Tribunal: TJDFT
Processo: 0705182-51.2024.8.07.0021
Órgão julgador: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-30
Data de publicação: 2025-06-12

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. PRELIMINARES REJEITADAS. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. TEMA 996/STJ. DANO MORAL. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Narra a autora que celebrou o Termo de Reserva de Unidade Habitacional no. 39098 - Itapoã Parque, referente ao imóvel localizado na Quadra 501, conjunto 02, Lote 11, Bloco A1, Unidade 0003, Itapoã Parque, Brasília/DF, no qual consta de forma expressa que a data estimada para entrega do imóvel seria no dia 30/4/2023, admitida uma tolerância de 180 dias corridos. Assim, o referido imóvel teria data limite para ser entregue no dia 30/12/2021, mas o imóvel não foi entregue na data acordada. Pretende indenização por danos materiais e morais. A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos para condenar ao pagamento dos lucros cessantes e juros de obra.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se nos autos, preliminarmente, (i) eventual julgamento extrapetita com relação aos juros de obra; (ii) eventual incompetência do Juizado Especial Cível em razão do valor da causa; no mérito, (iii) a ocorrência de caso fortuito, em razão da pandemia; (iv) a diferença entre o termo de reserva da unidade habitacional e do contrato de compra e venda, sendo que o prazo estimativo de entrega contido no termo de reserva não poderia ser utilizado como o termo final de entrega do imóvel; e (iv) a inexistência de lucros cessantes em razão da tempestividade na entrega do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Da preliminar de julgamento extrapetita. Conforme o Superior Tribunal de Justiça, “a aferição da ocorrência de julgamento ultra petita se dá com base na interpretação lógico-sistemática de todo o conteúdo recursal, e não apenas de tópico específico relativo aos pedidos" (REsp 1.287.458/SP). A petição inicial consignou expressamente que “mostra-se impositiva a sentença de procedência da lide para condenar, a Requerida ao pagamento de reparação pelos danos materiais sofridos pela Autora em virtude do atraso na conclusão do empreendimento e entrega da unidade adquirida pela autora”. Dessa forma, considerando que houve pedido de indenização por danos materiais, e que os juros de obra se enquadram nessa espécie, assim como os lucros cessantes, não há que se falar em julgamento extrapetita. Preliminar rejeitada.
4. Da preliminar de incompetência pelo valor da causa. O valor da causa não se confunde com o valor do contrato. Na presente hipótese, deve ser considerado o proveito econômico almejado pela autora, não se aplicando o valor integral do contrato como parâmetro para definir a competência. Assim, não há violação ao limite imposto pelo art. 3o, inciso I, da Lei no 9.099/1995. Preliminar rejeitada (Acórdão 1983086 – 3a Turma Recursal).
5. Da natureza jurídica do termo de reserva. Segundo o Tema 996/STJ, o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes (Acórdão 1983086 – 3a Turma Recursal).
6. Da inexistência de caso fortuito. A escassez de mão de obra especializada em razão do crescimento do mercado imobiliário não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade da construtora/incorporadora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil, caracterizam-se, pois, como fortuitos internos, nos termos do Enunciado 443 da V Jornada de Direito Civil da Justiça Federal. Em que pese a notoriedade dos fatos, tampouco indicaram o período em que efetivamente ficou impedido de dar continuidade às obras em razão do isolamento social, não delimitando tampouco objetivamente este alegado direito, assim como não apresentou a normatização pertinente justificadora, não se desvencilhando de seu ônus processual previsto no art. 373 do CPC (Acórdão 1878785 – 2a Turma Recursal)
7. Dos lucros cessantes. O Superior Tribunal de Justiça entendeu que, nas hipóteses semelhantes à dos autos, o prejuízo do comprador em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel é presumido, e, portanto, apto a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado. A jurisprudência das Turmas Recursais estabelece oslucroscessantesentre 0,5e 1% do valor do imóvel ou pelo valor de mercado (Acórdão 1168359 – 1a Turma Recursal).

IV. DISPOSITIVO
8. Recurso CONHECIDO e DESPROVIDO. Condenada a recorrente ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/1995.
____________________
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.287.458/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/05/2016, DJe de 19/05/2016; REsp 1.834.003-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 17/09/2019; TJDFT, Acórdão 1983086, 0768892-60.2024.8.07.0016, Relator(a): DANIEL FELIPE MACHADO, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 24/03/2025, publicado no DJe: 07/04/2025; Acórdão 1878785, 0760618-44.2023.8.07.0016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 17/06/2024, publicado no DJe: 27/06/2024; Acórdão 1168359, 0744282-72.2017.8.07.0016, Relator(a): AISTON HENRIQUE DE SOUSA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 02/05/2019, publicado no DJe: 04/06/2019.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. PRELIMINARES REJEITADAS. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. TEMA 996/STJ. DANO MORAL. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Narra a autora que celebrou o Termo de Reserva de Unidade Habitacional no. 39098 - Itapoã Parque, referente ao imóvel localizado na Quadra 501, conjunto 02, Lote 11, Bloco A1, Unidade 0003, Itapoã Parque, Brasília/DF, no qual consta de forma expressa que a data estimada para entrega do imóvel seria no dia 30/4/2023, admitida uma tolerância de 180 dias corridos. Assim, o referido imóvel teria data limite para ser entregue no dia 30/12/2021, mas o imóvel não foi entregue na data acordada. Pretende indenização por danos materiais e morais. A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos para condenar ao pagamento dos lucros cessantes e juros de obra.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se nos autos, preliminarmente, (i) eventual julgamento extrapetita com relação aos juros de obra; (ii) eventual incompetência do Juizado Especial Cível em razão do valor da causa; no mérito, (iii) a ocorrência de caso fortuito, em razão da pandemia; (iv) a diferença entre o termo de reserva da unidade habitacional e do contrato de compra e venda, sendo que o prazo estimativo de entrega contido no termo de reserva não poderia ser utilizado como o termo final de entrega do imóvel; e (iv) a inexistência de lucros cessantes em razão da tempestividade na entrega do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Da preliminar de julgamento extrapetita. Conforme o Superior Tribunal de Justiça, “a aferição da ocorrência de julgamento ultra petita se dá com base na interpretação lógico-sistemática de todo o conteúdo recursal, e não apenas de tópico específico relativo aos pedidos" (REsp 1.287.458/SP). A petição inicial consignou expressamente que “mostra-se impositiva a sentença de procedência da lide para condenar, a Requerida ao pagamento de reparação pelos danos materiais sofridos pela Autora em virtude do atraso na conclusão do empreendimento e entrega da unidade adquirida pela autora”. Dessa forma, considerando que houve pedido de indenização por danos materiais, e que os juros de obra se enquadram nessa espécie, assim como os lucros cessantes, não há que se falar em julgamento extrapetita. Preliminar rejeitada.
4. Da preliminar de incompetência pelo valor da causa. O valor da causa não se confunde com o valor do contrato. Na presente hipótese, deve ser considerado o proveito econômico almejado pela autora, não se aplicando o valor integral do contrato como parâmetro para definir a competência. Assim, não há violação ao limite imposto pelo art. 3o, inciso I, da Lei no 9.099/1995. Preliminar rejeitada (Acórdão 1983086 – 3a Turma Recursal).
5. Da natureza jurídica do termo de reserva. Segundo o Tema 996/STJ, o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes (Acórdão 1983086 – 3a Turma Recursal).
6. Da inexistência de caso fortuito. A escassez de mão de obra especializada em razão do crescimento do mercado imobiliário não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade da construtora/incorporadora, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil, caracterizam-se, pois, como fortuitos internos, nos termos do Enunciado 443 da V Jornada de Direito Civil da Justiça Federal. Em que pese a notoriedade dos fatos, tampouco indicaram o período em que efetivamente ficou impedido de dar continuidade às obras em razão do isolamento social, não delimitando tampouco objetivamente este alegado direito, assim como não apresentou a normatização pertinente justificadora, não se desvencilhando de seu ônus processual previsto no art. 373 do CPC (Acórdão 1878785 – 2a Turma Recursal)
7. Dos lucros cessantes. O Superior Tribunal de Justiça entendeu que, nas hipóteses semelhantes à dos autos, o prejuízo do comprador em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel é presumido, e, portanto, apto a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado. A jurisprudência das Turmas Recursais estabelece oslucroscessantesentre 0,5e 1% do valor do imóvel ou pelo valor de mercado (Acórdão 1168359 – 1a Turma Recursal).

IV. DISPOSITIVO
8. Recurso CONHECIDO e DESPROVIDO. Condenada a recorrente ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/1995.
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Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.287.458/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/05/2016, DJe de 19/05/2016; REsp 1.834.003-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 17/09/2019; TJDFT, Acórdão 1983086, 0768892-60.2024.8.07.0016, Relator(a): DANIEL FELIPE MACHADO, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 24/03/2025, publicado no DJe: 07/04/2025; Acórdão 1878785, 0760618-44.2023.8.07.0016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 17/06/2024, publicado no DJe: 27/06/2024; Acórdão 1168359, 0744282-72.2017.8.07.0016, Relator(a): AISTON HENRIQUE DE SOUSA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 02/05/2019, publicado no DJe: 04/06/2019.