Tribunal: TJDFT
Processo: 0715640-59.2025.8.07.0000
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-22
Data de publicação: 2025-08-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PRETENSÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. TESE DE SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO PACTUADO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE LIMITA INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. INEXISTÊNCIA DE ILEGALIDADE. SUSPENSÃO DA EFICÁCIA DA GARANTIA FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto pela devedora fiduciante contra decisão pela qual foi indeferido o pedido de concessão de tutela de urgência formulado em ação de conhecimento proposta com a finalidade de suspender a eficácia de cláusula de escritura pública de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária que limita a indenização por benfeitorias no caso de consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária. A agravante afirma que, por estar configurada a onerosidade excessiva do método de amortização previsto contratualmente, deve ser assegurada a suspensão da garantia fiduciária, até o julgamento da ação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é abusiva a cláusula que limita ou suprime o direito à indenização por benfeitorias erigidas em imóvel objeto de alienação fiduciária; (ii) estabelecer se a alegação de onerosidade excessiva do sistema de amortização previsto na escritura de compra e venda do imóvel celebrada pelas partes litigantes justifica a concessão de tutela de urgência, com a finalidade de suspender a garantia fiduciária pactuada.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A revisão de cláusulas contratuais exige demonstração de ilicitude manifesta, abusividade ou ocorrência de fatos supervenientes e imprevisíveis que tornem excessivamente onerosa a obrigação, o que não se constata de plano no caso concreto.
4. A cláusula contratual que limita a indenização por benfeitorias ao valor residual após a quitação da dívida, e exclui tal indenização na hipótese de não venda do imóvel em leilão, encontra amparo no § 4o do art. 27 da Lei no 9.514/1997.
5. O Sistema de Amortização Constante (SAC), previsto na escritura, é usual em financiamentos imobiliários e a verificação de eventual abusividade requer a produção de prova submetida ao contraditório, de forma que se mostra incabível o deferimento de tutela de urgência para suspender a eficácia da garantia fiduciária prevista na escritura pública de compra e venda de imóvel celebrada pelas partes litigantes.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Agravo de instrumento conhecido e não provido.
Tese de julgamento:
1. A cláusula contratual que limita ou exclui a indenização por benfeitorias em imóvel objeto de alienação fiduciária, após consolidação da propriedade em favor do credor, encontra substrato de validade nas disposições constantes do § 4o do artigo 27 da Lei no 9.514/1997.
2. A alegação de onerosidade excessiva decorrente do sistema de amortização previsto contratualmente não autoriza, por si só, a suspensão da garantia fiduciária pactuada.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, art. 27, § 4o; CPC, art. 1.026, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 380; TJDFT, APC no 0710639-34.2023.8.07.0010, 8a Turma Cível, Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro; TJDFT, APC no 0738587-75.2023.8.07.0001, 7a Turma Cível, Rel. Desa Sandra Reves; TJDFT, AGI no 0708823-13.2024.8.07.0000, 8a Turma Cível, Rel. Des. José Firmo Reis Soub.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PRETENSÃO DE REVISÃO CONTRATUAL. TESE DE SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO PACTUADO. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. CLÁUSULA CONTRATUAL QUE LIMITA INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. INEXISTÊNCIA DE ILEGALIDADE. SUSPENSÃO DA EFICÁCIA DA GARANTIA FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto pela devedora fiduciante contra decisão pela qual foi indeferido o pedido de concessão de tutela de urgência formulado em ação de conhecimento proposta com a finalidade de suspender a eficácia de cláusula de escritura pública de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária que limita a indenização por benfeitorias no caso de consolidação da propriedade do imóvel em favor da credora fiduciária. A agravante afirma que, por estar configurada a onerosidade excessiva do método de amortização previsto contratualmente, deve ser assegurada a suspensão da garantia fiduciária, até o julgamento da ação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é abusiva a cláusula que limita ou suprime o direito à indenização por benfeitorias erigidas em imóvel objeto de alienação fiduciária; (ii) estabelecer se a alegação de onerosidade excessiva do sistema de amortização previsto na escritura de compra e venda do imóvel celebrada pelas partes litigantes justifica a concessão de tutela de urgência, com a finalidade de suspender a garantia fiduciária pactuada.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A revisão de cláusulas contratuais exige demonstração de ilicitude manifesta, abusividade ou ocorrência de fatos supervenientes e imprevisíveis que tornem excessivamente onerosa a obrigação, o que não se constata de plano no caso concreto.
4. A cláusula contratual que limita a indenização por benfeitorias ao valor residual após a quitação da dívida, e exclui tal indenização na hipótese de não venda do imóvel em leilão, encontra amparo no § 4o do art. 27 da Lei no 9.514/1997.
5. O Sistema de Amortização Constante (SAC), previsto na escritura, é usual em financiamentos imobiliários e a verificação de eventual abusividade requer a produção de prova submetida ao contraditório, de forma que se mostra incabível o deferimento de tutela de urgência para suspender a eficácia da garantia fiduciária prevista na escritura pública de compra e venda de imóvel celebrada pelas partes litigantes.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Agravo de instrumento conhecido e não provido.
Tese de julgamento:
1. A cláusula contratual que limita ou exclui a indenização por benfeitorias em imóvel objeto de alienação fiduciária, após consolidação da propriedade em favor do credor, encontra substrato de validade nas disposições constantes do § 4o do artigo 27 da Lei no 9.514/1997.
2. A alegação de onerosidade excessiva decorrente do sistema de amortização previsto contratualmente não autoriza, por si só, a suspensão da garantia fiduciária pactuada.
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, art. 27, § 4o; CPC, art. 1.026, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 380; TJDFT, APC no 0710639-34.2023.8.07.0010, 8a Turma Cível, Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro; TJDFT, APC no 0738587-75.2023.8.07.0001, 7a Turma Cível, Rel. Desa Sandra Reves; TJDFT, AGI no 0708823-13.2024.8.07.0000, 8a Turma Cível, Rel. Des. José Firmo Reis Soub.