Tribunal: TJDFT
Processo: 0704776-33.2024.8.07.0020
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-22
Data de publicação: 2025-06-05

Ementa:
Ementa: Civil. Apelação. O reconhecimento da vantagem exagerada ampara a pretensão de rescisão do contrato com o retorno das partes ao estado anterior e fixação de aluguel pelo uso do imóvel. Recurso provido.

I. Caso em exame
1. Apelação interposta de sentença que anulou contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre particulares, sob o fundamento de erro substancial.
2. Fato relevante: A petição inicial fundamentou o pedido de rescisão de contrato ou de modificação de seus termos na existência de cláusula leonina e em culpa exclusiva do réu na redação do contrato que lhe atribui condição de vantagem.
II. Questão em discussão
3. As questões em discussão são saber se: (i) o recurso deve ser conhecido; (ii) a sentença é nula por ser “extra petita”; (iii) há hipótese de extinção do contrato sem violação aos princípios gerais do negócio jurídico; (iv) é devida a devolução do dobro das arras.
III. Razões de decidir
4. Das razões recursais podem ser extraídos os fundamentos pelos quais se pretende a revisão da sentença, possibilitando o contraditório. Não há violação ao princípio da dialeticidade.
5. Não foi declinada causa de pedir relacionada ao vício de vontade, mas de extrema vantagem para a parte adversa, na forma do art. 478 do CC, restando caracterizada a prolação de sentença “extra petita” em violação ao art. 492 do CPC.
6. Reconhecida a nulidade da sentença e estando a causa madura, procede-se ao julgamento imediato do mérito (art. 1.013, § 4o, do CPC).
7. Nos termos do art. 478 a 480 do CC o contrato pode ser revisado ou rescindido se constatada extrema vantagem para uma delas em virtude de evento imprevisível.
8. A falta de previsão contratual de reajuste da última parcela constitui extrema vantagem ao comprador, uma vez que a vendedora não esperava que a regularização do imóvel demorasse tanto a sair, caracterizando um evento imprevisível.
9. O negócio jurídico foi realizado há mais de cinco anos, estando comprador está na posse de imóvel, tendo pagado o equivalente a 31,5% do preço acordado. Por outro lado, a vendedora não usa do bem, não recebeu o saldo remanescente do preço correspondente a 69,5% e inexiste previsão contratual de compensação por atualização monetária ou reajuste do preço inicialmente acertado.
10. A vendedora não aceitou as propostas com a finalidade de manter a vigência do contrato, na forma dos arts. 479 e 480 do CC, razão pela qual deve ser rescindido.
11. À luz da intervenção mínima e da natureza excepcional da revisão do negócio jurídico livremente pactuado pelas partes, previsto no art. 421 do CC, o judiciário não pode criar cláusula contratual como requerido na inicial.
12. Pedidos formulados pelas partes foram acolhidos para decretar a rescisão do contrato com a restituição das partes ao estado anterior.
13. Em que pese no contrato constar cláusula prevendo a restituição do dobro das arras em caso de arrependimento, a resolução do negócio jurídico se deu por motivo diverso, devendo ser devolvido na forma simples.
14. Sobre o valor a ser restituído em decorrência da rescisão do contrato deve incidir correção monetária (art. 389 do CC) e juros de mora (art. 406 do CC) a partir da citação (art. 478, parte final, do CC).
15. Reconhecido o direito à rescisão de contrato, com o retorno das partes ao estado anterior, é consequência lógica o pagamento de compensação pelo uso do imóvel por todo o período, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). Precedentes do c. STJ.
IV. Dispositivo e tese
16. Apelação conhecida e provida. Preliminar de nulidade da sentença acolhida. Julgamento de mérito na forma do art. 1.013, § 4o, do CPC. Procedência do pedido de rescisão do contrato por onerosidade excessiva, com a determinação de restituição das parcelas pagas com os acréscimos legais, a condenação do réu ao pagamento de compensação pelo uso do imóvel e a fixação de prazo para desocupação do imóvel. Fixação de sucumbência.
Tese de julgamento: “1. Caracterizada hipótese de vantagem exagerada em favor de um dos contratantes é possível a rescisão do contrato em caso de discordância na sua adequação. 2. Acolhidos os pedidos formulados pelas partes de rescisão contratual com a restituição das partes ao estado anterior. 3. Conforme precedentes do c. STJ, a fixação de aluguel pelo período utilizado é consequência lógica da rescisão do contrato, sob pena de enriquecimento sem causa.”
________________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 2°, 86, 322, § 1o, 1.010, inc. III e 1.013, § 4o. CC, arts. 138, 144, 289, 406, 407, 418, 421, 421-A, 422, 478, 479, 480 e 492. Lei no 14.905/2024.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 112. STJ, AgInt no REsp n. 1.601.141/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023; REsp n. 1.731.753/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/5/2023; AgInt no AREsp n. 2.157.506/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/3/2023. TJDFT, Acórdão 1787985, 07005570220228070002, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, j. 16/11/2023.

Inteiro teor:
Ementa: Civil. Apelação. O reconhecimento da vantagem exagerada ampara a pretensão de rescisão do contrato com o retorno das partes ao estado anterior e fixação de aluguel pelo uso do imóvel. Recurso provido.

I. Caso em exame
1. Apelação interposta de sentença que anulou contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre particulares, sob o fundamento de erro substancial.
2. Fato relevante: A petição inicial fundamentou o pedido de rescisão de contrato ou de modificação de seus termos na existência de cláusula leonina e em culpa exclusiva do réu na redação do contrato que lhe atribui condição de vantagem.
II. Questão em discussão
3. As questões em discussão são saber se: (i) o recurso deve ser conhecido; (ii) a sentença é nula por ser “extra petita”; (iii) há hipótese de extinção do contrato sem violação aos princípios gerais do negócio jurídico; (iv) é devida a devolução do dobro das arras.
III. Razões de decidir
4. Das razões recursais podem ser extraídos os fundamentos pelos quais se pretende a revisão da sentença, possibilitando o contraditório. Não há violação ao princípio da dialeticidade.
5. Não foi declinada causa de pedir relacionada ao vício de vontade, mas de extrema vantagem para a parte adversa, na forma do art. 478 do CC, restando caracterizada a prolação de sentença “extra petita” em violação ao art. 492 do CPC.
6. Reconhecida a nulidade da sentença e estando a causa madura, procede-se ao julgamento imediato do mérito (art. 1.013, § 4o, do CPC).
7. Nos termos do art. 478 a 480 do CC o contrato pode ser revisado ou rescindido se constatada extrema vantagem para uma delas em virtude de evento imprevisível.
8. A falta de previsão contratual de reajuste da última parcela constitui extrema vantagem ao comprador, uma vez que a vendedora não esperava que a regularização do imóvel demorasse tanto a sair, caracterizando um evento imprevisível.
9. O negócio jurídico foi realizado há mais de cinco anos, estando comprador está na posse de imóvel, tendo pagado o equivalente a 31,5% do preço acordado. Por outro lado, a vendedora não usa do bem, não recebeu o saldo remanescente do preço correspondente a 69,5% e inexiste previsão contratual de compensação por atualização monetária ou reajuste do preço inicialmente acertado.
10. A vendedora não aceitou as propostas com a finalidade de manter a vigência do contrato, na forma dos arts. 479 e 480 do CC, razão pela qual deve ser rescindido.
11. À luz da intervenção mínima e da natureza excepcional da revisão do negócio jurídico livremente pactuado pelas partes, previsto no art. 421 do CC, o judiciário não pode criar cláusula contratual como requerido na inicial.
12. Pedidos formulados pelas partes foram acolhidos para decretar a rescisão do contrato com a restituição das partes ao estado anterior.
13. Em que pese no contrato constar cláusula prevendo a restituição do dobro das arras em caso de arrependimento, a resolução do negócio jurídico se deu por motivo diverso, devendo ser devolvido na forma simples.
14. Sobre o valor a ser restituído em decorrência da rescisão do contrato deve incidir correção monetária (art. 389 do CC) e juros de mora (art. 406 do CC) a partir da citação (art. 478, parte final, do CC).
15. Reconhecido o direito à rescisão de contrato, com o retorno das partes ao estado anterior, é consequência lógica o pagamento de compensação pelo uso do imóvel por todo o período, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). Precedentes do c. STJ.
IV. Dispositivo e tese
16. Apelação conhecida e provida. Preliminar de nulidade da sentença acolhida. Julgamento de mérito na forma do art. 1.013, § 4o, do CPC. Procedência do pedido de rescisão do contrato por onerosidade excessiva, com a determinação de restituição das parcelas pagas com os acréscimos legais, a condenação do réu ao pagamento de compensação pelo uso do imóvel e a fixação de prazo para desocupação do imóvel. Fixação de sucumbência.
Tese de julgamento: “1. Caracterizada hipótese de vantagem exagerada em favor de um dos contratantes é possível a rescisão do contrato em caso de discordância na sua adequação. 2. Acolhidos os pedidos formulados pelas partes de rescisão contratual com a restituição das partes ao estado anterior. 3. Conforme precedentes do c. STJ, a fixação de aluguel pelo período utilizado é consequência lógica da rescisão do contrato, sob pena de enriquecimento sem causa.”
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Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, § 2°, 86, 322, § 1o, 1.010, inc. III e 1.013, § 4o. CC, arts. 138, 144, 289, 406, 407, 418, 421, 421-A, 422, 478, 479, 480 e 492. Lei no 14.905/2024.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 112. STJ, AgInt no REsp n. 1.601.141/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023; REsp n. 1.731.753/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/5/2023; AgInt no AREsp n. 2.157.506/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/3/2023. TJDFT, Acórdão 1787985, 07005570220228070002, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, j. 16/11/2023.