Tribunal: TJDFT
Processo: 0718320-64.2023.8.07.0007
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-08-12

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0718320-64.2023.8.07.0007 RECORRENTE: ARIZONA LOTEAMENTO LTDA. RECORRIDO: EDUARDO GOMES DE JESUS DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO EDIFICADO. MULTA COMPENSATÓRIA. REDUÇÃO PARA 10%. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PAGAMENTO EM PARCELA ÚNICA. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual, decretou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel não edificado em loteamento, com condenação da ré à restituição das quantias pagas pelo autor, descontados: (i) multa compensatória de 25%; (ii) pagamento parcelado da restituição conforme número de parcelas pagas; (iii) taxa de fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, desde a posse até a desocupação; e (iv) encargos moratórios, impostos e débitos condominiais vencidos até a rescisão. O autor apelante sustenta que a multa deve ser de no máximo 10%, a restituição deve ser imediata e em parcela única, a taxa de fruição não se aplica e não há sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) a legalidade da retenção de 25% das quantias pagas como multa compensatória; (ii) a forma de devolução, se imediata ou parcelada; (iii) a viabilidade da cobrança da taxa de fruição sobre imóvel não edificado; e (iv) a distribuição do ônus da sucumbência. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência considera razoável a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos em caso de desistência do comprador, sendo que a fixação do percentual deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. No caso, a multa de 10% é suficiente para indenizar a ré, pois o imóvel retorna ao seu patrimônio e pode ser novamente comercializado. 4. A restituição das quantias deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 577, que considera abusiva a cláusula que prevê devolução parcelada em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor. 5. A taxa de fruição somente é devida se houver prova de benefício econômico ao comprador decorrente da posse do imóvel. No caso de imóvel não edificado, o simples exercício da posse não justifica sua cobrança, sob pena de enriquecimento sem causa da vendedora. 6. O acolhimento da quase totalidade do pedido do autor caracteriza sucumbência mínima, impondo à ré a responsabilidade integral pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios, conforme art. 86, parágrafo único, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. O percentual de retenção em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel pode variar de 10% a 25%, sendo necessária análise das circunstâncias concretas para fixação do percentual adequado. 2. A restituição das quantias pagas pelo comprador deve ser feita de forma imediata e em parcela única, salvo previsão contratual expressa justificada em razão objetiva. 3. A taxa de fruição somente pode ser cobrada se houver prova de vantagem econômica obtida pelo comprador, sendo indevida em contratos de compra e venda de terrenos não edificados.] 4. A sucumbência mínima do autor justifica a condenação exclusiva da ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios. Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o e 3o; Código Civil, arts. 408 e 413; CPC, art. 86, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 577; STJ, REsp 1.863.007/SP; STJ, AgInt no REsp 1.876.811/GO; TJDFT, Acórdão 1650950, 07365253320218070001, Rel. João Egmont; TJDFT, Acórdão 1604986, 07397794820208070001, Rel. Sandra Reves. A recorrente alega violação aos artigos 67-A da Lei 4.591/1965 e 421 e 422, ambos do Código Civil, pleiteando seja fixado o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas pelo recorrido à recorrente, em observância ao princípio da função social do contrato e do dever de probidade e boa-fé na conclusão e execução dos pactos, assegurando respeito à alocação de riscos livremente ajustadas pelas partes. Ao final, pede a inversão dos ônus sucumbenciais, com a devida condenação dos recorridos ao pagamento integral dos honorários advocatícios e custas processuais ou, subsidiariamente, sejam redistribuídos os ônus, devendo as partes arcarem com 50% (cinquenta por cento) cada. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a condenação da parte recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 67-A da Lei 4.591/1965 e 421 e 422, ambos do Código Civil, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual dos autos, e a apreciação da tese recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, providência vedada à luz dos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ)” (AgInt no AREsp n. 2.492.522/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 6/5/2025). A propósito, confira-se: “Revisar a conclusão do Tribunal de origem acerca da existência de particularidade que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial do percentual de retenção das quantias pagas pelos promitentes compradores exige o reexame das provas e dos termos contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas nos 5 e 7 do STJ.” (AgInt no AREsp n. 2.655.505/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/6/2025, DJEN de 7/7/2025). No que se refere ao pedido de inversão ou redistribuição dos ônus sucumbenciais, trata-se de requerimento que refoge à competência desta Presidência, que está restrita ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade dos recursos constitucionais. Em relação à pretendida condenação ao pagamento de multa por litigância de má-fé, a questão deverá ser submetida ao juízo natural para posterior análise, se o caso. Assim, não conheço dos pedidos. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A025

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0718320-64.2023.8.07.0007 RECORRENTE: ARIZONA LOTEAMENTO LTDA. RECORRIDO: EDUARDO GOMES DE JESUS DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO EDIFICADO. MULTA COMPENSATÓRIA. REDUÇÃO PARA 10%. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. PAGAMENTO EM PARCELA ÚNICA. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DO AUTOR. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual, decretou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel não edificado em loteamento, com condenação da ré à restituição das quantias pagas pelo autor, descontados: (i) multa compensatória de 25%; (ii) pagamento parcelado da restituição conforme número de parcelas pagas; (iii) taxa de fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, desde a posse até a desocupação; e (iv) encargos moratórios, impostos e débitos condominiais vencidos até a rescisão. O autor apelante sustenta que a multa deve ser de no máximo 10%, a restituição deve ser imediata e em parcela única, a taxa de fruição não se aplica e não há sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) a legalidade da retenção de 25% das quantias pagas como multa compensatória; (ii) a forma de devolução, se imediata ou parcelada; (iii) a viabilidade da cobrança da taxa de fruição sobre imóvel não edificado; e (iv) a distribuição do ônus da sucumbência. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência considera razoável a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos em caso de desistência do comprador, sendo que a fixação do percentual deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. No caso, a multa de 10% é suficiente para indenizar a ré, pois o imóvel retorna ao seu patrimônio e pode ser novamente comercializado. 4. A restituição das quantias deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 577, que considera abusiva a cláusula que prevê devolução parcelada em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor. 5. A taxa de fruição somente é devida se houver prova de benefício econômico ao comprador decorrente da posse do imóvel. No caso de imóvel não edificado, o simples exercício da posse não justifica sua cobrança, sob pena de enriquecimento sem causa da vendedora. 6. O acolhimento da quase totalidade do pedido do autor caracteriza sucumbência mínima, impondo à ré a responsabilidade integral pelas despesas processuais e pelos honorários advocatícios, conforme art. 86, parágrafo único, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso provido. Tese de julgamento: 1. O percentual de retenção em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel pode variar de 10% a 25%, sendo necessária análise das circunstâncias concretas para fixação do percentual adequado. 2. A restituição das quantias pagas pelo comprador deve ser feita de forma imediata e em parcela única, salvo previsão contratual expressa justificada em razão objetiva. 3. A taxa de fruição somente pode ser cobrada se houver prova de vantagem econômica obtida pelo comprador, sendo indevida em contratos de compra e venda de terrenos não edificados.] 4. A sucumbência mínima do autor justifica a condenação exclusiva da ré ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios. Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o e 3o; Código Civil, arts. 408 e 413; CPC, art. 86, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 577; STJ, REsp 1.863.007/SP; STJ, AgInt no REsp 1.876.811/GO; TJDFT, Acórdão 1650950, 07365253320218070001, Rel. João Egmont; TJDFT, Acórdão 1604986, 07397794820208070001, Rel. Sandra Reves. A recorrente alega violação aos artigos 67-A da Lei 4.591/1965 e 421 e 422, ambos do Código Civil, pleiteando seja fixado o percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas pelo recorrido à recorrente, em observância ao princípio da função social do contrato e do dever de probidade e boa-fé na conclusão e execução dos pactos, assegurando respeito à alocação de riscos livremente ajustadas pelas partes. Ao final, pede a inversão dos ônus sucumbenciais, com a devida condenação dos recorridos ao pagamento integral dos honorários advocatícios e custas processuais ou, subsidiariamente, sejam redistribuídos os ônus, devendo as partes arcarem com 50% (cinquenta por cento) cada. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a condenação da parte recorrente ao pagamento de multa por litigância de má-fé. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 67-A da Lei 4.591/1965 e 421 e 422, ambos do Código Civil, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual dos autos, e a apreciação da tese recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, providência vedada à luz dos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ)” (AgInt no AREsp n. 2.492.522/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 6/5/2025). A propósito, confira-se: “Revisar a conclusão do Tribunal de origem acerca da existência de particularidade que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial do percentual de retenção das quantias pagas pelos promitentes compradores exige o reexame das provas e dos termos contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas nos 5 e 7 do STJ.” (AgInt no AREsp n. 2.655.505/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/6/2025, DJEN de 7/7/2025). No que se refere ao pedido de inversão ou redistribuição dos ônus sucumbenciais, trata-se de requerimento que refoge à competência desta Presidência, que está restrita ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade dos recursos constitucionais. Em relação à pretendida condenação ao pagamento de multa por litigância de má-fé, a questão deverá ser submetida ao juízo natural para posterior análise, se o caso. Assim, não conheço dos pedidos. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A025