Tribunal: TJDFT
Processo: 0702764-85.2024.8.07.0007
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-10
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
EMENTA. CIVIL, PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA, MOVIDA POR ZORAIDE CONTRA MARIA MARTA, FRANCISCO ALEXANDRE E FRANCISCO AMARAL, JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA. MULTA MORATÓRIA. BENEFÍCIO DE ORDEM. RENÚNCIA EXPRESSA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FIADOR. APELO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença de parcial procedência em ação de despejo por inadimplemento contratual, com condenação dos réus, de forma solidária, ao pagamento dos aluguéis vencidos e dos encargos locatícios até a efetiva desocupação do imóvel. 1.1. A recorrente, na condição de fiadora, sustenta ter sua responsabilidade sido extinta com o término do contrato original, alegando ausência de anuência aos aditamentos posteriores, especialmente ao acordo extrajudicial firmado no ano de 2023. 1.2. Requer, com base na Súmula 214 do STJ, o reconhecimento da ilegitimidade passiva. Subsidiariamente, pleiteia: (a) reconhecimento de relação de consumo; (b) revisão do valor do aluguel; (c) redução da multa contratual; (d) aplicação do benefício de ordem; e (e) inversão do ônus de sucumbência.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões controvertidas consistem em definir: (i) a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação locatícia; (ii) a responsabilidade do fiador diante da prorrogação automática do contrato; (iii) a validade da cláusula de renúncia ao benefício de ordem; (iv) a legalidade do reajuste do aluguel pelo IGP-M; e (v) a proporcionalidade da multa contratual de 20%.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A relação jurídica entre locador e locatário é regida pela Lei do Inquilinato, afastando a incidência do Código de Defesa do Consumidor, conforme jurisprudência consolidada do TJDFT. 3.1. Destarte, “(...) 1. A demanda de cobrança fundada em contrato de locação de imóvel não está sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor, haja vista a incidência de corpo normativo próprio, qual seja, a Lei no 8.245/91. (...)” (TJDFT, APC 07001091120178070000, Relator: Carlos Rodrigues, 2a Câmara Cível, DJE: 26/4/2017).
4. A cláusula contratual previa expressamente a prorrogação automática da locação por prazo indeterminado, com ciência inequívoca dos fiadores, afastando a aplicação da Súmula 214 do STJ. A responsabilidade do fiador permanece até a entrega das chaves, conforme art. 39 da Lei 8.245/91. 4.1. Precedente do Superior Tribunal de Justiça: “(...) 3. O art. 39 da Lei 8.245/91 dispõe que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. 4. Da redação do mencionado dispositivo legal depreende-se que não há necessidade de expressa anuência dos fiadores quanto à prorrogação do contrato quando não há qualquer disposição contratual que os desobrigue até a efetiva entrega das chaves. 5. Ademais, a própria lei, ao resguardar a faculdade do fiador de exonerar-se da obrigação mediante a notificação resilitória, reconhece que a atitude de não mais responder pelos débitos locatícios deve partir do próprio fiador, nos termos do art. 835 do CC/02. (...)” (STJ, REsp n. 1.607.422/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 17/11/2017).
5. A cláusula contratual também estabeleceu renúncia expressa ao benefício de ordem, vinculando o fiador solidariamente ao cumprimento das obrigações locatícias. A renúncia é válida e eficaz, conforme arts. 827 e 828 do Código Civil e Súmula 656 do STJ. 5.1. Jurisprudência: “(...) 2. Os apelantes, no contrato de locação de imóvel comercial, assumiram solidariamente com o locatário o compromisso de cumprimento do ajuste, em todas as suas cláusulas e condições, o que inclui o pagamento dos aluguéis e seus acessórios, e renunciaram ao benefício de ordem, nos termos dos arts. 819, 827, 835 e 838, todos do Código Civil. (...)” (TJDFT, APC 0009122-72.2017.8.07.0001, Relatora: Sandra Reves, 2a Turma Cível, DJe: 08/05/2019).
6. O reajuste do aluguel pelo IGP-M está previsto contratualmente e foi aplicado corretamente, não havendo abusividade ou cobrança indevida. A jurisprudência reconhece a validade da cláusula de reajuste anual pelo IGP-M. 6.1. Jurisprudência: “(...) 1. A cláusula contratual que prevê o reajuste anual do aluguel pelo índice IGPM (FGV) é válida. 2. A abusividade ou descompasso com os valores de mercado exige demonstração inequívoca, não bastando alegações genéricas ou ausência de comprovação técnica. (...)”. (TJDFT, APC 0707053-56.2023.8.07.0020, Relator(a): Fátima Rafael, 3a Turma Cível, DJe: 22/04/2025.)
7. A multa contratual de 20% sobre os valores inadimplidos é proporcional e válida, conforme previsão contratual e entendimento jurisprudencial. Não se verifica abusividade ou desproporcionalidade. 7.1. Jurisprudência: “(...) 8. A aplicação de multa moratória contratualmente prevista no percentual de 20% (vinte por cento) sobre os valores dos aluguéis inadimplidos é válida e proporcional, pois está em consonância com a vontade manifestada pelas partes, não viola disposição contida na Lei de Locações, e observa a jurisprudência sobre o tema. (...)” (TJDFT, APC 0722110-17.2023.8.07.0020, Relatora Sandra Reves, 7a Turma Cível, DJe: 04/12/2024).
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Apelo improvido.
Tese de julgamento: "1. Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor às relações locatícias regidas pela Lei do Inquilinato. 2. A cláusula contratual que prevê prorrogação automática da locação por prazo indeterminado vincula o fiador até a entrega das chaves, afastando a incidência da Súmula 214 do STJ. 3. A renúncia expressa ao benefício de ordem é válida e implica responsabilidade solidária do fiador. 4. O reajuste do aluguel pelo IGP-M é válido e não configura cobrança indevida. 5. A multa contratual de 20% por inadimplemento é proporcional e legítima."
________________________
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/91 (arts. 39, 47, 63), Código Civil (arts. 275, 394, 408, 827, 828, 835), Código de Processo Civil (art. 85, §2o e §11).
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.607.422/SP, Min. Nancy Andrighi, DJe 17/11/2017; TJDFT, APC 0700467-02.2019.8.07.0001, Rel. João Egmont, DJe 16/03/2021; TJDFT, APC 0743783-94.2021.8.07.0001, Rel. Eustáquio De Castro, DJe 17/11/2022; TJDFT, APC 0705821-37.2021.8.07.0001, Rel. Mário-zam Belmiro, DJe 30/06/2022; TJDFT, APC 0727225-42.2024.8.07.0001, Rel. Lucimeire Maria Da Silva, DJe 03/06/2025; TJDFT, APC 0707053-56.2023.8.07.0020, Rel. Fátima Rafael, DJe 22/04/2025; TJDFT, APC 0722110-17.2023.8.07.0020, Rel. Sandra Reves, DJe 04/12/2024; TJDFT, APC 20170510076873APC, Rel. Hector Valverde, DJe 04/06/2018.

Inteiro teor:
EMENTA. CIVIL, PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA, MOVIDA POR ZORAIDE CONTRA MARIA MARTA, FRANCISCO ALEXANDRE E FRANCISCO AMARAL, JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA. MULTA MORATÓRIA. BENEFÍCIO DE ORDEM. RENÚNCIA EXPRESSA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FIADOR. APELO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença de parcial procedência em ação de despejo por inadimplemento contratual, com condenação dos réus, de forma solidária, ao pagamento dos aluguéis vencidos e dos encargos locatícios até a efetiva desocupação do imóvel. 1.1. A recorrente, na condição de fiadora, sustenta ter sua responsabilidade sido extinta com o término do contrato original, alegando ausência de anuência aos aditamentos posteriores, especialmente ao acordo extrajudicial firmado no ano de 2023. 1.2. Requer, com base na Súmula 214 do STJ, o reconhecimento da ilegitimidade passiva. Subsidiariamente, pleiteia: (a) reconhecimento de relação de consumo; (b) revisão do valor do aluguel; (c) redução da multa contratual; (d) aplicação do benefício de ordem; e (e) inversão do ônus de sucumbência.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões controvertidas consistem em definir: (i) a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação locatícia; (ii) a responsabilidade do fiador diante da prorrogação automática do contrato; (iii) a validade da cláusula de renúncia ao benefício de ordem; (iv) a legalidade do reajuste do aluguel pelo IGP-M; e (v) a proporcionalidade da multa contratual de 20%.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A relação jurídica entre locador e locatário é regida pela Lei do Inquilinato, afastando a incidência do Código de Defesa do Consumidor, conforme jurisprudência consolidada do TJDFT. 3.1. Destarte, “(...) 1. A demanda de cobrança fundada em contrato de locação de imóvel não está sujeita às normas do Código de Defesa do Consumidor, haja vista a incidência de corpo normativo próprio, qual seja, a Lei no 8.245/91. (...)” (TJDFT, APC 07001091120178070000, Relator: Carlos Rodrigues, 2a Câmara Cível, DJE: 26/4/2017).
4. A cláusula contratual previa expressamente a prorrogação automática da locação por prazo indeterminado, com ciência inequívoca dos fiadores, afastando a aplicação da Súmula 214 do STJ. A responsabilidade do fiador permanece até a entrega das chaves, conforme art. 39 da Lei 8.245/91. 4.1. Precedente do Superior Tribunal de Justiça: “(...) 3. O art. 39 da Lei 8.245/91 dispõe que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. 4. Da redação do mencionado dispositivo legal depreende-se que não há necessidade de expressa anuência dos fiadores quanto à prorrogação do contrato quando não há qualquer disposição contratual que os desobrigue até a efetiva entrega das chaves. 5. Ademais, a própria lei, ao resguardar a faculdade do fiador de exonerar-se da obrigação mediante a notificação resilitória, reconhece que a atitude de não mais responder pelos débitos locatícios deve partir do próprio fiador, nos termos do art. 835 do CC/02. (...)” (STJ, REsp n. 1.607.422/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 17/11/2017).
5. A cláusula contratual também estabeleceu renúncia expressa ao benefício de ordem, vinculando o fiador solidariamente ao cumprimento das obrigações locatícias. A renúncia é válida e eficaz, conforme arts. 827 e 828 do Código Civil e Súmula 656 do STJ. 5.1. Jurisprudência: “(...) 2. Os apelantes, no contrato de locação de imóvel comercial, assumiram solidariamente com o locatário o compromisso de cumprimento do ajuste, em todas as suas cláusulas e condições, o que inclui o pagamento dos aluguéis e seus acessórios, e renunciaram ao benefício de ordem, nos termos dos arts. 819, 827, 835 e 838, todos do Código Civil. (...)” (TJDFT, APC 0009122-72.2017.8.07.0001, Relatora: Sandra Reves, 2a Turma Cível, DJe: 08/05/2019).
6. O reajuste do aluguel pelo IGP-M está previsto contratualmente e foi aplicado corretamente, não havendo abusividade ou cobrança indevida. A jurisprudência reconhece a validade da cláusula de reajuste anual pelo IGP-M. 6.1. Jurisprudência: “(...) 1. A cláusula contratual que prevê o reajuste anual do aluguel pelo índice IGPM (FGV) é válida. 2. A abusividade ou descompasso com os valores de mercado exige demonstração inequívoca, não bastando alegações genéricas ou ausência de comprovação técnica. (...)”. (TJDFT, APC 0707053-56.2023.8.07.0020, Relator(a): Fátima Rafael, 3a Turma Cível, DJe: 22/04/2025.)
7. A multa contratual de 20% sobre os valores inadimplidos é proporcional e válida, conforme previsão contratual e entendimento jurisprudencial. Não se verifica abusividade ou desproporcionalidade. 7.1. Jurisprudência: “(...) 8. A aplicação de multa moratória contratualmente prevista no percentual de 20% (vinte por cento) sobre os valores dos aluguéis inadimplidos é válida e proporcional, pois está em consonância com a vontade manifestada pelas partes, não viola disposição contida na Lei de Locações, e observa a jurisprudência sobre o tema. (...)” (TJDFT, APC 0722110-17.2023.8.07.0020, Relatora Sandra Reves, 7a Turma Cível, DJe: 04/12/2024).
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Apelo improvido.
Tese de julgamento: "1. Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor às relações locatícias regidas pela Lei do Inquilinato. 2. A cláusula contratual que prevê prorrogação automática da locação por prazo indeterminado vincula o fiador até a entrega das chaves, afastando a incidência da Súmula 214 do STJ. 3. A renúncia expressa ao benefício de ordem é válida e implica responsabilidade solidária do fiador. 4. O reajuste do aluguel pelo IGP-M é válido e não configura cobrança indevida. 5. A multa contratual de 20% por inadimplemento é proporcional e legítima."
________________________
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/91 (arts. 39, 47, 63), Código Civil (arts. 275, 394, 408, 827, 828, 835), Código de Processo Civil (art. 85, §2o e §11).
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.607.422/SP, Min. Nancy Andrighi, DJe 17/11/2017; TJDFT, APC 0700467-02.2019.8.07.0001, Rel. João Egmont, DJe 16/03/2021; TJDFT, APC 0743783-94.2021.8.07.0001, Rel. Eustáquio De Castro, DJe 17/11/2022; TJDFT, APC 0705821-37.2021.8.07.0001, Rel. Mário-zam Belmiro, DJe 30/06/2022; TJDFT, APC 0727225-42.2024.8.07.0001, Rel. Lucimeire Maria Da Silva, DJe 03/06/2025; TJDFT, APC 0707053-56.2023.8.07.0020, Rel. Fátima Rafael, DJe 22/04/2025; TJDFT, APC 0722110-17.2023.8.07.0020, Rel. Sandra Reves, DJe 04/12/2024; TJDFT, APC 20170510076873APC, Rel. Hector Valverde, DJe 04/06/2018.