Tribunal: TJDFT
Processo: 0700978-73.2024.8.07.0017
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-01-24
Data de publicação: 2025-02-10

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. AUSÊNCIA DE ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO QUANTO À RESPONSABILIDADE POR COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO DEVIDA À PROMITENTE COMPRADORA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 13.786/2018. PACTO ANTERIOR. RECURSO DA 1a RÉ CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Admissibilidade
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso da 1a ré.
II. Caso em exame
2. Recurso inominado interposto pela 1a ré para reformar a sentença que decretou a resolução do contrato de compra e venda firmado entre as partes e condenou a 1a ré a restituir à autora o valor de R$ 36.346,12 (trinta e seis mil, trezentos e quarenta e seis reais e doze centavos).
3. Conforme exposto na inicial, em 26.08.2016, a autora firmou com a 1a ré Contrato de Promessa de Compra e Venda (no 20044341) referente à unidade “BLOCO G-310-12”, em sistema de multipropriedade. Aduz que o valor acordado para a transação foi de R$ 29.629,00, sendo R$ 2.963,08 destinados à entrada e o restante, R$ 26.665,92, dividido em 72 parcelas mensais de R$ 370,36, com vencimentos estendendo-se de 05.04.2017 a 05.03.2023. Relata que efetuou todos os pagamentos, somando-se todas as parcelas pagas e devidamente atualizadas, que perfazem o total de R$ 45.051,29. Afirma que, apesar de o prazo extenso concedido para a conclusão das obras, a 1a ré não entregou a unidade imobiliária, ultrapassando em quase 3 (três) anos o termo final estipulado. Pelo exposto, requer a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos (R$ 45.051,29), bem como indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.
4. Nas razões recursais, a 1a ré pede a manutenção dos termos do contrato firmado entre as partes, com a manutenção das penalidades contratuais em desfavor da autora. Subsidiariamente, pede seja aplicado o percentual de retenção de 30% (trinta por cento), a fim de custear os custos operacionais da 1a ré, somada à prescrição da pretensão de reembolso da comissão de corretagem. Ainda em caráter subsidiário, pede a fixação do percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com entendimento firmado pelo c. STJ.
5. Contrarrazões da autora ao ID 60603579. Contrarrazões da 1a ré ao ID 60603583 e da 2a ré no ID 60603585.
6. Em face do pedido formulado ao ID 62576194, homologo o pedido de desistência formulado pela autora.
III. Questão em discussão
7. A questão devolvida a esta e. Turma Recursal consiste em definir se no caso em análise faria jus a parte autora à restituição integral dos valores pagos.
IV. Razões de decidir
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990).
9. Do percentual de retenção. Alega a recorrente fazer jus à retenção dos percentuais de 20% e de 10%, ou, subsidiariamente, a retenção do percentual de 25%. Sem razão. Da análise do contrato anexado ao ID 60603465, verifica-se que a cláusula sexta coloca a autora em extrema desvantagem, razão pela qual é escorreita a declaração de nulidade proferida em sentença (art. 51, I e IV do CDC). Outrossim, não há que se falar na aplicação do art. 67-A da Lei n. 4.591/64, porquanto o contrato foi ajustado antes da vigência da citada lei. Além disso, ainda que percentual inferior houvesse sido pactuado, este não se aplicaria, pois a autora não deu causa à resolução do negócio jurídico, visto que efetuou o pagamento integral da obrigação. Por outro lado, a 1a ré não apresentou provas de que teria realizado a entrega da unidade habitacional, em que pese o decurso do prazo de 8 (oito) anos, ou seja, o dobro do prazo avençado (48 meses).
10. No caso, portanto, aplica-se o entendimento sedimentado no enunciado sumular n. 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Logo, escorreita a determinação contida na sentença a fim de que a restituição se opere integralmente.
11. Da comissão de corretagem. O STJ, em sede de recurso repetitivo (Tema n. 938), decidiu pela validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja previamente informado sobre o preço total da unidade, com destaque do valor da corretagem (Acórdão n. 1936792, Terceira Turma Recursal). No caso, para além de inexistir tal previsão no contrato firmado entre as partes, o desfazimento do negócio se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora, ora 1a ré (Acórdão n. 1682132, Primeira Turma Recursal). Por fim, não há que se falar na prescrição da pretensão, pois sequer há provas de que eventual comissão de corretagem teria sido transacionada entre as partes, ônus que caberia à 1a ré do qual não se desincumbiu (art. 373, II, do CPC).
V. Dispositivo
12. Recurso da 1a ré conhecido e não provido. Homologada a desistência do recurso interposto pela autora. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
13. Recorrente condenada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 55, da Lei n. 9.099/95.
Dispositivos relevantes citados:
Art. 67-A da Lei n. 4.591/64.
Art. 51 do CDC.
Art. 373, II, do CPC.
Jurisprudências relevantes citadas:
Súmula n. 543 do STJ.
Tema Repetitivo n. 938 do STJ.
Acórdão n. 1682132, Primeira Turma Recursal.
Acórdão n. 1936792, Terceira Turma Recursal.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. AUSÊNCIA DE ENTREGA DA UNIDADE HABITACIONAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO QUANTO À RESPONSABILIDADE POR COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO DEVIDA À PROMITENTE COMPRADORA. INAPLICABILIDADE DA LEI N. 13.786/2018. PACTO ANTERIOR. RECURSO DA 1a RÉ CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Admissibilidade
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso da 1a ré.
II. Caso em exame
2. Recurso inominado interposto pela 1a ré para reformar a sentença que decretou a resolução do contrato de compra e venda firmado entre as partes e condenou a 1a ré a restituir à autora o valor de R$ 36.346,12 (trinta e seis mil, trezentos e quarenta e seis reais e doze centavos).
3. Conforme exposto na inicial, em 26.08.2016, a autora firmou com a 1a ré Contrato de Promessa de Compra e Venda (no 20044341) referente à unidade “BLOCO G-310-12”, em sistema de multipropriedade. Aduz que o valor acordado para a transação foi de R$ 29.629,00, sendo R$ 2.963,08 destinados à entrada e o restante, R$ 26.665,92, dividido em 72 parcelas mensais de R$ 370,36, com vencimentos estendendo-se de 05.04.2017 a 05.03.2023. Relata que efetuou todos os pagamentos, somando-se todas as parcelas pagas e devidamente atualizadas, que perfazem o total de R$ 45.051,29. Afirma que, apesar de o prazo extenso concedido para a conclusão das obras, a 1a ré não entregou a unidade imobiliária, ultrapassando em quase 3 (três) anos o termo final estipulado. Pelo exposto, requer a rescisão do contrato, a devolução dos valores pagos (R$ 45.051,29), bem como indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00.
4. Nas razões recursais, a 1a ré pede a manutenção dos termos do contrato firmado entre as partes, com a manutenção das penalidades contratuais em desfavor da autora. Subsidiariamente, pede seja aplicado o percentual de retenção de 30% (trinta por cento), a fim de custear os custos operacionais da 1a ré, somada à prescrição da pretensão de reembolso da comissão de corretagem. Ainda em caráter subsidiário, pede a fixação do percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento), de acordo com entendimento firmado pelo c. STJ.
5. Contrarrazões da autora ao ID 60603579. Contrarrazões da 1a ré ao ID 60603583 e da 2a ré no ID 60603585.
6. Em face do pedido formulado ao ID 62576194, homologo o pedido de desistência formulado pela autora.
III. Questão em discussão
7. A questão devolvida a esta e. Turma Recursal consiste em definir se no caso em análise faria jus a parte autora à restituição integral dos valores pagos.
IV. Razões de decidir
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/1990).
9. Do percentual de retenção. Alega a recorrente fazer jus à retenção dos percentuais de 20% e de 10%, ou, subsidiariamente, a retenção do percentual de 25%. Sem razão. Da análise do contrato anexado ao ID 60603465, verifica-se que a cláusula sexta coloca a autora em extrema desvantagem, razão pela qual é escorreita a declaração de nulidade proferida em sentença (art. 51, I e IV do CDC). Outrossim, não há que se falar na aplicação do art. 67-A da Lei n. 4.591/64, porquanto o contrato foi ajustado antes da vigência da citada lei. Além disso, ainda que percentual inferior houvesse sido pactuado, este não se aplicaria, pois a autora não deu causa à resolução do negócio jurídico, visto que efetuou o pagamento integral da obrigação. Por outro lado, a 1a ré não apresentou provas de que teria realizado a entrega da unidade habitacional, em que pese o decurso do prazo de 8 (oito) anos, ou seja, o dobro do prazo avençado (48 meses).
10. No caso, portanto, aplica-se o entendimento sedimentado no enunciado sumular n. 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Logo, escorreita a determinação contida na sentença a fim de que a restituição se opere integralmente.
11. Da comissão de corretagem. O STJ, em sede de recurso repetitivo (Tema n. 938), decidiu pela validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem em contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja previamente informado sobre o preço total da unidade, com destaque do valor da corretagem (Acórdão n. 1936792, Terceira Turma Recursal). No caso, para além de inexistir tal previsão no contrato firmado entre as partes, o desfazimento do negócio se deu por culpa exclusiva da promitente vendedora, ora 1a ré (Acórdão n. 1682132, Primeira Turma Recursal). Por fim, não há que se falar na prescrição da pretensão, pois sequer há provas de que eventual comissão de corretagem teria sido transacionada entre as partes, ônus que caberia à 1a ré do qual não se desincumbiu (art. 373, II, do CPC).
V. Dispositivo
12. Recurso da 1a ré conhecido e não provido. Homologada a desistência do recurso interposto pela autora. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
13. Recorrente condenada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 55, da Lei n. 9.099/95.
Dispositivos relevantes citados:
Art. 67-A da Lei n. 4.591/64.
Art. 51 do CDC.
Art. 373, II, do CPC.
Jurisprudências relevantes citadas:
Súmula n. 543 do STJ.
Tema Repetitivo n. 938 do STJ.
Acórdão n. 1682132, Primeira Turma Recursal.
Acórdão n. 1936792, Terceira Turma Recursal.