Tribunal: TJDFT
Processo: 0733666-39.2024.8.07.0001
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-12-03
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. FINANCIAMENTO NÃO APROVADO. CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a negativa de financiamento habitacional, alegadamente influenciada por conduta das rés, autoriza a devolução integral das quantias pagas; e (ii) estabelecer se é legítima a retenção de 50% dos valores pagos e a não devolução da comissão de corretagem, diante da existência de patrimônio de afetação e da aplicação da Lei no 13.786/2018.
RAZÕES DE DECIDIR
3. A responsabilidade pela obtenção do financiamento bancário destinado ao pagamento do preço ajustado incumbe ao promitente comprador, salvo prova de conduta culposa do vendedor, o que não se verificou no caso concreto.
4. A prova dos autos demonstra que a negativa de financiamento decorreu de circunstância pessoal do autor, que não atendeu aos critérios de renda e enquadramento social do programa habitacional, inexistindo qualquer indução ou irregularidade praticada pelas rés.
5. O contrato, celebrado após a vigência da Lei no 13.786/2018, prevê expressamente a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão motivada pelo comprador, cláusula compatível com o art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64, uma vez que o empreendimento se encontra sob regime de patrimônio de afetação.
6. A comissão de corretagem não é passível de devolução, pois remunerou serviço efetivamente prestado pela intermediadora e sua cláusula de não restituição encontra amparo legal e jurisprudencial, salvo em hipóteses de culpa exclusiva do vendedor, o que não ocorreu.
DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
1. A não aprovação de financiamento imobiliário por motivos pessoais do comprador configura inadimplemento de sua responsabilidade contratual, não ensejando devolução integral dos valores pagos. 2. É legítima a retenção de até 50% das quantias pagas em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, conforme o art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64. 3. A comissão de corretagem é devida e não deve ser restituída quando o distrato decorre de iniciativa do comprador e o serviço de intermediação foi efetivamente prestado.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. FINANCIAMENTO NÃO APROVADO. CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido de rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos e indenização por danos morais.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a negativa de financiamento habitacional, alegadamente influenciada por conduta das rés, autoriza a devolução integral das quantias pagas; e (ii) estabelecer se é legítima a retenção de 50% dos valores pagos e a não devolução da comissão de corretagem, diante da existência de patrimônio de afetação e da aplicação da Lei no 13.786/2018.
RAZÕES DE DECIDIR
3. A responsabilidade pela obtenção do financiamento bancário destinado ao pagamento do preço ajustado incumbe ao promitente comprador, salvo prova de conduta culposa do vendedor, o que não se verificou no caso concreto.
4. A prova dos autos demonstra que a negativa de financiamento decorreu de circunstância pessoal do autor, que não atendeu aos critérios de renda e enquadramento social do programa habitacional, inexistindo qualquer indução ou irregularidade praticada pelas rés.
5. O contrato, celebrado após a vigência da Lei no 13.786/2018, prevê expressamente a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão motivada pelo comprador, cláusula compatível com o art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64, uma vez que o empreendimento se encontra sob regime de patrimônio de afetação.
6. A comissão de corretagem não é passível de devolução, pois remunerou serviço efetivamente prestado pela intermediadora e sua cláusula de não restituição encontra amparo legal e jurisprudencial, salvo em hipóteses de culpa exclusiva do vendedor, o que não ocorreu.
DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
1. A não aprovação de financiamento imobiliário por motivos pessoais do comprador configura inadimplemento de sua responsabilidade contratual, não ensejando devolução integral dos valores pagos. 2. É legítima a retenção de até 50% das quantias pagas em contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, conforme o art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64. 3. A comissão de corretagem é devida e não deve ser restituída quando o distrato decorre de iniciativa do comprador e o serviço de intermediação foi efetivamente prestado.