Tribunal: TJDFT
Processo: 0731227-89.2023.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-06-04
Data de publicação: 2025-06-23

Ementa:
EMENTA: DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES. AÇÃO DE COBRANÇA. ENCARGOS LOCATÍCIOS. INADIMPLEMENTO. REVISÃO CONTRATUAL. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. CARÊNCIA. MULTA CONTRATUAL. PEREMPÇÃO. ILEGITIMIDADE ATIVA. PRESCRIÇÃO. PANDEMIA COVID-19. NÃO SE APLICA A MAJORAÇÃO DO ART. 85, §11, DO CPC, QUANDO OS RECURSOS DE AMBAS AS PARTES SÃO IMPROVIDOS OU NÃO CONHECIDOS. RECURSOS IMPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Cuida-se de apelações interpostas pela autora (locadora) e pela ré (locatária) contra sentença a qual, em ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios de imóvel comercial, julgou parcialmente procedente o pedido da autora e improcedente a reconvenção da ré.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a validade da cláusula de carência concedida no contrato de locação; (ii) analisar a possibilidade de cumulação da multa contratual genérica com a multa moratória pelo inadimplemento dos aluguéis; (iii) examinar a adequação da distribuição dos ônus sucumbenciais na ação principal e na reconvenção; (iv) averiguar a ocorrência de perempção em razão do ajuizamento de diversas ações anteriores sobre o mesmo tema; (v) definir a legitimidade ativa da autora para cobrar aluguéis vencidos antes da aquisição do imóvel; (vi) analisar a alegação de prescrição da pretensão autoral em relação aos débitos anteriores a abril de 2020; (vii) determinar a possibilidade de revisão contratual com a redução dos aluguéis devido aos impactos financeiros da pandemia de COVID-19; e (viii) avaliar a proporcionalidade da fixação dos honorários advocatícios contratuais e da multa moratória nos patamares estabelecidos no contrato.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A carência de 15 meses está comprovada por Termo Aditivo ao Contrato de Locação, sendo oponível à autora que se sub-rogou nos direitos e deveres contratuais.
4. A cumulação da multa de 20% por infração contratual com a multa moratória de 10% pelo atraso no pagamento dos aluguéis configuraria bis in idem, pois ambas incidem sobre o mesmo fato gerador.
5. A distribuição dos ônus sucumbenciais realizada na sentença é proporcional ao grau de êxito e derrota de cada parte, tanto na ação principal quanto na reconvenção, em observância ao art. 86 do CPC.
6. A perempção não se configura, porquanto as ações anteriores foram extintas sem resolução do mérito por fundamentos diversos do abandono da causa, conforme exigem os arts. 485, III, e 486, § 3o, do CPC.
7. A legitimidade ativa da autora para a ação de cobrança se sustenta na teoria da asserção, considerando sua alegação de ser a credora dos aluguéis inadimplidos em razão da sub-rogação no contrato de locação. 7.1. Precedente Turmário: “[...] 3. O Código de Processo Civil adotou a teoria da asserção, de modo que a legitimidade para a causa deve ser aferida a partir da análise das afirmações feitas pelo autor. [...].” (0739309-12.2023.8.07.0001, Relator: Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, DJE: 4/2/2025).
8. A prejudicial de prescrição foi corretamente afastada, porque a propositura de ação anterior com despacho de citação válido interrompeu o prazo prescricional trienal para a cobrança dos aluguéis, nos termos do art. 206, § 3o, I, do CC e art. 240, § 1o, do CPC.
9. A revisão contratual devido aos impactos financeiros da pandemia de COVID-19 não foi acolhida, pois a ré não comprovou de forma efetiva a redução de sua capacidade financeira ou o desequilíbrio contratual alegado, sendo necessária prova concreta da onerosidade excessiva. 9.1. Precedente da Casa: “[...] 4. A pandemia e as restrições impostas impactaram várias obrigações contratuais, porém, por si só, não configuram fundamento suficiente para revisão ou inexigibilidade das obrigações pactuadas. 5. Ónus da Prova: O apelante não demonstrou de forma substancial o desequilíbrio contratual ou a desproporcionalidade da prestação decorrente dos efeitos da pandemia, requisito essencial para a aplicação do artigo 317 do Código Civil. A mera alegação de prejuízos financeiros não é suficiente sem a apresentação de provas concretas que caracterizem a onerosidade excessiva. 6. Precedentes jurisprudenciais indicam que o impacto da pandemia, ainda que reconhecido como fato notório, exige prova robusta para aplicação da teoria da imprevisão, especialmente quando o contrato foi renovado no curso da pandemia, com ciência das restrições sanitárias. [...].” (0720472-46.2023.8.07.0020, Relatora: Leonor Aguena, 5a Turma Cível, DJE: 26/2/2025).
10. A multa moratória de 10% e os honorários advocatícios contratuais de 20% foram fixados nos patamares mínimos previstos no contrato de locação, não havendo amparo legal ou contratual para sua redução.
11. Não se aplica a majoração do art. 85, § 11, do CPC, quando os recursos de ambas as partes são improvidos ou não conhecidos. 11.1. Precedente deste TJDFT: “[...] É indevida a majoração da verba sucumbencial, com a fixação dos honorários recursais, quando os dois polos da demanda recorrem e ambas as irresignações não são conhecidas ou acolhidas, como ocorreu na espécie em que o recurso de apelação da parte autora não foi conhecido e da parte ré, ora Embargante, em que pese conhecido, restou improvido, mantendo-se inalterada a sentença. 2.1 Logo, muito embora o artigo 85, §11, do CPC estabeleça que o tribunal, ao julgar o recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, certo é que se os demandantes (autor e réu) sucumbiram em grau recursal, não há que se falar em majoração da verba honorária fixada na origem. [...].” (7a Turma Cível, 00438634620148070001, rela. Desa. Gislene Pinheiro, DJE: 24/5/2019.).
IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Apelações improvidas.
Teses de julgamento: “1. É proporcional a distribuição dos ônus sucumbenciais que considera o grau de êxito e derrota das partes na ação principal e na reconvenção. 2. A revisão contratual por onerosidade excessiva decorrente da pandemia de COVID-19 exige prova concreta do desequilíbrio financeiro sofrido pela parte. 3. A multa moratória e os honorários advocatícios contratuais fixados em patamares mínimos contratuais não comportam redução sem amparo legal ou contratual.”
______________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 86; 240, §1o; 85, §11. CC, arts. 206, § 3o, I.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, 0739309-12.2023.8.07.0001, Relator: Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, DJE: 4/2/2025; 0731203-61.2023.8.07.0001, Relator: Relator: Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, DJE: 18/12/2024; 0720472-46.2023.8.07.0020, Relatora: Leonor Aguena, 5a Turma Cível, DJE: 26/2/2025; 7a Turma Cível, 00438634620148070001, rela. Desa. Gislene Pinheiro, DJE: 24/5/2019.

Inteiro teor:
EMENTA: DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES. AÇÃO DE COBRANÇA. ENCARGOS LOCATÍCIOS. INADIMPLEMENTO. REVISÃO CONTRATUAL. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. CARÊNCIA. MULTA CONTRATUAL. PEREMPÇÃO. ILEGITIMIDADE ATIVA. PRESCRIÇÃO. PANDEMIA COVID-19. NÃO SE APLICA A MAJORAÇÃO DO ART. 85, §11, DO CPC, QUANDO OS RECURSOS DE AMBAS AS PARTES SÃO IMPROVIDOS OU NÃO CONHECIDOS. RECURSOS IMPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Cuida-se de apelações interpostas pela autora (locadora) e pela ré (locatária) contra sentença a qual, em ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios de imóvel comercial, julgou parcialmente procedente o pedido da autora e improcedente a reconvenção da ré.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a validade da cláusula de carência concedida no contrato de locação; (ii) analisar a possibilidade de cumulação da multa contratual genérica com a multa moratória pelo inadimplemento dos aluguéis; (iii) examinar a adequação da distribuição dos ônus sucumbenciais na ação principal e na reconvenção; (iv) averiguar a ocorrência de perempção em razão do ajuizamento de diversas ações anteriores sobre o mesmo tema; (v) definir a legitimidade ativa da autora para cobrar aluguéis vencidos antes da aquisição do imóvel; (vi) analisar a alegação de prescrição da pretensão autoral em relação aos débitos anteriores a abril de 2020; (vii) determinar a possibilidade de revisão contratual com a redução dos aluguéis devido aos impactos financeiros da pandemia de COVID-19; e (viii) avaliar a proporcionalidade da fixação dos honorários advocatícios contratuais e da multa moratória nos patamares estabelecidos no contrato.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A carência de 15 meses está comprovada por Termo Aditivo ao Contrato de Locação, sendo oponível à autora que se sub-rogou nos direitos e deveres contratuais.
4. A cumulação da multa de 20% por infração contratual com a multa moratória de 10% pelo atraso no pagamento dos aluguéis configuraria bis in idem, pois ambas incidem sobre o mesmo fato gerador.
5. A distribuição dos ônus sucumbenciais realizada na sentença é proporcional ao grau de êxito e derrota de cada parte, tanto na ação principal quanto na reconvenção, em observância ao art. 86 do CPC.
6. A perempção não se configura, porquanto as ações anteriores foram extintas sem resolução do mérito por fundamentos diversos do abandono da causa, conforme exigem os arts. 485, III, e 486, § 3o, do CPC.
7. A legitimidade ativa da autora para a ação de cobrança se sustenta na teoria da asserção, considerando sua alegação de ser a credora dos aluguéis inadimplidos em razão da sub-rogação no contrato de locação. 7.1. Precedente Turmário: “[...] 3. O Código de Processo Civil adotou a teoria da asserção, de modo que a legitimidade para a causa deve ser aferida a partir da análise das afirmações feitas pelo autor. [...].” (0739309-12.2023.8.07.0001, Relator: Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, DJE: 4/2/2025).
8. A prejudicial de prescrição foi corretamente afastada, porque a propositura de ação anterior com despacho de citação válido interrompeu o prazo prescricional trienal para a cobrança dos aluguéis, nos termos do art. 206, § 3o, I, do CC e art. 240, § 1o, do CPC.
9. A revisão contratual devido aos impactos financeiros da pandemia de COVID-19 não foi acolhida, pois a ré não comprovou de forma efetiva a redução de sua capacidade financeira ou o desequilíbrio contratual alegado, sendo necessária prova concreta da onerosidade excessiva. 9.1. Precedente da Casa: “[...] 4. A pandemia e as restrições impostas impactaram várias obrigações contratuais, porém, por si só, não configuram fundamento suficiente para revisão ou inexigibilidade das obrigações pactuadas. 5. Ónus da Prova: O apelante não demonstrou de forma substancial o desequilíbrio contratual ou a desproporcionalidade da prestação decorrente dos efeitos da pandemia, requisito essencial para a aplicação do artigo 317 do Código Civil. A mera alegação de prejuízos financeiros não é suficiente sem a apresentação de provas concretas que caracterizem a onerosidade excessiva. 6. Precedentes jurisprudenciais indicam que o impacto da pandemia, ainda que reconhecido como fato notório, exige prova robusta para aplicação da teoria da imprevisão, especialmente quando o contrato foi renovado no curso da pandemia, com ciência das restrições sanitárias. [...].” (0720472-46.2023.8.07.0020, Relatora: Leonor Aguena, 5a Turma Cível, DJE: 26/2/2025).
10. A multa moratória de 10% e os honorários advocatícios contratuais de 20% foram fixados nos patamares mínimos previstos no contrato de locação, não havendo amparo legal ou contratual para sua redução.
11. Não se aplica a majoração do art. 85, § 11, do CPC, quando os recursos de ambas as partes são improvidos ou não conhecidos. 11.1. Precedente deste TJDFT: “[...] É indevida a majoração da verba sucumbencial, com a fixação dos honorários recursais, quando os dois polos da demanda recorrem e ambas as irresignações não são conhecidas ou acolhidas, como ocorreu na espécie em que o recurso de apelação da parte autora não foi conhecido e da parte ré, ora Embargante, em que pese conhecido, restou improvido, mantendo-se inalterada a sentença. 2.1 Logo, muito embora o artigo 85, §11, do CPC estabeleça que o tribunal, ao julgar o recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal, certo é que se os demandantes (autor e réu) sucumbiram em grau recursal, não há que se falar em majoração da verba honorária fixada na origem. [...].” (7a Turma Cível, 00438634620148070001, rela. Desa. Gislene Pinheiro, DJE: 24/5/2019.).
IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Apelações improvidas.
Teses de julgamento: “1. É proporcional a distribuição dos ônus sucumbenciais que considera o grau de êxito e derrota das partes na ação principal e na reconvenção. 2. A revisão contratual por onerosidade excessiva decorrente da pandemia de COVID-19 exige prova concreta do desequilíbrio financeiro sofrido pela parte. 3. A multa moratória e os honorários advocatícios contratuais fixados em patamares mínimos contratuais não comportam redução sem amparo legal ou contratual.”
______________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 86; 240, §1o; 85, §11. CC, arts. 206, § 3o, I.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, 0739309-12.2023.8.07.0001, Relator: Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, DJE: 4/2/2025; 0731203-61.2023.8.07.0001, Relator: Relator: Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, DJE: 18/12/2024; 0720472-46.2023.8.07.0020, Relatora: Leonor Aguena, 5a Turma Cível, DJE: 26/2/2025; 7a Turma Cível, 00438634620148070001, rela. Desa. Gislene Pinheiro, DJE: 24/5/2019.