Tribunal: TJDFT
Processo: 0715998-73.2025.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-10-28
Data de publicação: 2025-11-05

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. PROCESSO CIVIL. TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA. AUSÊNCIA INTERESSE PROCESSUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. LIMITAÇÃO LEGAL DE 50%. POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO JUDICIAL À LUZ DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E DA BOA-FÉ OBJETIVA. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. COBRANÇA. AUSÊNCIA DE CARTA DE HABITE-SE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO, E NA PARTE CONHECIDA, IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelo RÉU em face da sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial para, no tocante a ré LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, declarar a rescisão do contrato "firmado entre as partes, determinando que a Empresa ré LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA restitua os valores pagos pelo autor, abatidos os valores pagos a título de taxa de corretagem, bem como o percentual de 10% que devem ser retidos pela ré a título de cláusula penal, face a rescisão a pedido do autor" e julgar improcedentes os pedidos em relação a Empresa ré LAGOA ECO TOWERS. Quanto a correção, "os juros da condenação devem ser contados a partir do trânsito em julgado da sentença"(ID 74036182) e a correção monetária pelo INPC desde os respectivos pagamentos (ID 74036182) .
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 74036187). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, o recorrente alega, em síntese, inobservância da Lei dos Distratos que estabelece no §5o, do art. 67-A, que, quando o regime da incorporação for por afetação, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, a restituição será de 50% do valor pago. Assevera, também, que o autor usufruiu do empreendimento, sendo devida a taxa de fruição prevista na cláusula sétima. Alega que "no caso de rescisão contratual motivada por inadimplência do adquirente, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, não da data da citação. Antes disso, não há que se falar em mora da Requerida se a rescisão do contrato se deu por culpa do Autor."
4. Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 74036197).
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar a) se é aplicável ao caso a Lei Federal 13.786/2018 (Lei dos Distratos) que estabelece o percentual de 50% de retenção; b) se é devida a taxa de fruição; c) se os juros incidem apenas a partir do trânsito em julgado
III. Razões de decidir
6. "A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90), porquanto cuida-se de contrato de adesão em regime de multipropriedade em empreendimento turístico, de forma que a autora (promitente compradora/aderente) e a ré (promitente vendedora/estipulante) enquadram-se, respectivamente, nas figuras de consumidor e de fornecedor. Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços, ainda que exista a possibilidade de eventual locação da unidade adquirida. Nesse sentido: STJ, Resp 1785802/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/02/2019, DJe 06/03/2019 e TJDFT, Acórdão 1255787, 07012263920198070009, Relator: ESDRAS NEVES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 10/6/2020, publicado no DJE: 25/6/2020." (Acórdão 1936321, 0703570-81.2024.8.07.0020, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJe: 30/10/2024.)
7. Narra o autor que o contrato foi firmado em 14/07/2022 e que o imóvel deveria ter sido concluído no máximo em julho de 2023, e considerando a prorrogação de 180 dias, a entrega deveria ter ocorrido em janeiro de 2024. Relata que o Habite-se nunca foi expedido. Afirma que "nesse ínterim de 13 meses, o saldo devedor do empreendimento galopa mensalmente, a realidade econômica mudou e o imóvel não interessa mais aos Autores pois há dúvida considerável de que “carta de habite-se” expedir-se-á algum dia". Pretende o autor a rescisão do contrato por culpa do atraso na entrega do imóvel pelas Vendedoras.
8. Das provas coligidas aos autos, verifica-se que as partes firmaram contrato de compra e venda de unidade imobiliária no bloco C, em regime de multipropriedade, em 14/07/2022 (ID 74036160). Depreende-se que embora as rés não tenham apresentado a Carta de Habite-se, o imóvel foi entregue, tendo o autor usufruído do empreendimento em outubro/2023 (ID 74036162).
9. Embora a ausência da apresentação da Carta de Habite-se seja uma irregularidade administrativa, a pretensão do autor revela um comportamento contraditório, pois, apesar de ter usufruído regularmente do negócio jurídico, agora buscam a rescisão contratual alegando culpa da parte ré pelo atraso na entrega do imóvel.
10. Constam no contrato "Das Disposições Finais" que "na hipótese de rescisão contratual motivada pelo PROMITENTE COMPRADOR, a PROMITENTE VENDEDORA restituirá os valores pagos pelo PROMITENTE COMPRADOR, atualizados com base no mesmo índice estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço da fração do imóvel, deduzidas cumulativamente: (i) importe equivalente 50% (cinquenta por cento) da quantia paga como multa pelo desfazimento do negócio; (ii) a importância total adimplida à título de comissão pela intermediação imobiliária realizada pelo(a) INTERMEDIADOR(A); (iii) o valor equivalente aos impostos reais incidentes sobre o imóvel (IPTU); (iv) Taxas Condominiais eventualmente devidas; (v) fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento), por mês, sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die."(ID 74036160 - pág.4). E na Cláusula Sétima, parágrafo terceiro "Diante do fato da incorporação do referido Empreendimento estar submetida ao patrimônio de afetação, nos termos do artigo 67-A, § 5o, da Lei 4.591/64, na hipótese de rescisão contratual motivada pelo COMPRADOR, independente da forma que se der, a VENDEDORA restituirá os valores pagos pelo COMPRADOR, atualizados com base no mesmo índice estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se, deduzidas cumulativamente: a) O importe equivalente a 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, devidamente atualizada, como multa pelo desfazimento do negócio; b) A importância total adimplida à título de comissão pela intermediação de compra e venda imobiliária realizada pela INTERMEDIADORA (Imobiliária/Comercializadora), conforme exposto no Parágrafo primeiro da Cláusula Terceira supra."
11. A Lei 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, após a alteração da Lei 13.786/2018, dispõe no seu “art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas (...) § 5o Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga."
12. Embora a multa tenha sido fixada no percentual máximo de 50% previsto em lei, isso não obsta o controle pelo Judiciário, sobretudo quando a penalidade se revela abusiva e sem proporção, ofendendo os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da proibição do enriquecimento sem causa.
13. No caso, o réu, recorrente, apesar da entrega do imóvel, não comprovou a expedição da Carta de Habite-se do empreendimento.
14. Observa-se que na hipótese a demora na expedição da Carta de Habite-se é benéfica ao réu, pois a restituição dos valores pagos pelo adquirente ocorrerá no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se, consoante dispõe a Lei 4.591/1967.
15. Além disso, o imóvel já se encontra pronto e será reintroduzido no mercado pela incorporadora, a retenção de metade do valor pago, no caso, configura benefício excessivo à vendedora e se mostra desproporcional ao dano real experimentado. Desta feita, mostra-se razoável a redução do valor previsto em contrato para 10%.
16. Quanto a taxa de fruição, melhor sorte não assiste ao recorrente. A taxa está prevista na CLÁUSULA SÉTIMA– DA INADIMPLÊNCIA E DA RESCISÃO CONTRATUAL, Parágrafo Quarto, que estabelece as hipóteses de dedução no caso do "empreendimento já tenha o certificado de conclusão de obras (Habite-se)", o que não é o caso. Assim, não há que se falar em dedução do valor, posto que a Carta de Habite-se não foi apresentada pelo recorrente.
17. Quanto ao termo inicial dos juros de mora. Em sentença, a douta magistrada estabeleceu que "os referidos valores devem ser pagos para o autor pela Empresa ré LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, no prazo de 15 dias, com acréscimo de juros calculados à taxa legal a partir da citação e correção monetária pelo INPC desde os respectivos pagamentos (ID 74036177 )".
18. Contudo, os embargos de declaração opostos pelo réu foram acolhidos para "estabelecer que os juros da condenação devem ser contados a partir do trânsito em julgado da sentença, mantendo na íntegra os demais termos da sentença proferida"(ID 74036182).
19. "Não se conhece do recurso, por ausência de interesse, na parte em que impugna capítulo da sentença que vai ao encontro da pretensão do recorrente, nos termos do artigo 996 do Código de Processo Civil."(Acórdão 1971254, 0704831-75.2023.8.07.0001, Relator(a): JAMES EDUARDO OLIVEIRA, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 26/02/2025, publicado no DJe: 26/03/2025).
IV. Dispositivo e tese
20. Recurso parcialmente conhecido, e na parte conhecida, improvido.
21. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995..
22. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. PROCESSO CIVIL. TERMO INICIAL DE JUROS DE MORA. AUSÊNCIA INTERESSE PROCESSUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. LIMITAÇÃO LEGAL DE 50%. POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO JUDICIAL À LUZ DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E DA BOA-FÉ OBJETIVA. TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. COBRANÇA. AUSÊNCIA DE CARTA DE HABITE-SE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO, E NA PARTE CONHECIDA, IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelo RÉU em face da sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial para, no tocante a ré LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, declarar a rescisão do contrato "firmado entre as partes, determinando que a Empresa ré LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA restitua os valores pagos pelo autor, abatidos os valores pagos a título de taxa de corretagem, bem como o percentual de 10% que devem ser retidos pela ré a título de cláusula penal, face a rescisão a pedido do autor" e julgar improcedentes os pedidos em relação a Empresa ré LAGOA ECO TOWERS. Quanto a correção, "os juros da condenação devem ser contados a partir do trânsito em julgado da sentença"(ID 74036182) e a correção monetária pelo INPC desde os respectivos pagamentos (ID 74036182) .
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 74036187). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, o recorrente alega, em síntese, inobservância da Lei dos Distratos que estabelece no §5o, do art. 67-A, que, quando o regime da incorporação for por afetação, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, a restituição será de 50% do valor pago. Assevera, também, que o autor usufruiu do empreendimento, sendo devida a taxa de fruição prevista na cláusula sétima. Alega que "no caso de rescisão contratual motivada por inadimplência do adquirente, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, não da data da citação. Antes disso, não há que se falar em mora da Requerida se a rescisão do contrato se deu por culpa do Autor."
4. Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 74036197).
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar a) se é aplicável ao caso a Lei Federal 13.786/2018 (Lei dos Distratos) que estabelece o percentual de 50% de retenção; b) se é devida a taxa de fruição; c) se os juros incidem apenas a partir do trânsito em julgado
III. Razões de decidir
6. "A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90), porquanto cuida-se de contrato de adesão em regime de multipropriedade em empreendimento turístico, de forma que a autora (promitente compradora/aderente) e a ré (promitente vendedora/estipulante) enquadram-se, respectivamente, nas figuras de consumidor e de fornecedor. Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços, ainda que exista a possibilidade de eventual locação da unidade adquirida. Nesse sentido: STJ, Resp 1785802/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/02/2019, DJe 06/03/2019 e TJDFT, Acórdão 1255787, 07012263920198070009, Relator: ESDRAS NEVES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 10/6/2020, publicado no DJE: 25/6/2020." (Acórdão 1936321, 0703570-81.2024.8.07.0020, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJe: 30/10/2024.)
7. Narra o autor que o contrato foi firmado em 14/07/2022 e que o imóvel deveria ter sido concluído no máximo em julho de 2023, e considerando a prorrogação de 180 dias, a entrega deveria ter ocorrido em janeiro de 2024. Relata que o Habite-se nunca foi expedido. Afirma que "nesse ínterim de 13 meses, o saldo devedor do empreendimento galopa mensalmente, a realidade econômica mudou e o imóvel não interessa mais aos Autores pois há dúvida considerável de que “carta de habite-se” expedir-se-á algum dia". Pretende o autor a rescisão do contrato por culpa do atraso na entrega do imóvel pelas Vendedoras.
8. Das provas coligidas aos autos, verifica-se que as partes firmaram contrato de compra e venda de unidade imobiliária no bloco C, em regime de multipropriedade, em 14/07/2022 (ID 74036160). Depreende-se que embora as rés não tenham apresentado a Carta de Habite-se, o imóvel foi entregue, tendo o autor usufruído do empreendimento em outubro/2023 (ID 74036162).
9. Embora a ausência da apresentação da Carta de Habite-se seja uma irregularidade administrativa, a pretensão do autor revela um comportamento contraditório, pois, apesar de ter usufruído regularmente do negócio jurídico, agora buscam a rescisão contratual alegando culpa da parte ré pelo atraso na entrega do imóvel.
10. Constam no contrato "Das Disposições Finais" que "na hipótese de rescisão contratual motivada pelo PROMITENTE COMPRADOR, a PROMITENTE VENDEDORA restituirá os valores pagos pelo PROMITENTE COMPRADOR, atualizados com base no mesmo índice estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço da fração do imóvel, deduzidas cumulativamente: (i) importe equivalente 50% (cinquenta por cento) da quantia paga como multa pelo desfazimento do negócio; (ii) a importância total adimplida à título de comissão pela intermediação imobiliária realizada pelo(a) INTERMEDIADOR(A); (iii) o valor equivalente aos impostos reais incidentes sobre o imóvel (IPTU); (iv) Taxas Condominiais eventualmente devidas; (v) fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento), por mês, sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die."(ID 74036160 - pág.4). E na Cláusula Sétima, parágrafo terceiro "Diante do fato da incorporação do referido Empreendimento estar submetida ao patrimônio de afetação, nos termos do artigo 67-A, § 5o, da Lei 4.591/64, na hipótese de rescisão contratual motivada pelo COMPRADOR, independente da forma que se der, a VENDEDORA restituirá os valores pagos pelo COMPRADOR, atualizados com base no mesmo índice estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se, deduzidas cumulativamente: a) O importe equivalente a 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, devidamente atualizada, como multa pelo desfazimento do negócio; b) A importância total adimplida à título de comissão pela intermediação de compra e venda imobiliária realizada pela INTERMEDIADORA (Imobiliária/Comercializadora), conforme exposto no Parágrafo primeiro da Cláusula Terceira supra."
11. A Lei 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, após a alteração da Lei 13.786/2018, dispõe no seu “art. 67-A . Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas (...) § 5o Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-­se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga."
12. Embora a multa tenha sido fixada no percentual máximo de 50% previsto em lei, isso não obsta o controle pelo Judiciário, sobretudo quando a penalidade se revela abusiva e sem proporção, ofendendo os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da proibição do enriquecimento sem causa.
13. No caso, o réu, recorrente, apesar da entrega do imóvel, não comprovou a expedição da Carta de Habite-se do empreendimento.
14. Observa-se que na hipótese a demora na expedição da Carta de Habite-se é benéfica ao réu, pois a restituição dos valores pagos pelo adquirente ocorrerá no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se, consoante dispõe a Lei 4.591/1967.
15. Além disso, o imóvel já se encontra pronto e será reintroduzido no mercado pela incorporadora, a retenção de metade do valor pago, no caso, configura benefício excessivo à vendedora e se mostra desproporcional ao dano real experimentado. Desta feita, mostra-se razoável a redução do valor previsto em contrato para 10%.
16. Quanto a taxa de fruição, melhor sorte não assiste ao recorrente. A taxa está prevista na CLÁUSULA SÉTIMA– DA INADIMPLÊNCIA E DA RESCISÃO CONTRATUAL, Parágrafo Quarto, que estabelece as hipóteses de dedução no caso do "empreendimento já tenha o certificado de conclusão de obras (Habite-se)", o que não é o caso. Assim, não há que se falar em dedução do valor, posto que a Carta de Habite-se não foi apresentada pelo recorrente.
17. Quanto ao termo inicial dos juros de mora. Em sentença, a douta magistrada estabeleceu que "os referidos valores devem ser pagos para o autor pela Empresa ré LAGOA QUENTE HJR CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, no prazo de 15 dias, com acréscimo de juros calculados à taxa legal a partir da citação e correção monetária pelo INPC desde os respectivos pagamentos (ID 74036177 )".
18. Contudo, os embargos de declaração opostos pelo réu foram acolhidos para "estabelecer que os juros da condenação devem ser contados a partir do trânsito em julgado da sentença, mantendo na íntegra os demais termos da sentença proferida"(ID 74036182).
19. "Não se conhece do recurso, por ausência de interesse, na parte em que impugna capítulo da sentença que vai ao encontro da pretensão do recorrente, nos termos do artigo 996 do Código de Processo Civil."(Acórdão 1971254, 0704831-75.2023.8.07.0001, Relator(a): JAMES EDUARDO OLIVEIRA, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 26/02/2025, publicado no DJe: 26/03/2025).
IV. Dispositivo e tese
20. Recurso parcialmente conhecido, e na parte conhecida, improvido.
21. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995..
22. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.