Tribunal: TJDFT
Processo: 0708676-57.2024.8.07.0009
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-19
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Direito Civil, do Consumidor e Imobiliário. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com repetição de indébito. Imóvel novo. Construção e incorporação. Contrato de promessa de compra e venda. Unidade autônoma. Imóvel em construção. Incorporação imobiliária. Imóvel em construção. Entrega. Atraso. Qualificação. Inadimplemento culposo da construtora. Caracterização. Prazo de entrega. Previsão de dilatação sem necessidade de justificação. Legitimidade. Termo final. Inobservância. Ausência de justificativa. Inadimplemento da construtora. Caracterização. Falta de entrega do bem prometido no prazo convencionado. Rescisão do contrato. Direito do promitente comprador. Restituição das partes ao estado anterior. Devolução integral das parcelas pagas. Imperativo legal. Dano material inconteste. Extensão. Prova. Ausência. Apuração. Liquidação de Sentença. Necessidade. Sentença confirmatória da tutela de urgência. Apelação desprovida de efeito suspensivo (CPC, art. 1.012 e §§ 1o e 3o). Agregação do atributo. Postulação formulada por meio inidôneo. Conhecimento. Impossibilidade. Contrarrazões. Documento novo (CPC, art. 435). Juntada posterior à sentença. Enquadramento. Não ocorrência. Consideração. Inviabilidade. Apelo conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação aviada em face da sentença que, resolvendo a ação de rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c repetição de indébito manejada pela consumidora promissária adquirente em face da promitente vendedora, julgara parcialmente procedentes os pedidos autorais, resolvendo o contrato firmado e modulando os efeitos derivados dessa solução jurídica.
II. Questão em discussão
2. As questões objeto do apelo advindo da fornecedora ré cingem-se à aferição (i) do atraso do início da obra e entrega da unidade imobiliária prometida à venda a configurar o inadimplemento contratual por parte da construtora; (ii) do direito da promissária adquirente à restituição integral dos valores eventualmente vertidos.

III. Razões de decidir
3. Segundo a nova fórmula procedimental, o pedido de agregação de efeito suspensivo à apelação quando desguarnecida ordinariamente desse atributo deve ser formulado via de petição autônoma endereçada ao relator, se já distribuído o recurso, ou ao tribunal, se ainda em aparelhamento o apelo, e não em sede de preliminar, notadamente porque o almejado é obstar a execução do julgado enquanto o recurso é processado e resolvido, e, ademais, a pretensão somente se legitima quando a sentença recorrida se enquadra nas exceções em que o recurso via do qual é devolvida a reexame está provido do efeito meramente devolutivo (CPC, art. 1.012, §§1o, 3o e 4o), derivando dessa sistemática que, ignorado o método procedimental, o pedido formulado com aquele desiderato sob a forma de preliminar no recurso não merece sequer ser conhecido.
4. Nos termos do que dispõe o art. 435 do diploma processual, a juntada extemporânea de documentos somente é permitida para demonstrar fatos supervenientes ou quando se tratar de documento novo, sendo, ainda, admitida nos casos em que a apresentação anterior dos documentos não se fez possível por não serem conhecidos, acessíveis ou disponíveis, devidamente justificado o motivo, resultando que, em não se configurando tais hipóteses, consubstancia imperativo legal a desconsideração de documento apresentado após a prolação da sentença por simples inércia da parte, como forma de ser preservado o devido processo legal com os institutos que o integram, prevenindo-se desconsideração da preclusão que se aperfeiçoara e a ocorrência de supressão de instância.
5. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoas físicas destinatárias finais dos apartamentos negociados qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
6. Encerrando o contrato entabulado entre promissária adquirente a de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostenta, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51).
7. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que a consumidora ficasse privada de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de postular a resolução do negócio, com a repetição do que despendera em pagamento do preço, e ser compensada pecuniariamente pelos prejuízos que experimentara por ter ficado privada da fruição do imóvel ou do que poderia render durante o tempo em que perdurara o inadimplemento e até a resolução do contrato.
8. Aferida a culpa da construtora pela rescisão contratual em virtude do atraso excessivo e injustificado em que incidira na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel contratado, a promissária adquirente, optando pelo distrato do negócio, faz jus à devolução das parcelas do preço pagas, na sua integralidade, por traduzir corolário lógico e primário do desfazimento do contrato, não assistindo à alienante suporte para reter qualquer importância que lhe fora destinada.
9. De conformidade com as formulações legais que regram a repartição do ônus probatório e estão impregnadas no estatuto processual civil (CPC, art. 373), à parte autora está debitado o encargo de comprovar os fatos dos quais deriva o direito que invoca, e ao réu, de sua parte, está endereçado, em se rebelando contra a pretensão que fora aviada em seu desfavor, o ônus de comprovar a coexistência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pela contraparte e em desfavor dos seus interesses, emergindo dessa regulação que, em sede de ação de rescisão contratual e repetição de indébito, incumbe à parte autora comprovar a extensão do indébito por ocasião da emergência do fato jurídico ilícito do qual os danos materiais alegados germinaram.
10. Sobejando patenteado do acervo probatório coligido ao fólio processual que a promissária adquirente, embora evidenciada a culpa exclusiva da construtora e o dano que sofrera, não comprovara a extensão do que despendera em razão do negócio, não tendo, portanto, se desincumbido do ônus de comprovar o fato constitutivo do direito tal como alegara (CPC, art. 373, inc. I), sobressai impassível que, conquanto formulado pedido certo, sobejando incontestes a culpa exclusiva da promissária vendedora e incontroverso o dever de restituição integral do preço vertido, deve a apuração do quantum debeatur ser relegada para a fase de liquidação de sentença, não implicando essa solução a prolação de provimento condicional ou extra petita, pois já definido o direito material, somente não sendo possível estimá-lo pecuniariamente.
IV. Dispositivo
11. Apelação conhecida e parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada. Unânime.

Inteiro teor:
Direito Civil, do Consumidor e Imobiliário. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com repetição de indébito. Imóvel novo. Construção e incorporação. Contrato de promessa de compra e venda. Unidade autônoma. Imóvel em construção. Incorporação imobiliária. Imóvel em construção. Entrega. Atraso. Qualificação. Inadimplemento culposo da construtora. Caracterização. Prazo de entrega. Previsão de dilatação sem necessidade de justificação. Legitimidade. Termo final. Inobservância. Ausência de justificativa. Inadimplemento da construtora. Caracterização. Falta de entrega do bem prometido no prazo convencionado. Rescisão do contrato. Direito do promitente comprador. Restituição das partes ao estado anterior. Devolução integral das parcelas pagas. Imperativo legal. Dano material inconteste. Extensão. Prova. Ausência. Apuração. Liquidação de Sentença. Necessidade. Sentença confirmatória da tutela de urgência. Apelação desprovida de efeito suspensivo (CPC, art. 1.012 e §§ 1o e 3o). Agregação do atributo. Postulação formulada por meio inidôneo. Conhecimento. Impossibilidade. Contrarrazões. Documento novo (CPC, art. 435). Juntada posterior à sentença. Enquadramento. Não ocorrência. Consideração. Inviabilidade. Apelo conhecido e parcialmente provido. Sentença parcialmente reformada.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação aviada em face da sentença que, resolvendo a ação de rescisão contratual de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c repetição de indébito manejada pela consumidora promissária adquirente em face da promitente vendedora, julgara parcialmente procedentes os pedidos autorais, resolvendo o contrato firmado e modulando os efeitos derivados dessa solução jurídica.
II. Questão em discussão
2. As questões objeto do apelo advindo da fornecedora ré cingem-se à aferição (i) do atraso do início da obra e entrega da unidade imobiliária prometida à venda a configurar o inadimplemento contratual por parte da construtora; (ii) do direito da promissária adquirente à restituição integral dos valores eventualmente vertidos.

III. Razões de decidir
3. Segundo a nova fórmula procedimental, o pedido de agregação de efeito suspensivo à apelação quando desguarnecida ordinariamente desse atributo deve ser formulado via de petição autônoma endereçada ao relator, se já distribuído o recurso, ou ao tribunal, se ainda em aparelhamento o apelo, e não em sede de preliminar, notadamente porque o almejado é obstar a execução do julgado enquanto o recurso é processado e resolvido, e, ademais, a pretensão somente se legitima quando a sentença recorrida se enquadra nas exceções em que o recurso via do qual é devolvida a reexame está provido do efeito meramente devolutivo (CPC, art. 1.012, §§1o, 3o e 4o), derivando dessa sistemática que, ignorado o método procedimental, o pedido formulado com aquele desiderato sob a forma de preliminar no recurso não merece sequer ser conhecido.
4. Nos termos do que dispõe o art. 435 do diploma processual, a juntada extemporânea de documentos somente é permitida para demonstrar fatos supervenientes ou quando se tratar de documento novo, sendo, ainda, admitida nos casos em que a apresentação anterior dos documentos não se fez possível por não serem conhecidos, acessíveis ou disponíveis, devidamente justificado o motivo, resultando que, em não se configurando tais hipóteses, consubstancia imperativo legal a desconsideração de documento apresentado após a prolação da sentença por simples inércia da parte, como forma de ser preservado o devido processo legal com os institutos que o integram, prevenindo-se desconsideração da preclusão que se aperfeiçoara e a ocorrência de supressão de instância.
5. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoas físicas destinatárias finais dos apartamentos negociados qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
6. Encerrando o contrato entabulado entre promissária adquirente a de imóvel para fruição própria e a construtora e incorporadora que encartara a qualidade de promitente vendedora relação de consumo, as disposições que modulam a relação negocial devem ser interpretadas e moduladas de conformidade com a natureza que ostenta, viabilizando a infirmação ou modulação de dispositivos excessivos que afetam o objeto e equilíbrio contratual ou ensejem obrigações abusivas ou iníquas (CDC, arts. 4o e 51).
7. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que a consumidora ficasse privada de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de postular a resolução do negócio, com a repetição do que despendera em pagamento do preço, e ser compensada pecuniariamente pelos prejuízos que experimentara por ter ficado privada da fruição do imóvel ou do que poderia render durante o tempo em que perdurara o inadimplemento e até a resolução do contrato.
8. Aferida a culpa da construtora pela rescisão contratual em virtude do atraso excessivo e injustificado em que incidira na conclusão do empreendimento, repercutindo, por consequência, no prazo limite para entrega do imóvel contratado, a promissária adquirente, optando pelo distrato do negócio, faz jus à devolução das parcelas do preço pagas, na sua integralidade, por traduzir corolário lógico e primário do desfazimento do contrato, não assistindo à alienante suporte para reter qualquer importância que lhe fora destinada.
9. De conformidade com as formulações legais que regram a repartição do ônus probatório e estão impregnadas no estatuto processual civil (CPC, art. 373), à parte autora está debitado o encargo de comprovar os fatos dos quais deriva o direito que invoca, e ao réu, de sua parte, está endereçado, em se rebelando contra a pretensão que fora aviada em seu desfavor, o ônus de comprovar a coexistência de fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pela contraparte e em desfavor dos seus interesses, emergindo dessa regulação que, em sede de ação de rescisão contratual e repetição de indébito, incumbe à parte autora comprovar a extensão do indébito por ocasião da emergência do fato jurídico ilícito do qual os danos materiais alegados germinaram.
10. Sobejando patenteado do acervo probatório coligido ao fólio processual que a promissária adquirente, embora evidenciada a culpa exclusiva da construtora e o dano que sofrera, não comprovara a extensão do que despendera em razão do negócio, não tendo, portanto, se desincumbido do ônus de comprovar o fato constitutivo do direito tal como alegara (CPC, art. 373, inc. I), sobressai impassível que, conquanto formulado pedido certo, sobejando incontestes a culpa exclusiva da promissária vendedora e incontroverso o dever de restituição integral do preço vertido, deve a apuração do quantum debeatur ser relegada para a fase de liquidação de sentença, não implicando essa solução a prolação de provimento condicional ou extra petita, pois já definido o direito material, somente não sendo possível estimá-lo pecuniariamente.
IV. Dispositivo
11. Apelação conhecida e parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada. Unânime.