Tribunal: TJDFT
Processo: 0712112-33.2024.8.07.0006
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-02-07
Data de publicação: 2025-02-18

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA. REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TEMA 996 STJ. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA E NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas partes rés em face da sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para condená-las, solidariamente, ao pagamento de R$ 7.022,73 por lucros cessantes referente ao valor do aluguel mensal no período de 01/09/2023 a 31/05/2024; bem como ao pagamento do valor de R$ 4.728,70 a título de juros de obra em decorrência do atraso na entrega do imóvel. Em seu recurso, sustentam preliminar de incompetência dos juizados especiais face a complexidade dos cálculos, bem como em virtude do valor da causa, que deve ser equivalente ao montante total do contrato de compra e venda do imóvel. No mérito, alegam que o atraso na entrega do imóvel decorreu de fortuito externo, qual seja, a pandemia da covid, visto que impactou na cadeia produtiva. Ainda, afirmam que o termo de reserva é preliminar em relação ao contato de compra e venda, de modo que não gera obrigação entre as partes, sendo que o prazo estimado naquele documento não pode ser utilizado como período para entrega do imóvel. Assim, argumentam que o prazo contratual para entrega do imóvel era o dia 21/04/2024, de modo que somente poderia ser reconhecido eventual atraso quanto ao período de 21/04/2024 a 31/05/2024, data da efetiva entrega das chaves. Enfim, defendem que o imóvel possui natureza residencial, de modo que inexiste lucro cessante. Subsidiariamente, alegam a necessidade de prorrogação do prazo pelo período de 1 ano e 10 meses face a pandemia no Distrito Federal ou, que seja aplicado o adequado prazo de tolerância, a resultar na alteração do termo inicial de 01/09/2023 para 28/10/2023. Ainda, em caso de eventual manutenção da condenação, pleiteiam a alteração do valor devido a título de juros de obra, conforme tabela nos autos.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. As contrarrazões foram apresentadas.
II. Questão em discussão
3. Discute-se, preliminarmente, a incompetência do Juizado Especial.
4. No mérito, a questão em discussão consiste em analisar se houve atraso na entrega do imóvel e eventual condenação a título de juros de obra e lucros cessantes.
III. Razões de decidir
5. A pretensão de ressarcimento por juros de obra não enseja a complexidade da causa, visto que o valor é apurado mediante simples cálculo aritmético. Ademais, o proveito econômico pleiteado não corresponde ao valor total do contrato, mas apenas os danos decorrentes do alegado descumprimento contratual, o que não ultrapassa 40 salários-mínimos. Preliminar de incompetência do Juizado Especial rejeitada.
6 A relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada sob a ótica do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
7. Consta dos autos que as partes assinaram “Termo de reserva de unidade habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n° 38002 Itapoã Parque”, o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitindo, conforme Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (ID 67339811). As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, prevalece o prazo fixado em contrato de compra e venda, que determina o tempo total de construção até 25/08/2023, de modo que eventual atraso teria início apenas em 21/04/2024. Ainda, destaca-se que as rés já foram condenadas ao pagamento em favor da parte autora de lucros cessantes e juros de obra quanto ao período de julho de 2022 a agosto de 2023 por ocasião do processo no 0710810-03.2023.8.07.0006, de modo que a presente demanda cinge-se a eventuais valores devidos a partir de 01/09/2023.
8. Diante do quadro fático, é pertinente mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
9. Portanto, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Além disso, o termo de Reserva de Unidade Habitacional é parte integrante do contrato. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, acrescido da tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro equivalente. Portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor.
10. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
11. Adiante, pontua-se que a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da pandemia da covid-19, pois o termo foi assinado em 13/04/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há mais de um ano, inclusive já tendo ocorrido o retorno das atividades econômicas. Quanto ao pedido de acréscimo de 60 dias no prazo de tolerância, relembra-se que a data da entrega do imóvel era prevista para 30/12/2021, enquanto que a presente demanda indicou como termo inicial para a condenação o dia 01/09/2023, sendo que eventual acréscimo de 60 dias em relação ao prazo admitido de 180 dias corridos sequer interfere no período debatido nos presentes autos, de modo que o argumento deveria ser formulado no PJe no 0710810-03.2023.8.07.0006.
12. Enfim, também não prospera a pretensão da parte ré de que o valor devido a título de juros de obra adote a coluna “prestação (A+J)” da planilha ID 67339816, visto que deve corresponder ao exato valor que foi devido pela parte autora face a demora na entrega do imóvel, de modo que o parâmetro utilizado corresponde à coluna “devido” daquela planilha ID 67339816.
IV. Dispositivo e tese
13. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação.
14. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.
_______
Dispositivo relevante citado: n/a.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996 de recursos repetitivos.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA. REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TEMA 996 STJ. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA E NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas partes rés em face da sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para condená-las, solidariamente, ao pagamento de R$ 7.022,73 por lucros cessantes referente ao valor do aluguel mensal no período de 01/09/2023 a 31/05/2024; bem como ao pagamento do valor de R$ 4.728,70 a título de juros de obra em decorrência do atraso na entrega do imóvel. Em seu recurso, sustentam preliminar de incompetência dos juizados especiais face a complexidade dos cálculos, bem como em virtude do valor da causa, que deve ser equivalente ao montante total do contrato de compra e venda do imóvel. No mérito, alegam que o atraso na entrega do imóvel decorreu de fortuito externo, qual seja, a pandemia da covid, visto que impactou na cadeia produtiva. Ainda, afirmam que o termo de reserva é preliminar em relação ao contato de compra e venda, de modo que não gera obrigação entre as partes, sendo que o prazo estimado naquele documento não pode ser utilizado como período para entrega do imóvel. Assim, argumentam que o prazo contratual para entrega do imóvel era o dia 21/04/2024, de modo que somente poderia ser reconhecido eventual atraso quanto ao período de 21/04/2024 a 31/05/2024, data da efetiva entrega das chaves. Enfim, defendem que o imóvel possui natureza residencial, de modo que inexiste lucro cessante. Subsidiariamente, alegam a necessidade de prorrogação do prazo pelo período de 1 ano e 10 meses face a pandemia no Distrito Federal ou, que seja aplicado o adequado prazo de tolerância, a resultar na alteração do termo inicial de 01/09/2023 para 28/10/2023. Ainda, em caso de eventual manutenção da condenação, pleiteiam a alteração do valor devido a título de juros de obra, conforme tabela nos autos.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. As contrarrazões foram apresentadas.
II. Questão em discussão
3. Discute-se, preliminarmente, a incompetência do Juizado Especial.
4. No mérito, a questão em discussão consiste em analisar se houve atraso na entrega do imóvel e eventual condenação a título de juros de obra e lucros cessantes.
III. Razões de decidir
5. A pretensão de ressarcimento por juros de obra não enseja a complexidade da causa, visto que o valor é apurado mediante simples cálculo aritmético. Ademais, o proveito econômico pleiteado não corresponde ao valor total do contrato, mas apenas os danos decorrentes do alegado descumprimento contratual, o que não ultrapassa 40 salários-mínimos. Preliminar de incompetência do Juizado Especial rejeitada.
6 A relação jurídica estabelecida entre as partes deve ser analisada sob a ótica do sistema jurídico instituído pelo Código de Defesa do Consumidor.
7. Consta dos autos que as partes assinaram “Termo de reserva de unidade habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n° 38002 Itapoã Parque”, o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitindo, conforme Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (ID 67339811). As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, prevalece o prazo fixado em contrato de compra e venda, que determina o tempo total de construção até 25/08/2023, de modo que eventual atraso teria início apenas em 21/04/2024. Ainda, destaca-se que as rés já foram condenadas ao pagamento em favor da parte autora de lucros cessantes e juros de obra quanto ao período de julho de 2022 a agosto de 2023 por ocasião do processo no 0710810-03.2023.8.07.0006, de modo que a presente demanda cinge-se a eventuais valores devidos a partir de 01/09/2023.
8. Diante do quadro fático, é pertinente mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
9. Portanto, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Além disso, o termo de Reserva de Unidade Habitacional é parte integrante do contrato. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, acrescido da tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro equivalente. Portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor.
10. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
11. Adiante, pontua-se que a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da pandemia da covid-19, pois o termo foi assinado em 13/04/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há mais de um ano, inclusive já tendo ocorrido o retorno das atividades econômicas. Quanto ao pedido de acréscimo de 60 dias no prazo de tolerância, relembra-se que a data da entrega do imóvel era prevista para 30/12/2021, enquanto que a presente demanda indicou como termo inicial para a condenação o dia 01/09/2023, sendo que eventual acréscimo de 60 dias em relação ao prazo admitido de 180 dias corridos sequer interfere no período debatido nos presentes autos, de modo que o argumento deveria ser formulado no PJe no 0710810-03.2023.8.07.0006.
12. Enfim, também não prospera a pretensão da parte ré de que o valor devido a título de juros de obra adote a coluna “prestação (A+J)” da planilha ID 67339816, visto que deve corresponder ao exato valor que foi devido pela parte autora face a demora na entrega do imóvel, de modo que o parâmetro utilizado corresponde à coluna “devido” daquela planilha ID 67339816.
IV. Dispositivo e tese
13. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação.
14. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.
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Dispositivo relevante citado: n/a.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996 de recursos repetitivos.