Tribunal: TJDFT
Processo: 0731927-31.2024.8.07.0001
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-07-02
Data de publicação: 2025-07-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. MATÉRIA DE MÉRITO. TEORIA DA APARÊNCIA. GRUPO ECONÔMICO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO 25%. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. BIS IN IDEM. NON REFORMATIO IN PEJUS.
1. A solidariedade não se presume, decorre diretamente da lei ou de manifestação de vontade (art. 265 do CC). Há solidariedade passiva quando mais de uma pessoa deve responder integralmente por determinada obrigação (contratual ou extracontratual). A obrigação pode ser originária (primária) ou sucessiva, vale dizer, a que decorre de descumprimento do dever originário (responsabilidade civil).
2. Com relação às obrigações decorrentes da relação de consumo, há solidariedade passiva em face da Teoria da Aparência.
3. A Teoria da Aparência decorre do princípio da boa-fé objetiva, que impõe às partes condutas pautadas pela lealdade, transparência e confiança. As legítimas expectativas geradas pelo contexto da contratação, conduta das partes, geram deveres anexos e, consequentemente, devem ser observadas.
4. Nesse cenário de pluralidade de fornecedores, em colaboração e parcerias para venda de produtos e serviços, o consumidor, invariavelmente, não sabe exatamente com quem está contratando. Ao contrário, é induzido a crer que seu vínculo é direto com determinado fornecedor ou, de algum modo, amparado por empresa que inspira credibilidade e confiança.
5. O acervo probatório indica que a apelante é detentora de 99,9% do capital social da vendedora. Exerce, portanto, influência significativa nas decisões empresariais e no cumprimento do objeto social. Há grupo econômico.
6. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça - STJ).
7. O STJ fixou entendimento no sentido de que é possível a retenção pelo promitente vendedor de até 25% dos valores pagos pelo promitente comprador. Na hipótese, correta a sentença que fixou o valor de 25% da quantia paga pelo consumidor.
8. A previsão de retenção de outras verbas acarreta desvantagem exagerada ao consumidor (art. 51, IV do CDC), já que, com a desistência do negócio jurídico, o fornecedor poderá comercializar novamente a unidade imobiliária. Assim, em tese, devem ser afastadas todas as outras cláusulas que objetivem retenção das parcelas pagas pelo consumidor.
9. Todavia, a reforma do julgado violaria a dialeticidade por ausência de pedido, em sede recursal, acerca da validade da retenção determinada pelo juízo. Além disso, eventual retirada desta parcela agravaria a situação da apelante sem que o apelado deduzisse pedido em sentido contrário (non reformatio in pejus).
10. Recurso conhecido e não provido. Honorários majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE PASSIVA. MATÉRIA DE MÉRITO. TEORIA DA APARÊNCIA. GRUPO ECONÔMICO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO 25%. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. BIS IN IDEM. NON REFORMATIO IN PEJUS.
1. A solidariedade não se presume, decorre diretamente da lei ou de manifestação de vontade (art. 265 do CC). Há solidariedade passiva quando mais de uma pessoa deve responder integralmente por determinada obrigação (contratual ou extracontratual). A obrigação pode ser originária (primária) ou sucessiva, vale dizer, a que decorre de descumprimento do dever originário (responsabilidade civil).
2. Com relação às obrigações decorrentes da relação de consumo, há solidariedade passiva em face da Teoria da Aparência.
3. A Teoria da Aparência decorre do princípio da boa-fé objetiva, que impõe às partes condutas pautadas pela lealdade, transparência e confiança. As legítimas expectativas geradas pelo contexto da contratação, conduta das partes, geram deveres anexos e, consequentemente, devem ser observadas.
4. Nesse cenário de pluralidade de fornecedores, em colaboração e parcerias para venda de produtos e serviços, o consumidor, invariavelmente, não sabe exatamente com quem está contratando. Ao contrário, é induzido a crer que seu vínculo é direto com determinado fornecedor ou, de algum modo, amparado por empresa que inspira credibilidade e confiança.
5. O acervo probatório indica que a apelante é detentora de 99,9% do capital social da vendedora. Exerce, portanto, influência significativa nas decisões empresariais e no cumprimento do objeto social. Há grupo econômico.
6. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça - STJ).
7. O STJ fixou entendimento no sentido de que é possível a retenção pelo promitente vendedor de até 25% dos valores pagos pelo promitente comprador. Na hipótese, correta a sentença que fixou o valor de 25% da quantia paga pelo consumidor.
8. A previsão de retenção de outras verbas acarreta desvantagem exagerada ao consumidor (art. 51, IV do CDC), já que, com a desistência do negócio jurídico, o fornecedor poderá comercializar novamente a unidade imobiliária. Assim, em tese, devem ser afastadas todas as outras cláusulas que objetivem retenção das parcelas pagas pelo consumidor.
9. Todavia, a reforma do julgado violaria a dialeticidade por ausência de pedido, em sede recursal, acerca da validade da retenção determinada pelo juízo. Além disso, eventual retirada desta parcela agravaria a situação da apelante sem que o apelado deduzisse pedido em sentido contrário (non reformatio in pejus).
10. Recurso conhecido e não provido. Honorários majorados.