Tribunal: TJDFT
Processo: 0731014-04.2024.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-04-23
Data de publicação: 2025-04-28

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. VALIDADE DA ATA. ELEIÇÃO DE SÍNDICO. AUSÊNCIA DE RESTRIÇÃO DO EXERCÍCIO DO CARGO AOS PROPRIETÁRIOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 1° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e declarou a nulidade da Assembleia Geral Ordinária do condomínio réu ocorrida em 04/04/24, bem como declarou a validade da Assembleia Geral Ordinária ocorrida em 18/03/24 e determinou que o réu dê posse ao autor no cargo de síndico condominial, desde 18/03/24, sob pena de multa.
2. Na origem, o autor, ora recorrido, ajuizou ação declaratória de reconhecimento de ata da eleição de síndico. Narrou que é morador do condomínio réu, na condição de inquilino e, atendendo ao convite de diversos condôminos, inclusive com procuração para representação e voto, compôs a chapa para disputar a eleição de síndico e subsíndico, uma vez que já exerceu tal mandato por 4 (quatro) vezes. Destacou que a Assembleia (AGO) foi convocada por meio de edital, em 12/03/24, com previsão para ocorrer em 18/03/24. Frisou que o condomínio requerido tem uma particularidade, já que das 93 unidades, 40 pertencem à FUB (Fundação Universidade de Brasília), administrada pela SPI (Secretaria de Patrimônio Imobiliário). Explicou que essa secretaria normalmente representa a Universidade nas assembleias. Descreveu o ocorrido na data aprazada, com a eleição de síndico sendo realizada em segunda convocação, sem quórum específico. Pontuou que sua chapa foi regularmente eleita, e logo após o resultado da eleição, iniciou-se uma discussão na qual os condôminos perdedores afirmaram que o representante da FUB não poderia ter votado, pois não morava no condomínio. Ressaltou que a respectiva ata não foi registrada em cartório. Detalhou que a SPI fez uma consulta à Procuradoria Federal que atua junto à FUB sobre a validade da AGO e a desnecessidade de assinatura do presidente da mesa, recebendo como resposta que a ata da AGO realizada em 18/03/24 era válida, ainda que faltasse a assinatura dos condôminos. Observou que a SPI requisitou a lista dos presentes, mas a secretária responsável se negou a fornecê-la. Salientou que houve uma nova convocação para realização de Assembleia Geral Extraordinária em 27/03/24, com o intuito de finalizar a primeira Assembleia, e nela elegeram um novo síndico, de forma irregular e ilegal.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 68570298). Foram oferecidas contrarrazões (ID 68570306).
4. As questões devolvidas ao conhecimento desta Turma Recursal consistem na análise da regularidade da ata da primeira AGO e na apreciação da alegação de impossibilidade de eleição de inquilino como síndico, conforme expressa vedação da Convenção Condominial.
5. Em suas razões recursais, o requerido, ora recorrente, alegou que em toda documentação apresentada nota-se a ausência da assinatura do presidente da Assembleia ocorrida em março, o que agrava ainda mais a fragilidade da prova apresentada, uma vez que tal assinatura constitui requisito essencial para autenticidade e eficácia dos atos praticados. Observou que a ata só continha a assinatura da secretária, sem qualquer subscrição adicional. Ademais, salientou o intervalo verificado entre a data da suposta assembleia (18/03/24) e a assinatura da secretaria (04/04/2024). Destacou que o art. 34 da Convenção Condominial determina que são obrigatórias as assinaturas do secretário e do presidente da assembleia, além das assinaturas de todos os presentes e votantes. Pontuou que é obrigação do síndico comunicar aos condôminos as deliberações da assembleia no prazo de 8 (oito) dias subsequentes, no entanto, não houve tal divulgação. Salientou que as ausências das assinaturas e a não divulgação das deliberações acentua a nulidade do ato, comprometendo a autenticidade e eficácia jurídica do documento. Frisou que a Convenção do Condomínio estabelece que somente os proprietários das unidades autônomas podem ser considerados condôminos, sendo os únicos elegíveis para os cargos de administradores do condomínio. Argumentou que o art. 36 da referida convenção definiu como condômino aquele que detém a propriedade autônoma, conferindo-lhe direitos de voto e participação nas deliberações condominiais. Frisou que, portanto, somente condôminos podem atuar como síndicos (art. 67), o que inviabilizaria a candidatura do autor. Ao final, requereu o conhecimento e o provimento do recurso para reformar a r. sentença e reconhecer a impossibilidade de eleição de inquilino como síndico, conforme vedação expressa da Convenção Condominial.
6. O caput do art. 1.347 do Código Civil, que trata da Administração do Condomínio edilício, estabelece que a assembleia escolherá síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. A Convenção do Condomínio em análise não restringe de forma clara o exercício de síndico/adiministrador aos proprietários dos imóveis. Ressalte-se que, se fosse levado a efeito o entendimento externado pelo recorrente quanto à definição de "condômino", restringindo-se apenas aos detentores do título de propriedade, os inquilinos não estariam obrigados a cumprir o art. 9° da Convenção do Condomínio (ID 68570182, p.3), o qual prevê que os condôminos devem obedecer a Lei, a convenção e o regimento Interno do Condomínio, o que se mostra dissociado de qualquer lógica.
7. A assembleia para eleição do síndico do dia 18/03/2024 foi convocada nos termos do edital (ID 68570188). O depoimento da Secretária de Patrimônio Imobiliário da FUB/UNB (ID 68570280) atestou a realização da referida assembleia. Ademais, a ata da segunda AGO, realizada em 04/04/24, também confirma a ocorrência da referida reunião, já que houve o questionamento da validade da assembleia ocorrida em 18/03/24 (ID 68570187), demonstrando a sua regular realização.
8. Da validade dos atos. Cumpre ressaltar que o autor já havia atuado como síndico do condomínio nos anos 2016 a 2019, sem ser proprietário de imóvel no condomínio (ID 68570290), não havendo qualquer discussão de nulidade a respeito desse período. A ata da Assembleia do dia 18/03/24 (ID 68570183) comprovou que o recorrido foi eleito por maioria e que, após a eleição, os condôminos derrotados se retiraram da Assembleia, ocasião em que a reunião foi encerrada. Embora o art. 34 da Convenção do Condomínio (ID 68570182, p. 8) aponte o que deve ser registrado na ata da assembleia, não há menção de que a falta de qualquer item acarretará a nulidade do que foi deliberado, tampouco que seja obrigatório o registro cartorário. Ademais, a lista de presença da Assembleia (ID 68570268, p. 1) foi assinada pelo presidente da referida reunião (ID 68570269, p.1), o que supre a necessidade apontada. Destaque-se que a secretária atestou e assinou a ata ora discutida (ID 68570269). Assim, reputa-se válida a referida Assembleia Geral Ordinária do dia 18/03/24, que elegeu o autor como síndico. Sentença mantida.
9. Recurso conhecido e não provido.
10. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. VALIDADE DA ATA. ELEIÇÃO DE SÍNDICO. AUSÊNCIA DE RESTRIÇÃO DO EXERCÍCIO DO CARGO AOS PROPRIETÁRIOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 1° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e declarou a nulidade da Assembleia Geral Ordinária do condomínio réu ocorrida em 04/04/24, bem como declarou a validade da Assembleia Geral Ordinária ocorrida em 18/03/24 e determinou que o réu dê posse ao autor no cargo de síndico condominial, desde 18/03/24, sob pena de multa.
2. Na origem, o autor, ora recorrido, ajuizou ação declaratória de reconhecimento de ata da eleição de síndico. Narrou que é morador do condomínio réu, na condição de inquilino e, atendendo ao convite de diversos condôminos, inclusive com procuração para representação e voto, compôs a chapa para disputar a eleição de síndico e subsíndico, uma vez que já exerceu tal mandato por 4 (quatro) vezes. Destacou que a Assembleia (AGO) foi convocada por meio de edital, em 12/03/24, com previsão para ocorrer em 18/03/24. Frisou que o condomínio requerido tem uma particularidade, já que das 93 unidades, 40 pertencem à FUB (Fundação Universidade de Brasília), administrada pela SPI (Secretaria de Patrimônio Imobiliário). Explicou que essa secretaria normalmente representa a Universidade nas assembleias. Descreveu o ocorrido na data aprazada, com a eleição de síndico sendo realizada em segunda convocação, sem quórum específico. Pontuou que sua chapa foi regularmente eleita, e logo após o resultado da eleição, iniciou-se uma discussão na qual os condôminos perdedores afirmaram que o representante da FUB não poderia ter votado, pois não morava no condomínio. Ressaltou que a respectiva ata não foi registrada em cartório. Detalhou que a SPI fez uma consulta à Procuradoria Federal que atua junto à FUB sobre a validade da AGO e a desnecessidade de assinatura do presidente da mesa, recebendo como resposta que a ata da AGO realizada em 18/03/24 era válida, ainda que faltasse a assinatura dos condôminos. Observou que a SPI requisitou a lista dos presentes, mas a secretária responsável se negou a fornecê-la. Salientou que houve uma nova convocação para realização de Assembleia Geral Extraordinária em 27/03/24, com o intuito de finalizar a primeira Assembleia, e nela elegeram um novo síndico, de forma irregular e ilegal.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 68570298). Foram oferecidas contrarrazões (ID 68570306).
4. As questões devolvidas ao conhecimento desta Turma Recursal consistem na análise da regularidade da ata da primeira AGO e na apreciação da alegação de impossibilidade de eleição de inquilino como síndico, conforme expressa vedação da Convenção Condominial.
5. Em suas razões recursais, o requerido, ora recorrente, alegou que em toda documentação apresentada nota-se a ausência da assinatura do presidente da Assembleia ocorrida em março, o que agrava ainda mais a fragilidade da prova apresentada, uma vez que tal assinatura constitui requisito essencial para autenticidade e eficácia dos atos praticados. Observou que a ata só continha a assinatura da secretária, sem qualquer subscrição adicional. Ademais, salientou o intervalo verificado entre a data da suposta assembleia (18/03/24) e a assinatura da secretaria (04/04/2024). Destacou que o art. 34 da Convenção Condominial determina que são obrigatórias as assinaturas do secretário e do presidente da assembleia, além das assinaturas de todos os presentes e votantes. Pontuou que é obrigação do síndico comunicar aos condôminos as deliberações da assembleia no prazo de 8 (oito) dias subsequentes, no entanto, não houve tal divulgação. Salientou que as ausências das assinaturas e a não divulgação das deliberações acentua a nulidade do ato, comprometendo a autenticidade e eficácia jurídica do documento. Frisou que a Convenção do Condomínio estabelece que somente os proprietários das unidades autônomas podem ser considerados condôminos, sendo os únicos elegíveis para os cargos de administradores do condomínio. Argumentou que o art. 36 da referida convenção definiu como condômino aquele que detém a propriedade autônoma, conferindo-lhe direitos de voto e participação nas deliberações condominiais. Frisou que, portanto, somente condôminos podem atuar como síndicos (art. 67), o que inviabilizaria a candidatura do autor. Ao final, requereu o conhecimento e o provimento do recurso para reformar a r. sentença e reconhecer a impossibilidade de eleição de inquilino como síndico, conforme vedação expressa da Convenção Condominial.
6. O caput do art. 1.347 do Código Civil, que trata da Administração do Condomínio edilício, estabelece que a assembleia escolherá síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. A Convenção do Condomínio em análise não restringe de forma clara o exercício de síndico/adiministrador aos proprietários dos imóveis. Ressalte-se que, se fosse levado a efeito o entendimento externado pelo recorrente quanto à definição de "condômino", restringindo-se apenas aos detentores do título de propriedade, os inquilinos não estariam obrigados a cumprir o art. 9° da Convenção do Condomínio (ID 68570182, p.3), o qual prevê que os condôminos devem obedecer a Lei, a convenção e o regimento Interno do Condomínio, o que se mostra dissociado de qualquer lógica.
7. A assembleia para eleição do síndico do dia 18/03/2024 foi convocada nos termos do edital (ID 68570188). O depoimento da Secretária de Patrimônio Imobiliário da FUB/UNB (ID 68570280) atestou a realização da referida assembleia. Ademais, a ata da segunda AGO, realizada em 04/04/24, também confirma a ocorrência da referida reunião, já que houve o questionamento da validade da assembleia ocorrida em 18/03/24 (ID 68570187), demonstrando a sua regular realização.
8. Da validade dos atos. Cumpre ressaltar que o autor já havia atuado como síndico do condomínio nos anos 2016 a 2019, sem ser proprietário de imóvel no condomínio (ID 68570290), não havendo qualquer discussão de nulidade a respeito desse período. A ata da Assembleia do dia 18/03/24 (ID 68570183) comprovou que o recorrido foi eleito por maioria e que, após a eleição, os condôminos derrotados se retiraram da Assembleia, ocasião em que a reunião foi encerrada. Embora o art. 34 da Convenção do Condomínio (ID 68570182, p. 8) aponte o que deve ser registrado na ata da assembleia, não há menção de que a falta de qualquer item acarretará a nulidade do que foi deliberado, tampouco que seja obrigatório o registro cartorário. Ademais, a lista de presença da Assembleia (ID 68570268, p. 1) foi assinada pelo presidente da referida reunião (ID 68570269, p.1), o que supre a necessidade apontada. Destaque-se que a secretária atestou e assinou a ata ora discutida (ID 68570269). Assim, reputa-se válida a referida Assembleia Geral Ordinária do dia 18/03/24, que elegeu o autor como síndico. Sentença mantida.
9. Recurso conhecido e não provido.
10. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.