Tribunal: TJDFT
Processo: 0706130-82.2022.8.07.0014
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-01
Data de publicação: 2025-10-14

Ementa:
I - APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
II – PRELIMINARES. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. OBSTÁCULO NÃO VERIFICADO POR AFRONTA A TEMA REPETITIVO DOS TRIBUNAIS SUPERIORES. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. DEMANDA DE NATUREZA CONSUMERISTA. COMPETÊNCIA RECONHECIDA DO JUÍZO DO LOCAL ONDE RESIDEM OS CONSUMIDORES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. EMPRESA INTEGRANTE DA CADEIA DE CONSUMO. LEGITIMIDADE PASSIVA AFIRMADA. INÉPCIA DA INICIAL. PEÇA VESTIBULAR HÍGIDA. MÁCULA INEXISTENTE. VALOR DA CAUSA. ESTIMATIVA QUE OBSERVA OS PRECEITOS LEGAIS. PRELIMINARES DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO, DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL, DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, DE INÉPCIA DA INICIAL E DE IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA REJEITADAS.
III – PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. RESPONSABILIDADE CIVIL POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO PRESCRICIONAL DE DEZ ANOS. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. DECADÊNCIA. ART. 26, II, CDC. INAPLICABILIDADE PARA A HIPÓTESE EM QUE EXIGIDA A RESPONSABILIZAÇÃO CIVIL DAS EMPRESAS RÉS POR ATRASO NA ENTREGA DE ÁREA DE LAZER EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL. PREJUDICIAIS REJEITADAS.
IV – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL AUTÔNOMA. INSTRUMENTO EM QUE NÃO ESTIPULADO PRAZO ESPECÍFICO PARA ENTREGA DA ÁREA DE LAZER. DIFERENCIAÇÃO DE CRONOGRAMA NÃO DEMONSTRADO PARA ENTREGA DA UNIDADE RESIDENCIAL E DA ÁREA COMUM DE LAZER. HIPÓTESE EM QUE APLICÁVEL O PRAZO ESTIMADO PARA ENTREGA DA OBRA, A QUAL ENGLOBA ÁREA PRIVATIVA E ÁREA COMUM, COM OBSERVÂNCIA DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. MULTA MORATÓRIA. INADIMPLEMENTO CARACTERIZADO POR SIGNIFICATIVO ATRASO NA COMPLETA ENTREGA DA ÁREA DE LAZER. PRAZO CONTRATUALMENTE PREVISTO EM MUITO EXTRAPOLADO. SITUAÇÃO QUE AFASTA A POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO DO VALOR DA PENALIDADE PECUNIÁRIA CONTRATUALMENTE PREVISTA EM CASO DE INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE/VENDEDOR. PERÍODO DA MORA. RETIFICAÇÃO NECESSÁRIA DO PRAZO EQUIVOCADAMENTE INDICADO NA SENTENÇA.
V - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de indenização por danos materiais por atraso na entrega da área de lazer do empreendimento imobiliário prometido à venda pelas rés e as condenou a pagar multa contratualmente prevista por inadimplemento do promitente/vendedor.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia recursal reside em verificar: (i) a competência territorial do juízo; (ii) a legitimidade passiva de uma das empresas rés; (iii) a regularidade da petição inicial; (iv) a adequação do valor da causa; (v) a ocorrência de prescrição; (vi) a ocorrência de decadência; (vii) a responsabilidade das construtoras rés pelo atraso na entrega da área comum do empreendimento prometido à venda aos autores; (viii) a aplicabilidade aos promitentes/vendedores inadimplentes de multa contratual pelo atraso em que incorreram; e (ix) o período da mora contratual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Deve ser conhecido o recurso que não afronta tema repetitivo firmado pelos Tribunais Superiores. Preliminar de não conhecimento rejeitada.
4. Tendo os autores ajuizado demanda consumerista, a competência territorial do juízo está amparada pelo CDC, que autoriza o ajuizamento da ação no domicílio do consumidor. Preliminar de incompetência territorial rejeitada.
5. Pela teoria da asserção, as condições da ação devem ser analisadas à luz das alegações do autor na petição inicial. Deve o julgador aceitar provisoriamente as afirmações feitas pelo postulante, deixando para examinar em juízo de mérito, após cognição exauriente, a veracidade, segundo a prova dos autos, das alegações aduzidas na peça vestibular. 4.1 Ademais, é possível identificar, de plano, integrarem as empresas rés a cadeia de consumo formada para venda de imóveis em construção, hipótese que as torna solidariamente responsáveis por vícios e defeitos do serviço. Inteligência do artigo 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. Preliminar de ilegitimidade passiva não acolhida.
6. A petição inicial, que veio instruída com documentos, traz narrativa clara do negócio entabulado para aquisição de um apartamento, da previsão contratual de entrega do empreendimento e do suposto atraso na conclusão da área de lazer. Há, ainda, pedido correlato à causa de pedir, entre eles o requerimento para aplicação às rés de multa contratual. Trata-se, portanto, de peça hígida. Preliminar de inépcia rejeitada.
7. O valor indicado para a causa corresponde ao proveito econômico que obterão os autores/apelados se julgado procedente o pedido inicial. Atendida está, destarte, a regra posta no 292 do CPC. Impugnação ao valor da causa rejeitada.
8. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o EREsp 1.280.825, estabeleceu que, para os casos de responsabilidade por ilícito contratual, o prazo prescricional é de dez anos, nos termos do art. 205 do Código Civil. Prejudicial de prescrição rejeitada.
9. Ao presente caso não incide o prazo de 90 dias previsto no art. 26, inciso II, do CDC porque não reclamam os autores por vício aparente ou de fácil constatação. A questão controvertida é relativa a alegado atraso na entrega das áreas comuns do empreendimento em que adquiriram uma unidade residencial e à possibilidade de ser imposta às rés condenação, pelo atraso verificado, o pagamento da multa contratual. Nessa hipótese incide o prazo prescricional previsto no artigo 205 do Código Civil, afastando-se a aplicação do prazo decadencial estabelecido na citada norma do Código de Defesa do Consumidor.
10. A ausência de específica previsão contratual para entrega da área de lazer faz incidir para esse espaço o prazo previsto para entrega da obra com consideração do prazo de tolerância. Inadmissível admitir que não haja estimativa de conclusão das áreas de lazer, afinal, configuraria inequívoca prática abusiva deixar ao alvedrio da construtora livremente entregar esses espaços quando bem lhe aprouvesse, conquanto elemento essencial da definição do preço estabelecido pelo promitente/vendedor e da escolha feita pelo promitente/comprador. Não só. Os compradores foram atraídos por anúncios destacando a estrutura de lazer do empreendimento e nenhuma prova há de que tenham sido previamente cientificados de que haveria um cronograma para a entrega da unidade residencial e outro para a área de lazer, com o que teriam consentido com a parcial disponibilização do espaço comum.
11. Devem as rés responder civilmente pelo inadimplemento em que incorreram ao atrasar a completa entrega das áreas comuns e assim impedir que os compradores delas pudessem usufruir integralmente a contar da data da entrega das chaves, caso contrário grave violação haverá ao microssistema de defesa do consumidor quando garante ao consumidor o direito à informação clara e proíbe cláusulas abusivas (arts. 6o, III, e 51, IV, do CDC). Precedentes deste eg. TJDFT.
10. Caso concreto em que devida a incidência da multa moratória contratual estipulada para situação de inadimplemento do promitente/vendedor. Trata-se de norma estabelecida pelas próprias rés em contrato de adesão que não foge aos padrões praticados pelo mercado imobiliário, com o que faltam justificativas para razoavelmente afastá-la.
10.1 No que diz respeito ao afirmado cumprimento substancial da obrigação, tem-se que a conclusão prevista para 28/02/2013, com possibilidade de dilação do prazo até 15/08/2013, tendo em conta os 120 dias úteis previstos como prazo de tolerância, e a entrega da área de lazer em 28/07/2014, conforme Termo de Vistoria das Áreas Condominiais, desautoriza por completo a pretendida redução da multa contratualmente prevista, pois significativo o tempo de tempo de atraso em que incorreram as rés.
11. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, parcialmente provido apenas para reformar a sentença no capítulo em que, ao fixar o prazo da mora, não contabilizou o prazo de tolerância de 120 dias úteis contratualmente previsto.
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Dispositivos relevantes citados: CDC art. 2o; art. 3o; art. 6o, inc. III e VIII; art. 51, caput e inc. IV; art. 101, inc. I. CPC art. 17; art. 85, §2o e §11; art. 330, caput, inc. I e §1o, incs. I, II e III; art. 1.012; art. 1.013; art. 1.026, §2o. CC art. 205; art. 206, §3o, inc. V; art. 206, §5o, inc. I; art. 413.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, APC 0706447-42.2020.8.07.0017, Rel(a). ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a Turma Cível, p. 01.03.2024. TJDFT, APC 0720453-97.2023.8.07.0001, Rel(a). ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a Turma Cível, p. 28.03.2025. STJ, EREsp 1.280.825/RJ, Rel(a). NANCY ANDRIGHI, Segunda Seção, p. 02.08.2018. TJDFT, APC 0701669-67.2022.8.07.0014, Rel(a). CARLOS PIRES SOARES NETO, 1a Turma Cível, p. 30.07.2025. TJDFT, APC 0743607-18.2021.8.07.0001, Rel(a). FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5a Turma Cível, p. 28.07.2023. TJDFT, APC 0701199-75.2018.8.07.0014, Rel(a). CARLOS RODRIGUES, 1a Turma Cível, p. 16.10.2020.

Inteiro teor:
I - APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
II – PRELIMINARES. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. OBSTÁCULO NÃO VERIFICADO POR AFRONTA A TEMA REPETITIVO DOS TRIBUNAIS SUPERIORES. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. DEMANDA DE NATUREZA CONSUMERISTA. COMPETÊNCIA RECONHECIDA DO JUÍZO DO LOCAL ONDE RESIDEM OS CONSUMIDORES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. EMPRESA INTEGRANTE DA CADEIA DE CONSUMO. LEGITIMIDADE PASSIVA AFIRMADA. INÉPCIA DA INICIAL. PEÇA VESTIBULAR HÍGIDA. MÁCULA INEXISTENTE. VALOR DA CAUSA. ESTIMATIVA QUE OBSERVA OS PRECEITOS LEGAIS. PRELIMINARES DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO, DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL, DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, DE INÉPCIA DA INICIAL E DE IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA REJEITADAS.
III – PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA. RESPONSABILIDADE CIVIL POR INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO PRESCRICIONAL DE DEZ ANOS. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. DECADÊNCIA. ART. 26, II, CDC. INAPLICABILIDADE PARA A HIPÓTESE EM QUE EXIGIDA A RESPONSABILIZAÇÃO CIVIL DAS EMPRESAS RÉS POR ATRASO NA ENTREGA DE ÁREA DE LAZER EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL. PREJUDICIAIS REJEITADAS.
IV – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL AUTÔNOMA. INSTRUMENTO EM QUE NÃO ESTIPULADO PRAZO ESPECÍFICO PARA ENTREGA DA ÁREA DE LAZER. DIFERENCIAÇÃO DE CRONOGRAMA NÃO DEMONSTRADO PARA ENTREGA DA UNIDADE RESIDENCIAL E DA ÁREA COMUM DE LAZER. HIPÓTESE EM QUE APLICÁVEL O PRAZO ESTIMADO PARA ENTREGA DA OBRA, A QUAL ENGLOBA ÁREA PRIVATIVA E ÁREA COMUM, COM OBSERVÂNCIA DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. MULTA MORATÓRIA. INADIMPLEMENTO CARACTERIZADO POR SIGNIFICATIVO ATRASO NA COMPLETA ENTREGA DA ÁREA DE LAZER. PRAZO CONTRATUALMENTE PREVISTO EM MUITO EXTRAPOLADO. SITUAÇÃO QUE AFASTA A POSSIBILIDADE DE REDUÇÃO DO VALOR DA PENALIDADE PECUNIÁRIA CONTRATUALMENTE PREVISTA EM CASO DE INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE/VENDEDOR. PERÍODO DA MORA. RETIFICAÇÃO NECESSÁRIA DO PRAZO EQUIVOCADAMENTE INDICADO NA SENTENÇA.
V - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido de indenização por danos materiais por atraso na entrega da área de lazer do empreendimento imobiliário prometido à venda pelas rés e as condenou a pagar multa contratualmente prevista por inadimplemento do promitente/vendedor.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia recursal reside em verificar: (i) a competência territorial do juízo; (ii) a legitimidade passiva de uma das empresas rés; (iii) a regularidade da petição inicial; (iv) a adequação do valor da causa; (v) a ocorrência de prescrição; (vi) a ocorrência de decadência; (vii) a responsabilidade das construtoras rés pelo atraso na entrega da área comum do empreendimento prometido à venda aos autores; (viii) a aplicabilidade aos promitentes/vendedores inadimplentes de multa contratual pelo atraso em que incorreram; e (ix) o período da mora contratual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Deve ser conhecido o recurso que não afronta tema repetitivo firmado pelos Tribunais Superiores. Preliminar de não conhecimento rejeitada.
4. Tendo os autores ajuizado demanda consumerista, a competência territorial do juízo está amparada pelo CDC, que autoriza o ajuizamento da ação no domicílio do consumidor. Preliminar de incompetência territorial rejeitada.
5. Pela teoria da asserção, as condições da ação devem ser analisadas à luz das alegações do autor na petição inicial. Deve o julgador aceitar provisoriamente as afirmações feitas pelo postulante, deixando para examinar em juízo de mérito, após cognição exauriente, a veracidade, segundo a prova dos autos, das alegações aduzidas na peça vestibular. 4.1 Ademais, é possível identificar, de plano, integrarem as empresas rés a cadeia de consumo formada para venda de imóveis em construção, hipótese que as torna solidariamente responsáveis por vícios e defeitos do serviço. Inteligência do artigo 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. Preliminar de ilegitimidade passiva não acolhida.
6. A petição inicial, que veio instruída com documentos, traz narrativa clara do negócio entabulado para aquisição de um apartamento, da previsão contratual de entrega do empreendimento e do suposto atraso na conclusão da área de lazer. Há, ainda, pedido correlato à causa de pedir, entre eles o requerimento para aplicação às rés de multa contratual. Trata-se, portanto, de peça hígida. Preliminar de inépcia rejeitada.
7. O valor indicado para a causa corresponde ao proveito econômico que obterão os autores/apelados se julgado procedente o pedido inicial. Atendida está, destarte, a regra posta no 292 do CPC. Impugnação ao valor da causa rejeitada.
8. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o EREsp 1.280.825, estabeleceu que, para os casos de responsabilidade por ilícito contratual, o prazo prescricional é de dez anos, nos termos do art. 205 do Código Civil. Prejudicial de prescrição rejeitada.
9. Ao presente caso não incide o prazo de 90 dias previsto no art. 26, inciso II, do CDC porque não reclamam os autores por vício aparente ou de fácil constatação. A questão controvertida é relativa a alegado atraso na entrega das áreas comuns do empreendimento em que adquiriram uma unidade residencial e à possibilidade de ser imposta às rés condenação, pelo atraso verificado, o pagamento da multa contratual. Nessa hipótese incide o prazo prescricional previsto no artigo 205 do Código Civil, afastando-se a aplicação do prazo decadencial estabelecido na citada norma do Código de Defesa do Consumidor.
10. A ausência de específica previsão contratual para entrega da área de lazer faz incidir para esse espaço o prazo previsto para entrega da obra com consideração do prazo de tolerância. Inadmissível admitir que não haja estimativa de conclusão das áreas de lazer, afinal, configuraria inequívoca prática abusiva deixar ao alvedrio da construtora livremente entregar esses espaços quando bem lhe aprouvesse, conquanto elemento essencial da definição do preço estabelecido pelo promitente/vendedor e da escolha feita pelo promitente/comprador. Não só. Os compradores foram atraídos por anúncios destacando a estrutura de lazer do empreendimento e nenhuma prova há de que tenham sido previamente cientificados de que haveria um cronograma para a entrega da unidade residencial e outro para a área de lazer, com o que teriam consentido com a parcial disponibilização do espaço comum.
11. Devem as rés responder civilmente pelo inadimplemento em que incorreram ao atrasar a completa entrega das áreas comuns e assim impedir que os compradores delas pudessem usufruir integralmente a contar da data da entrega das chaves, caso contrário grave violação haverá ao microssistema de defesa do consumidor quando garante ao consumidor o direito à informação clara e proíbe cláusulas abusivas (arts. 6o, III, e 51, IV, do CDC). Precedentes deste eg. TJDFT.
10. Caso concreto em que devida a incidência da multa moratória contratual estipulada para situação de inadimplemento do promitente/vendedor. Trata-se de norma estabelecida pelas próprias rés em contrato de adesão que não foge aos padrões praticados pelo mercado imobiliário, com o que faltam justificativas para razoavelmente afastá-la.
10.1 No que diz respeito ao afirmado cumprimento substancial da obrigação, tem-se que a conclusão prevista para 28/02/2013, com possibilidade de dilação do prazo até 15/08/2013, tendo em conta os 120 dias úteis previstos como prazo de tolerância, e a entrega da área de lazer em 28/07/2014, conforme Termo de Vistoria das Áreas Condominiais, desautoriza por completo a pretendida redução da multa contratualmente prevista, pois significativo o tempo de tempo de atraso em que incorreram as rés.
11. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, parcialmente provido apenas para reformar a sentença no capítulo em que, ao fixar o prazo da mora, não contabilizou o prazo de tolerância de 120 dias úteis contratualmente previsto.
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Dispositivos relevantes citados: CDC art. 2o; art. 3o; art. 6o, inc. III e VIII; art. 51, caput e inc. IV; art. 101, inc. I. CPC art. 17; art. 85, §2o e §11; art. 330, caput, inc. I e §1o, incs. I, II e III; art. 1.012; art. 1.013; art. 1.026, §2o. CC art. 205; art. 206, §3o, inc. V; art. 206, §5o, inc. I; art. 413.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, APC 0706447-42.2020.8.07.0017, Rel(a). ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a Turma Cível, p. 01.03.2024. TJDFT, APC 0720453-97.2023.8.07.0001, Rel(a). ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a Turma Cível, p. 28.03.2025. STJ, EREsp 1.280.825/RJ, Rel(a). NANCY ANDRIGHI, Segunda Seção, p. 02.08.2018. TJDFT, APC 0701669-67.2022.8.07.0014, Rel(a). CARLOS PIRES SOARES NETO, 1a Turma Cível, p. 30.07.2025. TJDFT, APC 0743607-18.2021.8.07.0001, Rel(a). FÁBIO EDUARDO MARQUES, 5a Turma Cível, p. 28.07.2023. TJDFT, APC 0701199-75.2018.8.07.0014, Rel(a). CARLOS RODRIGUES, 1a Turma Cível, p. 16.10.2020.