Tribunal: TJDFT
Processo: 0700334-54.2024.8.07.0010
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-03-19
Data de publicação: 2025-04-01

Ementa:
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL FINANCIADO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. TRANSFERÊNCIA DE ÁGIO. CONTRATO DE GAVETA. OBRIGAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL. REFINANCIAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO E ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
Sinopse fática: Os autores cederam ao réu os direitos aquisitivos sobre o imóvel financiado junto à Caixa Econômica Federal, sendo que o cessionário se comprometeu a arcar com as parcelas respectivas perante a instituição financeira. A pretensão autoral consiste em compelir o réu a promover o registro da escritura, efetuando a transferência da propriedade para o seu nome, e, ainda, efetuar o refinanciamento do contrato junto ao agente financiador.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença, proferida em ação de obrigação de fazer, a qual julgou improcedentes os pedidos autorais de condenação do réu a: (1) outorgar a escritura definitiva do imóvel, transferindo a propriedade para seu nome; e (2) realizar o refinanciamento do imóvel junto à CEF para o seu nome. 1.1. Entendeu o julgador que, além de não ter sido estipulado prazo para o cumprimento da obrigação de refinanciamento do imóvel, o réu estaria impossibilitado de efetuar seu adimplemento na forma ajustada, pois o ajuste celebrado entre as partes não contou com a participação ou anuência da credora fiduciária (Caixa Econômica Federal), não podendo se impor a esta que aceite o refinanciamento em nome do réu. 1.2. Nesta sede, os apelantes pugnam pela reforma da sentença, com o consequente julgamento de procedência dos seus pedidos iniciais. Afirmam que, a despeito das alegações do réu no sentido de inexistir, no contrato, “cláusula que obrigue a transferência do financiamento ou refinanciamento em prazo estabelecido ou na assinatura do contrato”, este dispositivo existe no ajuste celebrado (cláusulas 4a, 5a e 6a e 9a).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia posta consiste em analisar se é juridicamente viável, no âmbito de cessão de direitos de imóvel financiado - “contrato de gaveta”, sem anuência ou participação da credora fiduciária, determinar a outorga da escritura definitiva em nome do réu, promissário comprador, e, ainda, obrigá-lo a efetuar o refinanciamento do imóvel junto ao agente financiador.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Na hipótese, os apelantes firmaram com o apelado contrato de compromisso de compra e venda de apartamento financiado junto à Caixa Econômica Federal (CEF), tendo o cessionário se comprometido a arcar com as parcelas respectivas perante a instituição financeira. 3.1. Inicialmente, deve-se considerar ter sido o imóvel adquirido pelos autores ora apelantes (promitentes vendedores do contrato sob análise) sob a sistemática da alienação fiduciária em garantia, submetido, portanto, à aplicação da Lei n° 9.514/1997, a qual enuncia, em seu artigo 29 que “o fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.” 3.2. Do que se extrai, o devedor fiduciante não pode celebrar, sem prévia e expressa anuência do agente financeiro, a cessão ou transferência a terceiros, no todo ou em parte, de seus direitos e obrigações, bem como vender ou prometer à venda o imóvel objeto do contrato. 3.3. Ocorre que no caso dos autos, como bem dispôs o sentenciante, não há prova de que o contrato entre os apelantes e o primeiro apelado tenha contado com a anuência da instituição bancária. Desse modo, o acordo formulado entre as partes reveste-se das características de típico contrato de gaveta, no qual predomina a informalidade para o fim de, quitado o financiamento, ser pleiteada a transferência definitiva e formal junto ao cartório de registro de imóvel.
4. Dentro desse contexto, nada obstante a existência de cláusulas no negócio jurídico no sentido de estar o compromissário comprador obrigado a transferir a propriedade para o seu nome e realizar o refinanciamento do imóvel (cláusula nona), é assente a necessidade de participação do agente financiador para a eficácia da cessão de direitos de imóvel, diante do fato de os contratos de financiamento vincularem-se a características pessoais do contratante. Assim, tratando-se de contrato personalíssimo (intuitu personae), quem se obriga não pode fazer-se substituir por outrem. 4.1. A jurisprudência desta Corte é no sentido de não ser possível que a parte ré assuma a posição do autor em contrato pactuado perante a instituição financeira, com a consequente transferência do saldo devedor, quando inexistente a anuência daquela. 4.2. Conquanto seja compreensível a insatisfação dos apelantes com a situação vivenciada, o ajuste firmado entre as partes contratantes não pode ser imposto em face do agente financiador do imóvel e, portanto, as cláusulas entabuladas no contrato de financiamento realizado entre os autores e a Caixa Econômica Federal continuam em vigor, não podendo a CEF ser compelida a aceitar o refinanciamento em nome do réu, razão pela qual resta impossível o cumprimento da obrigação na forma descrita na cláusula nona do ajuste, consoante disposto na sentença ora impugnada. 4.3. Os autores não só não podem exigir pronta quitação do financiamento como também não podem exigir que o financiamento seja transferido para o nome do réu. Com efeito, embora tenham combinado com o demandado que este deveria transferir o financiamento para o seu nome / refinanciar o imóvel (sem limite de prazo), o cumprimento desta obrigação não poderia ser ultimado sem a colaboração da CEF – única que poderia anuir com a substituição dos devedores originais pelos réus no contrato de financiamento. Assim, a improcedência da ação se impõe. 4.4. Por óbvio, em caso de descumprimento, por parte do réu, da obrigação de honrar o pagamento das parcelas do financiamento do imóvel, fica ressalvado aos autores o direito de resolver o ajuste, na forma da cláusula quarta do contrato firmado, bem como do art. 475 do Código Civil.
5. A norma do art. 85, § 11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão do improvimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa (R$ 48.000,00), observada a gratuidade da justiça deferida aos autores.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Apelo improvido.
Tese de julgamento: “No âmbito de cessão de direitos de imóvel financiado - “contrato de gaveta”, sem intervenção da instituição financeira, não há como compelir o novo cessionário a transferir o encargo para seu nome, haja vista a necessidade de anuência da credora fiduciária para tanto.”
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Dispositivos relevantes citados: Art. 29 da Lei n° 9.514/1997; arts. 475, 1.245, caput e §1o, ambos do Código Civil.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 506491, 20060710040050APC, Relator(a): Ana Maria Amarante, 6a Turma Cível, DJe: 26/05/2011; TJDFT, APC 07102543120198070009, Relator: Sérgio Rocha, 4a Turma Cível, DJE: 11/05/2022; TJDFT, APC 0004665-27.2013.8.07.0004, Relator(a): J.J. Costa Carvalho, 2a Turma Cível, DJe: 11/04/2017.

Inteiro teor:
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS DE IMÓVEL FINANCIADO JUNTO À CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. TRANSFERÊNCIA DE ÁGIO. CONTRATO DE GAVETA. OBRIGAÇÃO DE TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL. REFINANCIAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO E ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS FIXADOS NA SENTENÇA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CPC. RECURSO IMPROVIDO.
Sinopse fática: Os autores cederam ao réu os direitos aquisitivos sobre o imóvel financiado junto à Caixa Econômica Federal, sendo que o cessionário se comprometeu a arcar com as parcelas respectivas perante a instituição financeira. A pretensão autoral consiste em compelir o réu a promover o registro da escritura, efetuando a transferência da propriedade para o seu nome, e, ainda, efetuar o refinanciamento do contrato junto ao agente financiador.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença, proferida em ação de obrigação de fazer, a qual julgou improcedentes os pedidos autorais de condenação do réu a: (1) outorgar a escritura definitiva do imóvel, transferindo a propriedade para seu nome; e (2) realizar o refinanciamento do imóvel junto à CEF para o seu nome. 1.1. Entendeu o julgador que, além de não ter sido estipulado prazo para o cumprimento da obrigação de refinanciamento do imóvel, o réu estaria impossibilitado de efetuar seu adimplemento na forma ajustada, pois o ajuste celebrado entre as partes não contou com a participação ou anuência da credora fiduciária (Caixa Econômica Federal), não podendo se impor a esta que aceite o refinanciamento em nome do réu. 1.2. Nesta sede, os apelantes pugnam pela reforma da sentença, com o consequente julgamento de procedência dos seus pedidos iniciais. Afirmam que, a despeito das alegações do réu no sentido de inexistir, no contrato, “cláusula que obrigue a transferência do financiamento ou refinanciamento em prazo estabelecido ou na assinatura do contrato”, este dispositivo existe no ajuste celebrado (cláusulas 4a, 5a e 6a e 9a).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia posta consiste em analisar se é juridicamente viável, no âmbito de cessão de direitos de imóvel financiado - “contrato de gaveta”, sem anuência ou participação da credora fiduciária, determinar a outorga da escritura definitiva em nome do réu, promissário comprador, e, ainda, obrigá-lo a efetuar o refinanciamento do imóvel junto ao agente financiador.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Na hipótese, os apelantes firmaram com o apelado contrato de compromisso de compra e venda de apartamento financiado junto à Caixa Econômica Federal (CEF), tendo o cessionário se comprometido a arcar com as parcelas respectivas perante a instituição financeira. 3.1. Inicialmente, deve-se considerar ter sido o imóvel adquirido pelos autores ora apelantes (promitentes vendedores do contrato sob análise) sob a sistemática da alienação fiduciária em garantia, submetido, portanto, à aplicação da Lei n° 9.514/1997, a qual enuncia, em seu artigo 29 que “o fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.” 3.2. Do que se extrai, o devedor fiduciante não pode celebrar, sem prévia e expressa anuência do agente financeiro, a cessão ou transferência a terceiros, no todo ou em parte, de seus direitos e obrigações, bem como vender ou prometer à venda o imóvel objeto do contrato. 3.3. Ocorre que no caso dos autos, como bem dispôs o sentenciante, não há prova de que o contrato entre os apelantes e o primeiro apelado tenha contado com a anuência da instituição bancária. Desse modo, o acordo formulado entre as partes reveste-se das características de típico contrato de gaveta, no qual predomina a informalidade para o fim de, quitado o financiamento, ser pleiteada a transferência definitiva e formal junto ao cartório de registro de imóvel.
4. Dentro desse contexto, nada obstante a existência de cláusulas no negócio jurídico no sentido de estar o compromissário comprador obrigado a transferir a propriedade para o seu nome e realizar o refinanciamento do imóvel (cláusula nona), é assente a necessidade de participação do agente financiador para a eficácia da cessão de direitos de imóvel, diante do fato de os contratos de financiamento vincularem-se a características pessoais do contratante. Assim, tratando-se de contrato personalíssimo (intuitu personae), quem se obriga não pode fazer-se substituir por outrem. 4.1. A jurisprudência desta Corte é no sentido de não ser possível que a parte ré assuma a posição do autor em contrato pactuado perante a instituição financeira, com a consequente transferência do saldo devedor, quando inexistente a anuência daquela. 4.2. Conquanto seja compreensível a insatisfação dos apelantes com a situação vivenciada, o ajuste firmado entre as partes contratantes não pode ser imposto em face do agente financiador do imóvel e, portanto, as cláusulas entabuladas no contrato de financiamento realizado entre os autores e a Caixa Econômica Federal continuam em vigor, não podendo a CEF ser compelida a aceitar o refinanciamento em nome do réu, razão pela qual resta impossível o cumprimento da obrigação na forma descrita na cláusula nona do ajuste, consoante disposto na sentença ora impugnada. 4.3. Os autores não só não podem exigir pronta quitação do financiamento como também não podem exigir que o financiamento seja transferido para o nome do réu. Com efeito, embora tenham combinado com o demandado que este deveria transferir o financiamento para o seu nome / refinanciar o imóvel (sem limite de prazo), o cumprimento desta obrigação não poderia ser ultimado sem a colaboração da CEF – única que poderia anuir com a substituição dos devedores originais pelos réus no contrato de financiamento. Assim, a improcedência da ação se impõe. 4.4. Por óbvio, em caso de descumprimento, por parte do réu, da obrigação de honrar o pagamento das parcelas do financiamento do imóvel, fica ressalvado aos autores o direito de resolver o ajuste, na forma da cláusula quarta do contrato firmado, bem como do art. 475 do Código Civil.
5. A norma do art. 85, § 11, do CPC serve de desestímulo porque a interposição de recurso torna o processo mais caro para a parte recorrente sucumbente. Em razão do improvimento do recurso, deve haver a majoração dos honorários advocatícios fixados na sentença, de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa (R$ 48.000,00), observada a gratuidade da justiça deferida aos autores.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Apelo improvido.
Tese de julgamento: “No âmbito de cessão de direitos de imóvel financiado - “contrato de gaveta”, sem intervenção da instituição financeira, não há como compelir o novo cessionário a transferir o encargo para seu nome, haja vista a necessidade de anuência da credora fiduciária para tanto.”
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Dispositivos relevantes citados: Art. 29 da Lei n° 9.514/1997; arts. 475, 1.245, caput e §1o, ambos do Código Civil.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 506491, 20060710040050APC, Relator(a): Ana Maria Amarante, 6a Turma Cível, DJe: 26/05/2011; TJDFT, APC 07102543120198070009, Relator: Sérgio Rocha, 4a Turma Cível, DJE: 11/05/2022; TJDFT, APC 0004665-27.2013.8.07.0004, Relator(a): J.J. Costa Carvalho, 2a Turma Cível, DJe: 11/04/2017.