Tribunal: TJDFT
Processo: 0736012-60.2024.8.07.0001
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-11-13

Ementa:
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM INTEGRADA NA CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas pelo autor, promitente comprador, e pela ré, vendedora, em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, celebrado em 13/09/2017. A sentença decretou a rescisão contratual por iniciativa do consumidor, determinou a restituição de 75% dos valores pagos e autorizou a retenção de 25% pela ré, englobando a comissão de corretagem, além de afastar a pretensão de indenização por fruição do imóvel e reconhecer a sucumbência recíproca. O autor pleiteia a redução do percentual de retenção para 10% e o afastamento da sucumbência recíproca. A ré busca o reconhecimento do direito à taxa de ocupação (fruição) e a retenção integral e autônoma da comissão de corretagem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão cingem-se a: (i) saber se o percentual de retenção fixado em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos é adequado, ante o pedido de rescisão por iniciativa do promitente comprador; (ii) perquirir a possibilidade de retenção autônoma e integral da comissão de corretagem, cumulada com a cláusula penal; (iii) verificar o direito ao recebimento de taxa de ocupação (fruição) do imóvel, tratando-se de lote não edificado; e (iv) analisar a correta distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. À relação jurídica aplica-se o Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/90). O contrato, firmado em 13/09/2017, é anterior à vigência da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), sendo esta inaplicável por irretroatividade da lei material.
4. O percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo promitente comprador, em casos de rescisão por sua iniciativa em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, é considerado adequado e suficiente pelo colendo Superior Tribunal de Justiça para indenizar o vendedor pelas despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral, não havendo que se falar em redução para 10%.
5. É indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, pois a resolução não enseja enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.
6. A comissão de corretagem não deve ser retida de forma autônoma e destacada, uma vez que o percentual de 25% já engloba as despesas administrativas, de comercialização e corretagem, conforme entendimento do STJ. Ademais, a retenção autônoma configuraria bis in idem e seria vedada no caso concreto pela ausência de cumprimento satisfatório do dever de informação clara e expressa no instrumento contratual.
7. A sucumbência deve ser mantida como recíproca, nos termos do caput do art. 86 do Código de Processo Civil, pois o autor não decaiu de parte mínima do pedido, haja vista a pretensão de retenção máxima de 10% em contraste com a fixação mantida em 25%, alterando substancialmente o proveito econômico da lide.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recursos conhecidos e desprovidos. Sentença mantida na sua integralidade.
Tese de julgamento: “1. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, resolvidos por iniciativa imotivada do promitente comprador, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, o qual se reputa suficiente para indenizar o vendedor pelas despesas gerais, incluindo a comissão de corretagem. 2. É indevida a cobrança de indenização por fruição do imóvel (taxa de ocupação) em caso de rescisão de promessa de compra e venda que tenha por objeto lote de terreno sem edificação. 3. Não configura sucumbência mínima a hipótese em que o promitente comprador busca a retenção máxima de 10% (dez por cento) e o pedido é julgado parcialmente procedente com a retenção fixada em 25% (vinte e cinco por cento), devendo ser aplicada a sucumbência recíproca.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 6o, III, 7o, parágrafo único; CPC, arts. 85, § 11, e 86, caput; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A; Lei n. 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 02/10/2019; STJ, AgInt no AREsp n. 1.894.635/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/4/2022, DJe de 3/5/2022; STJ, REsp 2.113.745/SP, Relatora. Ministra. NANCY ANDRIGHI; STJ, Súmula 543.

Inteiro teor:
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO CONSUMIDOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM INTEGRADA NA CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas pelo autor, promitente comprador, e pela ré, vendedora, em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, celebrado em 13/09/2017. A sentença decretou a rescisão contratual por iniciativa do consumidor, determinou a restituição de 75% dos valores pagos e autorizou a retenção de 25% pela ré, englobando a comissão de corretagem, além de afastar a pretensão de indenização por fruição do imóvel e reconhecer a sucumbência recíproca. O autor pleiteia a redução do percentual de retenção para 10% e o afastamento da sucumbência recíproca. A ré busca o reconhecimento do direito à taxa de ocupação (fruição) e a retenção integral e autônoma da comissão de corretagem.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão cingem-se a: (i) saber se o percentual de retenção fixado em 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos é adequado, ante o pedido de rescisão por iniciativa do promitente comprador; (ii) perquirir a possibilidade de retenção autônoma e integral da comissão de corretagem, cumulada com a cláusula penal; (iii) verificar o direito ao recebimento de taxa de ocupação (fruição) do imóvel, tratando-se de lote não edificado; e (iv) analisar a correta distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. À relação jurídica aplica-se o Código de Defesa do Consumidor (Lei no 8.078/90). O contrato, firmado em 13/09/2017, é anterior à vigência da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato), sendo esta inaplicável por irretroatividade da lei material.
4. O percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos pelo promitente comprador, em casos de rescisão por sua iniciativa em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, é considerado adequado e suficiente pelo colendo Superior Tribunal de Justiça para indenizar o vendedor pelas despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral, não havendo que se falar em redução para 10%.
5. É indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, pois a resolução não enseja enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor.
6. A comissão de corretagem não deve ser retida de forma autônoma e destacada, uma vez que o percentual de 25% já engloba as despesas administrativas, de comercialização e corretagem, conforme entendimento do STJ. Ademais, a retenção autônoma configuraria bis in idem e seria vedada no caso concreto pela ausência de cumprimento satisfatório do dever de informação clara e expressa no instrumento contratual.
7. A sucumbência deve ser mantida como recíproca, nos termos do caput do art. 86 do Código de Processo Civil, pois o autor não decaiu de parte mínima do pedido, haja vista a pretensão de retenção máxima de 10% em contraste com a fixação mantida em 25%, alterando substancialmente o proveito econômico da lide.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recursos conhecidos e desprovidos. Sentença mantida na sua integralidade.
Tese de julgamento: “1. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, resolvidos por iniciativa imotivada do promitente comprador, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, o qual se reputa suficiente para indenizar o vendedor pelas despesas gerais, incluindo a comissão de corretagem. 2. É indevida a cobrança de indenização por fruição do imóvel (taxa de ocupação) em caso de rescisão de promessa de compra e venda que tenha por objeto lote de terreno sem edificação. 3. Não configura sucumbência mínima a hipótese em que o promitente comprador busca a retenção máxima de 10% (dez por cento) e o pedido é julgado parcialmente procedente com a retenção fixada em 25% (vinte e cinco por cento), devendo ser aplicada a sucumbência recíproca.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 6o, III, 7o, parágrafo único; CPC, arts. 85, § 11, e 86, caput; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A; Lei n. 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 02/10/2019; STJ, AgInt no AREsp n. 1.894.635/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/4/2022, DJe de 3/5/2022; STJ, REsp 2.113.745/SP, Relatora. Ministra. NANCY ANDRIGHI; STJ, Súmula 543.