Tribunal: TJDFT
Processo: 0730580-60.2024.8.07.0001
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-06-12

Ementa:
Ementa. DIREITO CIVIL. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. NÃO ALTERAÇÃO DA DESTINAÇÃO DE ÁREA COMUM. USO PRECÁRIO. COMODATO. SOBERANIA DA DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. A apelação interposta pela parte autora visa à reforma da sentença de improcedência do pedido de anulação da deliberação de assembleia condominial.
2. Fatos relevantes. (i) o condomínio réu autorizava um de seus empregados a usar um imóvel em comodato por mais de 20 anos, (ii) com o falecimento do empregado, a assembleia deliberou pela permanência da viúva por mais doze meses, (iii) alguns condôminos propõem a presente demanda, alegando que a deliberação assemblar é nula porque não teria respeitado o quórum qualificado para deliberação sobre o uso de área comum.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber: (i) se a convocação da assembleia condominial foi regular, e (ii) se foi respeitado o quórum de deliberação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O Código Civil estatui que, salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352). E, em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial (art. 1.353).
5. No caso concreto, o quadro fático-jurídico confirma que: (i) a assembleia respeitou o devido processo convocatório e a pauta, ainda que sucinta, foi clara quanto à discussão do comodato, (ii) o quórum de instalação da assembleia estava de acordo com o previsto na convenção do condomínio (cláusula décima oitava), (iii) não houve mudança da destinação do bem comum ou alteração da convenção do condomínio, mas de autorização provisória de uso gratuito, por prazo certo e com reavaliação futura, para a viúva do ex-empregado do condomínio que usou o imóvel em comodato por mais de vinte anos, (iv) não houve demonstração de prejuízo real e imediato, mas apenas uma expectativa de ganho frustrada (aluguel que poderia ser cobrado), (v) há previsão expressa na convenção condominial de que as decisões nas assembleias serão aprovadas pela maioria dos presentes (cláusula décima nona), somente sendo necessária aprovação por voto de dois terços dos condôminos quando se tratar de “alteração das coisas comuns e a destituição do síndico” (cláusula vigésima).
6. A deliberação que autorizou a permanência temporária da viúva do ex-empregado em imóvel situado em área comum do condomínio, por meio de comodato, não configura alteração da destinação da área comum, tampouco implica sua exclusividade ou cessão definitiva. Trata-se de continuação de uso, em caráter precário, por prazo certo, condicionado a nova deliberação futura, sem modificação estrutural, funcional ou jurídica do bem comum, razão pela qual não se exige quórum qualificado.
7. A deliberação da assembleia condominial, nos limites da lei e da convenção, é soberana e decorre do princípio da autonomia da vontade coletiva.
8. Examinando-se, concretamente, não se verifica qualquer vício de legalidade ou abuso de poder que comprometa a validade da decisão assemblear. Ao contrário, a deliberação foi tomada por maioria dos presentes, dentro da pauta previamente divulgada e com participação efetiva dos condôminos. Logo, a presunção de legitimidade da assembleia deve prevalecer, prestigiando-se o princípio da autodeterminação condominial e o papel central da assembleia como instrumento democrático de gestão da coletividade.
IV. DISPOSITIVO
9. Apelação desprovida.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.335. II, 1.342, 1.351, 1.352.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Segunda Turma Cível, acórdão 1601672, rel. Des. João Egmont, acórdão 1214433, rel. Desa. Gislene Pinheiro de Oliveira.

Inteiro teor:
Ementa. DIREITO CIVIL. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. NÃO ALTERAÇÃO DA DESTINAÇÃO DE ÁREA COMUM. USO PRECÁRIO. COMODATO. SOBERANIA DA DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. APELAÇÃO DESPROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. A apelação interposta pela parte autora visa à reforma da sentença de improcedência do pedido de anulação da deliberação de assembleia condominial.
2. Fatos relevantes. (i) o condomínio réu autorizava um de seus empregados a usar um imóvel em comodato por mais de 20 anos, (ii) com o falecimento do empregado, a assembleia deliberou pela permanência da viúva por mais doze meses, (iii) alguns condôminos propõem a presente demanda, alegando que a deliberação assemblar é nula porque não teria respeitado o quórum qualificado para deliberação sobre o uso de área comum.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber: (i) se a convocação da assembleia condominial foi regular, e (ii) se foi respeitado o quórum de deliberação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O Código Civil estatui que, salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352). E, em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial (art. 1.353).
5. No caso concreto, o quadro fático-jurídico confirma que: (i) a assembleia respeitou o devido processo convocatório e a pauta, ainda que sucinta, foi clara quanto à discussão do comodato, (ii) o quórum de instalação da assembleia estava de acordo com o previsto na convenção do condomínio (cláusula décima oitava), (iii) não houve mudança da destinação do bem comum ou alteração da convenção do condomínio, mas de autorização provisória de uso gratuito, por prazo certo e com reavaliação futura, para a viúva do ex-empregado do condomínio que usou o imóvel em comodato por mais de vinte anos, (iv) não houve demonstração de prejuízo real e imediato, mas apenas uma expectativa de ganho frustrada (aluguel que poderia ser cobrado), (v) há previsão expressa na convenção condominial de que as decisões nas assembleias serão aprovadas pela maioria dos presentes (cláusula décima nona), somente sendo necessária aprovação por voto de dois terços dos condôminos quando se tratar de “alteração das coisas comuns e a destituição do síndico” (cláusula vigésima).
6. A deliberação que autorizou a permanência temporária da viúva do ex-empregado em imóvel situado em área comum do condomínio, por meio de comodato, não configura alteração da destinação da área comum, tampouco implica sua exclusividade ou cessão definitiva. Trata-se de continuação de uso, em caráter precário, por prazo certo, condicionado a nova deliberação futura, sem modificação estrutural, funcional ou jurídica do bem comum, razão pela qual não se exige quórum qualificado.
7. A deliberação da assembleia condominial, nos limites da lei e da convenção, é soberana e decorre do princípio da autonomia da vontade coletiva.
8. Examinando-se, concretamente, não se verifica qualquer vício de legalidade ou abuso de poder que comprometa a validade da decisão assemblear. Ao contrário, a deliberação foi tomada por maioria dos presentes, dentro da pauta previamente divulgada e com participação efetiva dos condôminos. Logo, a presunção de legitimidade da assembleia deve prevalecer, prestigiando-se o princípio da autodeterminação condominial e o papel central da assembleia como instrumento democrático de gestão da coletividade.
IV. DISPOSITIVO
9. Apelação desprovida.

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.335. II, 1.342, 1.351, 1.352.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Segunda Turma Cível, acórdão 1601672, rel. Des. João Egmont, acórdão 1214433, rel. Desa. Gislene Pinheiro de Oliveira.