Tribunal: TJDFT
Processo: 0711661-45.2023.8.07.0005
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-09-11

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0711661-45.2023.8.07.0005 RECORRENTE: JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A RECORRIDO: MEIRIELE DAS NEVES MARQUES LIMA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. CONTRATO PRELIMINAR. VINCULAÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. TOLERÂNCIA. LICITUDE. CONCLUSÃO DA OBRA. VINCULAÇÃO AO FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE. MORA DAS VENDEDORAS CONFIGURADA. DANO MATERIAL. ALUGUEIS. RESSARCIMENTO DEVIDO. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO. SENTENÇA MODIFICADA. 1. Em que pese o “Termo de Reserva de Unidade Habitacional” possua natureza de contrato preliminar, suas cláusulas vinculam as partes, nos termos dos arts. 462 do CC e 48 do CDC. Assim, deve ser considerado o prazo para a entrega do imóvel nele estipulado. 2. Acerca da licitude da cláusula que alarga o prazo de entrega da obra, a jurisprudência do eg. TJDFT consolidou o entendimento de que não há abusividade no período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias estabelecido no contrato, não gerando desvantagem excessiva ao consumidor. 3. O c. Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.729.593/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996), fixou a tese de que “Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância” (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). 4. Se o imóvel não é entregue ao promitente comprador no prazo acordado, resta configurada a mora da construtora que enseja o pagamento de indenização ao consumidor pelos prejuízos causados. 5. No caso concreto, comprovado o pagamento de alugueis no período de atraso na entrega do imóvel da Autora, é devido o ressarcimento deles, limitados ao valor pleiteado na petição inicial. 6. O atraso na conclusão das obras do empreendimento imobiliário enseja o pagamento de juros de obra por período superior ao que o promitente comprador estaria obrigado a pagar caso fosse cumprido o prazo para a entrega do imóvel, razão pela qual, nessa situação, afigura-se cabível a restituição pela promitente vendedora dos valores pagos a maior a título de juros de obra pelo adquirente da unidade imobiliária. 7. Apelação conhecida e provida. A parte recorrente alega que o acórdão combatido ensejou as seguintes violações: a) artigo 360, inciso I, do Código Civil, sob o argumento de que o único prazo contratualmente válido e vinculante é aquele estabelecido no contrato de promessa de compra e venda, firmado em 15/5/2023. Afirma que o chamado “termo de reserva” constitui apenas um instrumento preliminar, de natureza não obrigacional, utilizado para registrar a intenção inicial de aquisição do imóvel sem força jurídica para definir obrigações definitivas entre as partes. Acrescenta que não há pluralidade de prazos ou incerteza a ser dirimida, pelo contrário, o contrato definitivo eliminou qualquer ambiguidade, conferindo às partes a segurança jurídica protegida pelo Tema 996 do STJ. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgado do TJMG; b) artigo 393 do Código Civil, ao afastar a aplicação da excludente de caso fortuito e/ou força maior decorrente da pandemia COVID-19. Defende que demonstrou exaustivamente que a pandemia configurou evento externo, afetando drasticamente toda a cadeia da construção civil. Requer que todas as futuras publicações pertinentes ao presente feito sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a fixação de honorários recursais. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa ao artigo 360, inciso I, do Código Civil, bem como quanto ao invocado dissenso pretoriano, pois o órgão julgador, com lastro na interpretação das cláusulas contratuais e nos elementos fático-probatórios dos autos assentou: “Consta no referido instrumento que a entrega do imóvel estava prevista para 30/12/2021, com prazo de tolerância de 180 dias, conforme cláusula 21, o que prorroga a entrega até o dia 30/6/2022. Em que pese o “Termo de Reserva de Unidade Habitacional” (ID 69742994) possua natureza de contrato preliminar, suas cláusulas vinculam as partes, nos termos dos arts. 462 do CC e 48 do CDC. Assim, deve ser considerado o prazo para a entrega do imóvel estipulado nesse documento (...) comprovado que a entrega do imóvel ocorreu em 5/12/2023, após escoado o prazo de tolerância acordado, em 30/6/2022, é devido o pagamento do dano material” (ID 72773635). Com efeito, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matérias de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ, óbices também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea "c" do permissivo constitucional (REsp n. 2.208.666/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJEN de 12/6/2025). Melhor sorte não colhe o apelo em relação ao suposto malferimento ao artigo 393, do CCb, uma vez que referido dispositivo legal, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração, não foi objeto de decisão por parte do órgão julgador. Resta, portanto, caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou o entendimento de que “ não há incompatibilidade entre a inexistência de ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 e a ausência de prequestionamento, com a incidência do enunciado n. 211 da Súmula do STJ, quanto às teses invocadas pela parte recorrente, que, entretanto, não são debatidas pelo Tribunal local, por entender suficientes para a solução da controvérsia outros argumentos utilizados pelo colegiado” (AgInt no AREsp n. 2.801.963/SC, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 28/5/2025, DJEN de 2/6/2025). No que concerne ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. Por fim, DEFIRO o pedido de publicação em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235, conforme requerido em ID 74978543. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A029

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0711661-45.2023.8.07.0005 RECORRENTE: JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A RECORRIDO: MEIRIELE DAS NEVES MARQUES LIMA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. CONTRATO PRELIMINAR. VINCULAÇÃO. PRAZO DE ENTREGA. TOLERÂNCIA. LICITUDE. CONCLUSÃO DA OBRA. VINCULAÇÃO AO FINANCIAMENTO. ABUSIVIDADE. MORA DAS VENDEDORAS CONFIGURADA. DANO MATERIAL. ALUGUEIS. RESSARCIMENTO DEVIDO. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO. SENTENÇA MODIFICADA. 1. Em que pese o “Termo de Reserva de Unidade Habitacional” possua natureza de contrato preliminar, suas cláusulas vinculam as partes, nos termos dos arts. 462 do CC e 48 do CDC. Assim, deve ser considerado o prazo para a entrega do imóvel nele estipulado. 2. Acerca da licitude da cláusula que alarga o prazo de entrega da obra, a jurisprudência do eg. TJDFT consolidou o entendimento de que não há abusividade no período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias estabelecido no contrato, não gerando desvantagem excessiva ao consumidor. 3. O c. Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.729.593/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996), fixou a tese de que “Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância” (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019). 4. Se o imóvel não é entregue ao promitente comprador no prazo acordado, resta configurada a mora da construtora que enseja o pagamento de indenização ao consumidor pelos prejuízos causados. 5. No caso concreto, comprovado o pagamento de alugueis no período de atraso na entrega do imóvel da Autora, é devido o ressarcimento deles, limitados ao valor pleiteado na petição inicial. 6. O atraso na conclusão das obras do empreendimento imobiliário enseja o pagamento de juros de obra por período superior ao que o promitente comprador estaria obrigado a pagar caso fosse cumprido o prazo para a entrega do imóvel, razão pela qual, nessa situação, afigura-se cabível a restituição pela promitente vendedora dos valores pagos a maior a título de juros de obra pelo adquirente da unidade imobiliária. 7. Apelação conhecida e provida. A parte recorrente alega que o acórdão combatido ensejou as seguintes violações: a) artigo 360, inciso I, do Código Civil, sob o argumento de que o único prazo contratualmente válido e vinculante é aquele estabelecido no contrato de promessa de compra e venda, firmado em 15/5/2023. Afirma que o chamado “termo de reserva” constitui apenas um instrumento preliminar, de natureza não obrigacional, utilizado para registrar a intenção inicial de aquisição do imóvel sem força jurídica para definir obrigações definitivas entre as partes. Acrescenta que não há pluralidade de prazos ou incerteza a ser dirimida, pelo contrário, o contrato definitivo eliminou qualquer ambiguidade, conferindo às partes a segurança jurídica protegida pelo Tema 996 do STJ. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgado do TJMG; b) artigo 393 do Código Civil, ao afastar a aplicação da excludente de caso fortuito e/ou força maior decorrente da pandemia COVID-19. Defende que demonstrou exaustivamente que a pandemia configurou evento externo, afetando drasticamente toda a cadeia da construção civil. Requer que todas as futuras publicações pertinentes ao presente feito sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a fixação de honorários recursais. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa ao artigo 360, inciso I, do Código Civil, bem como quanto ao invocado dissenso pretoriano, pois o órgão julgador, com lastro na interpretação das cláusulas contratuais e nos elementos fático-probatórios dos autos assentou: “Consta no referido instrumento que a entrega do imóvel estava prevista para 30/12/2021, com prazo de tolerância de 180 dias, conforme cláusula 21, o que prorroga a entrega até o dia 30/6/2022. Em que pese o “Termo de Reserva de Unidade Habitacional” (ID 69742994) possua natureza de contrato preliminar, suas cláusulas vinculam as partes, nos termos dos arts. 462 do CC e 48 do CDC. Assim, deve ser considerado o prazo para a entrega do imóvel estipulado nesse documento (...) comprovado que a entrega do imóvel ocorreu em 5/12/2023, após escoado o prazo de tolerância acordado, em 30/6/2022, é devido o pagamento do dano material” (ID 72773635). Com efeito, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matérias de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ, óbices também aplicáveis ao recurso fundamentado na alínea "c" do permissivo constitucional (REsp n. 2.208.666/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, DJEN de 12/6/2025). Melhor sorte não colhe o apelo em relação ao suposto malferimento ao artigo 393, do CCb, uma vez que referido dispositivo legal, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração, não foi objeto de decisão por parte do órgão julgador. Resta, portanto, caracterizado o desatendimento ao indispensável prequestionamento – enunciados 211 da Súmula do STJ e 282 da Súmula do STF. A respeito do tema, a Corte Superior já sedimentou o entendimento de que “ não há incompatibilidade entre a inexistência de ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 e a ausência de prequestionamento, com a incidência do enunciado n. 211 da Súmula do STJ, quanto às teses invocadas pela parte recorrente, que, entretanto, não são debatidas pelo Tribunal local, por entender suficientes para a solução da controvérsia outros argumentos utilizados pelo colegiado” (AgInt no AREsp n. 2.801.963/SC, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 28/5/2025, DJEN de 2/6/2025). No que concerne ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. Por fim, DEFIRO o pedido de publicação em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235, conforme requerido em ID 74978543. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A029