Tribunal: TJDFT
Processo: 0721248-06.2023.8.07.0001
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-15
Data de publicação: 2025-05-28

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IRREGULARIDADES DOCUMENTAIS. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO POR CULPA DO FORNECEDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INCLUSÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. AFASTAMENTO DA RETENÇÃO CONTRATUAL E DO PARCELAMENTO. APELOS IMPROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote em condomínio residencial, cumulada com pedido de restituição de valores pagos e indenização por danos morais, ajuizada por consumidores em face de empresas do grupo Alphaville. Alegaram que o imóvel possuía pendências impeditivas à obtenção de financiamento — entre elas, matrícula com promessa de venda anterior e dívidas de IPTU e taxas condominiais — não informadas no momento da negociação. Pleitearam a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos (inclusive corretagem) e a condenação das rés por danos morais. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, reconhecendo a culpa exclusiva das rés, determinando a devolução integral dos valores pagos e da multa contratual de 10%, mas sem acolher o pedido de indenização moral. Apelações interpostas pelas rés buscando reformar a decisão.
II. Questão em discussão
2. Há seis questões em discussão: (i) definir se houve nulidade na intimação da sentença por erro no nome do patrono; (ii) estabelecer se as rés têm legitimidade para responder pelos valores de IPTU e taxas condominiais; (iii) determinar se houve culpa das rés pela rescisão contratual; (iv) avaliar a validade da cláusula contratual de retenção de valores e da restituição parcelada; (v) analisar a obrigação de restituição da comissão de corretagem; e (vi) verificar a aplicabilidade da multa contratual de 10% prevista no contrato.
III. Razões de decidir
3. A intimação da sentença integrativa foi realizada corretamente em nome do patrono habilitado, não havendo prejuízo à parte apelante, o que afasta a nulidade pretendida.
4. A legitimidade passiva das rés é reconhecida em razão da responsabilidade solidária existente nas relações de consumo, conforme previsto no art. 7o, parágrafo único, do CDC, por integrarem a cadeia de fornecimento do produto.
5. Fica evidenciada a culpa exclusiva das rés, pois venderam imóvel com matrícula comprometida por promessa de venda anterior a terceiro, impedindo a obtenção de financiamento pelos autores. Tal conduta viola os princípios da boa-fé objetiva e da transparência (CC, art. 422; CDC, arts. 4o, I, e 6o, III).
6. Diante da culpa exclusiva das rés, aplica-se a Súmula 543 do STJ, sendo devida a restituição integral dos valores pagos pelos consumidores, inclusive comissão de corretagem, conforme precedentes do STJ e do TJDFT.
7. A cláusula contratual de retenção de valores e o parcelamento da restituição não se aplicam ao caso em que a rescisão decorre de culpa exclusiva do fornecedor, como na hipótese dos autos.
8. A condenação ao pagamento da multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do preço do imóvel é devida, pois a cláusula penal se justifica como sanção pelo inadimplemento contratual imputável às rés.
IV. Dispositivo
9. Rejeitaram-se as preliminares e, no mérito, negou-se provimento aos apelos.
_______
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, arts. 421, 422, 406, §1o; CDC, arts. 2o, 3o, 4o, I, 6o, III, 7o, parágrafo único, e 101, I; CPC/2015, arts. 28, §3o, 85, §§2o e 11, 487, I, e 1.026.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.723.519/SP (Tema 1.002); TJDFT, Acórdão 1951573, 0709280-64.2023.8.07.0005, Rel. Des. Aiston Henrique de Sousa, j. 28.11.2024; TJDFT, Acórdão 1788531, 0711860-56.2022.8.07.0020, Rel. Des. Arnoldo Camanho de Assis, j. 16.11.2023.

Inteiro teor:
APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IRREGULARIDADES DOCUMENTAIS. IMPOSSIBILIDADE DE FINANCIAMENTO POR CULPA DO FORNECEDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INCLUSÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. AFASTAMENTO DA RETENÇÃO CONTRATUAL E DO PARCELAMENTO. APELOS IMPROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote em condomínio residencial, cumulada com pedido de restituição de valores pagos e indenização por danos morais, ajuizada por consumidores em face de empresas do grupo Alphaville. Alegaram que o imóvel possuía pendências impeditivas à obtenção de financiamento — entre elas, matrícula com promessa de venda anterior e dívidas de IPTU e taxas condominiais — não informadas no momento da negociação. Pleitearam a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos (inclusive corretagem) e a condenação das rés por danos morais. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido, reconhecendo a culpa exclusiva das rés, determinando a devolução integral dos valores pagos e da multa contratual de 10%, mas sem acolher o pedido de indenização moral. Apelações interpostas pelas rés buscando reformar a decisão.
II. Questão em discussão
2. Há seis questões em discussão: (i) definir se houve nulidade na intimação da sentença por erro no nome do patrono; (ii) estabelecer se as rés têm legitimidade para responder pelos valores de IPTU e taxas condominiais; (iii) determinar se houve culpa das rés pela rescisão contratual; (iv) avaliar a validade da cláusula contratual de retenção de valores e da restituição parcelada; (v) analisar a obrigação de restituição da comissão de corretagem; e (vi) verificar a aplicabilidade da multa contratual de 10% prevista no contrato.
III. Razões de decidir
3. A intimação da sentença integrativa foi realizada corretamente em nome do patrono habilitado, não havendo prejuízo à parte apelante, o que afasta a nulidade pretendida.
4. A legitimidade passiva das rés é reconhecida em razão da responsabilidade solidária existente nas relações de consumo, conforme previsto no art. 7o, parágrafo único, do CDC, por integrarem a cadeia de fornecimento do produto.
5. Fica evidenciada a culpa exclusiva das rés, pois venderam imóvel com matrícula comprometida por promessa de venda anterior a terceiro, impedindo a obtenção de financiamento pelos autores. Tal conduta viola os princípios da boa-fé objetiva e da transparência (CC, art. 422; CDC, arts. 4o, I, e 6o, III).
6. Diante da culpa exclusiva das rés, aplica-se a Súmula 543 do STJ, sendo devida a restituição integral dos valores pagos pelos consumidores, inclusive comissão de corretagem, conforme precedentes do STJ e do TJDFT.
7. A cláusula contratual de retenção de valores e o parcelamento da restituição não se aplicam ao caso em que a rescisão decorre de culpa exclusiva do fornecedor, como na hipótese dos autos.
8. A condenação ao pagamento da multa contratual de 10% sobre o valor atualizado do preço do imóvel é devida, pois a cláusula penal se justifica como sanção pelo inadimplemento contratual imputável às rés.
IV. Dispositivo
9. Rejeitaram-se as preliminares e, no mérito, negou-se provimento aos apelos.
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Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, arts. 421, 422, 406, §1o; CDC, arts. 2o, 3o, 4o, I, 6o, III, 7o, parágrafo único, e 101, I; CPC/2015, arts. 28, §3o, 85, §§2o e 11, 487, I, e 1.026.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.723.519/SP (Tema 1.002); TJDFT, Acórdão 1951573, 0709280-64.2023.8.07.0005, Rel. Des. Aiston Henrique de Sousa, j. 28.11.2024; TJDFT, Acórdão 1788531, 0711860-56.2022.8.07.0020, Rel. Des. Arnoldo Camanho de Assis, j. 16.11.2023.