Tribunal: TJDFT
Processo: 0727189-68.2022.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-12-03

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0727189-68.2022.8.07.0001 RECORRENTES: DANIEL LISIAS BONTEMPO, VERITAS CONSULTORIA IMOBILIÁRIA EIRELI - ME RECORRIDOS: JULIANA MOREIRA DE SOUZA, CARLOS VICTOR TEIXEIRA DE VASCONCELOS, KARLA CARVALHO PINHEIRO HENTZY, BENEDITO TEIXEIRA DE MELO, DARLSON BACELAR HENTZY DE BRAGA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CAPÍTULO AUTÔNOMO DA SENTENÇA. NÃO IMPUGNAÇÃO PELAS PARTES. COISA JULGADA PARCIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C PERDAS E DANOS. CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL. NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO. NULIDADE. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. IMÓVEL EM ÁREA IRREGULAR. DEVOLUÇÃO DE APARTAMENTO DADO COMO PAGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. TRANSFERÊNCIA A TERCEIROS DE BOA-FÉ. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR. POSSIBILIDADE. NEXO DE CAUSALIDADE. DEMONSTRAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA MANTIDA. 1. Constatado que o capítulo autônomo e independente da sentença - que reconheceu a boa-fé de terceiros na aquisição de imóvel - não foi impugnado pelas partes em sede recursal, impõe-se o reconhecimento dos efeitos da coisa julgada material quanto à parte da decisão sobre a qual não houve insurgência. 2. O parágrafo único do art. 723 do Código Civil, com redação incluída pela Lei no 12.236 de 2010, dispõe que: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”. 3. No caso concreto, o conjunto probatório evidencia que a participação do Recorrente foi direta e determinante para os prejuízos decorrentes das relações jurídicas discutidas nos autos, pois, na qualidade de intermediador imobiliário, conduziu os Autores à celebração de negócio jurídico simulado de cessão de direitos envolvendo lotes irregulares. Atuou, ainda, em desconformidade com os deveres legais inerentes à atividade de corretagem, circunstâncias que justificam sua responsabilização pelos prejuízos materiais sofridos pelos Autores, em permuta imobiliária envolvendo apartamento e cessão de direitos sobre lotes de natureza irregular, objeto de vendas sobrepostas. 4. À luz da teoria da aparência e do princípio da causalidade, as circunstâncias do caso impõem a manutenção da sentença que julgou procedente o pedido formulado contra a empresa recorrente, para declarar a nulidade do negócio jurídico, bem como para condená-la ao pagamento de honorários sucumbenciais. 5. Apelação conhecida e não provida. Os recorrentes alegam violação ao artigo 186 do Código Civil, sustentando que o acórdão impugnado reconheceu a responsabilidade civil sem individualizar condutas e sem prova inequívoca de ato ilícito praticado por eles. Sustentam que sua atuação se limitou a atos ordinários de corretagem, não havendo participação em fraude relacionada a imóvel situado em área irregular. Defendem que a responsabilização exige demonstração de dolo ou culpa específica, inexistente no caso. Em contrarrazões, os recorridos JULIANA MOREIRA DE SOUZA E CARLOS VICTOR TEIXEIRA DE VASCONCELOS pedem que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado MARCOS EDUARDO GASPARINI DE MAGALHÃES, OAB/DF 44.814 (ID 75331259). II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no tocante à mencionada ofensa ao artigo 186 do CC. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que "Na hipótese, além de agir com imprudência ao conduzir as partes à celebração de negócio jurídico simulado - envolvendo lotes irregulares e em desconformidade com os deveres legais que regem a atividade de corretagem -, o Recorrente participou efetivamente da estrutura negocial simulada, concernente à permuta imobiliária envolvendo apartamento e cessão de direitos sobre lotes de natureza irregular, os quais foram objetos de negócios jurídicos sobrepostos. Ainda que o Recorrente sustente que a negociação envolvendo os lotes irregulares tenha resultado de iniciativa dos Autores - supostamente motivada pelo interesse em usufruir imóvel funcional das Forças Armadas -, tal narrativa, por si só, não se mostra suficiente para afastar sua responsabilidade pelos fatos. Isso porque, na condição de profissional responsável pela intermediação de negócios imobiliários e detentor da expertise necessária na área, dele se exigia conduta pautada pela diligência e prudência - o que não se verificou na hipótese. Logo, o conjunto probatório constante dos autos revela-se suficiente para firmar a responsabilidade do Recorrente pela reparação dos prejuízos sofridos pelos Autores, a título de perdas e danos". (ID 73316300). Nesse passo, infirmar fundamentos dessa natureza, como pretendem os recorrentes, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ. Por fim, defiro o pedido de publicação exclusiva, conforme requerido no ID 75331259. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A021

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0727189-68.2022.8.07.0001 RECORRENTES: DANIEL LISIAS BONTEMPO, VERITAS CONSULTORIA IMOBILIÁRIA EIRELI - ME RECORRIDOS: JULIANA MOREIRA DE SOUZA, CARLOS VICTOR TEIXEIRA DE VASCONCELOS, KARLA CARVALHO PINHEIRO HENTZY, BENEDITO TEIXEIRA DE MELO, DARLSON BACELAR HENTZY DE BRAGA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CAPÍTULO AUTÔNOMO DA SENTENÇA. NÃO IMPUGNAÇÃO PELAS PARTES. COISA JULGADA PARCIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C PERDAS E DANOS. CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL. NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO. NULIDADE. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. IMÓVEL EM ÁREA IRREGULAR. DEVOLUÇÃO DE APARTAMENTO DADO COMO PAGAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. TRANSFERÊNCIA A TERCEIROS DE BOA-FÉ. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR. POSSIBILIDADE. NEXO DE CAUSALIDADE. DEMONSTRAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA MANTIDA. 1. Constatado que o capítulo autônomo e independente da sentença - que reconheceu a boa-fé de terceiros na aquisição de imóvel - não foi impugnado pelas partes em sede recursal, impõe-se o reconhecimento dos efeitos da coisa julgada material quanto à parte da decisão sobre a qual não houve insurgência. 2. O parágrafo único do art. 723 do Código Civil, com redação incluída pela Lei no 12.236 de 2010, dispõe que: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”. 3. No caso concreto, o conjunto probatório evidencia que a participação do Recorrente foi direta e determinante para os prejuízos decorrentes das relações jurídicas discutidas nos autos, pois, na qualidade de intermediador imobiliário, conduziu os Autores à celebração de negócio jurídico simulado de cessão de direitos envolvendo lotes irregulares. Atuou, ainda, em desconformidade com os deveres legais inerentes à atividade de corretagem, circunstâncias que justificam sua responsabilização pelos prejuízos materiais sofridos pelos Autores, em permuta imobiliária envolvendo apartamento e cessão de direitos sobre lotes de natureza irregular, objeto de vendas sobrepostas. 4. À luz da teoria da aparência e do princípio da causalidade, as circunstâncias do caso impõem a manutenção da sentença que julgou procedente o pedido formulado contra a empresa recorrente, para declarar a nulidade do negócio jurídico, bem como para condená-la ao pagamento de honorários sucumbenciais. 5. Apelação conhecida e não provida. Os recorrentes alegam violação ao artigo 186 do Código Civil, sustentando que o acórdão impugnado reconheceu a responsabilidade civil sem individualizar condutas e sem prova inequívoca de ato ilícito praticado por eles. Sustentam que sua atuação se limitou a atos ordinários de corretagem, não havendo participação em fraude relacionada a imóvel situado em área irregular. Defendem que a responsabilização exige demonstração de dolo ou culpa específica, inexistente no caso. Em contrarrazões, os recorridos JULIANA MOREIRA DE SOUZA E CARLOS VICTOR TEIXEIRA DE VASCONCELOS pedem que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado MARCOS EDUARDO GASPARINI DE MAGALHÃES, OAB/DF 44.814 (ID 75331259). II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no tocante à mencionada ofensa ao artigo 186 do CC. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que "Na hipótese, além de agir com imprudência ao conduzir as partes à celebração de negócio jurídico simulado - envolvendo lotes irregulares e em desconformidade com os deveres legais que regem a atividade de corretagem -, o Recorrente participou efetivamente da estrutura negocial simulada, concernente à permuta imobiliária envolvendo apartamento e cessão de direitos sobre lotes de natureza irregular, os quais foram objetos de negócios jurídicos sobrepostos. Ainda que o Recorrente sustente que a negociação envolvendo os lotes irregulares tenha resultado de iniciativa dos Autores - supostamente motivada pelo interesse em usufruir imóvel funcional das Forças Armadas -, tal narrativa, por si só, não se mostra suficiente para afastar sua responsabilidade pelos fatos. Isso porque, na condição de profissional responsável pela intermediação de negócios imobiliários e detentor da expertise necessária na área, dele se exigia conduta pautada pela diligência e prudência - o que não se verificou na hipótese. Logo, o conjunto probatório constante dos autos revela-se suficiente para firmar a responsabilidade do Recorrente pela reparação dos prejuízos sofridos pelos Autores, a título de perdas e danos". (ID 73316300). Nesse passo, infirmar fundamentos dessa natureza, como pretendem os recorrentes, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ. Por fim, defiro o pedido de publicação exclusiva, conforme requerido no ID 75331259. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A021