Tribunal: TJDFT
Processo: 0730435-22.2025.8.07.0016
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-11-26
Data de publicação: 2025-12-05

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSOS INOMINADOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. FORTUITO EXTERNO NÃO CARACTERIZADO. CÁLCULO DOS JUROS DE OBRA. DANO MORAL IMPROCEDENTE. RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO. RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos inominados interpostos por ambas as partes em face da sentença que condenou solidariamente as rés a pagar ao autor a quantia de R$ 6.060,26 e julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais.
2. Em suas razões recursais, o autor alega que o atraso na entrega do imóvel lhe causou sérios prejuízos, uma vez que teve que arcar com custos extras. Afirma que tal fato lhe afetou tanto financeira quanto emocionalmente, razão pela qual deve ser indenizado por danos morais no valor de R$ 7.000,00.
3. No recurso das rés, as recorrentes suscitam preliminar de incompetência em razão do valor da causa e da necessidade de produção de prova pericial. No mérito, alegam que o termo de reserva é preliminar, que não vincula as partes e que houve novação contratual com previsão de nova data de entrega do imóvel. Sustentam a ocorrência de caso fortuito externo. Por fim, defendem a ausência de comprovação de lucros cessantes e juros de obra. Requerem a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, que seja alterada a data de entrega do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em verificar: (i) as preliminares de incompetência arguidas pelas rés; (ii) o termo final para entrega do imóvel; (iii) a comprovação do pagamento dos juros de obra pela parte autora; (iv) a caracterização dos lucros cessantes; e (v) a existência de dano moral.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Preliminares de incompetência. Nos Juizados Especiais Cíveis, o valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido e não pelo valor do contrato, o que afasta a alegação de incompetência do juízo, valendo ressaltar que não está sendo requerida a nulidade/revisão do contrato. Além disso, não merece prosperar a preliminar de incompetência por necessidade de prova pericial, porquanto os documentos juntados aos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia. Ressalte-se que nos termos do art. 5o da Lei 9.099/95, o juiz é destinatário da prova, sendo livre para determinar as que devam ser produzidas. Preliminares rejeitadas.
6. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
7. Não merece acolhida a alegação das rés de que o termo de reserva de unidade habitacional não vincula as partes. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996), reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
8. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996 do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva de unidade habitacional, qual seja, 30/12/2021, com a tolerância de 180 dias (ID 76568591 - Pág. 9), o que afasta a tese de novação contratual das recorrentes.
9. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou de encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra. Todavia, eventual parcela paga pela construtora deverá ser descontada. Ressalte-se que os juros de obra pagos deverão ser calculados, considerando os valores que constam das colunas “Amortização/Correção na fase da obra” e “Juros” constantes da Planilha de Evolução apresentada pela Caixa Econômica Federal. Precedente: acórdão 2022883. Assim, merece reforma a sentença no tocante ao cálculo de restituição dos juros de obra.
10. Registra-se que não há que se falar em acréscimo de 60 dias adicionais para a entrega das chaves. Isso porque o STJ entende que “Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias” (REsp 1582318-RJ). Portanto, admitir a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por mais 60 dias afrontaria o entendimento fixado pelo STJ.
11. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido é o entendimento da Turma Recursal: acórdão 1861856.
12. Ressalte-se que a escassez de insumos não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Ademais, no ato da formalização do termo de reserva, 11/01/2021, a pandemia já estava instalada, de modo que não subsiste o argumento do atraso ser decorrente das consequências da pandemia da Covid-19.
13. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcionais e adequados para reparar os prejuízos causados.
14. Em relação aos danos morais, registra-se que o inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral passível de indenização. Para que haja direito à compensação por danos morais, é necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que demonstrem abalo aos atributos da personalidade, especialmente à dignidade da parte prejudicada. Não se verifica a presença de circunstâncias excepcionais que justifiquem a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais. O mero atraso na entrega do imóvel, por si só, não configura dano extrapatrimonial, salvo se demonstrado prejuízo emocional intenso, o que não ocorreu no caso concreto.
IV. DISPOSITIVO
15. Recurso do autor desprovido. Recurso dos réus parcialmente provido. Sentença reformada tão somente para constar que referente aos cálculos da restituição de juros de obra, sejam descontadas eventuais parcelas pagas pela construtora e para estabelecer que sejam considerados os valores que constam das colunas “Amortização/Correção na fase da obra” e “Juros” da Planilha de Evolução acostada aos autos.
16. Custas recolhidas pelos réus. Sem condenação das rés em honorários advocatícios em razão da ausência de recorrente integralmente vencido. Condenado o autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.
_________________________
Dispositivo relevante citado: CDC, art. 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, 2a Seção. REsp 1.729.593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 recurso repetitivo – Tema 996; 3a Turma. REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024; Acórdão 2022883, 0705215-41.2024.8.07.0021, Relatora: MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 23/07/2025, publicado no DJe: 31/07/2025.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSOS INOMINADOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. FORTUITO EXTERNO NÃO CARACTERIZADO. CÁLCULO DOS JUROS DE OBRA. DANO MORAL IMPROCEDENTE. RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO. RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos inominados interpostos por ambas as partes em face da sentença que condenou solidariamente as rés a pagar ao autor a quantia de R$ 6.060,26 e julgou improcedente o pedido de indenização por danos morais.
2. Em suas razões recursais, o autor alega que o atraso na entrega do imóvel lhe causou sérios prejuízos, uma vez que teve que arcar com custos extras. Afirma que tal fato lhe afetou tanto financeira quanto emocionalmente, razão pela qual deve ser indenizado por danos morais no valor de R$ 7.000,00.
3. No recurso das rés, as recorrentes suscitam preliminar de incompetência em razão do valor da causa e da necessidade de produção de prova pericial. No mérito, alegam que o termo de reserva é preliminar, que não vincula as partes e que houve novação contratual com previsão de nova data de entrega do imóvel. Sustentam a ocorrência de caso fortuito externo. Por fim, defendem a ausência de comprovação de lucros cessantes e juros de obra. Requerem a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, que seja alterada a data de entrega do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em verificar: (i) as preliminares de incompetência arguidas pelas rés; (ii) o termo final para entrega do imóvel; (iii) a comprovação do pagamento dos juros de obra pela parte autora; (iv) a caracterização dos lucros cessantes; e (v) a existência de dano moral.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Preliminares de incompetência. Nos Juizados Especiais Cíveis, o valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido e não pelo valor do contrato, o que afasta a alegação de incompetência do juízo, valendo ressaltar que não está sendo requerida a nulidade/revisão do contrato. Além disso, não merece prosperar a preliminar de incompetência por necessidade de prova pericial, porquanto os documentos juntados aos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia. Ressalte-se que nos termos do art. 5o da Lei 9.099/95, o juiz é destinatário da prova, sendo livre para determinar as que devam ser produzidas. Preliminares rejeitadas.
6. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
7. Não merece acolhida a alegação das rés de que o termo de reserva de unidade habitacional não vincula as partes. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996), reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
8. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996 do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva de unidade habitacional, qual seja, 30/12/2021, com a tolerância de 180 dias (ID 76568591 - Pág. 9), o que afasta a tese de novação contratual das recorrentes.
9. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou de encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra. Todavia, eventual parcela paga pela construtora deverá ser descontada. Ressalte-se que os juros de obra pagos deverão ser calculados, considerando os valores que constam das colunas “Amortização/Correção na fase da obra” e “Juros” constantes da Planilha de Evolução apresentada pela Caixa Econômica Federal. Precedente: acórdão 2022883. Assim, merece reforma a sentença no tocante ao cálculo de restituição dos juros de obra.
10. Registra-se que não há que se falar em acréscimo de 60 dias adicionais para a entrega das chaves. Isso porque o STJ entende que “Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias” (REsp 1582318-RJ). Portanto, admitir a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por mais 60 dias afrontaria o entendimento fixado pelo STJ.
11. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido é o entendimento da Turma Recursal: acórdão 1861856.
12. Ressalte-se que a escassez de insumos não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Ademais, no ato da formalização do termo de reserva, 11/01/2021, a pandemia já estava instalada, de modo que não subsiste o argumento do atraso ser decorrente das consequências da pandemia da Covid-19.
13. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcionais e adequados para reparar os prejuízos causados.
14. Em relação aos danos morais, registra-se que o inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral passível de indenização. Para que haja direito à compensação por danos morais, é necessária a comprovação de circunstâncias excepcionais que demonstrem abalo aos atributos da personalidade, especialmente à dignidade da parte prejudicada. Não se verifica a presença de circunstâncias excepcionais que justifiquem a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais. O mero atraso na entrega do imóvel, por si só, não configura dano extrapatrimonial, salvo se demonstrado prejuízo emocional intenso, o que não ocorreu no caso concreto.
IV. DISPOSITIVO
15. Recurso do autor desprovido. Recurso dos réus parcialmente provido. Sentença reformada tão somente para constar que referente aos cálculos da restituição de juros de obra, sejam descontadas eventuais parcelas pagas pela construtora e para estabelecer que sejam considerados os valores que constam das colunas “Amortização/Correção na fase da obra” e “Juros” da Planilha de Evolução acostada aos autos.
16. Custas recolhidas pelos réus. Sem condenação das rés em honorários advocatícios em razão da ausência de recorrente integralmente vencido. Condenado o autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.
_________________________
Dispositivo relevante citado: CDC, art. 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, 2a Seção. REsp 1.729.593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 recurso repetitivo – Tema 996; 3a Turma. REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024; Acórdão 2022883, 0705215-41.2024.8.07.0021, Relatora: MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 23/07/2025, publicado no DJe: 31/07/2025.