Tribunal: TJDFT
Processo: 0712468-83.2024.8.07.0020
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-03-10
Data de publicação: 2025-03-20

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. PERTINÊNCIA SUBJETIVA. PRELIMINAR REJEITADA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. NÃO HOUVE IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela empresa requerida em face da sentença que julgou procedentes os pedidos constantes na inicial, para condenar a requerida a pagar aos requerentes a quantia de R$ 6.681,58.
2. Em breve súmula, a parte autora relata que em 01/09/2022, pactuou contrato de promessa de compra e venda para adquirir a unidade imobiliária de no 1.104, do empreendimento Mansões Paradiso. Afirma que, ao visitar a obra, constatou que a qualidade do acabamento da unidade não era compatível à qualidade feita na oferta de venda, razão pela qual ofertou à requerida propostas de abatimento no preço para manutenção do contrato de promessa de compra e venda e, por não terem sido aprovadas nenhuma das ofertas, os autores decidiram alienar seus direitos de venda a terceiro mediante contrato de cessão de direitos feito pela construtora. Acrescentam que foram surpreendidos no dia 26/04/2024, pelos cessionários, com a informação de que não conseguiriam realizar o financiamento bancário da parcela final do imóvel porque existiam pendências condominiais da unidade imobiliária, referentes às taxas condominiais de janeiro/2024 até abril/2024. Os autores argumentam que não receberam as chaves do imóvel, razão pela qual a empresa requerida é responsável pelo pagamento das taxas condominiais.
3. Em contestação, a ré arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, sob o argumento de que o titular do crédito é o condomínio constituído. No mérito, sustenta que os autores participaram da ata de assembleia geral de 11/12/2023, na qual os condôminos deliberaram por iniciar os pagamentos a partir de janeiro de 2024. Acrescenta que a cláusula décima do contrato não foi aplicada, pois previa prazos para a cobrança de taxa condominial diverso daquele decidido em assembleia, não havendo qualquer abusividade.
4. Recurso próprio, regular e tempestivo. Custas processuais e preparo recursal devidamente recolhidos (ID no 68508029). Contrarrazões devidamente apresentadas (ID no 67704636).
5. Em suas razões recursais, a recorrente arguiu preliminares de ilegitimidade passiva e de nulidade da sentença, porque os fundamentos são desconexos aos argumentos apresentados. No mérito, ratifica os termos da contestação, ressaltando que os créditos inerentes às taxas condominiais são de exclusiva titularidade do condomínio constituído; que as partes (condomínio e condôminos) dispuseram autonomamente que as taxas condominiais seriam cobradas a partir de janeiro de 2024, disposição que não passa por qualquer deliberação da recorrente/construtora, sendo inconcebível pedido de devolução.
6. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA: registre-se que, por força da teoria da asserção, a legitimidade passiva deve ser apreciada à luz das alegações deduzidas pela parte autora na inicial, ou seja, em status assertionis. Logo, havendo a expressa alegação de que o pagamento das taxas de condomínio decorreu da não entrega das chaves pela empresa recorrente, constitui matéria afeta ao cerne da pretensão. Ademais, a pretensão voltada à devolução dos valores pagos é suficiente para caracterizar a pertinência subjetiva da empresa recorrente. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva.
7. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA: os fundamentos jurídicos apresentados pelas partes não vinculam o juiz, ao qual cabe aplicar o direito conforme os fatos que lhe foram apresentados, mesmo que por fundamento diverso do invocado pelas partes, segundo o princípio do livre convencimento motivado (REsp 2.051.954). Rejeitada a preliminar.
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal no 8.078/90), protetor da parte vulnerável da relação de consumo.
9. Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços. De acordo com o art. 14, § 1o, inciso II do Código de Defesa do Consumidor, o prestador de serviços é responsável pela reparação de danos causados aos consumidores por falhas na prestação dos serviços, independentemente de culpa. Um serviço é considerado defeituoso quando não oferece o nível de segurança que o consumidor pode legitimamente esperar, considerando-se as circunstâncias relevantes, como os resultados e os riscos que dele se esperam de forma razoável.
10. É incontroverso nos autos, porque narrado pelos recorridos e confirmado ou não negado pela recorrente, que as taxas condominiais referentes aos meses de janeiro/24 a abril/24 foram pagas pelos recorridos e que as chaves não foram entregues em razão de insatisfação com o acabamento. Neste ponto, a empresa recorrente afirma que a cláusula décima do contrato previa data diversa para a cobrança das taxas, que só foram geradas após Assembleia de Condomínio. O art. 51, IV, §1o, III, do CDC dispõe sobre a nulidade de pleno direito de cláusulas contratuais abusivas, consideradas aquelas que colocam o consumidor em desvantagem ou incompatíveis com a boa-fé, onerando excessivamente o consumidor em face do objeto do contrato, que deve ter interpretação favorável ao consumidor, sob pena de subverter a sua própria finalidade. Com efeito, a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, independentemente de sua imissão na posse do imóvel, é abusiva.
11. Antes da disponibilização da unidade imobiliária são indevidas as cobranças relativas às taxas de condomínio, pois somente depois de cumprida a obrigação de entrega das chaves, ou seja, com a imissão na posse direta, surge para o comprador a obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais. Logo, em sendo incontroverso que a cobrança ocorreu antes da entrega das chaves, os valores pagos deverão ser devolvidos, sendo mantida a sentença em sua íntegra.
12. Recurso CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
13. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. PERTINÊNCIA SUBJETIVA. PRELIMINAR REJEITADA. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA REJEITADA. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. NÃO HOUVE IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela empresa requerida em face da sentença que julgou procedentes os pedidos constantes na inicial, para condenar a requerida a pagar aos requerentes a quantia de R$ 6.681,58.
2. Em breve súmula, a parte autora relata que em 01/09/2022, pactuou contrato de promessa de compra e venda para adquirir a unidade imobiliária de no 1.104, do empreendimento Mansões Paradiso. Afirma que, ao visitar a obra, constatou que a qualidade do acabamento da unidade não era compatível à qualidade feita na oferta de venda, razão pela qual ofertou à requerida propostas de abatimento no preço para manutenção do contrato de promessa de compra e venda e, por não terem sido aprovadas nenhuma das ofertas, os autores decidiram alienar seus direitos de venda a terceiro mediante contrato de cessão de direitos feito pela construtora. Acrescentam que foram surpreendidos no dia 26/04/2024, pelos cessionários, com a informação de que não conseguiriam realizar o financiamento bancário da parcela final do imóvel porque existiam pendências condominiais da unidade imobiliária, referentes às taxas condominiais de janeiro/2024 até abril/2024. Os autores argumentam que não receberam as chaves do imóvel, razão pela qual a empresa requerida é responsável pelo pagamento das taxas condominiais.
3. Em contestação, a ré arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, sob o argumento de que o titular do crédito é o condomínio constituído. No mérito, sustenta que os autores participaram da ata de assembleia geral de 11/12/2023, na qual os condôminos deliberaram por iniciar os pagamentos a partir de janeiro de 2024. Acrescenta que a cláusula décima do contrato não foi aplicada, pois previa prazos para a cobrança de taxa condominial diverso daquele decidido em assembleia, não havendo qualquer abusividade.
4. Recurso próprio, regular e tempestivo. Custas processuais e preparo recursal devidamente recolhidos (ID no 68508029). Contrarrazões devidamente apresentadas (ID no 67704636).
5. Em suas razões recursais, a recorrente arguiu preliminares de ilegitimidade passiva e de nulidade da sentença, porque os fundamentos são desconexos aos argumentos apresentados. No mérito, ratifica os termos da contestação, ressaltando que os créditos inerentes às taxas condominiais são de exclusiva titularidade do condomínio constituído; que as partes (condomínio e condôminos) dispuseram autonomamente que as taxas condominiais seriam cobradas a partir de janeiro de 2024, disposição que não passa por qualquer deliberação da recorrente/construtora, sendo inconcebível pedido de devolução.
6. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA: registre-se que, por força da teoria da asserção, a legitimidade passiva deve ser apreciada à luz das alegações deduzidas pela parte autora na inicial, ou seja, em status assertionis. Logo, havendo a expressa alegação de que o pagamento das taxas de condomínio decorreu da não entrega das chaves pela empresa recorrente, constitui matéria afeta ao cerne da pretensão. Ademais, a pretensão voltada à devolução dos valores pagos é suficiente para caracterizar a pertinência subjetiva da empresa recorrente. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva.
7. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA: os fundamentos jurídicos apresentados pelas partes não vinculam o juiz, ao qual cabe aplicar o direito conforme os fatos que lhe foram apresentados, mesmo que por fundamento diverso do invocado pelas partes, segundo o princípio do livre convencimento motivado (REsp 2.051.954). Rejeitada a preliminar.
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei Federal no 8.078/90), protetor da parte vulnerável da relação de consumo.
9. Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços. De acordo com o art. 14, § 1o, inciso II do Código de Defesa do Consumidor, o prestador de serviços é responsável pela reparação de danos causados aos consumidores por falhas na prestação dos serviços, independentemente de culpa. Um serviço é considerado defeituoso quando não oferece o nível de segurança que o consumidor pode legitimamente esperar, considerando-se as circunstâncias relevantes, como os resultados e os riscos que dele se esperam de forma razoável.
10. É incontroverso nos autos, porque narrado pelos recorridos e confirmado ou não negado pela recorrente, que as taxas condominiais referentes aos meses de janeiro/24 a abril/24 foram pagas pelos recorridos e que as chaves não foram entregues em razão de insatisfação com o acabamento. Neste ponto, a empresa recorrente afirma que a cláusula décima do contrato previa data diversa para a cobrança das taxas, que só foram geradas após Assembleia de Condomínio. O art. 51, IV, §1o, III, do CDC dispõe sobre a nulidade de pleno direito de cláusulas contratuais abusivas, consideradas aquelas que colocam o consumidor em desvantagem ou incompatíveis com a boa-fé, onerando excessivamente o consumidor em face do objeto do contrato, que deve ter interpretação favorável ao consumidor, sob pena de subverter a sua própria finalidade. Com efeito, a cláusula contratual que atribui ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, independentemente de sua imissão na posse do imóvel, é abusiva.
11. Antes da disponibilização da unidade imobiliária são indevidas as cobranças relativas às taxas de condomínio, pois somente depois de cumprida a obrigação de entrega das chaves, ou seja, com a imissão na posse direta, surge para o comprador a obrigação de arcar com o pagamento das despesas condominiais. Logo, em sendo incontroverso que a cobrança ocorreu antes da entrega das chaves, os valores pagos deverão ser devolvidos, sendo mantida a sentença em sua íntegra.
12. Recurso CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
13. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.