Tribunal: TJDFT
Processo: 0711124-77.2022.8.07.0007
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-28
Data de publicação: 2025-07-09

Ementa:
Direito civil, Imobiliário e Direito do consumidor. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com repetição de indébito. Imóvel novo. Construção e incorporação. Contrato de promessa de compra e venda. Unidade autônoma. Imóvel em construção. Falta de entrega do apartamento prometido no prazo convencionado. Prazo não ultimado. Inadimplemento da construtora. Imputação. Inviabilidade. Compreensão da postulação. Resolução. Materialização. Consequência. Cláusula penal. Aplicação. Retenção. Parcelas do preço. Adimplemento no curso do negócio. Devolução parcial (Lei no 4.591/64, art. 67-A, I). Comissão de corretagem. Previsão contratual. Inexistência. Fixação destacada do preço do imóvel negociado. Inocorrência. Retenção. Impossibilidade. Pedido principal parcialmente acolhido. Pedido reconvencional parcialmente acolhido. Verbas de sucumbência. Sucumbência recíproca e proporcional. Rateio. Questão preliminar. Sentença. Resolução ultra petita. Inexistência. Interpretação do pedido conforme o conjunto da postulação e a boa-fé em ponderação com a natureza e destinação da ação. Sentença conforme os limites da lide. Nulidade. Inocorrência. Contrarrazões intempestivas. Conhecimento. Impossibilidade. Apelo conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada.
I. Causa em exame
1. Cuida-se de apelação avida em face da sentença que, resolvendo a ação de rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c repetição de indébito manejada, manejada pelos consumidores promissários adquirentes em face da promitente vendedora, julgara parcialmente procedentes os pedidos autorais e reconvencionais, resolvendo os contratos firmados e modulando os efeitos derivados dessa solução jurídica.
II. Questão em discussão
2. As questões objeto do apelo advindo da fornecedora ré cingem-se à aferição (i) do atraso do início da obra e entrega das unidades imobiliárias prometidas à venda a configurar o inadimplemento contratual por parte da construtora; (ii) do direito dos promissários adquirentes à restituição integral dos valores eventualmente vertidos, inclusive, a título de comissão de corretagem; e, alfim, (v) da legitimidade da distribuição dos ônus de sucumbência.
III. Razões de decidir
3. O diploma processual vigente, conquanto estabeleça o dever de interpretação do pedido de acordo com o que fora postulado e com a boa-fé, rejeitando-se, por conseguinte, mera exegese literal do que restara alinhado (CPC, art. 322, §2o), determina que o julgador deve ater-se aos limites objetivos e subjetivos da lide, sem acolher pretensão inferior, superior ou diversa da postulada (CPC, artigos 141 e 492, caput), resultando dessa conformação que, acaso resolva pretensão diversa da postada em juízo, a sentença incorre em vício insanável de nulidade, por descerrar julgamento extra petita, determinando sua invalidação na parte em que viesse a exceder o postulado.
4. Formulados a causa de pedir e o pedido, a declaração de rescisão contratual e a condenação à repetição de valores em compasso com o postulado, não encerra julgamento extra ou ultra petita se resolvida a pretensão com a conformação delimitada, obstando sua incursão em vício de nulidade, porquanto somente incursiona pelo vício o provimento que exorbita ou ignora a causa posta em juízo, prestando jurisdição à margem dos limites estabelecidos pela causa posta em juízo, e não o julgado que resolve a controvérsia com estrita conformidade com o disposto na inicial, não obstante alcançando solução diversa da almejada.
5. A peça aviada além do prazo peremptório assinado pelo legislador obsta o conhecimento do seu conteúdo e das pretensões que estampa como expressão da preclusão temporal que integra o acervo de sustentação do devido processo legal, tornando inviável que as contrarrazões formuladas de forma serôdia sejam, portanto, conhecidas como expressão, portanto, dos regramentos procedimentais.
6. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoas físicas destinatárias finais dos apartamentos negociados qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
7. Constitui verdadeiro truísmo que a pretensão germina com a violação do direito subjetivo, consoante emerge da teoria da actio nata que restara incorporada pelo legislador civil (CC, art.189), resultando que, germinada a pretensão indenizatória no momento em que fora efetivamente inadimplido o contrato, ou seja, com o descumprimento do prazo contratual para a entrega do imóvel, pois somente a partir de então restará a contratante municiado de lastro para postular a rescisão do negócio e a reparação dos prejuízos que alega ter experimentado com o inadimplemento.
8. Ainda não qualificado atraso injustificado na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel prometido à venda, inexiste culpa imputável à construtora e incorporadora pela rescisão contratual, e, assim, optando pela resolução do negócio, manifestação compreensível como desistência, as promitentes compradoras fazem jus à devolução do que despenderam, excluindo o despendido à guisa de comissão de corretagem, e a cláusula penal por traduzirem corolário legal do desfazimento do contrato mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação da adquirente ( Lei no 4.591/64, art. 67-A, incisos I e II).
9. Consoante se extrai do texto da Lei no 4.591/1994, não estando a incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, em caso de resolução da promessa de compra e venda de imóvel em construção por culpa ou iniciativa da promissária adquirente, o incorporador restituirá os valores pagos até o momento da manifestação, aplicando a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, devendo essa resolução ser aplicada ainda que subsistia disposição contratual dispondo sobre a questão de forma diversa.
10. Ausente previsão expressa acerca da subsistência de comissão de corretagem e da imputação aos promissários adquirentes do ônus de arcar com o encargo, consignando a proposta de venda, ao invés, que o vertido compreendia o sinal despendido, imperativo que o valor vertido seja compreendido com essa natureza e destinação, inclusive porque destinado diretamente à própria vendedora e não a eventual intermediário, resultando que, rescindido o negócio, o valor vertido àquele título deve integrar o montante a ser restituído aos compradores por encerrar simples arras confirmatórias.
11. O parcial acolhimento da pretensão formulada, resultando em êxito e decaimento iguais, enseja a caracterização da sucumbência recíproca mas desproporcional, emergindo da inferência a necessidade de as verbas sucumbenciais serem rateadas de forma a serem conformadas ao preceituado pelo legislador processual, restando vedada a compensação (CPC, Artigos 85, § 14, e 86).
IV. Dispositivo
12. Apelação conhecida e parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada. Preliminar de intempestividade das contrarrazões acolhida. Unânime.

Inteiro teor:
Direito civil, Imobiliário e Direito do consumidor. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com repetição de indébito. Imóvel novo. Construção e incorporação. Contrato de promessa de compra e venda. Unidade autônoma. Imóvel em construção. Falta de entrega do apartamento prometido no prazo convencionado. Prazo não ultimado. Inadimplemento da construtora. Imputação. Inviabilidade. Compreensão da postulação. Resolução. Materialização. Consequência. Cláusula penal. Aplicação. Retenção. Parcelas do preço. Adimplemento no curso do negócio. Devolução parcial (Lei no 4.591/64, art. 67-A, I). Comissão de corretagem. Previsão contratual. Inexistência. Fixação destacada do preço do imóvel negociado. Inocorrência. Retenção. Impossibilidade. Pedido principal parcialmente acolhido. Pedido reconvencional parcialmente acolhido. Verbas de sucumbência. Sucumbência recíproca e proporcional. Rateio. Questão preliminar. Sentença. Resolução ultra petita. Inexistência. Interpretação do pedido conforme o conjunto da postulação e a boa-fé em ponderação com a natureza e destinação da ação. Sentença conforme os limites da lide. Nulidade. Inocorrência. Contrarrazões intempestivas. Conhecimento. Impossibilidade. Apelo conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada.
I. Causa em exame
1. Cuida-se de apelação avida em face da sentença que, resolvendo a ação de rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c repetição de indébito manejada, manejada pelos consumidores promissários adquirentes em face da promitente vendedora, julgara parcialmente procedentes os pedidos autorais e reconvencionais, resolvendo os contratos firmados e modulando os efeitos derivados dessa solução jurídica.
II. Questão em discussão
2. As questões objeto do apelo advindo da fornecedora ré cingem-se à aferição (i) do atraso do início da obra e entrega das unidades imobiliárias prometidas à venda a configurar o inadimplemento contratual por parte da construtora; (ii) do direito dos promissários adquirentes à restituição integral dos valores eventualmente vertidos, inclusive, a título de comissão de corretagem; e, alfim, (v) da legitimidade da distribuição dos ônus de sucumbência.
III. Razões de decidir
3. O diploma processual vigente, conquanto estabeleça o dever de interpretação do pedido de acordo com o que fora postulado e com a boa-fé, rejeitando-se, por conseguinte, mera exegese literal do que restara alinhado (CPC, art. 322, §2o), determina que o julgador deve ater-se aos limites objetivos e subjetivos da lide, sem acolher pretensão inferior, superior ou diversa da postulada (CPC, artigos 141 e 492, caput), resultando dessa conformação que, acaso resolva pretensão diversa da postada em juízo, a sentença incorre em vício insanável de nulidade, por descerrar julgamento extra petita, determinando sua invalidação na parte em que viesse a exceder o postulado.
4. Formulados a causa de pedir e o pedido, a declaração de rescisão contratual e a condenação à repetição de valores em compasso com o postulado, não encerra julgamento extra ou ultra petita se resolvida a pretensão com a conformação delimitada, obstando sua incursão em vício de nulidade, porquanto somente incursiona pelo vício o provimento que exorbita ou ignora a causa posta em juízo, prestando jurisdição à margem dos limites estabelecidos pela causa posta em juízo, e não o julgado que resolve a controvérsia com estrita conformidade com o disposto na inicial, não obstante alcançando solução diversa da almejada.
5. A peça aviada além do prazo peremptório assinado pelo legislador obsta o conhecimento do seu conteúdo e das pretensões que estampa como expressão da preclusão temporal que integra o acervo de sustentação do devido processo legal, tornando inviável que as contrarrazões formuladas de forma serôdia sejam, portanto, conhecidas como expressão, portanto, dos regramentos procedimentais.
6. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoas físicas destinatárias finais dos apartamentos negociados qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
7. Constitui verdadeiro truísmo que a pretensão germina com a violação do direito subjetivo, consoante emerge da teoria da actio nata que restara incorporada pelo legislador civil (CC, art.189), resultando que, germinada a pretensão indenizatória no momento em que fora efetivamente inadimplido o contrato, ou seja, com o descumprimento do prazo contratual para a entrega do imóvel, pois somente a partir de então restará a contratante municiado de lastro para postular a rescisão do negócio e a reparação dos prejuízos que alega ter experimentado com o inadimplemento.
8. Ainda não qualificado atraso injustificado na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel prometido à venda, inexiste culpa imputável à construtora e incorporadora pela rescisão contratual, e, assim, optando pela resolução do negócio, manifestação compreensível como desistência, as promitentes compradoras fazem jus à devolução do que despenderam, excluindo o despendido à guisa de comissão de corretagem, e a cláusula penal por traduzirem corolário legal do desfazimento do contrato mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação da adquirente ( Lei no 4.591/64, art. 67-A, incisos I e II).
9. Consoante se extrai do texto da Lei no 4.591/1994, não estando a incorporação submetida ao regime do patrimônio de afetação, em caso de resolução da promessa de compra e venda de imóvel em construção por culpa ou iniciativa da promissária adquirente, o incorporador restituirá os valores pagos até o momento da manifestação, aplicando a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, devendo essa resolução ser aplicada ainda que subsistia disposição contratual dispondo sobre a questão de forma diversa.
10. Ausente previsão expressa acerca da subsistência de comissão de corretagem e da imputação aos promissários adquirentes do ônus de arcar com o encargo, consignando a proposta de venda, ao invés, que o vertido compreendia o sinal despendido, imperativo que o valor vertido seja compreendido com essa natureza e destinação, inclusive porque destinado diretamente à própria vendedora e não a eventual intermediário, resultando que, rescindido o negócio, o valor vertido àquele título deve integrar o montante a ser restituído aos compradores por encerrar simples arras confirmatórias.
11. O parcial acolhimento da pretensão formulada, resultando em êxito e decaimento iguais, enseja a caracterização da sucumbência recíproca mas desproporcional, emergindo da inferência a necessidade de as verbas sucumbenciais serem rateadas de forma a serem conformadas ao preceituado pelo legislador processual, restando vedada a compensação (CPC, Artigos 85, § 14, e 86).
IV. Dispositivo
12. Apelação conhecida e parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada. Preliminar de intempestividade das contrarrazões acolhida. Unânime.