Tribunal: TJDFT
Processo: 0716676-87.2022.8.07.0018
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-02-14

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0716676-87.2022.8.07.0018 RECORRENTE: ZALKANY FERNANDO PALHARES VIEIRA RECORRIDO: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL, ASSOCIACAO DOS MORADORES DO DISTRITO FEDERAL DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES. DESERÇÃO E AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PÚBLICO FIRMADA ENTRE CODHAB E ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. INDIVIDUALIZAÇÃO DO CONTRATO MEDIANTE ASSUNÇÃO DE DÍVIDA PELO BENEFICIÁRIO DIRETO. RESOLUÇÃO CODHAB No 52/2021. ASSOCIAÇÃO EM MORA COM A COMPANHIA. IMPOSSIBILIDADE. REQUISITOS AUSENTES. 1. Não há falar em desrespeito ao princípio da dialeticidade, se o apelante indicou as razões de seu inconformismo, trazendo impugnação específica e pedido de reforma da decisão recorrida. 1.1. Rejeita-se a preliminar de deserção, porque, nos termos do art. 101, § 1, do CPC, requerida a gratuidade de justiça, o recorrente fica dispensado do recolhimento do preparo até que o Tribunal decida sobre o pedido. 2. A Resolução CODHAB n° 52, de 11/03/2021, dispõe sobre regras para renegociação de dívidas, incentivo à amortização e quitação de dívidas e individualização de contratos que estejam em nome da entidade (cooperativa ou associação) com assunção da dívida para o benefício direto, no caso, o cooperado ou associado, nos termos dos artigos 299 a 303 do Código Civil. 3. O artigo 6o, caput, da Resolução CODHAB n. 52/2021 dispõe que ficam autorizadas as entidades habitacionais (cooperativas e associações), mediante consentimento expresso da CODHAB, a promover a individualização dos contratos pactuados com esta Companhia, por meio da assunção da dívida pelos beneficiários diretos (cooperado ou associado), nos termos dos artigos 299 a 303 do Código Civil. 4. No caso, sem a adimplência e regularidade da Associação junto à CODHAB, não há se falar em individualização do contrato de promessa de compra e venda do terreno diretamente com o beneficiário, por ausência de requisitos previstos na Resolução CODHAB n. 52/2021, bem como de elementos de prova do cumprimento das obrigações contratuais. 5. Apelação conhecida e não provida. A parte recorrente alega, em síntese, violação aos artigos 299 a 303, todos do Código Civil, asseverando que é o possuidor e legítimo proprietário do imóvel em questão, constando como beneficiário autorizado junto à CODHAB. Afirma que “A mutuária ASM/DF está impedida de promover a individualização do contrato do recorrente, já que está sem representante legal junto à CODHAB, e isto está causando prejuízo moral e material, além de uma insegurança jurídica para o agravante, já que está dependendo da ASM/DF para o exercício de todo e qualquer direito relativo ao imóvel”. Salienta que a CODHAB oportunizou aos mutuários, por meio da Resolução SEI-GDF no 52/2021, a faculdade da individualização dos contratos para os beneficiários diretos e que a ASM/DF está simplesmente violando o princípio da boa-fé objetiva, ao não cumprir com o dever de proteção, de informação e de cooperação. Destaca que está em dia com as suas obrigações e depende da individualização do contrato para que possa exercer o direito pleiteado. Defende, assim, que o acórdão combatido deve ser reformado para condenar a CODHAB a individualizar o contrato da parte recorrente, sem a necessidade de consentimento da ASM/DF. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Sem preparo haja vista a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não deve ser admitido quanto à apontada ofensa aos artigos 299 a 303, todos do Código Civil. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que (ID 66477974): “A controvérsia gira em torno do reconhecimento da possibilidade de individualização junto à CODHAB do contrato referente ao imóvel adquirido pelo apelante por meio da Associação dos Moradores do Distrito Federal, sem a intervenção dessa Associação, a qual está em mora com a Companhia. Inicialmente, verifica-se que a Resolução CODHAB n. 52, de 11/03/2021, publicada no Diário Oficial do Distrito Federal em 15/03/2021, estabelece regras para renegociação de dívidas, incentivo à amortização e quitação de dívidas e individualização de contratos que estejam em nome da entidade (cooperativa ou associação) com assunção da dívida para o benefício direto, no caso, o cooperado ou associado, nos termos dos artigos 299 a 303 do Código Civil (id. 61385978). A despeito de o art. 8o dessa Resolução fixar o prazo de 30 dias contados da sua publicação para a adesão dos loteários/mutuários às suas propostas, não há discussão sobre a sua vigência, considerando então aplicável à lide. Nesse sentido, o apelante postula, com fulcro no artigo 6o, da mencionada Resolução, a individualização do contrato entre a CODHAB e a ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO DISTRITO FEDERAL – ASM em relação ao imóvel que ele afirma ter adquirido desta associação, situado na QE 50, Conjunto O, lote 13, Guará II, DF. (...) O apelante não argui a invalidade do artigo 6o da Resolução CODHAB n. 52/2021, de modo que a previsão de que a legitimidade para requerer a individualização do contrato por meio da assunção de dívida é da entidade habitacional (cooperativa ou associação) e se mostra válida, uma vez que a relação jurídica originária de promessa de compra e venda dos terrenos se passa entre a CODHAB como credora e a entidade habitacional como devedora. No caso, a CODHAB não concordou com a realização do negócio jurídico, em razão da mora da Associação (ASM/DF), a qual não está regularmente representada na Companhia e há inadimplência da dívida em relação ao contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel entre a ASM e a Companhia (id. 61385977 e 61386165). Importante destacar que o comprovante de pagamento do apelante à Associação (id. 61385980) não é suficiente para preencher o requisito constante na Resolução para que seja exigida a individualização, a qual pressupõe a adimplência e regularidade entre Associação e Companhia, tendo o pagamento sido recebido pela Associação, mas sem provas de repasse à CODHAB. Assim, conquanto haja revelia por parte da Associação, o apelante continua incumbido de provar os fatos constitutivos do direito que alega possuir, com fulcro no art. 373, I, do CPC. Acertada, portanto, a conclusão do juízo de origem, nos seguintes termos (id. 61386181 - Pág. 4): “(...) é possível observar que para a individualização pleiteada pela parte autora é necessária a assunção da dívida, a qual é permitida desde que seja haja a anuência da primeira ré, após análise da capacidade de pagamento da parte contratante e ainda que haja a alienação fiduciária do imóvel. Nesse sentido, no caso em análise a primeira ré não concordou com a realização do negócio jurídico em razão da mora da segunda ré, assim sem que haja a concordância, no caso em análise, de forma justificada da CODHAB, não há como se aperfeiçoar o referido negócio jurídico, sob pena de ferir a norma que disciplina a modalidade de aquisição.” (...) Ademais, não há informação sobre a assinatura do contrato principal de compra e venda entre a CODHAB e a ASM, sendo forçosa a conclusão de que a Associação não pode transferir mais direitos do que dispõe. Além disso, o apelante não exibiu a certidão da matrícula do imóvel com a transcrição do título por meio do qual teria aquirido a propriedade do bem, de maneira que não há elementos de prova que possibilitem considerar que o apelante seja proprietário e possuidor definitivo do bem, senão que é apenas possuidor, possivelmente, precário. Portanto, com a recusa motivada da credora CODHAB, não é possível a assunção de dívida nos termos do art. 299 do Código Civil e do art. 6o, da Resolução CODHAB no 52/2021”. Nesse passo, infirmar fundamentos dessa natureza, como pretende a parte recorrente, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0716676-87.2022.8.07.0018 RECORRENTE: ZALKANY FERNANDO PALHARES VIEIRA RECORRIDO: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL, ASSOCIACAO DOS MORADORES DO DISTRITO FEDERAL DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES. DESERÇÃO E AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PÚBLICO FIRMADA ENTRE CODHAB E ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. INDIVIDUALIZAÇÃO DO CONTRATO MEDIANTE ASSUNÇÃO DE DÍVIDA PELO BENEFICIÁRIO DIRETO. RESOLUÇÃO CODHAB No 52/2021. ASSOCIAÇÃO EM MORA COM A COMPANHIA. IMPOSSIBILIDADE. REQUISITOS AUSENTES. 1. Não há falar em desrespeito ao princípio da dialeticidade, se o apelante indicou as razões de seu inconformismo, trazendo impugnação específica e pedido de reforma da decisão recorrida. 1.1. Rejeita-se a preliminar de deserção, porque, nos termos do art. 101, § 1, do CPC, requerida a gratuidade de justiça, o recorrente fica dispensado do recolhimento do preparo até que o Tribunal decida sobre o pedido. 2. A Resolução CODHAB n° 52, de 11/03/2021, dispõe sobre regras para renegociação de dívidas, incentivo à amortização e quitação de dívidas e individualização de contratos que estejam em nome da entidade (cooperativa ou associação) com assunção da dívida para o benefício direto, no caso, o cooperado ou associado, nos termos dos artigos 299 a 303 do Código Civil. 3. O artigo 6o, caput, da Resolução CODHAB n. 52/2021 dispõe que ficam autorizadas as entidades habitacionais (cooperativas e associações), mediante consentimento expresso da CODHAB, a promover a individualização dos contratos pactuados com esta Companhia, por meio da assunção da dívida pelos beneficiários diretos (cooperado ou associado), nos termos dos artigos 299 a 303 do Código Civil. 4. No caso, sem a adimplência e regularidade da Associação junto à CODHAB, não há se falar em individualização do contrato de promessa de compra e venda do terreno diretamente com o beneficiário, por ausência de requisitos previstos na Resolução CODHAB n. 52/2021, bem como de elementos de prova do cumprimento das obrigações contratuais. 5. Apelação conhecida e não provida. A parte recorrente alega, em síntese, violação aos artigos 299 a 303, todos do Código Civil, asseverando que é o possuidor e legítimo proprietário do imóvel em questão, constando como beneficiário autorizado junto à CODHAB. Afirma que “A mutuária ASM/DF está impedida de promover a individualização do contrato do recorrente, já que está sem representante legal junto à CODHAB, e isto está causando prejuízo moral e material, além de uma insegurança jurídica para o agravante, já que está dependendo da ASM/DF para o exercício de todo e qualquer direito relativo ao imóvel”. Salienta que a CODHAB oportunizou aos mutuários, por meio da Resolução SEI-GDF no 52/2021, a faculdade da individualização dos contratos para os beneficiários diretos e que a ASM/DF está simplesmente violando o princípio da boa-fé objetiva, ao não cumprir com o dever de proteção, de informação e de cooperação. Destaca que está em dia com as suas obrigações e depende da individualização do contrato para que possa exercer o direito pleiteado. Defende, assim, que o acórdão combatido deve ser reformado para condenar a CODHAB a individualizar o contrato da parte recorrente, sem a necessidade de consentimento da ASM/DF. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Sem preparo haja vista a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não deve ser admitido quanto à apontada ofensa aos artigos 299 a 303, todos do Código Civil. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que (ID 66477974): “A controvérsia gira em torno do reconhecimento da possibilidade de individualização junto à CODHAB do contrato referente ao imóvel adquirido pelo apelante por meio da Associação dos Moradores do Distrito Federal, sem a intervenção dessa Associação, a qual está em mora com a Companhia. Inicialmente, verifica-se que a Resolução CODHAB n. 52, de 11/03/2021, publicada no Diário Oficial do Distrito Federal em 15/03/2021, estabelece regras para renegociação de dívidas, incentivo à amortização e quitação de dívidas e individualização de contratos que estejam em nome da entidade (cooperativa ou associação) com assunção da dívida para o benefício direto, no caso, o cooperado ou associado, nos termos dos artigos 299 a 303 do Código Civil (id. 61385978). A despeito de o art. 8o dessa Resolução fixar o prazo de 30 dias contados da sua publicação para a adesão dos loteários/mutuários às suas propostas, não há discussão sobre a sua vigência, considerando então aplicável à lide. Nesse sentido, o apelante postula, com fulcro no artigo 6o, da mencionada Resolução, a individualização do contrato entre a CODHAB e a ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO DISTRITO FEDERAL – ASM em relação ao imóvel que ele afirma ter adquirido desta associação, situado na QE 50, Conjunto O, lote 13, Guará II, DF. (...) O apelante não argui a invalidade do artigo 6o da Resolução CODHAB n. 52/2021, de modo que a previsão de que a legitimidade para requerer a individualização do contrato por meio da assunção de dívida é da entidade habitacional (cooperativa ou associação) e se mostra válida, uma vez que a relação jurídica originária de promessa de compra e venda dos terrenos se passa entre a CODHAB como credora e a entidade habitacional como devedora. No caso, a CODHAB não concordou com a realização do negócio jurídico, em razão da mora da Associação (ASM/DF), a qual não está regularmente representada na Companhia e há inadimplência da dívida em relação ao contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel entre a ASM e a Companhia (id. 61385977 e 61386165). Importante destacar que o comprovante de pagamento do apelante à Associação (id. 61385980) não é suficiente para preencher o requisito constante na Resolução para que seja exigida a individualização, a qual pressupõe a adimplência e regularidade entre Associação e Companhia, tendo o pagamento sido recebido pela Associação, mas sem provas de repasse à CODHAB. Assim, conquanto haja revelia por parte da Associação, o apelante continua incumbido de provar os fatos constitutivos do direito que alega possuir, com fulcro no art. 373, I, do CPC. Acertada, portanto, a conclusão do juízo de origem, nos seguintes termos (id. 61386181 - Pág. 4): “(...) é possível observar que para a individualização pleiteada pela parte autora é necessária a assunção da dívida, a qual é permitida desde que seja haja a anuência da primeira ré, após análise da capacidade de pagamento da parte contratante e ainda que haja a alienação fiduciária do imóvel. Nesse sentido, no caso em análise a primeira ré não concordou com a realização do negócio jurídico em razão da mora da segunda ré, assim sem que haja a concordância, no caso em análise, de forma justificada da CODHAB, não há como se aperfeiçoar o referido negócio jurídico, sob pena de ferir a norma que disciplina a modalidade de aquisição.” (...) Ademais, não há informação sobre a assinatura do contrato principal de compra e venda entre a CODHAB e a ASM, sendo forçosa a conclusão de que a Associação não pode transferir mais direitos do que dispõe. Além disso, o apelante não exibiu a certidão da matrícula do imóvel com a transcrição do título por meio do qual teria aquirido a propriedade do bem, de maneira que não há elementos de prova que possibilitem considerar que o apelante seja proprietário e possuidor definitivo do bem, senão que é apenas possuidor, possivelmente, precário. Portanto, com a recusa motivada da credora CODHAB, não é possível a assunção de dívida nos termos do art. 299 do Código Civil e do art. 6o, da Resolução CODHAB no 52/2021”. Nesse passo, infirmar fundamentos dessa natureza, como pretende a parte recorrente, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A028