Tribunal: TJDFT
Processo: 0740492-18.2023.8.07.0001
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-23

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. TAXAS CONDOMINIAIS. TAXA DE FRUIÇÃO. COBRANÇA ILEGAL. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. NÃO CABIMENTO. APELAÇÃO PRINCIPAL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível e recurso adesivo interpostos contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual de promessa de compra e venda de fração de unidade imobiliária em regime de multipropriedade.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia recursal reside em verificar: (i) a legalidade da cobrança de taxas condominiais e de taxa de fruição do promitente comprador que pretende rescindir o contrato; (ii) o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o montante a ser restituído; e (iii) a validade da estipulação da cláusula penal compensatória no percentual de 20% sobre as quantias pagas.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A réplica constitui instrumento processual inadequado para a alteração da causa de pedir sem consentimento do réu, sendo vedado ao órgão revisor examinar tese meritória não deduzida oportunamente na petição inicial, sob pena de violação aos limites objetivos da demanda. Admissão parcial do recurso adesivo. Preliminar suscitada de ofício.
4. É nula de pleno direito (art. 51, IV, do CDC) cláusula contratual que permite a cobrança das taxas condominiais do consumidor sem que tenha sido ele imitido na posse do imóvel adquirido em regime de multipropriedade.
5. Ainda que comprovado o efetivo uso do bem, é inviável a cobrança de taxa de fruição quando já prevista no contrato retenção de percentual das quantias pagas em decorrência da rescisão contratual requerida pelo consumidor, sob pena de bis in idem, já que ambas ostentam natureza compensatória.
6. Segundo orientação firmada pelo STJ no julgamento do Tema Repetitivo 1.002, “Nos “compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.
7. A mera alegação de ausência de utilização do bem e a invocação de conceitos jurídicos indeterminados são insuficientes para justificar a redução do percentual de 20% fixado para o caso de rescisão contratual a pedido do promitente comprador. Multa compensatória estabelecida em observância aos parâmetros estabelecidos pelo STJ.
IV. DISPOSITIVO
8. Apelação principal conhecida e parcialmente provida. Recurso adesivo parcialmente conhecido e desprovido.
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 329, II; CDC, art. 6o, V; art. 51, IV.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 02.10.2019. STJ, REsp 1.740.911/DF, Rel. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 22.08.2019. TJDFT, APC 0719689-98.2020.8.07.0007, Rel. Mário-Zam Belmiro, 8a Turma Cível, p. 19.05.2022. TJDFT, APC 0724708-98.2023.8.07.0001, Rel. Rômulo de Araújo Mendes, 1a Turma Cível, p. 22.01.2024.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. TAXAS CONDOMINIAIS. TAXA DE FRUIÇÃO. COBRANÇA ILEGAL. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. REDUÇÃO DA CLÁUSULA PENAL. NÃO CABIMENTO. APELAÇÃO PRINCIPAL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível e recurso adesivo interpostos contra sentença que julgou parcialmente procedente pedido de rescisão contratual de promessa de compra e venda de fração de unidade imobiliária em regime de multipropriedade.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia recursal reside em verificar: (i) a legalidade da cobrança de taxas condominiais e de taxa de fruição do promitente comprador que pretende rescindir o contrato; (ii) o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre o montante a ser restituído; e (iii) a validade da estipulação da cláusula penal compensatória no percentual de 20% sobre as quantias pagas.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A réplica constitui instrumento processual inadequado para a alteração da causa de pedir sem consentimento do réu, sendo vedado ao órgão revisor examinar tese meritória não deduzida oportunamente na petição inicial, sob pena de violação aos limites objetivos da demanda. Admissão parcial do recurso adesivo. Preliminar suscitada de ofício.
4. É nula de pleno direito (art. 51, IV, do CDC) cláusula contratual que permite a cobrança das taxas condominiais do consumidor sem que tenha sido ele imitido na posse do imóvel adquirido em regime de multipropriedade.
5. Ainda que comprovado o efetivo uso do bem, é inviável a cobrança de taxa de fruição quando já prevista no contrato retenção de percentual das quantias pagas em decorrência da rescisão contratual requerida pelo consumidor, sob pena de bis in idem, já que ambas ostentam natureza compensatória.
6. Segundo orientação firmada pelo STJ no julgamento do Tema Repetitivo 1.002, “Nos “compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”.
7. A mera alegação de ausência de utilização do bem e a invocação de conceitos jurídicos indeterminados são insuficientes para justificar a redução do percentual de 20% fixado para o caso de rescisão contratual a pedido do promitente comprador. Multa compensatória estabelecida em observância aos parâmetros estabelecidos pelo STJ.
IV. DISPOSITIVO
8. Apelação principal conhecida e parcialmente provida. Recurso adesivo parcialmente conhecido e desprovido.
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 329, II; CDC, art. 6o, V; art. 51, IV.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 02.10.2019. STJ, REsp 1.740.911/DF, Rel. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 22.08.2019. TJDFT, APC 0719689-98.2020.8.07.0007, Rel. Mário-Zam Belmiro, 8a Turma Cível, p. 19.05.2022. TJDFT, APC 0724708-98.2023.8.07.0001, Rel. Rômulo de Araújo Mendes, 1a Turma Cível, p. 22.01.2024.