Tribunal: TJDFT
Processo: 0774535-33.2023.8.07.0016
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2025-10-22

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0774535-33.2023.8.07.0016 RECORRENTE: GUSTAVO VALADARES RECORRIDO: ASSOCIACAO DO CONDOMINIO BARREIRINHO DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LOTEAMENTO RURAL. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO. DENOMINAÇÃO. ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA PARA AFERIÇÃO DA NATUREZA QUE OSTENTA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDÔMINO/ASSOCIADO. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS PELA ENTIDADE. INADIMPLÊNCIA. COBRANÇA. CAPACIDADE PROCESSUAL. EQUIPARAÇÃO DO “CONDOMÍNIO DE FATO” À SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. INADIMPLÊNCIA. TITULAR DE FRAÇÃO AUTÔNOMA. ADESÃO À ASSOCIAÇÃO. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO. TESE DE REPERCUSSÃO GERAL. DISTINÇÃO DO CASO CONCRETO. REALIDADE E FATOS DISTINTOS DOS ABORDADOS E QUE ENSEJARAM A TESE. APLICAÇÃO. AFASTAMENTO. LEGITIMIDADE. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. Caso em exame 1. Cuida-se de apelação interposta em face da sentença que, no ambiente da ação de cobrança que manejara associação de moradores derivada de parcelamento do solo ainda pendente de regularização em desfavor do associado/condômino, julgara parcialmente procedente o pedido para condenar o réu ao pagamento das contribuições ordinárias (taxas condominiais) inadimplidas, pertinentes a uma das unidades reputadas como sendo de sua titularidade, bem como das parcelas que se vencerem no curso da lide e que eventualmente deixem de ser adimplidas. II. Questão em discussão 2. O objeto da ação e do apelo cinge-se à aferição da viabilidade de associação de moradores, à guisa de ser tratada como entidade similar ao condomínio legalmente constituído, promover a cobrança das parcelas aprovadas em assembleia junto ao titular/detentor de direitos pertinentes a unidade inserida no perímetro do correlato empreendimento, conquanto ainda pendente de regularização o loteamento no qual está inserida e não tenha formalmente aderido ao correlato quadro de associados, não obstante não negue a condição de titular e fruidor dos serviços fomentados pela entidade. III. Razões de decidir 3. Os “condomínios irregulares” redundaram na germinação de efeitos e conflitos que, ante sua relevância e alcance social, não podiam ficar à míngua de modulação judicial, ensejando a inexorabilidade dos fatos e a missão confiada ao Judiciário de resolver os conflitos sociais a suplantação do formalismo e que passassem a merecer o mesmo tratamento dispensado às sociedades despersonalizadas, culminando com o reconhecimento de que, ostentando a qualidade de condomínios de fato e/ou associação de moradores, estão revestido de legitimidade para promoverem a cobrança de taxas de manutenção ainda que o ato através do qual foram constituídos não esteja inscrito no fólio registral por se qualificarem como loteamento irregular. 4. A origem e destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, conquanto não tenha sido formal e legalmente constituída, se efetivamente está destinada à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio de fato, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade despersonalizada. 5. Conquanto não se afigurando viável se lhe dispensar o mesmo tratamento conferido ao condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que os integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia, independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei, germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei no 4.591/64, arts. 7o e 8o), a cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança, conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos (REsp no 1.280.871). 6. O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do “distinguishing”, não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento decorrente de parcelamento do solo rural e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assimilando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados “condomínio de fato”, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos (CPC, arts. 489, §1o, IV, 926 e 927, §1o). 7. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pelo condômino, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei no 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive ao equiparar os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese. 8. Assimilando que efetivamente é detentor de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento rural do qual germinara o condomínio de fato ou associação de moradores, dela fruindo, o fato implica a imputação ao possuidor da qualificação de condômino independentemente de qualquer manifestação de vontade dele derivada, pois decorre a qualidade da simples detenção da fração que ocupa, tornando-o obrigado a concorrer para o custeio das despesas geradas pela entidade condominial na administração das áreas comuns e fomento dos serviços destinados a todos os condôminos de forma indiscriminada, inclusive porque, em se tratando de serviços fomentados a todos os condôminos de forma indistinta, todos devem concorrer para seu fomento na forma resolvida em assembleia. 9. Conquanto ninguém seja obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei e que a inserção em entidade associativa é voluntária, sem o que não se legitima que a entidade exija as contribuições previstas no seu ato constitutivo, essa resolução não se aplica à situação de fato concreta em que, conquanto denominada associação, o ente assume a feição de “condomínio de fato” por ter germinado de parcelamento do solo rural, fomentando todos os serviços inerentes ao condomínio regularmente constituído, tornando inviável que o possuidor de unidade autônoma inserida no perímetro compreendido, conquanto frua e usufrua de todas as benfeitorias erigidas pela entidade e dos serviços que fomente, seja eximido de concorrer, assim como os demais, para o custeio dos serviços fomentados diariamente, pois incompatível com o sistema, que não convive nem compactua com o locupletamento ilícito. 10. Consoante emerge dos precedentes que resultaram na fixação de tese pela Corte Superior de Justiça no ambiente de julgamento que irradia efeito vinculante - STJ, REsp no 1.280.871 -, dispuseram sobre premissas dissonantes da realidade descortinada no ambiente do Distrito Federal pelos denominados “condomínios irregulares”, o mesmo sucede quando se trata de parcelamento rural devidamente guarnecido de cercamento e delimitação física, inclusive com controle de entrada e saída, pois emergiram os julgados que nortearam o entendimento de situações concretas em que eram constituídas associações de moradores de ruas ou bairros, legitimando que, mediante aplicação da técnica do distinguishing, as teses deixem de ser aplicadas na resolução do caso concreto que versa sobre cobrança de taxas derivadas efetivamente de condomínio de fato passível de assim ser emoldurado e tratado. 11. Ao condômino em mora, ao assumir essa condição e reconhecer a inadimplência que lhe fora imputada, somente remanesce solver a obrigação inadimplida como forma de ser alforriado, traduzindo o acolhimento do pedido formulado em seu desfavor pelo condomínio, ante a perduração da mora, imperativo legal coadunado com a regulação que pauta as obrigações condominiais e com o princípio que repugna o locupletamento ilícito. IV. Dispositivo 12. Apelação conhecida e desprovida. Unânime. A parte recorrente aponta violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, § 1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do CPC, alegando a negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão embargado não enfrentou os argumentos essenciais da defesa, especialmente quanto à ausência de adesão expressa e à inaplicabilidade dos conceitos de condomínio de fato; b) artigos 1.332 e 1.333, ambos do Código Civil, defendendo a inviabilidade do reconhecimento de “condomínio de fato” sem base legal ou registral, imputando obrigação propter rem sem a devida instituição e registro do condomínio; c) artigo 36-A, da Lei 6.766/1979, sustentando que a cobrança de taxas por associação civil só é válida mediante adesão expressa ou registro da obrigação no Cartório de Registro de Imóveis; d) artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, sob o fundamento de que houve indevida inversão do ônus da prova, pois caberia à associação autora comprovar a existência de vínculo jurídico que justificasse a cobrança. Aponta dissenso interpretativo com o entendimento consolidado nos temas 882 do STJ, e 492 do STF. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não se reconhece a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte” (REsp n. 2.197.117/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025). Melhor sorte não colhe o apelo em relação ao suposto malferimento aos artigos à mencionada contrariedade aos artigos 1.332 e 1.333, ambos do CCb, 36-A, da Lei 6.766/1979, e 373, inciso II, do CPC, bem como em relação ao dissenso pretoriano. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que (ID 71508555): “No caso em concreto, o apelante, sendo efetivo detentor de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento do qual germinara o condomínio de fato ou a associação de moradores, por ter os direitos possessórios relativos ao imóvel compreendido no perímetro do condomínio irregular, manifestara sua anuência à gestão promovida pela apelada quando se consolidara como proprietário, apesar de agora ventilar que a entidade efetivamente não atua como condomínio. A despeito de ciente da irregularidade do condomínio em que está inserida a fração autônoma cujos direitos lhe foram transferidos, o apelante, atraído por negócio que se lhe afigurara vantajoso, a adquirira, passando a integrar o extenso rol dos promissários compradores de unidades fracionadas e integrantes de condomínios criados à margem do ordenamento jurídico vigente. Assim, ao optar pela entabulação do negócio, é óbvio que deve arcar com os efeitos dele originários e com o fato de que a fração cujos direitos adquirira está situada em condomínio, ficando patente a sua anuência, mesmo que não de modo formal, aos quadros associativos da apelada (...) tratando-se de parcelamento rural, a tese firmada ao ser apreciada a controvérsia objeto do Tema 492 do Supremo Tribunal Federal não se aplica à espécie, pois direcionada à hipótese de loteamento urbano. Da mesma sorte e por idêntica razão, inaplicável a tese fixada referente ao Tema 882 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”, por versar o caso concreto sobre parcelamento de solo rural, referente a área particular Assim, infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a parte recorrente, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ, o qual também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea “c” do permissivo constitucional. Nesse sentido, “é pacífico o entendimento desta Corte Superior de que os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea a do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea c, ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica" (AREsp n. 2.794.577/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 15/5/2025). Ademais, o acórdão impugnado encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior. A propósito, confira-se: CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA. CABIMENTO. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (Tema 882/STJ). 2. No caso, a conclusão adotada no Tribunal de origem se encontra em consonância com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que o entendimento adotado na fixação do Tema n. 882 do STJ não se aplica à cobrança de taxas condominiais referentes a loteamentos irregulares, constituídos na forma da Lei n. 6.766/79. 3. Agravo interno provido para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no REsp n. 2.107.716/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 21/8/2025.) (g.n.). Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável ao recurso especial interposto tanto pela alínea "a" como pela alínea "c" do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.798.907/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 4/11/2024). No mesmo sentido, destaca-se a decisão monocrática proferida no REsp n. 2.183.096, Ministra Maria Isabel Gallotti, DJEN de 11/9/2025. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A029

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0774535-33.2023.8.07.0016 RECORRENTE: GUSTAVO VALADARES RECORRIDO: ASSOCIACAO DO CONDOMINIO BARREIRINHO DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LOTEAMENTO RURAL. NATUREZA JURÍDICA. CONDOMÍNIO DE FATO. DENOMINAÇÃO. ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA PARA AFERIÇÃO DA NATUREZA QUE OSTENTA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDÔMINO/ASSOCIADO. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS FOMENTADOS PELA ENTIDADE. INADIMPLÊNCIA. COBRANÇA. CAPACIDADE PROCESSUAL. EQUIPARAÇÃO DO “CONDOMÍNIO DE FATO” À SOCIEDADE DESPERSONALIZADA. INADIMPLÊNCIA. TITULAR DE FRAÇÃO AUTÔNOMA. ADESÃO À ASSOCIAÇÃO. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO. TESE DE REPERCUSSÃO GERAL. DISTINÇÃO DO CASO CONCRETO. REALIDADE E FATOS DISTINTOS DOS ABORDADOS E QUE ENSEJARAM A TESE. APLICAÇÃO. AFASTAMENTO. LEGITIMIDADE. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. Caso em exame 1. Cuida-se de apelação interposta em face da sentença que, no ambiente da ação de cobrança que manejara associação de moradores derivada de parcelamento do solo ainda pendente de regularização em desfavor do associado/condômino, julgara parcialmente procedente o pedido para condenar o réu ao pagamento das contribuições ordinárias (taxas condominiais) inadimplidas, pertinentes a uma das unidades reputadas como sendo de sua titularidade, bem como das parcelas que se vencerem no curso da lide e que eventualmente deixem de ser adimplidas. II. Questão em discussão 2. O objeto da ação e do apelo cinge-se à aferição da viabilidade de associação de moradores, à guisa de ser tratada como entidade similar ao condomínio legalmente constituído, promover a cobrança das parcelas aprovadas em assembleia junto ao titular/detentor de direitos pertinentes a unidade inserida no perímetro do correlato empreendimento, conquanto ainda pendente de regularização o loteamento no qual está inserida e não tenha formalmente aderido ao correlato quadro de associados, não obstante não negue a condição de titular e fruidor dos serviços fomentados pela entidade. III. Razões de decidir 3. Os “condomínios irregulares” redundaram na germinação de efeitos e conflitos que, ante sua relevância e alcance social, não podiam ficar à míngua de modulação judicial, ensejando a inexorabilidade dos fatos e a missão confiada ao Judiciário de resolver os conflitos sociais a suplantação do formalismo e que passassem a merecer o mesmo tratamento dispensado às sociedades despersonalizadas, culminando com o reconhecimento de que, ostentando a qualidade de condomínios de fato e/ou associação de moradores, estão revestido de legitimidade para promoverem a cobrança de taxas de manutenção ainda que o ato através do qual foram constituídos não esteja inscrito no fólio registral por se qualificarem como loteamento irregular. 4. A origem e destinação da entidade criada sobrepujam a denominação que lhe fora conferida como parâmetro para delimitação da sua natureza jurídica, resultando que, conquanto não tenha sido formal e legalmente constituída, se efetivamente está destinada à administração das áreas comuns compreendidas no loteamento e fomento de serviços aos detentores das unidades que o integram de forma indistinta, essas inferências determinam que lhe seja conferida a natureza de condomínio de fato, que, desprovido de regular constituição, merece ser tratado como sociedade despersonalizada. 5. Conquanto não se afigurando viável se lhe dispensar o mesmo tratamento conferido ao condomínio regularmente constituído, ao qual é resguardado o direito de exigir de todos os titulares das unidades que os integra o pagamento das taxas legitimamente aprovadas em assembleia, independentemente de qualquer manifestação ou adesão, porquanto deriva a obrigação da lei, germinando em face da coisa detida em condomínio (CC, art. 1.336; Lei no 4.591/64, arts. 7o e 8o), a cobrança de taxas pelo condomínio de fato e/ou associação de moradores dos titulares das unidades que o integram, guardando subserviência ao fato de que somente a lei e o contrato são fontes de obrigação, é condicionada à adesão dos titulares ao quadro de associados ou de anuência com a cobrança, conforme firmado pela Corte Superior em sede de julgamento realizado sob o formato dos recursos repetitivos (REsp no 1.280.871). 6. O entendimento firmado pelas Cortes Superiores no sentido de encerrar pressuposto para que o associado seja obrigado a concorrer para as contribuições sociais advindas de associações de moradores a prévia adesão ao quadro de associados, mediante exercício de modulação e aplicação do “distinguishing”, não se conforma com a situação em que a associação derivara de loteamento decorrente de parcelamento do solo rural e encerra verdadeiro condomínio horizontal, assimilando-se em tudo a entidade condominial e fomentando serviços que lhe são típicos, como sucede com os chamados “condomínio de fato”, legitimando a constatação da subsistência de distinção de situações de fato o afastamento das teses estratificadas e a responsabilização do detentor de unidade autônoma inserida no perímetro do parcelamento pelo pagamento das taxas direcionadas indistintamente a todos os associados/condôminos (CPC, arts. 489, §1o, IV, 926 e 927, §1o). 7. Cuidando-se de obrigação cuja gênese decorrera do fato associativo marcado pela irregularidade da constituição condominial, mas que, face aos serviços fomentados e usufruídos pelo condômino, faz ressoar legítima a cobrança dos encargos deles decorrentes, sobressai inaplicável a inovação legislativa traduzida pela Lei no 13.465/2017, porquanto o novel diploma, ao regular a questão, inclusive ao equiparar os condomínios horizontais ao condomínio edilício, nada mais fizera senão fornecer substrato normativo à regularização administrativa local das situações de fato já observadas, em que houvera o indevido parcelamento do solo urbano, o que difere, em juízo de distinção e subsunção, da hipótese. 8. Assimilando que efetivamente é detentor de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento rural do qual germinara o condomínio de fato ou associação de moradores, dela fruindo, o fato implica a imputação ao possuidor da qualificação de condômino independentemente de qualquer manifestação de vontade dele derivada, pois decorre a qualidade da simples detenção da fração que ocupa, tornando-o obrigado a concorrer para o custeio das despesas geradas pela entidade condominial na administração das áreas comuns e fomento dos serviços destinados a todos os condôminos de forma indiscriminada, inclusive porque, em se tratando de serviços fomentados a todos os condôminos de forma indistinta, todos devem concorrer para seu fomento na forma resolvida em assembleia. 9. Conquanto ninguém seja obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei e que a inserção em entidade associativa é voluntária, sem o que não se legitima que a entidade exija as contribuições previstas no seu ato constitutivo, essa resolução não se aplica à situação de fato concreta em que, conquanto denominada associação, o ente assume a feição de “condomínio de fato” por ter germinado de parcelamento do solo rural, fomentando todos os serviços inerentes ao condomínio regularmente constituído, tornando inviável que o possuidor de unidade autônoma inserida no perímetro compreendido, conquanto frua e usufrua de todas as benfeitorias erigidas pela entidade e dos serviços que fomente, seja eximido de concorrer, assim como os demais, para o custeio dos serviços fomentados diariamente, pois incompatível com o sistema, que não convive nem compactua com o locupletamento ilícito. 10. Consoante emerge dos precedentes que resultaram na fixação de tese pela Corte Superior de Justiça no ambiente de julgamento que irradia efeito vinculante - STJ, REsp no 1.280.871 -, dispuseram sobre premissas dissonantes da realidade descortinada no ambiente do Distrito Federal pelos denominados “condomínios irregulares”, o mesmo sucede quando se trata de parcelamento rural devidamente guarnecido de cercamento e delimitação física, inclusive com controle de entrada e saída, pois emergiram os julgados que nortearam o entendimento de situações concretas em que eram constituídas associações de moradores de ruas ou bairros, legitimando que, mediante aplicação da técnica do distinguishing, as teses deixem de ser aplicadas na resolução do caso concreto que versa sobre cobrança de taxas derivadas efetivamente de condomínio de fato passível de assim ser emoldurado e tratado. 11. Ao condômino em mora, ao assumir essa condição e reconhecer a inadimplência que lhe fora imputada, somente remanesce solver a obrigação inadimplida como forma de ser alforriado, traduzindo o acolhimento do pedido formulado em seu desfavor pelo condomínio, ante a perduração da mora, imperativo legal coadunado com a regulação que pauta as obrigações condominiais e com o princípio que repugna o locupletamento ilícito. IV. Dispositivo 12. Apelação conhecida e desprovida. Unânime. A parte recorrente aponta violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, § 1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do CPC, alegando a negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão embargado não enfrentou os argumentos essenciais da defesa, especialmente quanto à ausência de adesão expressa e à inaplicabilidade dos conceitos de condomínio de fato; b) artigos 1.332 e 1.333, ambos do Código Civil, defendendo a inviabilidade do reconhecimento de “condomínio de fato” sem base legal ou registral, imputando obrigação propter rem sem a devida instituição e registro do condomínio; c) artigo 36-A, da Lei 6.766/1979, sustentando que a cobrança de taxas por associação civil só é válida mediante adesão expressa ou registro da obrigação no Cartório de Registro de Imóveis; d) artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, sob o fundamento de que houve indevida inversão do ônus da prova, pois caberia à associação autora comprovar a existência de vínculo jurídico que justificasse a cobrança. Aponta dissenso interpretativo com o entendimento consolidado nos temas 882 do STJ, e 492 do STF. II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não se reconhece a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte” (REsp n. 2.197.117/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025). Melhor sorte não colhe o apelo em relação ao suposto malferimento aos artigos à mencionada contrariedade aos artigos 1.332 e 1.333, ambos do CCb, 36-A, da Lei 6.766/1979, e 373, inciso II, do CPC, bem como em relação ao dissenso pretoriano. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que (ID 71508555): “No caso em concreto, o apelante, sendo efetivo detentor de unidade autônoma situada no perímetro do loteamento do qual germinara o condomínio de fato ou a associação de moradores, por ter os direitos possessórios relativos ao imóvel compreendido no perímetro do condomínio irregular, manifestara sua anuência à gestão promovida pela apelada quando se consolidara como proprietário, apesar de agora ventilar que a entidade efetivamente não atua como condomínio. A despeito de ciente da irregularidade do condomínio em que está inserida a fração autônoma cujos direitos lhe foram transferidos, o apelante, atraído por negócio que se lhe afigurara vantajoso, a adquirira, passando a integrar o extenso rol dos promissários compradores de unidades fracionadas e integrantes de condomínios criados à margem do ordenamento jurídico vigente. Assim, ao optar pela entabulação do negócio, é óbvio que deve arcar com os efeitos dele originários e com o fato de que a fração cujos direitos adquirira está situada em condomínio, ficando patente a sua anuência, mesmo que não de modo formal, aos quadros associativos da apelada (...) tratando-se de parcelamento rural, a tese firmada ao ser apreciada a controvérsia objeto do Tema 492 do Supremo Tribunal Federal não se aplica à espécie, pois direcionada à hipótese de loteamento urbano. Da mesma sorte e por idêntica razão, inaplicável a tese fixada referente ao Tema 882 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”, por versar o caso concreto sobre parcelamento de solo rural, referente a área particular Assim, infirmar fundamento dessa natureza, como pretende a parte recorrente, é providência que encontra óbice no enunciado 7 da Súmula do STJ, o qual também se aplica aos recursos especiais interpostos pela alínea “c” do permissivo constitucional. Nesse sentido, “é pacífico o entendimento desta Corte Superior de que os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea a do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea c, ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica" (AREsp n. 2.794.577/MG, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 15/5/2025). Ademais, o acórdão impugnado encontra-se em perfeita sintonia com a orientação jurisprudencial da Corte Superior. A propósito, confira-se: CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA. CABIMENTO. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (Tema 882/STJ). 2. No caso, a conclusão adotada no Tribunal de origem se encontra em consonância com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que o entendimento adotado na fixação do Tema n. 882 do STJ não se aplica à cobrança de taxas condominiais referentes a loteamentos irregulares, constituídos na forma da Lei n. 6.766/79. 3. Agravo interno provido para negar provimento ao recurso especial. (AgInt no REsp n. 2.107.716/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 18/8/2025, DJEN de 21/8/2025.) (g.n.). Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável ao recurso especial interposto tanto pela alínea "a" como pela alínea "c" do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.798.907/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 4/11/2024). No mesmo sentido, destaca-se a decisão monocrática proferida no REsp n. 2.183.096, Ministra Maria Isabel Gallotti, DJEN de 11/9/2025. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A029