Tribunal: TJDFT
Processo: 0715627-46.2024.8.07.0016
Órgão julgador: EDI MARIA COUTINHO BIZZI
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-03-10
Data de publicação: 2025-03-21

Ementa:
RECURSO INOMINADO. DIALETICIDADE RECURSAL OBSERVADA. DOCUMENTO JUNTADO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO. APRECIAÇÃO INVIABILIZADA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA PROMISSÁRIA VENDEDORA. INTERVENÇÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DESNECESSÁRIA. CONSUMIDOR. APLICAÇÃO DO CDC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. VALOR DE ALUGUEL DE IMÓVEL ANÁLOGO. QUANTUM ADEQUADO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Atende a dialeticidade imposta pelos incisos I e II do art. 1.010 do Código de Processo Civil o recurso que contém razões de fato e de direito sintonizadas com a sentença proferida. Preliminar suscitada em contrarrazões da parte autora rejeitada.
2. De acordo com o art. 435 do CPC é lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados, ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos. Se o comprovante de pagamento dos juros moratórios de fevereiro e março de 2024 estava à disposição dos autores durante a instrução do processo, é extemporânea a sua juntada na fase recursal (ID 68415146, pág. 3). Recurso da parte autora parcialmente conhecido.
3. As empresas contratadas, às quais é atribuído o atraso na conclusão da obra, estão legitimadas para figurar no feito no qual o adquirente do imóvel pede lucros cessantes e ressarcimento dos juros de obra. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
4. Desnecessária a intervenção da Caixa Econômica Federal na demanda se o adquirente não atribui falha à instituição financeira, cabendo à construtora/incorporadora que descumpriu as condições contratuais responder pelos prejuízos suportados pelo consumidor.
5. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A ratio subjacente a esse dispositivo se funda na necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
6. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/4/2023, com tolerância de 180 dias (ID 68414797, pág. 1 e cláusula 21).
7. Se o contrato de compra e venda foi firmado em outubro de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, constituíram fortuito interno.
8. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...). 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
9. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância (estabelecido no pré-contrato) até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra que foi obrigado a pagar ao agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
10. Na hipótese, o imóvel haveria de ser entregue em 30/10/2023, já computados os 180 dias de tolerância, e foi entregue somente em fevereiro de 2024. Assim, é devida a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do bem na forma definida na sentença.
11. O quantum fixado a título de lucros cessantes não deve ser arbitrado com base no valor do aluguel pago durante o atraso na entrega do imóvel, uma vez que os imóveis não necessariamente possuem as mesmas características. Nesse cenário, merece prestígio a sentença que determinou a aplicação do percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel.
12. As circunstâncias do caso concreto não indicam a ocorrência de dano moral indenizável. Nesse sentido: “o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico”. (AgInt no AREsp n. 1.999.359/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023).
13. Recurso da parte autora parcialmente conhecido. Recurso da parte ré conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, desprovidos. Relatório em separado.
14. Recorrentes condenados a pagar as custas processuais e honorários advocatícios de 10% da condenação. Em relação aos autores, a exigibilidade fica suspensa, em razão da gratuidade de justiça que ora defiro.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. DIALETICIDADE RECURSAL OBSERVADA. DOCUMENTO JUNTADO NO ATO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO. APRECIAÇÃO INVIABILIZADA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA PROMISSÁRIA VENDEDORA. INTERVENÇÃO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA DESNECESSÁRIA. CONSUMIDOR. APLICAÇÃO DO CDC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. VALOR DE ALUGUEL DE IMÓVEL ANÁLOGO. QUANTUM ADEQUADO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Atende a dialeticidade imposta pelos incisos I e II do art. 1.010 do Código de Processo Civil o recurso que contém razões de fato e de direito sintonizadas com a sentença proferida. Preliminar suscitada em contrarrazões da parte autora rejeitada.
2. De acordo com o art. 435 do CPC é lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos articulados, ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos. Se o comprovante de pagamento dos juros moratórios de fevereiro e março de 2024 estava à disposição dos autores durante a instrução do processo, é extemporânea a sua juntada na fase recursal (ID 68415146, pág. 3). Recurso da parte autora parcialmente conhecido.
3. As empresas contratadas, às quais é atribuído o atraso na conclusão da obra, estão legitimadas para figurar no feito no qual o adquirente do imóvel pede lucros cessantes e ressarcimento dos juros de obra. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
4. Desnecessária a intervenção da Caixa Econômica Federal na demanda se o adquirente não atribui falha à instituição financeira, cabendo à construtora/incorporadora que descumpriu as condições contratuais responder pelos prejuízos suportados pelo consumidor.
5. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A ratio subjacente a esse dispositivo se funda na necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
6. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/4/2023, com tolerância de 180 dias (ID 68414797, pág. 1 e cláusula 21).
7. Se o contrato de compra e venda foi firmado em outubro de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, constituíram fortuito interno.
8. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...). 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
9. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância (estabelecido no pré-contrato) até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra que foi obrigado a pagar ao agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
10. Na hipótese, o imóvel haveria de ser entregue em 30/10/2023, já computados os 180 dias de tolerância, e foi entregue somente em fevereiro de 2024. Assim, é devida a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do bem na forma definida na sentença.
11. O quantum fixado a título de lucros cessantes não deve ser arbitrado com base no valor do aluguel pago durante o atraso na entrega do imóvel, uma vez que os imóveis não necessariamente possuem as mesmas características. Nesse cenário, merece prestígio a sentença que determinou a aplicação do percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel.
12. As circunstâncias do caso concreto não indicam a ocorrência de dano moral indenizável. Nesse sentido: “o simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico”. (AgInt no AREsp n. 1.999.359/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023).
13. Recurso da parte autora parcialmente conhecido. Recurso da parte ré conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, desprovidos. Relatório em separado.
14. Recorrentes condenados a pagar as custas processuais e honorários advocatícios de 10% da condenação. Em relação aos autores, a exigibilidade fica suspensa, em razão da gratuidade de justiça que ora defiro.