Tribunal: TJDFT
Processo: 0712055-88.2024.8.07.0014
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-08-29
Data de publicação: 2025-09-10

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. REJEITADA. ADMINISTRADORA DO IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. INABITABILIDADE DO IMÓVEL. MULTA RESCISÓRIA AFASTADA. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR AFASTADA. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face de sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes em julho de 2024, a partir de 29 de outubro de 2024, por culpa exclusiva da requerida, sem imposição de qualquer ônus ao autor, especialmente multa rescisória. Em suas razões, a recorrente argui preliminar de ilegitimidade passiva da administradora do imóvel, pois não possui nenhuma relação jurídica com o recorrido; que a relação é ente ele e a locadora do imóvel em questão. No mérito, alega que agiu de forma diligente e não mediu esforços para buscar solução para os problemas supostamente sofridos pelo requerente. Sustenta que não houve ação ou omissão por parte da imobiliária que tenha causado danos ao locatário/recorrido e que não há abusividade na cobrança dos valores, que foram pactuados no contrato de locação.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Não foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
3. Preliminarmente, discute-se a legitimidade da imobiliária recorrida para figurar no polo passivo da ação. No mérito, discute-se a responsabilidade da recorrente e a aplicação da multa contratual.
III. Razões de decidir
4. Preliminar de ilegitimidade passiva. Adota-se a teoria da asserção, de forma que a legitimidade da parte é verificada à luz das afirmações deduzidas na inicial. Nesse contexto, uma vez que a imobiliária é intermediadora entre locador e locatário do imóvel e atua na gestão do imóvel, possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação em razão relação que possui com os fatos alegados pela parte autora. Preliminar rejeitada.
5. Na espécie, relata a parte autora que as partes firmaram contrato de locação de imóvel residencial em 18/07/2024, contudo, assim que ocupou o imóvel constatou que este não estava em condições dignas de habitabilidade, pois o imóvel apresentava muita goteira, vários vazamentos no teto da casa, mantendo-se inerte a imobiliária ré em não sanar o problema, tampouco rescindir o contrato, sem a multa rescisória.
6. Conforme art. 22, da Lei no 8.245/1991, o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, além de manter, durante a locação, a forma e destino do imóvel e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
7. Do contexto probatório dos autos, verifica-se que o imóvel não se encontrava em condições normais de habitação. Com efeito, os vídeos de ID 73850601/73850604 demonstram a existência de várias infiltrações pela casa, inclusive no teto do quarto, molhando a cama e o colchão do autor. Dos prints de conversas de ID 73850622 é possível observar que, apesar de a parte ré não ter se eximido de verificar os fatos relatados pelo autor, houve certa morosidade em resolver o problema, além disso, o recorrente narra que, nesse meio tempo entre o comunicado do problema e a tentativa de solução, o autor solicitou a rescisão do contrato.
8. Reforça-se que os danos causados ao imóvel pelas infiltrações inviabilizam a moradia de forma adequada, permanecendo o autor e sua família em condições insalubres, com risco à saúde e aos seus bens.
9. Portanto, considerando que o autor somente entregou o imóvel por culpa exclusiva da parte ré, deve ser mantida a sentença que decretou a rescisão contratual e afastou a incidência da multa rescisória.
IV. Dispositivo e tese
10. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas. Sem condenação em honorários ante a ausência de contrarrazões.
11. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. REJEITADA. ADMINISTRADORA DO IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. INABITABILIDADE DO IMÓVEL. MULTA RESCISÓRIA AFASTADA. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR AFASTADA. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face de sentença que julgou parcialmente procedente o pedido para declarar rescindido o contrato de locação firmado entre as partes em julho de 2024, a partir de 29 de outubro de 2024, por culpa exclusiva da requerida, sem imposição de qualquer ônus ao autor, especialmente multa rescisória. Em suas razões, a recorrente argui preliminar de ilegitimidade passiva da administradora do imóvel, pois não possui nenhuma relação jurídica com o recorrido; que a relação é ente ele e a locadora do imóvel em questão. No mérito, alega que agiu de forma diligente e não mediu esforços para buscar solução para os problemas supostamente sofridos pelo requerente. Sustenta que não houve ação ou omissão por parte da imobiliária que tenha causado danos ao locatário/recorrido e que não há abusividade na cobrança dos valores, que foram pactuados no contrato de locação.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Não foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
3. Preliminarmente, discute-se a legitimidade da imobiliária recorrida para figurar no polo passivo da ação. No mérito, discute-se a responsabilidade da recorrente e a aplicação da multa contratual.
III. Razões de decidir
4. Preliminar de ilegitimidade passiva. Adota-se a teoria da asserção, de forma que a legitimidade da parte é verificada à luz das afirmações deduzidas na inicial. Nesse contexto, uma vez que a imobiliária é intermediadora entre locador e locatário do imóvel e atua na gestão do imóvel, possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação em razão relação que possui com os fatos alegados pela parte autora. Preliminar rejeitada.
5. Na espécie, relata a parte autora que as partes firmaram contrato de locação de imóvel residencial em 18/07/2024, contudo, assim que ocupou o imóvel constatou que este não estava em condições dignas de habitabilidade, pois o imóvel apresentava muita goteira, vários vazamentos no teto da casa, mantendo-se inerte a imobiliária ré em não sanar o problema, tampouco rescindir o contrato, sem a multa rescisória.
6. Conforme art. 22, da Lei no 8.245/1991, o locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, além de manter, durante a locação, a forma e destino do imóvel e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.
7. Do contexto probatório dos autos, verifica-se que o imóvel não se encontrava em condições normais de habitação. Com efeito, os vídeos de ID 73850601/73850604 demonstram a existência de várias infiltrações pela casa, inclusive no teto do quarto, molhando a cama e o colchão do autor. Dos prints de conversas de ID 73850622 é possível observar que, apesar de a parte ré não ter se eximido de verificar os fatos relatados pelo autor, houve certa morosidade em resolver o problema, além disso, o recorrente narra que, nesse meio tempo entre o comunicado do problema e a tentativa de solução, o autor solicitou a rescisão do contrato.
8. Reforça-se que os danos causados ao imóvel pelas infiltrações inviabilizam a moradia de forma adequada, permanecendo o autor e sua família em condições insalubres, com risco à saúde e aos seus bens.
9. Portanto, considerando que o autor somente entregou o imóvel por culpa exclusiva da parte ré, deve ser mantida a sentença que decretou a rescisão contratual e afastou a incidência da multa rescisória.
IV. Dispositivo e tese
10. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de custas. Sem condenação em honorários ante a ausência de contrarrazões.
11. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.