Tribunal: TJDFT
Processo: 0721248-06.2023.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-10-10

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0721248-06.2023.8.07.0001 RECORRENTE: SPE ALPHAVILLE BRASILIA ETAPA I EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S.A, CIA SPE BRASIF INCORPORACAO E CONSORCIO ETAPA I RECORRIDO: DEMETRIUS AUGUSTUS GONCALVES, RENATA CRISTINA MORETTI XAVIER GONCALVES, ALPHAVILLE URBANISMO S/A DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IRREGULARIDADES DOCUMENTAIS. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO POR CULPA DO FORNECEDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INCLUSÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. AFASTAMENTO DA RETENÇÃO CONTRATUAL E DO PARCELAMENTO. APELOS IMPROVIDOS. I. Caso em exame 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote em condomínio residencial, cumulada com pedido de restituição de valores pagos e indenização por danos morais, ajuizada por consumidores em face de empresas do grupo Alphaville. Alegaram que o imóvel possuía pendências impeditivas à obtenção de financiamento — entre elas, matrícula com promessa de venda anterior e dívidas de IPTU e taxas condominiais — não informadas no momento da negociação. Pleitearam a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos (inclusive corretagem) e a condenação das rés por danos morais. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, reconhecendo a culpa exclusiva das rés, determinando a devolução integral dos valores pagos e da multa contratual de 10%, mas sem acolher o pedido de indenização moral. Apelações interpostas pelas rés buscando reformar a decisão. II. Questão em discussão 2. Há seis questões em discussão: (i) definir se houve nulidade na intimação da sentença por erro no nome do patrono; (ii) estabelecer se as rés têm legitimidade para responder pelos valores de IPTU e taxas condominiais; (iii) determinar se houve culpa das rés pela rescisão contratual; (iv) avaliar a validade da cláusula contratual de retenção de valores e da restituição parcelada; (v) analisar a obrigação de restituição da comissão de corretagem; e (vi) verificar a aplicabilidade da multa contratual de 10% prevista no contrato. III. Razões de decidir 3. A intimação da sentença integrativa foi realizada corretamente em nome do patrono habilitado, não havendo prejuízo à parte apelante, o que afasta a nulidade pretendida. 4. A legitimidade passiva das rés é reconhecida em razão da responsabilidade solidária existente nas relações de consumo, conforme previsto no art. 7o, parágrafo único, do CDC, por integrarem a cadeia de fornecimento do produto. 5. Fica evidenciada a culpa exclusiva das rés, pois venderam imóvel com matrícula comprometida por promessa de venda anterior a terceiro, impedindo a obtenção de financiamento pelos autores. Tal conduta viola os princípios da boa-fé objetiva e da transparência (CC, art. 422; CDC, arts. 4o, I, e 6o, III). 6. Diante da culpa exclusiva das rés, aplica-se a Súmula 543 do STJ, sendo devida a restituição integral dos valores pagos pelos consumidores, inclusive comissão de corretagem, conforme precedentes do STJ e do TJDFT. 7. A cláusula contratual de retenção de valores e o parcelamento da restituição não se aplicam ao caso em que a rescisão decorre de culpa exclusiva do fornecedor, como na hipótese dos autos. 8. A condenação ao pagamento da multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do preço do imóvel é devida, pois a cláusula penal se justifica como sanção pelo inadimplemento contratual imputável às rés. IV. Dispositivo 9. Rejeitaram-se as preliminares e, no mérito, negou-se provimento aos apelos. Os recorrentes indicam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022, inciso II, do CPC, amparados na negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 8o, 186, 187, 402, 403, 421, 927 e 1.334, §2o, todos do Código Civil, e 32-A, 43-A, 57-A e 67-A, inciso II, todos da Lei 13.786/18, afirmando que não possuem culpa pela rescisão contratual, o que torna lícita a retenção dos valores previstos no acordo ou, ao menos, de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia desembolsada, e indevida a condenação ao pagamento de multa convencional e honorários advocatícios. Alegam, ainda, a desconformidade do acórdão com o Tema 938 do STJ no tocante à restituição da comissão de corretagem e o desacerto na fixação do termo inicial dos juros de mora. Contudo, não apontam os dispositivos afrontados. Pedem, por fim, que todas as publicações sejam realizadas em nome do advogado THIAGO MAHFUZ VEZZI, OAB/DF 47.506. Em contrarrazões, pugna a parte recorrida pelo arbitramento de honorários advocatícios recursais. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas, o preparo é regular e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 1.022, inciso II, do CPC, “na medida em que o Juízo ordinário dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas e apreciou integralmente a controvérsia posta nos autos; não se pode, ademais, confundir julgamento desfavorável ao interesse da parte com negativa ou ausência de prestação jurisdicional” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.190.593/RS, relator Ministro Sérgio Kukina, DJEN 3/10/2025). De igual sorte, não prospera o inconformismo lastreado na aventada afronta aos artigos 8o, 186, 187, 402, 403, 421, 927 e 1.334, §2o, todos do Código Civil, e 32-A, 43-A, 57-A e 67-A, inciso II, todos da Lei 13.786/18, porquanto “A modificação do entendimento do Tribunal de origem demandaria a incursão na seara probatória dos autos e a interpretação das cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7 do STJ” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.648.239/SP, relator Ministro Marco Buzzi, DJEN 30/9/2025). O apelo ainda não logra êxito no que concerne às teses de restituição da comissão de corretagem e fixação do termo inicial dos juros de mora, pois “a falta de indicação precisa e específica do dispositivo de lei federal tido por violado constitui deficiência na fundamentação recursal, motivo pelo qual não é possível conhecer do recurso especial. Incidência, por analogia, da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal (STF)” (AgInt no AREsp n. 1.263.969/SP, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, DJEN 23/9/2025). Ademais, sobre a incidência do Tema 938 do STJ, ressalta-se não haver similitude fática entre os casos, mostrando-se inaplicável na presente demanda a matéria analisada pelo Superior Tribunal de Justiça. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. Por fim, defiro o pedido de publicação nos termos requeridos em ID 75881755. III – Ante o exposto, INADMITO ao recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A031

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0721248-06.2023.8.07.0001 RECORRENTE: SPE ALPHAVILLE BRASILIA ETAPA I EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S.A, CIA SPE BRASIF INCORPORACAO E CONSORCIO ETAPA I RECORRIDO: DEMETRIUS AUGUSTUS GONCALVES, RENATA CRISTINA MORETTI XAVIER GONCALVES, ALPHAVILLE URBANISMO S/A DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IRREGULARIDADES DOCUMENTAIS. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO POR CULPA DO FORNECEDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INCLUSÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. AFASTAMENTO DA RETENÇÃO CONTRATUAL E DO PARCELAMENTO. APELOS IMPROVIDOS. I. Caso em exame 1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote em condomínio residencial, cumulada com pedido de restituição de valores pagos e indenização por danos morais, ajuizada por consumidores em face de empresas do grupo Alphaville. Alegaram que o imóvel possuía pendências impeditivas à obtenção de financiamento — entre elas, matrícula com promessa de venda anterior e dívidas de IPTU e taxas condominiais — não informadas no momento da negociação. Pleitearam a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos (inclusive corretagem) e a condenação das rés por danos morais. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, reconhecendo a culpa exclusiva das rés, determinando a devolução integral dos valores pagos e da multa contratual de 10%, mas sem acolher o pedido de indenização moral. Apelações interpostas pelas rés buscando reformar a decisão. II. Questão em discussão 2. Há seis questões em discussão: (i) definir se houve nulidade na intimação da sentença por erro no nome do patrono; (ii) estabelecer se as rés têm legitimidade para responder pelos valores de IPTU e taxas condominiais; (iii) determinar se houve culpa das rés pela rescisão contratual; (iv) avaliar a validade da cláusula contratual de retenção de valores e da restituição parcelada; (v) analisar a obrigação de restituição da comissão de corretagem; e (vi) verificar a aplicabilidade da multa contratual de 10% prevista no contrato. III. Razões de decidir 3. A intimação da sentença integrativa foi realizada corretamente em nome do patrono habilitado, não havendo prejuízo à parte apelante, o que afasta a nulidade pretendida. 4. A legitimidade passiva das rés é reconhecida em razão da responsabilidade solidária existente nas relações de consumo, conforme previsto no art. 7o, parágrafo único, do CDC, por integrarem a cadeia de fornecimento do produto. 5. Fica evidenciada a culpa exclusiva das rés, pois venderam imóvel com matrícula comprometida por promessa de venda anterior a terceiro, impedindo a obtenção de financiamento pelos autores. Tal conduta viola os princípios da boa-fé objetiva e da transparência (CC, art. 422; CDC, arts. 4o, I, e 6o, III). 6. Diante da culpa exclusiva das rés, aplica-se a Súmula 543 do STJ, sendo devida a restituição integral dos valores pagos pelos consumidores, inclusive comissão de corretagem, conforme precedentes do STJ e do TJDFT. 7. A cláusula contratual de retenção de valores e o parcelamento da restituição não se aplicam ao caso em que a rescisão decorre de culpa exclusiva do fornecedor, como na hipótese dos autos. 8. A condenação ao pagamento da multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do preço do imóvel é devida, pois a cláusula penal se justifica como sanção pelo inadimplemento contratual imputável às rés. IV. Dispositivo 9. Rejeitaram-se as preliminares e, no mérito, negou-se provimento aos apelos. Os recorrentes indicam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 1.022, inciso II, do CPC, amparados na negativa de prestação jurisdicional; b) artigos 8o, 186, 187, 402, 403, 421, 927 e 1.334, §2o, todos do Código Civil, e 32-A, 43-A, 57-A e 67-A, inciso II, todos da Lei 13.786/18, afirmando que não possuem culpa pela rescisão contratual, o que torna lícita a retenção dos valores previstos no acordo ou, ao menos, de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia desembolsada, e indevida a condenação ao pagamento de multa convencional e honorários advocatícios. Alegam, ainda, a desconformidade do acórdão com o Tema 938 do STJ no tocante à restituição da comissão de corretagem e o desacerto na fixação do termo inicial dos juros de mora. Contudo, não apontam os dispositivos afrontados. Pedem, por fim, que todas as publicações sejam realizadas em nome do advogado THIAGO MAHFUZ VEZZI, OAB/DF 47.506. Em contrarrazões, pugna a parte recorrida pelo arbitramento de honorários advocatícios recursais. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas, o preparo é regular e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 1.022, inciso II, do CPC, “na medida em que o Juízo ordinário dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas e apreciou integralmente a controvérsia posta nos autos; não se pode, ademais, confundir julgamento desfavorável ao interesse da parte com negativa ou ausência de prestação jurisdicional” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.190.593/RS, relator Ministro Sérgio Kukina, DJEN 3/10/2025). De igual sorte, não prospera o inconformismo lastreado na aventada afronta aos artigos 8o, 186, 187, 402, 403, 421, 927 e 1.334, §2o, todos do Código Civil, e 32-A, 43-A, 57-A e 67-A, inciso II, todos da Lei 13.786/18, porquanto “A modificação do entendimento do Tribunal de origem demandaria a incursão na seara probatória dos autos e a interpretação das cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7 do STJ” (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.648.239/SP, relator Ministro Marco Buzzi, DJEN 30/9/2025). O apelo ainda não logra êxito no que concerne às teses de restituição da comissão de corretagem e fixação do termo inicial dos juros de mora, pois “a falta de indicação precisa e específica do dispositivo de lei federal tido por violado constitui deficiência na fundamentação recursal, motivo pelo qual não é possível conhecer do recurso especial. Incidência, por analogia, da Súmula 284 do Supremo Tribunal Federal (STF)” (AgInt no AREsp n. 1.263.969/SP, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, DJEN 23/9/2025). Ademais, sobre a incidência do Tema 938 do STJ, ressalta-se não haver similitude fática entre os casos, mostrando-se inaplicável na presente demanda a matéria analisada pelo Superior Tribunal de Justiça. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. Por fim, defiro o pedido de publicação nos termos requeridos em ID 75881755. III – Ante o exposto, INADMITO ao recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A031