Tribunal: TJDFT
Processo: 0709185-86.2023.8.07.0020
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-25
Data de publicação: 2025-10-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. INEXISTÊNCIA DE USO DE INFRAESTRUTURA OU SERVIÇOS PRESTADOS PELA ASSOCIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta por associação de moradores contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança em face de titular de lote situado no Residencial Ouro Fino, Distrito Federal, em razão de inadimplemento de contribuições associativas referentes a dezembro de 2022 e fevereiro a abril de 2023. O ponto controvertido fixado consistiu em verificar se o imóvel do réu está inserido em condomínio fechado e se utiliza dos serviços prestados pela associação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o réu, cujo lote possui acesso independente e não está inserido em condomínio fechado, pode ser compelido ao pagamento de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias; (ii) estabelecer se a associação pode exigir contribuições de manutenção quando não demonstrado o efetivo uso das benfeitorias e serviços prestados.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O indeferimento de prova testemunhal e pericial não configura cerceamento de defesa quando os documentos e a diligência determinada pelo juízo processante são suficientes para a solução da controvérsia, nos termos do art. 370 do CPC.
4. A verificação realizada por Oficial de Justiça constatou que o imóvel do réu não se encontra no interior de condomínio fechado, possui acesso direto à via pública e não se beneficia de qualquer serviço prestado pela associação, como iluminação, calçamento, recreação, portaria, fornecimento de água ou entrega de correspondência.
5. O parecer técnico apresentado pela associação não demonstrou a utilização, pelo réu, de qualquer infraestrutura mantida pelo condomínio, limitando-se a aferir a conformidade da instalação.
6. A jurisprudência do STJ (Tema 882) não autoriza a cobrança de taxas de manutenção de moradores não associados ou que não anuíram, sendo inaplicável a hipótese de adesão automática quando inexistente uso de serviços comuns.
7. A cobrança de contribuições ordinárias e extraordinárias pressupõe a efetiva disponibilidade de serviços e benefícios ao possuidor; inexistindo essa fruição, inexiste obrigação de pagamento.
8. Eventual indenização pelo uso da infraestrutura disponibilizada ao lote deve ser pleiteada em ação própria, diante da vedação ao enriquecimento sem causa, mas tal pretensão não integra os limites objetivos da presente demanda.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. O indeferimento de prova oral e pericial não configura cerceamento de defesa quando os documentos constantes dos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia.
2. O titular de imóvel situado fora dos limites de condomínio irregular, com acesso independente e sem uso de serviços comuns, não pode ser compelido ao pagamento de taxas condominiais ordinárias ou extraordinárias.
3. A obrigação de contribuir para manutenção de áreas comuns decorre da efetiva fruição de serviços prestados pela associação, não se presumindo pelo simples fato da titularidade do imóvel.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, incisos LIV e LV; CPC/2015, arts. 370 e 85, § 11; CC/2002, arts. 389, parágrafo único, 1.332, 1.333 e 1.336, I.
Jurisprudência relevante citada: STF, RE no 695.911/SP, Tema 492, Plenário, rel. Min. Dias Toffoli; STJ, REsp no 1.280.871/SP, Tema 882, Segunda Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão.

(e)

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. INEXISTÊNCIA DE USO DE INFRAESTRUTURA OU SERVIÇOS PRESTADOS PELA ASSOCIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta por associação de moradores contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança em face de titular de lote situado no Residencial Ouro Fino, Distrito Federal, em razão de inadimplemento de contribuições associativas referentes a dezembro de 2022 e fevereiro a abril de 2023. O ponto controvertido fixado consistiu em verificar se o imóvel do réu está inserido em condomínio fechado e se utiliza dos serviços prestados pela associação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o réu, cujo lote possui acesso independente e não está inserido em condomínio fechado, pode ser compelido ao pagamento de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias; (ii) estabelecer se a associação pode exigir contribuições de manutenção quando não demonstrado o efetivo uso das benfeitorias e serviços prestados.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O indeferimento de prova testemunhal e pericial não configura cerceamento de defesa quando os documentos e a diligência determinada pelo juízo processante são suficientes para a solução da controvérsia, nos termos do art. 370 do CPC.
4. A verificação realizada por Oficial de Justiça constatou que o imóvel do réu não se encontra no interior de condomínio fechado, possui acesso direto à via pública e não se beneficia de qualquer serviço prestado pela associação, como iluminação, calçamento, recreação, portaria, fornecimento de água ou entrega de correspondência.
5. O parecer técnico apresentado pela associação não demonstrou a utilização, pelo réu, de qualquer infraestrutura mantida pelo condomínio, limitando-se a aferir a conformidade da instalação.
6. A jurisprudência do STJ (Tema 882) não autoriza a cobrança de taxas de manutenção de moradores não associados ou que não anuíram, sendo inaplicável a hipótese de adesão automática quando inexistente uso de serviços comuns.
7. A cobrança de contribuições ordinárias e extraordinárias pressupõe a efetiva disponibilidade de serviços e benefícios ao possuidor; inexistindo essa fruição, inexiste obrigação de pagamento.
8. Eventual indenização pelo uso da infraestrutura disponibilizada ao lote deve ser pleiteada em ação própria, diante da vedação ao enriquecimento sem causa, mas tal pretensão não integra os limites objetivos da presente demanda.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. O indeferimento de prova oral e pericial não configura cerceamento de defesa quando os documentos constantes dos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia.
2. O titular de imóvel situado fora dos limites de condomínio irregular, com acesso independente e sem uso de serviços comuns, não pode ser compelido ao pagamento de taxas condominiais ordinárias ou extraordinárias.
3. A obrigação de contribuir para manutenção de áreas comuns decorre da efetiva fruição de serviços prestados pela associação, não se presumindo pelo simples fato da titularidade do imóvel.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, incisos LIV e LV; CPC/2015, arts. 370 e 85, § 11; CC/2002, arts. 389, parágrafo único, 1.332, 1.333 e 1.336, I.
Jurisprudência relevante citada: STF, RE no 695.911/SP, Tema 492, Plenário, rel. Min. Dias Toffoli; STJ, REsp no 1.280.871/SP, Tema 882, Segunda Seção, rel. Min. Luis Felipe Salomão.

(e)