Tribunal: TJDFT
Processo: 0707866-09.2024.8.07.0001
Órgão julgador: FÁTIMA RAFAEL
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-18
Data de publicação: 2025-10-16

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO SOBRE VALORES PAGOS. TAXAS E ENCARGOS. PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO. ABUSIVIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Cuida-se de apelação interposta contra a sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na petição inicial, para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e condenar a ré a restituir 90% dos valores pagos pelos autores, em parcela única, com correção monetária e juros legais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (I) definir se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, e não dos valores pagos, em caso de rescisão por iniciativa dos promissários compradores; (II) estabelecer se é legítima a cobrança de taxas condominiais, IPTU, taxa de fruição e contribuições associativas, antes da posse do imóvel pelo promissário comprador; e (III) determinar se a restituição dos valores pagos pode ocorrer de forma parcelada, conforme previsão contratual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cláusula penal que prevê a retenção de 10% sobre o valor total atualizado do contrato é abusiva quando aplicada de modo a ensejar a perda substancial dos valores pagos pelo promissário comprador, em violação aos princípios do Código de Defesa do Consumidor. A retenção deve incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo promissário comprador, observando-se os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, conforme entendimento do STJ, mesmo após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018.
4. A previsão contratual de retenção de taxas condominiais, IPTU e taxa de fruição não é válida se o promissário comprador ainda não está na posse do imóvel, tampouco ocorreu a entrega das chaves, pois tais encargos pressupõem a fruição ou disponibilização do bem. A jurisprudência do STJ estabelece que a responsabilidade por tais encargos só incide a partir da efetiva imissão do promissário comprador na posse do imóvel que adquiriu.
5. As taxas associativas, ainda que previstas em contrato de promessa de compra e venda, não podem ser retidas pela promitente vendedora na hipótese de rescisão contratual. Isso porque tais valores são encargos devidos a entidade distinta – a associação de moradores – que possui personalidade jurídica autônoma e não integra a relação contratual principal.
6. A cláusula contratual que prevê a restituição dos valores pagos de forma parcelada deve ser afastada quando a relação contratual for regida pelo Código de Defesa do Consumidor, em razão da abusividade do parcelamento, sobretudo na ausência de posse ou fruição do imóvel pelo promissário comprador. A Súmula 543 do STJ é aplicável mesmo após a edição da Lei no 13.786/2018, assegurando a restituição imediata das parcelas pagas, integral ou parcialmente, conforme a responsabilidade pela rescisão.
7. As cláusulas contratuais devem ser interpretadas em consonância com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, vedando-se o enriquecimento sem causa e o desequilíbrio contratual em prejuízo do consumidor.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Apelação desprovida. Unânime.
Tese de julgamento:
1. A cláusula penal em caso de rescisão por iniciativa do promissário comprador deve se limitar à retenção de percentual incidente sobre os valores pagos, e não sobre o valor total do contrato, quando sua aplicação resultar em perda desproporcional ao consumidor.
2. A cobrança de taxas condominiais, IPTU, taxa de fruição e contribuições associativas é indevida antes de o promissário comprador se imitir na posse do imóvel.
3. A restituição dos valores pagos pelo promissário comprador em contrato de promessa de compra e venda deve ser feita de forma imediata e em parcela única, ainda que o contrato tenha sido celebrado após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018.
Dispositivos relevantes citados: CDC, 51, IV e §1o, e 53; CPC, arts. 1.012 e 1.013; e Lei no 13.786/2018, arts. 32-A e 67-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.229.156/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26.5.2025, DJe 30.5.2025; STJ, Súmula no 543; STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Recurso Repetitivo – Tema 886; TJDFT, Acórdão 1948976, 0705200-34.2021.8.07.0003, Rel. Des. Carlos Alberto Martins Filho, j. 4.12.2024, DJe 10.12.2024; e Acórdão 1848254, 0706854-73.2023.8.07.0007, Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, j. 16.4.2024, DJe 29.4.2024.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO SOBRE VALORES PAGOS. TAXAS E ENCARGOS. PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO. ABUSIVIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Cuida-se de apelação interposta contra a sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na petição inicial, para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e condenar a ré a restituir 90% dos valores pagos pelos autores, em parcela única, com correção monetária e juros legais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (I) definir se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, e não dos valores pagos, em caso de rescisão por iniciativa dos promissários compradores; (II) estabelecer se é legítima a cobrança de taxas condominiais, IPTU, taxa de fruição e contribuições associativas, antes da posse do imóvel pelo promissário comprador; e (III) determinar se a restituição dos valores pagos pode ocorrer de forma parcelada, conforme previsão contratual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cláusula penal que prevê a retenção de 10% sobre o valor total atualizado do contrato é abusiva quando aplicada de modo a ensejar a perda substancial dos valores pagos pelo promissário comprador, em violação aos princípios do Código de Defesa do Consumidor. A retenção deve incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo promissário comprador, observando-se os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, conforme entendimento do STJ, mesmo após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018.
4. A previsão contratual de retenção de taxas condominiais, IPTU e taxa de fruição não é válida se o promissário comprador ainda não está na posse do imóvel, tampouco ocorreu a entrega das chaves, pois tais encargos pressupõem a fruição ou disponibilização do bem. A jurisprudência do STJ estabelece que a responsabilidade por tais encargos só incide a partir da efetiva imissão do promissário comprador na posse do imóvel que adquiriu.
5. As taxas associativas, ainda que previstas em contrato de promessa de compra e venda, não podem ser retidas pela promitente vendedora na hipótese de rescisão contratual. Isso porque tais valores são encargos devidos a entidade distinta – a associação de moradores – que possui personalidade jurídica autônoma e não integra a relação contratual principal.
6. A cláusula contratual que prevê a restituição dos valores pagos de forma parcelada deve ser afastada quando a relação contratual for regida pelo Código de Defesa do Consumidor, em razão da abusividade do parcelamento, sobretudo na ausência de posse ou fruição do imóvel pelo promissário comprador. A Súmula 543 do STJ é aplicável mesmo após a edição da Lei no 13.786/2018, assegurando a restituição imediata das parcelas pagas, integral ou parcialmente, conforme a responsabilidade pela rescisão.
7. As cláusulas contratuais devem ser interpretadas em consonância com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, vedando-se o enriquecimento sem causa e o desequilíbrio contratual em prejuízo do consumidor.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Apelação desprovida. Unânime.
Tese de julgamento:
1. A cláusula penal em caso de rescisão por iniciativa do promissário comprador deve se limitar à retenção de percentual incidente sobre os valores pagos, e não sobre o valor total do contrato, quando sua aplicação resultar em perda desproporcional ao consumidor.
2. A cobrança de taxas condominiais, IPTU, taxa de fruição e contribuições associativas é indevida antes de o promissário comprador se imitir na posse do imóvel.
3. A restituição dos valores pagos pelo promissário comprador em contrato de promessa de compra e venda deve ser feita de forma imediata e em parcela única, ainda que o contrato tenha sido celebrado após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018.
Dispositivos relevantes citados: CDC, 51, IV e §1o, e 53; CPC, arts. 1.012 e 1.013; e Lei no 13.786/2018, arts. 32-A e 67-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.229.156/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26.5.2025, DJe 30.5.2025; STJ, Súmula no 543; STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Recurso Repetitivo – Tema 886; TJDFT, Acórdão 1948976, 0705200-34.2021.8.07.0003, Rel. Des. Carlos Alberto Martins Filho, j. 4.12.2024, DJe 10.12.2024; e Acórdão 1848254, 0706854-73.2023.8.07.0007, Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, j. 16.4.2024, DJe 29.4.2024.