Tribunal: TJDFT
Processo: 0711256-50.2025.8.07.0001
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-11-27

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pela autora contra sentença que julgou improcedente a pretensão deduzida na inicial, consistente na declaração judicial de rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóveis, com determinação de devolução de 90% (noventa por cento) dos valores já pagos, em parcela única, e do montante adimplido a título de comissão de corretagem.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se os contratos celebrados entre as partes devem ser considerados rescindidos; (ii) se é cabível a redução da cláusula penal prevista no contrato; (iii) se é devida a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem; e (iv) se é possível o parcelamento do valor a ser restituído pelo vendedor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. As disposições do Código de Defesa do Consumidor aplicam-se à relação jurídica de direito material existente entre as partes, pois amoldam-se aos conceitos legais de consumidor e de fornecedor (arts. 2o e 3o do CDC). Considerando a celebração dos contratos pelas partes envolvidas em 18/11/2020, aplicam-se as disposições da Lei n. 13.786/2018, e, por conseguinte, das disposições do art. 32-A da Lei n. 6.766/79 ao caso, sem prejuízo dos ditames da legislação consumerista.
4. Constatada a inequívoca manifestação de vontade das partes em rescindir os instrumentos particulares de promessa de compra e venda de imóveis situados em área urbana, é de rigor a declaração judicial de rescisão dos contratos e de devolução dos valores pagos, à luz das disposições legais e contratuais aplicáveis à espécie.
5. É abusiva, na hipótese, a previsão contratual de retenção indiscriminada de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, pois coloca a consumidora em posição de notável desvantagem em relação ao fornecedor. A previsão da aludida cláusula é nula de pleno direito, nos termos do art. 51, IV, do CDC, de maneira que deve ser reformada r. sentença, a fim de determinar como base de cálculo para a cláusula penal estipulada os valores de fato desembolsados pela parte autora/apelante.
6. É válida a estipulação de cláusula que obrigue o consumidor a pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão, segundo a tese firmada pelo c. STJ, no julgamento do Resp 1.345.331/RS (Tema Repetitivo n. 886). Se o serviço de intermediação foi pago e realizado, a pretensão de devolução não encontra amparo na lei ou nos princípios éticos que vinculam os contratantes, segundo expressa disposição do art. 422 do CC.
7. Verificada a pretensão de resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, ainda que por iniciativa do promitente comprador, não há falar em devolução parcelada, pela promitente vendedora, dos valores desembolsados pela adquirente ao longo da contratação, o que deve ocorrer em parcela única.
8. Sentença reformada e pretensão autoral julgada parcialmente procedente para condenar a ré/apelada à devolução dos valores pagos pela autora/apelante, em parcela única, com retenção apenas de 10% (dez por cento) da quantia adimplida e do valor correspondente à comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária pelo INPC, a partir da data de cada desembolso, e de juros de mora calculados na forma do art. 406, § 1o, do Código Civil (taxa Selic – INPC), com redação dada pela Lei n. 14.905/2024, a contar da citação.
IV. DISPOSITIVO
9. Apelação conhecida e parcialmente provida. Ônus de sucumbência redistribuídos.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. MULTA CONTRATUAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pela autora contra sentença que julgou improcedente a pretensão deduzida na inicial, consistente na declaração judicial de rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóveis, com determinação de devolução de 90% (noventa por cento) dos valores já pagos, em parcela única, e do montante adimplido a título de comissão de corretagem.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se os contratos celebrados entre as partes devem ser considerados rescindidos; (ii) se é cabível a redução da cláusula penal prevista no contrato; (iii) se é devida a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem; e (iv) se é possível o parcelamento do valor a ser restituído pelo vendedor.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. As disposições do Código de Defesa do Consumidor aplicam-se à relação jurídica de direito material existente entre as partes, pois amoldam-se aos conceitos legais de consumidor e de fornecedor (arts. 2o e 3o do CDC). Considerando a celebração dos contratos pelas partes envolvidas em 18/11/2020, aplicam-se as disposições da Lei n. 13.786/2018, e, por conseguinte, das disposições do art. 32-A da Lei n. 6.766/79 ao caso, sem prejuízo dos ditames da legislação consumerista.
4. Constatada a inequívoca manifestação de vontade das partes em rescindir os instrumentos particulares de promessa de compra e venda de imóveis situados em área urbana, é de rigor a declaração judicial de rescisão dos contratos e de devolução dos valores pagos, à luz das disposições legais e contratuais aplicáveis à espécie.
5. É abusiva, na hipótese, a previsão contratual de retenção indiscriminada de 10% (dez por cento) sobre o valor total do contrato, pois coloca a consumidora em posição de notável desvantagem em relação ao fornecedor. A previsão da aludida cláusula é nula de pleno direito, nos termos do art. 51, IV, do CDC, de maneira que deve ser reformada r. sentença, a fim de determinar como base de cálculo para a cláusula penal estipulada os valores de fato desembolsados pela parte autora/apelante.
6. É válida a estipulação de cláusula que obrigue o consumidor a pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão, segundo a tese firmada pelo c. STJ, no julgamento do Resp 1.345.331/RS (Tema Repetitivo n. 886). Se o serviço de intermediação foi pago e realizado, a pretensão de devolução não encontra amparo na lei ou nos princípios éticos que vinculam os contratantes, segundo expressa disposição do art. 422 do CC.
7. Verificada a pretensão de resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, ainda que por iniciativa do promitente comprador, não há falar em devolução parcelada, pela promitente vendedora, dos valores desembolsados pela adquirente ao longo da contratação, o que deve ocorrer em parcela única.
8. Sentença reformada e pretensão autoral julgada parcialmente procedente para condenar a ré/apelada à devolução dos valores pagos pela autora/apelante, em parcela única, com retenção apenas de 10% (dez por cento) da quantia adimplida e do valor correspondente à comissão de corretagem, acrescidos de correção monetária pelo INPC, a partir da data de cada desembolso, e de juros de mora calculados na forma do art. 406, § 1o, do Código Civil (taxa Selic – INPC), com redação dada pela Lei n. 14.905/2024, a contar da citação.
IV. DISPOSITIVO
9. Apelação conhecida e parcialmente provida. Ônus de sucumbência redistribuídos.