Tribunal: TJDFT
Processo: 0707632-22.2023.8.07.0014
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-06-11

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CLÁUSULA PENAL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS. RELAÇÃO DE CONSUMO. REDUÇÃO DA MULTA. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1 Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de cobrança, reconheceu a validade de cláusula penal por rescisão antecipada de contrato de administração de imóveis com garantia, mas limitou sua aplicação a 20% do saldo contratual remanescente.
2 O recurso busca o restabelecimento da integralidade da penalidade ou, subsidiariamente, sua majoração para 50%.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3 Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida cláusula penal que prevê o pagamento de todas as comissões até o fim da locação, mesmo após a rescisão unilateral; (ii) estabelecer se é legítima a limitação judicial da cláusula penal a 20% do valor remanescente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4 A cláusula penal é exigível diante de inadimplemento contratual, nos termos do art. 408 do CC.
5 A obrigação principal foi parcialmente cumprida, o que permite a redução equitativa da penalidade conforme art. 413 do CC.
6 Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica, sendo nula cláusula que imponha obrigação desproporcional.
7 A exigência de pagamento integral das comissões remanescentes, sem contraprestação, caracteriza vantagem excessiva e enriquecimento sem causa.
8 A jurisprudência do STJ autoriza a limitação judicial da cláusula penal em razão de sua excessividade.
9 A majoração da penalidade para 50% se mostra incompatível com os princípios da razoabilidade e do equilíbrio contratual.
10 Correta a fixação recíproca dos ônus da sucumbência, diante do acolhimento parcial dos pedidos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “É admissível a redução da cláusula penal por rescisão contratual antecipada quando a obrigação principal tiver sido parcialmente cumprida, notadamente em relações de consumo, para evitar enriquecimento sem causa.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 408 e 413; CDC, arts. 2o, 3o e 51, IV; CPC, arts. 86 e 1.022.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.547.310/RS, Rel.: Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/12/2024, DJEN 9/12/2024; STJ, AgInt no REsp n. 1.761.548/SC, Rel.: Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/11/2024, DJEN 29/11/2024; TJDFT, Acórdão 1886698, 0730900-47.2023.8.07.0001, Rel.: Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, 26/06/2024, DJe 18/07/2024; TJDFT, Acórdão 1876553, 0706728-80.2019.8.07.0001, Rel.: Soníria Rocha Campos D’Assunção, 6a Turma Cível, 19/06/2024, DJe 24/06/2024.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CLÁUSULA PENAL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS. RELAÇÃO DE CONSUMO. REDUÇÃO DA MULTA. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1 Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de cobrança, reconheceu a validade de cláusula penal por rescisão antecipada de contrato de administração de imóveis com garantia, mas limitou sua aplicação a 20% do saldo contratual remanescente.
2 O recurso busca o restabelecimento da integralidade da penalidade ou, subsidiariamente, sua majoração para 50%.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3 Há duas questões em discussão: (i) definir se é válida cláusula penal que prevê o pagamento de todas as comissões até o fim da locação, mesmo após a rescisão unilateral; (ii) estabelecer se é legítima a limitação judicial da cláusula penal a 20% do valor remanescente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4 A cláusula penal é exigível diante de inadimplemento contratual, nos termos do art. 408 do CC.
5 A obrigação principal foi parcialmente cumprida, o que permite a redução equitativa da penalidade conforme art. 413 do CC.
6 Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica, sendo nula cláusula que imponha obrigação desproporcional.
7 A exigência de pagamento integral das comissões remanescentes, sem contraprestação, caracteriza vantagem excessiva e enriquecimento sem causa.
8 A jurisprudência do STJ autoriza a limitação judicial da cláusula penal em razão de sua excessividade.
9 A majoração da penalidade para 50% se mostra incompatível com os princípios da razoabilidade e do equilíbrio contratual.
10 Correta a fixação recíproca dos ônus da sucumbência, diante do acolhimento parcial dos pedidos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “É admissível a redução da cláusula penal por rescisão contratual antecipada quando a obrigação principal tiver sido parcialmente cumprida, notadamente em relações de consumo, para evitar enriquecimento sem causa.”
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 408 e 413; CDC, arts. 2o, 3o e 51, IV; CPC, arts. 86 e 1.022.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.547.310/RS, Rel.: Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/12/2024, DJEN 9/12/2024; STJ, AgInt no REsp n. 1.761.548/SC, Rel.: Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 11/11/2024, DJEN 29/11/2024; TJDFT, Acórdão 1886698, 0730900-47.2023.8.07.0001, Rel.: Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, 26/06/2024, DJe 18/07/2024; TJDFT, Acórdão 1876553, 0706728-80.2019.8.07.0001, Rel.: Soníria Rocha Campos D’Assunção, 6a Turma Cível, 19/06/2024, DJe 24/06/2024.