Tribunal: TJDFT
Processo: 0757440-53.2024.8.07.0016
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-06-27
Data de publicação: 2025-07-08

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. DANO MATERIAL. DENUNCIA. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO. MULTA CONTRATUAL. CUMULAÇÃO. CABIMENTO. ERRO MATERIAL. CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I – ADMISSIBILIDADE.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II – CASO EM EXAME.
2. Trata-se e recurso inominado interposto pela ré/recorrente em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial para condená-la ao pagamento de R$15.540,15 (quinze mil quinhentos e quarenta reais e quinze centavos) referentes aos débitos provenientes do contrato de locação celebrado entre as partes. Na mesma oportunidade o juízo de origem julgou improcedente o pedido contraposto.
III – QUESTÕES EM DISCUSSÃO.
3. O recorrente sustenta, como razões para a reforma da sentença, que o contrato de locação fora prorrogado por prazo indeterminado e que a denúncia do contrato haveria ocorrido em 25/03/2024, com a efetiva devolução do imóvel em 15/04/2024. Alega que a imposição das penalidades — a saber, o pagamento proporcional de aluguel correspondente aos 8 (oito) dias restantes do aviso prévio, no valor de R$ 2.314,26 (dois mil trezentos e quatorze reais e vinte e seis centavos), e multa compensatória equivalente a um mês de aluguel, no valor de R$ 8.678,49 (oito mil seiscentos e setenta e oito reais e quarenta e nove centavos) — mostra-se contraditória em relação aos próprios fundamentos da sentença, uma vez que a Lei do Inquilinato permite a denúncia do contrato mediante aviso prévio de, no mínimo, 30 (trinta) dias. Alega, ainda, que não se aplicaria a penalidade por quebra contratual na hipótese dos autos. Argumenta que a cumulação do aluguel proporcional ao aviso prévio com a multa contratual caracterizaria “bis in idem”, pois ambas as penalidades decorreriam do mesmo fato gerador. Por fim, aponta a existência de erro material nos cálculos realizados pelo juízo “a quo”.
4. Requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedente a condenação ao pagamento da multa compensatória por quebra contratual, no valor de R$8.678,49 (oito mil seiscentos e setenta e oito reais e quarenta e nove centavos), bem como a correção dos cálculos matemáticos constantes da decisão.
5. Contrarrazões apresentadas ID. 71659795. Os autores/recorridos refutam integralmente as razões recursais e ao final rogam pela manutenção da sentença.
IV – RAZÃO DE DECIDIR.
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza paritária, razão pela qual serão aplicadas as disposições do Código Civil e leis civilistas, especialmente da Lei no 8.245/91.
7. No caso em apreço, verifica-se que é incontroversa a existência do contrato de locação de imóvel residencial, ID 71659710, celebrado entre as partes, com vigência de 12/10/2022 a 11/10/2023. Findo o prazo contratual inicial, o ajuste passou a viger por prazo indeterminado, com o valor do aluguel fixado em R$ 8.678,49 (oito mil, seiscentos e setenta e oito reais e quarenta e nove centavos). A locatária formalizou a denúncia do contrato e procedeu à devolução do imóvel 8 (oito) dias antes do transcurso do prazo legal de 30 (trinta) dias, ID. 71659774, além de ter deixado pendências contratuais a serem regularizadas.
8. A recorrente sustenta que a imposição cumulativa das penalidades — consistente no pagamento proporcional de aluguel referente aos 8 (oito) dias restantes do aviso prévio, no valor de R$ 2.314,26 (dois mil, trezentos e quatorze reais e vinte e seis centavos), e da multa compensatória equivalente a um mês de aluguel, no valor de R$ 8.678,49 (oito mil, seiscentos e setenta e oito reais e quarenta e nove centavos) — configuraria hipótese de “bis in idem”, uma vez que ambas teriam como fato gerador a mesma conduta da locatária.
9. Esclareço, de forma objetiva, que a cumulação das penalidades impostas à recorrente não configura hipótese de dupla punição pelo mesmo fato (bis in idem), uma vez que possuem fatos geradores distintos. A primeira penalidade decorre da ausência de observância do prazo mínimo legal de aviso prévio para desocupação do imóvel, nos termos dos artigos 4o e 6o da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91). A segunda, por sua vez, refere-se à multa contratual prevista na Cláusula 10 do contrato de locação, aplicada em razão do inadimplemento contratual. Trata-se, portanto, de penalidades autônomas, fundadas em obrigações distintas assumidas pela locatária.
10. Dessa forma, revela-se legítima a cumulação da cobrança do aluguel proporcional até o cumprimento integral do prazo de 30 (trinta) dias previsto no artigo 6o da Lei no 8.245/91, bem como da multa contratual decorrente do descumprimento das cláusulas pactuadas pela locatária, nos termos delineados na sentença, inclusive pelo fato de que os descumprimentos contratuais não foram objeto de impugnação nesta fase recursal.
11. Por outro ângulo, assiste razão à recorrente quanto à existência de erro material nos cálculos apresentados, uma vez que, conforme consta na própria sentença: “Por ocasião da entrega do imóvel, foram encontradas as seguintes pendências incontroversas: a) valor proporcional do aluguel – 11 dias – R$ 2.863,90; b) faturas de energia elétrica dos meses de fev/2024, mar/2024 e abr/2024, no total de R$ 4.474,93; c) contas de água dos meses de fev/2024, mar/2024 e abr/2024, no total de R$ 588,40; d) valores pendentes de IPTU/TLP – 2023/2024 – no total de R$ 5.226,84; e) taxa condominial, no valor de R$ 7.077,19; f) taxa de protesto, referente à fatura d’água, no valor de R$ 353,41; g) taxa de limpeza da casa, no valor de R$ 400,00; j) blackout, no valor de R$ 1.500,00; k) Tampa térmica Jacuzzi, no valor de 1.600,00; l) Espetos Gira Grill – cinco unidades – no valor de R$ 240,00, a autora logrou êxito em ; e m) cópia das chaves – R$ 100,00.(...) Assim, tendo em vista que do aviso dado pela ré até o término do contrato havido com a devolução do imóvel decorreram 22 (vinte e dois) dias, tenho por justo e equânime que o valor a ser pago seja proporcional aos 8 (oito) dias restantes, o qual, por meio de simples cálculo aritmético, chega-se à quantia de R$ 2.314,26 que deve ser ressarcida pela parte ré aos autores. No que tange à pintura do muro e do interior do imóvel, conquanto não haja laudo de vistoria prévio nos autos, as fotos juntadas pelo autor que atestam as boas condições do seu estado quando de sua entrega à locatária, de maneira que a procedência do pedido de ressarcimento dos aludidos gastos é medida que se impõe.
12. Acerca da cobrança da multa de 10% (dez por cento) pelo pagamento em atraso dos alugueres e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, além do percentual de 20% (vinte por cento), a título de honorários advocatícios contratuais, embora não se verifique algum tipo de desequilíbrio contratual ou abusividade nas cláusulas que preveem tais penalidades, tratam-se de quantias ilíquidas que não foram descritas e pormenorizadas pelos autores, não sendo possível, no âmbito dos Juizados Especiais, computá-los em fase de liquidação de sentença, motivo pelo qual, indefiro o referido pleito.
13. Quanto ao valor da multa compensatória pela quebra contratual, prevista cláusula 10, tenho que este se revela demasiadamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato de locação, motivo pelo qual, com fundamento no art. 6o da Lei n. 9.099/1995 c/c art. 413 do Código Civil, reduzo para a importância equivalente a de um mês de locação, o que totaliza a quantia de R$ 8.678,49.
14. Dessa forma, ao se proceder ao cálculo aritmético dos débitos atribuídos à recorrente, verifica-se que o montante totaliza R$ 39.853,53 (trinta e nove mil, oitocentos e cinquenta e três reais e cinquenta e três centavos). Deduzido desse valor o montante de R$ 27.177,27 (vinte e sete mil, cento e setenta e sete reais e vinte e sete centavos), já adimplido (caução), conclui-se que o saldo devedor remanescente é de R$ 12.676,25 (doze mil, seiscentos e setenta e seis reais e vinte e cinco centavos), valor pelo qual a recorrente deve ser condenada a pagar os recorridos.
V – DISPOSITIVO.
15. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO para reformar parcialmente a sentença e condenar a recorrente ao pagamento de R$12.676,25 (doze mil seiscentos e setenta e seis reais e vinte e cinco centavos). Mantidos os seus demais termos.
16. Sem condenação ao pagamento de custas e de honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.

Dispositivo(s) relevante(s) citado(s):
Artigos 4o e 6o, da Lei no 8.245/91).

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INADIMPLÊNCIA. DANO MATERIAL. DENUNCIA. DESCUMPRIMENTO DO PRAZO. MULTA CONTRATUAL. CUMULAÇÃO. CABIMENTO. ERRO MATERIAL. CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I – ADMISSIBILIDADE.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46, da Lei 9.099, de 26.09.1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II – CASO EM EXAME.
2. Trata-se e recurso inominado interposto pela ré/recorrente em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na inicial para condená-la ao pagamento de R$15.540,15 (quinze mil quinhentos e quarenta reais e quinze centavos) referentes aos débitos provenientes do contrato de locação celebrado entre as partes. Na mesma oportunidade o juízo de origem julgou improcedente o pedido contraposto.
III – QUESTÕES EM DISCUSSÃO.
3. O recorrente sustenta, como razões para a reforma da sentença, que o contrato de locação fora prorrogado por prazo indeterminado e que a denúncia do contrato haveria ocorrido em 25/03/2024, com a efetiva devolução do imóvel em 15/04/2024. Alega que a imposição das penalidades — a saber, o pagamento proporcional de aluguel correspondente aos 8 (oito) dias restantes do aviso prévio, no valor de R$ 2.314,26 (dois mil trezentos e quatorze reais e vinte e seis centavos), e multa compensatória equivalente a um mês de aluguel, no valor de R$ 8.678,49 (oito mil seiscentos e setenta e oito reais e quarenta e nove centavos) — mostra-se contraditória em relação aos próprios fundamentos da sentença, uma vez que a Lei do Inquilinato permite a denúncia do contrato mediante aviso prévio de, no mínimo, 30 (trinta) dias. Alega, ainda, que não se aplicaria a penalidade por quebra contratual na hipótese dos autos. Argumenta que a cumulação do aluguel proporcional ao aviso prévio com a multa contratual caracterizaria “bis in idem”, pois ambas as penalidades decorreriam do mesmo fato gerador. Por fim, aponta a existência de erro material nos cálculos realizados pelo juízo “a quo”.
4. Requer o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedente a condenação ao pagamento da multa compensatória por quebra contratual, no valor de R$8.678,49 (oito mil seiscentos e setenta e oito reais e quarenta e nove centavos), bem como a correção dos cálculos matemáticos constantes da decisão.
5. Contrarrazões apresentadas ID. 71659795. Os autores/recorridos refutam integralmente as razões recursais e ao final rogam pela manutenção da sentença.
IV – RAZÃO DE DECIDIR.
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza paritária, razão pela qual serão aplicadas as disposições do Código Civil e leis civilistas, especialmente da Lei no 8.245/91.
7. No caso em apreço, verifica-se que é incontroversa a existência do contrato de locação de imóvel residencial, ID 71659710, celebrado entre as partes, com vigência de 12/10/2022 a 11/10/2023. Findo o prazo contratual inicial, o ajuste passou a viger por prazo indeterminado, com o valor do aluguel fixado em R$ 8.678,49 (oito mil, seiscentos e setenta e oito reais e quarenta e nove centavos). A locatária formalizou a denúncia do contrato e procedeu à devolução do imóvel 8 (oito) dias antes do transcurso do prazo legal de 30 (trinta) dias, ID. 71659774, além de ter deixado pendências contratuais a serem regularizadas.
8. A recorrente sustenta que a imposição cumulativa das penalidades — consistente no pagamento proporcional de aluguel referente aos 8 (oito) dias restantes do aviso prévio, no valor de R$ 2.314,26 (dois mil, trezentos e quatorze reais e vinte e seis centavos), e da multa compensatória equivalente a um mês de aluguel, no valor de R$ 8.678,49 (oito mil, seiscentos e setenta e oito reais e quarenta e nove centavos) — configuraria hipótese de “bis in idem”, uma vez que ambas teriam como fato gerador a mesma conduta da locatária.
9. Esclareço, de forma objetiva, que a cumulação das penalidades impostas à recorrente não configura hipótese de dupla punição pelo mesmo fato (bis in idem), uma vez que possuem fatos geradores distintos. A primeira penalidade decorre da ausência de observância do prazo mínimo legal de aviso prévio para desocupação do imóvel, nos termos dos artigos 4o e 6o da Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91). A segunda, por sua vez, refere-se à multa contratual prevista na Cláusula 10 do contrato de locação, aplicada em razão do inadimplemento contratual. Trata-se, portanto, de penalidades autônomas, fundadas em obrigações distintas assumidas pela locatária.
10. Dessa forma, revela-se legítima a cumulação da cobrança do aluguel proporcional até o cumprimento integral do prazo de 30 (trinta) dias previsto no artigo 6o da Lei no 8.245/91, bem como da multa contratual decorrente do descumprimento das cláusulas pactuadas pela locatária, nos termos delineados na sentença, inclusive pelo fato de que os descumprimentos contratuais não foram objeto de impugnação nesta fase recursal.
11. Por outro ângulo, assiste razão à recorrente quanto à existência de erro material nos cálculos apresentados, uma vez que, conforme consta na própria sentença: “Por ocasião da entrega do imóvel, foram encontradas as seguintes pendências incontroversas: a) valor proporcional do aluguel – 11 dias – R$ 2.863,90; b) faturas de energia elétrica dos meses de fev/2024, mar/2024 e abr/2024, no total de R$ 4.474,93; c) contas de água dos meses de fev/2024, mar/2024 e abr/2024, no total de R$ 588,40; d) valores pendentes de IPTU/TLP – 2023/2024 – no total de R$ 5.226,84; e) taxa condominial, no valor de R$ 7.077,19; f) taxa de protesto, referente à fatura d’água, no valor de R$ 353,41; g) taxa de limpeza da casa, no valor de R$ 400,00; j) blackout, no valor de R$ 1.500,00; k) Tampa térmica Jacuzzi, no valor de 1.600,00; l) Espetos Gira Grill – cinco unidades – no valor de R$ 240,00, a autora logrou êxito em ; e m) cópia das chaves – R$ 100,00.(...) Assim, tendo em vista que do aviso dado pela ré até o término do contrato havido com a devolução do imóvel decorreram 22 (vinte e dois) dias, tenho por justo e equânime que o valor a ser pago seja proporcional aos 8 (oito) dias restantes, o qual, por meio de simples cálculo aritmético, chega-se à quantia de R$ 2.314,26 que deve ser ressarcida pela parte ré aos autores. No que tange à pintura do muro e do interior do imóvel, conquanto não haja laudo de vistoria prévio nos autos, as fotos juntadas pelo autor que atestam as boas condições do seu estado quando de sua entrega à locatária, de maneira que a procedência do pedido de ressarcimento dos aludidos gastos é medida que se impõe.
12. Acerca da cobrança da multa de 10% (dez por cento) pelo pagamento em atraso dos alugueres e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, além do percentual de 20% (vinte por cento), a título de honorários advocatícios contratuais, embora não se verifique algum tipo de desequilíbrio contratual ou abusividade nas cláusulas que preveem tais penalidades, tratam-se de quantias ilíquidas que não foram descritas e pormenorizadas pelos autores, não sendo possível, no âmbito dos Juizados Especiais, computá-los em fase de liquidação de sentença, motivo pelo qual, indefiro o referido pleito.
13. Quanto ao valor da multa compensatória pela quebra contratual, prevista cláusula 10, tenho que este se revela demasiadamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do contrato de locação, motivo pelo qual, com fundamento no art. 6o da Lei n. 9.099/1995 c/c art. 413 do Código Civil, reduzo para a importância equivalente a de um mês de locação, o que totaliza a quantia de R$ 8.678,49.
14. Dessa forma, ao se proceder ao cálculo aritmético dos débitos atribuídos à recorrente, verifica-se que o montante totaliza R$ 39.853,53 (trinta e nove mil, oitocentos e cinquenta e três reais e cinquenta e três centavos). Deduzido desse valor o montante de R$ 27.177,27 (vinte e sete mil, cento e setenta e sete reais e vinte e sete centavos), já adimplido (caução), conclui-se que o saldo devedor remanescente é de R$ 12.676,25 (doze mil, seiscentos e setenta e seis reais e vinte e cinco centavos), valor pelo qual a recorrente deve ser condenada a pagar os recorridos.
V – DISPOSITIVO.
15. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO para reformar parcialmente a sentença e condenar a recorrente ao pagamento de R$12.676,25 (doze mil seiscentos e setenta e seis reais e vinte e cinco centavos). Mantidos os seus demais termos.
16. Sem condenação ao pagamento de custas e de honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido.

Dispositivo(s) relevante(s) citado(s):
Artigos 4o e 6o, da Lei no 8.245/91).