Tribunal: TJDFT
Processo: 0721216-64.2024.8.07.0001
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-14
Data de publicação: 2025-12-10

Ementa:
Civil e processual civil. Ação cominatória. Contrato de locação. Resolução. Imóvel Residencial. Prazo de vigência. Expiração. Restituição ao locador. Estado de conservação. Reposição ao estado em que se encontrava ao início do vínculo. Pintura. Danos. Reparos. Necessidade. Entrega das chaves. Laudo de vistoria. Verificação de inconsistências com o estado subsistente ao início da locação. Reparos por conta própria ou reparos realizados pelo locador. Custos. Cobrança. Discordância do locatário. Alegação de superfaturamento. Consertos por conta própria. Impossibilidade após a entrega das chaves. Cláusula contratual legítima. Autonomia da vontade. Pacta sunt servanda. Abusividade da cobrança. Inexistência. Laudo de vistoria final. Apontamento de reparos desnecessários. Inocorrência. Comparação com laudo de vistoria inicial não impugnado. Ônus de desqualificação imputado ao locatário. Realização. Ausência (cpc, art. 373, i e ii, e 374, i). Pedido cominatório advindo do locatário. Acolhimento. Impossibilidade. Pedido. Rejeição. Verba honorária. Mensuração. Critério equitativo. Regra de exceção. Aplicação. Necessidade. Fixação condicionada à impossibilidade de aplicação dos critérios prioritariamente estabelecidos (cpc, arts. 85, §§ 2o, 3o, 8o e 11). Proveito econômico e valor da causa muito baixos. Fixação por equidade. Legitimidade. Apelo desprovido. Sentença mantida.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação interposta em face da sentença que, resolvendo ação cominatória, com pedido de tutela de urgência, que manejara o locatário em desfavor da locadora, viando o reconhecimento do direito de reparar o imóvel que fizera o objeto da locação que mantiveram por conta própria ou por profissional da sua escolha, após a entrega das chaves e resolução do vínculo, julgara improcedentes os pedidos iniciais.

II. Questão em discussão
2. As questões objeto do apelo consistem na apuração se ao antigo locatário, conquanto tenha entregado as chaves do imóvel e autorizado a realização dos reparos necessários à recomposição do apartamento locado pela locadora, não concordando com o valor cobrado, assiste o direito de realizar os reparos pelo menor orçamento encontrado, ou se a cláusula contratual que obsta essa solução sobeja abusiva, subsistente, ademais, controvérsia sobre a extensão dos reparos, e, outrossim, caso mantida a rejeição do pedido, à aferição da adequação da verba honorária cominada ao locatário.

III. Razões de decidir
3 Confeccionado laudo de vistoria ao início da locação atestando que o imóvel fora entregue ao locatário em perfeitas condições de uso, sem defeitos aparentes e com pintura nova, ao final da locação, como imperativo legal e contratual, deve necessariamente devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebera, sob pena de ser responsabilizado civilmente pela indenização do equivalente ao custo dos reparos demandados pela coisa, de molde a ser reposta às mesmas condições em que se encontrava ao início do relacionamento locatício (Lei no 8.245/91, art. 23, III).
4. Ressoa como notório, porquanto inerente à realidade, o fato de que, após meses de plena fruição, o imóvel objeto de locação, ao ser devolvido à locadora, apresenta-se em condições diversas daquelas em que se encontrava ao início da locação, à medida em que natural que o tempo e fruição impliquem deterioração normal nas condições da coisa, notadamente quanto ao seu estado geral e pintura, independendo essa constatação de prova, ficando afetado ao locatário, ao se opor a essa apreensão e aos laudos de vistoria confeccionados ao início e término da locação, evidenciar que, ao desocupar e restituir o apartamento, estava o bem nas mesmas condições em que o recebera ao início do vínculo, e, não se desincumbido desse ônus, fica-lhe imputado o encargo de despender o vertido pela locadora com a recomposição do imóvel (CPC, arts. 373, I e II, e 374, I; Lei de Locações, art. 23, III).
5. Consoante a cláusula geral que regula a repartição do ônus probatório na formatação do artigo 373, I, do CPC, ao locatário acionante em sede de ação cominatória destinada a permitir que realize reformas, por conta própria, no imóvel locado, após a entrega das chaves, porquanto devolvido em condições diversas das subsistentes no momento da contratação, atrai para si o ônus de comprovar a abusividade tanto da cláusula que impede a realização dos reparos após a entrega das chaves, quanto da cobrança entabulada pela locadora, precipuamente em situação em que fora autorizada a realizar os reparos necessários, pois encerram fatos constitutivos do direito invocado, resultando que, não produzindo nenhum elemento de convicção apto a infirmar o testificado nos documentos colacionados pela antiga senhoria, determina o não acolhimento do pedido cominatório que formulara.
6. Segundo a regulação legal vigente, os honorários advocatícios devem ser fixados com parâmetro no valor da condenação, do proveito econômico obtido ou do valor da causa, sendo ressalvada sua fixação mediante apreciação equitativa do juiz somente quando o for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, donde a fixação sob o prisma da equidade encerra regra de exceção a ser manejada somente nas situações expressamente pontuadas.
7. De acordo a nova regulação legal, os honorários advocatícios de sucumbência devem ser mensurados segundo os parâmetros estabelecidos pelo § 2o do artigo 85 do CPC, e, somente em situação em que é inviável sua utilização por inviabilidade material, é que se legitima a utilização do critério da equidade, apreensão que emerge tanto da literalidade do preceptivo como da sua posição topográfica, pois colocado em primazia, cuidando o legislador de ressalvar a possibilidade de utilização do critério equitativo como regra de exceção quando inviabilizada a mensuração da verba mediante a ponderação dos parâmetros inicialmente alinhavados (§ 8o).
8. A gênese da verba honorária de sucumbência é a necessidade de compensação dos serviços advocatícios fomentados no patrocínio da causa posta em juízo, e sua destinação, afinada com sua origem, é justamente remunerar condignamente os serviços fomentados pelo advogado da parte vencedora em compasso com a natureza e importância da causa, o grau de zelo do profissional do patrono, o lugar da prestação do serviço, o trabalho ultimado e o tempo demandado para o serviço, o que deve orientar, portanto, a mensuração da verba quando fixada pelo critério equitativo, prevenindo-se que seja mensurada em montante irrisório mas também que seja arbitrada em importe desarrazoado e desproporcional, criando situação de perplexidade e descompasso com os fins sociais que devem orientar a aplicação da ordenação legal (CPC, arts. 8o e 85, §§2o, 8o e 8o-A).
9. Tratando-se de causa cujo valor revela-se muito baixo e o proveito econômico obtido é seu mero reflexo, desguarnecido, ademais, de conteúdo condenatório, a verba honorária imputada ao vencido deve ser mensurada mediante apreciação equitativa do órgão judicante na modulação dos critérios estabelecidos pelo legislador processual para sua fixação, observados o grau de zelo profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, devendo ser modulada se mensurada em importe que não se coaduna com sua destinação teleológica. (CPC, art. 85, §§ 2o, 3o, 4o e 8o).

IV. Dispositivo
10. Apelação conhecida e desprovida. Maioria. Julgamento realizado na forma do artigo 942 do CPC, com quórum qualificado.

Inteiro teor:
Civil e processual civil. Ação cominatória. Contrato de locação. Resolução. Imóvel Residencial. Prazo de vigência. Expiração. Restituição ao locador. Estado de conservação. Reposição ao estado em que se encontrava ao início do vínculo. Pintura. Danos. Reparos. Necessidade. Entrega das chaves. Laudo de vistoria. Verificação de inconsistências com o estado subsistente ao início da locação. Reparos por conta própria ou reparos realizados pelo locador. Custos. Cobrança. Discordância do locatário. Alegação de superfaturamento. Consertos por conta própria. Impossibilidade após a entrega das chaves. Cláusula contratual legítima. Autonomia da vontade. Pacta sunt servanda. Abusividade da cobrança. Inexistência. Laudo de vistoria final. Apontamento de reparos desnecessários. Inocorrência. Comparação com laudo de vistoria inicial não impugnado. Ônus de desqualificação imputado ao locatário. Realização. Ausência (cpc, art. 373, i e ii, e 374, i). Pedido cominatório advindo do locatário. Acolhimento. Impossibilidade. Pedido. Rejeição. Verba honorária. Mensuração. Critério equitativo. Regra de exceção. Aplicação. Necessidade. Fixação condicionada à impossibilidade de aplicação dos critérios prioritariamente estabelecidos (cpc, arts. 85, §§ 2o, 3o, 8o e 11). Proveito econômico e valor da causa muito baixos. Fixação por equidade. Legitimidade. Apelo desprovido. Sentença mantida.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação interposta em face da sentença que, resolvendo ação cominatória, com pedido de tutela de urgência, que manejara o locatário em desfavor da locadora, viando o reconhecimento do direito de reparar o imóvel que fizera o objeto da locação que mantiveram por conta própria ou por profissional da sua escolha, após a entrega das chaves e resolução do vínculo, julgara improcedentes os pedidos iniciais.

II. Questão em discussão
2. As questões objeto do apelo consistem na apuração se ao antigo locatário, conquanto tenha entregado as chaves do imóvel e autorizado a realização dos reparos necessários à recomposição do apartamento locado pela locadora, não concordando com o valor cobrado, assiste o direito de realizar os reparos pelo menor orçamento encontrado, ou se a cláusula contratual que obsta essa solução sobeja abusiva, subsistente, ademais, controvérsia sobre a extensão dos reparos, e, outrossim, caso mantida a rejeição do pedido, à aferição da adequação da verba honorária cominada ao locatário.

III. Razões de decidir
3 Confeccionado laudo de vistoria ao início da locação atestando que o imóvel fora entregue ao locatário em perfeitas condições de uso, sem defeitos aparentes e com pintura nova, ao final da locação, como imperativo legal e contratual, deve necessariamente devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebera, sob pena de ser responsabilizado civilmente pela indenização do equivalente ao custo dos reparos demandados pela coisa, de molde a ser reposta às mesmas condições em que se encontrava ao início do relacionamento locatício (Lei no 8.245/91, art. 23, III).
4. Ressoa como notório, porquanto inerente à realidade, o fato de que, após meses de plena fruição, o imóvel objeto de locação, ao ser devolvido à locadora, apresenta-se em condições diversas daquelas em que se encontrava ao início da locação, à medida em que natural que o tempo e fruição impliquem deterioração normal nas condições da coisa, notadamente quanto ao seu estado geral e pintura, independendo essa constatação de prova, ficando afetado ao locatário, ao se opor a essa apreensão e aos laudos de vistoria confeccionados ao início e término da locação, evidenciar que, ao desocupar e restituir o apartamento, estava o bem nas mesmas condições em que o recebera ao início do vínculo, e, não se desincumbido desse ônus, fica-lhe imputado o encargo de despender o vertido pela locadora com a recomposição do imóvel (CPC, arts. 373, I e II, e 374, I; Lei de Locações, art. 23, III).
5. Consoante a cláusula geral que regula a repartição do ônus probatório na formatação do artigo 373, I, do CPC, ao locatário acionante em sede de ação cominatória destinada a permitir que realize reformas, por conta própria, no imóvel locado, após a entrega das chaves, porquanto devolvido em condições diversas das subsistentes no momento da contratação, atrai para si o ônus de comprovar a abusividade tanto da cláusula que impede a realização dos reparos após a entrega das chaves, quanto da cobrança entabulada pela locadora, precipuamente em situação em que fora autorizada a realizar os reparos necessários, pois encerram fatos constitutivos do direito invocado, resultando que, não produzindo nenhum elemento de convicção apto a infirmar o testificado nos documentos colacionados pela antiga senhoria, determina o não acolhimento do pedido cominatório que formulara.
6. Segundo a regulação legal vigente, os honorários advocatícios devem ser fixados com parâmetro no valor da condenação, do proveito econômico obtido ou do valor da causa, sendo ressalvada sua fixação mediante apreciação equitativa do juiz somente quando o for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, donde a fixação sob o prisma da equidade encerra regra de exceção a ser manejada somente nas situações expressamente pontuadas.
7. De acordo a nova regulação legal, os honorários advocatícios de sucumbência devem ser mensurados segundo os parâmetros estabelecidos pelo § 2o do artigo 85 do CPC, e, somente em situação em que é inviável sua utilização por inviabilidade material, é que se legitima a utilização do critério da equidade, apreensão que emerge tanto da literalidade do preceptivo como da sua posição topográfica, pois colocado em primazia, cuidando o legislador de ressalvar a possibilidade de utilização do critério equitativo como regra de exceção quando inviabilizada a mensuração da verba mediante a ponderação dos parâmetros inicialmente alinhavados (§ 8o).
8. A gênese da verba honorária de sucumbência é a necessidade de compensação dos serviços advocatícios fomentados no patrocínio da causa posta em juízo, e sua destinação, afinada com sua origem, é justamente remunerar condignamente os serviços fomentados pelo advogado da parte vencedora em compasso com a natureza e importância da causa, o grau de zelo do profissional do patrono, o lugar da prestação do serviço, o trabalho ultimado e o tempo demandado para o serviço, o que deve orientar, portanto, a mensuração da verba quando fixada pelo critério equitativo, prevenindo-se que seja mensurada em montante irrisório mas também que seja arbitrada em importe desarrazoado e desproporcional, criando situação de perplexidade e descompasso com os fins sociais que devem orientar a aplicação da ordenação legal (CPC, arts. 8o e 85, §§2o, 8o e 8o-A).
9. Tratando-se de causa cujo valor revela-se muito baixo e o proveito econômico obtido é seu mero reflexo, desguarnecido, ademais, de conteúdo condenatório, a verba honorária imputada ao vencido deve ser mensurada mediante apreciação equitativa do órgão judicante na modulação dos critérios estabelecidos pelo legislador processual para sua fixação, observados o grau de zelo profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, devendo ser modulada se mensurada em importe que não se coaduna com sua destinação teleológica. (CPC, art. 85, §§ 2o, 3o, 4o e 8o).

IV. Dispositivo
10. Apelação conhecida e desprovida. Maioria. Julgamento realizado na forma do artigo 942 do CPC, com quórum qualificado.