Tribunal: TJDFT
Processo: 0710274-75.2021.8.07.0001
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-21
Data de publicação: 2025-05-27

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO JUDICIAL. INICIATIVA PARTICULAR. CABIMENTO. COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS ENTRE COPROPRIETÁRIOS. POSSIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. NÃO CABIMENTO. PROCEDIMENTO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA. AUSÊNCIA DE RESISTÊNCIA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que determinou a extinção do condomínio dos bens comuns das partes, mediante alienação em leilão judicial, indeferindo a alienação por iniciativa particular, rejeitou a possibilidade de compensação de créditos, determinou o depósito judicial dos frutos civis percebidos por cada qual dos condôminos e arbitrou honorários advocatícios de sucumbência.
2. A apelante requer que seja autorizada a tentativa de alienação do acervo comum por iniciativa particular antes do leilão judicial, nos termos do art. 730 c/c 881 do CPC, sustenta a possibilidade de compensação de créditos, a teor dos artigos 368 e 369 do Código Civil, e defende o não cabimento de honorários advocatícios de sucumbência, por se tratar de procedimento de jurisdição voluntária em que não houve litigiosidade.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há três questões em discussão: (i) definir se a alienação pode ser feita por iniciativa particular, incidindo o leilão judicial somente no caso de insucesso dessa modalidade; (ii) estabelecer se é possível a compensação de créditos entre os condôminos, notadamente, para fins de adjudicação ou direito de preferência; (iii) determinar se a condenação em honorários advocatícios sucumbenciais é cabível em procedimento de jurisdição voluntária.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O ordenamento jurídico determina a alienação judicial do bem comum quando inexistir acordo entre seus coproprietários acerca de como deve ser realizada a extinção do condomínio, ou seja, como deve ser operada a transferência de domínio do aquesto, seja entre os próprios condôminos (adjudicação), seja em favor de terceiros (alienação amigável).
5. Com essa finalidade, o artigo 730 do CPC trouxe no seu bojo a observância dos arts. 879 a 903 do mesmo códex, que versam sobre o procedimento judicial de alienação, que pode ocorrer por iniciativa particular ou em leilão judicial eletrônico ou presencial, sendo que o artigo 881 estabelece que a alienação será realizada em leilão judicial na hipótese de não se efetivar por iniciativa particular ou a adjudicação.
6. Em que pese o vultoso acervo patrimonial em discussão e as partes ainda não terem chegado a um acordo de adjudicação, por distribuição de bens entre eles ou por compensação de crédito, ou acerca da maneira como deveriam ser alienados, o que sequer foi adequadamente debatido no feito, mas considerando o interesse manifestado por um dos condôminos, razoável que, antes do leilão judicial, seja facultada a tentativa de alienação por iniciativa particular, fixando-se as pertinentes diretivas.
7. Não havendo o êxito esperado, como última alternativa de desfazimento do condomínio, deverá ser efetivada a tentativa de alienação por meio de leilão judicial, a ser realizado nos exatos termos dos artigos 881 a 903, inclusive quanto à regra que veda a alienação por preço vil (art. 891).
8. Desde que demonstrada a existência de crédito líquido, certo e exigível de um coproprietário perante o outro, tratando-se de coisa fungíveis (preço na compra e venda de bens comuns e obrigação de pagar quantia certa) (CC, art. 369), haverá possibilidade de compensação entre as partes, inclusive para os fins do art. 1.322 do CC, circunstância a ser verificada oportunamente.
9. Salvo efetiva resistência de alguns dos interessados, não verificada na espécie, em procedimentos de jurisdição voluntária voltado a extinção de condomínio sobre bens comuns, descabe a fixação de honorários advocatícios de sucumbência.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso conhecido e parcialmente provido.
V. DISPOSITIVOS NORMATIVOS E JURISPRUDENCIAS RELEVANTES CITADOS
Artigos 368, 369, 1.320 e 1.322 do Código Civil e Artigos 730 e 879 a 903 do Código de Processo Civil.
STJ: AgInt no REsp. 1.406.830/SP, Rel. Min. SÉRGIO KUKINA, DJe 5.3.2018; etc.
TJDFT: Acórdão 1612629, 07068560520218070010, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4a Turma Cível, data de julgamento: 1/9/2022, publicado no DJE: 20/9/2022; Acórdão 1427307, 0701162-52.2021.8.07.0011, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 26/05/2022, publicado no DJe: 22/06/2022; Acórdão 1419593, 07068020320208070001, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 8a Turma Cível, data de julgamento: 28/4/2022.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO JUDICIAL. INICIATIVA PARTICULAR. CABIMENTO. COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS ENTRE COPROPRIETÁRIOS. POSSIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE SUCUMBÊNCIA. NÃO CABIMENTO. PROCEDIMENTO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA. AUSÊNCIA DE RESISTÊNCIA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que determinou a extinção do condomínio dos bens comuns das partes, mediante alienação em leilão judicial, indeferindo a alienação por iniciativa particular, rejeitou a possibilidade de compensação de créditos, determinou o depósito judicial dos frutos civis percebidos por cada qual dos condôminos e arbitrou honorários advocatícios de sucumbência.
2. A apelante requer que seja autorizada a tentativa de alienação do acervo comum por iniciativa particular antes do leilão judicial, nos termos do art. 730 c/c 881 do CPC, sustenta a possibilidade de compensação de créditos, a teor dos artigos 368 e 369 do Código Civil, e defende o não cabimento de honorários advocatícios de sucumbência, por se tratar de procedimento de jurisdição voluntária em que não houve litigiosidade.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há três questões em discussão: (i) definir se a alienação pode ser feita por iniciativa particular, incidindo o leilão judicial somente no caso de insucesso dessa modalidade; (ii) estabelecer se é possível a compensação de créditos entre os condôminos, notadamente, para fins de adjudicação ou direito de preferência; (iii) determinar se a condenação em honorários advocatícios sucumbenciais é cabível em procedimento de jurisdição voluntária.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O ordenamento jurídico determina a alienação judicial do bem comum quando inexistir acordo entre seus coproprietários acerca de como deve ser realizada a extinção do condomínio, ou seja, como deve ser operada a transferência de domínio do aquesto, seja entre os próprios condôminos (adjudicação), seja em favor de terceiros (alienação amigável).
5. Com essa finalidade, o artigo 730 do CPC trouxe no seu bojo a observância dos arts. 879 a 903 do mesmo códex, que versam sobre o procedimento judicial de alienação, que pode ocorrer por iniciativa particular ou em leilão judicial eletrônico ou presencial, sendo que o artigo 881 estabelece que a alienação será realizada em leilão judicial na hipótese de não se efetivar por iniciativa particular ou a adjudicação.
6. Em que pese o vultoso acervo patrimonial em discussão e as partes ainda não terem chegado a um acordo de adjudicação, por distribuição de bens entre eles ou por compensação de crédito, ou acerca da maneira como deveriam ser alienados, o que sequer foi adequadamente debatido no feito, mas considerando o interesse manifestado por um dos condôminos, razoável que, antes do leilão judicial, seja facultada a tentativa de alienação por iniciativa particular, fixando-se as pertinentes diretivas.
7. Não havendo o êxito esperado, como última alternativa de desfazimento do condomínio, deverá ser efetivada a tentativa de alienação por meio de leilão judicial, a ser realizado nos exatos termos dos artigos 881 a 903, inclusive quanto à regra que veda a alienação por preço vil (art. 891).
8. Desde que demonstrada a existência de crédito líquido, certo e exigível de um coproprietário perante o outro, tratando-se de coisa fungíveis (preço na compra e venda de bens comuns e obrigação de pagar quantia certa) (CC, art. 369), haverá possibilidade de compensação entre as partes, inclusive para os fins do art. 1.322 do CC, circunstância a ser verificada oportunamente.
9. Salvo efetiva resistência de alguns dos interessados, não verificada na espécie, em procedimentos de jurisdição voluntária voltado a extinção de condomínio sobre bens comuns, descabe a fixação de honorários advocatícios de sucumbência.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso conhecido e parcialmente provido.
V. DISPOSITIVOS NORMATIVOS E JURISPRUDENCIAS RELEVANTES CITADOS
Artigos 368, 369, 1.320 e 1.322 do Código Civil e Artigos 730 e 879 a 903 do Código de Processo Civil.
STJ: AgInt no REsp. 1.406.830/SP, Rel. Min. SÉRGIO KUKINA, DJe 5.3.2018; etc.
TJDFT: Acórdão 1612629, 07068560520218070010, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4a Turma Cível, data de julgamento: 1/9/2022, publicado no DJE: 20/9/2022; Acórdão 1427307, 0701162-52.2021.8.07.0011, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 26/05/2022, publicado no DJe: 22/06/2022; Acórdão 1419593, 07068020320208070001, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 8a Turma Cível, data de julgamento: 28/4/2022.