Tribunal: TJDFT
Processo: 0004690-36.2010.8.07.0007
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-29
Data de publicação: 2025-12-03

Ementa:
Civil e Processual Civil. Ação de cobrança de taxas condominiais. Condomínio irregular. Natureza jurídica. Condomínio de fato. Condomínio irregular. Denominação. Associação. Irrelevância para aferição da natureza que ostenta. Taxas condominiais. Condômina/associada. Residência no imóvel situado no parcelamento. Fruição dos serviços fomentados pela entidade. Inadimplência. Cobrança. Capacidade processual. Equiparação do “condomínio irregular” à sociedade despersonalizada. Inadimplência. Compreensão. Parcelas vencidas e vincendas. Titular de fração autônoma. Assimilação. Pedido. Acolhimento. Preservação. Tese de repercussão geral. Distinção do caso concreto. Aplicação. Afastamento. Legitimidade. Modulação do alcance. Apelo conhecido e desprovido, em rejulgamento. Tese firmada em julgamento sob a sistemática de recurso repetitivo (STJ, Tema 882, REsp no 1.280.871). Caso concreto. Aplicação. Distinguishing. Modulação do julgado precedente. Indicação da presidência do tribunal a quo em exame de admissibilidade de apelo especial. Descabimento. Questões devidamente examinadas e distinguishing já consignado textualmente no julgado. Apelo conhecido e desprovido, em rejulgamento, ratificando-se o julgado antecedente.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação interposta pela ré em face da sentença que, resolvendo a ação de cobrança, subordinada ao antigo procedimento comum submetido ao rito sumário, manejada pela autora em seu desfavor, acolhendo parcialmente o pedido, condenara-a ao pagamento das taxas condominiais relacionadas na inicial e daquelas que se venceram no curso da lide até a data do trânsito em julgado do édito sentencial, acrescidos dos encargos moratórios desde os vencimentos, abatidos os valores de honorários advocatícios extrajudiciais.
II. Questão em discussão
2. A questão objeto do apelo cinge-se à aferição da legitimidade da cobrança promovida pela apelada em relação ao pagamento das taxas condominiais, notadamente à luz das afirmações exaradas pela apelante no sentido de que se trata de condomínio irregular.
III. Razões de decidir
3. Os “condomínios irregulares” redundaram na germinação de efeitos e conflitos que, ante sua relevância e alcance social, não podiam ficar à míngua de modulação judicial, ensejando a inexorabilidade dos fatos e a missão confiada ao Judiciário de resolver os conflitos sociais a suplantação do formalismo e que passassem a merecer o mesmo tratamento dispensado às sociedades despersonalizadas, culminando com o reconhecimento de que, ostentando a qualidade de condomínios de fato e/ou associação de moradores, estão revestido de legitimidade para promoverem a cobrança de taxas de manutenção ainda que o ato através do qual foram constituídos não esteja inscrito no fólio registral por se qualificarem como loteamento irregular.
4. A origem e destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, conquanto não tenha sido formal e legalmente constituída, se efetivamente está destinada à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio de fato, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade despersonalizada.
5. Conquanto não se afigurando viável se lhe dispensar o mesmo tratamento conferido ao condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que os integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia, independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei, germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei no 4.591/64, arts. 7o e 8o), a cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança, conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos (STJ, Tema 882, REsp no 1.280.871).
6. O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do “distinguishing”, não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento irregular e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assinalando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados “condomínio irregulares” que subsistem no âmbito do Distrito Federal, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor e morador de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos (CPC, arts. 489, §1o, IV, 926 e 927, §1o).
7. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pela condômina, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei no 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive ao equiparar os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese.
8. Assimilando que efetivamente é detentora de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento, dela fruindo, o fato implica a imputação à possuidora da qualificação de condômina independentemente de qualquer manifestação de vontade dela derivada, pois decorre a qualidade da simples detenção da fração que ocupa, tornando-o obrigado a concorrer para o custeio das despesas geradas pela entidade condominial na administração das áreas comuns e fomento dos serviços destinados a todos os condôminos de forma indiscriminada, inclusive porque, em se tratando de serviços fomentados a todos os condôminos de forma indistinta, todos devem concorrer para seu fomento na forma resolvida em assembleia.
9. Em caso de rejulgamento, se, a partir da técnica processual de distinção das hipóteses de aplicabilidade (aplicação do “distinguishing”) dos julgados confrontados, germinada da combinação entre os artigos 927, §1o, e 489, §1o, inc. IV, do estatuto processual, ressaem diversos os suportes fáticos que se apresentam a enfrentamento, distinguindo-se as hipóteses de incidência e, portanto, de aplicabilidade normativa, desnecessária a retificação do acórdão primevo, o qual deve ser mantido hígido, sem que disso importe violação do dever imposto ao órgão judicante de cumprir a exigência de integridade, coerência e estabilidade dos precedentes judiciais (CPC, art. 926, caput).
10. Conquanto ninguém seja obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei e que a inserção em entidade associativa é voluntária, sem o que não se legitima que a entidade exija as contribuições previstas no seu ato constitutivo, essa resolução não se aplica à situação de fato concreta em que, conquanto denominada associação, o ente assume a feição de “condomínio de fato” por ter germinado de parcelamento irregular do solo, fomentando todos os serviços inerentes ao condomínio regularmente constituído, tornando inviável que a possuidora e moradora de unidade autônoma inserida no perímetro compreendido, conquanto frua e usufrua de todas as benfeitorias erigidas pela entidade e dos serviços que fomente, seja eximida de concorrer, assim como os demais moradores e vizinhos, para o custeio dos serviços fomentados diariamente, pois incompatível com o sistema, que não convive nem compactua com o locupletamento ilícito.
11. À condômina em mora, ao assumir essa condição e reconhecer a inadimplência que lhe fora imputada, somente remanesce solver a obrigação inadimplida como forma de ser alforriada, traduzindo o acolhimento do pedido formulado em seu desfavor pelo condomínio, ante a perduração da mora, imperativo legal coadunado com a regulação que pauta as obrigações condominiais e com o princípio que repugna o locupletamento ilícito.
IV. Dispositivo
12. Recurso conhecido e, em rejulgamento, ratificado o acórdão originário, refutada a modulação ventilada em sede de juízo de admissibilidade de recurso constitucional. Apelo desprovido. Unânime.

Inteiro teor:
Civil e Processual Civil. Ação de cobrança de taxas condominiais. Condomínio irregular. Natureza jurídica. Condomínio de fato. Condomínio irregular. Denominação. Associação. Irrelevância para aferição da natureza que ostenta. Taxas condominiais. Condômina/associada. Residência no imóvel situado no parcelamento. Fruição dos serviços fomentados pela entidade. Inadimplência. Cobrança. Capacidade processual. Equiparação do “condomínio irregular” à sociedade despersonalizada. Inadimplência. Compreensão. Parcelas vencidas e vincendas. Titular de fração autônoma. Assimilação. Pedido. Acolhimento. Preservação. Tese de repercussão geral. Distinção do caso concreto. Aplicação. Afastamento. Legitimidade. Modulação do alcance. Apelo conhecido e desprovido, em rejulgamento. Tese firmada em julgamento sob a sistemática de recurso repetitivo (STJ, Tema 882, REsp no 1.280.871). Caso concreto. Aplicação. Distinguishing. Modulação do julgado precedente. Indicação da presidência do tribunal a quo em exame de admissibilidade de apelo especial. Descabimento. Questões devidamente examinadas e distinguishing já consignado textualmente no julgado. Apelo conhecido e desprovido, em rejulgamento, ratificando-se o julgado antecedente.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação interposta pela ré em face da sentença que, resolvendo a ação de cobrança, subordinada ao antigo procedimento comum submetido ao rito sumário, manejada pela autora em seu desfavor, acolhendo parcialmente o pedido, condenara-a ao pagamento das taxas condominiais relacionadas na inicial e daquelas que se venceram no curso da lide até a data do trânsito em julgado do édito sentencial, acrescidos dos encargos moratórios desde os vencimentos, abatidos os valores de honorários advocatícios extrajudiciais.
II. Questão em discussão
2. A questão objeto do apelo cinge-se à aferição da legitimidade da cobrança promovida pela apelada em relação ao pagamento das taxas condominiais, notadamente à luz das afirmações exaradas pela apelante no sentido de que se trata de condomínio irregular.
III. Razões de decidir
3. Os “condomínios irregulares” redundaram na germinação de efeitos e conflitos que, ante sua relevância e alcance social, não podiam ficar à míngua de modulação judicial, ensejando a inexorabilidade dos fatos e a missão confiada ao Judiciário de resolver os conflitos sociais a suplantação do formalismo e que passassem a merecer o mesmo tratamento dispensado às sociedades despersonalizadas, culminando com o reconhecimento de que, ostentando a qualidade de condomínios de fato e/ou associação de moradores, estão revestido de legitimidade para promoverem a cobrança de taxas de manutenção ainda que o ato através do qual foram constituídos não esteja inscrito no fólio registral por se qualificarem como loteamento irregular.
4. A origem e destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, conquanto não tenha sido formal e legalmente constituída, se efetivamente está destinada à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio de fato, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade despersonalizada.
5. Conquanto não se afigurando viável se lhe dispensar o mesmo tratamento conferido ao condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que os integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia, independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei, germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei no 4.591/64, arts. 7o e 8o), a cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança, conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos (STJ, Tema 882, REsp no 1.280.871).
6. O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do “distinguishing”, não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento irregular e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assinalando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados “condomínio irregulares” que subsistem no âmbito do Distrito Federal, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor e morador de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos (CPC, arts. 489, §1o, IV, 926 e 927, §1o).
7. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pela condômina, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei no 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive ao equiparar os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese.
8. Assimilando que efetivamente é detentora de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento, dela fruindo, o fato implica a imputação à possuidora da qualificação de condômina independentemente de qualquer manifestação de vontade dela derivada, pois decorre a qualidade da simples detenção da fração que ocupa, tornando-o obrigado a concorrer para o custeio das despesas geradas pela entidade condominial na administração das áreas comuns e fomento dos serviços destinados a todos os condôminos de forma indiscriminada, inclusive porque, em se tratando de serviços fomentados a todos os condôminos de forma indistinta, todos devem concorrer para seu fomento na forma resolvida em assembleia.
9. Em caso de rejulgamento, se, a partir da técnica processual de distinção das hipóteses de aplicabilidade (aplicação do “distinguishing”) dos julgados confrontados, germinada da combinação entre os artigos 927, §1o, e 489, §1o, inc. IV, do estatuto processual, ressaem diversos os suportes fáticos que se apresentam a enfrentamento, distinguindo-se as hipóteses de incidência e, portanto, de aplicabilidade normativa, desnecessária a retificação do acórdão primevo, o qual deve ser mantido hígido, sem que disso importe violação do dever imposto ao órgão judicante de cumprir a exigência de integridade, coerência e estabilidade dos precedentes judiciais (CPC, art. 926, caput).
10. Conquanto ninguém seja obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei e que a inserção em entidade associativa é voluntária, sem o que não se legitima que a entidade exija as contribuições previstas no seu ato constitutivo, essa resolução não se aplica à situação de fato concreta em que, conquanto denominada associação, o ente assume a feição de “condomínio de fato” por ter germinado de parcelamento irregular do solo, fomentando todos os serviços inerentes ao condomínio regularmente constituído, tornando inviável que a possuidora e moradora de unidade autônoma inserida no perímetro compreendido, conquanto frua e usufrua de todas as benfeitorias erigidas pela entidade e dos serviços que fomente, seja eximida de concorrer, assim como os demais moradores e vizinhos, para o custeio dos serviços fomentados diariamente, pois incompatível com o sistema, que não convive nem compactua com o locupletamento ilícito.
11. À condômina em mora, ao assumir essa condição e reconhecer a inadimplência que lhe fora imputada, somente remanesce solver a obrigação inadimplida como forma de ser alforriada, traduzindo o acolhimento do pedido formulado em seu desfavor pelo condomínio, ante a perduração da mora, imperativo legal coadunado com a regulação que pauta as obrigações condominiais e com o princípio que repugna o locupletamento ilícito.
IV. Dispositivo
12. Recurso conhecido e, em rejulgamento, ratificado o acórdão originário, refutada a modulação ventilada em sede de juízo de admissibilidade de recurso constitucional. Apelo desprovido. Unânime.