Tribunal: TJDFT
Processo: 0742495-27.2025.8.07.0016
Órgão julgador: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-11-26
Data de publicação: 2025-12-09

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. RECURSO INOMINADO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PANDEMIA DA COVID-19. FORTUITO INTERNO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1.1. Recurso inominado interposto pela construtora contra sentença que a condenou ao pagamento de lucros cessantes e à restituição de juros de obra em razão do atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida pelo consumidor; o termo de reserva estipulou como data de entrega o dia 30/04/2023, com tolerância de 180 dias; o contrato de compra e venda previu prazo final em 09/10/2023; o imóvel foi entregue em 16/08/2024.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2.1. A controvérsia consiste em definir: (i) se a pandemia da COVID-19 constitui caso fortuito ou força maior capaz de afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega da obra; e (ii) qual o prazo contratual deve prevalecer para fins de apuração do atraso e da incidência de juros de obra.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.1. A pandemia da COVID-19 não configura fortuito externo apto a excluir a responsabilidade, pois o contrato foi assinado após mais de um ano do início das restrições sanitárias e já com retomada das atividades econômicas; eventual falta de mão de obra caracteriza fortuito interno, que não rompe o nexo causal.
3.2. Nos termos do Tema 996/STJ, o contrato deve indicar prazo certo e inteligível para entrega do imóvel, não vinculado a outros negócios jurídicos; o prazo previsto no termo de reserva (30/04/2023) deve prevalecer sobre o contrato de compra e venda, em respeito ao dever de informação e à boa-fé objetiva.
3.3. Transcorrido o prazo de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança de juros de obra e outros encargos equivalentes; é devida indenização por lucros cessantes, fixada em 0,5% sobre o valor de venda da unidade por mês de atraso, até a efetiva entrega do bem.
IV. DISPOSITIVO
4.1. Recurso inominado conhecido e não provido. Sentença mantida em todos os seus termos. Recorrentes condenados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 55 da Lei no 9.099/1995).

Tese de julgamento: “1. A pandemia da COVID-19, em contratos firmados após a adoção de medidas sanitárias, configura fortuito interno e não afasta a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega da obra. 2. O prazo de entrega previsto no termo de reserva prevalece sobre o do contrato de compra e venda quando mais claro e acessível ao consumidor, admitida tolerância de 180 dias.”
______________

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 2o, 3o, 6o, III, e 14; Lei no 4.591/1964, art. 43-A; Lei no 13.786/2018; Lei no 9.099/1995, art. 55.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; TJDFT, Acórdão 1822185, Rel. Daniel Felipe Machado, Terceira Turma Recursal, j. 26.02.2024; TJDFT, Acórdão 2059499, 0702246-19.2025.8.07.0021, Rel. FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, publicado no DJe: 03/11/2025.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. RECURSO INOMINADO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PANDEMIA DA COVID-19. FORTUITO INTERNO. PRAZO DE TOLERÂNCIA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1.1. Recurso inominado interposto pela construtora contra sentença que a condenou ao pagamento de lucros cessantes e à restituição de juros de obra em razão do atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida pelo consumidor; o termo de reserva estipulou como data de entrega o dia 30/04/2023, com tolerância de 180 dias; o contrato de compra e venda previu prazo final em 09/10/2023; o imóvel foi entregue em 16/08/2024.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2.1. A controvérsia consiste em definir: (i) se a pandemia da COVID-19 constitui caso fortuito ou força maior capaz de afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega da obra; e (ii) qual o prazo contratual deve prevalecer para fins de apuração do atraso e da incidência de juros de obra.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.1. A pandemia da COVID-19 não configura fortuito externo apto a excluir a responsabilidade, pois o contrato foi assinado após mais de um ano do início das restrições sanitárias e já com retomada das atividades econômicas; eventual falta de mão de obra caracteriza fortuito interno, que não rompe o nexo causal.
3.2. Nos termos do Tema 996/STJ, o contrato deve indicar prazo certo e inteligível para entrega do imóvel, não vinculado a outros negócios jurídicos; o prazo previsto no termo de reserva (30/04/2023) deve prevalecer sobre o contrato de compra e venda, em respeito ao dever de informação e à boa-fé objetiva.
3.3. Transcorrido o prazo de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança de juros de obra e outros encargos equivalentes; é devida indenização por lucros cessantes, fixada em 0,5% sobre o valor de venda da unidade por mês de atraso, até a efetiva entrega do bem.
IV. DISPOSITIVO
4.1. Recurso inominado conhecido e não provido. Sentença mantida em todos os seus termos. Recorrentes condenados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 55 da Lei no 9.099/1995).

Tese de julgamento: “1. A pandemia da COVID-19, em contratos firmados após a adoção de medidas sanitárias, configura fortuito interno e não afasta a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega da obra. 2. O prazo de entrega previsto no termo de reserva prevalece sobre o do contrato de compra e venda quando mais claro e acessível ao consumidor, admitida tolerância de 180 dias.”
______________

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 2o, 3o, 6o, III, e 14; Lei no 4.591/1964, art. 43-A; Lei no 13.786/2018; Lei no 9.099/1995, art. 55.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; TJDFT, Acórdão 1822185, Rel. Daniel Felipe Machado, Terceira Turma Recursal, j. 26.02.2024; TJDFT, Acórdão 2059499, 0702246-19.2025.8.07.0021, Rel. FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, publicado no DJe: 03/11/2025.