Tribunal: TJDFT
Processo: 0751262-88.2024.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2025-06-13
Data de publicação: 2025-07-01

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TEMA 996 STJ. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar as partes requeridas solidariamente a pagarem: a) a quantia de R$ 652,69, a título de danos materiais (lucros cessantes); b) a quantia de R$12.367,98 a título de juros de obra de 01/07/2022 até o último comprovante juntado nos autos, a título de danos materiais por valores pagos pela parte autora. Em suas razões, as recorrentes arguem preliminar de incompetência do Juizado Especial, pois o valor da causa deve refletir a totalidade do interesse econômica envolvido, ou seja, o valor do contrato. No mérito, alega que o termo de reserva é um instrumento preliminar que não gera obrigação entre as partes e que o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, que foi devidamente acordado entre as partes é que deve prevalecer. Sustenta que a pandemia de Covid-19 provou atraso significativo em toda cadeia produtiva da construção civil, com a escassez de insumos e atrasos na logística. Aduz a ausência de juros de obra e lucros cessantes.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular.
II. Questão em discussão
3. Discute-se se houve atraso na entrega do imóvel adquirido na planta pela parte autora e se do atraso decorre o dever da parte ré de indenizar a parte autora por danos materiais.
III. Razões de decidir
4. Preliminar de competência do Juizado Especial Cível. A presente ação versa sobre ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e lucros cessantes, bem como indenização por danos morais decorrentes do atraso na entrega da obra. Dessa forma, os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizados Especiais. Preliminar rejeitada.
5. Consta dos autos que as partes assinaram “termo de reserva de unidade habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n° 36460 Itapoã parque”, o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/04/2022 (ID 67792224), admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, prevalece o prazo fixado em contrato de compra e venda, que determina o prazo total de construção até 26/05/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
6. Diante do quadro fático, é pertinente mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
7. Portanto, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Além disso, o termo de Reserva de Unidade Habitacional é parte integrante do contrato. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/04/2022 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor.
8. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
9. Por fim, pontua-se que a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da pandemia da covid-19, pois o termo foi assinado em 01/03/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia, inclusive já tendo ocorrido o retorno das atividades econômicas.
IV. Dispositivo e tese
10. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno os recorrentes vencidos ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
11. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. TEMA 996 STJ. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar as partes requeridas solidariamente a pagarem: a) a quantia de R$ 652,69, a título de danos materiais (lucros cessantes); b) a quantia de R$12.367,98 a título de juros de obra de 01/07/2022 até o último comprovante juntado nos autos, a título de danos materiais por valores pagos pela parte autora. Em suas razões, as recorrentes arguem preliminar de incompetência do Juizado Especial, pois o valor da causa deve refletir a totalidade do interesse econômica envolvido, ou seja, o valor do contrato. No mérito, alega que o termo de reserva é um instrumento preliminar que não gera obrigação entre as partes e que o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, que foi devidamente acordado entre as partes é que deve prevalecer. Sustenta que a pandemia de Covid-19 provou atraso significativo em toda cadeia produtiva da construção civil, com a escassez de insumos e atrasos na logística. Aduz a ausência de juros de obra e lucros cessantes.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular.
II. Questão em discussão
3. Discute-se se houve atraso na entrega do imóvel adquirido na planta pela parte autora e se do atraso decorre o dever da parte ré de indenizar a parte autora por danos materiais.
III. Razões de decidir
4. Preliminar de competência do Juizado Especial Cível. A presente ação versa sobre ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e lucros cessantes, bem como indenização por danos morais decorrentes do atraso na entrega da obra. Dessa forma, os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizados Especiais. Preliminar rejeitada.
5. Consta dos autos que as partes assinaram “termo de reserva de unidade habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n° 36460 Itapoã parque”, o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/04/2022 (ID 67792224), admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, prevalece o prazo fixado em contrato de compra e venda, que determina o prazo total de construção até 26/05/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
6. Diante do quadro fático, é pertinente mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
7. Portanto, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Além disso, o termo de Reserva de Unidade Habitacional é parte integrante do contrato. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/04/2022 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor.
8. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
9. Por fim, pontua-se que a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da pandemia da covid-19, pois o termo foi assinado em 01/03/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia, inclusive já tendo ocorrido o retorno das atividades econômicas.
IV. Dispositivo e tese
10. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno os recorrentes vencidos ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
11. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.