Tribunal: TJDFT
Processo: 0711272-49.2022.8.07.0020
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-27
Data de publicação: 2025-12-04

Ementa:
Direito Civil E Processual Civil. Apelação Cível. Ação De Cobrança De Aluguéis C/C Indenização Por Danos Materiais E Lucros Cessantes. Contrato De Locação Comercial. Ausência De Laudo De Vistoria. Ônus Da Prova. Danos Não Comprovados. Lucros Cessantes Indevidos. Reforma Parcial Da Sentença. Recurso Provido.
I. CASO EM EXAME
1. Ação de cobrança de aluguéis cumulada com perdas e danos proposta por empresa locadora em face das locatárias e dos fiadores, em razão de inadimplemento contratual e alegadas avarias no imóvel comercial locado, situado em Águas Claras/DF. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, condenando solidariamente os réus ao pagamento de aluguéis em atraso, custos de reforma e lucros cessantes. Apelação interposta pelas rés visando à exclusão da condenação relativa aos reparos e aos lucros cessantes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de laudo de vistoria inicial e final impede a responsabilização das locatárias pelos danos alegados no imóvel; e (ii) estabelecer se é cabível a condenação ao pagamento de lucros cessantes em razão do período de reforma do bem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O art. 373, I, do CPC impõe ao autor o ônus de comprovar os fatos constitutivos do direito alegado, cabendo-lhe demonstrar o estado do imóvel antes e após a locação para fins de eventual indenização por danos.
4. A ausência de laudo de vistoria inicial e final inviabiliza a aferição das condições originais do imóvel e impede distinguir entre desgaste natural e danos indenizáveis, conforme os arts. 22, I e V, e 23, III, da Lei no 8.245/91.
5. As fotografias e comprovantes de despesas apresentados foram produzidos unilateralmente pela autora e não comprovam que os reparos decorreram de mau uso do imóvel pelas locatárias.
6. Parte das reformas realizadas é compatível com o desgaste natural de imóvel utilizado por aproximadamente dez anos, o que exclui o dever de indenizar.
7. Não demonstrado o nexo causal entre a conduta das locatárias e o fechamento do imóvel para reforma, é indevida a condenação ao pagamento de lucros cessantes, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil.
8. A cláusula contratual que impõe o pagamento de aluguéis até o término das reformas é abusiva, por carecer de critérios objetivos e ensejar enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso provido.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, I; CC, arts. 186, 884 e 927; Lei no 8.245/91, arts. 22, V, e 23, III.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2038527, 0718725-84.2024.8.07.0001, Rel. Robson Barbosa de Azevedo, 7a Turma Cível, j. 27/08/2025, DJe 11/09/2025; TJDFT, Acórdão 1984433, 0738771-25.2023.8.07.0003, Rel. Teófilo Caetano, 1a Turma Cível, j. 26/03/2025, DJe 07/05/2025; TJDFT, Acórdão 2054692, 0816194-85.2024.8.07.0016, Rel. Fabrício Fontoura Bezerra, 7a Turma Cível, j. 08/10/2025, DJe 23/10/2025.

Inteiro teor:
Direito Civil E Processual Civil. Apelação Cível. Ação De Cobrança De Aluguéis C/C Indenização Por Danos Materiais E Lucros Cessantes. Contrato De Locação Comercial. Ausência De Laudo De Vistoria. Ônus Da Prova. Danos Não Comprovados. Lucros Cessantes Indevidos. Reforma Parcial Da Sentença. Recurso Provido.
I. CASO EM EXAME
1. Ação de cobrança de aluguéis cumulada com perdas e danos proposta por empresa locadora em face das locatárias e dos fiadores, em razão de inadimplemento contratual e alegadas avarias no imóvel comercial locado, situado em Águas Claras/DF. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, condenando solidariamente os réus ao pagamento de aluguéis em atraso, custos de reforma e lucros cessantes. Apelação interposta pelas rés visando à exclusão da condenação relativa aos reparos e aos lucros cessantes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de laudo de vistoria inicial e final impede a responsabilização das locatárias pelos danos alegados no imóvel; e (ii) estabelecer se é cabível a condenação ao pagamento de lucros cessantes em razão do período de reforma do bem.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O art. 373, I, do CPC impõe ao autor o ônus de comprovar os fatos constitutivos do direito alegado, cabendo-lhe demonstrar o estado do imóvel antes e após a locação para fins de eventual indenização por danos.
4. A ausência de laudo de vistoria inicial e final inviabiliza a aferição das condições originais do imóvel e impede distinguir entre desgaste natural e danos indenizáveis, conforme os arts. 22, I e V, e 23, III, da Lei no 8.245/91.
5. As fotografias e comprovantes de despesas apresentados foram produzidos unilateralmente pela autora e não comprovam que os reparos decorreram de mau uso do imóvel pelas locatárias.
6. Parte das reformas realizadas é compatível com o desgaste natural de imóvel utilizado por aproximadamente dez anos, o que exclui o dever de indenizar.
7. Não demonstrado o nexo causal entre a conduta das locatárias e o fechamento do imóvel para reforma, é indevida a condenação ao pagamento de lucros cessantes, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil.
8. A cláusula contratual que impõe o pagamento de aluguéis até o término das reformas é abusiva, por carecer de critérios objetivos e ensejar enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso provido.

Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, I; CC, arts. 186, 884 e 927; Lei no 8.245/91, arts. 22, V, e 23, III.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2038527, 0718725-84.2024.8.07.0001, Rel. Robson Barbosa de Azevedo, 7a Turma Cível, j. 27/08/2025, DJe 11/09/2025; TJDFT, Acórdão 1984433, 0738771-25.2023.8.07.0003, Rel. Teófilo Caetano, 1a Turma Cível, j. 26/03/2025, DJe 07/05/2025; TJDFT, Acórdão 2054692, 0816194-85.2024.8.07.0016, Rel. Fabrício Fontoura Bezerra, 7a Turma Cível, j. 08/10/2025, DJe 23/10/2025.