Tribunal: TJDFT
Processo: 0700439-58.2024.8.07.0001
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-10
Data de publicação: 2025-09-15

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM IMISSÃO NA POSSE E COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CULPA RECÍPROCA. RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA. AFASTADA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
I. Caso em exame.
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença proferida em ação de rescisão de contrato de locação residencial com imissão na posse e cobrança de alugueres e encargos, cumulada com pedido reconvencional.
II. Questão em discussão.
2. A controvérsia recursal consiste em verificar a responsabilidade pelo descumprimento do contrato de locação de imóvel residencial.
III. Razões de decidir.
3. A análise dos autos revela que ambas as partes descumpriram obrigações contratuais essenciais, caracterizando culpa recíproca na rescisão do contrato de locação residencial.
4. A locadora não comprovou o cumprimento integral do dever de entregar o imóvel em condições adequadas de uso, conforme exigido pelo L. 8.245, art. 22, inc. I, sendo notificada pelas locatárias acerca de vícios estruturais e funcionais não sanados.
5. A existência de ordem de serviço e notificações prévias evidenciam que o imóvel apresentava problemas que comprometiam sua habitabilidade, como falhas nas instalações elétricas, ausência de chaves e defeitos em portas e janelas.
6. As locatárias, por sua vez, não efetuaram o pagamento integral da caução contratual nem dos alugueres e encargos de consumo, descumprindo os deveres previstos no L. 8.245, art. 23, incs. I e VIII.
7. A ausência de prova inequívoca quanto à origem dos danos materiais alegados no imóvel impede a responsabilização das locatárias, sendo insuficientes os registros fotográficos e audiovisuais apresentados.
8. Inviável a condenação por danos morais, ante a inexistência de ato ilícito que configure violação a direito da personalidade da locadora.
9. A atuação da imobiliária não se revela culposa, tendo esta demonstrado que agiu com ciência e anuência da locadora em todas as etapas da negociação, inclusive na tentativa de resolução consensual do conflito.
10. A responsabilidade da imobiliária pela entrega das chaves e pela escolha das locatárias não se sustenta, diante da participação ativa da locadora na condução do negócio.
11. Mantida a condenação da locadora ao pagamento da remuneração contratual à imobiliária, prevista expressamente em cláusula contratual, diante da ausência de vício na prestação dos serviços.
12. A posse efetiva do imóvel pelas locatárias durante o período contratual impõe o dever de quitação proporcional dos alugueres e encargos, independentemente da rescisão antecipada.
IV. Dispositivo e Tese.
13. Apelações cíveis desprovidas.
Tese de julgamento: “A responsabilidade pelo inadimplemento contratual em locação residencial pode ser atribuída de forma recíproca quando ambas as partes descumprem obrigações essenciais, afastando-se a condenação por danos morais e a responsabilização da imobiliária quando não demonstrada conduta culposa.”
_________
Dispositivos relevantes citados: L. 8.245, arts. 22, 23.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM IMISSÃO NA POSSE E COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CULPA RECÍPROCA. RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA. AFASTADA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
I. Caso em exame.
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença proferida em ação de rescisão de contrato de locação residencial com imissão na posse e cobrança de alugueres e encargos, cumulada com pedido reconvencional.
II. Questão em discussão.
2. A controvérsia recursal consiste em verificar a responsabilidade pelo descumprimento do contrato de locação de imóvel residencial.
III. Razões de decidir.
3. A análise dos autos revela que ambas as partes descumpriram obrigações contratuais essenciais, caracterizando culpa recíproca na rescisão do contrato de locação residencial.
4. A locadora não comprovou o cumprimento integral do dever de entregar o imóvel em condições adequadas de uso, conforme exigido pelo L. 8.245, art. 22, inc. I, sendo notificada pelas locatárias acerca de vícios estruturais e funcionais não sanados.
5. A existência de ordem de serviço e notificações prévias evidenciam que o imóvel apresentava problemas que comprometiam sua habitabilidade, como falhas nas instalações elétricas, ausência de chaves e defeitos em portas e janelas.
6. As locatárias, por sua vez, não efetuaram o pagamento integral da caução contratual nem dos alugueres e encargos de consumo, descumprindo os deveres previstos no L. 8.245, art. 23, incs. I e VIII.
7. A ausência de prova inequívoca quanto à origem dos danos materiais alegados no imóvel impede a responsabilização das locatárias, sendo insuficientes os registros fotográficos e audiovisuais apresentados.
8. Inviável a condenação por danos morais, ante a inexistência de ato ilícito que configure violação a direito da personalidade da locadora.
9. A atuação da imobiliária não se revela culposa, tendo esta demonstrado que agiu com ciência e anuência da locadora em todas as etapas da negociação, inclusive na tentativa de resolução consensual do conflito.
10. A responsabilidade da imobiliária pela entrega das chaves e pela escolha das locatárias não se sustenta, diante da participação ativa da locadora na condução do negócio.
11. Mantida a condenação da locadora ao pagamento da remuneração contratual à imobiliária, prevista expressamente em cláusula contratual, diante da ausência de vício na prestação dos serviços.
12. A posse efetiva do imóvel pelas locatárias durante o período contratual impõe o dever de quitação proporcional dos alugueres e encargos, independentemente da rescisão antecipada.
IV. Dispositivo e Tese.
13. Apelações cíveis desprovidas.
Tese de julgamento: “A responsabilidade pelo inadimplemento contratual em locação residencial pode ser atribuída de forma recíproca quando ambas as partes descumprem obrigações essenciais, afastando-se a condenação por danos morais e a responsabilização da imobiliária quando não demonstrada conduta culposa.”
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Dispositivos relevantes citados: L. 8.245, arts. 22, 23.