Tribunal: TJDFT
Processo: 0705050-20.2021.8.07.0014
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-07-04

Ementa:
Civil e processual civil. Ação de cobrança. Objeto. Taxas condominiais vencidas e vincendas. Condômina. Citação. Contestação. Ausência. Revelia. Condenação ao pagamento da dívida. Apelo. Ilegitimidade passiva. Imóvel objeto de alienação fiduciária. Garantia executada. Propriedade consolidada em favor do credor fiduciário. Obrigação propter rem. Aderência ao imóvel. Credor fiduciário. Responsabilidade pelo pagamento das taxas geradas antes da consolidação da propriedade. Transmissão. Inviabilidade. Previsão legal explícita. Encargo afeto à devedora fiduciante. Documento novo (CPC, art. 435). Juntada posterior à sentença. Fatos anteriores. Desconhecidos, inacessíveis e indisponíveis. Justificativa. Ocorrência. Consideração. Viabilidade. Apelação conhecida e parcialmente provida. Limitação da obrigação à data da transmissão da propriedade à credora fiduciária.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação interposta em face da sentença que, resolvendo ação de cobrança que sobejara manejada objetivando a percepção de débito inadimplido, relativo a taxas condominiais vencidas e não pagas, diante da decretação da revelia da parte ré e da derradeira presunção de veracidade dos fatos articulados na inicial, acolhera o pedido inicial e condenara a demandada ao pagamento das taxas condominiais ordinárias, pertinentes ao período individualizado na exordial, assim como das prestações vencidas no curso da lide e até o trânsito em julgado.
II. Questão em discussão
2. A questão objeto do apelo cinge-se a aferição da responsabilidade da antiga condômina pelo pagamento das taxas condominiais geradas por unidade imobiliária integrante do condomínio autor, sob a ótica de que, quando da germinação dos débitos perseguidos, ainda se afigurava titular dominial do imóvel, o que obstaria a responsabilização da credora fiduciária que somente consolidara a respeitante propriedade em período posterior, com a subsequente alienação do bem a terceiro.
III. Razões de decidir
3. Nos termos do que dispõe o artigo 435 do Código de Processo Civil, a juntada extemporânea de elementos documentais somente é permitida para demonstrar fatos supervenientes ou quando se tratar de documentos novos, sendo ainda admitida nos casos em que sua apresentação anterior não se fez possível por não serem conhecidos, acessíveis ou disponíveis, desde que devidamente justificado o motivo.
4. A constituição do condomínio irradia para o condômino a obrigação de concorrer para as despesas comuns inerentes à manutenção e custeio do ente condominial, compelindo-o solver as parcelas originárias do rateio efetuado na forma estabelecida pela competente convenção condominial, devendo a cobrança dos encargos, derivando da regulação geral, observar simplesmente a modulação estabelecida para mensuração das taxas geradas por cada uma das espécies de unidade condominial.
5. Conquanto a taxa condominial detenha a natureza de obrigação propter rem, germinando do imóvel ou em função dele e a ele aderindo, acompanhando-o, independentemente da pessoa do proprietário, ensejando que, alienada a unidade imobiliária, a parte adquirente sub-rogue-se na obrigação de adimplir as parcelas condominiais por ele geradas, os efeitos inerentes à essa qualificação jurídica são legalmente modulados quando se trata de encargos condominiais gerados por imóvel oferecido em alienação fiduciária quando a garantia fiduciária é executada em razão do inadimplemento da devedora fiduciante.
6. Consolidada a propriedade fiduciária em favor da credora fiduciária, a devedora fiduciante continua responsável pela quitação dos encargos condominiais gerados pelo imóvel até a data em que a fiduciária é imitida em sua posse, pois somente se torna obrigada a responder pelo pagamento das despesas condominiais irradiadas pelo bem objeto da garantia a partir da data em que passara a dispor de sua posse direta, devendo essa modulação ser observada na delimitação da obrigação da antiga condômina que perde a propriedade do apartamento objeto da garantia real ultimada, tendo em conta a subsistência de expressa regulação legal dispondo sobre a matéria (art. 27, § 8o, da Lei n. 9.514/97 e art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil).
IV. Dispositivo
7. Apelação conhecida e parcialmente provida. Unânime.

Inteiro teor:
Civil e processual civil. Ação de cobrança. Objeto. Taxas condominiais vencidas e vincendas. Condômina. Citação. Contestação. Ausência. Revelia. Condenação ao pagamento da dívida. Apelo. Ilegitimidade passiva. Imóvel objeto de alienação fiduciária. Garantia executada. Propriedade consolidada em favor do credor fiduciário. Obrigação propter rem. Aderência ao imóvel. Credor fiduciário. Responsabilidade pelo pagamento das taxas geradas antes da consolidação da propriedade. Transmissão. Inviabilidade. Previsão legal explícita. Encargo afeto à devedora fiduciante. Documento novo (CPC, art. 435). Juntada posterior à sentença. Fatos anteriores. Desconhecidos, inacessíveis e indisponíveis. Justificativa. Ocorrência. Consideração. Viabilidade. Apelação conhecida e parcialmente provida. Limitação da obrigação à data da transmissão da propriedade à credora fiduciária.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação interposta em face da sentença que, resolvendo ação de cobrança que sobejara manejada objetivando a percepção de débito inadimplido, relativo a taxas condominiais vencidas e não pagas, diante da decretação da revelia da parte ré e da derradeira presunção de veracidade dos fatos articulados na inicial, acolhera o pedido inicial e condenara a demandada ao pagamento das taxas condominiais ordinárias, pertinentes ao período individualizado na exordial, assim como das prestações vencidas no curso da lide e até o trânsito em julgado.
II. Questão em discussão
2. A questão objeto do apelo cinge-se a aferição da responsabilidade da antiga condômina pelo pagamento das taxas condominiais geradas por unidade imobiliária integrante do condomínio autor, sob a ótica de que, quando da germinação dos débitos perseguidos, ainda se afigurava titular dominial do imóvel, o que obstaria a responsabilização da credora fiduciária que somente consolidara a respeitante propriedade em período posterior, com a subsequente alienação do bem a terceiro.
III. Razões de decidir
3. Nos termos do que dispõe o artigo 435 do Código de Processo Civil, a juntada extemporânea de elementos documentais somente é permitida para demonstrar fatos supervenientes ou quando se tratar de documentos novos, sendo ainda admitida nos casos em que sua apresentação anterior não se fez possível por não serem conhecidos, acessíveis ou disponíveis, desde que devidamente justificado o motivo.
4. A constituição do condomínio irradia para o condômino a obrigação de concorrer para as despesas comuns inerentes à manutenção e custeio do ente condominial, compelindo-o solver as parcelas originárias do rateio efetuado na forma estabelecida pela competente convenção condominial, devendo a cobrança dos encargos, derivando da regulação geral, observar simplesmente a modulação estabelecida para mensuração das taxas geradas por cada uma das espécies de unidade condominial.
5. Conquanto a taxa condominial detenha a natureza de obrigação propter rem, germinando do imóvel ou em função dele e a ele aderindo, acompanhando-o, independentemente da pessoa do proprietário, ensejando que, alienada a unidade imobiliária, a parte adquirente sub-rogue-se na obrigação de adimplir as parcelas condominiais por ele geradas, os efeitos inerentes à essa qualificação jurídica são legalmente modulados quando se trata de encargos condominiais gerados por imóvel oferecido em alienação fiduciária quando a garantia fiduciária é executada em razão do inadimplemento da devedora fiduciante.
6. Consolidada a propriedade fiduciária em favor da credora fiduciária, a devedora fiduciante continua responsável pela quitação dos encargos condominiais gerados pelo imóvel até a data em que a fiduciária é imitida em sua posse, pois somente se torna obrigada a responder pelo pagamento das despesas condominiais irradiadas pelo bem objeto da garantia a partir da data em que passara a dispor de sua posse direta, devendo essa modulação ser observada na delimitação da obrigação da antiga condômina que perde a propriedade do apartamento objeto da garantia real ultimada, tendo em conta a subsistência de expressa regulação legal dispondo sobre a matéria (art. 27, § 8o, da Lei n. 9.514/97 e art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil).
IV. Dispositivo
7. Apelação conhecida e parcialmente provida. Unânime.