Tribunal: TJDFT
Processo: 0700290-10.2016.8.07.0012
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-30
Data de publicação: 2025-06-16

Ementa:
Ementa. Juizado especial cível. Direito do consumidor. Recurso inominado. IRDR 6. Compra de imóvel. Taxas condominiais. Anteriores à entrega das chaves. Ressarcimento. Prescrição trienal. Provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado objetivando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a requerida a restituir ao autor o valor de R$ 1.447,69 (mil quatrocentos e quarenta e sete reais e sessenta e nove centavos), com correção pelo INPC a partir de 2/10/2013 (data do desembolso) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados da citação.
2. Em suas razões recursais (ID 14287155), a ré, ora recorrente, diz que, pelo fato de a parte contrária somente ter proposto a presente demanda em 8.12.2016, é dizer, mais de 3 (três) anos após os supostos pagamentos indevidos (02.10.2013), a pretensão de perceber valores relacionados às taxas condominiais controvertidas se encontra prescrita. Afirma que inexiste no caso concreto qualquer instrumento público ou particular gerador de dívidas líquidas em face Recorrente, ou dito de outro modo, não há relação jurídica entre as cobranças perpetradas pelo Condomínio Jardins dos Jacarandás e esta incorporadora, não se aplicando o art. 206, § 5o, I, do Código Civil. Alega que, quando uma determinada demanda versa sobre um enriquecimento sem um justo motivo, o C. STJ entende pela aplicação da prescrição trienal e não quinquenal, como suscitara o decisum recorrido. No mérito, defende que fica nítido da fundamentação da decisão sentenciante que foram afastados os efeitos do TAC firmado entre esta incorporadora e a Defensoria Pública do Distrito Federal nos autos da ação civil pública n. 2013.01.1.085537-0. Aduz que o posicionamento adotado na instância de piso viola a inteligência do artigo 16 da Lei n. 7.347/1985 (Lei da Ação Civil Pública), segundo o qual a sentença civil fará coisa julgada erga omnes, nos limites da competência territorial do órgão prolator, exceto se o pedido for julgado improcedente por insuficiência de provas, hipótese em que qualquer legitimado poderá intentar outra ação com idêntico fundamento, valendo-se de nova prova. Argumenta que o TAC em comento não apenas está acobertado pela eficácia erga omnes em todo o território do Distrito Federal, como também é perfeitamente aplicável ao caso em tela, isentando a Recorrente de qualquer responsabilidade em adimplir despesas condominiais após o transcurso do prazo de 60 (sessenta) dias da averbação do Habite-se e afastando a incidência do IRDR de tema n. 6. Destaca que por meio de tal TAC, a Recorrente comprometeu-se a não exigir a certidão de nada consta condominial emitida pelos respectivos condomínios durante o prazo de 60 (sessenta) dias, de modo que, ultrapassado o referido prazo, incumbe especificamente ao adquirente, e não à Recorrente, o dever de arcar com as taxas condominiais. Ressalta que, consoante disposto no TAC, depois de transcorridos 60 (sessenta) dias da averbação de Habite-se, o pagamento das taxas condominiais passou a ser de responsabilidade do Recorrido, porquanto não só o imóvel já estaria apto à imissão na posse pelo adquirente, como também haveria tempo suficiente para que este lograsse o financiamento bancário para a quitação da unidade imobiliária. Aponta que, em razão desse acordo ser anterior à vigência do Novo Código Processualista Civil, não há como a nova lei retroagir para fins de prejudicar o ato jurídico perfeito em comento, o que, obviamente, aceitar-se-ia caso se aplicasse aos processos envolvendo a Jardins Mangueiral o IRDR sob cotejo. Assevera que o imóvel só não foi entregue em momento anterior por culpa exclusiva do Recorrido, o qual é responsável pelo pagamento das despesas condominiais constantes no documento inserido sob id 4822743. Argumenta que a Recorrente não possui qualquer ingerência sobre o procedimento de obtenção de financiamento pelos adquirentes de unidades autônomas do Setor Habitacional Mangueiral, não sendo, consequentemente, responsável pelo tramite de aprovação do financiamento imobiliário dos adquirentes do referido programa habitacional. Conclui que, diante da inadimplência do Recorrido, que não pagou o valor da unidade adquirida à vista e nem obteve seu financiamento dentro do prazo de 60 (sessenta) dias indicados no TAC retro citado, e do completo adimplemento por parte da Recorrente, a qual disponibilizou o imóvel no momento pactuado, resta claro que a não entrega do bem em momento anterior consistiu em direito da incorporadora, porquanto esta somente fica obrigada à realizar a entrega do imóvel após o total cumprimento das obrigações contratuais pelos adquirentes. Ao final, requer: a) que seja reconhecida a prescrição trienal; b) no mérito, a reforma da sentença para que os pedidos iniciais sejam julgados improcedentes.
3. Recurso próprio e tempestivo. Custas e preparo recolhidos.
4. Contrarrazões no ID 14287169.
5. O feito foi suspenso até o trânsito em julgado do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR n. 2016.00.2.034904-4.
II. Questão em discussão
6. A questão em discussão consiste em: a) saber se está prescrita a pretensão de ressarcimento de pagamento de taxas condominiais e b) determinar o responsável pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves do imóvel.
III. Razões de decidir
7. Nos termos da Súmula no 21 da Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do Distrito Federal, prescreve em três anos a pretensão de ressarcimento de valores pagos a título de taxas condominiais antes da efetiva entrega das chaves nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel.
8. No caso dos autos, os pagamentos taxa condominial tidos como indevidos foram realizados em 02/10/2013 (IDs 14287038 e 14287039). De outro lado, a ação somente foi interposta em 08/12/2016 (ID 14287033), após, portanto, o referido prazo de três anos, de modo que a pretensão autoral se encontra fulminada pela prescrição.
9. Nesse sentido: “(...) II. Com o julgamento do pedido de uniformização de interpretação de lei cível n. 07000629520208079000, a Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal aprovou a Súmula no 21 que dispõe que “prescreve em três anos a pretensão de ressarcimento de valores pagos a título de taxas condominiais antes da efetiva entrega das chaves nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel”. III. A pretensão autoral refere-se à devolução das taxas vencidas entre dezembro/2011 a setembro/2013, consoante descrito na inicial e na tabela de ID 12259413, pagas em 17/10/2013 (ID 12259414), tendo a presente ação sido proposta em 08/11/2016, ou seja, depois do transcurso do prazo prescricional de três anos, consoante entendimento sumulado. Em consequência, deve a sentença ser reformada face a prescrição da pretensão autoral. (...) (Acórdão 1301686, 0700154-13.2016.8.07.0012, Relator(a): ALMIR ANDRADE DE FREITAS, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 16/11/2020, publicado no DJe: 25/11/2020).”
10. Desse modo, a reforma da sentença recorrida é medida que se impõe.
IV. Dispositivo e tese
11. Recurso inominado conhecido e provido para acolher a prejudicial de prescrição e extinguir o processo, com resolução do mérito, com fundamento no artigo 487, II, do CPC. Sem condenação em custas e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

_________
Dispositivo relevante citado: CPC, art. 487, II; Lei n. 9.099/1995, art. 46.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT: Súmula no 21 da Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do Distrito Federal e Acórdão 1301686, 0700154-13.2016.8.07.0012, Relator(a): ALMIR ANDRADE DE FREITAS, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 16/11/2020, publicado no DJe: 25/11/2020.

Inteiro teor:
Ementa. Juizado especial cível. Direito do consumidor. Recurso inominado. IRDR 6. Compra de imóvel. Taxas condominiais. Anteriores à entrega das chaves. Ressarcimento. Prescrição trienal. Provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado objetivando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a requerida a restituir ao autor o valor de R$ 1.447,69 (mil quatrocentos e quarenta e sete reais e sessenta e nove centavos), com correção pelo INPC a partir de 2/10/2013 (data do desembolso) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados da citação.
2. Em suas razões recursais (ID 14287155), a ré, ora recorrente, diz que, pelo fato de a parte contrária somente ter proposto a presente demanda em 8.12.2016, é dizer, mais de 3 (três) anos após os supostos pagamentos indevidos (02.10.2013), a pretensão de perceber valores relacionados às taxas condominiais controvertidas se encontra prescrita. Afirma que inexiste no caso concreto qualquer instrumento público ou particular gerador de dívidas líquidas em face Recorrente, ou dito de outro modo, não há relação jurídica entre as cobranças perpetradas pelo Condomínio Jardins dos Jacarandás e esta incorporadora, não se aplicando o art. 206, § 5o, I, do Código Civil. Alega que, quando uma determinada demanda versa sobre um enriquecimento sem um justo motivo, o C. STJ entende pela aplicação da prescrição trienal e não quinquenal, como suscitara o decisum recorrido. No mérito, defende que fica nítido da fundamentação da decisão sentenciante que foram afastados os efeitos do TAC firmado entre esta incorporadora e a Defensoria Pública do Distrito Federal nos autos da ação civil pública n. 2013.01.1.085537-0. Aduz que o posicionamento adotado na instância de piso viola a inteligência do artigo 16 da Lei n. 7.347/1985 (Lei da Ação Civil Pública), segundo o qual a sentença civil fará coisa julgada erga omnes, nos limites da competência territorial do órgão prolator, exceto se o pedido for julgado improcedente por insuficiência de provas, hipótese em que qualquer legitimado poderá intentar outra ação com idêntico fundamento, valendo-se de nova prova. Argumenta que o TAC em comento não apenas está acobertado pela eficácia erga omnes em todo o território do Distrito Federal, como também é perfeitamente aplicável ao caso em tela, isentando a Recorrente de qualquer responsabilidade em adimplir despesas condominiais após o transcurso do prazo de 60 (sessenta) dias da averbação do Habite-se e afastando a incidência do IRDR de tema n. 6. Destaca que por meio de tal TAC, a Recorrente comprometeu-se a não exigir a certidão de nada consta condominial emitida pelos respectivos condomínios durante o prazo de 60 (sessenta) dias, de modo que, ultrapassado o referido prazo, incumbe especificamente ao adquirente, e não à Recorrente, o dever de arcar com as taxas condominiais. Ressalta que, consoante disposto no TAC, depois de transcorridos 60 (sessenta) dias da averbação de Habite-se, o pagamento das taxas condominiais passou a ser de responsabilidade do Recorrido, porquanto não só o imóvel já estaria apto à imissão na posse pelo adquirente, como também haveria tempo suficiente para que este lograsse o financiamento bancário para a quitação da unidade imobiliária. Aponta que, em razão desse acordo ser anterior à vigência do Novo Código Processualista Civil, não há como a nova lei retroagir para fins de prejudicar o ato jurídico perfeito em comento, o que, obviamente, aceitar-se-ia caso se aplicasse aos processos envolvendo a Jardins Mangueiral o IRDR sob cotejo. Assevera que o imóvel só não foi entregue em momento anterior por culpa exclusiva do Recorrido, o qual é responsável pelo pagamento das despesas condominiais constantes no documento inserido sob id 4822743. Argumenta que a Recorrente não possui qualquer ingerência sobre o procedimento de obtenção de financiamento pelos adquirentes de unidades autônomas do Setor Habitacional Mangueiral, não sendo, consequentemente, responsável pelo tramite de aprovação do financiamento imobiliário dos adquirentes do referido programa habitacional. Conclui que, diante da inadimplência do Recorrido, que não pagou o valor da unidade adquirida à vista e nem obteve seu financiamento dentro do prazo de 60 (sessenta) dias indicados no TAC retro citado, e do completo adimplemento por parte da Recorrente, a qual disponibilizou o imóvel no momento pactuado, resta claro que a não entrega do bem em momento anterior consistiu em direito da incorporadora, porquanto esta somente fica obrigada à realizar a entrega do imóvel após o total cumprimento das obrigações contratuais pelos adquirentes. Ao final, requer: a) que seja reconhecida a prescrição trienal; b) no mérito, a reforma da sentença para que os pedidos iniciais sejam julgados improcedentes.
3. Recurso próprio e tempestivo. Custas e preparo recolhidos.
4. Contrarrazões no ID 14287169.
5. O feito foi suspenso até o trânsito em julgado do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR n. 2016.00.2.034904-4.
II. Questão em discussão
6. A questão em discussão consiste em: a) saber se está prescrita a pretensão de ressarcimento de pagamento de taxas condominiais e b) determinar o responsável pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves do imóvel.
III. Razões de decidir
7. Nos termos da Súmula no 21 da Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do Distrito Federal, prescreve em três anos a pretensão de ressarcimento de valores pagos a título de taxas condominiais antes da efetiva entrega das chaves nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel.
8. No caso dos autos, os pagamentos taxa condominial tidos como indevidos foram realizados em 02/10/2013 (IDs 14287038 e 14287039). De outro lado, a ação somente foi interposta em 08/12/2016 (ID 14287033), após, portanto, o referido prazo de três anos, de modo que a pretensão autoral se encontra fulminada pela prescrição.
9. Nesse sentido: “(...) II. Com o julgamento do pedido de uniformização de interpretação de lei cível n. 07000629520208079000, a Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal aprovou a Súmula no 21 que dispõe que “prescreve em três anos a pretensão de ressarcimento de valores pagos a título de taxas condominiais antes da efetiva entrega das chaves nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel”. III. A pretensão autoral refere-se à devolução das taxas vencidas entre dezembro/2011 a setembro/2013, consoante descrito na inicial e na tabela de ID 12259413, pagas em 17/10/2013 (ID 12259414), tendo a presente ação sido proposta em 08/11/2016, ou seja, depois do transcurso do prazo prescricional de três anos, consoante entendimento sumulado. Em consequência, deve a sentença ser reformada face a prescrição da pretensão autoral. (...) (Acórdão 1301686, 0700154-13.2016.8.07.0012, Relator(a): ALMIR ANDRADE DE FREITAS, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 16/11/2020, publicado no DJe: 25/11/2020).”
10. Desse modo, a reforma da sentença recorrida é medida que se impõe.
IV. Dispositivo e tese
11. Recurso inominado conhecido e provido para acolher a prejudicial de prescrição e extinguir o processo, com resolução do mérito, com fundamento no artigo 487, II, do CPC. Sem condenação em custas e honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

_________
Dispositivo relevante citado: CPC, art. 487, II; Lei n. 9.099/1995, art. 46.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT: Súmula no 21 da Turma de Uniformização dos Juizados Especiais do Distrito Federal e Acórdão 1301686, 0700154-13.2016.8.07.0012, Relator(a): ALMIR ANDRADE DE FREITAS, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 16/11/2020, publicado no DJe: 25/11/2020.