Tribunal: TJDFT
Processo: 0725525-08.2023.8.07.0020
Órgão julgador: DIAULAS COSTA RIBEIRO
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2025-05-06
Data de publicação: 2025-05-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONDIÇÕES DA AÇÃO. INTERESSE DE AGIR. LEGITIMIDADE PASSIVA. IMÓVEIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA. SÚMULA No 308 STJ. APLICÁVEL. ANALOGIA. QUITAÇÃO. PREÇO. ÔNUS DA PROVA. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. AUSÊNCIA. CONHECIMENTO DO GRAVAME PELO CONSUMIDOR. DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE.

1. As condições da ação devem ser aferidas com base na teoria da asserção, analisando-se as alegações contidas na petição inicial. É desnecessária a apreciação do direito material postulado em Juízo, bastando verificar a pertinência entre o que foi afirmado e as provas constantes dos autos. Precedente.
2. O credor fiduciário é parte legítima para figurar no polo passivo da ação que objetiva afastar os efeitos do contrato de alienação fiduciária sobre o imóvel adquirido pelo consumidor.
3. Rejeita-se a tese de inexistência de interesse processual, quando demonstrada a necessidade da efetiva atividade jurisdicional, em virtude da pretensão resistida, e a adequação do instrumento processual utilizado.
4. É aplicável por analogia a Súmula no 308 do STJ aos casos de alienação fiduciária firmada entre o construtor e a instituição financeira. Precedente STJ.
5. O consumidor, ao quitar o preço do contrato de compra e venda de sua unidade imobiliária autônoma, tem direito ao registro do seu imóvel livre de qualquer gravame, afastando os efeitos prejudiciais da relação jurídica estabelecida entre o financiador e o construtor inadimplente.
6. É dever do réu alegar, na contestação, toda a matéria de defesa, expondo as razões de fato e de direito com que impugna o pedido do autor, além de especificar as provas que pretende produzir. Trata-se do ônus da impugnação especificada (CPC, arts. 336 e 341).
7. O réu, em sua contestação, não afastou as alegações constantes na petição inicial de pagamento integral do preço e de imissão imediata na posse dos imóveis, assim como deixou de impugnar de forma específica as provas juntadas pelos autores que demonstram a realização do negócio jurídico e a posse do bem.
8. O conhecimento expresso do adquirente/consumidor sobre a existência do gravame pactuado entre a incorporadora e a instituição financeira não é capaz de torná-lo eventual devedor solidário da construtora ou mesmo seu fiador ou avalista, de modo que o financiador deve buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento da garantia.
9. Preliminares rejeitadas. Recurso conhecido e não provido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONDIÇÕES DA AÇÃO. INTERESSE DE AGIR. LEGITIMIDADE PASSIVA. IMÓVEIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. GARANTIA. SÚMULA No 308 STJ. APLICÁVEL. ANALOGIA. QUITAÇÃO. PREÇO. ÔNUS DA PROVA. IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. AUSÊNCIA. CONHECIMENTO DO GRAVAME PELO CONSUMIDOR. DEVEDOR. IMPOSSIBILIDADE.

1. As condições da ação devem ser aferidas com base na teoria da asserção, analisando-se as alegações contidas na petição inicial. É desnecessária a apreciação do direito material postulado em Juízo, bastando verificar a pertinência entre o que foi afirmado e as provas constantes dos autos. Precedente.
2. O credor fiduciário é parte legítima para figurar no polo passivo da ação que objetiva afastar os efeitos do contrato de alienação fiduciária sobre o imóvel adquirido pelo consumidor.
3. Rejeita-se a tese de inexistência de interesse processual, quando demonstrada a necessidade da efetiva atividade jurisdicional, em virtude da pretensão resistida, e a adequação do instrumento processual utilizado.
4. É aplicável por analogia a Súmula no 308 do STJ aos casos de alienação fiduciária firmada entre o construtor e a instituição financeira. Precedente STJ.
5. O consumidor, ao quitar o preço do contrato de compra e venda de sua unidade imobiliária autônoma, tem direito ao registro do seu imóvel livre de qualquer gravame, afastando os efeitos prejudiciais da relação jurídica estabelecida entre o financiador e o construtor inadimplente.
6. É dever do réu alegar, na contestação, toda a matéria de defesa, expondo as razões de fato e de direito com que impugna o pedido do autor, além de especificar as provas que pretende produzir. Trata-se do ônus da impugnação especificada (CPC, arts. 336 e 341).
7. O réu, em sua contestação, não afastou as alegações constantes na petição inicial de pagamento integral do preço e de imissão imediata na posse dos imóveis, assim como deixou de impugnar de forma específica as provas juntadas pelos autores que demonstram a realização do negócio jurídico e a posse do bem.
8. O conhecimento expresso do adquirente/consumidor sobre a existência do gravame pactuado entre a incorporadora e a instituição financeira não é capaz de torná-lo eventual devedor solidário da construtora ou mesmo seu fiador ou avalista, de modo que o financiador deve buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o adimplemento da garantia.
9. Preliminares rejeitadas. Recurso conhecido e não provido.