Tribunal: TJDFT
Processo: 0701952-03.2025.8.07.0009
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-04
Data de publicação: 2026-01-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESPESAS COM DESPACHANTE. CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO. RECURSO DO CONSUMIDOR PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas por empresa construtora e por consumidora contra sentença que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção por inadimplemento antecipado da vendedora, com restituição integral dos valores pagos. A construtora requereu a aplicação das regras contratuais sobre retenção e devolução, a exclusão de sua responsabilidade pela comissão de corretagem e a inexigibilidade de multa por inadimplemento. A consumidora, por sua vez, pleiteou a restituição de valores pagos a título de despachante, indenização por danos morais, inversão da cláusula penal e reconhecimento de sua sucumbência mínima.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há seis questões em discussão: (i) determinar se houve inadimplemento contratual antecipado pela construtora, autorizando a rescisão do contrato por sua culpa; (ii) definir se a restituição dos valores pagos deve ser integral e imediata, mesmo com a existência de patrimônio de afetação; (iii) estabelecer a responsabilidade da construtora pela devolução da comissão de corretagem paga a terceiros; (iv) analisar a possibilidade de inversão da cláusula penal; (v) verificar a existência de dano moral indenizável; e (vi) examinar a distribuição da sucumbência e a fixação dos honorários advocatícios.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O inadimplemento contratual pode ser reconhecido antecipadamente quando demonstrada, com segurança, a impossibilidade de cumprimento da obrigação no prazo acordado, em razão de obra em estágio inicial e ausência de comprovação de viabilidade de conclusão, nos termos do art. 475 do CC e do princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC).
4. Reconhecida a culpa exclusiva da construtora na rescisão, aplica-se a Súmula 543 do STJ, impondo-se a restituição integral e imediata de todos os valores pagos pelo comprador, independentemente da expedição do habite-se ou da afetação patrimonial do empreendimento.
5. A restituição da comissão de corretagem é devida pela construtora nos casos em que esta deu causa à rescisão, ainda que os valores tenham sido pagos a terceiros, conforme orientação do STJ (AgInt no AREsp 2.128.645/RS).
6. Não se admite a inversão da cláusula penal quando o contrato prevê penalidades distintas para o inadimplemento de ambas as partes, nos termos do Tema 971 do STJ, devendo ser aplicada a penalidade expressamente pactuada para a vendedora (2% sobre os valores pagos).
7. O simples inadimplemento contratual, ainda que evidenciado o descumprimento da tutela de urgência, não configura, por si só, dano moral indenizável, ausente prova de abalo extrapatrimonial relevante.
8. O contrato de prestação de serviços de despachante e o comprovante de pagamento apresentados autorizam a restituição de R$ 800,00, sendo tal despesa decorrente do inadimplemento da ré e integrante das perdas e danos.
9. A distribuição proporcional da sucumbência, fixada em 35% para a autora e 65% para a ré, mostra-se adequada, diante do êxito parcial de ambas as partes, conforme art. 86, caput, do CPC. Majoração dos honorários de sucumbência da autora em 1%, por força do art. 85, §11, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso da construtora desprovido. Recurso da consumidora parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. O inadimplemento contratual pode ser reconhecido de forma antecipada quando comprovada a impossibilidade de cumprimento da obrigação no prazo contratual.
2. Em caso de rescisão por culpa exclusiva da construtora, impõe-se a restituição integral e imediata de todos os valores pagos pelo comprador, incluindo comissão de corretagem.
3. Não cabe inversão da cláusula penal quando o contrato prevê penalidades específicas para o inadimplemento de ambas as partes.
4. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável, salvo demonstração de abalo relevante.
5. Despesas com despachante, devidamente comprovadas, devem ser reembolsadas pelo promitente vendedor inadimplente.
6. A sucumbência recíproca deve ser proporcional ao grau de êxito das partes, podendo ser ajustada a critério do julgador.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 422, 475, 927; CPC, arts. 373, II; 435; 85, §§2o e 11; 86, parágrafo único; CDC, arts. 2o e 3o; Lei 4.591/1964, arts. 35-A, VI e XII; art. 43-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 2.128.645/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26.02.2024, DJe 01.03.2024; STJ, Tema 971; TJDFT, Acórdão 2033768, 0745063-95.2024.8.07.0001, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, j. 13.08.2025, DJe 28.08.2025; TJDFT, Acórdão 1227548, 0027330-12.2014.8.07.0001, Rel. Des. Romeu Gonzaga Neiva, j. 29.01.2020, DJe 10.02.2020.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESPESAS COM DESPACHANTE. CLÁUSULA PENAL. DANOS MORAIS. DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONAL DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO. RECURSO DO CONSUMIDOR PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas por empresa construtora e por consumidora contra sentença que declarou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção por inadimplemento antecipado da vendedora, com restituição integral dos valores pagos. A construtora requereu a aplicação das regras contratuais sobre retenção e devolução, a exclusão de sua responsabilidade pela comissão de corretagem e a inexigibilidade de multa por inadimplemento. A consumidora, por sua vez, pleiteou a restituição de valores pagos a título de despachante, indenização por danos morais, inversão da cláusula penal e reconhecimento de sua sucumbência mínima.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há seis questões em discussão: (i) determinar se houve inadimplemento contratual antecipado pela construtora, autorizando a rescisão do contrato por sua culpa; (ii) definir se a restituição dos valores pagos deve ser integral e imediata, mesmo com a existência de patrimônio de afetação; (iii) estabelecer a responsabilidade da construtora pela devolução da comissão de corretagem paga a terceiros; (iv) analisar a possibilidade de inversão da cláusula penal; (v) verificar a existência de dano moral indenizável; e (vi) examinar a distribuição da sucumbência e a fixação dos honorários advocatícios.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O inadimplemento contratual pode ser reconhecido antecipadamente quando demonstrada, com segurança, a impossibilidade de cumprimento da obrigação no prazo acordado, em razão de obra em estágio inicial e ausência de comprovação de viabilidade de conclusão, nos termos do art. 475 do CC e do princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do CC).
4. Reconhecida a culpa exclusiva da construtora na rescisão, aplica-se a Súmula 543 do STJ, impondo-se a restituição integral e imediata de todos os valores pagos pelo comprador, independentemente da expedição do habite-se ou da afetação patrimonial do empreendimento.
5. A restituição da comissão de corretagem é devida pela construtora nos casos em que esta deu causa à rescisão, ainda que os valores tenham sido pagos a terceiros, conforme orientação do STJ (AgInt no AREsp 2.128.645/RS).
6. Não se admite a inversão da cláusula penal quando o contrato prevê penalidades distintas para o inadimplemento de ambas as partes, nos termos do Tema 971 do STJ, devendo ser aplicada a penalidade expressamente pactuada para a vendedora (2% sobre os valores pagos).
7. O simples inadimplemento contratual, ainda que evidenciado o descumprimento da tutela de urgência, não configura, por si só, dano moral indenizável, ausente prova de abalo extrapatrimonial relevante.
8. O contrato de prestação de serviços de despachante e o comprovante de pagamento apresentados autorizam a restituição de R$ 800,00, sendo tal despesa decorrente do inadimplemento da ré e integrante das perdas e danos.
9. A distribuição proporcional da sucumbência, fixada em 35% para a autora e 65% para a ré, mostra-se adequada, diante do êxito parcial de ambas as partes, conforme art. 86, caput, do CPC. Majoração dos honorários de sucumbência da autora em 1%, por força do art. 85, §11, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso da construtora desprovido. Recurso da consumidora parcialmente provido.
Tese de julgamento:
1. O inadimplemento contratual pode ser reconhecido de forma antecipada quando comprovada a impossibilidade de cumprimento da obrigação no prazo contratual.
2. Em caso de rescisão por culpa exclusiva da construtora, impõe-se a restituição integral e imediata de todos os valores pagos pelo comprador, incluindo comissão de corretagem.
3. Não cabe inversão da cláusula penal quando o contrato prevê penalidades específicas para o inadimplemento de ambas as partes.
4. O inadimplemento contratual, por si só, não gera dano moral indenizável, salvo demonstração de abalo relevante.
5. Despesas com despachante, devidamente comprovadas, devem ser reembolsadas pelo promitente vendedor inadimplente.
6. A sucumbência recíproca deve ser proporcional ao grau de êxito das partes, podendo ser ajustada a critério do julgador.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, 422, 475, 927; CPC, arts. 373, II; 435; 85, §§2o e 11; 86, parágrafo único; CDC, arts. 2o e 3o; Lei 4.591/1964, arts. 35-A, VI e XII; art. 43-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 2.128.645/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26.02.2024, DJe 01.03.2024; STJ, Tema 971; TJDFT, Acórdão 2033768, 0745063-95.2024.8.07.0001, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, j. 13.08.2025, DJe 28.08.2025; TJDFT, Acórdão 1227548, 0027330-12.2014.8.07.0001, Rel. Des. Romeu Gonzaga Neiva, j. 29.01.2020, DJe 10.02.2020.