Tribunal: TJDFT
Processo: 0711791-38.2023.8.07.0004
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-08-28

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0711791-38.2023.8.07.0004 RECORRENTE: ALTA VISTA THERMAS RESORT RECORRIDOS: MAF CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, RAFAEL ALVES E SILVA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONTRATO DE COTA IMOBILIÁRIA. MULTIPROPRIEDADE. TEORIA DA APARÊNCIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DE VALORES. RECURSO DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1 Apelação cível interposta por administradora de empreendimento turístico, visando a sua exclusão do polo passivo de ação de rescisão contratual de aquisição de cota imobiliária, julgada parcialmente procedente para determinar a restituição de 75% dos valores pagos e das taxas condominiais após o distrato, sob alegação de ilegitimidade por não participação formal na contratação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a administradora do empreendimento pode ser responsabilizada solidariamente, mesmo sem assinatura no contrato; (ii) estabelecer se a restituição de 75% dos valores pagos e das taxas condominiais posteriores é adequada à jurisprudência aplicável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A administradora consta dos documentos contratuais e atua de forma ostensiva junto ao consumidor, legitimando sua presença no polo passivo com base na teoria da aparência. 4. O CDC prevê responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento, independentemente da formalização contratual. 5. A restituição de 75% dos valores está dentro dos parâmetros fixados pela jurisprudência do STJ, que admite retenção de até 25% em casos de rescisão por iniciativa do consumidor. 6. O termo inicial dos juros moratórios foi corretamente fixado a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento do STJ (Tema 1002). IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "É legítima a responsabilização solidária de empresa que, mesmo não signatária do contrato, integra a cadeia de fornecimento e se apresenta ao consumidor como vinculada à oferta do produto ou serviço." Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7o, parágrafo único; 18, §1o; 25, §1o. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1421373, 0706781-59.2022.8.07.0000, Rel.: Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 04/05/2022; TJDFT, Acórdão 1987709, 0711333-21.2023.8.07.0004, Rel.: Carlos Alberto Martins Filho, 1a Turma Cível, j. 02/04/2025. A parte recorrente alega que o acórdão combatido ensejou violação aos artigos 31, alíneas “a” e “b”, da Lei 4.591/64, 884 do Código Civil, 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, e 14 do Código de Defesa do Consumidor, sustentando, em síntese, ser parte ilegítima para figurar no polo passivo do presente feito. Afirma que é um condomínio edilício, ente despersonalizado, cuja finalidade é exclusivamente a gestão e manutenção das áreas comuns do edifício, em nome e no interesse da coletividade condominial, razão pela qual não pode ser legitimado, muito menos responsabilizado, por obrigações oriundas de contratos de compra e venda celebrados entre adquirentes e construtoras ou incorporadoras. Defende inexistir qualquer dever de ressarcimento da recorrente perante a recorrida, sendo de rigor a improcedência do pedido inaugural, sob pena de enriquecimento indevido. Requer que todas as publicações sejam realizadas em nome do advogado ARI BORGES FIGUEIREDO FILHO, OAB/GO 50.751. Nas contrarrazões, a parte recorrida pugna pela majoração dos honorários advocatícios. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa aos artigos 31, alíneas “a” e “b”, da Lei 4.591/64, 884 do Código Civil, 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, e 14 do CDC. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos e contratual, assentou que: Como se depreende da documentação acostada aos autos, as comunicações referentes à inadimplência, renegociação, emissão de boletos e tratativas posteriores à celebração do contrato foram, em grande parte, dirigidas por representantes da ALTA VISTA THERMAS RESORT, ou com sua chancela. A própria estrutura organizacional do empreendimento foi apresentada ao consumidor como uma unidade funcional integrada, não sendo possível, sob a ótica do destinatário final, dissociar a atuação da construtora, da administradora e do empreendimento turístico em si. Outrossim, a tentativa da apelante de esquivar-se da responsabilidade pelas obrigações decorrentes do contrato encontra óbice não apenas na legislação consumerista, mas também nos princípios da boa-fé e da função social do contrato. Ao vincular sua identidade institucional à operação do empreendimento, a apelante assumiu risco e proveito decorrente da relação de consumo, o que atrai sua corresponsabilidade, independentemente da ausência de assinatura direta na avença. (ID 73445689). Nesse passo, infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a parte recorrente, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Determino que que todas as publicações da parte recorrente sejam realizadas em nome do advogado ARI BORGES FIGUEIREDO FILHO, OAB/GO 50.751. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A023

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0711791-38.2023.8.07.0004 RECORRENTE: ALTA VISTA THERMAS RESORT RECORRIDOS: MAF CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, RAFAEL ALVES E SILVA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CONTRATO DE COTA IMOBILIÁRIA. MULTIPROPRIEDADE. TEORIA DA APARÊNCIA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESTITUIÇÃO PARCIAL DE VALORES. RECURSO DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1 Apelação cível interposta por administradora de empreendimento turístico, visando a sua exclusão do polo passivo de ação de rescisão contratual de aquisição de cota imobiliária, julgada parcialmente procedente para determinar a restituição de 75% dos valores pagos e das taxas condominiais após o distrato, sob alegação de ilegitimidade por não participação formal na contratação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a administradora do empreendimento pode ser responsabilizada solidariamente, mesmo sem assinatura no contrato; (ii) estabelecer se a restituição de 75% dos valores pagos e das taxas condominiais posteriores é adequada à jurisprudência aplicável. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A administradora consta dos documentos contratuais e atua de forma ostensiva junto ao consumidor, legitimando sua presença no polo passivo com base na teoria da aparência. 4. O CDC prevê responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento, independentemente da formalização contratual. 5. A restituição de 75% dos valores está dentro dos parâmetros fixados pela jurisprudência do STJ, que admite retenção de até 25% em casos de rescisão por iniciativa do consumidor. 6. O termo inicial dos juros moratórios foi corretamente fixado a partir do trânsito em julgado, conforme entendimento do STJ (Tema 1002). IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: "É legítima a responsabilização solidária de empresa que, mesmo não signatária do contrato, integra a cadeia de fornecimento e se apresenta ao consumidor como vinculada à oferta do produto ou serviço." Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7o, parágrafo único; 18, §1o; 25, §1o. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1421373, 0706781-59.2022.8.07.0000, Rel.: Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 04/05/2022; TJDFT, Acórdão 1987709, 0711333-21.2023.8.07.0004, Rel.: Carlos Alberto Martins Filho, 1a Turma Cível, j. 02/04/2025. A parte recorrente alega que o acórdão combatido ensejou violação aos artigos 31, alíneas “a” e “b”, da Lei 4.591/64, 884 do Código Civil, 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, e 14 do Código de Defesa do Consumidor, sustentando, em síntese, ser parte ilegítima para figurar no polo passivo do presente feito. Afirma que é um condomínio edilício, ente despersonalizado, cuja finalidade é exclusivamente a gestão e manutenção das áreas comuns do edifício, em nome e no interesse da coletividade condominial, razão pela qual não pode ser legitimado, muito menos responsabilizado, por obrigações oriundas de contratos de compra e venda celebrados entre adquirentes e construtoras ou incorporadoras. Defende inexistir qualquer dever de ressarcimento da recorrente perante a recorrida, sendo de rigor a improcedência do pedido inaugural, sob pena de enriquecimento indevido. Requer que todas as publicações sejam realizadas em nome do advogado ARI BORGES FIGUEIREDO FILHO, OAB/GO 50.751. Nas contrarrazões, a parte recorrida pugna pela majoração dos honorários advocatícios. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa aos artigos 31, alíneas “a” e “b”, da Lei 4.591/64, 884 do Código Civil, 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, e 14 do CDC. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos e contratual, assentou que: Como se depreende da documentação acostada aos autos, as comunicações referentes à inadimplência, renegociação, emissão de boletos e tratativas posteriores à celebração do contrato foram, em grande parte, dirigidas por representantes da ALTA VISTA THERMAS RESORT, ou com sua chancela. A própria estrutura organizacional do empreendimento foi apresentada ao consumidor como uma unidade funcional integrada, não sendo possível, sob a ótica do destinatário final, dissociar a atuação da construtora, da administradora e do empreendimento turístico em si. Outrossim, a tentativa da apelante de esquivar-se da responsabilidade pelas obrigações decorrentes do contrato encontra óbice não apenas na legislação consumerista, mas também nos princípios da boa-fé e da função social do contrato. Ao vincular sua identidade institucional à operação do empreendimento, a apelante assumiu risco e proveito decorrente da relação de consumo, o que atrai sua corresponsabilidade, independentemente da ausência de assinatura direta na avença. (ID 73445689). Nesse passo, infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a parte recorrente, é providência que encontra óbice nos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Determino que que todas as publicações da parte recorrente sejam realizadas em nome do advogado ARI BORGES FIGUEIREDO FILHO, OAB/GO 50.751. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A023