Tribunal: TJDFT
Processo: 0701943-81.2024.8.07.0007
Órgão julgador: FÁTIMA RAFAEL
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-22
Data de publicação: 2025-11-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM SEM CONTRATO ESCRITO. AUSÊNCIA DE INSCRIÇÃO NO CRECI. RECONHECIMENTO DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. CONTROVÉRSIA SOBRE O VALOR DA VENDA DO IMÓVEL E DA COMISSÃO AJUSTADA. PROVA TESTEMUNHAL INDEFERIDA. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Cuida-se de apelação cível interposta contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais e procedente o pedido reconvencional, condenando o autor a pagar R$ 25.000,00 e multa por litigância de má-fé. O apelante sustenta a ocorrência de cerceamento de defesa pelo indeferimento da produção de prova oral para demonstrar o valor real da transação imobiliária e o acordo verbal sobre a comissão de corretagem. Requer a anulação da sentença ou, subsidiariamente, sua reforma para julgar procedente o pedido deduzido na petição inicial e afastar a multa por litigância de má-fé.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento da produção de prova oral; e (II) se a ausência de registro no CRECI impede o recebimento de comissão por intermediação de compra e venda de imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A jurisprudência reconhece que a cobrança de comissão de corretagem independe de contrato escrito e de registro do corretor no CRECI, desde que demonstrada a efetiva prestação do serviço de intermediação e sua utilidade para a conclusão do negócio.
4. A ausência de registro no CRECI é considerada mera irregularidade formal, insuficiente para afastar o direito à remuneração, sob pena de enriquecimento ilícito da parte que se beneficiou com o serviço de intermediação.
5. A prova testemunhal é admissível para esclarecer fatos controvertidos, especialmente em situações em que não há contrato escrito e alegação de subfaturamento no valor da transação.
6. A oitiva de testemunhas e das partes é essencial para a adequada formação do convencimento judicial sobre a existência de ajuste verbal quanto à comissão de corretagem e o valor real do negócio, sobretudo quando há indícios de subdeclaração fiscal.
7. A condenação por litigância de má-fé exige demonstração inequívoca de dolo, o que não se verifica quando há controvérsia plausível e exercício legítimo do direito de ação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Apelação provida. Unânime.
Tese de julgamento:
" 1. A ausência de inscrição no CRECI não impede, por si só, o direito ao recebimento de comissão de corretagem, desde que comprovada a efetiva prestação do serviço de intermediação de venda.
2. O indeferimento imotivado da produção de prova oral essencial à elucidação de fatos controvertidos configura cerceamento de defesa e impõe a desconstituição da sentença.
3. A condenação por litigância de má-fé exige prova inequívoca do dolo processual, não se confundindo com o mero exercício do direito de ação."
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 369, 442, 443, 487, I, 1.012,1.013 e 1.026, §2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 185.823/MG, relator Ministro Luís Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/10/2008, DJe de 3/11/2008; STJ, AgRg no Ag n. 747.023/SP, relator Ministro Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, julgado em 14/11/2007, DJ de 26/11/2007; TJDFT, Acórdão 1958345, 0703809-49.2023.8.07.0011, Rel. Des. Eustáquio de Castro, 8a Turma Cível, j. 30.1.2025, DJe 4.2.2025; e TJDFT, Acórdão 798957, 20110710077995APC, Rel. Des. Fernando Habibe, 4a Turma Cível, j. 18.6.2014, DJe 9.7.2014.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM SEM CONTRATO ESCRITO. AUSÊNCIA DE INSCRIÇÃO NO CRECI. RECONHECIMENTO DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. CONTROVÉRSIA SOBRE O VALOR DA VENDA DO IMÓVEL E DA COMISSÃO AJUSTADA. PROVA TESTEMUNHAL INDEFERIDA. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Cuida-se de apelação cível interposta contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais e procedente o pedido reconvencional, condenando o autor a pagar R$ 25.000,00 e multa por litigância de má-fé. O apelante sustenta a ocorrência de cerceamento de defesa pelo indeferimento da produção de prova oral para demonstrar o valor real da transação imobiliária e o acordo verbal sobre a comissão de corretagem. Requer a anulação da sentença ou, subsidiariamente, sua reforma para julgar procedente o pedido deduzido na petição inicial e afastar a multa por litigância de má-fé.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) se houve cerceamento de defesa em razão do indeferimento da produção de prova oral; e (II) se a ausência de registro no CRECI impede o recebimento de comissão por intermediação de compra e venda de imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A jurisprudência reconhece que a cobrança de comissão de corretagem independe de contrato escrito e de registro do corretor no CRECI, desde que demonstrada a efetiva prestação do serviço de intermediação e sua utilidade para a conclusão do negócio.
4. A ausência de registro no CRECI é considerada mera irregularidade formal, insuficiente para afastar o direito à remuneração, sob pena de enriquecimento ilícito da parte que se beneficiou com o serviço de intermediação.
5. A prova testemunhal é admissível para esclarecer fatos controvertidos, especialmente em situações em que não há contrato escrito e alegação de subfaturamento no valor da transação.
6. A oitiva de testemunhas e das partes é essencial para a adequada formação do convencimento judicial sobre a existência de ajuste verbal quanto à comissão de corretagem e o valor real do negócio, sobretudo quando há indícios de subdeclaração fiscal.
7. A condenação por litigância de má-fé exige demonstração inequívoca de dolo, o que não se verifica quando há controvérsia plausível e exercício legítimo do direito de ação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Apelação provida. Unânime.
Tese de julgamento:
" 1. A ausência de inscrição no CRECI não impede, por si só, o direito ao recebimento de comissão de corretagem, desde que comprovada a efetiva prestação do serviço de intermediação de venda.
2. O indeferimento imotivado da produção de prova oral essencial à elucidação de fatos controvertidos configura cerceamento de defesa e impõe a desconstituição da sentença.
3. A condenação por litigância de má-fé exige prova inequívoca do dolo processual, não se confundindo com o mero exercício do direito de ação."
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 369, 442, 443, 487, I, 1.012,1.013 e 1.026, §2o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 185.823/MG, relator Ministro Luís Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/10/2008, DJe de 3/11/2008; STJ, AgRg no Ag n. 747.023/SP, relator Ministro Humberto Gomes de Barros, Terceira Turma, julgado em 14/11/2007, DJ de 26/11/2007; TJDFT, Acórdão 1958345, 0703809-49.2023.8.07.0011, Rel. Des. Eustáquio de Castro, 8a Turma Cível, j. 30.1.2025, DJe 4.2.2025; e TJDFT, Acórdão 798957, 20110710077995APC, Rel. Des. Fernando Habibe, 4a Turma Cível, j. 18.6.2014, DJe 9.7.2014.