Tribunal: TJDFT
Processo: 0724033-04.2024.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-09-08

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0724033-04.2024.8.07.0001 RECORRENTE: TS3 PARTICIPÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA RECORRIDA: TATIANA CUNHA MARINHO MAIA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. INVALIDADE. SENTENÇA CASSADA. APLICAÇÃO DA TEORIA DA CAUSA MADURA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA RECÍPROCA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO LIMITADA A 10%. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. CLÁUSULA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ABUSIVA. I. Caso em exame 1. Ação de rescisão contratual proposta pela promitente compradora em face da promitente vendedora, sob alegação de descumprimento contratual pela ré, consistente na não entrega das benfeitorias prometidas e na ausência de individualização da matrícula do imóvel. 2. A parte autora pleiteia a rescisão do contrato, a devolução parcial dos valores pagos, a nulidade da taxa de fruição e de cláusulas abusivas de ressarcimento de despesas de cobrança e honorários advocatícios. 3. A sentença extinguiu o processo sem resolução do mérito, reconhecendo a existência de cláusula compromissória arbitral. II. Questão em discussão 4. Há duas questões em discussão: (i) determinar se a cláusula compromissória arbitral é válida ou se deve ser afastada, reconhecendo-se a competência do Poder Judiciário; (ii) examinar se estão presentes os requisitos para a rescisão contratual e os efeitos decorrentes dessa rescisão. III. Razões de decidir 5. O ajuizamento da ação perante o Poder Judiciário pela consumidora caracteriza a sua discordância com a arbitragem, tornando nula a cláusula compromissória. Sentença cassada. 6. A rescisão contratual deve ocorrer por culpa recíproca, pois ambas as partes se tornaram inadimplentes: a ré, pela não entrega das benfeitorias e regularização do imóvel; a autora, pela suspensão dos pagamentos devido ao aumento excessivo das parcelas. 7. Se a construtora/empreiteira não demonstrar gastos extraordinários ou eventual particularidade que justifique o percentual de 25% de retenção dos valores pagos, deve-se reduzir esse percentual para 10% na restituição dos valores ao consumidor, segundo o entendimento pacificado desta Corte. 8. A taxa de fruição é indevida se o consumidor não ocupou e nem se beneficiou economicamente do imóvel. 9. Cláusula que impõe ao consumidor o pagamento de honorários advocatícios em caso de inadimplência viola o CDC, pois transfere ao consumidor custos de cobrança sem justificativa legal. IV. Dispositivo 10. Deu-se provimento ao apelo para anular a sentença e, com base na teoria da causa madura, julgar procedentes os pedidos iniciais. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 1.196 e 1.228, ambos do Código Civil, requerendo a condenação da recorrida ao pagamento da taxa de fruição, cuja natureza é propter rem, em razão da entrega do empreendimento e da posse exercida sobre o bem; b) artigo 1o, § 2o, da Lei 6.899/81, defendendo que o termo inicial de incidência da correção monetária, para fins de devolução, só deve ocorrer a partir do ajuizamento da ação; c) artigo 67-A, inciso II, da Lei 4.591/94, pleiteando a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, ao argumento de que a inadimplência contratual se deu por culpa exclusiva da recorrida; d) artigo 4o da Lei 9.307/96, defendendo ser válida a cláusula compromissória de arbitragem, pois está devidamente destacada e possui a assinatura das partes, dando plena aquiescência aos seus termos. II - O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à mencionada contrariedade aos artigos 1.196 e 1.228, ambos do Código Civil, 67-A, inciso II, da Lei 4.591/94 e 4o da Lei 9.307/96, pois “A revisão do acórdão demandaria reexame de matéria fático-probatória e de cláusulas contratuais, o que é inviável em recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ” (REsp n. 2.186.602/RJ, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025). Melhor sorte não colhe o apelo no tocante ao indicado malferimento ao artigo 1o, § 2o, da Lei 6.899/81, porque o acórdão impugnado encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior. A propósito, confira-se: Desta forma, é o caso de incidência da Súmula 43/STJ: Incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo. (EDcl no REsp n. 1.942.196/PR, relator Ministro Afrânio Vilela, Primeira Seção, julgado em 13/8/2025, DJEN de 20/8/2025). Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto aos recursos interpostos com base na alínea “c” quanto àqueles fundamentados na alínea “a” do permissivo constitucional” (AgInt no AREsp n. 2.766.348/MT, relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 11/6/2025, DJEN de 16/6/2025). III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A020

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0724033-04.2024.8.07.0001 RECORRENTE: TS3 PARTICIPÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA RECORRIDA: TATIANA CUNHA MARINHO MAIA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA. INVALIDADE. SENTENÇA CASSADA. APLICAÇÃO DA TEORIA DA CAUSA MADURA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA RECÍPROCA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO LIMITADA A 10%. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. CLÁUSULA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ABUSIVA. I. Caso em exame 1. Ação de rescisão contratual proposta pela promitente compradora em face da promitente vendedora, sob alegação de descumprimento contratual pela ré, consistente na não entrega das benfeitorias prometidas e na ausência de individualização da matrícula do imóvel. 2. A parte autora pleiteia a rescisão do contrato, a devolução parcial dos valores pagos, a nulidade da taxa de fruição e de cláusulas abusivas de ressarcimento de despesas de cobrança e honorários advocatícios. 3. A sentença extinguiu o processo sem resolução do mérito, reconhecendo a existência de cláusula compromissória arbitral. II. Questão em discussão 4. Há duas questões em discussão: (i) determinar se a cláusula compromissória arbitral é válida ou se deve ser afastada, reconhecendo-se a competência do Poder Judiciário; (ii) examinar se estão presentes os requisitos para a rescisão contratual e os efeitos decorrentes dessa rescisão. III. Razões de decidir 5. O ajuizamento da ação perante o Poder Judiciário pela consumidora caracteriza a sua discordância com a arbitragem, tornando nula a cláusula compromissória. Sentença cassada. 6. A rescisão contratual deve ocorrer por culpa recíproca, pois ambas as partes se tornaram inadimplentes: a ré, pela não entrega das benfeitorias e regularização do imóvel; a autora, pela suspensão dos pagamentos devido ao aumento excessivo das parcelas. 7. Se a construtora/empreiteira não demonstrar gastos extraordinários ou eventual particularidade que justifique o percentual de 25% de retenção dos valores pagos, deve-se reduzir esse percentual para 10% na restituição dos valores ao consumidor, segundo o entendimento pacificado desta Corte. 8. A taxa de fruição é indevida se o consumidor não ocupou e nem se beneficiou economicamente do imóvel. 9. Cláusula que impõe ao consumidor o pagamento de honorários advocatícios em caso de inadimplência viola o CDC, pois transfere ao consumidor custos de cobrança sem justificativa legal. IV. Dispositivo 10. Deu-se provimento ao apelo para anular a sentença e, com base na teoria da causa madura, julgar procedentes os pedidos iniciais. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 1.196 e 1.228, ambos do Código Civil, requerendo a condenação da recorrida ao pagamento da taxa de fruição, cuja natureza é propter rem, em razão da entrega do empreendimento e da posse exercida sobre o bem; b) artigo 1o, § 2o, da Lei 6.899/81, defendendo que o termo inicial de incidência da correção monetária, para fins de devolução, só deve ocorrer a partir do ajuizamento da ação; c) artigo 67-A, inciso II, da Lei 4.591/94, pleiteando a retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago, ao argumento de que a inadimplência contratual se deu por culpa exclusiva da recorrida; d) artigo 4o da Lei 9.307/96, defendendo ser válida a cláusula compromissória de arbitragem, pois está devidamente destacada e possui a assinatura das partes, dando plena aquiescência aos seus termos. II - O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à mencionada contrariedade aos artigos 1.196 e 1.228, ambos do Código Civil, 67-A, inciso II, da Lei 4.591/94 e 4o da Lei 9.307/96, pois “A revisão do acórdão demandaria reexame de matéria fático-probatória e de cláusulas contratuais, o que é inviável em recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ” (REsp n. 2.186.602/RJ, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025, DJEN de 26/6/2025). Melhor sorte não colhe o apelo no tocante ao indicado malferimento ao artigo 1o, § 2o, da Lei 6.899/81, porque o acórdão impugnado encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior. A propósito, confira-se: Desta forma, é o caso de incidência da Súmula 43/STJ: Incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo prejuízo. (EDcl no REsp n. 1.942.196/PR, relator Ministro Afrânio Vilela, Primeira Seção, julgado em 13/8/2025, DJEN de 20/8/2025). Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto aos recursos interpostos com base na alínea “c” quanto àqueles fundamentados na alínea “a” do permissivo constitucional” (AgInt no AREsp n. 2.766.348/MT, relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 11/6/2025, DJEN de 16/6/2025). III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A020