Tribunal: TJDFT
Processo: 0735481-71.2024.8.07.0001
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-08-27
Data de publicação: 2025-09-04

Ementa:
Civil. Ação indenizatória. Locação comercial. Indenização pelas benfeitorias agregadas ao imóvel locado. Natureza das Benfeitorias. Benfeitorias necessárias. Adequação do prédio locado e cumprimento de exigências da administração. Imóvel destinado ao funcionamento de clínica cirúrgica. Exigências da vigilância sanitária. Prova. Previsão contratual. Legitimidade. Conformação legal. Lei das locações (art. 35). Pretensão à indenização. Preponderância do convencionado. Preliminar. Ilegitimidade ativa. Pretensão aviada pela empresa locatária. Importes derivados de titularidade de empresa do grupo econômico. Preliminar rejeitada. Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação interposta em face da sentença que, resolvendo ação indenizatória manejada pela locatária, acolhera o pedido deduzido, rejeitando, inicialmente, a preliminar de ilegitimidade ativa formulada, e, quanto ao mérito, reconhecendo as benfeitorias e reformas realizadas e agregadas ao imóvel locado como necessárias, pois indispensáveis ao uso do imóvel segundo a destinação consignada na avença locatícia, assegurada a compensação do despendido com os locativos contratados na medida em que se equivalem.
II. Questão em discussão
2. As questões objeto do apelo cingem-se, inicialmente, à aferição da legitimidade da autora para figurar na posição ativa da ação, e, passada essa apuração, à detecção da subsistência, ou não, de lastro para condenação da locadora a compor o despendido pelo locatário com as reformas realizadas no imóvel locado de molde a adequá-lo ao uso ao qual estava destinado.
III. Razões de decidir
3. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das assertivas deduzidas na inicial pelo postulante e da pertinência subjetiva dos acionados quanto aos fatos e pretensões deduzidas.
4. Sobejando vinculada aos importes vertidos para concretização das benfeitorias agregadas ao imóvel locado e cuja composição é almejada, cuja pretensão ressarcitória é endereçada à ré locadora, fiada a pretensão deduzida pela locatária no fundamento de que os importes vertidos derivaram do titular do grupo econômico que integra, que, ademais, figura como fiador na locação, ensejando a germinação do direito de ser contemplada com a repetição do que vertera, sua legitimidade ativa ad causam ressoa inexorável, pois demanda direito próprio coadunado com a indenização que pretendera.
5. Consoante preconizado pelo artigo 35 da Lei das Locações (Lei no 8.245/91), somente as benfeitorias necessárias, salvo expressa disposição contratual em contrário, ainda que não autorizadas pelo locador, e as úteis, desde que autorizadas, serão passíveis de indenização e legitimam o exercício do direito de retenção, devendo essa regulação, encontrando ressonância no avençado, ser privilegiada e pautar os efeitos do contrato de locação entabulado.
6. Conquanto legítima a previsão contratual que ressalva a indenização das benfeitorias úteis e voluptuárias à subsistência de prévia autorização da locadora, consignando o legislador especial a previsão de indenização apenas das benfeitorias necessárias, independentemente de prévia autorização e anuência (Lei no 8.245/91, arts. 35 e 36; STJ, súmula 335), em situação em que as benfeitorias agregadas ao imóvel locado destinaram-se a adequá-lo ao uso declarado em contrato por exigência da administração, as benfeitorias e melhorias realizadas têm natureza de benfeitorias necessárias, tornando imperativa a indenização da locatária pelo equivalente.
7. Ajustado que a locatária ficara autorizada a realizar obras de construção e ampliação no imóvel locado, essa manifestação alberga o direito à indenização das benfeitorias necessárias agregadas ao imóvel locado, afigurando-se essa previsão revestida de eficácia e legitimidade, legitimando que seja-lhe assegurada a composição das acessões que efetivamente agregara ao prédio alugado, notadamente quando realizadas com a finalidade de atender às exigências da vigilância sanitária para o desenvolvimento das atividades no imóvel locado, nos termos pactuados.
IV. Dispositivo
8. Apelação conhecida e desprovida. Preliminar rejeitada. Sentença mantida. Unânime.

Inteiro teor:
Civil. Ação indenizatória. Locação comercial. Indenização pelas benfeitorias agregadas ao imóvel locado. Natureza das Benfeitorias. Benfeitorias necessárias. Adequação do prédio locado e cumprimento de exigências da administração. Imóvel destinado ao funcionamento de clínica cirúrgica. Exigências da vigilância sanitária. Prova. Previsão contratual. Legitimidade. Conformação legal. Lei das locações (art. 35). Pretensão à indenização. Preponderância do convencionado. Preliminar. Ilegitimidade ativa. Pretensão aviada pela empresa locatária. Importes derivados de titularidade de empresa do grupo econômico. Preliminar rejeitada. Apelação conhecida e desprovida. Sentença mantida.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação interposta em face da sentença que, resolvendo ação indenizatória manejada pela locatária, acolhera o pedido deduzido, rejeitando, inicialmente, a preliminar de ilegitimidade ativa formulada, e, quanto ao mérito, reconhecendo as benfeitorias e reformas realizadas e agregadas ao imóvel locado como necessárias, pois indispensáveis ao uso do imóvel segundo a destinação consignada na avença locatícia, assegurada a compensação do despendido com os locativos contratados na medida em que se equivalem.
II. Questão em discussão
2. As questões objeto do apelo cingem-se, inicialmente, à aferição da legitimidade da autora para figurar na posição ativa da ação, e, passada essa apuração, à detecção da subsistência, ou não, de lastro para condenação da locadora a compor o despendido pelo locatário com as reformas realizadas no imóvel locado de molde a adequá-lo ao uso ao qual estava destinado.
III. Razões de decidir
3. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das assertivas deduzidas na inicial pelo postulante e da pertinência subjetiva dos acionados quanto aos fatos e pretensões deduzidas.
4. Sobejando vinculada aos importes vertidos para concretização das benfeitorias agregadas ao imóvel locado e cuja composição é almejada, cuja pretensão ressarcitória é endereçada à ré locadora, fiada a pretensão deduzida pela locatária no fundamento de que os importes vertidos derivaram do titular do grupo econômico que integra, que, ademais, figura como fiador na locação, ensejando a germinação do direito de ser contemplada com a repetição do que vertera, sua legitimidade ativa ad causam ressoa inexorável, pois demanda direito próprio coadunado com a indenização que pretendera.
5. Consoante preconizado pelo artigo 35 da Lei das Locações (Lei no 8.245/91), somente as benfeitorias necessárias, salvo expressa disposição contratual em contrário, ainda que não autorizadas pelo locador, e as úteis, desde que autorizadas, serão passíveis de indenização e legitimam o exercício do direito de retenção, devendo essa regulação, encontrando ressonância no avençado, ser privilegiada e pautar os efeitos do contrato de locação entabulado.
6. Conquanto legítima a previsão contratual que ressalva a indenização das benfeitorias úteis e voluptuárias à subsistência de prévia autorização da locadora, consignando o legislador especial a previsão de indenização apenas das benfeitorias necessárias, independentemente de prévia autorização e anuência (Lei no 8.245/91, arts. 35 e 36; STJ, súmula 335), em situação em que as benfeitorias agregadas ao imóvel locado destinaram-se a adequá-lo ao uso declarado em contrato por exigência da administração, as benfeitorias e melhorias realizadas têm natureza de benfeitorias necessárias, tornando imperativa a indenização da locatária pelo equivalente.
7. Ajustado que a locatária ficara autorizada a realizar obras de construção e ampliação no imóvel locado, essa manifestação alberga o direito à indenização das benfeitorias necessárias agregadas ao imóvel locado, afigurando-se essa previsão revestida de eficácia e legitimidade, legitimando que seja-lhe assegurada a composição das acessões que efetivamente agregara ao prédio alugado, notadamente quando realizadas com a finalidade de atender às exigências da vigilância sanitária para o desenvolvimento das atividades no imóvel locado, nos termos pactuados.
IV. Dispositivo
8. Apelação conhecida e desprovida. Preliminar rejeitada. Sentença mantida. Unânime.