Tribunal: TJDFT
Processo: 0702239-60.2025.8.07.0010
Órgão julgador: JOSE FIRMO REIS SOUB
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-11
Data de publicação: 2025-11-26

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR TERCEIROS DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DE RESTRIÇÃO NA MATRÍCULA. CONSTRIÇÃO JUDICIAL INDEVIDA. SENTENÇA NÃO ALTERADA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que acolheu embargos de terceiro, ajuizados por adquirentes de imóvel objeto de constrição judicial em ação anulatória. Os apelados alegam aquisição do bem por escritura pública e exercício da posse legítima, com boa-fé e sem ciência de restrições registradas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há propósitos em debate: (i) saber se a ausência de averbação de restrições na matrícula do imóvel impede o reconhecimento de fraude à execução; e (ii) saber se os embargantes ostentam a condição de terceiros de boa-fé, apta a afastar a constrição judicial sobre o imóvel adquirido.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Nos termos do art. 674 do CPC, os embargos de terceiro são cabíveis para resguardar o direito de quem, não sendo parte no processo, sofre constrição indevida sobre bens que possui ou detém.
4. O art. 54 da Lei no 13.097/2015 estabelece que, inexistindo averbação de ações ou constrições na matrícula, não se opõe ao terceiro de boa-fé qualquer restrição jurídica, sendo ineficaz a alegação de fraude à execução.
5. A jurisprudência consolidada do Tribunal da Cidadania, por meio da Súmula no 375, exige, para o reconhecimento da fraude à execução, o registro da penhora ou a prova inequívoca da má-fé do adquirente, o que não se verificou no caso.
6. A escritura pública foi lavrada anteriormente à decisão que determinou a averbação da ação anulatória na matrícula do imóvel, inexistindo má-fé ou ciência de demanda capaz de reduzir os alienantes à insolvência.
7. A boa-fé dos embargantes restou demonstrada, inclusive pelo exercício da posse e realização de benfeitorias no imóvel, ausente qualquer indicativo de simulação ou conluio com os alienantes.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
“1. A ausência de averbação de restrição na matrícula do imóvel inviabiliza o reconhecimento de fraude à execução, conforme o art. 54 da Lei no 13.097/2015.”
“2. A boa-fé do terceiro adquirente afasta a eficácia de atos judiciais constritivos não registrados, nos termos da Súmula no 375 do STJ.”

Inteiro teor:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL POR TERCEIROS DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DE RESTRIÇÃO NA MATRÍCULA. CONSTRIÇÃO JUDICIAL INDEVIDA. SENTENÇA NÃO ALTERADA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que acolheu embargos de terceiro, ajuizados por adquirentes de imóvel objeto de constrição judicial em ação anulatória. Os apelados alegam aquisição do bem por escritura pública e exercício da posse legítima, com boa-fé e sem ciência de restrições registradas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há propósitos em debate: (i) saber se a ausência de averbação de restrições na matrícula do imóvel impede o reconhecimento de fraude à execução; e (ii) saber se os embargantes ostentam a condição de terceiros de boa-fé, apta a afastar a constrição judicial sobre o imóvel adquirido.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Nos termos do art. 674 do CPC, os embargos de terceiro são cabíveis para resguardar o direito de quem, não sendo parte no processo, sofre constrição indevida sobre bens que possui ou detém.
4. O art. 54 da Lei no 13.097/2015 estabelece que, inexistindo averbação de ações ou constrições na matrícula, não se opõe ao terceiro de boa-fé qualquer restrição jurídica, sendo ineficaz a alegação de fraude à execução.
5. A jurisprudência consolidada do Tribunal da Cidadania, por meio da Súmula no 375, exige, para o reconhecimento da fraude à execução, o registro da penhora ou a prova inequívoca da má-fé do adquirente, o que não se verificou no caso.
6. A escritura pública foi lavrada anteriormente à decisão que determinou a averbação da ação anulatória na matrícula do imóvel, inexistindo má-fé ou ciência de demanda capaz de reduzir os alienantes à insolvência.
7. A boa-fé dos embargantes restou demonstrada, inclusive pelo exercício da posse e realização de benfeitorias no imóvel, ausente qualquer indicativo de simulação ou conluio com os alienantes.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
“1. A ausência de averbação de restrição na matrícula do imóvel inviabiliza o reconhecimento de fraude à execução, conforme o art. 54 da Lei no 13.097/2015.”
“2. A boa-fé do terceiro adquirente afasta a eficácia de atos judiciais constritivos não registrados, nos termos da Súmula no 375 do STJ.”