Tribunal: TJDFT
Processo: 0700712-13.2024.8.07.0009
Órgão julgador: ROMULO DE ARAUJO MENDES
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-02-05
Data de publicação: 2025-02-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AFASTADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. ATRASO NA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO DEVIDA. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, devido ao atraso na entrega da obra, com devolução integral dos valores pagos pelo promissário comprador.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em aferir i) a legitimidade passiva da promitente vendedora quanto ao pedido de restituição do valor da comissão de corretagem; ii) a comprovação de inadimplemento contratual pela promitente vendedora e do adimplemento do pagamento pelos promissários compradores; iii) a aplicação do índice de correção monetária contratualmente previsto.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. De acordo com a teoria da asserção, afere-se a legitimidade ad causam a partir das afirmações de quem alega, de modo abstrato, assegurando-se, ainda, que se o magistrado realizar cognição das alegações de modo aprofundado, estará, na verdade, decidindo o mérito da causa. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
4. Os fatos relevantes alegados pelas partes podem ser comprovados por quaisquer meios de prova admitidos pelo direito, conforme o princípio da liberdade probatória, de modo que não é necessária a produção de prova técnica para que reste suficientemente demonstrada o descumprimento contratual por parte das rés quanto à obrigação de entrega da unidade imobiliária.
5. Da demonstração de descumprimento contratual da construtora decorre o direito do promissário comprador de pedir a extinção do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, com o retorno das partes ao estado anterior e consequente devolução das quantias pagas pelo contratante.
6. Quanto à devolução do valor da comissão de corretagem, o STJ já decidiu que “6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador”. (REsp n. 1.820.330/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020.)
7. Regra geral, este Tribunal aplica o INPC para a correção monetária dos valores a serem restituídos, por ser o índice que melhor reflete a reposição do valor da moeda.
7.1. No entanto, em respeito ao pacta sunt servanda, uma vez demonstrada a previsão contratual da adoção de outro índice em caso de resolução por culpa da vendedora, é razoável a utilização do índice pactuado na restituição dos valores, aplicado a partir da data de desembolso das parcelas até a data devida para a restituição.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Apelação conhecida e parcialmente provida. Sentença reformada.
Tese de julgamento: “1. Em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente vendedor é devida a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo promissário comprador, inclusive a comissão de corretagem.”
___________
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 475. CDC, art. 3o, §1o.
Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ e Tema 577/STJ; REsp 1.820.330/SP de relatoria da Ministra Nancy Andrighi da Terceira Turma do STJ; Acórdão 1896356 de relatoria da Desa. Carmen Bittencourt da 8a Turma Cível; Acórdão 1941422 de relatoria da Desa. Maria de Lourdes Abreu da 3a Turma Cível; Acórdão 1896594 de relatoria do Des. Fabrício Fontoura Bezerra, 7 da Turma Cível.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. AFASTADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. ATRASO NA OBRA. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO DEVIDA. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente o pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, devido ao atraso na entrega da obra, com devolução integral dos valores pagos pelo promissário comprador.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em aferir i) a legitimidade passiva da promitente vendedora quanto ao pedido de restituição do valor da comissão de corretagem; ii) a comprovação de inadimplemento contratual pela promitente vendedora e do adimplemento do pagamento pelos promissários compradores; iii) a aplicação do índice de correção monetária contratualmente previsto.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. De acordo com a teoria da asserção, afere-se a legitimidade ad causam a partir das afirmações de quem alega, de modo abstrato, assegurando-se, ainda, que se o magistrado realizar cognição das alegações de modo aprofundado, estará, na verdade, decidindo o mérito da causa. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
4. Os fatos relevantes alegados pelas partes podem ser comprovados por quaisquer meios de prova admitidos pelo direito, conforme o princípio da liberdade probatória, de modo que não é necessária a produção de prova técnica para que reste suficientemente demonstrada o descumprimento contratual por parte das rés quanto à obrigação de entrega da unidade imobiliária.
5. Da demonstração de descumprimento contratual da construtora decorre o direito do promissário comprador de pedir a extinção do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, com o retorno das partes ao estado anterior e consequente devolução das quantias pagas pelo contratante.
6. Quanto à devolução do valor da comissão de corretagem, o STJ já decidiu que “6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador”. (REsp n. 1.820.330/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 24/11/2020, DJe de 1/12/2020.)
7. Regra geral, este Tribunal aplica o INPC para a correção monetária dos valores a serem restituídos, por ser o índice que melhor reflete a reposição do valor da moeda.
7.1. No entanto, em respeito ao pacta sunt servanda, uma vez demonstrada a previsão contratual da adoção de outro índice em caso de resolução por culpa da vendedora, é razoável a utilização do índice pactuado na restituição dos valores, aplicado a partir da data de desembolso das parcelas até a data devida para a restituição.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Apelação conhecida e parcialmente provida. Sentença reformada.
Tese de julgamento: “1. Em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente vendedor é devida a restituição imediata e integral das parcelas pagas pelo promissário comprador, inclusive a comissão de corretagem.”
___________
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 475. CDC, art. 3o, §1o.
Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ e Tema 577/STJ; REsp 1.820.330/SP de relatoria da Ministra Nancy Andrighi da Terceira Turma do STJ; Acórdão 1896356 de relatoria da Desa. Carmen Bittencourt da 8a Turma Cível; Acórdão 1941422 de relatoria da Desa. Maria de Lourdes Abreu da 3a Turma Cível; Acórdão 1896594 de relatoria do Des. Fabrício Fontoura Bezerra, 7 da Turma Cível.