Tribunal: TJDFT
Processo: 0700900-30.2024.8.07.0001
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-09-11

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO PREJUDICIAL AOS CONSUMIDORES. INVALIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL IMPUTADA AOS CONSUMIDORES. RETENÇÃO DE VALORES. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. AUSÊNCIA. RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DOS AUTORES CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, reconhecendo a invalidade da cláusula de eleição de foro e determinando a devolução de 90% dos valores pagos pelos promitentes compradores.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia recursal reside em verificar: (i) a validade da cláusula de eleição de foro em contrato de adesão firmado entre consumidores e empreendedor de loteamento urbano; (ii) o percentual de retenção aplicável em razão da rescisão contratual; (iii) o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos; (iv) eventual sucumbência mínima da parte autora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Incorre em violação ao princípio da dialeticidade o recorrente que deixa de impugnar, de forma analítica, objetiva e coerente, os fundamentos de fato e de direito considerados na sentença recorrida para afastar sua pretensão. Pretensão ressarcitória formulada pelo réu não conhecida.
4. Conquanto existente cláusula de eleição de foro no contrato de compra e venda de terreno em loteamento, não pode o consumidor/adquirente ser compelido a ajuizar demanda por descumprimento contratual exclusivamente no foro eleito, em desfavor da empresa cocontratante, ora ré. Não coincidindo essa localidade com o domicílio do consumidor e estando situada em outra unidade da federação, a sujeição à cláusula impõe obstáculo inaceitável de acesso à justiça. Como elemento dificultador de acesso aos órgãos judiciários, deve ser afastada essa disposição contratual, assegurando-se ao consumidor o direito de buscar proteção e reparação de seus direitos, conforme dispõem conjuntamente os arts. 6o, VIII, e 101, I, ambos do CDC. Cláusula de eleição de foro reputada inválida. Prevalência do foro de domicílio do consumidor.
5. Não constatadas circunstâncias excepcionais aptas a justificar a fixação em patamar inferior, nos contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, é devida a retenção de 25% dos valores pagos, a título de cláusula penal incidente em razão da rescisão contratual por culpa do consumidor. Precedentes.
6. Segundo orientação firmada pelo STJ no julgamento do Tema Repetitivo 1.002, nos “compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.
7. Ressalvadas situações excepcionais, a medida da sucumbência considera a quantidade dos pedidos finais acolhidos em oposição aos não deferidos e, também, a proporção de decaimento em cada um deles. 7.1. Constatando-se que a parte autora foi vencida no pedido condenatório de obrigação de não fazer, bem como no percentual aplicado à multa contratual e ao termo inicial dos juros moratórios, não há como reconhecer sua sucumbência mínima, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso do réu conhecido em parte e, na extensão admitida, parcialmente provido. Recurso dos autores conhecido e desprovido.
Dispositivos relevantes citados: CDC art. 2o; art. 3o; art. 6o, inc. VIII; e art. 101, inc. I. CPC, art. 86, p.u.; e art. 1.010, inc. II e III.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo n. 1.002. STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel(a). Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 2.10.2019. STJ, AgInt no REsp 1.417.321/MA, Rel. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 22.08.2019. STJ, AgInt no REsp 1.763.044/RJ, Rel. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 22.03.2019. TJDFT, APC 0743293-41.2022.8.07.0000, Rel. Teófilo Caetano, 1a Turma Cível, julgado em 28.07.2023. TJDFT, APC 0717514-29.2019.8.07.0020, Rel(a). Diva Lucy de Faria Pereira, 1a Turma Cível, julgado em 16.09.2021.

Inteiro teor:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO PREJUDICIAL AOS CONSUMIDORES. INVALIDADE. RESCISÃO CONTRATUAL IMPUTADA AOS CONSUMIDORES. RETENÇÃO DE VALORES. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. AUSÊNCIA. RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DOS AUTORES CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, reconhecendo a invalidade da cláusula de eleição de foro e determinando a devolução de 90% dos valores pagos pelos promitentes compradores.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia recursal reside em verificar: (i) a validade da cláusula de eleição de foro em contrato de adesão firmado entre consumidores e empreendedor de loteamento urbano; (ii) o percentual de retenção aplicável em razão da rescisão contratual; (iii) o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos; (iv) eventual sucumbência mínima da parte autora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Incorre em violação ao princípio da dialeticidade o recorrente que deixa de impugnar, de forma analítica, objetiva e coerente, os fundamentos de fato e de direito considerados na sentença recorrida para afastar sua pretensão. Pretensão ressarcitória formulada pelo réu não conhecida.
4. Conquanto existente cláusula de eleição de foro no contrato de compra e venda de terreno em loteamento, não pode o consumidor/adquirente ser compelido a ajuizar demanda por descumprimento contratual exclusivamente no foro eleito, em desfavor da empresa cocontratante, ora ré. Não coincidindo essa localidade com o domicílio do consumidor e estando situada em outra unidade da federação, a sujeição à cláusula impõe obstáculo inaceitável de acesso à justiça. Como elemento dificultador de acesso aos órgãos judiciários, deve ser afastada essa disposição contratual, assegurando-se ao consumidor o direito de buscar proteção e reparação de seus direitos, conforme dispõem conjuntamente os arts. 6o, VIII, e 101, I, ambos do CDC. Cláusula de eleição de foro reputada inválida. Prevalência do foro de domicílio do consumidor.
5. Não constatadas circunstâncias excepcionais aptas a justificar a fixação em patamar inferior, nos contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, é devida a retenção de 25% dos valores pagos, a título de cláusula penal incidente em razão da rescisão contratual por culpa do consumidor. Precedentes.
6. Segundo orientação firmada pelo STJ no julgamento do Tema Repetitivo 1.002, nos “compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.
7. Ressalvadas situações excepcionais, a medida da sucumbência considera a quantidade dos pedidos finais acolhidos em oposição aos não deferidos e, também, a proporção de decaimento em cada um deles. 7.1. Constatando-se que a parte autora foi vencida no pedido condenatório de obrigação de não fazer, bem como no percentual aplicado à multa contratual e ao termo inicial dos juros moratórios, não há como reconhecer sua sucumbência mínima, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso do réu conhecido em parte e, na extensão admitida, parcialmente provido. Recurso dos autores conhecido e desprovido.
Dispositivos relevantes citados: CDC art. 2o; art. 3o; art. 6o, inc. VIII; e art. 101, inc. I. CPC, art. 86, p.u.; e art. 1.010, inc. II e III.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo n. 1.002. STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel(a). Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 2.10.2019. STJ, AgInt no REsp 1.417.321/MA, Rel. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 22.08.2019. STJ, AgInt no REsp 1.763.044/RJ, Rel. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 22.03.2019. TJDFT, APC 0743293-41.2022.8.07.0000, Rel. Teófilo Caetano, 1a Turma Cível, julgado em 28.07.2023. TJDFT, APC 0717514-29.2019.8.07.0020, Rel(a). Diva Lucy de Faria Pereira, 1a Turma Cível, julgado em 16.09.2021.