Tribunal: TJDFT
Processo: 0704550-42.2021.8.07.0017
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-03-19
Data de publicação: 2025-04-08

Ementa:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL RESIDENCIAL. INFRAÇÃO CONTRATUAL. LOCADOR. COMPROVAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. QUALIFICAÇÃO. IMÓVEL COM DEFEITOS QUE INVIABILIZAVAM OU DIFICULTAVAM SUA FRUIÇÃO COM SEGURANÇA, CONFORTO E COMODIDADE. COMPROVAÇÃO. RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. IMPERATIVO LEGAL. MULTA CONTRATUAL. INFRAÇÃO AO CONTRATADO. IMPOSIÇÃO AO LOCADOR. FATOS IMPEDITIVOS, EXTINTIVOS OU MODIFICATIVOS. COMPROVAÇÃO. ENCARGO DA PARTE RÉ. REALIZAÇÃO. AUSÊNCIA. PEDIDO. ACOLHIMENTO. CONDENAÇÃO. COMPREENSÃO. MULTA RESCISÓRIA. PRESERVAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. MATÉRIA DE FATO. PROVA ORAL. PRODUÇÃO. DESNECESSIDADE. FATOS INCONTROVERSOS. JULGAMENTO ANTECIPADO. IMPERATIVO LEGAL. APELAÇÃO DESPROVIDA.
1. Emergindo dos elementos coligidos a certeza de que o processo restara devidamente guarnecido do aparato material indispensável à elucidação dos fatos controvertidos e do litígio que enlaçara as partes, o indeferimento da produção de prova oral desprovida de qualquer utilidade, pois inapta a subsidiar a elucidação da controvérsia, ainda que postulada tempestivamente, e o julgamento antecipado da lide se conformam com o devido processo legal, obstando que seja qualificado como cerceamento de defesa.
2. O juiz, como destinatário final da prova, está revestido de poder para dispensar aquelas reputadas desnecessárias por já estarem os fatos devidamente aparelhados, consubstanciando o indeferimento de medidas inúteis ao desate da lide sob essa moldura expressão do princípio da livre convicção e da autoridade que lhe é resguardada pelo artigo 370 do estatuto processual vigente, tornando inviável que se reconheça a subsistência de cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide se incabíveis, porquanto inservíveis, a produção de outras provas além daquelas reunidas no trânsito processual.
3. Ante a natureza da relação obrigacional que encerra, o locador deve, como obrigação primária, entregar o imóvel locado em condições em estado de servidor ao uso ao qual se destina, respondendo pelos vícios ou defeitos anteriores da locação, consubstanciando infração a essa obrigação legal e contratual, ensejando a resolução do negócio por sua culpa, a constatação de que o imóvel locado, conquanto destinado ao uso domiciliar, apresentava defeitos que inviabilizavam ou dificultavam sua fruição com segurança, conforto e comodidade, notadamente goteiras, infiltrações, mofo e manchas na pintura do teto (Lei no 8.245/91, art. 22, I e IV).
4. Constatados os defeitos que afetavam o imóvel residencial ao início da locação e não tendo o locador cuidado de repará-los, não obstante as oportunidades asseguradas para essa finalidade, sua postura omissiva implica situação de inadimplência contratual, rendendo ensejo à resolução da locação por sua culpa, e, como consectário, sua sujeição à cláusula penal convencionada, que incidirá em sua completude em razão de o evento ter ocorrido ainda no início do vínculo obrigacional, frustrando as expectativas do locatário e causando-lhe prejuízos (Lei no 8.245/91, art. 9o, II, e 22, I e IV).
5. Encerrando o contrato de locação residencial de imóvel natureza puramente negocial, as condições avençadas, não encontrando repulsa legal, devem ser preservadas como expressão da autonomia de vontade que é assegurada aos contratantes, traduzindo legítima a aplicação da multa compensatória em caso de distrato antecipado, avençada como forma justamente de assegurar ao locador/locatário compensação derivada do rompimento do vínculo de forma inesperada, que se conforma com a frustração das perspectivas esperadas enquanto vigesse a avença.
6. Caracterizando descumprimento das obrigações convencionadas por parte do locador a entrega do imóvel sem condições de plena e segura habitabilidade, à margem do convencionado e das obrigações legalmente pontuadas, sujeita-se à resolução do negócio por sua culpa e à consequente incidência da multa compensatória contratualmente fixada, a qual, em se afigurando adequada, pois conformada com o adimplemento contratual havido e com a expressão do inadimplemento ocorrido, deve ser mantida de forma a ser resguardado seu objetivo teleológico, que é, a par de penalizar o inadimplente, conferir justa compensação ao adimplente pela frustração do negócio de forma precipitada e sem justa causa, notadamente se o valor da multa rescisória resta avençado no contrato de locação (CC, arts. 408, 413 e 416; Lei no 8.245/91, art. 4o).
7. Apelação conhecida e desprovida. Unânime.

Inteiro teor:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL RESIDENCIAL. INFRAÇÃO CONTRATUAL. LOCADOR. COMPROVAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. QUALIFICAÇÃO. IMÓVEL COM DEFEITOS QUE INVIABILIZAVAM OU DIFICULTAVAM SUA FRUIÇÃO COM SEGURANÇA, CONFORTO E COMODIDADE. COMPROVAÇÃO. RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. IMPERATIVO LEGAL. MULTA CONTRATUAL. INFRAÇÃO AO CONTRATADO. IMPOSIÇÃO AO LOCADOR. FATOS IMPEDITIVOS, EXTINTIVOS OU MODIFICATIVOS. COMPROVAÇÃO. ENCARGO DA PARTE RÉ. REALIZAÇÃO. AUSÊNCIA. PEDIDO. ACOLHIMENTO. CONDENAÇÃO. COMPREENSÃO. MULTA RESCISÓRIA. PRESERVAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. MATÉRIA DE FATO. PROVA ORAL. PRODUÇÃO. DESNECESSIDADE. FATOS INCONTROVERSOS. JULGAMENTO ANTECIPADO. IMPERATIVO LEGAL. APELAÇÃO DESPROVIDA.
1. Emergindo dos elementos coligidos a certeza de que o processo restara devidamente guarnecido do aparato material indispensável à elucidação dos fatos controvertidos e do litígio que enlaçara as partes, o indeferimento da produção de prova oral desprovida de qualquer utilidade, pois inapta a subsidiar a elucidação da controvérsia, ainda que postulada tempestivamente, e o julgamento antecipado da lide se conformam com o devido processo legal, obstando que seja qualificado como cerceamento de defesa.
2. O juiz, como destinatário final da prova, está revestido de poder para dispensar aquelas reputadas desnecessárias por já estarem os fatos devidamente aparelhados, consubstanciando o indeferimento de medidas inúteis ao desate da lide sob essa moldura expressão do princípio da livre convicção e da autoridade que lhe é resguardada pelo artigo 370 do estatuto processual vigente, tornando inviável que se reconheça a subsistência de cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide se incabíveis, porquanto inservíveis, a produção de outras provas além daquelas reunidas no trânsito processual.
3. Ante a natureza da relação obrigacional que encerra, o locador deve, como obrigação primária, entregar o imóvel locado em condições em estado de servidor ao uso ao qual se destina, respondendo pelos vícios ou defeitos anteriores da locação, consubstanciando infração a essa obrigação legal e contratual, ensejando a resolução do negócio por sua culpa, a constatação de que o imóvel locado, conquanto destinado ao uso domiciliar, apresentava defeitos que inviabilizavam ou dificultavam sua fruição com segurança, conforto e comodidade, notadamente goteiras, infiltrações, mofo e manchas na pintura do teto (Lei no 8.245/91, art. 22, I e IV).
4. Constatados os defeitos que afetavam o imóvel residencial ao início da locação e não tendo o locador cuidado de repará-los, não obstante as oportunidades asseguradas para essa finalidade, sua postura omissiva implica situação de inadimplência contratual, rendendo ensejo à resolução da locação por sua culpa, e, como consectário, sua sujeição à cláusula penal convencionada, que incidirá em sua completude em razão de o evento ter ocorrido ainda no início do vínculo obrigacional, frustrando as expectativas do locatário e causando-lhe prejuízos (Lei no 8.245/91, art. 9o, II, e 22, I e IV).
5. Encerrando o contrato de locação residencial de imóvel natureza puramente negocial, as condições avençadas, não encontrando repulsa legal, devem ser preservadas como expressão da autonomia de vontade que é assegurada aos contratantes, traduzindo legítima a aplicação da multa compensatória em caso de distrato antecipado, avençada como forma justamente de assegurar ao locador/locatário compensação derivada do rompimento do vínculo de forma inesperada, que se conforma com a frustração das perspectivas esperadas enquanto vigesse a avença.
6. Caracterizando descumprimento das obrigações convencionadas por parte do locador a entrega do imóvel sem condições de plena e segura habitabilidade, à margem do convencionado e das obrigações legalmente pontuadas, sujeita-se à resolução do negócio por sua culpa e à consequente incidência da multa compensatória contratualmente fixada, a qual, em se afigurando adequada, pois conformada com o adimplemento contratual havido e com a expressão do inadimplemento ocorrido, deve ser mantida de forma a ser resguardado seu objetivo teleológico, que é, a par de penalizar o inadimplente, conferir justa compensação ao adimplente pela frustração do negócio de forma precipitada e sem justa causa, notadamente se o valor da multa rescisória resta avençado no contrato de locação (CC, arts. 408, 413 e 416; Lei no 8.245/91, art. 4o).
7. Apelação conhecida e desprovida. Unânime.