Tribunal: TJDFT
Processo: 0709706-54.2024.8.07.0001
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-17
Data de publicação: 2025-10-07

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO. LOCAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ADMINISTRADOR DO IMÓVEL. NÃO CONFIGURAÇÃO. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA. APLICAÇÃO DE MULTA. PROPORCIONALIDADE. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
1. No caso em análise as questões submetidas ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consistem em analisar 1) a ilegitimidade passiva do administrador do imóvel e; 2) se a multa fixada pela devolução antecipada do imóvel repercute a sua eficácia em relação ao período de prorrogação estipulado em termo aditivo.
2. A respeito da ilegitimidade passiva suscitada é importante destacar que, de acordo com a teoria eclética de Enrico Tullio Liebman configura-se, em regra, a legitimidade ad causam aos sujeitos da relação jurídica processual desde que tenha alguma relação aferível, a priori, com a relação jurídica de direito substancial. 2.1.No caso, percebe-se que o administrador do imóvel é parte passiva legítima.
3. O cumprimento do negócio jurídico bilateral é o modo convencional pelo qual o vínculo negocial é extinto. Essa situação jurídica de adimplemento é que põe termo ao negócio jurídico, pela via direta, por meio da consecução de seu objeto. Como modalidades, podemos entender haver a execução instantânea, ou imediata, ou mesmo o cumprimento diferido no tempo, como ocorre, por exemplo, nas locações por tempo indeterminado.
4. Em certas situações o negócio jurídico poderá ser extinto antes de ter alcançado seu fim, tanto em virtude de causas anteriores ou contemporâneas às declarações de vontade formadoras da obrigação, ou mesmo em decorrência de causas supervenientes. 4.1. É conveniente também esclarecer, a propósito, que a resilição, instituto próprio à desconstituição da declaração da vontade dos atos negociais, dar-se-á pela declaração da vontade de um ou de ambos os negociantes. No segundo caso ocorrerá o distrato (art. 472 do Código Civil).
5. No caso da resilição unilateral é necessário examinar a devida coerência entre os dispositivos que enunciam essa modalidade jurídica. Com efeito, a mencionada modalidade de extinção da obrigação negocial, nos estritos termos do art. 473 do Código Civil, deve ocorrer nas circunstâncias em que uma das partes, por meio de ato unilateral de comunicação à parte contrária, denuncia o contrato firmado. 5.1. Em virtude do efeito vinculante dos contratos e de sua subsequente natureza obrigatória, não é possível, em regra, denunciar-se unilateralmente o negócio jurídico bilateral. Excepcionalmente, a resilição unilateral do contrato poderá ser promovida por meio da respectiva denúncia, que é o meio próprio para a obtenção do exercício do direito potestativo de não permanecer vinculado à força do negócio jurídico.
6. No caso, o negócio jurídico foi resilido aos 28 de fevereiro de 2024, com a entrega das chaves do imóvel.
7. O negócio jurídico celebrado entre a partes estipulou o prazo de locação de 11 de outubro de 2018 a 10 de outubro de 2024, de acordo com as prorrogações constantes dos respectivos termos aditivos.
8. Os referidos termos aditivos não ocasionaram a celebração de novos negócios jurídicos de locação anuais, mas apenas prorrogaram, sucessivamente, a data de término da locação.
9. Quanto ao mais, percebe-se que houve a fixação de multa no valor relativo a 4 (quatro) alugueres, a ser aplicada de modo proporcional ao tempo restante para o término da locação, de acordo com a previsão constante instrumento negocial (Id. 70108373).
10. O valor da multa deve ser calculado de acordo com o último montante mensal fixado para pagamento do aluguel, devendo ser considerado: a) o período total estipulado para a locação, especificamente de 11 de outubro de 2018 a 10 de outubro de 2024, o que corresponde a 72 (setenta e dois) meses; b) bem como o restante de meses não cumpridos pela autora, uma vez que entregou as chaves do imóvel em 28 de fevereiro de 2024.
11. Em relação aos honorários de advogado, a respectiva fixação pelo montante da condenação importaria em valor irrisório e desproporcional aos serviços prestados pelos advogados, o que justifica a aplicação das normas estabelecidas no art. 85, § 8o e § 8o-A, ambos do CPC.
12. Recursos conhecidos e parcialmente providos.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. NEGÓCIO JURÍDICO. LOCAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. ADMINISTRADOR DO IMÓVEL. NÃO CONFIGURAÇÃO. DEVOLUÇÃO ANTECIPADA. APLICAÇÃO DE MULTA. PROPORCIONALIDADE. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
1. No caso em análise as questões submetidas ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consistem em analisar 1) a ilegitimidade passiva do administrador do imóvel e; 2) se a multa fixada pela devolução antecipada do imóvel repercute a sua eficácia em relação ao período de prorrogação estipulado em termo aditivo.
2. A respeito da ilegitimidade passiva suscitada é importante destacar que, de acordo com a teoria eclética de Enrico Tullio Liebman configura-se, em regra, a legitimidade ad causam aos sujeitos da relação jurídica processual desde que tenha alguma relação aferível, a priori, com a relação jurídica de direito substancial. 2.1.No caso, percebe-se que o administrador do imóvel é parte passiva legítima.
3. O cumprimento do negócio jurídico bilateral é o modo convencional pelo qual o vínculo negocial é extinto. Essa situação jurídica de adimplemento é que põe termo ao negócio jurídico, pela via direta, por meio da consecução de seu objeto. Como modalidades, podemos entender haver a execução instantânea, ou imediata, ou mesmo o cumprimento diferido no tempo, como ocorre, por exemplo, nas locações por tempo indeterminado.
4. Em certas situações o negócio jurídico poderá ser extinto antes de ter alcançado seu fim, tanto em virtude de causas anteriores ou contemporâneas às declarações de vontade formadoras da obrigação, ou mesmo em decorrência de causas supervenientes. 4.1. É conveniente também esclarecer, a propósito, que a resilição, instituto próprio à desconstituição da declaração da vontade dos atos negociais, dar-se-á pela declaração da vontade de um ou de ambos os negociantes. No segundo caso ocorrerá o distrato (art. 472 do Código Civil).
5. No caso da resilição unilateral é necessário examinar a devida coerência entre os dispositivos que enunciam essa modalidade jurídica. Com efeito, a mencionada modalidade de extinção da obrigação negocial, nos estritos termos do art. 473 do Código Civil, deve ocorrer nas circunstâncias em que uma das partes, por meio de ato unilateral de comunicação à parte contrária, denuncia o contrato firmado. 5.1. Em virtude do efeito vinculante dos contratos e de sua subsequente natureza obrigatória, não é possível, em regra, denunciar-se unilateralmente o negócio jurídico bilateral. Excepcionalmente, a resilição unilateral do contrato poderá ser promovida por meio da respectiva denúncia, que é o meio próprio para a obtenção do exercício do direito potestativo de não permanecer vinculado à força do negócio jurídico.
6. No caso, o negócio jurídico foi resilido aos 28 de fevereiro de 2024, com a entrega das chaves do imóvel.
7. O negócio jurídico celebrado entre a partes estipulou o prazo de locação de 11 de outubro de 2018 a 10 de outubro de 2024, de acordo com as prorrogações constantes dos respectivos termos aditivos.
8. Os referidos termos aditivos não ocasionaram a celebração de novos negócios jurídicos de locação anuais, mas apenas prorrogaram, sucessivamente, a data de término da locação.
9. Quanto ao mais, percebe-se que houve a fixação de multa no valor relativo a 4 (quatro) alugueres, a ser aplicada de modo proporcional ao tempo restante para o término da locação, de acordo com a previsão constante instrumento negocial (Id. 70108373).
10. O valor da multa deve ser calculado de acordo com o último montante mensal fixado para pagamento do aluguel, devendo ser considerado: a) o período total estipulado para a locação, especificamente de 11 de outubro de 2018 a 10 de outubro de 2024, o que corresponde a 72 (setenta e dois) meses; b) bem como o restante de meses não cumpridos pela autora, uma vez que entregou as chaves do imóvel em 28 de fevereiro de 2024.
11. Em relação aos honorários de advogado, a respectiva fixação pelo montante da condenação importaria em valor irrisório e desproporcional aos serviços prestados pelos advogados, o que justifica a aplicação das normas estabelecidas no art. 85, § 8o e § 8o-A, ambos do CPC.
12. Recursos conhecidos e parcialmente providos.