Tribunal: TJDFT
Processo: 0764410-69.2024.8.07.0016
Órgão julgador: MARCO ANTONIO DO AMARAL
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-03-10
Data de publicação: 2025-03-19

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL DE FAZENDA PÚBLICA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPLEMENTAÇÃO DE CONDIÇÃO RESOLUTIVA EXPRESSA. ITBI. INEXIGIBILIDADE. FATO GERADOR INEXISTENTE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo 2o Juizado Especial da Fazenda Pública do DF que julgou procedente a pretensão autoral para declarar a inexigibilidade do Imposto de Tansmissão “inter vivos” (ITBI) sobre a transmissão ocorrida por força da implementação da condição resolutiva expressa em contrato de compra e venda.

2. Na origem, o autor ajuizou ação declaratória de inexistência de débito tributário. Informou que promoveu a alienação de imóvel de sua propriedade instrumentalizada em contrato de compra e venda celebrado sob condição resolutiva e que, em razão do descumprimento do ajuste, entende ser cabível o cancelamento do registro da propriedade resolúvel e a transferência do imóvel para o seu nome. Esclareceu que, ao efetuar o cancelamento do registro no cartório de imóveis, foi-lhe exigido o comprovante de recolhimento de ITBI ao argumento de que se trata de hipótese de distrato e, portanto, de nova transmissão de propriedade. Aduziu ser incabível o lançamento de ITBI relativo à operação de transferência do imóvel para o seu nome, vez que não trata de novo registro do bem, e que, assim, diante da interpretação dos fatos dada pelo notário, foi suscitada dúvida registral junto à Vara de Registros Públicos para definição quanto ao ato a ser produzido: se um novo registro, caso em que haveria incidência do ITBI, ou cancelamento de registro anterior, hipótese de não há incidência do ITBI.
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Dispensa de preparo. Foram ofertadas contrarrazões (Id 50590954).

4. A questão devolvida a esta instância revisora refere-se à análise da legalidade do lançamento de ITBI na operação de retorno de imóvel ao vendedor em razão de resolução de contrato de compra e venda por força de implemento de cláusula resolutiva.

5. Em suas razões recursais, o Distrito Federal sustenta que a resolução do contrato de compra e venda resultou na transmissão do imóvel para o autor (vendedor), por ato intervivos, tratando-se de novo fato gerador do ITBI, distinto do anterior. Destaca que a propriedade já havia sido transferida para o comprador e, havendo nova transferência, o ato a ser praticado pelo cartório é novo registro na matrícula e não mera averbação, de modo que configurados fatos geradores distintos em razão de duas transferências de imóveis. Ressalta que, no caso, houve a efetiva concretização do negócio jurídico, com o registro de compra e venda, não se tratando de hipótese de nulidade de negócio submetido a condição suspensiva.

6. Não se observa ausência de impugnação específica e a dialeticidade recursal, razão pela qual se afasta a preliminar suscitada pelo recorrido.

7. No caso, conforme consta dos autos, o autor celebrou contrato de compra e venda de imóvel, devidamente registrado no cartório imobiliário competente, estando o negócio sujeito a cláusula resolutiva expressa. Consta, ainda, que, devido ao inadimplemento do comprador, o negócio restou resolvido.

8. A questão controversa consiste em saber se, com a resolução de contrato de compra e venda de imóvel em razão da implementação de condição resolutiva expressamente prevista em escritura pública de compra e venda e devidamente averbada no registro imobiliário, o retorno do imóvel ao alienante configura nova transmissão de propriedade e, assim, fato gerador de ITBI.

9. O Código Civil prevê a possibilidade de os negócios jurídicos serem realizados sob condição resolutiva, desde que não contrária à lei, à ordem pública e aos bons costumes e, em relação aos contratos de modo geral, a teor do disposto no artigo 474, a "cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial". Portanto, admite-se que, nas escrituras públicas de compra e venda de imóveis, seja inserida a cláusula resolutiva expressa, tipificando-se o ato como compra e venda condicional. O artigo 167, inciso I, 29, da lei 6.015/73, por sua vez, estabelece que, no Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: “I- o registro: (...) 29) da compra e venda pura e da condicional”.

10. A cláusula resolutiva é aquela que, previamente convencionada pela vontade das partes, determina a cessação dos efeitos do negócio jurídico. Significa que, em sendo presumidamente válido, o negócio jurídico existiu e produziu efeitos, mas, a partir de determinado evento convencionado, deixou de produzi-los. Na hipótese de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula resolutiva expressa, a resolução do ajuste devido à inadimplência do comprador tem por consequência o retorno do bem imóvel ao alienante a fim de restaurar as partes ao estado anterior à celebração do contrato, sem que se tenha um negócio jurídico novo.

11. No caso, consta dos autos a prenotação da escritura pública de compra e venda, com cláusula resolutiva expressa, junto à matrícula do imóvel em questão (ID 68340561). Portanto, houve a consumação do negócio jurídico hábil a transmitir a titularidade do bem ao comprador por meio de registro cartorário e a produção de todos os efeitos decorrentes. Se o contrato restou resolvido em razão da implementação de condição resolutiva, no caso, a inadimplência do comprador, não se torna necessário novo registro na matrícula do imóvel a fim de transferir a propriedade de patrimônio do vendedor, justamente pelo fato de inexistir negócio jurídico novo. O registro do título translativo indicando que a venda ou aquisição processada subordina-se a condição resolutiva é bastante para que a propriedade seja formalmente restituída ao vendedor. Portanto, não há que se falar em nova transmissão de propriedade do imóvel, mas sim em restauração do status quo anterior.

12. Os arts. 156, II, da CF, e 35 do CTN estabelecem como fato gerador do Imposto sobre a Transmissão “Inter Vivos” de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos – ITBI a transmissão, a qualquer título, da propriedade imobiliária, que ocorre com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. No âmbito do Distrito Federal, o Imposto sobre a Transmissão “Inter Vivos” de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos – ITBI é disciplinado pela Lei n.o 3.830/2006. Conforme fixado na jurisprudência do STJ, o fato gerador do ITBI é o registro da transferência do bem no cartório. Logo, tendo em vista que a implementação de condição resolutiva expressamente prevista em escritura pública de compra e venda averbada no registro imobiliário não constitui transmissão de propriedade do imóvel, inexiste fato gerador apto a justificar a cobrança do ITBI.

13. Recurso conhecido e não provido.

14. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação. Sem custas ante a isenção do Distrito Federal (Decreto 500/1969).

15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL DE FAZENDA PÚBLICA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPLEMENTAÇÃO DE CONDIÇÃO RESOLUTIVA EXPRESSA. ITBI. INEXIGIBILIDADE. FATO GERADOR INEXISTENTE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

1. Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo 2o Juizado Especial da Fazenda Pública do DF que julgou procedente a pretensão autoral para declarar a inexigibilidade do Imposto de Tansmissão “inter vivos” (ITBI) sobre a transmissão ocorrida por força da implementação da condição resolutiva expressa em contrato de compra e venda.

2. Na origem, o autor ajuizou ação declaratória de inexistência de débito tributário. Informou que promoveu a alienação de imóvel de sua propriedade instrumentalizada em contrato de compra e venda celebrado sob condição resolutiva e que, em razão do descumprimento do ajuste, entende ser cabível o cancelamento do registro da propriedade resolúvel e a transferência do imóvel para o seu nome. Esclareceu que, ao efetuar o cancelamento do registro no cartório de imóveis, foi-lhe exigido o comprovante de recolhimento de ITBI ao argumento de que se trata de hipótese de distrato e, portanto, de nova transmissão de propriedade. Aduziu ser incabível o lançamento de ITBI relativo à operação de transferência do imóvel para o seu nome, vez que não trata de novo registro do bem, e que, assim, diante da interpretação dos fatos dada pelo notário, foi suscitada dúvida registral junto à Vara de Registros Públicos para definição quanto ao ato a ser produzido: se um novo registro, caso em que haveria incidência do ITBI, ou cancelamento de registro anterior, hipótese de não há incidência do ITBI.
3. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Dispensa de preparo. Foram ofertadas contrarrazões (Id 50590954).

4. A questão devolvida a esta instância revisora refere-se à análise da legalidade do lançamento de ITBI na operação de retorno de imóvel ao vendedor em razão de resolução de contrato de compra e venda por força de implemento de cláusula resolutiva.

5. Em suas razões recursais, o Distrito Federal sustenta que a resolução do contrato de compra e venda resultou na transmissão do imóvel para o autor (vendedor), por ato intervivos, tratando-se de novo fato gerador do ITBI, distinto do anterior. Destaca que a propriedade já havia sido transferida para o comprador e, havendo nova transferência, o ato a ser praticado pelo cartório é novo registro na matrícula e não mera averbação, de modo que configurados fatos geradores distintos em razão de duas transferências de imóveis. Ressalta que, no caso, houve a efetiva concretização do negócio jurídico, com o registro de compra e venda, não se tratando de hipótese de nulidade de negócio submetido a condição suspensiva.

6. Não se observa ausência de impugnação específica e a dialeticidade recursal, razão pela qual se afasta a preliminar suscitada pelo recorrido.

7. No caso, conforme consta dos autos, o autor celebrou contrato de compra e venda de imóvel, devidamente registrado no cartório imobiliário competente, estando o negócio sujeito a cláusula resolutiva expressa. Consta, ainda, que, devido ao inadimplemento do comprador, o negócio restou resolvido.

8. A questão controversa consiste em saber se, com a resolução de contrato de compra e venda de imóvel em razão da implementação de condição resolutiva expressamente prevista em escritura pública de compra e venda e devidamente averbada no registro imobiliário, o retorno do imóvel ao alienante configura nova transmissão de propriedade e, assim, fato gerador de ITBI.

9. O Código Civil prevê a possibilidade de os negócios jurídicos serem realizados sob condição resolutiva, desde que não contrária à lei, à ordem pública e aos bons costumes e, em relação aos contratos de modo geral, a teor do disposto no artigo 474, a "cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial". Portanto, admite-se que, nas escrituras públicas de compra e venda de imóveis, seja inserida a cláusula resolutiva expressa, tipificando-se o ato como compra e venda condicional. O artigo 167, inciso I, 29, da lei 6.015/73, por sua vez, estabelece que, no Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: “I- o registro: (...) 29) da compra e venda pura e da condicional”.

10. A cláusula resolutiva é aquela que, previamente convencionada pela vontade das partes, determina a cessação dos efeitos do negócio jurídico. Significa que, em sendo presumidamente válido, o negócio jurídico existiu e produziu efeitos, mas, a partir de determinado evento convencionado, deixou de produzi-los. Na hipótese de contrato de compra e venda de imóvel com cláusula resolutiva expressa, a resolução do ajuste devido à inadimplência do comprador tem por consequência o retorno do bem imóvel ao alienante a fim de restaurar as partes ao estado anterior à celebração do contrato, sem que se tenha um negócio jurídico novo.

11. No caso, consta dos autos a prenotação da escritura pública de compra e venda, com cláusula resolutiva expressa, junto à matrícula do imóvel em questão (ID 68340561). Portanto, houve a consumação do negócio jurídico hábil a transmitir a titularidade do bem ao comprador por meio de registro cartorário e a produção de todos os efeitos decorrentes. Se o contrato restou resolvido em razão da implementação de condição resolutiva, no caso, a inadimplência do comprador, não se torna necessário novo registro na matrícula do imóvel a fim de transferir a propriedade de patrimônio do vendedor, justamente pelo fato de inexistir negócio jurídico novo. O registro do título translativo indicando que a venda ou aquisição processada subordina-se a condição resolutiva é bastante para que a propriedade seja formalmente restituída ao vendedor. Portanto, não há que se falar em nova transmissão de propriedade do imóvel, mas sim em restauração do status quo anterior.

12. Os arts. 156, II, da CF, e 35 do CTN estabelecem como fato gerador do Imposto sobre a Transmissão “Inter Vivos” de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos – ITBI a transmissão, a qualquer título, da propriedade imobiliária, que ocorre com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. No âmbito do Distrito Federal, o Imposto sobre a Transmissão “Inter Vivos” de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos – ITBI é disciplinado pela Lei n.o 3.830/2006. Conforme fixado na jurisprudência do STJ, o fato gerador do ITBI é o registro da transferência do bem no cartório. Logo, tendo em vista que a implementação de condição resolutiva expressamente prevista em escritura pública de compra e venda averbada no registro imobiliário não constitui transmissão de propriedade do imóvel, inexiste fato gerador apto a justificar a cobrança do ITBI.

13. Recurso conhecido e não provido.

14. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação. Sem custas ante a isenção do Distrito Federal (Decreto 500/1969).

15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.