Tribunal: TJDFT
Processo: 0712635-51.2024.8.07.0004
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-08-29
Data de publicação: 2025-09-09

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURADOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA DE CADA DESEMBOLSO. JUROS DE MORA A CONTAR A CITAÇÃO. RECURSOS CONHECIDOS. RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO EM PARTE. RECURSO DA PARTE RÉ NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto por ambas as partes em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: 1) com fulcro no artigo 322, §2o, CPC, decretar a resolução do contrato celebrado entre as partes, por culpa da parte ré; 2) condenar as rés a, solidariamente, pagarem à autora a quantia R$22.342,77, acrescida de multa de 30% (trinta por cento) - Id 212210408, cláusula 6a, devidamente atualizada pelo IPCA a data do ajuizamento da ação – 24.09.2024 (artigo 1o, §2o, da Lei 6.899/81, e artigo 389,
parágrafo único, do Código Civil), e acrescida de juros moratórios em taxa correspondente à SELIC, deduzida do IPCA, a partir da última citação – 04.12.2024, Id 220792127 (artigos 405 e 406, “caput”e §1o, do Código Civil, com redação dada pela Lei 14.905/2024), tudo até o efetivo pagamento. Ainda, julgou improcedentes o pedido de indenização por dano moral e os pedidos contrapostos.
2. Em suas razões, a parte autora requer seja a restituição dos valores pagos feita com correção monetária a partir de cada desembolso individual e com juros moratórios a conta da citação. Defende a existência de danos morais indenizáveis. Por sua vez, em suas razões, a parte ré alega a necessidade de reforma da sentença para que seja observada a retenção contratual de 20% do valor pago para cobrir os custos de comercialização, publicidade, tributos e comissão, bem como a restituição da quantia equivalente às taxas ordinárias e extraordinárias do condomínio incidentes sobre a fração indivisível do imóvel. Subsidiariamente, requer seja o percentual de retenção fixado em 25% dos valores pagos pela recorrida, somados às taxas de condomínio. Requer a dedução das parcelas a serem restituídas a integralidade da comissão de corretagem.
3. Recursos próprios e tempestivos. Recurso da parte autora dispensado de preparo ante a gratuidade de justiça que ora defiro. Recurso da parte ré com preparo regular.
II. Questão em discussão
4. Discute-se a possibilidade de devolução dos valores pagos em contrato de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade e da possibilidade de retenção da comissão de corretagem e demais taxas. Ainda, discute-se a existência de danos morais em decorrência do inadimplemento contratual.
III. Razões de decidir
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).
6. Extrai-se dos autos que a parte autora adquiriu cota do empreendimento Resort do Lago, em regime de multipropriedade, com previsão de entrega, acrescido do prazo de tolerância de 180 dias úteis, em 19/10/2022, mas que até a presente data o imóvel não foi entregue.
7. Assim, configurado o excessivo atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, impõe-se a resolução do contrato, com o retorno das partes ao estado anterior e a devolução imediata dos valores pagos, nos termos da Súmula n. 543 do STJ.
8. Quanto a comissão de corretagem, no Tema 938, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a validade da cobrança, desde que precedida de clareza e transparência. Na espécie, a retenção é indevida, porquanto não constou no contrato de forma expressa e destacada.
9. No que tange às taxas de fruição/condomínio, conforme tese firmada no IRDR n. 6: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." No caso, não houve entrega do imóvel, de modo que não há que se discutir em pagamento das referidas taxas pela parte autora.
10. Quanto ao dano moral, para a configuração da ofensa reparável por meio da indenização pretendida, é necessária a violação aos direitos da personalidade do indivíduo, de modo a afetar-lhe diretamente à dignidade (CF, art. 5o, inc. V e X; CDC, art. 6o, inc. VI). Nesse aspecto, o descumprimento contratual isoladamente não configura fato ensejador de indenização por danos morais, conforme entendimento jurisprudencial consolidado do STJ. Portanto, as circunstâncias exigem resolução apenas quanto aos danos materiais, nos termos da sentença recorrida.
11. No caso de rescisão contratual, a correção monetária do valor correspondente às parcelas pagas, deve ser incidir a partir de cada desembolso. De modo que a correção monetária não constitui acréscimo pecuniário à dívida, mas apenas fator que garante a restituição integral do valor devido. Assim, a incidência da correção monetária deve ter como termo inicial o momento dos respectivos desembolsos, devendo a sentença ser reformada apenas neste ponto. Quanto aos juros de mora, estes incidem desde a citação (art. 405 do Código Civil).
IV. Dispositivo e tese
12. RECURSOS CONHECIDOS. RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada para incidir a correção monetária a partir de cada desembolso, mantidos os demais termos. RECURSO DA PARTE RÉ NÃO PROVIDO. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
13. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURADOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA DE CADA DESEMBOLSO. JUROS DE MORA A CONTAR A CITAÇÃO. RECURSOS CONHECIDOS. RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO EM PARTE. RECURSO DA PARTE RÉ NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto por ambas as partes em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: 1) com fulcro no artigo 322, §2o, CPC, decretar a resolução do contrato celebrado entre as partes, por culpa da parte ré; 2) condenar as rés a, solidariamente, pagarem à autora a quantia R$22.342,77, acrescida de multa de 30% (trinta por cento) - Id 212210408, cláusula 6a, devidamente atualizada pelo IPCA a data do ajuizamento da ação – 24.09.2024 (artigo 1o, §2o, da Lei 6.899/81, e artigo 389,
parágrafo único, do Código Civil), e acrescida de juros moratórios em taxa correspondente à SELIC, deduzida do IPCA, a partir da última citação – 04.12.2024, Id 220792127 (artigos 405 e 406, “caput”e §1o, do Código Civil, com redação dada pela Lei 14.905/2024), tudo até o efetivo pagamento. Ainda, julgou improcedentes o pedido de indenização por dano moral e os pedidos contrapostos.
2. Em suas razões, a parte autora requer seja a restituição dos valores pagos feita com correção monetária a partir de cada desembolso individual e com juros moratórios a conta da citação. Defende a existência de danos morais indenizáveis. Por sua vez, em suas razões, a parte ré alega a necessidade de reforma da sentença para que seja observada a retenção contratual de 20% do valor pago para cobrir os custos de comercialização, publicidade, tributos e comissão, bem como a restituição da quantia equivalente às taxas ordinárias e extraordinárias do condomínio incidentes sobre a fração indivisível do imóvel. Subsidiariamente, requer seja o percentual de retenção fixado em 25% dos valores pagos pela recorrida, somados às taxas de condomínio. Requer a dedução das parcelas a serem restituídas a integralidade da comissão de corretagem.
3. Recursos próprios e tempestivos. Recurso da parte autora dispensado de preparo ante a gratuidade de justiça que ora defiro. Recurso da parte ré com preparo regular.
II. Questão em discussão
4. Discute-se a possibilidade de devolução dos valores pagos em contrato de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade e da possibilidade de retenção da comissão de corretagem e demais taxas. Ainda, discute-se a existência de danos morais em decorrência do inadimplemento contratual.
III. Razões de decidir
5. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n.8.078/1990).
6. Extrai-se dos autos que a parte autora adquiriu cota do empreendimento Resort do Lago, em regime de multipropriedade, com previsão de entrega, acrescido do prazo de tolerância de 180 dias úteis, em 19/10/2022, mas que até a presente data o imóvel não foi entregue.
7. Assim, configurado o excessivo atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, impõe-se a resolução do contrato, com o retorno das partes ao estado anterior e a devolução imediata dos valores pagos, nos termos da Súmula n. 543 do STJ.
8. Quanto a comissão de corretagem, no Tema 938, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a validade da cobrança, desde que precedida de clareza e transparência. Na espécie, a retenção é indevida, porquanto não constou no contrato de forma expressa e destacada.
9. No que tange às taxas de fruição/condomínio, conforme tese firmada no IRDR n. 6: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." No caso, não houve entrega do imóvel, de modo que não há que se discutir em pagamento das referidas taxas pela parte autora.
10. Quanto ao dano moral, para a configuração da ofensa reparável por meio da indenização pretendida, é necessária a violação aos direitos da personalidade do indivíduo, de modo a afetar-lhe diretamente à dignidade (CF, art. 5o, inc. V e X; CDC, art. 6o, inc. VI). Nesse aspecto, o descumprimento contratual isoladamente não configura fato ensejador de indenização por danos morais, conforme entendimento jurisprudencial consolidado do STJ. Portanto, as circunstâncias exigem resolução apenas quanto aos danos materiais, nos termos da sentença recorrida.
11. No caso de rescisão contratual, a correção monetária do valor correspondente às parcelas pagas, deve ser incidir a partir de cada desembolso. De modo que a correção monetária não constitui acréscimo pecuniário à dívida, mas apenas fator que garante a restituição integral do valor devido. Assim, a incidência da correção monetária deve ter como termo inicial o momento dos respectivos desembolsos, devendo a sentença ser reformada apenas neste ponto. Quanto aos juros de mora, estes incidem desde a citação (art. 405 do Código Civil).
IV. Dispositivo e tese
12. RECURSOS CONHECIDOS. RECURSO DA PARTE AUTORA PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada para incidir a correção monetária a partir de cada desembolso, mantidos os demais termos. RECURSO DA PARTE RÉ NÃO PROVIDO. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
13. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.