Tribunal: TJDFT
Processo: 0705118-41.2024.8.07.0021
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-04-14
Data de publicação: 2025-05-05

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PROCESSO CIVIL. INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL. VALOR DA CAUSA. COMPLEXIDADE DO CÁLCULO. PRELIMINARES REJEITADAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. COVID-19. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. TEMA 996 STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas RÉS em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial para "a) Condenar a requerida a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 27/06/2022 até a data da entrega do imóvel, em 06/12/2023 (ID 218029082), a ser apurado por simples cálculos, o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação; b) Condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 27/06/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (06/12/2023 (ID 218029082), o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação."
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 69683554). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, o recorrente alega preliminar de incompetência do juizado especial, em razão do valor da causa. Aduz que o valor do imóvel supera o valor de alçada dos juizados especiais. Assevera que os lucros cessantes pretendidos pela autora tem com referência o valor do imóvel, R$127.453,18. Argumenta também que é necessário perícia técnica para apuração do valor a ser restituído a título de juros de obra. No mérito, argui ocorrência de caso fortuito e de força maior em razão da pandemia Covid -19 que afetou diretamente o prazo de entrega das obras pela escassez de matéria prima. Esclarece que o Termo de Reserva é tão somente um documento preliminar objetivando a reserva da unidade, e "não gera obrigação nenhuma entre as partes, se não a própria reserva, ou seja, não obriga o pretenso comprador ao pagamento, nem o vendedor a entrega da unidade, nem mesmo estipula qualquer outro ônus para qualquer das partes ante seu descumprimento". Informa que o prazo de entrega do imóvel é aquele previsto no Contrato de Compra e Venda do imóvel, qual seja, 15/05/2023. Assim, considerando o prazo de tolerância de 180 dias, o prazo de entrega seria 10/11/2023, acrescido do prazo contratual de 60 dias para entrega das chaves o prazo final seria 08/01/2024. Defende que "não há que se falar em juros de obra e lucros cessantes em nenhuma das suas espécies, a uma em razão de sequer ter havido a 26 comprovação dos juros de obra em meio a exordial, a duas pois o imóvel em questão possui caráter eminentemente habitacional e não para a exploração comercial, não podendo inclusive ser alugado ou alienado por um certo período de tempo."
4. Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 69683559)
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar a ocorrência, ou não, do atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, e se é devida a restituição dos juros de obra e indenização por lucros cessantes.
III. Razões de decidir
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).
7. "Rejeito a preliminar de incompetência dos Juizados Especiais Cíveis para processar e julgar o processo, ante à suposta imprescindibilidade realização de prova técnica, arguida pelas recorrentes. Saliento que a perícia será necessária no âmbito destes Juizados somente quando, após o esgotamento dos meios de provas possíveis, depender a solução do litígio. Contudo, não vislumbro a ocorrência desta hipótese, tendo em vista que para a solução do litígio é suficiente a realização de meros cálculos aritméticos." (Acórdão 1972668, 0758415-75.2024.8.07.0016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 21/02/2025, publicado no DJe: 10/03/2025.)
8. O valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido pela parte autora e não pelo valor do contrato de compra e venda. No caso, o valor pretendido pelo autor é inferior a 40 salários mínimos. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada.
9. É pacífico na jurisprudência deste e. TJDFT que a escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado A escassez de mão-de-obra ou de insumos e entraves administrativos. Por isso, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. Precedente: Acórdão 1901568, 07067398820248070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 2/8/2024, publicado no DJE: 16/8/2024.
10. Ademais, as rés não demonstraram que adotaram medidas adequadas para mitigar os impactos da pandemia, não podendo, portanto, se eximirem da responsabilidade.
11. Restou consignado no Termo de Reserva a data estimada para entrega do imóvel, 31/12/2021 (ID 69683502). Noutra plana, o Contrato de Compra e Venda previa o prazo para "construção/legalização: 15/03/2023" (B.7.1 - ID 69683500).
12. prazo (15/03/2023) estabelecido no Contrato de Promessa de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional não deve substituir o prazo (31/12/2021) estimado no Termo de Reserva de Unidade Habitacional, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que no Contrato de Promessa de Compra e Venda o prazo consta de um quadro geral no campo "B - Condições de Financiamento", que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pela compradora.
13. Logo, deve prevalecer o prazo de 31/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos.
14. Além do mais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias, elaborando-se adendo ao contrato para novo prazo para 2023, sendo que a cláusula anterior previa entrega para 2021.
15. Trata-se, portanto, de cláusula abusiva que, como tal, deve ser tida como nula de pleno direito por ser exigência manifestamente excessiva nos termos do art. 39, V, Lei 8078 de 1990, não se tratando de novação contratual.
16. Por fim, consoante entendimento firmado pelo STJ, Tema 996, "a aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância."
17. Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 31/12/2021, com prorrogação por 180 dias, expirou em 27/06/2022. O imóvel foi entregue em 06/12/2023 (ID 69683503)
18. Por fim, não é possível acrescer o prazo de até 60 (sessenta) dias corridos previsto para efetiva entrega das chave ao prazo de prorrogação de 180(cento e oitenta) dias, pois aquele prazo está dissociado com o prazo de prorrogação de 180 dias e somente se aplica "após a data da conclusão das obras", que na hipótese, deveria ter ocorrido em 27/06/2022, porém o imóvel somente foi entregue em 06/12/2023.
19. Inicialmente, necessário esclarecer que os "juros de obra" (ou "taxa de evolução de obra") é o valor pago pelo comprador, ou mutuário, ao banco financiador para garantir a conclusão do empreendimento.
20. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que "na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”. Transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor.
21. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
22. No julgamento do REsp 1729593/SP, foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado.
IV. Dispositivo e tese
23. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. Improvido.
24. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995..
25. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PROCESSO CIVIL. INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL. VALOR DA CAUSA. COMPLEXIDADE DO CÁLCULO. PRELIMINARES REJEITADAS. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. COVID-19. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. TEMA 996 STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas RÉS em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial para "a) Condenar a requerida a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 27/06/2022 até a data da entrega do imóvel, em 06/12/2023 (ID 218029082), a ser apurado por simples cálculos, o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação; b) Condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 27/06/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (06/12/2023 (ID 218029082), o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação."
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 69683554). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, o recorrente alega preliminar de incompetência do juizado especial, em razão do valor da causa. Aduz que o valor do imóvel supera o valor de alçada dos juizados especiais. Assevera que os lucros cessantes pretendidos pela autora tem com referência o valor do imóvel, R$127.453,18. Argumenta também que é necessário perícia técnica para apuração do valor a ser restituído a título de juros de obra. No mérito, argui ocorrência de caso fortuito e de força maior em razão da pandemia Covid -19 que afetou diretamente o prazo de entrega das obras pela escassez de matéria prima. Esclarece que o Termo de Reserva é tão somente um documento preliminar objetivando a reserva da unidade, e "não gera obrigação nenhuma entre as partes, se não a própria reserva, ou seja, não obriga o pretenso comprador ao pagamento, nem o vendedor a entrega da unidade, nem mesmo estipula qualquer outro ônus para qualquer das partes ante seu descumprimento". Informa que o prazo de entrega do imóvel é aquele previsto no Contrato de Compra e Venda do imóvel, qual seja, 15/05/2023. Assim, considerando o prazo de tolerância de 180 dias, o prazo de entrega seria 10/11/2023, acrescido do prazo contratual de 60 dias para entrega das chaves o prazo final seria 08/01/2024. Defende que "não há que se falar em juros de obra e lucros cessantes em nenhuma das suas espécies, a uma em razão de sequer ter havido a 26 comprovação dos juros de obra em meio a exordial, a duas pois o imóvel em questão possui caráter eminentemente habitacional e não para a exploração comercial, não podendo inclusive ser alugado ou alienado por um certo período de tempo."
4. Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 69683559)
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar a ocorrência, ou não, do atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, e se é devida a restituição dos juros de obra e indenização por lucros cessantes.
III. Razões de decidir
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).
7. "Rejeito a preliminar de incompetência dos Juizados Especiais Cíveis para processar e julgar o processo, ante à suposta imprescindibilidade realização de prova técnica, arguida pelas recorrentes. Saliento que a perícia será necessária no âmbito destes Juizados somente quando, após o esgotamento dos meios de provas possíveis, depender a solução do litígio. Contudo, não vislumbro a ocorrência desta hipótese, tendo em vista que para a solução do litígio é suficiente a realização de meros cálculos aritméticos." (Acórdão 1972668, 0758415-75.2024.8.07.0016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 21/02/2025, publicado no DJe: 10/03/2025.)
8. O valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido pela parte autora e não pelo valor do contrato de compra e venda. No caso, o valor pretendido pelo autor é inferior a 40 salários mínimos. Preliminar de incompetência do juízo rejeitada.
9. É pacífico na jurisprudência deste e. TJDFT que a escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado A escassez de mão-de-obra ou de insumos e entraves administrativos. Por isso, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. Precedente: Acórdão 1901568, 07067398820248070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 2/8/2024, publicado no DJE: 16/8/2024.
10. Ademais, as rés não demonstraram que adotaram medidas adequadas para mitigar os impactos da pandemia, não podendo, portanto, se eximirem da responsabilidade.
11. Restou consignado no Termo de Reserva a data estimada para entrega do imóvel, 31/12/2021 (ID 69683502). Noutra plana, o Contrato de Compra e Venda previa o prazo para "construção/legalização: 15/03/2023" (B.7.1 - ID 69683500).
12. prazo (15/03/2023) estabelecido no Contrato de Promessa de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional não deve substituir o prazo (31/12/2021) estimado no Termo de Reserva de Unidade Habitacional, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que no Contrato de Promessa de Compra e Venda o prazo consta de um quadro geral no campo "B - Condições de Financiamento", que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pela compradora.
13. Logo, deve prevalecer o prazo de 31/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos.
14. Além do mais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias, elaborando-se adendo ao contrato para novo prazo para 2023, sendo que a cláusula anterior previa entrega para 2021.
15. Trata-se, portanto, de cláusula abusiva que, como tal, deve ser tida como nula de pleno direito por ser exigência manifestamente excessiva nos termos do art. 39, V, Lei 8078 de 1990, não se tratando de novação contratual.
16. Por fim, consoante entendimento firmado pelo STJ, Tema 996, "a aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância."
17. Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 31/12/2021, com prorrogação por 180 dias, expirou em 27/06/2022. O imóvel foi entregue em 06/12/2023 (ID 69683503)
18. Por fim, não é possível acrescer o prazo de até 60 (sessenta) dias corridos previsto para efetiva entrega das chave ao prazo de prorrogação de 180(cento e oitenta) dias, pois aquele prazo está dissociado com o prazo de prorrogação de 180 dias e somente se aplica "após a data da conclusão das obras", que na hipótese, deveria ter ocorrido em 27/06/2022, porém o imóvel somente foi entregue em 06/12/2023.
19. Inicialmente, necessário esclarecer que os "juros de obra" (ou "taxa de evolução de obra") é o valor pago pelo comprador, ou mutuário, ao banco financiador para garantir a conclusão do empreendimento.
20. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que "na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”. Transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor.
21. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
22. No julgamento do REsp 1729593/SP, foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado.
IV. Dispositivo e tese
23. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. Improvido.
24. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995..
25. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.