Tribunal: TJDFT
Processo: 0735921-70.2024.8.07.0000
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-04-10
Data de publicação: 2025-04-30

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. COBRANÇA. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS DO IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO. RESPONSABILIDADE PELA DÍVIDA. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto em face de decisão interlocutória proferida na execução de título extrajudicial relativa a cotas condominiais que indeferiu o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia recursal consiste em analisar a possibilidade de inclusão do credor fiduciário ao polo passivo da execução de débitos condominiais originados anteriormente à consolidação da propriedade fiduciária.
III. Razões de decidir
3. O art. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997, incluído pela Lei 10.931/2004, estabelece que o devedor fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o credor fiduciário.
3.1. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que, nos casos de alienação fiduciária de bem imóvel, o devedor fiduciante é o responsável pelas despesas condominiais enquanto estiver na posse direta do bem.
3.2. Deve ser indeferido o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo para responder pelo pagamento da dívida condominial, por não ser responsabilidade do credor fiduciário o pagamento de débitos condominiais anteriores à consolidação da propriedade.

IV. Dispositivo e tese
4. Agravo de instrumento conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel, não cabendo a inclusão do credor fiduciário ao polo passivo para executar a dívida condominial originada anteriormente à consolidação da propriedade.”

Dispositivos relevantes: art. 1.345 do Código Civil; art. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997.

Jurisprudência relevante: STJ, REsp n. 2.172.631/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/11/2024, DJe de 18/11/2024; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.940.748/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 23/10/2023, DJe de 26/10/2023.

Inteiro teor:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. COBRANÇA. PENHORA SOBRE DIREITOS AQUISITIVOS DO IMÓVEL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE PELO CREDOR FIDUCIÁRIO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO. RESPONSABILIDADE PELA DÍVIDA. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto em face de decisão interlocutória proferida na execução de título extrajudicial relativa a cotas condominiais que indeferiu o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia recursal consiste em analisar a possibilidade de inclusão do credor fiduciário ao polo passivo da execução de débitos condominiais originados anteriormente à consolidação da propriedade fiduciária.
III. Razões de decidir
3. O art. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997, incluído pela Lei 10.931/2004, estabelece que o devedor fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o credor fiduciário.
3.1. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado no sentido de que, nos casos de alienação fiduciária de bem imóvel, o devedor fiduciante é o responsável pelas despesas condominiais enquanto estiver na posse direta do bem.
3.2. Deve ser indeferido o pedido de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo para responder pelo pagamento da dívida condominial, por não ser responsabilidade do credor fiduciário o pagamento de débitos condominiais anteriores à consolidação da propriedade.

IV. Dispositivo e tese
4. Agravo de instrumento conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel, não cabendo a inclusão do credor fiduciário ao polo passivo para executar a dívida condominial originada anteriormente à consolidação da propriedade.”

Dispositivos relevantes: art. 1.345 do Código Civil; art. 27, § 8o, da Lei 9.514/1997.

Jurisprudência relevante: STJ, REsp n. 2.172.631/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/11/2024, DJe de 18/11/2024; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.940.748/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 23/10/2023, DJe de 26/10/2023.