Tribunal: TJDFT
Processo: 0708660-93.2025.8.07.0001
Órgão julgador: JOSE FIRMO REIS SOUB
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-11-27
Data de publicação: 2025-12-03

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. APELAÇÃO. PRELIMINAR. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO INEXISTENTE. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS CONDOMINIAIS REGULARMENTE INSTITUÍDAS POR ASSEMBLEIA. RESP no 1.280.871/SP (TEMA 882). RE 695.911/SP (TEMA 492). NÃO APLICABILIDADE. DISTINGUISHING. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PROIBIÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Apelação contra sentença que, nos autos da ação de cobrança, julgou procedente o pedido e reconheceu a peculiaridade do condomínio irregular e condenou a Apelante ao pagamento de taxas condominiais vencidas e vincendas.
II. Questão em discussão
2. O propósito recursal consiste em verificar: (I) se a Recorrente, proprietária de imóvel em condomínio irregular, pode ser compelida ao pagamento de taxas condominiais instituídas pela associação de moradores; e (II) a legalidade da assembleia geral extraordinária.
III. Razões de decidir
3. Não padece de nulidade a sentença por ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional se o magistrado deduziu as razões de fato e de direito que levaram ao seu convencimento, em estrita observância à norma do art. 93, inciso IX, da Constituição Federal.
4. O condomínio de fato ou irregular pode ser equiparado ao condomínio edilício para fins de instituição e cobrança de taxa de manutenção, nos termos do art. 1.358-A, § 2o, do Código Civil.
5. O condomínio irregular tem existência fática consolidada e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, atentando-se para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, conforme preconizam o artigo 54, inciso IV, e artigo 1.336, inciso I, todos do Código Civil.
6. É obrigação do possuidor do imóvel em condomínio contribuir com o rateio regular das despesas condominiais estabelecidas previamente em assembleia devidamente instalada, cujos gastos são revertidos em facilidades, utilidades e valorização imobiliária em favor de todos os moradores, sob pena de enriquecimento sem causa do condômino que usufrui de todos os benefícios e não arca com seus ônus.
7. A jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios reconhece a legalidade da cobrança de taxas condominiais em condomínios irregulares, afastando a aplicabilidade dos Temas no 882 do STJ e no 492 do STF, que tratam de loteamentos abertos e fechados.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso conhecido e não provido.
Tese de julgamento: (I) A obrigação de pagamento de taxas condominiais em condomínio irregular decorre da adesão tácita do proprietário ao regime associativo existente; (II) a inexistência de filiação formal à associação de moradores não afasta a exigibilidade das contribuições regularmente instituídas; e (III) tendo em vista a publicação do edital em jornal de grande circulação, fica incontroverso o cumprimento dos requisitos previstos no Estatuto, uma vez que pela interpretação literal do dispositivo há a alternativa de publicação do edital em jornal ou a comunicação a todos os associados, sendo os demais requisitos mero complemento do ato legal originário.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. APELAÇÃO. PRELIMINAR. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO INEXISTENTE. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS CONDOMINIAIS REGULARMENTE INSTITUÍDAS POR ASSEMBLEIA. RESP no 1.280.871/SP (TEMA 882). RE 695.911/SP (TEMA 492). NÃO APLICABILIDADE. DISTINGUISHING. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PROIBIÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Apelação contra sentença que, nos autos da ação de cobrança, julgou procedente o pedido e reconheceu a peculiaridade do condomínio irregular e condenou a Apelante ao pagamento de taxas condominiais vencidas e vincendas.
II. Questão em discussão
2. O propósito recursal consiste em verificar: (I) se a Recorrente, proprietária de imóvel em condomínio irregular, pode ser compelida ao pagamento de taxas condominiais instituídas pela associação de moradores; e (II) a legalidade da assembleia geral extraordinária.
III. Razões de decidir
3. Não padece de nulidade a sentença por ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional se o magistrado deduziu as razões de fato e de direito que levaram ao seu convencimento, em estrita observância à norma do art. 93, inciso IX, da Constituição Federal.
4. O condomínio de fato ou irregular pode ser equiparado ao condomínio edilício para fins de instituição e cobrança de taxa de manutenção, nos termos do art. 1.358-A, § 2o, do Código Civil.
5. O condomínio irregular tem existência fática consolidada e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, atentando-se para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, conforme preconizam o artigo 54, inciso IV, e artigo 1.336, inciso I, todos do Código Civil.
6. É obrigação do possuidor do imóvel em condomínio contribuir com o rateio regular das despesas condominiais estabelecidas previamente em assembleia devidamente instalada, cujos gastos são revertidos em facilidades, utilidades e valorização imobiliária em favor de todos os moradores, sob pena de enriquecimento sem causa do condômino que usufrui de todos os benefícios e não arca com seus ônus.
7. A jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios reconhece a legalidade da cobrança de taxas condominiais em condomínios irregulares, afastando a aplicabilidade dos Temas no 882 do STJ e no 492 do STF, que tratam de loteamentos abertos e fechados.
IV. Dispositivo e tese
8. Recurso conhecido e não provido.
Tese de julgamento: (I) A obrigação de pagamento de taxas condominiais em condomínio irregular decorre da adesão tácita do proprietário ao regime associativo existente; (II) a inexistência de filiação formal à associação de moradores não afasta a exigibilidade das contribuições regularmente instituídas; e (III) tendo em vista a publicação do edital em jornal de grande circulação, fica incontroverso o cumprimento dos requisitos previstos no Estatuto, uma vez que pela interpretação literal do dispositivo há a alternativa de publicação do edital em jornal ou a comunicação a todos os associados, sendo os demais requisitos mero complemento do ato legal originário.