Tribunal: TJDFT
Processo: 0717693-21.2023.8.07.0020
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-10-23
Data de publicação: 2025-11-07

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POSTERIOR À LEI N. 13.786/2018. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
I. Caso em exame
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel.
2. O autor pleiteou a resilição do contrato com fundamento no direito ao arrependimento e restituição integral dos valores pagos.
3. A sentença declarou a rescisão contratual e determinou a restituição dos valores pagos, com retenção de 25% e da comissão de corretagem. Declarou a sucumbência recíproca e equivalente entre as partes.
II. Questão em discussão
4. Há duas questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção sobre os valores pagos pelo comprador; (ii) distribuição dos ônus sucumbenciais e critério de fixação dos honorários advocatícios.
III. Razões de decidir
5. Aplica-se o CDC à hipótese, por se tratar de relação contratual entre consumidor e fornecedor, devendo prevalecer a norma protetiva prevista no art. 53 do CDC, que veda a perda total das parcelas pagas pelo promitente comprador.
6. Cuidando-se de contrato celebrado na vigência da Lei n. 13.786/2018, em caso de desfazimento do contrato, é possível o estabelecimento de pena convencional para retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, ou de até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, nos termos do art. 67-A, inc. II e § 5o, Lei 4.591/1964.
7. No caso, a despeito de cláusula contratual estabelecendo o percentual de retenção de 50% do valor pago, ausente comprovação da constituição do patrimônio de afetação da incorporação imobiliária, a retenção deve ficar limitada a 25% dos valores pagos pelo promissário comprador, para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
8. A sucumbência deve levar em conta a quantidade de pedidos deduzidos na ação e o decaimento proporcional das partes em relação a cada pedido. Tendo o autor obtido êxito parcial dos pedidos, adequada a distribuição na proporção de 50% da sucumbência.
9. O arbitramento dos honorários se sujeita aos percentuais e base de cálculo indicados no art. 85, § 2o, do CPC, ou seja, o mínimo de 10% (dez por cento) e o máximo de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, com a observância dos critérios arrolados nos incisos I a IV. No caso, o valor da condenação deve ser adotado como parâmetro para fixação dos honorários advocatícios.
IV. DISPOSITIVO
10. Apelação do autor conhecida e desprovida.
11. Apelação da ré SPE Mirante parcialmente conhecida e parcialmente provida.
_____________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, art. 51, inc. IV e § 1o, inc. III e 53; CPC, art. 373, I; Lei no 4.591/64, art. 31-B, 63, 67-A, §§ 5o, 10o, 11 e 12; Lei no 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019; STJ, REsp 1.746.072/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 13/02/2019; STJ, REsp. 1.646.192/PE, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 21/03/2017; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 954.035/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 14/10/2019; STJ, AgInt no REsp 1.930.685/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 05/10/2021; STJ, AgInt no AREsp 1.934.898/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 22/11/2021; STJ, AgInt no AREsp n. 2.590.853/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 12/8/2024; STJ, AgRg nos EDcl no REsp 1.422.823/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 22/05/2014; TJDFT, APC 0706592-66.2022.8.07.0005, Rel. Desa. Lucimeire Maria Da Silva, 5a Turma Cível, j. 27/07/2023.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL POSTERIOR À LEI N. 13.786/2018. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
I. Caso em exame
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel.
2. O autor pleiteou a resilição do contrato com fundamento no direito ao arrependimento e restituição integral dos valores pagos.
3. A sentença declarou a rescisão contratual e determinou a restituição dos valores pagos, com retenção de 25% e da comissão de corretagem. Declarou a sucumbência recíproca e equivalente entre as partes.
II. Questão em discussão
4. Há duas questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção sobre os valores pagos pelo comprador; (ii) distribuição dos ônus sucumbenciais e critério de fixação dos honorários advocatícios.
III. Razões de decidir
5. Aplica-se o CDC à hipótese, por se tratar de relação contratual entre consumidor e fornecedor, devendo prevalecer a norma protetiva prevista no art. 53 do CDC, que veda a perda total das parcelas pagas pelo promitente comprador.
6. Cuidando-se de contrato celebrado na vigência da Lei n. 13.786/2018, em caso de desfazimento do contrato, é possível o estabelecimento de pena convencional para retenção de até 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga, ou de até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, nos termos do art. 67-A, inc. II e § 5o, Lei 4.591/1964.
7. No caso, a despeito de cláusula contratual estabelecendo o percentual de retenção de 50% do valor pago, ausente comprovação da constituição do patrimônio de afetação da incorporação imobiliária, a retenção deve ficar limitada a 25% dos valores pagos pelo promissário comprador, para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
8. A sucumbência deve levar em conta a quantidade de pedidos deduzidos na ação e o decaimento proporcional das partes em relação a cada pedido. Tendo o autor obtido êxito parcial dos pedidos, adequada a distribuição na proporção de 50% da sucumbência.
9. O arbitramento dos honorários se sujeita aos percentuais e base de cálculo indicados no art. 85, § 2o, do CPC, ou seja, o mínimo de 10% (dez por cento) e o máximo de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, com a observância dos critérios arrolados nos incisos I a IV. No caso, o valor da condenação deve ser adotado como parâmetro para fixação dos honorários advocatícios.
IV. DISPOSITIVO
10. Apelação do autor conhecida e desprovida.
11. Apelação da ré SPE Mirante parcialmente conhecida e parcialmente provida.
_____________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, art. 51, inc. IV e § 1o, inc. III e 53; CPC, art. 373, I; Lei no 4.591/64, art. 31-B, 63, 67-A, §§ 5o, 10o, 11 e 12; Lei no 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019; STJ, REsp 1.746.072/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 13/02/2019; STJ, REsp. 1.646.192/PE, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 21/03/2017; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp 954.035/DF, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 14/10/2019; STJ, AgInt no REsp 1.930.685/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 05/10/2021; STJ, AgInt no AREsp 1.934.898/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 22/11/2021; STJ, AgInt no AREsp n. 2.590.853/SP, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 12/8/2024; STJ, AgRg nos EDcl no REsp 1.422.823/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 22/05/2014; TJDFT, APC 0706592-66.2022.8.07.0005, Rel. Desa. Lucimeire Maria Da Silva, 5a Turma Cível, j. 27/07/2023.