Tribunal: TJDFT
Processo: 0746702-22.2022.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-12-17

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0746702-22.2022.8.07.0001 RECORRENTES: MARIA JOSÉ GALVÃO BATISTA LOPES, ACONTECE ASSESSORIA E PLANEJAMENTO IMOBILIÁRIO LTDA - EPP RECORRIDOS: PORTO SEGURO COMPANHIA DE SEGUROS GERAIS, SUELLEN CRISTINA LIMA NASCIMENTO, EMERSON MARQUES BORGES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. REPAROS NA REDE ELÉTRICA. RISCO IMINENTE. URGÊNCIA. SURRECTIO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. DEFEITO OCULTO. DEVER DE REPARAÇÃO DO LOCADOR. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. EQUILÍBRIO CONTRATUAL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DANOS MORAIS. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. DANO IN RE IPSA. QUANTUM DEBEATUR. RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA ADMINISTRADORA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. SUBJETIVA. INÉRCIA NA RESOLUÇÃO DO PROBLEMA. NEGLIGÊNCIA. CONFIGURAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA SEGURADORA. NATUREZA DO CONTRATO DE SEGURO FIANÇA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA SEGURADORA RECONHECIDA DE OFÍCIO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em Exame. 1. Cuida-se de Apelação Cível interposta pelos Autores nos autos da ação de indenização por danos materiais e compensação por danos morais, em que se busca o conhecimento e o provimento do recurso para que a sentença seja declarada nula e, subsidiariamente, a reforma desta, a fim de que as Rés sejam condenadas ao pagamento de danos materiais no valor de R$ 26.848,88 relativo aos reparos elétricos, a locadora, ora primeira Ré, seja condenada ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 10.800,00 e as Rés sejam condenadas cada uma ao pagamento da quantia de R$ 15.000,00 a título de danos morais. II. Questão em discussão. 2. A controvérsia recursal consiste em verificar se: (1) os Apelados devem arcar como o pagamento do valor de R$ 26.848,88 em favor dos Apelantes, relativo ao reparo na instalação elétrica do imóvel objeto do contrato de locação; (2) a locadora deve arcar com a multa pelo descumprimento de obrigação contratual prevista na Cláusula 12a do contrato de locação; (3) os Apelados devem compensar os Apelantes por danos morais. III. Razões de decidir. 3. O contrato de locação entabulado entre as partes previu que, caso o reparo fosse urgente com risco de dano iminente aos locatários ou terceiros, os locatários poderiam realizar o reparo e posteriormente solicitar o reembolso junto à administradora do imóvel, desde que fosse respeitados os valores médios praticados no mercado. 4. De acordo com o artigo 22, inc. I, da Lei 8.245/1991, o locador possui o dever de entregar ao locatário o imóvel em condições de ocupação, com instalações elétricas, hidráulicas e de esgoto em condições regulares de funcionamento, bem como responder pelos vícios e defeitos ocultos. 5. Em que pese caiba ao locatário o dever de diligência de realizar a vistoria do imóvel previamente à celebração do contrato e à sua imissão na posse do imóvel, é comum que haja vícios ou defeitos não constatados na vistoria. 6. Dessa forma, tratando-se de vício ou defeito oculto ou de difícil detecção e anterior à locação, é obrigação do locador reparar a irregularidade, sob pena de caracterizar inadimplemento contratual. 7. Foram descobertas diversas falhas ocultas na rede elétrica, sendo a mais crítica o sério risco de incêndio gerado pelo superaquecimento dos fios. Esse problema, que não poderia ser detectado antes do início da reforma, demonstra claramente a necessidade dos reparos, cujo valor ultrapassou as expectativas iniciais das partes envolvidas. 8. Conquanto não tenha havido a anuência da imobiliária ou da locadora/proprietária quanto à realização dos serviços adicionais, os Apelantes informaram a necessidade urgente deste e continuaram a realizar os reparos em exercício contínuo, razão pela qual a tolerância das Apeladas na execução dos reparos criou uma legítima expectativa nestes de que a execução fosse mantida na forma como vinha sendo realizada, o que caracteriza a surrectio decorrente da boa-fé objetiva, que se refere à aquisição de determinado direito subjetivo, ainda que não previsto no instrumento contratual, em razão do exercício contínuo, resguardando a legítima confiança despertada durante a constância da relação negocial. 9. Diante da necessidade urgente com risco de dano iminente aos locatários ou terceiros, não se faz necessária a pesquisa dos valores de mercado. O tempo exíguo para a realização dos reparos, decorrente da interrupção de energia elétrica no imóvel, impediu que os Recorrentes pudessem aguardar a obtenção de múltiplos orçamentos. 10. Não se mostra imbuído de boa-fé a parte que tolera a execução dos reparos elétricos, sem se contrapor a estes, deixando a contraparte realizá-los, para somente após a concretização completa dos serviços, contestá-los. Caso contrário, a locadora se beneficiaria de maneira indevida e sem justa causa do trabalho realizado pelos locatários, configurando o enriquecimento sem causa previsto no art. 884 do Código Civil. 11. Foi legítima a suspensão do pagamento dos aluguéis pelos Apelantes, a fim e manter o equilíbrio contratual, haja vista que os Apelados se recusaram a arcar com o pagamento dos serviços adicionais relativos ao reparo da rede elétrica, nos termos do art. 368 do Código Civil, que estabelece que “Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem”. 12. A inscrição indevida do nome em cadastros de proteção ao crédito gera o dever de compensar os prejuízos de ordem moral, que decorrem do próprio ato ilícito (dano in re ipsa). 13. Com vistas a evitar subjetividade ou arbítrio na fixação do valor do dano, a conduta mais condizente e coerente com a finalidade do instituto impõe que se extraia, do próprio ordenamento, critérios objetivos em conformidade com a função do instituto. 14. Considerando que a legislação civil não fornece elementos para estabelecer uma parametrização criteriosa ou regrada que permita a fixação do quantum debeatur em sede de indenização por dano extrapatrimonial com função punitivo-pedagógica, torna-se necessário buscar, por meio de uma interpretação sistemática, dentro do ordenamento jurídico, outras normas nas quais se verifica a mesma razão de ser, vale dizer, a mesma funcionalidade. 15. Tanto na legislação de defesa do consumidor como na legislação da defesa da concorrência, é possível extrair um parâmetro que tenha função punitivo-pedagógica, pois, ao estabelecerem a dosimetria da multa, tais diplomas fornecem uma série de critérios que tem por função o desestímulo da reiteração de condutas que atingem a coletividade. A razão de existir das referidas legislações encontra justificativa na necessidade de se evitar possíveis danos aos consumidores, derivados do poder econômico de fornecedores, e que por isso ficam sujeitos a punição ali prevista. 16. Considerando-se a função punitiva dos danos extrapatrimoniais, os parâmetros supramencionados permitem concluir que o valor de R$ 5.000,00 atinente aos danos morais atende à finalidade compensatória, punitiva e preventivo-pedagógica do dano extrapatrimonial. 17. No caso em apreço, verifica-se que foi necessária a troca da rede elétrica do imóvel, ficando os locatários, sem poder usufruir deste por mais de 30 dias. Ademais, a locadora se recusou a arcar com o pagamento dos serviços adicionais relativos aos reparos da rede elétrica. Apesar das reiteradas comunicações sobre a necessidade de reparos urgentes, a locadora se mostrou inerte, o que agravou a situação e gerou transtornos consideráveis para os locatários. 18. Diante da clara violação das obrigações contratuais por parte da locadora, a qual não realizou os reparos necessários e ainda ajuizou ação de despejo indevida, a aplicação da multa contratual prevista no Parágrafo Único da Cláusula 12a do contrato de locação é medida que se impõe. 19. A responsabilidade da imobiliária, administradora e intermediária do contrato de locação, em casos de danos materiais e morais atinentes ao imóvel locado depende da natureza do dano e da sua atuação. 20. Em regra, a imobiliária não responde por danos causados ao locatário, mas pode ser responsabilizada se houver negligência ou falha na administração do imóvel, como não diligenciar pela realização de reparos ou não cumprir seus deveres contratuais, conforme dispõe o art. 667 do Código Civil, o que ocorreu no caso em apreço, haja vista sua inércia daquela na resolução do problema, deixando a encargo das próprias partes a procura de uma solução. 21. Pela natureza do contrato de seguro fiança, a seguradora é responsável por cobrir as obrigações do locatário, incluindo o pagamento de danos ao imóvel, mas não de danos causados pelo locador (segurado) ao locatário. 22. As condições da ação são consideradas matérias de ordem pública e podem ser analisadas de ofício pelo magistrado, em qualquer grau de jurisdição. Se o magistrado constatar que inexistem as condições da ação em cognição exauriente, deverá se pronunciar quanto ao mérito da demanda. 23. Embora a inclusão do nome da Apelante tenha sido efetivada pela seguradora, esta foi em decorrência dos contratos de seguro fiança e de locação, que estipularam que, em caso de inadimplemento dos locatários no pagamento dos aluguéis, o nome dos locatários seria incluso em cadastro de inadimplentes, razão pela qual a seguradora agiu em estrito cumprimento das disposições constantes nos referidos contratos, haja vista que foi informado pela segurada-locatária e pela imobiliária administradora acerca do indevido atraso no pagamento dos aluguéis, razão pela qual a responsabilidade pela inclusão do nome da mencionada Recorrente no aludido cadastro é unicamente destas. IV. Dispositivo e tese. 24. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. nos termos do art. 22, incs. I, III e IV, da Lei n. 8.245/1991, o locador é obrigado a entregar o locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. 2. Em que pese caiba ao locatário o dever de diligência de realizar a vistoria do imóvel previamente à celebração do contrato e à sua imissão na posse do imóvel, é comum que haja vícios ou defeitos não constatados na vistoria. 3. Tratando-se de vício ou defeito oculto ou de difícil detecção e anterior à locação, é obrigação do locador reparar a irregularidade, sob pena de caracterizar inadimplemento contratual. 4. Diante da necessidade urgente com risco de dano iminente aos locatários ou terceiros, não se faz necessária a pesquisa dos valores de mercado. 5. Conquanto não tenha havido a anuência da imobiliária ou da locadora/proprietária quanto à realização dos serviços adicionais, os locatários informaram a necessidade deste e continuaram a realizar os reparos em exercício contínuo, razão pela qual a tolerância das Apeladas na execução dos reparos criou uma legítima expectativa nestes de que a execução fosse mantida na forma como vinha sendo realizada, caracterizando o instituto da surrectio. 6. Não se mostra imbuído de boa-fé a parte que tolera a execução dos reparos elétricos, sem se contrapor a estes, deixando a contraparte realizá-los, para somente após a concretização completa dos serviços, contestá-los. 7. Caso contrário, a locadora se beneficiaria de maneira indevida e sem justa causa do trabalho realizado pelos locatários, configurando o enriquecimento sem causa previsto no art. 884 do Código Civil. 8. É legítima a suspensão do pagamento dos aluguéis pelo locatário, a fim e manter o equilíbrio contratual, caso o locador se recuse a arcar com o pagamento dos serviços adicionais relativos ao reparo da rede elétrica, nos termos do art. 368 do Código Civil, que estabelece que “Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem”. 9. A inscrição indevida do nome em cadastros de proteção ao crédito gera o dever de compensar os prejuízos de ordem moral, que decorrem do próprio ato ilícito (dano in re ipsa). __________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 113, 442 e 884; CPC, art. 370; Lei no 8.245/1991, arts. 22 e 23. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.899.396/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 23.06.2022; TJDFT, Acórdão 1.342.102, Rel. Des. Sérgio Rocha, 4a Turma Cível, j. 26.05.2021; TJDFT. Acórdão 1.435.731, Rela. Des. Fátima Rafael, 3a Turma Cível, data de julgamento: 30.06.2022; TJDFT, Acórdão 895.653, Rel. Fernando Habibe, 4a Turma Cível, j. 23.09.2015. A parte recorrente alega negativa de vigência aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 35 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), e enunciado 335 da Súmula do STJ, ao argumento de que deve prevalecer a cláusula contratual, que condiciona a indenização ou retenção por benfeitorias; b) artigo 368 e 369, ambos do Código Civil, por impossibilidade de compensação e suspensão do pagamento de aluguéis sem crédito líquido, certo e exigível; c) artigo 370, 371 e 373, inciso I, todos do Código de Processo Civil, asseverando haver vício jurídico na aceitação de laudo unilateral como prova suficiente para caracterizar urgência e risco iminente, implicando inversão indevida do ônus da prova e aplicação equivocada do livre convencimento motivado; d) artigo 408, 412 e 413, todos do CC, porquanto entende que teria sido aplicada cláusula penal (multa contratual) de forma desproporcional; e) artigo 489 do CPC, sustentando negativa de prestação jurisdicional; f) artigos 186 e 667, ambos do CC, com vistas ao afastamento da condenação solidária da administradora do imóvel, tendo em vista a ausência de demonstração do dever contratual infringido e do nexo causal. Em contrarrazões, os recorridos pugnam a majoração dos honorários recursais. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 35 da Lei 8.245/1991, uma vez que deixou a parte recorrente de combater fundamento autônomo exposto no acórdão hostilizado. Confira-se: “conquanto não tenha havido a anuência da imobiliária ou da locadora/proprietária quanto à realização dos serviços adicionais, os Apelantes informaram a necessidade urgente deste e continuaram a realizar os reparos em exercício contínuo, razão pela qual a tolerância das Apeladas na execução dos reparos criou uma legítima expectativa nestes de que a execução fosse mantida na forma como vinha sendo realizada, o que caracteriza a surrectio decorrente da boa-fé objetiva, que se refere à aquisição de determinado direito subjetivo, ainda que não previsto no instrumento contratual, em razão do exercício contínuo, resguardando a legítima confiança despertada durante a constância da relação negocial” (ID 73674974). Insta destacar que, de acordo com entendimento firmado pela Corte Superior, “A ausência de impugnação dos fundamentos do acórdão recorrido suficientes, por si sós, para a manutenção do julgado acarreta a incidência da Súmula n. 283 do STF”. (AgInt no AREsp n. 2.664.039/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 25/11/2024, DJe de 29/11/2024). Mesmo sentido: (gInt no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.684.990/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 6/11/2025. Ainda, o entendimento do órgão julgador se encontra em sintonia com o sufragado pela Corte Superior, no sentido de que “A doutrina e a jurisprudência desta Corte, à luz do dever de boa-fé objetiva e à proteção da confiança, reconhecem a existência do instituto da surrectio, o qual permite aquisição de um direito pelo decurso do tempo, pela expectativa legitimamente despertada por ação ou comportamento. Precedentes” (REsp 1.899.396/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, Dje 23/6/2022). Igual teor: REsp n. 2.186.558/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 29/10/2025. Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). Igualmente o especial não pode subir em relação à apontada contrariedade aos artigos 186, 368 e 369, 408, 412, 413 e 667, todos do CC, 370, 371 e 373, inciso I, todos do CPC. Isso porque para desconstituir as premissas adotadas pelo órgão julgador, a fim de acolher o pleito recursal, seria indispensável reapreciar cláusulas contratuais e elementos fáticos e probatórios, procedimentos vedados pelos enunciados sumulares 5 e 7, ambos do Superior Tribunal de Justiça. Da mesma forma, o apelo não pode seguir em relação à indigitada infringência ao artigo 489 do CPC, porque, “Conforme entendimento pacífico desta Corte, "o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão". A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 confirma a jurisprudência já sedimentada pelo Superior Tribunal de Justiça, "sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.634.673/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/11/2024, DJe de 18/11/2024). Mesmo teor: REsp n. 2.154.163/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025. Igualmente descabe dar curso ao inconformismo lastreado na indigitada contrariedade ao enunciado 335 da Súmula do STJ, na medida em que “consoante pacífica jurisprudência desta Corte, o conceito de tratado ou lei federal, inserto na alínea a do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, deve ser considerado em seu sentido estrito, não compreendendo súmulas de tribunais” (AgInt no REsp n. 2.128.906/PA, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 25/10/2024). Idêntico teor: AgInt no REsp n. 2.175.353/SC, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 28/3/2025. Por fim, no que diz respeito à majoração dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A027

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0746702-22.2022.8.07.0001 RECORRENTES: MARIA JOSÉ GALVÃO BATISTA LOPES, ACONTECE ASSESSORIA E PLANEJAMENTO IMOBILIÁRIO LTDA - EPP RECORRIDOS: PORTO SEGURO COMPANHIA DE SEGUROS GERAIS, SUELLEN CRISTINA LIMA NASCIMENTO, EMERSON MARQUES BORGES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. REPAROS NA REDE ELÉTRICA. RISCO IMINENTE. URGÊNCIA. SURRECTIO. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS. DEFEITO OCULTO. DEVER DE REPARAÇÃO DO LOCADOR. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. EQUILÍBRIO CONTRATUAL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DANOS MORAIS. INSCRIÇÃO INDEVIDA EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. DANO IN RE IPSA. QUANTUM DEBEATUR. RESPONSABILIDADE DA IMOBILIÁRIA ADMINISTRADORA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. SUBJETIVA. INÉRCIA NA RESOLUÇÃO DO PROBLEMA. NEGLIGÊNCIA. CONFIGURAÇÃO. RESPONSABILIDADE DA SEGURADORA. NATUREZA DO CONTRATO DE SEGURO FIANÇA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA SEGURADORA RECONHECIDA DE OFÍCIO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em Exame. 1. Cuida-se de Apelação Cível interposta pelos Autores nos autos da ação de indenização por danos materiais e compensação por danos morais, em que se busca o conhecimento e o provimento do recurso para que a sentença seja declarada nula e, subsidiariamente, a reforma desta, a fim de que as Rés sejam condenadas ao pagamento de danos materiais no valor de R$ 26.848,88 relativo aos reparos elétricos, a locadora, ora primeira Ré, seja condenada ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 10.800,00 e as Rés sejam condenadas cada uma ao pagamento da quantia de R$ 15.000,00 a título de danos morais. II. Questão em discussão. 2. A controvérsia recursal consiste em verificar se: (1) os Apelados devem arcar como o pagamento do valor de R$ 26.848,88 em favor dos Apelantes, relativo ao reparo na instalação elétrica do imóvel objeto do contrato de locação; (2) a locadora deve arcar com a multa pelo descumprimento de obrigação contratual prevista na Cláusula 12a do contrato de locação; (3) os Apelados devem compensar os Apelantes por danos morais. III. Razões de decidir. 3. O contrato de locação entabulado entre as partes previu que, caso o reparo fosse urgente com risco de dano iminente aos locatários ou terceiros, os locatários poderiam realizar o reparo e posteriormente solicitar o reembolso junto à administradora do imóvel, desde que fosse respeitados os valores médios praticados no mercado. 4. De acordo com o artigo 22, inc. I, da Lei 8.245/1991, o locador possui o dever de entregar ao locatário o imóvel em condições de ocupação, com instalações elétricas, hidráulicas e de esgoto em condições regulares de funcionamento, bem como responder pelos vícios e defeitos ocultos. 5. Em que pese caiba ao locatário o dever de diligência de realizar a vistoria do imóvel previamente à celebração do contrato e à sua imissão na posse do imóvel, é comum que haja vícios ou defeitos não constatados na vistoria. 6. Dessa forma, tratando-se de vício ou defeito oculto ou de difícil detecção e anterior à locação, é obrigação do locador reparar a irregularidade, sob pena de caracterizar inadimplemento contratual. 7. Foram descobertas diversas falhas ocultas na rede elétrica, sendo a mais crítica o sério risco de incêndio gerado pelo superaquecimento dos fios. Esse problema, que não poderia ser detectado antes do início da reforma, demonstra claramente a necessidade dos reparos, cujo valor ultrapassou as expectativas iniciais das partes envolvidas. 8. Conquanto não tenha havido a anuência da imobiliária ou da locadora/proprietária quanto à realização dos serviços adicionais, os Apelantes informaram a necessidade urgente deste e continuaram a realizar os reparos em exercício contínuo, razão pela qual a tolerância das Apeladas na execução dos reparos criou uma legítima expectativa nestes de que a execução fosse mantida na forma como vinha sendo realizada, o que caracteriza a surrectio decorrente da boa-fé objetiva, que se refere à aquisição de determinado direito subjetivo, ainda que não previsto no instrumento contratual, em razão do exercício contínuo, resguardando a legítima confiança despertada durante a constância da relação negocial. 9. Diante da necessidade urgente com risco de dano iminente aos locatários ou terceiros, não se faz necessária a pesquisa dos valores de mercado. O tempo exíguo para a realização dos reparos, decorrente da interrupção de energia elétrica no imóvel, impediu que os Recorrentes pudessem aguardar a obtenção de múltiplos orçamentos. 10. Não se mostra imbuído de boa-fé a parte que tolera a execução dos reparos elétricos, sem se contrapor a estes, deixando a contraparte realizá-los, para somente após a concretização completa dos serviços, contestá-los. Caso contrário, a locadora se beneficiaria de maneira indevida e sem justa causa do trabalho realizado pelos locatários, configurando o enriquecimento sem causa previsto no art. 884 do Código Civil. 11. Foi legítima a suspensão do pagamento dos aluguéis pelos Apelantes, a fim e manter o equilíbrio contratual, haja vista que os Apelados se recusaram a arcar com o pagamento dos serviços adicionais relativos ao reparo da rede elétrica, nos termos do art. 368 do Código Civil, que estabelece que “Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem”. 12. A inscrição indevida do nome em cadastros de proteção ao crédito gera o dever de compensar os prejuízos de ordem moral, que decorrem do próprio ato ilícito (dano in re ipsa). 13. Com vistas a evitar subjetividade ou arbítrio na fixação do valor do dano, a conduta mais condizente e coerente com a finalidade do instituto impõe que se extraia, do próprio ordenamento, critérios objetivos em conformidade com a função do instituto. 14. Considerando que a legislação civil não fornece elementos para estabelecer uma parametrização criteriosa ou regrada que permita a fixação do quantum debeatur em sede de indenização por dano extrapatrimonial com função punitivo-pedagógica, torna-se necessário buscar, por meio de uma interpretação sistemática, dentro do ordenamento jurídico, outras normas nas quais se verifica a mesma razão de ser, vale dizer, a mesma funcionalidade. 15. Tanto na legislação de defesa do consumidor como na legislação da defesa da concorrência, é possível extrair um parâmetro que tenha função punitivo-pedagógica, pois, ao estabelecerem a dosimetria da multa, tais diplomas fornecem uma série de critérios que tem por função o desestímulo da reiteração de condutas que atingem a coletividade. A razão de existir das referidas legislações encontra justificativa na necessidade de se evitar possíveis danos aos consumidores, derivados do poder econômico de fornecedores, e que por isso ficam sujeitos a punição ali prevista. 16. Considerando-se a função punitiva dos danos extrapatrimoniais, os parâmetros supramencionados permitem concluir que o valor de R$ 5.000,00 atinente aos danos morais atende à finalidade compensatória, punitiva e preventivo-pedagógica do dano extrapatrimonial. 17. No caso em apreço, verifica-se que foi necessária a troca da rede elétrica do imóvel, ficando os locatários, sem poder usufruir deste por mais de 30 dias. Ademais, a locadora se recusou a arcar com o pagamento dos serviços adicionais relativos aos reparos da rede elétrica. Apesar das reiteradas comunicações sobre a necessidade de reparos urgentes, a locadora se mostrou inerte, o que agravou a situação e gerou transtornos consideráveis para os locatários. 18. Diante da clara violação das obrigações contratuais por parte da locadora, a qual não realizou os reparos necessários e ainda ajuizou ação de despejo indevida, a aplicação da multa contratual prevista no Parágrafo Único da Cláusula 12a do contrato de locação é medida que se impõe. 19. A responsabilidade da imobiliária, administradora e intermediária do contrato de locação, em casos de danos materiais e morais atinentes ao imóvel locado depende da natureza do dano e da sua atuação. 20. Em regra, a imobiliária não responde por danos causados ao locatário, mas pode ser responsabilizada se houver negligência ou falha na administração do imóvel, como não diligenciar pela realização de reparos ou não cumprir seus deveres contratuais, conforme dispõe o art. 667 do Código Civil, o que ocorreu no caso em apreço, haja vista sua inércia daquela na resolução do problema, deixando a encargo das próprias partes a procura de uma solução. 21. Pela natureza do contrato de seguro fiança, a seguradora é responsável por cobrir as obrigações do locatário, incluindo o pagamento de danos ao imóvel, mas não de danos causados pelo locador (segurado) ao locatário. 22. As condições da ação são consideradas matérias de ordem pública e podem ser analisadas de ofício pelo magistrado, em qualquer grau de jurisdição. Se o magistrado constatar que inexistem as condições da ação em cognição exauriente, deverá se pronunciar quanto ao mérito da demanda. 23. Embora a inclusão do nome da Apelante tenha sido efetivada pela seguradora, esta foi em decorrência dos contratos de seguro fiança e de locação, que estipularam que, em caso de inadimplemento dos locatários no pagamento dos aluguéis, o nome dos locatários seria incluso em cadastro de inadimplentes, razão pela qual a seguradora agiu em estrito cumprimento das disposições constantes nos referidos contratos, haja vista que foi informado pela segurada-locatária e pela imobiliária administradora acerca do indevido atraso no pagamento dos aluguéis, razão pela qual a responsabilidade pela inclusão do nome da mencionada Recorrente no aludido cadastro é unicamente destas. IV. Dispositivo e tese. 24. Recurso conhecido e parcialmente provido. Tese de julgamento: “1. nos termos do art. 22, incs. I, III e IV, da Lei n. 8.245/1991, o locador é obrigado a entregar o locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. 2. Em que pese caiba ao locatário o dever de diligência de realizar a vistoria do imóvel previamente à celebração do contrato e à sua imissão na posse do imóvel, é comum que haja vícios ou defeitos não constatados na vistoria. 3. Tratando-se de vício ou defeito oculto ou de difícil detecção e anterior à locação, é obrigação do locador reparar a irregularidade, sob pena de caracterizar inadimplemento contratual. 4. Diante da necessidade urgente com risco de dano iminente aos locatários ou terceiros, não se faz necessária a pesquisa dos valores de mercado. 5. Conquanto não tenha havido a anuência da imobiliária ou da locadora/proprietária quanto à realização dos serviços adicionais, os locatários informaram a necessidade deste e continuaram a realizar os reparos em exercício contínuo, razão pela qual a tolerância das Apeladas na execução dos reparos criou uma legítima expectativa nestes de que a execução fosse mantida na forma como vinha sendo realizada, caracterizando o instituto da surrectio. 6. Não se mostra imbuído de boa-fé a parte que tolera a execução dos reparos elétricos, sem se contrapor a estes, deixando a contraparte realizá-los, para somente após a concretização completa dos serviços, contestá-los. 7. Caso contrário, a locadora se beneficiaria de maneira indevida e sem justa causa do trabalho realizado pelos locatários, configurando o enriquecimento sem causa previsto no art. 884 do Código Civil. 8. É legítima a suspensão do pagamento dos aluguéis pelo locatário, a fim e manter o equilíbrio contratual, caso o locador se recuse a arcar com o pagamento dos serviços adicionais relativos ao reparo da rede elétrica, nos termos do art. 368 do Código Civil, que estabelece que “Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem”. 9. A inscrição indevida do nome em cadastros de proteção ao crédito gera o dever de compensar os prejuízos de ordem moral, que decorrem do próprio ato ilícito (dano in re ipsa). __________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 113, 442 e 884; CPC, art. 370; Lei no 8.245/1991, arts. 22 e 23. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.899.396/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 23.06.2022; TJDFT, Acórdão 1.342.102, Rel. Des. Sérgio Rocha, 4a Turma Cível, j. 26.05.2021; TJDFT. Acórdão 1.435.731, Rela. Des. Fátima Rafael, 3a Turma Cível, data de julgamento: 30.06.2022; TJDFT, Acórdão 895.653, Rel. Fernando Habibe, 4a Turma Cível, j. 23.09.2015. A parte recorrente alega negativa de vigência aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 35 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), e enunciado 335 da Súmula do STJ, ao argumento de que deve prevalecer a cláusula contratual, que condiciona a indenização ou retenção por benfeitorias; b) artigo 368 e 369, ambos do Código Civil, por impossibilidade de compensação e suspensão do pagamento de aluguéis sem crédito líquido, certo e exigível; c) artigo 370, 371 e 373, inciso I, todos do Código de Processo Civil, asseverando haver vício jurídico na aceitação de laudo unilateral como prova suficiente para caracterizar urgência e risco iminente, implicando inversão indevida do ônus da prova e aplicação equivocada do livre convencimento motivado; d) artigo 408, 412 e 413, todos do CC, porquanto entende que teria sido aplicada cláusula penal (multa contratual) de forma desproporcional; e) artigo 489 do CPC, sustentando negativa de prestação jurisdicional; f) artigos 186 e 667, ambos do CC, com vistas ao afastamento da condenação solidária da administradora do imóvel, tendo em vista a ausência de demonstração do dever contratual infringido e do nexo causal. Em contrarrazões, os recorridos pugnam a majoração dos honorários recursais. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 35 da Lei 8.245/1991, uma vez que deixou a parte recorrente de combater fundamento autônomo exposto no acórdão hostilizado. Confira-se: “conquanto não tenha havido a anuência da imobiliária ou da locadora/proprietária quanto à realização dos serviços adicionais, os Apelantes informaram a necessidade urgente deste e continuaram a realizar os reparos em exercício contínuo, razão pela qual a tolerância das Apeladas na execução dos reparos criou uma legítima expectativa nestes de que a execução fosse mantida na forma como vinha sendo realizada, o que caracteriza a surrectio decorrente da boa-fé objetiva, que se refere à aquisição de determinado direito subjetivo, ainda que não previsto no instrumento contratual, em razão do exercício contínuo, resguardando a legítima confiança despertada durante a constância da relação negocial” (ID 73674974). Insta destacar que, de acordo com entendimento firmado pela Corte Superior, “A ausência de impugnação dos fundamentos do acórdão recorrido suficientes, por si sós, para a manutenção do julgado acarreta a incidência da Súmula n. 283 do STF”. (AgInt no AREsp n. 2.664.039/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 25/11/2024, DJe de 29/11/2024). Mesmo sentido: (gInt no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.684.990/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 6/11/2025. Ainda, o entendimento do órgão julgador se encontra em sintonia com o sufragado pela Corte Superior, no sentido de que “A doutrina e a jurisprudência desta Corte, à luz do dever de boa-fé objetiva e à proteção da confiança, reconhecem a existência do instituto da surrectio, o qual permite aquisição de um direito pelo decurso do tempo, pela expectativa legitimamente despertada por ação ou comportamento. Precedentes” (REsp 1.899.396/DF, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, Dje 23/6/2022). Igual teor: REsp n. 2.186.558/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 29/10/2025. Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). Igualmente o especial não pode subir em relação à apontada contrariedade aos artigos 186, 368 e 369, 408, 412, 413 e 667, todos do CC, 370, 371 e 373, inciso I, todos do CPC. Isso porque para desconstituir as premissas adotadas pelo órgão julgador, a fim de acolher o pleito recursal, seria indispensável reapreciar cláusulas contratuais e elementos fáticos e probatórios, procedimentos vedados pelos enunciados sumulares 5 e 7, ambos do Superior Tribunal de Justiça. Da mesma forma, o apelo não pode seguir em relação à indigitada infringência ao artigo 489 do CPC, porque, “Conforme entendimento pacífico desta Corte, "o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão". A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 confirma a jurisprudência já sedimentada pelo Superior Tribunal de Justiça, "sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida" (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.634.673/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 13/11/2024, DJe de 18/11/2024). Mesmo teor: REsp n. 2.154.163/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025. Igualmente descabe dar curso ao inconformismo lastreado na indigitada contrariedade ao enunciado 335 da Súmula do STJ, na medida em que “consoante pacífica jurisprudência desta Corte, o conceito de tratado ou lei federal, inserto na alínea a do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, deve ser considerado em seu sentido estrito, não compreendendo súmulas de tribunais” (AgInt no REsp n. 2.128.906/PA, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 25/10/2024). Idêntico teor: AgInt no REsp n. 2.175.353/SC, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 28/3/2025. Por fim, no que diz respeito à majoração dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A027