Tribunal: TJDFT
Processo: 0722906-65.2023.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-02-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0722906-65.2023.8.07.0001 RECORRENTES: PROJETO SÍTIO SOLO SAGRADO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, TAIPE INSOURSING GESTÃO DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDOS: GERALDA ENI GONÇALVES TRIGUEIRO DA SILVA, PAULO FERREIRA DA SILVA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. LOTE. REVELIA. IMPOSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO DE QUESTÃO DE FATO EM SEDE DE RECURSAL. ARTIGOS 341 E 344 DO CPC. CABÍVEL ANÁLISE DE MATÉRIA DE DIREITO. PREVENÇÃO. DISTRIBUIÇÃO POR DEPENDÊNCIA. COMPETÊNCIA RELATIVA. PRORROGAÇÃO. LIDE COMPREENDENDO DIREITO OBRIGACIONAL. COMPETÊNCIA TERRITORIAL. RELAÇÃO DE CONSUMO. FORO QUE CONFERIR MELHOR CONDIÇÃO DE PROTEÇÃO AO DIREITO DO CONSUMIDOR. SUBMISSÃO AO RITO PREVISTO NA LEI 9.514/1997. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO. NECESSIDADE. RESCISÃO POR CULPA DOS COMPRADORES. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. CUMULAÇÃO DE MULTA RESCISÓRIA E ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. As apelantes foram citadas para apresentar resposta, mas deixaram o prazo transcorrer sem qualquer manifestação, consequentemente tornaram-se revéis. Nesse caso, como a parte não discutiu nenhuma matéria de fato na fase instrutória do processo, a sua apelação somente poderá ter por objeto as questões de direito apreciadas na sentença ou as que devem ser conhecidas de ofício pelo Tribunal. 2. É sabido que a distribuição por dependência é relativa, cabendo a parte interessada alegar na primeira oportunidade que falar nos autos. À semelhança do art. 286, II, o artigo 930, parágrafo único, todos do Código de Processo Civil, a jurisprudência entende que, na falta de impugnação pelas partes, prorroga-se a competência. Assim, acolher a alegação tardia de competência de juízo diverso e após o julgamento de mérito, seria afrontar os princípios e regras encartados na nova lei processual. Ademais, não houve a demonstração de qualquer prejuízo. E a jurisprudência não se compadece a chamada “defesa de algibeira”. 3. Tratando de relação de consumo, e tendo em vista a facilitação da defesa dos direitos, os autores podem optar entre o foro de seu domicílio, do domicílio do réu, do local de cumprimento da obrigação ou de eleição contratual, nos termos dos artigos 6o, VIII do CDC e 47, §1o do CPC. 4. A adoção do regramento previsto na Lei de Alienação Fiduciária pressupõe necessariamente o registro do contrato de compra e venda do imóvel no cartório competente, de acordo com o Tema Repetitivo 1095 do STJ. 5. Ocorrendo rescisão da promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente comprador, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução pela vendedora de todos os valores recebidos pelo imóvel, sob pena de incorrer em enriquecimento sem causa, sem prejuízo de cobrança ou retenção da multa, quando prevista. Outrossim, a retenção parcial tem por base a quantia paga pelo consumidor e consoante a Súmula 543 do STJ. A sentença determinou a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos. Nesse ponto, a base de cálculo e o percentual afiguram-se corretos e suficientes para ressarcir os prejuízos decorrentes da inexecução do contrato pelo comprador, porque a incorporadora não comprovou que as despesas administrativas com a venda do imóvel corresponderiam a montante superior e como forma de afastar a abusividade da cláusula penal (art. 413, CC). 6. É ilegal a cumulação de arras confirmatórias e cláusula penal, porque configurada o bis in idem (AgInt no REsp n. 1.831.105/SP e AgInt no AREsp n. 906.340/DF). 7. Considerando que o contrato de compra e venda foi firmado antes da vigência da Lei 13.786/2018, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, de acordo com a tese firmada pelo STJ no tema repetitivo 1002. 8. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. As recorrentes apontam violação aos artigos 26 e 27, ambos da Lei 9.514/1997, alegando que mesmo diante da ausência do registro do contrato no Ofício de Registro de Imóveis deve ser reconhecida a validade e eficácia do contrato de alienação fiduciária. Pedem que as futuras publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado SEBASTIÃO ALVES PEREIRA NETO, OAB/DF 16.467. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo as partes são legítimas e há interesse recursal. Em análise aos pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto à apontada afronta aos artigos 26 e 27, ambos da Lei 9.514/1997. Isso porque a decisão colegiada, ao entender ser necessário o registro do contrato para a aplicação do regramento previsto na aludida legislação específica, encontra-se em perfeita sintonia com a jurisprudência da Corte Superior. Confira-se, nesse sentido: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO POR OMISSÃO DELIBERADA DA ALIENANTE. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. INCIDÊNCIA DA SUPRESSIO. PERDA DO DIREITO DE INVOCAR A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DISCIPLINADA PELA LEI No 9.514/97. APLICAÇÃO DO CC, DO CDC E DA SÚMULA No 543 DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES FIXADA EM PARÂMETROS ADMITIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO DESPROVIDO. 1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/4/2023 e concluso ao gabinete em 11/4/2024. 2. O propósito recursal é decidir se, em contrato com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, permanece o direito da alienante de invocar a execução extrajudicial de acordo a Lei no 9.514/97, na hipótese em que, durante longo período, opta deliberadamente por não registrar o contrato, o que apenas o faz com o nítido objetivo de afastar a incidência do CC, do CDC e da Súmula no 543 do STJ, após o ajuizamento pelo adquirente de ação de rescisão contratual. 3. Segundo a Lei no 9.514/97, constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente registro de imóveis, do contrato que lhe serve de título (art. 23). 4. Conforme tese fixada pela Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP (Tema no 1095), "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". 5. No julgamento do EREsp 1.866.844/SP, a Segunda Seção desta Corte concluiu que "o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei no 9.514/1997". 6. Assim, embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/97. 7. Segundo a boa-fé objetiva (art. 422 do CC), as partes devem se comportar de acordo com um padrão ético de confiança e de lealdade, afastando-se a formação de relações desequilibradas ao longo da execução contratual. Esse princípio exerce três funções principais: (I) instrumento hermenêutico; (II) fonte de direitos e deveres jurídicos; e (III) limite ao exercício de direitos subjetivos. 8. Omissis. 9. Tais premissas repercutem sobre os contratos de alienação fiduciária de bem imóvel que não foram registrados, durante longo período, por inércia deliberada do alienante. 10. Diante do princípio da boa-fé objetiva e do instituto da supressio, não se pode admitir que tais contratos sejam submetidos ao absoluto e ilimitado critério do alienante quanto ao momento do registro para atrair a incidência da execução extrajudicial prevista na Lei no 9.514/97. 11. Omissis. 12. Estando o percentual de 10% (dez por cento) de retenção fixado pelo Tribunal de origem dentro dos parâmetros admitidos pela jurisprudência desta Corte, não há razões para a reforma do acórdão recorrido. 13. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.135.500/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/11/2024, DJe de 8/11/2024). Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável ao recurso especial interposto tanto pela alínea "a" como pela alínea "c" do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.798.907/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 4/11/2024). Por fim, quanto ao pedido de publicação exclusiva em nome do advogado indicado, nada a prover, tendo em vista que já se encontra regularmente cadastrado. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A017

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0722906-65.2023.8.07.0001 RECORRENTES: PROJETO SÍTIO SOLO SAGRADO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, TAIPE INSOURSING GESTÃO DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS LTDA RECORRIDOS: GERALDA ENI GONÇALVES TRIGUEIRO DA SILVA, PAULO FERREIRA DA SILVA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE PROMESSA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. LOTE. REVELIA. IMPOSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO DE QUESTÃO DE FATO EM SEDE DE RECURSAL. ARTIGOS 341 E 344 DO CPC. CABÍVEL ANÁLISE DE MATÉRIA DE DIREITO. PREVENÇÃO. DISTRIBUIÇÃO POR DEPENDÊNCIA. COMPETÊNCIA RELATIVA. PRORROGAÇÃO. LIDE COMPREENDENDO DIREITO OBRIGACIONAL. COMPETÊNCIA TERRITORIAL. RELAÇÃO DE CONSUMO. FORO QUE CONFERIR MELHOR CONDIÇÃO DE PROTEÇÃO AO DIREITO DO CONSUMIDOR. SUBMISSÃO AO RITO PREVISTO NA LEI 9.514/1997. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO EM CARTÓRIO. NECESSIDADE. RESCISÃO POR CULPA DOS COMPRADORES. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. CUMULAÇÃO DE MULTA RESCISÓRIA E ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. As apelantes foram citadas para apresentar resposta, mas deixaram o prazo transcorrer sem qualquer manifestação, consequentemente tornaram-se revéis. Nesse caso, como a parte não discutiu nenhuma matéria de fato na fase instrutória do processo, a sua apelação somente poderá ter por objeto as questões de direito apreciadas na sentença ou as que devem ser conhecidas de ofício pelo Tribunal. 2. É sabido que a distribuição por dependência é relativa, cabendo a parte interessada alegar na primeira oportunidade que falar nos autos. À semelhança do art. 286, II, o artigo 930, parágrafo único, todos do Código de Processo Civil, a jurisprudência entende que, na falta de impugnação pelas partes, prorroga-se a competência. Assim, acolher a alegação tardia de competência de juízo diverso e após o julgamento de mérito, seria afrontar os princípios e regras encartados na nova lei processual. Ademais, não houve a demonstração de qualquer prejuízo. E a jurisprudência não se compadece a chamada “defesa de algibeira”. 3. Tratando de relação de consumo, e tendo em vista a facilitação da defesa dos direitos, os autores podem optar entre o foro de seu domicílio, do domicílio do réu, do local de cumprimento da obrigação ou de eleição contratual, nos termos dos artigos 6o, VIII do CDC e 47, §1o do CPC. 4. A adoção do regramento previsto na Lei de Alienação Fiduciária pressupõe necessariamente o registro do contrato de compra e venda do imóvel no cartório competente, de acordo com o Tema Repetitivo 1095 do STJ. 5. Ocorrendo rescisão da promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente comprador, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução pela vendedora de todos os valores recebidos pelo imóvel, sob pena de incorrer em enriquecimento sem causa, sem prejuízo de cobrança ou retenção da multa, quando prevista. Outrossim, a retenção parcial tem por base a quantia paga pelo consumidor e consoante a Súmula 543 do STJ. A sentença determinou a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos. Nesse ponto, a base de cálculo e o percentual afiguram-se corretos e suficientes para ressarcir os prejuízos decorrentes da inexecução do contrato pelo comprador, porque a incorporadora não comprovou que as despesas administrativas com a venda do imóvel corresponderiam a montante superior e como forma de afastar a abusividade da cláusula penal (art. 413, CC). 6. É ilegal a cumulação de arras confirmatórias e cláusula penal, porque configurada o bis in idem (AgInt no REsp n. 1.831.105/SP e AgInt no AREsp n. 906.340/DF). 7. Considerando que o contrato de compra e venda foi firmado antes da vigência da Lei 13.786/2018, os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em julgado, de acordo com a tese firmada pelo STJ no tema repetitivo 1002. 8. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. As recorrentes apontam violação aos artigos 26 e 27, ambos da Lei 9.514/1997, alegando que mesmo diante da ausência do registro do contrato no Ofício de Registro de Imóveis deve ser reconhecida a validade e eficácia do contrato de alienação fiduciária. Pedem que as futuras publicações sejam realizadas exclusivamente em nome do advogado SEBASTIÃO ALVES PEREIRA NETO, OAB/DF 16.467. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo as partes são legítimas e há interesse recursal. Em análise aos pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto à apontada afronta aos artigos 26 e 27, ambos da Lei 9.514/1997. Isso porque a decisão colegiada, ao entender ser necessário o registro do contrato para a aplicação do regramento previsto na aludida legislação específica, encontra-se em perfeita sintonia com a jurisprudência da Corte Superior. Confira-se, nesse sentido: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. AUSÊNCIA DE REGISTRO POR OMISSÃO DELIBERADA DA ALIENANTE. VIOLAÇÃO À BOA-FÉ OBJETIVA. INCIDÊNCIA DA SUPRESSIO. PERDA DO DIREITO DE INVOCAR A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DISCIPLINADA PELA LEI No 9.514/97. APLICAÇÃO DO CC, DO CDC E DA SÚMULA No 543 DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES FIXADA EM PARÂMETROS ADMITIDOS PELA JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO DESPROVIDO. 1. Ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/4/2023 e concluso ao gabinete em 11/4/2024. 2. O propósito recursal é decidir se, em contrato com cláusula de alienação fiduciária de bem imóvel, permanece o direito da alienante de invocar a execução extrajudicial de acordo a Lei no 9.514/97, na hipótese em que, durante longo período, opta deliberadamente por não registrar o contrato, o que apenas o faz com o nítido objetivo de afastar a incidência do CC, do CDC e da Súmula no 543 do STJ, após o ajuizamento pelo adquirente de ação de rescisão contratual. 3. Segundo a Lei no 9.514/97, constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente registro de imóveis, do contrato que lhe serve de título (art. 23). 4. Conforme tese fixada pela Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.891.498/SP e do REsp 1.894.504/SP (Tema no 1095), "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei no 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor". 5. No julgamento do EREsp 1.866.844/SP, a Segunda Seção desta Corte concluiu que "o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei no 9.514/1997". 6. Assim, embora a ausência do registro não prejudique a validade e a eficácia do negócio jurídico, trata-se de requisito para a utilização do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei no 9.514/97. 7. Segundo a boa-fé objetiva (art. 422 do CC), as partes devem se comportar de acordo com um padrão ético de confiança e de lealdade, afastando-se a formação de relações desequilibradas ao longo da execução contratual. Esse princípio exerce três funções principais: (I) instrumento hermenêutico; (II) fonte de direitos e deveres jurídicos; e (III) limite ao exercício de direitos subjetivos. 8. Omissis. 9. Tais premissas repercutem sobre os contratos de alienação fiduciária de bem imóvel que não foram registrados, durante longo período, por inércia deliberada do alienante. 10. Diante do princípio da boa-fé objetiva e do instituto da supressio, não se pode admitir que tais contratos sejam submetidos ao absoluto e ilimitado critério do alienante quanto ao momento do registro para atrair a incidência da execução extrajudicial prevista na Lei no 9.514/97. 11. Omissis. 12. Estando o percentual de 10% (dez por cento) de retenção fixado pelo Tribunal de origem dentro dos parâmetros admitidos pela jurisprudência desta Corte, não há razões para a reforma do acórdão recorrido. 13. Recurso especial conhecido e não provido. (REsp n. 2.135.500/GO, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 5/11/2024, DJe de 8/11/2024). Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável ao recurso especial interposto tanto pela alínea "a" como pela alínea "c" do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.798.907/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 4/11/2024). Por fim, quanto ao pedido de publicação exclusiva em nome do advogado indicado, nada a prover, tendo em vista que já se encontra regularmente cadastrado. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A017