Tribunal: TJDFT
Processo: 0702669-79.2025.8.07.0020
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-04
Data de publicação: 2026-01-27

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS E MULTAS. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. FRACIONAMENTO DE LOTES. ÔNUS DA PROVA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONAIS. MULTA MORATÓRIA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta por associação de moradores contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança ajuizada para exigir taxas ordinárias, extraordinárias, multas por descumprimento do estatuto e honorários contratuais, relativos à unidade imobiliária 28/B, alegadamente fracionada de lote originário. A sentença reconheceu a gratuidade de justiça da apelada, afastou a cobrança de multas por ausência de notificação válida, reconheceu a inexistência de prova do fracionamento e afastou os honorários contratuais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) verificar se há conexão entre os processos em trâmite para eventual reunião; (ii) definir se a gratuidade de justiça concedida à apelada deve ser mantida; (iii) estabelecer se há comprovação do fracionamento do lote para fins de cobrança individualizada; (iv) determinar a validade das multas aplicadas e a incidência de honorários contratuais e multa moratória.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A reunião dos processos foi afastada com base na Súmula 235 do STJ, uma vez que dois deles já se encontram sentenciados, além da inexistência de identidade de pedidos e causas de pedir nas ações restantes.
4. A gratuidade de justiça foi mantida em razão da renda mensal da apelada, inferior a cinco salários mínimos, somada à sua condição de desempregada, idade avançada e recebimento de benefício por incapacidade, nos termos dos critérios objetivos e subjetivos definidos pela jurisprudência (REsp 1988687/RJ, Tema 1178).
5. Não restou comprovado o fracionamento dos lotes 28 e 40 em unidades autônomas (28/A, 28/B, 40/A e 40/B), pois a associação não apresentou documentos válidos que demonstrem a alteração da configuração original dos imóveis, ônus que lhe competia nos termos do art. 373, I, do CPC.
6. As notificações extrajudiciais apresentadas para justificar a cobrança de multas por ausência de muro e limpeza do lote não demonstram envio ou recebimento pela apelada, sendo ausente prova mínima de sua ciência, violando o contraditório e o devido processo legal.
7. Os honorários contratuais não podem ser exigidos da apelada, por não se tratar de parte do pacto firmado entre associação e seus advogados, conforme recente entendimento do STJ (REsp 2.187.308/TO).
8. A multa moratória de 2% sobre os débitos é devida, por estar prevista no art. 1.336, §1o, do Código Civil e no art. 48 do Estatuto Social da associação, devendo integrar o valor da condenação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. A ausência de prova do fracionamento de lote inviabiliza a cobrança individualizada de taxas condominiais por associação de moradores.
2. A cobrança de multas associativas exige comprovação do envio e recebimento da notificação pela parte associada.
3. Honorários advocatícios convencionais não são exigíveis contra terceiros estranhos à avença contratual.
4. A multa moratória de 2% é devida quando prevista em estatuto e na legislação civil.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LXXIV; CC, art. 1.336, §1o; CPC, arts. 55, 98, §3o, 99, §§2o e 3o, 373, I, 489, §1o, IV, e 1.013, §3o, II.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1988687/RJ, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 01.06.2022 (Tema 1178); STJ, REsp 2.187.308/TO, rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 16.09.2025; STJ, Súmula 235; TJDFT, Acórdão 1893287, 0714490-51.2023.8.07.0020, rel. Des. Fernando Tavernard, j. 17.07.2024; TJDFT, Acórdão 1951340, 0701032-91.2023.8.07.0011, rel. Des. Jansen Fialho, j. 28.11.2024.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS E MULTAS. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. FRACIONAMENTO DE LOTES. ÔNUS DA PROVA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONAIS. MULTA MORATÓRIA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta por associação de moradores contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança ajuizada para exigir taxas ordinárias, extraordinárias, multas por descumprimento do estatuto e honorários contratuais, relativos à unidade imobiliária 28/B, alegadamente fracionada de lote originário. A sentença reconheceu a gratuidade de justiça da apelada, afastou a cobrança de multas por ausência de notificação válida, reconheceu a inexistência de prova do fracionamento e afastou os honorários contratuais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) verificar se há conexão entre os processos em trâmite para eventual reunião; (ii) definir se a gratuidade de justiça concedida à apelada deve ser mantida; (iii) estabelecer se há comprovação do fracionamento do lote para fins de cobrança individualizada; (iv) determinar a validade das multas aplicadas e a incidência de honorários contratuais e multa moratória.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A reunião dos processos foi afastada com base na Súmula 235 do STJ, uma vez que dois deles já se encontram sentenciados, além da inexistência de identidade de pedidos e causas de pedir nas ações restantes.
4. A gratuidade de justiça foi mantida em razão da renda mensal da apelada, inferior a cinco salários mínimos, somada à sua condição de desempregada, idade avançada e recebimento de benefício por incapacidade, nos termos dos critérios objetivos e subjetivos definidos pela jurisprudência (REsp 1988687/RJ, Tema 1178).
5. Não restou comprovado o fracionamento dos lotes 28 e 40 em unidades autônomas (28/A, 28/B, 40/A e 40/B), pois a associação não apresentou documentos válidos que demonstrem a alteração da configuração original dos imóveis, ônus que lhe competia nos termos do art. 373, I, do CPC.
6. As notificações extrajudiciais apresentadas para justificar a cobrança de multas por ausência de muro e limpeza do lote não demonstram envio ou recebimento pela apelada, sendo ausente prova mínima de sua ciência, violando o contraditório e o devido processo legal.
7. Os honorários contratuais não podem ser exigidos da apelada, por não se tratar de parte do pacto firmado entre associação e seus advogados, conforme recente entendimento do STJ (REsp 2.187.308/TO).
8. A multa moratória de 2% sobre os débitos é devida, por estar prevista no art. 1.336, §1o, do Código Civil e no art. 48 do Estatuto Social da associação, devendo integrar o valor da condenação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. A ausência de prova do fracionamento de lote inviabiliza a cobrança individualizada de taxas condominiais por associação de moradores.
2. A cobrança de multas associativas exige comprovação do envio e recebimento da notificação pela parte associada.
3. Honorários advocatícios convencionais não são exigíveis contra terceiros estranhos à avença contratual.
4. A multa moratória de 2% é devida quando prevista em estatuto e na legislação civil.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LXXIV; CC, art. 1.336, §1o; CPC, arts. 55, 98, §3o, 99, §§2o e 3o, 373, I, 489, §1o, IV, e 1.013, §3o, II.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1988687/RJ, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 01.06.2022 (Tema 1178); STJ, REsp 2.187.308/TO, rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 16.09.2025; STJ, Súmula 235; TJDFT, Acórdão 1893287, 0714490-51.2023.8.07.0020, rel. Des. Fernando Tavernard, j. 17.07.2024; TJDFT, Acórdão 1951340, 0701032-91.2023.8.07.0011, rel. Des. Jansen Fialho, j. 28.11.2024.