Tribunal: TJDFT
Processo: 0705958-58.2022.8.07.0009
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-02
Data de publicação: 2025-07-17

Ementa:
Ementa: Direito do consumidor. Apelação cível. Contrato de promessa de compra e venda. Multipropriedade. Resilição pelo comprador. Cláusula penal compensatória. Cumulação com multa por perdas e danos. Abusividade. Percentual de retenção. Reforma em prejuízo. Vedação. Comissão de corretagem. Destaque contratual. Inexistência. Devolução. Impossibilidade. Apelação desprovida.

I. Caso em exame
1. Apelação contra sentença que acolheu o pedido de resilição de contrato de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade da apelada e limitou o percentual de retenção pela apelante dos valores pagos por ela. Afastou a retenção da comissão de corretagem não prevista em contrato.

II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) definir a razoabilidade e proporcionalidade do percentual de retenção do valor pago pela consumidora estipulado pelo Juízo de Primeiro Grau; e (ii) estabelecer o direito de retenção da comissão de corretagem pela apelante.

III. Razões de decidir
3. A resilição do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária por iniciativa do promitente comprador impõe o retorno das partes ao estado anterior à celebração do negócio, com a restituição parcial das parcelas pagas pelo consumidor.
4. A cláusula penal compensatória possui natureza indenizatória e não pode acarretar desvantagem exagerada ao consumidor.
5. A estipulação de uma segunda penalidade contratual a título de prefixação de perdas e danos é abusiva e configura bis in idem.
6. A Lei no 13.786/2018 é inaplicável aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência.
7. A retenção da comissão de corretagem é indevida, pois não há destaque no contrato do valor da comissão (Tema Repetitivo no 938 do Superior Tribunal de Justiça).

IV. Dispositivo e tese
8. Apelação desprovida.
Tese de julgamento: “1. Constitui direito do consumidor modificar cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais consoante o previsto no art. 6o, inc. V, do Código de Defesa do Consumidor. 2. A cláusula penal que prevê duas penalidades com natureza compensatória que impõe ao consumidor a perda de trinta por cento (30%) do valor do contrato de compra e venda de imóvel em caso de resilição é abusiva, o que impõe sua redução. 3. A retenção da comissão de corretagem é impossível quando seu valor não foi registrado em contrato de forma destacada”.
___________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, inc. V, 47 e 51, inc. IV; CC, art. 413.
Jurisprudência relevante citada: Súmula no 543/STJ; Temas no 970, 971 e 938/STJ; STJ, AgInt no REsp no 1.808.162/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 9.5.2022.

Inteiro teor:
Ementa: Direito do consumidor. Apelação cível. Contrato de promessa de compra e venda. Multipropriedade. Resilição pelo comprador. Cláusula penal compensatória. Cumulação com multa por perdas e danos. Abusividade. Percentual de retenção. Reforma em prejuízo. Vedação. Comissão de corretagem. Destaque contratual. Inexistência. Devolução. Impossibilidade. Apelação desprovida.

I. Caso em exame
1. Apelação contra sentença que acolheu o pedido de resilição de contrato de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade da apelada e limitou o percentual de retenção pela apelante dos valores pagos por ela. Afastou a retenção da comissão de corretagem não prevista em contrato.

II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) definir a razoabilidade e proporcionalidade do percentual de retenção do valor pago pela consumidora estipulado pelo Juízo de Primeiro Grau; e (ii) estabelecer o direito de retenção da comissão de corretagem pela apelante.

III. Razões de decidir
3. A resilição do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária por iniciativa do promitente comprador impõe o retorno das partes ao estado anterior à celebração do negócio, com a restituição parcial das parcelas pagas pelo consumidor.
4. A cláusula penal compensatória possui natureza indenizatória e não pode acarretar desvantagem exagerada ao consumidor.
5. A estipulação de uma segunda penalidade contratual a título de prefixação de perdas e danos é abusiva e configura bis in idem.
6. A Lei no 13.786/2018 é inaplicável aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência.
7. A retenção da comissão de corretagem é indevida, pois não há destaque no contrato do valor da comissão (Tema Repetitivo no 938 do Superior Tribunal de Justiça).

IV. Dispositivo e tese
8. Apelação desprovida.
Tese de julgamento: “1. Constitui direito do consumidor modificar cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais consoante o previsto no art. 6o, inc. V, do Código de Defesa do Consumidor. 2. A cláusula penal que prevê duas penalidades com natureza compensatória que impõe ao consumidor a perda de trinta por cento (30%) do valor do contrato de compra e venda de imóvel em caso de resilição é abusiva, o que impõe sua redução. 3. A retenção da comissão de corretagem é impossível quando seu valor não foi registrado em contrato de forma destacada”.
___________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, inc. V, 47 e 51, inc. IV; CC, art. 413.
Jurisprudência relevante citada: Súmula no 543/STJ; Temas no 970, 971 e 938/STJ; STJ, AgInt no REsp no 1.808.162/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 9.5.2022.