Tribunal: TJDFT
Processo: 0735703-39.2024.8.07.0001
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-08
Data de publicação: 2025-05-14

Ementa:
Ementa: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO IRREGULAR. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DE DESPESAS COM REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL OU DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR ATRIBUINDO TAL OBRIGAÇÃO AO ADQUIRENTE/PROPRIETÁRIO DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO DEDUZIDA NA INICIAL.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por adquirente de unidade imobiliária em loteamento irregular contra sentença que a condenou ao pagamento de valores referentes ao rateio de despesas realizadas pela empreendedora para a regularização fundiária e implantação de infraestrutura. A d. Magistrada sentenciante acolheu a pretensão deduzida na inicial e condenou a apelante ao pagamento do montante indicado na inicial a este título. A apelante sustenta que a responsabilidade pelo custeio de tais despesas deve ser atribuída exclusivamente à autora, por ser a empresa responsável pela implantação irregular do loteamento e porque a pretensão deduzida na inicial não encontra amparo na legislação de regência ou em deliberação da assembleia geral de proprietários das unidades imobiliárias que integram o loteamento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o adquirente de unidade imobiliária em loteamento irregular pode ser compelido a ressarcir a empreendedora pelas despesas com a regularização fundiária e implantação de infraestrutura; (ii) determinar se houve previsão contratual ou deliberação assemblear válida atribuindo tal obrigação ao adquirente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A obrigação legal de promover a regularização do loteamento e arcar com as despesas correlatas é exclusiva do empreendedor, conforme estabelece a Lei no 6.766/1979.
3.1. A transferência da responsabilidade de custeio de despesas com a implantação e regularização de loteamento para os adquirentes das unidades imobiliárias somente pode ser admitida quando houver previsão contratual ou deliberação da assembleia geral de moradores nesse sentido.
3.2. O contrato de cessão de direitos originário que deu origem à aquisição da propriedade do imóvel pela parte ré não atribui ao adquirente a obrigação de custear despesas com regularização fundiária, tampouco há cláusula contratual autorizando a cobrança posterior de valores a este título.
3.3. A inexistência de deliberação assemblear válida que autorize o ressarcimento do montante desembolsado pela empreendedora do loteamento para fins de regularização fundiária, torna inviabilizada a cobrança judicial de valores a este título.
4. A tentativa da autora de repassar aos adquirentes os custos da regularização do loteamento, sem previsão em lei, em cláusula contratual ou em deliberação assemblear específica, configura violação ao princípio pacta sunt servanda, de inegável proeminência no Código Civil de 1916, vigente à época da celebração do negócio jurídico, bem como à boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais, por se tratar de um princípio geral do direito.
IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Recurso de apelação conhecido e provido. Pedido inicial julgado improcedente.
Tese de julgamento:
1. O empreendedor de loteamento irregular é, em regra, o responsável pelas despesas com a regularização fundiária e implantação de infraestrutura, de modo que a transferência da responsabilidade pelo custeio de tais encargos aos adquirentes das unidades imobiliárias somente pode ser admitida mediante previsão contratual ou deliberação da assembleia de moradores.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXVI; Lei no 6.766/1979, arts. 2o, §§ 4o a 6o, 12, 18, 37, 38, 39, 41, 50, 51; Código Civil de 1916; CPC, art. 85, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, APC no 0730034-10.2021.8.07.0001, Rel. Des. Arnoldo Camanho de Assis, j. 13.12.2023; APC no 0742930-85.2021.8.07.0001, Rel. Des. Robson Teixeira de Freitas, j. 18.05.2023; APC no 0723335-03.2021.8.07.0001, Rel. Des. Arnoldo Camanho de Assis, j. 05.07.2023.

Inteiro teor:
Ementa: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO IRREGULAR. PRETENSÃO DE RESSARCIMENTO DE DESPESAS COM REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL OU DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR ATRIBUINDO TAL OBRIGAÇÃO AO ADQUIRENTE/PROPRIETÁRIO DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. IMPROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO DEDUZIDA NA INICIAL.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por adquirente de unidade imobiliária em loteamento irregular contra sentença que a condenou ao pagamento de valores referentes ao rateio de despesas realizadas pela empreendedora para a regularização fundiária e implantação de infraestrutura. A d. Magistrada sentenciante acolheu a pretensão deduzida na inicial e condenou a apelante ao pagamento do montante indicado na inicial a este título. A apelante sustenta que a responsabilidade pelo custeio de tais despesas deve ser atribuída exclusivamente à autora, por ser a empresa responsável pela implantação irregular do loteamento e porque a pretensão deduzida na inicial não encontra amparo na legislação de regência ou em deliberação da assembleia geral de proprietários das unidades imobiliárias que integram o loteamento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o adquirente de unidade imobiliária em loteamento irregular pode ser compelido a ressarcir a empreendedora pelas despesas com a regularização fundiária e implantação de infraestrutura; (ii) determinar se houve previsão contratual ou deliberação assemblear válida atribuindo tal obrigação ao adquirente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A obrigação legal de promover a regularização do loteamento e arcar com as despesas correlatas é exclusiva do empreendedor, conforme estabelece a Lei no 6.766/1979.
3.1. A transferência da responsabilidade de custeio de despesas com a implantação e regularização de loteamento para os adquirentes das unidades imobiliárias somente pode ser admitida quando houver previsão contratual ou deliberação da assembleia geral de moradores nesse sentido.
3.2. O contrato de cessão de direitos originário que deu origem à aquisição da propriedade do imóvel pela parte ré não atribui ao adquirente a obrigação de custear despesas com regularização fundiária, tampouco há cláusula contratual autorizando a cobrança posterior de valores a este título.
3.3. A inexistência de deliberação assemblear válida que autorize o ressarcimento do montante desembolsado pela empreendedora do loteamento para fins de regularização fundiária, torna inviabilizada a cobrança judicial de valores a este título.
4. A tentativa da autora de repassar aos adquirentes os custos da regularização do loteamento, sem previsão em lei, em cláusula contratual ou em deliberação assemblear específica, configura violação ao princípio pacta sunt servanda, de inegável proeminência no Código Civil de 1916, vigente à época da celebração do negócio jurídico, bem como à boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais, por se tratar de um princípio geral do direito.
IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Recurso de apelação conhecido e provido. Pedido inicial julgado improcedente.
Tese de julgamento:
1. O empreendedor de loteamento irregular é, em regra, o responsável pelas despesas com a regularização fundiária e implantação de infraestrutura, de modo que a transferência da responsabilidade pelo custeio de tais encargos aos adquirentes das unidades imobiliárias somente pode ser admitida mediante previsão contratual ou deliberação da assembleia de moradores.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXVI; Lei no 6.766/1979, arts. 2o, §§ 4o a 6o, 12, 18, 37, 38, 39, 41, 50, 51; Código Civil de 1916; CPC, art. 85, § 2o.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, APC no 0730034-10.2021.8.07.0001, Rel. Des. Arnoldo Camanho de Assis, j. 13.12.2023; APC no 0742930-85.2021.8.07.0001, Rel. Des. Robson Teixeira de Freitas, j. 18.05.2023; APC no 0723335-03.2021.8.07.0001, Rel. Des. Arnoldo Camanho de Assis, j. 05.07.2023.