Tribunal: TJDFT
Processo: 0705493-81.2024.8.07.0008
Órgão julgador: ROMULO DE ARAUJO MENDES
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-10-07

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. LOCAÇÃO. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. NÃO OCORRÊNCIA. COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE. DESNECESSÁRIA. MÉRITO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM OPÇÃO DE COMPRA E VENDA. NÃO EXERCÍCIO DA OPÇÃO. MANUTENÇÃO DO CONTRATO NO CAMPO OBRIGACIONAL DA LOCAÇÃO. BENFEITORIAS. RETENÇÃO. INDENIZAÇÃO. RENÚNCIA EM CONTRATO. VALIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta em face da sentença que julgou procedente a Ação de Despejo c/c Rescisão Contratual e cobrança de aluguéis c/c Anulatória de Compra e Venda.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em aferir (i) se a parte autora é legítima para integrar o polo ativo da ação; (ii) se o contrato de locação com opção de compra e venda poderá ser rescindido por inadimplemento, com consequente despejo; (iii) se é cabível o direito a retenção e indenização pelas benfeitorias.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A legitimidade para o ajuizamento de ação de despejo em decorrência de contrato de locação pertence ao locatário do imóvel, que poderá ser, ou não, seu proprietário. O contrato de locação possui natureza jurídica obrigacional, razão pela qual despicienda a prova da propriedade para seu ajuizamento. Preliminar rejeitada.
4. O art. 9o da Lei no 8.245/1991 autoriza que a locação seja rescindida em virtude da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.
5. No caso em análise, as partes firmaram contrato de locação com cláusula de opção de compra, a ser exercido ao final do período de locação.
5.1. Muito embora o contrato celebrado tenha previsto que o locatário realizava a opção de compra do imóvel naquele ato após findo o prazo de locação, não há prova nos autos de que, findo o prazo, as partes tenham iniciado tratativas para a formalização do negócio, ou, ao menos, que a parte locatária tenha procurado a locadora nesse intento. Também, não há prova de que os locatários tenham quitado o preço integral pactuado. Na prática, portanto, a avença se manteve estritamente como contrato de locação, sem se convolar em promessa de compra e venda.
6. Desse modo, considerando que é incontroverso nos autos que os apelantes foram inadimplentes, mostra-se cabível a rescisão do contrato de locação com o consequente despejo dos réus, não havendo que se falar em óbice nesse sentido, em virtude da ausência de exercício do direito de opção de compra pelos apelantes.
7. No que se refere à natureza do contrato com cláusula de opção de compra, embora essa modalidade confira ao locatário a expectativa de aquisição do imóvel, não se pode confundir expectativa com direito adquirido. Somente a efetiva formalização do contrato de compra e venda, com quitação ou início da execução da obrigação de pagar o preço, gera direito real à aquisição. No caso, como não houve exercício da opção, o contrato permaneceu no campo obrigacional da locação. Nesse cenário, é irrelevante a alegação dos apelantes de que haveria direito de aquisição, por ausência de comprovação mínima da constituição de obrigação diversa da locatícia.
8. Nos termos da Súmula 335 do STJ: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”
8.1. No caso, em tendo as partes expressamente pactuado a exclusão ao direito de indenização ou retenção pelas benfeitorias, correta a sentença apelada que julgou improcedente tal pedido.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. No mérito, não provido. Sentença mantida.
___________
Dispositivos relevantes citados: lei no 8.245/1991, art. 9o, III; CPC, art. 373, II.
Jurisprudência relevante citada: Acórdão no 2021037 de relatoria do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa na 6a Turma Cível; STJ, Súmula no 335.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. LOCAÇÃO. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. NÃO OCORRÊNCIA. COMPROVAÇÃO DA PROPRIEDADE. DESNECESSÁRIA. MÉRITO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM OPÇÃO DE COMPRA E VENDA. NÃO EXERCÍCIO DA OPÇÃO. MANUTENÇÃO DO CONTRATO NO CAMPO OBRIGACIONAL DA LOCAÇÃO. BENFEITORIAS. RETENÇÃO. INDENIZAÇÃO. RENÚNCIA EM CONTRATO. VALIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta em face da sentença que julgou procedente a Ação de Despejo c/c Rescisão Contratual e cobrança de aluguéis c/c Anulatória de Compra e Venda.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em aferir (i) se a parte autora é legítima para integrar o polo ativo da ação; (ii) se o contrato de locação com opção de compra e venda poderá ser rescindido por inadimplemento, com consequente despejo; (iii) se é cabível o direito a retenção e indenização pelas benfeitorias.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A legitimidade para o ajuizamento de ação de despejo em decorrência de contrato de locação pertence ao locatário do imóvel, que poderá ser, ou não, seu proprietário. O contrato de locação possui natureza jurídica obrigacional, razão pela qual despicienda a prova da propriedade para seu ajuizamento. Preliminar rejeitada.
4. O art. 9o da Lei no 8.245/1991 autoriza que a locação seja rescindida em virtude da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.
5. No caso em análise, as partes firmaram contrato de locação com cláusula de opção de compra, a ser exercido ao final do período de locação.
5.1. Muito embora o contrato celebrado tenha previsto que o locatário realizava a opção de compra do imóvel naquele ato após findo o prazo de locação, não há prova nos autos de que, findo o prazo, as partes tenham iniciado tratativas para a formalização do negócio, ou, ao menos, que a parte locatária tenha procurado a locadora nesse intento. Também, não há prova de que os locatários tenham quitado o preço integral pactuado. Na prática, portanto, a avença se manteve estritamente como contrato de locação, sem se convolar em promessa de compra e venda.
6. Desse modo, considerando que é incontroverso nos autos que os apelantes foram inadimplentes, mostra-se cabível a rescisão do contrato de locação com o consequente despejo dos réus, não havendo que se falar em óbice nesse sentido, em virtude da ausência de exercício do direito de opção de compra pelos apelantes.
7. No que se refere à natureza do contrato com cláusula de opção de compra, embora essa modalidade confira ao locatário a expectativa de aquisição do imóvel, não se pode confundir expectativa com direito adquirido. Somente a efetiva formalização do contrato de compra e venda, com quitação ou início da execução da obrigação de pagar o preço, gera direito real à aquisição. No caso, como não houve exercício da opção, o contrato permaneceu no campo obrigacional da locação. Nesse cenário, é irrelevante a alegação dos apelantes de que haveria direito de aquisição, por ausência de comprovação mínima da constituição de obrigação diversa da locatícia.
8. Nos termos da Súmula 335 do STJ: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.”
8.1. No caso, em tendo as partes expressamente pactuado a exclusão ao direito de indenização ou retenção pelas benfeitorias, correta a sentença apelada que julgou improcedente tal pedido.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. No mérito, não provido. Sentença mantida.
___________
Dispositivos relevantes citados: lei no 8.245/1991, art. 9o, III; CPC, art. 373, II.
Jurisprudência relevante citada: Acórdão no 2021037 de relatoria do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa na 6a Turma Cível; STJ, Súmula no 335.