Tribunal: TJDFT
Processo: 0719669-05.2023.8.07.0007
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-16
Data de publicação: 2025-11-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM EMPREENDIMENTO EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. INADIMPLEMENTO NÃO CONFIGURADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA LIMITADA A 180 DIAS. MULTA COMPENSATÓRIA DE 25%. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDAMENTE INFORMADA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta por adquirente de lote em empreendimento imobiliário contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual por iniciativa do consumidor, afastando culpa da vendedora e reconhecendo a validade da cláusula de retenção de valores pagos. O autor alegou inadimplemento contratual da ré quanto à entrega da infraestrutura do imóvel e pleiteou a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem, além de compensação por dano moral.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento contratual por parte da empresa vendedora a justificar a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos; (ii) estabelecer se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de 25% do montante pago e integralidade da comissão de corretagem; e (iii) determinar se a cláusula de prorrogação do prazo para entrega da infraestrutura é abusiva.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Aplica-se ao contrato o Código de Defesa do Consumidor, considerando a natureza da relação jurídica firmada entre consumidor e fornecedor, nos termos dos arts. 2o e 3o da referida norma.
4. O contrato foi celebrado em 20/04/2021 e previa prazo de entrega da infraestrutura em até 2 anos, prorrogáveis por igual período, com cláusula de tolerância de 240 dias, a qual foi limitada judicialmente para 180 dias, em conformidade com a Lei no 13.786/2018.
5. A demanda foi ajuizada em 21/09/2023, antes do término do prazo contratual prorrogado (20/10/2023), inexistindo, assim, mora da vendedora ou inadimplemento contratual.
6. A existência de obras de infraestrutura já iniciadas e a pendência na instalação de energia elétrica, atribuída à concessionária, afastam a caracterização de descumprimento contratual pela ré.
7. A rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador configura direito potestativo, mas, em não havendo inadimplemento da vendedora, é legítima a aplicação da cláusula penal prevista contratualmente.
8. A cláusula que prevê a retenção de até 25% do valor pago a título de pena convencional está em consonância com o art. 67-A, II, da Lei no 4.591/1964, com redação dada pela Lei no 13.786/2018, e não se mostra abusiva.
9. A cobrança da comissão de corretagem encontra respaldo na jurisprudência do STJ (Tema 938), sendo válida desde que previamente informada de forma clara e destacada, o que se verificou no caso concreto.
10. A cláusula de prorrogação do prazo de entrega, limitada a 180 dias, não se revela abusiva, tampouco extrapolada, uma vez que o ajuizamento da ação ocorreu antes do decurso do prazo estipulado.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso não provido.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 2o, 3o e 6o, VIII; CC/2002, art. 421; CPC/2015, art. 85, §11; Lei no 4.591/1964, art. 67-A (incluído pela Lei no 13.786/2018).
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); TJDFT, APC 0055990-84.2012.8.07.0001, Rel. Des. Rômulo Mendes, 1a Turma Cível, j. 10.05.2017; TJDFT, APC 0724063-39.2024.8.07.0001, Rel. Des.a Lucimeire Maria da Silva, 5a Turma Cível, j. 08.05.2025.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM EMPREENDIMENTO EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. INADIMPLEMENTO NÃO CONFIGURADO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA LIMITADA A 180 DIAS. MULTA COMPENSATÓRIA DE 25%. COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDAMENTE INFORMADA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta por adquirente de lote em empreendimento imobiliário contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual por iniciativa do consumidor, afastando culpa da vendedora e reconhecendo a validade da cláusula de retenção de valores pagos. O autor alegou inadimplemento contratual da ré quanto à entrega da infraestrutura do imóvel e pleiteou a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos, incluindo comissão de corretagem, além de compensação por dano moral.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento contratual por parte da empresa vendedora a justificar a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos; (ii) estabelecer se é válida a cláusula contratual que prevê retenção de 25% do montante pago e integralidade da comissão de corretagem; e (iii) determinar se a cláusula de prorrogação do prazo para entrega da infraestrutura é abusiva.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Aplica-se ao contrato o Código de Defesa do Consumidor, considerando a natureza da relação jurídica firmada entre consumidor e fornecedor, nos termos dos arts. 2o e 3o da referida norma.
4. O contrato foi celebrado em 20/04/2021 e previa prazo de entrega da infraestrutura em até 2 anos, prorrogáveis por igual período, com cláusula de tolerância de 240 dias, a qual foi limitada judicialmente para 180 dias, em conformidade com a Lei no 13.786/2018.
5. A demanda foi ajuizada em 21/09/2023, antes do término do prazo contratual prorrogado (20/10/2023), inexistindo, assim, mora da vendedora ou inadimplemento contratual.
6. A existência de obras de infraestrutura já iniciadas e a pendência na instalação de energia elétrica, atribuída à concessionária, afastam a caracterização de descumprimento contratual pela ré.
7. A rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador configura direito potestativo, mas, em não havendo inadimplemento da vendedora, é legítima a aplicação da cláusula penal prevista contratualmente.
8. A cláusula que prevê a retenção de até 25% do valor pago a título de pena convencional está em consonância com o art. 67-A, II, da Lei no 4.591/1964, com redação dada pela Lei no 13.786/2018, e não se mostra abusiva.
9. A cobrança da comissão de corretagem encontra respaldo na jurisprudência do STJ (Tema 938), sendo válida desde que previamente informada de forma clara e destacada, o que se verificou no caso concreto.
10. A cláusula de prorrogação do prazo de entrega, limitada a 180 dias, não se revela abusiva, tampouco extrapolada, uma vez que o ajuizamento da ação ocorreu antes do decurso do prazo estipulado.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso não provido.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 2o, 3o e 6o, VIII; CC/2002, art. 421; CPC/2015, art. 85, §11; Lei no 4.591/1964, art. 67-A (incluído pela Lei no 13.786/2018).
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016 (Tema 938); TJDFT, APC 0055990-84.2012.8.07.0001, Rel. Des. Rômulo Mendes, 1a Turma Cível, j. 10.05.2017; TJDFT, APC 0724063-39.2024.8.07.0001, Rel. Des.a Lucimeire Maria da Silva, 5a Turma Cível, j. 08.05.2025.