Tribunal: TJDFT
Processo: 0703892-98.2024.8.07.0021
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-03-14
Data de publicação: 2025-03-26

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE COMPLEXIDADE DA CAUSA REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TEMA 996 STJ. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA NA FORMA SIMPLES. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. RECURSOS CONHECIDOS. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recursos inominados interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos elencados na petição inicial para: a) condenar a requerida a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 27/06/2022 até a data da entrega do imóvel, em 06/12/2023, a ser apurado por simples cálculo; b) condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 27/06/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (06/12/2023). Em seu recurso, a parte autora requer a devolução do valor pago à título de juros de obra na forma dobrada, pois alega terem as requeridas agido de má-fé. Por sua vez, a parte ré argui preliminar de complexidade da causa, pois os cálculos referentes aos juros de obra são complexos o que torna imprescindível a perícia. No mérito, alega que o termo de reserva é um instrumento preliminar que não gera obrigação entre as partes e que o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, que foi devidamente acordado entre as partes é que deve prevalecer. Sustenta que a pandemia de Covid-19 provou atraso significativo em toda cadeia produtiva da construção civil, com a escassez de insumos e atrasos na logística. Aduz a ausência de juros de obra e lucros cessantes.
2. Recursos próprios e tempestivo. Recurso da parte autora dispensado de preparo ante a gratuidade de justiça que ora defiro. Recurso da parte ré com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
3. Discute-se se houve atraso na entrega do imóvel adquirido na planta pela parte autora e se do atraso decorre o dever da parte ré de indenizar a parte autora por danos materiais, bem como se os valores pagos a título de juros de obra devem ser restituídos na forma dobrada.
III. Razões de decidir
4. Preliminar de complexidade da causa. A ‘taxa de juros de obra’ são encargos cobrados pelo Banco Financiador do empreendimento referente ao empréstimo realizado para o financiamento da obra. Os juros de obra podem ser repassados ao consumidor dentro do prazo de construção da unidade imobiliária. No entanto, o repasse torna-se ilegal após a entrega das chaves com a expedição do habite-se ou no caso de atraso na entrega da obra, hipótese na qual a construtora não cumpre o prazo contratualmente estipulado. Desse modo, inexiste necessidade de perícia contábil para aferir o valor pago indevidamente a título de juros de obra, pois basta que o consumidor junte os comprovantes das despesas cobradas após o descumprimento contratual perpetrado pela construtora. Preliminar rejeitada.
5. Consta dos autos que as partes assinaram “termo de reserva de unidade habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n° 39159 Itapoã parque”, o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/10/2021, com tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, prevalece o prazo fixado em contrato de compra e venda, que determina o prazo total de construção até 15/05/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
6. Diante do quadro fático, é pertinente mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
7. Portanto, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Além disso, o termo de Reserva de Unidade Habitacional é parte integrante do contrato. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/10/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Neste ponto, não prospera o pleito de restituição em dobro dos valores pagos a título de juros de obra, porquanto não se identifica na espécie engano injustificável ou hipótese de má-fé a fundamentar a aplicação da dobra legal (Art. 42, parágrafo único do CDC).
8. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
9. Por fim, pontua-se que a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da pandemia da covid-19, pois o termo foi assinado em 13/05/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há mais de um ano, inclusive já tendo ocorrido o retorno das atividades econômicas.
IV. Dispositivo e tese
10. RECURSOS CONHECIDOS. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDOS. Sentença mantida. Condeno os recorrentes vencidos ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95. Quanto à parte autora, suspendo a exigibilidade diante da gratuidade de justiça ora concedida (art. 99 do CPC).
11. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE COMPLEXIDADE DA CAUSA REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TEMA 996 STJ. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA NA FORMA SIMPLES. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. RECURSOS CONHECIDOS. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recursos inominados interpostos por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos elencados na petição inicial para: a) condenar a requerida a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 27/06/2022 até a data da entrega do imóvel, em 06/12/2023, a ser apurado por simples cálculo; b) condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 27/06/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (06/12/2023). Em seu recurso, a parte autora requer a devolução do valor pago à título de juros de obra na forma dobrada, pois alega terem as requeridas agido de má-fé. Por sua vez, a parte ré argui preliminar de complexidade da causa, pois os cálculos referentes aos juros de obra são complexos o que torna imprescindível a perícia. No mérito, alega que o termo de reserva é um instrumento preliminar que não gera obrigação entre as partes e que o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, que foi devidamente acordado entre as partes é que deve prevalecer. Sustenta que a pandemia de Covid-19 provou atraso significativo em toda cadeia produtiva da construção civil, com a escassez de insumos e atrasos na logística. Aduz a ausência de juros de obra e lucros cessantes.
2. Recursos próprios e tempestivo. Recurso da parte autora dispensado de preparo ante a gratuidade de justiça que ora defiro. Recurso da parte ré com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
3. Discute-se se houve atraso na entrega do imóvel adquirido na planta pela parte autora e se do atraso decorre o dever da parte ré de indenizar a parte autora por danos materiais, bem como se os valores pagos a título de juros de obra devem ser restituídos na forma dobrada.
III. Razões de decidir
4. Preliminar de complexidade da causa. A ‘taxa de juros de obra’ são encargos cobrados pelo Banco Financiador do empreendimento referente ao empréstimo realizado para o financiamento da obra. Os juros de obra podem ser repassados ao consumidor dentro do prazo de construção da unidade imobiliária. No entanto, o repasse torna-se ilegal após a entrega das chaves com a expedição do habite-se ou no caso de atraso na entrega da obra, hipótese na qual a construtora não cumpre o prazo contratualmente estipulado. Desse modo, inexiste necessidade de perícia contábil para aferir o valor pago indevidamente a título de juros de obra, pois basta que o consumidor junte os comprovantes das despesas cobradas após o descumprimento contratual perpetrado pela construtora. Preliminar rejeitada.
5. Consta dos autos que as partes assinaram “termo de reserva de unidade habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n° 39159 Itapoã parque”, o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/10/2021, com tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, prevalece o prazo fixado em contrato de compra e venda, que determina o prazo total de construção até 15/05/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
6. Diante do quadro fático, é pertinente mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
7. Portanto, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Além disso, o termo de Reserva de Unidade Habitacional é parte integrante do contrato. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/10/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Neste ponto, não prospera o pleito de restituição em dobro dos valores pagos a título de juros de obra, porquanto não se identifica na espécie engano injustificável ou hipótese de má-fé a fundamentar a aplicação da dobra legal (Art. 42, parágrafo único do CDC).
8. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
9. Por fim, pontua-se que a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da pandemia da covid-19, pois o termo foi assinado em 13/05/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há mais de um ano, inclusive já tendo ocorrido o retorno das atividades econômicas.
IV. Dispositivo e tese
10. RECURSOS CONHECIDOS. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDOS. Sentença mantida. Condeno os recorrentes vencidos ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95. Quanto à parte autora, suspendo a exigibilidade diante da gratuidade de justiça ora concedida (art. 99 do CPC).
11. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.