Tribunal: TJDFT
Processo: 0802676-28.2024.8.07.0016
Órgão julgador: EDI MARIA COUTINHO BIZZI
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-07-21
Data de publicação: 2025-08-01

Ementa:
RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. PEDIDO CORRIGIDO PELO AUTOR. COLUNA “JUROS” COMO BASE CORRETA. JULGAMENTO EXTRA PETITA CONFIGURADO. REDUÇÃO NECESSÁRIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A ratio subjacente a esse dispositivo se funda na necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
2. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/12/2021, com tolerância de 180 dias (ID 73381214, cláusula 21).
3. Se o contrato de compra e venda foi firmado em abril de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, constituíram fortuito interno.
4. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...). 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
5. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância (estabelecido no pré-contrato) até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra que foi obrigado a pagar ao agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
6. Se o autor corrigiu o valor pretendido a título de juros de obra para R$ 5.261,68 (ID 73381213), extravasa os limites objetivos da demanda a sentença que condenou a empresa a pagar R$ 9.036,75. Além disso, a restituição deve se limitar aos juros pagos, que somam R$ 3.513,17, conforme a coluna “juros”, pois a coluna “Valor Pago/Devolvido” (ID 73381216, pág. 3) inclui encargos alheios aos juros de obra, como amortização do saldo na fase de obra e outras taxas. Nesse sentido: (Acórdão 2000138, 0796251-82.2024.8.07.0016, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 19/05/2025, publicado no DJe: 28/05/2025.)
7. Considerando que o imóvel haveria de ser entregue em 30/6/2022, já computados os 180 dias de tolerância, e foi entregue somente em 25/5/2023, é devida a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do bem na forma definida na sentença.
8. Recurso conhecido e parcialmente provido, para reformar a sentença e fixar a indenização pelos juros de obra em R$ 3.513,17 (três mil, quinhentos e treze reais e dezessete centavos), mantendo-se os demais termos da sentença. Relatório em separado.
9. Sem custas e honorários.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. PEDIDO CORRIGIDO PELO AUTOR. COLUNA “JUROS” COMO BASE CORRETA. JULGAMENTO EXTRA PETITA CONFIGURADO. REDUÇÃO NECESSÁRIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A ratio subjacente a esse dispositivo se funda na necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
2. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/12/2021, com tolerância de 180 dias (ID 73381214, cláusula 21).
3. Se o contrato de compra e venda foi firmado em abril de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, constituíram fortuito interno.
4. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...). 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
5. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância (estabelecido no pré-contrato) até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra que foi obrigado a pagar ao agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
6. Se o autor corrigiu o valor pretendido a título de juros de obra para R$ 5.261,68 (ID 73381213), extravasa os limites objetivos da demanda a sentença que condenou a empresa a pagar R$ 9.036,75. Além disso, a restituição deve se limitar aos juros pagos, que somam R$ 3.513,17, conforme a coluna “juros”, pois a coluna “Valor Pago/Devolvido” (ID 73381216, pág. 3) inclui encargos alheios aos juros de obra, como amortização do saldo na fase de obra e outras taxas. Nesse sentido: (Acórdão 2000138, 0796251-82.2024.8.07.0016, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 19/05/2025, publicado no DJe: 28/05/2025.)
7. Considerando que o imóvel haveria de ser entregue em 30/6/2022, já computados os 180 dias de tolerância, e foi entregue somente em 25/5/2023, é devida a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do bem na forma definida na sentença.
8. Recurso conhecido e parcialmente provido, para reformar a sentença e fixar a indenização pelos juros de obra em R$ 3.513,17 (três mil, quinhentos e treze reais e dezessete centavos), mantendo-se os demais termos da sentença. Relatório em separado.
9. Sem custas e honorários.