Tribunal: TJDFT
Processo: 0711439-81.2017.8.07.0007
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-18
Data de publicação: 2025-07-09

Ementa:
Direito civil e processual civil. Contrato de locação comercial. Reconvenção. Realização de obras pela locatária. Autorização da locadora. Inexistência. Modificação da conformação física do imóvel. Fato incontroverso. Supressão de área de ventilação e iluminação naturais e da caixa d’água que guarnecia o imóvel. Pretensão Reconvencional. Fatos constitutivos do direito. Comprovação. Prova pericial. Conclusão. Alteração da área e funcionalidade do imóvel. Ausência de comprometimento da estrutura. Fator que não elide o dever de recomposição do imóvel. Reformas. Natureza jurídica. Benfeitorias úteis. Consentimento do proprietário. Necessidade (Lei n° 8.245/1991, art. 35). Descumprimento contratual. Obrigação de não fazer. Recolocação do imóvel ao estado anterior. Possibilidade (CC, arts. 251 e 389). Faculdade inerente ao direito de propriedade (CC, art. 1.228). Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação interposta em face da sentença que, resolvendo a reconvenção proposta pela locadora nos autos de ação de rescisão contratual originalmente movida pela locatária, julgara parcialmente procedente a pretensão contraposta, condenando a locatária/reconvinda e seus fiadores, solidariamente, a realizarem as intervenções necessárias à recomposição do imóvel locado ao seu estado original, rejeitando, por outro lado, a pretensão volvida à reparação por danos morais.
II. Questão em discussão
2. A questão objeto do apelo cinge-se à aferição da subsistência de circunstâncias aptas a infirmarem a condenação imposta aos reconvindos, concernente à realização da reforma necessária à recomposição do imóvel locado, em especial no que toca à liberação do ponto de ventilação e iluminação natural da loja que fora objeto do contrato de locação firmado entre as partes, bem como à reinstalação da caixa d’água, o que pressupõe, outrossim, a elucidação quanto à liceidade das benfeitorias empreendidas ao longo do vínculo contratual.
III. Razões de decidir
3. Patenteado nos autos que a locatária, no curso da relação locatícia, aproveitando-se do fato de ser proprietária do imóvel localizado no pavimento superior, promovera diversas reformas no imóvel inferior e objeto da locação, reconfigurando-o mediante a supressão da caixa d’água e da passagem de ventilação e iluminação, tudo sem a necessária autorização da proprietária, não logrando demonstrar a anuência tácita ou expressa da locadora (CPC, art. 373, inciso II), as reformas e alterações, encerrando benfeitorias úteis, pois conjuradas com a adaptação do imóvel aos interesses e conveniências da locatária, e não propriamente com a segurança da edificação, implicam violação contratual e legal, pois que careciam da aquiescência da locadora (Lei n° 8.245/1991, art. 35).
4. Segundo a moldura legal, a par da obrigação imputada à locatária no sentido de não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito da locadora, sobeja que deve ela, ademais, após o término da relação contratual, restituir o imóvel no estado em que o recebera, e, assim, sendo certo que as alterações que implicam a modificação da própria estrutura e área do imóvel não se confundem com variações decorrentes do uso normal do bem, mostra-se legítimo imputar-lhe a obrigação, defronte ao inadimplemento legal e violação legal havidos, de desfazer as reformas promovidas à revelia da proprietária, inclusive porque promovidas para atender aos interesses comerciais .da própria locatária, que mantinha estabelecimento comercial no imóvel locado (Lei n° 8.245/1991, arts. 23, incisos III e VI, 35).
5. Sobejando evidenciado via de prova pericial que as reformas empreendidas pela locatária sem a autorização da locadora ensejaram, inclusive, a supressão de áreas anteriormente pertencentes ao imóvel que perfizera o objeto da locação, o desfazimento das reformas, à conta da locatária, a par de encontrar ressonância nas normas que regem o inadimplemento de obrigações negativas (CC, art. 251), apresenta-se como simples corolário do direito que a proprietária possui de usar, gozar, dispor e reaver a coisa do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha (CC, art. 1.228).
6. A conclusão pericial, devidamente assentada em estudo técnico, no sentido de que a conformação física do imóvel de propriedade da locadora fora alterada sem a sua autorização sobrepuja qualquer inferência passível de ser feita quanto à inexistência de comprometimento da segurança estrutural da edificação, restando incólume a garantia assegurada à parte prejudicada de reaver aquilo que legitimamente possui na exata expressão do direito material que titulariza, pois, em tendo sido suprimida área originalmente destinada à iluminação e ventilação naturais, bem assim retirada a caixa d’água que guarnecia o imóvel, o havido restringira, inequivocamente, a funcionalidade do bem.
IV. Dispositivo
7. Apelação conhecida e desprovida. Unânime.

Inteiro teor:
Direito civil e processual civil. Contrato de locação comercial. Reconvenção. Realização de obras pela locatária. Autorização da locadora. Inexistência. Modificação da conformação física do imóvel. Fato incontroverso. Supressão de área de ventilação e iluminação naturais e da caixa d’água que guarnecia o imóvel. Pretensão Reconvencional. Fatos constitutivos do direito. Comprovação. Prova pericial. Conclusão. Alteração da área e funcionalidade do imóvel. Ausência de comprometimento da estrutura. Fator que não elide o dever de recomposição do imóvel. Reformas. Natureza jurídica. Benfeitorias úteis. Consentimento do proprietário. Necessidade (Lei n° 8.245/1991, art. 35). Descumprimento contratual. Obrigação de não fazer. Recolocação do imóvel ao estado anterior. Possibilidade (CC, arts. 251 e 389). Faculdade inerente ao direito de propriedade (CC, art. 1.228). Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação interposta em face da sentença que, resolvendo a reconvenção proposta pela locadora nos autos de ação de rescisão contratual originalmente movida pela locatária, julgara parcialmente procedente a pretensão contraposta, condenando a locatária/reconvinda e seus fiadores, solidariamente, a realizarem as intervenções necessárias à recomposição do imóvel locado ao seu estado original, rejeitando, por outro lado, a pretensão volvida à reparação por danos morais.
II. Questão em discussão
2. A questão objeto do apelo cinge-se à aferição da subsistência de circunstâncias aptas a infirmarem a condenação imposta aos reconvindos, concernente à realização da reforma necessária à recomposição do imóvel locado, em especial no que toca à liberação do ponto de ventilação e iluminação natural da loja que fora objeto do contrato de locação firmado entre as partes, bem como à reinstalação da caixa d’água, o que pressupõe, outrossim, a elucidação quanto à liceidade das benfeitorias empreendidas ao longo do vínculo contratual.
III. Razões de decidir
3. Patenteado nos autos que a locatária, no curso da relação locatícia, aproveitando-se do fato de ser proprietária do imóvel localizado no pavimento superior, promovera diversas reformas no imóvel inferior e objeto da locação, reconfigurando-o mediante a supressão da caixa d’água e da passagem de ventilação e iluminação, tudo sem a necessária autorização da proprietária, não logrando demonstrar a anuência tácita ou expressa da locadora (CPC, art. 373, inciso II), as reformas e alterações, encerrando benfeitorias úteis, pois conjuradas com a adaptação do imóvel aos interesses e conveniências da locatária, e não propriamente com a segurança da edificação, implicam violação contratual e legal, pois que careciam da aquiescência da locadora (Lei n° 8.245/1991, art. 35).
4. Segundo a moldura legal, a par da obrigação imputada à locatária no sentido de não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito da locadora, sobeja que deve ela, ademais, após o término da relação contratual, restituir o imóvel no estado em que o recebera, e, assim, sendo certo que as alterações que implicam a modificação da própria estrutura e área do imóvel não se confundem com variações decorrentes do uso normal do bem, mostra-se legítimo imputar-lhe a obrigação, defronte ao inadimplemento legal e violação legal havidos, de desfazer as reformas promovidas à revelia da proprietária, inclusive porque promovidas para atender aos interesses comerciais .da própria locatária, que mantinha estabelecimento comercial no imóvel locado (Lei n° 8.245/1991, arts. 23, incisos III e VI, 35).
5. Sobejando evidenciado via de prova pericial que as reformas empreendidas pela locatária sem a autorização da locadora ensejaram, inclusive, a supressão de áreas anteriormente pertencentes ao imóvel que perfizera o objeto da locação, o desfazimento das reformas, à conta da locatária, a par de encontrar ressonância nas normas que regem o inadimplemento de obrigações negativas (CC, art. 251), apresenta-se como simples corolário do direito que a proprietária possui de usar, gozar, dispor e reaver a coisa do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha (CC, art. 1.228).
6. A conclusão pericial, devidamente assentada em estudo técnico, no sentido de que a conformação física do imóvel de propriedade da locadora fora alterada sem a sua autorização sobrepuja qualquer inferência passível de ser feita quanto à inexistência de comprometimento da segurança estrutural da edificação, restando incólume a garantia assegurada à parte prejudicada de reaver aquilo que legitimamente possui na exata expressão do direito material que titulariza, pois, em tendo sido suprimida área originalmente destinada à iluminação e ventilação naturais, bem assim retirada a caixa d’água que guarnecia o imóvel, o havido restringira, inequivocamente, a funcionalidade do bem.
IV. Dispositivo
7. Apelação conhecida e desprovida. Unânime.