Tribunal: TJDFT
Processo: 0729357-66.2024.8.07.0003
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-02
Data de publicação: 2025-10-17

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO PARCIAL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO DECORRENTE DE EXIGÊNCIAS DE TERCEIRO (CONSÓRCIO). AUSÊNCIA DE CULPA DAS PARTES. RETENÇÃO DAS ARRAS. IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas ajuizada por JOÃO CHAVES FREITAS e TATIANA CARDOSO NAZARENO FREITAS em face de PEDRO CALAZANS DOS SANTOS e JEANINN BRAUNA CALAZANS, relativa a promessa de compra e venda de imóvel no valor de R$ 460.000,00, com pagamento de parte em recursos próprios (R$ 22.000,00) e saldo por carta de consórcio. Diante de exigências do agente financeiro que inviabilizaram a operação, a sentença declarou resolvido o contrato e condenou os réus à restituição integral dos valores desembolsados. Os réus apelaram, defendendo o direito de reter as arras sob o argumento de que a frustração do negócio decorreu de culpa dos compradores.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se, diante da rescisão contratual motivada por exigências de terceiro (consórcio), cabe aos vendedores a retenção do valor pago a título de arras ou se deve prevalecer a restituição integral, afastada qualquer penalidade.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. As relações contratuais regem-se pela função social do contrato, pela boa-fé objetiva e pelo equilíbrio contratual (CC, arts. 421, 421-A e 422), impondo-se interpretação que evite enriquecimento sem causa.
4. O inadimplemento decorre de exigências do agente financeiro responsável pela carta de consórcio, notadamente divergências entre escritura, habite-se e informações do imóvel, situação alheia à vontade das partes.
5. Os compradores adimpliram o valor ajustado a título de sinal e recursos para regularização, enquanto os vendedores disponibilizaram a documentação acessível, inexistindo demonstração de culpa contratual.
6. A retenção das arras confirmatórias somente é admissível em caso de desistência ou inadimplemento imputável a uma das partes, hipótese inocorrente, impondo-se o retorno das partes ao status quo ante, com devolução integral dos valores pagos.
7. A jurisprudência do TJDFT é pacífica no sentido de que a rescisão por fato alheio às partes afasta a retenção das arras, impondo a restituição simples do montante desembolsado.
8. O não provimento do recurso enseja a majoração dos honorários advocatícios em favor dos patronos dos apelados, conforme art. 85, §11, CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "1. A resolução do contrato por exigência de terceiro, alheia à vontade das partes, não autoriza a retenção das arras."; "2. A restituição integral dos valores pagos é devida quando não se comprova inadimplemento culposo de qualquer dos contratantes."; "3. A retenção de valores nessa hipótese configuraria enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico.".
__________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 421-A e 422; CPC, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Apelação Cível no 0723244-73.2022.8.07.0001, Rel. Des. Aiston Henrique de Sousa, 4a Turma Cível, j. 25.10.2023, DJe 03.11.2023.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO PARCIAL. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO DECORRENTE DE EXIGÊNCIAS DE TERCEIRO (CONSÓRCIO). AUSÊNCIA DE CULPA DAS PARTES. RETENÇÃO DAS ARRAS. IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas ajuizada por JOÃO CHAVES FREITAS e TATIANA CARDOSO NAZARENO FREITAS em face de PEDRO CALAZANS DOS SANTOS e JEANINN BRAUNA CALAZANS, relativa a promessa de compra e venda de imóvel no valor de R$ 460.000,00, com pagamento de parte em recursos próprios (R$ 22.000,00) e saldo por carta de consórcio. Diante de exigências do agente financeiro que inviabilizaram a operação, a sentença declarou resolvido o contrato e condenou os réus à restituição integral dos valores desembolsados. Os réus apelaram, defendendo o direito de reter as arras sob o argumento de que a frustração do negócio decorreu de culpa dos compradores.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se, diante da rescisão contratual motivada por exigências de terceiro (consórcio), cabe aos vendedores a retenção do valor pago a título de arras ou se deve prevalecer a restituição integral, afastada qualquer penalidade.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. As relações contratuais regem-se pela função social do contrato, pela boa-fé objetiva e pelo equilíbrio contratual (CC, arts. 421, 421-A e 422), impondo-se interpretação que evite enriquecimento sem causa.
4. O inadimplemento decorre de exigências do agente financeiro responsável pela carta de consórcio, notadamente divergências entre escritura, habite-se e informações do imóvel, situação alheia à vontade das partes.
5. Os compradores adimpliram o valor ajustado a título de sinal e recursos para regularização, enquanto os vendedores disponibilizaram a documentação acessível, inexistindo demonstração de culpa contratual.
6. A retenção das arras confirmatórias somente é admissível em caso de desistência ou inadimplemento imputável a uma das partes, hipótese inocorrente, impondo-se o retorno das partes ao status quo ante, com devolução integral dos valores pagos.
7. A jurisprudência do TJDFT é pacífica no sentido de que a rescisão por fato alheio às partes afasta a retenção das arras, impondo a restituição simples do montante desembolsado.
8. O não provimento do recurso enseja a majoração dos honorários advocatícios em favor dos patronos dos apelados, conforme art. 85, §11, CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: "1. A resolução do contrato por exigência de terceiro, alheia à vontade das partes, não autoriza a retenção das arras."; "2. A restituição integral dos valores pagos é devida quando não se comprova inadimplemento culposo de qualquer dos contratantes."; "3. A retenção de valores nessa hipótese configuraria enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico.".
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Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421, 421-A e 422; CPC, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Apelação Cível no 0723244-73.2022.8.07.0001, Rel. Des. Aiston Henrique de Sousa, 4a Turma Cível, j. 25.10.2023, DJe 03.11.2023.