Tribunal: TJDFT
Processo: 0702909-65.2025.8.07.0021
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-24

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. FATO FORTUITO EXTERNO NÃO CARACTERIZADO. CÁLCULO SUBMETIDO A LIQUIDAÇÃO PRÉVIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condená-las ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar de 28/05/2024, no patamar de 0,5% do valor do imóvel, até a efetiva entrega das chaves (16/10/2024; ID 77051061) e juros de obra de 28/05/2024 até a data da entrega do imóvel (16/10/2024).
2. As recorrentes suscitam preliminar de incompetência em razão do valor da causa e da necessidade de produção de prova pericial. No mérito, alegam que a pandemia da covid-19 causou atrasos imprevisíveis e inevitáveis, configurando caso fortuito ou força maior (CPC, art. 393). Aduzem que o instrumento contratual, ignorado pela sentença, é o instrumento válido para a contagem do prazo para entrega, o qual previa prazo adicional de 60 dias para entrega das chaves. Alegam que a autora não comprovou o pagamento dos juros de obra, o que foi pago pela construtora. Acrescentam que o imóvel é de cunho habitacional e que não houve comprovação de prejuízo.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em verificar: (i) a competência do juízo para a causa; (ii) o termo final para entrega do imóvel; (iii) a comprovação do pagamento dos juros obra pela parte autora; (iv) a caracterização dos lucros cessantes.
III. RAZÃO DE DECIDIR
4. Preliminar de incompetência. Nos Juizados Especiais Cíveis o valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido e não pelo valor do contrato, o que afasta a alegação de incompetência do juízo, valendo ressaltar que não está sendo requerida a nulidade/revisão do contrato. Além disso, não merece prosperar a preliminar de incompetência por necessidade de prova pericial, porquanto os documentos juntados aos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia. Ressalto que nos termos do art. 5o da Lei no 9.099/95, o juiz é destinatário da prova, sendo livre para determinar as que devam ser produzidas. Preliminar rejeitada.
5. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
6. O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996) reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
7. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996, do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no Termo de Reserva da unidade habitacional, qual seja, 30/11/2023 (ID 77051059), com a tolerância de 180 dias (28/05/2024), não podendo estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico. Ademais, dispõe o art. 48 do CDC: “As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”.
8. Registra-se que não há que se falar em acréscimo de 60 dias adicionais para a entrega das chaves. Isso porque o STJ entende que “Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias” (REsp 1582318-RJ). Portanto, admitir a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por mais 60 dias para entrega das chaves, afrontaria o entendimento fixado pelo STJ.
9. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra do período compreendido entre 28/05/2024 até a efetiva entrega das chaves do imóvel (16/10/2024). Todavia, deverá ser precedido de liquidação, devendo ser comprovado o efetivo pagamento pela autora, com o decote de valores eventualmente pagos pela construtora.
10. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido é o entendimento da Turma Recursal (Acórdão 1861856).
11. Ressalte-se que a escassez de insumos não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Ademais, no ato da formalização do termo de reserva 07/03/2022 (ID 77051059) a pandemia já havia cessado, não subsistindo o argumento de imprevisibilidade do atraso ser decorrente das consequências da pandemia da COVID-19.
12. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pela consumidora adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcional e adequado para reparar os prejuízos causados.
IV. DISPOSITIVO
13. Recurso parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada para determinar que o valor a ser restituído a título de juros de obra seja submetido a liquidação prévia, com decote de valores eventualmente pagos pela parte ré.
14. Sem condenação em honorários advocatícios, pois ausente recorrente integralmente vencido (art. 55, Lei 9099/95).
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no art. 46 da Lei 9.099/95.
_________
Dispositivos relevantes citados: Lei 8.078/90, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ. 2a Seção. REsp 1.729.593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (recurso repetitivo – Tema 996); STJ. 3a Turma. REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. FATO FORTUITO EXTERNO NÃO CARACTERIZADO. CÁLCULO SUBMETIDO A LIQUIDAÇÃO PRÉVIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condená-las ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar de 28/05/2024, no patamar de 0,5% do valor do imóvel, até a efetiva entrega das chaves (16/10/2024; ID 77051061) e juros de obra de 28/05/2024 até a data da entrega do imóvel (16/10/2024).
2. As recorrentes suscitam preliminar de incompetência em razão do valor da causa e da necessidade de produção de prova pericial. No mérito, alegam que a pandemia da covid-19 causou atrasos imprevisíveis e inevitáveis, configurando caso fortuito ou força maior (CPC, art. 393). Aduzem que o instrumento contratual, ignorado pela sentença, é o instrumento válido para a contagem do prazo para entrega, o qual previa prazo adicional de 60 dias para entrega das chaves. Alegam que a autora não comprovou o pagamento dos juros de obra, o que foi pago pela construtora. Acrescentam que o imóvel é de cunho habitacional e que não houve comprovação de prejuízo.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em verificar: (i) a competência do juízo para a causa; (ii) o termo final para entrega do imóvel; (iii) a comprovação do pagamento dos juros obra pela parte autora; (iv) a caracterização dos lucros cessantes.
III. RAZÃO DE DECIDIR
4. Preliminar de incompetência. Nos Juizados Especiais Cíveis o valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido e não pelo valor do contrato, o que afasta a alegação de incompetência do juízo, valendo ressaltar que não está sendo requerida a nulidade/revisão do contrato. Além disso, não merece prosperar a preliminar de incompetência por necessidade de prova pericial, porquanto os documentos juntados aos autos são suficientes para o deslinde da controvérsia. Ressalto que nos termos do art. 5o da Lei no 9.099/95, o juiz é destinatário da prova, sendo livre para determinar as que devam ser produzidas. Preliminar rejeitada.
5. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
6. O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996) reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
7. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996, do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no Termo de Reserva da unidade habitacional, qual seja, 30/11/2023 (ID 77051059), com a tolerância de 180 dias (28/05/2024), não podendo estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico. Ademais, dispõe o art. 48 do CDC: “As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”.
8. Registra-se que não há que se falar em acréscimo de 60 dias adicionais para a entrega das chaves. Isso porque o STJ entende que “Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias” (REsp 1582318-RJ). Portanto, admitir a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por mais 60 dias para entrega das chaves, afrontaria o entendimento fixado pelo STJ.
9. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra do período compreendido entre 28/05/2024 até a efetiva entrega das chaves do imóvel (16/10/2024). Todavia, deverá ser precedido de liquidação, devendo ser comprovado o efetivo pagamento pela autora, com o decote de valores eventualmente pagos pela construtora.
10. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido é o entendimento da Turma Recursal (Acórdão 1861856).
11. Ressalte-se que a escassez de insumos não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Ademais, no ato da formalização do termo de reserva 07/03/2022 (ID 77051059) a pandemia já havia cessado, não subsistindo o argumento de imprevisibilidade do atraso ser decorrente das consequências da pandemia da COVID-19.
12. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pela consumidora adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcional e adequado para reparar os prejuízos causados.
IV. DISPOSITIVO
13. Recurso parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada para determinar que o valor a ser restituído a título de juros de obra seja submetido a liquidação prévia, com decote de valores eventualmente pagos pela parte ré.
14. Sem condenação em honorários advocatícios, pois ausente recorrente integralmente vencido (art. 55, Lei 9099/95).
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no art. 46 da Lei 9.099/95.
_________
Dispositivos relevantes citados: Lei 8.078/90, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ. 2a Seção. REsp 1.729.593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (recurso repetitivo – Tema 996); STJ. 3a Turma. REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024.