Tribunal: TJDFT
Processo: 0755150-65.2024.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-02
Data de publicação: 2025-05-16

Ementa:
Ementa. Direito do consumidor. Ação indenizatória. Recurso inominado. Preliminares. Ilegitimidade passiva. Incompetência do juizado especial. Rejeitadas. Entrega de imóvel. Atraso. Lucros Cessantes. Juros de obra. Força maior. CODHAB. Responsabilidade civil afastada. Recurso da primeira ré provido. Recurso dos segundo e terceiro réus não provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado objetivando a reforma de sentença que julgou procedentes os pedidos autorais a fim de condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de R$ 8.968,64 (oito mil novecentos e sessenta e oito reais e sessenta e quatro centavos) a título de aluguéis e de R$ 9.276,07 (nove mil duzentos e setenta e seis reais e sete centavos) a título de reembolso dos juros da obra, tudo pelo período de atraso na entrega de imóvel à autora (julho/2022 a outubro/2023). Sobre a atualização do débito, determinou que deverá ser feita pela variação da taxa Selic, nos moldes do aplicado aos créditos da Fazenda Pública, nos termos da Lei Complementar Distrital no 435/2001, com a redação dada pela Lei Complementar Distrital n.o 943/2018, bem assim considerando os termos da EC. 113/21 (Acórdão 1397120, 07279724920218070016, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 9/2/2022, publicado no DJE: 15/2/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada).
2. Em suas razões recursais (ID 69460068), a COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL – CODHAB alega que não atuou como parte, mas sim como representante do Distrito Federal. Afirma que a indenização vindicada não é imputável à Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal. Defende: a) que o contrato de compra e venda foi assinado após o Termo de Reserva, com o imóvel sendo entregue conforme o cronograma, levando em consideração o impacto da pandemia de COVID- 19; b) que o Termo de Reserva tem natureza jurídica de documento preliminar e não vinculante; c) que, mesmo que considerado contrato, não houve atraso devido a novação contratual e caso fortuito; d) que não há evidências de que a parte Requerida tenha agido de forma a justificar responsabilidade civil; e) que o CDC não é aplicável no caso e não estão presentes os requisitos para a inversão do ônus da prova; f) que o Termo de Reserva de Unidade Habitacional é um documento preliminar e não um contrato de compra e venda, de modo que sua função é meramente reservar o imóvel até que o contrato definitivo seja assinado, não criando obrigações, razão pela qual a data de entrega mencionada no Termo de Reserva é apenas uma estimativa; g) que a data efetiva de entrega do imóvel será determinada após a assinatura do contrato de compra e venda, que pode estabelecer uma data específica para a entrega, podendo ainda haver prorrogação em casos de força maior ou imprevistos; h) que se o Termo de Reserva for considerado um contrato, a assinatura do ajuste de compra e venda substitui o Termo de Reserva, extinguindo qualquer obrigação anterior e i) que, em casos de atraso, a responsabilidade pode ser excluída por força maior, como a pandemia de COVID-19, que pode justificar a prorrogação do prazo de entrega. Ao final, requerem o conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença proferida pelo juízo a quo, devendo ser julgado improcedentes, todos os pedidos autorais.
3. Recurso próprio e tempestivo. Custas e preparo recolhidos.
4. Contrarrazões no ID 69460088, nas quais a autora alega que a recorrente é parte legítima para figurar no polo passivo. Requer que seja negado provimento ao recurso.
5. Em suas razões recursais (ID 69460076), os réus JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A e IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, ora recorrentes, afirmam que a determinação do valor da causa e a análise do direito material envolvem a apreciação do impacto das condutas das partes, o que vai além da mera apuração de valores monetários. Alegam que a complexidade do caso, que envolve os cálculos referente aos juros de obra, torna imprescindível a perícia. Apontam que a sentença parte do pressuposto de que o "Termo de Reserva" firmado entre as partes constitui um contrato legítimo, gerador de direitos e obrigações, com base na existência de uma data prevista para a entrega do imóvel. No entanto, ainda segundo os recorrentes, essa interpretação merece ser revista sob diversos aspectos jurídicos e fáticos, os quais demonstram que o "Termo de Reserva" não pode ser equiparado a um contrato definitivo, de modo que o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, que foi devidamente acordado entre as partes, é que deve prevalecer, sem que haja qualquer confusão com os prazos do termo de reserva. Argumentam que a sentença não considerou o acréscimo adicional 60 dias para a entrega das chaves. Asseveram que a pandemia de COVID-19 constitui caso de força maior e que as declarações de empresas parceiras e outros elementos probatórios indicam de maneira clara que o impacto da pandemia foi significativo e teve efeitos diretos no cronograma da obra, sendo indispensável sua consideração para uma análise mais justa do caso. Destacam que os atrasos nas obras não decorrem de negligência ou má-fé, nem mesmo de circunstâncias internas, mas de um cenário global adverso e fora de controle da empresa. Dizem que a parte autora em nenhum momento comprova efetivamente ter realizado os pagamentos dos valores requeridos. A parte autora, ainda segundo a parte recorrente, sequer apresenta documento que justifique os valores indicados, anexando apenas planilha de evolução de id 202142301. Destaca que, em relação aos lucros cessantes, a parte autora não apresenta nenhum documento que comprove efetivamente que sofreu algum tipo de dano. Ao final, requer: a) preliminarmente, que seja reconhecida a incompetência para julgamento da ação pelo juizado especial cível; b) que sejam indeferidos todos os pedidos da exordial, considerando a excludente de responsabilidade civil por caso fortuito e força maior; c) subsidiariamente, requer que seja reformada a r. sentença para reconhecer a necessidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, considerando o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, pelo período de 1 ano e 10 meses ou período menor razoável, considerando o período de pandemia no Distrito Federal; d) que seja julgado improcedente o pedido de indenização de lucros cessantes e e) que seja reformada a sentença, para sejam contabilizados os valores de indenização a título de danos materiais em juros de obra e lucros cessantes somente a partir da data de 24/05/2023, posto que este é de fato o prazo derradeiro considerando a prorrogação legal de 180 dias resultando em 19/11/2023 e o prazo de 60 dias para a entrega das chaves que ocorreu no dia 17/01/2024 de acordo com o contrato de compra e venda.
6. Recurso próprio e tempestivo. Custas e preparo recolhidos.
7. Contrarrazões no ID 69460088, nas quais a parte recorrida defende que a parte recorrente já tinha conhecimento da pandemia quando da assinatura do termo de reserva de imóvel. Requer que seja negado provimento ao recurso.
II. Questão em discussão
8. Há quatro questões em discussão consistentes em saber se: a) o juizado cível é competente para julgamento da presente causa; b) se a CODHAB é parte legítima para figurar no polo passivo; c) se houve quebra do nexo causal, em razão incidência de caso fortuito ou de força maior, entre os danos alegadamente sofridos pela autora e o serviço prestado pela parte ré e d) se é devida a reparação material relativa a lucros cessantes e juros de obra e, em caso positivo, se a reparação foi fixada de forma acertada na sentença recorrida.
III. Razões de decidir
9. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível. A presente demanda versa acerca dos alegados danos decorrentes de atraso na entrega do imóvel, de modo que não há que se falar em incompetência do Juizado Especial Cível, pois os valores pleiteados não excedem 40 salários mínimos. Acrescente-se que eventual valor excedido do valor de alçada dos juizados cíveis é tido como renúncia de crédito a teor do art. 3o, § 3o da Lei 9099/95. De outro, não se verifica necessidade de realização de perícia para cálculo dos valores cobrados pela parte autora. Especificamente com relação aos juros de obra, a parte autora requer o ressarcimento dos valores que entende terem sido pagos de forma indevida, razão pela qual não há que se falar em complexidade dos cálculos para apurar o valor da reparação. Preliminar rejeitada.
10. No presente caso, deve ser prestigiada a teoria da asserção, segundo a qual a presença das condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, deve ser apreciada à luz da narrativa contida na petição inicial, não se confundindo com o exame do direito material objeto da ação, a ser enfrentado mediante confronto dos elementos de fato e de prova apresentados pelas partes em litígio. Assim, há legitimidade passiva CODHAB, porquanto este é apontada como um dos fornecedores responsáveis pelos danos sofridos pelos consumidores. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
11. A relação entabulada entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
12. No caso dos autos, consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 32043 Itapoã Parque” (ID 69459294), o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. A parte recorrente alega que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, deve ser considerado somente o contrato de compra e venda, que determinou o prazo final de construção para 24/05/2023, de modo que não haveria atraso na entrega da obra, considerando o prazo de tolerância e de entrega das chaves.
13. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
14. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que o prazo consta de um quadro geral, que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de apenas 180 dias corridos, em razão da ausência de previsão no termo de reserva de prazo adicional para entrega das chaves.
15. Além do mais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias, elaborando-se adendo ao contrato para novo prazo para 24/05/2023, sendo que a cláusula anterior previa entrega para 30/12/2021; trata-se, portanto, de cláusula abusiva que, como tal, deve ser tida como nula de pleno direito por ser exigência manifestamente excessiva nos termos do art. 39, V, Lei 8078 de 1990, não se tratando de novação contratual.
16. Após transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Isso porque, diante do atraso na entrega do imóvel, o autor sofreu prejuízos decorrentes de fato imputável somente às rés, haja vista que arcou com o pagamento da referida taxa durante período de atraso da obra. Quanto aos valores do ressarcimento, devem prevalecer os valores apontados pela parte autora na petição inicial e acolhidos pelo d. Juiz sentenciante, haja vista que foram devidamente comprovados (ID 69459293) e que não houve contraposição da ré, na origem, com relação a eles.
17. O alegado caso fortuito ou de força maior - escassez de insumo e de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas rés. Além do mais, quando da assinatura do termo de reserva, firmado em outubro de 2020, já era possível quantificar e prever os efeitos da pandemia.
18. Nesse sentido: “(...)11. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019)”. Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pelos recorrentes. Mesmo diante da situação pandêmica vivida, não foi comprovado nos autos que eventual escassez de mão de obra qualificada teria afetado por tanto tempo a conclusão das obras. (...) (Acórdão 1838553, 07492321720238070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 26/3/2024, publicado no DJE: 10/4/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
19. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor de 0,5% do valor do imóvel ao mês utilizado parte autora e não infirmado pela parte ré, mostra-se adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado e pela jurisprudência desse Tribunal de Justiça.
20. Por fim, não se verifica qualquer responsabilidade civil da CODHAB, a qual compete, nos termos da Lei Distrital no 4.020/2007, coordenar e executar as ações relativas à Política de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal, dentre outras atribuições. Nesse contexto, verifica-se que não há pertinência subjetiva a justificar a sua condenação ao pagamento de por lucros cessantes e restituição dos juros de obra em decorrência de atraso na entrega do empreendimento.
21. Nesse sentido, colhe-se o seguinte julgado desse Tribunal de Justiça: “(...) 17. Por fim, no que diz respeito à responsabilização da Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal (CODHAB), sem razão a requerente/recorrente. Nos termos dos contratos firmados entre as partes, a CODHAB figura como alienante do terreno para a construção dos imóveis e interveniente hipotecante, o que a exclui de qualquer responsabilidade direta sobre os prazos e cumprimento das obrigações contratuais assumidas pelas construtoras. Por sua constituição legal, limita-se a companhia à sua finalidade específica de coordenar e executar as ações relativas à política de desenvolvimento habitacional do Distrito Federal e desenvolver projetos habitacionais de interesse social (Lei n. 4.020/2007, art. 4o). Logo, ausente a prática de qualquer conduta lesiva a ela imputada, não há que se falar em responsabilidade solidária entre a CODHAB e a construtora pelos prejuízos causados exclusivamente por esta. Ademais, conforme jurisprudência deste Tribunal, ainda que seja estabelecida uma parceria público-privada não se pode imputar pagamento de encargos em desfavor da CODHAB, a qual tem tão somente o dever de fomentar a política habitacional do Distrito Federal (Acórdão 903614, Rel. Gilberto Pereira de Oliveira, 3a Turma Cível, j. 28/10/2015). (...) (Acórdão 1969682, 0708263-17.2024.8.07.0018, Relator(a): MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 17/02/2025, publicado no DJe: 27/02/2025).”
22. Desse modo, a reforma parcial da sentença é medida que se impõe.
IV. Dispositivo e tese
23. Recurso inominado da primeira ré (Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal - CODHAB/DF) conhecido e provido para julgar os pedidos iniciais improcedentes em relação a ela e a excluir da condenação imposta na sentença recorrida. Recurso inominado das segunda e terceira rés conhecidos e não providos, razão pela qual as condeno ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Teses de julgamento: “Nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria.”
_________
Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1729593/SP e Tema 996; TJDFT, Acórdão 1838553, 07492321720238070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 26/3/2024; Acórdão 1969682, 0708263-17.2024.8.07.0018, Relator(a): MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 17/02/2025, publicado no DJe: 27/02/2025.

Inteiro teor:
Ementa. Direito do consumidor. Ação indenizatória. Recurso inominado. Preliminares. Ilegitimidade passiva. Incompetência do juizado especial. Rejeitadas. Entrega de imóvel. Atraso. Lucros Cessantes. Juros de obra. Força maior. CODHAB. Responsabilidade civil afastada. Recurso da primeira ré provido. Recurso dos segundo e terceiro réus não provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado objetivando a reforma de sentença que julgou procedentes os pedidos autorais a fim de condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de R$ 8.968,64 (oito mil novecentos e sessenta e oito reais e sessenta e quatro centavos) a título de aluguéis e de R$ 9.276,07 (nove mil duzentos e setenta e seis reais e sete centavos) a título de reembolso dos juros da obra, tudo pelo período de atraso na entrega de imóvel à autora (julho/2022 a outubro/2023). Sobre a atualização do débito, determinou que deverá ser feita pela variação da taxa Selic, nos moldes do aplicado aos créditos da Fazenda Pública, nos termos da Lei Complementar Distrital no 435/2001, com a redação dada pela Lei Complementar Distrital n.o 943/2018, bem assim considerando os termos da EC. 113/21 (Acórdão 1397120, 07279724920218070016, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 9/2/2022, publicado no DJE: 15/2/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada).
2. Em suas razões recursais (ID 69460068), a COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL – CODHAB alega que não atuou como parte, mas sim como representante do Distrito Federal. Afirma que a indenização vindicada não é imputável à Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal. Defende: a) que o contrato de compra e venda foi assinado após o Termo de Reserva, com o imóvel sendo entregue conforme o cronograma, levando em consideração o impacto da pandemia de COVID- 19; b) que o Termo de Reserva tem natureza jurídica de documento preliminar e não vinculante; c) que, mesmo que considerado contrato, não houve atraso devido a novação contratual e caso fortuito; d) que não há evidências de que a parte Requerida tenha agido de forma a justificar responsabilidade civil; e) que o CDC não é aplicável no caso e não estão presentes os requisitos para a inversão do ônus da prova; f) que o Termo de Reserva de Unidade Habitacional é um documento preliminar e não um contrato de compra e venda, de modo que sua função é meramente reservar o imóvel até que o contrato definitivo seja assinado, não criando obrigações, razão pela qual a data de entrega mencionada no Termo de Reserva é apenas uma estimativa; g) que a data efetiva de entrega do imóvel será determinada após a assinatura do contrato de compra e venda, que pode estabelecer uma data específica para a entrega, podendo ainda haver prorrogação em casos de força maior ou imprevistos; h) que se o Termo de Reserva for considerado um contrato, a assinatura do ajuste de compra e venda substitui o Termo de Reserva, extinguindo qualquer obrigação anterior e i) que, em casos de atraso, a responsabilidade pode ser excluída por força maior, como a pandemia de COVID-19, que pode justificar a prorrogação do prazo de entrega. Ao final, requerem o conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença proferida pelo juízo a quo, devendo ser julgado improcedentes, todos os pedidos autorais.
3. Recurso próprio e tempestivo. Custas e preparo recolhidos.
4. Contrarrazões no ID 69460088, nas quais a autora alega que a recorrente é parte legítima para figurar no polo passivo. Requer que seja negado provimento ao recurso.
5. Em suas razões recursais (ID 69460076), os réus JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A e IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, ora recorrentes, afirmam que a determinação do valor da causa e a análise do direito material envolvem a apreciação do impacto das condutas das partes, o que vai além da mera apuração de valores monetários. Alegam que a complexidade do caso, que envolve os cálculos referente aos juros de obra, torna imprescindível a perícia. Apontam que a sentença parte do pressuposto de que o "Termo de Reserva" firmado entre as partes constitui um contrato legítimo, gerador de direitos e obrigações, com base na existência de uma data prevista para a entrega do imóvel. No entanto, ainda segundo os recorrentes, essa interpretação merece ser revista sob diversos aspectos jurídicos e fáticos, os quais demonstram que o "Termo de Reserva" não pode ser equiparado a um contrato definitivo, de modo que o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, que foi devidamente acordado entre as partes, é que deve prevalecer, sem que haja qualquer confusão com os prazos do termo de reserva. Argumentam que a sentença não considerou o acréscimo adicional 60 dias para a entrega das chaves. Asseveram que a pandemia de COVID-19 constitui caso de força maior e que as declarações de empresas parceiras e outros elementos probatórios indicam de maneira clara que o impacto da pandemia foi significativo e teve efeitos diretos no cronograma da obra, sendo indispensável sua consideração para uma análise mais justa do caso. Destacam que os atrasos nas obras não decorrem de negligência ou má-fé, nem mesmo de circunstâncias internas, mas de um cenário global adverso e fora de controle da empresa. Dizem que a parte autora em nenhum momento comprova efetivamente ter realizado os pagamentos dos valores requeridos. A parte autora, ainda segundo a parte recorrente, sequer apresenta documento que justifique os valores indicados, anexando apenas planilha de evolução de id 202142301. Destaca que, em relação aos lucros cessantes, a parte autora não apresenta nenhum documento que comprove efetivamente que sofreu algum tipo de dano. Ao final, requer: a) preliminarmente, que seja reconhecida a incompetência para julgamento da ação pelo juizado especial cível; b) que sejam indeferidos todos os pedidos da exordial, considerando a excludente de responsabilidade civil por caso fortuito e força maior; c) subsidiariamente, requer que seja reformada a r. sentença para reconhecer a necessidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, considerando o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, pelo período de 1 ano e 10 meses ou período menor razoável, considerando o período de pandemia no Distrito Federal; d) que seja julgado improcedente o pedido de indenização de lucros cessantes e e) que seja reformada a sentença, para sejam contabilizados os valores de indenização a título de danos materiais em juros de obra e lucros cessantes somente a partir da data de 24/05/2023, posto que este é de fato o prazo derradeiro considerando a prorrogação legal de 180 dias resultando em 19/11/2023 e o prazo de 60 dias para a entrega das chaves que ocorreu no dia 17/01/2024 de acordo com o contrato de compra e venda.
6. Recurso próprio e tempestivo. Custas e preparo recolhidos.
7. Contrarrazões no ID 69460088, nas quais a parte recorrida defende que a parte recorrente já tinha conhecimento da pandemia quando da assinatura do termo de reserva de imóvel. Requer que seja negado provimento ao recurso.
II. Questão em discussão
8. Há quatro questões em discussão consistentes em saber se: a) o juizado cível é competente para julgamento da presente causa; b) se a CODHAB é parte legítima para figurar no polo passivo; c) se houve quebra do nexo causal, em razão incidência de caso fortuito ou de força maior, entre os danos alegadamente sofridos pela autora e o serviço prestado pela parte ré e d) se é devida a reparação material relativa a lucros cessantes e juros de obra e, em caso positivo, se a reparação foi fixada de forma acertada na sentença recorrida.
III. Razões de decidir
9. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível. A presente demanda versa acerca dos alegados danos decorrentes de atraso na entrega do imóvel, de modo que não há que se falar em incompetência do Juizado Especial Cível, pois os valores pleiteados não excedem 40 salários mínimos. Acrescente-se que eventual valor excedido do valor de alçada dos juizados cíveis é tido como renúncia de crédito a teor do art. 3o, § 3o da Lei 9099/95. De outro, não se verifica necessidade de realização de perícia para cálculo dos valores cobrados pela parte autora. Especificamente com relação aos juros de obra, a parte autora requer o ressarcimento dos valores que entende terem sido pagos de forma indevida, razão pela qual não há que se falar em complexidade dos cálculos para apurar o valor da reparação. Preliminar rejeitada.
10. No presente caso, deve ser prestigiada a teoria da asserção, segundo a qual a presença das condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, deve ser apreciada à luz da narrativa contida na petição inicial, não se confundindo com o exame do direito material objeto da ação, a ser enfrentado mediante confronto dos elementos de fato e de prova apresentados pelas partes em litígio. Assim, há legitimidade passiva CODHAB, porquanto este é apontada como um dos fornecedores responsáveis pelos danos sofridos pelos consumidores. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
11. A relação entabulada entre as partes é tipicamente de consumo, porquanto presentes as figuras do consumidor e do fornecedor de serviços, nos termos dos artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90, estando, portanto, sujeita às disposições do Código de Defesa do Consumidor.
12. No caso dos autos, consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 32043 Itapoã Parque” (ID 69459294), o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. A parte recorrente alega que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, deve ser considerado somente o contrato de compra e venda, que determinou o prazo final de construção para 24/05/2023, de modo que não haveria atraso na entrega da obra, considerando o prazo de tolerância e de entrega das chaves.
13. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
14. Desse modo, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que o prazo consta de um quadro geral, que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pelo consumidor. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de apenas 180 dias corridos, em razão da ausência de previsão no termo de reserva de prazo adicional para entrega das chaves.
15. Além do mais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias, elaborando-se adendo ao contrato para novo prazo para 24/05/2023, sendo que a cláusula anterior previa entrega para 30/12/2021; trata-se, portanto, de cláusula abusiva que, como tal, deve ser tida como nula de pleno direito por ser exigência manifestamente excessiva nos termos do art. 39, V, Lei 8078 de 1990, não se tratando de novação contratual.
16. Após transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Isso porque, diante do atraso na entrega do imóvel, o autor sofreu prejuízos decorrentes de fato imputável somente às rés, haja vista que arcou com o pagamento da referida taxa durante período de atraso da obra. Quanto aos valores do ressarcimento, devem prevalecer os valores apontados pela parte autora na petição inicial e acolhidos pelo d. Juiz sentenciante, haja vista que foram devidamente comprovados (ID 69459293) e que não houve contraposição da ré, na origem, com relação a eles.
17. O alegado caso fortuito ou de força maior - escassez de insumo e de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas rés. Além do mais, quando da assinatura do termo de reserva, firmado em outubro de 2020, já era possível quantificar e prever os efeitos da pandemia.
18. Nesse sentido: “(...)11. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019)”. Por tais razões, não há rompimento do nexo causal, em razão do fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica desenvolvida pelos recorrentes. Mesmo diante da situação pandêmica vivida, não foi comprovado nos autos que eventual escassez de mão de obra qualificada teria afetado por tanto tempo a conclusão das obras. (...) (Acórdão 1838553, 07492321720238070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 26/3/2024, publicado no DJE: 10/4/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
19. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor de 0,5% do valor do imóvel ao mês utilizado parte autora e não infirmado pela parte ré, mostra-se adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado e pela jurisprudência desse Tribunal de Justiça.
20. Por fim, não se verifica qualquer responsabilidade civil da CODHAB, a qual compete, nos termos da Lei Distrital no 4.020/2007, coordenar e executar as ações relativas à Política de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal, dentre outras atribuições. Nesse contexto, verifica-se que não há pertinência subjetiva a justificar a sua condenação ao pagamento de por lucros cessantes e restituição dos juros de obra em decorrência de atraso na entrega do empreendimento.
21. Nesse sentido, colhe-se o seguinte julgado desse Tribunal de Justiça: “(...) 17. Por fim, no que diz respeito à responsabilização da Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal (CODHAB), sem razão a requerente/recorrente. Nos termos dos contratos firmados entre as partes, a CODHAB figura como alienante do terreno para a construção dos imóveis e interveniente hipotecante, o que a exclui de qualquer responsabilidade direta sobre os prazos e cumprimento das obrigações contratuais assumidas pelas construtoras. Por sua constituição legal, limita-se a companhia à sua finalidade específica de coordenar e executar as ações relativas à política de desenvolvimento habitacional do Distrito Federal e desenvolver projetos habitacionais de interesse social (Lei n. 4.020/2007, art. 4o). Logo, ausente a prática de qualquer conduta lesiva a ela imputada, não há que se falar em responsabilidade solidária entre a CODHAB e a construtora pelos prejuízos causados exclusivamente por esta. Ademais, conforme jurisprudência deste Tribunal, ainda que seja estabelecida uma parceria público-privada não se pode imputar pagamento de encargos em desfavor da CODHAB, a qual tem tão somente o dever de fomentar a política habitacional do Distrito Federal (Acórdão 903614, Rel. Gilberto Pereira de Oliveira, 3a Turma Cível, j. 28/10/2015). (...) (Acórdão 1969682, 0708263-17.2024.8.07.0018, Relator(a): MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 17/02/2025, publicado no DJe: 27/02/2025).”
22. Desse modo, a reforma parcial da sentença é medida que se impõe.
IV. Dispositivo e tese
23. Recurso inominado da primeira ré (Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal - CODHAB/DF) conhecido e provido para julgar os pedidos iniciais improcedentes em relação a ela e a excluir da condenação imposta na sentença recorrida. Recurso inominado das segunda e terceira rés conhecidos e não providos, razão pela qual as condeno ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Teses de julgamento: “Nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria.”
_________
Dispositivo relevante citado: CDC, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1729593/SP e Tema 996; TJDFT, Acórdão 1838553, 07492321720238070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 26/3/2024; Acórdão 1969682, 0708263-17.2024.8.07.0018, Relator(a): MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 17/02/2025, publicado no DJe: 27/02/2025.