Tribunal: TJDFT
Processo: 0740594-58.2024.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-02-03
Data de publicação: 2025-02-20

Ementa:
Tributário. ITBI – base de cálculo. Divergência entre valor do negócio em 2006 e valor venal do imóvel em 2023 – preço vil – necessidade de produção de prova complexa. Recurso conhecido. Causa complexada reconhecida de ofício. Processo extinto.
I. Caso em exame
1. Ação de repetição de indébito. Aduziu a parte autora que realizou negócio de compra e venda de imóvel no ano de 2006, pelo preço de R$ 150.000,00, pagando à época a alíquota de 2% a título de ITBI. Acrescentou que somente apresento a escritura de compra e venda para registro do imóvel no ano de 2023, quando lhe foi exigido o pagamento complementar de 1%, porque a alíquota vigente era de 3%. Informou que a autoridade tributária ao realizar o cálculo tomou por base o valor venal de R$ 542.433,15, que resultou na cobrança do valor de R$ 5.424,33. Requereu a repetição do valor pago, uma vez que não foi aberto procedimento fiscal para avaliação do bem, sendo devida somente complementar de 1% sob o valor de R$ 150.000,00.
2. A sentença julgou procedente o pedido.
II. Questão em discussão
3. Há duas questões em discussão: (i) saber se o Juizado de Fazenda é competente para processar e julgar e causa; e (ii) saber se aplicável a tese fixada no REsp 1.937.821/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos em 24.02.2022, Tema n. 1.113.
III. Razões de decidir
4. Quando do julgamento do REsp 1.937.821/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos em 24.02.2022, o STJ, por sua Primeira Seção, fixou a seguinte tese no Tema 1.113:
“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”
2. No voto do em. Relator ficou destacado:
“... Especificamente no caso de alienação por hasta pública, salvo hipóteses de preço vil, o valor da arrematação corresponde ao valor de mercado, pois presume-se que esses mesmos fatores foram ponderados pelo arrematante para a realização de seu lance.
[...]
Nessa modalidade de lançamento, em face do princípio da boa-fé objetiva, presume-se que o valor da transação declarado pelo contribuinte está condizente com o valor venal de mercado daquele específico imóvel, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, a justificar a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que justificariam o quantum informado.”
3. Ao reexaminar as provas produzidas pela parte autora, verifica-se que o preço ajustado pelo imóvel, localizado na SQN 210, foi de R$ 150.000,00, conforme escritura pública datada de fevereiro de 2006.
4. De outro giro, a Fazenda Pública Distrital, por ocasião do lançamento completar para cobrança da alíquota de 3% por ocasião do registro da escritura, isso em 2023, arbitrou o valor do imóvel em R$ 542.433,15.
5. O preço do negócio, caso considerado o valor praticado em 2006, representaria em 2023 27,65% do valor tributável conforme estimativa realizada pela autoridade. Assim, se é incontroverso que a autoridade tributária não instalou procedimento administrativo para apurar o valor de mercado do bem, de outro o negócio concretizado na época em que foi realizado não permite o reconhecimento de que o contribuinte declarou o valor do bem de boa-fé por ocasião do lançamento complementar em 2023, porque o preço do imóvel atribuído no negócio é considerado vil.
6. Nesse passo, havendo questionamento do valor venal estabelecido na forma legal, deverá a parte autora demonstrar por meio de perícias específicas que demonstrem eventual descompasso entre o valor tributário estabelecido e eventual valor real diferenciado do imóvel.
7. Portanto, a análise jurisdicional de eventual divergência no valor venal atribuído ao imóvel, deverá obrigatoriamente, ser objeto de prova técnica pericial, de manifesta incompatibilidade no rito dos juizados especiais de fazenda pública.
8. Por essa razão, reconheço a incompetência do Juizado Fazendário para processar e julgar a causa.
9. Nesse sentido, em caso similar o seguinte precedente: acórdão 1371324, 07092437220218070016, Relator: GILMAR TADEU SORIANO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 15/9/2021, publicado no DJE: 22/9/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.
IV. Dispositivo
10. RECURSO CONHECIDO. Incompetência dos Juizados Especiais de Fazenda Pública acolhida de ofício. Causa complexa, sentença anulada e processo julgado extinto.
11. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
12. Sem custas, ante a isenção legal, e sem condenação em honorários advocatícios à ausência de recorrente vencido.
_________
Dispositivos relevantes citados: n/a.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, 1a Seção, j. 24.02.2022, STJ Tema n. 1.113

Inteiro teor:
Tributário. ITBI – base de cálculo. Divergência entre valor do negócio em 2006 e valor venal do imóvel em 2023 – preço vil – necessidade de produção de prova complexa. Recurso conhecido. Causa complexada reconhecida de ofício. Processo extinto.
I. Caso em exame
1. Ação de repetição de indébito. Aduziu a parte autora que realizou negócio de compra e venda de imóvel no ano de 2006, pelo preço de R$ 150.000,00, pagando à época a alíquota de 2% a título de ITBI. Acrescentou que somente apresento a escritura de compra e venda para registro do imóvel no ano de 2023, quando lhe foi exigido o pagamento complementar de 1%, porque a alíquota vigente era de 3%. Informou que a autoridade tributária ao realizar o cálculo tomou por base o valor venal de R$ 542.433,15, que resultou na cobrança do valor de R$ 5.424,33. Requereu a repetição do valor pago, uma vez que não foi aberto procedimento fiscal para avaliação do bem, sendo devida somente complementar de 1% sob o valor de R$ 150.000,00.
2. A sentença julgou procedente o pedido.
II. Questão em discussão
3. Há duas questões em discussão: (i) saber se o Juizado de Fazenda é competente para processar e julgar e causa; e (ii) saber se aplicável a tese fixada no REsp 1.937.821/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos em 24.02.2022, Tema n. 1.113.
III. Razões de decidir
4. Quando do julgamento do REsp 1.937.821/SP, julgado sob o rito dos recursos repetitivos em 24.02.2022, o STJ, por sua Primeira Seção, fixou a seguinte tese no Tema 1.113:
“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”
2. No voto do em. Relator ficou destacado:
“... Especificamente no caso de alienação por hasta pública, salvo hipóteses de preço vil, o valor da arrematação corresponde ao valor de mercado, pois presume-se que esses mesmos fatores foram ponderados pelo arrematante para a realização de seu lance.
[...]
Nessa modalidade de lançamento, em face do princípio da boa-fé objetiva, presume-se que o valor da transação declarado pelo contribuinte está condizente com o valor venal de mercado daquele específico imóvel, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, a justificar a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que justificariam o quantum informado.”
3. Ao reexaminar as provas produzidas pela parte autora, verifica-se que o preço ajustado pelo imóvel, localizado na SQN 210, foi de R$ 150.000,00, conforme escritura pública datada de fevereiro de 2006.
4. De outro giro, a Fazenda Pública Distrital, por ocasião do lançamento completar para cobrança da alíquota de 3% por ocasião do registro da escritura, isso em 2023, arbitrou o valor do imóvel em R$ 542.433,15.
5. O preço do negócio, caso considerado o valor praticado em 2006, representaria em 2023 27,65% do valor tributável conforme estimativa realizada pela autoridade. Assim, se é incontroverso que a autoridade tributária não instalou procedimento administrativo para apurar o valor de mercado do bem, de outro o negócio concretizado na época em que foi realizado não permite o reconhecimento de que o contribuinte declarou o valor do bem de boa-fé por ocasião do lançamento complementar em 2023, porque o preço do imóvel atribuído no negócio é considerado vil.
6. Nesse passo, havendo questionamento do valor venal estabelecido na forma legal, deverá a parte autora demonstrar por meio de perícias específicas que demonstrem eventual descompasso entre o valor tributário estabelecido e eventual valor real diferenciado do imóvel.
7. Portanto, a análise jurisdicional de eventual divergência no valor venal atribuído ao imóvel, deverá obrigatoriamente, ser objeto de prova técnica pericial, de manifesta incompatibilidade no rito dos juizados especiais de fazenda pública.
8. Por essa razão, reconheço a incompetência do Juizado Fazendário para processar e julgar a causa.
9. Nesse sentido, em caso similar o seguinte precedente: acórdão 1371324, 07092437220218070016, Relator: GILMAR TADEU SORIANO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 15/9/2021, publicado no DJE: 22/9/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.
IV. Dispositivo
10. RECURSO CONHECIDO. Incompetência dos Juizados Especiais de Fazenda Pública acolhida de ofício. Causa complexa, sentença anulada e processo julgado extinto.
11. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
12. Sem custas, ante a isenção legal, e sem condenação em honorários advocatícios à ausência de recorrente vencido.
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Dispositivos relevantes citados: n/a.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.937.821/SP, Rel. Min. Gurgel de Faria, 1a Seção, j. 24.02.2022, STJ Tema n. 1.113