Tribunal: TJDFT
Processo: 0766017-20.2024.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-03-10
Data de publicação: 2025-03-20

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 1° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedente o pedido inicial e condenou as rés, solidariamente, a pagarem ao autor o valor de R$ 8.190,25 (oito mil cento e noventa reais e vinte e cinco centavos) a título de juros de obra, além do pagamento de R$ 600,00 (seiscentos reais) por cada mês de atraso, a contar de 30/06/22 até 23/10/23, momento da entrega das chaves, a título de lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel, perfazendo um total de R$ 9.600,00 (nove mil e seiscentos reais).
2. Na origem, o autor, ora recorrido, ajuizou ação de ressarcimento cumulada com indenização por danos morais e materiais. Narrou que celebrou contrato de compromisso de compra e venda do imóvel localizado no Itapoã Parque, no valor de R$ 127.453,18 (cento e vinte sete mil quatrocentos e cinquenta e três reais e dezoito centavos), firmado em 08/01/21. Destacou que a entrega do imóvel estava prevista para o dia 30/12/21, entretanto, a entrega não ocorreu nesta data em nem nos 180 (cento e oitenta) dias seguintes, conforme determinava a cláusula 21 da avença. Pontuou que as chaves deveriam ter sido entregues em 28/06/22, mas só as recebeu em 23/10/23, ou seja, com atraso de 16 (dezesseis) meses. Ressaltou que teve que arcar com os custos dos juros de obra durante o período.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 68324215). Foram oferecidas contrarrazões (ID 68324219).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
5. As questões devolvidas para análise desta Turma Recursal consistem na análise das alegações de i) incompetência do juizado especial cível ante o valor da causa; ii) impossibilidade de contagem do prazo de entrega a partir da assinatura do Termo de Reserva; iii) ocorrência de caso fortuito (COVID-19); iv) ausência do dever de indenizar os alegados danos materiais (juros de obra e lucros cessantes) e; v) inaplicabilidade da taxa Selic e IPCA para a correção da indenização arbitrada.
6. Em suas razões recursais, a requerida, ora recorrente, alegou que o valor do imóvel objeto do contrato excede em 40 vezes o salário mínimo, sendo que, para a restituição dos juros de obra há necessidade de prova técnica, o que demonstra a incompetência do Juizado Especial. Explicou que existe uma distinção entre o Termo de Reserva e o Contrato de Compra e Venda. Destacou que tal Termo não pode ser considerado como cláusula vinculante sem a formalização do contrato definitivo, servindo apenas para reservar a unidade habitacional, tratando-se de instrumento preliminar. Salientou que cumpriu com o determinado no contrato de compra e venda. Destacou que o Termo de Reserva tem em média duração de 1 (um) à 6 (seis) meses até a devida análise da documentação do pretenso adquirente perante a CODHAB e a Caixa Econômica Federal. Frisou que a sentença considerou, erroneamente, o prazo de Termos de Reserva para entrega do imóvel (30/06/22), como também desconsiderou o acréscimo de 60 (sessenta) dias adicionais para entrega das chaves. Pontuou que não houve qualquer tipo de atraso na entrega do imóvel, já que as chaves foram disponibilizadas no dia 23/10/23, antes mesmo do prazo estipulado de 180 (cento e oitenta) dias ser finalizado. Argumentou que, mesmo que seja reconhecido o atraso, deve-se levar em consideração o fortuito externo previsto no art. 393 do Código Civil, ante a ocorrência da pandemia da COVID-19 e a consequente falta de mão de obra e atraso na entrega dos materiais. Quanto os juros de obra, alegou que não houve comprovação do efetivo pagamento dos valores requeridos e que o autor juntou, apenas, planilha de evolução do valor, o que não pode ser considerado como prova hábil. Ressalvou que também não foi apresentado nenhum documento comprobatório do prejuízo quanto aos lucros cessantes. Pleiteou que, caso seja necessário, que se estabeleça apenas 1 (um) índice de correção, de forma contínua e uniforme, evitando-se a aplicação de critérios contraditórios. Ao final, requereu o conhecimento e o provimento do recurso para reformar a sentença a fim de, preliminarmente, declarar a incompetência do Juizado Especial ou, em caso de entendimento diverso, que indefira todos os pedidos da exordial considerando a excludente de responsabilidade civil por caso fortuito ou que se considere a data estipulada no contrato de compra e venda, com os respectivos prazos de tolerância e o indeferimento do pedido de restituição a título de juros de obra e de lucros cessantes. Em caso de entendimento diverso, requereu que seja considerado o IPCA como índice único de atualização.
7. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. Na espécie, as provas contidas estão aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e lucros cessantes. Dessa forma, os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. Preliminar rejeitada.
8. O Termo de Reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual.
9. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 68324169, p. 1) o bem deveria ser entregue em 30/12/21, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 68324170, p. 6, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que trata-se de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade, assim resta clara a responsabilidade civil do recorrente.
12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
13. Com base no critério objetivo acima especificado, relativo ao parâmetro do valor da locação, a fixação do prejuízo material deve equivaler ao valor mensal correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, pelo período compreendido entre 30/06/2022 até a data de entrega das chaves (dezembro de 2023), cujo montante seria superior ao valor fixado pelo Juízo, não cabendo reparação nesse sentido, ante a vedação da reformatio in pejus.
14. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, recurso não provido. Sentença mantida integralmente. Mantida a incidência de correção monetária e juros de mora tal qual disposto na sentença de origem, por estarem em consonância com a legislação e o posicionamento deste TJDFT.
15. Custas recolhidas. Fixados honorários de sucumbência no valor correspondente a 10% da condenação.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO REJEITADAS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. TEMA 996 DO STJ. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LUCROS CESSANTES. BASE DE CÁLCULO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 1° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedente o pedido inicial e condenou as rés, solidariamente, a pagarem ao autor o valor de R$ 8.190,25 (oito mil cento e noventa reais e vinte e cinco centavos) a título de juros de obra, além do pagamento de R$ 600,00 (seiscentos reais) por cada mês de atraso, a contar de 30/06/22 até 23/10/23, momento da entrega das chaves, a título de lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel, perfazendo um total de R$ 9.600,00 (nove mil e seiscentos reais).
2. Na origem, o autor, ora recorrido, ajuizou ação de ressarcimento cumulada com indenização por danos morais e materiais. Narrou que celebrou contrato de compromisso de compra e venda do imóvel localizado no Itapoã Parque, no valor de R$ 127.453,18 (cento e vinte sete mil quatrocentos e cinquenta e três reais e dezoito centavos), firmado em 08/01/21. Destacou que a entrega do imóvel estava prevista para o dia 30/12/21, entretanto, a entrega não ocorreu nesta data em nem nos 180 (cento e oitenta) dias seguintes, conforme determinava a cláusula 21 da avença. Pontuou que as chaves deveriam ter sido entregues em 28/06/22, mas só as recebeu em 23/10/23, ou seja, com atraso de 16 (dezesseis) meses. Ressaltou que teve que arcar com os custos dos juros de obra durante o período.
3. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 68324215). Foram oferecidas contrarrazões (ID 68324219).
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, estando inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90). Aplicam-se ao caso em comento as regras de proteção do consumidor, inclusive as pertinentes à responsabilidade objetiva na prestação dos serviços.
5. As questões devolvidas para análise desta Turma Recursal consistem na análise das alegações de i) incompetência do juizado especial cível ante o valor da causa; ii) impossibilidade de contagem do prazo de entrega a partir da assinatura do Termo de Reserva; iii) ocorrência de caso fortuito (COVID-19); iv) ausência do dever de indenizar os alegados danos materiais (juros de obra e lucros cessantes) e; v) inaplicabilidade da taxa Selic e IPCA para a correção da indenização arbitrada.
6. Em suas razões recursais, a requerida, ora recorrente, alegou que o valor do imóvel objeto do contrato excede em 40 vezes o salário mínimo, sendo que, para a restituição dos juros de obra há necessidade de prova técnica, o que demonstra a incompetência do Juizado Especial. Explicou que existe uma distinção entre o Termo de Reserva e o Contrato de Compra e Venda. Destacou que tal Termo não pode ser considerado como cláusula vinculante sem a formalização do contrato definitivo, servindo apenas para reservar a unidade habitacional, tratando-se de instrumento preliminar. Salientou que cumpriu com o determinado no contrato de compra e venda. Destacou que o Termo de Reserva tem em média duração de 1 (um) à 6 (seis) meses até a devida análise da documentação do pretenso adquirente perante a CODHAB e a Caixa Econômica Federal. Frisou que a sentença considerou, erroneamente, o prazo de Termos de Reserva para entrega do imóvel (30/06/22), como também desconsiderou o acréscimo de 60 (sessenta) dias adicionais para entrega das chaves. Pontuou que não houve qualquer tipo de atraso na entrega do imóvel, já que as chaves foram disponibilizadas no dia 23/10/23, antes mesmo do prazo estipulado de 180 (cento e oitenta) dias ser finalizado. Argumentou que, mesmo que seja reconhecido o atraso, deve-se levar em consideração o fortuito externo previsto no art. 393 do Código Civil, ante a ocorrência da pandemia da COVID-19 e a consequente falta de mão de obra e atraso na entrega dos materiais. Quanto os juros de obra, alegou que não houve comprovação do efetivo pagamento dos valores requeridos e que o autor juntou, apenas, planilha de evolução do valor, o que não pode ser considerado como prova hábil. Ressalvou que também não foi apresentado nenhum documento comprobatório do prejuízo quanto aos lucros cessantes. Pleiteou que, caso seja necessário, que se estabeleça apenas 1 (um) índice de correção, de forma contínua e uniforme, evitando-se a aplicação de critérios contraditórios. Ao final, requereu o conhecimento e o provimento do recurso para reformar a sentença a fim de, preliminarmente, declarar a incompetência do Juizado Especial ou, em caso de entendimento diverso, que indefira todos os pedidos da exordial considerando a excludente de responsabilidade civil por caso fortuito ou que se considere a data estipulada no contrato de compra e venda, com os respectivos prazos de tolerância e o indeferimento do pedido de restituição a título de juros de obra e de lucros cessantes. Em caso de entendimento diverso, requereu que seja considerado o IPCA como índice único de atualização.
7. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. Na espécie, as provas contidas estão aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e lucros cessantes. Dessa forma, os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. Preliminar rejeitada.
8. O Termo de Reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual.
9. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 68324169, p. 1) o bem deveria ser entregue em 30/12/21, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 68324170, p. 6, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que trata-se de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade, assim resta clara a responsabilidade civil do recorrente.
12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024. Pág.: Sem Página Cadastrada.) e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
13. Com base no critério objetivo acima especificado, relativo ao parâmetro do valor da locação, a fixação do prejuízo material deve equivaler ao valor mensal correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, pelo período compreendido entre 30/06/2022 até a data de entrega das chaves (dezembro de 2023), cujo montante seria superior ao valor fixado pelo Juízo, não cabendo reparação nesse sentido, ante a vedação da reformatio in pejus.
14. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, recurso não provido. Sentença mantida integralmente. Mantida a incidência de correção monetária e juros de mora tal qual disposto na sentença de origem, por estarem em consonância com a legislação e o posicionamento deste TJDFT.
15. Custas recolhidas. Fixados honorários de sucumbência no valor correspondente a 10% da condenação.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.