Tribunal: TJDFT
Processo: 0711012-19.2024.8.07.0014
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-09-17
Data de publicação: 2025-10-01

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, para condenar as rés, solidariamente, a pagar ao autor o valor de R$ 4.652,65 (quatro mil seiscentos e cinquenta e dois reais e sessenta e cinco centavos) referente à taxa da obra e (ii) 6.465,65 (seis mil quatrocentos e sessenta e cinco reais e sessenta e cinco centavos) referente aos lucros cessantes. Em sede de embargos declaratórios foi afastada a condenação ao pagamento de multa contratual.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 75212803). Foram ofertadas contrarrazões (ID 75212808).
3. Na origem, o autor ajuizou ação indenizatória de lucros cessantes cumulada com suspensão de cobrança de juros de obra cumulada com danos materiais e morais. Narrou que celebrou com a parte ré um contrato de compromisso de compra e venda do imóvel localizado no ITAPOÃ PARQUE. Pontuou que no momento da venda a promessa de entrega do imóvel era para 30/04/2023, que com o acréscimo de tolerância contratual de 180 dias, o prazo final seria em 28/10/2023. Ressaltou que só receber o imóvel em 19/08/2024, e que durante esse longo período, arcou com aluguel para garantia de sua moradia. Discorreu acerca da correta contagem do prazo para finalização da obra e dos efeitos da pandemia de COVID-19 na construção civil. Frisou que teve que arcar com os juros da obra. Pugnou, também, pela condenação das requeridas ao pagamento de multa contratual moratória e ao pagamento de indenização por danos morais.
4. Em suas razões recursais, as empresas requeridas arguiram preliminar de incompetência do Juízo, sob o argumento de que que o valor do imóvel objeto do contrato excede em 40 vezes o salário-mínimo, e que para a restituição dos juros de obra é necessária a realização de prova técnica, o que demonstra a incompetência do Juizado Especial. Frisaram que o termo de reserva não gera obrigação nenhuma entre as partes, e não obriga o pretenso comprador ao pagamento, tampouco o vendedor a entregar a unidade, não havendo a previsão de qualquer ônus em caso de descumprimento por ambas as partes. Argumentaram que não se pode confundir o termo de reserva com o contrato de compra e venda, já que o primeiro não implica em compromisso vinculativo de aquisição do imóvel, e que só com o contrato de compra e venda é que se pode considerar o prazo para entrega do imóvel. Destacaram que o termo de reserva é um negócio preliminar, que não gera obrigação entre as partes. Sustentaram que o prazo de entrega do imóvel estava claramente estipulado no contrato de compra, com a data final sendo 09/10/2023, devendo ser computado o prazo estabelecido no contrato de compra e venda e não no termo de reserva, e este prazo acrescido de 180 dias e 60 dias para a entrega das chaves não devendo ser contabilizados neste período qualquer indenização a título de juros de obra e lucros cessantes. Pontuaram que, ao longo das tratativas de aquisição do imóvel, foi instalada a pandemia da COVID-19, que ocasionou considerável atraso na totalidade da cadeia produtiva da construção civil. Destacou que, à época, não era possível saber a exata extensão do dano na cadeia de produção, restando demonstrado que o atraso se deu em virtude caso fortuito e força maior. Observaram que não há o que se falar em juros de obra e lucros cessantes, já que não houve comprovação dos referidos juros e que o imóvel possui caráter eminentemente habitacional, não sendo utilizado para exploração comercial, não podendo ser usado para obtenção de lucro. Ao final, requereram o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar a sentença a fim de, preliminarmente, declarar a incompetência do Juizado Especial ou, em caso entendimento diverso, que indefira todos os pedidos da exordial ou que se considere a data estipulada no contrato compra e venda, com os respectivos prazos de tolerância e o indeferimento do pedido de restituição a título de juros de obra e lucros cessantes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. As questões trazidas para análise desta Turma Recursal consistem na incompetência do Juizado Especial, na prorrogação dos prazos para entrega de obras e na natureza jurídica do Termo de Reserva e suas consequências.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
7. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. As provas constantes dos autos são aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e dos lucros cessantes, não havendo qualquer necessidade de realização perícia. Da mesma forma, o proveito econômico da causa não se refere ao valor integral do contrato. Os pedidos formulados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. Preliminar rejeitada.
8. O termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil).
9. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 75212392, p. 1) o bem deveria ser entregue em 30/04/2023, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 75212394, p. 6/7, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que se trata de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024 e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023).
13. Da fixação do percentual a título de lucros cessantes. Com base no critério objetivo acima especificado, relativo ao parâmetro do valor da locação, a fixação do prejuízo material deve equivaler ao valor mensal correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, a contar de 10/2023 até 08/2024, conforme estabelecido na sentença.
IV. DISPOSITIVO
14. Recurso conhecido. Preliminar de incompetência do Juízo rejeitada. No mérito, não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
15. Custas recolhidas. Condenados os recorrentes vencidos ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos, para condenar as rés, solidariamente, a pagar ao autor o valor de R$ 4.652,65 (quatro mil seiscentos e cinquenta e dois reais e sessenta e cinco centavos) referente à taxa da obra e (ii) 6.465,65 (seis mil quatrocentos e sessenta e cinco reais e sessenta e cinco centavos) referente aos lucros cessantes. Em sede de embargos declaratórios foi afastada a condenação ao pagamento de multa contratual.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 75212803). Foram ofertadas contrarrazões (ID 75212808).
3. Na origem, o autor ajuizou ação indenizatória de lucros cessantes cumulada com suspensão de cobrança de juros de obra cumulada com danos materiais e morais. Narrou que celebrou com a parte ré um contrato de compromisso de compra e venda do imóvel localizado no ITAPOÃ PARQUE. Pontuou que no momento da venda a promessa de entrega do imóvel era para 30/04/2023, que com o acréscimo de tolerância contratual de 180 dias, o prazo final seria em 28/10/2023. Ressaltou que só receber o imóvel em 19/08/2024, e que durante esse longo período, arcou com aluguel para garantia de sua moradia. Discorreu acerca da correta contagem do prazo para finalização da obra e dos efeitos da pandemia de COVID-19 na construção civil. Frisou que teve que arcar com os juros da obra. Pugnou, também, pela condenação das requeridas ao pagamento de multa contratual moratória e ao pagamento de indenização por danos morais.
4. Em suas razões recursais, as empresas requeridas arguiram preliminar de incompetência do Juízo, sob o argumento de que que o valor do imóvel objeto do contrato excede em 40 vezes o salário-mínimo, e que para a restituição dos juros de obra é necessária a realização de prova técnica, o que demonstra a incompetência do Juizado Especial. Frisaram que o termo de reserva não gera obrigação nenhuma entre as partes, e não obriga o pretenso comprador ao pagamento, tampouco o vendedor a entregar a unidade, não havendo a previsão de qualquer ônus em caso de descumprimento por ambas as partes. Argumentaram que não se pode confundir o termo de reserva com o contrato de compra e venda, já que o primeiro não implica em compromisso vinculativo de aquisição do imóvel, e que só com o contrato de compra e venda é que se pode considerar o prazo para entrega do imóvel. Destacaram que o termo de reserva é um negócio preliminar, que não gera obrigação entre as partes. Sustentaram que o prazo de entrega do imóvel estava claramente estipulado no contrato de compra, com a data final sendo 09/10/2023, devendo ser computado o prazo estabelecido no contrato de compra e venda e não no termo de reserva, e este prazo acrescido de 180 dias e 60 dias para a entrega das chaves não devendo ser contabilizados neste período qualquer indenização a título de juros de obra e lucros cessantes. Pontuaram que, ao longo das tratativas de aquisição do imóvel, foi instalada a pandemia da COVID-19, que ocasionou considerável atraso na totalidade da cadeia produtiva da construção civil. Destacou que, à época, não era possível saber a exata extensão do dano na cadeia de produção, restando demonstrado que o atraso se deu em virtude caso fortuito e força maior. Observaram que não há o que se falar em juros de obra e lucros cessantes, já que não houve comprovação dos referidos juros e que o imóvel possui caráter eminentemente habitacional, não sendo utilizado para exploração comercial, não podendo ser usado para obtenção de lucro. Ao final, requereram o conhecimento do recurso e o seu provimento para reformar a sentença a fim de, preliminarmente, declarar a incompetência do Juizado Especial ou, em caso entendimento diverso, que indefira todos os pedidos da exordial ou que se considere a data estipulada no contrato compra e venda, com os respectivos prazos de tolerância e o indeferimento do pedido de restituição a título de juros de obra e lucros cessantes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. As questões trazidas para análise desta Turma Recursal consistem na incompetência do Juizado Especial, na prorrogação dos prazos para entrega de obras e na natureza jurídica do Termo de Reserva e suas consequências.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
7. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. As provas constantes dos autos são aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e dos lucros cessantes, não havendo qualquer necessidade de realização perícia. Da mesma forma, o proveito econômico da causa não se refere ao valor integral do contrato. Os pedidos formulados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. Preliminar rejeitada.
8. O termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil).
9. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 75212392, p. 1) o bem deveria ser entregue em 30/04/2023, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 75212394, p. 6/7, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que se trata de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024 e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023).
13. Da fixação do percentual a título de lucros cessantes. Com base no critério objetivo acima especificado, relativo ao parâmetro do valor da locação, a fixação do prejuízo material deve equivaler ao valor mensal correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, a contar de 10/2023 até 08/2024, conforme estabelecido na sentença.
IV. DISPOSITIVO
14. Recurso conhecido. Preliminar de incompetência do Juízo rejeitada. No mérito, não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
15. Custas recolhidas. Condenados os recorrentes vencidos ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.