Tribunal: TJDFT
Processo: 0702677-53.2025.8.07.0021
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-11-12
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do Juizado Especial Cível e Criminal e Juizado de Violência Doméstica e Familiar da Mulher do Itapoã que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais e condenou a requerida no pagamento ao autor dos valores pagos a título de juros de obra entre 01/07/22 até a data da entrega do imóvel em 05/12/23 e condenou a requerida no pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/07/22, no importe de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves em 05/12/23.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 76848527). Foram ofertadas contrarrazões (ID 76848533).
3. Na origem os autores alegaram que, celebraram contrato de compra e venda de imóvel no Condomínio Itapoã Parque, com previsão de entrega para 30/12/2021, acrescida de tolerância de 180 dias, ou seja, até 30/06/2022. Contudo, as rés entregaram o imóvel somente em dezembro de 2023, configurando atraso significativo e injustificado. Durante esse período, os autores arcaram com juros de obra indevidos sobre o financiamento, por não poderem iniciar a amortização sem o habite-se registrado. Além disso, sofreram prejuízos por não usufruir da propriedade e pela perda de possível renda de aluguel. A propaganda enganosa mantida pelas rés, informando prazo de entrega incorreto, agravou o dano moral dos autores. Pleiteiam a restituição dos valores pagos e indenização por danos morais e materiais.
4. As recorrentes alegam que o atraso na entrega se deu em virtude da pandemia da Covid-19, caracterizando caso fortuito e força maior, com reflexos severos na cadeia produtiva da construção civil, justificando a prorrogação dos prazos anteriormente estabelecidos. Defendem que o contrato formal, com prazo final em 15/05/2023, acrescido do prazo de tolerância de 180 dias mais 60 dias para entrega das chaves, afasta a configuração de mora. Além disso, sustentam que o termo de reserva tem natureza preliminar, não vinculante quanto ao prazo de entrega, não podendo ser considerado como mudança contratual. Por isso, solicitam a improcedência do pedido, sob o argumento de ausência de inadimplemento das rés. Frisam ainda que medidas oficiais de estado de emergência e restrições sanitárias do período respaldam a impossibilidade de cumprimento do cronograma original, afastando responsabilidade. Defendem que a planilha que instrui a inicial diz respeito ao financiamento, sem distinção a respeito dos valores cobrados a título de juros de obra. Ao final, requereram o conhecimento do recurso para que seja declarada, preliminarmente a incompetência do Juizado Especial Cível em virtude o valor da causa, no mérito que se dê o provimento para reformar a r. sentença.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A controvérsia recursal cinge-se a: (i) competência do Juizado em razão do valor da causa; (ii) definição do prazo contratual para entrega do imóvel e validade do termo de reserva; (iii) alegação de caso fortuito e força maior em decorrência da pandemia de COVID-19; (iv) comprovação e alcance da restituição de valores a título de juros de obra; e (v) cabimento da indenização por lucros cessantes em razão do atraso na entrega.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. As provas constantes dos autos são aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e dos lucros cessantes, não havendo qualquer necessidade de realização perícia. Da mesma forma, o proveito econômico da causa não se refere ao valor integral do contrato. Os pedidos formulados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. O valor atribuído à causa (R$ 42.991,08) está dentro do limite do art. 3o, I, da Lei 9.099/95. Preliminar rejeitada.
7. A relação é de consumo (arts. 2o e 3o do CDC), incidindo responsabilidade objetiva do fornecedor. Compete ao comprador demonstrar o contrato e o atraso e à construtora provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo (art. 373 do CPC).
8. O termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil). O termo de reserva previu entrega em 30/12/2021 (ID 76848437), com tolerância de 180 dias até 28/06/2022. As chaves foram entregues apenas em 05/12/2023 (ID 76848515), caracterizando atraso de cerca de 17 meses além do período de tolerância. Cláusula que acresce 60 dias para “entrega de chaves” não se incorpora ao prazo de tolerância aceito pela jurisprudência e afronta a boa-fé objetiva.
9. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
10. É ilícita a cobrança após o fim da tolerância (28/06/2022), nos termos do Tema 996/STJ. Comprovada a exigência por meio da evolução de juros de obra (ID 76848439, p. 10 e seguintes), impõe-se a restituição dos valores pagos nesse período. A insurgência de que a planilha refletiria apenas financiamento não afasta os lançamentos específicos de juros de obra constantes dos autos, cobrados antes da entrega do imóvel e destacados no documento que instrui a inicial.
11. A vedação de locação dos imóveis subsidiados pelo Programa Minha Casa Minha Vida (Lei no 11.977/09) não obsta a indenização, uma vez que o prejuízo decorre da privação injusta do uso do bem. O STJ, em recurso repetitivo (Tema 996), firmou que: “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. O valor locatício no mercado local constitui parâmetro razoável e objetivo para quantificação da indenização, como reconhecido na sentença. Nesse sentido, precedentes do e. TJDFT: Acórdão 1870337, 0728323-96.2023.8.07.0001, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, julgado em 05/06/2024, DJE 11/06/2024; e Acórdão 1680685, 0740404-17.2022.8.07.0000, Rel. Des. Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, julgado em 22/03/2023, DJE 04/04/2023. Assim, deve ser mantida a indenização fixada em favor da autora.

IV. DISPOSITIVO
12. Recurso conhecido e não provido. Preliminar de incompetência rejeitada.
13. Condenado as recorrentes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do Juizado Especial Cível e Criminal e Juizado de Violência Doméstica e Familiar da Mulher do Itapoã que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais e condenou a requerida no pagamento ao autor dos valores pagos a título de juros de obra entre 01/07/22 até a data da entrega do imóvel em 05/12/23 e condenou a requerida no pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/07/22, no importe de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves em 05/12/23.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 76848527). Foram ofertadas contrarrazões (ID 76848533).
3. Na origem os autores alegaram que, celebraram contrato de compra e venda de imóvel no Condomínio Itapoã Parque, com previsão de entrega para 30/12/2021, acrescida de tolerância de 180 dias, ou seja, até 30/06/2022. Contudo, as rés entregaram o imóvel somente em dezembro de 2023, configurando atraso significativo e injustificado. Durante esse período, os autores arcaram com juros de obra indevidos sobre o financiamento, por não poderem iniciar a amortização sem o habite-se registrado. Além disso, sofreram prejuízos por não usufruir da propriedade e pela perda de possível renda de aluguel. A propaganda enganosa mantida pelas rés, informando prazo de entrega incorreto, agravou o dano moral dos autores. Pleiteiam a restituição dos valores pagos e indenização por danos morais e materiais.
4. As recorrentes alegam que o atraso na entrega se deu em virtude da pandemia da Covid-19, caracterizando caso fortuito e força maior, com reflexos severos na cadeia produtiva da construção civil, justificando a prorrogação dos prazos anteriormente estabelecidos. Defendem que o contrato formal, com prazo final em 15/05/2023, acrescido do prazo de tolerância de 180 dias mais 60 dias para entrega das chaves, afasta a configuração de mora. Além disso, sustentam que o termo de reserva tem natureza preliminar, não vinculante quanto ao prazo de entrega, não podendo ser considerado como mudança contratual. Por isso, solicitam a improcedência do pedido, sob o argumento de ausência de inadimplemento das rés. Frisam ainda que medidas oficiais de estado de emergência e restrições sanitárias do período respaldam a impossibilidade de cumprimento do cronograma original, afastando responsabilidade. Defendem que a planilha que instrui a inicial diz respeito ao financiamento, sem distinção a respeito dos valores cobrados a título de juros de obra. Ao final, requereram o conhecimento do recurso para que seja declarada, preliminarmente a incompetência do Juizado Especial Cível em virtude o valor da causa, no mérito que se dê o provimento para reformar a r. sentença.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A controvérsia recursal cinge-se a: (i) competência do Juizado em razão do valor da causa; (ii) definição do prazo contratual para entrega do imóvel e validade do termo de reserva; (iii) alegação de caso fortuito e força maior em decorrência da pandemia de COVID-19; (iv) comprovação e alcance da restituição de valores a título de juros de obra; e (v) cabimento da indenização por lucros cessantes em razão do atraso na entrega.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. As provas constantes dos autos são aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e dos lucros cessantes, não havendo qualquer necessidade de realização perícia. Da mesma forma, o proveito econômico da causa não se refere ao valor integral do contrato. Os pedidos formulados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. O valor atribuído à causa (R$ 42.991,08) está dentro do limite do art. 3o, I, da Lei 9.099/95. Preliminar rejeitada.
7. A relação é de consumo (arts. 2o e 3o do CDC), incidindo responsabilidade objetiva do fornecedor. Compete ao comprador demonstrar o contrato e o atraso e à construtora provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo (art. 373 do CPC).
8. O termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil). O termo de reserva previu entrega em 30/12/2021 (ID 76848437), com tolerância de 180 dias até 28/06/2022. As chaves foram entregues apenas em 05/12/2023 (ID 76848515), caracterizando atraso de cerca de 17 meses além do período de tolerância. Cláusula que acresce 60 dias para “entrega de chaves” não se incorpora ao prazo de tolerância aceito pela jurisprudência e afronta a boa-fé objetiva.
9. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
10. É ilícita a cobrança após o fim da tolerância (28/06/2022), nos termos do Tema 996/STJ. Comprovada a exigência por meio da evolução de juros de obra (ID 76848439, p. 10 e seguintes), impõe-se a restituição dos valores pagos nesse período. A insurgência de que a planilha refletiria apenas financiamento não afasta os lançamentos específicos de juros de obra constantes dos autos, cobrados antes da entrega do imóvel e destacados no documento que instrui a inicial.
11. A vedação de locação dos imóveis subsidiados pelo Programa Minha Casa Minha Vida (Lei no 11.977/09) não obsta a indenização, uma vez que o prejuízo decorre da privação injusta do uso do bem. O STJ, em recurso repetitivo (Tema 996), firmou que: “No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma”. O valor locatício no mercado local constitui parâmetro razoável e objetivo para quantificação da indenização, como reconhecido na sentença. Nesse sentido, precedentes do e. TJDFT: Acórdão 1870337, 0728323-96.2023.8.07.0001, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, julgado em 05/06/2024, DJE 11/06/2024; e Acórdão 1680685, 0740404-17.2022.8.07.0000, Rel. Des. Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, julgado em 22/03/2023, DJE 04/04/2023. Assim, deve ser mantida a indenização fixada em favor da autora.

IV. DISPOSITIVO
12. Recurso conhecido e não provido. Preliminar de incompetência rejeitada.
13. Condenado as recorrentes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.