Tribunal: TJDFT
Processo: 0725554-52.2022.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-10-10

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0725554-52.2022.8.07.0001 RECORRENTE: G10 URBANISMO S/A RECORRIDO: GRAZIELLE MENDONCA, VERA LUCIA DO NASCIMENTO DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE DE LOTEAMENTO URBANO. RESOLUÇÃO POR INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE REDUÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. DESCABIMENTO NO CASO CONCRETO. DESCONTO DO DÉBITO DE IPTU CORRESPONDENTE AO PERÍODO EM QUE O IMÓVEL ESTEVE NA POSSE DAS ADQUIRENTES. POSSIBILIDADE. I. Cláusula penal de “10% do valor atualizado do contrato” instituída para a hipótese de resolução por inadimplência do adquirente do lote, conquanto aparentemente respaldada pelo artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/1979, pode ser reduzida judicialmente quando a sua aplicação no caso concreto resultar em penalidade exorbitante e desproporcional, nos termos dos artigos 6o, incisos IV e V, 51, inciso IV e § 1o, e 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor, e no artigo 413 do Código Civil. II. A retenção de 10% dos valores pagos pelo promitente comprador que deu causa à dissolução do negócio jurídico, ao mesmo tempo em que penaliza o inadimplemento, possibilita à promissária vendedora o ressarcimento dos potenciais prejuízos sofridos. III. A dedução de “valores correspondentes à eventual fruição do imóvel”, autorizada no inciso I do artigo 32-A da Lei 6.766/1979, pressupõe que o consumidor tenha efetivamente utilizado ou extraído frutos civis do imóvel. IV. De acordo com o artigo 32-A, inciso IV, da Lei 6.766/1979, “débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana” correspondentes ao período em que o imóvel esteve na posse do adquirente podem ser descontados dos valores a serem restituídos em função da resolução do contrato. V. Apelação parcialmente provida. A parte recorrente alega violação ao artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79, sustentando que o parâmetro legal para a aplicação da cláusula penal é o valor atualizado do contrato, e não os valores pagos pelo adquirente. Aduz que a alteração da base de cálculo da cláusula penal pelo tribunal afronta os princípios da legalidade e da especialidade, bem como cria uma distorção na aplicação da norma, pois permite que a cláusula penal incida sobre valores menores, resultando em um prejuízo financeiro indevido à vendedora. Defende, ademais, que o recorrido deve suportar a cláusula penal válida de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial, indicando ementas de julgados do STJ e de tribunais estaduais a fim de comprová-la. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a fixação dos honorários advocatícios recursais. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79. Isso porque a turma julgadora assentou: “A aplicação literal da cláusula penal, todavia, resultaria na perda total dos valores pagos pelas Apeladas (R$ 25.145,88), tendo em vista que 10% do valor atualizado do contrato corresponde a R$ 35.826,34. Cláusula penal cuja aplicação importa em tamanha desproporção e desequilíbrio pode ser reduzida judicialmente, presente o disposto nos artigos 6o, incisos IV e V, 51, inciso IV e § 1o, e 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor” (ID 65859634). Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias e contratual do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Ademais, o entendimento da turma julgadora se encontra em sintonia com o sufragado pela Corte Superior, no sentido de que “em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei no 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.” (REsp n. 2.117.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 12/9/2025) (g.n.). Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). Quanto ao recurso interposto com suporte na alínea “c” do permissivo constitucional, a mera transcrição de ementas implica deficiência de fundamentação que atrai a incidência do enunciado 284 da Súmula do STF. A propósito, a Corte Superior já assentou que “A divergência jurisprudencial deve ser demonstrada com cotejo analítico, não apenas com transcrição de ementas” (AgRg no AREsp n. 2.345.857/ES, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, julgado em 18/2/2025, DJEN de 25/2/2025). No que tange ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A029

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0725554-52.2022.8.07.0001 RECORRENTE: G10 URBANISMO S/A RECORRIDO: GRAZIELLE MENDONCA, VERA LUCIA DO NASCIMENTO DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. UNIDADE DE LOTEAMENTO URBANO. RESOLUÇÃO POR INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE REDUÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. DESCABIMENTO NO CASO CONCRETO. DESCONTO DO DÉBITO DE IPTU CORRESPONDENTE AO PERÍODO EM QUE O IMÓVEL ESTEVE NA POSSE DAS ADQUIRENTES. POSSIBILIDADE. I. Cláusula penal de “10% do valor atualizado do contrato” instituída para a hipótese de resolução por inadimplência do adquirente do lote, conquanto aparentemente respaldada pelo artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/1979, pode ser reduzida judicialmente quando a sua aplicação no caso concreto resultar em penalidade exorbitante e desproporcional, nos termos dos artigos 6o, incisos IV e V, 51, inciso IV e § 1o, e 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor, e no artigo 413 do Código Civil. II. A retenção de 10% dos valores pagos pelo promitente comprador que deu causa à dissolução do negócio jurídico, ao mesmo tempo em que penaliza o inadimplemento, possibilita à promissária vendedora o ressarcimento dos potenciais prejuízos sofridos. III. A dedução de “valores correspondentes à eventual fruição do imóvel”, autorizada no inciso I do artigo 32-A da Lei 6.766/1979, pressupõe que o consumidor tenha efetivamente utilizado ou extraído frutos civis do imóvel. IV. De acordo com o artigo 32-A, inciso IV, da Lei 6.766/1979, “débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana” correspondentes ao período em que o imóvel esteve na posse do adquirente podem ser descontados dos valores a serem restituídos em função da resolução do contrato. V. Apelação parcialmente provida. A parte recorrente alega violação ao artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79, sustentando que o parâmetro legal para a aplicação da cláusula penal é o valor atualizado do contrato, e não os valores pagos pelo adquirente. Aduz que a alteração da base de cálculo da cláusula penal pelo tribunal afronta os princípios da legalidade e da especialidade, bem como cria uma distorção na aplicação da norma, pois permite que a cláusula penal incida sobre valores menores, resultando em um prejuízo financeiro indevido à vendedora. Defende, ademais, que o recorrido deve suportar a cláusula penal válida de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado do contrato. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial, indicando ementas de julgados do STJ e de tribunais estaduais a fim de comprová-la. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a fixação dos honorários advocatícios recursais. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 32-A, inciso II, da Lei 6.766/79. Isso porque a turma julgadora assentou: “A aplicação literal da cláusula penal, todavia, resultaria na perda total dos valores pagos pelas Apeladas (R$ 25.145,88), tendo em vista que 10% do valor atualizado do contrato corresponde a R$ 35.826,34. Cláusula penal cuja aplicação importa em tamanha desproporção e desequilíbrio pode ser reduzida judicialmente, presente o disposto nos artigos 6o, incisos IV e V, 51, inciso IV e § 1o, e 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor” (ID 65859634). Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias e contratual do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Ademais, o entendimento da turma julgadora se encontra em sintonia com o sufragado pela Corte Superior, no sentido de que “em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei no 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição.” (REsp n. 2.117.412/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025, DJEN de 12/9/2025) (g.n.). Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). Quanto ao recurso interposto com suporte na alínea “c” do permissivo constitucional, a mera transcrição de ementas implica deficiência de fundamentação que atrai a incidência do enunciado 284 da Súmula do STF. A propósito, a Corte Superior já assentou que “A divergência jurisprudencial deve ser demonstrada com cotejo analítico, não apenas com transcrição de ementas” (AgRg no AREsp n. 2.345.857/ES, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, Sexta Turma, julgado em 18/2/2025, DJEN de 25/2/2025). No que tange ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A029