Tribunal: TJDFT
Processo: 0705014-22.2023.8.07.0009
Órgão julgador: RENATO SCUSSEL
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-06
Data de publicação: 2025-08-21

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NÃO COMPROVADO. LIMITAÇÃO A 25%. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação cível interposto contra sentença que, nos autos de ação de devolução de valores pagos por imóvel na planta cumulada com indenização por danos morais, julgou improcedentes os pedidos, condenando a autora ao pagamento de honorários advocatícios em 10% do valor da causa. A apelante sustentou a abusividade da cláusula contratual que previa a retenção de 50% dos valores pagos após rescisão contratual motivada por inadimplemento, e pleiteou indenização por danos morais em razão da negativação de seu nome após a rescisão.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão; (ii) estabelecer o percentual efetivamente aplicável à restituição dos valores pagos; (iii) determinar se é devida indenização por danos morais em razão da negativação do nome da apelante após a rescisão do contrato.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cláusula que prevê retenção de 50% dos valores pagos somente é válida nos casos em que a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, nos termos do art. 67-A, §5o, da Lei 4.591/1964, hipótese não comprovada nos autos.
4. Na ausência de comprovação do regime de afetação, aplica-se o limite de 25% de retenção, conforme previsão do art. 67-A, II, da Lei 4.591/1964 e entendimento consolidado no âmbito do STJ, especialmente na Súmula 543.
5. A negativação do nome da autora ocorreu após o inadimplemento contratual e antes da formalização do distrato, inexistindo comprovação de ilicitude ou abuso no exercício regular do direito de cobrança, o que afasta a configuração de dano moral in re ipsa.
6. A mera inadimplência e a negativação, quando vinculadas a dívida existente, não caracterizam, por si só, situação excepcional geradora de dano moral indenizável.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A cláusula que prevê retenção de 50% dos valores pagos por ocasião da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel só é inválida quando não comprovado o regime de patrimônio de afetação, devendo a retenção ser limitada a 25%, o que não retrata o caso dos autos, uma vez que restou comprovado o regime de afetação.
2. A restituição de valores pagos pelo promitente comprador, em caso de rescisão contratual por sua culpa, deve observar o percentual máximo de 25%, conforme art. 67-A, II, da Lei 4.591/1964.
3. A inscrição do nome do devedor em cadastros de inadimplentes, quando fundada em débito existente e não demonstrada a ilicitude da cobrança, não configura dano moral indenizável.
Dispositivos relevantes citados:
Lei 4.591/1964, art. 67-A, II e §5o; Lei 13.786/2018; CDC, art. 51, IV; CPC, art. 85, §§2o e 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543. TJDFT, Acórdão 1975243, 0710105-08.2023.8.07.0005, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques, 5a Turma Cível, j. 06.03.2025, DJe 02.04.2025. TJDFT, Acórdão 1953880, 0700594-29.2022.8.07.0002, Rel. Des. Carlos Alberto Martins Filho, 1a Turma Cível, j. 04.12.2024, DJe 21.01.2025.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NÃO COMPROVADO. LIMITAÇÃO A 25%. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação cível interposto contra sentença que, nos autos de ação de devolução de valores pagos por imóvel na planta cumulada com indenização por danos morais, julgou improcedentes os pedidos, condenando a autora ao pagamento de honorários advocatícios em 10% do valor da causa. A apelante sustentou a abusividade da cláusula contratual que previa a retenção de 50% dos valores pagos após rescisão contratual motivada por inadimplemento, e pleiteou indenização por danos morais em razão da negativação de seu nome após a rescisão.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão; (ii) estabelecer o percentual efetivamente aplicável à restituição dos valores pagos; (iii) determinar se é devida indenização por danos morais em razão da negativação do nome da apelante após a rescisão do contrato.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cláusula que prevê retenção de 50% dos valores pagos somente é válida nos casos em que a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, nos termos do art. 67-A, §5o, da Lei 4.591/1964, hipótese não comprovada nos autos.
4. Na ausência de comprovação do regime de afetação, aplica-se o limite de 25% de retenção, conforme previsão do art. 67-A, II, da Lei 4.591/1964 e entendimento consolidado no âmbito do STJ, especialmente na Súmula 543.
5. A negativação do nome da autora ocorreu após o inadimplemento contratual e antes da formalização do distrato, inexistindo comprovação de ilicitude ou abuso no exercício regular do direito de cobrança, o que afasta a configuração de dano moral in re ipsa.
6. A mera inadimplência e a negativação, quando vinculadas a dívida existente, não caracterizam, por si só, situação excepcional geradora de dano moral indenizável.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A cláusula que prevê retenção de 50% dos valores pagos por ocasião da rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel só é inválida quando não comprovado o regime de patrimônio de afetação, devendo a retenção ser limitada a 25%, o que não retrata o caso dos autos, uma vez que restou comprovado o regime de afetação.
2. A restituição de valores pagos pelo promitente comprador, em caso de rescisão contratual por sua culpa, deve observar o percentual máximo de 25%, conforme art. 67-A, II, da Lei 4.591/1964.
3. A inscrição do nome do devedor em cadastros de inadimplentes, quando fundada em débito existente e não demonstrada a ilicitude da cobrança, não configura dano moral indenizável.
Dispositivos relevantes citados:
Lei 4.591/1964, art. 67-A, II e §5o; Lei 13.786/2018; CDC, art. 51, IV; CPC, art. 85, §§2o e 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543. TJDFT, Acórdão 1975243, 0710105-08.2023.8.07.0005, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques, 5a Turma Cível, j. 06.03.2025, DJe 02.04.2025. TJDFT, Acórdão 1953880, 0700594-29.2022.8.07.0002, Rel. Des. Carlos Alberto Martins Filho, 1a Turma Cível, j. 04.12.2024, DJe 21.01.2025.