Tribunal: TJDFT
Processo: 0700652-43.2024.8.07.0008
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-10-28

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0700652-43.2024.8.07.0008 RECORRENTE: JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A RECORRIDO: LUANY MARIA ALVES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se lavrada nos seguintes termos: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. JUROS DE OBRA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. PRELIMINARES REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. COVID 19. NÃO CONFIGURADO. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. TAXAS E TRIBUTOS. RESPONSABILIDADE CONSTRUTORA E INCORPORADORA ATÉ IMISSÃO NA POSSE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de indenização por danos decorrentes de atraso na entrega de unidade imobiliária. Os apelantes suscitam preliminares de ilegitimidade passiva e de ausência de litisconsórcio passivo necessário, além de impugnarem a condenação ao pagamento de lucros cessantes e das despesas condominiais e tributárias até a efetiva entrega das chaves. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a construtora possui legitimidade passiva para responder pela cobrança de juros de obra; (ii) estabelecer se é necessária a formação de litisconsórcio passivo com o agente financeiro; (iii) verificar a ocorrência de caso fortuito apto a eximir a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel; e (iv) determinar a responsabilidade pelos lucros cessantes e despesas condominiais e tributárias anteriores à entrega das chaves. RAZÕES DE DECIDIR 3. A construtora é parte legítima para responder pela cobrança de juros de obra, pois o atraso na entrega do imóvel decorre do seu inadimplemento contratual, sendo o fator gerador da cobrança do encargo ao comprador. 4. A formação de litisconsórcio passivo necessário com o agente financeiro é desnecessária, porquanto a controvérsia versa exclusivamente sobre a mora na entrega do imóvel, não incidindo sobre a validade ou cumprimento do contrato de financiamento. 5. Não se configura caso fortuito a pandemia de COVID-19, pois o contrato foi firmado após o reconhecimento da emergência sanitária, não sendo demonstrado fato superveniente, imprevisível e inevitável apto a justificar o inadimplemento contratual. 6. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel gera, por si só, o dever de indenizar por lucros cessantes, conforme entendimento consolidado no REsp 1.729.593/SP (Tema 996/STJ), sendo a disponibilização da posse direta (por entrega das chaves ou carta de habite-se) o termo final da indenização. 7. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e tributos incide sobre a construtora até a efetiva entrega das chaves, uma vez que, até então, a posse direta do imóvel permanece sob sua titularidade, nos termos da jurisprudência firmada no REsp 1.345.331/RS (Tema 886/STJ). DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido, rejeitada as preliminares e desprovido. Tese de julgamento: 1. A construtora é parte legítima para responder pelos encargos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, inclusive os juros de obra. 2. Não há necessidade de litisconsórcio passivo necessário com o agente financeiro quando a demanda versa sobre inadimplemento contratual da construtora. 3. A pandemia da COVID-19, por si só, não configura causa excludente de responsabilidade por atraso na entrega de imóvel contratado após o seu reconhecimento público. 4. O atraso na entrega de imóvel gera presunção de lucros cessantes, cujo termo final coincide com a disponibilização da posse direta ao adquirente. 5. A construtora responde pelo pagamento de taxas condominiais e tributos até a entrega efetiva das chaves ao comprador. A parte recorrente aponta violação aos artigos 3o e 374, inciso I, ambos do Código de Processo Civil, 393 e 421, ambos do Código Civil, defendendo a sua ilegitimidade quanto ao pedido de restituição dos juros de obra, porquanto a responsabilidade é do agente financeiro que recebeu o pagamento. Afirma que não houve atraso na entrega do imóvel. Argumenta que deve ser declarada a ocorrência de caso fortuito/força maior, com o consequente afastamento da mora e de todas as condenações dela decorrentes. No aspecto, invoca dissídio jurisprudencial, colacionando julgado do TJMG como paradigma. Requer que todas as publicações sejam realizadas em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, inscrito na OAB/DF sob o no 20.235. Nas contrarrazões, a recorrida pede a condenação do insurgente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse recursal. Preparo regular. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido em relação à suposta violação aos artigos 3o e 374, inciso I, ambos do Código de Processo Civil, 393 e 421, ambos do Código Civil, bem como ao indicado dissídio interpretativo. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que “a cobrança de "juros de obra" ocorreu pelo descumprimento contratual da construtora, motivo pelo qual é parte legítima para figurar no polo passivo da ação. (...) Observa-se que na data da formalização do termo de reserva, em 03 de fevereiro de 2021, a pandemia da COVID-19 já se encontrava instalada, razão pela qual não se sustenta a alegação de que o atraso decorreu dos efeitos advindos da referida pandemia. A pretensão de exclusão da responsabilidade pelo atraso na conclusão do objeto contratual deve ser devidamente acompanhada de documentação comprobatória que respalde as alegações apresentadas. Argumentações genéricas não se prestam a caracterizar fato imprevisível, notadamente porque o contrato celebrado entre as partes é posterior ao início da pandemia, não havendo comprovação de eventos supervenientes e imprevisíveis que tenham surgido após a formalização do negócio jurídico. (...) in casu, em virtude da não imissão na posse pela autora, deve a responsabilidade pelo adimplemento das taxas condominiais e impostos da unidade imobiliária ser imputada aos apelantes até a data da efetiva entrega das chaves.” (ID 73193082). Assim, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que ultrapassa os limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ, também aplicável ao recurso especial fundado na alínea “c” do permissivo constitucional (AgInt no AREsp n. 2.783.406/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 24/4/2025). Nada a prover quanto ao pleito de condenação ao pagamento das custas processuais, porquanto tal matéria refoge à competência desta Presidência. No tocante ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Com efeito, o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Desse modo, não conheço do pedido. Por fim, no que tange ao pedido de publicação exclusiva em nome do advogado indicado, nada a prover, tendo em vista que já se encontra regularmente cadastrado. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A003

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0700652-43.2024.8.07.0008 RECORRENTE: JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A RECORRIDO: LUANY MARIA ALVES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se lavrada nos seguintes termos: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. JUROS DE OBRA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. PRELIMINARES REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. COVID 19. NÃO CONFIGURADO. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. TAXAS E TRIBUTOS. RESPONSABILIDADE CONSTRUTORA E INCORPORADORA ATÉ IMISSÃO NA POSSE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de indenização por danos decorrentes de atraso na entrega de unidade imobiliária. Os apelantes suscitam preliminares de ilegitimidade passiva e de ausência de litisconsórcio passivo necessário, além de impugnarem a condenação ao pagamento de lucros cessantes e das despesas condominiais e tributárias até a efetiva entrega das chaves. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a construtora possui legitimidade passiva para responder pela cobrança de juros de obra; (ii) estabelecer se é necessária a formação de litisconsórcio passivo com o agente financeiro; (iii) verificar a ocorrência de caso fortuito apto a eximir a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel; e (iv) determinar a responsabilidade pelos lucros cessantes e despesas condominiais e tributárias anteriores à entrega das chaves. RAZÕES DE DECIDIR 3. A construtora é parte legítima para responder pela cobrança de juros de obra, pois o atraso na entrega do imóvel decorre do seu inadimplemento contratual, sendo o fator gerador da cobrança do encargo ao comprador. 4. A formação de litisconsórcio passivo necessário com o agente financeiro é desnecessária, porquanto a controvérsia versa exclusivamente sobre a mora na entrega do imóvel, não incidindo sobre a validade ou cumprimento do contrato de financiamento. 5. Não se configura caso fortuito a pandemia de COVID-19, pois o contrato foi firmado após o reconhecimento da emergência sanitária, não sendo demonstrado fato superveniente, imprevisível e inevitável apto a justificar o inadimplemento contratual. 6. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel gera, por si só, o dever de indenizar por lucros cessantes, conforme entendimento consolidado no REsp 1.729.593/SP (Tema 996/STJ), sendo a disponibilização da posse direta (por entrega das chaves ou carta de habite-se) o termo final da indenização. 7. A responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e tributos incide sobre a construtora até a efetiva entrega das chaves, uma vez que, até então, a posse direta do imóvel permanece sob sua titularidade, nos termos da jurisprudência firmada no REsp 1.345.331/RS (Tema 886/STJ). DISPOSITIVO E TESE Recurso conhecido, rejeitada as preliminares e desprovido. Tese de julgamento: 1. A construtora é parte legítima para responder pelos encargos decorrentes do atraso na entrega do imóvel, inclusive os juros de obra. 2. Não há necessidade de litisconsórcio passivo necessário com o agente financeiro quando a demanda versa sobre inadimplemento contratual da construtora. 3. A pandemia da COVID-19, por si só, não configura causa excludente de responsabilidade por atraso na entrega de imóvel contratado após o seu reconhecimento público. 4. O atraso na entrega de imóvel gera presunção de lucros cessantes, cujo termo final coincide com a disponibilização da posse direta ao adquirente. 5. A construtora responde pelo pagamento de taxas condominiais e tributos até a entrega efetiva das chaves ao comprador. A parte recorrente aponta violação aos artigos 3o e 374, inciso I, ambos do Código de Processo Civil, 393 e 421, ambos do Código Civil, defendendo a sua ilegitimidade quanto ao pedido de restituição dos juros de obra, porquanto a responsabilidade é do agente financeiro que recebeu o pagamento. Afirma que não houve atraso na entrega do imóvel. Argumenta que deve ser declarada a ocorrência de caso fortuito/força maior, com o consequente afastamento da mora e de todas as condenações dela decorrentes. No aspecto, invoca dissídio jurisprudencial, colacionando julgado do TJMG como paradigma. Requer que todas as publicações sejam realizadas em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, inscrito na OAB/DF sob o no 20.235. Nas contrarrazões, a recorrida pede a condenação do insurgente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse recursal. Preparo regular. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido em relação à suposta violação aos artigos 3o e 374, inciso I, ambos do Código de Processo Civil, 393 e 421, ambos do Código Civil, bem como ao indicado dissídio interpretativo. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que “a cobrança de "juros de obra" ocorreu pelo descumprimento contratual da construtora, motivo pelo qual é parte legítima para figurar no polo passivo da ação. (...) Observa-se que na data da formalização do termo de reserva, em 03 de fevereiro de 2021, a pandemia da COVID-19 já se encontrava instalada, razão pela qual não se sustenta a alegação de que o atraso decorreu dos efeitos advindos da referida pandemia. A pretensão de exclusão da responsabilidade pelo atraso na conclusão do objeto contratual deve ser devidamente acompanhada de documentação comprobatória que respalde as alegações apresentadas. Argumentações genéricas não se prestam a caracterizar fato imprevisível, notadamente porque o contrato celebrado entre as partes é posterior ao início da pandemia, não havendo comprovação de eventos supervenientes e imprevisíveis que tenham surgido após a formalização do negócio jurídico. (...) in casu, em virtude da não imissão na posse pela autora, deve a responsabilidade pelo adimplemento das taxas condominiais e impostos da unidade imobiliária ser imputada aos apelantes até a data da efetiva entrega das chaves.” (ID 73193082). Assim, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que ultrapassa os limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ, também aplicável ao recurso especial fundado na alínea “c” do permissivo constitucional (AgInt no AREsp n. 2.783.406/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 24/4/2025). Nada a prover quanto ao pleito de condenação ao pagamento das custas processuais, porquanto tal matéria refoge à competência desta Presidência. No tocante ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Com efeito, o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Desse modo, não conheço do pedido. Por fim, no que tange ao pedido de publicação exclusiva em nome do advogado indicado, nada a prover, tendo em vista que já se encontra regularmente cadastrado. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A003