Tribunal: TJDFT
Processo: 0717269-48.2024.8.07.0018
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-08-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0717269-48.2024.8.07.0018 RECORRENTES: IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A RECORRIDOs: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL, THAIS MEDRADO CAMPOS DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CODHAB/DF. LUCROS CESSANTES. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações interpostas contra sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal – CODHAB/DF e condenou as construtoras ao pagamento de indenização por lucros cessantes em razão do atraso na entrega do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) a responsabilidade da CODHAB/DF pelo atraso na entrega do imóvel; (ii) a configuração de caso fortuito e força maior em razão da pandemia de Covid-19 para afastar a responsabilidade das construtoras; (iii) a presunção de prejuízo para fins de indenização por lucros cessantes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A CODHAB/DF não integra a cadeia de fornecimento do imóvel, atuando apenas na política habitacional do Distrito Federal, sem interferência na construção ou comercialização das unidades. Assim, correta a sentença ao reconhecer sua ilegitimidade passiva. 4. O atraso na entrega ultrapassou os prazos de tolerância contratuais, não havendo prova de paralisação absoluta das obras por imposição governamental ou de impossibilidade total de cumprimento das obrigações. A pandemia, por si só, não constitui causa excludente de responsabilidade. 5. Nos termos da jurisprudência do STJ (Tema 996), o atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao adquirente, ensejando a indenização por lucros cessantes no valor do aluguel mensal do bem até a entrega das chaves. 6. Correta a condenação das construtoras ao pagamento de lucros cessantes e restituição dos valores pagos a título de juros de obra, pois a cobrança desse encargo após o prazo contratual de entrega das chaves é indevida. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recursos conhecidos e desprovidos. Tese de julgamento: "1. A CODHAB/DF não responde solidariamente por atrasos na entrega de imóveis quando atua apenas como gestora de política habitacional, sem participação na construção ou comercialização das unidades. 2. O impacto da pandemia de Covid-19 não configura, por si só, caso fortuito ou força maior apto a eximir a responsabilidade das construtoras pelo atraso na entrega de imóveis. 3. O atraso na entrega do imóvel presume prejuízo ao adquirente, ensejando indenização por lucros cessantes no valor do aluguel mensal do bem até a disponibilização das chaves." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 370 e 561; CDC, art. 3o. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; TJDFT, Acórdão 1956107, Rel. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 11/12/2024; TJDFT, Acórdão 1860625, Rel. Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, j. 08/05/2024. A parte recorrente alega que o acórdão combatido ensejou as seguintes violações: a) artigo 360, inciso I, do Código Civil, sob o argumento de que não há prazo incerto, mas sim o reconhecimento de que o único prazo contratualmente válido e vinculante é aquele estabelecido no contrato de promessa de compra e venda, firmado em 28/6/2021. Afirma que o chamado ‘termo de reserva” constitui apenas um instrumento preliminar, de natureza não obrigacional, utilizado para registrar a intenção inicial de aquisição do imóvel sem força jurídica para definir obrigações definitivas entre as partes. Acrescenta que não há pluralidade de prazos ou incerteza a ser dirimida, pelo contrário, o contrato definitivo eliminou qualquer ambiguidade, conferindo às partes a segurança jurídica protegida pelo Tema 996 do STJ, segundo o qual a existência de prazo contratual certo afasta o reconhecimento automático de mora, preservando o equilíbrio e a previsibilidade das relações obrigacionais; b) artigo 393 do Código Civil, ao afastar a aplicação da excludente de caso fortuito e/ou força maior decorrente da pandemia COVID-19. Defende que demonstrou exaustivamente que a pandemia configurou evento externo, afetando drasticamente toda a cadeia da construção civil. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgados do TJMG e do STJ. Requer que todas as futuras publicações pertinentes ao presente feito sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa aos artigos 360, inciso I, e 393, ambos do Código Civil, bem como quanto ao invocado dissenso pretoriano, pois o órgão julgador, com lastro na interpretação das cláusulas contratuais e nos elementos fático-probatórios dos autos assentou: A pandemia, ainda que tenha gerado impactos econômicos e logísticos, não constitui excludente automática da responsabilidade pelo atraso na entrega de imóveis, sendo necessária a comprovação específica de impossibilidade absoluta de cumprimento do contrato, o que não ocorreu nos autos. No presente caso, as Apelantes não demonstraram de forma cabal que a pandemia tenha impossibilitado o cumprimento do cronograma estabelecido, limitando-se a alegar dificuldades operacionais e escassez de insumos. Contudo, não foram apresentados documentos que evidenciem a paralisação das obras por determinação governamental ou a efetiva impossibilidade de execução dos serviços. Tampouco se verifica qualquer renegociação contratual que tenha prorrogado os prazos em decorrência dos supostos impactos da pandemia. Dessa forma, a tese de caso fortuito e força maior não se sustenta, visto que a pandemia não pode ser utilizada como justificativa genérica para o descumprimento de obrigações previamente assumidas. Ainda, observa-se que a promessa inicial de entrega do imóvel era para o dia 30/12/2021, com possibilidade contratual de atraso por até 6 meses, ou seja, até 30/06/2022. Contudo, a requerente só foi receber as chaves de seu imóvel em 30/10/2023, 16 meses após o último prazo previsto. (ID 71206364). Assim, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matéria de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Os referidos vetos sumulares também impedem a admissão do recurso lastreado na divergência jurisprudencial, conforme decidido, entre outros, no AgInt no AREsp n. 2.239.224/PR, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 4/11/2024. Determino que todas as futuras publicações pertinentes ao presente feito sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0717269-48.2024.8.07.0018 RECORRENTES: IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A RECORRIDOs: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL, THAIS MEDRADO CAMPOS DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CODHAB/DF. LUCROS CESSANTES. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações interpostas contra sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal – CODHAB/DF e condenou as construtoras ao pagamento de indenização por lucros cessantes em razão do atraso na entrega do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) a responsabilidade da CODHAB/DF pelo atraso na entrega do imóvel; (ii) a configuração de caso fortuito e força maior em razão da pandemia de Covid-19 para afastar a responsabilidade das construtoras; (iii) a presunção de prejuízo para fins de indenização por lucros cessantes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A CODHAB/DF não integra a cadeia de fornecimento do imóvel, atuando apenas na política habitacional do Distrito Federal, sem interferência na construção ou comercialização das unidades. Assim, correta a sentença ao reconhecer sua ilegitimidade passiva. 4. O atraso na entrega ultrapassou os prazos de tolerância contratuais, não havendo prova de paralisação absoluta das obras por imposição governamental ou de impossibilidade total de cumprimento das obrigações. A pandemia, por si só, não constitui causa excludente de responsabilidade. 5. Nos termos da jurisprudência do STJ (Tema 996), o atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao adquirente, ensejando a indenização por lucros cessantes no valor do aluguel mensal do bem até a entrega das chaves. 6. Correta a condenação das construtoras ao pagamento de lucros cessantes e restituição dos valores pagos a título de juros de obra, pois a cobrança desse encargo após o prazo contratual de entrega das chaves é indevida. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recursos conhecidos e desprovidos. Tese de julgamento: "1. A CODHAB/DF não responde solidariamente por atrasos na entrega de imóveis quando atua apenas como gestora de política habitacional, sem participação na construção ou comercialização das unidades. 2. O impacto da pandemia de Covid-19 não configura, por si só, caso fortuito ou força maior apto a eximir a responsabilidade das construtoras pelo atraso na entrega de imóveis. 3. O atraso na entrega do imóvel presume prejuízo ao adquirente, ensejando indenização por lucros cessantes no valor do aluguel mensal do bem até a disponibilização das chaves." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 370 e 561; CDC, art. 3o. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; TJDFT, Acórdão 1956107, Rel. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 11/12/2024; TJDFT, Acórdão 1860625, Rel. Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, j. 08/05/2024. A parte recorrente alega que o acórdão combatido ensejou as seguintes violações: a) artigo 360, inciso I, do Código Civil, sob o argumento de que não há prazo incerto, mas sim o reconhecimento de que o único prazo contratualmente válido e vinculante é aquele estabelecido no contrato de promessa de compra e venda, firmado em 28/6/2021. Afirma que o chamado ‘termo de reserva” constitui apenas um instrumento preliminar, de natureza não obrigacional, utilizado para registrar a intenção inicial de aquisição do imóvel sem força jurídica para definir obrigações definitivas entre as partes. Acrescenta que não há pluralidade de prazos ou incerteza a ser dirimida, pelo contrário, o contrato definitivo eliminou qualquer ambiguidade, conferindo às partes a segurança jurídica protegida pelo Tema 996 do STJ, segundo o qual a existência de prazo contratual certo afasta o reconhecimento automático de mora, preservando o equilíbrio e a previsibilidade das relações obrigacionais; b) artigo 393 do Código Civil, ao afastar a aplicação da excludente de caso fortuito e/ou força maior decorrente da pandemia COVID-19. Defende que demonstrou exaustivamente que a pandemia configurou evento externo, afetando drasticamente toda a cadeia da construção civil. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgados do TJMG e do STJ. Requer que todas as futuras publicações pertinentes ao presente feito sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa aos artigos 360, inciso I, e 393, ambos do Código Civil, bem como quanto ao invocado dissenso pretoriano, pois o órgão julgador, com lastro na interpretação das cláusulas contratuais e nos elementos fático-probatórios dos autos assentou: A pandemia, ainda que tenha gerado impactos econômicos e logísticos, não constitui excludente automática da responsabilidade pelo atraso na entrega de imóveis, sendo necessária a comprovação específica de impossibilidade absoluta de cumprimento do contrato, o que não ocorreu nos autos. No presente caso, as Apelantes não demonstraram de forma cabal que a pandemia tenha impossibilitado o cumprimento do cronograma estabelecido, limitando-se a alegar dificuldades operacionais e escassez de insumos. Contudo, não foram apresentados documentos que evidenciem a paralisação das obras por determinação governamental ou a efetiva impossibilidade de execução dos serviços. Tampouco se verifica qualquer renegociação contratual que tenha prorrogado os prazos em decorrência dos supostos impactos da pandemia. Dessa forma, a tese de caso fortuito e força maior não se sustenta, visto que a pandemia não pode ser utilizada como justificativa genérica para o descumprimento de obrigações previamente assumidas. Ainda, observa-se que a promessa inicial de entrega do imóvel era para o dia 30/12/2021, com possibilidade contratual de atraso por até 6 meses, ou seja, até 30/06/2022. Contudo, a requerente só foi receber as chaves de seu imóvel em 30/10/2023, 16 meses após o último prazo previsto. (ID 71206364). Assim, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matéria de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Os referidos vetos sumulares também impedem a admissão do recurso lastreado na divergência jurisprudencial, conforme decidido, entre outros, no AgInt no AREsp n. 2.239.224/PR, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 4/11/2024. Determino que todas as futuras publicações pertinentes ao presente feito sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A023