Tribunal: TJDFT
Processo: 0704614-74.2024.8.07.0008
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-09-08

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. PANDEMIA DE COVID-19. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E DA INCORPORADORA NÃO AFASTADA. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. VINCULAÇÃO DAS PARTES. PRESENTE O DEVER DE INDENIZAR. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. TEMA 996 DO STJ. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS. CONHECIMENTO DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE. RECURSO DOS AUTORES NÃO CONHECIDO. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. O Código de Defesa do Consumidor - CDC consagra o Princípio da Vinculação da Oferta (artigos 30 e 48), segundo o qual tudo aquilo que foi proposto e informado objetivamente pelo fornecedor, por qualquer meio de comunicação, vincula e passa a integrar o contrato.
2. O termo de reserva de unidade habitacional, a despeito da nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, ou seja, é equivale a contrato de promessa de compra e venda. Logo, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora, afinal, se o CDC confere força vinculante até mesmo aos pré-contratos celebrados verbalmente, com mais razão o consumidor poderá exigir o disposto no termo de reserva de unidade habitacional, documento escrito, preenchido e assinado pelas partes.
3. As partes assinaram um termo de reserva de unidade habitacional em 24/05/2021, no qual estava prevista a entrega do imóvel em 30/12/2021, admitido prazo de tolerância de 180 dias corridos, independentemente de qualquer condição (cláusula 20). Todavia, as chaves foram entregues apenas em 05/12/2023.
4. A questão deve ser resolvida à luz das disposições do CDC em face do conceito padrão de consumidor (art. 2o, caput) e fornecedor (art. 3o, caput). A empresa José Celso Gontijo Engenharia S/A atua profissionalmente no mercado de consumo como construtora. Quanto aos autores, são pessoas físicas, adquirentes e destinatários finais dos serviços e produtos (imóvel).
5. A alegação da construtora de caso fortuito (pandemia da Covid-19) para justificar o atraso na entrega da obra deve ser afastada. O negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Ademais, os riscos apontados pela apelante – falta de insumos e de mão de obra - acompanham a própria dinâmica de sua atividade e por isso não excluem a responsabilidade. Precedentes.
6. Embora a apelante sustente que ao prazo de 180 dias deve ser acrescentado o período de 60 dias para a entrega das chaves, este tempo adicional solicitado não se aplica ao caso, pois “sedimentou-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1582318/RJ) de que o prazo máximo de prorrogação é de 180 dias corridos” (Acórdão 2023227, 0815444-83.2024.8.07.0016, Relator(a): MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 23/07/2025, publicado no DJe: 31/07/2025).
7. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do apartamento, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação ou pela ocupação própria. Assim, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado por meio da estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
8. O Superior Tribunal de Justiça - STJ, no julgamento do Tema 996, assim dispôs: “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. (...)”
9. O Tema 996 do STJ é aplicável aos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que utiliza recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE); sua incidência não se restringe aos contratos referentes ao Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Precedentes.
10. A jurisprudência deste Tribunal de Justiça indica que é razoável fixar a indenização dos lucros cessantes na forma de aluguel mensal correspondente a 0,5% do valor do imóvel. Precedente.
11. A atualização monetária e os juros moratórios “são matérias de ordem pública, e, portanto, congnoscíveis de ofício” (Acórdão 1989046, 0705701-29.2024.8.07.0020, Relator(a): SANDRA REVES, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 09/04/2025, publicado no DJe: 29/04/2025).
12. As obrigações contratuais, em regra, permanecem regidas pela lei vigente ao tempo da contratação. Já obrigações legais, como juros de mora e correção monetária (arts. 389 e 395, do Código Civil - CC), se ausente previsão contratual, regem-se pela legislação vigente ao tempo do inadimplemento (tempus regit actum). Além disso, por apresentar caráter de trato sucessivo, diferentes regimes jurídicos podem ser aplicados ao mesmo contrato ao longo do tempo, enquanto durar o inadimplemento.
13. A Lei 14.905/2024, publicada em 1o de julho de 2024 e vigente desde 30 de agosto de 2024, não retroage para modificar situações jurídicas anteriores. Todavia, deve ser aplicada a partir de sua vigência aos contratos em curso.
14. Antes da Lei 14.905/2024, a redação do art. 406 do CC era tema de debate nos tribunais, até que o STJ, no julgamento do REsp 1.795.982/SP, reafirmou o entendimento de que “o art. 406 do Código Civil de 2002 deve ser interpretado no sentido de que é a Selic a taxa de juros de mora aplicável às dívidas de natureza civil, por ser esta a taxa ‘em vigor para a atualização monetária e a mora no pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional” (REsp n. 1.795.982/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Corte Especial, julgado em 21/8/2024, DJe de 23/10/2024).
15. O precedente da Corte Especial não tem os efeitos vinculantes típicos dos acórdãos proferidos sob o rito dos recursos repetitivos, mas representa o entendimento pacífico do STJ acerca da matéria. Portanto, nos casos em que não incidir a Lei 14-905/2024 e que tais índices não forem convencionados ou estipulados, a Selic é o índice adequado para a correção monetária e juros de mora das dívidas civis.
16. Quanto à indenização pelos lucros cessantes, os juros e a correção monetária devem incidir a partir do vencimento de cada parcela mensal, com utilização exclusivamente da SELIC até o dia 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, a correção monetária deve ser feita com base no IPCA e os juros calculados conforme a equação “SELIC - IPCA” (taxa do SELIC, deduzido o IPCA), nos termos do art. 406, § 1o, do CC.
17. Recurso dos autores não conhecido. Recurso da ré conhecido e não provido.

Inteiro teor:
APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. PANDEMIA DE COVID-19. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E DA INCORPORADORA NÃO AFASTADA. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. VINCULAÇÃO DAS PARTES. PRESENTE O DEVER DE INDENIZAR. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. TEMA 996 DO STJ. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA E JUROS MORATÓRIOS. CONHECIMENTO DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE. RECURSO DOS AUTORES NÃO CONHECIDO. RECURSO DA RÉ CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. O Código de Defesa do Consumidor - CDC consagra o Princípio da Vinculação da Oferta (artigos 30 e 48), segundo o qual tudo aquilo que foi proposto e informado objetivamente pelo fornecedor, por qualquer meio de comunicação, vincula e passa a integrar o contrato.
2. O termo de reserva de unidade habitacional, a despeito da nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, ou seja, é equivale a contrato de promessa de compra e venda. Logo, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora, afinal, se o CDC confere força vinculante até mesmo aos pré-contratos celebrados verbalmente, com mais razão o consumidor poderá exigir o disposto no termo de reserva de unidade habitacional, documento escrito, preenchido e assinado pelas partes.
3. As partes assinaram um termo de reserva de unidade habitacional em 24/05/2021, no qual estava prevista a entrega do imóvel em 30/12/2021, admitido prazo de tolerância de 180 dias corridos, independentemente de qualquer condição (cláusula 20). Todavia, as chaves foram entregues apenas em 05/12/2023.
4. A questão deve ser resolvida à luz das disposições do CDC em face do conceito padrão de consumidor (art. 2o, caput) e fornecedor (art. 3o, caput). A empresa José Celso Gontijo Engenharia S/A atua profissionalmente no mercado de consumo como construtora. Quanto aos autores, são pessoas físicas, adquirentes e destinatários finais dos serviços e produtos (imóvel).
5. A alegação da construtora de caso fortuito (pandemia da Covid-19) para justificar o atraso na entrega da obra deve ser afastada. O negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Ademais, os riscos apontados pela apelante – falta de insumos e de mão de obra - acompanham a própria dinâmica de sua atividade e por isso não excluem a responsabilidade. Precedentes.
6. Embora a apelante sustente que ao prazo de 180 dias deve ser acrescentado o período de 60 dias para a entrega das chaves, este tempo adicional solicitado não se aplica ao caso, pois “sedimentou-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1582318/RJ) de que o prazo máximo de prorrogação é de 180 dias corridos” (Acórdão 2023227, 0815444-83.2024.8.07.0016, Relator(a): MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 23/07/2025, publicado no DJe: 31/07/2025).
7. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do apartamento, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação ou pela ocupação própria. Assim, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado por meio da estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
8. O Superior Tribunal de Justiça - STJ, no julgamento do Tema 996, assim dispôs: “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. (...)”
9. O Tema 996 do STJ é aplicável aos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que utiliza recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE); sua incidência não se restringe aos contratos referentes ao Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Precedentes.
10. A jurisprudência deste Tribunal de Justiça indica que é razoável fixar a indenização dos lucros cessantes na forma de aluguel mensal correspondente a 0,5% do valor do imóvel. Precedente.
11. A atualização monetária e os juros moratórios “são matérias de ordem pública, e, portanto, congnoscíveis de ofício” (Acórdão 1989046, 0705701-29.2024.8.07.0020, Relator(a): SANDRA REVES, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 09/04/2025, publicado no DJe: 29/04/2025).
12. As obrigações contratuais, em regra, permanecem regidas pela lei vigente ao tempo da contratação. Já obrigações legais, como juros de mora e correção monetária (arts. 389 e 395, do Código Civil - CC), se ausente previsão contratual, regem-se pela legislação vigente ao tempo do inadimplemento (tempus regit actum). Além disso, por apresentar caráter de trato sucessivo, diferentes regimes jurídicos podem ser aplicados ao mesmo contrato ao longo do tempo, enquanto durar o inadimplemento.
13. A Lei 14.905/2024, publicada em 1o de julho de 2024 e vigente desde 30 de agosto de 2024, não retroage para modificar situações jurídicas anteriores. Todavia, deve ser aplicada a partir de sua vigência aos contratos em curso.
14. Antes da Lei 14.905/2024, a redação do art. 406 do CC era tema de debate nos tribunais, até que o STJ, no julgamento do REsp 1.795.982/SP, reafirmou o entendimento de que “o art. 406 do Código Civil de 2002 deve ser interpretado no sentido de que é a Selic a taxa de juros de mora aplicável às dívidas de natureza civil, por ser esta a taxa ‘em vigor para a atualização monetária e a mora no pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional” (REsp n. 1.795.982/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Corte Especial, julgado em 21/8/2024, DJe de 23/10/2024).
15. O precedente da Corte Especial não tem os efeitos vinculantes típicos dos acórdãos proferidos sob o rito dos recursos repetitivos, mas representa o entendimento pacífico do STJ acerca da matéria. Portanto, nos casos em que não incidir a Lei 14-905/2024 e que tais índices não forem convencionados ou estipulados, a Selic é o índice adequado para a correção monetária e juros de mora das dívidas civis.
16. Quanto à indenização pelos lucros cessantes, os juros e a correção monetária devem incidir a partir do vencimento de cada parcela mensal, com utilização exclusivamente da SELIC até o dia 29/08/2024. A partir de 30/08/2024, a correção monetária deve ser feita com base no IPCA e os juros calculados conforme a equação “SELIC - IPCA” (taxa do SELIC, deduzido o IPCA), nos termos do art. 406, § 1o, do CC.
17. Recurso dos autores não conhecido. Recurso da ré conhecido e não provido.