Tribunal: TJDFT
Processo: 0703138-73.2025.8.07.0005
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-09-17
Data de publicação: 2025-09-29

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NÃO COMPROVADO. RETENÇÃO DE 20% MANTIDA. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas rés, em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido formulado pelo autor, para condenar as rés à restituição de R$ 24.001,76 (vinte e quatro mil, um real e setenta e seis centavos), correspondente a 80% dos valores pagos, com correção monetária pelo IPCA a partir da assinatura dos contratos e juros de mora mensais a partir do trânsito em julgado da sentença, e julgou improcedente o pedido de declaração de nulidade das rescisões dos contratos de promessa de compra e venda.
2. Em suas razões recursais, as recorrentes sustentam a aplicação da Lei no 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) e não da Lei no 4.591/64 (Lei de Incorporação Imobiliária), pleiteando a majoração do percentual de retenção de valores para além dos 20% fixados na sentença, nos moldes do art. 32-A da Lei no 6.766/79, e a alteração do termo inicial da correção monetária para que esta incida a partir da data de cada pagamento efetuado pelo adquirente, e não da data de assinatura do contrato.
3. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Contrarrazões apresentadas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão trazida a conhecimento desta Turma Recursal consiste em verificar: (a) a legislação aplicável ao caso concreto (Lei no 4.591/64 ou Lei no 6.766/79); (b) a legalidade e o percentual da retenção de valores pagos pelo adquirente inadimplente; e (c) o termo inicial correto para incidência da correção monetária sobre os valores a serem restituídos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Consta nos autos que o autor, após firmar contratos de promessa de compra e venda de dois lotes em 2019 e adimplir 43 parcelas, enfrentou dificuldades financeiras e tornou-se inadimplente em 2023. Apesar de ter quitado seis parcelas em atraso em 2024, os contratos foram rescindidos pelas rés, que se recusaram a restituir integralmente os valores pagos, oferecendo apenas 50% de devolução.
6. Os documentos acostados aos autos evidenciam a existência de promessa de compra e venda de lotes em loteamento urbano, não se tratando de incorporação imobiliária regida pela Lei no 4.591/64. O regime jurídico aplicável, portanto, é o dos loteamentos (Lei no 6.766/79, com as disposições sobre distrato introduzidas pela Lei no 13.786/18), além do microssistema protetivo do consumidor, por se tratar de típica relação de consumo.
7. A despeito disso, a adoção de patamar sancionatório de 50% pressupõe, além de outros requisitos, comprovação idônea de patrimônio de afetação devidamente constituído e a finalidade teleológica de resguardar a conclusão da obra, o que não restou demonstrado nos autos.
8. Portanto, a cláusula penal prevista no contrato mostra-se abusiva em seu patamar originário (50%), devendo ser reduzida à luz dos arts. 51, IV e §1o, III, do CDC, e dos critérios de razoabilidade, vedado o enriquecimento sem causa. Nas hipóteses de resolução por iniciativa do adquirente, a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos (art. 32-A da Lei no 6.766/79), a depender das peculiaridades do caso, se mostra adequada para compensar despesas administrativas e de comercialização. O percentual de 20% fixado na sentença é adequado e proporcional ao caso ante a extensão dos pagamentos realizados e a inexistência de comprovação de gastos extraordinários que justifiquem percentual superior.
9. A correção monetária deve incidir desde cada desembolso realizado pelo comprador, e não da assinatura contratual, pois a atualização apenas recompõe o valor efetivamente pago, preservando o poder aquisitivo da moeda.
IV. DISPOSITIVO
10. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, apenas para determinar que a correção monetária incida desde cada desembolso efetivamente realizado pelo recorrido, mantendo-se os demais termos da sentença.
11. Sem honorários, ante a ausência de recorrente vencido, na forma do art. 55, caput, da Lei 9.099/95.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, na forma do art. 46 da Lei no 9.099/95.
_______
Dispositivo relevante citado: art. 32-A da Lei no 6.766/79.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO URBANO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. LEI No 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NÃO COMPROVADO. RETENÇÃO DE 20% MANTIDA. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas rés, em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido formulado pelo autor, para condenar as rés à restituição de R$ 24.001,76 (vinte e quatro mil, um real e setenta e seis centavos), correspondente a 80% dos valores pagos, com correção monetária pelo IPCA a partir da assinatura dos contratos e juros de mora mensais a partir do trânsito em julgado da sentença, e julgou improcedente o pedido de declaração de nulidade das rescisões dos contratos de promessa de compra e venda.
2. Em suas razões recursais, as recorrentes sustentam a aplicação da Lei no 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) e não da Lei no 4.591/64 (Lei de Incorporação Imobiliária), pleiteando a majoração do percentual de retenção de valores para além dos 20% fixados na sentença, nos moldes do art. 32-A da Lei no 6.766/79, e a alteração do termo inicial da correção monetária para que esta incida a partir da data de cada pagamento efetuado pelo adquirente, e não da data de assinatura do contrato.
3. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Contrarrazões apresentadas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão trazida a conhecimento desta Turma Recursal consiste em verificar: (a) a legislação aplicável ao caso concreto (Lei no 4.591/64 ou Lei no 6.766/79); (b) a legalidade e o percentual da retenção de valores pagos pelo adquirente inadimplente; e (c) o termo inicial correto para incidência da correção monetária sobre os valores a serem restituídos.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Consta nos autos que o autor, após firmar contratos de promessa de compra e venda de dois lotes em 2019 e adimplir 43 parcelas, enfrentou dificuldades financeiras e tornou-se inadimplente em 2023. Apesar de ter quitado seis parcelas em atraso em 2024, os contratos foram rescindidos pelas rés, que se recusaram a restituir integralmente os valores pagos, oferecendo apenas 50% de devolução.
6. Os documentos acostados aos autos evidenciam a existência de promessa de compra e venda de lotes em loteamento urbano, não se tratando de incorporação imobiliária regida pela Lei no 4.591/64. O regime jurídico aplicável, portanto, é o dos loteamentos (Lei no 6.766/79, com as disposições sobre distrato introduzidas pela Lei no 13.786/18), além do microssistema protetivo do consumidor, por se tratar de típica relação de consumo.
7. A despeito disso, a adoção de patamar sancionatório de 50% pressupõe, além de outros requisitos, comprovação idônea de patrimônio de afetação devidamente constituído e a finalidade teleológica de resguardar a conclusão da obra, o que não restou demonstrado nos autos.
8. Portanto, a cláusula penal prevista no contrato mostra-se abusiva em seu patamar originário (50%), devendo ser reduzida à luz dos arts. 51, IV e §1o, III, do CDC, e dos critérios de razoabilidade, vedado o enriquecimento sem causa. Nas hipóteses de resolução por iniciativa do adquirente, a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos (art. 32-A da Lei no 6.766/79), a depender das peculiaridades do caso, se mostra adequada para compensar despesas administrativas e de comercialização. O percentual de 20% fixado na sentença é adequado e proporcional ao caso ante a extensão dos pagamentos realizados e a inexistência de comprovação de gastos extraordinários que justifiquem percentual superior.
9. A correção monetária deve incidir desde cada desembolso realizado pelo comprador, e não da assinatura contratual, pois a atualização apenas recompõe o valor efetivamente pago, preservando o poder aquisitivo da moeda.
IV. DISPOSITIVO
10. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, apenas para determinar que a correção monetária incida desde cada desembolso efetivamente realizado pelo recorrido, mantendo-se os demais termos da sentença.
11. Sem honorários, ante a ausência de recorrente vencido, na forma do art. 55, caput, da Lei 9.099/95.
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, na forma do art. 46 da Lei no 9.099/95.
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Dispositivo relevante citado: art. 32-A da Lei no 6.766/79.