Tribunal: TJDFT
Processo: 0743934-73.2025.8.07.0016
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-10-22
Data de publicação: 2025-10-27

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. TERMO DE RESERVA. ATRASO NA ENTREGA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. DEVER DE INDENIZAR. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. PRELIMINAR REJEITADA.
I – Admissibilidade.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 103, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II – Caso em exame.
2. Recurso inominado interposto pelas rés contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para condená-las, solidariamente, ao pagamento de R$ 8.901,52, a título de juros de obra, e R$ 10.196,16, por lucros cessantes.
3. Em suma, as rés/recorrentes suscitam preliminar de incompetência absoluta, dado o valor do contrato imobiliário sub judice, o qual suplanta o patamar de alçada dos juizados, como também diante da complexidade da causa, incompatível com o rito sumaríssimo, tendo em vista a exigência de prova técnica (expertise contábil) para apuração dos valores devidos. No mérito, sustentam que o prazo contratual para entrega do imóvel deve ser aquele previsto no contrato de compra e venda, e não no termo de reserva, inexistindo, assim, atraso. Alegam que o pretenso atraso decorreu de caso fortuito e força maior, em razão da pandemia da COVID-19, que impactou a cadeia produtiva da construção civil, de modo a romper o nexo de causalidade, afastando qualquer responsabilização. Requerem o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos deduzidos na petição inicial.
4. Contrarrazões ao ID 76916948.
III – Questões em discussão.
5. Analisa-se a responsabilidade civil das rés/recorrentes.
IV – Razões de decidir.
6. A jurisprudência desta Turma Recursal é firme no sentido de que “o valor da causa, para fins de determinação da competência, de que trata o art. 3o, inciso I, da Lei 9.099/95, orienta-se pelo proveito econômico buscado pelo autor. Precedentes na Turma (Acórdão n.960838, 07026154320168070016, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES)” (Acórdão 1161729, 07483858820188070016, Rel. AISTON HENRIQUE DE SOUSA). Nesse ínterim, observando a discussão pontual acerca de juros de obra e lucros cessantes, e não do valor global do contrato, tem-se por respeitado o teto da lei regente do rito sumaríssimo. Preliminar de incompetência rejeitada.
7. Prosseguindo, sem razão quanto à preliminar de incompetência dos Juizados, por suposta complexidade da causa, a demandar perícia. Aqui, despicienda a produção de prova técnica, considerando que o arcabouço probatório coligido aos autos é bastante para a análise das questões controvertidas. Preliminar rejeitada.
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990).
9. No caso, as partes firmaram, em 09/09/2021, Termo de Reserva de Unidade Habitacional Itapoã Park, com previsão de entrega do imóvel na data de 30/12/2021 (ID 76916497), sem contar o prazo de tolerância de 180 dias (art. 43-A da Lei 4.591/64). Posteriormente, foi pactuado o contrato de compra e venda e financiamento (ID 76916498), o qual dispunha diversamente em relação à data de entrega.
10. Nada obstante, a proposta inicial compõe os termos da negociação em seu todo, vinculando as partes, o que, inclusive, foi primordial para a formação de vontade da autora/recorrida, que merece a tutela de sua legítima expectativa no que concerne ao cumprimento das cláusulas pactuadas. Isto é, o prazo de entrega estipulado no Termo de Reserva integra seu plexo de direitos dentro da relação contratual.
11. Decerto, “o termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual”. (Acórdão 2046495, 0711012-19.2024.8.07.0014, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 17/09/2025, publicado no DJe: 01/10/2025.)
12. Dessa feita, verificando que o imóvel somente foi entregue em 23/10/2023 (ID 76916501), resta configurada a mora e o respectivo inadimplemento contratual, sendo imperativa as penalidades decorrentes.
13. De mais a mais, descabe falar em força maior, oriunda da pandemia da Covid-19, excludente da responsabilidade civil, uma vez que o contrato foi firmado em setembro de 2021, quando os efeitos da pandemia já eram conhecidos e previsíveis, o que refletia elementos concretos para a fixação de possível data de entrega do imóvel avençado.
14. O egrégio Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo 1.729.593/SP (tema 996), firmou entendimento nos seguintes termos: RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) (Negritado).
15. Nesse compasso, restam por devidos os encargos relativos aos juros de obra cobrados no particular, incidindo no período de julho de 2022 a setembro de 2023, período correspondente à ultimação do prazo de tolerância até a entrega efetiva das chaves, na ordem de R$ 8.901,52.
16. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, segundo decisão do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma".
17. “O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: ‘(...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel’ (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024)”. (Acórdão 2046495, 0711012-19.2024.8.07.0014, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 17/09/2025, publicado no DJe: 01/10/2025).
18. Em relação ao percentual a título de lucros cessantes, com espeque no critério objetivo do valor do aluguel, a fixação do prejuízo material deve equivaler ao equânime valor mensal correspondente a 0,5% do valor do imóvel, nos exatos termos da sentença. A propósito, a esse respeito, confira-se: Acórdão 2047726, 0702200-30.2025.8.07.0021, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 24/09/2025, publicado no DJe: 30/09/2025. Logo, aplicando o aludido percentual de 0,5% sobre o valor de venda da unidade imobiliária em relevo, a saber, R$ 127.453,18, tem-se a quantia de R$ 637,26 para cada mês de atraso, perfazendo o montante de R$ 10.196,16, numerário sequer impugnado especificamente.
V – Dispositivo.
19. Conheço do recurso e lhe nego provimento. Preliminar rejeitada. Sentença mantida, por seus próprios fundamentos.
20. Condeno a parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, a teor do art. 55 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. TERMO DE RESERVA. ATRASO NA ENTREGA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. DEVER DE INDENIZAR. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. PRELIMINAR REJEITADA.
I – Admissibilidade.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 103, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II – Caso em exame.
2. Recurso inominado interposto pelas rés contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, para condená-las, solidariamente, ao pagamento de R$ 8.901,52, a título de juros de obra, e R$ 10.196,16, por lucros cessantes.
3. Em suma, as rés/recorrentes suscitam preliminar de incompetência absoluta, dado o valor do contrato imobiliário sub judice, o qual suplanta o patamar de alçada dos juizados, como também diante da complexidade da causa, incompatível com o rito sumaríssimo, tendo em vista a exigência de prova técnica (expertise contábil) para apuração dos valores devidos. No mérito, sustentam que o prazo contratual para entrega do imóvel deve ser aquele previsto no contrato de compra e venda, e não no termo de reserva, inexistindo, assim, atraso. Alegam que o pretenso atraso decorreu de caso fortuito e força maior, em razão da pandemia da COVID-19, que impactou a cadeia produtiva da construção civil, de modo a romper o nexo de causalidade, afastando qualquer responsabilização. Requerem o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos deduzidos na petição inicial.
4. Contrarrazões ao ID 76916948.
III – Questões em discussão.
5. Analisa-se a responsabilidade civil das rés/recorrentes.
IV – Razões de decidir.
6. A jurisprudência desta Turma Recursal é firme no sentido de que “o valor da causa, para fins de determinação da competência, de que trata o art. 3o, inciso I, da Lei 9.099/95, orienta-se pelo proveito econômico buscado pelo autor. Precedentes na Turma (Acórdão n.960838, 07026154320168070016, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES)” (Acórdão 1161729, 07483858820188070016, Rel. AISTON HENRIQUE DE SOUSA). Nesse ínterim, observando a discussão pontual acerca de juros de obra e lucros cessantes, e não do valor global do contrato, tem-se por respeitado o teto da lei regente do rito sumaríssimo. Preliminar de incompetência rejeitada.
7. Prosseguindo, sem razão quanto à preliminar de incompetência dos Juizados, por suposta complexidade da causa, a demandar perícia. Aqui, despicienda a produção de prova técnica, considerando que o arcabouço probatório coligido aos autos é bastante para a análise das questões controvertidas. Preliminar rejeitada.
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990).
9. No caso, as partes firmaram, em 09/09/2021, Termo de Reserva de Unidade Habitacional Itapoã Park, com previsão de entrega do imóvel na data de 30/12/2021 (ID 76916497), sem contar o prazo de tolerância de 180 dias (art. 43-A da Lei 4.591/64). Posteriormente, foi pactuado o contrato de compra e venda e financiamento (ID 76916498), o qual dispunha diversamente em relação à data de entrega.
10. Nada obstante, a proposta inicial compõe os termos da negociação em seu todo, vinculando as partes, o que, inclusive, foi primordial para a formação de vontade da autora/recorrida, que merece a tutela de sua legítima expectativa no que concerne ao cumprimento das cláusulas pactuadas. Isto é, o prazo de entrega estipulado no Termo de Reserva integra seu plexo de direitos dentro da relação contratual.
11. Decerto, “o termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual”. (Acórdão 2046495, 0711012-19.2024.8.07.0014, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 17/09/2025, publicado no DJe: 01/10/2025.)
12. Dessa feita, verificando que o imóvel somente foi entregue em 23/10/2023 (ID 76916501), resta configurada a mora e o respectivo inadimplemento contratual, sendo imperativa as penalidades decorrentes.
13. De mais a mais, descabe falar em força maior, oriunda da pandemia da Covid-19, excludente da responsabilidade civil, uma vez que o contrato foi firmado em setembro de 2021, quando os efeitos da pandemia já eram conhecidos e previsíveis, o que refletia elementos concretos para a fixação de possível data de entrega do imóvel avençado.
14. O egrégio Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial Repetitivo 1.729.593/SP (tema 996), firmou entendimento nos seguintes termos: RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) (Negritado).
15. Nesse compasso, restam por devidos os encargos relativos aos juros de obra cobrados no particular, incidindo no período de julho de 2022 a setembro de 2023, período correspondente à ultimação do prazo de tolerância até a entrega efetiva das chaves, na ordem de R$ 8.901,52.
16. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, segundo decisão do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma".
17. “O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: ‘(...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel’ (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024)”. (Acórdão 2046495, 0711012-19.2024.8.07.0014, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 17/09/2025, publicado no DJe: 01/10/2025).
18. Em relação ao percentual a título de lucros cessantes, com espeque no critério objetivo do valor do aluguel, a fixação do prejuízo material deve equivaler ao equânime valor mensal correspondente a 0,5% do valor do imóvel, nos exatos termos da sentença. A propósito, a esse respeito, confira-se: Acórdão 2047726, 0702200-30.2025.8.07.0021, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 24/09/2025, publicado no DJe: 30/09/2025. Logo, aplicando o aludido percentual de 0,5% sobre o valor de venda da unidade imobiliária em relevo, a saber, R$ 127.453,18, tem-se a quantia de R$ 637,26 para cada mês de atraso, perfazendo o montante de R$ 10.196,16, numerário sequer impugnado especificamente.
V – Dispositivo.
19. Conheço do recurso e lhe nego provimento. Preliminar rejeitada. Sentença mantida, por seus próprios fundamentos.
20. Condeno a parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação, a teor do art. 55 da Lei 9.099/95.