Tribunal: TJDFT
Processo: 0779989-57.2024.8.07.0016
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-02
Data de publicação: 2025-05-14

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DE PAGAMENTO NO TERMO FINAL. CLÁUSULA PENAL. INOCORRÊNCIA DE ARREPENDIMENTO OU DESISTÊNCIA. DANOS MATERIAIS AO BEM IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Admissibilidade
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II. Caso em exame
2. Recurso inominado interposto pela ré/recorrente para reformar a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condená-la a pagar, ao autor/recorrido, a quantia de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) a título de multa contratual, bem como ao pagamento da quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de danos materiais.
3. Conforme exposto na inicial, as partes firmaram, em 13.09.2022, instrumento particular de promessa de compra e venda de uma sala comercial e uma vaga de garagem no Edifício Fusion Work & Live, pelo valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), a ser pago até o dia 15.09.2023. No período da vigência do contrato, a recorrente pagaria aluguel mensal de R$ 1.700,00 (mil e setecentos reais). O recorrido alega que a recorrente não efetuou o pagamento do preço na data acordada, o que culminou no desfazimento do negócio e a devolução do imóvel em 01.11.2023, conforme notificação extrajudicial.
4. O Juízo de primeiro grau concluiu que “(...)as mensagens trocadas entre as partes (...) evidenciam que a ré tentou postergar indefinidamente o pagamento, alegando estar aguardando recursos de terceiros, situação não prevista no contrato. O vendedor não estava obrigado a aguardar indefinidamente, sendo legítima a resolução após o prazo de tolerância”.
5. Nas razões recursais, a recorrente defende ser legítimo o pedido de prorrogação do prazo de pagamento, bem como sustenta inexistência de inadimplemento da obrigação. Em acréscimo, afirma ser incabível a aplicação das disposições dos artigos 397 e 475 do Código Civil. Outrossim, alega ter a sentença incorrido em erro ao consignar eventual tentativa de a recorrente postergar indefinidamente o prazo para pagamento. Também argumenta ser aplicável ao caso as disposições relativas às arras e não ao inadimplemento. Nesse contexto, afirma ser desproporcional a aplicação de arras no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), se se considerar o percentual de 2% sobre o saldo devedor. Além disso, alega ser indevido o pagamento de danos materiais, uma vez que teria ocorrido unicamente a mera reorganização de mobiliário no interior do imóvel.
6. Requer o provimento do recurso a fim de ser reconhecido que, no caso, houve desistência, de modo a se aplicar a multa de 2% a título de arras, e não que teria ocorrido inadimplemento, a afastar a multa fixada em sentença. Pede ainda a improcedência do pedido de indenização por danos materiais, porquanto o recorrido não teria comprovado os gastos alegados. Ao final, pede que o retorno da sala ao “layout” original ocorra às suas expensas.
7. Contrarrazões ao ID 70549991.
III. Questão em discussão
8. A questão devolvida a esta e. Turma Recursal consiste em definir se na hipótese teria ocorrido inadimplemento da obrigação, de forma a impor à recorrente a multa fixada em sentença, bem como se seria cabível indenização por danos materiais.
IV. Razões de decidir
9. Do inadimplemento. O artigo 397 do Código Civil estabelece que o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor. No caso, o contrato juntado ao ID 70548845 - Págs. 4/7 prevê que a recorrente deveria pagar ao recorrido, até o dia 15.09.2023, o preço ajustado de R$ 300.00,00 (trezentos mil reais), o que não ocorreu. Não obstante, o documento de ID 70548857 evidencia que o recorrido estendeu o prazo de pagamento até o dia 27.10.2023, o que também não ocorreu, visto que a recorrente não apresentou prova do pagamento.
10. Por outro lado, na Cláusula Segunda as partes ajustaram o percentual de 2% (dois por cento) de multa, calculado sobre o salvo devedor, em caso de atraso no pagamento, por culpa exclusiva do promitente comprador. No entanto, tal disposição não se aplica ao caso, porquanto não houve qualquer prova do pagamento, ainda que parcial, de modo que deve ser aplicada a convenção livremente ajustada, na Cláusula Quarta, que prevê a multa de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) em caso de inadimplemento absoluto, que é a disposição que melhor se amolda à hipótese.
11. Quanto aos danos materiais, o artigo 475 do Código prevê que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. As fotos apresentadas ao ID 70548850 demonstram a alteração do imóvel, consistente na instalação de divisória e porta de vidro, cuja instalação danificou o piso em porcelanato, somado a dano ao mobiliário (ID 70548850 - Pág. 7). Cumpre ainda salientar que a foto anexada ao ID 70548851 - Pág. 3 evidencia que o imóvel foi entregue à recorrente sem as referidas alterações, de modo que o custo para o retorno da coisa ao estado anterior deve ser imputado à recorrente.
12. No tocante ao orçamento de ID 70548848 - Pág. 12, para reparos no imóvel, o artigo 944 do Código Civil estabelece que a indenização mede-se pela extensão do dano. No cotejo entre os itens descritos no orçamento e as fotos apresentadas, tem-se que o preço cobrado não se mostra excessivo, tendo em vista o padrão do imóvel. Outrossim, a recorrente não apresentou contraprova para infirmar as alegações do recorrido, de modo que não se desincumbiu do ônus da prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (artigo 373, II, do CPC).
13. Quanto ao requerimento para que esta Turma determine que os danos materiais sejam reparados pela própria recorrente, cumpre destacar que o citado pedido não foi deduzido no primeiro grau, o que configura flagrante inovação recursal, sendo vedado ao juiz condenar a parte em objeto diverso do que lhe foi demandado (artigo 492 do CPC). Escorreita, portanto, a sentença.
V. Dispositivo
14. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
15. Recorrente condenada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 55, da Lei n. 9.099/95.
Dispositivos relevantes citados:
Arts. 397, 475 e 944, todos do Código Civil.
Arts. 373, II, e 492, ambos do Código de Processo Civil.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DE PAGAMENTO NO TERMO FINAL. CLÁUSULA PENAL. INOCORRÊNCIA DE ARREPENDIMENTO OU DESISTÊNCIA. DANOS MATERIAIS AO BEM IMÓVEL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Admissibilidade
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II. Caso em exame
2. Recurso inominado interposto pela ré/recorrente para reformar a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condená-la a pagar, ao autor/recorrido, a quantia de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) a título de multa contratual, bem como ao pagamento da quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de danos materiais.
3. Conforme exposto na inicial, as partes firmaram, em 13.09.2022, instrumento particular de promessa de compra e venda de uma sala comercial e uma vaga de garagem no Edifício Fusion Work & Live, pelo valor de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), a ser pago até o dia 15.09.2023. No período da vigência do contrato, a recorrente pagaria aluguel mensal de R$ 1.700,00 (mil e setecentos reais). O recorrido alega que a recorrente não efetuou o pagamento do preço na data acordada, o que culminou no desfazimento do negócio e a devolução do imóvel em 01.11.2023, conforme notificação extrajudicial.
4. O Juízo de primeiro grau concluiu que “(...)as mensagens trocadas entre as partes (...) evidenciam que a ré tentou postergar indefinidamente o pagamento, alegando estar aguardando recursos de terceiros, situação não prevista no contrato. O vendedor não estava obrigado a aguardar indefinidamente, sendo legítima a resolução após o prazo de tolerância”.
5. Nas razões recursais, a recorrente defende ser legítimo o pedido de prorrogação do prazo de pagamento, bem como sustenta inexistência de inadimplemento da obrigação. Em acréscimo, afirma ser incabível a aplicação das disposições dos artigos 397 e 475 do Código Civil. Outrossim, alega ter a sentença incorrido em erro ao consignar eventual tentativa de a recorrente postergar indefinidamente o prazo para pagamento. Também argumenta ser aplicável ao caso as disposições relativas às arras e não ao inadimplemento. Nesse contexto, afirma ser desproporcional a aplicação de arras no valor de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), se se considerar o percentual de 2% sobre o saldo devedor. Além disso, alega ser indevido o pagamento de danos materiais, uma vez que teria ocorrido unicamente a mera reorganização de mobiliário no interior do imóvel.
6. Requer o provimento do recurso a fim de ser reconhecido que, no caso, houve desistência, de modo a se aplicar a multa de 2% a título de arras, e não que teria ocorrido inadimplemento, a afastar a multa fixada em sentença. Pede ainda a improcedência do pedido de indenização por danos materiais, porquanto o recorrido não teria comprovado os gastos alegados. Ao final, pede que o retorno da sala ao “layout” original ocorra às suas expensas.
7. Contrarrazões ao ID 70549991.
III. Questão em discussão
8. A questão devolvida a esta e. Turma Recursal consiste em definir se na hipótese teria ocorrido inadimplemento da obrigação, de forma a impor à recorrente a multa fixada em sentença, bem como se seria cabível indenização por danos materiais.
IV. Razões de decidir
9. Do inadimplemento. O artigo 397 do Código Civil estabelece que o inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor. No caso, o contrato juntado ao ID 70548845 - Págs. 4/7 prevê que a recorrente deveria pagar ao recorrido, até o dia 15.09.2023, o preço ajustado de R$ 300.00,00 (trezentos mil reais), o que não ocorreu. Não obstante, o documento de ID 70548857 evidencia que o recorrido estendeu o prazo de pagamento até o dia 27.10.2023, o que também não ocorreu, visto que a recorrente não apresentou prova do pagamento.
10. Por outro lado, na Cláusula Segunda as partes ajustaram o percentual de 2% (dois por cento) de multa, calculado sobre o salvo devedor, em caso de atraso no pagamento, por culpa exclusiva do promitente comprador. No entanto, tal disposição não se aplica ao caso, porquanto não houve qualquer prova do pagamento, ainda que parcial, de modo que deve ser aplicada a convenção livremente ajustada, na Cláusula Quarta, que prevê a multa de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) em caso de inadimplemento absoluto, que é a disposição que melhor se amolda à hipótese.
11. Quanto aos danos materiais, o artigo 475 do Código prevê que a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. As fotos apresentadas ao ID 70548850 demonstram a alteração do imóvel, consistente na instalação de divisória e porta de vidro, cuja instalação danificou o piso em porcelanato, somado a dano ao mobiliário (ID 70548850 - Pág. 7). Cumpre ainda salientar que a foto anexada ao ID 70548851 - Pág. 3 evidencia que o imóvel foi entregue à recorrente sem as referidas alterações, de modo que o custo para o retorno da coisa ao estado anterior deve ser imputado à recorrente.
12. No tocante ao orçamento de ID 70548848 - Pág. 12, para reparos no imóvel, o artigo 944 do Código Civil estabelece que a indenização mede-se pela extensão do dano. No cotejo entre os itens descritos no orçamento e as fotos apresentadas, tem-se que o preço cobrado não se mostra excessivo, tendo em vista o padrão do imóvel. Outrossim, a recorrente não apresentou contraprova para infirmar as alegações do recorrido, de modo que não se desincumbiu do ônus da prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor (artigo 373, II, do CPC).
13. Quanto ao requerimento para que esta Turma determine que os danos materiais sejam reparados pela própria recorrente, cumpre destacar que o citado pedido não foi deduzido no primeiro grau, o que configura flagrante inovação recursal, sendo vedado ao juiz condenar a parte em objeto diverso do que lhe foi demandado (artigo 492 do CPC). Escorreita, portanto, a sentença.
V. Dispositivo
14. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
15. Recorrente condenada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 55, da Lei n. 9.099/95.
Dispositivos relevantes citados:
Arts. 397, 475 e 944, todos do Código Civil.
Arts. 373, II, e 492, ambos do Código de Processo Civil.