Tribunal: TJDFT
Processo: 0741890-63.2024.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-09-18

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0741890-63.2024.8.07.0001 RECORRENTE: ENERGÉTICA - CENTRO DE FISIOTERAPIA, MEDICINA E ODONTOLOGIA LTDA RECORRIDA: MANCHESTER GESTÃO IMOBILIÁRIA LTDA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. COBRANÇA DE ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO. TAXA CONDOMINIAL E IPTU. INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO. QUESTIONAMENTOS SOBRE VALORES COBRADOS PELO CONDOMÍNIO. DISCUSSÃO EM AÇÃO AUTÔNOMA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de cobrança ajuizada por locadora contra locatário comercial objetivando o ressarcimento de valores pagos a título de taxas condominiais e IPTU de imóvel locado, referentes a débitos vencidos no ano de 2024. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão central consiste em determinar se a inadimplência do locatário quanto ao pagamento de acessórios da locação pode ser justificada por alegações de divergências nos valores cobrados pelo condomínio, sem prévia discussão judicial específica com o administrador condominial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato de locação estabelece expressamente a obrigação do locatário de arcar com as despesas acessórias da locação, incluindo taxas condominiais e IPTU, em conformidade com o artigo 23, inciso I, da Lei no 8.245/91. 4. A parte autora cumpriu com seu ônus probatório ao demonstrar o fato constitutivo de seu direito mediante a juntada de documentos que comprovam os débitos tributários em aberto durante a vigência contratual. 5. O locatário permaneceu por aproximadamente 9 (nove) anos cumprindo regularmente as obrigações acessórias, demonstrando conhecimento pleno das condições contratuais e dos valores praticados. 6. Eventuais divergências sobre valores cobrados pelo condomínio devem ser objeto de discussão em ação própria com a participação do administrador condominial, não podendo justificar o descumprimento das obrigações contratuais assumidas perante o locador. 7. A tentativa tardia de questionar a metodologia de cobrança do condomínio, após o início da inadimplência, caracteriza estratégia processual que não elide a responsabilidade contratual assumida. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A obrigação contratual de pagamento de acessórios da locação permanece íntegra independentemente de eventuais questionamentos sobre a metodologia de cobrança empregada pelo condomínio. 2. Questionamentos sobre valores cobrados pelo condomínio devem ser discutidos em ação própria com a participação do administrador condominial, não servindo como justificativa para inadimplência nas obrigações locatícias. Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/91, art. 23, I; CPC, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: Não aplicável. A parte recorrente alega violação ao artigo 369 do Código de Processo Civil, ao argumento de que a cobrança de IPTU não poderia ter sido admitida sem comprovação clara e específica do valor correspondente à fração locada, o que teria ofendido o dever de demonstração inequívoca da obrigação exigida. Afirma que a ausência de prova documental precisa quanto à metragem e à inscrição individualizada do imóvel comprometeria a validade da cobrança e impediria a responsabilização da parte locatária. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir no tocante ao indicado vilipêndio ao artigo 369 do CPC. Isso porque o órgão julgador, após detida análise dos autos, assentou: “Na espécie, a análise do caderno processual indica que o contrato de locação comercial firmado entre as partes estabelece de forma cristalina a obrigação do locatário de arcar com as despesas acessórias da locação, incluindo expressamente taxas condominiais e IPTU/TLP (...). De outro lado, a parte autora, ora apelada, cumpriu com seu ônus de demonstrar o fato constitutivo de seu direito na medida em que os documentos de ID 73154118 a ID 73154124 sinalizam os débitos tributários parcelados e em aberto durante o período da vigência do contrato, argumento sem contraposição da parte adversa pela juntada da prova que atestasse o efetivo adimplemento da obrigação tributária. A apelante alega divergências nos valores cobrados pelo condomínio e falta de clareza na cobrança de IPTU proporcional. Contudo, tais argumentos não têm o condão de afastar sua obrigação contratual (...). Em que pese a alegação da ré no sentido de haver divergência entre os valores cobrados pelo Condomínio Shopping Conjunto Nacional de Brasília – CNB, tais fatos devem ser objeto de discussão por meio de ação própria, com a participação do referido condomínio, e não por meio desta ação, cujo objeto é o cumprimento de disposições previstas no contrato de locação firmado entre o autor (locador) e a ré (locatária) (ID 73154278 – pág. 3). Com efeito, a obrigação contratual de pagamento dos acessórios da locação permanece íntegra independentemente de eventuais questionamentos sobre a metodologia de cobrança empregada pelo condomínio, os quais devem ser objeto de discussão em ação própria com a participação do administrador condominial. Ademais, o conjunto probatório dos autos demonstra que: a apelante permaneceu por aproximadamente 9 (nove) anos cumprindo regularmente as obrigações acessórias (...). Tais elementos probatórios convergem para demonstrar que a apelante conhecia plenamente suas obrigações contratuais e os valores praticados, tendo cumprido regularmente tais obrigações por quase uma década, não sendo crível que somente em 2024 tenha descoberto supostas irregularidades nas cobranças” (ID 74951773). Nesse passo, Assim, “Considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.616.085/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/12/2024, DJe de 5/12/2024). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A027

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0741890-63.2024.8.07.0001 RECORRENTE: ENERGÉTICA - CENTRO DE FISIOTERAPIA, MEDICINA E ODONTOLOGIA LTDA RECORRIDA: MANCHESTER GESTÃO IMOBILIÁRIA LTDA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. COBRANÇA DE ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO. TAXA CONDOMINIAL E IPTU. INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO. QUESTIONAMENTOS SOBRE VALORES COBRADOS PELO CONDOMÍNIO. DISCUSSÃO EM AÇÃO AUTÔNOMA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Ação de cobrança ajuizada por locadora contra locatário comercial objetivando o ressarcimento de valores pagos a título de taxas condominiais e IPTU de imóvel locado, referentes a débitos vencidos no ano de 2024. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão central consiste em determinar se a inadimplência do locatário quanto ao pagamento de acessórios da locação pode ser justificada por alegações de divergências nos valores cobrados pelo condomínio, sem prévia discussão judicial específica com o administrador condominial. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato de locação estabelece expressamente a obrigação do locatário de arcar com as despesas acessórias da locação, incluindo taxas condominiais e IPTU, em conformidade com o artigo 23, inciso I, da Lei no 8.245/91. 4. A parte autora cumpriu com seu ônus probatório ao demonstrar o fato constitutivo de seu direito mediante a juntada de documentos que comprovam os débitos tributários em aberto durante a vigência contratual. 5. O locatário permaneceu por aproximadamente 9 (nove) anos cumprindo regularmente as obrigações acessórias, demonstrando conhecimento pleno das condições contratuais e dos valores praticados. 6. Eventuais divergências sobre valores cobrados pelo condomínio devem ser objeto de discussão em ação própria com a participação do administrador condominial, não podendo justificar o descumprimento das obrigações contratuais assumidas perante o locador. 7. A tentativa tardia de questionar a metodologia de cobrança do condomínio, após o início da inadimplência, caracteriza estratégia processual que não elide a responsabilidade contratual assumida. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A obrigação contratual de pagamento de acessórios da locação permanece íntegra independentemente de eventuais questionamentos sobre a metodologia de cobrança empregada pelo condomínio. 2. Questionamentos sobre valores cobrados pelo condomínio devem ser discutidos em ação própria com a participação do administrador condominial, não servindo como justificativa para inadimplência nas obrigações locatícias. Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/91, art. 23, I; CPC, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada: Não aplicável. A parte recorrente alega violação ao artigo 369 do Código de Processo Civil, ao argumento de que a cobrança de IPTU não poderia ter sido admitida sem comprovação clara e específica do valor correspondente à fração locada, o que teria ofendido o dever de demonstração inequívoca da obrigação exigida. Afirma que a ausência de prova documental precisa quanto à metragem e à inscrição individualizada do imóvel comprometeria a validade da cobrança e impediria a responsabilização da parte locatária. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir no tocante ao indicado vilipêndio ao artigo 369 do CPC. Isso porque o órgão julgador, após detida análise dos autos, assentou: “Na espécie, a análise do caderno processual indica que o contrato de locação comercial firmado entre as partes estabelece de forma cristalina a obrigação do locatário de arcar com as despesas acessórias da locação, incluindo expressamente taxas condominiais e IPTU/TLP (...). De outro lado, a parte autora, ora apelada, cumpriu com seu ônus de demonstrar o fato constitutivo de seu direito na medida em que os documentos de ID 73154118 a ID 73154124 sinalizam os débitos tributários parcelados e em aberto durante o período da vigência do contrato, argumento sem contraposição da parte adversa pela juntada da prova que atestasse o efetivo adimplemento da obrigação tributária. A apelante alega divergências nos valores cobrados pelo condomínio e falta de clareza na cobrança de IPTU proporcional. Contudo, tais argumentos não têm o condão de afastar sua obrigação contratual (...). Em que pese a alegação da ré no sentido de haver divergência entre os valores cobrados pelo Condomínio Shopping Conjunto Nacional de Brasília – CNB, tais fatos devem ser objeto de discussão por meio de ação própria, com a participação do referido condomínio, e não por meio desta ação, cujo objeto é o cumprimento de disposições previstas no contrato de locação firmado entre o autor (locador) e a ré (locatária) (ID 73154278 – pág. 3). Com efeito, a obrigação contratual de pagamento dos acessórios da locação permanece íntegra independentemente de eventuais questionamentos sobre a metodologia de cobrança empregada pelo condomínio, os quais devem ser objeto de discussão em ação própria com a participação do administrador condominial. Ademais, o conjunto probatório dos autos demonstra que: a apelante permaneceu por aproximadamente 9 (nove) anos cumprindo regularmente as obrigações acessórias (...). Tais elementos probatórios convergem para demonstrar que a apelante conhecia plenamente suas obrigações contratuais e os valores praticados, tendo cumprido regularmente tais obrigações por quase uma década, não sendo crível que somente em 2024 tenha descoberto supostas irregularidades nas cobranças” (ID 74951773). Nesse passo, Assim, “Considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.616.085/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/12/2024, DJe de 5/12/2024). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A027