Tribunal: TJDFT
Processo: 0722637-55.2025.8.07.0001
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-16
Data de publicação: 2025-10-01

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. EMPRESA DE CONTABILIDADE. ACOLHIDA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DANOS ESTRUTURAIS. QUEDA DE FORRO. ADMINISTRADORA DE IMÓVEL. MANDATÁRIA DO LOCADOR. REPRESENTAÇÃO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INDEFERIMENTO DA INICIAL.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por locatários contra sentença que indeferiu a petição inicial de ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais, ajuizada em face de administradora de imóveis e empresa de contabilidade de condomínio, sob fundamento de ilegitimidade passiva da primeira ré e inépcia da inicial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a administradora de imóveis, atuando como mandatária do locador, possui legitimidade passiva para responder por danos estruturais no imóvel locado; (ii) estabelecer se a empresa de contabilidade contratada pelo condomínio pode ser responsabilizada por problemas estruturais decorrentes de obras em unidade autônoma.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A empresa de contabilidade e assessoria condominial limita-se a executar serviços administrativos e financeiros, não participando da gestão de manutenção predial ou da realização de obras, inexistindo nexo causal com os danos alegados. Preliminar de ilegitimidade passiva da segunda ré acolhida.
4. A administradora de imóveis que atua como mandatária do locador não assume obrigações próprias de conservação ou manutenção do imóvel, salvo se houver estipulação contratual expressa, o que não se verifica no caso.
5. Nos termos do art. 22 da Lei no 8.245/91, a responsabilidade pela manutenção estrutural do imóvel recai sobre o locador, não sobre a administradora.
6. A jurisprudência do colendo STJ e deste egrégio TJDFT é pacífica no sentido de que a administradora, por ser mera representante do locador, carece de legitimidade para figurar no polo passivo de ações fundadas em contrato de locação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Apelação cível conhecida. Preliminar de ilegitimidade passiva da segunda ré acolhida. No mérito, recurso desprovido. Sentença mantida em relação à primeira ré. Sentença parcialmente reformada apenas para reconhecer a ilegitimidade passiva da segunda ré. Sem honorários recursais.
Tese de julgamento:
1. A administradora de imóveis, na condição de mandatária do locador, não possui legitimidade passiva para responder por danos estruturais no imóvel locado, salvo se assumir responsabilidade expressa.
2. Empresa contratada para prestação de serviços de contabilidade e assessoria condominial não responde por falhas estruturais ou problemas decorrentes de obras no edifício.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. EMPRESA DE CONTABILIDADE. ACOLHIDA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. DANOS ESTRUTURAIS. QUEDA DE FORRO. ADMINISTRADORA DE IMÓVEL. MANDATÁRIA DO LOCADOR. REPRESENTAÇÃO. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INDEFERIMENTO DA INICIAL.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por locatários contra sentença que indeferiu a petição inicial de ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais, ajuizada em face de administradora de imóveis e empresa de contabilidade de condomínio, sob fundamento de ilegitimidade passiva da primeira ré e inépcia da inicial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a administradora de imóveis, atuando como mandatária do locador, possui legitimidade passiva para responder por danos estruturais no imóvel locado; (ii) estabelecer se a empresa de contabilidade contratada pelo condomínio pode ser responsabilizada por problemas estruturais decorrentes de obras em unidade autônoma.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A empresa de contabilidade e assessoria condominial limita-se a executar serviços administrativos e financeiros, não participando da gestão de manutenção predial ou da realização de obras, inexistindo nexo causal com os danos alegados. Preliminar de ilegitimidade passiva da segunda ré acolhida.
4. A administradora de imóveis que atua como mandatária do locador não assume obrigações próprias de conservação ou manutenção do imóvel, salvo se houver estipulação contratual expressa, o que não se verifica no caso.
5. Nos termos do art. 22 da Lei no 8.245/91, a responsabilidade pela manutenção estrutural do imóvel recai sobre o locador, não sobre a administradora.
6. A jurisprudência do colendo STJ e deste egrégio TJDFT é pacífica no sentido de que a administradora, por ser mera representante do locador, carece de legitimidade para figurar no polo passivo de ações fundadas em contrato de locação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Apelação cível conhecida. Preliminar de ilegitimidade passiva da segunda ré acolhida. No mérito, recurso desprovido. Sentença mantida em relação à primeira ré. Sentença parcialmente reformada apenas para reconhecer a ilegitimidade passiva da segunda ré. Sem honorários recursais.
Tese de julgamento:
1. A administradora de imóveis, na condição de mandatária do locador, não possui legitimidade passiva para responder por danos estruturais no imóvel locado, salvo se assumir responsabilidade expressa.
2. Empresa contratada para prestação de serviços de contabilidade e assessoria condominial não responde por falhas estruturais ou problemas decorrentes de obras no edifício.