Tribunal: TJDFT
Processo: 0714314-08.2023.8.07.0009
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-09-22

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0714314-08.2023.8.07.0009 RECORRENTE: ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI RECORRIDO: DENISE QUEIROZ DO CARMO DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se lavrada nos seguintes termos: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS INDEVIDA. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações Cíveis interpostas pela autora e requerida contra sentença que, ao confirmar a tutela de urgência, julgou parcialmente procedente o pedido para decretar a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, declarar a nulidade de cláusula contratual e condenar a requerida à restituição integral dos valores pagos, com correção monetária e juros de mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) a obrigatoriedade da restituição integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem; (ii) a validade da cláusula contratual no 7, que impõe penalidades ao consumidor; e (iii) a configuração de dano moral pelo descumprimento do contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos quando a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva da construtora, conforme entendimento consolidado pelo STJ na Súmula no 543. 4. A comissão de corretagem deve ser restituída ao comprador quando a rescisão do contrato ocorre por inadimplemento da vendedora. 5. A cláusula contratual no 7 é abusiva, pois prevê retenção excessiva de valores e penalidades desproporcionais, contrariando a jurisprudência aplicável e o princípio do equilíbrio contratual. 6. O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral, salvo se demonstrada lesão grave a direitos da personalidade, o que não ocorreu no caso concreto. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recursos desprovidos. Tese de julgamento: 1. O comprador tem direito à restituição integral dos valores pagos quando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel ocorre por culpa exclusiva da construtora, incluindo a comissão de corretagem. 2. Cláusulas contratuais que impõem penalidades excessivas ao consumidor e preveem retenção desproporcional de valores são abusivas e nulas. 3. O mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 389, 395 e 475; CPC, arts. 85, § 2o, e 86; Lei no 4.591/1964, art. 67-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543; AgInt no AREsp 1858016/RJ; AgInt no REsp 2047767/SP; Acórdão 1924980, 2a Turma Cível, TJDFT; Acórdão 1944822, 7a Turma Cível, TJDFT; Acórdão 1932749, 7a Turma Cível, TJDFT. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, incisos I e II, e parágrafo único, incisos I e II, ambos do Código de Processo Civil, sustentando deficiência de fundamentação; b) artigos 421, 422, 722 e 725, todos do Código Civil, 994, inciso IV, do CPC, e 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964 asseverando inobservância da autonomia e da boa-fé contratuais, diante da legalidade da cláusula de retenção e da inexistência de previsão para que a recorrente suporte eventual restituição do valor pago à corretora. Pede que as publicações sejam feitas em nome do advogado JORGE JAEGER AMARANTE, OAB/DF 21.321 (ID 74746778, pág. 1). II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse recursal. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, incisos I e II, e parágrafo único, incisos I e II, ambos do Código de Processo Civil, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não se reconhece a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte” (REsp n. 2.197.117/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025). O recurso especial não merece trânsito quanto à apontada violação aos artigos 722 e 725, ambos do Código Civil, e 994, inciso IV, do CPC, pois “o Tribunal a quo, em nenhum momento, abordou as questões referidas nos dispositivos legais, mesmo após a oposição de embargos de declaração apontando a suposta omissão. Nesse contexto, incide, na hipótese, a Súmula 211/STJ, que assim dispõe: ‘Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo”. (AgInt no REsp n. 2.139.773/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 27/11/2024, DJe de 2/12/2024). O especial não reúne condições de seguimento, ainda, quanto à tese de ofensa aos artigos 421, 422, ambos do Código Civil, 994, inciso IV, do CPC, e 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964. Além de a apreciação das razões recursais demandar nova interpretação de cláusula contratual, vedada pelo enunciado 5 da Súmula do STJ, “o acórdão recorrido está de acordo com o entendimento desta Corte de que o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem, poderá encontrar abrigo na legislação consumerista, se tiver agido de boa-fé e não possuir conhecimentos sobre o mercado imobiliário, em virtude de sua evidente vulnerabilidade.(...)No caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem.” (AREsp n. 2.880.214/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025). Assim, incide, ainda, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). Por fim, defiro o pedido de publicação exclusiva, nos termos formulados pela recorrente. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A012

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0714314-08.2023.8.07.0009 RECORRENTE: ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI RECORRIDO: DENISE QUEIROZ DO CARMO DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se lavrada nos seguintes termos: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS INDEVIDA. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Apelações Cíveis interpostas pela autora e requerida contra sentença que, ao confirmar a tutela de urgência, julgou parcialmente procedente o pedido para decretar a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, declarar a nulidade de cláusula contratual e condenar a requerida à restituição integral dos valores pagos, com correção monetária e juros de mora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) a obrigatoriedade da restituição integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem; (ii) a validade da cláusula contratual no 7, que impõe penalidades ao consumidor; e (iii) a configuração de dano moral pelo descumprimento do contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O promitente comprador faz jus à restituição integral dos valores pagos quando a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva da construtora, conforme entendimento consolidado pelo STJ na Súmula no 543. 4. A comissão de corretagem deve ser restituída ao comprador quando a rescisão do contrato ocorre por inadimplemento da vendedora. 5. A cláusula contratual no 7 é abusiva, pois prevê retenção excessiva de valores e penalidades desproporcionais, contrariando a jurisprudência aplicável e o princípio do equilíbrio contratual. 6. O inadimplemento contratual, por si só, não configura dano moral, salvo se demonstrada lesão grave a direitos da personalidade, o que não ocorreu no caso concreto. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recursos desprovidos. Tese de julgamento: 1. O comprador tem direito à restituição integral dos valores pagos quando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel ocorre por culpa exclusiva da construtora, incluindo a comissão de corretagem. 2. Cláusulas contratuais que impõem penalidades excessivas ao consumidor e preveem retenção desproporcional de valores são abusivas e nulas. 3. O mero inadimplemento contratual não configura, por si só, dano moral indenizável. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 389, 395 e 475; CPC, arts. 85, § 2o, e 86; Lei no 4.591/1964, art. 67-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543; AgInt no AREsp 1858016/RJ; AgInt no REsp 2047767/SP; Acórdão 1924980, 2a Turma Cível, TJDFT; Acórdão 1944822, 7a Turma Cível, TJDFT; Acórdão 1932749, 7a Turma Cível, TJDFT. A recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, incisos I e II, e parágrafo único, incisos I e II, ambos do Código de Processo Civil, sustentando deficiência de fundamentação; b) artigos 421, 422, 722 e 725, todos do Código Civil, 994, inciso IV, do CPC, e 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964 asseverando inobservância da autonomia e da boa-fé contratuais, diante da legalidade da cláusula de retenção e da inexistência de previsão para que a recorrente suporte eventual restituição do valor pago à corretora. Pede que as publicações sejam feitas em nome do advogado JORGE JAEGER AMARANTE, OAB/DF 21.321 (ID 74746778, pág. 1). II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse recursal. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, incisos I e II, e parágrafo único, incisos I e II, ambos do Código de Processo Civil, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não se reconhece a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte” (REsp n. 2.197.117/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025). O recurso especial não merece trânsito quanto à apontada violação aos artigos 722 e 725, ambos do Código Civil, e 994, inciso IV, do CPC, pois “o Tribunal a quo, em nenhum momento, abordou as questões referidas nos dispositivos legais, mesmo após a oposição de embargos de declaração apontando a suposta omissão. Nesse contexto, incide, na hipótese, a Súmula 211/STJ, que assim dispõe: ‘Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo”. (AgInt no REsp n. 2.139.773/PR, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 27/11/2024, DJe de 2/12/2024). O especial não reúne condições de seguimento, ainda, quanto à tese de ofensa aos artigos 421, 422, ambos do Código Civil, 994, inciso IV, do CPC, e 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964. Além de a apreciação das razões recursais demandar nova interpretação de cláusula contratual, vedada pelo enunciado 5 da Súmula do STJ, “o acórdão recorrido está de acordo com o entendimento desta Corte de que o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem, poderá encontrar abrigo na legislação consumerista, se tiver agido de boa-fé e não possuir conhecimentos sobre o mercado imobiliário, em virtude de sua evidente vulnerabilidade.(...)No caso de rescisão contratual por culpa da construtora, o comprador deve ser restituído da comissão de corretagem.” (AREsp n. 2.880.214/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/8/2025, DJEN de 29/8/2025). Assim, incide, ainda, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). Por fim, defiro o pedido de publicação exclusiva, nos termos formulados pela recorrente. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A012