Tribunal: TJDFT
Processo: 0711924-40.2024.8.07.0006
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-02-03
Data de publicação: 2025-02-13

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 1° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a parte ré a pagar à autora o valor de R$ 2.717,47 (dois mil setecentos e dezessete reais e quarenta e sete centavos), a título de indenização pelos valores gastos com juros de obra, além do pagamento de R$ 7.004,54 (sete mil e quatro reais e cinquenta e quatro centavos), relativo ao período compreendido entre 1/09/2023 e 31/05/2024, a título de lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
2. Na origem, a parte autora, ajuizou ação de reparação de danos cumulada com repetição de indébito. Narrou que em 23/07/2021, assinou com a parte ré proposta de reserva de unidade habitacional do empreendimento “Itapoã Parque”, por meio do programa de governo denominado ‘'Minha Casa Minha Vida’’, com data de entrega marcada para o dia 30/12/2021. Registrou que o contrato prevê prazo de tolerância de 180 dias após a data prevista inicialmente para entrega do bem, restando como data final para entrega o dia 28/06/2022, o que não ocorreu. Noticiou que recebeu o imóvel no dia 31/05/2024. Informou que foi concedida a determinação judicial de pagamento de restituição de juros de obra e lucros cessantes relativos ao período compreendido entre 01/07/2022 a 01/08/2023. Asseverou que pretende a condenação dos requeridos ao pagamento de lucros cessantes do período de 01/09/2023 até 31/05/2024 e restituição dos valores pagos à título de juros de obra do período de 11/09/2023 até 11/01/2024.
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 67334354). Foram oferecidas contrarrazões (ID 67334357).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
5. Em suas razões recursais, a empresa requerida arguiu preliminar de incompetência do Juízo, sob o argumento de que que o valor do imóvel objeto do contrato excede em 40 vezes o salário-mínimo, e que para a restituição dos juros de obra é necessária a realização de prova técnica, o que demonstra a incompetência do Juizado Especial. Pontuou que, ao longo das tratativas de aquisição do imóvel, foi instalada a pandemia da COVID-19, que ocasionou considerável atraso na totalidade da cadeia produtiva da construção civil. Destacou que, à época, não era possível saber a exata extensão do dano na cadeia de produção, restando demonstrado que o atraso se deu em virtude caso fortuito e força maior. Frisou que o termo de reserva não gera obrigação nenhuma entre as partes, e não obriga o pretenso comprador ao pagamento, tampouco o vendedor a entregar a unidade, não havendo a previsão de qualquer ônus em caso de descumprimento por ambas as partes. Argumentou que a alienação do imóvel apenas perfaz-se com a assinatura do contrato de compra e venda, devendo ser desconsiderado o prazo de entrega ali constante, em detrimento da mera previsão expressa no termo de reserva. Assim, segundo suas razões, a data a ser considerada como previsão de conclusão da obra é 25/08/2023 a qual, somada aos 180 dias de tolerância e o prazo contratual de 60 dias para entrega das chaves, posterga a possibilidade de entrega para 19/04/2024. Dessa forma, destacou que não há o que se falar em juros de obra e lucros cessantes, por não ter havido comprovação do pagamento indevido de tais juros, além do que o imóvel não possui caráter comercial, não podendo, inclusive, ser alienado ou alugado por certo período. Ao final, requereu preliminarmente, o reconhecimento da decisão extra petita e a declaração de incompetência do juízo. Subsidiariamente, pleiteou a reforma da r. sentença para excluir a responsabilidade por caso fortuito ou força maior. Não sendo este o entendimento, defendeu a necessidade de reconhecer a prorrogação do prazo da entrega do imóvel, nos termos estipulados no contrato de compra e venda, com o qual a parte autora concordou expressamente. Por consequência lógica, requereu que sejam julgados improcedentes os pedidos de indenização a títulos de juros de obra e lucros cessantes.
6. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. As provas constantes dos autos são aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e dos lucros cessantes, não havendo qualquer necessidade de realização perícia. Da mesma forma, o proveito econômico da causa não se refere ao valor integral do contrato. Os pedidos formulados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. Preliminar rejeitada.
7. O termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil).
8. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 67334041, p. 1) o bem deveria ser entregue em 30/12/2021, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
9. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 67334042, p. 7, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que trata-se de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
10. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
11. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
12. Da fixação do percentual a título de lucros cessantes. Com base no critério objetivo acima especificado, relativo ao parâmetro do valor da locação, a fixação do prejuízo material deve equivaler ao valor mensal correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, a contar de 01/09/2023 até 31/05/2024, conforme estabelecido na r. sentença.
13. Recurso conhecido. Preliminar de incompetência do Juízo rejeitada. No mérito, não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
14. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 1° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a parte ré a pagar à autora o valor de R$ 2.717,47 (dois mil setecentos e dezessete reais e quarenta e sete centavos), a título de indenização pelos valores gastos com juros de obra, além do pagamento de R$ 7.004,54 (sete mil e quatro reais e cinquenta e quatro centavos), relativo ao período compreendido entre 1/09/2023 e 31/05/2024, a título de lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
2. Na origem, a parte autora, ajuizou ação de reparação de danos cumulada com repetição de indébito. Narrou que em 23/07/2021, assinou com a parte ré proposta de reserva de unidade habitacional do empreendimento “Itapoã Parque”, por meio do programa de governo denominado ‘'Minha Casa Minha Vida’’, com data de entrega marcada para o dia 30/12/2021. Registrou que o contrato prevê prazo de tolerância de 180 dias após a data prevista inicialmente para entrega do bem, restando como data final para entrega o dia 28/06/2022, o que não ocorreu. Noticiou que recebeu o imóvel no dia 31/05/2024. Informou que foi concedida a determinação judicial de pagamento de restituição de juros de obra e lucros cessantes relativos ao período compreendido entre 01/07/2022 a 01/08/2023. Asseverou que pretende a condenação dos requeridos ao pagamento de lucros cessantes do período de 01/09/2023 até 31/05/2024 e restituição dos valores pagos à título de juros de obra do período de 11/09/2023 até 11/01/2024.
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 67334354). Foram oferecidas contrarrazões (ID 67334357).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
5. Em suas razões recursais, a empresa requerida arguiu preliminar de incompetência do Juízo, sob o argumento de que que o valor do imóvel objeto do contrato excede em 40 vezes o salário-mínimo, e que para a restituição dos juros de obra é necessária a realização de prova técnica, o que demonstra a incompetência do Juizado Especial. Pontuou que, ao longo das tratativas de aquisição do imóvel, foi instalada a pandemia da COVID-19, que ocasionou considerável atraso na totalidade da cadeia produtiva da construção civil. Destacou que, à época, não era possível saber a exata extensão do dano na cadeia de produção, restando demonstrado que o atraso se deu em virtude caso fortuito e força maior. Frisou que o termo de reserva não gera obrigação nenhuma entre as partes, e não obriga o pretenso comprador ao pagamento, tampouco o vendedor a entregar a unidade, não havendo a previsão de qualquer ônus em caso de descumprimento por ambas as partes. Argumentou que a alienação do imóvel apenas perfaz-se com a assinatura do contrato de compra e venda, devendo ser desconsiderado o prazo de entrega ali constante, em detrimento da mera previsão expressa no termo de reserva. Assim, segundo suas razões, a data a ser considerada como previsão de conclusão da obra é 25/08/2023 a qual, somada aos 180 dias de tolerância e o prazo contratual de 60 dias para entrega das chaves, posterga a possibilidade de entrega para 19/04/2024. Dessa forma, destacou que não há o que se falar em juros de obra e lucros cessantes, por não ter havido comprovação do pagamento indevido de tais juros, além do que o imóvel não possui caráter comercial, não podendo, inclusive, ser alienado ou alugado por certo período. Ao final, requereu preliminarmente, o reconhecimento da decisão extra petita e a declaração de incompetência do juízo. Subsidiariamente, pleiteou a reforma da r. sentença para excluir a responsabilidade por caso fortuito ou força maior. Não sendo este o entendimento, defendeu a necessidade de reconhecer a prorrogação do prazo da entrega do imóvel, nos termos estipulados no contrato de compra e venda, com o qual a parte autora concordou expressamente. Por consequência lógica, requereu que sejam julgados improcedentes os pedidos de indenização a títulos de juros de obra e lucros cessantes.
6. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. As provas constantes dos autos são aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e dos lucros cessantes, não havendo qualquer necessidade de realização perícia. Da mesma forma, o proveito econômico da causa não se refere ao valor integral do contrato. Os pedidos formulados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. Preliminar rejeitada.
7. O termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil).
8. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 67334041, p. 1) o bem deveria ser entregue em 30/12/2021, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
9. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 67334042, p. 7, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que trata-se de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
10. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
11. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.).
12. Da fixação do percentual a título de lucros cessantes. Com base no critério objetivo acima especificado, relativo ao parâmetro do valor da locação, a fixação do prejuízo material deve equivaler ao valor mensal correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, a contar de 01/09/2023 até 31/05/2024, conforme estabelecido na r. sentença.
13. Recurso conhecido. Preliminar de incompetência do Juízo rejeitada. No mérito, não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
14. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei 9.099/95.