Tribunal: TJDFT
Processo: 0772434-86.2024.8.07.0016
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-19
Data de publicação: 2025-05-28

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PRAZOS DE ENTREGA DIVERSOS. ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE ÂNIMO DE NOVAR. ADOÇÃO DA CLÁUSULA MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO. JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TAXAS DE CONDOMÍNIO DE OUTRO IMÓVEL. INCOMPATIBILIDADE COM A INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. BIS IN IDEM. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer o atraso na entrega do imóvel e condenar a recorrente ao ressarcimento dos juros da obra suportados pela autora no período de mora, além do pagamento de indenização por lucros cessantes. Suscita preliminar de incompetência em razão do valor da causa e da complexidade da matéria. No mérito, defende a legalidade das cláusulas contratuais, em especial a novação quanto ao prazo de entrega, de modo que não haveria atraso na entrega do imóvel. Afirma ainda que não é devido o ressarcimento dos juros de mora, pois sua cobrança pelo agente financeiro é lícita durante a fase de construção do imóvel. Aduz que a autora não comprovou o pagamento dos juros de obra. Sustenta que houve caso fortuito em razão da escassez de materiais e mão de obra durante a pandemia de coronavírus, de modo que não poderia ser responsabilizada. Por fim, alega que não há dano moral a ser indenizado. Contrarrazões não apresentadas.
II. Recurso cabível e tempestivo. Preparo recolhido.
III. Preliminar de incompetência. A presente ação tem como objeto indenização em razão de inadimplemento contratual. Assim, o valor da causa mede-se pela extensão do dano e não sobre o valor do contrato. Desnecessária a realização de perícia, uma vez que os documentos juntados aos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia, em especial quanto aos valores pagos a título de juros de obra. Preliminares rejeitadas.
IV. Cumpre observar que se aplicam ao caso os ditames do Código de Defesa do Consumidor, pois as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2o e 3o daquele diploma legal.
V. O prazo de entrega do empreendimento era 30/04/2023, segundo o termo de reserva, podendo ser prorrogado por mais 180 (cento e oitenta) dias. Por outro lado, o contrato de financiamento prevê prazo diverso, 09/10/2023. Embora o contrato com a instituição financeira seja essencial para a concretização da compra e venda, mesmo porque é através do mútuo garantido por alienação fiduciária que se faz o pagamento do preço, é certo que a fixação de dois prazos de entrega põe o consumidor em desvantagem exagerada, tratando, portanto, de prática abusiva, nos termos do art. 51, IV do CDC. Demais disso, não há que se falar em novação, uma vez que não é nem expressa e nem inequívoca a vontade do consumidor nesse sentido (art. 361 do Código Civil).
VI. O consumidor, ao celebrar o contrato, tem a legítima expectativa de que o imóvel será entregue no prazo ajustado, sendo esta data, inclusive, bastante relevante na formação da vontade de contratar. Ademais, é vedado ao fornecedor, nos termos do art. 39, XII do CDC, deixar de fixar prazo para concluir sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério. Ainda nos termos do art. 47 do CDC, a interpretação das cláusulas contratuais se dará da forma mais favorável ao consumidor. Havendo cláusulas com fixação de prazos diversos, deve ser adotada aquela com prazo de entrega mais curto, porque mais favorável ao consumidor.
VII. Por ocasião do julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. Portanto, o prazo de entrega a ser considerado é aquele previsto no termo de reserva, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, não havendo que se falar em acréscimo de mais 60 (sessenta) dias previstos no contrato de financiamento.
VIII. Nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil, o devedor em mora responde pelos prejuízos a que deu causa, os quais abrangem o que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar. Não há que se falar em ocorrência de caso fortuito em razão de escassez de mão de obra ou insumos. Isso porque construtora de grande experiência no mercado de incorporação não tem como ignorar esse fator. A ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada ou de insumos, não configura caso fortuito, daí porque não excluem a responsabilidade da empresa construtora. Trata-se, no máximo, de fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade, razão pela qual a requerida deve suportar diante do risco da atividade que exerce. Cumpre observar ainda que a pandemia do coronavírus se iniciou em meados de 2020 e o contrato foi firmado em novembro de 2021, de modo que a construtora poderia prever com clareza o fluxo de mão de obra e insumos, não havendo mais regras rígidas de isolamento social vigentes na época.
IX. Também no julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.3. É lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo período de tolerância.” Todavia, no caso de atraso na entrega do imóvel, a construtora/incorporadora deverá ser responsável pela indenização de tal pagamento, durante o período moratório, por ser fato imputável somente a ela. O pagamento foi comprovado na planilha de ID 70750917, emitida através da própria Caixa Econômica Federal. Não há reparo a ser feito na sentença.
X. Ainda conforme Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.” Portanto, cabível a indenização pelos danos que a recorrida suportou em razão da privação do uso do imóvel. No que tange ao valor do aluguel, constitui prática comum no mercado se cobrar entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) do valor do imóvel a título de aluguel, sendo esta uma média de preço razoável. Portanto, não há reparo a ser feito na sentença.
XI. O dano moral pode ser definido como a privação ou lesão de direito da personalidade, independentemente de repercussão patrimonial direta, desconsiderando-se o mero mal-estar, dissabor ou vicissitude do cotidiano, sendo que a sanção consiste na imposição de uma indenização, cujo valor é fixado judicialmente, com a finalidade de compensar a vítima, punir o infrator e prevenir fatos semelhantes que provocam insegurança jurídica. De acordo com a doutrina e a jurisprudência, o prejuízo imaterial é uma decorrência natural (lógica) da própria violação do direito da personalidade ou da prática do ato ilícito. Assim, o dano moral, de acordo com Sérgio Cavalieri Filho: "deriva inexoravelmente do próprio fato ofensivo, de modo que, provada a ofensa... está demonstrado o dano moral" (Programa de Responsabilidade Civil. 5a ed. São Paulo: Editora Malheiros. 2003. p. 99).
XII. Desse modo, cumpre à parte lesada apenas provar os fatos que ensejaram a reparação pretendida, sendo desnecessária a prova da violação ao direito da personalidade ou do sofrimento experimentado. No presente caso, a parte autora/recorrente não logrou demonstrar que teve maculada a sua dignidade e honra, muito menos que tenha sido submetida à situação vexatória ou constrangimento capaz de abalar sua moral, porquanto dos fatos narrados na inicial, não se configura potencialmente hábil a causar dor, vexame, sofrimento ou humilhação que cause angústia e desequilíbrio no bem-estar da parte. O mero descumprimento contratual não enseja dano moral.
XIII. Não cabe à construtora o ressarcimento de valores pagos a título de condomínio pela autora. A uma porque os comprovantes de pagamento evidenciam que o adimplemento foi feito por terceiro e não pela autora. A duas, porque há incompatibilidade, pena de bis in idem, entre a indenização por lucros cessantes e o pedido de indenização por dano emergente consubstanciado na taxa de condomínio que a autora teria pago relativa ao imóvel em que reside.
XIV. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE para afastar a condenação ao pagamento de compensação por danos morais e de indenização por danos emergentes relativos às taxas de condomínio.
XV. Sem honorários, ante a ausência de recorrente vencido, conforme art. 55 da Lei 9.099/95.
XVI. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PRAZOS DE ENTREGA DIVERSOS. ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE ÂNIMO DE NOVAR. ADOÇÃO DA CLÁUSULA MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO. JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. TAXAS DE CONDOMÍNIO DE OUTRO IMÓVEL. INCOMPATIBILIDADE COM A INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. BIS IN IDEM. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer o atraso na entrega do imóvel e condenar a recorrente ao ressarcimento dos juros da obra suportados pela autora no período de mora, além do pagamento de indenização por lucros cessantes. Suscita preliminar de incompetência em razão do valor da causa e da complexidade da matéria. No mérito, defende a legalidade das cláusulas contratuais, em especial a novação quanto ao prazo de entrega, de modo que não haveria atraso na entrega do imóvel. Afirma ainda que não é devido o ressarcimento dos juros de mora, pois sua cobrança pelo agente financeiro é lícita durante a fase de construção do imóvel. Aduz que a autora não comprovou o pagamento dos juros de obra. Sustenta que houve caso fortuito em razão da escassez de materiais e mão de obra durante a pandemia de coronavírus, de modo que não poderia ser responsabilizada. Por fim, alega que não há dano moral a ser indenizado. Contrarrazões não apresentadas.
II. Recurso cabível e tempestivo. Preparo recolhido.
III. Preliminar de incompetência. A presente ação tem como objeto indenização em razão de inadimplemento contratual. Assim, o valor da causa mede-se pela extensão do dano e não sobre o valor do contrato. Desnecessária a realização de perícia, uma vez que os documentos juntados aos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia, em especial quanto aos valores pagos a título de juros de obra. Preliminares rejeitadas.
IV. Cumpre observar que se aplicam ao caso os ditames do Código de Defesa do Consumidor, pois as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2o e 3o daquele diploma legal.
V. O prazo de entrega do empreendimento era 30/04/2023, segundo o termo de reserva, podendo ser prorrogado por mais 180 (cento e oitenta) dias. Por outro lado, o contrato de financiamento prevê prazo diverso, 09/10/2023. Embora o contrato com a instituição financeira seja essencial para a concretização da compra e venda, mesmo porque é através do mútuo garantido por alienação fiduciária que se faz o pagamento do preço, é certo que a fixação de dois prazos de entrega põe o consumidor em desvantagem exagerada, tratando, portanto, de prática abusiva, nos termos do art. 51, IV do CDC. Demais disso, não há que se falar em novação, uma vez que não é nem expressa e nem inequívoca a vontade do consumidor nesse sentido (art. 361 do Código Civil).
VI. O consumidor, ao celebrar o contrato, tem a legítima expectativa de que o imóvel será entregue no prazo ajustado, sendo esta data, inclusive, bastante relevante na formação da vontade de contratar. Ademais, é vedado ao fornecedor, nos termos do art. 39, XII do CDC, deixar de fixar prazo para concluir sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério. Ainda nos termos do art. 47 do CDC, a interpretação das cláusulas contratuais se dará da forma mais favorável ao consumidor. Havendo cláusulas com fixação de prazos diversos, deve ser adotada aquela com prazo de entrega mais curto, porque mais favorável ao consumidor.
VII. Por ocasião do julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. Portanto, o prazo de entrega a ser considerado é aquele previsto no termo de reserva, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, não havendo que se falar em acréscimo de mais 60 (sessenta) dias previstos no contrato de financiamento.
VIII. Nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil, o devedor em mora responde pelos prejuízos a que deu causa, os quais abrangem o que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar. Não há que se falar em ocorrência de caso fortuito em razão de escassez de mão de obra ou insumos. Isso porque construtora de grande experiência no mercado de incorporação não tem como ignorar esse fator. A ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada ou de insumos, não configura caso fortuito, daí porque não excluem a responsabilidade da empresa construtora. Trata-se, no máximo, de fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade, razão pela qual a requerida deve suportar diante do risco da atividade que exerce. Cumpre observar ainda que a pandemia do coronavírus se iniciou em meados de 2020 e o contrato foi firmado em novembro de 2021, de modo que a construtora poderia prever com clareza o fluxo de mão de obra e insumos, não havendo mais regras rígidas de isolamento social vigentes na época.
IX. Também no julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.3. É lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo período de tolerância.” Todavia, no caso de atraso na entrega do imóvel, a construtora/incorporadora deverá ser responsável pela indenização de tal pagamento, durante o período moratório, por ser fato imputável somente a ela. O pagamento foi comprovado na planilha de ID 70750917, emitida através da própria Caixa Econômica Federal. Não há reparo a ser feito na sentença.
X. Ainda conforme Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.” Portanto, cabível a indenização pelos danos que a recorrida suportou em razão da privação do uso do imóvel. No que tange ao valor do aluguel, constitui prática comum no mercado se cobrar entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) do valor do imóvel a título de aluguel, sendo esta uma média de preço razoável. Portanto, não há reparo a ser feito na sentença.
XI. O dano moral pode ser definido como a privação ou lesão de direito da personalidade, independentemente de repercussão patrimonial direta, desconsiderando-se o mero mal-estar, dissabor ou vicissitude do cotidiano, sendo que a sanção consiste na imposição de uma indenização, cujo valor é fixado judicialmente, com a finalidade de compensar a vítima, punir o infrator e prevenir fatos semelhantes que provocam insegurança jurídica. De acordo com a doutrina e a jurisprudência, o prejuízo imaterial é uma decorrência natural (lógica) da própria violação do direito da personalidade ou da prática do ato ilícito. Assim, o dano moral, de acordo com Sérgio Cavalieri Filho: "deriva inexoravelmente do próprio fato ofensivo, de modo que, provada a ofensa... está demonstrado o dano moral" (Programa de Responsabilidade Civil. 5a ed. São Paulo: Editora Malheiros. 2003. p. 99).
XII. Desse modo, cumpre à parte lesada apenas provar os fatos que ensejaram a reparação pretendida, sendo desnecessária a prova da violação ao direito da personalidade ou do sofrimento experimentado. No presente caso, a parte autora/recorrente não logrou demonstrar que teve maculada a sua dignidade e honra, muito menos que tenha sido submetida à situação vexatória ou constrangimento capaz de abalar sua moral, porquanto dos fatos narrados na inicial, não se configura potencialmente hábil a causar dor, vexame, sofrimento ou humilhação que cause angústia e desequilíbrio no bem-estar da parte. O mero descumprimento contratual não enseja dano moral.
XIII. Não cabe à construtora o ressarcimento de valores pagos a título de condomínio pela autora. A uma porque os comprovantes de pagamento evidenciam que o adimplemento foi feito por terceiro e não pela autora. A duas, porque há incompatibilidade, pena de bis in idem, entre a indenização por lucros cessantes e o pedido de indenização por dano emergente consubstanciado na taxa de condomínio que a autora teria pago relativa ao imóvel em que reside.
XIV. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE para afastar a condenação ao pagamento de compensação por danos morais e de indenização por danos emergentes relativos às taxas de condomínio.
XV. Sem honorários, ante a ausência de recorrente vencido, conforme art. 55 da Lei 9.099/95.
XVI. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.