Tribunal: TJDFT
Processo: 0745745-68.2025.8.07.0016
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-12-10
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. OMISSÕES NÃO CONFIGURADAS. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. EMBARGOS REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Embargos de Declaração opostos pelas empresas requeridas em face do Acórdão que deu parcial provimento ao Recurso Inominado por elas interposto, reformando a sentença, parcialmente, apenas para definir o que constituem os juros de obra.
2. As embargantes sustentam a existência de omissão na análise da alegação de que o termo de reserva não possui natureza de contrato preliminar e se distingue do contrato definitivo de compra e venda, razão pela qual o prazo de entrega nele indicado não poderia ser utilizado para aferir a tempestividade da entrega do imóvel. Sustentam, ainda, a existência de omissão ao argumento de que a cláusula que prevê prazo de 60 dias para entrega das chaves não foi adequadamente analisada. Alegam que também há omissão na análise da alegação de ocorrência de caso fortuito em decorrência da pandemia da COVID-19. Verberam, ainda, que o Acórdão foi omisso a respeito de qual coluna, da planilha apresentada pela parte autora, deve ser considerada para cálculo dos juros de obra. Requerem, assim, o acolhimento dos embargos para que sejam sanadas as omissões apontadas, inclusive com efeitos infringentes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em verificar se há omissões no julgado.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Os Embargos Declaratórios constituem uma espécie de recurso integrativo por meio do qual se busca sanar vícios que podem acometer a decisão judicial. Esses vícios incluem obscuridade, contradição, omissão ou erro material. A jurisprudência firmou-se no sentido da necessidade de existência de vício intrínseco da decisão para comportar a oposição dos embargos. O vício deve estar necessariamente contido nas premissas do próprio julgamento. Precedentes: STJ, REsp 251.315/SP e REsp 702.442/RJ.
5. No caso em exame, não se verificam as omissões apontadas, mas a irresignação da parte com o resultado do julgamento, uma vez que os temas foram claramente enfrentados no Acórdão, sobretudo com a menção ao item 1.1 do Tema 996, do STJ. Não obstante, cumpre ressaltar que, em relação à alegada impertinência da atribuição de caráter preliminar ao Termo de Reserva, deve-se observar que a elaboração do Tema 996, pelo Superior Tribunal de Justiça, considerou a impossibilidade de que o negócio jurídico se valha de cláusula contratual que coloque o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, inc. IV, CDC), o que acontece na hipótese em que o prazo “for fixado de maneira apenas estimativa e condicional, ficando vinculado, ainda, a um evento futuro, no caso, à data de obtenção do financiamento pelo adquirente ou àquela que for determinada pelo agente financeiro no referido contrato. Isso acaba por atribuir à incorporadora o direito de postergar a entrega da obra por prazo excessivamente longo e oneroso para o comprador, a ponto de afastar, inclusive, o próprio risco da atividade, que pertence à empresa” (REsp 1.729.593/SP). Logo, saber se o Termo de Reserva constitui contrato preliminar, nos estritos moldes da legislação civil, não contribui para o deslinde da controvérsia, na medida em que a Corte optou por prestigiar o equilíbrio da relação contratual.
6. Por oportuno, anota-se que, com o advento da tese de julgamento sintetizada no Tema 966, do STJ, toda cláusula contratual que pretenda ampliar o prazo de entrega de imóvel inicialmente pactuado é abusiva e, portanto, deve ser afastada.
7. Não se verifica, ademais, a existência da indigitada omissão quanto aos prazos adicionais, pois a inaplicabilidade do prazo adicional de 60 dias foi devidamente fundamentada no item 8 do Acórdão, quando se reforçou a prevalência do pacto contido no Termo de Reserva, em atenção à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.582.318/RJ, seguida pelo TJDFT. Não há incoerência lógica, no Acórdão, que justifique o manejo dos aclaratórios com essa finalidade, inclusive porque a prorrogação do prazo de entrega do imóvel para além dos 180 dias é inadmissível no negócio jurídico em questão (REsp 1.582.318/RJ).
8. Repise-se que a aplicação de um prazo adicional de 60 dias extrapolaria o interstício que o STJ, em exercício de ponderação, entendeu suficiente para atender, inclusive, aos interesses das próprias incorporadoras no que concerne ao prazo de validade do registro da incorporação e ao prazo de carência para se desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965), além do prazo para saneamento do vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC), como destacado no REsp 1.582.318/RJ. Não há, portanto, justificativa suficiente para o acréscimo de 60 dias que, embora conste do contrato, deve ser afastado porque coloca o consumidor em desvantagem excessiva, o que não se pode admitir.
9. A rediscussão da controvérsia atinente ao suposto impacto da pandemia da COVID-19 sobre a atividade empresarial das recorrentes não pode ser admitida em sede de embargos, pois os fundamentos para rejeição dessa tese foram claramente expostos no item 10 do Acórdão.
10. Não há que se falar, ainda, em omissão quanto à definição de quais encargos compõem os juros de obra, pois foi exatamente esse o único ponto do recurso parcialmente acolhido pela Turma, estabelecendo que os juros de obra deverão ser calculados mediante somatório dos valores contidos na Planilha de Evolução (ID 76846999), colunas “Amortização/Correção na fase obra” e “Juros”, conforme preveem as Cláusulas 4.10, 5.1.2 e 5.2, do contrato de financiamento.
IV. DISPOSITIVO
11. Embargos de declaração rejeitados.
12. A súmula do julgamento servirá de acórdão nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.
_____________
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 18, § 2o e 51, inc. IV; Lei no 4.591/1964, arts. 33 e 34, § 2o; Lei no 4.864/1965, art. 12.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 251.315/SP, Rel. Ministro Francisco Peçanha Martins, Rel. p/ Acórdão Ministra Eliana Calmon, 2a Turma, j. 01/09/2005; REsp 702.442/RJ, Rel. Ministro Luiz Fux, 1a Turma, j. 16/08/2005; REsp n. 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 12/9/2017; REsp n. 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 25/9/2019.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. OMISSÕES NÃO CONFIGURADAS. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. EMBARGOS REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Embargos de Declaração opostos pelas empresas requeridas em face do Acórdão que deu parcial provimento ao Recurso Inominado por elas interposto, reformando a sentença, parcialmente, apenas para definir o que constituem os juros de obra.
2. As embargantes sustentam a existência de omissão na análise da alegação de que o termo de reserva não possui natureza de contrato preliminar e se distingue do contrato definitivo de compra e venda, razão pela qual o prazo de entrega nele indicado não poderia ser utilizado para aferir a tempestividade da entrega do imóvel. Sustentam, ainda, a existência de omissão ao argumento de que a cláusula que prevê prazo de 60 dias para entrega das chaves não foi adequadamente analisada. Alegam que também há omissão na análise da alegação de ocorrência de caso fortuito em decorrência da pandemia da COVID-19. Verberam, ainda, que o Acórdão foi omisso a respeito de qual coluna, da planilha apresentada pela parte autora, deve ser considerada para cálculo dos juros de obra. Requerem, assim, o acolhimento dos embargos para que sejam sanadas as omissões apontadas, inclusive com efeitos infringentes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em verificar se há omissões no julgado.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Os Embargos Declaratórios constituem uma espécie de recurso integrativo por meio do qual se busca sanar vícios que podem acometer a decisão judicial. Esses vícios incluem obscuridade, contradição, omissão ou erro material. A jurisprudência firmou-se no sentido da necessidade de existência de vício intrínseco da decisão para comportar a oposição dos embargos. O vício deve estar necessariamente contido nas premissas do próprio julgamento. Precedentes: STJ, REsp 251.315/SP e REsp 702.442/RJ.
5. No caso em exame, não se verificam as omissões apontadas, mas a irresignação da parte com o resultado do julgamento, uma vez que os temas foram claramente enfrentados no Acórdão, sobretudo com a menção ao item 1.1 do Tema 996, do STJ. Não obstante, cumpre ressaltar que, em relação à alegada impertinência da atribuição de caráter preliminar ao Termo de Reserva, deve-se observar que a elaboração do Tema 996, pelo Superior Tribunal de Justiça, considerou a impossibilidade de que o negócio jurídico se valha de cláusula contratual que coloque o consumidor em desvantagem exagerada (art. 51, inc. IV, CDC), o que acontece na hipótese em que o prazo “for fixado de maneira apenas estimativa e condicional, ficando vinculado, ainda, a um evento futuro, no caso, à data de obtenção do financiamento pelo adquirente ou àquela que for determinada pelo agente financeiro no referido contrato. Isso acaba por atribuir à incorporadora o direito de postergar a entrega da obra por prazo excessivamente longo e oneroso para o comprador, a ponto de afastar, inclusive, o próprio risco da atividade, que pertence à empresa” (REsp 1.729.593/SP). Logo, saber se o Termo de Reserva constitui contrato preliminar, nos estritos moldes da legislação civil, não contribui para o deslinde da controvérsia, na medida em que a Corte optou por prestigiar o equilíbrio da relação contratual.
6. Por oportuno, anota-se que, com o advento da tese de julgamento sintetizada no Tema 966, do STJ, toda cláusula contratual que pretenda ampliar o prazo de entrega de imóvel inicialmente pactuado é abusiva e, portanto, deve ser afastada.
7. Não se verifica, ademais, a existência da indigitada omissão quanto aos prazos adicionais, pois a inaplicabilidade do prazo adicional de 60 dias foi devidamente fundamentada no item 8 do Acórdão, quando se reforçou a prevalência do pacto contido no Termo de Reserva, em atenção à jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.582.318/RJ, seguida pelo TJDFT. Não há incoerência lógica, no Acórdão, que justifique o manejo dos aclaratórios com essa finalidade, inclusive porque a prorrogação do prazo de entrega do imóvel para além dos 180 dias é inadmissível no negócio jurídico em questão (REsp 1.582.318/RJ).
8. Repise-se que a aplicação de um prazo adicional de 60 dias extrapolaria o interstício que o STJ, em exercício de ponderação, entendeu suficiente para atender, inclusive, aos interesses das próprias incorporadoras no que concerne ao prazo de validade do registro da incorporação e ao prazo de carência para se desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965), além do prazo para saneamento do vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC), como destacado no REsp 1.582.318/RJ. Não há, portanto, justificativa suficiente para o acréscimo de 60 dias que, embora conste do contrato, deve ser afastado porque coloca o consumidor em desvantagem excessiva, o que não se pode admitir.
9. A rediscussão da controvérsia atinente ao suposto impacto da pandemia da COVID-19 sobre a atividade empresarial das recorrentes não pode ser admitida em sede de embargos, pois os fundamentos para rejeição dessa tese foram claramente expostos no item 10 do Acórdão.
10. Não há que se falar, ainda, em omissão quanto à definição de quais encargos compõem os juros de obra, pois foi exatamente esse o único ponto do recurso parcialmente acolhido pela Turma, estabelecendo que os juros de obra deverão ser calculados mediante somatório dos valores contidos na Planilha de Evolução (ID 76846999), colunas “Amortização/Correção na fase obra” e “Juros”, conforme preveem as Cláusulas 4.10, 5.1.2 e 5.2, do contrato de financiamento.
IV. DISPOSITIVO
11. Embargos de declaração rejeitados.
12. A súmula do julgamento servirá de acórdão nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.
_____________
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 18, § 2o e 51, inc. IV; Lei no 4.591/1964, arts. 33 e 34, § 2o; Lei no 4.864/1965, art. 12.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 251.315/SP, Rel. Ministro Francisco Peçanha Martins, Rel. p/ Acórdão Ministra Eliana Calmon, 2a Turma, j. 01/09/2005; REsp 702.442/RJ, Rel. Ministro Luiz Fux, 1a Turma, j. 16/08/2005; REsp n. 1.582.318/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, j. 12/9/2017; REsp n. 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 25/9/2019.