Tribunal: TJDFT
Processo: 0781223-74.2024.8.07.0016
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-05-05
Data de publicação: 2025-05-15

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. PARTE INTEGRANTE DO CONTRATO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelo requerido em face da sentença que julgou “PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS para condenar solidariamente as requeridas a pagarem à autora a quantia de: i) R$ R$ 2.529,81 (dois mil, quinhentos e vinte e nove reais e oitenta e um centavos), a título de juros de obra, corrigida monetariamente desde o desembolso e acrescida de juros a partir da citação; ii) R$ 5.098,08 (cinco mil e noventa e oito reais e oito centavos), a título de lucros cessantes, corrigida monetariamente mensalmente desde novembro de 2023 e acrescida de juros a partir da citação”.
2. Em breve súmula, a parte autora relata que adquiriu o imóvel situado na Quadra 501, Conjunto 1 Lote 06, Condomínio 47, Bloco D2, Apartamento 302, Itapoã Parque (Itapoã), com previsão inicial de entrega, no termo de reserva, para 30/04/2023, tolerância de 180 dias. Relatam que, quando da assinatura do contrato, foi estabelecido novo prazo de entrega, estabelecido em 28/08/2023, tolerância de 180 dias, sendo o prazo máximo para entrega até 28/02/2024, porém o imóvel só foi entregue em 28/06/2024. Os autores requereram ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra, além de reparação por lucros cessantes. Em contestação, a empresa requerida afirma que o Termo de Reserva foi assinado em 27/08/2021, data estimada para entrega prevista para 30/04/2023, sendo consignadas condições prévias ao financiamento, tolerância de construção em 180 (cento e oitenta) dias úteis, prazo para vistoria/entrega das chaves, prorrogação indeterminada em caso de atraso dos repasses pela CEF dos recursos para a construção. Ressalta que os compradores estavam cientes das condições contratuais e que, em razão da pandemia, houve falta de insumos, mão de obra, havendo paralização no desenvolvimento dos empreendimentos.
3. Recurso próprio, regular e tempestivo. Custas processuais e preparo recursal devidamente recolhidos (ID no 69760471). Contrarrazões apresentadas (ID no 69760474).
4. Em suas razões recursais, a recorrente arguiu preliminar de incompetência dos Juizados em razão do valor da causa e, no mérito, argumenta que a falta de matéria prima impactou diretamente o cumprimento das obras, em decorrência dos efeitos da pandemia. Assevera que a pandemia é caso de força maior, devendo a prorrogação do prazo de entrega do imóvel ser estipulada em, pelo menos, 1 ano e 10 meses.
5. PRELIMINAR DE COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. A presente ação versa sobre ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e lucros cessantes, bem como indenização por danos morais decorrentes do atraso na entrega da obra. Dessa forma, os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizados Especiais. Preliminar rejeitada.
6. O negócio jurídico entabulado entre as partes, consistente em instrumento particular de promessa de compra e venda entabulado entre o particular (consumidor) e as construtoras (fornecedores), constitui autêntica relação de consumo, nos termos do que se extrai dos conceitos fixados nos artigos 2o e 3o do CDC.
7. Consta dos autos que as partes assinaram “termo de reserva de unidade habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n° 42676 Itapoã parque”, o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/04/2023 (ID 69760020, pg. 01), admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (ID 69760020, pg. 06).
8. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
9. Portanto, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Além disso, o termo de Reserva de Unidade Habitacional é parte integrante do contrato. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/04/2023 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos.
10. A responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da pandemia da covid-19, pois o termo foi assinado em 27/08/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há mais de um ano, inclusive já tendo ocorrido o retorno das atividades econômicas.
11. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor.
12. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
13. Recurso CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
14. Condenada a recorrente ao pagamento de honorários que fixo em 10% sobre o valor da condenação (art. 55 da Lei 9099/1995).
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, a teor do que dispõe o art. 46 da Lei 9099/1995.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. PARTE INTEGRANTE DO CONTRATO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelo requerido em face da sentença que julgou “PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS para condenar solidariamente as requeridas a pagarem à autora a quantia de: i) R$ R$ 2.529,81 (dois mil, quinhentos e vinte e nove reais e oitenta e um centavos), a título de juros de obra, corrigida monetariamente desde o desembolso e acrescida de juros a partir da citação; ii) R$ 5.098,08 (cinco mil e noventa e oito reais e oito centavos), a título de lucros cessantes, corrigida monetariamente mensalmente desde novembro de 2023 e acrescida de juros a partir da citação”.
2. Em breve súmula, a parte autora relata que adquiriu o imóvel situado na Quadra 501, Conjunto 1 Lote 06, Condomínio 47, Bloco D2, Apartamento 302, Itapoã Parque (Itapoã), com previsão inicial de entrega, no termo de reserva, para 30/04/2023, tolerância de 180 dias. Relatam que, quando da assinatura do contrato, foi estabelecido novo prazo de entrega, estabelecido em 28/08/2023, tolerância de 180 dias, sendo o prazo máximo para entrega até 28/02/2024, porém o imóvel só foi entregue em 28/06/2024. Os autores requereram ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra, além de reparação por lucros cessantes. Em contestação, a empresa requerida afirma que o Termo de Reserva foi assinado em 27/08/2021, data estimada para entrega prevista para 30/04/2023, sendo consignadas condições prévias ao financiamento, tolerância de construção em 180 (cento e oitenta) dias úteis, prazo para vistoria/entrega das chaves, prorrogação indeterminada em caso de atraso dos repasses pela CEF dos recursos para a construção. Ressalta que os compradores estavam cientes das condições contratuais e que, em razão da pandemia, houve falta de insumos, mão de obra, havendo paralização no desenvolvimento dos empreendimentos.
3. Recurso próprio, regular e tempestivo. Custas processuais e preparo recursal devidamente recolhidos (ID no 69760471). Contrarrazões apresentadas (ID no 69760474).
4. Em suas razões recursais, a recorrente arguiu preliminar de incompetência dos Juizados em razão do valor da causa e, no mérito, argumenta que a falta de matéria prima impactou diretamente o cumprimento das obras, em decorrência dos efeitos da pandemia. Assevera que a pandemia é caso de força maior, devendo a prorrogação do prazo de entrega do imóvel ser estipulada em, pelo menos, 1 ano e 10 meses.
5. PRELIMINAR DE COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. A presente ação versa sobre ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e lucros cessantes, bem como indenização por danos morais decorrentes do atraso na entrega da obra. Dessa forma, os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizados Especiais. Preliminar rejeitada.
6. O negócio jurídico entabulado entre as partes, consistente em instrumento particular de promessa de compra e venda entabulado entre o particular (consumidor) e as construtoras (fornecedores), constitui autêntica relação de consumo, nos termos do que se extrai dos conceitos fixados nos artigos 2o e 3o do CDC.
7. Consta dos autos que as partes assinaram “termo de reserva de unidade habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n° 42676 Itapoã parque”, o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/04/2023 (ID 69760020, pg. 01), admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária (ID 69760020, pg. 06).
8. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
9. Portanto, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Além disso, o termo de Reserva de Unidade Habitacional é parte integrante do contrato. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/04/2023 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos.
10. A responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da pandemia da covid-19, pois o termo foi assinado em 27/08/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há mais de um ano, inclusive já tendo ocorrido o retorno das atividades econômicas.
11. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor.
12. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
13. Recurso CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
14. Condenada a recorrente ao pagamento de honorários que fixo em 10% sobre o valor da condenação (art. 55 da Lei 9099/1995).
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, a teor do que dispõe o art. 46 da Lei 9099/1995.