Tribunal: TJDFT
Processo: 0767977-11.2024.8.07.0016
Órgão julgador: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-02-07
Data de publicação: 2025-02-24

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL. REJEITADA. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. PANDEMIA. FORTUITO INTERNO. NATUREZA JURÍDICA DO TERMO DE RESERVA. PRAZO DE ENTREGA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. TEMA 996/STJ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso inominado interposto pelas rés objetivando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condená-las: (i) ao pagamento de lucros cessantes, na quantia de R$14.656,98; (ii) ao pagamento da indenização por danos materiais, no montante de R$10.635,81, correspondente ao valor pago a título de juros de obra.
2. Fatos relevantes. A parte autora adquiriu imóvel com a requerida, por meio do programa “Minha Casa Minha Vida”, com data de entrega prevista para o dia 28/06/2022, considerando o prazo de tolerância, contudo, a entrega das chaves ocorreu apenas em 31/05/2024.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) averiguar a competência dos Juizados Especiais Cíveis para analisar a demanda, considerando o valor da causa; (ii) examinar a natureza jurídica do termo de reserva e a imposição do prazo de entrega ali previsto; (iii) analisar a ocorrência de fortuito externo capaz de acarretar o atraso das obras, em razão da pandemia causada pela COVID-19, que ocasionou escassez de insumos e mão de obra; (iv) verificar se houve atraso na entrega do imóvel e eventual responsabilidade civil apta a justificar indenização pelos danos materiais causados aos compradores; (v) verificar a comprovação dos danos materiais correspondentes aos lucros cessantes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Da preliminar de incompetência dos Juizados Cíveis. No âmbito dos Juizados Especiais Cíveis, o valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido pela parte, que não deve corresponder, necessariamente, ao valor do contrato. No caso dos autos, a pretensão autoral cinge-se na condenação das requeridas a devolver o valor correspondente aos juros de obra e lucros cessantes, cujo montante está compreendido nos limites previstos pela Lei n. 9.099/95. Preliminar rejeitada. Precedente: Acórdão 1936167.
5. Da natureza jurídica do termo de reserva. Não merece prosperar a tese recursal de que termo de reserva é um documento preliminar, não vinculante, onde consta apenas uma mera estimativa de entrega, que não se configura um contrato de promessa de compra e venda, ou que a celebração do contrato posterior caracterizaria novação contratual apta a fixar um novo prazo estimado de entrega. O Tema 996/STJ veda a vinculação a outro negócio jurídico; após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente. Precedente: Acórdão 1929591.
6. Da inexistência de Fortuito Externo. Em relação à pandemia causada pela COVID-19, em que pese a notoriedade dos fatos, os recorrentes não indicaram o período em que efetivamente ficou impedido de dar continuidade às obras em razão do isolamento social, não delimitando objetivamente este alegado direito, assim como não apresentou a normatização pertinente justificadora, não se desvencilhando de seu ônus processual previsto no art. 373, II do CPC. Destaca-se que o contrato foi firmado em 13/12/2021, momento em que as medidas sanitárias de combate à pandemia já estavam em vigor, sendo possível a previsão das respectivas consequências para o negócio em questão.
7. Da responsabilidade civil decorrente do atraso na entrega do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça entendeu que, nas hipóteses semelhantes à dos autos, o prejuízo do comprador em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel é presumido, e, portanto, apto a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado. A jurisprudência das Turmas Recursais estabelece os lucros cessantes entre 0,5 a 1% do valor do imóvel ou pelo valor de mercado.
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso das rés CONHECIDO, preliminar rejeitada e, no mérito, DESPROVIDO. Condenadas as recorrentes ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.834.003-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 17/09/2019; TJDFT, Acórdão 1936167, 0718423-10.2024.8.07.0016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 30/10/2024; TJDFT, Acórdão 1929591, 0709809-16.2024.8.07.0016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 11/10/2024.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL. REJEITADA. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. PANDEMIA. FORTUITO INTERNO. NATUREZA JURÍDICA DO TERMO DE RESERVA. PRAZO DE ENTREGA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. TEMA 996/STJ. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso inominado interposto pelas rés objetivando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condená-las: (i) ao pagamento de lucros cessantes, na quantia de R$14.656,98; (ii) ao pagamento da indenização por danos materiais, no montante de R$10.635,81, correspondente ao valor pago a título de juros de obra.
2. Fatos relevantes. A parte autora adquiriu imóvel com a requerida, por meio do programa “Minha Casa Minha Vida”, com data de entrega prevista para o dia 28/06/2022, considerando o prazo de tolerância, contudo, a entrega das chaves ocorreu apenas em 31/05/2024.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) averiguar a competência dos Juizados Especiais Cíveis para analisar a demanda, considerando o valor da causa; (ii) examinar a natureza jurídica do termo de reserva e a imposição do prazo de entrega ali previsto; (iii) analisar a ocorrência de fortuito externo capaz de acarretar o atraso das obras, em razão da pandemia causada pela COVID-19, que ocasionou escassez de insumos e mão de obra; (iv) verificar se houve atraso na entrega do imóvel e eventual responsabilidade civil apta a justificar indenização pelos danos materiais causados aos compradores; (v) verificar a comprovação dos danos materiais correspondentes aos lucros cessantes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Da preliminar de incompetência dos Juizados Cíveis. No âmbito dos Juizados Especiais Cíveis, o valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido pela parte, que não deve corresponder, necessariamente, ao valor do contrato. No caso dos autos, a pretensão autoral cinge-se na condenação das requeridas a devolver o valor correspondente aos juros de obra e lucros cessantes, cujo montante está compreendido nos limites previstos pela Lei n. 9.099/95. Preliminar rejeitada. Precedente: Acórdão 1936167.
5. Da natureza jurídica do termo de reserva. Não merece prosperar a tese recursal de que termo de reserva é um documento preliminar, não vinculante, onde consta apenas uma mera estimativa de entrega, que não se configura um contrato de promessa de compra e venda, ou que a celebração do contrato posterior caracterizaria novação contratual apta a fixar um novo prazo estimado de entrega. O Tema 996/STJ veda a vinculação a outro negócio jurídico; após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente. Precedente: Acórdão 1929591.
6. Da inexistência de Fortuito Externo. Em relação à pandemia causada pela COVID-19, em que pese a notoriedade dos fatos, os recorrentes não indicaram o período em que efetivamente ficou impedido de dar continuidade às obras em razão do isolamento social, não delimitando objetivamente este alegado direito, assim como não apresentou a normatização pertinente justificadora, não se desvencilhando de seu ônus processual previsto no art. 373, II do CPC. Destaca-se que o contrato foi firmado em 13/12/2021, momento em que as medidas sanitárias de combate à pandemia já estavam em vigor, sendo possível a previsão das respectivas consequências para o negócio em questão.
7. Da responsabilidade civil decorrente do atraso na entrega do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça entendeu que, nas hipóteses semelhantes à dos autos, o prejuízo do comprador em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel é presumido, e, portanto, apto a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado. A jurisprudência das Turmas Recursais estabelece os lucros cessantes entre 0,5 a 1% do valor do imóvel ou pelo valor de mercado.
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso das rés CONHECIDO, preliminar rejeitada e, no mérito, DESPROVIDO. Condenadas as recorrentes ao pagamento das custas e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.834.003-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 17/09/2019; TJDFT, Acórdão 1936167, 0718423-10.2024.8.07.0016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 30/10/2024; TJDFT, Acórdão 1929591, 0709809-16.2024.8.07.0016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 11/10/2024.