Tribunal: TJDFT
Processo: 0711724-30.2024.8.07.0007
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-03-24
Data de publicação: 2025-04-02

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. LOCAÇÃO. MULTA. NÃO REALIZAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE DE CONTA DE LUZ. LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA. CONTRATO REALIZADO HÁ MAIS DE 7 ANOS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO DO LOCADOR. NÃO EXERCÍCIO DO DIREITO. SUPRESSIO. OFENSA À BOA-FÉ OBJETIVA. MULTA ANULADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 2° Juizado Especial Cível de Taguatinga que julgou procedentes os pedidos iniciais, declarou nula a multa cobrada da parte autora e condenou a requerida a restituir o valor de R$ 5.794,26 (cinco mil, setecentos e noventa e quatro reais e vinte e seis centavos).
2. Na origem, a autora, ora recorrente, ajuizou ação em que pretende a anulação de multa contratual com pedido de restituição de valores. Narrou que alugou imóvel por intermédio da requerida por meio de contrato que vigora desde 29/03/17, pagando inicialmente R$ 1.294,15 (um mil, duzentos e noventa e quatro reais e quinze centavos) e atualmente pagando R$ 1.931,42 (um mil, novecentos e trinta e um reais e quarenta e dois centavos). Salientou que jamais atrasou qualquer pagamento, todavia, no dia 05/05/24, ao receber o boleto de cobrança, foi surpreendida com uma multa no valor de R$ 5.794,26 (cinco mil, setecentos e noventa e quatro reais e vinte e seis centavos), com a justificativa de quebra de contrato prevista na cláusula XVI. Inconformada, narrou que procurou a parte ré e foi informada de que a multa se deu em virtude da não realização da transferência de titularidade da conta de água para seu nome. Observou que realizou a transferência no dia 14/05/24 e reiterou que jamais atrasou qualquer conta de aluguel ou água, não ocasionando qualquer prejuízo financeiro ou importunação para o proprietário do imóvel. Pontuou que a multa foi paga no dia 08/05/24, mantendo sua pontualidade habitual, e que não restou outra alternativa senão socorrer-se do Poder Judiciário.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 69116737). Foram oferecidas contrarrazões (ID 69116743).
4. As questões trazidas para análise desta Turma Recursal consistem na ilegitimidade ativa da autora, na ilegitimidade passiva da requerida e na possibilidade da cobrança da multa questionada.
5. Em suas razões recursais a parte ré, ora recorrente, alegou que a autora não é, nem nunca foi parte do negócio jurídico em questão. Destacou que quem locou o imóvel e quem é parte no contrato de locação é o seu pai, já falecido. Salientou que não restou comprovada a condição de inventariante, ou outro documento que demonstre a legitimidade. Frisou que atuou apenas como mandatária do locador na intermediação, não podendo ser demandada em nome próprio quanto às questões do contrato e seus efeitos. Argumentou que não houve abuso na cobrança de multa, em razão da anuência das partes quanto ao disposto na cláusula V do contrato. Pontuou que a autora assumiu a obrigação de realizar a transferência do cadastro e tal obrigação não foi cumprida. Assim, segundo sua defesa, é cabível o pagamento da multa de 3 (três) meses de aluguel. Observou que a ausência da rescisão, bem como todo o prazo concedido para troca de titularidade ocorreram por mera liberalidade e tolerância do locador, não se mostrando razoável que a parte atue de boa-fé, tolerando o descumprimento contratual do locatário, buscando preservar o negócio jurídico e ainda seja prejudicada e impedida de exigir a multa expressamente prevista. Asseverou que o fato de o e-mail com o aviso ter sido enviado ao locatário falecido decorreu da desídia da autora que não atualizou o cadastro na imobiliária. Detalhou que a sentença condenou a imobiliária a restituir o valor pago, ocorre que a recorrente atuou apenas como mandante do proprietário e se limitou a receber o valor e imediatamente repassar ao locador. Segundo seus argumentos, tal hipótese é incabível já que não pode restituir o que nunca lhe pertenceu. Ao final, requereu o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar a sentença e acolher as preliminares e no mérito julgar improcedente os pedidos iniciais.
6. Da legitimidade ativa. Nos termos da cláusula XV do contrato (ID 69116719, p. 6) no caso de falecimento de qualquer dos contratantes, os herdeiros obrigam-se a cumprir integralmente o contrato até o término da vigência. A autora é filha de um dos contratantes conforme certidão de óbito (ID 69116721), portanto parte legítima para estar no polo ativo, ante a responsabilidade descrita no contrato. Preliminar rejeitada.
7. Legitimidade passiva. A legitimidade ad causam deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, de modo que não se exige que a pertinência subjetiva com o direito material seja real ou que a pretensão deva ser acolhida. Para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Na espécie, a recorrente assina o contrato de locação como representante legal do proprietário (ID 69116719, p. 7), dessa forma, se verifica vínculo obrigacional entre as partes. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada.
8. Neste caso concreto, o contrato foi assinado em 27/03/17. Não houve qualquer demonstração de que o atraso tenha prejudicado o locador ou a recorrente. Ressalte-se que é fato incontroverso que a autora nunca atrasou qualquer taxa ou encargo do imóvel. O parágrafo 1° da Cláusula V das obrigações do locatário estabeleceu que o locatário era obrigado a cadastrar as contas de água e energia para seu nome quando da ligação. O recorrente pontuou que em 1/02/24 enviou e-mail para o endereço eletrônico do pai da autora, já falecido, informando que se em 60 (sessenta) dias não realizasse a troca de titularidade das faturas de água e luz, seria aplicada a referida multa (ID 69116720). É de entendimento lógico que tal aviso não chegou à autora, já que a informação não foi encaminhada para si, diretamente. Ademais, a recorrente teria outros meios de comunicação para que a mensagem chegasse até o locador. Destaque-se que por 7 (sete) anos não houve a troca de titularidade nas referidas contas e durante todo esse período não existiu qualquer manifestação da parte ré ou demonstração de prejuízo, operando-se a "supressio", como corolário da boa-fé objetiva. Dessa forma, não é legítimo que o réu aplique multa 7 (sete) anos depois da celebração do contrato, por descumprimento de ato que deveria ser praticado logo após sua celebração. Assim, a multa aplicada ofende a boa-fé objetiva e deve ser anulada, com a respectiva restituição dos valores.
9. Quanto ao ressarcimento, verifica-se no boleto (ID 69114653) que o beneficiário do pagamento do débito foi o recorrente, devendo ser este o responsável pela devolução dos valores.
10. Recurso conhecido e não provido.
11. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. LOCAÇÃO. MULTA. NÃO REALIZAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE DE CONTA DE LUZ. LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA. CONTRATO REALIZADO HÁ MAIS DE 7 ANOS. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO DO LOCADOR. NÃO EXERCÍCIO DO DIREITO. SUPRESSIO. OFENSA À BOA-FÉ OBJETIVA. MULTA ANULADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 2° Juizado Especial Cível de Taguatinga que julgou procedentes os pedidos iniciais, declarou nula a multa cobrada da parte autora e condenou a requerida a restituir o valor de R$ 5.794,26 (cinco mil, setecentos e noventa e quatro reais e vinte e seis centavos).
2. Na origem, a autora, ora recorrente, ajuizou ação em que pretende a anulação de multa contratual com pedido de restituição de valores. Narrou que alugou imóvel por intermédio da requerida por meio de contrato que vigora desde 29/03/17, pagando inicialmente R$ 1.294,15 (um mil, duzentos e noventa e quatro reais e quinze centavos) e atualmente pagando R$ 1.931,42 (um mil, novecentos e trinta e um reais e quarenta e dois centavos). Salientou que jamais atrasou qualquer pagamento, todavia, no dia 05/05/24, ao receber o boleto de cobrança, foi surpreendida com uma multa no valor de R$ 5.794,26 (cinco mil, setecentos e noventa e quatro reais e vinte e seis centavos), com a justificativa de quebra de contrato prevista na cláusula XVI. Inconformada, narrou que procurou a parte ré e foi informada de que a multa se deu em virtude da não realização da transferência de titularidade da conta de água para seu nome. Observou que realizou a transferência no dia 14/05/24 e reiterou que jamais atrasou qualquer conta de aluguel ou água, não ocasionando qualquer prejuízo financeiro ou importunação para o proprietário do imóvel. Pontuou que a multa foi paga no dia 08/05/24, mantendo sua pontualidade habitual, e que não restou outra alternativa senão socorrer-se do Poder Judiciário.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 69116737). Foram oferecidas contrarrazões (ID 69116743).
4. As questões trazidas para análise desta Turma Recursal consistem na ilegitimidade ativa da autora, na ilegitimidade passiva da requerida e na possibilidade da cobrança da multa questionada.
5. Em suas razões recursais a parte ré, ora recorrente, alegou que a autora não é, nem nunca foi parte do negócio jurídico em questão. Destacou que quem locou o imóvel e quem é parte no contrato de locação é o seu pai, já falecido. Salientou que não restou comprovada a condição de inventariante, ou outro documento que demonstre a legitimidade. Frisou que atuou apenas como mandatária do locador na intermediação, não podendo ser demandada em nome próprio quanto às questões do contrato e seus efeitos. Argumentou que não houve abuso na cobrança de multa, em razão da anuência das partes quanto ao disposto na cláusula V do contrato. Pontuou que a autora assumiu a obrigação de realizar a transferência do cadastro e tal obrigação não foi cumprida. Assim, segundo sua defesa, é cabível o pagamento da multa de 3 (três) meses de aluguel. Observou que a ausência da rescisão, bem como todo o prazo concedido para troca de titularidade ocorreram por mera liberalidade e tolerância do locador, não se mostrando razoável que a parte atue de boa-fé, tolerando o descumprimento contratual do locatário, buscando preservar o negócio jurídico e ainda seja prejudicada e impedida de exigir a multa expressamente prevista. Asseverou que o fato de o e-mail com o aviso ter sido enviado ao locatário falecido decorreu da desídia da autora que não atualizou o cadastro na imobiliária. Detalhou que a sentença condenou a imobiliária a restituir o valor pago, ocorre que a recorrente atuou apenas como mandante do proprietário e se limitou a receber o valor e imediatamente repassar ao locador. Segundo seus argumentos, tal hipótese é incabível já que não pode restituir o que nunca lhe pertenceu. Ao final, requereu o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar a sentença e acolher as preliminares e no mérito julgar improcedente os pedidos iniciais.
6. Da legitimidade ativa. Nos termos da cláusula XV do contrato (ID 69116719, p. 6) no caso de falecimento de qualquer dos contratantes, os herdeiros obrigam-se a cumprir integralmente o contrato até o término da vigência. A autora é filha de um dos contratantes conforme certidão de óbito (ID 69116721), portanto parte legítima para estar no polo ativo, ante a responsabilidade descrita no contrato. Preliminar rejeitada.
7. Legitimidade passiva. A legitimidade ad causam deve ser analisada sob a ótica da teoria da asserção, de modo que não se exige que a pertinência subjetiva com o direito material seja real ou que a pretensão deva ser acolhida. Para que seja a parte reputada legítima, basta a alegação da existência do vínculo jurídico-obrigacional entre as partes. Na espécie, a recorrente assina o contrato de locação como representante legal do proprietário (ID 69116719, p. 7), dessa forma, se verifica vínculo obrigacional entre as partes. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada.
8. Neste caso concreto, o contrato foi assinado em 27/03/17. Não houve qualquer demonstração de que o atraso tenha prejudicado o locador ou a recorrente. Ressalte-se que é fato incontroverso que a autora nunca atrasou qualquer taxa ou encargo do imóvel. O parágrafo 1° da Cláusula V das obrigações do locatário estabeleceu que o locatário era obrigado a cadastrar as contas de água e energia para seu nome quando da ligação. O recorrente pontuou que em 1/02/24 enviou e-mail para o endereço eletrônico do pai da autora, já falecido, informando que se em 60 (sessenta) dias não realizasse a troca de titularidade das faturas de água e luz, seria aplicada a referida multa (ID 69116720). É de entendimento lógico que tal aviso não chegou à autora, já que a informação não foi encaminhada para si, diretamente. Ademais, a recorrente teria outros meios de comunicação para que a mensagem chegasse até o locador. Destaque-se que por 7 (sete) anos não houve a troca de titularidade nas referidas contas e durante todo esse período não existiu qualquer manifestação da parte ré ou demonstração de prejuízo, operando-se a "supressio", como corolário da boa-fé objetiva. Dessa forma, não é legítimo que o réu aplique multa 7 (sete) anos depois da celebração do contrato, por descumprimento de ato que deveria ser praticado logo após sua celebração. Assim, a multa aplicada ofende a boa-fé objetiva e deve ser anulada, com a respectiva restituição dos valores.
9. Quanto ao ressarcimento, verifica-se no boleto (ID 69114653) que o beneficiário do pagamento do débito foi o recorrente, devendo ser este o responsável pela devolução dos valores.
10. Recurso conhecido e não provido.
11. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.