Tribunal: TJDFT
Processo: 0748040-94.2023.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-05-14

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0748040-94.2023.8.07.0001 RECORRENTE: FRANCIANA APARECIDA ALMEIDA XAVIER RECORRIDO: CONDOMÍNIO COMPLEXO HOTELEIRO BRASÍLIA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO HOTELEIRO. UNIDADE AUTÔNOMA INTEGRANTE DO POOL DE LOCAÇÃO. LOCAÇÃO DA UNIDADE IMOBILIÁRIA SEM INTERVENÇÃO DA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO. IMPOSSIBILIDADE. LIMITAÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. HONORÁRIOS MAJORADOS. 1. “Por pool hoteleiro ou pool de locação entende-se o agrupamento de pelo menos 60% (sessenta por cento) dos proprietários das unidades habitacionais de determinado empreendimento ou estabelecimento conhecido como condomínio hoteleiro, flat, flat-hotel, hotel-residence, loft, apart-hotel, apart-service condominial, condohotele similares, que, visando à exploração hoteleira dessas unidades imobiliárias, transfere a sua gestão para uma empresa responsável por sua administração, formando uma sociedade em conta de participação ou outro modelo legal de constituição, conforme exigido pelo art. 24 da Lei no 11.771/08” (Acórdão 1224890, 07265067020188070001, Relator(a): ALFEU MACHADO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 22/1/2020, publicado no DJE: 30/1/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.). 2. A sociedade em conta de participação (SCP) é uma modalidade societária empresarial não-personificada com um fim específico. Por meio dela, duas ou mais pessoas se associam para exercer alguma atividade econômica, mas apenas um desses sócios atuam na administração do negócio. Os demais apenas participam dos lucros e resultados. Dessa forma, uma pessoa fornece recursos à outra para que a última os utilize em determinado projeto ou empreendimento visando auferir resultados a serem compartilhados. 3. “Pool” hoteleiro é uma espécie de investimento, que fica a cargo da empresa especializada as operações hoteleiras e administrativas com a desoneração dessas tarefas pelo sócio participante/proprietário. A transferência da responsabilidade da administração do imóvel para uma empresa especializada seria um dos atrativos no negócio. 4. As cláusulas contratuais foram estipuladas em contrato, o que denota o pleno conhecimento no estabelecimento das cláusulas contratuais, não havendo que se falar em abusividade ou nulidade. Não há questionamento acerca do procedimento utilizado pela empresa que primou pela informação e direito de defesa na imposição da multa. Há de se ressaltar que não fora apontada eventual inadimplência ou fato capaz de infirmar o descumprimento contratual por parte da Autora, ora Apelada. 5. A decisão judicial que altera os efeitos do contrato, interfere diretamente na esfera jurídica dos contratantes, e, eventualmente de terceiros, diante da natureza do objeto contratado, afastando a força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), protegendo uma das partes em detrimento daquele que cumpriu a sua obrigação. 6. A proibição de locação direta importa em restrição indevida ao direito de propriedade apenas por parte de condômino não associado. 7. Apelação da parte Ré desprovida. Honorários majorados. A recorrente alega violação aos artigos 884, 1.228, 1.331, § 3o, e 1.336, inciso IV, todos do Código Civil, 5o, incisos XXII e LV, da Constituição Federal, defendendo a legalidade da locação por temporada fora do sistema de pool hoteleiro em condomínios edilícios, de modo que a imposição pelo condomínio de sanções com base em cláusulas genéricas de regimento interno, sem comprovação de prejuízo concreto à coletividade condominial e do contraditório, afronta ao direito de propriedade. Pugna, assim, pelo afastamento da penalidade imposta, sob pena de enriquecimento ilícito por parte da coletividade condominial. Suscita, no aspecto, dissenso pretoriano colacionando julgados do STJ e do TJMG. Requer, por fim, a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Em sede de contrarrazões, o recorrido pede a majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados. II - O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à mencionada contrariedade aos artigos 884, 1.228, 1.331, § 3o, e 1.336, inciso IV, todos do Código Civil, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual constante dos autos, notadamente a convenção condominial, de modo que o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, obstando a admissibilidade do especial à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Tampouco deve prosseguir o apelo no que tange à suposta divergência jurisprudencial, pois “A incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte” (AgInt no AREsp n. 2.622.670/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/12/2024, DJe de 5/12/2024). No tocante à indicada afronta ao artigo 5o, incisos XXII e LV, da Constituição Federal, não se mostra possível sua apreciação porque a Corte Superior assentou o entendimento de que “É vedado ao Superior Tribunal de Justiça, até mesmo para fins de prequestionamento, o exame de ofensa a dispositivos constitucionais, sob pena indevida de usurpação de competência do Supremo Tribunal Federal, a teor do art. 102 da Constituição Federal” (EDcl no AgRg no AREsp n. 2.521.343/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, DJe de 23/12/2024). Em relação ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (artigo 995, caput e parágrafo único, do Código de Processo Civil), uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (artigo 1.029, § 5o, inciso III, do CPC c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que sua concessão só ocorrerá nos casos de situações absolutamente excepcionais, desde que amplamente demonstrada a teratologia do aresto impugnado ou a manifesta contrariedade deste à orientação jurisprudencial pacífica do Superior Tribunal de Justiça, aliado a um evidente risco de dano de difícil reparação, o que não se verifica na hipótese dos autos. Precedentes do STJ. Nesse sentido, confira-se o AgInt na TutAntAnt n. 256/PE, relator Ministro Teodoro Silva Santos, DJe de 19/11/2024. Diante de tais razões, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora previsto no artigo 85, § 11, do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço do pedido. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A030

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0748040-94.2023.8.07.0001 RECORRENTE: FRANCIANA APARECIDA ALMEIDA XAVIER RECORRIDO: CONDOMÍNIO COMPLEXO HOTELEIRO BRASÍLIA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO HOTELEIRO. UNIDADE AUTÔNOMA INTEGRANTE DO POOL DE LOCAÇÃO. LOCAÇÃO DA UNIDADE IMOBILIÁRIA SEM INTERVENÇÃO DA ADMINISTRADORA DO CONDOMÍNIO. IMPOSSIBILIDADE. LIMITAÇÃO DO DIREITO DE PROPRIEDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. HONORÁRIOS MAJORADOS. 1. “Por pool hoteleiro ou pool de locação entende-se o agrupamento de pelo menos 60% (sessenta por cento) dos proprietários das unidades habitacionais de determinado empreendimento ou estabelecimento conhecido como condomínio hoteleiro, flat, flat-hotel, hotel-residence, loft, apart-hotel, apart-service condominial, condohotele similares, que, visando à exploração hoteleira dessas unidades imobiliárias, transfere a sua gestão para uma empresa responsável por sua administração, formando uma sociedade em conta de participação ou outro modelo legal de constituição, conforme exigido pelo art. 24 da Lei no 11.771/08” (Acórdão 1224890, 07265067020188070001, Relator(a): ALFEU MACHADO, 6a Turma Cível, data de julgamento: 22/1/2020, publicado no DJE: 30/1/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.). 2. A sociedade em conta de participação (SCP) é uma modalidade societária empresarial não-personificada com um fim específico. Por meio dela, duas ou mais pessoas se associam para exercer alguma atividade econômica, mas apenas um desses sócios atuam na administração do negócio. Os demais apenas participam dos lucros e resultados. Dessa forma, uma pessoa fornece recursos à outra para que a última os utilize em determinado projeto ou empreendimento visando auferir resultados a serem compartilhados. 3. “Pool” hoteleiro é uma espécie de investimento, que fica a cargo da empresa especializada as operações hoteleiras e administrativas com a desoneração dessas tarefas pelo sócio participante/proprietário. A transferência da responsabilidade da administração do imóvel para uma empresa especializada seria um dos atrativos no negócio. 4. As cláusulas contratuais foram estipuladas em contrato, o que denota o pleno conhecimento no estabelecimento das cláusulas contratuais, não havendo que se falar em abusividade ou nulidade. Não há questionamento acerca do procedimento utilizado pela empresa que primou pela informação e direito de defesa na imposição da multa. Há de se ressaltar que não fora apontada eventual inadimplência ou fato capaz de infirmar o descumprimento contratual por parte da Autora, ora Apelada. 5. A decisão judicial que altera os efeitos do contrato, interfere diretamente na esfera jurídica dos contratantes, e, eventualmente de terceiros, diante da natureza do objeto contratado, afastando a força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), protegendo uma das partes em detrimento daquele que cumpriu a sua obrigação. 6. A proibição de locação direta importa em restrição indevida ao direito de propriedade apenas por parte de condômino não associado. 7. Apelação da parte Ré desprovida. Honorários majorados. A recorrente alega violação aos artigos 884, 1.228, 1.331, § 3o, e 1.336, inciso IV, todos do Código Civil, 5o, incisos XXII e LV, da Constituição Federal, defendendo a legalidade da locação por temporada fora do sistema de pool hoteleiro em condomínios edilícios, de modo que a imposição pelo condomínio de sanções com base em cláusulas genéricas de regimento interno, sem comprovação de prejuízo concreto à coletividade condominial e do contraditório, afronta ao direito de propriedade. Pugna, assim, pelo afastamento da penalidade imposta, sob pena de enriquecimento ilícito por parte da coletividade condominial. Suscita, no aspecto, dissenso pretoriano colacionando julgados do STJ e do TJMG. Requer, por fim, a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Em sede de contrarrazões, o recorrido pede a majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados. II - O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à mencionada contrariedade aos artigos 884, 1.228, 1.331, § 3o, e 1.336, inciso IV, todos do Código Civil, porquanto a convicção a que chegou o acórdão impugnado decorreu da análise do conjunto fático-probatório e contratual constante dos autos, notadamente a convenção condominial, de modo que o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do mencionado suporte, obstando a admissibilidade do especial à luz dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Tampouco deve prosseguir o apelo no que tange à suposta divergência jurisprudencial, pois “A incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte” (AgInt no AREsp n. 2.622.670/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 2/12/2024, DJe de 5/12/2024). No tocante à indicada afronta ao artigo 5o, incisos XXII e LV, da Constituição Federal, não se mostra possível sua apreciação porque a Corte Superior assentou o entendimento de que “É vedado ao Superior Tribunal de Justiça, até mesmo para fins de prequestionamento, o exame de ofensa a dispositivos constitucionais, sob pena indevida de usurpação de competência do Supremo Tribunal Federal, a teor do art. 102 da Constituição Federal” (EDcl no AgRg no AREsp n. 2.521.343/SP, relator Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, DJe de 23/12/2024). Em relação ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (artigo 995, caput e parágrafo único, do Código de Processo Civil), uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (artigo 1.029, § 5o, inciso III, do CPC c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que sua concessão só ocorrerá nos casos de situações absolutamente excepcionais, desde que amplamente demonstrada a teratologia do aresto impugnado ou a manifesta contrariedade deste à orientação jurisprudencial pacífica do Superior Tribunal de Justiça, aliado a um evidente risco de dano de difícil reparação, o que não se verifica na hipótese dos autos. Precedentes do STJ. Nesse sentido, confira-se o AgInt na TutAntAnt n. 256/PE, relator Ministro Teodoro Silva Santos, DJe de 19/11/2024. Diante de tais razões, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora previsto no artigo 85, § 11, do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pelo recorrente. Assim, não conheço do pedido. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A030