Tribunal: TJDFT
Processo: 0701741-35.2023.8.07.0009
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-03-26
Data de publicação: 2025-04-09

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO. SATI. DEVOLUÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação contra sentença que decretou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção e condenou as rés à restituição de valores pagos pelo consumidor, reduzindo a multa contratual de 50% para 25% e determinando a devolução da taxa de consultoria e assessoria imobiliária (SATI).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) a legalidade da retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador desistente, considerando o regime de patrimônio de afetação; e (ii) a legitimidade da cobrança da taxa SATI pelo promitente-vendedor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) permite a retenção de até 50% dos valores pagos em casos de rescisão de contrato de imóvel sob regime de patrimônio de afetação. No entanto, a cláusula penal pode ser revisada pelo Judiciário se se mostrar excessiva e colocar o consumidor em desvantagem exagerada, conforme o art. 413 do CC e o art. 51, IV, do CDC.
4. A retenção da multa contratual em 50% se revela abusiva no caso concreto, pois o distrato foi celebrado poucos meses após a assinatura do contrato, sem entrega do imóvel, e a unidade pode ser novamente comercializada pela incorporadora, o que justifica a redução para 25%.
5. O Código de Defesa do Consumidor se aplica ao caso, sendo vedadas cláusulas que imponham desvantagem excessiva ao consumidor, conforme o princípio da boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa.
6. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Tema 938), firmou entendimento de que a cobrança da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI) pelo promitente-vendedor é abusiva, devendo ser devolvida ao consumidor.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A cláusula penal de 50% em contratos de incorporação imobiliária sob patrimônio de afetação pode ser revisada pelo Judiciário se causar onerosidade excessiva ao consumidor.
2. A cobrança da taxa SATI pelo promitente-vendedor é abusiva, devendo ser restituída ao consumidor.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 406, 408 e 413; CDC, arts. 2o, 3o e 51, IV; CPC, art. 85, §11; Lei 4.591/1964, arts. 31-A, 31-B e 67-A; Lei 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938).

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO. SATI. DEVOLUÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação contra sentença que decretou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção e condenou as rés à restituição de valores pagos pelo consumidor, reduzindo a multa contratual de 50% para 25% e determinando a devolução da taxa de consultoria e assessoria imobiliária (SATI).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) a legalidade da retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador desistente, considerando o regime de patrimônio de afetação; e (ii) a legitimidade da cobrança da taxa SATI pelo promitente-vendedor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) permite a retenção de até 50% dos valores pagos em casos de rescisão de contrato de imóvel sob regime de patrimônio de afetação. No entanto, a cláusula penal pode ser revisada pelo Judiciário se se mostrar excessiva e colocar o consumidor em desvantagem exagerada, conforme o art. 413 do CC e o art. 51, IV, do CDC.
4. A retenção da multa contratual em 50% se revela abusiva no caso concreto, pois o distrato foi celebrado poucos meses após a assinatura do contrato, sem entrega do imóvel, e a unidade pode ser novamente comercializada pela incorporadora, o que justifica a redução para 25%.
5. O Código de Defesa do Consumidor se aplica ao caso, sendo vedadas cláusulas que imponham desvantagem excessiva ao consumidor, conforme o princípio da boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa.
6. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Tema 938), firmou entendimento de que a cobrança da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI) pelo promitente-vendedor é abusiva, devendo ser devolvida ao consumidor.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A cláusula penal de 50% em contratos de incorporação imobiliária sob patrimônio de afetação pode ser revisada pelo Judiciário se causar onerosidade excessiva ao consumidor.
2. A cobrança da taxa SATI pelo promitente-vendedor é abusiva, devendo ser restituída ao consumidor.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 406, 408 e 413; CDC, arts. 2o, 3o e 51, IV; CPC, art. 85, §11; Lei 4.591/1964, arts. 31-A, 31-B e 67-A; Lei 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema 938).