Tribunal: TJDFT
Processo: 0735678-26.2024.8.07.0001
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-05
Data de publicação: 2025-11-11

Ementa:
Ementa. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE ENCARGOS COM REGULARIZAÇÃO DE LOTEAMENTO. REPASSE DE CUSTOS AOS ADQUIRENTES. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL OU CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. A apelação interposta pela parte autora visa à reforma da sentença de improcedência do pedido de ressarcimento de valores relativos à regularização fundiária do loteamento “Belvedere Green”.
2. Fatos relevantes. (i) parcelamento da Fazenda Taboquinha e comercialização dos lotes por cessão de direitos; (ii) regularização do loteamento pela parte autora, com custos arcados integralmente; (iii) tentativa de cobrança dos condôminos, inclusive da parte ré, após aprovação do projeto urbanístico; (iv) ausência de previsão contratual ou deliberação assemblear vinculante quanto à obrigação de pagamento desses custos.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a apelada é parte legitima para figurar no polo passivo da demanda; (ii) a pretensão de ressarcimento se encontra prescrita; (iii) os adquirentes de lotes podem ser compelidos ao ressarcimento dos custos de regularização fundiária assumidos pela loteadora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A parte ré, na condição de adquirente de lote em loteamento cuja regularização motivou o adiantamento de valores pela parte autora, integra a alegada cadeia obrigacional e detém interesse jurídico direto na controvérsia. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva.
5. A pretensão se fundamenta em dívida oriunda de suposto ajuste celebrado entre a parte autora e os condôminos, por meio de assembleia (responsabilidade contratual), de sorte a ser aplicado o prazo prescricional decenal. Prejudicial de mérito não acolhida.
6. Além de ser vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado, a implantação de toda a infraestrutura é de responsabilidade do empreendedor. (Lei n.o 6.766/1979, art. 37 c/c CC, art. 1.358-A, § 3o).
7. No caso concreto é de se constatar que o contrato de compra e venda entabulado não prevê a transferência dos referidos custos de regularização e implementação de infraestrutura do loteamento aos compradores, ficando ajustada a venda do terreno de forma livre e desembaraçada de qualquer ônus. Além disso, não consta expressa assunção dessa obrigação nas assembleias condominiais.
8. Nessa perspectiva, a cobrança realizada posteriormente à regularização, através de comunicado, carece de consistência contratual ou legal, além de contrariar a função social do contrato e o princípio da transparência.
IV. DISPOSITIVO
9. Apelação conhecida. Preliminar rejeitada. Não acolhida a prejudicial de prescrição. No mérito, desprovida.
___________________________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.358-A, § 3o; CPC, arts. 17, 85, § 11; CDC, arts. 4o, 6o, 46 e 47; Lei no 6.766/1979, art. 37.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, acórdão 1282176, Rel. Des. Robson Barbosa de Azevedo, Quinta Turma Cível, j. 18.9.2020; TJDFT, acórdão 1703613, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, Segunda Turma Cível, j. 31.05.2023; TJDFT, acórdão 2005725, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, Segunda Turma Cível, j. 11.06.2025; TJDFT, acórdão 2014536, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, Segunda Turma Cível, j. 08.07.2025.

Inteiro teor:
Ementa. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE ENCARGOS COM REGULARIZAÇÃO DE LOTEAMENTO. REPASSE DE CUSTOS AOS ADQUIRENTES. AUSÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL OU CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. A apelação interposta pela parte autora visa à reforma da sentença de improcedência do pedido de ressarcimento de valores relativos à regularização fundiária do loteamento “Belvedere Green”.
2. Fatos relevantes. (i) parcelamento da Fazenda Taboquinha e comercialização dos lotes por cessão de direitos; (ii) regularização do loteamento pela parte autora, com custos arcados integralmente; (iii) tentativa de cobrança dos condôminos, inclusive da parte ré, após aprovação do projeto urbanístico; (iv) ausência de previsão contratual ou deliberação assemblear vinculante quanto à obrigação de pagamento desses custos.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se: (i) a apelada é parte legitima para figurar no polo passivo da demanda; (ii) a pretensão de ressarcimento se encontra prescrita; (iii) os adquirentes de lotes podem ser compelidos ao ressarcimento dos custos de regularização fundiária assumidos pela loteadora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A parte ré, na condição de adquirente de lote em loteamento cuja regularização motivou o adiantamento de valores pela parte autora, integra a alegada cadeia obrigacional e detém interesse jurídico direto na controvérsia. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva.
5. A pretensão se fundamenta em dívida oriunda de suposto ajuste celebrado entre a parte autora e os condôminos, por meio de assembleia (responsabilidade contratual), de sorte a ser aplicado o prazo prescricional decenal. Prejudicial de mérito não acolhida.
6. Além de ser vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado, a implantação de toda a infraestrutura é de responsabilidade do empreendedor. (Lei n.o 6.766/1979, art. 37 c/c CC, art. 1.358-A, § 3o).
7. No caso concreto é de se constatar que o contrato de compra e venda entabulado não prevê a transferência dos referidos custos de regularização e implementação de infraestrutura do loteamento aos compradores, ficando ajustada a venda do terreno de forma livre e desembaraçada de qualquer ônus. Além disso, não consta expressa assunção dessa obrigação nas assembleias condominiais.
8. Nessa perspectiva, a cobrança realizada posteriormente à regularização, através de comunicado, carece de consistência contratual ou legal, além de contrariar a função social do contrato e o princípio da transparência.
IV. DISPOSITIVO
9. Apelação conhecida. Preliminar rejeitada. Não acolhida a prejudicial de prescrição. No mérito, desprovida.
___________________________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.358-A, § 3o; CPC, arts. 17, 85, § 11; CDC, arts. 4o, 6o, 46 e 47; Lei no 6.766/1979, art. 37.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, acórdão 1282176, Rel. Des. Robson Barbosa de Azevedo, Quinta Turma Cível, j. 18.9.2020; TJDFT, acórdão 1703613, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, Segunda Turma Cível, j. 31.05.2023; TJDFT, acórdão 2005725, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, Segunda Turma Cível, j. 11.06.2025; TJDFT, acórdão 2014536, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, Segunda Turma Cível, j. 08.07.2025.