Tribunal: TJDFT
Processo: 0706934-93.2016.8.07.0003
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-30
Data de publicação: 2025-06-17

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. CONSUMIDOR. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES. IRDR - TEMA 06. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela RÉ em face da sentença que julgou procedente em parte o pedido da inicial para condenar “a requerida a pagar aos autores a quantia de R$ 1.109,49 (um mil cento e nove reais e quarenta e nove reais), referentes às taxas condominiais lançadas nos meses de dezembro/2015 a março/2016, a ser monetariamente corrigida pelo INPC a partir dos respectivos desembolsos e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação”.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 1115036). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, a parte recorrente alega, em síntese, ilegitimidade passiva para responder à ação, pois é uma Incorporadora e não um Condomínio, não tendo recebido valores referentes às taxas condominiais. No mérito, sustenta que a recorrida assumiu, ao firmar contrato de compra e venda, todas as obrigações previstas, incluindo o pagamento de encargos condominiais a partir da expedição do habite-se. Alega que a cobrança não é abusiva, já que previamente pactuada, e que a devolução dos valores pagos representaria enriquecimento indevido. Conclui que não há fundamento para a revisão contratual, pleiteando a improcedência do pedido.
4. Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 1088207).
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar o responsável pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves do imóvel adquirido na planta. O feito foi suspenso até o pronunciamento da Câmara de Uniformização, Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 2016.00.2.034904-4.
III. Razões de decidir
6. O exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações da autora (Teoria da Asserção). Assim, há legitimidade passiva da parte ré, porquanto é apontada como responsável pelos prejuízos sofridos pela consumidora, decorrentes da cobrança das taxas condominiais. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
8. A Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR no. 2016.00.2.034904-4, firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." (IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174).
9. "O fato de o recorrido não ter recebido as chaves do imóvel o exime de pagar as taxas condominiais referentes à sua unidade, pois conforme precedente do egrégio STJ "o promitente comprador só passa a ser responsável pelas taxas condominiais a partir da efetiva possibilidade de exercício dos direitos de propriedade e posse, ou seja, da real disponibilidade das chaves do imóvel" (precedente do STJ - AGRG nos EDCL no Resp. 851.542/RS, DJ 13/09/2011). Considera-se como marco inicial para a cobrança de taxas condominiais a data da efetiva disponibilização do imóvel para o consumidor, e não a concessão do habite-se, salvo comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor. Evidenciado nos autos que a dívida referente às taxas condominiais deve ser imputada ao requerido, pois se refere a um período em que o recorrente não havia recebido as chaves do imóvel, mostra-se correta a decisão que determinou a devolução dos valores pagos." (Acórdão 738321, 20130210010162ACJ, Relator(a): ANTÔNIO FERNANDES DA LUZ, 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 5/11/2013, publicado no DJE: 28/11/2013. Pág.: 268).
10. "É certo que a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais." (EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO).
11. No caso, o imóvel somente foi entregue em 11/04/2016 (ID 1115012). Assim, até esta data o réu é o responsável pelas taxas condominiais.
IV. Dispositivo e tese
12. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 600,00 (seiscentos reais), por apreciação equitativa. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
___________________________

Jurisprudência relevante citada: TJDFT, IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174); Acórdão 738321, 20130210010162ACJ, Relator(a): ANTÔNIO FERNANDES DA LUZ, 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 5/11/2013, publicado no DJE: 28/11/2013. Pág.: 268; STJ, EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PROCESSO CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. CONSUMIDOR. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES. IRDR - TEMA 06. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela RÉ em face da sentença que julgou procedente em parte o pedido da inicial para condenar “a requerida a pagar aos autores a quantia de R$ 1.109,49 (um mil cento e nove reais e quarenta e nove reais), referentes às taxas condominiais lançadas nos meses de dezembro/2015 a março/2016, a ser monetariamente corrigida pelo INPC a partir dos respectivos desembolsos e acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação”.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 1115036). Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, a parte recorrente alega, em síntese, ilegitimidade passiva para responder à ação, pois é uma Incorporadora e não um Condomínio, não tendo recebido valores referentes às taxas condominiais. No mérito, sustenta que a recorrida assumiu, ao firmar contrato de compra e venda, todas as obrigações previstas, incluindo o pagamento de encargos condominiais a partir da expedição do habite-se. Alega que a cobrança não é abusiva, já que previamente pactuada, e que a devolução dos valores pagos representaria enriquecimento indevido. Conclui que não há fundamento para a revisão contratual, pleiteando a improcedência do pedido.
4. Contrarrazões pelo não provimento do recurso (ID 1088207).
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar o responsável pelo pagamento das taxas condominiais antes da entrega das chaves do imóvel adquirido na planta. O feito foi suspenso até o pronunciamento da Câmara de Uniformização, Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 2016.00.2.034904-4.
III. Razões de decidir
6. O exame das condições da ação deve ser feito com base nas alegações da autora (Teoria da Asserção). Assim, há legitimidade passiva da parte ré, porquanto é apontada como responsável pelos prejuízos sofridos pela consumidora, decorrentes da cobrança das taxas condominiais. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
8. A Câmara de Uniformização do TJDFT, no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas - Tema 06 - IRDR no. 2016.00.2.034904-4, firmou a seguinte tese: "Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador." (IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174).
9. "O fato de o recorrido não ter recebido as chaves do imóvel o exime de pagar as taxas condominiais referentes à sua unidade, pois conforme precedente do egrégio STJ "o promitente comprador só passa a ser responsável pelas taxas condominiais a partir da efetiva possibilidade de exercício dos direitos de propriedade e posse, ou seja, da real disponibilidade das chaves do imóvel" (precedente do STJ - AGRG nos EDCL no Resp. 851.542/RS, DJ 13/09/2011). Considera-se como marco inicial para a cobrança de taxas condominiais a data da efetiva disponibilização do imóvel para o consumidor, e não a concessão do habite-se, salvo comprovado obstáculo de exclusiva responsabilidade do consumidor. Evidenciado nos autos que a dívida referente às taxas condominiais deve ser imputada ao requerido, pois se refere a um período em que o recorrente não havia recebido as chaves do imóvel, mostra-se correta a decisão que determinou a devolução dos valores pagos." (Acórdão 738321, 20130210010162ACJ, Relator(a): ANTÔNIO FERNANDES DA LUZ, 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 5/11/2013, publicado no DJE: 28/11/2013. Pág.: 268).
10. "É certo que a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais." (EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO).
11. No caso, o imóvel somente foi entregue em 11/04/2016 (ID 1115012). Assim, até esta data o réu é o responsável pelas taxas condominiais.
IV. Dispositivo e tese
12. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em R$ 600,00 (seiscentos reais), por apreciação equitativa. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
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Jurisprudência relevante citada: TJDFT, IRDR 6 - Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator(a): TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1173/1174); Acórdão 738321, 20130210010162ACJ, Relator(a): ANTÔNIO FERNANDES DA LUZ, 2a Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, data de julgamento: 5/11/2013, publicado no DJE: 28/11/2013. Pág.: 268; STJ, EREsp 489.647/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO.