Tribunal: TJDFT
Processo: 0703858-26.2024.8.07.0021
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-03-10
Data de publicação: 2025-03-20

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PRAZOS DE ENTREGA DIVERSOS. ABUSIVIDADE. ADOÇÃO DA CLÁUSULA MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO. JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas rés contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condená-las ao ressarcimento dos juros da obra suportados pela autora, além do pagamento de indenização por lucros cessantes.
2. Em suas razões recursais, suscitam preliminar de incompetência em razão do valor da causa. No mérito, defendem que não houve atraso na entrega da obra em razão da pandemia (caso fortuito e de força maior). Pedem que seja concedida a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em questão em pelo menos 1 ano e 10 meses. Sustentam que a alienação do imóvel apenas perfaz-se com a assinatura do contrato de compra e venda, não devendo ser considerado o prazo estipulado no termo de reserva, mas a data contida no Contrato de Compra e Venda. Afirmam ainda que não é devida a indenização a título de juros de obra e lucros cessantes. Requerem a reforma da sentença.
3. Recurso cabível e tempestivo. Preparo recolhido. Contrarrazões apresentadas (ID. 68226144).
4. Preliminar de incompetência. A presente ação tem como objeto indenização em razão de inadimplemento contratual. Assim, o valor da causa mede-se pela extensão do dano e não sobre o valor do contrato. Além disso, não há necessidade de perícia técnica para mensurar o prejuízo experimentado pela autora, bastando meros cálculos aritméticos. Preliminar rejeitada.
5. Cumpre observar que se aplicam ao caso os ditames do Código de Defesa do Consumidor, pois as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2o e 3o daquele diploma legal.
6. O prazo de entrega do empreendimento era 30/12/2021, segundo o termo de reserva, podendo ser prorrogado por mais 180 (cento e oitenta) dias (ID. 68226096). Por outro lado, o contrato de financiamento prevê prazo diverso, 15/05/2023. Embora o contrato com a instituição financeira seja essencial para a concretização da compra e venda, mesmo porque é através do mútuo garantido por alienação fiduciária que se faz o pagamento do preço, é certo que a fixação de dois prazos de entrega põe o consumidor em desvantagem exagerada, tratando, portanto, de prática abusiva, nos termos do art. 51, IV do CDC. Demais disso, não há que se falar em novação, uma vez que não é nem expressa e nem inequívoca a vontade do consumidor nesse sentido (art. 361 do Código Civil).
7. O consumidor, ao celebrar o contrato, tem a legítima expectativa de que o imóvel será entregue no prazo ajustado, sendo esta data, inclusive, bastante relevante na formação da vontade de contratar. Ademais, é vedado ao fornecedor, nos termos do art. 39, XII do CDC, deixar de fixar prazo para concluir sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério. Ainda nos termos do art. 47 do CDC, a interpretação das cláusulas contratuais se dará da forma mais favorável ao consumidor. Havendo cláusulas com fixação de prazos diversos, deve ser adotada aquela com prazo de entrega mais curto, porque mais favorável ao consumidor.
8. Por ocasião do julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. Portanto, o prazo de entrega a ser considerado é aquele previsto no termo de reserva, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.
9. Nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil, o devedor em mora responde pelos prejuízos a que deu causa, os quais abrangem o que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar. Não há que se falar em ocorrência de caso fortuito em razão de escassez de mão de obra. Isso porque construtora de grande experiência no mercado de incorporação não tem como ignorar esse fator, que sequer foi comprovado. A ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada não configura caso fortuito, daí porque não excluem a responsabilidade da empresa construtora. Trata-se, no máximo, de fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade, razão pela qual a requerida deve suportar diante do risco da atividade que exerce. Cumpre observar ainda que a pandemia do coronavírus se iniciou em meados de 2020 e o contrato foi firmado em maio de 2021. Assim, a construtora poderia prever com clareza o fluxo de mão de obra e insumos nesse período.
10. Também no julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.3. É lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo período de tolerância.” Todavia, no caso de atraso na entrega do imóvel, a construtora/incorporadora deverá ser responsável pela indenização de tal pagamento, durante o período moratório, por ser fato imputável somente a ela. Não há reparo a ser feito na sentença.
11. Ainda conforme Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.” Portanto, cabível a indenização pelos danos que a recorrida suportou em razão da privação do uso do imóvel. No que tange ao valor do aluguel, constitui prática comum no mercado se cobrar entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) do valor do imóvel a título de aluguel, sendo esta uma média de preço razoável. Portanto, não há reparo a ser feito na sentença.
12. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
13. A recorrente arcará com os honorários de sucumbência, os quais fixo em 10% do valor da condenação, conforme art. 55 da Lei 9.099/95.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PRAZOS DE ENTREGA DIVERSOS. ABUSIVIDADE. ADOÇÃO DA CLÁUSULA MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO. JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas rés contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condená-las ao ressarcimento dos juros da obra suportados pela autora, além do pagamento de indenização por lucros cessantes.
2. Em suas razões recursais, suscitam preliminar de incompetência em razão do valor da causa. No mérito, defendem que não houve atraso na entrega da obra em razão da pandemia (caso fortuito e de força maior). Pedem que seja concedida a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em questão em pelo menos 1 ano e 10 meses. Sustentam que a alienação do imóvel apenas perfaz-se com a assinatura do contrato de compra e venda, não devendo ser considerado o prazo estipulado no termo de reserva, mas a data contida no Contrato de Compra e Venda. Afirmam ainda que não é devida a indenização a título de juros de obra e lucros cessantes. Requerem a reforma da sentença.
3. Recurso cabível e tempestivo. Preparo recolhido. Contrarrazões apresentadas (ID. 68226144).
4. Preliminar de incompetência. A presente ação tem como objeto indenização em razão de inadimplemento contratual. Assim, o valor da causa mede-se pela extensão do dano e não sobre o valor do contrato. Além disso, não há necessidade de perícia técnica para mensurar o prejuízo experimentado pela autora, bastando meros cálculos aritméticos. Preliminar rejeitada.
5. Cumpre observar que se aplicam ao caso os ditames do Código de Defesa do Consumidor, pois as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2o e 3o daquele diploma legal.
6. O prazo de entrega do empreendimento era 30/12/2021, segundo o termo de reserva, podendo ser prorrogado por mais 180 (cento e oitenta) dias (ID. 68226096). Por outro lado, o contrato de financiamento prevê prazo diverso, 15/05/2023. Embora o contrato com a instituição financeira seja essencial para a concretização da compra e venda, mesmo porque é através do mútuo garantido por alienação fiduciária que se faz o pagamento do preço, é certo que a fixação de dois prazos de entrega põe o consumidor em desvantagem exagerada, tratando, portanto, de prática abusiva, nos termos do art. 51, IV do CDC. Demais disso, não há que se falar em novação, uma vez que não é nem expressa e nem inequívoca a vontade do consumidor nesse sentido (art. 361 do Código Civil).
7. O consumidor, ao celebrar o contrato, tem a legítima expectativa de que o imóvel será entregue no prazo ajustado, sendo esta data, inclusive, bastante relevante na formação da vontade de contratar. Ademais, é vedado ao fornecedor, nos termos do art. 39, XII do CDC, deixar de fixar prazo para concluir sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério. Ainda nos termos do art. 47 do CDC, a interpretação das cláusulas contratuais se dará da forma mais favorável ao consumidor. Havendo cláusulas com fixação de prazos diversos, deve ser adotada aquela com prazo de entrega mais curto, porque mais favorável ao consumidor.
8. Por ocasião do julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. Portanto, o prazo de entrega a ser considerado é aquele previsto no termo de reserva, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias.
9. Nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil, o devedor em mora responde pelos prejuízos a que deu causa, os quais abrangem o que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar. Não há que se falar em ocorrência de caso fortuito em razão de escassez de mão de obra. Isso porque construtora de grande experiência no mercado de incorporação não tem como ignorar esse fator, que sequer foi comprovado. A ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada não configura caso fortuito, daí porque não excluem a responsabilidade da empresa construtora. Trata-se, no máximo, de fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade, razão pela qual a requerida deve suportar diante do risco da atividade que exerce. Cumpre observar ainda que a pandemia do coronavírus se iniciou em meados de 2020 e o contrato foi firmado em maio de 2021. Assim, a construtora poderia prever com clareza o fluxo de mão de obra e insumos nesse período.
10. Também no julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.3. É lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo período de tolerância.” Todavia, no caso de atraso na entrega do imóvel, a construtora/incorporadora deverá ser responsável pela indenização de tal pagamento, durante o período moratório, por ser fato imputável somente a ela. Não há reparo a ser feito na sentença.
11. Ainda conforme Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.” Portanto, cabível a indenização pelos danos que a recorrida suportou em razão da privação do uso do imóvel. No que tange ao valor do aluguel, constitui prática comum no mercado se cobrar entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) do valor do imóvel a título de aluguel, sendo esta uma média de preço razoável. Portanto, não há reparo a ser feito na sentença.
12. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
13. A recorrente arcará com os honorários de sucumbência, os quais fixo em 10% do valor da condenação, conforme art. 55 da Lei 9.099/95.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.