Tribunal: TJDFT
Processo: 0710573-81.2023.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-02-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0710573-81.2023.8.07.0001 RECORRENTE: BEIRAMAR CONSULTORIA IMOBILIÁRIA S/A RECORRIDOS: MARCELO ROZENDO VIANNA, PLANO ENGENHARIA LTDA, CGSG PARTICIPAÇÕES EMPRESARIAIS EIRELI, GEO LÓGICA - CONSULTORIA AMBIENTAL LTDA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÕES CÍVEIS. RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. NÃO ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DENTRO DO PRAZO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA/CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLAUSULA PENAL. INVERSÃO. CABÍVEL. TEMA 971. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTIGO 413 CÓDIGO CIVIL. IPTU. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DO PAGAMENTO SEM A POSSE DIRETA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS PROMITENTES VENDEDORES E CORRETORA. TODOS INTEGRANTES DA MESMA CADEIA DE CONSUMO. 1. É caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora/construtora a não entrega do imóvel na data prevista. Como consequência, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução integral do valor pago, devidamente corrigido, sem retenções e/ou parcelamento, devendo ser afastada qualquer cláusula contratual que preveja o contrário. 2. O Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento no julgamento dos Recursos Especiais no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que é cabível a inversão da cláusula penal quando no contrato celebrado entre as partes existe previsão de cláusula penal apenas para o caso do inadimplemento do adquirente do imóvel (Tema 971). 3. De acordo com o disposto no artigo 413 do Código Civil é possível a redução equitativa pelo juiz do valor da cláusula penal, quando a obrigação principal for cumprida apenas em parte, ou quando o montante da penalidade for manifestamente excessivo. 4. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, a jurisprudência deste Tribunal tem fixado a cláusula penal em 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente pago pelo promitente comprador. 5. A incorporadora/construtora é responsável por todas as despesas relativas dos imóveis no empreendimento, incluindo IPTU, até que o promitente comprador possa usufruir da posse direta do imóvel adquirido, fato que não ocorreu no caso concreto, em razão do atraso para entrega das obras de infraestrutura do empreendimento. 6. O promitente comprador, que adquire onerosamente a unidade imobiliária autônoma e torna-se destinatário final do imóvel, se enquadra no conceito de consumidor; enquanto as promitentes vendedoras e corretora enquadram-se no conceito de fornecedoras, pois de acordo com o teor dos artigos 7o, parágrafo único, 25, §1o, e 34 do Código de Defesa do Consumidor, resta configurada a responsabilidade solidária daqueles que, de alguma forma, participaram da cadeia de consumo. 7. Recurso das segunda e terceira rés conhecidos e improvidos. Recurso da primeira ré conhecido e parcialmente provido. Recurso adesivo do autor conhecido e provido. Recurso da quarta ré prejudicado. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 722, 725 e 726, todos do Código Civil, sustentando a inexistência de responsabilidade jurídica do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, principalmente no que se refere à responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial, colacionando julgados do STJ, a fim de comprová-la; b) artigo 14, §4o, do CDC, asseverando que a responsabilidade dos profissionais liberais (como o corretor de imóvel) somente será apurada mediante a verificação de culpa. No caso, caberia ao autor comprovar o nexo de causalidade da atividade da corretora com o suposto atraso na entrega do imóvel, o que não aconteceu. Pede, ao final, a concessão de efeito suspensivo ao recurso. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 722, 725 e 726, todos do Código Civil. Com efeito, a tese sustentada pelo recorrente, demais de prequestionada, encerra discussão de cunho estritamente jurídico, passando ao largo, pois, do reexame de fatos e provas. Além disso, o dissenso jurisprudencial foi demonstrado, nos termos da lei de regência, o que reforça a conveniência de submissão do inconformismo à apreciação da Corte Superior. Em relação ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (CPC/2015, artigo 995, caput e parágrafo único), uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (CPC/2015, artigo 1.029, § 5o, inciso III, c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que sua concessão só ocorrerá nos casos de situações absolutamente excepcionais, desde que amplamente demonstrada a teratologia do aresto impugnado ou a manifesta contrariedade deste à orientação jurisprudencial pacífica do Superior Tribunal de Justiça, aliado a um evidente risco de dano de difícil reparação, o que não se verifica no caso dos autos. Precedentes do STJ. Nesse sentido, confira-se, entre outros, o AgInt na TutAntAnt n. 256/PE, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 13/11/2024, DJe de 19/11/2024. Em face de tais razões, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo. III - Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A030

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0710573-81.2023.8.07.0001 RECORRENTE: BEIRAMAR CONSULTORIA IMOBILIÁRIA S/A RECORRIDOS: MARCELO ROZENDO VIANNA, PLANO ENGENHARIA LTDA, CGSG PARTICIPAÇÕES EMPRESARIAIS EIRELI, GEO LÓGICA - CONSULTORIA AMBIENTAL LTDA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÕES CÍVEIS. RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. NÃO ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DENTRO DO PRAZO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA/CONSTRUTORA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLAUSULA PENAL. INVERSÃO. CABÍVEL. TEMA 971. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. ARTIGO 413 CÓDIGO CIVIL. IPTU. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DO PAGAMENTO SEM A POSSE DIRETA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS PROMITENTES VENDEDORES E CORRETORA. TODOS INTEGRANTES DA MESMA CADEIA DE CONSUMO. 1. É caso de rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora/construtora a não entrega do imóvel na data prevista. Como consequência, as partes devem retornar ao status quo ante, com a devolução integral do valor pago, devidamente corrigido, sem retenções e/ou parcelamento, devendo ser afastada qualquer cláusula contratual que preveja o contrário. 2. O Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento no julgamento dos Recursos Especiais no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, sob o rito dos recursos repetitivos, no sentido de que é cabível a inversão da cláusula penal quando no contrato celebrado entre as partes existe previsão de cláusula penal apenas para o caso do inadimplemento do adquirente do imóvel (Tema 971). 3. De acordo com o disposto no artigo 413 do Código Civil é possível a redução equitativa pelo juiz do valor da cláusula penal, quando a obrigação principal for cumprida apenas em parte, ou quando o montante da penalidade for manifestamente excessivo. 4. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, a jurisprudência deste Tribunal tem fixado a cláusula penal em 10% (dez por cento) sobre o valor efetivamente pago pelo promitente comprador. 5. A incorporadora/construtora é responsável por todas as despesas relativas dos imóveis no empreendimento, incluindo IPTU, até que o promitente comprador possa usufruir da posse direta do imóvel adquirido, fato que não ocorreu no caso concreto, em razão do atraso para entrega das obras de infraestrutura do empreendimento. 6. O promitente comprador, que adquire onerosamente a unidade imobiliária autônoma e torna-se destinatário final do imóvel, se enquadra no conceito de consumidor; enquanto as promitentes vendedoras e corretora enquadram-se no conceito de fornecedoras, pois de acordo com o teor dos artigos 7o, parágrafo único, 25, §1o, e 34 do Código de Defesa do Consumidor, resta configurada a responsabilidade solidária daqueles que, de alguma forma, participaram da cadeia de consumo. 7. Recurso das segunda e terceira rés conhecidos e improvidos. Recurso da primeira ré conhecido e parcialmente provido. Recurso adesivo do autor conhecido e provido. Recurso da quarta ré prejudicado. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 722, 725 e 726, todos do Código Civil, sustentando a inexistência de responsabilidade jurídica do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, principalmente no que se refere à responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial, colacionando julgados do STJ, a fim de comprová-la; b) artigo 14, §4o, do CDC, asseverando que a responsabilidade dos profissionais liberais (como o corretor de imóvel) somente será apurada mediante a verificação de culpa. No caso, caberia ao autor comprovar o nexo de causalidade da atividade da corretora com o suposto atraso na entrega do imóvel, o que não aconteceu. Pede, ao final, a concessão de efeito suspensivo ao recurso. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 722, 725 e 726, todos do Código Civil. Com efeito, a tese sustentada pelo recorrente, demais de prequestionada, encerra discussão de cunho estritamente jurídico, passando ao largo, pois, do reexame de fatos e provas. Além disso, o dissenso jurisprudencial foi demonstrado, nos termos da lei de regência, o que reforça a conveniência de submissão do inconformismo à apreciação da Corte Superior. Em relação ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (CPC/2015, artigo 995, caput e parágrafo único), uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (CPC/2015, artigo 1.029, § 5o, inciso III, c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que sua concessão só ocorrerá nos casos de situações absolutamente excepcionais, desde que amplamente demonstrada a teratologia do aresto impugnado ou a manifesta contrariedade deste à orientação jurisprudencial pacífica do Superior Tribunal de Justiça, aliado a um evidente risco de dano de difícil reparação, o que não se verifica no caso dos autos. Precedentes do STJ. Nesse sentido, confira-se, entre outros, o AgInt na TutAntAnt n. 256/PE, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 13/11/2024, DJe de 19/11/2024. Em face de tais razões, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo. III - Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A030