Tribunal: TJDFT
Processo: 0713768-86.2024.8.07.0018
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-11-14

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0713768-86.2024.8.07.0018 RECORRENTE: IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A RECORRIDO: BEATRIZ DE JESUS RIBEIRO DA SILVA, COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. PROGRAMA HABITACIONAL MORAR BEM. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TERMO DE RESERVA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. OFERTA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SUBSCRIÇÃO POSTERIOR. ADSTRIÇÃO DAS PARTES. (STJ, RESP 1.729.593-SP, – TEMA 996). PRAZO DE ENTREGA. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA E DA INCORPORADORA ALIENANTES. CARACTERIZAÇÃO. JUROS DE OBRA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO CONEXO COM A COMPRA E VENDA. ACESSÓRIOS DEVIDOS DESDE O TERMO CONTRATADO PARA CONCLUSÃO E ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS EMERGENTES. COMPREENSÃO. COBRANÇA PELO AGENTE FINANCEIRO NO PERÍODO DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. MORA QUALIFICADA. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. CABIMENTO NO PERÍODO DA MORA. IMPERATIVO LEGAL. CODHAB. RESPONSABILIZAÇÃO. ATO ILÍCITO INEXISTENTE. GÊNESE DA RESPONSABILIDADE. AUSÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. PROVA ORAL. DESNECESSIDADE. APELAÇÕES DESPROVIDAS. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. 1. Conquanto o devido processo legal incorpore como um dos seus atributos o direito à ampla defesa, não compactua com a realização de provas e diligências inaptas a fomentar subsídios úteis à elucidação da matéria controversa, pois o processo destina-se exclusivamente a viabilizar a materialização do direito, e não se transmudar em instrumento para retardar a solução dos litígios originários das relações intersubjetivas ou à demonstração de fatos irrelevantes e incontrovertidos, consubstanciando o indeferimento de medidas inúteis ao desate da lide sob essa moldura expressão do princípio da livre convicção e da autoridade que lhe é resguardada pelo artigo 370 do estatuto processual civil. 2. Estando o processo devidamente guarnecido dos elementos aptos e suficientes à apreensão dos fatos, inclusive porque realizada substancial dilação probatória, que compreendera as provas documentais cabíveis, não ressoando as provas excedentes às produzidas aptas a lastrearem o aduzido e subsidiar a elucidação dos fatos tornados controversos por já terem sido devidamente clarificados, a resolução da ação no estado em que o processo se encontrava, sem a incursão probatória além das provas já produzidas, conforma-se com o devido processo legal, pois não compactua com dilação probatória desguarnecida de utilidade material, tornando inviável o reconhecimento de cerceamento de defesa advindo do julgamento antecipado. 3. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp no 1.729.593/SP (Tema 996), firmara a tese segundo a qual, no âmbito do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Morar Bem, na aquisição de unidades autônomas em construção, “o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância, sendo ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” 4. Demarcado no Termo de Reserva ajustado pelas partes o prazo para conclusão e entrega do imóvel prometido à venda, a inobservância do interstício estabelecido pela própria construtora, ainda que computado o prazo de tolerância ajustado, implica a qualificação de que incidira em inadimplemento contratual, não encontrando ressonância legal que a mora seja ilidida com base na invocação de que o termo de reserva não vincula as partes sob a premissa de que se trata de instrumento preliminar desprovido de força cogente, porquanto a oferta subordina o negócio jurídico de compra e venda de imóvel, consoante as regras de proteção ao consumidor, que conferem relevo à oferta por encerrar a gênese da manifestação do contratante. 5. Aferido o atraso da construtora na conclusão e entrega do imóvel negociado, determinando que o adquirente suportasse acessórios derivados do financiamento contraído quando ainda em construção o imóvel traduzidos em juros – “juros da obra” -, o vertido está compreendido nos danos emergentes experimentados pelo comprador em razão do inadimplemento da vendedora, legitimando que seja contemplado com o vertido àquele título à guisa de indenização originária do inadimplemento culposo em que incorrera a alienante. (STJ, REsp no 1.729.593/SP (Tema 996). 6. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, cujo montante deve ser aferido com lastro nos alugueres que poderiam ter sido gerados pela unidade imobiliária, pois refletem os lucros cessantes que deixara de auferir enquanto privado do uso da coisa. 7. O atraso injustificado na conclusão e entrega do imóvel em construção prometido à venda traduz inadimplemento contratual culposo da construtora, determinando que, irradiando efeitos materiais, pois privara o adquirente do uso do imóvel desde a data prometida até a data em que houvera a efetiva entrega do imóvel, sejam compostos os danos ocasionados ao comprador traduzidos nos frutos que deixara de auferir com a fruição direta enquanto perdurara a mora, pois consubstanciam lucros cessantes que efetivamente deixara de auferir no período da mora. 8. Aferida a responsabilidade exclusiva da incorporadora e da construtora pelo atraso na entrega de imóvel adquirido no ambiente do Programa Habitacional Morar Bem, inviável imputar-se à CODHAB, como representante do Distrito Federal e responsável pelo programa no âmbito deste ente federado, os efeitos de eventual descumprimento contratual, pois a companhia não se insere na cadeia de fornecimento do serviço de obra e construção, não podendo ser-lhe imputada qualquer responsabilidade por eventual atraso na entrega da obra do imóvel. 9. Apelações conhecidas e desprovidas. Preliminar rejeitada. Unânime. A parte recorrente alega violação ao artigo 360, inciso I, do Código Civil, sustentando a inexistência de atraso entrega do imóvel, ao argumento de que, in casu, não houve prazo incerto, mas sim prazo único e vinculante estabelecido no contrato de promessa de compra e venda firmado em 22/12/2022, razão pela qual seria inaplicável o Tema 966 no presente caso. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial, colacionando julgado do STJ. Ao final, requer que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso não merece seguir, quanto à mencionada ofensa ao artigo 360, inciso I, do Código Civil, bem como em relação ao invocado dissídio interpretativo. Isso porque, a turma julgadora, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou que: A toda evidência, a despeito de o indigitado termo de reserva ser impassível de ser assimilado como contrato de compra e venda, é cediço que a proposta de compra integra o contrato e obriga o proponente, consoante inteligência da dicção do art. 427, do Código Civil. Na hipótese tratada nos autos, havida a aprovação do contrato de financiamento imobiliário pelo credor fiduciário imprescindível ao aperfeiçoamento da compra e venda da unidade imobiliária escolhida pelo proponente, resta inequívoco que o termo de reserva de unidade ajustado pelas partes, ao integrar o contrato, vincula as partes, se caracterizando como instrumento contratual hábil a impor direitos e obrigações para os contratantes. Sob esse prisma, em observância ao preconizado no Código de Defesa do Consumidor, tem-se que o Termo de Reserva de unidade ajustado pelas partes se caracteriza como uma oferta a impor direitos e obrigações, vinculando os contratantes (ID 70817367 - Pág. 10). Emerge do alinhado então, que, porquanto a oferta vincula o negócio jurídico de compra e venda de imóvel, em observância às regras de proteção ao consumidor, deve prevalecer o prazo previsto para a entrega a unidade imobiliária constante do Termo de Reserva firmado. Acerca do tema, o colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1729593/SP, exarou as teses abaixo descritas correlatas ao contrato de compra e venda de imóvel na planta no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (ID 70817367 - Pág. 10). Firmados esses parâmetros, deve prevalecer o prazo constante do Termo de Reserva firmado pelas partes que dispõe que a entrega do imóvel deveria ocorrer até 30.06.2022, já observada a dilatação do prazo por mais 180 (cento e oitenta) dias (ID 70817367 - Pág. 11). Com efeito, segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ)” (AgInt no AREsp n. 2.492.522/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 6/5/2025). Os referidos vetos sumulares também impedem a admissão do recurso lastreado na divergência jurisprudencial, conforme decidido, entre outros, no AgInt no AREsp n. 2.239.224/PR, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 4/11/2024. Por fim, defiro o pedido de publicação exclusiva, nos termos formulados pela parte recorrente no ID 76453993 - Pág. 8. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A024

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0713768-86.2024.8.07.0018 RECORRENTE: IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A RECORRIDO: BEATRIZ DE JESUS RIBEIRO DA SILVA, COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL DO DISTRITO FEDERAL DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL. CONTRATO DE CONSTRUÇÃO PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. PROGRAMA HABITACIONAL MORAR BEM. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TERMO DE RESERVA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. OFERTA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SUBSCRIÇÃO POSTERIOR. ADSTRIÇÃO DAS PARTES. (STJ, RESP 1.729.593-SP, – TEMA 996). PRAZO DE ENTREGA. INOBSERVÂNCIA. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. INADIMPLEMENTO CULPOSO DA CONSTRUTORA E DA INCORPORADORA ALIENANTES. CARACTERIZAÇÃO. JUROS DE OBRA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO CONEXO COM A COMPRA E VENDA. ACESSÓRIOS DEVIDOS DESDE O TERMO CONTRATADO PARA CONCLUSÃO E ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS EMERGENTES. COMPREENSÃO. COBRANÇA PELO AGENTE FINANCEIRO NO PERÍODO DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. MORA QUALIFICADA. INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE LUCROS CESSANTES. CABIMENTO NO PERÍODO DA MORA. IMPERATIVO LEGAL. CODHAB. RESPONSABILIZAÇÃO. ATO ILÍCITO INEXISTENTE. GÊNESE DA RESPONSABILIDADE. AUSÊNCIA. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. PROVA ORAL. DESNECESSIDADE. APELAÇÕES DESPROVIDAS. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS MAJORADOS. 1. Conquanto o devido processo legal incorpore como um dos seus atributos o direito à ampla defesa, não compactua com a realização de provas e diligências inaptas a fomentar subsídios úteis à elucidação da matéria controversa, pois o processo destina-se exclusivamente a viabilizar a materialização do direito, e não se transmudar em instrumento para retardar a solução dos litígios originários das relações intersubjetivas ou à demonstração de fatos irrelevantes e incontrovertidos, consubstanciando o indeferimento de medidas inúteis ao desate da lide sob essa moldura expressão do princípio da livre convicção e da autoridade que lhe é resguardada pelo artigo 370 do estatuto processual civil. 2. Estando o processo devidamente guarnecido dos elementos aptos e suficientes à apreensão dos fatos, inclusive porque realizada substancial dilação probatória, que compreendera as provas documentais cabíveis, não ressoando as provas excedentes às produzidas aptas a lastrearem o aduzido e subsidiar a elucidação dos fatos tornados controversos por já terem sido devidamente clarificados, a resolução da ação no estado em que o processo se encontrava, sem a incursão probatória além das provas já produzidas, conforma-se com o devido processo legal, pois não compactua com dilação probatória desguarnecida de utilidade material, tornando inviável o reconhecimento de cerceamento de defesa advindo do julgamento antecipado. 3. O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp no 1.729.593/SP (Tema 996), firmara a tese segundo a qual, no âmbito do contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Morar Bem, na aquisição de unidades autônomas em construção, “o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância, sendo ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.” 4. Demarcado no Termo de Reserva ajustado pelas partes o prazo para conclusão e entrega do imóvel prometido à venda, a inobservância do interstício estabelecido pela própria construtora, ainda que computado o prazo de tolerância ajustado, implica a qualificação de que incidira em inadimplemento contratual, não encontrando ressonância legal que a mora seja ilidida com base na invocação de que o termo de reserva não vincula as partes sob a premissa de que se trata de instrumento preliminar desprovido de força cogente, porquanto a oferta subordina o negócio jurídico de compra e venda de imóvel, consoante as regras de proteção ao consumidor, que conferem relevo à oferta por encerrar a gênese da manifestação do contratante. 5. Aferido o atraso da construtora na conclusão e entrega do imóvel negociado, determinando que o adquirente suportasse acessórios derivados do financiamento contraído quando ainda em construção o imóvel traduzidos em juros – “juros da obra” -, o vertido está compreendido nos danos emergentes experimentados pelo comprador em razão do inadimplemento da vendedora, legitimando que seja contemplado com o vertido àquele título à guisa de indenização originária do inadimplemento culposo em que incorrera a alienante. (STJ, REsp no 1.729.593/SP (Tema 996). 6. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, considerado, inclusive, o prazo de prorrogação convencionado, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela vantagem econômica que deixara de auferir no interregno em que persistira a mora, cujo montante deve ser aferido com lastro nos alugueres que poderiam ter sido gerados pela unidade imobiliária, pois refletem os lucros cessantes que deixara de auferir enquanto privado do uso da coisa. 7. O atraso injustificado na conclusão e entrega do imóvel em construção prometido à venda traduz inadimplemento contratual culposo da construtora, determinando que, irradiando efeitos materiais, pois privara o adquirente do uso do imóvel desde a data prometida até a data em que houvera a efetiva entrega do imóvel, sejam compostos os danos ocasionados ao comprador traduzidos nos frutos que deixara de auferir com a fruição direta enquanto perdurara a mora, pois consubstanciam lucros cessantes que efetivamente deixara de auferir no período da mora. 8. Aferida a responsabilidade exclusiva da incorporadora e da construtora pelo atraso na entrega de imóvel adquirido no ambiente do Programa Habitacional Morar Bem, inviável imputar-se à CODHAB, como representante do Distrito Federal e responsável pelo programa no âmbito deste ente federado, os efeitos de eventual descumprimento contratual, pois a companhia não se insere na cadeia de fornecimento do serviço de obra e construção, não podendo ser-lhe imputada qualquer responsabilidade por eventual atraso na entrega da obra do imóvel. 9. Apelações conhecidas e desprovidas. Preliminar rejeitada. Unânime. A parte recorrente alega violação ao artigo 360, inciso I, do Código Civil, sustentando a inexistência de atraso entrega do imóvel, ao argumento de que, in casu, não houve prazo incerto, mas sim prazo único e vinculante estabelecido no contrato de promessa de compra e venda firmado em 22/12/2022, razão pela qual seria inaplicável o Tema 966 no presente caso. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial, colacionando julgado do STJ. Ao final, requer que as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. II – O recurso é tempestivo, o preparo é regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso não merece seguir, quanto à mencionada ofensa ao artigo 360, inciso I, do Código Civil, bem como em relação ao invocado dissídio interpretativo. Isso porque, a turma julgadora, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou que: A toda evidência, a despeito de o indigitado termo de reserva ser impassível de ser assimilado como contrato de compra e venda, é cediço que a proposta de compra integra o contrato e obriga o proponente, consoante inteligência da dicção do art. 427, do Código Civil. Na hipótese tratada nos autos, havida a aprovação do contrato de financiamento imobiliário pelo credor fiduciário imprescindível ao aperfeiçoamento da compra e venda da unidade imobiliária escolhida pelo proponente, resta inequívoco que o termo de reserva de unidade ajustado pelas partes, ao integrar o contrato, vincula as partes, se caracterizando como instrumento contratual hábil a impor direitos e obrigações para os contratantes. Sob esse prisma, em observância ao preconizado no Código de Defesa do Consumidor, tem-se que o Termo de Reserva de unidade ajustado pelas partes se caracteriza como uma oferta a impor direitos e obrigações, vinculando os contratantes (ID 70817367 - Pág. 10). Emerge do alinhado então, que, porquanto a oferta vincula o negócio jurídico de compra e venda de imóvel, em observância às regras de proteção ao consumidor, deve prevalecer o prazo previsto para a entrega a unidade imobiliária constante do Termo de Reserva firmado. Acerca do tema, o colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1729593/SP, exarou as teses abaixo descritas correlatas ao contrato de compra e venda de imóvel na planta no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (ID 70817367 - Pág. 10). Firmados esses parâmetros, deve prevalecer o prazo constante do Termo de Reserva firmado pelas partes que dispõe que a entrega do imóvel deveria ocorrer até 30.06.2022, já observada a dilatação do prazo por mais 180 (cento e oitenta) dias (ID 70817367 - Pág. 11). Com efeito, segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ)” (AgInt no AREsp n. 2.492.522/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 28/4/2025, DJEN de 6/5/2025). Os referidos vetos sumulares também impedem a admissão do recurso lastreado na divergência jurisprudencial, conforme decidido, entre outros, no AgInt no AREsp n. 2.239.224/PR, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 4/11/2024. Por fim, defiro o pedido de publicação exclusiva, nos termos formulados pela parte recorrente no ID 76453993 - Pág. 8. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A024