Tribunal: TJDFT
Processo: 0735540-59.2024.8.07.0001
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-15
Data de publicação: 2025-10-21

Ementa:
DIREITO FUNDIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. RELAÇÃO DE CONSUMO. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. LOTEAMENTO IRREGULAR. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. CONTRATAÇÃO DE EMPRESA PARA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. AUSÊNCIA DE VÍNCULO CONTRATUAL ENTRE AS PARTES. INEXISTÊNCIA DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR VINCULANTE. RESPONSABILIDADE LEGAL DO LOTEADOR. IMPOSSIBILIDADE DE REPASSE DE CUSTOS AOS ADQUIRENTES. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INAPLICABILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. Caso em Exame.
1. Cuida-se de Apelação Cível interposta pelo Autor contra sentença que julgou improcedente o pedido de cobrança de valores referentes à regularização fundiária de unidade situada no loteamento Belvedere Green, em que se busca o conhecimento e o provimento do recurso para que a sentença seja reformada, a fim de que o pleito autora seja julgado procedente.
II. Questão em discussão.
2. A controvérsia consiste em verificar se o adquirente de unidade em loteamento irregular pode ser compelido a ressarcir os custos de regularização fundiária promovida pela empresa loteadora, com base em suposta deliberação assemblear e alegado benefício decorrente da valorização do imóvel.
III. Razões de decidir.
3. O contrato de cessão de direitos possessórios firmado entre as partes não prevê cláusula que imponha ao adquirente a obrigação de arcar com os custos da regularização fundiária. A cobrança decorre de ajuste posterior não formalizado, o que inviabiliza sua exigibilidade.
4. A Assembleia Geral Extraordinária no 64/2018 não contém deliberação expressa e vinculante que imponha obrigação aos condôminos. A proposta de cobrança foi posteriormente rejeitada pela maioria dos condôminos na A Assembleia Geral Extraordinária no 68/2021.
5. Nos termos da Lei no 6.766/1979 e do art. 1.358-A, § 3o, do Código Civil, a responsabilidade pela regularização fundiária e implantação de infraestrutura é do loteador, não podendo ser transferida aos adquirentes sem sua anuência expressa e formal.
6. A alegação de enriquecimento sem causa não se sustenta, pois o benefício auferido pelo apelado decorre de obrigação legal do loteador, não havendo prestação contratada ou vínculo jurídico que justifique a cobrança.
7. A jurisprudência consolidada do TJDFT reconhece que a transferência dos custos de regularização aos adquirentes somente é válida mediante manifestação clara e inequívoca, por contrato ou deliberação assemblear eficaz, o que não se verifica no caso concreto.
IV. Dispositivo e tese.
8. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.
Tese de julgamento: “1. A responsabilidade pelas despesas de regularização fundiária em loteamento irregular é do loteador, salvo manifestação expressa e inequívoca do adquirente pela assunção do encargo. 2. A valorização do imóvel decorrente da regularização não configura enriquecimento sem causa, quando ausente vínculo contratual ou deliberação assemblear válida que autorize a cobrança.”
__________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 107, 884, 1.358-A, § 3o; Lei no 6.766/1979, arts. 2o, 4o, 6o, 12, 18, 37.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2032948, ApCiv 0735706-91.2024.8.07.0001, Rel. Des. Alfeu Machado, 6a Turma Cível, j. 20.08.2025; TJDFT, Acórdão 2014520, ApCiv 0735832-44.2024.8.07.0001, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, j. 02.07.2025; TJDFT, Acórdão 2014634, ApCiv 0735672-19.2024.8.07.0001, Rel. Des. Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, j. 03.07.2025.

Inteiro teor:
DIREITO FUNDIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. RELAÇÃO DE CONSUMO. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. LOTEAMENTO IRREGULAR. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. CONTRATAÇÃO DE EMPRESA PARA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. AUSÊNCIA DE VÍNCULO CONTRATUAL ENTRE AS PARTES. INEXISTÊNCIA DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR VINCULANTE. RESPONSABILIDADE LEGAL DO LOTEADOR. IMPOSSIBILIDADE DE REPASSE DE CUSTOS AOS ADQUIRENTES. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INAPLICABILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. Caso em Exame.
1. Cuida-se de Apelação Cível interposta pelo Autor contra sentença que julgou improcedente o pedido de cobrança de valores referentes à regularização fundiária de unidade situada no loteamento Belvedere Green, em que se busca o conhecimento e o provimento do recurso para que a sentença seja reformada, a fim de que o pleito autora seja julgado procedente.
II. Questão em discussão.
2. A controvérsia consiste em verificar se o adquirente de unidade em loteamento irregular pode ser compelido a ressarcir os custos de regularização fundiária promovida pela empresa loteadora, com base em suposta deliberação assemblear e alegado benefício decorrente da valorização do imóvel.
III. Razões de decidir.
3. O contrato de cessão de direitos possessórios firmado entre as partes não prevê cláusula que imponha ao adquirente a obrigação de arcar com os custos da regularização fundiária. A cobrança decorre de ajuste posterior não formalizado, o que inviabiliza sua exigibilidade.
4. A Assembleia Geral Extraordinária no 64/2018 não contém deliberação expressa e vinculante que imponha obrigação aos condôminos. A proposta de cobrança foi posteriormente rejeitada pela maioria dos condôminos na A Assembleia Geral Extraordinária no 68/2021.
5. Nos termos da Lei no 6.766/1979 e do art. 1.358-A, § 3o, do Código Civil, a responsabilidade pela regularização fundiária e implantação de infraestrutura é do loteador, não podendo ser transferida aos adquirentes sem sua anuência expressa e formal.
6. A alegação de enriquecimento sem causa não se sustenta, pois o benefício auferido pelo apelado decorre de obrigação legal do loteador, não havendo prestação contratada ou vínculo jurídico que justifique a cobrança.
7. A jurisprudência consolidada do TJDFT reconhece que a transferência dos custos de regularização aos adquirentes somente é válida mediante manifestação clara e inequívoca, por contrato ou deliberação assemblear eficaz, o que não se verifica no caso concreto.
IV. Dispositivo e tese.
8. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida.
Tese de julgamento: “1. A responsabilidade pelas despesas de regularização fundiária em loteamento irregular é do loteador, salvo manifestação expressa e inequívoca do adquirente pela assunção do encargo. 2. A valorização do imóvel decorrente da regularização não configura enriquecimento sem causa, quando ausente vínculo contratual ou deliberação assemblear válida que autorize a cobrança.”
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Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 107, 884, 1.358-A, § 3o; Lei no 6.766/1979, arts. 2o, 4o, 6o, 12, 18, 37.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2032948, ApCiv 0735706-91.2024.8.07.0001, Rel. Des. Alfeu Machado, 6a Turma Cível, j. 20.08.2025; TJDFT, Acórdão 2014520, ApCiv 0735832-44.2024.8.07.0001, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, j. 02.07.2025; TJDFT, Acórdão 2014634, ApCiv 0735672-19.2024.8.07.0001, Rel. Des. Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, j. 03.07.2025.