Tribunal: TJDFT
Processo: 0709961-03.2024.8.07.0004
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-04-07
Data de publicação: 2025-04-22

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DÉBITO CONDOMINIAL. CESSÃO DE DIREITOS ANTERIOR AO DÉBITO. CONTRATO PARTICULAR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO CREDOR NÃO COMPROVADA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. REGRESSO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 2° Juizado Especial Cível e Criminal do Gama que julgou parcialmente procedentes os pedidos inicias e declarou a inexistência de débito entre as partes, no valor de R$ 674,48 (seiscentos e setenta e quatro reais e quarenta e oito centavos), com vencimento em 22/03/23, determinou a exclusão definitiva da referida dívida dos cadastros de proteção ao crédito e condenou a parte ré no pagamento do valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) a título de indenização por danos morais.
2. Na origem, o autor ajuizou ação declaratória com inexistência de débito cumulada com indenização por danos morais. Narrou que possuía imóvel no condomínio requerido e em 23/11/2021 o transferiu para terceiro conforme Instrumento particular de Cessão de Direitos. Observou que após a transferência, todas as responsabilidades financeiras passaram a ser de disponibilidade do novo proprietário. Destacou que começou a receber cobranças indevidas da parte ré e que os débitos são de responsabilidade do comprador do bem. Frisou que tentou resolver administrativamente, mas as cobranças persistiram e teve o seu nome negativado junto aos órgãos de proteção.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 69321820). Foram oferecidas contrarrazões (ID 69321824).
4. A questão trazida para conhecimento desta Turma Recursal consiste na responsabilidade do cessionário por débito condominial posterior à cessão de direitos e na boa fé-objetiva da cobrança.
5. Em suas razões recursais, o requerido alegou que o repasse do imóvel se deu por meio de cessão de direitos conhecido como “contrato de gaveta” ou venda de ágio, o que não afasta o recorrido da qualidade de proprietário. Destacou que o negócio realizado pelo autor com terceiro, nunca foi repassado ao condomínio, tampouco ao banco credor. Frisou que, ainda que exista uma cessão de direitos, o financiamento bancário do imóvel permanece sobre a titularidade do recorrido e sobre ele recaem todos os débitos. Assim, segundo os seus argumentos, é o nome do recorrido que deve ser negativado em caso de não pagamento das despesas do imóvel. Salientou que o inadimplemento das despesas condominiais pelo proprietário do imóvel não impede a cobrança regressiva em face de terceiros que estavam na posse do bem durante determinado período. Destacou que as taxas condominiais, além de propter rem, são solidárias, indivisíveis e podem ser cobradas do proprietário ou possuidor. Salientou que o condomínio tem a opção de exercer o direito de cobrança contra o cessionário do imóvel ou contra quem esteja na posse do bem. Detalhou que o imóvel foi adquirido nos termos do contrato por instrumento particular de compra e venda e mútuo com obrigações e alienação fiduciária vinculada a empreendimento (Programa Minha Casa Minha Vida), e que, portanto, o imóvel pertence ao recorrido, uma vez que trata de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação. Argumentou que na matrícula do imóvel consta como proprietário o recorrido, o que o responsabiliza pelo cumprimento da obrigação. Ao final, requereu a reforma da sentença e a improcedência dos pedidos iniciais, bem como manter o débito condominial da unidade em nome do proprietário.
6. A jurisprudência é pacífica no sentido de que as taxas condominiais são obrigações propter rem, atreladas ao bem e que, na hipótese de venda não levada à registro público, persiste a obrigação do proprietário vendedor pelo recolhimento das parcelas condominiais posteriores à alienação. A responsabilidade se protrai quando o proprietário deixar de comprovar que “o promissário comprador se imitira na posse” e que “o condomínio teve ciência inequívoca da transação”. Precedente: 7106153820208070001, Relator: Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, DJE: 22/6/2021.
7. No caso em exame, o imóvel foi adquirido pelo autor por meio do Programa Minha Casa, Minha Vida no ano de 2012, estando ainda registrado em seu nome (ID 69321819). A inicial veio acompanhada de instrumento particular de cessão de direitos em que o autor cedeu em favor de terceiro (Reginaldo – ID 69321778) os direitos sobre o imóvel em 23/11/2021. Não consta dos autos comprovação da comunicação da venda ao condomínio credor. Em contestação, veio aos autos documento produzido pelo condomínio réu no qual consta como responsável pela unidade imobiliária pessoa diversa do autor e do cessionário, qual seja, Jhonathan. O autor juntou imagens de conversa via aplicativo de mensagens com os representantes do condomínio réu, comprovando que em 29/12/2023 ainda não tinha sido comunicada a cessão de direitos promovida pelo autor e que, em data posterior não discriminada no documento, o registro do imóvel junto ao condomínio estaria em nome do Sr. Jhonathan (IDs, 69321775, p. 4 e 69321813, p. 4). Neste sentido, somente é inequívoca a ciência do condomínio a respeito da transmissão de direitos e obrigações a terceiros quando desse diálogo, cuja data de realização não foi comprovada. Por tal motivo, deve ser admitida como ciência inequívoca a data da juntada da prova aos autos, qual seja, a petição inicial (29/07/2024).
8. O objeto da ação são débitos anteriores ao seu ajuizamento, sem qualquer pedido a respeito de parcelas vincendas. Por esse motivo, somente tendo sido comprovada a ciência do condomínio acerca da cessão particular de direitos em data posterior aos débitos, o autor responde por eles em face ao condomínio, sem prejuízo de eventual regresso em desfavor do possuidor de fato. Improcedem os pedidos autorais. Prejudicadas as demais razões recursais.
9. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos.
10. Custas recolhidas. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios em razão da ausência de recorrente vencido, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DÉBITO CONDOMINIAL. CESSÃO DE DIREITOS ANTERIOR AO DÉBITO. CONTRATO PARTICULAR. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO CREDOR NÃO COMPROVADA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. REGRESSO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 2° Juizado Especial Cível e Criminal do Gama que julgou parcialmente procedentes os pedidos inicias e declarou a inexistência de débito entre as partes, no valor de R$ 674,48 (seiscentos e setenta e quatro reais e quarenta e oito centavos), com vencimento em 22/03/23, determinou a exclusão definitiva da referida dívida dos cadastros de proteção ao crédito e condenou a parte ré no pagamento do valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais) a título de indenização por danos morais.
2. Na origem, o autor ajuizou ação declaratória com inexistência de débito cumulada com indenização por danos morais. Narrou que possuía imóvel no condomínio requerido e em 23/11/2021 o transferiu para terceiro conforme Instrumento particular de Cessão de Direitos. Observou que após a transferência, todas as responsabilidades financeiras passaram a ser de disponibilidade do novo proprietário. Destacou que começou a receber cobranças indevidas da parte ré e que os débitos são de responsabilidade do comprador do bem. Frisou que tentou resolver administrativamente, mas as cobranças persistiram e teve o seu nome negativado junto aos órgãos de proteção.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 69321820). Foram oferecidas contrarrazões (ID 69321824).
4. A questão trazida para conhecimento desta Turma Recursal consiste na responsabilidade do cessionário por débito condominial posterior à cessão de direitos e na boa fé-objetiva da cobrança.
5. Em suas razões recursais, o requerido alegou que o repasse do imóvel se deu por meio de cessão de direitos conhecido como “contrato de gaveta” ou venda de ágio, o que não afasta o recorrido da qualidade de proprietário. Destacou que o negócio realizado pelo autor com terceiro, nunca foi repassado ao condomínio, tampouco ao banco credor. Frisou que, ainda que exista uma cessão de direitos, o financiamento bancário do imóvel permanece sobre a titularidade do recorrido e sobre ele recaem todos os débitos. Assim, segundo os seus argumentos, é o nome do recorrido que deve ser negativado em caso de não pagamento das despesas do imóvel. Salientou que o inadimplemento das despesas condominiais pelo proprietário do imóvel não impede a cobrança regressiva em face de terceiros que estavam na posse do bem durante determinado período. Destacou que as taxas condominiais, além de propter rem, são solidárias, indivisíveis e podem ser cobradas do proprietário ou possuidor. Salientou que o condomínio tem a opção de exercer o direito de cobrança contra o cessionário do imóvel ou contra quem esteja na posse do bem. Detalhou que o imóvel foi adquirido nos termos do contrato por instrumento particular de compra e venda e mútuo com obrigações e alienação fiduciária vinculada a empreendimento (Programa Minha Casa Minha Vida), e que, portanto, o imóvel pertence ao recorrido, uma vez que trata de imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação. Argumentou que na matrícula do imóvel consta como proprietário o recorrido, o que o responsabiliza pelo cumprimento da obrigação. Ao final, requereu a reforma da sentença e a improcedência dos pedidos iniciais, bem como manter o débito condominial da unidade em nome do proprietário.
6. A jurisprudência é pacífica no sentido de que as taxas condominiais são obrigações propter rem, atreladas ao bem e que, na hipótese de venda não levada à registro público, persiste a obrigação do proprietário vendedor pelo recolhimento das parcelas condominiais posteriores à alienação. A responsabilidade se protrai quando o proprietário deixar de comprovar que “o promissário comprador se imitira na posse” e que “o condomínio teve ciência inequívoca da transação”. Precedente: 7106153820208070001, Relator: Sandoval Oliveira, 2a Turma Cível, DJE: 22/6/2021.
7. No caso em exame, o imóvel foi adquirido pelo autor por meio do Programa Minha Casa, Minha Vida no ano de 2012, estando ainda registrado em seu nome (ID 69321819). A inicial veio acompanhada de instrumento particular de cessão de direitos em que o autor cedeu em favor de terceiro (Reginaldo – ID 69321778) os direitos sobre o imóvel em 23/11/2021. Não consta dos autos comprovação da comunicação da venda ao condomínio credor. Em contestação, veio aos autos documento produzido pelo condomínio réu no qual consta como responsável pela unidade imobiliária pessoa diversa do autor e do cessionário, qual seja, Jhonathan. O autor juntou imagens de conversa via aplicativo de mensagens com os representantes do condomínio réu, comprovando que em 29/12/2023 ainda não tinha sido comunicada a cessão de direitos promovida pelo autor e que, em data posterior não discriminada no documento, o registro do imóvel junto ao condomínio estaria em nome do Sr. Jhonathan (IDs, 69321775, p. 4 e 69321813, p. 4). Neste sentido, somente é inequívoca a ciência do condomínio a respeito da transmissão de direitos e obrigações a terceiros quando desse diálogo, cuja data de realização não foi comprovada. Por tal motivo, deve ser admitida como ciência inequívoca a data da juntada da prova aos autos, qual seja, a petição inicial (29/07/2024).
8. O objeto da ação são débitos anteriores ao seu ajuizamento, sem qualquer pedido a respeito de parcelas vincendas. Por esse motivo, somente tendo sido comprovada a ciência do condomínio acerca da cessão particular de direitos em data posterior aos débitos, o autor responde por eles em face ao condomínio, sem prejuízo de eventual regresso em desfavor do possuidor de fato. Improcedem os pedidos autorais. Prejudicadas as demais razões recursais.
9. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos.
10. Custas recolhidas. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios em razão da ausência de recorrente vencido, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
11. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.