Tribunal: TJDFT
Processo: 0701056-24.2025.8.07.0020
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-10-08
Data de publicação: 2025-10-14

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO POR IMOBILIÁRIA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DEFEITOS ANTERIORES À LOCAÇÃO NÃO SANADOS. COBRANÇA INDEVIDA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. FORMA DOBRADA. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos constantes na inicial para condenar as requeridas, solidariamente, a pagarem à requerente as quantias de R$ 360,00 (trezentos e sessenta reais), R$ 55,36 (cinquenta e cinco reais e trinta e seis centavos), R$ 400,00 (quatrocentos reais) e R$ 5.990,16 (cinco mil, novecentos e noventa reais e dezesseis centavos), a título de reparação por danos materiais, já em dobro. Em suas razões, a recorrente argui nulidade por cerceamento de defesa, uma vez que não foi atendido pedido expresso de oitiva de testemunhas. Suscita preliminar de ilegitimidade passiva da imobiliária ré, pois não integral a relação material locatícia. No mérito, alega que a recorrida não comprovou suas alegações. Defende que a relação entre as partes não se trata de relação consumerista. Aduz que a condenação foi excessiva, o que impõe a redução ou extinção da condenação.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em analisar, preliminarmente: i) se há cerceamento de defesa em razão do indeferimento de oitiva de testemunhas; ii) a legitimidade da imobiliária ré para figurar no polo passivo da demanda. No mérito, discute-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso, além da responsabilidade das requeridas por despesas realizadas pela autora na manutenção do imóvel e se há cobrança indevida, com o consequente dever de ressarcimento na forma dobrada.
III. Razões de decidir
4. Adota-se a teoria da asserção, de forma que a legitimidade da parte é verificada à luz das afirmações deduzidas na inicial. Nesse contexto, a responsabilidade do réu é questão relativa ao mérito da causa e com ele será analisada. Preliminar rejeitada.
5. O juiz, como destinatário da prova, quando considerar suficientes os elementos constantes dos autos para o deslinde da controvérsia e, portanto, desnecessária a produção da prova oral, pode julgar diretamente o pedido, sem que tal fato, por si só, implique cerceamento de defesa. Preliminar rejeitada.
6. Não se desconhece o entendimento de que o CDC não se aplica aos contratos regidos pela Lei no 8.245/91. No entanto, a relação jurídica estabelecida entre imobiliária e locatário é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor (art. 2o e 3o do CDC). A imobiliária atua como fornecedora de serviço de intermediação de locação de imóvel, auferindo lucro com a atividade, de modo que responde objetivamente por defeitos na prestação do serviço (art. 14 do CDC). Precedentes: Acórdão 1871586, Acórdão 1921861, Acórdão 1720539.
7. No caso, a parte autora narra que firmou contrato de locação de imóvel residencial com as requeridas. Relata que desde o início o imóvel apresentou diversos defeitos e que, embora a imobiliária tenha sido acionada, nunca providenciou o reparo dos problemas, tais como infiltração, troca de torneira, encanamento, reparo de azulejos soltos e rejunte de banheiro. A autora discorre que a partir de dezembro de 2023 o imóvel ficou inabitável, devido a vazamentos no teto do banheiro, de maneira que foi solicitada o encerramento do contrato de locação. Aduz a autora que realizou a pintura do imóvel antes da entrega, mas que a vistoria final apontou a necessidade de pintura e outros reparos.
8. Nos termos do art. 373, do CPC, incumbe à parte autora apresentar provas de fatos constitutivos de seu direito e à parte ré apresentar provas de fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito da parte autora. Na espécie, a parte autora logrou êxito em comprovar os defeitos apresentados no apartamento, bem como as diversas mensagens enviadas para a recorrente sem qualquer resposta efetiva. Por outro lado, a parte ré não juntou documentos aptos a comprovar que os reparos executados pela autora foram ressarcidos ou abatidos do aluguel, além disso, não comprovaram que o imóvel foi devolvido em condições diversas das apresentadas no início da locação. Ressalta-se que cabia à parte ré juntar o laudo de vistoria final para comprovar o estado em que o imóvel se encontrava ao final da locação, o que não o fez. Ainda, o laudo de vistoria inicial demonstra aponta alguns defeitos no imóvel que não foram comprovadamente sanados durante o contrato de locação.
9. Nos termos do art. 22 da Lei de Locações, é obrigação do locador, dentre outras, entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; bem como responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Portanto, a autora deve ser ressarcida pelos valores despendidos para sanar os vícios do imóvel que não foram resolvidos a tempo e modo adequados pela parte ré e era de responsabilidade da proprietária.
10. Quanto ao valor pago pela autora após a entrega das chaves (R$ 2.995,08), verifica-se que se refere à limpeza dos rodapés e cortinas, não tendo as recorrentes comprovado que tais itens se encontravam em condições diversas da recebida pela autora. Reforça-se que o laudo de vistoria inicial apontava marcas de tintas nos rodapés e não descreve o estado das cortinas, além disso, as requeridas não juntaram aos autos o laudo de vistoria final.
11. Assim, o valor cobrado da autora revela-se indevido. Consoante o artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, para haver a devolução do indébito em dobro é necessária a comprovação dos seguintes requisitos: a) que a cobrança realizada tenha sido indevida; b) que haja o efetivo pagamento pelo consumidor; e c) a ausência de engano justificável. No caso, os requisitos estão preenchidos, porquanto a cobrança sabidamente indevida foi paga pela autora e não há nos autos comprovação de engano justificável.
12. No que tange à alegação da ré quanto à atualização monetária, adotam-se os parâmetros de correção monetária e juros de mora, trazidos pela Lei no 14.905/2024. Nos termos do p. único do art. 389 do CC, na hipótese de não ter sido estipulado índice de correção monetária, deverá ser aplicado o IPCA a partir de 01/09/2024. Com relação aos juros deverá incidir a SELIC descontada a atualização monetária (art. 406, § 1o, do CC).
13. Assim, a correção monetária do dano material deverá se dar pelo IPCA a partir do respectivo desembolso e, a partir da citação, incide apenas SELIC, que já inclui correção monetária”.
14. Diante do exposto, a sentença deve ser mantida à íntegra.
IV. Dispositivo e tese
15. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Condeno a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
16. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. INTERMEDIAÇÃO POR IMOBILIÁRIA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DEFEITOS ANTERIORES À LOCAÇÃO NÃO SANADOS. COBRANÇA INDEVIDA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. FORMA DOBRADA. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES REJEITADAS. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos constantes na inicial para condenar as requeridas, solidariamente, a pagarem à requerente as quantias de R$ 360,00 (trezentos e sessenta reais), R$ 55,36 (cinquenta e cinco reais e trinta e seis centavos), R$ 400,00 (quatrocentos reais) e R$ 5.990,16 (cinco mil, novecentos e noventa reais e dezesseis centavos), a título de reparação por danos materiais, já em dobro. Em suas razões, a recorrente argui nulidade por cerceamento de defesa, uma vez que não foi atendido pedido expresso de oitiva de testemunhas. Suscita preliminar de ilegitimidade passiva da imobiliária ré, pois não integral a relação material locatícia. No mérito, alega que a recorrida não comprovou suas alegações. Defende que a relação entre as partes não se trata de relação consumerista. Aduz que a condenação foi excessiva, o que impõe a redução ou extinção da condenação.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em analisar, preliminarmente: i) se há cerceamento de defesa em razão do indeferimento de oitiva de testemunhas; ii) a legitimidade da imobiliária ré para figurar no polo passivo da demanda. No mérito, discute-se a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso, além da responsabilidade das requeridas por despesas realizadas pela autora na manutenção do imóvel e se há cobrança indevida, com o consequente dever de ressarcimento na forma dobrada.
III. Razões de decidir
4. Adota-se a teoria da asserção, de forma que a legitimidade da parte é verificada à luz das afirmações deduzidas na inicial. Nesse contexto, a responsabilidade do réu é questão relativa ao mérito da causa e com ele será analisada. Preliminar rejeitada.
5. O juiz, como destinatário da prova, quando considerar suficientes os elementos constantes dos autos para o deslinde da controvérsia e, portanto, desnecessária a produção da prova oral, pode julgar diretamente o pedido, sem que tal fato, por si só, implique cerceamento de defesa. Preliminar rejeitada.
6. Não se desconhece o entendimento de que o CDC não se aplica aos contratos regidos pela Lei no 8.245/91. No entanto, a relação jurídica estabelecida entre imobiliária e locatário é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor (art. 2o e 3o do CDC). A imobiliária atua como fornecedora de serviço de intermediação de locação de imóvel, auferindo lucro com a atividade, de modo que responde objetivamente por defeitos na prestação do serviço (art. 14 do CDC). Precedentes: Acórdão 1871586, Acórdão 1921861, Acórdão 1720539.
7. No caso, a parte autora narra que firmou contrato de locação de imóvel residencial com as requeridas. Relata que desde o início o imóvel apresentou diversos defeitos e que, embora a imobiliária tenha sido acionada, nunca providenciou o reparo dos problemas, tais como infiltração, troca de torneira, encanamento, reparo de azulejos soltos e rejunte de banheiro. A autora discorre que a partir de dezembro de 2023 o imóvel ficou inabitável, devido a vazamentos no teto do banheiro, de maneira que foi solicitada o encerramento do contrato de locação. Aduz a autora que realizou a pintura do imóvel antes da entrega, mas que a vistoria final apontou a necessidade de pintura e outros reparos.
8. Nos termos do art. 373, do CPC, incumbe à parte autora apresentar provas de fatos constitutivos de seu direito e à parte ré apresentar provas de fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito da parte autora. Na espécie, a parte autora logrou êxito em comprovar os defeitos apresentados no apartamento, bem como as diversas mensagens enviadas para a recorrente sem qualquer resposta efetiva. Por outro lado, a parte ré não juntou documentos aptos a comprovar que os reparos executados pela autora foram ressarcidos ou abatidos do aluguel, além disso, não comprovaram que o imóvel foi devolvido em condições diversas das apresentadas no início da locação. Ressalta-se que cabia à parte ré juntar o laudo de vistoria final para comprovar o estado em que o imóvel se encontrava ao final da locação, o que não o fez. Ainda, o laudo de vistoria inicial demonstra aponta alguns defeitos no imóvel que não foram comprovadamente sanados durante o contrato de locação.
9. Nos termos do art. 22 da Lei de Locações, é obrigação do locador, dentre outras, entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; bem como responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Portanto, a autora deve ser ressarcida pelos valores despendidos para sanar os vícios do imóvel que não foram resolvidos a tempo e modo adequados pela parte ré e era de responsabilidade da proprietária.
10. Quanto ao valor pago pela autora após a entrega das chaves (R$ 2.995,08), verifica-se que se refere à limpeza dos rodapés e cortinas, não tendo as recorrentes comprovado que tais itens se encontravam em condições diversas da recebida pela autora. Reforça-se que o laudo de vistoria inicial apontava marcas de tintas nos rodapés e não descreve o estado das cortinas, além disso, as requeridas não juntaram aos autos o laudo de vistoria final.
11. Assim, o valor cobrado da autora revela-se indevido. Consoante o artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, para haver a devolução do indébito em dobro é necessária a comprovação dos seguintes requisitos: a) que a cobrança realizada tenha sido indevida; b) que haja o efetivo pagamento pelo consumidor; e c) a ausência de engano justificável. No caso, os requisitos estão preenchidos, porquanto a cobrança sabidamente indevida foi paga pela autora e não há nos autos comprovação de engano justificável.
12. No que tange à alegação da ré quanto à atualização monetária, adotam-se os parâmetros de correção monetária e juros de mora, trazidos pela Lei no 14.905/2024. Nos termos do p. único do art. 389 do CC, na hipótese de não ter sido estipulado índice de correção monetária, deverá ser aplicado o IPCA a partir de 01/09/2024. Com relação aos juros deverá incidir a SELIC descontada a atualização monetária (art. 406, § 1o, do CC).
13. Assim, a correção monetária do dano material deverá se dar pelo IPCA a partir do respectivo desembolso e, a partir da citação, incide apenas SELIC, que já inclui correção monetária”.
14. Diante do exposto, a sentença deve ser mantida à íntegra.
IV. Dispositivo e tese
15. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. Condeno a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
16. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.