Tribunal: TJDFT
Processo: 0722293-51.2024.8.07.0020
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-06-27
Data de publicação: 2025-07-09

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. RESPONSABILIDADE CIVIL. INFILTRAÇÃO. COBERTURA DO CONDOMÍNIO. PREJUÍZO. CONDÔMINO. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I – ADMISSIBILIDADE.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II – CASO EM EXAME.
2. Recurso interposto pelo réu/recorrente contra sentença que julgou procedentes os pedidos deduzidos na inicial para condená-lo ao pagamento de R$ 15.750,00 (quinze mil, setecentos e cinquenta reais), referentes aos aluguéis vencidos no período de 15/01/2024 a 15/05/2024 e o proporcional até 31/05/2024, R$ 3.295,35 (três mil, duzentos e noventa e cinco reais e trinta e cinco centavos), referentes às taxas condominiais do período de 15/01/2024 a 15/05/2024, R$ 614,79 (seiscentos e quatorze reais e setenta e nove centavos), referentes aos valores proporcionais de IPTU dos meses de janeiro a maio de 2024. O juízo de origem concluiu que restou amplamente demonstrado nos autos que as infiltrações no teto do apartamento de propriedade do autor/recorrido decorreram diretamente das falhas no sistema de impermeabilização da cobertura do condomínio recorrente. Constatou, ainda, que o vício era de natureza continua e persistente, não se tratando de episódio isolado ou pontual relacionado a um único período de chuvas, o que evidencia a ausência de manutenções preventivas e corretivas eficazes por parte do condomínio. Destacou, igualmente, que a inquilina do imóvel rescindiu antecipadamente o contrato de locação exclusivamente em razão das infiltrações, que tornaram o bem inabitável. Em razão disso, o juízo condenou o recorrente ao pagamento de indenização pelos danos materiais suportados pelo recorrido.
III – QUESTÕES EM DISCUSSÃO.
3. O recorrente sustenta, como fundamento para a reforma da sentença, que a taxa condominial e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) possuem natureza jurídica “propter rem” e, portanto, são de responsabilidade do proprietário do imóvel, independentemente de estar ele ocupado ou não. Argumenta, nesse sentido, que tais encargos seriam devidos pelo recorrido de qualquer forma, razão pela qual a existência de infiltrações não teria lhe causado prejuízo em relação a esses itens específicos.
4. Requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido de condenação do recorrente ao ressarcimento dos valores relativos às taxas condominiais e ao Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU.
5. Contrarrazões apresentadas ID. 72022452. O recorrido rebate as razões recursais e ao final roga pela manutenção da sentença.
IV – RAZÃO DE DECIDIR.
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza paritária, razão pela qual serão aplicadas as disposições do Código Civil e leis civilistas.
7. Nos termos do art. 23, inc. I, da Lei no 8.245/1991 (Lei de Locações de Imóveis Urbanos): “O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;”.
8. Ao proceder a uma análise minuciosa dos autos, constato que no contrato formalizado entre o recorrido e a locatária do imóvel objeto da presente demanda, ficou estabelecido que a locatária seria a responsável pelos encargos do bem locado. Vejamos o teor da cláusula IV do Contrato Particular de Locações de Imóvel Residencial, ID. 72022414 – Pág.3: “DOS ENCARGOS: Além do aluguel mensal, a LOCATÁRIA será responsável pelos tributos que incidirem sobre o imóvel, tais como IPTU/TLP proporcionais aos meses de locação, bem como pelas taxas ordinárias de condomínio, incluída nesta despesa relativa ao consumo mensal de água, cuja leitura individual do hidrômetro de cada unidade é realizada pelo Condomínio, além das despesas de energia elétrica e gás encanado;” – (cujos pagamentos foram comprovados ID. 72022422/72022423).
9. Sendo assim, é inequívoco que as falhas no sistema de impermeabilização da cobertura do condomínio recorrente ensejaram efetiva diminuição patrimonial ao recorrido, sobretudo diante da frustração da legítima expectativa de obtenção de lucro, nos termos dos artigos 402 e 403 do Código Civil. Por essa razão, não se vislumbra qualquer fundamento jurídico que justifique a reforma da sentença.
10. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
11. Custas recolhidas. Condeno o recorrente ao pagamento dos honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do Art. 55 da Lei 9.099/95.

Dispositivo(s) relevante(s) citado(s):
Art. 23, inc. I, da Lei no 8.245/91.
Art. 402 e 403, do Código Civil.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. RESPONSABILIDADE CIVIL. INFILTRAÇÃO. COBERTURA DO CONDOMÍNIO. PREJUÍZO. CONDÔMINO. DANOS MATERIAIS COMPROVADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I – ADMISSIBILIDADE.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II – CASO EM EXAME.
2. Recurso interposto pelo réu/recorrente contra sentença que julgou procedentes os pedidos deduzidos na inicial para condená-lo ao pagamento de R$ 15.750,00 (quinze mil, setecentos e cinquenta reais), referentes aos aluguéis vencidos no período de 15/01/2024 a 15/05/2024 e o proporcional até 31/05/2024, R$ 3.295,35 (três mil, duzentos e noventa e cinco reais e trinta e cinco centavos), referentes às taxas condominiais do período de 15/01/2024 a 15/05/2024, R$ 614,79 (seiscentos e quatorze reais e setenta e nove centavos), referentes aos valores proporcionais de IPTU dos meses de janeiro a maio de 2024. O juízo de origem concluiu que restou amplamente demonstrado nos autos que as infiltrações no teto do apartamento de propriedade do autor/recorrido decorreram diretamente das falhas no sistema de impermeabilização da cobertura do condomínio recorrente. Constatou, ainda, que o vício era de natureza continua e persistente, não se tratando de episódio isolado ou pontual relacionado a um único período de chuvas, o que evidencia a ausência de manutenções preventivas e corretivas eficazes por parte do condomínio. Destacou, igualmente, que a inquilina do imóvel rescindiu antecipadamente o contrato de locação exclusivamente em razão das infiltrações, que tornaram o bem inabitável. Em razão disso, o juízo condenou o recorrente ao pagamento de indenização pelos danos materiais suportados pelo recorrido.
III – QUESTÕES EM DISCUSSÃO.
3. O recorrente sustenta, como fundamento para a reforma da sentença, que a taxa condominial e o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) possuem natureza jurídica “propter rem” e, portanto, são de responsabilidade do proprietário do imóvel, independentemente de estar ele ocupado ou não. Argumenta, nesse sentido, que tais encargos seriam devidos pelo recorrido de qualquer forma, razão pela qual a existência de infiltrações não teria lhe causado prejuízo em relação a esses itens específicos.
4. Requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido de condenação do recorrente ao ressarcimento dos valores relativos às taxas condominiais e ao Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU.
5. Contrarrazões apresentadas ID. 72022452. O recorrido rebate as razões recursais e ao final roga pela manutenção da sentença.
IV – RAZÃO DE DECIDIR.
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza paritária, razão pela qual serão aplicadas as disposições do Código Civil e leis civilistas.
7. Nos termos do art. 23, inc. I, da Lei no 8.245/1991 (Lei de Locações de Imóveis Urbanos): “O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;”.
8. Ao proceder a uma análise minuciosa dos autos, constato que no contrato formalizado entre o recorrido e a locatária do imóvel objeto da presente demanda, ficou estabelecido que a locatária seria a responsável pelos encargos do bem locado. Vejamos o teor da cláusula IV do Contrato Particular de Locações de Imóvel Residencial, ID. 72022414 – Pág.3: “DOS ENCARGOS: Além do aluguel mensal, a LOCATÁRIA será responsável pelos tributos que incidirem sobre o imóvel, tais como IPTU/TLP proporcionais aos meses de locação, bem como pelas taxas ordinárias de condomínio, incluída nesta despesa relativa ao consumo mensal de água, cuja leitura individual do hidrômetro de cada unidade é realizada pelo Condomínio, além das despesas de energia elétrica e gás encanado;” – (cujos pagamentos foram comprovados ID. 72022422/72022423).
9. Sendo assim, é inequívoco que as falhas no sistema de impermeabilização da cobertura do condomínio recorrente ensejaram efetiva diminuição patrimonial ao recorrido, sobretudo diante da frustração da legítima expectativa de obtenção de lucro, nos termos dos artigos 402 e 403 do Código Civil. Por essa razão, não se vislumbra qualquer fundamento jurídico que justifique a reforma da sentença.
10. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
11. Custas recolhidas. Condeno o recorrente ao pagamento dos honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do Art. 55 da Lei 9.099/95.

Dispositivo(s) relevante(s) citado(s):
Art. 23, inc. I, da Lei no 8.245/91.
Art. 402 e 403, do Código Civil.