Tribunal: TJDFT
Processo: 0703987-91.2024.8.07.0001
Órgão julgador: JOSE FIRMO REIS SOUB
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-14
Data de publicação: 2025-10-28

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. ALUGUÉIS EM ATRASO. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS. ANUÊNCIA TÁCITA DO LOCADOR. MULTA CONTRATUAL. RECONVENÇÃO. SENTENÇA NÃO ALTERADA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de despejo cumulada com cobrança, reconhecendo compensação por benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel locado, afastando a multa contratual e rejeitando reconvenção por ausência de requisitos legais. A parte apelante alegou ausência de prova idônea das benfeitorias e violação contratual, requerendo a improcedência da compensação, a aplicação da multa e a fixação de honorários sobre a reconvenção.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro temas em debate: (i) verificar se as benfeitorias realizadas no imóvel comportam compensação nos aluguéis vencidos; (ii) definir se a ausência de autorização formal inviabiliza a indenização das benfeitorias; (iii) apurar se é cabível a aplicação da multa contratual; e (iv) examinar a admissibilidade da reconvenção.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A compensação por benfeitorias necessárias e úteis é admitida quando há anuência tácita do representante do locador, especialmente quando demonstrada por prova testemunhal e documental idônea, inclusive por mensagens e condutas reiteradas durante a locação.
4. A negativa de realização de prova pericial não desconstitui os demais elementos probatórios constantes dos autos, os quais evidenciam que as obras realizadas eram imprescindíveis à habitabilidade do imóvel, nos termos do art. 35 da Lei 8.245/1991.
5. A cláusula contratual que exige autorização expressa para reformas não prevalece quando a conduta do representante do locador induz à legítima confiança do locatário, autorizando a aplicação da teoria da aparência e do princípio da boa-fé objetiva.
6. A compensação dos valores devidos por benfeitorias afasta o reconhecimento de inadimplemento absoluto, não se caracterizando confissão de mora.
7. A exclusão da multa contratual é justificada diante da conduta contraditória do locador e da existência de abatimentos autorizados, não havendo afronta ao princípio do pacta sunt servanda.
8. A reconvenção foi corretamente rejeitada por ausência dos requisitos legais e de preparo, o que impede a fixação de honorários advocatícios sobre esse pedido.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
1. A compensação por benfeitorias necessárias e úteis é admissível quando comprovadas por outros meios idôneos de prova, ainda que ausente perícia técnica.
2. A anuência tácita do representante do locador legitima a realização de obras e autoriza a compensação nos aluguéis, nos termos do art. 35 da Lei do Inquilinato.
3. O princípio da boa-fé objetiva e a teoria da aparência prevalecem sobre cláusulas contratuais formais quando a conduta das partes revela concordância prática com a execução contratual.
4. A ausência de preparo e de requisitos legais na reconvenção impede sua apreciação e não enseja fixação de honorários advocatícios.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO. ALUGUÉIS EM ATRASO. BENFEITORIAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS. ANUÊNCIA TÁCITA DO LOCADOR. MULTA CONTRATUAL. RECONVENÇÃO. SENTENÇA NÃO ALTERADA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de despejo cumulada com cobrança, reconhecendo compensação por benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel locado, afastando a multa contratual e rejeitando reconvenção por ausência de requisitos legais. A parte apelante alegou ausência de prova idônea das benfeitorias e violação contratual, requerendo a improcedência da compensação, a aplicação da multa e a fixação de honorários sobre a reconvenção.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro temas em debate: (i) verificar se as benfeitorias realizadas no imóvel comportam compensação nos aluguéis vencidos; (ii) definir se a ausência de autorização formal inviabiliza a indenização das benfeitorias; (iii) apurar se é cabível a aplicação da multa contratual; e (iv) examinar a admissibilidade da reconvenção.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A compensação por benfeitorias necessárias e úteis é admitida quando há anuência tácita do representante do locador, especialmente quando demonstrada por prova testemunhal e documental idônea, inclusive por mensagens e condutas reiteradas durante a locação.
4. A negativa de realização de prova pericial não desconstitui os demais elementos probatórios constantes dos autos, os quais evidenciam que as obras realizadas eram imprescindíveis à habitabilidade do imóvel, nos termos do art. 35 da Lei 8.245/1991.
5. A cláusula contratual que exige autorização expressa para reformas não prevalece quando a conduta do representante do locador induz à legítima confiança do locatário, autorizando a aplicação da teoria da aparência e do princípio da boa-fé objetiva.
6. A compensação dos valores devidos por benfeitorias afasta o reconhecimento de inadimplemento absoluto, não se caracterizando confissão de mora.
7. A exclusão da multa contratual é justificada diante da conduta contraditória do locador e da existência de abatimentos autorizados, não havendo afronta ao princípio do pacta sunt servanda.
8. A reconvenção foi corretamente rejeitada por ausência dos requisitos legais e de preparo, o que impede a fixação de honorários advocatícios sobre esse pedido.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
1. A compensação por benfeitorias necessárias e úteis é admissível quando comprovadas por outros meios idôneos de prova, ainda que ausente perícia técnica.
2. A anuência tácita do representante do locador legitima a realização de obras e autoriza a compensação nos aluguéis, nos termos do art. 35 da Lei do Inquilinato.
3. O princípio da boa-fé objetiva e a teoria da aparência prevalecem sobre cláusulas contratuais formais quando a conduta das partes revela concordância prática com a execução contratual.
4. A ausência de preparo e de requisitos legais na reconvenção impede sua apreciação e não enseja fixação de honorários advocatícios.