Tribunal: TJDFT
Processo: 0701784-62.2025.8.07.0021
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-09-08
Data de publicação: 2025-09-17

Ementa:
Direito do consumidor. Recurso inominado. Atraso na entrega de imóvel. Descumprimento contratual. Aplicação do tema 996 STJ. Indenização por lucros cessantes e juros de obra. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pelas rés contra sentença de procedência parcial dos pedidos iniciais, para condenar as recorrentes ao pagamento à parte autora dos valores pagos a título de juros de obra entre 28/06/2022, até julho de 2023, e ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 28/06/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (22/08/2023).
1.1. Em suas razões recursais (ID 75255887), as rés José Celso Gontijo Engenharia S/A e Iota Empreendimentos Imobiliários S/A reiteram a incompetência dos Juizados Especiais em razão do valor da causa exceder 40 salários mínimos, sob argumento de ser necessário considerar o valor do imóvel como valor do objeto da lide, em razão da necessidade de perícia técnica para apuração do valor devido à autora. No mérito, aduz que a data indicada no termo de reserva da unidade não poderia ser considerada a data da entrega da unidade imobiliária por se tratar de contrato preliminar. Defende a existência de caso fortuito a justificar a demora na entrega do imóvel, o que afastaria sua responsabilidade, além de não comprovados os danos materiais alegados. Contrarrazões pelo desprovimento do recurso.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a competência dos Juizados Especiais Cíveis para processar e julgar a demanda; (ii) determinar o instrumento contratual que disciplinou os prazos de cumprimento das obrigações pactuadas; iii) verificar se houve atraso na entrega do imóvel adquirido das recorrentes; iv) apurar se a parte requerente faz jus à indenização a título de danos materiais decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel.
III. Razões de decidir
3. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, haja vista as partes estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos artigos 2o e 3o do CDC.
4. No caso concreto, o proveito econômico perseguido pela parte autora constitui-se do total dos danos materiais sofridos em decorrência do atraso na entrega do imóvel pelas rés (CPC, Art. 292, VI), montante que não ultrapassa a alçada legal de 40 salários mínimos. Destaco que a autora não pretende a resolução do contrato de compra e venda, razão pela qual não se deve considerar o valor total do contrato entre as partes, como alegam as rés. Ademais, a controvérsia posta nos autos não demanda produção de prova técnica, sendo suficiente a análise dos documentos juntados e a aplicação das regras de experiência comum, nos termos do art. 5o da Lei no 9.099/95. 4.1. Preliminar de incompetência rejeitada.
5. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou a seguinte tese: “As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.” 5.1. Vê-se que a questão relacionada à novação contratual e que importa na estipulação de nova data para entrega do imóvel já se encontra superada em razão do item 1.1 do mencionado tema. De forma que não há que se falar em nova data para entrega do imóvel, estipulada por ocasião da celebração do contrato com a participação da Caixa Econômica Federal. Prevalece, assim, a data de 30/12/2021, com a prorrogação de 180 dias a partir daí.
6. Juros de Obra. 6.1. A tese firmada no Tema 996 do STJ, item 1.3, disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, ultrapassado o prazo de tolerância, e reconhecida a mora contratual, devem as requeridas serem responsabilizadas pela indenização de tal pagamento, porque o mutuário somente foi onerado deste encargo em razão da desídia das requeridas no cumprimento das obrigações assumidas contratualmente.
7. A alegação de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, sob o fundamento de dificuldade de contratação demão-de-obraou aquisição de insumos durante a Pandemia de Covid-19 não prospera, porque o setor da construção civil não foi paralisado, por ser considerado essencial para o funcionamento da economia. De mais a mais, não se trouxe aos autos qualquer prova técnica para embasar a alegação, de modo que por esse motivo também deve ser repelida a ocorrência de caso fortuito.
8. Valor da indenização. 8.1 Ainda no que se refere às teses fixadas no tema 996 do STJ, ficou pacificado que a indenização nos casos de atraso na entrega do imóvel deve seguir como referencial o valor de aluguel equivalente. 8.2. A sentença seguiu o parâmetro estabelecido na tese fixada pelo STJ de modo que, também nesse ponto, não merece reparo.
IV. Dispositivo
9. Preliminar rejeitada. Recurso Desprovido.
10. Diante da sucumbência, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, condeno os recorrentes ao pagamento das custas processuais e da verba honorária respectivas, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação.
11. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
___________________

Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14, § 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.

Inteiro teor:
Direito do consumidor. Recurso inominado. Atraso na entrega de imóvel. Descumprimento contratual. Aplicação do tema 996 STJ. Indenização por lucros cessantes e juros de obra. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pelas rés contra sentença de procedência parcial dos pedidos iniciais, para condenar as recorrentes ao pagamento à parte autora dos valores pagos a título de juros de obra entre 28/06/2022, até julho de 2023, e ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 28/06/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (22/08/2023).
1.1. Em suas razões recursais (ID 75255887), as rés José Celso Gontijo Engenharia S/A e Iota Empreendimentos Imobiliários S/A reiteram a incompetência dos Juizados Especiais em razão do valor da causa exceder 40 salários mínimos, sob argumento de ser necessário considerar o valor do imóvel como valor do objeto da lide, em razão da necessidade de perícia técnica para apuração do valor devido à autora. No mérito, aduz que a data indicada no termo de reserva da unidade não poderia ser considerada a data da entrega da unidade imobiliária por se tratar de contrato preliminar. Defende a existência de caso fortuito a justificar a demora na entrega do imóvel, o que afastaria sua responsabilidade, além de não comprovados os danos materiais alegados. Contrarrazões pelo desprovimento do recurso.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a competência dos Juizados Especiais Cíveis para processar e julgar a demanda; (ii) determinar o instrumento contratual que disciplinou os prazos de cumprimento das obrigações pactuadas; iii) verificar se houve atraso na entrega do imóvel adquirido das recorrentes; iv) apurar se a parte requerente faz jus à indenização a título de danos materiais decorrentes do suposto atraso na entrega do imóvel.
III. Razões de decidir
3. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, haja vista as partes estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos artigos 2o e 3o do CDC.
4. No caso concreto, o proveito econômico perseguido pela parte autora constitui-se do total dos danos materiais sofridos em decorrência do atraso na entrega do imóvel pelas rés (CPC, Art. 292, VI), montante que não ultrapassa a alçada legal de 40 salários mínimos. Destaco que a autora não pretende a resolução do contrato de compra e venda, razão pela qual não se deve considerar o valor total do contrato entre as partes, como alegam as rés. Ademais, a controvérsia posta nos autos não demanda produção de prova técnica, sendo suficiente a análise dos documentos juntados e a aplicação das regras de experiência comum, nos termos do art. 5o da Lei no 9.099/95. 4.1. Preliminar de incompetência rejeitada.
5. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou a seguinte tese: “As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.” 5.1. Vê-se que a questão relacionada à novação contratual e que importa na estipulação de nova data para entrega do imóvel já se encontra superada em razão do item 1.1 do mencionado tema. De forma que não há que se falar em nova data para entrega do imóvel, estipulada por ocasião da celebração do contrato com a participação da Caixa Econômica Federal. Prevalece, assim, a data de 30/12/2021, com a prorrogação de 180 dias a partir daí.
6. Juros de Obra. 6.1. A tese firmada no Tema 996 do STJ, item 1.3, disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, ultrapassado o prazo de tolerância, e reconhecida a mora contratual, devem as requeridas serem responsabilizadas pela indenização de tal pagamento, porque o mutuário somente foi onerado deste encargo em razão da desídia das requeridas no cumprimento das obrigações assumidas contratualmente.
7. A alegação de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, sob o fundamento de dificuldade de contratação demão-de-obraou aquisição de insumos durante a Pandemia de Covid-19 não prospera, porque o setor da construção civil não foi paralisado, por ser considerado essencial para o funcionamento da economia. De mais a mais, não se trouxe aos autos qualquer prova técnica para embasar a alegação, de modo que por esse motivo também deve ser repelida a ocorrência de caso fortuito.
8. Valor da indenização. 8.1 Ainda no que se refere às teses fixadas no tema 996 do STJ, ficou pacificado que a indenização nos casos de atraso na entrega do imóvel deve seguir como referencial o valor de aluguel equivalente. 8.2. A sentença seguiu o parâmetro estabelecido na tese fixada pelo STJ de modo que, também nesse ponto, não merece reparo.
IV. Dispositivo
9. Preliminar rejeitada. Recurso Desprovido.
10. Diante da sucumbência, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, condeno os recorrentes ao pagamento das custas processuais e da verba honorária respectivas, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre valor da condenação.
11. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
___________________

Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14, § 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.