Tribunal: TJDFT
Processo: 0702607-36.2025.8.07.0021
Órgão julgador: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-12-10
Data de publicação: 2025-12-17

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ITAPOÃ PARQUE. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de ação indenizatória em razão de atraso na entrega da obra do empreendimento Itapoã Parque, no Distrito Federal. A recorrida adquiriu imóvel das recorrentes por meio do programa “Casa Verde e Amarela”, com data de entrega prevista para 30/12/2021. As chaves foram entregues em 25/5/2023.
1.1. Da sentença. As recorrentes foram condenadas ao pagamento de: (i) juros de obra referente ao período de 1/7/2022 a 25/5/2023; (ii) lucros cessantes no importe de 0,5% do valor do imóvel, desde 1/7/2022 até a data da efetiva entrega das chaves.
1.2. Recurso. Em preliminar, as recorrentes pretendem o reconhecimento da incompetência dos Juizados para julgamento da lide. No mérito, sustentam: (i) que o atraso na entrega do imóvel ocorreu em razão da crise gerada pela pandemia de COVID-19, o que configura caso fortuito; (ii) que seja reconhecida a prorrogação do prazo de entrega em razão da pandemia; (iii) que o termo de reserva é documento não vinculante; (iv) que os juros de obra e os lucros cessantes não foram comprovados; (v) que o termo inicial seja acrescido de 180 dias, mais 60 dias após conclusão da obra.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em analisar: (i) a competência dos Juizados para julgamento da causa; (ii) se houve descumprimento do prazo de entrega do imóvel, considerando a previsão contratual do prazo suplementar de 60 dias; (iii) a ocorrência de fortuito externo capaz de acarretar o atraso das obras; (iv) se houve atraso na entrega do imóvel; (v) a comprovação dos danos materiais correspondentes aos juros de obra e lucros cessantes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Da preliminar de incompetência dos Juizados. O valor do contrato não representa o valor econômico pretendido pela recorrida; ausente complexidade nos cálculos da condenação. Preliminar que se rejeita.
4. Da natureza jurídica do Termo de Reserva. Majoritariamente se entende que o Termo de Reserva é parte integrante do contrato de compra e venda, destacando-se, ainda, que a proposta obriga o proponente (CC, art. 427). 4.1. No contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para a Construção de Unidade Habitacional, celebrado entre as partes e a CEF, não consta a data de entrega da obra de forma clara e inteligível, ferindo o direito básico de informação do consumidor; logo, deve prevalecer o prazo previsto no Termo de Reserva (30/12/2021), aceita a tolerância de 180 dias corridos. Precedentes: Acórdãos 1929531, 1908494 e 1825019.
5. Prazo suplementar de 60 dias. Não há previsão legal. Sobre o tema, no julgamento do 1582318/RJ, o STJ consignou que a prorrogação de 60 dias é abusiva; isso porque o prazo de 180 dias é suficiente, tendo em vista que, “por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC)”. Precedente: Acórdão 1999613.
6. Da inexistência de caso fortuito. O contrato foi assinado em 10/11/2020, com prazo de entrega da unidade imobiliária para 30/12/2021. Em que pese a alegação das recorrentes de que o atraso decorreu da falta de insumos por ocasião do surto de COVID-19, é fato notório que a pandemia foi oficialmente declarada em março do ano de 2020. Portanto, na data da assinatura do Termo de Reserva era possível ao fornecedor avaliar as condições de mercado e riscos do negócio em conformidade com os desafios vigentes à época da contratação. Precedente: Acórdão 1948218.
7. Juros de obra. Incidem sobre o capital utilizado no financiamento da construção e são devidos por período anterior à entrega das chaves e suportados pelo promitente comprador. No caso, transcorrido o prazo de 180 dias, não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, sendo, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor efetivamente pago pela recorrida, sendo dispensável qualquer alusão à planilha por ela apresentada. Nesse sentido, o Acórdão 1951157.
8. Lucros cessantes. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. A jurisprudência das Turmas Recursais estabelece os lucros cessantes entre 0,5 a 1% do valor do imóvel ou pelo valor de mercado. Diante desse quadro, a porcentagem de 0,5% fixada pelo juízo de origem se mostra adequada por estar em consonância com a praxe adotada no mercado. Nesse sentido, os Acórdãos 1951157 e1929531.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso conhecido e não provido. Custas recolhidas. Recorrentes condenadas ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.
______
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 427.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.318/RJ, rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12/9/2017; RI 0706793-54.2024.8.07.0016, Rel. MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, j. 25/11/2024; TJDFT, Acórdão 1951157, RI 0712432-53.2024.8.07.0016, Rel. FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 29/11/2024.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ITAPOÃ PARQUE. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de ação indenizatória em razão de atraso na entrega da obra do empreendimento Itapoã Parque, no Distrito Federal. A recorrida adquiriu imóvel das recorrentes por meio do programa “Casa Verde e Amarela”, com data de entrega prevista para 30/12/2021. As chaves foram entregues em 25/5/2023.
1.1. Da sentença. As recorrentes foram condenadas ao pagamento de: (i) juros de obra referente ao período de 1/7/2022 a 25/5/2023; (ii) lucros cessantes no importe de 0,5% do valor do imóvel, desde 1/7/2022 até a data da efetiva entrega das chaves.
1.2. Recurso. Em preliminar, as recorrentes pretendem o reconhecimento da incompetência dos Juizados para julgamento da lide. No mérito, sustentam: (i) que o atraso na entrega do imóvel ocorreu em razão da crise gerada pela pandemia de COVID-19, o que configura caso fortuito; (ii) que seja reconhecida a prorrogação do prazo de entrega em razão da pandemia; (iii) que o termo de reserva é documento não vinculante; (iv) que os juros de obra e os lucros cessantes não foram comprovados; (v) que o termo inicial seja acrescido de 180 dias, mais 60 dias após conclusão da obra.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em analisar: (i) a competência dos Juizados para julgamento da causa; (ii) se houve descumprimento do prazo de entrega do imóvel, considerando a previsão contratual do prazo suplementar de 60 dias; (iii) a ocorrência de fortuito externo capaz de acarretar o atraso das obras; (iv) se houve atraso na entrega do imóvel; (v) a comprovação dos danos materiais correspondentes aos juros de obra e lucros cessantes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Da preliminar de incompetência dos Juizados. O valor do contrato não representa o valor econômico pretendido pela recorrida; ausente complexidade nos cálculos da condenação. Preliminar que se rejeita.
4. Da natureza jurídica do Termo de Reserva. Majoritariamente se entende que o Termo de Reserva é parte integrante do contrato de compra e venda, destacando-se, ainda, que a proposta obriga o proponente (CC, art. 427). 4.1. No contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para a Construção de Unidade Habitacional, celebrado entre as partes e a CEF, não consta a data de entrega da obra de forma clara e inteligível, ferindo o direito básico de informação do consumidor; logo, deve prevalecer o prazo previsto no Termo de Reserva (30/12/2021), aceita a tolerância de 180 dias corridos. Precedentes: Acórdãos 1929531, 1908494 e 1825019.
5. Prazo suplementar de 60 dias. Não há previsão legal. Sobre o tema, no julgamento do 1582318/RJ, o STJ consignou que a prorrogação de 60 dias é abusiva; isso porque o prazo de 180 dias é suficiente, tendo em vista que, “por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC)”. Precedente: Acórdão 1999613.
6. Da inexistência de caso fortuito. O contrato foi assinado em 10/11/2020, com prazo de entrega da unidade imobiliária para 30/12/2021. Em que pese a alegação das recorrentes de que o atraso decorreu da falta de insumos por ocasião do surto de COVID-19, é fato notório que a pandemia foi oficialmente declarada em março do ano de 2020. Portanto, na data da assinatura do Termo de Reserva era possível ao fornecedor avaliar as condições de mercado e riscos do negócio em conformidade com os desafios vigentes à época da contratação. Precedente: Acórdão 1948218.
7. Juros de obra. Incidem sobre o capital utilizado no financiamento da construção e são devidos por período anterior à entrega das chaves e suportados pelo promitente comprador. No caso, transcorrido o prazo de 180 dias, não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, sendo, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor efetivamente pago pela recorrida, sendo dispensável qualquer alusão à planilha por ela apresentada. Nesse sentido, o Acórdão 1951157.
8. Lucros cessantes. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. A jurisprudência das Turmas Recursais estabelece os lucros cessantes entre 0,5 a 1% do valor do imóvel ou pelo valor de mercado. Diante desse quadro, a porcentagem de 0,5% fixada pelo juízo de origem se mostra adequada por estar em consonância com a praxe adotada no mercado. Nesse sentido, os Acórdãos 1951157 e1929531.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso conhecido e não provido. Custas recolhidas. Recorrentes condenadas ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.
______
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 427.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.318/RJ, rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12/9/2017; RI 0706793-54.2024.8.07.0016, Rel. MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, j. 25/11/2024; TJDFT, Acórdão 1951157, RI 0712432-53.2024.8.07.0016, Rel. FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 29/11/2024.