Tribunal: TJDFT
Processo: 0707316-60.2024.8.07.0018
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-04-09
Data de publicação: 2025-05-07

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. COMPRA E VENDA. OPERAÇÃO IMOBILIÁRIA. PREÇO. DECLARAÇÃO DO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE COMPATIBILIDADE COM O VALOR VENAL DO IMÓVEL. DISCORDÂNCIA DA ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA. LANÇAMENTO COM BASE NO VALOR DE PAUTA DO IPTU. CONDIÇÃO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. QUESTÃO OBJETO DO TEMA 1.113/STJ (REsp no 1.937.821/SP). CONDIÇÃO NÃO REALIZADA. BASE DE INCIDÊNCIA DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO. VALOR VENAL CONTRATADO. HIGIDEZ. APELAÇÃO DESPROVIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS.
1. À luz do art. 156, II, da Carta Magna, compete aos municípios e ao Distrito Federal instituir o Imposto sobre Transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição - ITBI, que, no âmbito distrital, é regido especificamente pela Lei no 3.830/2006, e, segundo a gênese constitucional da exação, secundada pelo disposto na legislação codificada (CTN arts. 35 à 42) e na lei local (Lei n. 3.830/06, arts. 5o e 6o), a base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos.
2. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.937.821/SP, realizado sob a fórmula dos recursos repetitivos - Tema 1.113 -, fixara as seguintes teses: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.” (REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022).
3. Usufruindo o valor da transação declarado pela contribuinte da presunção de que é condizente com o valor de mercado do imóvel negociado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco mediante instauração de processo administrativo próprio, que demanda a observância do contraditório, não se afigurando viável, na conformidade da legislação tributária, a consideração do valor decorrente da pauta do IPTU como parâmetro para definição do preço da operação, e, assim, não subsistindo, no caso concreto, a deflagração do procedimento administrativo volvido a infirmar o preço do imóvel constante do instrumento negocial, deve ser mantido e ser manejado como base de incidência do ITBI (CTN, art. 148).
4. Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida. Honorários majorados. Unânime.

Inteiro teor:
DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. COMPRA E VENDA. OPERAÇÃO IMOBILIÁRIA. PREÇO. DECLARAÇÃO DO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE COMPATIBILIDADE COM O VALOR VENAL DO IMÓVEL. DISCORDÂNCIA DA ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA. LANÇAMENTO COM BASE NO VALOR DE PAUTA DO IPTU. CONDIÇÃO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. QUESTÃO OBJETO DO TEMA 1.113/STJ (REsp no 1.937.821/SP). CONDIÇÃO NÃO REALIZADA. BASE DE INCIDÊNCIA DO IMPOSTO DE TRANSMISSÃO. VALOR VENAL CONTRATADO. HIGIDEZ. APELAÇÃO DESPROVIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS.
1. À luz do art. 156, II, da Carta Magna, compete aos municípios e ao Distrito Federal instituir o Imposto sobre Transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição - ITBI, que, no âmbito distrital, é regido especificamente pela Lei no 3.830/2006, e, segundo a gênese constitucional da exação, secundada pelo disposto na legislação codificada (CTN arts. 35 à 42) e na lei local (Lei n. 3.830/06, arts. 5o e 6o), a base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos.
2. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.937.821/SP, realizado sob a fórmula dos recursos repetitivos - Tema 1.113 -, fixara as seguintes teses: “a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.” (REsp n. 1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022).
3. Usufruindo o valor da transação declarado pela contribuinte da presunção de que é condizente com o valor de mercado do imóvel negociado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco mediante instauração de processo administrativo próprio, que demanda a observância do contraditório, não se afigurando viável, na conformidade da legislação tributária, a consideração do valor decorrente da pauta do IPTU como parâmetro para definição do preço da operação, e, assim, não subsistindo, no caso concreto, a deflagração do procedimento administrativo volvido a infirmar o preço do imóvel constante do instrumento negocial, deve ser mantido e ser manejado como base de incidência do ITBI (CTN, art. 148).
4. Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida. Honorários majorados. Unânime.