Tribunal: TJDFT
Processo: 0714841-93.2024.8.07.0018
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-20
Data de publicação: 2025-09-02

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÕES. COMPRA DE IMÓVEL EM FASE DE CONSTRUÇÃO. TERMO DE RESERVA. VINCULAÇÃO DOS CONTRATANTES. ATRASO NA ENTREGA. OCORRÊNCIA. PANDEMIA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURADOS. TEMA 996 DO STJ. DEVER DE REPARAÇÃO DOS DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. RESTITUIÇÃO DOS JUROS DE OBRA PAGOS APÓS O PRAZO FINAL DE ENTREGA. RECURSOS CONHECIDOS. RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDO. RECURSO DO AUTOR PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas pelo autor e pelos réus contra sentença que, em ação de reparação de danos materiais, após reconhecer a mora na entrega do imóvel, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar os réus ao pagamento da reparação por lucros cessantes. O pedido de ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra foi julgado improcedente, sob o fundamento de ausência de comprovação documental suficiente.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se houve atraso na entrega do imóvel; (ii) se os desdobramentos da pandemia do Covid-19 são capazes de afastar a responsabilidade civil dos réus de reparar os danos, caso constatada a mora; (iii) se o autor comprovou o pagamento dos juros de obra após o término do prazo final para a entrega do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A relação jurídica entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, haja vista o autor, pessoa física adquirente de imóvel residencial em construção, ser destinatário final do bem/serviço e se enquadrar no conceito de consumidor apresentado pelo art. 2o do CDC, assim como os réus adequarem-se ao conceito de fornecedor previsto no art. 3o do CDC, pois se apresentam ao mercado como construtora e incorporadora responsáveis pela execução da obra.
4. O termo de reserva firmado em 20/07/2021, com previsão de entrega para 30/12/2021 e tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, vincula as partes, nos termos dos arts. 30 e 48 do CDC e art. 427 do CC. Se a entrega das chaves ocorreu em 23/10/2023, está configurada a mora de 16 (dezesseis) meses. A tese de que o contrato de financiamento substitui o termo de reserva deve ser afastada com base no Tema 996 do STJ.
5. Se o contrato de compra e venda foi firmado no curso da pandemia de Covid-19, não há motivo hábil para a prorrogação do prazo de entrega do imóvel com base nesse acontecimento. Ademais, os riscos do empreendimento são inerentes à atividade empresarial, de modo que a escassez de insumos ou de mão de obra não configura justificativa apta a afastar o inadimplemento decorrente do atraso nas obras no ramo da construção civil, sob justificativa de caso fortuito ou força maior.
6. Configurado o atraso na entrega da obra, devida a condenação ao pagamento de lucros cessantes, arbitrados em 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, para o respectivo período, conforme tese firmada pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do Tema 996, sob a sistemática dos recursos repetitivos: “1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” Recurso dos réus desprovido.
7. Comprovado o pagamento dos juros de obra nos meses posteriores ao término do prazo final para a entrega do imóvel, por meio de extrato emitido pela Caixa Econômica Federal, no qual constam expressamente o número do contrato de financiamento e a data de pagamento de cada parcela, impositiva a sua restituição, nos termos da Tese Jurídica firmada no Tema 966/STJ, item 1.3, in verbis: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”.
IV. DISPOSITIVO
8. Recursos conhecidos. Recurso dos réus desprovido. Recurso do autor provido.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÕES. COMPRA DE IMÓVEL EM FASE DE CONSTRUÇÃO. TERMO DE RESERVA. VINCULAÇÃO DOS CONTRATANTES. ATRASO NA ENTREGA. OCORRÊNCIA. PANDEMIA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURADOS. TEMA 996 DO STJ. DEVER DE REPARAÇÃO DOS DANOS MATERIAIS. LUCROS CESSANTES. RESTITUIÇÃO DOS JUROS DE OBRA PAGOS APÓS O PRAZO FINAL DE ENTREGA. RECURSOS CONHECIDOS. RECURSO DOS RÉUS DESPROVIDO. RECURSO DO AUTOR PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas pelo autor e pelos réus contra sentença que, em ação de reparação de danos materiais, após reconhecer a mora na entrega do imóvel, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar os réus ao pagamento da reparação por lucros cessantes. O pedido de ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra foi julgado improcedente, sob o fundamento de ausência de comprovação documental suficiente.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se houve atraso na entrega do imóvel; (ii) se os desdobramentos da pandemia do Covid-19 são capazes de afastar a responsabilidade civil dos réus de reparar os danos, caso constatada a mora; (iii) se o autor comprovou o pagamento dos juros de obra após o término do prazo final para a entrega do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A relação jurídica entre as partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, haja vista o autor, pessoa física adquirente de imóvel residencial em construção, ser destinatário final do bem/serviço e se enquadrar no conceito de consumidor apresentado pelo art. 2o do CDC, assim como os réus adequarem-se ao conceito de fornecedor previsto no art. 3o do CDC, pois se apresentam ao mercado como construtora e incorporadora responsáveis pela execução da obra.
4. O termo de reserva firmado em 20/07/2021, com previsão de entrega para 30/12/2021 e tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, vincula as partes, nos termos dos arts. 30 e 48 do CDC e art. 427 do CC. Se a entrega das chaves ocorreu em 23/10/2023, está configurada a mora de 16 (dezesseis) meses. A tese de que o contrato de financiamento substitui o termo de reserva deve ser afastada com base no Tema 996 do STJ.
5. Se o contrato de compra e venda foi firmado no curso da pandemia de Covid-19, não há motivo hábil para a prorrogação do prazo de entrega do imóvel com base nesse acontecimento. Ademais, os riscos do empreendimento são inerentes à atividade empresarial, de modo que a escassez de insumos ou de mão de obra não configura justificativa apta a afastar o inadimplemento decorrente do atraso nas obras no ramo da construção civil, sob justificativa de caso fortuito ou força maior.
6. Configurado o atraso na entrega da obra, devida a condenação ao pagamento de lucros cessantes, arbitrados em 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, para o respectivo período, conforme tese firmada pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do Tema 996, sob a sistemática dos recursos repetitivos: “1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” Recurso dos réus desprovido.
7. Comprovado o pagamento dos juros de obra nos meses posteriores ao término do prazo final para a entrega do imóvel, por meio de extrato emitido pela Caixa Econômica Federal, no qual constam expressamente o número do contrato de financiamento e a data de pagamento de cada parcela, impositiva a sua restituição, nos termos da Tese Jurídica firmada no Tema 966/STJ, item 1.3, in verbis: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”.
IV. DISPOSITIVO
8. Recursos conhecidos. Recurso dos réus desprovido. Recurso do autor provido.