Tribunal: TJDFT
Processo: 0706448-33.2024.8.07.0002
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-22

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA POR INADIMPLEMENTO DE ENCARGOS LOCATÍCIOS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. MANTIDA. SUCESSÃO LOCATÍCIA. LICITUDE. NOTIFICAÇÃO VÁLIDA. ADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS DEVIDOS. NÃO COMPROVADO. ÔNUS DA PROVA DO RÉU. ART. 373, II, CPC. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas pelo autor e pelo réu, contra a sentença proferida nos autos da ação de cobrança de aluguéis que julgou procedentes os pedidos iniciais para condenar o requerido a pagar em favor do autor os aluguéis vencidos de 25/05/2024 a 25/11/2024, no valor de R$ 22.872,15, acrescidos de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês, e concedeu ao réu os benefícios da justiça gratuita. Insatisfeitas, ambas as partes interpuseram apelação cível. O autor apela pugnando pela reforma da sentença no ponto em que deferiu a gratuidade de justiça ao réu, sob a alegação de ausência de comprovação cabal de sua hipossuficiência financeira e de indícios de capacidade econômica. O réu, por sua vez, apela aduzindo a inexistência de relação obrigacional válida com o autor em razão da ausência de notificação formal acerca da cessão da posição contratual de locador, questionando a validade e eficácia do documento apresentado como notificação, bem como a inversão do ônus da prova e a violação ao princípio da relatividade dos contratos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em (i) definir se a gratuidade de justiça concedida ao réu apelado deve ser revogada, considerando as alegações de sua capacidade financeira; e (ii) estabelecer se há relação obrigacional válida entre o autor adquirente do imóvel e o réu locatário para a cobrança dos aluguéis, frente à tese de ausência de notificação formal da sucessão locatícia e à distribuição do ônus da prova.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A gratuidade de justiça, concedida por ocasião da prolação da sentença, presume-se verdadeira pela alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural (art. 99, § 3o, do CPC), e tal presunção não foi ilidida por prova robusta em sentido contrário pelo autor apelante. Os documentos aportados aos autos pelo réu, como a declaração de hipossuficiência, extrato bancário e formulário do Cadastro Único – CADÚNICO atualizado, corroboram sua condição. Meras conjecturas sobre a capacidade financeira do réu, decorrentes do valor do aluguel do imóvel comercial ou de seu interesse em adquiri-lo, não são suficientes para afastar o benefício.
4. A alienação do imóvel locado durante a locação, ocorrida em 25/05/2024, opera a sub-rogação do adquirente nos direitos do locador, nos termos do artigo 8o da Lei no 8.245/1991, tornando legítima a cobrança dos aluguéis pelo novo proprietário. Embora o apelante conteste a formalidade da notificação, a sentença reconheceu que o documento cumpriu sua finalidade ao oportunizar o exercício do direito de preferência ao locatário. A tese de notificação apócrifa contraria a boa-fé objetiva que deve permear as relações contratuais, conforme o artigo 422 do Código Civil, especialmente quando o locatário permaneceu na posse e fruição do bem.
5. O contrato de locação firmado entre a antiga proprietária e o réu apelante não continha cláusula de vigência em caso de alienação e não houve averbação do contrato de locação junto à matrícula do imóvel. Nessas condições, não é possível opor a cláusula de vigência ao adquirente do imóvel, o que legitima a denúncia vazia perpetrada pelo novo adquirente, e afasta o exercício do direito de preferência que, por expressa previsão legal, exigiria a averbação prévia do contrato.
6. No tocante ao ônus da prova, a sentença aplicou corretamente o art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, ao consignar que competia ao réu comprovar eventual fato impeditivo, modificativo ou extintivo da pretensão autoral, no sentido de que adimpliu o valor dos aluguéis, ônus do qual não se desincumbiu. O autor comprovou a existência da relação locatícia, cumprindo seu ônus do art. 373, inciso I, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recursos conhecidos e desprovidos.
Tese de julgamento: “1. A presunção de veracidade da alegação de insuficiência para fins de gratuidade de justiça, deduzida por pessoa natural, somente é ilidida por prova robusta em sentido contrário. 2. A sucessão do locador por alienação do imóvel, nos termos do art. 8o da Lei no 8.245/1991, sub-roga o adquirente nos direitos locatícios, sendo legítima a cobrança de aluguéis pelo novo proprietário, se comprovada a ciência inequívoca do locatário e a fruição do bem. 3. O direito de preferência na aquisição de imóvel locado exige a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel para ser oponível ao adquirente. 4. O ônus da prova do adimplemento dos encargos locatícios ou de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor recai sobre o locatário, uma vez comprovada a relação locatícia pelo locador.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LXXIV, 220; CC, arts. 186, 187, 290, 421-A, §1o, 422, 927; CPC/2015, arts. 85, § 2o, §11, 98, §3o, 99, § 2o, § 3o, 102, 354, 355, I e II, 370, parágrafo único, 371, 373, I e II, 487, I, 833, IV; Lei no 8.245/1991, arts. 8o, 27, caput, 33, 56, 57.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 1.085. (REsp n. 1.669.612/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/8/2018, DJe de 14/8/2018. TJDFT, Acórdão 2011364, 0704259-59.2023.8.07.0021, Relator(a): ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/06/2025, publicado no DJe: 30/06/2025. TJDFT, Acórdão 2006661, 0733600-93.2023.8.07.0001, Relator(a): FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 11/06/2025, publicado no DJe: 26/06/2025. TJDFT, Acórdão 975714, 20150110258847APC, Relator(a): MARIA DE LOURDES ABREU, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 13/10/2016, publicado no DJe: 27/10/2016.

Inteiro teor:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA POR INADIMPLEMENTO DE ENCARGOS LOCATÍCIOS. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. MANTIDA. SUCESSÃO LOCATÍCIA. LICITUDE. NOTIFICAÇÃO VÁLIDA. ADIMPLEMENTO DOS ALUGUÉIS DEVIDOS. NÃO COMPROVADO. ÔNUS DA PROVA DO RÉU. ART. 373, II, CPC. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas pelo autor e pelo réu, contra a sentença proferida nos autos da ação de cobrança de aluguéis que julgou procedentes os pedidos iniciais para condenar o requerido a pagar em favor do autor os aluguéis vencidos de 25/05/2024 a 25/11/2024, no valor de R$ 22.872,15, acrescidos de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês, e concedeu ao réu os benefícios da justiça gratuita. Insatisfeitas, ambas as partes interpuseram apelação cível. O autor apela pugnando pela reforma da sentença no ponto em que deferiu a gratuidade de justiça ao réu, sob a alegação de ausência de comprovação cabal de sua hipossuficiência financeira e de indícios de capacidade econômica. O réu, por sua vez, apela aduzindo a inexistência de relação obrigacional válida com o autor em razão da ausência de notificação formal acerca da cessão da posição contratual de locador, questionando a validade e eficácia do documento apresentado como notificação, bem como a inversão do ônus da prova e a violação ao princípio da relatividade dos contratos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em (i) definir se a gratuidade de justiça concedida ao réu apelado deve ser revogada, considerando as alegações de sua capacidade financeira; e (ii) estabelecer se há relação obrigacional válida entre o autor adquirente do imóvel e o réu locatário para a cobrança dos aluguéis, frente à tese de ausência de notificação formal da sucessão locatícia e à distribuição do ônus da prova.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A gratuidade de justiça, concedida por ocasião da prolação da sentença, presume-se verdadeira pela alegação de insuficiência deduzida por pessoa natural (art. 99, § 3o, do CPC), e tal presunção não foi ilidida por prova robusta em sentido contrário pelo autor apelante. Os documentos aportados aos autos pelo réu, como a declaração de hipossuficiência, extrato bancário e formulário do Cadastro Único – CADÚNICO atualizado, corroboram sua condição. Meras conjecturas sobre a capacidade financeira do réu, decorrentes do valor do aluguel do imóvel comercial ou de seu interesse em adquiri-lo, não são suficientes para afastar o benefício.
4. A alienação do imóvel locado durante a locação, ocorrida em 25/05/2024, opera a sub-rogação do adquirente nos direitos do locador, nos termos do artigo 8o da Lei no 8.245/1991, tornando legítima a cobrança dos aluguéis pelo novo proprietário. Embora o apelante conteste a formalidade da notificação, a sentença reconheceu que o documento cumpriu sua finalidade ao oportunizar o exercício do direito de preferência ao locatário. A tese de notificação apócrifa contraria a boa-fé objetiva que deve permear as relações contratuais, conforme o artigo 422 do Código Civil, especialmente quando o locatário permaneceu na posse e fruição do bem.
5. O contrato de locação firmado entre a antiga proprietária e o réu apelante não continha cláusula de vigência em caso de alienação e não houve averbação do contrato de locação junto à matrícula do imóvel. Nessas condições, não é possível opor a cláusula de vigência ao adquirente do imóvel, o que legitima a denúncia vazia perpetrada pelo novo adquirente, e afasta o exercício do direito de preferência que, por expressa previsão legal, exigiria a averbação prévia do contrato.
6. No tocante ao ônus da prova, a sentença aplicou corretamente o art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, ao consignar que competia ao réu comprovar eventual fato impeditivo, modificativo ou extintivo da pretensão autoral, no sentido de que adimpliu o valor dos aluguéis, ônus do qual não se desincumbiu. O autor comprovou a existência da relação locatícia, cumprindo seu ônus do art. 373, inciso I, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recursos conhecidos e desprovidos.
Tese de julgamento: “1. A presunção de veracidade da alegação de insuficiência para fins de gratuidade de justiça, deduzida por pessoa natural, somente é ilidida por prova robusta em sentido contrário. 2. A sucessão do locador por alienação do imóvel, nos termos do art. 8o da Lei no 8.245/1991, sub-roga o adquirente nos direitos locatícios, sendo legítima a cobrança de aluguéis pelo novo proprietário, se comprovada a ciência inequívoca do locatário e a fruição do bem. 3. O direito de preferência na aquisição de imóvel locado exige a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel para ser oponível ao adquirente. 4. O ônus da prova do adimplemento dos encargos locatícios ou de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor recai sobre o locatário, uma vez comprovada a relação locatícia pelo locador.”
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LXXIV, 220; CC, arts. 186, 187, 290, 421-A, §1o, 422, 927; CPC/2015, arts. 85, § 2o, §11, 98, §3o, 99, § 2o, § 3o, 102, 354, 355, I e II, 370, parágrafo único, 371, 373, I e II, 487, I, 833, IV; Lei no 8.245/1991, arts. 8o, 27, caput, 33, 56, 57.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 1.085. (REsp n. 1.669.612/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 7/8/2018, DJe de 14/8/2018. TJDFT, Acórdão 2011364, 0704259-59.2023.8.07.0021, Relator(a): ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/06/2025, publicado no DJe: 30/06/2025. TJDFT, Acórdão 2006661, 0733600-93.2023.8.07.0001, Relator(a): FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 11/06/2025, publicado no DJe: 26/06/2025. TJDFT, Acórdão 975714, 20150110258847APC, Relator(a): MARIA DE LOURDES ABREU, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 13/10/2016, publicado no DJe: 27/10/2016.