Tribunal: TJDFT
Processo: 0703614-55.2023.8.07.0014
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-10
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Direito do consumidor. Apelação cível. Ação DE RESCISÃO CONTRATUAL. LOTEAMENTO IRREGULAR. NULIDADE ABSOLUTA DO NEGÓCIO JURÍDICO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 166, II, DO CC C/C ART. 37, DA LEI No 6.766/1979. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL. REJEIÇÃO. DOCUMENTOS MÍNIMOS. QUESTÃO DE SUFICIÊNCIA PROBATÓRIA QUE SE RESOLVE NO MÉRITO. RESTITUIÇÃO AO STATUS QUO ANTE. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO EFETIVO DESEMBOLSO. ÔNUS DO AUTOR. AUSÊNCIA DE PROVA DE PAGAMENTO DO VALOR PERSEGUIDO. INTIMAÇÃO PARA EMENDA NÃO ATENDIDA. EXCESSO CONDENATÓRIO CONFIGURADO. ADEQUAÇÃO DO QUANTUM. EFEITO DEVOLUTIVO NA SUA PROFUNDIDADE. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.013, § 1o, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível objetivando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial para declarar a nulidade dos contratos firmados entre as partes, bem como condenar a parte ré apelante a restituir aos autores a quantia de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais) em favor do primeiro requerente e R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) em favor do segundo requerente.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se a se a petição inicial seria inepta, por ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação (art. 320, do CPC) — notadamente comprovantes de pagamento — e, em consequência, se caberia a extinção do feito sem resolução de mérito. Superada essa questão, importa definir ainda se, diante da nulidade absoluta do contrato, há elementos suficientes para determinar a restituição integral dos valores alegadamente pagos, especialmente o montante de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais) imputado à aquisição das unidades “K” e “I”.
III. Razões de decidir
3. A inépcia da inicial é vício de natureza formal, restrito à peça de ingresso, e que somente se caracteriza nas hipóteses taxativamente previstas no art. 330, § 1o, do Código de Processo Civil, notadamente quando a narração dos fatos for ininteligível, contraditória ou não decorrer logicamente a conclusão dos pedidos, ou quando ausente pedido ou causa de pedir. No caso concreto, verifica-se que o d. juízo a quo determinou a emenda da inicial, possibilitando a complementação documental pelos autores. Estes, por sua vez, apresentaram petição de emenda com documentação adicional, ainda que de forma incompleta. A parte ré pôde exercer, sem qualquer cerceamento, o seu direito de defesa, inclusive renovando, em momento posterior, a crítica à insuficiência dos documentos. Ou seja, embora não se possa negar que a emenda não foi cumprida em sua plenitude — sobretudo quanto ao comprovante de pagamento do valor de R$ 400.000,00 —, tal circunstância não impede a identificação da lide nem obsta o exercício da defesa, deslocando-se o debate para o âmbito probatório, e não para o terreno da inépcia formal. Assim, a discussão acerca da suficiência ou não da prova para lastrear a condenação não se confunde com inépcia da inicial, constituindo matéria de mérito submetida ao regime do art. 373, do CPC.
4. Do conjunto probatório, resulta que os contratos dizem respeito à aquisição de frações ideais de gleba localizada em área sem prévia regularização e sem registro de parcelamento junto ao Cartório de Registro de Imóveis, em frontal colisão com as exigências da Lei n.o 6.766/1979. O art. 37 da referida lei veda expressamente a venda ou promessa de venda de lotes em loteamentos ou desmembramentos não registrados. Nessas hipóteses, a jurisprudência tem sido firme em reconhecer a nulidade absoluta dos contratos, à luz do art. 166, II, do Código Civil, por ilicitude do objeto, porquanto o negócio jurídico, ao viabilizar a comercialização de lotes em parcelamento irregular, afronta a ordem pública urbanística (art. 182, da CF/1988). Logo, correta a conclusão do juízo de origem ao declarar a nulidade das avenças firmadas entre as partes, impondo-se, em princípio, o retorno das partes ao estado anterior (status quo ante), com a restituição dos valores comprovadamente desembolsados pelos autores.
5. Ao reexaminar os autos, verifica-se que apenas o valor de R$ 200.000,00 conta com comprovante de pagamento idôneo enquanto não há qualquer documento que comprove, de forma objetiva, o desembolso do montante de R$ 400.000,00. É certo que o contrato juntado aos autos faz referência ao valor de R$ 400.000,00 como preço pactuado (cláusula 2a), mas o valor nominal previsto em contrato não se confunde com o efetivo pagamento, que constitui fato diverso e autônomo. A celebração do contrato demonstra que as partes ajustaram determinado preço; já a quitação total ou parcial desse preço é fato que depende de prova específica.
6. No caso em epígrafe, a dinâmica processual revela que: a) os autores alegaram ter pago R$ 400.000,00 e R$ 200.000,00, respectivamente; b) apenas o pagamento de R$ 200.000,00 foi demonstrado mediante comprovante anexado aos autos; c) diante da alegação de ausência de documentos indispensáveis, o juízo de origem determinou expressamente a emenda da inicial, com a juntada de documentos complementares; d) os autores foram intimados e apresentaram nova petição de emenda, mas não trouxeram qualquer comprovante específico do pagamento de R$ 400.000,00; (e) a partir de então, a apelante passou a impugnar pontualmente a falta de prova desse pagamento, insistindo na ausência de documentos que comprovassem a alegada quitação do valor integral.
7. Não se pode, portanto, presumir, em favor dos autores, o pagamento integral dos R$ 400.000,00 apenas porque o contrato faz referência a esse valor, mormente quando: (i) não há comprovação bancária ou recibo; (ii) o juízo de origem oportunizou a emenda, (iii) os autores permaneceram inertes quanto à juntada do comprovante; e (iv) a parte ré passou a impugnar explicitamente a ausência de prova desse pagamento. Diante disso, a condenação à restituição do valor de R$ 400.000,00, tal como posta na sentença, carece de suporte probatório mínimo, configurando excesso condenatório a ser corrigido em sede recursal.
8. O exame da suficiência probatória relativa ao quantum da condenação se insere no âmbito do efeito devolutivo da apelação, em sua profundidade, nos termos do art. 1.013, caput e § 1o, do CPC. Com efeito, ao postular a extinção do processo sem resolução do mérito, sob o argumento de inépcia da inicial, a parte ré devolveu ao Tribunal (tantum devolutum quantum appellatum) o capítulo da sentença atinente à própria condenação, autorizando o reexame das questões de fato e de direito que lhe são conexas, inclusive quanto à compatibilidade entre a prova produzida e a extensão da condenação imposta. Nessa perspectiva, não está o órgão julgador vinculado aos exatos fundamentos jurídicos veiculados pela parte, podendo, ao reexaminar o capítulo devolvido, reconhecer excesso condenatório ou ausência de prova suficiente para determinado aspecto da condenação, ainda que por fundamento diverso daquele invocado pelo recorrente, desde que respeitados os limites objetivos e subjetivos do recurso.
IV. Dispositivo
9. Recurso conhecido e parcialmente provido para restringir a condenação à restituição dos valores comprovadamente pagos, limitando-a ao montante de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais). No mais, mantidos os demais termos da sentença.
_________
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 182; CPC, arts. 4o, 6o, 320, 321, 330, § 1o, 373, I, 375, 485, I, 1.013, § 1o; CC, art. 166, II e 884; Lei no 6.766/1979, art. 37.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1356173, APC 0718272-31.2020.8.07.0001, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 14/07/2021, publicado no DJe: 28/07/2021.

Inteiro teor:
Direito do consumidor. Apelação cível. Ação DE RESCISÃO CONTRATUAL. LOTEAMENTO IRREGULAR. NULIDADE ABSOLUTA DO NEGÓCIO JURÍDICO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 166, II, DO CC C/C ART. 37, DA LEI No 6.766/1979. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL. REJEIÇÃO. DOCUMENTOS MÍNIMOS. QUESTÃO DE SUFICIÊNCIA PROBATÓRIA QUE SE RESOLVE NO MÉRITO. RESTITUIÇÃO AO STATUS QUO ANTE. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO EFETIVO DESEMBOLSO. ÔNUS DO AUTOR. AUSÊNCIA DE PROVA DE PAGAMENTO DO VALOR PERSEGUIDO. INTIMAÇÃO PARA EMENDA NÃO ATENDIDA. EXCESSO CONDENATÓRIO CONFIGURADO. ADEQUAÇÃO DO QUANTUM. EFEITO DEVOLUTIVO NA SUA PROFUNDIDADE. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.013, § 1o, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Apelação cível objetivando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial para declarar a nulidade dos contratos firmados entre as partes, bem como condenar a parte ré apelante a restituir aos autores a quantia de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais) em favor do primeiro requerente e R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) em favor do segundo requerente.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em saber se a se a petição inicial seria inepta, por ausência de documentos indispensáveis à propositura da ação (art. 320, do CPC) — notadamente comprovantes de pagamento — e, em consequência, se caberia a extinção do feito sem resolução de mérito. Superada essa questão, importa definir ainda se, diante da nulidade absoluta do contrato, há elementos suficientes para determinar a restituição integral dos valores alegadamente pagos, especialmente o montante de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais) imputado à aquisição das unidades “K” e “I”.
III. Razões de decidir
3. A inépcia da inicial é vício de natureza formal, restrito à peça de ingresso, e que somente se caracteriza nas hipóteses taxativamente previstas no art. 330, § 1o, do Código de Processo Civil, notadamente quando a narração dos fatos for ininteligível, contraditória ou não decorrer logicamente a conclusão dos pedidos, ou quando ausente pedido ou causa de pedir. No caso concreto, verifica-se que o d. juízo a quo determinou a emenda da inicial, possibilitando a complementação documental pelos autores. Estes, por sua vez, apresentaram petição de emenda com documentação adicional, ainda que de forma incompleta. A parte ré pôde exercer, sem qualquer cerceamento, o seu direito de defesa, inclusive renovando, em momento posterior, a crítica à insuficiência dos documentos. Ou seja, embora não se possa negar que a emenda não foi cumprida em sua plenitude — sobretudo quanto ao comprovante de pagamento do valor de R$ 400.000,00 —, tal circunstância não impede a identificação da lide nem obsta o exercício da defesa, deslocando-se o debate para o âmbito probatório, e não para o terreno da inépcia formal. Assim, a discussão acerca da suficiência ou não da prova para lastrear a condenação não se confunde com inépcia da inicial, constituindo matéria de mérito submetida ao regime do art. 373, do CPC.
4. Do conjunto probatório, resulta que os contratos dizem respeito à aquisição de frações ideais de gleba localizada em área sem prévia regularização e sem registro de parcelamento junto ao Cartório de Registro de Imóveis, em frontal colisão com as exigências da Lei n.o 6.766/1979. O art. 37 da referida lei veda expressamente a venda ou promessa de venda de lotes em loteamentos ou desmembramentos não registrados. Nessas hipóteses, a jurisprudência tem sido firme em reconhecer a nulidade absoluta dos contratos, à luz do art. 166, II, do Código Civil, por ilicitude do objeto, porquanto o negócio jurídico, ao viabilizar a comercialização de lotes em parcelamento irregular, afronta a ordem pública urbanística (art. 182, da CF/1988). Logo, correta a conclusão do juízo de origem ao declarar a nulidade das avenças firmadas entre as partes, impondo-se, em princípio, o retorno das partes ao estado anterior (status quo ante), com a restituição dos valores comprovadamente desembolsados pelos autores.
5. Ao reexaminar os autos, verifica-se que apenas o valor de R$ 200.000,00 conta com comprovante de pagamento idôneo enquanto não há qualquer documento que comprove, de forma objetiva, o desembolso do montante de R$ 400.000,00. É certo que o contrato juntado aos autos faz referência ao valor de R$ 400.000,00 como preço pactuado (cláusula 2a), mas o valor nominal previsto em contrato não se confunde com o efetivo pagamento, que constitui fato diverso e autônomo. A celebração do contrato demonstra que as partes ajustaram determinado preço; já a quitação total ou parcial desse preço é fato que depende de prova específica.
6. No caso em epígrafe, a dinâmica processual revela que: a) os autores alegaram ter pago R$ 400.000,00 e R$ 200.000,00, respectivamente; b) apenas o pagamento de R$ 200.000,00 foi demonstrado mediante comprovante anexado aos autos; c) diante da alegação de ausência de documentos indispensáveis, o juízo de origem determinou expressamente a emenda da inicial, com a juntada de documentos complementares; d) os autores foram intimados e apresentaram nova petição de emenda, mas não trouxeram qualquer comprovante específico do pagamento de R$ 400.000,00; (e) a partir de então, a apelante passou a impugnar pontualmente a falta de prova desse pagamento, insistindo na ausência de documentos que comprovassem a alegada quitação do valor integral.
7. Não se pode, portanto, presumir, em favor dos autores, o pagamento integral dos R$ 400.000,00 apenas porque o contrato faz referência a esse valor, mormente quando: (i) não há comprovação bancária ou recibo; (ii) o juízo de origem oportunizou a emenda, (iii) os autores permaneceram inertes quanto à juntada do comprovante; e (iv) a parte ré passou a impugnar explicitamente a ausência de prova desse pagamento. Diante disso, a condenação à restituição do valor de R$ 400.000,00, tal como posta na sentença, carece de suporte probatório mínimo, configurando excesso condenatório a ser corrigido em sede recursal.
8. O exame da suficiência probatória relativa ao quantum da condenação se insere no âmbito do efeito devolutivo da apelação, em sua profundidade, nos termos do art. 1.013, caput e § 1o, do CPC. Com efeito, ao postular a extinção do processo sem resolução do mérito, sob o argumento de inépcia da inicial, a parte ré devolveu ao Tribunal (tantum devolutum quantum appellatum) o capítulo da sentença atinente à própria condenação, autorizando o reexame das questões de fato e de direito que lhe são conexas, inclusive quanto à compatibilidade entre a prova produzida e a extensão da condenação imposta. Nessa perspectiva, não está o órgão julgador vinculado aos exatos fundamentos jurídicos veiculados pela parte, podendo, ao reexaminar o capítulo devolvido, reconhecer excesso condenatório ou ausência de prova suficiente para determinado aspecto da condenação, ainda que por fundamento diverso daquele invocado pelo recorrente, desde que respeitados os limites objetivos e subjetivos do recurso.
IV. Dispositivo
9. Recurso conhecido e parcialmente provido para restringir a condenação à restituição dos valores comprovadamente pagos, limitando-a ao montante de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais). No mais, mantidos os demais termos da sentença.
_________
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 182; CPC, arts. 4o, 6o, 320, 321, 330, § 1o, 373, I, 375, 485, I, 1.013, § 1o; CC, art. 166, II e 884; Lei no 6.766/1979, art. 37.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1356173, APC 0718272-31.2020.8.07.0001, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 14/07/2021, publicado no DJe: 28/07/2021.