Tribunal: TJDFT
Processo: 0720116-73.2017.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-30
Data de publicação: 2025-06-18

Ementa:
Ementa. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADAS. IRDR 6. COMPRA DE IMÓVEL. TAXA CONDOMINIAL RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR A PARTIR DAS CHAVES. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recursos inominados interpostos pela primeira, segunda e terceira requeridas objetivando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para: 1) declarar a responsabilidade da primeira requerida pelos débitos do condomínio anteriores a 16/09/2016 e a consequente inexigibilidade dos débitos em face do autor, ficando as segunda e terceira requeridas impedidas de realizar cobranças ao autor; 2) condenar a primeira requerida a pagar ao autor a quantia de R$ 1.238,07 (mil e quarenta e três reais e trinta e cinco centavos), corrigida monetariamente pelos índices do INPC desde 20/07/2016 e acrescida de juros legais de 1% ao mês a partir da citação.
2. Em suas razões recursais (ID 13738194), a primeira requerida, preliminarmente, alega ilegitimidade passiva, por ter apenas incorporado o empreendimento e não interferir nos valores cobrados pelo condomínio. No mérito, sustenta que a cobrança da taxa condominial do promitente comprador antes da entrega das chaves não é abusiva, pois se trata de obrigação propter rem, vinculada ao imóvel. Argumenta que, com a expedição da carta de habite-se, encerram-se as obrigações da incorporadora, cabendo ao comprador arcar com as despesas, mesmo que ainda não tenha recebido as chaves, salvo atraso injustificado. Defende a validade da cláusula contratual que prevê essa cobrança, com base na autonomia da vontade, e afirma que o valor da taxa, por si só, não caracteriza abusividade, ausentes má-fé, vantagem excessiva ou desequilíbrio contratual.
3. A segunda requerida, em suas razões (ID 2887282), sustenta que a jurisprudência utilizada na sentença não se aplica ao caso, por ausência de similaridade fática e jurídica com a situação do recorrente. Afirma que a recorrida não adquiriu o imóvel na planta, que o condomínio já estava regularmente constituído à época da compra e que não há qualquer vínculo jurídico entre o condomínio e a incorporadora vendedora. Diante disso, requer a reforma da sentença para que sejam aplicados os artigos 1.345 e 1.336, I, do Código Civil, impondo-se à Recorrida o dever de arcar com as obrigações condominiais, em respeito ao interesse da coletividade dos condôminos.
4. A terceira requerida, nas razões recursais apresentadas no ID 2887273, preliminarmente, argumenta que não é parte legítima do feito porque apenas emite os boletos de pagamento das taxas condominiais, recebe os valores e repassa tais valores ao condomínio. Argumenta que não há relação de consumo e que é ilegal impedir que a recorrente realize cobranças do autor de valores que não lhes pertencem e que só as fazem por ser mandatária do condomínio pelo qual está ligada por força contratual.
5. Recursos próprios e tempestivos. Custas e preparo recolhidos.
6. Contrarrazões apresentadas (ID 2887291).
7. O feito foi suspenso até o trânsito em julgado do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR n. 2016.00.2.034904-4.
II. Questão em discussão
8. A controvérsia reside em determinar o responsável pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves do imóvel.
III. Razões de decidir
9. Preliminar de ilegitimidade passiva. No presente caso, deve ser prestigiada a teoria da asserção, segundo a qual a presença das condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, deve ser apreciada à luz da narrativa contida na petição inicial, não se confundindo com o exame do direito material objeto da ação, a ser enfrentado mediante confronto dos elementos de fato e de prova apresentados pelas partes em litígio. Nesse passo, a afirmação de ilegitimidade passiva trata do mérito da demanda recursal e deve ser enfrentada em sede de eventual procedência ou improcedência do recurso, à luz da teoria da asserção. Preliminares rejeitadas.
10. Reconhece-se a existência de relação de consumo entre as partes, conforme os arts. 2o e 3o do CDC, sendo aplicável o microssistema protetivo. O autor, como destinatário final do imóvel adquirido, é consumidor, e as rés, na qualidade de fornecedoras e prestadoras de serviços conexos à aquisição imobiliária e gestão condominial, integram a cadeia de fornecimento. Aplicável, ainda, o art. 17 do CDC quanto à proteção do consumidor por equiparação.
11. A Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR n. 2016.00.2.034904-4, cujo trânsito em julgado ocorreu em 12/2/2025, firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." (IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174).
12. Entende-se, portanto, que a incorporadora ou construtora é responsável por todas as despesas referentes ao imóvel, incluindo taxas de entrega e impostos, até que os compradores recebam a posse direta da unidade, o que ocorre apenas com o recebimento das chaves, mesmo que haja atraso na obtenção de financiamento imobiliário.
13. A responsabilidade do condômino pela taxa condominial decorre da posse direta da unidade, não importando se o condomínio já estava constituído ou se o imóvel foi adquirido pronto. O critério decisivo é a efetiva entrega das chaves.
14. Desse modo, as despesas condominiais vencidas anteriormente ao recebimento das chaves do imóvel são de responsabilidade do vendedor.
15. Com efeito, é nula a cláusula inserida no contrato de compra e venda que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das despesas condominiais antes da imissão na posse, porquanto ocasiona desequilíbrio contratual em desfavor da parte mais vulnerável (art. 51, IV, do CDC). No mesmo sentido: Acórdão 1432311, 07134426120218070009, Relatora: GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 29/06/2022, publicado no DJE: 04/07/2022.
15. Quanto ao TAC firmado na Ação Civil Pública mencionado pelo recorrente, verifica-se que o referido acordo não obriga o comprador ao pagamento das taxas condominiais antes da entrega do imóvel, bem como não obsta o ajuizamento de ação visando a declaração de abusividade de eventual cláusula contratual. Nesse sentido: “Na Ação Civil Pública, processo no 2013.01.1.085537-0, foi firmado o Termo de Compromisso e de Ajustamento de Conduta, em 13/09/2013, no qual restou acordado que compromissária, ora recorrente, somente poderia exigir a certidão de nada consta condominial dos adquirentes - emitida pelos respectivos condomínios que compõem o Setor Habitacional Mangueiral - após o prazo mínimo de 60 (sessenta) dias a contar da averbação do habite-se do respectivo condomínio perante o Ofício de Registro de Imóveis. Tem-se, portanto, que o TAC não obriga o recorrido ao pagamento das taxas de condomínio antes da entrega do imóvel, porquanto não houve apreciação por aquele juízo da legalidade, ou não, da cláusula contratual (7.1.1) que atribui ao consumidor a responsabilidade pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse. Além disso, o acordo realizado em Ação Civil Pública não obsta o ajuizamento, pelo consumidor, de demanda individual, visando a declaração de abusividade de cláusula contratual que transfere ao consumidor a responsabilidade pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse._ (Acórdão 1347013, 0721731-98.2017.8.07.0016, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 16/06/2021, publicado no DJe: 23/06/2021).
16. Pelo exposto, não merece reforma a sentença.
IV. Dispositivo e tese
17. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES AFASTADAS. E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Custas recolhidas. Os recorrentes vencidos arcarão com os honorários advocatícios, estes fixados por equidade em R$ 600,00, tendo em vista o irrisório valor da causa.
18. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Tese de julgamento: "A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.".
Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o; CDC, art. 51, IV.
Jurisprudência relevante citada: Acórdão 1251879, 00016034720168070012, Relator(a): ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 25/5/2020, publicado no DJE: 16/6/2020; Acórdão 1387958, 07105899720218070003, Relator(a): ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 22/11/2021, publicado no DJE: 1/12/2021; IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174; Acórdão 1432311, 07134426120218070009, Relatora: GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 29/06/2022, publicado no DJE: 04/07/2022; Acórdão 1347013, 0721731-98.2017.8.07.0016, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 16/06/2021, publicado no DJe: 23/06/2021.

Inteiro teor:
Ementa. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADAS. IRDR 6. COMPRA DE IMÓVEL. TAXA CONDOMINIAL RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR A PARTIR DAS CHAVES. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recursos inominados interpostos pela primeira, segunda e terceira requeridas objetivando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para: 1) declarar a responsabilidade da primeira requerida pelos débitos do condomínio anteriores a 16/09/2016 e a consequente inexigibilidade dos débitos em face do autor, ficando as segunda e terceira requeridas impedidas de realizar cobranças ao autor; 2) condenar a primeira requerida a pagar ao autor a quantia de R$ 1.238,07 (mil e quarenta e três reais e trinta e cinco centavos), corrigida monetariamente pelos índices do INPC desde 20/07/2016 e acrescida de juros legais de 1% ao mês a partir da citação.
2. Em suas razões recursais (ID 13738194), a primeira requerida, preliminarmente, alega ilegitimidade passiva, por ter apenas incorporado o empreendimento e não interferir nos valores cobrados pelo condomínio. No mérito, sustenta que a cobrança da taxa condominial do promitente comprador antes da entrega das chaves não é abusiva, pois se trata de obrigação propter rem, vinculada ao imóvel. Argumenta que, com a expedição da carta de habite-se, encerram-se as obrigações da incorporadora, cabendo ao comprador arcar com as despesas, mesmo que ainda não tenha recebido as chaves, salvo atraso injustificado. Defende a validade da cláusula contratual que prevê essa cobrança, com base na autonomia da vontade, e afirma que o valor da taxa, por si só, não caracteriza abusividade, ausentes má-fé, vantagem excessiva ou desequilíbrio contratual.
3. A segunda requerida, em suas razões (ID 2887282), sustenta que a jurisprudência utilizada na sentença não se aplica ao caso, por ausência de similaridade fática e jurídica com a situação do recorrente. Afirma que a recorrida não adquiriu o imóvel na planta, que o condomínio já estava regularmente constituído à época da compra e que não há qualquer vínculo jurídico entre o condomínio e a incorporadora vendedora. Diante disso, requer a reforma da sentença para que sejam aplicados os artigos 1.345 e 1.336, I, do Código Civil, impondo-se à Recorrida o dever de arcar com as obrigações condominiais, em respeito ao interesse da coletividade dos condôminos.
4. A terceira requerida, nas razões recursais apresentadas no ID 2887273, preliminarmente, argumenta que não é parte legítima do feito porque apenas emite os boletos de pagamento das taxas condominiais, recebe os valores e repassa tais valores ao condomínio. Argumenta que não há relação de consumo e que é ilegal impedir que a recorrente realize cobranças do autor de valores que não lhes pertencem e que só as fazem por ser mandatária do condomínio pelo qual está ligada por força contratual.
5. Recursos próprios e tempestivos. Custas e preparo recolhidos.
6. Contrarrazões apresentadas (ID 2887291).
7. O feito foi suspenso até o trânsito em julgado do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR n. 2016.00.2.034904-4.
II. Questão em discussão
8. A controvérsia reside em determinar o responsável pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves do imóvel.
III. Razões de decidir
9. Preliminar de ilegitimidade passiva. No presente caso, deve ser prestigiada a teoria da asserção, segundo a qual a presença das condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, deve ser apreciada à luz da narrativa contida na petição inicial, não se confundindo com o exame do direito material objeto da ação, a ser enfrentado mediante confronto dos elementos de fato e de prova apresentados pelas partes em litígio. Nesse passo, a afirmação de ilegitimidade passiva trata do mérito da demanda recursal e deve ser enfrentada em sede de eventual procedência ou improcedência do recurso, à luz da teoria da asserção. Preliminares rejeitadas.
10. Reconhece-se a existência de relação de consumo entre as partes, conforme os arts. 2o e 3o do CDC, sendo aplicável o microssistema protetivo. O autor, como destinatário final do imóvel adquirido, é consumidor, e as rés, na qualidade de fornecedoras e prestadoras de serviços conexos à aquisição imobiliária e gestão condominial, integram a cadeia de fornecimento. Aplicável, ainda, o art. 17 do CDC quanto à proteção do consumidor por equiparação.
11. A Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR n. 2016.00.2.034904-4, cujo trânsito em julgado ocorreu em 12/2/2025, firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." (IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174).
12. Entende-se, portanto, que a incorporadora ou construtora é responsável por todas as despesas referentes ao imóvel, incluindo taxas de entrega e impostos, até que os compradores recebam a posse direta da unidade, o que ocorre apenas com o recebimento das chaves, mesmo que haja atraso na obtenção de financiamento imobiliário.
13. A responsabilidade do condômino pela taxa condominial decorre da posse direta da unidade, não importando se o condomínio já estava constituído ou se o imóvel foi adquirido pronto. O critério decisivo é a efetiva entrega das chaves.
14. Desse modo, as despesas condominiais vencidas anteriormente ao recebimento das chaves do imóvel são de responsabilidade do vendedor.
15. Com efeito, é nula a cláusula inserida no contrato de compra e venda que atribui ao consumidor a responsabilização pelos pagamentos das despesas condominiais antes da imissão na posse, porquanto ocasiona desequilíbrio contratual em desfavor da parte mais vulnerável (art. 51, IV, do CDC). No mesmo sentido: Acórdão 1432311, 07134426120218070009, Relatora: GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 29/06/2022, publicado no DJE: 04/07/2022.
15. Quanto ao TAC firmado na Ação Civil Pública mencionado pelo recorrente, verifica-se que o referido acordo não obriga o comprador ao pagamento das taxas condominiais antes da entrega do imóvel, bem como não obsta o ajuizamento de ação visando a declaração de abusividade de eventual cláusula contratual. Nesse sentido: “Na Ação Civil Pública, processo no 2013.01.1.085537-0, foi firmado o Termo de Compromisso e de Ajustamento de Conduta, em 13/09/2013, no qual restou acordado que compromissária, ora recorrente, somente poderia exigir a certidão de nada consta condominial dos adquirentes - emitida pelos respectivos condomínios que compõem o Setor Habitacional Mangueiral - após o prazo mínimo de 60 (sessenta) dias a contar da averbação do habite-se do respectivo condomínio perante o Ofício de Registro de Imóveis. Tem-se, portanto, que o TAC não obriga o recorrido ao pagamento das taxas de condomínio antes da entrega do imóvel, porquanto não houve apreciação por aquele juízo da legalidade, ou não, da cláusula contratual (7.1.1) que atribui ao consumidor a responsabilidade pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse. Além disso, o acordo realizado em Ação Civil Pública não obsta o ajuizamento, pelo consumidor, de demanda individual, visando a declaração de abusividade de cláusula contratual que transfere ao consumidor a responsabilidade pelos pagamentos das taxas condominiais antes da imissão na posse._ (Acórdão 1347013, 0721731-98.2017.8.07.0016, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 16/06/2021, publicado no DJe: 23/06/2021).
16. Pelo exposto, não merece reforma a sentença.
IV. Dispositivo e tese
17. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINARES AFASTADAS. E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Custas recolhidas. Os recorrentes vencidos arcarão com os honorários advocatícios, estes fixados por equidade em R$ 600,00, tendo em vista o irrisório valor da causa.
18. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Tese de julgamento: "A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.".
Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o; CDC, art. 51, IV.
Jurisprudência relevante citada: Acórdão 1251879, 00016034720168070012, Relator(a): ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 25/5/2020, publicado no DJE: 16/6/2020; Acórdão 1387958, 07105899720218070003, Relator(a): ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 22/11/2021, publicado no DJE: 1/12/2021; IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174; Acórdão 1432311, 07134426120218070009, Relatora: GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 29/06/2022, publicado no DJE: 04/07/2022; Acórdão 1347013, 0721731-98.2017.8.07.0016, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 16/06/2021, publicado no DJe: 23/06/2021.