Tribunal: TJDFT
Processo: 0712118-40.2024.8.07.0006
Órgão julgador: RENATO SCUSSEL
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-20
Data de publicação: 2025-09-08

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS EM LOTEAMENTO NÃO FORMALIZADO COMO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA LEGÍTIMA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação contra sentença que reconheceu a legitimidade da cobrança executiva de taxas condominiais promovida por associação de moradores em loteamento regularizado, mas não formalizado como condomínio edilício.
1.1. O apelante alega ausência de título executivo extrajudicial pela inexistência de convenção condominial registrada e ausência de vínculo contratual, bem como ilegitimidade ativa do apelado para promover a cobrança.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia consiste em verificar: (i) se há título executivo extrajudicial válido para embasar execução das taxas cobradas por condomínio irregular, e (ii) a legitimidade da associação apelada para realizar tal cobrança.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A legitimidade ativa da associação apelada decorre de sua atuação como entidade gestora atual, responsável pela administração das áreas comuns e prestação dos serviços coletivos, independente da formalização como condomínio edilício.
4. A jurisprudência do TJDFT é pacífica quanto à possibilidade de cobrança executiva das taxas condominiais em loteamentos de fato, por se tratar de obrigação propter rem, especialmente considerando as peculiaridades fundiárias do Distrito Federal, não se aplicando diretamente os precedentes vinculantes (Temas 492/STF e 882/STJ).
5. O pagamento voluntário das taxas pelo recorrente por quatro anos caracteriza adesão tácita ao regime condominial existente e veda comportamento contraditório, conforme o princípio da boa-fé objetiva (art. 187, CC).
6. A exigibilidade do título executivo é assegurada pelo art. 784, X, do CPC, diante da comprovação documental de que as contribuições foram aprovadas em assembleia pelos moradores.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
1. A cobrança de taxas condominiais em loteamento irregular, gerido por associação de moradores que atua como condomínio de fato, é legítima e configura obrigação propter rem, admitindo execução mediante título executivo extrajudicial, aprovado em assembleia.
2. É irrelevante a ausência de registro formal da convenção condominial no cartório de imóveis, especialmente quando há adesão tácita pelo proprietário que usufrui dos serviços disponibilizados.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 784, X; CC, arts. 187, 1.332; Lei no 13.465/2017, art. 36-A.
Jurisprudência relevante citada:
TJDFT, Acórdão 1966403, 0700482-71.2020.8.07.0021, Rel. João Egmont, 2a Turma Cível, DJe 28.02.2025;
TJDFT, Acórdão 2007689, 0725323-54.2024.8.07.0001, Rel. Romulo de Araujo Mendes, 1a Turma Cível, DJe 23.06.2025;
TJDFT, Acórdão 1764066, 0701629-46.2021.8.07.0006, Rel. Carlos Pires Soares Neto, 1a Turma Cível, DJe 10.10.2023.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS EM LOTEAMENTO NÃO FORMALIZADO COMO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA LEGÍTIMA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação contra sentença que reconheceu a legitimidade da cobrança executiva de taxas condominiais promovida por associação de moradores em loteamento regularizado, mas não formalizado como condomínio edilício.
1.1. O apelante alega ausência de título executivo extrajudicial pela inexistência de convenção condominial registrada e ausência de vínculo contratual, bem como ilegitimidade ativa do apelado para promover a cobrança.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia consiste em verificar: (i) se há título executivo extrajudicial válido para embasar execução das taxas cobradas por condomínio irregular, e (ii) a legitimidade da associação apelada para realizar tal cobrança.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A legitimidade ativa da associação apelada decorre de sua atuação como entidade gestora atual, responsável pela administração das áreas comuns e prestação dos serviços coletivos, independente da formalização como condomínio edilício.
4. A jurisprudência do TJDFT é pacífica quanto à possibilidade de cobrança executiva das taxas condominiais em loteamentos de fato, por se tratar de obrigação propter rem, especialmente considerando as peculiaridades fundiárias do Distrito Federal, não se aplicando diretamente os precedentes vinculantes (Temas 492/STF e 882/STJ).
5. O pagamento voluntário das taxas pelo recorrente por quatro anos caracteriza adesão tácita ao regime condominial existente e veda comportamento contraditório, conforme o princípio da boa-fé objetiva (art. 187, CC).
6. A exigibilidade do título executivo é assegurada pelo art. 784, X, do CPC, diante da comprovação documental de que as contribuições foram aprovadas em assembleia pelos moradores.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
1. A cobrança de taxas condominiais em loteamento irregular, gerido por associação de moradores que atua como condomínio de fato, é legítima e configura obrigação propter rem, admitindo execução mediante título executivo extrajudicial, aprovado em assembleia.
2. É irrelevante a ausência de registro formal da convenção condominial no cartório de imóveis, especialmente quando há adesão tácita pelo proprietário que usufrui dos serviços disponibilizados.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, art. 784, X; CC, arts. 187, 1.332; Lei no 13.465/2017, art. 36-A.
Jurisprudência relevante citada:
TJDFT, Acórdão 1966403, 0700482-71.2020.8.07.0021, Rel. João Egmont, 2a Turma Cível, DJe 28.02.2025;
TJDFT, Acórdão 2007689, 0725323-54.2024.8.07.0001, Rel. Romulo de Araujo Mendes, 1a Turma Cível, DJe 23.06.2025;
TJDFT, Acórdão 1764066, 0701629-46.2021.8.07.0006, Rel. Carlos Pires Soares Neto, 1a Turma Cível, DJe 10.10.2023.