Tribunal: TJDFT
Processo: 0740377-94.2023.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0740377-94.2023.8.07.0001 RECORRENTE: CASTANHEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A RECORRIDO: CENTRO DE ADMINISTRAÇÃO DE PATRIMÔNIO E PARTICIPAÇÕES LTDA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: Ementa: Direito civil. Apelação Cível. Compra e venda de imóvel. Contrato comutativo. Loteamento. Individualização da matrícula. Condição contratual. Prazo. Inobservância. Inadimplemento. Cláusula resolutiva expressa. Notificação extrajudicial. Desnecessidade. Apelação provida. I. Caso em exame 1. Apelação contra sentença que rejeitou o pedido de resolução de contrato de compra e venda de imóvel sob o argumento de que trata-se de contrato aleatório e houve inércia e comportamento contraditório da parte quanto ao pedido. II. Questão em discussão 2. Há seis (6) questões em discussão: i) a natureza do negócio firmado entre a partes, se contrato aleatório ou comutativo; ii) se a renegociação da forma de pagamento caracteriza novação; iii) se houve inadimplência da apelada; iv) se houve comportamento contraditório do apelante; v) se é possível analisar o contrato discutido nos autos com base em outro contrato de terceiros; e vi) a necessidade de notificação extrajudicial como requisito para a resolução contratual. III. Razões de decidir 3. O contrato possui natureza comutativa condicional, com obrigações recíprocas e equivalentes previamente definidas. O registro de cláusula que define o contrato como aleatório é insuficiente para afastar sua natureza comutativa, especialmente pois não há risco assumido pelo apelante quanto à existência ou extensão do objeto contratual. 4. O contrato previu uma condição para a sua eficácia nos termos do art. 121 do Código Civil, qual seja a unificação dos lotes adquiridos pelo apelante em loteamento de propriedade da apelada, não há que se falar em álea (sorte). A estipulação de obrigações futuras que dependiam de autorizações governamentais não altera a natureza do contrato, tampouco o torna aleatório, visto que álea e condição não se confundem. 5. A repactuação da forma de pagamento do valor devido pelo apelante não caracteriza novação, visto que não há intuito de modificar as obrigações assumidas, tampouco os credores e devedores. A segunda obrigação (modificação do parcelamento) apenas confirma a originária. 6. A obrigação de unificação dos lotes foi pactuada como condição contratual, não como risco, e sua não implementação no prazo estipulado constitui inadimplemento e autoriza a resolução contratual conforme cláusula resolutiva expressa. 7. A demora na propositura de ação para resolução contratual, por si só, não demonstra comportamento contraditório ou outro tipo de ofensa à boa-fé contratual. O que ficou demonstrado nos autos é que as partes possuíam longo relacionamento comercial, o que incentivou a tentativa de resolução do inadimplemento da apelada ao longo dos anos de forma extrajudicial e informal. A proximidade do prazo prescricional motivou a propositura da demanda. 8. A lei estabeleceu o limite temporal para exercício de uma pretensão, de forma que não cabe ao magistrado estabelecer o momento adequado para o exercício desse direito, ou julgar a intenção das partes na espera para buscar o Poder Judiciário, quando observado o prazo prescricional cabível e não comprovada a má-fé sob pena de afronta à inafastabilidade da jurisdição. 9. O princípio da relatividade dos contratos impede que um contrato seja analisado com base em relação contratual diversa com terceiros. O contrato surte efeito exclusivamente em relação às partes contratantes, salvo exceções específicas que não foram observadas no caso concreto. 10. O contrato analisado previu cláusula resolutiva expressa, com regras específicas para resolução em caso de inadimplemento da obrigação principal, a qual não exigiu o envio notificação extrajudicial prévia como condição de resolução contratual. 11. Apesar do contrato não exigir o envio de notificação extrajudicial para comunicar o devedor sobre seu inadimplemento, o apelante, ainda assim, notificou a apelada no endereço registrado no contrato. A falta de comunicação formal sobre eventual mudança de endereço impõe que a parte negligente assuma o ônus de sua inércia em observância à boa-fé. 12. O depoimento da testemunha compromissada, não contraditada, trouxe esclarecimentos relevantes para a interpretação do caso analisado nos autos. O depoimento de informantes contrários às informações prestadas pela testemunha perde relevância diante da supremacia da prova testemunhal. IV. Dispositivo e tese 13. Apelação provida. Tese de julgamento: “1. O contrato de compra e venda de imóvel que estabelece condição de eficácia, futura e incerta, caracteriza-se com contrato comutativo condicional e não como aleatório. 2. O inadimplemento de obrigação contratual condicional atrai a incidência da cláusula resolutiva expressa, de forma que o pedido de resolução contratual não está condicionado à prévia notificação extrajudicial da parte inadimplente, especialmente se não há disposição contratual nesse sentido. 3. A alteração da forma de pagamento prevista no contrato originário não constitui novação, mas tão somente o confirma. 4. A realização de tratativas ao longo dos anos para evitar a resolução contratual em razão de inadimplemento de uma das partes não caracteriza comportamento contraditório. Ao contrário, demostra boa-fé em razão da perspectiva de manutenção de uma boa relação negocial. 5. O registro de cláusula resolutiva expressa afasta a necessidade de prévia notificação extrajudicial da parte sobre seu inadimplemento como condição para a resolução contratual. 6. O sistema de valoração de provas determina que o depoimento testemunhal predomina sobre o depoimento de informantes quando há divergência entre as informações prestadas por eles”. ___________ Dispositivos relevantes citados: CC, Art. 112, 121, 157, 360, 361, 397, 421, 422, 458, 459, 460, 461, 473, 474, 475, 476 e 477; LINDB, art. 2o, §§ 1o e 2o. Jurisprudência relevante citada: Tema no 1.132/STJ. A recorrente aponta violação aos artigos 112, 121, 360, 361, 422, 458 ao 461, 474 e 475, todos do Código Civil, e 2o, § 1o, da LINDB, alegando que a turma julgadora não poderia ter afastado a natureza aleatória do contrato, expressamente definida pelos contratantes, acrescentando que restou clara a manifestação de vontade das partes nesse aspecto. Assevera que, ao contrário do entendimento da turma julgadora, as tratativas das partes pela repactuação da forma e modo de pagamento importou em patente novação objetiva. Verbera que era necessária e devida a notificação da recorrente para a deflagração do prazo para a unificação ou não dos lotes, sob pena de restar evidenciado comportamento contraditório em ofensa ao princípio da boa-fé contratual. Requer que as futuras publicações sejam realizadas em nome dos advogados FABRÍCIO DORNAS CARATA, OAB/DF 56.678 e ISRAEL MARINHO DA SILVA, OAB/DF 39.805, e a parte recorrida pede que sejam efetivadas, exclusivamente, em nome do advogado VALÉRIO ALVARENGA MONTEIRO DE CASTRO, OAB/DF 13.398. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a condenação da recorrente ao pagamento dos ônus da sucumbência e a majoração dos honorários advocatícios em sede recursal. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e há interesse recursal. Em análise aos pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto à apontada afronta aos artigos 112, 121, 360, 361, 422, 458 ao 461, 474 e 475, todos do Código Civil, bem como ao artigo 2o, § 1o, da LINDB. Com efeito, a turma julgadora, após sopesar todo o acervo fático-probatório dos autos, notadamente o contrato firmado entre as partes, concluiu que: O contrato em análise na presente demanda apresenta todas as características de um contrato comutativo. Há equilíbrio entre as prestações de ambas as partes, conforme seus interesses. Todas as vantagens e desvantagens foram previamente conhecidas e debatidas por elas e as circunstâncias definidas quanto à sua existência e extensão. (ID 76300074); O apelante não assumiu nenhum risco decorrente de eventual atraso na concessão de autorizações pela Administração Pública, ou da negativa dessas autorizações, tampouco assumiu o risco de o prazo não ser respeitado pela apelada por qualquer tipo de entrave interno ou externo. O acordado foi: o apelante assumiu a obrigação de pagar a quantia determinada pela apelada para aquisição das quadras do loteamento e esta, em contrapartida, ciente dos trâmites administrativos necessários junto ao Poder Púbico diante de sua expertise, assumiu a obrigação de unificar os lotes das quadras no prazo estipulado em contrato. A mora de qualquer das partes no cumprimento de suas obrigações geraria a resolução contratual. (ID 76300074); Os documentos são insuficientes para comprovar novação, visto que apenas demonstram a ampliação do prazo de pagamento, o que não caracteriza intuito de modificar a prestação, tampouco credores e devedores. Ressalto que não há nos autos prova de que a renegociação do parcelamento do valor devido pelo apelante incluiu a dilação do prazo contratual para cumprimento da condição imposta à apelada de unificar as quadras adquiridas pelo apelante. (ID 76300074); Não há comportamento contraditório na postura adotada pelo apelante. O comportamento dele ao longo dos anos, conforme as provas apresentadas nos autos, permaneceu o mesmo e aparentemente foi pautado na boa-fé e na perspectiva de manutenção de uma boa relação negocial com a apelada e o grupo empresarial do qual ela faz parte. Ele tentou até a última oportunidade manter o contrato. Foram anos de tratativas e tentativas de preservar a relação contratual diante do inadimplemento da apelada. (ID 76300074); Não há exigência contratual de que o apelado notificasse a apelada sobre seu interesse no implemento da condição, tampouco que adotasse postura mais enérgica para fazer cumpri-la, posto que esse intuito foi expresso de forma inequívoca na CLÁUSULA OITAVA, Parágrafo Quinto, conforme explicado em tópicos anteriores. (ID 76300074). E infirmar tais assertivas demandaria o reexame dos fatos e provas dos autos, o que esbarra no veto do enunciado 7 da Súmula do STJ. Com relação à pretendida condenação do recorrente ao pagamento dos ônus da sucumbência, trata-se de pleito que refoge à competência desta Presidência. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço dos pedidos. Por fim, quanto ao pedido de publicação em nome dos advogados indicados pela recorrente, nada a prover, tendo em vista que já se encontram regularmente cadastrados. Defiro o pedido de publicação exclusiva em nome do advogado indicado pela parte recorrida, VALÉRIO ALVARENGA MONTEIRO DE CASTRO, OAB/DF 13.398. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A017

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0740377-94.2023.8.07.0001 RECORRENTE: CASTANHEIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A RECORRIDO: CENTRO DE ADMINISTRAÇÃO DE PATRIMÔNIO E PARTICIPAÇÕES LTDA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: Ementa: Direito civil. Apelação Cível. Compra e venda de imóvel. Contrato comutativo. Loteamento. Individualização da matrícula. Condição contratual. Prazo. Inobservância. Inadimplemento. Cláusula resolutiva expressa. Notificação extrajudicial. Desnecessidade. Apelação provida. I. Caso em exame 1. Apelação contra sentença que rejeitou o pedido de resolução de contrato de compra e venda de imóvel sob o argumento de que trata-se de contrato aleatório e houve inércia e comportamento contraditório da parte quanto ao pedido. II. Questão em discussão 2. Há seis (6) questões em discussão: i) a natureza do negócio firmado entre a partes, se contrato aleatório ou comutativo; ii) se a renegociação da forma de pagamento caracteriza novação; iii) se houve inadimplência da apelada; iv) se houve comportamento contraditório do apelante; v) se é possível analisar o contrato discutido nos autos com base em outro contrato de terceiros; e vi) a necessidade de notificação extrajudicial como requisito para a resolução contratual. III. Razões de decidir 3. O contrato possui natureza comutativa condicional, com obrigações recíprocas e equivalentes previamente definidas. O registro de cláusula que define o contrato como aleatório é insuficiente para afastar sua natureza comutativa, especialmente pois não há risco assumido pelo apelante quanto à existência ou extensão do objeto contratual. 4. O contrato previu uma condição para a sua eficácia nos termos do art. 121 do Código Civil, qual seja a unificação dos lotes adquiridos pelo apelante em loteamento de propriedade da apelada, não há que se falar em álea (sorte). A estipulação de obrigações futuras que dependiam de autorizações governamentais não altera a natureza do contrato, tampouco o torna aleatório, visto que álea e condição não se confundem. 5. A repactuação da forma de pagamento do valor devido pelo apelante não caracteriza novação, visto que não há intuito de modificar as obrigações assumidas, tampouco os credores e devedores. A segunda obrigação (modificação do parcelamento) apenas confirma a originária. 6. A obrigação de unificação dos lotes foi pactuada como condição contratual, não como risco, e sua não implementação no prazo estipulado constitui inadimplemento e autoriza a resolução contratual conforme cláusula resolutiva expressa. 7. A demora na propositura de ação para resolução contratual, por si só, não demonstra comportamento contraditório ou outro tipo de ofensa à boa-fé contratual. O que ficou demonstrado nos autos é que as partes possuíam longo relacionamento comercial, o que incentivou a tentativa de resolução do inadimplemento da apelada ao longo dos anos de forma extrajudicial e informal. A proximidade do prazo prescricional motivou a propositura da demanda. 8. A lei estabeleceu o limite temporal para exercício de uma pretensão, de forma que não cabe ao magistrado estabelecer o momento adequado para o exercício desse direito, ou julgar a intenção das partes na espera para buscar o Poder Judiciário, quando observado o prazo prescricional cabível e não comprovada a má-fé sob pena de afronta à inafastabilidade da jurisdição. 9. O princípio da relatividade dos contratos impede que um contrato seja analisado com base em relação contratual diversa com terceiros. O contrato surte efeito exclusivamente em relação às partes contratantes, salvo exceções específicas que não foram observadas no caso concreto. 10. O contrato analisado previu cláusula resolutiva expressa, com regras específicas para resolução em caso de inadimplemento da obrigação principal, a qual não exigiu o envio notificação extrajudicial prévia como condição de resolução contratual. 11. Apesar do contrato não exigir o envio de notificação extrajudicial para comunicar o devedor sobre seu inadimplemento, o apelante, ainda assim, notificou a apelada no endereço registrado no contrato. A falta de comunicação formal sobre eventual mudança de endereço impõe que a parte negligente assuma o ônus de sua inércia em observância à boa-fé. 12. O depoimento da testemunha compromissada, não contraditada, trouxe esclarecimentos relevantes para a interpretação do caso analisado nos autos. O depoimento de informantes contrários às informações prestadas pela testemunha perde relevância diante da supremacia da prova testemunhal. IV. Dispositivo e tese 13. Apelação provida. Tese de julgamento: “1. O contrato de compra e venda de imóvel que estabelece condição de eficácia, futura e incerta, caracteriza-se com contrato comutativo condicional e não como aleatório. 2. O inadimplemento de obrigação contratual condicional atrai a incidência da cláusula resolutiva expressa, de forma que o pedido de resolução contratual não está condicionado à prévia notificação extrajudicial da parte inadimplente, especialmente se não há disposição contratual nesse sentido. 3. A alteração da forma de pagamento prevista no contrato originário não constitui novação, mas tão somente o confirma. 4. A realização de tratativas ao longo dos anos para evitar a resolução contratual em razão de inadimplemento de uma das partes não caracteriza comportamento contraditório. Ao contrário, demostra boa-fé em razão da perspectiva de manutenção de uma boa relação negocial. 5. O registro de cláusula resolutiva expressa afasta a necessidade de prévia notificação extrajudicial da parte sobre seu inadimplemento como condição para a resolução contratual. 6. O sistema de valoração de provas determina que o depoimento testemunhal predomina sobre o depoimento de informantes quando há divergência entre as informações prestadas por eles”. ___________ Dispositivos relevantes citados: CC, Art. 112, 121, 157, 360, 361, 397, 421, 422, 458, 459, 460, 461, 473, 474, 475, 476 e 477; LINDB, art. 2o, §§ 1o e 2o. Jurisprudência relevante citada: Tema no 1.132/STJ. A recorrente aponta violação aos artigos 112, 121, 360, 361, 422, 458 ao 461, 474 e 475, todos do Código Civil, e 2o, § 1o, da LINDB, alegando que a turma julgadora não poderia ter afastado a natureza aleatória do contrato, expressamente definida pelos contratantes, acrescentando que restou clara a manifestação de vontade das partes nesse aspecto. Assevera que, ao contrário do entendimento da turma julgadora, as tratativas das partes pela repactuação da forma e modo de pagamento importou em patente novação objetiva. Verbera que era necessária e devida a notificação da recorrente para a deflagração do prazo para a unificação ou não dos lotes, sob pena de restar evidenciado comportamento contraditório em ofensa ao princípio da boa-fé contratual. Requer que as futuras publicações sejam realizadas em nome dos advogados FABRÍCIO DORNAS CARATA, OAB/DF 56.678 e ISRAEL MARINHO DA SILVA, OAB/DF 39.805, e a parte recorrida pede que sejam efetivadas, exclusivamente, em nome do advogado VALÉRIO ALVARENGA MONTEIRO DE CASTRO, OAB/DF 13.398. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a condenação da recorrente ao pagamento dos ônus da sucumbência e a majoração dos honorários advocatícios em sede recursal. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e há interesse recursal. Em análise aos pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto à apontada afronta aos artigos 112, 121, 360, 361, 422, 458 ao 461, 474 e 475, todos do Código Civil, bem como ao artigo 2o, § 1o, da LINDB. Com efeito, a turma julgadora, após sopesar todo o acervo fático-probatório dos autos, notadamente o contrato firmado entre as partes, concluiu que: O contrato em análise na presente demanda apresenta todas as características de um contrato comutativo. Há equilíbrio entre as prestações de ambas as partes, conforme seus interesses. Todas as vantagens e desvantagens foram previamente conhecidas e debatidas por elas e as circunstâncias definidas quanto à sua existência e extensão. (ID 76300074); O apelante não assumiu nenhum risco decorrente de eventual atraso na concessão de autorizações pela Administração Pública, ou da negativa dessas autorizações, tampouco assumiu o risco de o prazo não ser respeitado pela apelada por qualquer tipo de entrave interno ou externo. O acordado foi: o apelante assumiu a obrigação de pagar a quantia determinada pela apelada para aquisição das quadras do loteamento e esta, em contrapartida, ciente dos trâmites administrativos necessários junto ao Poder Púbico diante de sua expertise, assumiu a obrigação de unificar os lotes das quadras no prazo estipulado em contrato. A mora de qualquer das partes no cumprimento de suas obrigações geraria a resolução contratual. (ID 76300074); Os documentos são insuficientes para comprovar novação, visto que apenas demonstram a ampliação do prazo de pagamento, o que não caracteriza intuito de modificar a prestação, tampouco credores e devedores. Ressalto que não há nos autos prova de que a renegociação do parcelamento do valor devido pelo apelante incluiu a dilação do prazo contratual para cumprimento da condição imposta à apelada de unificar as quadras adquiridas pelo apelante. (ID 76300074); Não há comportamento contraditório na postura adotada pelo apelante. O comportamento dele ao longo dos anos, conforme as provas apresentadas nos autos, permaneceu o mesmo e aparentemente foi pautado na boa-fé e na perspectiva de manutenção de uma boa relação negocial com a apelada e o grupo empresarial do qual ela faz parte. Ele tentou até a última oportunidade manter o contrato. Foram anos de tratativas e tentativas de preservar a relação contratual diante do inadimplemento da apelada. (ID 76300074); Não há exigência contratual de que o apelado notificasse a apelada sobre seu interesse no implemento da condição, tampouco que adotasse postura mais enérgica para fazer cumpri-la, posto que esse intuito foi expresso de forma inequívoca na CLÁUSULA OITAVA, Parágrafo Quinto, conforme explicado em tópicos anteriores. (ID 76300074). E infirmar tais assertivas demandaria o reexame dos fatos e provas dos autos, o que esbarra no veto do enunciado 7 da Súmula do STJ. Com relação à pretendida condenação do recorrente ao pagamento dos ônus da sucumbência, trata-se de pleito que refoge à competência desta Presidência. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço dos pedidos. Por fim, quanto ao pedido de publicação em nome dos advogados indicados pela recorrente, nada a prover, tendo em vista que já se encontram regularmente cadastrados. Defiro o pedido de publicação exclusiva em nome do advogado indicado pela parte recorrida, VALÉRIO ALVARENGA MONTEIRO DE CASTRO, OAB/DF 13.398. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A017