Tribunal: TJDFT
Processo: 0727225-42.2024.8.07.0001
Órgão julgador: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-22
Data de publicação: 2025-06-03

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA AJUIZADA EM DESFAVOR DE LOCATÁRIA E DE FIADORES. INADIMPLEMENTO DE OBRIGAÇÕES LOCATÍCIAS. PERTINÊNCIA SUBJETIVA PASSIVA DOS FIADORES. CONFIGURAÇÃO. NULIDADE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. INEXISTÊNCIA. COMPENSAÇÃO DE PREJUÍZOS DA LOCATÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE RECONVENÇÃO. AMPLIAÇÃO DO PRAZO DE DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO BEM. DESCABIMENTO. OBSERVÂNCIA DE PREVISÃO LEGAL. SENTENÇA MANTIDA.
1. Observando-se que os fiadores anuíram expressamente à previsão contratual de que a fiança seria válida até a efetiva desocupação do imóvel e também renunciaram ao benefício de ordem (art. 827 do Código Civil), não há nos autos circunstância que os tenha desobrigado dos encargos locatícios para os quais assumiram responsabilidade solidária e conjunta com a locatária, mormente em face da ausência de notificação do locador (art. 835 do Código Civil; Súmula no 656/STJ). Aliás, na situação concreta, não houve demonstração mínima pelos fiadores de exoneração da fiança, sendo certo que a sua inclusão na demanda refere-se não ao fato de terem sido sócios da locatária inadimplente, mas sim de terem figurado como fiadores do pacto. Portanto, sob nenhum enfoque afigura-se possível a desobrigação dos fiadores pelo inadimplemento do contrato de locação.
2. Na espécie, a alegação de nulidade do contrato suscitada pela locatária esbarra na proibição do comportamento contraditório (nemo potest venire contra factum proprium) e na vedação ao enriquecimento sem causa. Extrai-se dos autos que, embora aduza a nulidade do contrato por questão atinente à impossibilidade de obtenção do alvará de funcionamento de seu ramo de atividade, é notória a intenção da locatária em não desocupar o imóvel, sob a alegação de prejuízos possíveis à empresa. Além disso, colhe-se do contrato que foi estipulado como dever da locatária a obtenção, junto à administração pública, do competente alvará de localização e de funcionamento, o que não a impediu de exercer as atividades por longo período de tempo. Dessa forma, uma vez que a própria locatária iniciou as atividades sem assegurar a viabilidade do seu exercício no imóvel locado perante a administração, não é devido exigir do locador a responsabilidade por eventual não obtenção do alvará, uma vez que o pacto foi expresso no sentido do ônus da locatária em promover a adoção de diligências junto ao poder público para o funcionamento de seu negócio. Por tais motivos, escorreita a sentença ao afastar a alegação de nulidade de contrato e ao concluir pela responsabilidade da locatária pelo descumprimento de seu dever quanto ao adimplemento de encargos locatícios, o que enseja o desfazimento do negócio jurídico (art. 9o, III, da Lei no 8.245/1991).
3. Não socorre à locatária o pedido de compensação pelos alegados prejuízos atinentes aos investimentos que precisou realizar para a implantação de sua atividade no imóvel locado, sendo necessário, se o caso, o ajuizamento de ação própria para o referido intento, uma vez que não manejou reconvenção nos presentes autos. Ainda que assim não fosse e que se considerasse a alegação sob a ótica das benfeitorias realizadas, cumpre observar que o contrato estipulado entre as partes, ao dispor sobre eventuais benfeitorias, expressamente exclui o direito da locatária à indenização e ressalta que a sua realização ocorre por conta e ordem exclusiva da locatária, o que é compatível com a legislação de regência (arts. 35 e 36 da Lei no 8.245/1991). Nesse descortino, considerando-se a inexistência de responsabilidade do locador pela rescisão do contrato, não há motivo que justifique a compensação almejada.
4. Acerca do pleito recursal de ampliação do prazo para a desocupação voluntária do imóvel locado, a parte não tem razão, uma vez que o lapso temporal fixado de 30 (trinta) dias observou o determinado em lei (art. 63 da Lei no 8.245/1991).
5. Apelações cíveis dos réus (locatária e fiadores) conhecidas e desprovidas.

Inteiro teor:
APELAÇÕES CÍVEIS. CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA AJUIZADA EM DESFAVOR DE LOCATÁRIA E DE FIADORES. INADIMPLEMENTO DE OBRIGAÇÕES LOCATÍCIAS. PERTINÊNCIA SUBJETIVA PASSIVA DOS FIADORES. CONFIGURAÇÃO. NULIDADE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. INEXISTÊNCIA. COMPENSAÇÃO DE PREJUÍZOS DA LOCATÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE RECONVENÇÃO. AMPLIAÇÃO DO PRAZO DE DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO BEM. DESCABIMENTO. OBSERVÂNCIA DE PREVISÃO LEGAL. SENTENÇA MANTIDA.
1. Observando-se que os fiadores anuíram expressamente à previsão contratual de que a fiança seria válida até a efetiva desocupação do imóvel e também renunciaram ao benefício de ordem (art. 827 do Código Civil), não há nos autos circunstância que os tenha desobrigado dos encargos locatícios para os quais assumiram responsabilidade solidária e conjunta com a locatária, mormente em face da ausência de notificação do locador (art. 835 do Código Civil; Súmula no 656/STJ). Aliás, na situação concreta, não houve demonstração mínima pelos fiadores de exoneração da fiança, sendo certo que a sua inclusão na demanda refere-se não ao fato de terem sido sócios da locatária inadimplente, mas sim de terem figurado como fiadores do pacto. Portanto, sob nenhum enfoque afigura-se possível a desobrigação dos fiadores pelo inadimplemento do contrato de locação.
2. Na espécie, a alegação de nulidade do contrato suscitada pela locatária esbarra na proibição do comportamento contraditório (nemo potest venire contra factum proprium) e na vedação ao enriquecimento sem causa. Extrai-se dos autos que, embora aduza a nulidade do contrato por questão atinente à impossibilidade de obtenção do alvará de funcionamento de seu ramo de atividade, é notória a intenção da locatária em não desocupar o imóvel, sob a alegação de prejuízos possíveis à empresa. Além disso, colhe-se do contrato que foi estipulado como dever da locatária a obtenção, junto à administração pública, do competente alvará de localização e de funcionamento, o que não a impediu de exercer as atividades por longo período de tempo. Dessa forma, uma vez que a própria locatária iniciou as atividades sem assegurar a viabilidade do seu exercício no imóvel locado perante a administração, não é devido exigir do locador a responsabilidade por eventual não obtenção do alvará, uma vez que o pacto foi expresso no sentido do ônus da locatária em promover a adoção de diligências junto ao poder público para o funcionamento de seu negócio. Por tais motivos, escorreita a sentença ao afastar a alegação de nulidade de contrato e ao concluir pela responsabilidade da locatária pelo descumprimento de seu dever quanto ao adimplemento de encargos locatícios, o que enseja o desfazimento do negócio jurídico (art. 9o, III, da Lei no 8.245/1991).
3. Não socorre à locatária o pedido de compensação pelos alegados prejuízos atinentes aos investimentos que precisou realizar para a implantação de sua atividade no imóvel locado, sendo necessário, se o caso, o ajuizamento de ação própria para o referido intento, uma vez que não manejou reconvenção nos presentes autos. Ainda que assim não fosse e que se considerasse a alegação sob a ótica das benfeitorias realizadas, cumpre observar que o contrato estipulado entre as partes, ao dispor sobre eventuais benfeitorias, expressamente exclui o direito da locatária à indenização e ressalta que a sua realização ocorre por conta e ordem exclusiva da locatária, o que é compatível com a legislação de regência (arts. 35 e 36 da Lei no 8.245/1991). Nesse descortino, considerando-se a inexistência de responsabilidade do locador pela rescisão do contrato, não há motivo que justifique a compensação almejada.
4. Acerca do pleito recursal de ampliação do prazo para a desocupação voluntária do imóvel locado, a parte não tem razão, uma vez que o lapso temporal fixado de 30 (trinta) dias observou o determinado em lei (art. 63 da Lei no 8.245/1991).
5. Apelações cíveis dos réus (locatária e fiadores) conhecidas e desprovidas.