Tribunal: TJDFT
Processo: 0735032-16.2024.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-08-22

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0735032-16.2024.8.07.0001 RECORRENTES: ACONTECE ASSESSORIA E PLANEJAMENTO IMOBILIÁRIO LTDA - EPP, VIVAS SERVIÇOS ADMINISTRATIVOS E DE INFORMAÇÕES CADASTRAIS LTDA RECORRIDOS: HENZEL MOTA RODRIGUES, MAYARA PEREIRA DA SILVA MOTA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÕES CÍVEIS. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. REJEIÇÃO. DANOS NO IMÓVEL DECORRENTES DE VÍCIOS PREEXISTENTES. REPARO PELO LOCATÁRIO. RESSARCIMENTO DEVIDO. ALUGUEL PROPORCIONAL. COBRANÇA INDEVIDA. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Trata-se de apelações cíveis interpostas por ambas as partes litigantes contra sentença que, em sede de ação de reparação de danos materiais proposta pelos locadores contra o locatário e imobiliária, julgou parcialmente procedente os pedidos vertidos na inicial. 2. A administradora/imobiliária não apenas intermediou o contrato de locação posto “sub judice” como também atuou ativamente como representante do locador, assumindo funções essenciais à execução do contrato. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 3. A omissão da administradora/imobiliária em adotar as medidas necessárias para sanar os vícios no imóvel locado contribuiu diretamente para a perpetuação dos danos suportados pelos locatários, estabelecendo-se, assim, o nexo de causalidade necessário à sua responsabilização. 4. A intenção dos locatários em encerrar o contrato foi formalmente comunicada à administradora/imobiliária que, de forma unilateral, impôs determinada data futura para o encerramento do contrato locatício, sem qualquer justificativa plausível. 4.1 Resta clara a cobrança indevida dos encargos locatícios proporcionais ao período decorrente da demora imotivada da imobiliária em receber o imóvel locado. 5. Restou demonstrado que os danos apontados no imóvel locado, em especial aqueles decorrentes de infiltrações, não decorreram do uso regular do locatário, mas de vícios preexistentes à locação. 5.1. Mesmo formalmente comunicado pelos locatários o locador permaneceu inerte, não adotando qualquer providência para reparar os problemas relatados, o que evidencia conduta negligente e cobranças indevidas a esse título. 6. A inversão da cláusula penal revela-se medida necessária e legítima para restabelecer o equilíbrio contratual, impondo também aos locadores a responsabilidade pela multa nos casos em que descumpram suas obrigações. Essa interpretação harmoniza-se com os princípios da boa-fé objetiva e da equidade, garantindo proteção recíproca e efetiva compensação pelo prejuízo sofrido pela parte lesada, independentemente de sua posição contratual. 7. Apelação dos réus não provida. Apelação dos autores provida para condenar os réus ao pagamento da cláusula penal estipulada em contrato. As recorrentes apontam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 653 e 667, ambos do Código Civil, e 22 da Lei 8.245/1991, sustentando a ilegitimidade para figurarem no polo passivo da presente demanda, ao argumento de não ser cabível a responsabilização da administradora por obrigações exclusivas do locador, pois, segundo alegam, contraria a natureza do contrato de mandato; b) artigos 408, 421 e 422, todos do Código Civil, alegando que o tema 971 do STJ é restrito a relações de consumo, não cabendo a inversão da cláusula penal na relação jurídica em exame, por se tratar de contrato civil. Invocam divergência jurisprudencial nesses aspectos com julgados do TJSP, do TJMG e do TJPR. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e há interesse recursal. Em análise aos pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial merece ser admitido quanto à apontada afronta aos artigos 408, 421 e 422, todos do Código Civil, bem como quanto ao invocado dissídio pretoriano nesse aspecto. Com efeito, a tese sustentada pelas recorrentes, demais de prequestionada, encerra discussão estritamente jurídica, passando ao largo, pois, do reexame de fatos e provas. Além disso, o dissenso jurisprudencial foi demonstrado, nos termos da lei de regência, o que reforça a conveniência de submissão do inconformismo à Corte Superior. III – Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A017

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0735032-16.2024.8.07.0001 RECORRENTES: ACONTECE ASSESSORIA E PLANEJAMENTO IMOBILIÁRIO LTDA - EPP, VIVAS SERVIÇOS ADMINISTRATIVOS E DE INFORMAÇÕES CADASTRAIS LTDA RECORRIDOS: HENZEL MOTA RODRIGUES, MAYARA PEREIRA DA SILVA MOTA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÕES CÍVEIS. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. REJEIÇÃO. DANOS NO IMÓVEL DECORRENTES DE VÍCIOS PREEXISTENTES. REPARO PELO LOCATÁRIO. RESSARCIMENTO DEVIDO. ALUGUEL PROPORCIONAL. COBRANÇA INDEVIDA. INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL. CABIMENTO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. Trata-se de apelações cíveis interpostas por ambas as partes litigantes contra sentença que, em sede de ação de reparação de danos materiais proposta pelos locadores contra o locatário e imobiliária, julgou parcialmente procedente os pedidos vertidos na inicial. 2. A administradora/imobiliária não apenas intermediou o contrato de locação posto “sub judice” como também atuou ativamente como representante do locador, assumindo funções essenciais à execução do contrato. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 3. A omissão da administradora/imobiliária em adotar as medidas necessárias para sanar os vícios no imóvel locado contribuiu diretamente para a perpetuação dos danos suportados pelos locatários, estabelecendo-se, assim, o nexo de causalidade necessário à sua responsabilização. 4. A intenção dos locatários em encerrar o contrato foi formalmente comunicada à administradora/imobiliária que, de forma unilateral, impôs determinada data futura para o encerramento do contrato locatício, sem qualquer justificativa plausível. 4.1 Resta clara a cobrança indevida dos encargos locatícios proporcionais ao período decorrente da demora imotivada da imobiliária em receber o imóvel locado. 5. Restou demonstrado que os danos apontados no imóvel locado, em especial aqueles decorrentes de infiltrações, não decorreram do uso regular do locatário, mas de vícios preexistentes à locação. 5.1. Mesmo formalmente comunicado pelos locatários o locador permaneceu inerte, não adotando qualquer providência para reparar os problemas relatados, o que evidencia conduta negligente e cobranças indevidas a esse título. 6. A inversão da cláusula penal revela-se medida necessária e legítima para restabelecer o equilíbrio contratual, impondo também aos locadores a responsabilidade pela multa nos casos em que descumpram suas obrigações. Essa interpretação harmoniza-se com os princípios da boa-fé objetiva e da equidade, garantindo proteção recíproca e efetiva compensação pelo prejuízo sofrido pela parte lesada, independentemente de sua posição contratual. 7. Apelação dos réus não provida. Apelação dos autores provida para condenar os réus ao pagamento da cláusula penal estipulada em contrato. As recorrentes apontam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 653 e 667, ambos do Código Civil, e 22 da Lei 8.245/1991, sustentando a ilegitimidade para figurarem no polo passivo da presente demanda, ao argumento de não ser cabível a responsabilização da administradora por obrigações exclusivas do locador, pois, segundo alegam, contraria a natureza do contrato de mandato; b) artigos 408, 421 e 422, todos do Código Civil, alegando que o tema 971 do STJ é restrito a relações de consumo, não cabendo a inversão da cláusula penal na relação jurídica em exame, por se tratar de contrato civil. Invocam divergência jurisprudencial nesses aspectos com julgados do TJSP, do TJMG e do TJPR. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e há interesse recursal. Em análise aos pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial merece ser admitido quanto à apontada afronta aos artigos 408, 421 e 422, todos do Código Civil, bem como quanto ao invocado dissídio pretoriano nesse aspecto. Com efeito, a tese sustentada pelas recorrentes, demais de prequestionada, encerra discussão estritamente jurídica, passando ao largo, pois, do reexame de fatos e provas. Além disso, o dissenso jurisprudencial foi demonstrado, nos termos da lei de regência, o que reforça a conveniência de submissão do inconformismo à Corte Superior. III – Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A017