Tribunal: TJDFT
Processo: 0725922-84.2024.8.07.0003
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-31
Data de publicação: 2025-08-21

Ementa:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. LIMITAÇÃO LEGAL DE 50%. POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO JUDICIAL À LUZ DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E DA BOA-FÉ OBJETIVA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta por promitentes compradores contra sentença que declarou rescindido o compromisso de compra e venda de imóvel em construção e fixou a restituição parcial das quantias pagas, com retenção de 50%, nos termos de cláusula contratual respaldada no regime de patrimônio de afetação.
2. A controvérsia gira em torno da possibilidade de revisão judicial da cláusula penal compensatória, estipulada no limite legal máximo, diante de alegada abusividade e desproporcionalidade. Os autores pleiteiam a redução da cláusula penal para o patamar de 25%.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há duas questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal compensatória, estipulada em 50% sobre os valores pagos, pode ser revista judicialmente, ainda que prevista em contrato regido pelo regime de patrimônio de afetação; (ii) estabelecer se, diante das circunstâncias do caso concreto, é cabível a redução do percentual da cláusula penal para 25%.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A cláusula penal estipulada em contrato regido pelo patrimônio de afetação pode alcançar até 50% dos valores pagos, conforme o art. 67-A, § 5o, da Lei 4.591/1964, introduzido pela Lei no 13.786/2018.
5. A jurisprudência do STJ (Tema 577 e Súmula 543) orienta que a restituição das parcelas pagas deve observar a culpa pelo desfazimento do contrato: integral em caso de culpa do vendedor e parcial quando a culpa for do comprador.
6. O contrato foi rescindido por iniciativa dos compradores, antes do vencimento do prazo para entrega do imóvel, o que caracteriza inadimplemento absoluto dos promitentes compradores, legitimando a retenção parcial dos valores pagos.
7. A fixação da cláusula penal no limite legal de 50% não afasta a possibilidade de controle judicial, especialmente quando a penalidade se revela excessiva e desproporcional, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa.
8. Considerando que o imóvel ainda se encontra em construção e será novamente comercializado pela incorporadora, a retenção de 50% revela-se vantajosa em excesso para a vendedora e desproporcional ao prejuízo efetivo suportado, justificando a intervenção judicial para adequar o percentual a 25%.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso conhecido e provido.
________________
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, arts. 421, 408, 413, 475; CDC, arts. 4o, III, e 51, IV; Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 5o.
Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula 543; STJ, Tema 577; TJDFT, APC 0706067-28.2024.8.07.0001, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, j. 14.11.2024; TJDFT, APC 0716792-29.2022.8.07.0007, Rel. Des. Fernando Tavernard, j. 29.05.2024.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL. LIMITAÇÃO LEGAL DE 50%. POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO JUDICIAL À LUZ DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO E DA BOA-FÉ OBJETIVA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta por promitentes compradores contra sentença que declarou rescindido o compromisso de compra e venda de imóvel em construção e fixou a restituição parcial das quantias pagas, com retenção de 50%, nos termos de cláusula contratual respaldada no regime de patrimônio de afetação.
2. A controvérsia gira em torno da possibilidade de revisão judicial da cláusula penal compensatória, estipulada no limite legal máximo, diante de alegada abusividade e desproporcionalidade. Os autores pleiteiam a redução da cláusula penal para o patamar de 25%.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há duas questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal compensatória, estipulada em 50% sobre os valores pagos, pode ser revista judicialmente, ainda que prevista em contrato regido pelo regime de patrimônio de afetação; (ii) estabelecer se, diante das circunstâncias do caso concreto, é cabível a redução do percentual da cláusula penal para 25%.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A cláusula penal estipulada em contrato regido pelo patrimônio de afetação pode alcançar até 50% dos valores pagos, conforme o art. 67-A, § 5o, da Lei 4.591/1964, introduzido pela Lei no 13.786/2018.
5. A jurisprudência do STJ (Tema 577 e Súmula 543) orienta que a restituição das parcelas pagas deve observar a culpa pelo desfazimento do contrato: integral em caso de culpa do vendedor e parcial quando a culpa for do comprador.
6. O contrato foi rescindido por iniciativa dos compradores, antes do vencimento do prazo para entrega do imóvel, o que caracteriza inadimplemento absoluto dos promitentes compradores, legitimando a retenção parcial dos valores pagos.
7. A fixação da cláusula penal no limite legal de 50% não afasta a possibilidade de controle judicial, especialmente quando a penalidade se revela excessiva e desproporcional, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa.
8. Considerando que o imóvel ainda se encontra em construção e será novamente comercializado pela incorporadora, a retenção de 50% revela-se vantajosa em excesso para a vendedora e desproporcional ao prejuízo efetivo suportado, justificando a intervenção judicial para adequar o percentual a 25%.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso conhecido e provido.
________________
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, arts. 421, 408, 413, 475; CDC, arts. 4o, III, e 51, IV; Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 5o.
Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula 543; STJ, Tema 577; TJDFT, APC 0706067-28.2024.8.07.0001, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, j. 14.11.2024; TJDFT, APC 0716792-29.2022.8.07.0007, Rel. Des. Fernando Tavernard, j. 29.05.2024.