Tribunal: TJDFT
Processo: 0722965-71.2024.8.07.0016
Órgão julgador: MARCO ANTONIO DO AMARAL
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-02-03
Data de publicação: 2025-02-14

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. PERCENTUAL DE 0,5% DEVIDO MENSALMENTE PELO PERÍODO TOTAL ATRASO. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA NÃO VERIFICADA. ÍNDICE DE CORREÇÃO CONFORME ESTIPULADO NA SENTENÇA. RECURSOS DAS PARTES CONHECIDOS E IMPROVIDOS. SENTENÇA MANTIDA.
1. Trata-se de Recursos Inominados interpostos por ambas as partes em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, apenas declarando a nulidade da cláusula contratual 5.2.4 do contrato firmado entre as partes, bem como condenando a parte ré ao pagamento de R$ 21.415,51, a título de indenização por danos materiais, a ser atualizado monetariamente pelo INPC a partir de 27/12/2022 e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
2. Ambos os recursos são tempestivos, adequados à espécie e acompanhados de preparo. Contrarrazões apresentadas apenas pelos autores, conforme ID 64762876.
3. Do Recurso da requerida. Requer que do valor devido aos autores seja efetuado o abatimento correspondente ao período de 01/07/2022 até 24/09/2023. Para tanto, sustenta que no referido período congelou a atualização dos valores devidos pelos autores. Acrescenta que a decisão de congelar a atualização dos valores reflete seu compromisso em minimizar os impactos financeiros do atraso na entrega do imóvel aos autores. Quanto ao índice de correção fixado na sentença, requer a aplicação do art. 406 do Código Civil, para que seja aplicada a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic). Quanto à responsabilidade no atraso da entrega do imóvel, sustenta a ocorrência de caso fortuito ou força maior.
4. Do Recurso dos autores. Sustentam a necessidade de declaração de nulidade da cláusula 5.2.2 do contrato, visto que reduz pela metade o direito que está estabelecido na lei. Alegam que o § 2o do art. 43-A Lei no 4.591/64 confere ao adquirente adimplente, em caso de atraso superior a 180 dias para entrega da unidade imobiliária, o direito de receber uma indenização correspondente a 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. Quanto ao índice de correção aplicado na sentença, aduzem que deve ser aquele estipulado no contrato, qual seja, mensalmente pelo ICC e posteriormente pelo IGPM+ 1%.
5. No julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo período de tolerância.” Todavia, no caso de atraso na entrega do imóvel, a construtora/incorporadora deverá ser responsável pela indenização de tal pagamento, durante o período moratório, por ser fato imputável somente a ela. Assim, não há que se falar em abatimento correspondente ao período de 01/07/2022 até 24/09/2023. Ademais, sequer há nos autos prova de que a requerida realmente tenha realizado o congelamento da atualização dos valores devidos pelos autores no referido período.
6. No que diz respeito aos lucros cessantes, a entrega do bem após o decurso do prazo contratual priva o consumidor da obtenção de rendimentos decorrentes da utilização da sua propriedade. Trata-se de entendimento consolidado no âmbito do STJ. No caso, não se mostra abusiva a cláusula no 5.2.2 do contrato, que fixou os lucros cessantes no percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel, por mês de atraso, sendo esse parâmetro comumente adotado no âmbito do e. TJDFT. Nesse sentido: Acórdão 1331987, 00113966820158070004, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 7/4/2021, publicado no DJE: 23/4/2021 e Acórdão 1738140, 0744906-48.2022.8.07.0016, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 08/08/2023, publicado no PJe: 18/08/2023. Da análise do caderno probatório, não desponta que o montante arbitrado em sentença, a qual considerou o valor de compra do imóvel, tenha sido insuficiente para recompor os prejuízos materiais experimentados pelos autores, razão pela qual não há necessidade de reforma da sentença quanto ao ponto.
7. No tocante ao índice de correção aplicado na sentença, a requerida requer a aplicação do art. 406 do Código Civil, para que seja aplicada a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic). Por sua vez, os autores requerem a aplicação do índice estipulado no contrato, qual seja, mensalmente pelo ICC e posteriormente pelo IGPM+1%.
8. Ambas as partes não possuem razão em suas insurgências quanto ao índice de correção aplicado. No contrato de compra e venda de ID 64762843 restou estipulado que o saldo devedor seria corrigido pelo ICC até a expedição do habite-se e, após a emissão da carta de habite-se, pelo IGPM+1%.
9. A Lei no 10.931/2004, em seu art. 46, prevê reajuste com periodicidade mensal das parcelas decorrentes de contratos de comercialização de imóveis com prazo superior a 36 meses nos seguintes termos: “Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.”
10. O contrato de ID 64762843 foi celebrado entre as partes na data de 15/04/2021. Na cláusula 5.1 restou estipulado que o prazo de conclusão da obra ocorreria em 30/06/2022, com previsão de concessão de habite-se no prazo de até 6 (seis) meses após a conclusão da obra, ou seja, até 30/12/2022.
11. Desse modo, conquanto legítima a utilização do ICC, índice setorial da construção civil, como indexador nos contratos que têm como objeto, dentre outros, a venda de imóvel em construção, o negócio celebrado entre as partes foi firmado por prazo inferior a 36 (trinta e seis) meses, afastando, assim, a incidência da Lei no 10.931/2004. Portanto, a fixação de cláusula contratual com previsão de correção monetária mensal reveste-se de abusividade. Nesse sentido, correta a sentença que estipulou a atualização monetária pelo INPC a partir de 27/12/2022 e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
12. Por fim, a situação sob análise não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade da requerida, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracteriza-se, pois, como fortuito interno. Assim, ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva dos consumidores ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelos adquirentes. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcionais e adequados para reparar os prejuízos causados.
13. RECURSOS DOS AUTORES e DA REQUERIDA CONHECIDOS e IMPROVIDOS. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.
14. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios, ante a sucumbência recíproca (art. 55 da Lei 9.099/95).
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. PERCENTUAL DE 0,5% DEVIDO MENSALMENTE PELO PERÍODO TOTAL ATRASO. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA NÃO VERIFICADA. ÍNDICE DE CORREÇÃO CONFORME ESTIPULADO NA SENTENÇA. RECURSOS DAS PARTES CONHECIDOS E IMPROVIDOS. SENTENÇA MANTIDA.
1. Trata-se de Recursos Inominados interpostos por ambas as partes em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, apenas declarando a nulidade da cláusula contratual 5.2.4 do contrato firmado entre as partes, bem como condenando a parte ré ao pagamento de R$ 21.415,51, a título de indenização por danos materiais, a ser atualizado monetariamente pelo INPC a partir de 27/12/2022 e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
2. Ambos os recursos são tempestivos, adequados à espécie e acompanhados de preparo. Contrarrazões apresentadas apenas pelos autores, conforme ID 64762876.
3. Do Recurso da requerida. Requer que do valor devido aos autores seja efetuado o abatimento correspondente ao período de 01/07/2022 até 24/09/2023. Para tanto, sustenta que no referido período congelou a atualização dos valores devidos pelos autores. Acrescenta que a decisão de congelar a atualização dos valores reflete seu compromisso em minimizar os impactos financeiros do atraso na entrega do imóvel aos autores. Quanto ao índice de correção fixado na sentença, requer a aplicação do art. 406 do Código Civil, para que seja aplicada a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic). Quanto à responsabilidade no atraso da entrega do imóvel, sustenta a ocorrência de caso fortuito ou força maior.
4. Do Recurso dos autores. Sustentam a necessidade de declaração de nulidade da cláusula 5.2.2 do contrato, visto que reduz pela metade o direito que está estabelecido na lei. Alegam que o § 2o do art. 43-A Lei no 4.591/64 confere ao adquirente adimplente, em caso de atraso superior a 180 dias para entrega da unidade imobiliária, o direito de receber uma indenização correspondente a 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. Quanto ao índice de correção aplicado na sentença, aduzem que deve ser aquele estipulado no contrato, qual seja, mensalmente pelo ICC e posteriormente pelo IGPM+ 1%.
5. No julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo período de tolerância.” Todavia, no caso de atraso na entrega do imóvel, a construtora/incorporadora deverá ser responsável pela indenização de tal pagamento, durante o período moratório, por ser fato imputável somente a ela. Assim, não há que se falar em abatimento correspondente ao período de 01/07/2022 até 24/09/2023. Ademais, sequer há nos autos prova de que a requerida realmente tenha realizado o congelamento da atualização dos valores devidos pelos autores no referido período.
6. No que diz respeito aos lucros cessantes, a entrega do bem após o decurso do prazo contratual priva o consumidor da obtenção de rendimentos decorrentes da utilização da sua propriedade. Trata-se de entendimento consolidado no âmbito do STJ. No caso, não se mostra abusiva a cláusula no 5.2.2 do contrato, que fixou os lucros cessantes no percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel, por mês de atraso, sendo esse parâmetro comumente adotado no âmbito do e. TJDFT. Nesse sentido: Acórdão 1331987, 00113966820158070004, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 7/4/2021, publicado no DJE: 23/4/2021 e Acórdão 1738140, 0744906-48.2022.8.07.0016, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 08/08/2023, publicado no PJe: 18/08/2023. Da análise do caderno probatório, não desponta que o montante arbitrado em sentença, a qual considerou o valor de compra do imóvel, tenha sido insuficiente para recompor os prejuízos materiais experimentados pelos autores, razão pela qual não há necessidade de reforma da sentença quanto ao ponto.
7. No tocante ao índice de correção aplicado na sentença, a requerida requer a aplicação do art. 406 do Código Civil, para que seja aplicada a taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic). Por sua vez, os autores requerem a aplicação do índice estipulado no contrato, qual seja, mensalmente pelo ICC e posteriormente pelo IGPM+1%.
8. Ambas as partes não possuem razão em suas insurgências quanto ao índice de correção aplicado. No contrato de compra e venda de ID 64762843 restou estipulado que o saldo devedor seria corrigido pelo ICC até a expedição do habite-se e, após a emissão da carta de habite-se, pelo IGPM+1%.
9. A Lei no 10.931/2004, em seu art. 46, prevê reajuste com periodicidade mensal das parcelas decorrentes de contratos de comercialização de imóveis com prazo superior a 36 meses nos seguintes termos: “Nos contratos de comercialização de imóveis, de financiamento imobiliário em geral e nos de arrendamento mercantil de imóveis, bem como nos títulos e valores mobiliários por eles originados, com prazo mínimo de trinta e seis meses, é admitida estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.”
10. O contrato de ID 64762843 foi celebrado entre as partes na data de 15/04/2021. Na cláusula 5.1 restou estipulado que o prazo de conclusão da obra ocorreria em 30/06/2022, com previsão de concessão de habite-se no prazo de até 6 (seis) meses após a conclusão da obra, ou seja, até 30/12/2022.
11. Desse modo, conquanto legítima a utilização do ICC, índice setorial da construção civil, como indexador nos contratos que têm como objeto, dentre outros, a venda de imóvel em construção, o negócio celebrado entre as partes foi firmado por prazo inferior a 36 (trinta e seis) meses, afastando, assim, a incidência da Lei no 10.931/2004. Portanto, a fixação de cláusula contratual com previsão de correção monetária mensal reveste-se de abusividade. Nesse sentido, correta a sentença que estipulou a atualização monetária pelo INPC a partir de 27/12/2022 e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
12. Por fim, a situação sob análise não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade da requerida, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Caracteriza-se, pois, como fortuito interno. Assim, ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva dos consumidores ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelos adquirentes. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcionais e adequados para reparar os prejuízos causados.
13. RECURSOS DOS AUTORES e DA REQUERIDA CONHECIDOS e IMPROVIDOS. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.
14. Sem condenação em custas processuais e honorários advocatícios, ante a sucumbência recíproca (art. 55 da Lei 9.099/95).
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.