no montante já devolvido à autora, não aplicada a cláusula penal. Nada a prover no ponto.
6. As questões relativas à cobrança de comissão de corretagem do adquirente do imóvel e de serviço de assessoria técnico imobiliária (SATI) foram apreciadas pelo Superior Tribunal de Justiça em recurso repetitivo (Tema 938). 6.1.Fixada a tese de que: a) é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado ao consumidor, no momento da contratação, o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; e b) é abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. 6.2. No caso, informado à consumidora o preço do imóvel, destacada a comissão de corretagem; estipulada entre as partes que a obrigação de pagamento de comissão de corretagem caberia à autora.
7. A autora/apelante alega que a inexecução do contrato de compra e venda afetou “seus planos para buscar uma forma de consolidar o casamento planejado”. No entanto, não se extrai dos autos quando se realizaria o matrimônio (distribuição de convites; contratos com fornecedores; requerimento de habilitação prévia em cartório entre outros aspectos) nem de que o enlace entre os noivos estaria vinculado à entrega do imóvel, não havendo que se falar em dano moral indenizável.
8. Recurso conhecido e parcialmente provido.