Tribunal: TJDFT
Processo: 0708263-17.2024.8.07.0018
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-02-17
Data de publicação: 2025-02-27

Ementa:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE CIVIL DA CODHAB AFASTADA. RECURSOS NÃO PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos Inominados interpostos pelas partes em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar as empresas requeridas, solidariamente, ao pagamento de “i) R$ 8.968,64 à autora, a título de aluguéis, corrigidos monetariamente pelo INPC, desde a data da celebração do contrato, em 11/05/2021, e com juros de mora de 1% ao mês (art. 406 do CC/2002 c/c art. 161, §1o, do CTN), desde a data da citação válida, em 03/06/2024; ii) R$ 12.192,09 à autora, a título de restituição de juros de obra, corrigidos monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento indevido, e com juros de mora de 1% ao mês (art. 406 do CC/2002 c/c art. 161, §1o, do CTN), desde a data da citação válida, em 03/06/2024”.
2. Suscitam as empresas requeridas, preliminarmente, as teses de ilegitimidade passiva com relação aos juros de obra e da imprescindibilidade de litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, além da incompetência absoluta do juízo. No mérito, sustentam que o termo de reserva é documento preliminar cuja finalidade é tão somente garantir a reserva da unidade e que para avaliar o cumprimento do prazo de entrega há de se considerar exclusivamente o prazo fixado no contrato de compra e venda. Alegam que deverá ser levado em conta a ocorrência de caso fortuito externo, consequência da pandemia ocasionada pelo Coronavírus que impactou de forma veemente a cadeia produtiva da construção civil. Aduzem que não há dever de indenizar, pois não foi comprovada a prática de nenhum ato ilícito que tenha causado danos à parte autora. Requerem, ao final, a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, seja contabilizado o valor da indenização somente a partir da data 19/1/2024, considerando-se a prorrogação legal de 180 dias e o prazo de 60 dias para a entrega das chaves.
3. Sustenta a parte autora, em síntese, que os danos decorrentes do atraso da obra são também de responsabilidade da CODHAB, pois, segundo ela, a companhia estatal atuou na cadeia de consumo, devendo ser considerada fornecedora e, que por esse motivo, deve ser condenada ao dever de reparar de forma solidária. Preparos recolhidos. Contrarrazões apresentadas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. As questões em discussão consistem em: i) determinar qual o instrumento contratual que disciplinou os prazos de cumprimento das obrigações pactuadas; ii) verificar se houve atraso na entrega do imóvel adquirido das recorrentes; iii) apurar se a parte recorrida faz jus à indenização a título de danos materiais e lucros cessantes decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Da gratuidade de justiça. A Constituição Federal, em seu art. 5o, inc. LXXIV, incluiu entre os direitos e garantias fundamentais o de assistência jurídica na forma integral e gratuita pelo Estado aos que comprovarem insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios (art. 98 do CPC). Na hipótese, restou comprovada a hipossuficiência econômica da parte autora/recorrente vez que a afirmação de hipossuficiência está corroborada pelos documentos de ID’s 67805266 e 67805267.
6. Da preliminar de ilegitimidade passiva. À luz da Teoria da Asserção, segundo a qual o exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações da parte autora, há legitimidade passiva das requeridas/recorrentes, porquanto são apontadas como responsáveis contratuais pelos prejuízos sofridos pela consumidora e que pretende ser ressarcida em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
7. Do litisconsórcio passivo necessário. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, porquanto se trata de demanda de consumidor contra a construtora e incorporadora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Eventual responsabilidade da CAIXA deverá ser buscada pelas recorrentes junto àquela instituição financeira. Preliminares de intervenção de terceiro e de incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
8. Cuida-se de relação jurídica de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada a partir das regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Consoante estabelece o art. 14 do CDC, em regra, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa. Tal responsabilidade só é excluída quando o fornecedor consegue provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou que o fato ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
9. Da análise dos autos, verifica-se que no Termo de Reserva de Unidade Habitacional (ID 67330827), firmado pelas partes, consta a previsão de entrega do imóvel negociado para o dia 30/12/2021, com tolerância de cento e oitenta dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (Cláusula 21). As recorrentes alegam que o termo de reserva seria um documento que apenas atesta a reserva da unidade imobiliária escolhida pelo pretenso adquirente até que seja firmado o contrato de compra e venda, ocasião em que será estabelecida, de fato, a data da entrega do imóvel. Sustentam, portanto, que não houve atraso na entrega da unidade imobiliária, pois constou no contrato de compra e venda firmado com a recorrida (ID 67330845, cláusula C 6.1) o prazo para o término da construção em 24/5/2023, mais a prorrogação legal de 180 dias e o prazo de 60 dias para a entrega das chaves (cláusula 15).
10. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (Tema 996): “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma; 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância; 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.
11. Desse modo, não há que se falar em estipulação de nova data para entrega do imóvel, no contrato firmado perante a CAIXA, devendo prevalecer o prazo estimado no termo de reserva, qual seja, a data de 30/12/2021, facultada a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda firmado perante o agente fiduciante. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização por danos materiais, consistentes nos juros de obra pagos após a data limite prevista para a entrega, isto é, 30/6/2022, tal como constou na sentença vergastada.
12. Também não assiste razão às empresas recorrentes no que concerne à necessidade de observância do prazo de tolerância de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves previsto no contrato de financiamento, uma vez que, quanto ao negócio jurídico em questão, sedimentou-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1582318/RJ) de que o prazo máximo de prorrogação é de 180 dias corridos, que “por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC)”. Precedentes do TJDFT: Acórdão 1122198, 07005756820188070000, Rel. Hector Valverde Santana, 1a Turma Cível, j. 5/9/2018; Acórdão 1208807, 00071033020168070001, Rel. Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, j. 9/10/2019. Assim, inclusive em revisão do entendimento exarado por esta Relatora, anteriormente, não há que se falar em prazo adicional de 60 dias para a entrega das chaves.
13. Em se tratando da indenização pelos danos materiais a título de juros de financiamento, demonstrado que o atraso na entrega do imóvel pela construtora ensejou o pagamento pela adquirente de valores a título de juros de obra, os quais são revertidos em prol do agente financeiro, cabe à construtora reparar os prejuízos causados exclusivamente em decorrência de sua mora contratual. Precedentes: Acórdãos 1834657, 1844856.
14. No que se refere à condenação por lucros cessantes, cumpre ressaltar que estes decorrem da indisponibilidade do imóvel, da não fruição do bem adquirido, havendo presunção do prejuízo, como definiu o STJ, no tema 996.
15. Conforme jurisprudência firmada, o ressarcimento deve ser referir ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel adquirido e não de imóvel distinto, razão pela qual o valor da indenização que melhor se amolda à situação é o disposto em sentença, equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor total pago pelo imóvel. Precedente: Acórdão 1833173.
16. De outro lado, no que diz respeito à hipótese de ocorrência de caso fortuito, as alegações das requeridas/recorrentes não merecem prosperar. A escassez de mão de obra qualificada e de matéria prima no mercado constitui evidente fortuito interno, porquanto inerente aos riscos esperados do empreendimento e do ramo da construção civil em que se inserem as empresas recorrentes. Não são circunstâncias aptas a excluir a reponsabilidade das empresas, seja por caso fortuito ou por força maior. Ademais, o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano, momento em que já era possível prever a eventual necessidade de alargamento dos prazos, postura que deveria ter sido adotada pelos recorrentes, não se tratando, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Por fim, não se desincumbiu a parte recorrente de seu ônus de comprovar o período que efetivamente houve paralisação das obras em razão dos efeitos causados pela pandemia, apresentando alegações genéricas de atraso na cadeia produtiva da construção civil. Assim, as situações apontadas não se mostram aptas a dilatar o prazo de entrega do imóvel. Precedentes: Acórdão 1932260; Acórdão 1901568; Acórdão 1931355; Acórdão 1929531.
17. Por fim, no que diz respeito à responsabilização da Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal (CODHAB), sem razão a requerente/recorrente. Nos termos dos contratos firmados entre as partes, a CODHAB figura como alienante do terreno para a construção dos imóveis e interveniente hipotecante, o que a exclui de qualquer responsabilidade direta sobre os prazos e cumprimento das obrigações contratuais assumidas pelas construtoras. Por sua constituição legal, limita-se a companhia à sua finalidade específica de coordenar e executar as ações relativas à política de desenvolvimento habitacional do Distrito Federal e desenvolver projetos habitacionais de interesse social (Lei n. 4.020/2007, art. 4o). Logo, ausente a prática de qualquer conduta lesiva a ela imputada, não há que se falar em responsabilidade solidária entre a CODHAB e a construtora pelos prejuízos causados exclusivamente por esta. Ademais, conforme jurisprudência deste Tribunal, ainda que seja estabelecida uma parceria público-privada não se pode imputar pagamento de encargos em desfavor da CODHAB, a qual tem tão somente o dever de fomentar a política habitacional do Distrito Federal (Acórdão 903614, Rel. Gilberto Pereira de Oliveira, 3a Turma Cível, j. 28/10/2015).
18. Portanto, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese de caso fortuito (risco específico da atividade), é dever das empresas recorrentes reparar todos os danos, entre eles os lucros cessantes e a restituição dos valores pagos pelos juros de financiamento suportados pela parte autora no período da mora, nos termos consignados na sentença recorrida.
IV. DISPOSITIVO
19. Preliminares rejeitadas.
20. Recursos não providos.
21. Custas recolhidas. Responderão as partes recorrentes pelo pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, suspensa a exigibilidade da verba, em relação à parte autora, em razão da gratuidade de justiça deferida.
22. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.
_________________

Dispositivo citado: CDC, art. 14, §3o.
Jurisprudência relevante: STJ, REsp n. 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 25/9/2019 (Tema 996); REsp 1582318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 12/09/2017; TJDFT, Acórdão 1948185, Rel. Maria Isabel da Silva, 2a Turma Recursal, j. 25/11/2024; Acórdão 1834657, Rel. Margareth Cristina Becker, Terceira Turma Recursal, j. 18.3.2024; Acórdão 1844856, Rel. Marília de Ávila e Silva Sampaio, Segunda Turma Recursal, j. 15.4.2024; Acórdão 1833173, Rel. Silvana da Silva Chaves, Segunda Turma Recursal, j. 18.3.2024 Acórdão 1932260, Rel. Luis Eduardo Yatsuda Arima, 1a Turma Recursal, j. 11/10/2024; Acórdão 1901568, Rel. Antônio Fernandes da Luz, 1a Turma Recursal, j. 2/8/2024, Acórdão 1931355, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 7/10/2024; Acórdão 1929531, Rel. Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1a Turma Recursal, j. 27/9/2024; Acórdão 1122198, 07005756820188070000, Rel. Hector Valverde Santana, 1a Turma Cível, j. 5/9/2018; Acórdão 1208807, 00071033020168070001, Rel. Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, j. 9/10/2019.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL NA PLANTA. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE CIVIL DA CODHAB AFASTADA. RECURSOS NÃO PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos Inominados interpostos pelas partes em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar as empresas requeridas, solidariamente, ao pagamento de “i) R$ 8.968,64 à autora, a título de aluguéis, corrigidos monetariamente pelo INPC, desde a data da celebração do contrato, em 11/05/2021, e com juros de mora de 1% ao mês (art. 406 do CC/2002 c/c art. 161, §1o, do CTN), desde a data da citação válida, em 03/06/2024; ii) R$ 12.192,09 à autora, a título de restituição de juros de obra, corrigidos monetariamente pelo INPC, desde a data de cada pagamento indevido, e com juros de mora de 1% ao mês (art. 406 do CC/2002 c/c art. 161, §1o, do CTN), desde a data da citação válida, em 03/06/2024”.
2. Suscitam as empresas requeridas, preliminarmente, as teses de ilegitimidade passiva com relação aos juros de obra e da imprescindibilidade de litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, além da incompetência absoluta do juízo. No mérito, sustentam que o termo de reserva é documento preliminar cuja finalidade é tão somente garantir a reserva da unidade e que para avaliar o cumprimento do prazo de entrega há de se considerar exclusivamente o prazo fixado no contrato de compra e venda. Alegam que deverá ser levado em conta a ocorrência de caso fortuito externo, consequência da pandemia ocasionada pelo Coronavírus que impactou de forma veemente a cadeia produtiva da construção civil. Aduzem que não há dever de indenizar, pois não foi comprovada a prática de nenhum ato ilícito que tenha causado danos à parte autora. Requerem, ao final, a reforma da sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, seja contabilizado o valor da indenização somente a partir da data 19/1/2024, considerando-se a prorrogação legal de 180 dias e o prazo de 60 dias para a entrega das chaves.
3. Sustenta a parte autora, em síntese, que os danos decorrentes do atraso da obra são também de responsabilidade da CODHAB, pois, segundo ela, a companhia estatal atuou na cadeia de consumo, devendo ser considerada fornecedora e, que por esse motivo, deve ser condenada ao dever de reparar de forma solidária. Preparos recolhidos. Contrarrazões apresentadas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. As questões em discussão consistem em: i) determinar qual o instrumento contratual que disciplinou os prazos de cumprimento das obrigações pactuadas; ii) verificar se houve atraso na entrega do imóvel adquirido das recorrentes; iii) apurar se a parte recorrida faz jus à indenização a título de danos materiais e lucros cessantes decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Da gratuidade de justiça. A Constituição Federal, em seu art. 5o, inc. LXXIV, incluiu entre os direitos e garantias fundamentais o de assistência jurídica na forma integral e gratuita pelo Estado aos que comprovarem insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios (art. 98 do CPC). Na hipótese, restou comprovada a hipossuficiência econômica da parte autora/recorrente vez que a afirmação de hipossuficiência está corroborada pelos documentos de ID’s 67805266 e 67805267.
6. Da preliminar de ilegitimidade passiva. À luz da Teoria da Asserção, segundo a qual o exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações da parte autora, há legitimidade passiva das requeridas/recorrentes, porquanto são apontadas como responsáveis contratuais pelos prejuízos sofridos pela consumidora e que pretende ser ressarcida em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
7. Do litisconsórcio passivo necessário. Inexiste a alegada imprescindibilidade do litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, porquanto se trata de demanda de consumidor contra a construtora e incorporadora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Eventual responsabilidade da CAIXA deverá ser buscada pelas recorrentes junto àquela instituição financeira. Preliminares de intervenção de terceiro e de incompetência da Justiça Estadual rejeitadas.
8. Cuida-se de relação jurídica de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada a partir das regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Consoante estabelece o art. 14 do CDC, em regra, a responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, respondendo pelos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, independentemente da existência de culpa. Tal responsabilidade só é excluída quando o fornecedor consegue provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou que o fato ocorreu por culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros (artigo 14, §3.o).
9. Da análise dos autos, verifica-se que no Termo de Reserva de Unidade Habitacional (ID 67330827), firmado pelas partes, consta a previsão de entrega do imóvel negociado para o dia 30/12/2021, com tolerância de cento e oitenta dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (Cláusula 21). As recorrentes alegam que o termo de reserva seria um documento que apenas atesta a reserva da unidade imobiliária escolhida pelo pretenso adquirente até que seja firmado o contrato de compra e venda, ocasião em que será estabelecida, de fato, a data da entrega do imóvel. Sustentam, portanto, que não houve atraso na entrega da unidade imobiliária, pois constou no contrato de compra e venda firmado com a recorrida (ID 67330845, cláusula C 6.1) o prazo para o término da construção em 24/5/2023, mais a prorrogação legal de 180 dias e o prazo de 60 dias para a entrega das chaves (cláusula 15).
10. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, o Superior Tribunal de Justiça fixou as seguintes teses aplicáveis aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (Tema 996): “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da posse direta ao adquirente da unidade autônoma; 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância; 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”.
11. Desse modo, não há que se falar em estipulação de nova data para entrega do imóvel, no contrato firmado perante a CAIXA, devendo prevalecer o prazo estimado no termo de reserva, qual seja, a data de 30/12/2021, facultada a prorrogação de 180 dias, e não o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda firmado perante o agente fiduciante. O atraso na entrega da obra caracteriza, portanto, o descumprimento contratual passível de indenização por danos materiais, consistentes nos juros de obra pagos após a data limite prevista para a entrega, isto é, 30/6/2022, tal como constou na sentença vergastada.
12. Também não assiste razão às empresas recorrentes no que concerne à necessidade de observância do prazo de tolerância de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves previsto no contrato de financiamento, uma vez que, quanto ao negócio jurídico em questão, sedimentou-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1582318/RJ) de que o prazo máximo de prorrogação é de 180 dias corridos, que “por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC)”. Precedentes do TJDFT: Acórdão 1122198, 07005756820188070000, Rel. Hector Valverde Santana, 1a Turma Cível, j. 5/9/2018; Acórdão 1208807, 00071033020168070001, Rel. Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, j. 9/10/2019. Assim, inclusive em revisão do entendimento exarado por esta Relatora, anteriormente, não há que se falar em prazo adicional de 60 dias para a entrega das chaves.
13. Em se tratando da indenização pelos danos materiais a título de juros de financiamento, demonstrado que o atraso na entrega do imóvel pela construtora ensejou o pagamento pela adquirente de valores a título de juros de obra, os quais são revertidos em prol do agente financeiro, cabe à construtora reparar os prejuízos causados exclusivamente em decorrência de sua mora contratual. Precedentes: Acórdãos 1834657, 1844856.
14. No que se refere à condenação por lucros cessantes, cumpre ressaltar que estes decorrem da indisponibilidade do imóvel, da não fruição do bem adquirido, havendo presunção do prejuízo, como definiu o STJ, no tema 996.
15. Conforme jurisprudência firmada, o ressarcimento deve ser referir ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel adquirido e não de imóvel distinto, razão pela qual o valor da indenização que melhor se amolda à situação é o disposto em sentença, equivalente a 0,5% (meio por cento) do valor total pago pelo imóvel. Precedente: Acórdão 1833173.
16. De outro lado, no que diz respeito à hipótese de ocorrência de caso fortuito, as alegações das requeridas/recorrentes não merecem prosperar. A escassez de mão de obra qualificada e de matéria prima no mercado constitui evidente fortuito interno, porquanto inerente aos riscos esperados do empreendimento e do ramo da construção civil em que se inserem as empresas recorrentes. Não são circunstâncias aptas a excluir a reponsabilidade das empresas, seja por caso fortuito ou por força maior. Ademais, o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano, momento em que já era possível prever a eventual necessidade de alargamento dos prazos, postura que deveria ter sido adotada pelos recorrentes, não se tratando, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Por fim, não se desincumbiu a parte recorrente de seu ônus de comprovar o período que efetivamente houve paralisação das obras em razão dos efeitos causados pela pandemia, apresentando alegações genéricas de atraso na cadeia produtiva da construção civil. Assim, as situações apontadas não se mostram aptas a dilatar o prazo de entrega do imóvel. Precedentes: Acórdão 1932260; Acórdão 1901568; Acórdão 1931355; Acórdão 1929531.
17. Por fim, no que diz respeito à responsabilização da Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal (CODHAB), sem razão a requerente/recorrente. Nos termos dos contratos firmados entre as partes, a CODHAB figura como alienante do terreno para a construção dos imóveis e interveniente hipotecante, o que a exclui de qualquer responsabilidade direta sobre os prazos e cumprimento das obrigações contratuais assumidas pelas construtoras. Por sua constituição legal, limita-se a companhia à sua finalidade específica de coordenar e executar as ações relativas à política de desenvolvimento habitacional do Distrito Federal e desenvolver projetos habitacionais de interesse social (Lei n. 4.020/2007, art. 4o). Logo, ausente a prática de qualquer conduta lesiva a ela imputada, não há que se falar em responsabilidade solidária entre a CODHAB e a construtora pelos prejuízos causados exclusivamente por esta. Ademais, conforme jurisprudência deste Tribunal, ainda que seja estabelecida uma parceria público-privada não se pode imputar pagamento de encargos em desfavor da CODHAB, a qual tem tão somente o dever de fomentar a política habitacional do Distrito Federal (Acórdão 903614, Rel. Gilberto Pereira de Oliveira, 3a Turma Cível, j. 28/10/2015).
18. Portanto, excedido o legítimo prazo contratual de prorrogação para entrega da obra e não satisfatoriamente comprovada a tese de caso fortuito (risco específico da atividade), é dever das empresas recorrentes reparar todos os danos, entre eles os lucros cessantes e a restituição dos valores pagos pelos juros de financiamento suportados pela parte autora no período da mora, nos termos consignados na sentença recorrida.
IV. DISPOSITIVO
19. Preliminares rejeitadas.
20. Recursos não providos.
21. Custas recolhidas. Responderão as partes recorrentes pelo pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, suspensa a exigibilidade da verba, em relação à parte autora, em razão da gratuidade de justiça deferida.
22. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei no 9.099/95.
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Dispositivo citado: CDC, art. 14, §3o.
Jurisprudência relevante: STJ, REsp n. 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 25/9/2019 (Tema 996); REsp 1582318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 12/09/2017; TJDFT, Acórdão 1948185, Rel. Maria Isabel da Silva, 2a Turma Recursal, j. 25/11/2024; Acórdão 1834657, Rel. Margareth Cristina Becker, Terceira Turma Recursal, j. 18.3.2024; Acórdão 1844856, Rel. Marília de Ávila e Silva Sampaio, Segunda Turma Recursal, j. 15.4.2024; Acórdão 1833173, Rel. Silvana da Silva Chaves, Segunda Turma Recursal, j. 18.3.2024 Acórdão 1932260, Rel. Luis Eduardo Yatsuda Arima, 1a Turma Recursal, j. 11/10/2024; Acórdão 1901568, Rel. Antônio Fernandes da Luz, 1a Turma Recursal, j. 2/8/2024, Acórdão 1931355, Rel. Silvana da Silva Chaves, 2a Turma Recursal, j. 7/10/2024; Acórdão 1929531, Rel. Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1a Turma Recursal, j. 27/9/2024; Acórdão 1122198, 07005756820188070000, Rel. Hector Valverde Santana, 1a Turma Cível, j. 5/9/2018; Acórdão 1208807, 00071033020168070001, Rel. Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, j. 9/10/2019.