Tribunal: TJDFT
Processo: 0724033-04.2024.8.07.0001
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-26
Data de publicação: 2025-07-10

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA RECÍPROCA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS PENITENCIAIS. DEDUÇÕES INDEVIDAS. OMISSÕES SANADAS SEM EFEITOS INFRINGENTES. EMBARGOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Embargos de declaração opostos pela ré contra acórdão que, ao dar provimento ao apelo da parte autora, reconheceu a nulidade da cláusula compromissória arbitral, decretou a rescisão contratual por culpa recíproca, determinou a restituição dos valores pagos com retenção de 10%, e afastou cláusulas contratuais consideradas abusivas. A embargante alega omissões quanto à validade da cláusula compromissória, taxa de fruição, cláusula penal, reembolso, correção monetária e supostas deduções contratuais (arras, taxas condominiais e tributos).
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o v. acórdão incorreu em omissões quanto aos temas suscitados pela embargante; (ii) estabelecer se a eventual omissão compromete a fundamentação do julgado, com possibilidade ou não de efeitos modificativos.
III. Razões de decidir
3. As alegações relativas à validade da cláusula compromissória, à taxa de fruição, à cláusula penal de 25%, à taxa do “Parque Arca” e à forma de reembolso foram expressamente enfrentadas no acórdão embargado, inexistindo omissão nesses pontos.
4. Há omissão parcial quanto à análise da perda integral das arras, da dedução de taxas condominiais e de tributos, temas que não foram enfrentados no acórdão, motivo pelo qual se impõe o seu suprimento.
5. A cumulação de cláusula penal compensatória com a perda integral das arras penitenciais é vedada, por configurarem ambas penalidades de natureza indenizatória, o que violaria o princípio do non bis in idem. Ademais, a culpa recíproca na rescisão contratual afasta a aplicação do art. 418 do CC/2002 no caso concreto.
6. A embargante não demonstrou legitimidade para exigir taxas condominiais, tampouco comprovou a existência de cobrança formal ou inadimplemento por parte da compradora, razão pela qual é incabível a dedução desses valores.
7. Da mesma forma, inexistem provas de tributos em atraso, sendo certo que a planilha de débitos informa não haver pendências de IPTU, inviabilizando a retenção pretendida.
IV. Dispositivo
8. Deu-se parcial provimento aos embargos de declaração, sem efeitos infringentes.
_________________
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 418, 420; CPC/2015, arts. 17, 18; Súmula 43 do STJ.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.617.652/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 26.09.2017, DJe 29.09.2017; TJDFT, Acórdão 1277745, 0701914-04.2019.8.07.0008, Rel. Des. Humberto Ulhôa, j. 26.08.2020, DJe 09.09.2020; TJDFT, Acórdão 1684340, 0709224-05.2021.8.07.0004, Rel. Des. Soníria Rocha Campos D’Assunção, j. 29.03.2023, DJe 17.04.2023; TJDFT, Acórdão 1298698, 0704140-60.2020.8.07.0003, Rel. Des. Sandoval Oliveira, j. 04.11.2020, DJe 17.11.2020.

Inteiro teor:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA RECÍPROCA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS PENITENCIAIS. DEDUÇÕES INDEVIDAS. OMISSÕES SANADAS SEM EFEITOS INFRINGENTES. EMBARGOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Embargos de declaração opostos pela ré contra acórdão que, ao dar provimento ao apelo da parte autora, reconheceu a nulidade da cláusula compromissória arbitral, decretou a rescisão contratual por culpa recíproca, determinou a restituição dos valores pagos com retenção de 10%, e afastou cláusulas contratuais consideradas abusivas. A embargante alega omissões quanto à validade da cláusula compromissória, taxa de fruição, cláusula penal, reembolso, correção monetária e supostas deduções contratuais (arras, taxas condominiais e tributos).
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) verificar se o v. acórdão incorreu em omissões quanto aos temas suscitados pela embargante; (ii) estabelecer se a eventual omissão compromete a fundamentação do julgado, com possibilidade ou não de efeitos modificativos.
III. Razões de decidir
3. As alegações relativas à validade da cláusula compromissória, à taxa de fruição, à cláusula penal de 25%, à taxa do “Parque Arca” e à forma de reembolso foram expressamente enfrentadas no acórdão embargado, inexistindo omissão nesses pontos.
4. Há omissão parcial quanto à análise da perda integral das arras, da dedução de taxas condominiais e de tributos, temas que não foram enfrentados no acórdão, motivo pelo qual se impõe o seu suprimento.
5. A cumulação de cláusula penal compensatória com a perda integral das arras penitenciais é vedada, por configurarem ambas penalidades de natureza indenizatória, o que violaria o princípio do non bis in idem. Ademais, a culpa recíproca na rescisão contratual afasta a aplicação do art. 418 do CC/2002 no caso concreto.
6. A embargante não demonstrou legitimidade para exigir taxas condominiais, tampouco comprovou a existência de cobrança formal ou inadimplemento por parte da compradora, razão pela qual é incabível a dedução desses valores.
7. Da mesma forma, inexistem provas de tributos em atraso, sendo certo que a planilha de débitos informa não haver pendências de IPTU, inviabilizando a retenção pretendida.
IV. Dispositivo
8. Deu-se parcial provimento aos embargos de declaração, sem efeitos infringentes.
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Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 418, 420; CPC/2015, arts. 17, 18; Súmula 43 do STJ.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.617.652/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 26.09.2017, DJe 29.09.2017; TJDFT, Acórdão 1277745, 0701914-04.2019.8.07.0008, Rel. Des. Humberto Ulhôa, j. 26.08.2020, DJe 09.09.2020; TJDFT, Acórdão 1684340, 0709224-05.2021.8.07.0004, Rel. Des. Soníria Rocha Campos D’Assunção, j. 29.03.2023, DJe 17.04.2023; TJDFT, Acórdão 1298698, 0704140-60.2020.8.07.0003, Rel. Des. Sandoval Oliveira, j. 04.11.2020, DJe 17.11.2020.