Tribunal: TJDFT
Processo: 0703157-65.2024.8.07.0021
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-01-24
Data de publicação: 2025-02-06

Ementa:
Ementa. Juizado especial cível. direito processual civil. ilegitimidade ativa. teoria da asserção. litisconsórcio necessário. não ocorrência. direito do consumidor. compra e venda de imóvel. atraso na entrega. tema 996 do stj. lucros cessantes configurados. juros de obra devidos. recurso conhecido, preliminares rejeitadas e não provido.

I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelos réus, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a requerida a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 01/07/2022 até a data da entrega do imóvel, em 31/05/2024, a ser apurado por simples cálculos, bem como para condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/07/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (31/05/2024), acrescido de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada mês devido.
2. O recurso é próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 65695851). Foram apresentadas as contrarrazões (ID 65695854).
II. Questão em discussão
3. Em preliminar, os recorrentes sustentam a ilegitimidade passiva no que tange à responsabilidade pelo pagamento de juros de obra. Aduzem, ainda, que há litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal. Quanto ao mérito, argumentam que a natureza jurídica do termo de reserva obsta a vinculação das partes ao prazo nele consignado para a entrega do imóvel. Além disso, invocam a ocorrência de caso fortuito, consistente na falta de matéria-prima e outras intercorrências geradas pela Pandemia do COVID-19. Por fim, referem que não há comprovação dos danos materiais experimentados pelo autor.
III. Razões de decidir
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista.
5. À luz da Teoria da Asserção, o exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações do autor. Assim, há legitimidade passiva das rés, porquanto são apontadas como responsáveis contratuais pelos prejuízos sofridos pelo consumidor, que pretende ser ressarcido em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar rejeitada.
6. De igual modo, inexiste o litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, pois se trata de demanda de consumidor contra a construtora e incorporadora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Preliminar rejeitada.
7. Ao contrário do alegado pelos recorrentes, o termo de reserva de unidade habitacional tem natureza jurídica de contrato preliminar e equivale a contrato de promessa de compra e venda, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional, o bem deveria ser entregue em 30/12/21, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição (ID 65695451)). Ressalte-se que o imóvel somente foi entregue em 31/05/24, o que, a toda evidência, demonstra que o prazo foi em muito ultrapassado (ID 65695450).
8. Nesse contexto, o Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que em virtude dela inexiste atraso. Além disso, o STJ definiu que é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Portanto, constatado que a data limite para entrega do imóvel não foi respeitada, é cabível a responsabilização dos réus pelos juros de obra, bem como pelos lucros cessantes, os quais se justificam diante da potencialidade de ganhos decorrentes da fruição do bem.
9. Em reforço, não é possível acolher a tese de caso fortuito, uma vez que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano, momento em que parcela da população já estava vacinada inclusive com a segunda dose. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
10. Quanto aos danos materiais, os lucros cessantes devem referir-se ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel em questão, sendo razoável a fixação da indenização mensal no valor equivalente a 0,5% do valor do imóvel. No presente caso, a sentença considerou tais parâmetros, devendo ser mantido o entendimento esposado pelo juízo a quo.
11. A sentença de origem fixou a obrigação das rés a pagarem ao autor, os valores relativos aos juros de obra pagos entre 01/07/2022 até a entrega do imóvel, que ocorreu em 31/05/2024. Como já mencionado, tal montante é devido e deve ser mantido nos termos fixados na origem.
IV. Dispositivo e tese
12. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Condenados os recorrentes vencidos ao pagamento de custas e de honorários, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
13. A ementa servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.
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Dispositivo relevante citado: STJ, Tema 996.

Inteiro teor:
Ementa. Juizado especial cível. direito processual civil. ilegitimidade ativa. teoria da asserção. litisconsórcio necessário. não ocorrência. direito do consumidor. compra e venda de imóvel. atraso na entrega. tema 996 do stj. lucros cessantes configurados. juros de obra devidos. recurso conhecido, preliminares rejeitadas e não provido.

I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelos réus, contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a requerida a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 01/07/2022 até a data da entrega do imóvel, em 31/05/2024, a ser apurado por simples cálculos, bem como para condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/07/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (31/05/2024), acrescido de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada mês devido.
2. O recurso é próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 65695851). Foram apresentadas as contrarrazões (ID 65695854).
II. Questão em discussão
3. Em preliminar, os recorrentes sustentam a ilegitimidade passiva no que tange à responsabilidade pelo pagamento de juros de obra. Aduzem, ainda, que há litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal. Quanto ao mérito, argumentam que a natureza jurídica do termo de reserva obsta a vinculação das partes ao prazo nele consignado para a entrega do imóvel. Além disso, invocam a ocorrência de caso fortuito, consistente na falta de matéria-prima e outras intercorrências geradas pela Pandemia do COVID-19. Por fim, referem que não há comprovação dos danos materiais experimentados pelo autor.
III. Razões de decidir
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista.
5. À luz da Teoria da Asserção, o exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações do autor. Assim, há legitimidade passiva das rés, porquanto são apontadas como responsáveis contratuais pelos prejuízos sofridos pelo consumidor, que pretende ser ressarcido em virtude do atraso na entrega do imóvel. Preliminar rejeitada.
6. De igual modo, inexiste o litisconsórcio necessário com a Caixa Econômica Federal, pois se trata de demanda de consumidor contra a construtora e incorporadora, fundamentada na alegação de que sofreu prejuízos em razão do atraso na entrega da obra. Preliminar rejeitada.
7. Ao contrário do alegado pelos recorrentes, o termo de reserva de unidade habitacional tem natureza jurídica de contrato preliminar e equivale a contrato de promessa de compra e venda, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional, o bem deveria ser entregue em 30/12/21, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição (ID 65695451)). Ressalte-se que o imóvel somente foi entregue em 31/05/24, o que, a toda evidência, demonstra que o prazo foi em muito ultrapassado (ID 65695450).
8. Nesse contexto, o Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que em virtude dela inexiste atraso. Além disso, o STJ definiu que é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. Portanto, constatado que a data limite para entrega do imóvel não foi respeitada, é cabível a responsabilização dos réus pelos juros de obra, bem como pelos lucros cessantes, os quais se justificam diante da potencialidade de ganhos decorrentes da fruição do bem.
9. Em reforço, não é possível acolher a tese de caso fortuito, uma vez que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano, momento em que parcela da população já estava vacinada inclusive com a segunda dose. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
10. Quanto aos danos materiais, os lucros cessantes devem referir-se ao valor de locação que poderia ser auferido em relação ao imóvel em questão, sendo razoável a fixação da indenização mensal no valor equivalente a 0,5% do valor do imóvel. No presente caso, a sentença considerou tais parâmetros, devendo ser mantido o entendimento esposado pelo juízo a quo.
11. A sentença de origem fixou a obrigação das rés a pagarem ao autor, os valores relativos aos juros de obra pagos entre 01/07/2022 até a entrega do imóvel, que ocorreu em 31/05/2024. Como já mencionado, tal montante é devido e deve ser mantido nos termos fixados na origem.
IV. Dispositivo e tese
12. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Condenados os recorrentes vencidos ao pagamento de custas e de honorários, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
13. A ementa servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.
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Dispositivo relevante citado: STJ, Tema 996.