Tribunal: TJDFT
Processo: 0733953-20.2025.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-10-28
Data de publicação: 2025-11-06

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: (i) condenar “as rés a pagarem para à parte autora, solidariamente, indenização no valor de R$ 7.456,11 (sete mil quatrocentos e cinquenta e seis reais e onze centavos), referentes aos juros de obra que foram pagos, indevidamente, pela parte autora entre 07/2022 e 05/2023, acrescidos de juros baseado na taxa legal, a contar da citação (10/04/2025), conforme o art. 406 do Código Civil, com redação dada pela Lei no 14.905, de 2024; e condenar as rés a pagarem, solidariamente, a parte autora a quantia de R$ 3.000,00 (três mil reais), a título de indenização por danos morais, a ser corrigida monetariamente, pelo IPCA, desde a data desta decisão (Súmula 362 do STJ), acrescido de juros baseado na taxa legal, a contar da citação (10/04/2025), conforme o art. 406 do Código Civil, com redação dada pela Lei no 14.905, de 2024”.
2. Em suas razões recursais (ID 76780798), a recorrente sustenta a incompetência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda, sob o argumento de que o valor do imóvel ultrapassa o limite de 40 salários mínimos, bem como que o pedido de restituição dos juros de obra exigiria a produção de prova técnica, o que afastaria a possibilidade de apreciação da causa pelo rito especial. No mérito, alega a ocorrência de caso fortuito e força maior, em virtude da instauração da pandemia de Covid-19 durante as tratativas para a aquisição do imóvel. Afirma ser ilógico desconsiderar o Termo de Reserva como mero documento preliminar, cujo objetivo seria apenas assegurar a reserva da unidade até que se verificasse a efetiva viabilidade financeira, legal e o real interesse na aquisição definitiva do bem, mediante a assinatura do contrato de compra e venda. Aduz que o prazo para entrega do imóvel foi pactuado de forma clara e expressa no contrato firmado com a Caixa Econômica Federal. Defende que seja reconhecida como data de entrega aquela estipulada no Contrato de Compra e Venda, e não a estimativa constante no Termo de Reserva. Ressalta a ausência de comprovação de danos materiais relativos aos juros de obra. Assinala, ainda, a inexistência de direito à reparação por danos extrapatrimoniais. Pede, preliminarmente, i) que seja reconhecida a incompetência do Juizado Especial Cível para processar a demanda. No mérito, a reforma da sentença para: ii) julgar improcedente o pedido inicial; iii) reconhecer que eventual atraso na entrega da unidade habitacional somente pode ser configurado após a data prevista no contrato, considerando a cláusula de prorrogação; iv) Subsidiariamente, reconhecer a necessidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel em razão dos efeitos da pandemia no Distrito Federal, e, caso não reconhecido o prazo de 60 (sessenta) dias adicionais para a entrega das chaves, que seja considerado o prazo de 180 dias, somado à data fixada no contrato de compra e venda, bem assim v) indeferir o pedido de restituição dos valores pagos a título de juros de obra e a condenação por dano moral.
3. Custas e preparo recolhidos.
4. Contrarrazões da parte recorrida pela manutenção da sentença (ID 767780802).
II. Questão em discussão
5. As questões controvertidas consistem em verificar: a) se o Juizado Especial Cível é competente para o julgamento da presente demanda; b) se houve ruptura do nexo de causalidade, em razão da ocorrência de caso fortuito ou força maior, entre os danos alegadamente sofridos pela autora e o serviço prestado pela parte ré; c) se é cabível a reparação material relativa aos juros de obra; d) e se estão presentes os requisitos legais para a configuração do dano moral.
III. Razões de decidir
6. INCOMPETÊNCIA. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível. A presente demanda versa acerca dos alegados danos decorrentes de atraso na entrega do imóvel, de modo que não há que se falar em incompetência do Juizado Especial Cível, pois os valores pleiteados não excedem 40 salários mínimos. Acrescente-se que eventual valor excedido do valor de alçada dos juizados cíveis é tido como renúncia de crédito a teor do art. 3o, § 3o da Lei 9099/95. De outro, não se verifica necessidade de realização de perícia para cálculo dos valores cobrados pela parte autora. Especificamente com relação aos juros de obra, a parte autora requer o ressarcimento dos valores que entende terem sido pagos de forma indevida, razão pela qual não há que se falar em complexidade dos cálculos para apurar o valor da reparação. Preliminar rejeitada.
7. JUROS DE OBRA. A relação entabulada entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
8. No caso, consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 40322 Itapoã Parque” (ID 767780550), o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária.
9. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
10. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não pode se sobrepor àquele previsto no Termo de Reserva, especialmente porque, no primeiro, a informação não é apresentada de forma clara, ostensiva e inteligível, em descompasso com os princípios da transparência e da boa-fé objetiva previstos no Código de Defesa do Consumidor. Verifica-se que o referido prazo se encontra inserido em um quadro geral de informações, de forma que pode facilmente passar despercebido pelo consumidor, sobretudo diante do fato de que diverge significativamente daquele anteriormente estipulado e aceito no Termo de Reserva, documento este que, à época, orientou a legítima expectativa da parte autora quanto ao prazo de entrega do imóvel.
11. Não custa lembrar que o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado, nos termos do art. 462 do CC.
12. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de apenas 180 dias corridos, em razão da ausência de previsão no termo de reserva de prazo adicional para entrega das chaves.
13. Ainda, após transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Isso porque, diante do atraso na entrega do imóvel, o autor sofreu prejuízos decorrentes de fato imputável somente às rés, haja vista que arcou com o pagamento da referida taxa durante o período de atraso da obra.
14. O alegado caso fortuito ou de força maior - escassez de insumo e de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas rés.
15. Nesse sentido: Acórdão 1838553.
16. DANO MORAL. Em relação ao dano moral, o descumprimento contratual (atraso na entrega do imóvel), por si só, não configura dano moral. Muito embora o fato descrito tenha causado descontentamento, não há prova nos autos de exposição a qualquer situação vexatória suficiente a demonstrar dano psicológico, ou que o fato lhe repercutiu em grave prejuízo de modo a desencadear reparação por dano moral (Art. 373, inc. I, CPC).
17. Esse é o posicionamento do STJ: "A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico." (AgInt no REsp n. 2.042.388/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023).
18. Logo, a sentença deve ser reformada para julgar improcedente o pedido de compensação por dano moral.
IV. Dispositivo
19. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada apenas para excluir a condenação por dano moral. Mantenho os demais termos da sentença. Sem condenação ao pagamento das custas processual e honorário advocatício, ante a ausência de recorrente vencido (art. 55, Lei no 9.099/95). A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

_________
Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência: STJ, Tema 996.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: (i) condenar “as rés a pagarem para à parte autora, solidariamente, indenização no valor de R$ 7.456,11 (sete mil quatrocentos e cinquenta e seis reais e onze centavos), referentes aos juros de obra que foram pagos, indevidamente, pela parte autora entre 07/2022 e 05/2023, acrescidos de juros baseado na taxa legal, a contar da citação (10/04/2025), conforme o art. 406 do Código Civil, com redação dada pela Lei no 14.905, de 2024; e condenar as rés a pagarem, solidariamente, a parte autora a quantia de R$ 3.000,00 (três mil reais), a título de indenização por danos morais, a ser corrigida monetariamente, pelo IPCA, desde a data desta decisão (Súmula 362 do STJ), acrescido de juros baseado na taxa legal, a contar da citação (10/04/2025), conforme o art. 406 do Código Civil, com redação dada pela Lei no 14.905, de 2024”.
2. Em suas razões recursais (ID 76780798), a recorrente sustenta a incompetência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda, sob o argumento de que o valor do imóvel ultrapassa o limite de 40 salários mínimos, bem como que o pedido de restituição dos juros de obra exigiria a produção de prova técnica, o que afastaria a possibilidade de apreciação da causa pelo rito especial. No mérito, alega a ocorrência de caso fortuito e força maior, em virtude da instauração da pandemia de Covid-19 durante as tratativas para a aquisição do imóvel. Afirma ser ilógico desconsiderar o Termo de Reserva como mero documento preliminar, cujo objetivo seria apenas assegurar a reserva da unidade até que se verificasse a efetiva viabilidade financeira, legal e o real interesse na aquisição definitiva do bem, mediante a assinatura do contrato de compra e venda. Aduz que o prazo para entrega do imóvel foi pactuado de forma clara e expressa no contrato firmado com a Caixa Econômica Federal. Defende que seja reconhecida como data de entrega aquela estipulada no Contrato de Compra e Venda, e não a estimativa constante no Termo de Reserva. Ressalta a ausência de comprovação de danos materiais relativos aos juros de obra. Assinala, ainda, a inexistência de direito à reparação por danos extrapatrimoniais. Pede, preliminarmente, i) que seja reconhecida a incompetência do Juizado Especial Cível para processar a demanda. No mérito, a reforma da sentença para: ii) julgar improcedente o pedido inicial; iii) reconhecer que eventual atraso na entrega da unidade habitacional somente pode ser configurado após a data prevista no contrato, considerando a cláusula de prorrogação; iv) Subsidiariamente, reconhecer a necessidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel em razão dos efeitos da pandemia no Distrito Federal, e, caso não reconhecido o prazo de 60 (sessenta) dias adicionais para a entrega das chaves, que seja considerado o prazo de 180 dias, somado à data fixada no contrato de compra e venda, bem assim v) indeferir o pedido de restituição dos valores pagos a título de juros de obra e a condenação por dano moral.
3. Custas e preparo recolhidos.
4. Contrarrazões da parte recorrida pela manutenção da sentença (ID 767780802).
II. Questão em discussão
5. As questões controvertidas consistem em verificar: a) se o Juizado Especial Cível é competente para o julgamento da presente demanda; b) se houve ruptura do nexo de causalidade, em razão da ocorrência de caso fortuito ou força maior, entre os danos alegadamente sofridos pela autora e o serviço prestado pela parte ré; c) se é cabível a reparação material relativa aos juros de obra; d) e se estão presentes os requisitos legais para a configuração do dano moral.
III. Razões de decidir
6. INCOMPETÊNCIA. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível. A presente demanda versa acerca dos alegados danos decorrentes de atraso na entrega do imóvel, de modo que não há que se falar em incompetência do Juizado Especial Cível, pois os valores pleiteados não excedem 40 salários mínimos. Acrescente-se que eventual valor excedido do valor de alçada dos juizados cíveis é tido como renúncia de crédito a teor do art. 3o, § 3o da Lei 9099/95. De outro, não se verifica necessidade de realização de perícia para cálculo dos valores cobrados pela parte autora. Especificamente com relação aos juros de obra, a parte autora requer o ressarcimento dos valores que entende terem sido pagos de forma indevida, razão pela qual não há que se falar em complexidade dos cálculos para apurar o valor da reparação. Preliminar rejeitada.
7. JUROS DE OBRA. A relação entabulada entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
8. No caso, consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 40322 Itapoã Parque” (ID 767780550), o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária.
9. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
10. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não pode se sobrepor àquele previsto no Termo de Reserva, especialmente porque, no primeiro, a informação não é apresentada de forma clara, ostensiva e inteligível, em descompasso com os princípios da transparência e da boa-fé objetiva previstos no Código de Defesa do Consumidor. Verifica-se que o referido prazo se encontra inserido em um quadro geral de informações, de forma que pode facilmente passar despercebido pelo consumidor, sobretudo diante do fato de que diverge significativamente daquele anteriormente estipulado e aceito no Termo de Reserva, documento este que, à época, orientou a legítima expectativa da parte autora quanto ao prazo de entrega do imóvel.
11. Não custa lembrar que o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado, nos termos do art. 462 do CC.
12. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de apenas 180 dias corridos, em razão da ausência de previsão no termo de reserva de prazo adicional para entrega das chaves.
13. Ainda, após transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Isso porque, diante do atraso na entrega do imóvel, o autor sofreu prejuízos decorrentes de fato imputável somente às rés, haja vista que arcou com o pagamento da referida taxa durante o período de atraso da obra.
14. O alegado caso fortuito ou de força maior - escassez de insumo e de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas rés.
15. Nesse sentido: Acórdão 1838553.
16. DANO MORAL. Em relação ao dano moral, o descumprimento contratual (atraso na entrega do imóvel), por si só, não configura dano moral. Muito embora o fato descrito tenha causado descontentamento, não há prova nos autos de exposição a qualquer situação vexatória suficiente a demonstrar dano psicológico, ou que o fato lhe repercutiu em grave prejuízo de modo a desencadear reparação por dano moral (Art. 373, inc. I, CPC).
17. Esse é o posicionamento do STJ: "A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico." (AgInt no REsp n. 2.042.388/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 30/6/2023).
18. Logo, a sentença deve ser reformada para julgar improcedente o pedido de compensação por dano moral.
IV. Dispositivo
19. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada apenas para excluir a condenação por dano moral. Mantenho os demais termos da sentença. Sem condenação ao pagamento das custas processual e honorário advocatício, ante a ausência de recorrente vencido (art. 55, Lei no 9.099/95). A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

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Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência: STJ, Tema 996.