Tribunal: TJDFT
Processo: 0725143-78.2024.8.07.0020
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-08-07
Data de publicação: 2025-08-22

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. TEMA 996 STJ. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pela ré contra sentença que a condenou ao pagamento de indenização por lucros cessantes, em razão do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão consistentes em saber se: a) o juizado cível é competente para julgamento da presente causa; b) se houve quebra do nexo causal, em razão incidência de caso fortuito ou de força maior, entre os danos alegadamente sofridos pela autora e o serviço prestado pela parte ré e c) se é devida a reparação material relativa a lucros cessantes.
III. Razões de decidir
3. Preliminar de incompetência. A demanda versa acerca dos alegados danos decorrentes de atraso na entrega do imóvel, de modo que não há que se falar em incompetência do Juizado Especial Cível, pois os valores pleiteados não excedem a 40 salários mínimos. Preliminar rejeitada.
4. Mérito. A relação entabulada entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
5. No caso, consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário” (ID 72150779), o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/11/2023, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária.
6. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
7. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não pode se sobrepor àquele previsto no Termo de Reserva, especialmente porque, no primeiro, a informação não é apresentada de forma clara, ostensiva e inteligível, em descompasso com os princípios da transparência e da boa-fé objetiva previstos no Código de Defesa do Consumidor. Verifica-se que o referido prazo se encontra inserido em um quadro geral de informações, de forma que pode facilmente passar despercebido pelo consumidor, sobretudo diante do fato de que diverge significativamente daquele anteriormente estipulado e aceito no Termo de Reserva, documento este que, à época, orientou a legítima expectativa da parte autora quanto ao prazo de entrega do imóvel.
8. Ademais, o alegado caso fortuito ou de força maior - escassez de insumo e de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas rés.
9. Ainda, o descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
10. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
11. Diante desse quadro, o valor de 0,5% do valor do imóvel ao mês fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado e pela jurisprudência.
IV. Dispositivo e tese
12. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. Condenada a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 55, caput, da Lei no 9.099, de 26.09.1995. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Teses de julgamento: “Nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria”.
_________
Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência: STJ, REsp 1.729.593/SP e Tema 996.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. TEMA 996 STJ. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pela ré contra sentença que a condenou ao pagamento de indenização por lucros cessantes, em razão do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta.
II. Questão em discussão
2. Há três questões em discussão consistentes em saber se: a) o juizado cível é competente para julgamento da presente causa; b) se houve quebra do nexo causal, em razão incidência de caso fortuito ou de força maior, entre os danos alegadamente sofridos pela autora e o serviço prestado pela parte ré e c) se é devida a reparação material relativa a lucros cessantes.
III. Razões de decidir
3. Preliminar de incompetência. A demanda versa acerca dos alegados danos decorrentes de atraso na entrega do imóvel, de modo que não há que se falar em incompetência do Juizado Especial Cível, pois os valores pleiteados não excedem a 40 salários mínimos. Preliminar rejeitada.
4. Mérito. A relação entabulada entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
5. No caso, consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário” (ID 72150779), o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/11/2023, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária.
6. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
7. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não pode se sobrepor àquele previsto no Termo de Reserva, especialmente porque, no primeiro, a informação não é apresentada de forma clara, ostensiva e inteligível, em descompasso com os princípios da transparência e da boa-fé objetiva previstos no Código de Defesa do Consumidor. Verifica-se que o referido prazo se encontra inserido em um quadro geral de informações, de forma que pode facilmente passar despercebido pelo consumidor, sobretudo diante do fato de que diverge significativamente daquele anteriormente estipulado e aceito no Termo de Reserva, documento este que, à época, orientou a legítima expectativa da parte autora quanto ao prazo de entrega do imóvel.
8. Ademais, o alegado caso fortuito ou de força maior - escassez de insumo e de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas rés.
9. Ainda, o descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
10. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
11. Diante desse quadro, o valor de 0,5% do valor do imóvel ao mês fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado e pela jurisprudência.
IV. Dispositivo e tese
12. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. Condenada a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 55, caput, da Lei no 9.099, de 26.09.1995. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Teses de julgamento: “Nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria”.
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Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência: STJ, REsp 1.729.593/SP e Tema 996.