Tribunal: TJDFT
Processo: 0707461-45.2016.8.07.0003
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-08-29
Data de publicação: 2025-09-16

Ementa:
Ementa. Direito do consumidor. Ação de repetição de indébito c/c obrigação de fazer. Embargos de declaração em recurso inominado. Omissão. Contradição. Não verificadas. Embargos rejeitados.
I. Caso em exame
1. Embargos de declaração opostos em face de acórdão que negou provimento ao recurso inominado interposto pela parte ora embargante.
2. Em suas razões recursais (ID 73238045), a parte embargante alega que o acórdão embargado incorre em omissão ao deixar de apreciar a higidez da cláusula contratual que atribuiu ao comprador do imóvel a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais a partir da celebração do contrato, ainda que anterior à sua efetiva imissão na posse. Salienta que não se pode presumir abusividade de cláusula livremente pactuada entre as partes adultas e capazes, especialmente quando não há demonstração de desequilíbrio material, econômico ou informacional entre elas, de modo que o reconhecimento da suposta abusividade pelo acórdão desconsidera o teor do artigo 421 do Código Civil. Destaca que também é aplicável o artigo 422 do Código Civil, que impõe aos contratantes o dever de observar a boa-fé e a lealdade contratual, desde as tratativas até a execução do pacto. É inconcebível, ainda segundo embargante, à luz desses dispositivos, que o comprador – após ter aceitado expressamente as condições contratuais, se beneficiado do pacto e assumido riscos e obrigações correlatas – venha, somente após a avença e início de sua execução, invocar nulidade da cláusula que reputa inconveniente, sobretudo sem qualquer indício de vício de consentimento ou de vulnerabilidade técnica ou econômica. Aduz que a imposição contratual de pagamento de cotas condominiais em momento anterior à imissão na posse não representa, por si só, qualquer desvantagem exagerada, tampouco se revela iníqua ou contrária à boa-fé. Ao final, requer: a) o reconhecimento da omissão do acórdão quanto à análise da validade da cláusula contratual à luz dos princípios do pacta sunt servanda, da boa-fé objetiva, da função social do contrato e do próprio regime protetivo do consumidor, afastando-se qualquer alegação de abusividade e b) caso se entenda que os pontos ora ventilados configuram erro material ou vício na fundamentação, requer, com fulcro no art. 494, I, e art. 505, I, do CPC, o reexame e a consequente correção do acórdão, com o fim de adequá-lo à legislação vigente e aos fatos comprovadamente constantes dos autos.
3. Sem contrarrazões (ID 73629675).
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se há omissão, contradição ou obscuridade no acórdão embargado que justifique a sua alteração.
III. Razões de decidir
5. Os embargos de declaração buscam sanar vícios, como obscuridade, contradição ou omissão, que podem acometer a decisão judicial, sendo necessária a existência de vício intrínseco do decisum, para comportar a oposição dos embargos. Assim, o vício deve estar nitidamente contido nas premissas do julgamento, ainda que para fins de prequestionamento.
6. No caso em concreto, não se configuram os vícios alegados, pretendendo a parte embargante, na realidade, a revisão das provas e rejulgamento do mérito da matéria já apreciada no acórdão.
7. Assentado na doutrina e jurisprudência que não há vício de omissão, obscuridade ou contradição se no julgamento foram declinados de forma clara e coesa os fatos e os fundamentos do convencimento do julgador.
8. O acórdão embargado expressamente decidiu de forma clara e fundamentada: a) que, nos termos do Tema 06 - IRDR n. 2016.00.2.034904-4, a incorporadora ou construtora é responsável por todas as despesas referentes ao imóvel, incluindo taxas de entrega e impostos, até que os compradores recebam a posse direta da unidade, o que ocorre apenas com o recebimento das chaves, mesmo que haja atraso na obtenção de financiamento imobiliário; b) que as despesas condominiais vencidas anteriormente ao recebimento das chaves do imóvel são de responsabilidade do vendedor e c) que é nula a cláusula inserida no contrato de compra e venda que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das despesas condominiais antes da imissão na posse, porquanto ocasiona desequilíbrio contratual em desfavor da parte mais vulnerável.
9. Confira-se: “(...) 8. A relação jurídica é de consumo, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (CDC, arts. 2o e 3o). 9. A Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR n. 2016.00.2.034904-4, cujo trânsito em julgado ocorreu em 12/2/2025, firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." (IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174). 10. Entende-se, portanto, que a incorporadora ou construtora é responsável por todas as despesas referentes ao imóvel, incluindo taxas de entrega e impostos, até que os compradores recebam a posse direta da unidade, o que ocorre apenas com o recebimento das chaves, mesmo que haja atraso na obtenção de financiamento imobiliário. 11. Desse modo, as despesas condominiais vencidas anteriormente ao recebimento das chaves do imóvel são de responsabilidade do vendedor. 12. Com efeito, é nula a cláusula inserida no contrato de compra e venda que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das despesas condominiais antes da imissão na posse, porquanto ocasiona desequilíbrio contratual em desfavor da parte mais vulnerável (art. 51, IV, do CDC). No mesmo sentido: Acórdão 1432311, 07134426120218070009, Relatora: GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 29/06/2022, publicado no DJE: 04/07/2022. 13. Pelo exposto, não merece reforma a sentença. (...) (ID 72732085).
10. Desse modo, os autos foram devidamente analisados por este colegiado e os fundamentos adequadamente expostos. Ademais, o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão.
11. O artigo 93, IX, da CF, exige que o órgão jurisdicional explicite as razões do seu convencimento, dispensando o exame detalhado de cada argumento suscitado pela parte (ARE 736290 AgR, Relatora Min. Rosa Weber, Primeira Turma, julgado em 25/06/2013).
12. Pretende a parte Embargante, na verdade, a rediscussão da matéria expressamente analisada no acórdão, o que lhe é defeso pela via recursal eleita.
13. Além do mais, os embargos de declaração não se prestam a corrigir erro de julgamento (RE 194662 ED-ED-EDv, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Relator(a) p/ Acórdão: MARCO AURÉLIO, Tribunal Pleno, julgado em 14-05-2015).
14. Ausente qualquer dos vícios catalogados no artigo 48 da Lei 9.099/1995 c/c 1.022 do Código de Processo Civil, revela-se incabível a via manejada, a qual destina-se tão somente à correção de falha do julgado e não meio de substituição de provimentos judiciais, fim para o qual assiste à parte os remédios processuais específicos.
IV. Dispositivo e tese
15. Embargos conhecidos e rejeitados. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Tese de julgamento: “1. Não há vício de omissão, obscuridade ou contradição se no julgamento foram declinados de forma clara e coesa os fatos e os fundamentos do convencimento do julgador. 2. Os embargos de declaração não se prestam a corrigir erro de julgamento.”
_________
Dispositivo relevante citado: CPC, arts. 1.022; Lei 9.099/1995, art. 46.
Jurisprudência relevante citada: STF, ARE 736290 AgR, Relatora Min. Rosa Weber, Primeira Turma, julgado em 25/06/2013; RE 194662 ED-ED-EDv, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Relator(a) p/ Acórdão: MARCO AURÉLIO, Tribunal Pleno, julgado em 14-05-2015.

Inteiro teor:
Ementa. Direito do consumidor. Ação de repetição de indébito c/c obrigação de fazer. Embargos de declaração em recurso inominado. Omissão. Contradição. Não verificadas. Embargos rejeitados.
I. Caso em exame
1. Embargos de declaração opostos em face de acórdão que negou provimento ao recurso inominado interposto pela parte ora embargante.
2. Em suas razões recursais (ID 73238045), a parte embargante alega que o acórdão embargado incorre em omissão ao deixar de apreciar a higidez da cláusula contratual que atribuiu ao comprador do imóvel a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais a partir da celebração do contrato, ainda que anterior à sua efetiva imissão na posse. Salienta que não se pode presumir abusividade de cláusula livremente pactuada entre as partes adultas e capazes, especialmente quando não há demonstração de desequilíbrio material, econômico ou informacional entre elas, de modo que o reconhecimento da suposta abusividade pelo acórdão desconsidera o teor do artigo 421 do Código Civil. Destaca que também é aplicável o artigo 422 do Código Civil, que impõe aos contratantes o dever de observar a boa-fé e a lealdade contratual, desde as tratativas até a execução do pacto. É inconcebível, ainda segundo embargante, à luz desses dispositivos, que o comprador – após ter aceitado expressamente as condições contratuais, se beneficiado do pacto e assumido riscos e obrigações correlatas – venha, somente após a avença e início de sua execução, invocar nulidade da cláusula que reputa inconveniente, sobretudo sem qualquer indício de vício de consentimento ou de vulnerabilidade técnica ou econômica. Aduz que a imposição contratual de pagamento de cotas condominiais em momento anterior à imissão na posse não representa, por si só, qualquer desvantagem exagerada, tampouco se revela iníqua ou contrária à boa-fé. Ao final, requer: a) o reconhecimento da omissão do acórdão quanto à análise da validade da cláusula contratual à luz dos princípios do pacta sunt servanda, da boa-fé objetiva, da função social do contrato e do próprio regime protetivo do consumidor, afastando-se qualquer alegação de abusividade e b) caso se entenda que os pontos ora ventilados configuram erro material ou vício na fundamentação, requer, com fulcro no art. 494, I, e art. 505, I, do CPC, o reexame e a consequente correção do acórdão, com o fim de adequá-lo à legislação vigente e aos fatos comprovadamente constantes dos autos.
3. Sem contrarrazões (ID 73629675).
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se há omissão, contradição ou obscuridade no acórdão embargado que justifique a sua alteração.
III. Razões de decidir
5. Os embargos de declaração buscam sanar vícios, como obscuridade, contradição ou omissão, que podem acometer a decisão judicial, sendo necessária a existência de vício intrínseco do decisum, para comportar a oposição dos embargos. Assim, o vício deve estar nitidamente contido nas premissas do julgamento, ainda que para fins de prequestionamento.
6. No caso em concreto, não se configuram os vícios alegados, pretendendo a parte embargante, na realidade, a revisão das provas e rejulgamento do mérito da matéria já apreciada no acórdão.
7. Assentado na doutrina e jurisprudência que não há vício de omissão, obscuridade ou contradição se no julgamento foram declinados de forma clara e coesa os fatos e os fundamentos do convencimento do julgador.
8. O acórdão embargado expressamente decidiu de forma clara e fundamentada: a) que, nos termos do Tema 06 - IRDR n. 2016.00.2.034904-4, a incorporadora ou construtora é responsável por todas as despesas referentes ao imóvel, incluindo taxas de entrega e impostos, até que os compradores recebam a posse direta da unidade, o que ocorre apenas com o recebimento das chaves, mesmo que haja atraso na obtenção de financiamento imobiliário; b) que as despesas condominiais vencidas anteriormente ao recebimento das chaves do imóvel são de responsabilidade do vendedor e c) que é nula a cláusula inserida no contrato de compra e venda que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das despesas condominiais antes da imissão na posse, porquanto ocasiona desequilíbrio contratual em desfavor da parte mais vulnerável.
9. Confira-se: “(...) 8. A relação jurídica é de consumo, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (CDC, arts. 2o e 3o). 9. A Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR n. 2016.00.2.034904-4, cujo trânsito em julgado ocorreu em 12/2/2025, firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." (IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174). 10. Entende-se, portanto, que a incorporadora ou construtora é responsável por todas as despesas referentes ao imóvel, incluindo taxas de entrega e impostos, até que os compradores recebam a posse direta da unidade, o que ocorre apenas com o recebimento das chaves, mesmo que haja atraso na obtenção de financiamento imobiliário. 11. Desse modo, as despesas condominiais vencidas anteriormente ao recebimento das chaves do imóvel são de responsabilidade do vendedor. 12. Com efeito, é nula a cláusula inserida no contrato de compra e venda que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das despesas condominiais antes da imissão na posse, porquanto ocasiona desequilíbrio contratual em desfavor da parte mais vulnerável (art. 51, IV, do CDC). No mesmo sentido: Acórdão 1432311, 07134426120218070009, Relatora: GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 29/06/2022, publicado no DJE: 04/07/2022. 13. Pelo exposto, não merece reforma a sentença. (...) (ID 72732085).
10. Desse modo, os autos foram devidamente analisados por este colegiado e os fundamentos adequadamente expostos. Ademais, o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão.
11. O artigo 93, IX, da CF, exige que o órgão jurisdicional explicite as razões do seu convencimento, dispensando o exame detalhado de cada argumento suscitado pela parte (ARE 736290 AgR, Relatora Min. Rosa Weber, Primeira Turma, julgado em 25/06/2013).
12. Pretende a parte Embargante, na verdade, a rediscussão da matéria expressamente analisada no acórdão, o que lhe é defeso pela via recursal eleita.
13. Além do mais, os embargos de declaração não se prestam a corrigir erro de julgamento (RE 194662 ED-ED-EDv, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Relator(a) p/ Acórdão: MARCO AURÉLIO, Tribunal Pleno, julgado em 14-05-2015).
14. Ausente qualquer dos vícios catalogados no artigo 48 da Lei 9.099/1995 c/c 1.022 do Código de Processo Civil, revela-se incabível a via manejada, a qual destina-se tão somente à correção de falha do julgado e não meio de substituição de provimentos judiciais, fim para o qual assiste à parte os remédios processuais específicos.
IV. Dispositivo e tese
15. Embargos conhecidos e rejeitados. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Tese de julgamento: “1. Não há vício de omissão, obscuridade ou contradição se no julgamento foram declinados de forma clara e coesa os fatos e os fundamentos do convencimento do julgador. 2. Os embargos de declaração não se prestam a corrigir erro de julgamento.”
_________
Dispositivo relevante citado: CPC, arts. 1.022; Lei 9.099/1995, art. 46.
Jurisprudência relevante citada: STF, ARE 736290 AgR, Relatora Min. Rosa Weber, Primeira Turma, julgado em 25/06/2013; RE 194662 ED-ED-EDv, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Relator(a) p/ Acórdão: MARCO AURÉLIO, Tribunal Pleno, julgado em 14-05-2015.