Tribunal: TJDFT
Processo: 0745724-92.2025.8.07.0016
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-10-22
Data de publicação: 2025-10-27

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. TERMO DE RESERVA HABITACIONAL. IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA ESPECÍFICA. RISCO DO NEGÓCIO. FORTUITO INTERNO. NEXO CAUSAL MANTIDO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL CONFIGURADA. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. CABIMENTO. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Admissibilidade
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II. Caso em exame
2. Trata-se de recurso inominado interposto pelas rés, ora recorrentes, em face da sentença que julgou procedentes os pedidos deduzidos na inicial para condená-las a pagar ao recorrido indenização a título de lucros cessantes e juros de obra.
III. Questão em discussão
3. A questão devolvida a esta e. Turma Recursal consiste em analisar, preliminarmente, se os juizados especiais são competentes para julgar processos dessa natureza. No mérito, avaliar: se houve atraso na entrega do imóvel adquirido na planta e se do atraso decorre o dever da das recorrentes de indenizar o recorrido por juros de obra e lucros cessantes.
IV. Razões de decidir
4. Preliminar – Incompetência pelo Valor da Causa e Perícia. Conforme art. 3o, I, da Lei 9.099/95, a competência do Juizado Especial Cível limita-se a causas cujo valor não exceda 40 salários mínimos. Saliento que a perícia será necessária no âmbito destes Juizados somente quando, após o esgotamento dos meios de provas possíveis, depender a solução do litígio. Contudo, não vislumbro a ocorrência desta hipótese, tendo em vista que para a solução do litígio é suficiente a realização de meros cálculos aritméticos. Quanto ao valor da causa, observo que, no presente caso, o proveito econômico buscado pela autora/recorrida corresponde à soma dos danos materiais decorrentes do atraso na entrega do imóvel pelas recorrentes (CPC, art. 292, VI), montante que não ultrapassa o limite da alçada legal de 40 (quarenta) salários mínimos. Ressalto que a recorrida não pleiteia a resolução do contrato de compra e venda, motivo pelo qual não se deve considerar o valor total do contrato, conforme arguido pelas recorrentes. Preliminar Rejeitada.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/1990).
6. Cumpre destacar que o Termo de Reserva de Unidade Habitacional tem se tornado prática recorrente nos empreendimentos de incorporação imobiliária, funcionando como etapa que antecede um futuro contrato de compra e venda. Todavia, referido instrumento não pode ser utilizado pelas construtoras ou incorporadoras como meio de dificultar ou obscurecer a compreensão, por parte dos consumidores, acerca de suas cláusulas e condições, especialmente no que se refere ao prazo de entrega do imóvel, sob pena de violação ao disposto no art. 6o, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor.
7. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019).
8. Os juros de obra são devidos, por força de contrato, à instituição financeira pelo capital empregado no empreendimento. O pagamento de indenização pelos proponentes vendedores se dá a título de ressarcimento pelo pagamento dos juros de obra decorrente da mora no cumprimento do contrato (art. 395 do Código Civil).
9. As Turmas Recursais deste Tribunal de Justiça têm adotado o entendimento de que, demonstrado o efetivo adimplemento das parcelas no período da mora, além de comprovada sua inexigibilidade, urge a indenização do consumidor, que somente arcou com a referida despesa, além do prazo inicialmente estipulado, em razão do atraso na entrega de imóvel.
10. Esse entendimento encontra-se em consonância com o fixado pelo E. STJ, no tema 996 de Recurso Especial Repetitivo, que tratou de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, cujo conteúdo estabelece: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019).
11. A demora na entrega do imóvel comprado na planta, fruto do descumprimento contratual das recorrentes, assegura a indenização por lucros cessantes, haja vista eventual potencial de ganho com a ocupação própria ou locação. Desse modo, no julgamento do REsp no 1729593/SP foi fixado que o prejuízo presumido em desfavor do consumidor enseja o pagamento de indenização mensal tendo como parâmetro o valor locatício equivalente a 0,5% (meio por cento) do preço do contrato por mês, conforme estipulado pelo juízo de origem. (Acórdão 1795966, 07276834820238070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 1/12/2023, publicado no DJE: 15/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Desse modo, também, concluo que a sentença não merece reforma em relação a este tópico.
V. Dispositivo
12. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. PRELIMINAR REJEITADA. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
13. Condeno as recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (art. 55, Lei no 9.099/95).
Dispositivo(s) relevante(s) citado(s):
Art. 292, inc. VI, do Código de Processo Civil.
Art. 6o, do Código de Defesa do Consumidor;

Jurisprudência relevante citada:
REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019;
Acórdão 1795966, 07276834820238070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 1/12/2023, publicado no DJE: 15/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada;
Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. TERMO DE RESERVA HABITACIONAL. IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA ESPECÍFICA. RISCO DO NEGÓCIO. FORTUITO INTERNO. NEXO CAUSAL MANTIDO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL CONFIGURADA. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. CABIMENTO. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Admissibilidade
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II. Caso em exame
2. Trata-se de recurso inominado interposto pelas rés, ora recorrentes, em face da sentença que julgou procedentes os pedidos deduzidos na inicial para condená-las a pagar ao recorrido indenização a título de lucros cessantes e juros de obra.
III. Questão em discussão
3. A questão devolvida a esta e. Turma Recursal consiste em analisar, preliminarmente, se os juizados especiais são competentes para julgar processos dessa natureza. No mérito, avaliar: se houve atraso na entrega do imóvel adquirido na planta e se do atraso decorre o dever da das recorrentes de indenizar o recorrido por juros de obra e lucros cessantes.
IV. Razões de decidir
4. Preliminar – Incompetência pelo Valor da Causa e Perícia. Conforme art. 3o, I, da Lei 9.099/95, a competência do Juizado Especial Cível limita-se a causas cujo valor não exceda 40 salários mínimos. Saliento que a perícia será necessária no âmbito destes Juizados somente quando, após o esgotamento dos meios de provas possíveis, depender a solução do litígio. Contudo, não vislumbro a ocorrência desta hipótese, tendo em vista que para a solução do litígio é suficiente a realização de meros cálculos aritméticos. Quanto ao valor da causa, observo que, no presente caso, o proveito econômico buscado pela autora/recorrida corresponde à soma dos danos materiais decorrentes do atraso na entrega do imóvel pelas recorrentes (CPC, art. 292, VI), montante que não ultrapassa o limite da alçada legal de 40 (quarenta) salários mínimos. Ressalto que a recorrida não pleiteia a resolução do contrato de compra e venda, motivo pelo qual não se deve considerar o valor total do contrato, conforme arguido pelas recorrentes. Preliminar Rejeitada.
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/1990).
6. Cumpre destacar que o Termo de Reserva de Unidade Habitacional tem se tornado prática recorrente nos empreendimentos de incorporação imobiliária, funcionando como etapa que antecede um futuro contrato de compra e venda. Todavia, referido instrumento não pode ser utilizado pelas construtoras ou incorporadoras como meio de dificultar ou obscurecer a compreensão, por parte dos consumidores, acerca de suas cláusulas e condições, especialmente no que se refere ao prazo de entrega do imóvel, sob pena de violação ao disposto no art. 6o, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor.
7. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019).
8. Os juros de obra são devidos, por força de contrato, à instituição financeira pelo capital empregado no empreendimento. O pagamento de indenização pelos proponentes vendedores se dá a título de ressarcimento pelo pagamento dos juros de obra decorrente da mora no cumprimento do contrato (art. 395 do Código Civil).
9. As Turmas Recursais deste Tribunal de Justiça têm adotado o entendimento de que, demonstrado o efetivo adimplemento das parcelas no período da mora, além de comprovada sua inexigibilidade, urge a indenização do consumidor, que somente arcou com a referida despesa, além do prazo inicialmente estipulado, em razão do atraso na entrega de imóvel.
10. Esse entendimento encontra-se em consonância com o fixado pelo E. STJ, no tema 996 de Recurso Especial Repetitivo, que tratou de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, cujo conteúdo estabelece: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019).
11. A demora na entrega do imóvel comprado na planta, fruto do descumprimento contratual das recorrentes, assegura a indenização por lucros cessantes, haja vista eventual potencial de ganho com a ocupação própria ou locação. Desse modo, no julgamento do REsp no 1729593/SP foi fixado que o prejuízo presumido em desfavor do consumidor enseja o pagamento de indenização mensal tendo como parâmetro o valor locatício equivalente a 0,5% (meio por cento) do preço do contrato por mês, conforme estipulado pelo juízo de origem. (Acórdão 1795966, 07276834820238070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 1/12/2023, publicado no DJE: 15/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Desse modo, também, concluo que a sentença não merece reforma em relação a este tópico.
V. Dispositivo
12. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. PRELIMINAR REJEITADA. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
13. Condeno as recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (art. 55, Lei no 9.099/95).
Dispositivo(s) relevante(s) citado(s):
Art. 292, inc. VI, do Código de Processo Civil.
Art. 6o, do Código de Defesa do Consumidor;

Jurisprudência relevante citada:
REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019;
Acórdão 1795966, 07276834820238070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 1/12/2023, publicado no DJE: 15/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada;
Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019.