Tribunal: TJDFT
Processo: 0706172-97.2023.8.07.0014
Órgão julgador: JOSE FIRMO REIS SOUB
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-30
Data de publicação: 2025-10-09

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS COM PEDIDO DE RETENÇÃO. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CESSÃO DE DIREITOS NÃO REGISTRADA. ARREMATAÇÃO EM LEILÃO PÚBLICO REGULAR. BOA-FÉ AFASTADA. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO OU RETENÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de apelação cível interposta contra r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Circunscrição Judiciária do Guará – DF, que, em autos de AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS COM PEDIDO DE RETENÇÃO DE BENFEITORIAS, julgou TOTALMENTE IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, EXTINGUINDO o processo, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC/2015.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há dois temas em debate: (i) verificar se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial requerida pelo autor; (ii) determinar se o autor faz jus à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção da unidade adquirida por cessão de direitos, diante da posterior arrematação do imóvel pelos réus em leilão público.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não há que se admitir tese de cerceamento de defesa pela simples desconsideração do pedido de produção de prova. O juiz é o destinatário da prova e pode indeferir diligências que considerar inúteis ou protelatórias (CPC, art. 370, parágrafo único). No caso em análise, o litígio é eminentemente jurídico e pode ser solucionado a partir da análise das provas documentais anexadas nos autos, sendo desnecessária a dilação probatória pretendida pelo autor, ora recorrente.
4. A alienação fiduciária, regulada pela Lei no 9.514/1997, impõe que a propriedade plena se consolide em favor do credor fiduciário em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, após o atendimento de todos os trâmites legais. No caso em análise, restou demonstrado que a TERRACAP teria, apenas, seguido o procedimento legal, consolidando a propriedade do Lote no 27 e benfeitorias, e, sequencialmente, propiciando o leilão público do bem, após o inadimplemento do fiduciante.
5. Não há que se presumir a ilicitude ou a ineficácia da arrematação, por parte dos réus, ora recorridos, notadamente diante do teor do Edital de Leilão Público no 02/2021 da TERRACAP e da Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel e Alienação Fiduciária em Garantia decorrente de Leilão Público.
6. Os documentos anexados nos autos da imissão da posse, notadamente, o Auto de Arrematação e o Laudo de Avaliação demonstram, claramente, que o valor atribuído ao bem levado à hasta pública contemplava não apenas o terreno, mas também a edificação nele existente, cujo preço foi devidamente considerado para fins de fixação do lance mínimo e, posteriormente, do valor do arremate. Tal situação, não por um acaso, está em consonância com a regra insculpida no art. 27, § 4o da Lei no 9.514/1997. Nesse sentido, não há que se admitir a tese de enriquecimento sem causa.
7. Noutro giro, a discrepância encontrada entre o preço apurado no Laudo de Avaliação elaborado a pedido da Associação de Moradores e o preço apurado no Laudo de Avaliação elaborado a pedido da TERRACAP não decorre de erro material ou de desconsideração da “acessão artificial”, mas, sobretudo, da metodologia adotada, posto que o segundo só teria considerado, para fins de precificação, a área regular da construção e não a área do prédio inteiro.
8. Na época da celebração do Instrumento Particular de Cessão de Direitos e Obrigações, a Matrícula do Imóvel já exibia anotação referente a preexistência de contrato de alienação fiduciária em garantia e à proibição de alienação ou oneração do bem, circunstância que, por si só, torna inoponível contra à Credora Fiduciária ou mesmo contra os arrematantes qualquer discussão quanto a negócio celebrado de maneira irregular. Com efeito, a publicidade do registro afasta a presunção de boa-fé das Pessoas Naturais ou Jurídicas que, mesmo ciente dos riscos jurídicos, teriam optado conscientemente por adquirir Unidades Habitacionais ou Comerciais no Condomínio Espelho da Praça.
9. Não se admite, portanto, aplicação do art. 1.219, do CC/2002, notadamente diante da ausência de demonstração de adição de benfeitorias necessárias dentro de sua Unidade por meio de esforço próprio.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso conhecido e desprovido.
Teses de julgamento:
1. A alienação fiduciária permite a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciante no caso de inadimplemento, desde que cumpridos os trâmites legais previstos na Lei no 9.514/1997.
2. A arrematação realizada em leilão público é válida quando observados os requisitos legais, especialmente a publicidade e a avaliação do bem com base em critérios técnicos.
3. A existência de averbação de alienação fiduciária na matrícula do imóvel torna inoponível qualquer cessão de direitos celebrada posteriormente, afastando a presunção de boa-fé de terceiros adquirentes.
4. Não se aplica o art. 1.219 do CC/2002 quando não demonstrada a realização de benfeitorias necessárias com esforço próprio por parte do ocupante da unidade.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS COM PEDIDO DE RETENÇÃO. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CESSÃO DE DIREITOS NÃO REGISTRADA. ARREMATAÇÃO EM LEILÃO PÚBLICO REGULAR. BOA-FÉ AFASTADA. INEXISTÊNCIA DE DIREITO À INDENIZAÇÃO OU RETENÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de apelação cível interposta contra r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Circunscrição Judiciária do Guará – DF, que, em autos de AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS COM PEDIDO DE RETENÇÃO DE BENFEITORIAS, julgou TOTALMENTE IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, EXTINGUINDO o processo, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC/2015.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há dois temas em debate: (i) verificar se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial requerida pelo autor; (ii) determinar se o autor faz jus à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção da unidade adquirida por cessão de direitos, diante da posterior arrematação do imóvel pelos réus em leilão público.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não há que se admitir tese de cerceamento de defesa pela simples desconsideração do pedido de produção de prova. O juiz é o destinatário da prova e pode indeferir diligências que considerar inúteis ou protelatórias (CPC, art. 370, parágrafo único). No caso em análise, o litígio é eminentemente jurídico e pode ser solucionado a partir da análise das provas documentais anexadas nos autos, sendo desnecessária a dilação probatória pretendida pelo autor, ora recorrente.
4. A alienação fiduciária, regulada pela Lei no 9.514/1997, impõe que a propriedade plena se consolide em favor do credor fiduciário em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, após o atendimento de todos os trâmites legais. No caso em análise, restou demonstrado que a TERRACAP teria, apenas, seguido o procedimento legal, consolidando a propriedade do Lote no 27 e benfeitorias, e, sequencialmente, propiciando o leilão público do bem, após o inadimplemento do fiduciante.
5. Não há que se presumir a ilicitude ou a ineficácia da arrematação, por parte dos réus, ora recorridos, notadamente diante do teor do Edital de Leilão Público no 02/2021 da TERRACAP e da Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel e Alienação Fiduciária em Garantia decorrente de Leilão Público.
6. Os documentos anexados nos autos da imissão da posse, notadamente, o Auto de Arrematação e o Laudo de Avaliação demonstram, claramente, que o valor atribuído ao bem levado à hasta pública contemplava não apenas o terreno, mas também a edificação nele existente, cujo preço foi devidamente considerado para fins de fixação do lance mínimo e, posteriormente, do valor do arremate. Tal situação, não por um acaso, está em consonância com a regra insculpida no art. 27, § 4o da Lei no 9.514/1997. Nesse sentido, não há que se admitir a tese de enriquecimento sem causa.
7. Noutro giro, a discrepância encontrada entre o preço apurado no Laudo de Avaliação elaborado a pedido da Associação de Moradores e o preço apurado no Laudo de Avaliação elaborado a pedido da TERRACAP não decorre de erro material ou de desconsideração da “acessão artificial”, mas, sobretudo, da metodologia adotada, posto que o segundo só teria considerado, para fins de precificação, a área regular da construção e não a área do prédio inteiro.
8. Na época da celebração do Instrumento Particular de Cessão de Direitos e Obrigações, a Matrícula do Imóvel já exibia anotação referente a preexistência de contrato de alienação fiduciária em garantia e à proibição de alienação ou oneração do bem, circunstância que, por si só, torna inoponível contra à Credora Fiduciária ou mesmo contra os arrematantes qualquer discussão quanto a negócio celebrado de maneira irregular. Com efeito, a publicidade do registro afasta a presunção de boa-fé das Pessoas Naturais ou Jurídicas que, mesmo ciente dos riscos jurídicos, teriam optado conscientemente por adquirir Unidades Habitacionais ou Comerciais no Condomínio Espelho da Praça.
9. Não se admite, portanto, aplicação do art. 1.219, do CC/2002, notadamente diante da ausência de demonstração de adição de benfeitorias necessárias dentro de sua Unidade por meio de esforço próprio.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso conhecido e desprovido.
Teses de julgamento:
1. A alienação fiduciária permite a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciante no caso de inadimplemento, desde que cumpridos os trâmites legais previstos na Lei no 9.514/1997.
2. A arrematação realizada em leilão público é válida quando observados os requisitos legais, especialmente a publicidade e a avaliação do bem com base em critérios técnicos.
3. A existência de averbação de alienação fiduciária na matrícula do imóvel torna inoponível qualquer cessão de direitos celebrada posteriormente, afastando a presunção de boa-fé de terceiros adquirentes.
4. Não se aplica o art. 1.219 do CC/2002 quando não demonstrada a realização de benfeitorias necessárias com esforço próprio por parte do ocupante da unidade.