Tribunal: TJDFT
Processo: 0701992-46.2025.8.07.0021
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-09-24
Data de publicação: 2025-09-30

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. TERMO DE RESERVA HABITACIONAL. IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA ESPECÍFICA. RISCO DO NEGÓCIO. FORTUITO INTERNO. NEXO CAUSAL MANTIDO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL CONFIGURADA. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. CABIMENTO. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO
I – ADMISSIBILIDADE.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46 da Lei 9.099, de 26/09/1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II – CASO EM EXAME.
2. Recurso Inominado interposto pelas rés/recorrentes em face da sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos deduzidos na inicial para condená-las solidariamente ao pagamento de juros de obra entre 30/06/2022 até a data da entrega do imóvel, em 25/05/2023, a ser apurado por simples cálculos aritméticos, bem como o pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar de 01/07/2022, no importe de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves 25/05/2023. O juízo de origem concluiu que, em razão do atraso na entrega do imóvel, as recorrentes são responsáveis pelos danos causados à consumidora, devendo arcar com as devidas reparações.
III – QUESTÕES EM DISCUSSÃO.
3. As recorrentes, inicialmente, suscitam preliminar de incompetência dos Juizados Especiais, em razão do valor atribuído à causa e da suposta complexidade da matéria. No mérito, defendem, ainda, que eventual atraso na conclusão do empreendimento decorreu de fatores alheios à sua vontade, notadamente da escassez de mão de obra qualificada em decorrência da crise sanitária provocada pela pandemia de Covid-19. Sustentam que, por se tratar de contrato preliminar consubstanciado em termo de reserva habitacional, o prazo de entrega do imóvel teria natureza meramente estimativa, não se configurando, portanto, mora apta a ensejar a incidência de juros de obra. Aduzem que a celebração do contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal evidenciaria a anuência das partes quanto à modificação da obrigação originalmente assumida, especialmente no que tange ao prazo para a entrega do imóvel. Afirmam que as chaves foram disponibilizadas em 25/05/2023, sendo que, conforme os próprios termos do contrato, o imóvel poderia ser entregue até 25/09/2023, razão pela qual não se caracterizaria qualquer mora.
4. Requerem o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos deduzidos na inicial ou, subsidiariamente, para que seja reconhecida a entrega tempestiva da unidade habitacional, considerando que o prazo de entrega da unidade seja aquele contemplado no contrato de compra e venda (30/01/2023), com o acréscimo da tolerância legal de 180 (cento e oitenta) dias, bem como do prazo de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves conforme previsão contratual (25/09/203), ou que sejam acrescidos os 180 dias de tolerância mais os 60 dias previstos contratualmente na cláusula 4.12.
5. Contrarrazões apresentadas ID. 76076673. A recorrida refuta integralmente as razões recursais a ao final pugna pela manutenção da sentença.
IV – RAZÃO DE DECIDIR.
6. Da preliminar. Incompetência dos Juizados Especiais. Rejeito a preliminar de incompetência dos Juizados Especiais Cíveis para processar e julgar o processo, ante à suposta imprescindibilidade realização de prova técnica, arguida pelas recorrentes. Saliento que a perícia será necessária no âmbito destes Juizados somente quando, após o esgotamento dos meios de provas possíveis, depender a solução do litígio. Contudo, não vislumbro a ocorrência desta hipótese, tendo em vista que para a solução do litígio é suficiente a realização de meros cálculos aritméticos. Quanto ao valor da causa, observo que, no presente caso, o proveito econômico buscado pela autora/recorrida corresponde à soma dos danos materiais decorrentes do atraso na entrega do imóvel pelas recorrentes (CPC, art. 292, VI), montante que não ultrapassa o limite da alçada legal de 40 (quarenta) salários mínimos. Ressalto que a recorrida não pleiteia a resolução do contrato de compra e venda, motivo pelo qual não se deve considerar o valor total do contrato, conforme arguido pelas recorrentes. Preliminar Rejeitada.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/1990).
8. Depreende-se dos autos que as partes firmaram Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 36210, Itapoã Parque, ID. 76076622, no qual a data de entrega do imóvel estava prevista para 30/12/2021, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária, não sendo admissível, no caso concreto, considerar outro prazo, nem mesmo o da entrega das chaves, conforme defendido pelas recorrentes.
9. Inicialmente, cumpre destacar que o Termo de Reserva de Unidade Habitacional tem se tornado prática recorrente nos empreendimentos de incorporação imobiliária, funcionando como etapa que antecede um futuro contrato de compra e venda. Todavia, referido instrumento não pode ser utilizado pelas construtoras ou incorporadoras como meio de dificultar ou obscurecer a compreensão, por parte dos consumidores, acerca de suas cláusulas e condições, especialmente no que se refere ao prazo de entrega do imóvel, sob pena de violação ao disposto no art. 6o, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor.
10. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019). Por tais razões, não se verifica rompimento do nexo de causalidade, uma vez que o suposto fortuito alegado reveste-se de natureza interna, por estar diretamente relacionado ao risco inerente à atividade econômica exercida pelas recorrentes. Ainda que se reconheça a gravidade da situação pandêmica vivenciada, não restou demonstrado, nos autos, que a eventual escassez de mão de obra qualificada ou de materiais tenha, de fato, impactado de forma significativa e prolongada a conclusão das obras. Ressalte-se que o contrato foi firmado em 23/02/2021, quando a pandemia da Covid-19 já se estendia há aproximadamente 11 (onze) meses, sendo plenamente previsíveis os seus efeitos no setor da construção civil. Nessa perspectiva, não há falar em causa excludente de responsabilidade, tampouco em rompimento do nexo causal.
11. Os juros de obra são devidos, por força de contrato, à instituição financeira pelo capital empregado no empreendimento. O pagamento de indenização pelos proponentes vendedores se dá a título de ressarcimento pelo pagamento dos juros de obra decorrente da mora no cumprimento do contrato (art. 395 do Código Civil). As Turmas Recursais deste Tribunal de Justiça têm adotado o entendimento de que, demonstrado o efetivo adimplemento das parcelas no período da mora, além de comprovada sua inexigibilidade, urge a indenização do consumidor, que somente arcou com a referida despesa, além do prazo inicialmente estipulado, em razão do atraso na entrega de imóvel. Esse entendimento encontra-se em consonância com o fixado pelo E. STJ, no tema 996 de Recurso Especial Repetitivo, que tratou de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, cujo conteúdo estabelece: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019).
12. Sendo assim, é imperativo que as recorrentes restituam os valores pagos a título de juros de obra conforme os termos estipulados na sentença e comprovantes de pagamento descritos na planilha de ID. 76076626/76076628, sem prejuízo dos valores devidos até a entrega das chaves.
13. A demora na entrega do imóvel comprado na planta, fruto do descumprimento contratual das recorrentes, assegura a indenização por lucros cessantes, haja vista eventual potencial de ganho com a ocupação própria ou locação. Desse modo, no julgamento do REsp no 1729593/SP foi fixado que o prejuízo presumido em desfavor do consumidor enseja o pagamento de indenização mensal tendo como parâmetro o valor locatício equivalente a 0,5% (meio por cento) do preço do contrato por mês, conforme estipulado pelo juízo de origem. (Acórdão 1795966, 07276834820238070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 1/12/2023, publicado no DJE: 15/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Desse modo, também, concluo que a sentença não merece reforma em relação a este tópico.
V – DISPOSITIVO.
14. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. PRELIMINAR REJEITADA.
15. Condeno as recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (art. 55, Lei no 9.099/95).
Dispositivo(s) relevante(s) citado(s):
Art. 292, inc. VI, do Código de Processo Civil.
Art. 6o, do Código de Defesa do Consumidor;

Jurisprudência relevante citada:
REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019;
Acórdão 1795966, 07276834820238070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 1/12/2023, publicado no DJE: 15/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada;
Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. CONSUMIDOR. TERMO DE RESERVA HABITACIONAL. IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA ESPECÍFICA. RISCO DO NEGÓCIO. FORTUITO INTERNO. NEXO CAUSAL MANTIDO. RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL CONFIGURADA. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. CABIMENTO. PRELIMINAR REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO
I – ADMISSIBILIDADE.
1. Acórdão lavrado de acordo com a disposição inserta nos artigos 2o e 46 da Lei 9.099, de 26/09/1995 e artigo 60, §§ 1o e 2o, do Regimento Interno das Turmas Recursais. Presentes os pressupostos específicos, conheço do recurso.
II – CASO EM EXAME.
2. Recurso Inominado interposto pelas rés/recorrentes em face da sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos deduzidos na inicial para condená-las solidariamente ao pagamento de juros de obra entre 30/06/2022 até a data da entrega do imóvel, em 25/05/2023, a ser apurado por simples cálculos aritméticos, bem como o pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar de 01/07/2022, no importe de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves 25/05/2023. O juízo de origem concluiu que, em razão do atraso na entrega do imóvel, as recorrentes são responsáveis pelos danos causados à consumidora, devendo arcar com as devidas reparações.
III – QUESTÕES EM DISCUSSÃO.
3. As recorrentes, inicialmente, suscitam preliminar de incompetência dos Juizados Especiais, em razão do valor atribuído à causa e da suposta complexidade da matéria. No mérito, defendem, ainda, que eventual atraso na conclusão do empreendimento decorreu de fatores alheios à sua vontade, notadamente da escassez de mão de obra qualificada em decorrência da crise sanitária provocada pela pandemia de Covid-19. Sustentam que, por se tratar de contrato preliminar consubstanciado em termo de reserva habitacional, o prazo de entrega do imóvel teria natureza meramente estimativa, não se configurando, portanto, mora apta a ensejar a incidência de juros de obra. Aduzem que a celebração do contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal evidenciaria a anuência das partes quanto à modificação da obrigação originalmente assumida, especialmente no que tange ao prazo para a entrega do imóvel. Afirmam que as chaves foram disponibilizadas em 25/05/2023, sendo que, conforme os próprios termos do contrato, o imóvel poderia ser entregue até 25/09/2023, razão pela qual não se caracterizaria qualquer mora.
4. Requerem o provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos deduzidos na inicial ou, subsidiariamente, para que seja reconhecida a entrega tempestiva da unidade habitacional, considerando que o prazo de entrega da unidade seja aquele contemplado no contrato de compra e venda (30/01/2023), com o acréscimo da tolerância legal de 180 (cento e oitenta) dias, bem como do prazo de 60 (sessenta) dias para a entrega das chaves conforme previsão contratual (25/09/203), ou que sejam acrescidos os 180 dias de tolerância mais os 60 dias previstos contratualmente na cláusula 4.12.
5. Contrarrazões apresentadas ID. 76076673. A recorrida refuta integralmente as razões recursais a ao final pugna pela manutenção da sentença.
IV – RAZÃO DE DECIDIR.
6. Da preliminar. Incompetência dos Juizados Especiais. Rejeito a preliminar de incompetência dos Juizados Especiais Cíveis para processar e julgar o processo, ante à suposta imprescindibilidade realização de prova técnica, arguida pelas recorrentes. Saliento que a perícia será necessária no âmbito destes Juizados somente quando, após o esgotamento dos meios de provas possíveis, depender a solução do litígio. Contudo, não vislumbro a ocorrência desta hipótese, tendo em vista que para a solução do litígio é suficiente a realização de meros cálculos aritméticos. Quanto ao valor da causa, observo que, no presente caso, o proveito econômico buscado pela autora/recorrida corresponde à soma dos danos materiais decorrentes do atraso na entrega do imóvel pelas recorrentes (CPC, art. 292, VI), montante que não ultrapassa o limite da alçada legal de 40 (quarenta) salários mínimos. Ressalto que a recorrida não pleiteia a resolução do contrato de compra e venda, motivo pelo qual não se deve considerar o valor total do contrato, conforme arguido pelas recorrentes. Preliminar Rejeitada.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/1990).
8. Depreende-se dos autos que as partes firmaram Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 36210, Itapoã Parque, ID. 76076622, no qual a data de entrega do imóvel estava prevista para 30/12/2021, admitida uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária, não sendo admissível, no caso concreto, considerar outro prazo, nem mesmo o da entrega das chaves, conforme defendido pelas recorrentes.
9. Inicialmente, cumpre destacar que o Termo de Reserva de Unidade Habitacional tem se tornado prática recorrente nos empreendimentos de incorporação imobiliária, funcionando como etapa que antecede um futuro contrato de compra e venda. Todavia, referido instrumento não pode ser utilizado pelas construtoras ou incorporadoras como meio de dificultar ou obscurecer a compreensão, por parte dos consumidores, acerca de suas cláusulas e condições, especialmente no que se refere ao prazo de entrega do imóvel, sob pena de violação ao disposto no art. 6o, incisos II e IV, do Código de Defesa do Consumidor.
10. É pacífico na jurisprudência deste E. TJDFT que “A escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado. 4.2. Constituem riscos previsíveis para o setor da construção civil. Por isso mesmo, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. 4.3. Além disso, os riscos da atividade lucrativa desenvolvida pelas empresas de construção civil não podem ser assumidos pelos consumidores." (Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019). Por tais razões, não se verifica rompimento do nexo de causalidade, uma vez que o suposto fortuito alegado reveste-se de natureza interna, por estar diretamente relacionado ao risco inerente à atividade econômica exercida pelas recorrentes. Ainda que se reconheça a gravidade da situação pandêmica vivenciada, não restou demonstrado, nos autos, que a eventual escassez de mão de obra qualificada ou de materiais tenha, de fato, impactado de forma significativa e prolongada a conclusão das obras. Ressalte-se que o contrato foi firmado em 23/02/2021, quando a pandemia da Covid-19 já se estendia há aproximadamente 11 (onze) meses, sendo plenamente previsíveis os seus efeitos no setor da construção civil. Nessa perspectiva, não há falar em causa excludente de responsabilidade, tampouco em rompimento do nexo causal.
11. Os juros de obra são devidos, por força de contrato, à instituição financeira pelo capital empregado no empreendimento. O pagamento de indenização pelos proponentes vendedores se dá a título de ressarcimento pelo pagamento dos juros de obra decorrente da mora no cumprimento do contrato (art. 395 do Código Civil). As Turmas Recursais deste Tribunal de Justiça têm adotado o entendimento de que, demonstrado o efetivo adimplemento das parcelas no período da mora, além de comprovada sua inexigibilidade, urge a indenização do consumidor, que somente arcou com a referida despesa, além do prazo inicialmente estipulado, em razão do atraso na entrega de imóvel. Esse entendimento encontra-se em consonância com o fixado pelo E. STJ, no tema 996 de Recurso Especial Repetitivo, que tratou de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, cujo conteúdo estabelece: “É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019).
12. Sendo assim, é imperativo que as recorrentes restituam os valores pagos a título de juros de obra conforme os termos estipulados na sentença e comprovantes de pagamento descritos na planilha de ID. 76076626/76076628, sem prejuízo dos valores devidos até a entrega das chaves.
13. A demora na entrega do imóvel comprado na planta, fruto do descumprimento contratual das recorrentes, assegura a indenização por lucros cessantes, haja vista eventual potencial de ganho com a ocupação própria ou locação. Desse modo, no julgamento do REsp no 1729593/SP foi fixado que o prejuízo presumido em desfavor do consumidor enseja o pagamento de indenização mensal tendo como parâmetro o valor locatício equivalente a 0,5% (meio por cento) do preço do contrato por mês, conforme estipulado pelo juízo de origem. (Acórdão 1795966, 07276834820238070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 1/12/2023, publicado no DJE: 15/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Desse modo, também, concluo que a sentença não merece reforma em relação a este tópico.
V – DISPOSITIVO.
14. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. PRELIMINAR REJEITADA.
15. Condeno as recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (art. 55, Lei no 9.099/95).
Dispositivo(s) relevante(s) citado(s):
Art. 292, inc. VI, do Código de Processo Civil.
Art. 6o, do Código de Defesa do Consumidor;

Jurisprudência relevante citada:
REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, DJe 27/9/2019;
Acórdão 1795966, 07276834820238070016, Relator: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 1/12/2023, publicado no DJE: 15/12/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada;
Acórdão 1220776, 00219783920158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 16/12/2019.