Tribunal: TJDFT
Processo: 0716964-84.2025.8.07.0000
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-16
Data de publicação: 2025-07-28

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO. ADQUIRENTE POR ESCRITURA PÚBLICA NÃO AVERBADA. ECONOMIA PROCESSUAL. BOA-FÉ OBJETIVA. TEORIA DA ACTIO NATA. VERTENTE SUBJETIVA. INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO. OBRIGAÇÕES PROPTER REM. RESPONSABILIDADE CONCORRENTE. TEMA 886 DO STJ. CONHECIMENTO PARCIAL. RECURSO PROVIDO.
1. O conhecimento de pedido não apreciado pelo juízo constitui inovação recursal e supressão de instância, o que impede sua análise pelo Tribunal. Conhecimento parcial do recurso limitado aos pedidos efetivamente decididos na origem.
2. A controvérsia recursal consiste na possibilidade de inclusão no polo passivo de execução condominial do adquirente por escritura pública não averbada e na verificação dos efeitos interruptivos da citação válida do proprietário registral sobre o prazo prescricional aplicável ao comprador.
3. O princípio da economia processual, com fundamento constitucional na duração razoável do processo (art. 5o, LXXVIII, da Constituição Federal - CF), visa evitar a duplicação desnecessária de atos já realizados, enquanto o princípio da boa-fé objetiva (art. 5o do Código de Processo Civil - CPC) exige comportamento leal das partes e impede condutas abusivas e contraditórias.
4. A teoria da actio nata admite aplicação tanto na vertente objetiva quanto na subjetiva, esta última adequada quando há significativa dificuldade para identificar o verdadeiro responsável pela obrigação, especialmente diante de informações registrais que dificultam o exercício tempestivo da pretensão pelo credor.
5. A configuração da prescrição exige a presença cumulativa de três requisitos essenciais: existência de pretensão exercitável, inércia do titular do direito e ausência de causas impeditivas, suspensivas ou interruptivas do prazo prescricional. A ausência de qualquer desses elementos impede o reconhecimento da prescrição.
6. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.636.677/RJ, estabeleceu que a citação válida em ação anterior produz efeitos interruptivos da prescrição mesmo em relação a réu que não participou da ação inicial, pois “a ratio essendi dos artigos 219 do CPC/73 e 202, I, do Código Civil consiste em favorecer o autor que não mais se encontra em estado de inércia”.
7. As taxas condominiais, como obrigações propter rem, estabelecem responsabilidade concorrente entre o proprietário registral e o adquirente na posse, conforme o Tema 886 do STJ e o REsp 1.910.280/PR.
8. A citação válida do proprietário registral interrompe o prazo prescricional também com relação ao adquirente não registrado quando se trata de obrigações propter rem com responsabilidade concorrente, especialmente nas hipóteses em que o credor demonstra diligência ao ajuizar ação com base nas informações oficiais disponíveis.
9. A conduta do adquirente que permanece na posse do imóvel por três décadas sem regularizar sua situação registral, que se beneficia dos serviços condominiais sem efetuar os pagamentos correspondentes e posteriormente busca valer-se da própria omissão para esquivar-se da responsabilidade, contraria a boa-fé objetiva.
10. A inclusão do adquirente não registrado no polo passivo da execução encontra fundamento na aplicação conjunta da vertente subjetiva da teoria da actio nata, dos efeitos interruptivos da citação válida sobre obrigações propter rem com responsabilidade concorrente e dos princípios da economia processual e boa-fé objetiva.
11. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, provido para determinar a inclusão do adquirente no polo passivo da execução.

Inteiro teor:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO. ADQUIRENTE POR ESCRITURA PÚBLICA NÃO AVERBADA. ECONOMIA PROCESSUAL. BOA-FÉ OBJETIVA. TEORIA DA ACTIO NATA. VERTENTE SUBJETIVA. INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO. OBRIGAÇÕES PROPTER REM. RESPONSABILIDADE CONCORRENTE. TEMA 886 DO STJ. CONHECIMENTO PARCIAL. RECURSO PROVIDO.
1. O conhecimento de pedido não apreciado pelo juízo constitui inovação recursal e supressão de instância, o que impede sua análise pelo Tribunal. Conhecimento parcial do recurso limitado aos pedidos efetivamente decididos na origem.
2. A controvérsia recursal consiste na possibilidade de inclusão no polo passivo de execução condominial do adquirente por escritura pública não averbada e na verificação dos efeitos interruptivos da citação válida do proprietário registral sobre o prazo prescricional aplicável ao comprador.
3. O princípio da economia processual, com fundamento constitucional na duração razoável do processo (art. 5o, LXXVIII, da Constituição Federal - CF), visa evitar a duplicação desnecessária de atos já realizados, enquanto o princípio da boa-fé objetiva (art. 5o do Código de Processo Civil - CPC) exige comportamento leal das partes e impede condutas abusivas e contraditórias.
4. A teoria da actio nata admite aplicação tanto na vertente objetiva quanto na subjetiva, esta última adequada quando há significativa dificuldade para identificar o verdadeiro responsável pela obrigação, especialmente diante de informações registrais que dificultam o exercício tempestivo da pretensão pelo credor.
5. A configuração da prescrição exige a presença cumulativa de três requisitos essenciais: existência de pretensão exercitável, inércia do titular do direito e ausência de causas impeditivas, suspensivas ou interruptivas do prazo prescricional. A ausência de qualquer desses elementos impede o reconhecimento da prescrição.
6. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.636.677/RJ, estabeleceu que a citação válida em ação anterior produz efeitos interruptivos da prescrição mesmo em relação a réu que não participou da ação inicial, pois “a ratio essendi dos artigos 219 do CPC/73 e 202, I, do Código Civil consiste em favorecer o autor que não mais se encontra em estado de inércia”.
7. As taxas condominiais, como obrigações propter rem, estabelecem responsabilidade concorrente entre o proprietário registral e o adquirente na posse, conforme o Tema 886 do STJ e o REsp 1.910.280/PR.
8. A citação válida do proprietário registral interrompe o prazo prescricional também com relação ao adquirente não registrado quando se trata de obrigações propter rem com responsabilidade concorrente, especialmente nas hipóteses em que o credor demonstra diligência ao ajuizar ação com base nas informações oficiais disponíveis.
9. A conduta do adquirente que permanece na posse do imóvel por três décadas sem regularizar sua situação registral, que se beneficia dos serviços condominiais sem efetuar os pagamentos correspondentes e posteriormente busca valer-se da própria omissão para esquivar-se da responsabilidade, contraria a boa-fé objetiva.
10. A inclusão do adquirente não registrado no polo passivo da execução encontra fundamento na aplicação conjunta da vertente subjetiva da teoria da actio nata, dos efeitos interruptivos da citação válida sobre obrigações propter rem com responsabilidade concorrente e dos princípios da economia processual e boa-fé objetiva.
11. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, provido para determinar a inclusão do adquirente no polo passivo da execução.