Tribunal: TJDFT
Processo: 0712749-72.2024.8.07.0009
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-10
Data de publicação: 2025-09-26

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÂO DE COBRANÇA DE COMISSÂO DE CORRETAGEM MOVIDA POR RAFAELA CONTRA LUCIANO E JOENILMA, JULGADA PARCIAMENTE PROCEDENTE. RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELOS RÉUS. MANUTENÇÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA. CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. COBRANÇA DE COMISSÃO. CONTRATO VERBAL. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. ARREPENDIMENTO POSTERIOR DOS VENDEDORES. BASE DE CÁLCULO E PERCENTUAL DA COMISSÃO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença proferida em ação de cobrança de comissão de corretagem, a qual julgou o pedido inicial parcialmente procedente.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se existe contrato de corretagem entre as partes e se houve resultado útil apto a ensejar o pagamento da comissão; (ii) saber se houve violação da boa-fé objetiva ou inversão indevida do ônus da prova; e (iii) definir a base de cálculo da condenação e o percentual devido a título de comissão de corretagem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A gratuidade de justiça concedida na origem permanece válida em todas as instâncias, conforme art. 9o da Lei no 1.060/1950.
4. A preliminar de inexistência de contrato confunde-se com o mérito e foi analisada conjuntamente.
5. O contrato de corretagem pode ser verbal, conforme art. 722 do CC, sendo obrigação de resultado.
6. A comissão de corretagem é devida quando há aproximação das partes e assinatura de contrato de compra e venda de imóvel, mesmo que sobrevenha desistência não imputável ao corretor. Precedentes: “[...] 2. ‘A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que a aproximação das partes e a assinatura da promessa de compra e venda é resultado apto a ensejar o pagamento da comissão de corretagem, ainda que sobrevenha distrato, desde que não por culpa do corretor’ (AgInt no AgInt no AREsp 1.128.381/SP, Relator Ministro Marco Buzzi, 4a Turma, DJE: 21/3/2022). [...].” (REsp no 2.190.294/SP, relator Ministro Raul Araújo, 4a Turma, DJEN: 31/3/2025.); “[...] 4. Verificado o distrato, não atribuível aos corretores, após a assinatura do contrato de promessa de compra e venda, impõe-se o pagamento da comissão acordada. [...].” (0711564-05.2020.8.07.0020, Relatora: Simone Lucindo, 1a Turma Cível, DJE: 14/4/2021).
7. O instrumento particular de compra e venda de imóvel apresentado menciona expressamente a apelada como corretora, com cláusula de comissão, conferindo elevado valor probatório.
8. Provas documentais e áudios demonstram atuação direta da apelada na intermediação e formalização do negócio.
9. A posterior desistência dos apelante/vendedores ocorrida um dia antes da lavratura da escritura definitiva, configura verdadeiro arrependimento, nos termos do art. 725 do CC.
10. A alegação de atuação exclusiva de terceiro foi contraditada pelas provas dos autos.
11. A boa-fé objetiva exige lealdade nas relações contratuais; a desistência por motivos pessoais não afasta o dever de contraprestação.
12. A apelada/corretora cumpriu o ônus da prova, apresentando contrato e registros de comunicação.
13. A base de cálculo da comissão foi corretamente fixada sobre o valor pactuado, com percentual de 5%, conforme prática de mercado e prudência judicial. Precedente: “[...] 6. A comissão de corretagem deve incidir sobre o valor total do negócio quando a atuação do corretor contribui para a concretização do contrato sobre a área total adquirida. [...].” (REsp no 2.165.921/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, 3a Turma, DJEN: 24/6/2025).
14. A apuração em liquidação de sentença é desnecessária, pois a sentença já realizou essa adequação com base em critérios objetivos.
15. A norma do art. 85, § 11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão do improvimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, devidos pelos apelantes, de 10% para 12%, sobre o valor da condenação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
16. Recurso improvido.
Tese de julgamento: “1. O contrato de corretagem pode ser verbal, conforme art. 722 do CC, sendo obrigação de resultado. 2. A comissão de corretagem é devida quando há aproximação das partes e assinatura de contrato de compra e venda de imóvel, mesmo que sobrevenha desistência não imputável ao corretor. 3. A base de cálculo da comissão deve considerar o valor pactuado no contrato de compra e venda, ainda não tendo ocorrido a transferência definitiva do imóvel.”
Dispositivos relevantes citados: Lei no 1.060/1950, art. 9o. CC, arts. 725; 422. CPC, arts. 373, I; art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp no 2.744.346/SP, relator Ministro Raul Araújo, 4a Turma, DJEN: 25/4/2025; AgInt no REsp no 2.135.750/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, DJEN: 24/4/2025; REsp no 2.190.294/SP, relator Ministro Raul Araújo, 4a Turma, DJEN: 31/3/2025; AgInt no AgInt no AREsp no 1.128.381/SP, relator Ministro Marco Buzzi, 4a Turma, DJE: 21/3/2022; REsp no 2.165.921/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, 3a Turma, DJEN: 24/6/2025. TJDFT, 0732957 38.2023.8.07.0001, Relator: Fernando Habibe, 4a Turma Cível, DJE: 31/7/2025; 0734322-30.2023.8.07.0001, Relatora: Fátima Rafael, 3a Turma Cível, DJE: 27/11/2024; 0711042-15.2023.8.07.0006, Relator: Daniel Felipe Machado, 3a Turma Recursal, DJE: 7/2/2024; 0711564-05.2020.8.07.0020, Relatora: Simone Lucindo, 1a Turma Cível, DJE: 14/4/2021.

Inteiro teor:
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÂO DE COBRANÇA DE COMISSÂO DE CORRETAGEM MOVIDA POR RAFAELA CONTRA LUCIANO E JOENILMA, JULGADA PARCIAMENTE PROCEDENTE. RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO PELOS RÉUS. MANUTENÇÃO DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA. CORRETAGEM IMOBILIÁRIA. COBRANÇA DE COMISSÃO. CONTRATO VERBAL. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. ARREPENDIMENTO POSTERIOR DOS VENDEDORES. BASE DE CÁLCULO E PERCENTUAL DA COMISSÃO. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença proferida em ação de cobrança de comissão de corretagem, a qual julgou o pedido inicial parcialmente procedente.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se existe contrato de corretagem entre as partes e se houve resultado útil apto a ensejar o pagamento da comissão; (ii) saber se houve violação da boa-fé objetiva ou inversão indevida do ônus da prova; e (iii) definir a base de cálculo da condenação e o percentual devido a título de comissão de corretagem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A gratuidade de justiça concedida na origem permanece válida em todas as instâncias, conforme art. 9o da Lei no 1.060/1950.
4. A preliminar de inexistência de contrato confunde-se com o mérito e foi analisada conjuntamente.
5. O contrato de corretagem pode ser verbal, conforme art. 722 do CC, sendo obrigação de resultado.
6. A comissão de corretagem é devida quando há aproximação das partes e assinatura de contrato de compra e venda de imóvel, mesmo que sobrevenha desistência não imputável ao corretor. Precedentes: “[...] 2. ‘A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido de que a aproximação das partes e a assinatura da promessa de compra e venda é resultado apto a ensejar o pagamento da comissão de corretagem, ainda que sobrevenha distrato, desde que não por culpa do corretor’ (AgInt no AgInt no AREsp 1.128.381/SP, Relator Ministro Marco Buzzi, 4a Turma, DJE: 21/3/2022). [...].” (REsp no 2.190.294/SP, relator Ministro Raul Araújo, 4a Turma, DJEN: 31/3/2025.); “[...] 4. Verificado o distrato, não atribuível aos corretores, após a assinatura do contrato de promessa de compra e venda, impõe-se o pagamento da comissão acordada. [...].” (0711564-05.2020.8.07.0020, Relatora: Simone Lucindo, 1a Turma Cível, DJE: 14/4/2021).
7. O instrumento particular de compra e venda de imóvel apresentado menciona expressamente a apelada como corretora, com cláusula de comissão, conferindo elevado valor probatório.
8. Provas documentais e áudios demonstram atuação direta da apelada na intermediação e formalização do negócio.
9. A posterior desistência dos apelante/vendedores ocorrida um dia antes da lavratura da escritura definitiva, configura verdadeiro arrependimento, nos termos do art. 725 do CC.
10. A alegação de atuação exclusiva de terceiro foi contraditada pelas provas dos autos.
11. A boa-fé objetiva exige lealdade nas relações contratuais; a desistência por motivos pessoais não afasta o dever de contraprestação.
12. A apelada/corretora cumpriu o ônus da prova, apresentando contrato e registros de comunicação.
13. A base de cálculo da comissão foi corretamente fixada sobre o valor pactuado, com percentual de 5%, conforme prática de mercado e prudência judicial. Precedente: “[...] 6. A comissão de corretagem deve incidir sobre o valor total do negócio quando a atuação do corretor contribui para a concretização do contrato sobre a área total adquirida. [...].” (REsp no 2.165.921/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, 3a Turma, DJEN: 24/6/2025).
14. A apuração em liquidação de sentença é desnecessária, pois a sentença já realizou essa adequação com base em critérios objetivos.
15. A norma do art. 85, § 11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão do improvimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, devidos pelos apelantes, de 10% para 12%, sobre o valor da condenação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
16. Recurso improvido.
Tese de julgamento: “1. O contrato de corretagem pode ser verbal, conforme art. 722 do CC, sendo obrigação de resultado. 2. A comissão de corretagem é devida quando há aproximação das partes e assinatura de contrato de compra e venda de imóvel, mesmo que sobrevenha desistência não imputável ao corretor. 3. A base de cálculo da comissão deve considerar o valor pactuado no contrato de compra e venda, ainda não tendo ocorrido a transferência definitiva do imóvel.”
Dispositivos relevantes citados: Lei no 1.060/1950, art. 9o. CC, arts. 725; 422. CPC, arts. 373, I; art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp no 2.744.346/SP, relator Ministro Raul Araújo, 4a Turma, DJEN: 25/4/2025; AgInt no REsp no 2.135.750/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, DJEN: 24/4/2025; REsp no 2.190.294/SP, relator Ministro Raul Araújo, 4a Turma, DJEN: 31/3/2025; AgInt no AgInt no AREsp no 1.128.381/SP, relator Ministro Marco Buzzi, 4a Turma, DJE: 21/3/2022; REsp no 2.165.921/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, 3a Turma, DJEN: 24/6/2025. TJDFT, 0732957 38.2023.8.07.0001, Relator: Fernando Habibe, 4a Turma Cível, DJE: 31/7/2025; 0734322-30.2023.8.07.0001, Relatora: Fátima Rafael, 3a Turma Cível, DJE: 27/11/2024; 0711042-15.2023.8.07.0006, Relator: Daniel Felipe Machado, 3a Turma Recursal, DJE: 7/2/2024; 0711564-05.2020.8.07.0020, Relatora: Simone Lucindo, 1a Turma Cível, DJE: 14/4/2021.