Tribunal: TJDFT
Processo: 0705821-48.2023.8.07.0007
Órgão julgador: DIAULAS COSTA RIBEIRO
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-03-20
Data de publicação: 2025-03-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINARES. SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADAS. PARTICULARES. RESCISÃO DE CONTRATO. VÍCIOS ESTRUTURAIS. IMÓVEL. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO. LAUDO TÉCNICO. DEMONSTRAÇÃO. COMPRADORA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DEVOLUÇÃO.
1. A análise das condições da ação deve ocorrer in status assertionis, isto é, segundo os fatos alegados pelo autor na inicial.
2. Rejeita-se a preliminar de nulidade da sentença por insuficiência de fundamentação ante a indicação satisfatória dos argumentos fáticos e jurídicos que convenceram o Juiz a julgar a ação improcedente.
3. O negócio jurídico realizado pelos litigantes deve ser apreciado sob o foco do paradigma da eticidade, em que os contratantes devem conduzir suas ações sobre padrões sociais de lisura, honestidade e correção, de modo a não frustrar a legítima confiança da outra parte.
4. O financiamento para quitação de parcela do preço contratual não se concretizou em razão dos vícios construtivos do imóvel, o que isenta a autora da responsabilidade pela não efetivação do negócio jurídico, legitima o pedido de rescisão contratual e o retorno das partes ao status quo ante, ou seja, ao estado em que estavam antes do contrato ser firmado, devendo ser devolvido o aporte financeiro realizado pela contratante, inclusive o sinal.
5. As arras ou sinal estão previstas no CC, arts. 417 a 420, e podem ser divididas em duas modalidades: confirmatórias e penitenciais. Sobre essas funções, a doutrina ensina que “O legislador cuida da matéria nos arts. 417 a 420 do Código Civil. Nos três primeiros artigos, disciplina as arras confirmatórias, deixando para o último dispositivo o tratamento das arras penitenciais” [ROSENVALD, Nelson & FARIAS, Cristiano Chaves de. Direito das obrigações. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006, p. 435].
6. A primeira modalidade objetiva, consubstanciada em garantir o adimplemento da prestação, configura início de pagamento e não prevê a possibilidade de arrependimento dos envolvidos. A segunda, por sua vez, garante o direito de arrependimento, de modo que, se houver previsão contratual sobre essa possibilidade para qualquer uma das partes, as arras terão função indenizatória.
7. Inexistindo previsão de cláusula de arrependimento, o montante pago constitui arras confirmatórias e não penitenciais, não havendo possibilidade de retenção. Precedentes STJ.
8. O financiamento do imóvel por outra instituição financeira não altera a ocorrência dos problemas estruturais identificados no imóvel, tampouco transfere à autora a culpa pela rescisão contratual.
9. Preliminares rejeitadas. Recurso conhecido e não provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINARES. SENTENÇA. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADAS. PARTICULARES. RESCISÃO DE CONTRATO. VÍCIOS ESTRUTURAIS. IMÓVEL. NEGATIVA DE FINANCIAMENTO. LAUDO TÉCNICO. DEMONSTRAÇÃO. COMPRADORA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. DEVOLUÇÃO.
1. A análise das condições da ação deve ocorrer in status assertionis, isto é, segundo os fatos alegados pelo autor na inicial.
2. Rejeita-se a preliminar de nulidade da sentença por insuficiência de fundamentação ante a indicação satisfatória dos argumentos fáticos e jurídicos que convenceram o Juiz a julgar a ação improcedente.
3. O negócio jurídico realizado pelos litigantes deve ser apreciado sob o foco do paradigma da eticidade, em que os contratantes devem conduzir suas ações sobre padrões sociais de lisura, honestidade e correção, de modo a não frustrar a legítima confiança da outra parte.
4. O financiamento para quitação de parcela do preço contratual não se concretizou em razão dos vícios construtivos do imóvel, o que isenta a autora da responsabilidade pela não efetivação do negócio jurídico, legitima o pedido de rescisão contratual e o retorno das partes ao status quo ante, ou seja, ao estado em que estavam antes do contrato ser firmado, devendo ser devolvido o aporte financeiro realizado pela contratante, inclusive o sinal.
5. As arras ou sinal estão previstas no CC, arts. 417 a 420, e podem ser divididas em duas modalidades: confirmatórias e penitenciais. Sobre essas funções, a doutrina ensina que “O legislador cuida da matéria nos arts. 417 a 420 do Código Civil. Nos três primeiros artigos, disciplina as arras confirmatórias, deixando para o último dispositivo o tratamento das arras penitenciais” [ROSENVALD, Nelson & FARIAS, Cristiano Chaves de. Direito das obrigações. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006, p. 435].
6. A primeira modalidade objetiva, consubstanciada em garantir o adimplemento da prestação, configura início de pagamento e não prevê a possibilidade de arrependimento dos envolvidos. A segunda, por sua vez, garante o direito de arrependimento, de modo que, se houver previsão contratual sobre essa possibilidade para qualquer uma das partes, as arras terão função indenizatória.
7. Inexistindo previsão de cláusula de arrependimento, o montante pago constitui arras confirmatórias e não penitenciais, não havendo possibilidade de retenção. Precedentes STJ.
8. O financiamento do imóvel por outra instituição financeira não altera a ocorrência dos problemas estruturais identificados no imóvel, tampouco transfere à autora a culpa pela rescisão contratual.
9. Preliminares rejeitadas. Recurso conhecido e não provido.