Tribunal: TJDFT
Processo: 0005677-34.2013.8.07.0018
Órgão julgador: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-28
Data de publicação: 2025-09-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. SENTENÇA NULA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. VÍCIO INOCORRENTE. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE INCORPORAÇÃO. TAXA CONDOMINIAL E IPTU ANTERIORIORES À IMISSÃO DO ADQUIRENTE NA POSSE DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E DA INCORPORADORA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta em face da sentença que julgou procedente o pedido do autor para declarar a nulidade das cláusulas contratuais que transferiam ao comprador a responsabilidade pelas taxas condominiais e IPTU anteriores à sua efetiva imissão da posse.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença foi nula por negativa de prestação jurisdicional; e (ii) estabelecer a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e impostos anteriores à imissão na posse do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Por força de determinação constitucional, todas as decisões do Poder Judiciário devem ser fundamentadas, sob pena de nulidade (art. 93, IX, CF). Igualmente, o Código de Processo Civil prevê nos artigos 371 e 489, inciso II, que o juiz indicará na sentença os motivos de fato e de direito que o levaram ao convencimento. Não incorre em vício de falta de fundamentação a sentença que nega provimento aos embargos de declaração pela ausência de omissão, contradição e obscuridade.
4. A cláusula do contrato de compra e venda de imóvel, que atribui ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento da taxa de condomínio, antes mesmo da entrega das chaves ou antes da sua efetiva posse, é nula de pleno direito, por gerar excessiva onerosidade em desfavor do consumidor.
5. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e impostos é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, conforme tese fixada no IRDR 6 e ratificada pelo STJ.
6. O entendimento aplica-se às despesas de IPTU, pois tal como nas obrigações condominiais, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade por seu pagamento, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso desprovido.
8. Tese de julgamento: Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador.
9. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 371, 489, 487, I, 85, §2o, 354, 355, I, 370, parágrafo único, 5o, LXXVIII; CDC, art. 51, IV.
10. Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 489.647/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 25.11.2009; STJ, REsp 1761278, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 02.12.2024; STJ, REsp 1.883.864/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 28.04.2025.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. SENTENÇA NULA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. VÍCIO INOCORRENTE. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE INCORPORAÇÃO. TAXA CONDOMINIAL E IPTU ANTERIORIORES À IMISSÃO DO ADQUIRENTE NA POSSE DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E DA INCORPORADORA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta em face da sentença que julgou procedente o pedido do autor para declarar a nulidade das cláusulas contratuais que transferiam ao comprador a responsabilidade pelas taxas condominiais e IPTU anteriores à sua efetiva imissão da posse.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a sentença foi nula por negativa de prestação jurisdicional; e (ii) estabelecer a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e impostos anteriores à imissão na posse do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Por força de determinação constitucional, todas as decisões do Poder Judiciário devem ser fundamentadas, sob pena de nulidade (art. 93, IX, CF). Igualmente, o Código de Processo Civil prevê nos artigos 371 e 489, inciso II, que o juiz indicará na sentença os motivos de fato e de direito que o levaram ao convencimento. Não incorre em vício de falta de fundamentação a sentença que nega provimento aos embargos de declaração pela ausência de omissão, contradição e obscuridade.
4. A cláusula do contrato de compra e venda de imóvel, que atribui ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento da taxa de condomínio, antes mesmo da entrega das chaves ou antes da sua efetiva posse, é nula de pleno direito, por gerar excessiva onerosidade em desfavor do consumidor.
5. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e impostos é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, conforme tese fixada no IRDR 6 e ratificada pelo STJ.
6. O entendimento aplica-se às despesas de IPTU, pois tal como nas obrigações condominiais, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade por seu pagamento, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso desprovido.
8. Tese de julgamento: Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador.
9. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 93, IX; CPC, arts. 371, 489, 487, I, 85, §2o, 354, 355, I, 370, parágrafo único, 5o, LXXVIII; CDC, art. 51, IV.
10. Jurisprudência relevante citada: STJ, EREsp 489.647/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 25.11.2009; STJ, REsp 1761278, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 02.12.2024; STJ, REsp 1.883.864/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 28.04.2025.