Tribunal: TJDFT
Processo: 0740477-81.2025.8.07.0000
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-27
Data de publicação: 2025-12-17

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE DE PENHORA RECONHECIDA PELO STJ. NECESSIDADE DE CITAÇÃO PRÉVIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. AGRAVO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto pelo exequente contra decisão que indeferiu o pedido de penhora de imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia à Caixa Econômica Federal, no curso de execução de despesas condominiais no valor de R$ 15.365,11. O exequente busca a constrição do bem, sustentando a natureza propter rem da obrigação condominial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de débitos condominiais sem a prévia citação do credor fiduciário.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O Superior Tribunal de Justiça, no REsp no 1.929.926/SP (Segunda Seção, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, j. 12/3/2025), firmou entendimento de que é possível a penhora do próprio imóvel objeto de alienação fiduciária para pagamento de débitos condominiais, dada a natureza propter rem da dívida, conforme art. 1.345 do Código Civil.
4. A natureza propter rem vincula-se ao direito de propriedade sobre o bem, de modo que alcança o credor fiduciário, que, embora proprietário sob condição resolutiva, não detém mais direitos que o proprietário pleno.
5. Contudo, o referido precedente ressalva a necessidade de citação prévia do credor fiduciário para integrar o polo passivo da execução, garantindo-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e exercer o direito de regresso contra o devedor fiduciante.
6. A ausência de citação da Caixa Econômica Federal, credora fiduciária, inviabiliza, por ora, a constrição judicial pretendida sobre o imóvel.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo desprovido.
Tese de julgamento:
1. É possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de débitos condominiais, em razão da natureza propter rem da obrigação.
2. A penhora do imóvel depende da prévia citação do credor fiduciário, que deve integrar a execução e pode optar pela quitação da dívida, com direito de regresso contra o devedor fiduciante.
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.345; Lei no 9.514/1997, art. 27, § 8o; CC, art. 1.368-B, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.929.926/SP, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12/3/2025, DJe 27/5/2025.

Inteiro teor:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. POSSIBILIDADE DE PENHORA RECONHECIDA PELO STJ. NECESSIDADE DE CITAÇÃO PRÉVIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. AGRAVO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto pelo exequente contra decisão que indeferiu o pedido de penhora de imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia à Caixa Econômica Federal, no curso de execução de despesas condominiais no valor de R$ 15.365,11. O exequente busca a constrição do bem, sustentando a natureza propter rem da obrigação condominial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de débitos condominiais sem a prévia citação do credor fiduciário.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O Superior Tribunal de Justiça, no REsp no 1.929.926/SP (Segunda Seção, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, j. 12/3/2025), firmou entendimento de que é possível a penhora do próprio imóvel objeto de alienação fiduciária para pagamento de débitos condominiais, dada a natureza propter rem da dívida, conforme art. 1.345 do Código Civil.
4. A natureza propter rem vincula-se ao direito de propriedade sobre o bem, de modo que alcança o credor fiduciário, que, embora proprietário sob condição resolutiva, não detém mais direitos que o proprietário pleno.
5. Contudo, o referido precedente ressalva a necessidade de citação prévia do credor fiduciário para integrar o polo passivo da execução, garantindo-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e exercer o direito de regresso contra o devedor fiduciante.
6. A ausência de citação da Caixa Econômica Federal, credora fiduciária, inviabiliza, por ora, a constrição judicial pretendida sobre o imóvel.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo desprovido.
Tese de julgamento:
1. É possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de débitos condominiais, em razão da natureza propter rem da obrigação.
2. A penhora do imóvel depende da prévia citação do credor fiduciário, que deve integrar a execução e pode optar pela quitação da dívida, com direito de regresso contra o devedor fiduciante.
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.345; Lei no 9.514/1997, art. 27, § 8o; CC, art. 1.368-B, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.929.926/SP, rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12/3/2025, DJe 27/5/2025.