Tribunal: TJDFT
Processo: 0714640-31.2024.8.07.0009
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2025-12-17

Ementa:
Ementa: Direito civil e do consumidor. Recurso de apelação. Rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote). Contrato anterior à vigência da Lei 13.786/2018. Percentual de retenção. Taxa de fruição. IPTU. Restituição de valores.
I. Caso em exame
1. Apelação contra a sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda e condenar as rés à devolução de valores.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar o percentual de retenção aplicável ao caso e a forma de restituição dos valores pagos, bem como verificar a possibilidade de cobrança de taxa de fruição e de valores relativos ao IPTU.
III. Razões De Decidir
3. O contrato foi celebrado antes da vigência da Lei no 13.786/2018, razão pela qual suas disposições não se aplicam ao caso, conforme o princípio da irretroatividade das leis.
4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de valores pagos pelo comprador, desde que respeitados os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.
5. O percentual de 10% fixado na sentença se mostra adequado e proporcional às circunstâncias do caso, sendo suficiente para compensar os custos administrativos e operacionais da vendedora.
6. Em se tratando de contrato firmado antes da Lei 13.786/2018, não se admite a cobrança de taxa de fruição de imóvel, devido à falta de previsão legal para sua incidência sem a efetiva utilização do bem pelo comprador.
7. A retenção de valores a título de IPTU exige comprovação da existência, liquidez e exigibilidade do crédito tributário. Ausente tal demonstração nos autos, não há como acolher o pedido de desconto.
8. A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme estabelece a Súmula 543 do STJ, mesmo nos casos de culpa do comprador.
IV. Dispositivo E Tese
9. Recurso desprovido. Mantida a sentença.
Tese de julgamento: “1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da vigência da Lei no 13.786/2018, é legítima a retenção de 10% a 25% dos valores pagos pelo comprador, desde que proporcional e razoável. 2. A taxa de fruição não é devida em contratos firmados antes da vigência da Lei do Distrato que envolvam lotes não edificados, por ausência de uso efetivo. 3. A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ."
__________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, 86; CDC, arts. 6o, 51; CC, art. 413; CTN, arts. 34, 204. Jurisprudência relevante citada: STJ - AREsp n. 2.945.930, Ministra Maria Isabel Gallotti, DJEN de 29/10/2025, STJ - AREsp n. 2.654.727, Ministro João Otávio de Noronha, DJEN de 14/10/2025. STJ - REsp n. 1.799.762, Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 05/04/2019. TJDFT - Acórdão 1622864, 07421629620208070001, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 8a Turma Cível, data de julgamento: 27/9/2022, publicado no PJe: 10/10/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada. TJDFT - 20140710071650APC, Relator: Hector Valverde, 6a Turma Cível, DJE: 14/03/2017.

Inteiro teor:
Ementa: Direito civil e do consumidor. Recurso de apelação. Rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote). Contrato anterior à vigência da Lei 13.786/2018. Percentual de retenção. Taxa de fruição. IPTU. Restituição de valores.
I. Caso em exame
1. Apelação contra a sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda e condenar as rés à devolução de valores.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em determinar o percentual de retenção aplicável ao caso e a forma de restituição dos valores pagos, bem como verificar a possibilidade de cobrança de taxa de fruição e de valores relativos ao IPTU.
III. Razões De Decidir
3. O contrato foi celebrado antes da vigência da Lei no 13.786/2018, razão pela qual suas disposições não se aplicam ao caso, conforme o princípio da irretroatividade das leis.
4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a retenção de valores pagos pelo comprador, desde que respeitados os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.
5. O percentual de 10% fixado na sentença se mostra adequado e proporcional às circunstâncias do caso, sendo suficiente para compensar os custos administrativos e operacionais da vendedora.
6. Em se tratando de contrato firmado antes da Lei 13.786/2018, não se admite a cobrança de taxa de fruição de imóvel, devido à falta de previsão legal para sua incidência sem a efetiva utilização do bem pelo comprador.
7. A retenção de valores a título de IPTU exige comprovação da existência, liquidez e exigibilidade do crédito tributário. Ausente tal demonstração nos autos, não há como acolher o pedido de desconto.
8. A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme estabelece a Súmula 543 do STJ, mesmo nos casos de culpa do comprador.
IV. Dispositivo E Tese
9. Recurso desprovido. Mantida a sentença.
Tese de julgamento: “1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados antes da vigência da Lei no 13.786/2018, é legítima a retenção de 10% a 25% dos valores pagos pelo comprador, desde que proporcional e razoável. 2. A taxa de fruição não é devida em contratos firmados antes da vigência da Lei do Distrato que envolvam lotes não edificados, por ausência de uso efetivo. 3. A restituição dos valores pagos deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ."
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Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, 86; CDC, arts. 6o, 51; CC, art. 413; CTN, arts. 34, 204. Jurisprudência relevante citada: STJ - AREsp n. 2.945.930, Ministra Maria Isabel Gallotti, DJEN de 29/10/2025, STJ - AREsp n. 2.654.727, Ministro João Otávio de Noronha, DJEN de 14/10/2025. STJ - REsp n. 1.799.762, Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, DJe de 05/04/2019. TJDFT - Acórdão 1622864, 07421629620208070001, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 8a Turma Cível, data de julgamento: 27/9/2022, publicado no PJe: 10/10/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada. TJDFT - 20140710071650APC, Relator: Hector Valverde, 6a Turma Cível, DJE: 14/03/2017.