Tribunal: TJDFT
Processo: 0720683-18.2023.8.07.0009
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-01-22
Data de publicação: 2025-02-04

Ementa:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DESISTÊNCIA. PROMISSÁRIO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO. PERCENTUAL. VALOR PAGO. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. TERMO INICIAL. JUROS. MORA. CITAÇÃO. DISTRIBUIÇÃO. ÔNUS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de apelação interposta contra sentença proferida em ação de resolução de contrato de compra e venda de unidade imobiliária proposta pela promissária compradora em razão de desistência por impossibilidade financeira de cumprimento das obrigações pactuadas no contrato.
2. A sentença acolheu parcialmente o pedido inicial e reconheceu a sucumbência recíproca dos litigantes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há quatro controvérsias devolvidas a reexame: i) a legitimidade da cláusula penal que prevê a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato em caso de extinção do contrato por iniciativa do promissário comprador; ii) a possibilidade de cobrança de taxa de fruição do imóvel no contrato em discussão; iii) o termo inicial dos juros de mora incidentes na quantia a ser restituída ao promissário comprador; iv) a distribuição dos ônus da sucumbência.
III. RAZÕES DE DECIDIR.
4. Incide o Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990) nos contratos de promessa de compra e venda de bens imóveis, em que o promissário comprador é o destinatário final do bem e o promitente vendedor assume a condição de fornecedor nos termos do arts. 2o e 3o do referido diploma legal.
5. A resolução do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, por iniciativa do promitente comprador, impõe o retorno das partes ao estado anterior à celebração do negócio, com a restituição parcial das parcelas pagas pelo consumidor caso tenha dado causa à extinção da avença. Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça.
6. A cláusula penal compensatória não pode acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, razão pela qual o Juiz reduzir o montante da penalidade se for manifestamente excessivo nos termos do art. 413 do Código Civil. A retenção de dez por cento (10%) dos valores pagos pelo promissário comprador atende aos parâmetros da Lei n. 13.786/2018 e é razoável e proporcional diante do caso concreto.
7. A natureza jurídica da taxa de fruição coincide com o aluguel e destina-se a remunerar o proprietário do imóvel (vendedor) pelo tempo de sua utilização por aquele que detinha sua posse precária (comprador) nos casos de extinção de contrato de promessa de compra e venda. A cobrança de taxa de fruição do imóvel ao promissário comprador é incabível na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote de terreno não edificado.
8. Os juros de mora incidem a partir da citação, pois a tese jurídica fixada no Tema Repetitivo n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça é aplicável apenas aos contratos firmados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, o que não é o caso dos autos.
9. O acolhimento parcial do pedido inicial após a resistência à pretensão exercida pela parte contrária caracteriza a sucumbência recíproca, com a condenação proporcional ao êxito de cada litigante nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A cláusula penal fixada em dez por cento (10%) do valor pago pelo consumidor, em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, observa as diretrizes da Lei n. 13.786/2018, além de ser proporcional e razoável no caso concreto. 2. A cobrança de taxa de fruição do imóvel ao promissário comprador é incabível na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote de terreno não edificado. 3. Os juros de mora incidem a partir da citação, pois a tese jurídica fixada no Tema Repetitivo n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça é aplicável apenas aos contratos firmados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, o que não é o caso dos autos. 4. O acolhimento parcial do pedido inicial após a resistência à pretensão exercida pela parte contrária caracteriza a sucumbência recíproca, com a condenação proporcional ao êxito de cada litigante nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil."
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.078/1990; CC, art. 413; CPC, art. 86, caput.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.863.007, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 23.3.2021; STJ, AgInt no Resp 1.941.068, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 27.9.2021; TJDFT, ApCiv 07039635120248070005, Rel. Desa. Carmen Bittencourt, Oitava Turma Cível, j. 15.10.2024.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DESISTÊNCIA. PROMISSÁRIO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO. PERCENTUAL. VALOR PAGO. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. TERMO INICIAL. JUROS. MORA. CITAÇÃO. DISTRIBUIÇÃO. ÔNUS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de apelação interposta contra sentença proferida em ação de resolução de contrato de compra e venda de unidade imobiliária proposta pela promissária compradora em razão de desistência por impossibilidade financeira de cumprimento das obrigações pactuadas no contrato.
2. A sentença acolheu parcialmente o pedido inicial e reconheceu a sucumbência recíproca dos litigantes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há quatro controvérsias devolvidas a reexame: i) a legitimidade da cláusula penal que prevê a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato em caso de extinção do contrato por iniciativa do promissário comprador; ii) a possibilidade de cobrança de taxa de fruição do imóvel no contrato em discussão; iii) o termo inicial dos juros de mora incidentes na quantia a ser restituída ao promissário comprador; iv) a distribuição dos ônus da sucumbência.
III. RAZÕES DE DECIDIR.
4. Incide o Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990) nos contratos de promessa de compra e venda de bens imóveis, em que o promissário comprador é o destinatário final do bem e o promitente vendedor assume a condição de fornecedor nos termos do arts. 2o e 3o do referido diploma legal.
5. A resolução do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, por iniciativa do promitente comprador, impõe o retorno das partes ao estado anterior à celebração do negócio, com a restituição parcial das parcelas pagas pelo consumidor caso tenha dado causa à extinção da avença. Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça.
6. A cláusula penal compensatória não pode acarretar desvantagem exagerada ao consumidor, razão pela qual o Juiz reduzir o montante da penalidade se for manifestamente excessivo nos termos do art. 413 do Código Civil. A retenção de dez por cento (10%) dos valores pagos pelo promissário comprador atende aos parâmetros da Lei n. 13.786/2018 e é razoável e proporcional diante do caso concreto.
7. A natureza jurídica da taxa de fruição coincide com o aluguel e destina-se a remunerar o proprietário do imóvel (vendedor) pelo tempo de sua utilização por aquele que detinha sua posse precária (comprador) nos casos de extinção de contrato de promessa de compra e venda. A cobrança de taxa de fruição do imóvel ao promissário comprador é incabível na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote de terreno não edificado.
8. Os juros de mora incidem a partir da citação, pois a tese jurídica fixada no Tema Repetitivo n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça é aplicável apenas aos contratos firmados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, o que não é o caso dos autos.
9. O acolhimento parcial do pedido inicial após a resistência à pretensão exercida pela parte contrária caracteriza a sucumbência recíproca, com a condenação proporcional ao êxito de cada litigante nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A cláusula penal fixada em dez por cento (10%) do valor pago pelo consumidor, em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, observa as diretrizes da Lei n. 13.786/2018, além de ser proporcional e razoável no caso concreto. 2. A cobrança de taxa de fruição do imóvel ao promissário comprador é incabível na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote de terreno não edificado. 3. Os juros de mora incidem a partir da citação, pois a tese jurídica fixada no Tema Repetitivo n. 1.002 do Superior Tribunal de Justiça é aplicável apenas aos contratos firmados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, o que não é o caso dos autos. 4. O acolhimento parcial do pedido inicial após a resistência à pretensão exercida pela parte contrária caracteriza a sucumbência recíproca, com a condenação proporcional ao êxito de cada litigante nos termos do art. 86, caput, do Código de Processo Civil."
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.078/1990; CC, art. 413; CPC, art. 86, caput.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.863.007, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 23.3.2021; STJ, AgInt no Resp 1.941.068, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 27.9.2021; TJDFT, ApCiv 07039635120248070005, Rel. Desa. Carmen Bittencourt, Oitava Turma Cível, j. 15.10.2024.