Tribunal: TJDFT
Processo: 0735672-19.2024.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-10-13

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0735672-19.2024.8.07.0001 RECORRENTE: INTERLAGOS AGROPECUÁRIA E COMÉRCIO LTDA - ME RECORRIDA: SÔNIA MARIA REIS LEDUR DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. LOTEAMENTO IRREGULAR. VALORES DEVIDOS A TÍTULO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. RESSARCIMENTO DE DESPESAS. IMPOSSIBILIDADE DE REPASSE A ADQUIRENTE DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL OU CONTRATUAL. ANUÊNCIA INEQUÍVOCA EM DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. COMPROVAÇÃO INEXISTENTE. SENTENÇA REFORMADA. 1. A controvérsia recursal cinge-se à definição acerca da possibilidade do repasse, à adquirente da unidade – na qualidade de viúva meeira e inventariante do espólio do promitente comprador – dos encargos decorrentes da regularização fundiária do Loteamento Belvedere Green, ou se tais despesas devem ser suportadas exclusivamente pela empresa que promoveu o loteamento irregular. 2. Da leitura do contrato particular celebrado entre as partes, em 18/10/1999, é inequívoco que a intenção nele explicitada é a compra e venda da propriedade do imóvel, constando do pacto que o objeto da alienação seria “a fração ideal citada na cláusula primeira, livre e desembaraça de quaisquer ônus”. 3. Inexiste disposição legal ou contratual que autorize o repasse, ao adquirente do imóvel, das despesas suportadas pela Ré/Apelante com a regularização do empreendimento. 4. Tal ressarcimento não pode ser imposto pela Ré/Apelante, sob consequência de subverter-se o ordenamento jurídico em prol da empresa que concretizou o parcelamento irregular. 5. Isso porque o loteador tem a obrigação de cumprir todos os diversos requisitos legais e administrativos indispensáveis à regularidade do empreendimento, antes mesmo de colocar quaisquer lotes à venda, sob consequência, inclusive, de responsabilização criminal, consoante dispõe a Lei no 6.766/1973, que rege o Parcelamento do Solo Urbano. 6. Da simples leitura da legislação de regência, depreende-se que a obrigação de regularização do empreendimento é imposta, exclusivamente, ao loteador, não podendo os encargos decorrentes de tal obrigação ser transferidos aos promitentes compradores dos lotes, sobretudo após a concretização do parcelamento irregular do solo. Entendimento em sentido contrário implicaria afronta direta ao célebre princípio geral do direito segundo o qual ninguém pode beneficiar-se da própria torpeza (Nemo auditur propriam turpitudinem allegans). 7. Quanto às deliberações assembleares invocadas pela Autora, verifica-se que não houve acordo inequívoco quanto à atribuição da responsabilidade financeira aos adquirentes/proprietários pelas despesas de regularização fundiária, o que inviabiliza o reconhecimento de anuência nesse sentido. 8. Ressalvada a hipótese de manifestação inequívoca constante de cláusula expressamente pactuada no instrumento contratual ou decorrente de deliberação assemblear, é inadmissível o repasse ao adquirente/proprietário dos custos relativos à regularização fundiária, cuja responsabilidade recai, como regra, sobre o empreendedor que realizou o loteamento irregular. 9. Apelação conhecida e provida. A parte recorrente alega que o acórdão impugnado encerrou violação aos seguintes dispositivos: a) artigos 489, § 1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, e 93, inciso IX, da Constituição Federal, por negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 107, 593, e 884, todos do Código Civil, asseverando ser juridicamente inadmissível que a parte contrária usufrua dos serviços prestados, sem a devida contrapartida financeira, de tal modo que o não reconhecimento da declaração de vontade e do acordo pactuado entre as partes impõe o enriquecimento ilícito da parte recorrida; c) artigo 1.358-A do Código Civil, discorrendo sobre o princípio da irretroatividade da norma. Explica que o caso em apreço está sob a égide da Lei 6.766/1979, uma vez que o parcelamento do solo ocorreu em 1990. Ressalta que a previsão que determina que o empreendedor é responsável pela instalação da infraestrutura básica do imóvel foi incluída ao texto legal pela Lei 9.785/1999, portanto posterior à situação sub judice, que já se encontrava consolidada. Pede, ainda, que as publicações sejam feitas em nome dos advogados BRYAN PHILLIP DE JONGH MARTINS, OAB/DF 71.015, e CLÁUDIO DE AZEVEDO BARBOSA, OAB/DF 64.339 (ID 75918477). Nas contrarrazões, a parte recorrida requer a fixação de honorários recursais. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 489, § 1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não se reconhece a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte” (REsp n. 2.197.117/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025). Em relação à indicada afronta ao artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal, também não se mostra possível sua apreciação porque a Corte Superior assentou o entendimento de que “não compete ao Superior Tribunal de Justiça a análise de suposta violação de dispositivos constitucionais, ainda que para efeito de prequestionamento, sob pena de usurpação da competência reservada ao Supremo Tribunal Federal (art. 102, III, da Carta Magna)” (EDcl no AgRg no AREsp n. 2.796.444/GO, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, julgado em 8/4/2025, DJEN de 15/4/2025). Tampouco cabe prosseguir o inconformismo lastreado no apontado vilipêndio aos artigos 107, 593, 884, e 1.358-A, todos do Código Civil, pois o órgão julgador, após detida apreciação do conjunto fático-probatório e contratual dos autos, assentou in verbis: Observa-se que o acórdão recorrido analisou expressamente o conteúdo do instrumento contratual firmado entre as partes, inclusive com a transcrição de cláusulas pertinentes, concluindo que não houve qualquer estipulação quanto à transferência do ônus relativo ao ressarcimento de despesas com obras destinadas à regularização do empreendimento. Do mesmo modo, não se verifica omissão quanto às deliberações assembleares, uma vez que restou consignado que, embora a regularização do loteamento tenha sido tema recorrente nas assembleias condominiais, os elementos constantes dos autos não evidenciam anuência inequívoca dos condôminos quanto à assunção da obrigação de arcar com os custos dos serviços objeto da demanda, sobretudo diante da ausência de instrumento contratual que regulamente tais obrigações. Dessa forma, inexiste omissão quanto à análise da manifestação de vontade das partes, tendo o acórdão examinado os termos pactuados e as deliberações assembleares, concluindo, de forma fundamentada, que os documentos constantes dos autos não conferem respaldo à pretensão de cobrança das despesas descritas pela parte Autora, ora Embargante. Ressaltou-se, ainda, a aplicação do princípio geral do direito segundo o qual ninguém pode se beneficiar da própria torpeza (nemo auditur propriam turpitudinem allegans), ao reconhecer que a obrigação de promover a regularização do empreendimento recai sobre a empresa loteadora, de modo que os encargos decorrentes dessa obrigação não podem ser transferidos aos promitentes compradores sem manifestação prévia e inequívoca de vontade por parte destes. Verifica-se, portanto, que não há que se falar em enriquecimento sem causa por parte da Embargada, uma vez que o ordenamento jurídico atribui ao empreendedor a responsabilidade pela regularização. E, considerando a inexistência de instrumento contratual que autorize o repasse dos encargos decorrentes da regularização imobiliária — o que abrange, inclusive, as despesas com a regularização ambiental — e tendo em vista que a parte Embargante, por se tratar de pessoa jurídica de direito privado, não detém legitimidade para o exercício do poder de polícia ambiental, não há como reconhecê-la como credora das obrigações ambientais previstas na Súmula 623 do c. STJ e no art. 2o, § 2o, da Lei n° 12.651/2012. Ao revés, eventual infração às normas ambientais deve ser atribuída ao próprio empreendedor, responsável pela implantação do loteamento em desconformidade com as exigências do ordenamento jurídico, especialmente no que tange às normas urbanísticas e ambientais. Quanto à alegação de retroatividade na aplicação da Lei n° 9.785/1999, o acórdão foi claro ao estabelecer que o critério relevante para a incidência da norma é a data da celebração do contrato entre as partes, e não o momento da implantação do parcelamento irregular (ID 74703073). Assim, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matéria de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. Por fim, defiro o pleito de publicação, conforme requerido no ID 75918477. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A016

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0735672-19.2024.8.07.0001 RECORRENTE: INTERLAGOS AGROPECUÁRIA E COMÉRCIO LTDA - ME RECORRIDA: SÔNIA MARIA REIS LEDUR DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO BELVEDERE GREEN. LOTEAMENTO IRREGULAR. VALORES DEVIDOS A TÍTULO DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. RESSARCIMENTO DE DESPESAS. IMPOSSIBILIDADE DE REPASSE A ADQUIRENTE DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL OU CONTRATUAL. ANUÊNCIA INEQUÍVOCA EM DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. COMPROVAÇÃO INEXISTENTE. SENTENÇA REFORMADA. 1. A controvérsia recursal cinge-se à definição acerca da possibilidade do repasse, à adquirente da unidade – na qualidade de viúva meeira e inventariante do espólio do promitente comprador – dos encargos decorrentes da regularização fundiária do Loteamento Belvedere Green, ou se tais despesas devem ser suportadas exclusivamente pela empresa que promoveu o loteamento irregular. 2. Da leitura do contrato particular celebrado entre as partes, em 18/10/1999, é inequívoco que a intenção nele explicitada é a compra e venda da propriedade do imóvel, constando do pacto que o objeto da alienação seria “a fração ideal citada na cláusula primeira, livre e desembaraça de quaisquer ônus”. 3. Inexiste disposição legal ou contratual que autorize o repasse, ao adquirente do imóvel, das despesas suportadas pela Ré/Apelante com a regularização do empreendimento. 4. Tal ressarcimento não pode ser imposto pela Ré/Apelante, sob consequência de subverter-se o ordenamento jurídico em prol da empresa que concretizou o parcelamento irregular. 5. Isso porque o loteador tem a obrigação de cumprir todos os diversos requisitos legais e administrativos indispensáveis à regularidade do empreendimento, antes mesmo de colocar quaisquer lotes à venda, sob consequência, inclusive, de responsabilização criminal, consoante dispõe a Lei no 6.766/1973, que rege o Parcelamento do Solo Urbano. 6. Da simples leitura da legislação de regência, depreende-se que a obrigação de regularização do empreendimento é imposta, exclusivamente, ao loteador, não podendo os encargos decorrentes de tal obrigação ser transferidos aos promitentes compradores dos lotes, sobretudo após a concretização do parcelamento irregular do solo. Entendimento em sentido contrário implicaria afronta direta ao célebre princípio geral do direito segundo o qual ninguém pode beneficiar-se da própria torpeza (Nemo auditur propriam turpitudinem allegans). 7. Quanto às deliberações assembleares invocadas pela Autora, verifica-se que não houve acordo inequívoco quanto à atribuição da responsabilidade financeira aos adquirentes/proprietários pelas despesas de regularização fundiária, o que inviabiliza o reconhecimento de anuência nesse sentido. 8. Ressalvada a hipótese de manifestação inequívoca constante de cláusula expressamente pactuada no instrumento contratual ou decorrente de deliberação assemblear, é inadmissível o repasse ao adquirente/proprietário dos custos relativos à regularização fundiária, cuja responsabilidade recai, como regra, sobre o empreendedor que realizou o loteamento irregular. 9. Apelação conhecida e provida. A parte recorrente alega que o acórdão impugnado encerrou violação aos seguintes dispositivos: a) artigos 489, § 1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, e 93, inciso IX, da Constituição Federal, por negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 107, 593, e 884, todos do Código Civil, asseverando ser juridicamente inadmissível que a parte contrária usufrua dos serviços prestados, sem a devida contrapartida financeira, de tal modo que o não reconhecimento da declaração de vontade e do acordo pactuado entre as partes impõe o enriquecimento ilícito da parte recorrida; c) artigo 1.358-A do Código Civil, discorrendo sobre o princípio da irretroatividade da norma. Explica que o caso em apreço está sob a égide da Lei 6.766/1979, uma vez que o parcelamento do solo ocorreu em 1990. Ressalta que a previsão que determina que o empreendedor é responsável pela instalação da infraestrutura básica do imóvel foi incluída ao texto legal pela Lei 9.785/1999, portanto posterior à situação sub judice, que já se encontrava consolidada. Pede, ainda, que as publicações sejam feitas em nome dos advogados BRYAN PHILLIP DE JONGH MARTINS, OAB/DF 71.015, e CLÁUDIO DE AZEVEDO BARBOSA, OAB/DF 64.339 (ID 75918477). Nas contrarrazões, a parte recorrida requer a fixação de honorários recursais. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 489, § 1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não se reconhece a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte” (REsp n. 2.197.117/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025). Em relação à indicada afronta ao artigo 93, inciso IX, da Constituição Federal, também não se mostra possível sua apreciação porque a Corte Superior assentou o entendimento de que “não compete ao Superior Tribunal de Justiça a análise de suposta violação de dispositivos constitucionais, ainda que para efeito de prequestionamento, sob pena de usurpação da competência reservada ao Supremo Tribunal Federal (art. 102, III, da Carta Magna)” (EDcl no AgRg no AREsp n. 2.796.444/GO, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, julgado em 8/4/2025, DJEN de 15/4/2025). Tampouco cabe prosseguir o inconformismo lastreado no apontado vilipêndio aos artigos 107, 593, 884, e 1.358-A, todos do Código Civil, pois o órgão julgador, após detida apreciação do conjunto fático-probatório e contratual dos autos, assentou in verbis: Observa-se que o acórdão recorrido analisou expressamente o conteúdo do instrumento contratual firmado entre as partes, inclusive com a transcrição de cláusulas pertinentes, concluindo que não houve qualquer estipulação quanto à transferência do ônus relativo ao ressarcimento de despesas com obras destinadas à regularização do empreendimento. Do mesmo modo, não se verifica omissão quanto às deliberações assembleares, uma vez que restou consignado que, embora a regularização do loteamento tenha sido tema recorrente nas assembleias condominiais, os elementos constantes dos autos não evidenciam anuência inequívoca dos condôminos quanto à assunção da obrigação de arcar com os custos dos serviços objeto da demanda, sobretudo diante da ausência de instrumento contratual que regulamente tais obrigações. Dessa forma, inexiste omissão quanto à análise da manifestação de vontade das partes, tendo o acórdão examinado os termos pactuados e as deliberações assembleares, concluindo, de forma fundamentada, que os documentos constantes dos autos não conferem respaldo à pretensão de cobrança das despesas descritas pela parte Autora, ora Embargante. Ressaltou-se, ainda, a aplicação do princípio geral do direito segundo o qual ninguém pode se beneficiar da própria torpeza (nemo auditur propriam turpitudinem allegans), ao reconhecer que a obrigação de promover a regularização do empreendimento recai sobre a empresa loteadora, de modo que os encargos decorrentes dessa obrigação não podem ser transferidos aos promitentes compradores sem manifestação prévia e inequívoca de vontade por parte destes. Verifica-se, portanto, que não há que se falar em enriquecimento sem causa por parte da Embargada, uma vez que o ordenamento jurídico atribui ao empreendedor a responsabilidade pela regularização. E, considerando a inexistência de instrumento contratual que autorize o repasse dos encargos decorrentes da regularização imobiliária — o que abrange, inclusive, as despesas com a regularização ambiental — e tendo em vista que a parte Embargante, por se tratar de pessoa jurídica de direito privado, não detém legitimidade para o exercício do poder de polícia ambiental, não há como reconhecê-la como credora das obrigações ambientais previstas na Súmula 623 do c. STJ e no art. 2o, § 2o, da Lei n° 12.651/2012. Ao revés, eventual infração às normas ambientais deve ser atribuída ao próprio empreendedor, responsável pela implantação do loteamento em desconformidade com as exigências do ordenamento jurídico, especialmente no que tange às normas urbanísticas e ambientais. Quanto à alegação de retroatividade na aplicação da Lei n° 9.785/1999, o acórdão foi claro ao estabelecer que o critério relevante para a incidência da norma é a data da celebração do contrato entre as partes, e não o momento da implantação do parcelamento irregular (ID 74703073). Assim, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matéria de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. Por fim, defiro o pleito de publicação, conforme requerido no ID 75918477. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A016