Tribunal: TJDFT
Processo: 0793279-42.2024.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-10-28
Data de publicação: 2025-11-05

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. PROCESSO CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE CONTRATAÇÃO E REALIZAÇÃO DOS SERVIÇOS. NEGÓCIO NÃO CONCRETIZADO POR VÍCIO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelo RÉUS em face da sentença que julgou procedentes os pedidos da inicial "para CONDENAR os réus a pagarem ao autor, solidariamente, a quantia de R$ 24.000,00, correspondente à comissão de corretagem (6%), corrigida monetariamente pelo INPC desde o ajuizamento da ação. A contar da citação, com a entrada em vigor da Lei 14.905/24 (agosto de 2024), o valor deverá ser atualizado pela taxa legal (SELIC - IPCA)."
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 74377509). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, os recorrentes alegam preliminar de ilegitimidade passiva, pois os compradores não são responsáveis pela corretagem, salvo previsão contratual expressa, que não é o caso. Argumentam que a obrigação tradicionalmente é do vendedor. Asseveram que não houve prestação do serviço de corretagem. Esclarecem que Recorrido apenas apresentou o imóvel, não intermediou efetivamente a transação, tanto que não verificou a documentação e regularidade do bem, atuando apenas como testemunha. Informa que o negócio não foi concretizado por irregularidades documentais do imóvel e da impossibilidade jurídica de alienação do bem. Por tais motivos solicitaram a desistência do negócio, não se tratando de mero arrependimento. Ressaltam que no distrato restou consignado a extinção de todas as obrigações, tendo o autor assinado como testemunha, não havendo ressalva no documento da obrigação de pagamento de corretagem.
4. Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 74377514)
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar se é devida a comissão de corretagem.
III. Razões de decidir
6. A relação jurídica entre as partes é de natureza igualitária. Aplica-se ao caso as disposições do Código Civil, demais leis civis.
7. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, com amparo na Teoria da Asserção, segundo a qual o exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações do autor. Assim, há legitimidade passiva das rés, porquanto são apontadas como responsáveis pelo pagamento da comissão de corretagem. Preliminar rejeitada.
8. Narra o autor que "intermediou a compra e venda do imóvel Lote **, Chácara ***, Conjunto 04, Setor Habitacional Arniqueira. Consoante pode ser observado do contrato em anexo, o imóvel foi vendido pelo valor total de R$ 400.000,00, tendo o autor atuado como corretor. Contudo, após a formalização do negócio, os compradores Webe e Thauana, acabaram por desistir do negócio, consoante contrato de distrato encartado. Assim, acabou por incidir na espécie o que reza a Cláusula Nona do contrato de cessão de direitos. Não fosse isso, também é devido o percentual de comissionamento do corretor, o qual prestou o todo o trabalho e não teve pela desistência."
9. Os réus por sua vez relatam que "o requerente não prestou quaisquer serviços de corretagem aos Requeridos pois tão somente os levou até o imóvel para uma visita e nada além disso. Inobstante, toda a formalização da negociação se deu diretamente entre os Requeridos e os proprietários do imóvel conforme se verifica pelo contrato acostado." Ressaltam que " não tinham ciência de que o Requerente era corretor e ainda, inexiste qualquer documento acostado ao feito que comprove seu registro no órgão que regulamente a profissão (CRECI/DF). Ademais, ainda que assim não fosse, o mero acompanhamento em visita no imóvel não é capaz de configurar a prestação de serviços de corretagem aos Requeridos. Outrossim, tivesse o Requerente atuado como corretor, não se poderia atribuir a imputação de pagamento de serviços, pois sequer verificou as certidões do imóvel ou dos vendedores, sequer apresentou a real a situação do bem, limitando-se a acompanhar os Requeridos até o local sem qualquer atuação efetiva na intermediação da negociação".
10. Das provas coligidas aos autos, verifica-se que o autor apresentou partes de uma conversa por aplicativo do grupo "Negociação 53" e com a autora; em 14 de agosto de 2024 foi assinado o Instrumento Particular de Cessão de Direitos, entre os réus e terceiros, referentes ao imóvel localizado no conjunto 04, Setor Habitacional, Arniqueira/DF. Consta na Cláusula Nona do contrato que "a parte que desistir voluntariamente da transação ora avançada, ou der causa à sua não efetivação, pagará em favor da outra parte inocente multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do imóvel acrescido dos honorários de corretagem" (ID 74377460 - Pág. 3 ). O autor assina o documento como testemunha. Em 16/08/2024, foi realizado o distrato, restando consignado no item 2 que "ficarão extintos todos os direitos e todas as obrigações referentes ao imóvel."(ID 74377461 - Pág. 1)
11. Verifica-se que no caso a desistência do negócio pelo réus, promitentes compradores, ocorreu por irregularidade na documentação e na impossibilidade de alienação do bem diante das pendências financeiras do proprietários.
12. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. (art. 725, C.C.).
13. "A corretagem é, pois, um contrato típico, devido à sua expressa previsão no estatuto civil e marcado pela onerosidade, porque o corretor recebe remuneração pela obra que realiza, ainda que não consiga concluir o negócio por fatores que não dizem respeito à sua atuação, como o arrependimento de uma das partes." (NANNI, Giovanni. Capítulo XIII. Da Corretagem In: NANNI, Giovanni. Comentários ao Código Civil - Ed. 2023. São Paulo (SP): Editora Revista dos Tribunais. 2023. Disponível em https:\www.jusbrasil.com.br/doutrina/comentários-ao-codigo-civil-ed-2023/1929472361. Acesso em: 24 de fevereiro de 2025).
14. Da conversa por aplicativo acostada aos autos, o autor declara que prestação a assistência com "documento, lote, obra, arquiteto"(ID 74377468). Contudo não acostou aos autos nenhum destes documentos, e quando os enviou aos réu, tampouco apresentou o contrato firmado com os autores, ou com os proprietários do imóvel negociado. Destaca-se que o autor sequer juntou a integra das conversas com os réus a demonstrar que exercia a mediação do contrato entre vendedor e comprador e que forneceu a documentação indicada na conversa. O autor sequer esclareceu como ocorreu a sua aproximação com os réus.
15. A mera alegação que prestou o serviço de corretagem, por si só, não é suficiente para comprovar a atividade de intermediação.
16. No caso, não há provas irrefutáveis de que o autor tenha prestado efetivamente o serviço de corretagem, como análise documental, verificação da regularidade do imóvel, ou intermediação formal da negociação (art. 373, I, CPC).
17. Destaca-se que no caso, a desistência do negócios pelos réus, promitentes compradores, ocorreu em razão de dívidas dos proprietários. Os réus alegam que somente após a assinatura da cessão de direitos, obtiveram a informação de tais débitos, argumento não refutado pelo autor.
18. A despeito do autor alegar que forneceu a documentação necessária para os réus não comprovou nos autos quando e quais documentos lhes foram entregues (art. 373,I, CPC).
19. A responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem recai, como regra geral, sobre o vendedor do imóvel, salvo convenção expressa em sentido contrário.
20. No presente caso, inexiste qualquer documento que transfira aos recorrentes (compradores) a obrigação de pagar comissão de corretagem ao recorrido.
21. O negócio foi rescindido em menos de 02(dois) dias após a assinatura, sem o pagamento de qual valor, não por arrependimento imotivado dos compradores, mas devido à descoberta de irregularidades que impediam a alienação do imóvel. Os próprios vendedores concordaram com o distrato amigável, sem imposição de qualquer penalidade.
22. O distrato firmado em 16/08/2024 estabeleceu expressamente que "ficarão extintos todos os direitos e todas as obrigações referentes ao imóvel". O próprio recorrido assinou este documento como testemunha, concordando com a extinção de todas as obrigações, inclusive eventuais comissões.
23. Pelo exposto, não demonstrando o autor o fato constitutivo do seu direito impõe-se a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos da inicial.
IV. Dispositivo e tese
24. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. Provido para julgar improcedentes os pedidos da inicial.
25. Vencedores os recorrentes, não há condenação ao pagamento das custas e honorários de sucumbência.
26. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. PROCESSO CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE CONTRATAÇÃO E REALIZAÇÃO DOS SERVIÇOS. NEGÓCIO NÃO CONCRETIZADO POR VÍCIO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelo RÉUS em face da sentença que julgou procedentes os pedidos da inicial "para CONDENAR os réus a pagarem ao autor, solidariamente, a quantia de R$ 24.000,00, correspondente à comissão de corretagem (6%), corrigida monetariamente pelo INPC desde o ajuizamento da ação. A contar da citação, com a entrada em vigor da Lei 14.905/24 (agosto de 2024), o valor deverá ser atualizado pela taxa legal (SELIC - IPCA)."
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 74377509). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, os recorrentes alegam preliminar de ilegitimidade passiva, pois os compradores não são responsáveis pela corretagem, salvo previsão contratual expressa, que não é o caso. Argumentam que a obrigação tradicionalmente é do vendedor. Asseveram que não houve prestação do serviço de corretagem. Esclarecem que Recorrido apenas apresentou o imóvel, não intermediou efetivamente a transação, tanto que não verificou a documentação e regularidade do bem, atuando apenas como testemunha. Informa que o negócio não foi concretizado por irregularidades documentais do imóvel e da impossibilidade jurídica de alienação do bem. Por tais motivos solicitaram a desistência do negócio, não se tratando de mero arrependimento. Ressaltam que no distrato restou consignado a extinção de todas as obrigações, tendo o autor assinado como testemunha, não havendo ressalva no documento da obrigação de pagamento de corretagem.
4. Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 74377514)
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar se é devida a comissão de corretagem.
III. Razões de decidir
6. A relação jurídica entre as partes é de natureza igualitária. Aplica-se ao caso as disposições do Código Civil, demais leis civis.
7. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, com amparo na Teoria da Asserção, segundo a qual o exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações do autor. Assim, há legitimidade passiva das rés, porquanto são apontadas como responsáveis pelo pagamento da comissão de corretagem. Preliminar rejeitada.
8. Narra o autor que "intermediou a compra e venda do imóvel Lote **, Chácara ***, Conjunto 04, Setor Habitacional Arniqueira. Consoante pode ser observado do contrato em anexo, o imóvel foi vendido pelo valor total de R$ 400.000,00, tendo o autor atuado como corretor. Contudo, após a formalização do negócio, os compradores Webe e Thauana, acabaram por desistir do negócio, consoante contrato de distrato encartado. Assim, acabou por incidir na espécie o que reza a Cláusula Nona do contrato de cessão de direitos. Não fosse isso, também é devido o percentual de comissionamento do corretor, o qual prestou o todo o trabalho e não teve pela desistência."
9. Os réus por sua vez relatam que "o requerente não prestou quaisquer serviços de corretagem aos Requeridos pois tão somente os levou até o imóvel para uma visita e nada além disso. Inobstante, toda a formalização da negociação se deu diretamente entre os Requeridos e os proprietários do imóvel conforme se verifica pelo contrato acostado." Ressaltam que " não tinham ciência de que o Requerente era corretor e ainda, inexiste qualquer documento acostado ao feito que comprove seu registro no órgão que regulamente a profissão (CRECI/DF). Ademais, ainda que assim não fosse, o mero acompanhamento em visita no imóvel não é capaz de configurar a prestação de serviços de corretagem aos Requeridos. Outrossim, tivesse o Requerente atuado como corretor, não se poderia atribuir a imputação de pagamento de serviços, pois sequer verificou as certidões do imóvel ou dos vendedores, sequer apresentou a real a situação do bem, limitando-se a acompanhar os Requeridos até o local sem qualquer atuação efetiva na intermediação da negociação".
10. Das provas coligidas aos autos, verifica-se que o autor apresentou partes de uma conversa por aplicativo do grupo "Negociação 53" e com a autora; em 14 de agosto de 2024 foi assinado o Instrumento Particular de Cessão de Direitos, entre os réus e terceiros, referentes ao imóvel localizado no conjunto 04, Setor Habitacional, Arniqueira/DF. Consta na Cláusula Nona do contrato que "a parte que desistir voluntariamente da transação ora avançada, ou der causa à sua não efetivação, pagará em favor da outra parte inocente multa de 10% (dez por cento) sobre o valor do imóvel acrescido dos honorários de corretagem" (ID 74377460 - Pág. 3 ). O autor assina o documento como testemunha. Em 16/08/2024, foi realizado o distrato, restando consignado no item 2 que "ficarão extintos todos os direitos e todas as obrigações referentes ao imóvel."(ID 74377461 - Pág. 1)
11. Verifica-se que no caso a desistência do negócio pelo réus, promitentes compradores, ocorreu por irregularidade na documentação e na impossibilidade de alienação do bem diante das pendências financeiras do proprietários.
12. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. (art. 725, C.C.).
13. "A corretagem é, pois, um contrato típico, devido à sua expressa previsão no estatuto civil e marcado pela onerosidade, porque o corretor recebe remuneração pela obra que realiza, ainda que não consiga concluir o negócio por fatores que não dizem respeito à sua atuação, como o arrependimento de uma das partes." (NANNI, Giovanni. Capítulo XIII. Da Corretagem In: NANNI, Giovanni. Comentários ao Código Civil - Ed. 2023. São Paulo (SP): Editora Revista dos Tribunais. 2023. Disponível em https:\www.jusbrasil.com.br/doutrina/comentários-ao-codigo-civil-ed-2023/1929472361. Acesso em: 24 de fevereiro de 2025).
14. Da conversa por aplicativo acostada aos autos, o autor declara que prestação a assistência com "documento, lote, obra, arquiteto"(ID 74377468). Contudo não acostou aos autos nenhum destes documentos, e quando os enviou aos réu, tampouco apresentou o contrato firmado com os autores, ou com os proprietários do imóvel negociado. Destaca-se que o autor sequer juntou a integra das conversas com os réus a demonstrar que exercia a mediação do contrato entre vendedor e comprador e que forneceu a documentação indicada na conversa. O autor sequer esclareceu como ocorreu a sua aproximação com os réus.
15. A mera alegação que prestou o serviço de corretagem, por si só, não é suficiente para comprovar a atividade de intermediação.
16. No caso, não há provas irrefutáveis de que o autor tenha prestado efetivamente o serviço de corretagem, como análise documental, verificação da regularidade do imóvel, ou intermediação formal da negociação (art. 373, I, CPC).
17. Destaca-se que no caso, a desistência do negócios pelos réus, promitentes compradores, ocorreu em razão de dívidas dos proprietários. Os réus alegam que somente após a assinatura da cessão de direitos, obtiveram a informação de tais débitos, argumento não refutado pelo autor.
18. A despeito do autor alegar que forneceu a documentação necessária para os réus não comprovou nos autos quando e quais documentos lhes foram entregues (art. 373,I, CPC).
19. A responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem recai, como regra geral, sobre o vendedor do imóvel, salvo convenção expressa em sentido contrário.
20. No presente caso, inexiste qualquer documento que transfira aos recorrentes (compradores) a obrigação de pagar comissão de corretagem ao recorrido.
21. O negócio foi rescindido em menos de 02(dois) dias após a assinatura, sem o pagamento de qual valor, não por arrependimento imotivado dos compradores, mas devido à descoberta de irregularidades que impediam a alienação do imóvel. Os próprios vendedores concordaram com o distrato amigável, sem imposição de qualquer penalidade.
22. O distrato firmado em 16/08/2024 estabeleceu expressamente que "ficarão extintos todos os direitos e todas as obrigações referentes ao imóvel". O próprio recorrido assinou este documento como testemunha, concordando com a extinção de todas as obrigações, inclusive eventuais comissões.
23. Pelo exposto, não demonstrando o autor o fato constitutivo do seu direito impõe-se a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos da inicial.
IV. Dispositivo e tese
24. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. Provido para julgar improcedentes os pedidos da inicial.
25. Vencedores os recorrentes, não há condenação ao pagamento das custas e honorários de sucumbência.
26. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.