Tribunal: TJDFT
Processo: 0799236-24.2024.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-19

Ementa:
Ementa. Direito civil e do consumidor. Recurso inominado. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade. Rescisão por iniciativa do comprador. Restituição das parcelas pagas com retenção de 20%. Arras confirmatórias. Inaplicabilidade da retenção integral. Dedução de taxas condominiais. Ausência de posse ou fruição comprovada. Taxa de fruição. Indevida. Juros moratórios a partir do trânsito em julgado. Tema 1.002 do STJ. Recurso conhecido e parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pela primeira requerida em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para: a) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, por culpa do autor; e, b) condenar a 1a e 2a Ré, solidariamente, a restituir ao Autor os valores pagos, inclusive as arras (Súmula 543, do STJ), após dedução do importe de 20% desses valores, acrescido de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, nos termos do art. 2o da Lei 14.905/2024.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 75240098). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, a primeira requerida alega que, tendo a resolução contratual ocorrido por iniciativa do comprador, devem ser aplicadas integralmente as disposições contratuais e legais: (i) retenção integral das arras (R$ 3.179,48), por sua natureza autônoma e função confirmatória/compensatória (arts. 417 e 418 do CC), inaplicável a Súmula 543 do STJ; (ii) dedução das taxas condominiais inadimplidas (R$ 7.300,02), conforme cláusula contratual, art. 67-A, §2o, II, da Lei 4.591/64 e natureza propter rem, sob pena de enriquecimento sem causa; (iii) retenção de taxa de fruição de 0,5% ao mês, pro rata die, desde 21/11/2022, diante da posse/uso comprovados e do parâmetro do art. 67-A, III, da Lei 4.591/64; e (iv) fixação dos juros moratórios apenas a partir do trânsito em julgado (Tema 1002/STJ). Assim, pugna pelo pelo provimento do recurso para reconhecer a legitimidade das mencionadas deduções e ajustar o termo inicial dos juros.
4. Em contrarrazões, o autor aduz que deve ser mantida a sentença que, em contrato firmado em 15/12/2017, anterior à Lei 13.786/2018), rescindiu o ajuste com devolução dos valores pagos e retenção de 20% a título de cláusula penal compensatória, afastando: (i) a retenção das arras, por configurarem dupla penalização diante da cláusula penal já estipulada; (ii) a compensação de taxas condominiais, por ausência de prova líquida, inexistência de posse/fruição do imóvel e impossibilidade de abatimento automático; e (iii) a taxa de fruição, ante a inexistência de uso do bem e o atraso de entrega; mantendo-se, ainda, os juros moratórios desde a citação.
II. Questão em discussão
5. Há quatro questões em discussão: (i) se é cabível a retenção integral das arras quando a rescisão contratual ocorre por iniciativa do comprador; (ii) se, no caso, é devida a dedução das taxas condominiais inadimplidas, à luz da cláusula contratual e da natureza propter rem; (iii) se é legítima a cobrança de taxa de fruição de 0,5% ao mês, considerando a posse ou uso do imóvel; e (iv) qual deve ser o termo inicial dos juros moratórios sobre a restituição dos valores pagos.
III. Razões de decidir
6. Efeito suspensivo. Nos Juizados Especiais o recurso tem efeito meramente devolutivo. Somente se concede o efeito suspensivo em caso de possibilidade de dano irreparável (art. 43 da Lei 9.099/1995), o que não foi demonstrado no caso em exame. Indefiro o pedido de efeito suspensivo.
7. Relação de consumo. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).
8. O CDC, em seu art. 51, inciso IV, dispõe que: "são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade".
9. Depreende-se dos autos que a resolução do contrato de promessa de compra e venda, firmado em 15/12/2017 e relativa a imóvel em regime de multipropriedade, acostado ao ID 75232675, ocorreu por culpa/iniciativa do comprador.
10. As arras visam a assegurar a obrigação principal assumida, por meio da entrega de dinheiro ou de outro bem móvel por uma das partes à outra, para a confirmação do negócio jurídico firmado entre elas.
11. Em casos análogos, envolvendo a desistência do contrato pelo consumidor, a jurisprudência tem admitido a retenção de 10% a 20% dos valores pagos, a título de cláusula penal compensatória. Com a rescisão, a promitente vendedora readquire a posse e a disponibilidade do imóvel, podendo negociá-lo novamente no mercado, de modo que o desfazimento do negócio não lhe acarreta prejuízos superiores aos já compensados pela retenção referida. Precedentes desta Turma Recursal: Acórdão 1200344, 0701500-85.2019.8.07.0014, Relator(a): FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 05/09/2019, publicado no DJe: 19/09/2019; e Acórdão 1285401, 0717353-19.2019.8.07.0020, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 11/09/2020, publicado no DJe: 01/10/2020.
12. Taxas condominiais. A dedução automática de taxas de condomínio exige: (i) prova líquida dos valores, competências e encargos; e (ii) demonstração de posse/uso pelo promitente comprador, não bastando a natureza propter rem como fundamento isolado. A recorrente não comprovou imissão na posse nem fruição exclusiva do bem pelo Autor no período alegado, tampouco apresentou demonstrativo idôneo e individualizado capaz de permitir o abatimento. Em rito dos Juizados, é inviável instrução complexa para apuração contábil controvertida. Mantém-se o afastamento do abatimento.
13. Taxa de fruição. Não restou comprovado que o recorrido teria efetivamente usufruído do empreendimento a fim de justificar, em tese, taxa de fruição, de forma que é incabível a retenção de valores a esse título. Nesse sentido: Acórdão 1877483, 0738118-23.2023.8.07.0003, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 14/06/2024, publicado no DJe: 25/06/2024.
14. Conforme o Tema no 1.002 do STJ, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
IV. Dispositivo e tese
15. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada apenas para determinar que os juros legais sejam fixados a partir do trânsito em julgado. Custas recolhidas, condenada a parte recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/1995, diante do caráter ínfimo do provimento em relação ao que foi postulado no recurso.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Dispositivo relevante citado: Lei n. 9.099/95, art. 43; CDC, art. 51, IV.Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.002; TJDFT, Acórdão 1200344, 0701500-85.2019.8.07.0014, Relator(a): FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 05/09/2019, publicado no DJe: 19/09/2019; e Acórdão 1285401, 0717353-19.2019.8.07.0020, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 11/09/2020, publicado no DJe: 01/10/2020; e Acórdão 1877483, 0738118-23.2023.8.07.0003, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 14/06/2024, publicado no DJe: 25/06/2024.

Inteiro teor:
Ementa. Direito civil e do consumidor. Recurso inominado. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade. Rescisão por iniciativa do comprador. Restituição das parcelas pagas com retenção de 20%. Arras confirmatórias. Inaplicabilidade da retenção integral. Dedução de taxas condominiais. Ausência de posse ou fruição comprovada. Taxa de fruição. Indevida. Juros moratórios a partir do trânsito em julgado. Tema 1.002 do STJ. Recurso conhecido e parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pela primeira requerida em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para: a) declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, por culpa do autor; e, b) condenar a 1a e 2a Ré, solidariamente, a restituir ao Autor os valores pagos, inclusive as arras (Súmula 543, do STJ), após dedução do importe de 20% desses valores, acrescido de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, nos termos do art. 2o da Lei 14.905/2024.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 75240098). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, a primeira requerida alega que, tendo a resolução contratual ocorrido por iniciativa do comprador, devem ser aplicadas integralmente as disposições contratuais e legais: (i) retenção integral das arras (R$ 3.179,48), por sua natureza autônoma e função confirmatória/compensatória (arts. 417 e 418 do CC), inaplicável a Súmula 543 do STJ; (ii) dedução das taxas condominiais inadimplidas (R$ 7.300,02), conforme cláusula contratual, art. 67-A, §2o, II, da Lei 4.591/64 e natureza propter rem, sob pena de enriquecimento sem causa; (iii) retenção de taxa de fruição de 0,5% ao mês, pro rata die, desde 21/11/2022, diante da posse/uso comprovados e do parâmetro do art. 67-A, III, da Lei 4.591/64; e (iv) fixação dos juros moratórios apenas a partir do trânsito em julgado (Tema 1002/STJ). Assim, pugna pelo pelo provimento do recurso para reconhecer a legitimidade das mencionadas deduções e ajustar o termo inicial dos juros.
4. Em contrarrazões, o autor aduz que deve ser mantida a sentença que, em contrato firmado em 15/12/2017, anterior à Lei 13.786/2018), rescindiu o ajuste com devolução dos valores pagos e retenção de 20% a título de cláusula penal compensatória, afastando: (i) a retenção das arras, por configurarem dupla penalização diante da cláusula penal já estipulada; (ii) a compensação de taxas condominiais, por ausência de prova líquida, inexistência de posse/fruição do imóvel e impossibilidade de abatimento automático; e (iii) a taxa de fruição, ante a inexistência de uso do bem e o atraso de entrega; mantendo-se, ainda, os juros moratórios desde a citação.
II. Questão em discussão
5. Há quatro questões em discussão: (i) se é cabível a retenção integral das arras quando a rescisão contratual ocorre por iniciativa do comprador; (ii) se, no caso, é devida a dedução das taxas condominiais inadimplidas, à luz da cláusula contratual e da natureza propter rem; (iii) se é legítima a cobrança de taxa de fruição de 0,5% ao mês, considerando a posse ou uso do imóvel; e (iv) qual deve ser o termo inicial dos juros moratórios sobre a restituição dos valores pagos.
III. Razões de decidir
6. Efeito suspensivo. Nos Juizados Especiais o recurso tem efeito meramente devolutivo. Somente se concede o efeito suspensivo em caso de possibilidade de dano irreparável (art. 43 da Lei 9.099/1995), o que não foi demonstrado no caso em exame. Indefiro o pedido de efeito suspensivo.
7. Relação de consumo. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).
8. O CDC, em seu art. 51, inciso IV, dispõe que: "são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade".
9. Depreende-se dos autos que a resolução do contrato de promessa de compra e venda, firmado em 15/12/2017 e relativa a imóvel em regime de multipropriedade, acostado ao ID 75232675, ocorreu por culpa/iniciativa do comprador.
10. As arras visam a assegurar a obrigação principal assumida, por meio da entrega de dinheiro ou de outro bem móvel por uma das partes à outra, para a confirmação do negócio jurídico firmado entre elas.
11. Em casos análogos, envolvendo a desistência do contrato pelo consumidor, a jurisprudência tem admitido a retenção de 10% a 20% dos valores pagos, a título de cláusula penal compensatória. Com a rescisão, a promitente vendedora readquire a posse e a disponibilidade do imóvel, podendo negociá-lo novamente no mercado, de modo que o desfazimento do negócio não lhe acarreta prejuízos superiores aos já compensados pela retenção referida. Precedentes desta Turma Recursal: Acórdão 1200344, 0701500-85.2019.8.07.0014, Relator(a): FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 05/09/2019, publicado no DJe: 19/09/2019; e Acórdão 1285401, 0717353-19.2019.8.07.0020, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 11/09/2020, publicado no DJe: 01/10/2020.
12. Taxas condominiais. A dedução automática de taxas de condomínio exige: (i) prova líquida dos valores, competências e encargos; e (ii) demonstração de posse/uso pelo promitente comprador, não bastando a natureza propter rem como fundamento isolado. A recorrente não comprovou imissão na posse nem fruição exclusiva do bem pelo Autor no período alegado, tampouco apresentou demonstrativo idôneo e individualizado capaz de permitir o abatimento. Em rito dos Juizados, é inviável instrução complexa para apuração contábil controvertida. Mantém-se o afastamento do abatimento.
13. Taxa de fruição. Não restou comprovado que o recorrido teria efetivamente usufruído do empreendimento a fim de justificar, em tese, taxa de fruição, de forma que é incabível a retenção de valores a esse título. Nesse sentido: Acórdão 1877483, 0738118-23.2023.8.07.0003, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 14/06/2024, publicado no DJe: 25/06/2024.
14. Conforme o Tema no 1.002 do STJ, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.
IV. Dispositivo e tese
15. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada apenas para determinar que os juros legais sejam fixados a partir do trânsito em julgado. Custas recolhidas, condenada a parte recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/1995, diante do caráter ínfimo do provimento em relação ao que foi postulado no recurso.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Dispositivo relevante citado: Lei n. 9.099/95, art. 43; CDC, art. 51, IV.Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.002; TJDFT, Acórdão 1200344, 0701500-85.2019.8.07.0014, Relator(a): FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 05/09/2019, publicado no DJe: 19/09/2019; e Acórdão 1285401, 0717353-19.2019.8.07.0020, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 11/09/2020, publicado no DJe: 01/10/2020; e Acórdão 1877483, 0738118-23.2023.8.07.0003, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 14/06/2024, publicado no DJe: 25/06/2024.