Tribunal: TJDFT
Processo: 0701285-54.2024.8.07.0008
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-09
Data de publicação: 2025-07-24

Ementa:
Ementa. DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PROGRAMA HABITACIONAL. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA. REJEITADAS. TERMO DE RESERVA. NATUREZA PRELIMINAR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DISPOSIÇÃO DO MARCO À ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO. MORA. PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO MAIS CONFIGURADO. LUCROS CESSANTES A PARTIR DO CONTRATO. JUROS DE OBRA. COBRANÇA ALÉM DO PRAZO DA ENTREGA DAS CHAVES. NÃO PROVADA. APELAÇÕES DESPROVIDAS.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. As apelações interpostas pelas partes autora e ré visam à reforma da sentença de parcial procedência dos pedidos de indenização por atraso na entrega de imóvel financiado.
2. Fatos relevantes. (i) o “termo de reserva” de imóvel firmado pelas partes previa a entrega para 30.12.2021, prorrogável até 30.06.2022; (ii) o contrato de compra e venda do imóvel foi celebrado posteriormente, em 28.07.2021, fixando a conclusão do empreendimento para 22.05.2023; (iii) os autores receberam as chaves em 15.12.2023; (iv) a sentença reconheceu a mora das rés entre 21.07.2023 e 15.12.2023 e as condenou ao pagamento de lucros cessantes e à restituição de valores pagos a título de juros de obra.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se: (i) estão configuradas as preliminares de ilegitimidade passiva e de incompetência da Justiça local; (ii) é aplicável o prazo do termo de reserva ou do contrato de compra e venda para caracterização da mora; (iii) é possível prorrogar a entrega do imóvel com base na cláusula de tolerância e nos efeitos da pandemia do COVID-19; (iv) é devida a indenização por lucros cessantes; (v) restituição de valores pagos a título de juros de obra.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Independentemente de os juros de mora serem cobrados pelo agente financeiro, resultam diretamente da demora na conclusão da obra e consequente impossibilidade de repasse do financiamento para o adquirente, o que constitui fato gerador que se insere no campo obrigacional da construtora/incorporadora. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva.
5. A Caixa Econômica Federal não é parte na lide e não possui qualquer obrigação relacionada ao objeto principal da demanda (inadimplemento da obrigação de entrega do imóvel, a tempo e modo, a encargo da parte ré e consequente responsabilidade por eventuais danos materiais e morais). Rejeitada a preliminar de incompetência absoluta da justiça local.
6. O “termo de reserva” tem natureza preliminar e não completamente vinculativa. Trata-se de documento que apenas formaliza a intenção de aquisição da unidade habitacional, sem estabelecer obrigações contratuais definitivas entre as partes.
7. O contrato de compra e venda constitui vínculo obrigacional definitivo que substitui integralmente os termos da proposta inicial e regula as obrigações das partes, inclusive quanto ao prazo de conclusão da obra (CC, art. 427). Por isso, o marco temporal da entrega do imóvel seria o dia 22.05.2023, sobre o qual incidiu o prazo adicional de sessenta dias, com a mora acertadamente fixada de 21.07.2023 a 15.12.2023 (dia da entrega das chaves).
8. A mera existência de cláusula contratual genérica de tolerância não autoriza, automaticamente, a postergação da entrega do imóvel. É imprescindível a demonstração concreta e particularizada de que o evento alegado (efeitos da pandemia) impactou efetivamente o cronograma da obra e que tal impacto não era previsível à época da contratação.
9. No caso concreto, os riscos e incertezas decorrentes da pandemia já estavam internalizados nas cadeias produtivas e no planejamento empresarial do setor, o que afasta a configuração do evento como imprevisto ou inevitável (CC, art. 393).
10. O atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao adquirente, o que fundamenta a indenização por lucros cessantes no valor do aluguer mensal do bem até a entrega das chaves (Tema 996, STJ).
11. Não prospera a pretendida restituição de valores pagos a título de juros de obra, referente aos meses posteriores à entrega das chaves (janeiro e fevereiro de 2024) ou duplicidade de pagamento no mês de fevereiro de 2024. Não produzida prova específica da cobrança dessas rubricas que seriam de iniciativa da instituição financeira (Caixa Econômica Federal).
IV. DISPOSITIVO
12. Apelações conhecidas. Preliminares rejeitadas (recurso da parte ré). No mérito, desprovidas.
_________________________________________________________________
Dispositivos relevantes citados: CF, art. 109, I; CC, arts. 402, 427, 884; CDC, arts. 6o, III e VI, e 14.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; TJDFT, acórdão 1220888, rel. Des. Sandoval Oliveira, Segunda Turma Cível, j; TJDFT, acórdão 1978083, rel. Des. Hector Valverde Santanna, Segunda Turma Cível; TJDFT, acórdão 1800373, rel. Desa. Ana Maria Ferreira da Silva, Terceira Turma Cível; TJDFT, acórdão 1990801, rel. Des. Renato Scussel, Segunda Turma Cível.

Inteiro teor:
Ementa. DIREITO DO CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PROGRAMA HABITACIONAL. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA. REJEITADAS. TERMO DE RESERVA. NATUREZA PRELIMINAR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DISPOSIÇÃO DO MARCO À ENTREGA DO IMÓVEL. ATRASO. MORA. PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO MAIS CONFIGURADO. LUCROS CESSANTES A PARTIR DO CONTRATO. JUROS DE OBRA. COBRANÇA ALÉM DO PRAZO DA ENTREGA DAS CHAVES. NÃO PROVADA. APELAÇÕES DESPROVIDAS.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. As apelações interpostas pelas partes autora e ré visam à reforma da sentença de parcial procedência dos pedidos de indenização por atraso na entrega de imóvel financiado.
2. Fatos relevantes. (i) o “termo de reserva” de imóvel firmado pelas partes previa a entrega para 30.12.2021, prorrogável até 30.06.2022; (ii) o contrato de compra e venda do imóvel foi celebrado posteriormente, em 28.07.2021, fixando a conclusão do empreendimento para 22.05.2023; (iii) os autores receberam as chaves em 15.12.2023; (iv) a sentença reconheceu a mora das rés entre 21.07.2023 e 15.12.2023 e as condenou ao pagamento de lucros cessantes e à restituição de valores pagos a título de juros de obra.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se: (i) estão configuradas as preliminares de ilegitimidade passiva e de incompetência da Justiça local; (ii) é aplicável o prazo do termo de reserva ou do contrato de compra e venda para caracterização da mora; (iii) é possível prorrogar a entrega do imóvel com base na cláusula de tolerância e nos efeitos da pandemia do COVID-19; (iv) é devida a indenização por lucros cessantes; (v) restituição de valores pagos a título de juros de obra.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Independentemente de os juros de mora serem cobrados pelo agente financeiro, resultam diretamente da demora na conclusão da obra e consequente impossibilidade de repasse do financiamento para o adquirente, o que constitui fato gerador que se insere no campo obrigacional da construtora/incorporadora. Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva.
5. A Caixa Econômica Federal não é parte na lide e não possui qualquer obrigação relacionada ao objeto principal da demanda (inadimplemento da obrigação de entrega do imóvel, a tempo e modo, a encargo da parte ré e consequente responsabilidade por eventuais danos materiais e morais). Rejeitada a preliminar de incompetência absoluta da justiça local.
6. O “termo de reserva” tem natureza preliminar e não completamente vinculativa. Trata-se de documento que apenas formaliza a intenção de aquisição da unidade habitacional, sem estabelecer obrigações contratuais definitivas entre as partes.
7. O contrato de compra e venda constitui vínculo obrigacional definitivo que substitui integralmente os termos da proposta inicial e regula as obrigações das partes, inclusive quanto ao prazo de conclusão da obra (CC, art. 427). Por isso, o marco temporal da entrega do imóvel seria o dia 22.05.2023, sobre o qual incidiu o prazo adicional de sessenta dias, com a mora acertadamente fixada de 21.07.2023 a 15.12.2023 (dia da entrega das chaves).
8. A mera existência de cláusula contratual genérica de tolerância não autoriza, automaticamente, a postergação da entrega do imóvel. É imprescindível a demonstração concreta e particularizada de que o evento alegado (efeitos da pandemia) impactou efetivamente o cronograma da obra e que tal impacto não era previsível à época da contratação.
9. No caso concreto, os riscos e incertezas decorrentes da pandemia já estavam internalizados nas cadeias produtivas e no planejamento empresarial do setor, o que afasta a configuração do evento como imprevisto ou inevitável (CC, art. 393).
10. O atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao adquirente, o que fundamenta a indenização por lucros cessantes no valor do aluguer mensal do bem até a entrega das chaves (Tema 996, STJ).
11. Não prospera a pretendida restituição de valores pagos a título de juros de obra, referente aos meses posteriores à entrega das chaves (janeiro e fevereiro de 2024) ou duplicidade de pagamento no mês de fevereiro de 2024. Não produzida prova específica da cobrança dessas rubricas que seriam de iniciativa da instituição financeira (Caixa Econômica Federal).
IV. DISPOSITIVO
12. Apelações conhecidas. Preliminares rejeitadas (recurso da parte ré). No mérito, desprovidas.
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Dispositivos relevantes citados: CF, art. 109, I; CC, arts. 402, 427, 884; CDC, arts. 6o, III e VI, e 14.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; TJDFT, acórdão 1220888, rel. Des. Sandoval Oliveira, Segunda Turma Cível, j; TJDFT, acórdão 1978083, rel. Des. Hector Valverde Santanna, Segunda Turma Cível; TJDFT, acórdão 1800373, rel. Desa. Ana Maria Ferreira da Silva, Terceira Turma Cível; TJDFT, acórdão 1990801, rel. Des. Renato Scussel, Segunda Turma Cível.