Tribunal: TJDFT
Processo: 0707090-38.2022.8.07.0014
Órgão julgador: RENATO SCUSSEL
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-17
Data de publicação: 2025-10-02

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE COTAS ASSOCIATIVAS. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO NO DISTRITO FEDERAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 492/STF E 882/STJ. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança ajuizada por associação de moradores, visando ao recebimento de cotas ordinárias e extraordinárias relativas ao período de 01/2018 a 06/2022, referentes à unidade 10 de parcelamento irregular do solo urbano. A associação autora fundamentou o pedido na composição do requerido como proprietário ou possuidor da unidade, presumindo-se o usufruto dos serviços coletivos prestados. O juízo de origem acolheu o pedido com fundamento na natureza propter rem da obrigação e na peculiaridade dos parcelamentos urbanos informais do Distrito Federal, afastando a aplicação dos Temas 492/STF e 882/STJ.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é legítima a cobrança de cotas associativas por associação de moradores em face de possuidor ou proprietário não associado; (ii) verificar se há responsabilidade do espólio recorrente pelo pagamento das cotas, considerando a alegação de cessão anterior à constituição da associação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A obrigação de contribuir com despesas associativas, em parcelamentos urbanos irregulares do Distrito Federal, decorre da natureza propter rem da obrigação e da realidade material da coletividade, independentemente da adesão formal à associação.
4. A jurisprudência consolidada dos tribunais locais reconhece que, mesmo sem adesão expressa, é devida a contribuição por serviços essenciais prestados à coletividade em parcelamentos irregulares, como segurança, iluminação, portaria e manutenção.
5. Os Temas 492/STF e 882/STJ não se aplicam diretamente aos casos de parcelamentos informais do Distrito Federal, pois referem-se a loteamentos regulares e associações voluntárias.
6. A posse do imóvel pelo apelante, ainda que indireta, resta evidenciada por procuração indicando endereço dentro da área de atuação da associação autora, bem como pela ausência de comprovação idônea de cessão válida e eficaz da unidade específica objeto da cobrança.
7. O enriquecimento sem causa da parte que usufrui da estrutura comum sem participar do rateio justifica a manutenção da cobrança.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A cobrança de cotas associativas por entidade de moradores em parcelamentos irregulares do Distrito Federal é legítima quando comprovada a posse ou fruição do imóvel, independentemente da adesão formal à associação.
2. A obrigação de contribuir para as despesas comuns em contextos de autogestão comunitária possui natureza propter rem e independe da vontade subjetiva do proprietário ou possuidor.
3. Os Temas 492/STF e 882/STJ não se aplicam aos parcelamentos informais do Distrito Federal, nos quais a autogestão é essencial à coletividade.
Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5o, XX; CC, arts. 1.336, I, e 1.345; CPC, arts. 85, §11, e 927, III; Lei no 4.591/1964, art. 12.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1801335, 07401856720238070000, Rel. Des. Leonor Agulena, 2a Turma Cível, j. 12.12.2023, DJE 22.1.2024; TJDFT, Acórdão 1808875, 07372115720238070000, Rel. Des. Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, j. 30.1.2024, DJE 15.2.2024.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE COTAS ASSOCIATIVAS. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO NO DISTRITO FEDERAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INAPLICABILIDADE DOS TEMAS 492/STF E 882/STJ. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de cobrança ajuizada por associação de moradores, visando ao recebimento de cotas ordinárias e extraordinárias relativas ao período de 01/2018 a 06/2022, referentes à unidade 10 de parcelamento irregular do solo urbano. A associação autora fundamentou o pedido na composição do requerido como proprietário ou possuidor da unidade, presumindo-se o usufruto dos serviços coletivos prestados. O juízo de origem acolheu o pedido com fundamento na natureza propter rem da obrigação e na peculiaridade dos parcelamentos urbanos informais do Distrito Federal, afastando a aplicação dos Temas 492/STF e 882/STJ.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se é legítima a cobrança de cotas associativas por associação de moradores em face de possuidor ou proprietário não associado; (ii) verificar se há responsabilidade do espólio recorrente pelo pagamento das cotas, considerando a alegação de cessão anterior à constituição da associação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A obrigação de contribuir com despesas associativas, em parcelamentos urbanos irregulares do Distrito Federal, decorre da natureza propter rem da obrigação e da realidade material da coletividade, independentemente da adesão formal à associação.
4. A jurisprudência consolidada dos tribunais locais reconhece que, mesmo sem adesão expressa, é devida a contribuição por serviços essenciais prestados à coletividade em parcelamentos irregulares, como segurança, iluminação, portaria e manutenção.
5. Os Temas 492/STF e 882/STJ não se aplicam diretamente aos casos de parcelamentos informais do Distrito Federal, pois referem-se a loteamentos regulares e associações voluntárias.
6. A posse do imóvel pelo apelante, ainda que indireta, resta evidenciada por procuração indicando endereço dentro da área de atuação da associação autora, bem como pela ausência de comprovação idônea de cessão válida e eficaz da unidade específica objeto da cobrança.
7. O enriquecimento sem causa da parte que usufrui da estrutura comum sem participar do rateio justifica a manutenção da cobrança.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A cobrança de cotas associativas por entidade de moradores em parcelamentos irregulares do Distrito Federal é legítima quando comprovada a posse ou fruição do imóvel, independentemente da adesão formal à associação.
2. A obrigação de contribuir para as despesas comuns em contextos de autogestão comunitária possui natureza propter rem e independe da vontade subjetiva do proprietário ou possuidor.
3. Os Temas 492/STF e 882/STJ não se aplicam aos parcelamentos informais do Distrito Federal, nos quais a autogestão é essencial à coletividade.
Dispositivos relevantes citados:
CF/1988, art. 5o, XX; CC, arts. 1.336, I, e 1.345; CPC, arts. 85, §11, e 927, III; Lei no 4.591/1964, art. 12.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1801335, 07401856720238070000, Rel. Des. Leonor Agulena, 2a Turma Cível, j. 12.12.2023, DJE 22.1.2024; TJDFT, Acórdão 1808875, 07372115720238070000, Rel. Des. Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, j. 30.1.2024, DJE 15.2.2024.