Tribunal: TJDFT
Processo: 0709010-34.2023.8.07.0007
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-31
Data de publicação: 2025-08-20

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IPTU. VALOR EFETIVAMENTE PAGO. LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A 25% DO MONTANTE PAGO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO E DE DESPESAS DE CORRETAGEM NÃO SUPORTADAS PELA PROMITENTE VENDEDORA. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível e apelo adesivo interpostos contra sentença em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos em promessa de compra e venda de imóvel. As partes discutem (i) prescrição da pretensão referente à comissão de corretagem; (ii) validade e percentual da cláusula penal; (iii) retenção de valor referente à corretagem; (iv) possibilidade de cobrança de taxa de fruição; (v) responsabilidade pelo pagamento do IPTU; e (vi) definição do valor efetivamente pago pela compradora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há seis questões em discussão: (i) verificar se há prescrição quanto à pretensão relacionada à comissão de corretagem; (ii) determinar a validade e eventual limitação da cláusula penal estipulada; (iii) examinar se é possível a retenção de valores a título de comissão de corretagem; (iv) avaliar a possibilidade de cobrança da taxa de fruição; (v) definir a responsabilidade pelo pagamento do IPTU; e (vi) apurar o valor efetivamente pago pela compradora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A alegação de prescrição quanto à comissão de corretagem não merece conhecimento, pois não constitui objeto do pedido principal, tratando-se de matéria alheia à controvérsia submetida ao Judiciário.
4. A cláusula penal estipulada em 26% do valor do contrato viola o art. 51, IV, do CDC por conferir vantagem manifestamente excessiva à vendedora, impondo-se sua limitação a 25% do valor pago, conforme entendimento consolidado no STJ.
5. A retenção de valores a título de comissão de corretagem, promoção e publicidade é indevida quando tais despesas não foram suportadas pela promitente vendedora, sob pena de enriquecimento sem causa (CC, art. 884).
6. A taxa de fruição não é cabível em contratos de promessa de compra e venda de terrenos não edificados, por ausência de utilização do bem e de enriquecimento sem causa do comprador, segundo orientação pacífica do STJ.
7. A cláusula contratual que atribui à compradora a responsabilidade pelo IPTU durante a vigência do contrato é válida, mas inaplicável no caso concreto, pois os tributos cobrados referem-se a período posterior ao cancelamento contratual e não há prova de que a compradora tenha mantido a posse após a notificação de rescisão.
8. A divergência quanto ao valor efetivamente pago pela compradora (R$ 77.539,10 x R$ 83.634,80) não restou dirimida por prova inequívoca, razão pela qual deverá ser apurada na fase de liquidação de sentença, não integrando o reembolso a quantia paga a título de comissão de corretagem.
IV. DISPOSITIVO
9. Recursos conhecidos e não providos.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 350, 1.013, § 1o, e 85, § 11; CC, arts. 412 e 884; CDC, art. 51, IV.Jurisprudência relevante citada: STJ, EAg no 1.138.183/PE, Rel. Min. Sidnei Beneti, Segunda Seção, j. 27.06.2012, DJe 04.10.2012; STJ, REsp no 1.863.007/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 23.03.2021, DJe 26.03.2021; STJ, AgInt no REsp no 2.077.588/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 04.03.2024, DJe 07.03.2024; STJ, AgInt no AREsp no 2.148.949/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 08.04.2024, DJe 11.04.202

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Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IPTU. VALOR EFETIVAMENTE PAGO. LIMITAÇÃO DA RETENÇÃO A 25% DO MONTANTE PAGO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO E DE DESPESAS DE CORRETAGEM NÃO SUPORTADAS PELA PROMITENTE VENDEDORA. RECURSOS CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível e apelo adesivo interpostos contra sentença em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos em promessa de compra e venda de imóvel. As partes discutem (i) prescrição da pretensão referente à comissão de corretagem; (ii) validade e percentual da cláusula penal; (iii) retenção de valor referente à corretagem; (iv) possibilidade de cobrança de taxa de fruição; (v) responsabilidade pelo pagamento do IPTU; e (vi) definição do valor efetivamente pago pela compradora.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há seis questões em discussão: (i) verificar se há prescrição quanto à pretensão relacionada à comissão de corretagem; (ii) determinar a validade e eventual limitação da cláusula penal estipulada; (iii) examinar se é possível a retenção de valores a título de comissão de corretagem; (iv) avaliar a possibilidade de cobrança da taxa de fruição; (v) definir a responsabilidade pelo pagamento do IPTU; e (vi) apurar o valor efetivamente pago pela compradora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A alegação de prescrição quanto à comissão de corretagem não merece conhecimento, pois não constitui objeto do pedido principal, tratando-se de matéria alheia à controvérsia submetida ao Judiciário.
4. A cláusula penal estipulada em 26% do valor do contrato viola o art. 51, IV, do CDC por conferir vantagem manifestamente excessiva à vendedora, impondo-se sua limitação a 25% do valor pago, conforme entendimento consolidado no STJ.
5. A retenção de valores a título de comissão de corretagem, promoção e publicidade é indevida quando tais despesas não foram suportadas pela promitente vendedora, sob pena de enriquecimento sem causa (CC, art. 884).
6. A taxa de fruição não é cabível em contratos de promessa de compra e venda de terrenos não edificados, por ausência de utilização do bem e de enriquecimento sem causa do comprador, segundo orientação pacífica do STJ.
7. A cláusula contratual que atribui à compradora a responsabilidade pelo IPTU durante a vigência do contrato é válida, mas inaplicável no caso concreto, pois os tributos cobrados referem-se a período posterior ao cancelamento contratual e não há prova de que a compradora tenha mantido a posse após a notificação de rescisão.
8. A divergência quanto ao valor efetivamente pago pela compradora (R$ 77.539,10 x R$ 83.634,80) não restou dirimida por prova inequívoca, razão pela qual deverá ser apurada na fase de liquidação de sentença, não integrando o reembolso a quantia paga a título de comissão de corretagem.
IV. DISPOSITIVO
9. Recursos conhecidos e não providos.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 350, 1.013, § 1o, e 85, § 11; CC, arts. 412 e 884; CDC, art. 51, IV.Jurisprudência relevante citada: STJ, EAg no 1.138.183/PE, Rel. Min. Sidnei Beneti, Segunda Seção, j. 27.06.2012, DJe 04.10.2012; STJ, REsp no 1.863.007/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 23.03.2021, DJe 26.03.2021; STJ, AgInt no REsp no 2.077.588/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 04.03.2024, DJe 07.03.2024; STJ, AgInt no AREsp no 2.148.949/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 08.04.2024, DJe 11.04.202

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