Tribunal: TJDFT
Processo: 0713678-48.2023.8.07.0007
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-01
Data de publicação: 2025-10-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DISSOLUÇÃO CONDOMINIAL E FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS. PARTE DO PEDIDO NÃO APRECIADO NA SENTENÇA. ERROR IMPROCEDENDO. CASSAÇÃO PARCIAL DA SENTENÇA. TEORIA DA CAUSA MADURA. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO. ALIENAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE REGISTRO FORMAL DE PARTILHA NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS. USO DO IMÓVEL COMUM. AUSÊNCIA DE INSURGÊNCIA. COMODATO TÁCITO. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM MÓVEL. COMPENSAÇÃO FINANCEIRA PELO USO EXCLUSIVO DO VEÍCULO COMUM. CABIMENTO.DEPESAS COM SEMOVENTE EM VALOR SUPERIOR AO FIXADO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. O fato gerador da indenização não é a propriedade, mas, sim, a posse exclusiva do bem. De modo que a ausência de extinção do condomínio, por si só, não é empecilho para o pagamento de aluguéis.
2. Ao não analisar o pleito reconvencional quanto ao arbitramento de aluguéis pelo uso exclusivo do imóvel comum, o juízo incorreu em error in procedendo. Há prejuízo manifesto na conduta adotada, sob pena de gerar o enriquecimento ilícito de uma das partes.
3. No caso, apesar de o apelante não ter suscitado a nulidade da sentença quanto ao ponto, o art. 322, § 2o, do Código de Processo Civil (CPC) dispõe que “a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé”. A interpretação lógico sistemática das razões recursais demonstra claramente a pretensão do apelante em corrigir a sentença, de modo a ser ressarcido pelo uso exclusivo do bem comum por uma das partes.
4. O art. 1.013, § 3o, do CPC, que consagra a teoria da causa madura, assim prevê: “§ 3o Se o processo estiver em condições de imediato julgamento, o tribunal deve decidir desde logo o mérito quando: I - reformar sentença fundada no art. 485; II - decretar a nulidade da sentença por não ser ela congruente com os limites do pedido ou da causa de pedir; III - constatar a omissão no exame de um dos pedidos, hipótese em que poderá julgá-lo; IV - decretar a nulidade de sentença por falta de fundamentação.” – grifou-se
5. Na hipótese, o processo já passou pelas fases de saneamento e instrução. Foram apresentadas as provas necessárias para a resolução da controvérsia e não houve insurgência sobre a idoneidade da produção probatória realizada. Não há, portanto, prejuízo no julgamento imediato do mérito, por aplicação da teoria da causa madura.
6. Nos termos do art. 1.320 do Código Civil-CC, “a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum”. Portanto, se não houve acordo quanto à divisão do bem, não há outra solução senão a venda judicial do imóvel, a fim de se repartir entre os condôminos os valores correspondentes às respectivas quotas (metade para cada um).
7. Paralelamente, o art. 730, do CPC afirma que “(...) não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão”.
8. O art. 172 da Lei de Registros Públicos assim dispõe: No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, " inter vivos" ou " mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.”
9. Para o processamento da ação de extinção de condomínio, além de ser necessário que as partes demonstrem ter direito real de propriedade sobre o bem, exige-se, adicionalmente, a comprovação da partilha do imóvel, com o registro do quinhão de cada um na certidão de ônus, o que não ocorreu no caso. inviável, neste momento, a extinção do condomínio e, consequentemente, a alienação judicial do bem. A medida atende ao princípio da continuidade registral, ao conferir uma sequência lógica nos atos praticados e atribui ônus às partes interessadas, para conhecimento de terceiros.
10. Com relação ao pedido reconvencional de fixação de aluguéis pelo uso exclusivo do imóvel, o art. 1.319 do CC dispõe que “cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou”.
11. À luz desses dispositivos, o Superior Tribunal de Justiça - STJ reconhece que o uso exclusivo de coisa comum justifica o arbitramento de aluguéis em favor dos demais coproprietários que não usufruem do bem, em razão da vedação ao enriquecimento ilícito.
12. No caso, não há discussão quanto ao uso exclusivo do bem conforme reconhecido pelas partes. A divergência orbita, tão somente, sobre o período de sua utilização.
13. Sobre o marco temporal para o cômputo do período a ser indenizado, o STJ firmou o seguinte entendimento: “o termo inicial para o ressarcimento de aluguéis pelo uso exclusivo de bem imóvel por um dos ex-cônjuges ou ex-companheiros é o momento em que este toma conhecimento inequívoco da oposição da outra parte com relação à fruição exclusiva do bem, o que ocorre com a citação, salvo se houver notificação extrajudicial anterior.
14. O acervo probatório indica que a apelada permaneceu no imóvel até maio/2023, o que é corroborado pela procuração constante dos autos e pelos comprovantes de residência da apelada, os quais pressupõem que esta já residia em local diverso desde junho de 2023. Todavia, antes desse período, não houve notificação extrajudicial a fim de cientificar a apelada sobre a discordância do apelante quanto à fruição exclusiva do bem ou para formalizar a cobrança de aluguéis, de modo que houve apenas comodato tácito entre as partes.
15. Pelos mesmos fundamentos, não há que se falar em arbitramento de aluguéis pelo uso exclusivo dos bens móveis que guarneciam o apartamento comum no período em que a ex-esposa permaneceu no bem.
16. Quanto ao carro, é incontroverso que as partes possuem o veículo questionado em condomínio, conforme formal de partilha extraído do processo 0715541-49.2017.8.07.0007. A extinção do condomínio é um interesse mútuo das partes: foi requerida pela apelada, quando do ajuizamento da ação, e não impugnada pelo apelante em sede de contestação.
17. A omissão da apelada e depositária do bem, não pode prejudicar o direito do apelante de ter satisfeita a sua pretensão, de modo que a ausência de localização do carro não obsta a alienação judicial.
18. Ademais, é devida uma compensação financeira ao apelante em razão do uso exclusivo do veículo pela apelada. Contudo, a fixação de "aluguéis" com base no valor de mercado de locação de veículos é desproporcional e excessivamente onerosa, considerando tratar-se de um automóvel antigo e de valor de mercado reduzido, conforme Tabela FIPE. Assim, em busca de uma solução mais justa e equitativa, que indenize a privação do uso sem gerar uma obrigação desmedida, a compensação deve ser calculada não como um aluguel de mercado, mas como o valor correspondente aos frutos que a quota-parte do capital investido no bem poderia gerar. Nesse contexto, é razoável fixar a indenização mensal em 1% sobre o valor de mercado do veículo, a ser apurado pela Tabela FIPE na data da avaliação. O apelante terá direito à metade desse valor, o qual corresponde à sua meação.
19. Com relação ao termo inicial para cobrança dos aluguéis, este deve ser a data da citação da apelada para responder a ação reconvencional, que ocorreu em 04/03/2023, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ.
20. O art. 1.315 do Código Civil estabelece que “o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, bem como a suportar os ônus a que estiver sujeita.”
21. Por sua vez, o art. 323 do CPC assim dispõe: "Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideras incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las".
22. As despesas com o semovente deverão ser repartidas na proporção de 50% para cada parte - exata dimensão decorrente do direito de propriedade - e deverá incidir, inclusive, sobre àquelas efetuadas no curso da demanda, desde que comprovadas. No caso, em que pesem as planilhas de gastos juntadas pelo apelante, no valor de R$ 68.583,10, não há comprovação de que a respectiva quantia foi efetivamente desembolsada. Intimado a comprovar suas alegações, o apelante limitou-se a juntar recibos de compra de produtos agrícolas, os quais somados totalizam R$ 4.810,00. Logo, a comprovação do fato constitutivo do direito do apelante se deu, somente, em relação ao montante de R$ 4.810,00. Quanto ao saldo remanescente (R$ 63.773,10), não se desincumbiu do ônus processual que lhe incumbia (art, 313, I, do CPC).
23. Ao estabelecer a regra de fixação dos honorários de sucumbência, a norma processual define que o arbitramento deve ser fixado “entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa” (art. 85, § 2o, do CPC).
24. O dispositivo estabelece ordem decrescente de preferência dos critérios acerca da base de cálculo dos honorários. Assim, o suposto proveito econômico ou o valor da causa são parâmetros subsidiários para fixação dos honorários sucumbenciais. Devem ser adotados apenas quando não houver condenação pecuniária.
25. Com relação a distribuição dos ônus sucumbenciais, esta deve ser pautada pelo exame do número de pedidos formulados e da proporcionalidade do decaimento de cada uma das partes com relação a cada um desses pleitos (STJ - EDcl no REsp: 953460 MG 2007/0114460-7, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/08/2011, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/08/2011).
26. Diante do provimento parcial do recurso, o apelante/réu sucumbiu apenas em 1 pedido, na ação principal e em 2 pedidos, na ação reconvencional, razão pela o ônus da sucumbência devem ser redistribuídos.
27. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença cassada em parte.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DISSOLUÇÃO CONDOMINIAL E FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS. PARTE DO PEDIDO NÃO APRECIADO NA SENTENÇA. ERROR IMPROCEDENDO. CASSAÇÃO PARCIAL DA SENTENÇA. TEORIA DA CAUSA MADURA. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO. ALIENAÇÃO JUDICIAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE REGISTRO FORMAL DE PARTILHA NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA. FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS. USO DO IMÓVEL COMUM. AUSÊNCIA DE INSURGÊNCIA. COMODATO TÁCITO. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM MÓVEL. COMPENSAÇÃO FINANCEIRA PELO USO EXCLUSIVO DO VEÍCULO COMUM. CABIMENTO.DEPESAS COM SEMOVENTE EM VALOR SUPERIOR AO FIXADO. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. O fato gerador da indenização não é a propriedade, mas, sim, a posse exclusiva do bem. De modo que a ausência de extinção do condomínio, por si só, não é empecilho para o pagamento de aluguéis.
2. Ao não analisar o pleito reconvencional quanto ao arbitramento de aluguéis pelo uso exclusivo do imóvel comum, o juízo incorreu em error in procedendo. Há prejuízo manifesto na conduta adotada, sob pena de gerar o enriquecimento ilícito de uma das partes.
3. No caso, apesar de o apelante não ter suscitado a nulidade da sentença quanto ao ponto, o art. 322, § 2o, do Código de Processo Civil (CPC) dispõe que “a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé”. A interpretação lógico sistemática das razões recursais demonstra claramente a pretensão do apelante em corrigir a sentença, de modo a ser ressarcido pelo uso exclusivo do bem comum por uma das partes.
4. O art. 1.013, § 3o, do CPC, que consagra a teoria da causa madura, assim prevê: “§ 3o Se o processo estiver em condições de imediato julgamento, o tribunal deve decidir desde logo o mérito quando: I - reformar sentença fundada no art. 485; II - decretar a nulidade da sentença por não ser ela congruente com os limites do pedido ou da causa de pedir; III - constatar a omissão no exame de um dos pedidos, hipótese em que poderá julgá-lo; IV - decretar a nulidade de sentença por falta de fundamentação.” – grifou-se
5. Na hipótese, o processo já passou pelas fases de saneamento e instrução. Foram apresentadas as provas necessárias para a resolução da controvérsia e não houve insurgência sobre a idoneidade da produção probatória realizada. Não há, portanto, prejuízo no julgamento imediato do mérito, por aplicação da teoria da causa madura.
6. Nos termos do art. 1.320 do Código Civil-CC, “a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum”. Portanto, se não houve acordo quanto à divisão do bem, não há outra solução senão a venda judicial do imóvel, a fim de se repartir entre os condôminos os valores correspondentes às respectivas quotas (metade para cada um).
7. Paralelamente, o art. 730, do CPC afirma que “(...) não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão”.
8. O art. 172 da Lei de Registros Públicos assim dispõe: No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, " inter vivos" ou " mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.”
9. Para o processamento da ação de extinção de condomínio, além de ser necessário que as partes demonstrem ter direito real de propriedade sobre o bem, exige-se, adicionalmente, a comprovação da partilha do imóvel, com o registro do quinhão de cada um na certidão de ônus, o que não ocorreu no caso. inviável, neste momento, a extinção do condomínio e, consequentemente, a alienação judicial do bem. A medida atende ao princípio da continuidade registral, ao conferir uma sequência lógica nos atos praticados e atribui ônus às partes interessadas, para conhecimento de terceiros.
10. Com relação ao pedido reconvencional de fixação de aluguéis pelo uso exclusivo do imóvel, o art. 1.319 do CC dispõe que “cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou”.
11. À luz desses dispositivos, o Superior Tribunal de Justiça - STJ reconhece que o uso exclusivo de coisa comum justifica o arbitramento de aluguéis em favor dos demais coproprietários que não usufruem do bem, em razão da vedação ao enriquecimento ilícito.
12. No caso, não há discussão quanto ao uso exclusivo do bem conforme reconhecido pelas partes. A divergência orbita, tão somente, sobre o período de sua utilização.
13. Sobre o marco temporal para o cômputo do período a ser indenizado, o STJ firmou o seguinte entendimento: “o termo inicial para o ressarcimento de aluguéis pelo uso exclusivo de bem imóvel por um dos ex-cônjuges ou ex-companheiros é o momento em que este toma conhecimento inequívoco da oposição da outra parte com relação à fruição exclusiva do bem, o que ocorre com a citação, salvo se houver notificação extrajudicial anterior.
14. O acervo probatório indica que a apelada permaneceu no imóvel até maio/2023, o que é corroborado pela procuração constante dos autos e pelos comprovantes de residência da apelada, os quais pressupõem que esta já residia em local diverso desde junho de 2023. Todavia, antes desse período, não houve notificação extrajudicial a fim de cientificar a apelada sobre a discordância do apelante quanto à fruição exclusiva do bem ou para formalizar a cobrança de aluguéis, de modo que houve apenas comodato tácito entre as partes.
15. Pelos mesmos fundamentos, não há que se falar em arbitramento de aluguéis pelo uso exclusivo dos bens móveis que guarneciam o apartamento comum no período em que a ex-esposa permaneceu no bem.
16. Quanto ao carro, é incontroverso que as partes possuem o veículo questionado em condomínio, conforme formal de partilha extraído do processo 0715541-49.2017.8.07.0007. A extinção do condomínio é um interesse mútuo das partes: foi requerida pela apelada, quando do ajuizamento da ação, e não impugnada pelo apelante em sede de contestação.
17. A omissão da apelada e depositária do bem, não pode prejudicar o direito do apelante de ter satisfeita a sua pretensão, de modo que a ausência de localização do carro não obsta a alienação judicial.
18. Ademais, é devida uma compensação financeira ao apelante em razão do uso exclusivo do veículo pela apelada. Contudo, a fixação de "aluguéis" com base no valor de mercado de locação de veículos é desproporcional e excessivamente onerosa, considerando tratar-se de um automóvel antigo e de valor de mercado reduzido, conforme Tabela FIPE. Assim, em busca de uma solução mais justa e equitativa, que indenize a privação do uso sem gerar uma obrigação desmedida, a compensação deve ser calculada não como um aluguel de mercado, mas como o valor correspondente aos frutos que a quota-parte do capital investido no bem poderia gerar. Nesse contexto, é razoável fixar a indenização mensal em 1% sobre o valor de mercado do veículo, a ser apurado pela Tabela FIPE na data da avaliação. O apelante terá direito à metade desse valor, o qual corresponde à sua meação.
19. Com relação ao termo inicial para cobrança dos aluguéis, este deve ser a data da citação da apelada para responder a ação reconvencional, que ocorreu em 04/03/2023, nos termos da jurisprudência consolidada do STJ.
20. O art. 1.315 do Código Civil estabelece que “o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, bem como a suportar os ônus a que estiver sujeita.”
21. Por sua vez, o art. 323 do CPC assim dispõe: "Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideras incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las".
22. As despesas com o semovente deverão ser repartidas na proporção de 50% para cada parte - exata dimensão decorrente do direito de propriedade - e deverá incidir, inclusive, sobre àquelas efetuadas no curso da demanda, desde que comprovadas. No caso, em que pesem as planilhas de gastos juntadas pelo apelante, no valor de R$ 68.583,10, não há comprovação de que a respectiva quantia foi efetivamente desembolsada. Intimado a comprovar suas alegações, o apelante limitou-se a juntar recibos de compra de produtos agrícolas, os quais somados totalizam R$ 4.810,00. Logo, a comprovação do fato constitutivo do direito do apelante se deu, somente, em relação ao montante de R$ 4.810,00. Quanto ao saldo remanescente (R$ 63.773,10), não se desincumbiu do ônus processual que lhe incumbia (art, 313, I, do CPC).
23. Ao estabelecer a regra de fixação dos honorários de sucumbência, a norma processual define que o arbitramento deve ser fixado “entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa” (art. 85, § 2o, do CPC).
24. O dispositivo estabelece ordem decrescente de preferência dos critérios acerca da base de cálculo dos honorários. Assim, o suposto proveito econômico ou o valor da causa são parâmetros subsidiários para fixação dos honorários sucumbenciais. Devem ser adotados apenas quando não houver condenação pecuniária.
25. Com relação a distribuição dos ônus sucumbenciais, esta deve ser pautada pelo exame do número de pedidos formulados e da proporcionalidade do decaimento de cada uma das partes com relação a cada um desses pleitos (STJ - EDcl no REsp: 953460 MG 2007/0114460-7, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 09/08/2011, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/08/2011).
26. Diante do provimento parcial do recurso, o apelante/réu sucumbiu apenas em 1 pedido, na ação principal e em 2 pedidos, na ação reconvencional, razão pela o ônus da sucumbência devem ser redistribuídos.
27. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença cassada em parte.