Tribunal: TJDFT
Processo: 0704904-76.2025.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-12-17

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0704904-76.2025.8.07.0001 RECORRENTES: IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A RECORRIDA: VANDERLENE NOGUEIRA DOS SANTOS DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE CONHECIMENTO. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA DEFERIDA EM FAVOR DA AUTORA. HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA CARACTERIZADA. MANUTENÇÃO DO BENEFÍCIO. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA E CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE ENTREGA. VINCULAÇÃO DA CONSTRUTORA AO PRAZO ESTABELECIDO NO TERMO DE RESERVA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CONFIGURAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. QUANTUM INDENIZATÓRIO CALCULADO COM BASE EM PERCENTUAL DO VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL PREVISTO NO CONTRATO CELEBRADO PELAS PARTES. MANUTENÇÃO. RESSARCIMENTO DE VALORES DESEMBOLSADOS PELO ADQUIRENTE DO IMÓVEL PARA PAGAMENTO DE JUROS DE OBRA. CABIMENTO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E NÃO EQUIVALENTE. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. NECESSIDADE. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença pela qual foram julgados parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial da ação de conhecimento ajuizada por adquirente de imóvel em face de incorporadora e construtora, objetivando a condenação das rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes e o ressarcimento de valores desembolsados a título de juros de obra, em razão do atraso na entrega de unidade habitacional adquirida por meio de contrato de compra e venda, precedido da celebração de termo de reserva de unidade imobiliária. As empresas rés, no recurso de apelação interposto, sustentam que o prazo para entrega do imóvel a ser observado encontra-se estabelecido no contrato de compra e venda, devendo ser desconsiderado o prazo fixado no termo de reserva da unidade imobiliária. Pondera que deve ser reconhecida a ocorrência de motivo de força maior, tendo em vista o advento da pandemia de COVID-19. Assevera que a autora não comprovou o prejuízo alegado a título de lucros cessantes e o pagamento de juros de obra, devendo ser julgado improcedente a pretensão indenizatória deduzida na inicial. A autora, em suas razões recursais, aduz que a indenização por lucros cessantes deve se basear no valor estipulado em novos contratos de compra e venda envolvendo imóveis similares e sustenta haver decaído de parte mínima do pedido inicial, de modo a justificar a condenação das rés ao pagamento da integralidade das custas processuais e dos honorários de sucumbência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há 6 (seis) questões em discussão: (i) definir se a autora faz jus à gratuidade de justiça concedida no primeiro grau de jurisdição; (ii) estabelecer qual o prazo contratual a ser observado para entrega do imóvel adquirido pela autora; (iii) determinar se o advento da pandemia de COVID-19 caracterizaria, no caso concreto, motivo de força maior apto a justificar a prorrogação do prazo de entrega do imóvel; (iv) avaliar se estariam configurados os pressupostos para o acolhimento da pretensão indenizatória por lucros cessantes e definir o valor devido a este título; (v) analisar se os elementos de prova juntados aos autos seriam suficientes para comprovar o pagamento de juros de obra no período de inadimplemento contratual por parte das empresas rés; e (vi) verificar se seria adequada a proporção da distribuição dos ônus da sucumbência. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. De acordo com o artigo 98, caput, do Código de Processo Civil, a pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios, faz jus à gratuidade de justiça. 3.1. Observado que os elementos de prova carreados aos autos não se mostram aptos a infirmar a declaração de hipossuficiência financeira apresentada pela autora, deve ser mantida a gratuidade de justiça deferida no primeiro grau de jurisdição. 4. O termo de reserva de unidade imobiliária, pelo qual uma das partes (promitente vendedor) se compromete a vender um bem imóvel a outra parte (promissário comprador), a qual se obriga a adquirir a unidade imobiliária mediante condições previamente definidas no instrumento contratual preliminar, se equipara ao contrato de promessa de compra e venda, vinculando as partes contratantes às obrigações pactuadas. 4.1. A alteração de cláusula prevista no contrato preliminar em prejuízo ao consumidor caracteriza hipótese de violação da boa-fé objetiva, devendo ser considerada nula de pleno direito. 5. Tendo em vista que a pandemia de COVID-19 foi declarada pela Organização Mundial de Saúde em data anterior à celebração do termo de reserva de unidade imobiliária, tal evento não caracteriza motivo de força maior apto a justificar a prorrogação do prazo de entrega do bem imóvel. 6. O atraso na entrega de imóvel adquirido em construção frustra a possibilidade de utilização do bem por parte do adquirente, seja para fins de moradia própria ou para obtenção de frutos decorrente de sua locação, o que torna cabível a indenização por lucros cessantes, consoante entendimento firmado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, sob o Tema no 996. 7. Mostra-se adequada a fixação da indenização por lucros cessantes com base em percentual incidente sobre o valor atualizado do imóvel previsto no contrato celebrado pelas partes. 8. Comprovado o pagamento de juros de obra no período posterior ao prazo pactuado para entrega do imóvel, a adquirente faz jus ao ressarcimento do montante desembolsado indevidamente a este título. 9. Impositiva a redistribuição dos ônus de sucumbência, quando não refletir adequadamente a proporção em que as partes decaíram em relação à pretensão deduzida na inicial. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso de apelação interposto pela autora conhecido e parcialmente provido. Recurso de apelação interposto pelas rés conhecido e não provido. Majorados os honorários de sucumbência devidos pelas rés. Tese de julgamento: 1. Deve ser mantida a gratuidade de justiça deferida no primeiro grau de jurisdição quando devidamente comprovada a hipossuficiência financeira alegada pela parte beneficiária. 2. O termo de reserva de unidade imobiliária firmado pelas partes se equipara ao contrato preliminar e vincula os contratantes, devendo ser considerada nula a alteração do prazo de entrega do imóvel prevista em contrato de compra e venda celebrado posteriormente. 3. Apenas circunstâncias supervenientes à celebração do negócio jurídico podem caracterizar motivo de força maior apto a justificar a alteração do prazo de entrega do imóvel objeto de contrato de compra e venda. 4. É devida a indenização por lucros cessantes em virtude de atraso na entrega do imóvel adquirido em fase de construção, porquanto presumido o prejuízo experimentado pelo adquirente, conforme entendimento consolidado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça sob o Tema no 996. 5. O adquirente de bem imóvel em construção faz jus ao ressarcimento dos valores desembolsados para pagamento de juros de obra após o término do prazo estabelecido contratualmente para entrega do bem. 6. As custas processuais e os honorários advocatícios devem ser suportados pelas partes de forma proporcional à sucumbência por elas experimentada. Os recorrentes apontam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 360, inciso I, do Código Civil, sustentando que houve novação contratual, ao argumento de que o contrato de compra e venda substituiu o termo de reserva, estabelecendo novo prazo para entrega do imóvel, razão pela qual não restou configurado o atraso; b) artigo 393 do Código Civil, asseverando que a pandemia de COVID-19 constitui caso fortuito ou força maior, apto a afastar a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, devendo ser reconhecida a excludente de responsabilidade. Invoca divergência jurisprudencial nesse aspecto, com julgados do STJ. Pedem que as futuras publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e há interesse recursal. Em análise aos pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto à apontada ofensa aos artigos 360, inciso I, e 393, ambos do Código Civil, bem como quanto ao invocado dissídio interpretativo. Com efeito, a turma julgadora, após sopesar todo o acervo fático-probatório dos autos, assentou que: Ao contrário do que afirmam as empresas rés, o termo de reserva de unidade imobiliária, no caso em apreço, se equipara ao contrato de promessa de compra e venda, uma vez que uma das partes (promitente vendedor) se compromete a vender um bem imóvel a outra parte (promissário comprador), o qual se obriga a adquirir a unidade imobiliária, mediante condições previamente definidas no instrumento contratual preliminar. Consequentemente, as condições previstas no contrato preliminar vinculam as partes contratantes, na forma estabelecida nos artigos 30 e 48 do Código de Defesa do Consumidor [2]. (ID 75620505); A alteração de cláusula prevista no contrato preliminar em prejuízo ao consumidor caracteriza hipótese de violação da boa-fé objetiva, devendo ser considerada nula de pleno direito. (ID 75620505); O termo de reserva de unidade imobiliária foi celebrado em 14/06/2021 (ID 72548254), quando já haviam sido implementas medidas sanitárias decorrentes da pandemia de COVID-19. Por certo, na data da celebração do termo de reserva de unidade imobiliária, as partes contratantes tinham efetiva ciência acerca de eventuais dificuldades no fornecimento de materiais e insumos, bem como de contratação de mão-de-obra, decorrentes de medidas sanitárias impostas em razão da pandemia de COVID-19. Consequentemente, não se encontra configurado motivo de força maior ou caso fortuito, apto a viabilizar a prorrogação do prazo de entrega do imóvel previsto no termo de reserva de unidade imobiliária. (ID 75620505). E, infirmar tais assertivas é medida que esbarra no veto do enunciado 7 da Súmula do STJ, também aplicável ao recurso especial fundado na alínea “c” do permissivo constitucional (AgInt no AREsp n. 2.783.406/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 24/4/2025). Defiro o pedido de publicação exclusiva em nome do advogado dos recorrentes, WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A017

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0704904-76.2025.8.07.0001 RECORRENTES: IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A RECORRIDA: VANDERLENE NOGUEIRA DOS SANTOS DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE CONHECIMENTO. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA DEFERIDA EM FAVOR DA AUTORA. HIPOSSUFICIÊNCIA FINANCEIRA CARACTERIZADA. MANUTENÇÃO DO BENEFÍCIO. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA E CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRAZO DE ENTREGA. VINCULAÇÃO DA CONSTRUTORA AO PRAZO ESTABELECIDO NO TERMO DE RESERVA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CONFIGURAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. QUANTUM INDENIZATÓRIO CALCULADO COM BASE EM PERCENTUAL DO VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL PREVISTO NO CONTRATO CELEBRADO PELAS PARTES. MANUTENÇÃO. RESSARCIMENTO DE VALORES DESEMBOLSADOS PELO ADQUIRENTE DO IMÓVEL PARA PAGAMENTO DE JUROS DE OBRA. CABIMENTO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA E NÃO EQUIVALENTE. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. NECESSIDADE. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas contra sentença pela qual foram julgados parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial da ação de conhecimento ajuizada por adquirente de imóvel em face de incorporadora e construtora, objetivando a condenação das rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes e o ressarcimento de valores desembolsados a título de juros de obra, em razão do atraso na entrega de unidade habitacional adquirida por meio de contrato de compra e venda, precedido da celebração de termo de reserva de unidade imobiliária. As empresas rés, no recurso de apelação interposto, sustentam que o prazo para entrega do imóvel a ser observado encontra-se estabelecido no contrato de compra e venda, devendo ser desconsiderado o prazo fixado no termo de reserva da unidade imobiliária. Pondera que deve ser reconhecida a ocorrência de motivo de força maior, tendo em vista o advento da pandemia de COVID-19. Assevera que a autora não comprovou o prejuízo alegado a título de lucros cessantes e o pagamento de juros de obra, devendo ser julgado improcedente a pretensão indenizatória deduzida na inicial. A autora, em suas razões recursais, aduz que a indenização por lucros cessantes deve se basear no valor estipulado em novos contratos de compra e venda envolvendo imóveis similares e sustenta haver decaído de parte mínima do pedido inicial, de modo a justificar a condenação das rés ao pagamento da integralidade das custas processuais e dos honorários de sucumbência. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há 6 (seis) questões em discussão: (i) definir se a autora faz jus à gratuidade de justiça concedida no primeiro grau de jurisdição; (ii) estabelecer qual o prazo contratual a ser observado para entrega do imóvel adquirido pela autora; (iii) determinar se o advento da pandemia de COVID-19 caracterizaria, no caso concreto, motivo de força maior apto a justificar a prorrogação do prazo de entrega do imóvel; (iv) avaliar se estariam configurados os pressupostos para o acolhimento da pretensão indenizatória por lucros cessantes e definir o valor devido a este título; (v) analisar se os elementos de prova juntados aos autos seriam suficientes para comprovar o pagamento de juros de obra no período de inadimplemento contratual por parte das empresas rés; e (vi) verificar se seria adequada a proporção da distribuição dos ônus da sucumbência. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. De acordo com o artigo 98, caput, do Código de Processo Civil, a pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios, faz jus à gratuidade de justiça. 3.1. Observado que os elementos de prova carreados aos autos não se mostram aptos a infirmar a declaração de hipossuficiência financeira apresentada pela autora, deve ser mantida a gratuidade de justiça deferida no primeiro grau de jurisdição. 4. O termo de reserva de unidade imobiliária, pelo qual uma das partes (promitente vendedor) se compromete a vender um bem imóvel a outra parte (promissário comprador), a qual se obriga a adquirir a unidade imobiliária mediante condições previamente definidas no instrumento contratual preliminar, se equipara ao contrato de promessa de compra e venda, vinculando as partes contratantes às obrigações pactuadas. 4.1. A alteração de cláusula prevista no contrato preliminar em prejuízo ao consumidor caracteriza hipótese de violação da boa-fé objetiva, devendo ser considerada nula de pleno direito. 5. Tendo em vista que a pandemia de COVID-19 foi declarada pela Organização Mundial de Saúde em data anterior à celebração do termo de reserva de unidade imobiliária, tal evento não caracteriza motivo de força maior apto a justificar a prorrogação do prazo de entrega do bem imóvel. 6. O atraso na entrega de imóvel adquirido em construção frustra a possibilidade de utilização do bem por parte do adquirente, seja para fins de moradia própria ou para obtenção de frutos decorrente de sua locação, o que torna cabível a indenização por lucros cessantes, consoante entendimento firmado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, sob o Tema no 996. 7. Mostra-se adequada a fixação da indenização por lucros cessantes com base em percentual incidente sobre o valor atualizado do imóvel previsto no contrato celebrado pelas partes. 8. Comprovado o pagamento de juros de obra no período posterior ao prazo pactuado para entrega do imóvel, a adquirente faz jus ao ressarcimento do montante desembolsado indevidamente a este título. 9. Impositiva a redistribuição dos ônus de sucumbência, quando não refletir adequadamente a proporção em que as partes decaíram em relação à pretensão deduzida na inicial. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso de apelação interposto pela autora conhecido e parcialmente provido. Recurso de apelação interposto pelas rés conhecido e não provido. Majorados os honorários de sucumbência devidos pelas rés. Tese de julgamento: 1. Deve ser mantida a gratuidade de justiça deferida no primeiro grau de jurisdição quando devidamente comprovada a hipossuficiência financeira alegada pela parte beneficiária. 2. O termo de reserva de unidade imobiliária firmado pelas partes se equipara ao contrato preliminar e vincula os contratantes, devendo ser considerada nula a alteração do prazo de entrega do imóvel prevista em contrato de compra e venda celebrado posteriormente. 3. Apenas circunstâncias supervenientes à celebração do negócio jurídico podem caracterizar motivo de força maior apto a justificar a alteração do prazo de entrega do imóvel objeto de contrato de compra e venda. 4. É devida a indenização por lucros cessantes em virtude de atraso na entrega do imóvel adquirido em fase de construção, porquanto presumido o prejuízo experimentado pelo adquirente, conforme entendimento consolidado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça sob o Tema no 996. 5. O adquirente de bem imóvel em construção faz jus ao ressarcimento dos valores desembolsados para pagamento de juros de obra após o término do prazo estabelecido contratualmente para entrega do bem. 6. As custas processuais e os honorários advocatícios devem ser suportados pelas partes de forma proporcional à sucumbência por elas experimentada. Os recorrentes apontam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 360, inciso I, do Código Civil, sustentando que houve novação contratual, ao argumento de que o contrato de compra e venda substituiu o termo de reserva, estabelecendo novo prazo para entrega do imóvel, razão pela qual não restou configurado o atraso; b) artigo 393 do Código Civil, asseverando que a pandemia de COVID-19 constitui caso fortuito ou força maior, apto a afastar a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel, devendo ser reconhecida a excludente de responsabilidade. Invoca divergência jurisprudencial nesse aspecto, com julgados do STJ. Pedem que as futuras publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e há interesse recursal. Em análise aos pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto à apontada ofensa aos artigos 360, inciso I, e 393, ambos do Código Civil, bem como quanto ao invocado dissídio interpretativo. Com efeito, a turma julgadora, após sopesar todo o acervo fático-probatório dos autos, assentou que: Ao contrário do que afirmam as empresas rés, o termo de reserva de unidade imobiliária, no caso em apreço, se equipara ao contrato de promessa de compra e venda, uma vez que uma das partes (promitente vendedor) se compromete a vender um bem imóvel a outra parte (promissário comprador), o qual se obriga a adquirir a unidade imobiliária, mediante condições previamente definidas no instrumento contratual preliminar. Consequentemente, as condições previstas no contrato preliminar vinculam as partes contratantes, na forma estabelecida nos artigos 30 e 48 do Código de Defesa do Consumidor [2]. (ID 75620505); A alteração de cláusula prevista no contrato preliminar em prejuízo ao consumidor caracteriza hipótese de violação da boa-fé objetiva, devendo ser considerada nula de pleno direito. (ID 75620505); O termo de reserva de unidade imobiliária foi celebrado em 14/06/2021 (ID 72548254), quando já haviam sido implementas medidas sanitárias decorrentes da pandemia de COVID-19. Por certo, na data da celebração do termo de reserva de unidade imobiliária, as partes contratantes tinham efetiva ciência acerca de eventuais dificuldades no fornecimento de materiais e insumos, bem como de contratação de mão-de-obra, decorrentes de medidas sanitárias impostas em razão da pandemia de COVID-19. Consequentemente, não se encontra configurado motivo de força maior ou caso fortuito, apto a viabilizar a prorrogação do prazo de entrega do imóvel previsto no termo de reserva de unidade imobiliária. (ID 75620505). E, infirmar tais assertivas é medida que esbarra no veto do enunciado 7 da Súmula do STJ, também aplicável ao recurso especial fundado na alínea “c” do permissivo constitucional (AgInt no AREsp n. 2.783.406/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 24/4/2025). Defiro o pedido de publicação exclusiva em nome do advogado dos recorrentes, WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A017