Tribunal: TJDFT
Processo: 0711986-77.2024.8.07.0007
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-09-03
Data de publicação: 2025-10-01

Ementa:
EMENTA: Direito Civil. Apelação cível. Ação de despejo cumulada com cobrança. Fiança onerosa. Ocupação do imóvel por terceiro estranho à relação contratual. Exoneração da garantia. Recurso provido.
I. Caso em exame
1. Responsabilidade pelo inadimplemento de imóvel foi ocupado por terceira pessoa estranha à relação locatícia, o que, segundo as cláusulas contratuais, implica exoneração da fiança.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar: I. se a ocupação do imóvel por terceiro não autorizado afasta a responsabilidade da garantidora por descumprimento contratual; II. se a fiança prestada pela apelante, por sua natureza onerosa e personalíssima, permite limitação contratual que exonere a obrigação diante da sublocação não autorizada e III. se houve violação das cláusulas do termo de garantia que condicionam sua eficácia à ocupação regular e autorizada do imóvel pelo locatário formalmente aprovado.
III. Razões de decidir
3. A apelante firmou contrato de fiança onerosa em instrumento apartado, com cláusulas expressas vedando a sublocação ou cessão do imóvel sem autorização prévia. A ocupação do imóvel por terceiro não autorizado viola a cláusula 4.2 do contrato, caracterizando hipótese de exoneração automática da obrigação garantida, nos termos do art. 819 do CC.
4. A jurisprudência do TJDFT reconhece a legitimidade da rescisão da garantia em casos de descumprimento das cláusulas restritivas, especialmente quando o fiador não é informado da mudança de ocupante. A responsabilidade contratual da apelante deve ser analisada sob o prisma do contrato acessório e personalíssimo, que não admite interpretação extensiva, e exige estrita observância ao pactuado.
5. A sentença deve, portanto, ser reformada somente no ponto em que reconheceu a responsabilidade da apelante pelos débitos locatícios, mantendo-se os demais efeitos, inclusive o despejo da ocupante irregular.
IV. Dispositivo e tese
5. Recurso provido. Reformada a sentença para excluir a apelante da condenação ao pagamento dos aluguéis, encargos e tributos, reconhecendo sua ilegitimidade passiva diante do descumprimento contratual essencial.
Tese de julgamento: “1. A fiança onerosa possui natureza personalíssima e não admite interpretação extensiva. 2. A ocupação do imóvel por terceiro não autorizado configura descumprimento contratual que exonera a garantidora. 3. A responsabilidade da fiadora deve observar estritamente os limites do contrato firmado.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 476, 819; Lei 8.245/91, art. 59, §1o, IX. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1725866, 0715495-71.2023.8.07.0000; STJ, REsp 1.098.238/RS, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima.

Inteiro teor:
EMENTA: Direito Civil. Apelação cível. Ação de despejo cumulada com cobrança. Fiança onerosa. Ocupação do imóvel por terceiro estranho à relação contratual. Exoneração da garantia. Recurso provido.
I. Caso em exame
1. Responsabilidade pelo inadimplemento de imóvel foi ocupado por terceira pessoa estranha à relação locatícia, o que, segundo as cláusulas contratuais, implica exoneração da fiança.
II. Questão em discussão
2. A questão em discussão consiste em verificar: I. se a ocupação do imóvel por terceiro não autorizado afasta a responsabilidade da garantidora por descumprimento contratual; II. se a fiança prestada pela apelante, por sua natureza onerosa e personalíssima, permite limitação contratual que exonere a obrigação diante da sublocação não autorizada e III. se houve violação das cláusulas do termo de garantia que condicionam sua eficácia à ocupação regular e autorizada do imóvel pelo locatário formalmente aprovado.
III. Razões de decidir
3. A apelante firmou contrato de fiança onerosa em instrumento apartado, com cláusulas expressas vedando a sublocação ou cessão do imóvel sem autorização prévia. A ocupação do imóvel por terceiro não autorizado viola a cláusula 4.2 do contrato, caracterizando hipótese de exoneração automática da obrigação garantida, nos termos do art. 819 do CC.
4. A jurisprudência do TJDFT reconhece a legitimidade da rescisão da garantia em casos de descumprimento das cláusulas restritivas, especialmente quando o fiador não é informado da mudança de ocupante. A responsabilidade contratual da apelante deve ser analisada sob o prisma do contrato acessório e personalíssimo, que não admite interpretação extensiva, e exige estrita observância ao pactuado.
5. A sentença deve, portanto, ser reformada somente no ponto em que reconheceu a responsabilidade da apelante pelos débitos locatícios, mantendo-se os demais efeitos, inclusive o despejo da ocupante irregular.
IV. Dispositivo e tese
5. Recurso provido. Reformada a sentença para excluir a apelante da condenação ao pagamento dos aluguéis, encargos e tributos, reconhecendo sua ilegitimidade passiva diante do descumprimento contratual essencial.
Tese de julgamento: “1. A fiança onerosa possui natureza personalíssima e não admite interpretação extensiva. 2. A ocupação do imóvel por terceiro não autorizado configura descumprimento contratual que exonera a garantidora. 3. A responsabilidade da fiadora deve observar estritamente os limites do contrato firmado.”

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 476, 819; Lei 8.245/91, art. 59, §1o, IX. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1725866, 0715495-71.2023.8.07.0000; STJ, REsp 1.098.238/RS, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima.