Tribunal: TJDFT
Processo: 0700234-61.2025.8.07.9000
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-21
Data de publicação: 2025-06-06

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em sede de cumprimento de sentença, que indeferiu o pedido de penhora de bem imóvel cuja propriedade foi consolidada pela Caixa Econômica Federal, credora fiduciária. O agravante pretendia redirecionar a execução à instituição financeira e declinar a competência para a Justiça Federal, sob o argumento de que a dívida condominial tem natureza propter rem. A decisão agravada afirmou que a responsabilidade pelos débitos condominiais anteriores à consolidação da propriedade e à imissão na posse recai exclusivamente sobre o devedor fiduciante.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se a Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária, deve responder pelos débitos condominiais vencidos anteriormente à consolidação da propriedade e à imissão na posse do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A responsabilidade pelos encargos condominiais incidentes sobre imóvel alienado fiduciariamente permanece com o devedor fiduciante até que ocorra a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e a imissão deste na posse direta do bem, conforme dispõe o art. 27, § 8o, da Lei n. 9.514/1997 e o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil.
4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao afirmar que a natureza propter rem das dívidas condominiais não autoriza a responsabilização automática do credor fiduciário por débitos vencidos antes da sua imissão na posse do imóvel.
5. A imissão na posse marca o início da relação jurídica entre o credor fiduciário e o condomínio, a partir da qual passam a incidir as obrigações relacionadas ao bem, inclusive as de natureza condominial.
6. A mera consolidação da propriedade, sem a correspondente imissão na posse, não transfere ao credor fiduciário a responsabilidade pelos débitos anteriores, mantendo-se o fiduciante como responsável.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
1. O credor fiduciário não responde pelos débitos condominiais vencidos antes da imissão na posse do imóvel consolidado em seu favor.
2. A responsabilidade pelas taxas condominiais vencidas até a consolidação da posse em favor do credor fiduciário é do devedor fiduciante.

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 8o; Código Civil, art. 1.368-B, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.140.671, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe 05.09.2024; STJ, REsp n. 2.036.289/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 18.04.2023; TJDFT, Acórdão n. 1828769, 0746922-86.2023.8.07.0000, Rel. Des. Mauricio Silva Miranda, j. 06.03.2024.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE ANTERIOR À IMISSÃO NA POSSE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em sede de cumprimento de sentença, que indeferiu o pedido de penhora de bem imóvel cuja propriedade foi consolidada pela Caixa Econômica Federal, credora fiduciária. O agravante pretendia redirecionar a execução à instituição financeira e declinar a competência para a Justiça Federal, sob o argumento de que a dívida condominial tem natureza propter rem. A decisão agravada afirmou que a responsabilidade pelos débitos condominiais anteriores à consolidação da propriedade e à imissão na posse recai exclusivamente sobre o devedor fiduciante.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se a Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária, deve responder pelos débitos condominiais vencidos anteriormente à consolidação da propriedade e à imissão na posse do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A responsabilidade pelos encargos condominiais incidentes sobre imóvel alienado fiduciariamente permanece com o devedor fiduciante até que ocorra a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e a imissão deste na posse direta do bem, conforme dispõe o art. 27, § 8o, da Lei n. 9.514/1997 e o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil.
4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao afirmar que a natureza propter rem das dívidas condominiais não autoriza a responsabilização automática do credor fiduciário por débitos vencidos antes da sua imissão na posse do imóvel.
5. A imissão na posse marca o início da relação jurídica entre o credor fiduciário e o condomínio, a partir da qual passam a incidir as obrigações relacionadas ao bem, inclusive as de natureza condominial.
6. A mera consolidação da propriedade, sem a correspondente imissão na posse, não transfere ao credor fiduciário a responsabilidade pelos débitos anteriores, mantendo-se o fiduciante como responsável.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
1. O credor fiduciário não responde pelos débitos condominiais vencidos antes da imissão na posse do imóvel consolidado em seu favor.
2. A responsabilidade pelas taxas condominiais vencidas até a consolidação da posse em favor do credor fiduciário é do devedor fiduciante.

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 8o; Código Civil, art. 1.368-B, parágrafo único. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.140.671, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe 05.09.2024; STJ, REsp n. 2.036.289/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 18.04.2023; TJDFT, Acórdão n. 1828769, 0746922-86.2023.8.07.0000, Rel. Des. Mauricio Silva Miranda, j. 06.03.2024.