Tribunal: TJDFT
Processo: 0701741-35.2023.8.07.0009
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-06-06

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701741-35.2023.8.07.0009 RECORRENTES: GX INCORPORADORA LTDA E APEX INCORPORADORA 05 LTDA RECORRIDAS: VIRANILDE DA SILVA MENDES E MARCINEIA MENDES DA SILVA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO. SATI. DEVOLUÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação contra sentença que decretou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção e condenou as rés à restituição de valores pagos pelo consumidor, reduzindo a multa contratual de 50% para 25% e determinando a devolução da taxa de consultoria e assessoria imobiliária (SATI). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) a legalidade da retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador desistente, considerando o regime de patrimônio de afetação; e (ii) a legitimidade da cobrança da taxa SATI pelo promitente-vendedor. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) permite a retenção de até 50% dos valores pagos em casos de rescisão de contrato de imóvel sob regime de patrimônio de afetação. No entanto, a cláusula penal pode ser revisada pelo Judiciário se se mostrar excessiva e colocar o consumidor em desvantagem exagerada, conforme o art. 413 do CC e o art. 51, IV, do CDC. 4. A retenção da multa contratual em 50% se revela abusiva no caso concreto, pois o distrato foi celebrado poucos meses após a assinatura do contrato, sem entrega do imóvel, e a unidade pode ser novamente comercializada pela incorporadora, o que justifica a redução para 25%. 5. O Código de Defesa do Consumidor se aplica ao caso, sendo vedadas cláusulas que imponham desvantagem excessiva ao consumidor, conforme o princípio da boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa. 6. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Tema 938), firmou entendimento de que a cobrança da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI) pelo promitente-vendedor é abusiva, devendo ser devolvida ao consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A cláusula penal de 50% em contratos de incorporação imobiliária sob patrimônio de afetação pode ser revisada pelo Judiciário se causar onerosidade excessiva ao consumidor. 2. A cobrança da taxa SATI pelo promitente-vendedor é abusiva, devendo ser restituída ao consumidor. As recorrentes alegam violação aos artigos 104, 422 e 462, todos do Código Civil e 67-A, § 5o, da Lei 13.786/18, defendendo que o percentual de retenção que deve ser observado é o contratualmente estabelecido pelas partes e previsto em lei, caso seja decretada a rescisão contratual. Aduz que, no caso, o percentual a ser retido é o de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos a título de preço do imóvel. Suscitam, no aspecto, dissenso pretoriano colacionando julgado do STJ, a fim de demonstrá-lo. Requerem que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome da advogada RAFAELLA DE FREITAS FERREIRA SIQUEIRA, OAB/DF 66.100-S (ID 71477520). II - O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à mencionada contrariedade aos artigos 104, 422 e 462, todos do Código Civil e 67-A, § 5o, da Lei 13.786/18, porque o órgão julgador, com lastro na interpretação das cláusulas contratuais e nos elementos fático-probatórios dos autos, assentou: “A retenção da multa contratual em 50% se revela abusiva no caso concreto, pois o distrato foi celebrado poucos meses após a assinatura do contrato, sem entrega do imóvel, e a unidade pode ser novamente comercializada pela incorporadora, o que justifica a redução para 25%” (ID 70508253). Assim, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matéria de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Tampouco deve prosseguir o apelo no que tange à suposta divergência jurisprudencial, pois “A incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte” (AgInt no AREsp n. 2.707.544/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/2/2025, DJEN de 14/2/2025). Por fim, defiro o pedido de publicação exclusiva conforme requerido no ID 71477520. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A020

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701741-35.2023.8.07.0009 RECORRENTES: GX INCORPORADORA LTDA E APEX INCORPORADORA 05 LTDA RECORRIDAS: VIRANILDE DA SILVA MENDES E MARCINEIA MENDES DA SILVA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO. SATI. DEVOLUÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação contra sentença que decretou a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção e condenou as rés à restituição de valores pagos pelo consumidor, reduzindo a multa contratual de 50% para 25% e determinando a devolução da taxa de consultoria e assessoria imobiliária (SATI). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) a legalidade da retenção de 50% dos valores pagos pelo comprador desistente, considerando o regime de patrimônio de afetação; e (ii) a legitimidade da cobrança da taxa SATI pelo promitente-vendedor. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) permite a retenção de até 50% dos valores pagos em casos de rescisão de contrato de imóvel sob regime de patrimônio de afetação. No entanto, a cláusula penal pode ser revisada pelo Judiciário se se mostrar excessiva e colocar o consumidor em desvantagem exagerada, conforme o art. 413 do CC e o art. 51, IV, do CDC. 4. A retenção da multa contratual em 50% se revela abusiva no caso concreto, pois o distrato foi celebrado poucos meses após a assinatura do contrato, sem entrega do imóvel, e a unidade pode ser novamente comercializada pela incorporadora, o que justifica a redução para 25%. 5. O Código de Defesa do Consumidor se aplica ao caso, sendo vedadas cláusulas que imponham desvantagem excessiva ao consumidor, conforme o princípio da boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa. 6. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Tema 938), firmou entendimento de que a cobrança da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI) pelo promitente-vendedor é abusiva, devendo ser devolvida ao consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A cláusula penal de 50% em contratos de incorporação imobiliária sob patrimônio de afetação pode ser revisada pelo Judiciário se causar onerosidade excessiva ao consumidor. 2. A cobrança da taxa SATI pelo promitente-vendedor é abusiva, devendo ser restituída ao consumidor. As recorrentes alegam violação aos artigos 104, 422 e 462, todos do Código Civil e 67-A, § 5o, da Lei 13.786/18, defendendo que o percentual de retenção que deve ser observado é o contratualmente estabelecido pelas partes e previsto em lei, caso seja decretada a rescisão contratual. Aduz que, no caso, o percentual a ser retido é o de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos a título de preço do imóvel. Suscitam, no aspecto, dissenso pretoriano colacionando julgado do STJ, a fim de demonstrá-lo. Requerem que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome da advogada RAFAELLA DE FREITAS FERREIRA SIQUEIRA, OAB/DF 66.100-S (ID 71477520). II - O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido no que tange à mencionada contrariedade aos artigos 104, 422 e 462, todos do Código Civil e 67-A, § 5o, da Lei 13.786/18, porque o órgão julgador, com lastro na interpretação das cláusulas contratuais e nos elementos fático-probatórios dos autos, assentou: “A retenção da multa contratual em 50% se revela abusiva no caso concreto, pois o distrato foi celebrado poucos meses após a assinatura do contrato, sem entrega do imóvel, e a unidade pode ser novamente comercializada pela incorporadora, o que justifica a redução para 25%” (ID 70508253). Assim, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matéria de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Tampouco deve prosseguir o apelo no que tange à suposta divergência jurisprudencial, pois “A incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte” (AgInt no AREsp n. 2.707.544/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/2/2025, DJEN de 14/2/2025). Por fim, defiro o pedido de publicação exclusiva conforme requerido no ID 71477520. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A020