Tribunal: TJDFT
Processo: 0720641-33.2023.8.07.0020
Órgão julgador: DIAULAS COSTA RIBEIRO
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-04-22
Data de publicação: 2025-04-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO ("IRREGULAR"). CENTRO EMPRESARIAL VICENTE PIRES. NATUREZA JURÍDICA DE ASSOCIAÇÃO. CONTRIBUIÇÕES. VALIDADE. PAGAMENTO. CABIMENTO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882 DO STJ E DO TEMA 492 DO STF. DISTINGUISHING. COBRANÇA DE PARCELAS PAGAS. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. REQUISITOS. AUSÊNCIA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURAÇÃO.
1. O julgamento de recurso interposto em processo enquadrável na alçada dos Juizados Especiais, mesmo quando realizado por Turma do Tribunal de Justiça, deve ser orientado pelos critérios da Lei no 9.099/95: simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade. Basta que a decisão tenha indicação suficiente dos elementos do processo, com fundamentação sucinta e parte dispositiva.
2. O centro comercial constitui um condomínio “irregular” e, por isso, não há registro no cartório de imóveis. Há apenas o registro civil de natureza jurídica de associação vinculada ao centro comercial, motivo pelo qual incidem os arts. 53 a 61 do Código Civil e não propriamente os arts. 1.331 a 1.346 do mesmo diploma.
3. As associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, realizam todas as atividades inerentes ao condomínio regular, não sendo razoável que todos os que delas se beneficiam, ainda que de forma indireta, esquivem-se de contribuir por decisão unilateral e arbitrária.
4. As atividades desenvolvidas pelas referidas associações, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.
5. A administração de imóveis sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos e autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos seus objetivos.
6. Ante a ausência de similitude fática entre os casos, afasta-se a aplicação do tema 882 do STJ ("As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram"). Também é inaplicável o entendimento firmado no Tema 492 do STF, que se refere a loteamento fechado e não a condomínio. Distinguishing. Precedentes.
7. As contribuições devidas ao condomínio, ainda que irregular, constituem obrigação de natureza propter rem, pois existem em razão da coisa.
8. O nome da cota é o de menos relevante que pode haver para que prevaleça a obrigação. Seja taxa de condomínio, taxa extra, taxa do plano de recuperação de áreas degradadas, taxa de regularização de condomínio, taxa de água etc., é certo que são, sempre, cotas devidas.
9. A jurisprudência do STJ (e, na competência anterior, também a jurisprudência do STF, Súmula no 159), firmou o entendimento de que deve estar comprovada a má-fé, o abuso ou leviandade para se determinar a repetição do indébito em dobro, como determinam os arts. 940 do Código Civil e 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. Ausente essa demonstração, a repetição deve ocorrer de forma simples. Precedente do STJ.
10. Qualquer interessado na extinção da dívida pode pagá-la, usando, se o credor se opuser, dos meios conducentes à exoneração do devedor (CC, art. 304). Independentemente de sua origem ou motivação, a satisfação do crédito executado conduz à extinção da cobrança pelo pagamento.
11. A condenação por litigância de má-fé exige comprovação do dolo processual da parte, inexistente no caso.
12. Identificada a sucumbência mínima da autora, é permitida a condenação da ré à integralidade do pagamento das custas processuais e dos honorários sucumbenciais (CPC, art. 86, parágrafo único).
13. Pedido de revogação da gratuidade de justiça prejudicado. Recurso da autora conhecido e parcialmente provido. Recurso da ré conhecido e não provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO ("IRREGULAR"). CENTRO EMPRESARIAL VICENTE PIRES. NATUREZA JURÍDICA DE ASSOCIAÇÃO. CONTRIBUIÇÕES. VALIDADE. PAGAMENTO. CABIMENTO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882 DO STJ E DO TEMA 492 DO STF. DISTINGUISHING. COBRANÇA DE PARCELAS PAGAS. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. REQUISITOS. AUSÊNCIA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. NÃO CONFIGURAÇÃO.
1. O julgamento de recurso interposto em processo enquadrável na alçada dos Juizados Especiais, mesmo quando realizado por Turma do Tribunal de Justiça, deve ser orientado pelos critérios da Lei no 9.099/95: simplicidade, informalidade, economia processual e celeridade. Basta que a decisão tenha indicação suficiente dos elementos do processo, com fundamentação sucinta e parte dispositiva.
2. O centro comercial constitui um condomínio “irregular” e, por isso, não há registro no cartório de imóveis. Há apenas o registro civil de natureza jurídica de associação vinculada ao centro comercial, motivo pelo qual incidem os arts. 53 a 61 do Código Civil e não propriamente os arts. 1.331 a 1.346 do mesmo diploma.
3. As associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, realizam todas as atividades inerentes ao condomínio regular, não sendo razoável que todos os que delas se beneficiam, ainda que de forma indireta, esquivem-se de contribuir por decisão unilateral e arbitrária.
4. As atividades desenvolvidas pelas referidas associações, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.
5. A administração de imóveis sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos e autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos seus objetivos.
6. Ante a ausência de similitude fática entre os casos, afasta-se a aplicação do tema 882 do STJ ("As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram"). Também é inaplicável o entendimento firmado no Tema 492 do STF, que se refere a loteamento fechado e não a condomínio. Distinguishing. Precedentes.
7. As contribuições devidas ao condomínio, ainda que irregular, constituem obrigação de natureza propter rem, pois existem em razão da coisa.
8. O nome da cota é o de menos relevante que pode haver para que prevaleça a obrigação. Seja taxa de condomínio, taxa extra, taxa do plano de recuperação de áreas degradadas, taxa de regularização de condomínio, taxa de água etc., é certo que são, sempre, cotas devidas.
9. A jurisprudência do STJ (e, na competência anterior, também a jurisprudência do STF, Súmula no 159), firmou o entendimento de que deve estar comprovada a má-fé, o abuso ou leviandade para se determinar a repetição do indébito em dobro, como determinam os arts. 940 do Código Civil e 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. Ausente essa demonstração, a repetição deve ocorrer de forma simples. Precedente do STJ.
10. Qualquer interessado na extinção da dívida pode pagá-la, usando, se o credor se opuser, dos meios conducentes à exoneração do devedor (CC, art. 304). Independentemente de sua origem ou motivação, a satisfação do crédito executado conduz à extinção da cobrança pelo pagamento.
11. A condenação por litigância de má-fé exige comprovação do dolo processual da parte, inexistente no caso.
12. Identificada a sucumbência mínima da autora, é permitida a condenação da ré à integralidade do pagamento das custas processuais e dos honorários sucumbenciais (CPC, art. 86, parágrafo único).
13. Pedido de revogação da gratuidade de justiça prejudicado. Recurso da autora conhecido e parcialmente provido. Recurso da ré conhecido e não provido.