Tribunal: TJDFT
Processo: 0728572-13.2024.8.07.0001
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-12
Data de publicação: 2025-06-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE RESIDENCIAL. PREVISÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA. VINCULAÇÃO DOS CONTRATANTES AOS TERMOS. ATRASO. OCORRÊNCIA. PANDEMIA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. SOMA DO PRAZO DA ENTREGA DE CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO. PRESUMIDO. DANO MORAL. CASAMENTO. EXPECTATIVA DE HABITAR NOVO LAR. COMPENSAÇÃO. DEVIDA. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. ARBITRAMENTO DE ACORDO COM ART. 406 DO CÓDIGO CIVIL.
I. Caso em exame
1. Apelação cível contra sentença que condenou as rés ao pagamento de valor por cada mês de atraso, a título de lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel, e outro a título de dano moral.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em definir (i) o termo inicial do prazo de 180 dias de tolerância e a soma com 60 dias para entrega das chaves; (ii) se a pandemia foi suficiente a prorrogar o prazo de entrega do imóvel; (iii) a existência de danos materiais pelo atraso da entrega; (iv) a existência de dano moral; e (v) a aplicação dos índices de juros e correção monetária.
III. Razões de decidir
3. Contendo a proposta os elementos essenciais do contrato, a aceitação de tal proposição o aperfeiçoará, de forma que vinculará também o aceitante.
4. O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 996 fixou as seguintes teses: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
5. Uma vez aceito o Termo de Reserva de Unidade Residencial pelos apelantes, onde consta o prazo de tolerância de 180 dias para entrega do empreendimento, suas condições devem ser observadas pelos contratantes, não havendo falar em substituição dos seus termos pelo contrato de compra e venda.
6. Ocorrendo a entrega do imóvel após a data prevista, acrescido do período de 180 dias corridos de prorrogação, mostra-se caracterizada a mora.
7. É imprescindível a demonstração concreta de causa inequívoca que impediu a realização das obras para se admitir prorrogação do prazo de tolerância. Os riscos informados pelos apelantes acompanham a própria dinâmica da atividade de construção civil, como a falta de mão de obra e de matéria prima. Não houve evento superveniente que tenha inovado na atuação empresarial.
8. Quanto à constatação se houve ou não atraso na entrega do imóvel, verifica-se que no Termo de Reserva foi estabelecido que a entrega estava prevista para 30/11/2023. Acrescentando o prazo de tolerância previsto em 180 dias corridos, o prazo fatal findou-se em 28/05/2024 e, até a sentença proferida em 16/01/2025, o imóvel ainda havia sido entregue, o que caracterizou o atraso.
9. É entendimento firme na jurisprudência da Corte Superior que, “nos termos do Tema Repetitivo 996/STJ, que na hipótese de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” (REsp n. 2.079.995/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 12/3/2024).
10. O valor fixado pelo juízo singular em R$ 950,00, por mês de atraso, a título de lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel, mostra-se proporcional e razoável, uma vez que se encontra no parâmetro percentual, 0,5% a 1% do valor do imóvel de R$ 147.756,47, e considerando a pesquisa realizada pelo juízo em site de venda de imóveis, para aferir a média dos valores no mercado.
11. Constata-se que a autora-apelada se casou em 22/05/2024, após a data estimada e próximo à data limite de tolerância para a entrega do imóvel, tendo sido frustrada sua expectativa de habitar o novo lar após a realização do matrimônio, sendo devida a compensação por dano moral, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.
12. Observada a finalidade compensatória, punitiva ao ofensor, pedagógica e preventiva da condenação, bem assim às circunstâncias da causa, inclusive a capacidade financeira das partes, mostra-se proporcional e razoável arbitrada.
13. Considerando a natureza da obrigação e a relação contratual existente entre as partes, conclui-se que o juízo singular fixara escorreitamente os parâmetros da taxa de juros de mora e correção monetária, observando inclusive a inovação legislativa trazida pela Lei no 14.905/2024.
IV. Dispositivo
14. Recurso conhecido e não provido.
_____________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 406, 421, parágrafo único e 427.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, APC 0708237-19.2024.8.07.0018, Rel. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j.11/12/2024; TJDFT, APC 0712731-86.2022.8.07.0020, 4a Turma Cível. Rel. Des. Mario-Zam Belmiro, j. 11/04/2024; TJDFT, APC 0701728-03.2023.8.07.0020, 7a Turma Cível. Rel. Des. Sandra Reves, j. 16/11/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.909.706/RJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 11/3/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.045.362/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 22/8/2022; TJDFT, APC 0726618-73.2017.8.07.0001, Rel. Desa. Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, j. 19/10/2022; STJ, REsp 1.245.550/MG, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 17/03/2015; STJ, AgInt no REsp 1.476.632/SP, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. 17/08/2017; STJ, AgInt no REsp n. 1.844.647/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 17/2/2020; STJ, AgInt no AREsp n. 2.530.904/RS, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, j. 19/8/2024.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE RESIDENCIAL. PREVISÃO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ACEITAÇÃO DA PROPOSTA. VINCULAÇÃO DOS CONTRATANTES AOS TERMOS. ATRASO. OCORRÊNCIA. PANDEMIA. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. INEXISTÊNCIA. SOMA DO PRAZO DA ENTREGA DE CHAVES. IMPOSSIBILIDADE. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO. PRESUMIDO. DANO MORAL. CASAMENTO. EXPECTATIVA DE HABITAR NOVO LAR. COMPENSAÇÃO. DEVIDA. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. ARBITRAMENTO DE ACORDO COM ART. 406 DO CÓDIGO CIVIL.
I. Caso em exame
1. Apelação cível contra sentença que condenou as rés ao pagamento de valor por cada mês de atraso, a título de lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel, e outro a título de dano moral.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em definir (i) o termo inicial do prazo de 180 dias de tolerância e a soma com 60 dias para entrega das chaves; (ii) se a pandemia foi suficiente a prorrogar o prazo de entrega do imóvel; (iii) a existência de danos materiais pelo atraso da entrega; (iv) a existência de dano moral; e (v) a aplicação dos índices de juros e correção monetária.
III. Razões de decidir
3. Contendo a proposta os elementos essenciais do contrato, a aceitação de tal proposição o aperfeiçoará, de forma que vinculará também o aceitante.
4. O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 996 fixou as seguintes teses: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
5. Uma vez aceito o Termo de Reserva de Unidade Residencial pelos apelantes, onde consta o prazo de tolerância de 180 dias para entrega do empreendimento, suas condições devem ser observadas pelos contratantes, não havendo falar em substituição dos seus termos pelo contrato de compra e venda.
6. Ocorrendo a entrega do imóvel após a data prevista, acrescido do período de 180 dias corridos de prorrogação, mostra-se caracterizada a mora.
7. É imprescindível a demonstração concreta de causa inequívoca que impediu a realização das obras para se admitir prorrogação do prazo de tolerância. Os riscos informados pelos apelantes acompanham a própria dinâmica da atividade de construção civil, como a falta de mão de obra e de matéria prima. Não houve evento superveniente que tenha inovado na atuação empresarial.
8. Quanto à constatação se houve ou não atraso na entrega do imóvel, verifica-se que no Termo de Reserva foi estabelecido que a entrega estava prevista para 30/11/2023. Acrescentando o prazo de tolerância previsto em 180 dias corridos, o prazo fatal findou-se em 28/05/2024 e, até a sentença proferida em 16/01/2025, o imóvel ainda havia sido entregue, o que caracterizou o atraso.
9. É entendimento firme na jurisprudência da Corte Superior que, “nos termos do Tema Repetitivo 996/STJ, que na hipótese de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” (REsp n. 2.079.995/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 12/3/2024).
10. O valor fixado pelo juízo singular em R$ 950,00, por mês de atraso, a título de lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel, mostra-se proporcional e razoável, uma vez que se encontra no parâmetro percentual, 0,5% a 1% do valor do imóvel de R$ 147.756,47, e considerando a pesquisa realizada pelo juízo em site de venda de imóveis, para aferir a média dos valores no mercado.
11. Constata-se que a autora-apelada se casou em 22/05/2024, após a data estimada e próximo à data limite de tolerância para a entrega do imóvel, tendo sido frustrada sua expectativa de habitar o novo lar após a realização do matrimônio, sendo devida a compensação por dano moral, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça.
12. Observada a finalidade compensatória, punitiva ao ofensor, pedagógica e preventiva da condenação, bem assim às circunstâncias da causa, inclusive a capacidade financeira das partes, mostra-se proporcional e razoável arbitrada.
13. Considerando a natureza da obrigação e a relação contratual existente entre as partes, conclui-se que o juízo singular fixara escorreitamente os parâmetros da taxa de juros de mora e correção monetária, observando inclusive a inovação legislativa trazida pela Lei no 14.905/2024.
IV. Dispositivo
14. Recurso conhecido e não provido.
_____________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 406, 421, parágrafo único e 427.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, APC 0708237-19.2024.8.07.0018, Rel. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j.11/12/2024; TJDFT, APC 0712731-86.2022.8.07.0020, 4a Turma Cível. Rel. Des. Mario-Zam Belmiro, j. 11/04/2024; TJDFT, APC 0701728-03.2023.8.07.0020, 7a Turma Cível. Rel. Des. Sandra Reves, j. 16/11/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.909.706/RJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 11/3/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2.045.362/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 22/8/2022; TJDFT, APC 0726618-73.2017.8.07.0001, Rel. Desa. Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, j. 19/10/2022; STJ, REsp 1.245.550/MG, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 17/03/2015; STJ, AgInt no REsp 1.476.632/SP, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. 17/08/2017; STJ, AgInt no REsp n. 1.844.647/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 17/2/2020; STJ, AgInt no AREsp n. 2.530.904/RS, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, j. 19/8/2024.