Tribunal: TJDFT
Processo: 0796251-82.2024.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-19
Data de publicação: 2025-05-28

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. COMPETÊNCIA DOS JUIZADOS. PROVEITO ECONÔMICO INFERIOR A 40 SALÁRIOS-MÍNIMOS. INEXISTÊNCIA DE COMPLEXIDADE PROBATÓRIA. DESNECESSIDADE DE PERÍCIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CORREÇÃO DO VALOR DEVIDO. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 6o Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e condenou a requerida a pagar à autora a quantia mensal de R$ 560,53 (contados desde o inadimplemento até a averbação do habite-se), a título de danos materiais (lucros cessantes), e a quantia de R$ 6.760,20, relativa aos juros de obra.
2. Na origem, a autora, ora recorrida, narrou que no dia 22/03/2021, assinou proposta de reserva de unidade habitacional localizada no Itapoã Parque, com data de entrega prevista para 30/12/2021. Pontuou que no contrato assinado pelas partes havia a previsão de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel. Esclareceu que as chaves deveriam ter sido entregues até a data máxima de 28/06/2022, conforme tolerância expressa em contrato, porém só foram entregues no dia 25/5/2023, 11 (onze) meses após o prazo limite.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 70994447). Foram oferecidas contrarrazões (ID 70994453).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
5. As questões devolvidas ao conhecimento desta Turma recursal consistem na análise das teses de: i) incompetência do Juizado Especial; ii) ocorrência de caso fortuito e de força maior (covid-19); iii) inexistência de relação jurídica de comprador e vendedor com base no Termo de Reserva e iv) valor do ressarcimento dos juros de obra.
6. Os recorrentes alegaram que o valor do imóvel objeto do contrato excede em 40 vezes o salário mínimo, ultrapassando o limite de competência do Juizado Especial, que julga causas de menor complexidade. Argumentaram que a restituição dos juros de obra demandaria prova técnica, justificando a remessa do caso à Justiça Comum. Defenderam que a pandemia da COVID-19 impactou diretamente a construção civil, causando atrasos devido à escassez de mão de obra, o que caracterizaria caso fortuito ou força maior, afastando a responsabilidade civil nos termos do artigo 393 do Código Civil. Além disso, sustentam que o Termo de Reserva possui caráter preliminar e não gera obrigações, sendo o Contrato de Compra e Venda o único instrumento legalmente vinculativo. Ressaltaram que o prazo final de entrega do imóvel, considerando a tolerância contratual e o prazo de 60 dias para entrega das chaves, seria 25/09/2023, e tendo a entrega das chaves ocorrido em 25/05/2023, o foi de maneira tempestiva. Destacaram ainda que a requerente não apresentou provas acerca do efetivo pagamento dos juros de obra, bem como não apresentou provas plausíveis para embasar suas alegações e que o imóvel tem caráter exclusivamente residencial, sem gerar renda ou prejuízo comercial. Pontuaram que os valores indicados para restituição a título de juros de obra estão equivocados, posto que os valores apresentados correspondem à coluna “valor pago/devolvido” e não da coluna correta de “juros”. Por fim, requerem o provimento do recurso para reformar a sentença, declarando a incompetência do Juizado Especial ou, subsidiariamente, indeferindo os pedidos da parte autora, inclusive a restituição dos juros de obra e lucros cessantes.
7. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. Na espécie, a análise das provas contidas é suficiente para a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago a título de juros de obra e dos lucros cessantes. Dessa forma, os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial, não sendo cabível a tese de que o valor da causa deva corresponder ao montante total do contrato, posto que não há pretensão de discussão de todos os termos contratuais, tampouco há pedido de resolução contratual. Preliminares rejeitadas.
8. O termo de reserva, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas.
9. Como se observa no referido Termo (ID 70994399) o bem deveria ter sido entregue em 30/12/2021, sendo admitida a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 70994396, p. 6, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que trata-se de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
13. Dessa forma, com base no critério objetivo acima especificado, relativo ao parâmetro do valor da locação, a fixação do prejuízo material deve equivaler ao valor mensal correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, pelo período compreendido entre 1/07/2022 até a data de entrega das chaves – 25/05/2023 (ID 70994400).
14. No que tange ao valor a ser ressarcido a título de juros de obra, o montante apresentado na inicial não corresponde ao valor efetivamente pago, posto que usado como parâmetro os valores constantes da coluna “VALOR PAGO/DEVOLVIDO”, quando o valor correto é aquele constante da coluna “JUROS”. Ressalte-se que o pleito inicial a justificar o valor seria “o ressarcimento de todas as parcelas pagas” (ID 70994391, p. 5), o que não é o caso.
15. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, recurso parcialmente provido. Sentença reformada para condenar as requeridas ao ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra entre 1/07/2022 até a data de entrega das chaves – 25/05/2023, a ser apurado por simples cálculos, conforme planilha já constante nos autos. Mantida a condenação de origem quanto aos lucros cessantes.
16. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente integralmente vencido.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. COMPETÊNCIA DOS JUIZADOS. PROVEITO ECONÔMICO INFERIOR A 40 SALÁRIOS-MÍNIMOS. INEXISTÊNCIA DE COMPLEXIDADE PROBATÓRIA. DESNECESSIDADE DE PERÍCIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CORREÇÃO DO VALOR DEVIDO. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 6o Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e condenou a requerida a pagar à autora a quantia mensal de R$ 560,53 (contados desde o inadimplemento até a averbação do habite-se), a título de danos materiais (lucros cessantes), e a quantia de R$ 6.760,20, relativa aos juros de obra.
2. Na origem, a autora, ora recorrida, narrou que no dia 22/03/2021, assinou proposta de reserva de unidade habitacional localizada no Itapoã Parque, com data de entrega prevista para 30/12/2021. Pontuou que no contrato assinado pelas partes havia a previsão de tolerância de 180 dias para entrega do imóvel. Esclareceu que as chaves deveriam ter sido entregues até a data máxima de 28/06/2022, conforme tolerância expressa em contrato, porém só foram entregues no dia 25/5/2023, 11 (onze) meses após o prazo limite.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 70994447). Foram oferecidas contrarrazões (ID 70994453).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
5. As questões devolvidas ao conhecimento desta Turma recursal consistem na análise das teses de: i) incompetência do Juizado Especial; ii) ocorrência de caso fortuito e de força maior (covid-19); iii) inexistência de relação jurídica de comprador e vendedor com base no Termo de Reserva e iv) valor do ressarcimento dos juros de obra.
6. Os recorrentes alegaram que o valor do imóvel objeto do contrato excede em 40 vezes o salário mínimo, ultrapassando o limite de competência do Juizado Especial, que julga causas de menor complexidade. Argumentaram que a restituição dos juros de obra demandaria prova técnica, justificando a remessa do caso à Justiça Comum. Defenderam que a pandemia da COVID-19 impactou diretamente a construção civil, causando atrasos devido à escassez de mão de obra, o que caracterizaria caso fortuito ou força maior, afastando a responsabilidade civil nos termos do artigo 393 do Código Civil. Além disso, sustentam que o Termo de Reserva possui caráter preliminar e não gera obrigações, sendo o Contrato de Compra e Venda o único instrumento legalmente vinculativo. Ressaltaram que o prazo final de entrega do imóvel, considerando a tolerância contratual e o prazo de 60 dias para entrega das chaves, seria 25/09/2023, e tendo a entrega das chaves ocorrido em 25/05/2023, o foi de maneira tempestiva. Destacaram ainda que a requerente não apresentou provas acerca do efetivo pagamento dos juros de obra, bem como não apresentou provas plausíveis para embasar suas alegações e que o imóvel tem caráter exclusivamente residencial, sem gerar renda ou prejuízo comercial. Pontuaram que os valores indicados para restituição a título de juros de obra estão equivocados, posto que os valores apresentados correspondem à coluna “valor pago/devolvido” e não da coluna correta de “juros”. Por fim, requerem o provimento do recurso para reformar a sentença, declarando a incompetência do Juizado Especial ou, subsidiariamente, indeferindo os pedidos da parte autora, inclusive a restituição dos juros de obra e lucros cessantes.
7. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. Na espécie, a análise das provas contidas é suficiente para a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago a título de juros de obra e dos lucros cessantes. Dessa forma, os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial, não sendo cabível a tese de que o valor da causa deva corresponder ao montante total do contrato, posto que não há pretensão de discussão de todos os termos contratuais, tampouco há pedido de resolução contratual. Preliminares rejeitadas.
8. O termo de reserva, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas.
9. Como se observa no referido Termo (ID 70994399) o bem deveria ter sido entregue em 30/12/2021, sendo admitida a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 70994396, p. 6, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que trata-se de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
13. Dessa forma, com base no critério objetivo acima especificado, relativo ao parâmetro do valor da locação, a fixação do prejuízo material deve equivaler ao valor mensal correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, pelo período compreendido entre 1/07/2022 até a data de entrega das chaves – 25/05/2023 (ID 70994400).
14. No que tange ao valor a ser ressarcido a título de juros de obra, o montante apresentado na inicial não corresponde ao valor efetivamente pago, posto que usado como parâmetro os valores constantes da coluna “VALOR PAGO/DEVOLVIDO”, quando o valor correto é aquele constante da coluna “JUROS”. Ressalte-se que o pleito inicial a justificar o valor seria “o ressarcimento de todas as parcelas pagas” (ID 70994391, p. 5), o que não é o caso.
15. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, recurso parcialmente provido. Sentença reformada para condenar as requeridas ao ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra entre 1/07/2022 até a data de entrega das chaves – 25/05/2023, a ser apurado por simples cálculos, conforme planilha já constante nos autos. Mantida a condenação de origem quanto aos lucros cessantes.
16. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente integralmente vencido.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.