Tribunal: TJDFT
Processo: 0713137-04.2021.8.07.0001
Órgão julgador: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-03-27
Data de publicação: 2025-05-09

Ementa:
DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REJULGAMENTO. ART. 1.030, II, CPC. CONDOMÍNIO IRREGULAR. DISTINGUISHING ENTRE OS TEMAS No 882 DO STJ E No 492 DO STF. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.
CASO EM EXAME:Apelação cível interposta por condômina em face da sentença por meio da qual foram julgados improcedentes os pedidos por ela deduzidos em ação declaratória c/c obrigação de fazer, que discutia cobrança de taxas condominiais por condomínio pendente de regularização. Rejulgamento determinado nos termos do art. 1.030, II, do CPC, em razão de alegada divergência entre o acórdão recorrido e as teses fixadas no Tema no 882 do STJ e no Tema no 492 do STF.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
1. A aplicabilidade do Tema no 882 do STJ, segundo o qual, taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam não associados ou quem a elas não anuíram.
2. A aplicabilidade do Tema no 492 do STF, no sentido que "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".
RAZÕES DE DECIDIR:
1. O Tema no 882 do STJ refere-se a bairros abertos, não aplicável a condomínios irregulares com controle de acesso e taxa instituída por assembleia para custear despesas comuns, cuja inadimplência resultaria em enriquecimento sem causa.
2. O Tema no 492 do STF versa sobre loteamentos regulares, não se confundindo com a situação fática de condomínios irregulares no Distrito Federal.
3. Distinguishing devidamente realizado, afastando a aplicação dos precedentes qualificados ao caso concreto.
4. Precedentes desta Corte confirmam a legitimidade da cobrança de taxas condominiais por condomínios irregulares do Distrito Federal, sob pena de enriquecimento sem causa, mesmo sem regularização formal ou associação voluntária.
DISPOSITIVO E TESE:
APÓS REEXAME, CONHECIDO O RECURSO DE APELAÇÃO E NEGADO PROVIMENTO. Tese de julgamento: "A cobrança de taxas condominiais em condomínios irregulares com controle de acesso é legítima, independentemente de anuência formal, não se aplicando os Temas no 882 do STJ e no 492 do STF".
PALAVRAS-CHAVE:
Condomínio irregular; cobrança de taxas; controle de acesso; associação de moradores; distinguishing; enriquecimento sem causa; temas repetitivos; precedentes qualificados; art. 1.030, II, CPC; honorários advocatícios.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REJULGAMENTO. ART. 1.030, II, CPC. CONDOMÍNIO IRREGULAR. DISTINGUISHING ENTRE OS TEMAS No 882 DO STJ E No 492 DO STF. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.
CASO EM EXAME:Apelação cível interposta por condômina em face da sentença por meio da qual foram julgados improcedentes os pedidos por ela deduzidos em ação declaratória c/c obrigação de fazer, que discutia cobrança de taxas condominiais por condomínio pendente de regularização. Rejulgamento determinado nos termos do art. 1.030, II, do CPC, em razão de alegada divergência entre o acórdão recorrido e as teses fixadas no Tema no 882 do STJ e no Tema no 492 do STF.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
1. A aplicabilidade do Tema no 882 do STJ, segundo o qual, taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam não associados ou quem a elas não anuíram.
2. A aplicabilidade do Tema no 492 do STF, no sentido que "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".
RAZÕES DE DECIDIR:
1. O Tema no 882 do STJ refere-se a bairros abertos, não aplicável a condomínios irregulares com controle de acesso e taxa instituída por assembleia para custear despesas comuns, cuja inadimplência resultaria em enriquecimento sem causa.
2. O Tema no 492 do STF versa sobre loteamentos regulares, não se confundindo com a situação fática de condomínios irregulares no Distrito Federal.
3. Distinguishing devidamente realizado, afastando a aplicação dos precedentes qualificados ao caso concreto.
4. Precedentes desta Corte confirmam a legitimidade da cobrança de taxas condominiais por condomínios irregulares do Distrito Federal, sob pena de enriquecimento sem causa, mesmo sem regularização formal ou associação voluntária.
DISPOSITIVO E TESE:
APÓS REEXAME, CONHECIDO O RECURSO DE APELAÇÃO E NEGADO PROVIMENTO. Tese de julgamento: "A cobrança de taxas condominiais em condomínios irregulares com controle de acesso é legítima, independentemente de anuência formal, não se aplicando os Temas no 882 do STJ e no 492 do STF".
PALAVRAS-CHAVE:
Condomínio irregular; cobrança de taxas; controle de acesso; associação de moradores; distinguishing; enriquecimento sem causa; temas repetitivos; precedentes qualificados; art. 1.030, II, CPC; honorários advocatícios.