Tribunal: TJDFT
Processo: 0752718-73.2024.8.07.0016
Órgão julgador: EDI MARIA COUTINHO BIZZI
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-03-24
Data de publicação: 2025-04-04

Ementa:
RECURSO INOMINADO. PRELIMINAR DE VALOR DA CAUSA E INCOMPETÊNCIA REJEITADAS. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES. VALOR CORRRESPONDENTE AO ALUGUEL PAGO PELOS ADQUIRENTES. QUANTUM ADEQUADO. SENTENÇA MANTIDA.
1. O valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido pela parte autora e não se avista, nos autos, complexidade incompatível com os princípios do juizado especial. Preliminares rejeitadas.
2. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A ratio subjacente a esse dispositivo se funda na necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
3. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/11/2023, com tolerância de 180 dias (ID 69207511 - Pág. 6, cláusula 21).
4. Se o contrato de compra e venda foi firmado em julho de 2022, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, constituíram fortuito interno.
5. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...). 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
6. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância (estabelecido no pré-contrato) até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra que foi obrigado a pagar ao agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
7. Na hipótese, o imóvel haveria de ser entregue em 27/5/2024, já computados os 180 dias de tolerância, e foi entregue em 11/10/2024 (ID 69207564). Assim, é devida a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do bem na forma definida na sentença.
8. Quanto aos lucros cessantes, conforme o Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada. Portanto, cabível a indenização do valor do aluguel pago pelos adquirentes durante o atraso na entrega do imóvel, tal como definido na sentença.
9. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, desprovido.
10.Recorrente condenado a pagar as custas processuais e os honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. PRELIMINAR DE VALOR DA CAUSA E INCOMPETÊNCIA REJEITADAS. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES. VALOR CORRRESPONDENTE AO ALUGUEL PAGO PELOS ADQUIRENTES. QUANTUM ADEQUADO. SENTENÇA MANTIDA.
1. O valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido pela parte autora e não se avista, nos autos, complexidade incompatível com os princípios do juizado especial. Preliminares rejeitadas.
2. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A ratio subjacente a esse dispositivo se funda na necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
3. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/11/2023, com tolerância de 180 dias (ID 69207511 - Pág. 6, cláusula 21).
4. Se o contrato de compra e venda foi firmado em julho de 2022, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, constituíram fortuito interno.
5. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...). 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
6. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância (estabelecido no pré-contrato) até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra que foi obrigado a pagar ao agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
7. Na hipótese, o imóvel haveria de ser entregue em 27/5/2024, já computados os 180 dias de tolerância, e foi entregue em 11/10/2024 (ID 69207564). Assim, é devida a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do bem na forma definida na sentença.
8. Quanto aos lucros cessantes, conforme o Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada. Portanto, cabível a indenização do valor do aluguel pago pelos adquirentes durante o atraso na entrega do imóvel, tal como definido na sentença.
9. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, desprovido.
10.Recorrente condenado a pagar as custas processuais e os honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação.