Tribunal: TJDFT
Processo: 0703866-82.2023.8.07.0006
Órgão julgador: JAMES EDUARDO OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-27
Data de publicação: 2025-12-17

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM. FALTA DE ADESÃO EFETIVA DO CONSUMIDOR. NULIDADE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. FALTA DE CLAREZA E PRECISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DESCABIDA.
I. Nas relações de consumo a arbitragem só pode ser instituída validamente como mecanismo alternativo de composição mediante livre e consciente adesão volitiva do consumidor que somente se completa com a sua aceitação à arbitragem iniciada a requerimento do fornecedor, consoante a inteligência do artigo 51, inciso VII, do Código de Defesa do Consumidor.
II. A concordância do consumidor hábil a expungir a compulsoriedade da arbitragem só se perfaz com a sua submissão voluntária à arbitragem instituída a pedido do fornecedor, não bastando, para tanto, a sua adesão formal à cláusula compromissória.
III. Ao ajuizar a demanda no foro do seu domicílio o consumidor expressa a sua discordância com a cláusula compromissória que, por via de consequência, perde a sua eficácia.
IV. Em se tratando de promessa de compra e venda celebrada após a vigência do artigo 67-A da Lei 4.591/64, acrescentado pela Lei 13.786/2018, a cláusula penal deve observar o percentual de retenção de 25% dos valores pagos para a hipótese de resolução do contrato por desistência ou inadimplemento do promitente comprador.
V. À falta de prova de que o empreendimento imobiliário estava submetido ao regime de patrimônio de afetação, tal como preveem os artigos 31-A e 31-B da Lei 4.591/1964 e o artigo 167, inciso I, item 47, da Lei 6.015/1973, não é válida a pena convencional de 50% da quantia paga autorizada abstratamente pelo artigo 67-A, § 5o, da Lei 4.591/1964.
VI. No contexto da instabilidade econômica gerada pela pandemia Covid-19 a pena convencional de 50% da quantia paga, ainda que válida, pode ser reduzida excepcional e justificadamente com fundamento nos artigos 413 do Código Civil e 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.
VII. Não está autorizada a retenção da comissão de corretagem prevista no artigo 67-A, inciso I, da Lei 4.591/1964, na hipótese em que é disposta contratualmente sem a transparência e a clareza exigidas nos artigos 4o, caput, 6o, inciso III, e 46 do Código de Defesa do Consumidor.
VIII. Apelação provida para cassar a sentença. Pedidos parcialmente procedentes.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM. FALTA DE ADESÃO EFETIVA DO CONSUMIDOR. NULIDADE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. FALTA DE CLAREZA E PRECISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DESCABIDA.
I. Nas relações de consumo a arbitragem só pode ser instituída validamente como mecanismo alternativo de composição mediante livre e consciente adesão volitiva do consumidor que somente se completa com a sua aceitação à arbitragem iniciada a requerimento do fornecedor, consoante a inteligência do artigo 51, inciso VII, do Código de Defesa do Consumidor.
II. A concordância do consumidor hábil a expungir a compulsoriedade da arbitragem só se perfaz com a sua submissão voluntária à arbitragem instituída a pedido do fornecedor, não bastando, para tanto, a sua adesão formal à cláusula compromissória.
III. Ao ajuizar a demanda no foro do seu domicílio o consumidor expressa a sua discordância com a cláusula compromissória que, por via de consequência, perde a sua eficácia.
IV. Em se tratando de promessa de compra e venda celebrada após a vigência do artigo 67-A da Lei 4.591/64, acrescentado pela Lei 13.786/2018, a cláusula penal deve observar o percentual de retenção de 25% dos valores pagos para a hipótese de resolução do contrato por desistência ou inadimplemento do promitente comprador.
V. À falta de prova de que o empreendimento imobiliário estava submetido ao regime de patrimônio de afetação, tal como preveem os artigos 31-A e 31-B da Lei 4.591/1964 e o artigo 167, inciso I, item 47, da Lei 6.015/1973, não é válida a pena convencional de 50% da quantia paga autorizada abstratamente pelo artigo 67-A, § 5o, da Lei 4.591/1964.
VI. No contexto da instabilidade econômica gerada pela pandemia Covid-19 a pena convencional de 50% da quantia paga, ainda que válida, pode ser reduzida excepcional e justificadamente com fundamento nos artigos 413 do Código Civil e 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor.
VII. Não está autorizada a retenção da comissão de corretagem prevista no artigo 67-A, inciso I, da Lei 4.591/1964, na hipótese em que é disposta contratualmente sem a transparência e a clareza exigidas nos artigos 4o, caput, 6o, inciso III, e 46 do Código de Defesa do Consumidor.
VIII. Apelação provida para cassar a sentença. Pedidos parcialmente procedentes.