Tribunal: TJDFT
Processo: 0740926-70.2024.8.07.0001
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-20
Data de publicação: 2025-08-25

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. ATRASO NA ENTREGA. PENDÊNCIAS CONDOMINIAIS. PROPORCIONALIDADE. BOA-FÉ CONTRATUAL. DANOS MORAIS. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Ação de cobrança de cláusula penal cumulada com danos morais ajuizada por comprador contra vendedora de imóvel, alegando descumprimento contratual consistente em atraso de 3 (três) dias na entrega das chaves e entrega do imóvel com pendências condominiais e de gás, pleiteando aplicação de multa e indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se o atraso de 3 (três) dias na entrega das chaves configura violação da boa-fé contratual e "venire contra factum proprium"; (ii) estabelecer se o atraso justificado e as pendências condominiais regularizadas, ainda que tardiamente, justificam a aplicação de cláusula penal no valor de R$97.000,00 (noventa e sete mil reais); (iii) determinar se as circunstâncias do caso caracterizam danos morais indenizáveis.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O atraso de 3 (três) dias na entrega das chaves restou devidamente justificado pela necessidade de reembolso da taxa de escrituração paga equivocadamente pela vendedora quando tal despesa competia ao comprador por força de cláusula contratual, sendo que, no mesmo dia em que foi efetuado o reembolso, as chaves foram entregues.
4. Na hipótese, não se configura violação da boa-fé contratual ou "venire contra factum proprium", pois a vendedora agiu dentro dos parâmetros contratuais, demonstrando boa-fé ao arcar inicialmente com despesa que não lhe competia e entregar as chaves no mesmo dia em que recebeu o reembolso devido.
5. A aplicação da cláusula penal no valor de R$97.000,00 (noventa e sete mil reais) para um atraso justificado de 3 (três) dias configuraria rigor excessivo e violação aos princípios da função social do contrato, boa-fé objetiva e equilíbrio contratual previstos nos arts. 421, 422 e 423 do Código Civil.
6. As pendências condominiais, embora regularizadas após 74 (setenta e quatro) dias e não "rapidamente" como consignado na sentença, consistiam em valores pequenos que não justificam a imposição de multa manifestamente desproporcional, sob pena de configurar enriquecimento sem causa.
7. O art. 413 do Código Civil autoriza a redução da penalidade quando o montante for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e finalidade do negócio, princípio aplicável ao caso ante a manifesta desproporcionalidade entre a multa e os descumprimentos verificados.
8. O mero inadimplemento contratual de menor expressão não gera dano moral indenizável, sendo necessário que o descumprimento extrapole o mero aborrecimento cotidiano e atinja efetivamente a esfera extrapatrimonial da pessoa.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. O atraso mínimo e justificado na entrega de imóvel não configura violação da boa-fé contratual nem autoriza a aplicação de cláusula penal manifestamente desproporcional. 2. Pendências condominiais de pequeno valor, ainda que regularizadas tardiamente, não justificam a imposição de multa excessiva sob pena de desequilíbrio contratual. 3. O inadimplemento contratual de pequena monta constitui mero dissabor cotidiano insuficiente para gerar dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 408, 413, 421, 422 e 423Jurisprudência relevante citada: Não citada expressamente

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL. ATRASO NA ENTREGA. PENDÊNCIAS CONDOMINIAIS. PROPORCIONALIDADE. BOA-FÉ CONTRATUAL. DANOS MORAIS. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Ação de cobrança de cláusula penal cumulada com danos morais ajuizada por comprador contra vendedora de imóvel, alegando descumprimento contratual consistente em atraso de 3 (três) dias na entrega das chaves e entrega do imóvel com pendências condominiais e de gás, pleiteando aplicação de multa e indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se o atraso de 3 (três) dias na entrega das chaves configura violação da boa-fé contratual e "venire contra factum proprium"; (ii) estabelecer se o atraso justificado e as pendências condominiais regularizadas, ainda que tardiamente, justificam a aplicação de cláusula penal no valor de R$97.000,00 (noventa e sete mil reais); (iii) determinar se as circunstâncias do caso caracterizam danos morais indenizáveis.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O atraso de 3 (três) dias na entrega das chaves restou devidamente justificado pela necessidade de reembolso da taxa de escrituração paga equivocadamente pela vendedora quando tal despesa competia ao comprador por força de cláusula contratual, sendo que, no mesmo dia em que foi efetuado o reembolso, as chaves foram entregues.
4. Na hipótese, não se configura violação da boa-fé contratual ou "venire contra factum proprium", pois a vendedora agiu dentro dos parâmetros contratuais, demonstrando boa-fé ao arcar inicialmente com despesa que não lhe competia e entregar as chaves no mesmo dia em que recebeu o reembolso devido.
5. A aplicação da cláusula penal no valor de R$97.000,00 (noventa e sete mil reais) para um atraso justificado de 3 (três) dias configuraria rigor excessivo e violação aos princípios da função social do contrato, boa-fé objetiva e equilíbrio contratual previstos nos arts. 421, 422 e 423 do Código Civil.
6. As pendências condominiais, embora regularizadas após 74 (setenta e quatro) dias e não "rapidamente" como consignado na sentença, consistiam em valores pequenos que não justificam a imposição de multa manifestamente desproporcional, sob pena de configurar enriquecimento sem causa.
7. O art. 413 do Código Civil autoriza a redução da penalidade quando o montante for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e finalidade do negócio, princípio aplicável ao caso ante a manifesta desproporcionalidade entre a multa e os descumprimentos verificados.
8. O mero inadimplemento contratual de menor expressão não gera dano moral indenizável, sendo necessário que o descumprimento extrapole o mero aborrecimento cotidiano e atinja efetivamente a esfera extrapatrimonial da pessoa.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: 1. O atraso mínimo e justificado na entrega de imóvel não configura violação da boa-fé contratual nem autoriza a aplicação de cláusula penal manifestamente desproporcional. 2. Pendências condominiais de pequeno valor, ainda que regularizadas tardiamente, não justificam a imposição de multa excessiva sob pena de desequilíbrio contratual. 3. O inadimplemento contratual de pequena monta constitui mero dissabor cotidiano insuficiente para gerar dano moral indenizável.

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 408, 413, 421, 422 e 423Jurisprudência relevante citada: Não citada expressamente