Tribunal: TJDFT
Processo: 0715391-68.2022.8.07.0015
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-02-26
Data de publicação: 2025-03-21

Ementa:
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. PRELIMINARES. SUCESSÃO PROCESSUAL DE RÉU FALECIDO ANTES DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DOS HERDEIROS. COMPETÊNCIA DA 4a VARA CÍVEL DE BRASÍLIA-DF. REGULARIDADE DA FIXAÇÃO DO PONTO CONTROVERTIDO. MÉRITO. INVALIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PREÇO NÃO QUITADO. APELAÇÃO CONHECIDA. REJEITADAS AS PRELIMINARES, E NO MÉRITO, NÃO PROVIDA.

I. Caso em exame
1. O recurso. A apelação interposta pela parte ré (herdeiros de C.J.F.F.) visa à reforma da sentença de procedência do pedido de anulação da escritura pública de compra e venda de imóvel.
2. Fatos relevantes. (i) Lavratura da escritura pública da compra e venda de imóvel situado na SQN 205, Bloco D, Apto. 306, Asa Norte, Brasília-DF, matrícula n. 32.991, em 09 de outubro de 2019, pelo preço de um milhão de reais, com usufruto vitalício em favor da vendedora (parte autora), frente ao então comprador (seu irmão consanguíneo C.J.F.F.), falecido em 10 de junho de 2022. (ii) Ao tempo do ajuizamento da presente ação anulatória e antes da citação válida, adveio o falecimento do comprador (“réu”), tendo a petição inicial sido emendada para regularização do polo passivo (inserção dos herdeiros); (iii) a parte autora (idosa e portadora de doença grave) afirma não ter recebido o preço, a despeito da quitação constante na escritura; (iv) 10 de junho de 2021, a parte autora teria doado novecentos e noventa mil reais ao mesmo irmão (então “réu”, ora representado pelos herdeiros).
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em saber se está correta (i) a sucessão processual de réu falecido antes do ajuizamento da ação; (ii) a legitimidade passiva dos herdeiros; (iii) a competência do Juízo da 4a Vara Cível de Brasília-DF; (iv) a regularidade na fixação do ponto controvertido em decorrência do aumento dos limites objetivos; (v) a invalidade de escritura pública de compra e venda de imóvel, dada a não quitação do preço.
III. Razões de decidir
4. Se o falecimento do réu (então residente em Fortaleza/CE) ocorreu antes da propositura da ação e antes da citação válida, é facultado à autora (residente na capital federal) a emenda à petição inicial para regularização do polo passivo, podendo o espólio ou os seus herdeiros ali serem incluídos e mantidos, especialmente quando estes exerceram o direito de ampla defesa, prestigiando-se a primazia do julgamento de mérito (CPC, arts. 282 e 329, inc. I). Preliminar rejeitada.
5. A herança é um bem indivisível até a sentença da partilha, de modo que enquanto esta não sobrevier, os herdeiros serão coproprietários do todo (CC, art. 1791), e, por isso existe pertinência a que figurem no polo passivo da demanda que versa sobre a “anulação” de venda de imóvel que constituiria objeto de partilha. Preliminar rejeitada.
6. A parte autora reside na capital federal e o negócio jurídico que se pretende a invalidação (registro cartorário de compra e venda de imóvel situado em Brasília/DF) teria sido celebrado na capital federal, o que justifica a competência do e. juízo da 4a Vara Cível de Brasília-DF (CPC, arts. 42, 43, 47). Rejeitada a preliminar.
7. Não se constata afronta aos lindes estabelecidos ao julgamento da causa (CPC, arts. 141 e 492), quando o objeto da lide, por sua abrangência, demandar a análise de todas as questões de mérito a permitir a formação da convicção do julgador, sobretudo aquela (vício de consentimento) que teria sido invocada pela própria parte ré/apelante. Rejeitada a preliminar.
8. O dever de boa-fé é um dos princípios fundamentais do direito contratual, exercendo um papel essencial tanto na fase de formação quanto na execução dos contratos.
9. O negócio jurídico de compra e venda, pura, de imóvel superior a trinta vezes o salário-mínimo vigente constituiu modalidade de contrato formal, obrigacional, sinalagmático, oneroso, comutativo, consensual e translativo, em que um dos contratantes se obriga a transferir o domínio da coisa, mediante escritura pública (CC, art. 108), e o outro a "pagar-lhe certo preço em dinheiro" (CC, art. 481).
10. Segundo entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, apesar de a escritura pública ser dotada de fé pública (CC, art. 215), a quitação dada em escritura pública gera a presunção relativa do pagamento.
11. Incumbe ao demandado o ônus de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ou seja, o cumprimento da principal contraprestação contratual (CPC, art. 373, inc. II).
12. O acervo probatório revela, além das especificidades do caso concreto (contratantes seriam irmãos consanguíneos, e ela mais idosa e vulnerável), que o preço não teria sido quitado, a despeito da menção em sentido contrário na escritura de venda e compra do imóvel.
13. Constitui situação de anulação do registro público quando o título não exprimir a verdade (simulação de pagamento), com a reversão dos efeitos da transferência da propriedade (CC, art. 1.247).
14. Comprometida a tese recursal de transmutar a natureza jurídica desse negócio jurídico para “doação dissimulada”, o que, aliás, poderia não favorecer os apelantes (CC, art. 167, § 1o, inc. II e § 2o).
15. Não se vislumbra qualquer relação (in)direta, causal ou temporal, entre a invalidade de escritura da compra e venda de imóvel em 09.10.2019 e a efetiva doação de R$ 990.000,00, registrada em cartório no dia 10.06.2021 - em plena época de restrição como medida de enfrentamento à pandemia da Covid 19 -, realizada pela parte autora (ora apelada), devidamente acompanhada de advogada, em favor do mesmo irmão (então “réu”, ora representado pelos herdeiros).
16. Comprometida a tese recursal de que esse numerário formalmente doado serviria para “quitar” ou “prejudicar” o antecedente negócio formal de compra e venda.
IV. Dispositivo
17. Apelação conhecida. Preliminares rejeitadas. No mérito, não provida.

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, artigos 4o; 6o; 42; 43; 47; 110; 281; 282; 283; 329, I; 373 e 492. Código Civil, artigos 108; 113; 167, §1o, II; 215; 422; 481; 1.247 e 1.784.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Terceira Turma, REsp n. 2.003.599-MG, Rel. Min. Humberto Martins, DJe: 17.11.2023; Terceira Turma, REsp n. 1438432-GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe: 22.04.2014. TJDFT, Segunda Turma Cível, Acórdão 1154762, Rel. Des. João Egmont, DJE: 8.03.2019; acórdão 1395070, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, DJe: 08.02.2022. Acórdão 1873109, 07117444220248070000, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, DJe: 17.06.2024; Segunda Cãmara Cível, Rel. Des. João Egmont, DJE: 26.08.2016.

Inteiro teor:
EMENTA. DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. PRELIMINARES. SUCESSÃO PROCESSUAL DE RÉU FALECIDO ANTES DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DOS HERDEIROS. COMPETÊNCIA DA 4a VARA CÍVEL DE BRASÍLIA-DF. REGULARIDADE DA FIXAÇÃO DO PONTO CONTROVERTIDO. MÉRITO. INVALIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PREÇO NÃO QUITADO. APELAÇÃO CONHECIDA. REJEITADAS AS PRELIMINARES, E NO MÉRITO, NÃO PROVIDA.

I. Caso em exame
1. O recurso. A apelação interposta pela parte ré (herdeiros de C.J.F.F.) visa à reforma da sentença de procedência do pedido de anulação da escritura pública de compra e venda de imóvel.
2. Fatos relevantes. (i) Lavratura da escritura pública da compra e venda de imóvel situado na SQN 205, Bloco D, Apto. 306, Asa Norte, Brasília-DF, matrícula n. 32.991, em 09 de outubro de 2019, pelo preço de um milhão de reais, com usufruto vitalício em favor da vendedora (parte autora), frente ao então comprador (seu irmão consanguíneo C.J.F.F.), falecido em 10 de junho de 2022. (ii) Ao tempo do ajuizamento da presente ação anulatória e antes da citação válida, adveio o falecimento do comprador (“réu”), tendo a petição inicial sido emendada para regularização do polo passivo (inserção dos herdeiros); (iii) a parte autora (idosa e portadora de doença grave) afirma não ter recebido o preço, a despeito da quitação constante na escritura; (iv) 10 de junho de 2021, a parte autora teria doado novecentos e noventa mil reais ao mesmo irmão (então “réu”, ora representado pelos herdeiros).
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em saber se está correta (i) a sucessão processual de réu falecido antes do ajuizamento da ação; (ii) a legitimidade passiva dos herdeiros; (iii) a competência do Juízo da 4a Vara Cível de Brasília-DF; (iv) a regularidade na fixação do ponto controvertido em decorrência do aumento dos limites objetivos; (v) a invalidade de escritura pública de compra e venda de imóvel, dada a não quitação do preço.
III. Razões de decidir
4. Se o falecimento do réu (então residente em Fortaleza/CE) ocorreu antes da propositura da ação e antes da citação válida, é facultado à autora (residente na capital federal) a emenda à petição inicial para regularização do polo passivo, podendo o espólio ou os seus herdeiros ali serem incluídos e mantidos, especialmente quando estes exerceram o direito de ampla defesa, prestigiando-se a primazia do julgamento de mérito (CPC, arts. 282 e 329, inc. I). Preliminar rejeitada.
5. A herança é um bem indivisível até a sentença da partilha, de modo que enquanto esta não sobrevier, os herdeiros serão coproprietários do todo (CC, art. 1791), e, por isso existe pertinência a que figurem no polo passivo da demanda que versa sobre a “anulação” de venda de imóvel que constituiria objeto de partilha. Preliminar rejeitada.
6. A parte autora reside na capital federal e o negócio jurídico que se pretende a invalidação (registro cartorário de compra e venda de imóvel situado em Brasília/DF) teria sido celebrado na capital federal, o que justifica a competência do e. juízo da 4a Vara Cível de Brasília-DF (CPC, arts. 42, 43, 47). Rejeitada a preliminar.
7. Não se constata afronta aos lindes estabelecidos ao julgamento da causa (CPC, arts. 141 e 492), quando o objeto da lide, por sua abrangência, demandar a análise de todas as questões de mérito a permitir a formação da convicção do julgador, sobretudo aquela (vício de consentimento) que teria sido invocada pela própria parte ré/apelante. Rejeitada a preliminar.
8. O dever de boa-fé é um dos princípios fundamentais do direito contratual, exercendo um papel essencial tanto na fase de formação quanto na execução dos contratos.
9. O negócio jurídico de compra e venda, pura, de imóvel superior a trinta vezes o salário-mínimo vigente constituiu modalidade de contrato formal, obrigacional, sinalagmático, oneroso, comutativo, consensual e translativo, em que um dos contratantes se obriga a transferir o domínio da coisa, mediante escritura pública (CC, art. 108), e o outro a "pagar-lhe certo preço em dinheiro" (CC, art. 481).
10. Segundo entendimento consolidado no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, apesar de a escritura pública ser dotada de fé pública (CC, art. 215), a quitação dada em escritura pública gera a presunção relativa do pagamento.
11. Incumbe ao demandado o ônus de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, ou seja, o cumprimento da principal contraprestação contratual (CPC, art. 373, inc. II).
12. O acervo probatório revela, além das especificidades do caso concreto (contratantes seriam irmãos consanguíneos, e ela mais idosa e vulnerável), que o preço não teria sido quitado, a despeito da menção em sentido contrário na escritura de venda e compra do imóvel.
13. Constitui situação de anulação do registro público quando o título não exprimir a verdade (simulação de pagamento), com a reversão dos efeitos da transferência da propriedade (CC, art. 1.247).
14. Comprometida a tese recursal de transmutar a natureza jurídica desse negócio jurídico para “doação dissimulada”, o que, aliás, poderia não favorecer os apelantes (CC, art. 167, § 1o, inc. II e § 2o).
15. Não se vislumbra qualquer relação (in)direta, causal ou temporal, entre a invalidade de escritura da compra e venda de imóvel em 09.10.2019 e a efetiva doação de R$ 990.000,00, registrada em cartório no dia 10.06.2021 - em plena época de restrição como medida de enfrentamento à pandemia da Covid 19 -, realizada pela parte autora (ora apelada), devidamente acompanhada de advogada, em favor do mesmo irmão (então “réu”, ora representado pelos herdeiros).
16. Comprometida a tese recursal de que esse numerário formalmente doado serviria para “quitar” ou “prejudicar” o antecedente negócio formal de compra e venda.
IV. Dispositivo
17. Apelação conhecida. Preliminares rejeitadas. No mérito, não provida.

Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, artigos 4o; 6o; 42; 43; 47; 110; 281; 282; 283; 329, I; 373 e 492. Código Civil, artigos 108; 113; 167, §1o, II; 215; 422; 481; 1.247 e 1.784.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Terceira Turma, REsp n. 2.003.599-MG, Rel. Min. Humberto Martins, DJe: 17.11.2023; Terceira Turma, REsp n. 1438432-GO, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe: 22.04.2014. TJDFT, Segunda Turma Cível, Acórdão 1154762, Rel. Des. João Egmont, DJE: 8.03.2019; acórdão 1395070, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, DJe: 08.02.2022. Acórdão 1873109, 07117444220248070000, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, DJe: 17.06.2024; Segunda Cãmara Cível, Rel. Des. João Egmont, DJE: 26.08.2016.